Financiering niet-daeb activiteiten. Aedesbijeenkomsten

Financiering niet-DAEB activiteiten

Aedesbijeenkomsten December 2010 29 september 2010

Inhoud

– Beoordeling ongeborgde financieringsaanvraag

– Enkele voorbeelden – Prijsvorming – Aanbevelingen

2 | December 2010 | Financiering niet-DAEB activiteiten

Financiering niet-DAEB activiteiten MAATWERK!

– Te financieren activiteit – Bedrijfs- of projectfinanciering – TI of dochter als debiteur – Invulling evt. garanties vanuit de TI

– Voorwaarden (financieel + overig)


Beoordeling niet geborgde financiering Financierbaarheid wordt bepaald door: KWALITEIT – Project – Debiteur – Cashflow


4

Informatiebehoefte – Project omschrijving en structuur

– Financiële analyse – Risico analyse – Rapportage


Project omschrijving en structuur

– Achtergrond project

– Marktcondities /-analyse – Management – Juridische analyse

– Project sponsors , partners en guarantors


6

Financiële analyse Algemene analyse – Investeringsbehoefte – Financieringsbronnen Cashflow analyse – Base case scenario – Scenario analyse


7

Financiële analyse Ratio’s – Solvabiliteit – Loan to Value (LTV) – Interest Coverage Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR): Bepaalt in belangrijke mate de financieringscapaciteit: Kan er op basis van de netto cashflow aan de rente- (en aflossings)verplichtingen worden voldaan, uitgaande van reële kosten?


8

Risico analyse Zakelijke risico’s (niet uitputtend) – Planologisch

– Marktrisico – Operationeel , uitvoeringsrisico Financiële risico’s (niet uitputtend) – Debiteurenrisico (BV / TI) – Renterisico

Structuurrisico (niet uitputtend) – Documentatierisico – Concentratierisico 9 | December 2010 | Financiering niet-DAEB activiteiten

9

Rapportage

– Transparant

– Juist en tijdig – Pro-actief – Gedurende het hele project / looptijd!


10

Voorbeeld 1 - Situatieschets – Dochter (BV) als debiteur − Woningen huur >650

− BOG (m.n. plinten) − Parkeerplaatsten

– Balanstotaal: EUR 120 mio

– Huidige financiering door TI – Financieringsaanvraag EUR 12 mio voor gedeelte van het bezit, looptijd 5 jaar


Voorbeeld 1 - Informatie – Taxatie − Verhuurde staat / vrij van huur

− Markthuurwaarde – (potentiële) huuropbrengst − Marktanalyse en verhuurbaarheid – Businesscase met meerjarenbegroting + liquiditeitsprognose (scenario’s) − Te financieren vastgoed − Kredietnemer (BV) – Gegevens TI


Voorbeeld 1 – Conclusies – Management + business case – Voldoende cashflow uit te financieren vastgoed voor rentebetaling: ICR 1,25 – Voldoende zekerheden te financieren vastgoed: LTV 70% (o.b.v taxatie verhuurde staat) 

Cashflow + zekerheden maken case financierbaar. Daarnaast beschikbaarheid van cash flows vanuit overige activiteiten BV.


Voorbeeld 1 – Structuur Looptijd 5 jaar – bullet aflossing

Covenants − Ondergrens ICR voor zowel BV als TI − Bovengrens LTV voor zowel BV als TI − Ondergrens solvabiliteit BV

Zekerheden: 1e hypotheek en verpanding huurpenningen Overige voorwaarden o.a: − Material Adverse Change Clausule − No Change of Ownership − Pari Passu en Negative Pledge 14 | December 2010 | Financiering niet-DAEB activiteiten

Voorbeeld 2 – Situatieschets – Niet te borgen activiteiten binnen de TI – Herfinanciering, project door TI voorgefinancierd

– Stichtingskosten: EUR 25 mio – Vrije cash flow voor rente en aflossing: EUR 0,8 mio – Uitgaande van LTV 70% - voor rente en aflossing ca. EUR 1,6 mln nodig!


Voorbeeld 2 – Conclusies – Management + business case – Onvoldoende cashflow uit te financieren vastgoed voor aflossing en rentebetaling 

Sterke financiële positie TI en bereidheid tot inzet ‘overige’ cash flow binnen de TI maakt project financierbaar


Voorbeeld 2 – Structuur Looptijd 15 jaar – aflossing annuïtair

Covenants − Plafond LTV voor TI − Ondergrens ICR voor TI

Zekerheden: 1e hypotheek + verpanding huurpenningen Daarnaast de cashflows vanuit de TI Overige voorwaarde o.a: – juridisch en economisch eigendom in TI


Voorbeeld 1 versus Voorbeeld 2 Voorbeeld 1

Voorbeeld 2

Dochter (BV)

TI

Voldoende

Onvoldoende

Extra comfort

Pure noodzaak

Looptijd

Kort

Lang

Aflossing

Bullet

Annuïtair

1e Hypotheek + verpanding huurpenningen

1e Hypotheek + verpanding huurpenningen

ICR / LTV / Solvabiliteit

ICR / LTV

Debiteur Cashflow uit te financieren v.g. Inzet ‘overige’ cashflows

Zekerheden Covenants


Prijsvorming Marge Kosten kredietrisico (risico-opslag + proceskosten)

Bedrijfskosten

ongeborgd geborgd

Funding


19

Prijsvorming Geborgde financiering – Standaard contracten en voorwaarden Ongeborgde financiering – Maatwerk contracten, voorwaarden en zekerheden – Afsluitprovisie / bereidstellingsprovisie Appels met appels en peren met peren


Conclusies – Bepaal aanvliegroute voor niet-DAEB activiteiten en de financiering daarvan: − TI − 100%-dochter (met evt invulling van de garanties vanuit TI) − X%-deelneming – Bereken haalbaarheid van een project met parameters die passen bij de wijze van financiering! – Houdt ook rekening met de gevolgen van ‘niet financiële’ voorwaarden voor de bedrijfsvoering.


Vragen ?


Financiering niet-daeb activiteiten. Aedesbijeenkomsten

Recommend Documents