Financiering van niet Daeb, een nieuwe markt
AGENDA 1. Woningcorporaties, een belangrijke sector. 2. Sectorontwikkelingen. 3. Kasstroom is het kernissue van vandaag. 4. Uw antwoord hierop. 5. Risicobeleid ING. 6. Uw strategische agenda. 7. Invulling financiering niet DAEB door ING REF
Rotterdam 14 november 2011 Ceel Elemans Sectormanager Public Sector Barbera Brand Directeur Projectfinanciering ING REF 14 november 2011
1
Woningcorporaties, een belangrijke sector •
Maatschappelijk van betekenis
•
ING is betrokken bij ontwikkelingen (recente publicatie van aug 2011 over het niet DAEB dossier)
•
ING is marktleider (betalingsverkeer) en is partner bij oplossingsrichtingen
•
Plaatsend in de context van de huidige financiële markten.
•
Financiële benchmark methodiek op klant, regio en sectorniveau:
X
Se c torve rg e lijk ing
Benchmark:
Stichting Lefier
Geselecteerde woningcorporatie(s) op basis van sector
v.s
( Stichting Lefier
)
% v/d omzet
% v/d omzet Saldo Financiele lasten baten
EBT
8.000
-10,79%
-6,35%
13,75%
% v/d omzet Bedrijfsresultaat EBIT
20,20%
2,96%
13,84%
% v/d omzet
% v/d omzet
EBITDA
EBITDA gecorrigeerd
41,91%
39,42%
26,93%
31,16%
% v/d omzet % v/d omzet
'
Afschrijving 1,5%
7,3%
Stic hting Le fie r
+
7.000
Be drijfs opbre ng s te n / VHE (*€)
3 inzichten van ING op uw organisatie
7.500
% v/d omzet
Stichting WoonFrie sland
Operationele marge 2,96%
6.500
Operationele kosten 1-
0,47%
X
37,5%
0,16
0,11
Stichting Acantus Groe p
4,6%
3,3%
+ Onderhoudskosten 18,5%
22,6%
+
48,0%
Leefbaarheidsinvesteringen
18,3%
0,0%
Omzet 192.567 Omloopsnelheid kapitaal
5.500
41,8%
x 1000,-
1,52%
Stichting Actium
Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling
12,6%
+ Overige bedrijfskosten
Overige waardeveranderingen Rendement op Geïnvesteerd vermogen
Accolad e
16,3%
60,6%
+
13,84%
Elkie n
6.000
58,1%
% v/d omzet Personeelskosten
63.558
÷
1,2%
x 1000,-
+
Vaste activa
Overige bedrijfslasten
1.132.225
547.904
18,6%
20,8%
+
Totaal vermogen 577.873
Vlottende activa
( EBIT + afschrijvingen + kosten project + waardeverandering MVA verkopen onroerend goed opbrengsten uit projecten/ Financiele lasten - baten )
( EBITDA / Financiele lasten - baten + reguliere aflossing )
( gecorrigeerde EBITDA / Financiele lasten - baten + reguliere aflossing )
DSCR
Gecorrigeerde DSCR
1.208.044
75.819
5.000
29.969
Se ctor g e mid d e ld e
4.500 4.300
4.400
4.500
4.600
4.700
4.800
4.900
5.000
Huuropbre ng s t / VHE (*€)
( Eigen vermogen / Balanstotaal ) Op basis van bedrijfswaarde
( EBIT + afschrijvingen + waardeverandering MVA / Financiele lasten - baten )
Solvabitiliteit
ICR
37,5%
22
34,4%
3,05
Gecorrigeerde ICR 1,95
1,96
1,54
1,98
1,38
1,27
1,13
Sectorontwikkelingen AFNEMENDE KASSTROMEN EN RESULTATEN… € 1.250
LEIDEN TOT KOSTENBEHEERSING… 35%
Belangrijkste thema's woningcorpoeaties de komende 12 maanden Europa (EU beschikking)
€ 1.000
28%
kostenbeheersing
€ 750
21%
heffing huurtoeslag
€ 500
14%
€ 250
7%
Investeringen
risicomanagement verkoop van woningen duurzaamheid organisatie-ontwikkeling €-
huurbeleid
0% 2007
2008
2009
politiek
2010
€ 250-
-7%
jan-11
Sterke daling door o.a.invoering vpb en bijdrage CFV
overig
jun-11
€ 500-
governance
-14% Ontwikkeling netto operationele kasstroom per vhe Bedrijfsresultaat na belasting per vhe Solvabiliteit op bedrijfswaarde (rechter as)
Bron: WSW, CFV en ING Ec. Bureau
fiscale zaken
Bron: Finance ideas
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: CBS & Ecowin
80.000 Woningcorporaties: Daling voorgenomen te bouwen huurwoningen
60.000
EN DALENDE INVESTERINGEN
40.000
20.000 Verkopen goedkoop segment blijven in tact
Bron: CFV
2008
2009
2010
Voornemen huur in 2008 Voornemen huur in 2009 Voornemen huur in 2010
14 november 2011
2011
2012
2013
2014
Voornemen verkoop in 2008 Voornemen verkoop in 2009 Voornemen verkoop in 2010
3
Kernissue: toenemende druk op de kasstroom Druk op financiële performance door: VPB heffing; heffingsbijdragen aan het CFV
Vanaf 2014 heffing huursubsidietoeslag 640 mio =>
Hierdoor daling bedrijfswaarde van 38k naar 35k
of
Verkoop bestaand bezit moeizamer Met als gevolg: Minder investeringen in nieuwbouw (koop en huur) en onderhoud
Verdienmodel onder druk
44
Uw antwoord op deze ontwikkelingen: keuzes maken! Sturen op kasstroom/ verdienmodel: •
Huuraanpassing bij mutatie
•
Vanaf juli 2012 aanpak scheefwonen
•
Aanpassing omvang, aard en tempo van investeringen
•
Sturen op bedrijfslasten
•
Temperisering onderhoudsprogramma’s
•
Stimuleren verkoop bestaand bezit
•
Kostenbeheersing en risicomanagement 5
5
Risicobeleid ING 1. Contouren nieuwe wet lijken duidelijker en daarmee beheersbaarder! 2. Geen overall verzwaring van het risicoprofiel. 3. Door keuze administratieve splitsing wel verhoging van het structuurrisico (TI biedt ook comfort). 3. Defintief risicobeleid nu nog niet mogelijk. 4. Tijdelijk overgangsbeleid geformuleerd (periode 2012): -
Kleine aanpassing in de doelomschrijving van de RC faciliteit Eind 2011: globale indicatie van niet daeb bezit (in %). Kasstroom is key: voorbereiding introductie van ICR Op natuurlijk moment. Aandacht voor corporaties met relatief meer niet-DAEB bezit.
5. Definitief beleid wordt afgestemd op uiteindelijke kader (2e helft 2012?).
6. Rol van WSW belangrijk.
6
6
Uw strategische agenda Toekomstig wettelijk kader en ontwikkeling financiele markten: Discussie: over maatschappelijke taak en risico’s Houdbaarheid van huidige verdienmodel Kostenbeheersing en risicomanagment Financieringsagenda voor zowel DAEB als niet DAEB
Keuze voor waarderingsmethodiek (RJ 645)
Voor Niet Daeb activiteiten geldt: In kaart brengen van uw niet DAEB activiteiten en rendement hierop
Afwegingen: Beperkte niet DAEB portefeuille: continueren? Nadenken over samenwerking.
Herformulering bedrijfsstrategie 2012/ 2013
7
14 november 2011 7
Focus ING REF op commercieel vastgoed niet op eigen privéwoningen en niet op eigen gebruik
individuele eigenaren
Retail Bank
private vastgoed beleggers, institutionele investeerders, private en publieke (al dan niet beursgenoteerde vastgoed fondsen, onafhankelijke ontwikkelaars, woningcorporaties Commercial Real Estate Finance
eigenaar gebruikers onderneming vs. balans
Commercial Bank
Positie en benadering niet-Daeb Historie
en verwachting 2012 e.v.
Niet-DAEB • Juridisch /
administratieve splitsing geen noodzaak
Hypothecair (kadastraal afgesplitst) • Non-recourse • Comfort TI
Focus objectmatig • Cash flow (ICR/DSCR) • LTV (beleggingswaarde, leegwaarde)
Financiering van bestaand niet-DAEB
Algemene uitgangspunten: • organisatie en management • gegoedheid debiteur en portefeuille
Specifiek t.a.v. woningen boven huurliberaliseringsgrens en overig vg: • locatie- en gebouwgebonden aspecten • kwaliteit huurders/contracten • exploitatie • demografische/regionale aspecten
Bevoorschotting 50 – 75% van de marktwaarde (in verhuurde staat).
In geval van uitponding leegwaarde.
Rekenvoorbeeld bestaand niet-DAEB 400 woningen en 2 bedrijfsunits beleggingswaarde woningen € 64 mio beleggingswaarde units € 0,2 mio: - courantheid: goed - recentelijk gebouwd of gerenoveerd - exploitatie kosten afh. van bouwjaar - kadastraal geplitst, dus uitponding mogelijk LTV 58% ICR 1,55% huurmutatiegraad 3%
Financiering € 37,5 mio bho expl. kn nho rente beschikbaar voor aflossing
3,840 920 2.920 1.875 1.045
24% 5% 2,8%
Highlights uitgangspunten financiering
Financiering: • hypothecair (indien gewenst in tranches te verstrekken) • kasgeldlening • PS limiet – derivaat
Looptijd van de rente kan afwijken van de juridische looptijd
Uiterlijke opname datum (bereidstellingsprovisie afh. renterisico)
Gezamenlijke hypotheek met IBN
Covenants: • LTV maximaal 60% - check jaarlijks o.b.v. (interne) taxatie • (gevolg: aflossing of extra zekerheden) • op variabele deel bij verkoop aan particulieren boetevrije afl. (max.) • ICR min. 1,3% - check jaarlijks o.b.v. NHO/verschuldigde rente (NHO = BHO -/- % exploitatiekosten) • 50% rente afgedekt
Financiering van nieuwbouw niet-DAEB Algemene uitgangspunten: • track record • gegoedheid aannemer Meer specifiek t.a.v. nieuw te bouwen woningen en overig vastgoed: • bestemming, vergunningen, etc. • stichtingskostenopzet • voorverhuur/verkoop; contracten en kwaliteit huurders/kopers • aanneemovereenkomst • marktonderzoek Bevoorschotting: • 60 – 75% van de stichtingskosten; • niet stand-alone i.v.m. huidige marktomstandigheden.
