Financiering niet-DAEB activiteiten Nadere uitwerking „MIF‟ “Het samenbrengen van woningcorporaties met private financiers en beleggers” Persoonlijk en vertrouwelijk
Real Estate Advisory
Niet-DAEB activiteiten kunnen niet meer geborgd gefinancierd worden. Woningcorporaties zullen op zoek moeten naar nieuwe financieringsbronnen, mogelijk buiten de eigen sector. Gevolgen tijdelijke ministeriele regeling DAEB
• Per januari 2011 is de ‘tijdelijke ministeriele regeling DAEB’ in werking getreden. Het doel van deze regeling is de staatssteun voor woningcorporaties in overeenstemming te brengen met de Europese regelgeving. • De regeling beperkt de mogelijkheden om financiering met borging van het WSW of een gemeente aan te trekken. Kernpunten van de regeling op het gebied van financiering, en de invulling hiervan door WSW, zijn: • Borging is beperkt tot DAEB-activiteiten; dit betreft woongelegenheden met een huurprijs tot de huurliberalisatiegrens (€ 647,53) en een gelimiteerde lijst van maatschappelijk vastgoed. Niet-DAEB activiteiten dienen zonder borging gefinancierd te worden. • De 1/3 - 2/3 regel van het WSW (borging van beperkte gedeelten van een complex dat niet voldoet aan borgingseisen en tot één bouwstroom hoort) is komen te vervallen. Dit betekent dat bij gecombineerde projecten, het commerciële gedeelte (bijvoorbeeld woningen boven de huurliberalisatiegrens en winkels in de plint) niet meer financierbaar is onder WSW-borging. • Leningen die voor ingang van de tijdelijke regeling zijn afgesloten kunnen ongewijzigd geborgd doorlopen. Bij herfinanciering of herziening van de voorwaarden van deze leningen mogen niet-DAEB activiteiten geen onderpand meer vormen voor de te borgen lening. • Het is nog onduidelijk in welke mate en onder welke voorwaarden corporaties eigen middelen, afkomstig van DAEB-activiteiten, mogen inzetten voor niet-DAEB activiteiten en niet-geborgde financiering. Het WSW zal hier nog nadere regels voor opstellen. • Het gevolg van deze regeling is dat, om de realisatie van niet-DAEB ontwikkelprojecten mogelijk te maken, nieuwe financieringsbronnen aangeboord moeten worden danwel een deel van de bestaande activa liquide moeten worden gemaakt. Ook de herfinanciering van bestaand niet-DAEB bezit zal zonder borging moeten geschieden. Huidige mogelijkheden financiering • Het aantal banken actief in de sector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken BNG en NWB. Nieuwe Basel III regels voor het aanhouden van kapitaal (o.a. leverage ratio) hebben een effect op de beschikbaarheid van financiering bij deze banken. Mede hierdoor zijn de opslagen op langlopende financiering behoorlijk opgelopen en zijn looptijden korter geworden. • De mogelijkheden voor financiering van niet-DAEB activiteiten zijn nog beperkter. Deze activiteiten zullen op projectniveau, op basis van kasstromen, gefinancierd moeten worden. Hierbij is sprake van een lagere bevoorschotting, hogere financieringslasten en uitgebreidere randvoorwaarden en eisen dan gebruikelijk is voor geborgde leningen. • Om minder afhankelijk te zijn van het huidige beperkte aantal bancaire financiers, worden corporaties gedwongen op zoek te gaan naar nieuwe financieringsbronnen. Deze bronnen zullen (deels) buiten de eigen sector gezocht moeten worden. Er kan hierbij zowel gedacht worden aan het aantrekken van vreemd vermogen als eigen vermogen. 2
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Inleiding
Het „MIF‟ fungeert als „intermediair‟ tussen corporaties en de markt, zodat de juiste partijen met de juiste proposities benaderd worden. Het ‘MIF’ Concept • Voor de financiering van niet-DAEB activiteiten krijgen woningcorporaties te maken met nieuwe partijen die elk hun eigen randvoorwaarden en eisen stellen. • Afhankelijk van het type partij, maar bijvoorbeeld ook het type vastgoed en de lokatie, zijn er verschillende mogelijkheden om aan liquiditeiten te komen denkbaar, zoals het afsluiten van niet-geborgde leningen, het verkopen van een deel van het bezit en/of ontwikkelprojecten en het creëren van (specialistische) fondsen (zie tabel op de volgende bladzijde). • Voor sommige alternatieven kan het, mede vanuit het oogpunt van schaalomvang en risicospreiding, wenselijk zijn financiering te bundelen met andere corporaties.
• Concreet hebben wij het idee om voor niet-DAEB ontwikkelprojecten een platform op te richten met de werknaam ‘Maatschappelijk Investerings
• • • •
• • •
Fonds’ (hierna ‘MIF’). Het uitgangspunt van het ‘MIF’ concept is dat de aanpak van het verwerven van financiering voor niet-DAEB ontwikkelprojecten van een aantal corporaties met elkaar gebundeld worden. Hierdoor wordt dubbel werk voorkomen en worden kosten gedeeld, en is door bundeling van volume de kans dat succesvol vermogen wordt aangetrokken groter. De aanpak is gericht op het verkrijgen van toegang tot diverse mogelijke financieringskanalen, die allen hun specifieke vereisten hebben ten aanzien van o.a. het type vastgoed en het rendement. Het ‘MIF’ treedt op als ‘intermediair’ tussen de corporaties en de markt, met als doel een optimale aansluiting met de markt te verkrijgen. Om succesvol liquiditeit te kunnen genereren is het in de huidige moeilijke markt in alle gevallen belangrijk om met een gestructureerd plan te komen, zodat de juiste partijen met de juiste proposities benaderd worden. Daarnaast zijn de benodigde informatie en de analyses die de partijen uitvoeren veel diepgaander dan woningcorporaties gewend zijn. Om het ‘MIF’ concept te laten slagen is het daarom belangrijk dat een ‘MIF regisseur’ wordt aangesteld, die de rol van ‘intermediair’ tussen de corporaties en de markt vervult. Wij hebben een project gestart om het ‘MIF’ concept met een aantal corporaties nader uit te werken. Ons grote netwerk bij zowel (semi)institutionele beleggers als private investeerders stelt ons in staat om binnen alle groepen spelers geschikte partijen te identificeren, snel bij de juiste personen aan tafel te komen en op maat gesneden proposities neer te leggen waarmee, tezamen met een strak geredigeerd en goed gestructureerd proces, de kans op succes wordt vergroot. In dit document wordt het ‘MIF’ concept verder toegelicht, inclusief de stappen die doorlopen moeten worden om dit concept verder uit te werken.
3
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Inleiding
Verschillend bezit vraagt om verschillende oplossingen. Binnen het MIF concept worden deze oplossingen met elkaar gecombineerd, om een optimale aansluiting met de markt te bereiken. Type bezit Core niet-DAEB bezit -
Bezit in aandachtswijken waar corporatie controle over wenst te behouden
Non-core niet-DAEB bezit
Voorbeeld mogelijke oplossingen
•
Inbreng in één of meerdere fondsen, waarbij corporatie exploitatie blijft uitvoeren en eventueel een belang in het fonds behoudt
•
Aantrekken niet-geborgde financiering:
Kansrijkheid
•
+/-
•
Bancaire financiering
•
+/-
•
Inflatie gekoppelde financiering via pensioenfonds (afhankelijk van aard en omvang)
•
-
•
Verkopen aan professionele beleggers; mogelijkheden bekijken per type vastgoed
•
+
-
Dure huurwoningen
-
Overig commercieel bezit
•
Verkopen aan particuliere beleggers, middels Tenders
•
+/-
Onverkochte koopwoningen
•
Opzetten fonds voor onverkochte woningen, waarbij de corporatie een huurgarantie zal moeten afgeven.
•
+/-
•
Verkoop aan ontwikkelende beleggers; mogelijkheden bekijken per regio/type vastgoed
•
+/-
•
Equity voorfinanciering
•
+/-
•
Medefinanciering in ruil voor bouwvolume
•
+/ -
•
Inbreng in één of meerdere fondsen (na realisatie)
-
Niet-DAEB Ontwikkelingsprojecten
4
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Globale structuur MIF
Het „MIF‟ zorgt ervoor dat gerealiseerde niet-DAEB ontwikkelprojecten liquide worden gemaakt, waarmee nieuwe ontwikkelprojecten gefinancierd kunnen worden.
• Het ‘MIF’ is een platform voor financieringsstructuren voor niet-DAEB bezit van woningcorporaties. Het uitgangspunt van het ‘MIF’ platform is • •
•
•
•
dat niet-DAEB ontwikkelprojecten worden aangemeld in een centrale entiteit (een fonds o.i.d.), van waaruit financiering (zowel vreemd vermogen als eigen vermogen) van de projecten wordt geregeld. Het grootste obstakel bij de financiering van niet-DAEB ontwikkelprojecten is dat de meeste beleggers niet bereid zijn om ontwikkelrisico te lopen. Dit betekent dat een voorfinanciering van de projecten noodzakelijk is. Deze voorfinanciering kan geregeld worden door een structuur op te zetten, waarbij gerealiseerde niet-DAEB projecten liquide worden gemaakt, en deze liquide middelen worden aangewend om nieuwe niet-DAEB ontwikkelprojecten te financieren. Er ontstaat een zogenaamde ‘revolving’ structuur, waarmee een ‘continue’ toekomstige beschikbaarheid van financiering voor niet-DAEB ontwikkelprojecten wordt georganiseerd. Om gerealiseerde projecten liquide te maken kunnen diverse ‘feeder fondsen’ worden opgezet, waarin gerealiseerd niet-DAEB bezit kan worden ingebracht. Voor dit bezit kan vreemd vermogen worden aangetrokken via banken en eventueel pensioenfondsen, en eigen vermogen via diverse groepen beleggers. De corporaties kunnen zelf ook (voor een deel) blijven participeren in deze ‘feeder fondsen’, en blijven tevens verantwoordelijk voor de exploitatie van het bezit. Naast de op te richten ‘feeder fondsen’, zou een deel van het bezit (bijvoorbeeld non-core niet-DAEB bezit) ook direct aan (particuliere) beleggers verkocht kunnen worden. Ook de verkoop van onverkochte niet-DAEB koopwoningen zou via het ‘MIF’ platform geregeld kunnen worden. Tenslotte is het denkbaar dat naast beleggers, ook andere ‘rijke’ corporaties in de structuur deelnemen (bijvoorbeeld door leningen te verstrekken). In dit geval ontstaat een structuur vergelijkbaar met het WIF. Onderstaand plaatje geeft een schematische weergave van de globale uitwerking van het ‘MIF’ Platform. Beleggers
Banken/ Pensioenfondsen
Vastgoed Fondsen/ Fonds aanbieders
Bouwers
Particulieren
„Feeder‟ fondsen Naar Product
Naar Regio Funding
Funding
Funding
Particulieren Tenders?
MIF „Regisseur‟ Voor niet Daeb ontwikkelprojecten
“Rijke” WoCo‟s Leningen
WoCo’s met niet DAEB ontwikkelprojecten
Product/Regio
WoCo 1
WoCo 2
WoCo 3
WoCo 4
WoCo 5
Onverkochte woningen ©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Globale structuur MIF
Door „pooling‟ van financiering worden schaalvoordelen en risicospreiding gerealiseerd. • De voordelen die de ‘MIF’ structuur biedt voor woningcorporaties zijn: • Middels het ‘MIF’ kan eigen vermogen opgehaald worden. Dit zal noodzakelijk zijn indien WSW de inzet van eigen middelen voor • • • • • • •
niet-DAEB activiteiten gaat beperken. Het wordt eenvoudiger om ontwikkelprojecten voor te financieren. Het eigendom wordt ‘losgekoppeld’ van het beheer. Ten opzichten van een directe verkoop kunnen woningcorporaties de exploitatie van het vastgoed blijven uitvoeren. Verder kan de corporatie zelf kiezen welk economisch belang zij in het vastgoed wenst te houden. Door groepering van kennis en volume kunnen bepaalde partijen (met name pensioenfondsen en bepaalde institutionele beleggers) makkelijker bereikt worden, waarvoor de individuele portefeuille van de corporatie te klein zou zijn. Daarnaast kunnen er makkelijker deelportefeuilles gevormd worden die van voldoende omvang zijn om er fondsen voor op te zetten. Door pooling met andere corporaties vindt er risicospreiding plaats voor de beleggers, wat een gunstig effect op de pricing kan hebben. Tevens kunnen kosten voor het aantrekken van financiering met elkaar gedeeld worden. Daarnaast kunnen woningcorporaties via het ‘MIF’ Platform kennis en ervaring op het gebied van de financiering van niet-DAEB activiteiten met andere corporaties uitwisselen. Door een aparte structuur voor niet-DAEB activiteiten op te zetten wordt er een grotere transparantie tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten gecreëerd, inclusief een scheiding van risico’s.
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Globale Aanpak
Het opzetten van het „MIF‟ platform kan globaal in een drietal fasen worden ingedeeld. Fase
Onderwerpen •
Fase I:
•
Inventarisatie • •
• Fase II: Toetsing markt
• •
• Fase III: Implementatie
•
Output
Selectie van een aantal ‘pilot’ projecten die de basis vormen om het ‘MIF’ concept te toetsen in de markt. Opstellen van een business case (inclusief een beknopte beschrijving van de geselecteerde ‘pilot’ projecten), ), toegesneden op de te benaderen potentiele financiers en beleggers, waarmee de interesse van de betreffende partijen getoetst kan worden. Vaststellen te benaderen partijen, Opstellen stappenplan voor de markttoetsing, om inzicht in de mogelijkheden en kans rijkheid van het ‘MIF’ platform te krijgen.
•
Het in kaart brengen van de financieringsbehoefte van deelnemende corporaties is belangrijk om te identificeren waar prioriteiten moeten liggen.
•
Prioritering en stappenplan voor toetsing in de markt.
Toetsing van de interesse voor het ‘MIF’ Platform bij geïdentificeerde potentiele marktpartijen. Doel is het speelveld van partijen in kaart te brengen, inclusief de diverse randvoorwaarden en eisen van partijen. Besluitvorming vervolg op basis van uitkomsten sondering. Bij positief besluit vervolg; nadere uitwerking ‘MIF’ Platform op basis van de uitkomsten van de markt sondering.
•
Het benaderen van een select aantal deskundige potentiële partijen heeft de voorkeur. Rapportage uitkomsten marktsondering, inclusief nadere uitwerking ‘MIF’ Platform. Go/no-go besluit voor implementatie ‘MIF’ Platform
Implementatie ‘MIF’ Platform: – Uitwerking juridische, fiscale en financiële structuur eventuele ‘feeder fonds(en)’ – Governance – Administratieve processen – Standaard documentatie – Etc. Closing financiering één of meerdere pilot projecten 7
• •
•
• •
Detail stappen en planning kan worden uitgewerkt na afronding fase ‘toetsing markt’. Eén of meerdere transacties voor de geselecteerde pilot projecten Platform waarmee toekomstig niet-DAEB bezit gefinancierd kan worden.
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
Disclaimer: Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu, a United Kingdom private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu and its member firms.
©2011 Deloitte – Strikt vertrouwelijk
