Zonder financiering geen markt

Zonder financiering geen markt De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed Januari 2009

www.dtz.nl www.dtz.com

Inhoud

Marktvisie

2

Economie en financieringsmarkt

5

Beleggingsmarkt voor vastgoed

7

Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren

13

Begrippenlijst

16

Zonder financiering geen markt

Pagina 2


Meer dan ooit wordt ons gevraagd naar een visie op de ontwikkeling van de beleggingsmarkt in vastgoed. Door de snelle omslag van de markt in 2008 bestaat er bij veel partijen onduidelijkheid ten aanzien van de toekomst. Eigenaren van vastgoed zien de waarde van hun portefeuille teruglopen en willen weten waar de afwaardering van de portefeuille zal stoppen. Veel beleggers in vastgoed zien anderzijds door de huidige prijsdalingen kansen ontstaan en willen het juiste moment bepalen om te kopen. Typerend voor die snelle omslag is wellicht het vorig jaar door ons geïntroduceerde beleggers- en financiersvertrouwen. Eind 2007 had vrijwel iedereen nog vertrouwen in de fundamenten van de vastgoedsector. Een jaar later is van dit vertrouwen echter weinig terug te vinden. Wat begon bij de financiers, sloeg over naar de beleggers en de toekomst moet uitwijzen in hoeverre de gebruikers worden geraakt. Om de huidige situatie op de markten te analyseren en een visie op de komende periode te vormen, ontkomen wij er niet aan om een blik op het verleden te werpen. Een van de opvallende lessen uit het verleden is dat, in tegenstelling tot eerdere crises, de teruggang van de beleggingsmarkt niet volgt maar vooruitloopt op een teruggang in de gebruikersmarkt. De oorzaak schuilt in de kredietcrisis. Vraag blijft wat deze crisis nu betekent voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Als we de huidige marktsituatie plaatsen in een lange termijn perspectief, moeten we wellicht spreken van een versneld verdwijnen van de lucht uit de kredietbubbel die sinds 2004 is ontstaan. Te ruime kredietverstrekking toen leidt tot te krappe kredietfaciliteiten nu. De waarde van een vastgoedbelegging bestaat in de basis uit een vermenigvuldiging van de huurinkomsten met de kapitalisatiefactor. Doordat de lucht uit de kredietbubbel is verdwenen, heeft de waardecorrectie voor de kapitalisatiefactor grotendeels plaatsgevonden. Het resultaat is dan ook dat de vastgoedbeleggingsmarkt terugkeert naar het niveau van de jaren voor 2005. Als het aanvangsrendement synoniem is voor het vertrouwen in vastgoed, kan voor goede kantoorruimte op de betere locaties worden gesteld dat na een periode van vijven en zessen, dit vertrouwen in vastgoed weer kruipt richting de zeven. Bij het bepalen van de waarde van vastgoed, moeten wij terug naar de fundamenten. Beleggen in vastgoed onderscheidt zich van andere beleggingsproducten door het unieke en tastbare karakter van het onderliggende vastgoed. De specifieke karakteristieken van het object, de locatie en de huursituatie bepalen de waarde van de belegging. Indien bij de belegging gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen is daarnaast de wijze van financieren bepalend voor het rendement op het eigen vermogen. Wel moet worden ingezien dat de wijze van financiering een belangrijk middel is voor de vastgoedbelegging maar niet het doel. Immers zonder voldoende olie kan de motor niet blijven draaien. Natuurlijk kan de waarde van het object fluctueren met veranderende marktomstandigheden, maar zolang het object op een goede locatie staat en de eigenschappen van het object aansluiten op de vraag van de markt, zal met het vastgoed een goed rendement kunnen worden behaald. We voorzien dat het effect van de kredietcrisis, dat in 2008 nog beperkt was, zeer manifest zal worden in 2009 op de gebruikersmarkten. Door de recessie zal er minder vraag zijn naar huisvesting, waardoor de kans op leegstand zal toenemen, met name in het secundaire vastgoedsegment. Voor dit segment zal de andere waardebepalende factor van een vastgoedbelegging, te weten de huurinkomsten, onder druk komen te staan, waardoor een verdere waardecorrectie niet kan uitblijven.


Pagina 1

Marktvisie

Zonder financiering geen markt De economische crisis vindt zijn oorzaak in de kredietcrisis. Financiële instellingen stopten met het onderling verstrekken van leningen, doordat onzekerheid bestond over de financiële gezondheid van de instellingen. Het gebrek aan vertrouwen bij financiële instellingen heeft er medio 2008 toe geleid dat de financieringsvoorwaarden voor beleggers in direct vastgoed verder afnamen. Banken verstrekken nog maar in zeer beperkte mate financiering voor vastgoed. Daarnaast brengt men aanzienlijk hogere risico-opslagen in rekening. Hoewel de renteniveaus fluctuaties lieten zien, werd het aantrekken van vreemd vermogen steeds moeilijker en duurder. Hierdoor hebben de partijen die in de hoogtijdagen met grote aandelen vreemd vermogen investeerden in vastgoed zich als koper uit de markt teruggetrokken. Gedurende het jaar kon het daardoor niet uitblijven dat de vraag naar beleggingsvastgoed zou teruglopen. Het aantal afgeronde transacties is in de tweede helft van 2008 aanzienlijk teruggelopen en het aantal nieuw ingezette transacties is eveneens sterk teruggelopen. Zeker toen in oktober 2008 de kredietcrisis echt zichtbaar werd door het omvallen van Lehman Brothers en de steun die zowel voor buitenlandse, maar ook voor Nederlandse banken noodzakelijk bleek, werden besluiten om te investeren door beleggers vaak herroepen. Ook de partijen met eigen

rendementsniveau van risicovrije beleggingen gestegen. Al deze factoren

vermogen werden afgeremd. Pensioenfondsen werden door dalende

hebben er aan bijgedragen dat de aanvangsrendementen voor het

aandelenkoersen geconfronteerd met te hoge wegingen aan vastgoed in

kantorensegment ultimo 2008 een stijging hebben laten zien van

hun portefeuilles en enkele Duitse open-end fondsen dienden tijdelijk te

minimaal 100 basispunten voor vastgoed met lange contracten op

sluiten om uitstroom van liquiditeiten te voorkomen.

goede locaties.

Met de dalende vraag was het onvermijdelijk dat de aanvangsrendementen in 2008 op gingen lopen. Dit wordt nog eens

Aanbod

versterkt doordat de kosten van geld zijn gestegen door de hogere

Het transactievolume in Nederland is in de laatste twee kwartalen van

risico-opslagen die financiers in rekening brengen. Ten slotte zien

2008 met respectievelijk een transactievolume van 900 miljoen in het

beleggers weer meer risico’s in vastgoed. De vraag naar vastgoed als

derde kwartaal en een prognose van circa 600 miljoen in het laatste

beleggingsproduct is gedaald en de kans op leegstand neemt toe,

kwartaal, gezakt naar een historisch dieptepunt. Daar waar in de

doordat de vraag van gebruikers onder druk staat. Hierdoor is de

afgelopen jaren altijd een piek in investeringen in het laatste kwartaal

risico-opslag die voor direct vastgoed wordt gehanteerd bovenop het

zichtbaar was, zal deze nu uitblijven.

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement (%) 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

BAR kantoren op goede locaties in West-Nederland Lange rente (jongste tienjarige staatsobligatie)

2006

2007

2008*

* Prognose

Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2008


Pagina 2

Ook voor het begin van 2009 wordt verwacht dat er een laag

ontwikkelingsprojecten voorlopig in de ijskast worden gezet. Dit kan

transactievolume zal worden gerealiseerd. Dit komt voornamelijk

positief uitpakken voor de bestaande voorraad en hierdoor wordt het

doordat transacties een grote doorlooptijd kennen. De transacties die in

effect van oplopende leegstand gedempt.

het begin van 2009 zullen worden afgerond, moeten dus in 2008 al zijn ingezet. Het aantal ingezette verkopen is echter teruggelopen in 2008,

Voor het winkelsegment zijn vooral de consumentenbestedingen van

doordat beleggers hun verkoop uitstellen. Daarnaast zijn de

belang. Nu de verwachting is dat de bestedingen in 2009 verder zullen

grootschalige portefeuilleverkopen die de afgelopen jaren het

teruglopen, zal dit een negatief effect hebben op de gebruikersmarkt

marktbeeld hebben gedomineerd, nu niet aan de orde.

voor winkels. Vooral op de B- en C-locaties wordt verwacht dat de vraag naar winkelruimte zal afnemen met als gevolg een mogelijke

Vanaf het begin van 2009 zal naar verwachting meer aanbod op de

negatieve markthuurontwikkeling op deze locaties. De vraag naar de

markt komen dan in de tweede helft van 2008. Enerzijds zijn er

A1-locaties is nog altijd groot en bovendien kan nieuwe voorraad maar

Nederlandse institutionele partijen die de transitie van direct naar

zeer beperkt aan de markt worden toegevoegd. Daardoor zal de

indirect beleggen verder doorvoeren (bijvoorbeeld Progress), anderzijds

winkelmarkt op A1-locaties een aanbodmarkt blijven en wordt een

zullen (buitenlandse) partijen die in afgelopen jaren met hoge aandelen

stabilisering of slechts lichte daling van de huurontwikkeling verwacht.

vreemd vermogen vastgoed hebben gekocht, in 2009 delen van hun vastgoed willen gaan verkopen, al dan niet gedwongen. Tenslotte zullen

Voor het begin van 2009 verwachten wij dat de aanvangsrendementen

ondernemingen vastgoed te gelde willen maken door sale- en

nog verder zullen oplopen. Vooral bij het secundaire vastgoed, waar

leaseback transacties en daarmee eigen financiële middelen creëren, bij

sprake is van leegstand en nog korte looptijden van

gebrek aan financiering van banken. In 2009 zal er dus nog steeds een

huurovereenkomsten, zal er een verdere stijging kunnen optreden. Door

kwantitatief voldoende aanbod van beleggingsvastgoed zijn.

de teruglopende vraag in de gebruikersmarkt is namelijk het risico bij het secundair vastgoed groot dat de potentiële leegstand niet zal

Tot nu toe behalen beleggers nog steeds goede resultaten uit hun

worden ingevuld en de aflopende contracten niet worden verlengd of

beleggingsportefeuilles. De economische recessie zal in 2009 echter

worden verlengd tegen minder aantrekkelijke voorwaarden voor de

haar uitwerking hebben op de gebruikersmarkten van vastgoed. Voor

verhuurder.

2009 verwachten wij dan ook een verruiming van de markt vooral in het kantorensegment en bedrijfsruimtesegment. De vraag naar kantoor- en

Eigen vermogen telt weer

bedrijfsruimte zal verder afnemen, wat zich zal vertalen in een lagere

De kopende partijen in de hausse van de vastgoedmarkt bestonden uit

opname. Verder verwachten wij dat bedrijven en organisaties zullen

beleggers die met hoge aandelen vreemd vermogen tegen zeer lage

bezuinigen en inkrimpen, hetgeen gevolgen zal hebben voor hun

aanvangsrendementen konden kopen. In de huidige markt bestaat voor

ruimtegebruik. Dit zou kunnen resulteren in meer leegstand.

partijen die met eigen vermogen beleggen in vastgoed weer de

Hier staat tegenover dat minder vierkante meters aan de voorraad

mogelijkheid om kwalitatief goede objecten te verwerven tegen prijzen

zullen worden toegevoegd. Hoewel op korte termijn de totale voorraad

waarmee zij een gewenst rendement kunnen maken. In de

nog zal toenemen, doordat nog in ontwikkeling zijnde projecten

hoogtijdagen van 2006 en 2007 konden deze partijen niet concurreren

opgeleverd gaan worden, is nu al zichtbaar dat veel

met de partijen die door het hoge aandeel vreemd vermogen tegen


Pagina 3

Marktvisie

recordlage aanvangsrendementen vastgoed aankochten.

De prognose ten aanzien van de aanvangsrendementen is dat deze

Beschikbaarheid over eigen vermogen biedt in de huidige markt dus

zullen stabiliseren op het gemiddelde niveau van voor 2005. De

kansen. Particuliere beleggers en traditionele institutionele partijen zullen

rendementen in het kantorensegment zullen, na een periode van

aan de koperszijde de komende tijd de markt domineren.

rendementen boven de 5 of 6%, naar verwachting oplopen richting de 7%. De partijen die met een hoge leverage tegen zeer lage

Van de financiers verwachten wij geen verbetering van de

aanvangsrendementen kochten, zullen voorlopig niet meer terugkeren

financieringsvoorwaarden op korte termijn. De risico-opslagen die zij

als kopers in de markt. Al zouden deze partijen weer de middelen

voor de risico’s bij vastgoedbeleggingen rekenen zullen relatief hoog

hebben om in te stappen, dan zullen zij door de gewijzigde

blijven en ook de bevoorschotting zal op een conservatief niveau blijven.

financieringsvoorwaarden niet meer in staat zijn tegen dezelfde

De grote vraag is echter of men weer financieringen zal gaan

rendementen aan te kopen. Ook zij zullen er niet aan ontkomen om het

verstrekken in 2009. Zonder externe financiering is de olie uit de motor

vastgoed te gaan waarderen op de specifieke kenmerken van het

van de beleggingsmarkt verdwenen. Wij verwachten dat de banken het

object, de huursituatie en de locatie. Vastgoed is namelijk meer dan

niet vol kunnen houden in deze beperkte mate te financieren en onder

alleen een cashflowmodel, waarop rendement kan worden behaald.

politieke druk de kredietlijnen weer open dienen te gaan zetten. Dit zal echter wel in mindere mate zijn dan in de hoogtijdagen, omdat banken

Voordat in de gebruikersmarkten de vraag naar vastgoed weer zal

in hun asset allocatie meer opportunities zien in de alternatieve

toenemen, dient eerst de economische groei aan te trekken. Volgens

aanwendingen dan vastgoed. Daarnaast zal in de loop van 2009 de

de jongste prognoses van het Centraal Planbureau zal de Nederlandse

huidige daling van de rente kunnen leiden tot gunstigere

economie op zijn vroegst in 2010 een groei laten zien. Op de korte

financieringsvoorwaarden voor beleggers. Zeker als de rente nog verder

termijn lijkt een groei in het aantal kantoorbanen niet waarschijnlijk,

zal dalen, kan het niet uitblijven dat ook de rente die beleggers betalen

omdat de werkloosheid in 2009 zal oplopen. Herstel in de vraag naar

op hun financiering gaat dalen. Op het moment dat deze situatie zich

kantoorruimte zal naar verwachting pas in de tweede helft van 2010

voordoet, zullen de aanvangsrendementen gaan stabiliseren. Deze

manifest worden. Pas dan zal ook bij het secundaire vastgoed een

stabilisatie zal als eerste optreden bij het minder risicovolle vastgoed

stabilisatie van de aanvangsrendementen gaan plaatsvinden.

met lange huurcontracten op de goede locaties. Het secundaire vastgoedsegment zal nog hinder ondervinden van de teruglopende vraag op de gebruikersmarkten.

Meer dan een cashflow Mede gebaseerd op een lange termijn historisch perspectief verwachten wij voor de periode na 2009 dat de beleggingsmarkt voor vastgoed in een rustiger vaarwater zal terechtkomen. De grootste correctie van de aanvangsrendementen zal naar verwachting in de tweede helft van 2009 hebben plaatsgevonden.


Pagina 4


Ondanks maatregelen van verschillende centrale banken om de

economische groei achter bij de hoogconjunctuur van 2006 en 2007

economie te stimuleren heeft gedurende 2008 een afkoeling van

toen de economie nog met respectievelijk 3,4% en 3,5% groeide. Ten

de economie plaatsgevonden. Waren de verwachtingen voor de

opzichte van de Europese Unie presteert de Nederlandse economie in

economische groei nog positief aan het eind van 2007, nu een

2008 beter, daar de verwachting is dat de Europese economie in 2008

jaar later is duidelijk geworden dat deze verwachtingen niet zijn

met circa 1,3% zal groeien.

uitgekomen. Prognoses voor het komende jaar laten dan ook een achteruitgang zien van de economie.

De Nederlandse economische groei op kwartaalbasis laat zien dat in het derde kwartaal de economische groei sterk aan het te dalen is.

Einde economische groei

Kwam de groei in de eerste twee kwartalen nog uit op respectievelijk

Begin 2008 ondervond de reële economie nog weinig hinder van de

3,3 en 3,1 %, in het derde kwartaal bedroeg de economische groei nog

gevolgen van de financiële crisis. De ontwikkelingen in de internationale

maar 1,8% ten opzichte van een jaar eerder.

financiële wereld hebben in 2008 ook invloed gehad op de Nederlandse economie. Volgens de cijfers van het Centraal Planbureau zal de

Bovengenoemde cijfers betreffen de groeicijfers vergeleken met

economische groei over 2008 circa 2,3% bedragen. Hiermee blijft de

dezelfde periode een jaar eerder. Als gekeken wordt naar de groeicijfers

Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 -1,0 -2,0

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009* 2010* Nederland

EU-18

VS

* Prognose

Bron: CPB, 2008


Pagina 5


op kwartaalbasis dan is de groei van de Nederlandse economie tot

Kort geld weer goedkoper dan lang?

stilstand gekomen. In de totale Europese Unie wordt al gesproken over

Voor het bepalen van de waarde van direct vastgoed wordt de lange

een recessie. In 2009 zal Nederland ook niet ontkomen aan een

termijn rente door veel beleggers gebuikt als vergelijk. De jongste

recessie. De laatste prognoses van het Centraal Planbureau wordt

10-jarige staatslening wordt gezien als een ‘risicovrije’ belegging. Voor

uitgegaan van een krimp van de economie van 0,75% in 2009. Dit is de

het gewenste rendement voor direct vastgoed wordt gerekend met een

grootste terugval van de economie sinds de jaren tachtig. In 2010

risico-opslag voor de specifieke vastgoedrisico’s boven op de rente die

wordt door het CPB wel weer een herstel verwacht met een lichte

op de 10-jarige staatslening wordt verkregen. De rente op een 10-jarige

economische groei van ongeveer 1%.

staatslening heeft sinds juni van dit jaar een daling laten zien en het gemiddelde cijfer voor november komt uit op 3,96% met de

Inflatie in de hand houden

verwachting dat in december deze rente verder zal dalen.

Sinds augustus 2007 tot en met augustus 2008 heeft de inflatie in Nederland een stijgende lijn laten zien. Deze inflatie werd vooral

Naast de rente op de 10-jarige staatslening is de Euribor-rente

gestuurd door de stijging van de grondstofprijzen met als absolute

belangrijk voor beleggers in vastgoed. Op basis van deze rente wordt

koploper de olieprijzen. De olieprijs bereikte een recordniveau van $147

namelijk de rente voor financieringen in vastgoed bepaald. In de periode

per vat in juli van 2008. De toenemende vraag naar grondstoffen die

vanaf augustus 2007 heeft de Euribor-rente een vergelijkbare

debet is aan de prijsstijging, kwam vooral door sterk groeiende

ontwikkeling laten zien als de rente op de 10-jarige staatslening tot circa

opkomende economie uit Oost-Europa en Azië.

juni 2008. Na juni is het verschil tussen de Euribor-rente opgelopen ten opzichte van de 10-jarige staatslening. Medio oktober bereikte de

Op het moment dat de kredietcrisis zich begon te uiten buiten de

Euribor het hoogste niveau van bijna 5,4% (3 maands). Daarna is de

financiële markten en ook de reële economie raakte, kwam er een einde

Euribor-rente sterk gedaald tot een niveau van circa 3,5% begin

aan de stijgende inflatie. In de tweede helft van 2008 is er vrij abrupt

december 2008. De dalende Euribor-rente betekent voor beleggers in

een einde gekomen aan economische groei en daarmee ook aan de

vastgoed dat zij ook goedkoper geld kunnen lenen.

stijgende inflatie. Dit werd vooral veroorzaakt doordat de vraag naar grondstoffen inzakte. De olieprijs die in juli nog een recordniveau bereikte stond begin december alweer op een niveau van circa $45. Bij een verdere teruggang van de economische ontwikkeling in 2009 zal naar alle verwachting de inflatie nog verder dalen. Het Centraal Planbureau verwacht dat voor 2009 de inflatie zal uitkomen op 1,5%. Ook in 2010, wanneer verwacht wordt dat de economie zich licht zal herstellen, is nog sprake van een lagere inflatie die uit zal komen rond de 1%.

Inflatie

Rente ontwikkeling

CPI-maandindex (%)

Rentestanden per maand (%)

4,0

5,3 5,1

3,0

4,9 4,7

2,0

4,5 4,3

1,0

4,1 3,9

0

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10*11* 2007 2008 Inflatie per maand t.o.v. een jaar eerder

* Prognose

3,7

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10*11* 2007 2008 * Voorlopige cijfers 3-maands Euribor

Bron: CBS, 2008

Bron: DNB, 2008


Pagina 6

Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)


Met het hoofd in de wolken Gedreven door de gunstige financieringsvoorwaarden, waarbij transacties tot stand konden komen met financieringen tot op een niveau van meer dan 90% vreemd vermogen, nam het aantal transacties explosief toe. Beleggers waren bereid om tegen voor de vastgoedmarkt relatief lage aanvangsrendementen te beleggen in vastgoed, omdat het rendement op het beperkt benodigde eigen vermogen hoog was. Tevens werd de markt gekenmerkt door omvangrijke portefeuilleverkopen met als absolute uitschieters de verkoop van de Bankhaus Wölbern-portefeuille voor circa 1,2 miljard euro en de aankoop van ING van Kantorenfonds Nederland voor circa 1,6 miljard euro. Doordat pas aan het einde van 2007 de kredietcrisis Europa bereikte, bleven de gevolgen voor de beleggingsmarkt voor vastgoed in Nederland nog beperkt. In Nederland liep weliswaar in het derde kwartaal van 2007 het beleggingsvolume met een niveau van circa 1,7 miljard terug naar het laagste niveau sinds medio 2005, uiteindelijk vond in het laatste kwartaal de inmiddels traditionele eindejaarsrally plaats en steeg het investeringsvolume naar een niveau van bijna 3,4 miljard. Dit werd vooral vormgegeven door een aantal grote portefeuilles, waaronder de eerder genoemde aankoop door ING. Ook in Europa had de kredietcrisis als eerste gevolgen op de financiële markten. In september 2007 was de Britse hypotheekbank Northern Rock het eerste Europese slachtoffer van de kredietcrisis. Northern Rock bleek niet de enige financiële instelling die in problemen was geraakt door het moeten afschrijven op risicovolle beleggingsproducten. Door heel Europa hebben banken noodkrediet aangevraagd bij de Europese centrale banken die voor miljarden aan steun hebben verstrekt.

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt


Totaal investeringsvolume per jaar (miljoen euro)

Totaal investeringsvolume per kwartaal (miljoen euro)

12.000

3.500

10.000

3.000 2.500

8.000

2.000

6.000

1.500

4.000

1.000

2.000 0

500 1999

2000

Investeringsvolume

2001

2002

2003

2004

Prognose voor Q4 2008

2005

2006

2007 Q3 2008

0

Q1

Q2 Q3 2006

Investeringsvolume

Bron: DTZ Zadelhoff, 2008



Pagina 7

Q4

Q1

Q2 Q3 2007

Prognose voor Q4 2008

Q4

Q1

Q2 Q3 2008

Q4


Op Europees niveau is de eindejaarsrally in 2007 uitgebleven. In het

Hoewel het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2008 is

laatste kwartaal van 2007 waren de gevolgen van de kredietcrisis al

teruggelopen, constateren wij wel een toenemende activiteit van

enigszins merkbaar binnen de vastgoedbeleggingsmarkt. Nog steeds

kandidaat-kopers en een toenemende interesse van particuliere

werd met een transactievolume van 48,5 miljard euro een hoge omzet

beleggers. De particuliere beleggers, die voornamelijk met eigen

gehaald, maar de piek in de markt werd al in het tweede en derde

vermogen beleggen in vastgoed, zien door de oplopende rendementen

kwartaal gehaald met een omzet van 62,5 miljard euro en respectievelijk

kansen om goede objecten aan te kopen.

60,5 miljard euro.

Het einde van de omvangrijke transacties Met beide benen weer op aarde

De omvangrijke transacties die in 2005 tot en met 2007 mede de

In 2007 lag het investeringsniveau in Nederlands commercieel vastgoed

investeringsvolumes tot recordhoogte hebben gestuwd zijn in 2008

op een recordniveau van ruim 11,5 miljard euro. In het eerste kwartaal

grotendeels uitgebleven. In het begin van 2008 werden nog twee

van 2008 vertaalden de gevolgen van de kredietcrisis zich al in een

omvangrijke transacties afgerond, te weten de verkoop van de

lager investeringsvolume ten opzichte van het eerste kwartaal in 2007.

Unibail-Rodamco winkelportefeuille (circa EUR 775 miljoen) en de

Deze trend heeft zich doorgezet in het tweede en derde kwartaal van

verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimte portefeuille van Corio (circa

2008. Het laatste kwartaal van 2008, zal in tegenstelling tot de

EUR 650 miljoen). Het transactievolume van deze twee transacties is

voorgaande jaren, een dieptepunt in investeringsvolumes laten zien.

goed voor ongeveer 25% van het totale volume in 2008.

Deze prognose is gebaseerd op het voorlopig investeringsvolume en een inschatting ten aanzien van de transacties waarvan nog verwacht

Naast de afronding van deze twee transacties hebben in 2008 geen

wordt dat deze in het laatste kwartaal worden afgerond. De verwachting

transacties boven de EUR 150 miljoen plaatsgevonden. Het

is dan ook dat het investeringsniveau voor het laatste kwartaal zal

verhandelen van grootschalige portefeuilles is stil komen te liggen

uitkomen op circa 600 miljoen euro. Onze verwachting is dat het totale

doordat er geen potentiële kopers zijn die een financiering kunnen

investeringsvolume voor 2008 hiermee ruim onder het niveau van 2005

krijgen voor dergelijke investeringsvolumes. Banken die dergelijke

(7 miljard) zal uitkomen op een niveau van bijna 6 miljard. Overigens ligt

omvangrijke financiering voorheen nog solitair verzorgden, zijn hiervoor

dit niveau nog hoog vergeleken met de volumes van voor 2005.

momenteel veelal afhankelijk van samenwerking met andere banken.

Destijds leek de beleggingsmarkt geremd te worden door gebrek aan

Door het gebrek aan onderling vertrouwen tussen de banken is deze

aanbod. De huidige en komende markt zal meer geremd worden door

samenwerking niet of nauwelijks mogelijk.

een meer beperkte vraag. Omvangrijke portefeuilles die naar de markt gaan, worden of in delen De daling van het investeringvolume is het gevolg van een sterke daling

verkocht of panden uit een dergelijke portefeuille worden individueel

van het aantal transacties in 2008. Gedurende het jaar nam zowel het

afgenomen (ING en Corio). Voor 2009 verwachten wij nog wel dat

volume als het aantal transacties af. Ondanks enkele grote

enkele portefeuilles op de markt zullen worden gebracht. In een aantal

portefeuillevolumes in het begin van 2008 is het investeringsvolume per

gevallen is dit al aangekondigd. Naast institutionele partijen die de

transactie teruggelopen.

transitie van direct naar indirect vastgoed vormgeven, verwachten wij ook meer sale- en leasebacktransacties. Op deze wijze trekken



Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %)

Investeringsvolume naar vastgoedsegment (miljoen euro)

100

12.000

80

10.000 8.000

60

6.000 40

4.000

20 0

2.000 2002 2003 0 – 5 miljoen euro 5 – 25 miljoen euro

2004 2005 25 – 75 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro

2006 2007 Q3 2008 > = 150 miljoen euro

2003

2002

Kantoor

2003 Bedrijf



2002

0

2004

2005


2006

2007

Q3 2008

Pagina 8

2004 Winkel

2005 Woning

2006

2007

Overige

Q3 2008

ondernemingen direct uit de markt financiering aan. Daarnaast is er een

winkels beschikbaar zijn gekomen in het aanbod, tevens blijkt dat

groot (latent) aanbod van objecten die recent in portefeuilles zijn

beleggers nog steeds grote interesse in winkelbeleggingen tonen.

gekocht, om na optimalisatie op individuele basis weer te verkopen. Kantoren bleken moeilijker te verkopen het afgelopen jaar. Sinds 2001 Omdat de reikwijdte van financieringen klein zal blijven verwachten wij in

heeft het transactievolume van kantoren, met uitzondering van 2005,

2009 dat het aantal transacties met een groot investeringsvolume

niet onder het niveau van 50% van het totale transactievolume gelegen.

beperkt zal zijn. Indien portefeuilles naar de markt worden gebracht zal

De verwachting voor het transactievolume van het kantorensegment is

dit veelal in delen geschieden. Al deze factoren meenemende, is het

dat het laagste niveau sinds jaren wordt gerealiseerd. Tot en met het

niet aannemelijk dat de investeringsvolumes van de afgelopen jaren,

derde kwartaal van 2008 is door ons een niveau geregistreerd van circa

inclusief 2008, in de eerstvolgende jaren wordt geëvenaard. Ondanks

EUR 1,6 miljard. Een daling van circa 75% ten opzichte van het

een ruimer aanbod van beleggingsproposities dan in de periode tot

voorgaande jaar.

2005 zal het volume bepaald worden door de vraag. Onze verwachting, mede gebaseerd op een langjarig historische analyse, komt neer op

In het bedrijfssegment is net als in het kantorensegment een terugloop

investeringsvolumes tussen vier en vijf miljard euro.

te zien van het transactievolume. De daling is met circa 50% echter aanzienlijk minder en bovendien is het aandeel van het

Stijging van het aantal winkelbeleggingen

bedrijvensegment ten opzichte van het totale investeringsvolume in

Traditioneel heeft het kantorensegment het grootste aandeel in het

2008, stabiel gebleven. Met een verwacht volume voor heel 2008 van

investeringsvolume van de totale beleggingsmarkt voor commercieel

circa 800 miljoen euro, komt het niveau aanzienlijk lager uit en

vastgoed. Zo ook in 2008, maar met een aandeel van circa 30% tot en

schommelt daarmee weer rond het gemiddelde investeringsvolume van

met het derde kwartaal blijft het kantorensegment ver achter bij heel

voor 2006.

2007 toen circa 65% van het transactievolume bestond uit transacties in kantoren. Dit heeft alles te maken met de relatief grote hoeveelheid winkels die in 2008 verkocht zijn. Daar waar in voorgaande jaren het aanbod van winkelbeleggingsvastgoed beperkt was, zijn door enkele grote portefeuilletransacties de winkelverkopen in 2008 fors toegenomen. Onder andere door verkopen uit de Unibail-Rodamco portefeuille, het Philips Pensioenfonds, VastNed en Corio wordt een investeringsvolume in winkels verwacht van rond EUR 1,5 miljard. De portefeuilleverkoop van Unibail-Rodamco neemt met EUR 775 miljoen een groot deel van het transactievolume voor haar rekening. In vergelijking met 2007, toen een transactievolume van circa EUR 850 miljoen werd gerealiseerd, laat het winkelsegment in 2008 een aanzienlijke investeringsvolumegroei zien. Niet alleen kan uit dit grote volume afgeleid worden dat meer

Europese vastgoedbeleggingsmarkt Aanvangsrendementen in Europa, Q3 2008 (%) 12 9 6

Bron: DTZ Research, 2008

Kantoorruimte


Bedrijfsruimte

Winkels

Pagina 9

Kiev

Moskou

Istanbul

Athene

Lissabon

Boedapest

Brussel

Warschau

Rome

Wenen

Praag

Amsterdam

Luxemburg

Milaan

Helsinki

Oslo

Kopenhagen

Frankfurt

Madrid

Barcelona

Stockholm

Londen

Berlijn

Dublin

0

Parijs

3


Bruto aanvangsrendementen v.o.n. Q4 2007 Kantoren

Bedrijfsruimten

Winkels

Woningen

Q4 2008 Kantoren

Bedrijfsruimten

Winkels

Woningen

Noord

Beste locaties

6,50-7,75

7,70-9,00

5,30-6,50

4,90-5,75

7,5-8,5

8,25-9,75

5,6-6,85

5,2-6,15

Oost

Beste locaties

6,00-7,60

7,60-8,80

5,20-6,25

4,60-5,60

7,0-8,35

8,15-9,55

5,4-6,75

4,95-5,85

Zuid

Beste locaties

6,00-7,75

7,20-8,65

5,10-6,25

4,60-5,50

7,0-8,5

7,85-9,5

5,25-6,65

4,95-5,75

West

Beste locaties

5,35-7,00

7,10-8,25

4,60-5,55

4,30-5,00

6,35-7,75

7,65-9,00

4,75-5,85

4,75-5,75

De grondslag voor de aanvangsrendementen voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels is een 10-jarige huurovereenkomst met goede debiteuren. Voor woningen zijn recent ontwikkelde complexen met marktconforme huurwaarden als basis genomen.

Oplopende rendementen

basispunten. Het winkel- en woningsegment hebben een minder grote

Uit een langjarige analyse van aanvangsrendementen van kantoren op

stijging laten zien van respectievelijk 20 tot 50 basispunten en 25 tot 50

de beste locaties in het westen van Nederland kan worden afgeleid dat

basispunten.

we snel terugkeren naar de niveaus van voor 2005.

Niet alleen in Nederland heeft een correctie plaatsgevonden van de rendementen. In Europa zijn de aanvangsrendementen eveneens onder

De trend van dalende rendementen die over de laatste 4 jaar heeft

druk komen staan. Vooral in West-Europa zijn de rendementen op de

plaatsgevonden, is aan het einde van 2007 tot stilstand gekomen. De

toplocaties in 2008 gestegen ten opzichte van 2007. In Oost-Europa

verwachtingen op dat moment waren een stabilisatie in de

zijn de rendementen stabiel gebleven of slechts licht gestegen.

rendementen voor het langdurig verhuurd vastgoed op de goede locaties. Voor het overige vastgoed was de verwachting dat er een

Uit inventarisatie van DTZ Research blijkt dat de aanvangsrendementen

prijscorrectie zou plaatsvinden wat zou leiden tot een verhoging van de

in Europa in het derde kwartaal van 2008 in vergelijking met dezelfde

rendementen.

periode vorige een stijgende lijn hebben laten zien. Vooral de belangrijkste West-Europese steden, zoals Parijs, Londen en Madrid

In eerste instantie leek de stabilisatie van de aanvangsrendementen

laten sterk stijgende rendementen zien. Evenals in Amsterdam laten de

voor eersteklas vastgoed in het begin van 2008 stand te houden. Vanaf

West-Europese steden de grootste stijging van de rendementen zien in

het tweede kwartaal zijn echter ook de aanvangsrendementen voor

het kantorensegment.

goed verhuurd vastgoed gaan oplopen. Vooral het kantorensegment heeft in 2008 sterk oplopende aanvangsrendementen laten zien. In alle

Tijdens de hoogconjunctuur van 2005 tot en met 2007 was een situatie

regio’s zijn de aanvangsrendementen voor eersteklas kantoorruimte

in een aantal West-Europese steden ontstaan, waarbij de

gestegen met tenminste 100 basispunten ten opzichte van een jaar

aanvangsrendementen van kantoren op de beste locaties onder het

geleden. Ook het bedrijvensegment heeft ten opzichte van het laatste

niveau van de 10-jarige staatslening was komen te liggen. De

kwartaal van 2007 een forse stijging laten zien. De

risicowaardering van het vastgoed in die tijd was dus lager dan van een

aanvangsrendementen stegen voor dit segment met circa 50 tot 100

10-jarige staatslening. Deze situatie kon alleen ontstaan door de

Europese vastgoedbeleggingsmarkt Yield gap en aanvangsrendementen (%) 9,0 4,5 0,0 -4,5

Oslo

Moscow

Amsterdam

London (City)

Madrid

Prague

Brussels

Barcelona

Helsinki

Yield gap

Paris (CBD)

Copenhagen

London (West End) Hamburg

Milan

Berlin

Dublin

Munich

Warsaw

Budapest

-9,0 Bucharest

2,0 1,5 1,0 0,5 0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5

Aanvangsrendement



Pagina 10

gunstige financieringsvoorwaarden en de hoge aandelen vreemd

jaren. In 2006 hadden de buitenlandse beleggers nog een aandeel van

vermogen die banken bereid waren te verschaffen. Alleen op deze

35% in het totale investeringsvolume. In 2007 leken de buitenlandse

manier was het mogelijk om nog een hoger rendement op het eigen

investeerders nog lange tijd de Nederlandse investeerders achter zich

vermogen te behalen dan de rente op de 10-jarige staatslening. Voor

te laten, maar uiteindelijk werd het aandeel in het totale

Amsterdam liet de yield-gap ten opzichte van 2007 een stijging zien van

investeringsvolume 45%. De terugloop van het aantal buitenlandse

0,50% van 1,25% naar 1,75%.

investeerders valt enerzijds te verklaren doordat de buitenlandse investeerders die in de afgelopen twee jaar in Nederlands vastgoed

Met het stijgen van de aanvangsrendementen is de yield-gap, het

investeerden financieringsgedreven waren. Anderzijds zijn de

verschil tussen de aanvangsrendementen en de rente op een tienjarige

traditionele buitenlandse investeerders, zoals de Duitse open-end

staatslening, voor de meeste Europese steden groter geworden. In het

fondsen, in afwachting van de ontwikkeling in de markt of zelfs

derde kwartaal van 2007 lag het aanvangsrendement van een aantal

gesloten.

belangrijke kantorenlocaties in West-Europa nog onder het renteniveau

Bij de verkopende partijen is een vergelijkbaar beeld waar te nemen. In

van een tienjarige staatslening. Van deze negatieve yield-gap is voor

2008 bestaat circa 85% van het transactievolume uit transacties van

vrijwel alle steden in Europa geen sprake meer. Vooral in Londen zijn de

Nederlandse partijen. In 2006 en 2007 was dit aandeel nog circa 75%.

verschillen ten opzichte van 2007 groot. Waar in 2007 de yield-gap nog

In 2009 zal een deel van de buitenlandse investeerders die Nederlands

circa -1,25%-punt bedroeg, is in 2008 de yield-gap positief met circa

vastgoed verkoopt, al dan niet gedwongen, bestaan uit de partijen die

0,75%-punt voor de West-End respectievelijk circa 1,75%-punt voor

in de hausse van de markt met een groot aandeel vreemd vermogen

Londen City.

vastgoed hebben aangekocht.

Kopers en verkopers

Beleggers- en financiersvertrouwen

De koopactiviteit naar type belegger is nagenoeg onveranderd in 2008.

Eind 2007 heeft DTZ Zadelhoff het DTZ Beleggers- en DTZ

Als gekeken wordt naar het aandeel van de verschillende typen

Financiersvertrouwen geïntroduceerd. Om meer inzicht te krijgen in het

beleggers in het totaal investeringsvolume dan zijn de aandelen in 2008

marktsentiment wordt elk kwartaal onder beleggers en financiers een

vergelijkbaar met 2007. Alleen de niet-genoteerde fondsen zijn relatief

enquête afgenomen met vragen over de ontwikkeling van de

minder gaan investeren in vastgoed. In 2008 kwam circa 40% van de

belangrijkste marktindicatoren, zoals de ontwikkeling van de

investeringen voor rekening van de niet-genoteerde fondsen tegenover

gebruikersmarkt, huurwaardeontwikkeling, ontwikkeling van de

nog 49% in 2007. Bij de beleggers die in het afgelopen jaar hebben

aanvangsrendementen en de financieringsvoorwaarden. Hierbij wordt

verkocht is vooral de sterke stijging van beursgenoteerde fondsen

gevraagd hoe deze factoren zich in het afgelopen kwartaal hebben

opvallend. Met een totaal des-investeringsvolume van bijna EUR 1,5

ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor het komende kwartaal.

miljard, was deze groep nadrukkelijk aanwezig op de markt.

Nu voor de vierde keer de resultaten van de enquête binnen zijn kan een vergelijk worden gemaakt tussen het marktsentiment van een jaar

In 2008 is vooral door Nederlandse beleggers geïnvesteerd in vastgoed.

geleden en de daadwerkelijke marktontwikkelingen. De laatste

In totaal kwam maar 14% van het transactievolume voor rekening van

resultaten zijn van de enquête waarin de verwachtingen voor het vierde

beleggers uit het buitenland. Dit is een trendbreuk met de voorgaande

kwartaal van 2008 zijn opgenomen.


DTZ Beleggersvertrouwen

Investeringsvolume naar nationaliteit (miljoen euro)

(%)

7.000

40

6.000

30

5.000

20

4.000

10

3.000

0

2.000

-10

1.000

-20

0

2002

Nederlands

2003 Duits

2004 Brits

2005 Overig

2006

2007

Q3 2008

-30

Q4 2007

Q1 2008

DTZ Beleggersvertrouwen Consumentenvertrouwen




Pagina 11

Q2 2008 Producentenvertrouwen

Q3 2008


Het merendeel van de beleggers is van mening dat de situatie in het

Sinds de start van de enquête zijn bijna alle financiers negatief geweest

derde kwartaal van 2008 op de gebruikersmarkt nog steeds stabiel

over de ontwikkeling van de financieringsmogelijkheden. In de laatste

was. Wel neemt het aandeel van de respondenten dat aangeeft dat de

twee kwartalen van 2008 hebben zelfs alle financiers aangegeven dat

situatie is verslechterd sinds het begin van de enquête verder toe tot

het verkrijgen van een financiering enkel tegen minder aantrekkelijke

een niveau van bijna 30% in de laatste enquête. Eind 2007 gaf nog

voorwaarden mogelijk was. Ook de beleggers constateren dat de

maar 7% van de beleggers aan dat zij verwachtten dat de situatie op

financieringsvoorwaarden zijn verslechterd. Zolang de financiers zullen

de gebruikersmarkt in het komend kwartaal verslechterd. Eind 2008

uitspreken dat hun eigen voorwaarden zullen verslechteren is het niet

zag meer dan de helft van de beleggers de ontwikkeling voor het vierde

waarschijnlijk dat meer beleggers een passende financiering zullen

kwartaal somber in. Bijna 60% van de beleggers verwachtte dat in het

krijgen. Aan het eind van 2007 spraken wij de verwachting uit dat de

vierde kwartaal de situatie op de gebruikersmarkt zou verslechteren.

financieringsvoorwaarden zouden verslechteren. Dat dit heeft

Het vertrouwen van de financiers op de gebruikersmarkt is minder

plaatsgevonden hebben wij allemaal meegemaakt, maar dat dit effect

positief dan het beleggersvertrouwen. Bijna alle financiers hebben

zo drastisch zou toeslaan had niemand voorzien.

aangegeven dat zij de situatie op gebruikersmarkt hebben zien verslechteren in het derde kwartaal. De verwachting voor het vierde

Alle verschillende aspecten die in de enquête aan bod komen bekeken

kwartaal was dat de situatie verder zal verslechteren.

kan geconstateerd worden dat het beleggersvertrouwen index sinds de invoering een dalende trend heeft laten zien. De index sluit hiermee aan

Voor de verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van de

op de analyse van de marktgegevens. Opvallend is wel dat de

huurwaarde is een vergelijkbaar beeld te zien. De financiers waren

beleggers langer optimistisch zijn gebleven over de situatie op zowel de

pessimistischer over de huurwaarde ontwikkeling in het vierde kwartaal.

beleggings- als de gebruikersmarkt dan de financiers.

Het merendeel van de beleggers verwachtte dat de huurwaarden stabiel zullen blijven, terwijl de financiers verwachten dat de huurwaardes zullen dalen. Over de aanvangsrendementen zijn zowel de beleggers als de financiers het eens dat de rendementen in het derde kwartaal zijn gestegen en de verwachting was dat deze in het vierde kwartaal verder zouden stijgen. Eind 2007 waren de verwachtingen voor het eerste kwartaal van 2008 vooral bij de beleggers nog positief. Bijna tweederde van de beleggers verwachtte toen nog een stabilisatie of daling van de aanvangsrendementen. Bij de enquête voor het derde kwartaal van 2008 is een omslag onder de beleggers waar te nemen. Voor het eerst had een meerderheid van circa 60% van de beleggers de verwachting dat de aanvangsrendementen zouden stijgen. Bij de laatste enquête is dit percentage zelfs gestegen tot 84%.


Pagina 12


Economische vooruitzichten temperen de markt Nu de periode van hoogconjunctuur achter ons ligt en de vooruitzichten een recessie voorspellen, vertonen de gebruikersmarkten in 2008 ook de eerste kleerscheuren. Medio 2008 heeft de Nederlandse economie een omslagpunt gekend van economische groei naar een stilstaande economische ontwikkeling. De gevolgen van de economische teruggang, zoals de oplopende werkloosheid, de teruglopende investeringen door bedrijven en overheden en een afname van de consumentenbestedingen hebben er in 2008 ertoe geleid dat de opname op de kantoor- en, in mindere mate op de bedrijfsruimtemarkt, is gedaald. Op de kantorenmarkt is de opname nog niet stil komen te liggen, getuige de bijna 1,5 miljoen m² die van gebruiker wisselde. Voor de bedrijfsruimtemarkt was dit met een geëffectueerde vraag van circa 2,5 miljoen m² zelfs één van de hoogste opnameniveaus sinds 2000. Het effect van de kredietcrisis die ook in Nederland haar intrede deed was daarmee in 2008 nog beperkt merkbaar op de gebruikersmarkt. Naar verwachting zal dit effect in 2009 zeer manifest worden. De prognose die het Centraal Planbureau stelt voor 2009 en 2010 laten een verder verslechtering zien van de economische ontwikkeling. In 2009 zal de economie in Nederland krimpen met circa 0,75%. Pas in 2010 zal de economie zich naar verwachting herstellen en de economische groei circa 1% bedragen. Het verleden heeft echter doen blijken dat het moeilijk is om te voorspellen wanneer de omslag naar

economische ontwikkeling in de eerste helft van 2008 gaf geen directe

een groeiende economie zal plaatsvinden. Omdat op korte termijn geen

aanleiding voor deze terugval. Doordat de vooruitzichten over de

economisch herstel wordt voorzien, zal de vraag naar huisvesting

economische ontwikkeling echter slecht waren, zijn door veel bedrijven

verder afnemen, terwijl de voorraad in de meeste segmenten op korte

de huisvestingsbeslissingen uitgesteld of zelfs helemaal afgesteld. Niet

termijn nog zal toenemen door reeds ingezette

verwonderlijk is dan ook dat eind 2008 de teller niet verder kwam dan

nieuwbouwontwikkelingen die zullen worden opgeleverd.

circa 1,5 miljoen m².

Kantorenmarkt loopt op de zaken vooruit

Door de aankomende recessie is de verwachting dat in 2009 de

In de eerste helft van 2008 liet de kantorenmarkt al een terugval zien in

opname van kantoorruimte verder zal dalen. Met deze verwachte daling

de opname. Voor deze periode bedroeg de opname circa 700.000 m²,

van de opname zal de markt voor kantoorruimte verder verruimen. De

een daling circa 35% ten opzichte van dezelfde periode in 2007. De

totale voorraad kantoorruimte zal naar verwachting de komende jaren

Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van kantoorruimte (x 1.000 m2 v.v.o.) 8.000 6.000 4.000 2.000 0

2001

Opname

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Aanbod



Pagina 13


verder groeien. De economische voorspoed van 2006 tot en met begin

Bedrijfsruimtemarkt blijft vooralsnog robuust

2008 heeft ertoe geleid dat veel nieuwe initiatieven voor de ontwikkeling

De verwachting die wij medio 2008 uitspraken dat op de

van kantoorruimte in gang zijn gezet en in aanbouw zijn genomen. In

bedrijfsruimtemarkt ondanks de kredietcrisis nog een sterke vraag naar

2008 is er ruim 700.000 m² kantoorruimte toegevoegd aan de

nieuwe huisvesting zou gelden in 2008, zien wij bevestigd in een

voorraad. Deze extra meters zien wij vrijwel direct terug in en toename

jaaropname van circa 2,5 miljoen m². Met deze opname kunnen we in

van de leegstand in het totale aanbod, namelijk met circa 650.000 m²,

de bedrijfsruimtemarkt zelfs spreken van één van de hoogste

waarmee de leegstand van bijna 11% stijgt naar 12% van de totale

opnameniveaus sinds 2000.

kantoorvoorraad. Eind 2008 verschenen er steeds meer berichten dat ontwikkelaars plannen voor nieuw te ontwikkelen kantoorruimte

Een belangrijk verklaring voor deze relatief robuuste opname van

uitstellen of zelfs helemaal niet door laten gaan. In 2009 zal de

bedrijfsruimte ligt in het feit dat bedrijfsruimte - meer dan bijvoorbeeld

nieuwbouwproductie dan ook gaan afnemen.

kantoorruimte - afgestemd is op een specifiek productie- of logistiekproces, waardoor veel specifieke eisen worden gesteld aan de

Het aanbod van kantoorruimte is in 2008 opgelopen naar een niveau

huisvesting. Gebruikers zijn in hun zoektocht naar nieuwe huisvesting

van circa zes miljoen m². Dit wordt veroorzaakt door de teruglopende

daarom geneigd om sneller te kiezen voor nieuwbouw. Dat een groot

vraag naar kantoorruimte en een toename van de voorraad met nieuwe

deel van de transacties in de bedrijfsruimtemarkt het afgelopen jaar op

kantoorgebouwen, waarvan de ontwikkeling al in gang was gezet.. Het

de tekentafel werd afgesloten, onderschrijft dit.

Centraal Planbureau verwacht een afnemende groei van het aantal werkende personen in 2008 en 2009. Aangezien dit een belangrijke

De uitzonderlijk hoge opname in 2007 werd voornamelijk ingegeven

indicator is voor de omvang van de voorraad in gebruik, verwacht DTZ

door zeer grootschalige transacties in een bijzondere deelmarkt binnen

Zadelhoff een beperkte groei van de voorraad in gebruik. Vermoedelijk

de bedrijfsruimtemarkt, namelijk de markt voor logistieke ruimte. Echter

zal de omvang van de voorraad in gebruik eind 2010 ongeveer 40

ook deze sector wordt geraakt door de wereldwijde onrust in de

miljoen m² bedragen. Per saldo zal in 2009 en 2010 het aanbod verder

financiële economie. Dit zien wij terug in een significante daling van de

groeien door de nog op te leveren kantoorruimte en de afnemende

opname in dit segment, met name voor de grootschalige logistieke

vraag, mits er niet wordt onttrokken.

ruimte. Een bijzonder korte termijn gevolg van de kredietcrisis is dat voorraden langer blijven liggen waardoor (tijdelijk) meer opslagruimte

Ook de huurprijsniveaus weerspiegelen nog altijd de tweedeling in de

nodig is.

markt. Aan de ene kant zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte gestegen. Voornamelijk door de aanhoudende vraag

Huurprijsniveaus voor bedrijfsruimte zijn in 2008 (licht) gestegen. Het

naar kwalitatief goede huisvesting, het relatief beperkte aanbod en niet

nieuwbouwsegment leverde een belangrijke bijdrage aan deze

te vergeten de inflatiecorrectie. Aan de andere kant is een deel van het

huurprijsstijging. Immers zowel grond- als bouwprijzen zijn fors

totale aanbod dusdanig verouderd dat deze ruimten niet meer voldoen

gestegen. Voor het komende jaar verwachten wij een stabilisatie van

aan de kwalitatieve wensen en eisen van de gebruiker. Deze kantoren

huurprijsniveaus voor dit segment omdat de concurrentie op prijs van

zijn moeilijk verhuurbaar, waardoor de huurprijsniveaus in dit segment

de bestaande, eventueel licht gerenoveerde bedrijfsruimte zal

nog altijd onder druk staan.

toenemen nu organisaties meer kostenbewust gaan opereren.

Nederlandse gebruikersmarkt

Nederlandse gebruikersmarkt

Opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1.000 m2 v.v.o.)

Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995 =100)

10.000

150

8.000

140

6.000

130

4.000

120

2.000

110

0

2001

Opname

2002

2003

2004

Aanbod

2005

2006

2006

2008

100

1995

1996

1997

Bedrijven




Pagina 14

1998

1999

Kantoren

2000

2001

2002

Inflatie

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Verschil tussen retail toplocaties en overige winkelsegment neemt toe

Ten aanzien van de huurprijsontwikkeling is onze verwachting dat de

De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed wordt gekenmerkt door een

markthuur op B en C-locaties.

tanende vraag naar winkelruimte zal resulteren in een daling van de

tweedeling tussen A-locaties, de populaire hoofdwinkelgebieden en binnensteden, en overige locaties buiten het kernwinkelgebied. Doordat

Door bovenstaande ontwikkelingen is het huurprijsverschil tussen

de vraag naar winkelruimte op A-locaties in veel gemeenten vooralsnog

toplocaties en subtoplocaties groter geworden. Dit zal in de komende

het aanbod ruimschoots overstijgt, is de leegstand hier momenteel zeer

periode hoogstwaarschijnlijk aanhouden. Op A-locaties worden

beperkt. Volgens voorlopige cijfers is de leegstand op A-locaties zelfs

vooralsnog geen huurprijsdalingen verwacht. Prijscorrecties zullen

gedaald van 3% in 2007 naar 2% in 2008. Door de nog altijd grote

eerder plaatsvinden in overnamesommen die de afgelopen jaren zijn

vraag naar winkels op toplocaties is de druk op huurprijzen groot. Door

betaald aan zittende huurders.

de nog immer aanwezige interesse in deze locaties is de verwachting dat, ondanks de onrust op de financiële markten, een daling van de huurprijzen vooralsnog uitblijft. Volgens recent uitgevoerde huurprijsanalyses stijgen huurprijzen in de binnensteden nog altijd gestaag, gevolgd door stadsdeelcentra en hoofdwinkelgebieden. De relatief lagere huurprijsstijging in de hoofdwinkelgebieden is in lijn met de leegstand in deze gebieden, die met 5% hoger ligt dan in de binnensteden en stadsdeelcentra (respectievelijk 4% en 3,5%). Met name de druk op A-locaties in Amsterdam is groot wat zich vertaalt in een aanzienlijke toename van de huurprijzen. Voor de overige drie grote steden in de Randstad is dit in iets mindere mate het geval. Winkelhuren in middelgrote en kleinere steden bleven nagenoeg onveranderd. Voor B- en C-locaties geldt een andere marktdynamiek. Op locaties buiten het kernwinkelgebied, zoals de aanloopstraten in het B-segment is de vraag naar winkelruimte de afgelopen jaren afgenomen. Dit heeft geresulteerd in een geringere stijging of stabilisatie van de huurprijzen. Met de minder gunstige vooruitzichten ten aanzien van de economie, waaronder ook een verwachte afname van de consumentenbestedingen, is de prognose dat met name deze locaties hiervan de gevolgen ondervinden. De vraag naar winkelruimte op deze locaties wordt over het algemeen ingegeven door kleinschaliger retailers die in hun marges eerder de economische situatie verdisconteerd zien.

Nederlandse gebruikersmarkt Index huurprijsontwikkeling voor winkelruimte (2000 =100) 140 130 120 110 100 90

2001

2002

2003

2004

Binnensteden (>400 winkels) Stadsdeelcentra (>50 winkels)

2005

2006

2007

2008

Hoofdwinkelgebieden (100-400 winkels)



Pagina 15

Begrippenlijst

Aanbod

Eigenbouw

Structureel aanbod

Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer

jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²

rekening van de gebruiker worden gereali-

als aanbod staat geregistreerd.

bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende

seerd. Structurele leegstand

kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.

Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

gebruik bij huurders.

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-

complexen. Projecten in voorbereiding worden

ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,

niet meegeteld. Kantoorruimte

tussen de opgaande scheidingsconstructies

Bedrijfsruimte

Ruimte bestemd voor de uitoefening van

die de desbetreffende ruimte omhullen,

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

een bedrijf, beroep of dienst waarin geen

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-

product wordt vervaardigd, doch van waaruit

Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte

joens met een verhoogde kantoorcomponent

uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.

worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten

– soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak – vallen hieronder.

Leegstand

en dragende binnenwanden (NEN 2580).

Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen Bestaande bouw

die op het moment van inventarisatie niet

Voorraad

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

(meer) in gebruik is.

Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.

twee jaar. Nieuwbouw

De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig

Bruto-aanvangsrendement

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger

van Bak.

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en

dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke

eigenaarslasten, als percentage van de totale

zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als

Voorraad in gebruik

verwervingsprijs vrij op naam.

nieuwbouw aangemerkt.

Het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod

Eersteklas vastgoed

Opname

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

Modern, courant onroerend goed dat

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de

combinatie van gegevens van Bak (kantoren-

tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een

voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).

en eisen van het bedrijfsleven en zich op een

metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-

goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-

ruimte) met uitzondering van sale and lease

Vrije markt

ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)

back transacties, huurverlengingen en

De huur- en/of koopmarkt waarin project-

locaties wordt in het algemeen gezien als

nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-

eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog

wordt ruimte met een courante frontbreedte

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

onbekende gebruikers.

en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-

moment dat tussen betrokken partijen

gebied als eersteklas aangemerkt.

wilsovereenstemming is bereikt.


Pagina 16

Zonder financiering geen markt De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed | Januari 2009 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-17-1 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. © DTZ Zadelhoff 2009.


Pagina 17

Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt. Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen. Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met 12.500 medewerkers wereldwijd actief in 45 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Eén van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.

DTZ Zadelhoff, kantoor Amsterdam Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam Tel.: 020 6 644 644 Fax: 020 6 716 392 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Groningen Postbus 870 9700 AW Groningen Ubbo Emmiussingel 2 9711 BH Groningen Tel.: 050 3 141 232 Fax: 050 3 185 160 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Zwolle Postbus 382 8000 AJ Zwolle Burg. van Royensingel 6 8011 CS Zwolle Tel.: 038 4 258 800 Fax: 038 4 258 822 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Arnhem Postbus 573 6800 AN Arnhem Meander 601 6825 ME Arnhem Tel.: 026 4 452 445 Fax: 026 3 513 909 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor ’s-Hertogenbosch Postbus 5065 5201 GB ’s-Hertogenbosch Pettelaarpark 64 5216 PP ’s-Hertogenbosch Tel.: 073 6 132 424 Fax: 073 6 133 484 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, afdeling Investments Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam Tel.: 020 5 711 411 Fax: 020 6 716 932 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Breda Postbus 2216 4800 CE Breda Claudius Prinsenlaan 148 4818 CP Breda Tel.: 076 5 209 209 Fax: 076 5 227 148 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Hoofddorp Postbus 2028 2130 GE Hoofddorp Polarisavenue 85a 2132 JH Hoofddorp Tel.: 023 5 685 685 Fax: 023 5 685 111 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, afdeling Marketing & Communications Postbus 19125 3501 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 030 2 320 000 Fax: 030 2 888 694 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Den Haag Postbus 85617 2508 CH Den Haag Parkstraat 83 2514 JG Den Haag Tel.: 070 3 550 550 Fax: 070 3 512 005 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Rotterdam Postbus 937 3000 AX Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 110 3062 MB Rotterdam Tel.: 010 4 333 555 Fax: 010 4 117 971 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Eindhoven Postbus 973 5600 AZ Eindhoven Beemdstraat 9 5653 MA Eindhoven Tel.: 040 2 125 125 Fax: 040 2 122 220 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Utrecht Postbus 19125 3501 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 030 2 332 552 Fax: 030 2 310 543 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, kantoor Enschede De Ruyterlaan 2 7511 JH Enschede Tel.: 053 4 300 900 Fax: 053 4 304 647 E-mail: [email protected]

www.dtz.nl www.dtz.com

DTZ Zadelhoff, afdeling Finance Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam Tel.: 020 5 711 444 Fax: 020 6 716 932 E-mail: [email protected] DTZ Zadelhoff, afdeling Corporate Real Estate Services Postbus 19125 3501 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 030 2 320 000 Fax: 030 2 369 102 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff, afdeling Global Corporate Services Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam Tel.: 020 5 711 411 Fax: 020 6 716 392 E-mail: [email protected] DTZ Zadelhoff, afdeling Research Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 GB Amsterdam Tel.: 020 8 407 251 Fax: 020 6 716 392 E-mail: [email protected] DTZ Zadelhoff, afdeling Retail Postbus 19125 3501 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 030 6 022 211 Fax: 030 6 022 811 E-mail: [email protected] DTZ Zadelhoff, afdeling Valuation Advisory Services Postbus 74030 1070 BA Amsterdam Apollolaan 150 1077 BG Amsterdam Tel.: 020 8 407 260 Fax: 020 6 716 932 E-mail: [email protected] DTZ Zadelhoff Property Management BV Postbus 19160 3501 DD Utrecht Nieuwekade 15 3511 RV Utrecht Tel.: 030 2 394 239 Fax: 030 2 394 240 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff. Meer inzicht.

Zonder financiering geen markt

Recommend Documents