Verlenging financiering

NIEUWSBRIEF

INHOUD Verlenging financiering Ontwikkelingen vastgoedportefeuille Personele wijzigingen Nieuwe huurcontracten De beste binnensteden Vertrouwen huizenmarkt Verhuurdersheffing AIFM-richtlijn Jaarvergadering 2014

Verlenging financiering De in maart 2012 opgezegde leningen zijn verlengd bij SNS Property Finance.

Colofon & suggesties

In de afgelopen twee jaar heeft de (her)financiering van Woon-Winkel Fonds centraal gestaan. In augustus 2013 heeft de Beheerder aan SNS Property Finance een verzoek voorgelegd om de in 2012 opgezegde leningen voor langere periode te verlengen. Daarbij speelde mee dat de andere leningen bij SNS Property Finance nog doorliepen tot 2018 en dat de operationele resultaten van WoonWinkel Fonds over het eerste halfjaar

2013 uitstekend te noemen waren en sindsdien ook gebleven zijn. Hoewel de respons van SNS Property Finance vijf maanden in beslag heeft genomen heeft SNS Property Finance (inmiddels Propertize) in januari 2014 ons verzoek ingewilligd en de leningen verlengd tot januari 2016. Hiermee is ook deze financiering voorlopig voldoende gewaarborgd.

Nieuwe financiering Zoals u later in deze nieuwsbrief kunt lezen is de Aldi aan De Wielewaal te Hoogeveen verbouwd. Voor deze verbouwing heeft de Beheerder bij de FGH Bank een nieuwe financiering van € 200.000 afgesloten. Op dit moment is de Beheerder met de FGH Bank in overleg over de verlenging van de lening van € 9.000.000 die in maart 2014 afloopt. De FGH Bank heeft de intentie afgegeven om deze lening meerjarig te verlengen.

Februari 2014 jaargang 9 nummer 17

Ontwikkelingen vastgoedportefeuille Binnen de portefeuille van het Fonds heeft de Beheerder zich het afgelopen jaar gericht op het versterken van de onroerend goed portefeuille. Door de casco winkelunits zodanig te upgraden en aan te passen, blijven de winkelunits te allen tijde aan de veranderende eisen van de markt voldoen. Door middel van verbouwingen krijgen de huurders winkelruimtes naar wens en dit geeft een waarborg voor de toekomst. Zoals al in vorige nieuwsbrieven is vermeld is de winkel aan de Griendtsveenweg te Hoogeveen voor ProfijtMeubel vergroot en voor de overige huurders is er door het vernieuwen van de gevel een sterk verbeterde uitstraling van de buitenzijde gerealiseerd. Verbouwing Aldi te Hoogeveen Ook bij winkelcentrum De Wielewaal te Hoogeveen is de Beheerder gestart met de versterking van het winkelcentrum. De verbouwing van de Aldi is met succes afgerond en hiermee is ook een deel van de leegstand ingevuld, doordat de leegstaande naastgelegen winkelunit bij de Aldi is betrokken. Daarnaast zijn er, door herinrichting van de openbare ruimte, meer gratis parkeerplaatsen voor de deur gerealiseerd. Volgens planning zal ook de andere supermarkt (Coop) medio dit jaar verbouwd worden, waarbij tevens de oppervlakte wordt vergroot. Ook dit parkeerterrein zal worden uitgebreid en gemoderniseerd, waarbij de nadruk ligt op een betere aansluiting met de rest van het winkelcentrum.

Nieuwe gevel Aldi Wielewaal te Hoogeveen

Verbouwing Ceintuurbaan te Amsterdam Door de huuropzegging van UPC van de winkelruimte aan de Ceintuurbaan te Amsterdam kreeg de Beheerder de gelegenheid om de scheurvorming in de vloer aan te pakken. Er is een nieuwe betonvloer gestort. Tijdens het verbouwingstraject meldde zich een nieuwe huurder, een buitenschoolse opvang, die de inrichting volledig zelf wilde verzorgen met het oog op de specifieke bouweisen voor deze branche. Dit complex is van binnen en buiten weer helemaal up to date en is langjarig verhuurd.

Herontwikkeling Raadhuisplein/De Marke te Drachten In Drachten is de eerste fase van de herontwikkeling van het centrumplan bijna afgerond en is er begin dit jaar begonnen met de tweede fase. Hier is al goed de kwaliteitsimpuls zichtbaar die deze locatie zal krijgen. Naast de werkzaamheden die de projectontwikkelaar voor zijn rekening aan deze complexen uitvoert conform de vaststellingsovereenkomst (nieuw te realiseren liften, nieuwe entreepartijen met automatische schuifdeuren en videofoon/intercomsysteem) is in 2013 besloten om ook Werkzaamheden Raadhuisplein/De Marke te Drachten 2

>

>

de daken van de appartementengebouwen compleet te vernieuwen en te voorzien van extra isolatie. In 2014 zal het complex verder worden gemoderniseerd waarbij de uitstraling van het complex centraal staat. De betonnen galerij-/balkonhekken worden vervangen door nieuwe hekken van staal en glas en de gebruikersvriendelijkheid van het complex zal worden verbeterd door de ophoging van de galerijvloeren waardoor de woningen makkelijker toegankelijk zullen worden. Hiermee zullen de woningen weer voldoen aan de eisen van deze tijd en hiermee zal in de toekomst de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid worden vergroot. Spaarpotstraat te Deventer

Verbouwing Kleine Beekstraat te Venlo Vanaf 1 oktober 2012 staat de winkel aan de Kleine Beekstraat te Venlo leeg. Doordat de bovengelegen woning, van drie verdiepingen, ook is leeggekomen is het plan ontstaan om de winkel te verbouwen. De eerste verdieping van de woning wordt bij de winkel getrokken, hierdoor krijgt de winkel een hoog plafond en een unieke uitstraling. Van de overige twee verdiepingen van de woning wordt een nieuwe woning gemaakt. Een bouwvergunningsaanvraag is ingediend bij de gemeente en de gemeente heeft vooralsnog een proactieve houding.

Verbouwing Spaarpotstraat te Deventer In Deventer is een kleinschalige verbouwing afgerond aangezien de hier aanwezige pinautomaat van de Rabobank is verwijderd. Deze ruimte is door de mondhygiënistepraktijk gehuurd en is als wachtkamer ingericht. Tevens is hier de beplating van het dak vernieuwd waardoor de uitstraling van de praktijk en de naastgelegen Spar supermarkt sterk is verbeterd.

Even voorstellen Binnen Beethoven Beheer B.V., de Beheerder van Woon-Winkel Fonds, heeft een personele wijziging plaatsgevonden. De Beheerder stelt de nieuwe medewerker graag aan u voor. Kasper de Boer is per 16 september bij de Beheerder in dienst getreden als Junior Vastgoed Assistent. Zijn werkzaamheden richten zich voornamelijk op het (technisch) onderhoud van de portefeuille, waaronder het dagelijks technische beheer, zoals het aannemen van technische klachten van huurders, maar ook het opstellen van de meerjaren-onderhoudsplanning. Kasper heeft vorig jaar de HBO opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde afgerond en heeft stage gelopen bij BK Bouw als assistent werkvoorbereider en bij Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken als assistent projectleider Nieuwbouw en Renovatie. Hij is afgestudeerd bij woningcorporatie Ymere op het gebied van faalkosten bij renovatie projecten. Kasper is een starter op de arbeidsmarkt en wil zijn technische kennis graag in onze organisatie inzetten en ontwikkelen.

3

Nieuw afgesloten huurcontracten De Beheerder is verheugd u te kunnen melden dat de volgende huurcontracten zijn gesloten. Voor het Fonds is het van belang om zekerheid te hebben dat huurders voor langere tijd een huurcontract aangaan. In deze tijd ziet de Beheerder echter ook vaak dat huurders niet ver vooruit (durven) kijken en zich liever niet voor lange tijd binden. De Beheerder is dan ook verheugd u te kunnen melden dat de volgende nieuwe huurcontracten en verlengingen zijn afgesloten.

Ceintuurbaan in Amsterdam Nanny Poppins BSO B.V. Nieuw huurcontract voor 5 jaar + 5 jaar De UPC had de huurovereenkomst beëindigd per 30 september 2013. Doordat dit ver van te voren bekend was is er direct aansluitend een nieuwe huurder gevonden per 1 oktober 2013.

Lokatie: Huurder: Huurcontract: Bijzonderheden:

Wielewaal in Hoogeveen Aldi Vastgoed Nieuw huurcontract voor 10 jaar Door de verbouwing heeft de Aldi meer winkelruimte gekregen.



Wielewaal Hoogeveen Een lokale kapper Nieuw huurcontract voor 2 jaar + 3 jaar + 5 jaar Deze lokatie is direct wederverhuurd na beëindiging van het contract van de vorige huurder, eveneens een lokale kapper.


Spaarpotstraat in Deventer Mondhygiëne Praktijk Deventer Nieuw huurcontract voor 5 jaar Doordat het huurcontract van de pinautomaat is opgezegd ontstond de mogelijkheid om deze ruimte bij de mondhygiënistepraktijk te betrekken.


Mijlweg in Dordrecht Gamma Verlenging huurcontract voor 10 jaar Het huurcontract dat tot 2015 liep is opengebroken en langjarig verlengd tegen nagenoeg dezelfde condities.


Höfte in Goor Notaris Bracht Verlenging huurcontract voor 5 jaar Voorheen was het een contract dat van jaar tot jaar liep en de Beheerder heeft dit nu om kunnen zetten in een huurcontract voor 5 jaar.

4


Burg. van der Schansstraat in Andel Spar Holding B.V. Verlenging huurcontract voor 5 jaar + 5 jaar Het contract dat van jaar tot jaar liep is omgezet in een huurcontract voor 5 jaar.


Mounebuorren in Hallum Spar Holding B.V. Verlenging huurcontract voor 5 jaar + 5 jaar Het contract dat van jaar tot jaar liep is omgezet in een huurcontract voor 5 jaar.


Eerste Kruisdiep ZW in Nieuw Weerdinge Spar Holding B.V. Verlenging huurcontract voor 5 jaar + 5 jaar Het contract dat van jaar tot jaar liep is omgezet in een huurcontract voor 5 jaar.

Met deze onderhandelingen heeft de Beheerder bij een deel van de huurders een hogere huur kunnen realiseren en bij een deel is er iets van de huurprijs ingeleverd. De huur van bovenstaande huurders was op jaarbasis € 709.392,20, de nieuwe gerealiseerde huur op jaarbasis is € 684.411,40. Bij alle bovenstaande huurders heeft de Beheerder een contract voor een langere periode afgesloten. Dit geeft zekerheid voor de komende jaren.

De beste binnensteden Den Haag en Venlo mogen zich de komende twee jaar de beste binnenstad van Nederland noemen. In de categorie ‘grote binnensteden’ liet Den Haag na een spannende strijd Amsterdam achter zich. Venlo troefde met zijn middelgrote binnenstad Zaandam af. De jury beloonde Venlo met de titel vanwege de ontwikkeling die het centrum in de breedte heeft doorgemaakt. Venlo heeft tegen de conjuncturele trend in hét moment gepakt om te investeren in de binnenstad. Het resultaat is een binnenstad die ‘staat als een huis’. De jury prijst de diversiteit aan landelijke ketens en (nieuw) lokaal ondernemerschap en noemt tot slot de voortvarende en innovatieve aanpak van de stad in deze tijd. (Bron: vastgoedmarkt)

Klein Beekstraat/Cedron te Venlo 5

Frans Halsstraat te Amsterdam

Vertrouwen huizenmarkt Het herstel op de markten voor hypotheken en bestaande koopwoningen houdt nu al drie opeenvolgende kwartalen aan. Daarnaast zijn zowel de verkoopprijs als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen nu al drie maanden min of meer stabiel. Dit alles maakt het vierde kwartaal van 2013 tot het beste laatste kwartaal van de afgelopen vijf tot zes jaar. Alle signalen wijzen er op dat het eerste kwartaal van 2014 ook wel eens het beste eerste kwartaal van de afgelopen jaren kan worden. In het vierde kwartaal van 2013 zijn door de NVM-makelaars (met een marktaandeel van ongeveer 70%) ruim 27.000 koopwoningen verkocht en zijn door het Kadaster bijna 36.000 transacties geregistreerd. Die cijfers liggen hoger dan in de afgelopen vijf jaar. In de laatste drie maanden van 2013 laten de verkoopprijzen een zekere stabilisatie zien. In een aantal steden stegen de verkoopprijzen zelfs. Bron: Expertisecentrum

De Beheerder van Woon-Winkel Fonds heeft in 2013 4 woningen en 3 garages kunnen verkopen tegenover de 3 woningen in 2012. In 2014 zijn er inmiddels al 1 woning en 2 parkeergarages verkocht. Het is echter te vroeg om te veronderstellen dat er een kentering van de markt heeft plaatsgevonden. De markt voor appartementen in Haarlem is verzadigd en het appartementencomlex in Drachten kent problemen door de herontwikkeling. De Beheerder kiest daarom om tot verhuur over te gaan in plaats van verkoop. De woningen in Etten-Leur en de appartementen in Wassenaar en Diemen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de toename van verkopen.

Woningwaarde van het OTB (TU Delft)

Verhuurdersheffing Terwijl de markt voor koopwoningen de eerste tekenen van herstel laat zien, wordt de beleggingsmarkt sterk beïnvloed door de verhuurdersheffing. De heffing leidt tot een waardedaling van gereguleerde huurwoningen waardoor commerciële beleggers zich vrijwel volledig op het geliberaliseerde marktdeel richten. Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 699,48 per maand (prijspeil 2014). De heffing wordt berekend over de optelsom van alle WOZ waarden van alle zelfstandige gereguleerde woningen van die eigenaar, verminderd met 10x de gemiddelde WOZ waarde van alle zelfstandige gereguleerde woningen. Woningen met een huurprijs hoger dan € 681,02 in 2013 hoeven niet meegeteld te worden. Organisaties als Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Vastgoed Belang en Professioneel Platform Vastgoed hebben bezwaar aangetekend. De Beheerder van Woon-WinkelFonds heeft op hun advies een bezwaarschrift ingediend bij de belastingdienst.

6

Wat betekent dit voor Woon-Winkel Fonds? In 2013 waren er 178 (van de 209) woningen die aan de criteria voldeden en deze hadden een totale WOZ waarde van € 22.848.500,00. De verhuurdersheffing bedroeg € 3.019,08 over 2013. De berekeningen voor de komende jaren ziet er als volgt uit: Jaar 2013 2014 2015 2016 2017

Tarief

Heffing

0,014%

€ 3.019,08

0,381%

€ 82.162,18

0,449%

€ 96.826,30

0,491%

€ 105.883,54

0,536%

€ 115.587,74

De nieuwe AIFM-richtlijn De Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFM-richtlijn) is een Europese richtlijn die geharmoniseerde regels introduceert voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen (abi’s). De AIFM-richtlijn is op 22 juli 2013 in Nederland in werking getreden. Een alternatieve beleggingsinstelling (abi) is een: i) instelling voor collectieve belegging, die ii) bij een reeks beleggers kapitaal ophaalt, iii) om dit overeenkomstig een bepaald beleggingsbeleid, iv) in het belang van deze beleggers te beleggen, en v) niet vergunningplichtig is uit hoofde van de Instellingen voor Collectieve Belegging in Effecten (ICBE)-richtlijn. Volgens de Europese regelgever heeft de financiële crisis van de afgelopen jaren inzichtelijk gemaakt dat talrijke strategieën van beheerders van (abi’s) grote risico’s kunnen meebrengen voor beleggers, andere marktdeelnemers en markten. De Europese regelgever beoogt met de AIFM-richtlijn onder meer: • De activiteiten van beheerders van abi’s te onderwerpen aan Europees geharmoniseerde regels zodat binnen Europa gewerkt kan worden met een paspoortsysteem; • Een versterking van de beleggersbescherming te realiseren, onder meer door beheerders van abi’s te verplichten transparant te zijn richting (potentiële) beleggers en toezichthouders; • Een betere beheersing van systeemrisico’s te bewerkstelligen. De AIFM-richtlijn is in beginsel van toepassing op alle beheerders van één of meerdere alternatieve beleggingsinstellingen (abi’s). Dit brengt mee dat in beginsel alle beheerders van één of meerdere collectieve beleggingsvehikels die niet als instelling voor collectieve belegging in effecten (icbe) kwalificeren eronder vallen. De reikwijdte van de AIFM-richtlijn is dus groot, anders dan de ‘A’ van ‘Alternative’ wellicht doet vermoeden. Voor een beheerder die onder de AIFM-richtlijn valt, geldt dat hij – afhankelijk van de totale omvang van de activa die hij beheert en het type belegger waaraan wordt aangeboden – onder het volledige of het registratieregime valt. In een beperkt aantal gevallen kan

een beheerder van een of meerdere abi’s gebruik maken van een uitzondering of vrijstelling. Niet in alle gevallen hoeft een beheerder een AIFMvergunning aan te vragen. Het kan zijn dat een beheerder onder een uitzondering en/of vrijstelling valt. Daarnaast kunnen partijen die op 22 juli 2013 al over een Wft-vergunning beschikken om beleggingsinstellingen, niet zijnde icbe’s, te beheren hun Wft-vergunning op 22 juli 2014 van rechtswege laten overgaan in een AIFMvergunning. (Bron: AFM) Voor de Beheerder van Woon-Winkel Fonds geldt dat ze per 22 juli 2014 aan alle voorwaarden moet voldoen. De Beheerder heeft geïnventariseerd wat er moet wijzigen en is op dit moment vrijwel volledig klaar met de implementatie.

Datum volgende jaarvergadering De volgende jaarvergadering is op 20 maart 2014. U bent dan weer van harte uitgenodigd. De uitnodiging krijgt u uiterlijk twee weken van te voren toegestuurd.

Suggesties Heeft u suggesties, opmerkingen of vragen over onze nieuwsbrief? Mail deze dan naar [email protected]

COLOFON Deze nieuwsbrief is een uitgave van Woon-Winkel Fonds. De nieuwsbrief verschijnt periodiek en wordt verstuurd aan onze Participanten, cliëntenremisiers en prospects. Via de nieuwsbrief houden wij u op de hoogte van de ontwikkelingen die betrekking hebben op WoonWinkel Fonds. Redactie en ontwerp Mirjam van Vliet

Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon-Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.

Woon-Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail [email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl

Verlenging financiering

Recommend Documents