niet-Daeb

Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB/niet-Daeb

Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB / niet-Daeb

Datum

20-10-2015

Hoofdlijnen beoordelingskader scheiding DAEB / niet-Daeb | 20-10-2015

Colofon

Uitgegeven door

Inspectie Leefomgeving en Transport ILT/ TWO Toezicht woningcorporaties Baarn Oude Utrechtseweg 19, 3743 KN Baarn Postbus 107, 3740 AC Baarn 088 489 00 00 www.ilent.nl @inspectieLenT

Pagina 3 van 21

Pagina 4 van 21

Inhoud

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Tijdsplanning en proces indienen scheidingsvoorstel Basisprincipes beoordelingskader Leeswijzer

6 6 7 8

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2

Toets verlicht regime Baten-lastenscheiding Toets compensatie Bescherming maatschappelijk vermogen Tijdstip toets verlicht regime

9 10 11 11 11

3 3.1 3.2

Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave Portefeuillestrategie Akkoord gemeente, huurders en WSW

12 12 13

4

Bescherming maatschappelijk vermogen

14

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4 5.4.1 5.4.2

Levensvatbaarheid en financierbaarheid Baten-lastenscheiding Scheiding balans Vastgoed Leningen Verkoop onder Voorwaarden Verbindingenstructuur Overige balans Financieringsplan Aflossing ten opzichte van dividenduitkering Activiteiten Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing Verbindingenstructuur Financiering

15 16 16 16 17 17 17 17 17 18 18 19 19 19

6

Uitgangspunten uitvraag

20

Pagina 5 van 21

1

Inleiding

Met de inwerkingtreding van de Herzieningswet moeten corporaties DAEB en niet-DAEB werkzaamheden scheiden. De toegelaten instelling kan kiezen voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of een combinatie hiervan. Uitgangspunt is een levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-DAEB tak (bij administratieve scheiding) respectievelijk een levensvatbare en financierbare corporatie en woningvennootschap (bij juridische splitsing). Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de minister in casu de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vooraf instemmen met de voorstellen van de toegelaten instelling (TI). Met dit document wil de Aw corporaties informeren over de hoofdlijnen van de beoordeling van de scheidingsvoorstellen en het tijdpad van het beoordelingskader, zodat corporaties onder andere de strategische uitgangspunten in de scheidingsvoorstellen te kunnen voorbereiden. Het document heeft een informerend karakter waarin de basisprincipes van het beoordelingskader worden toegelicht. Op basis van deze hoofdlijnen kunnen nog geen scheidingvoorstellen worden ingediend. In dit document worden enkele basisprincipes beschreven die als leidraad worden gebruikt bij de definitieve uitwerking van het beoordelingskader. Het definitieve beoordelingskader wordt naar verwachting in maart 2016 gepubliceerd en wordt voorafgaand geconsulteerd. Het beoordelingskader is vormgegeven binnen de kaders van de Woningwet 2015. Voor de leesbaarheid is de relevante wetgeving veelal ook beschreven in dit document. Dit beoordelingskader is uitsluitend gericht op de hoofdlijnen en heeft niet als doel alle uitzonderingssituaties te vervatten. Hierdoor kan het voorkomen dat specifieke gevallen die in de wet zijn genoemd in dit hoofdlijnen document niet nader zijn uitgewerkt. Ook hoe omgegaan wordt met bijvoorbeeld in aanvang al niet levensvatbare corporaties wordt nog nader uitgewerkt in de publicatie van het definitieve beoordelingskader. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

1.1

Tijdsplanning en proces indienen scheidingsvoorstel Dit beoordelingskader op hoofdlijnen voor scheiding/ splitsing, is een eerste aanzet voor het definitieve beoordelingskader. De tijdsplanning om te komen tot de definitieve beoordeling van de scheidingsvoorstellen door de Aw is weergegeven in onderstaand schema. Publicatie hoofdlijnen beoordelingskader Aw (oktober 2015)

Applicatie Aw beschikbaar voor indienen scheidingsvoorstellen (september 2016)

Definitief beoordelingskader en template van de uitvraag Aw (maart 2016)

Indienen definitieve voorstellen door corporaties (mei 2017)

Indienen ontwerpvoorstellen of aanvraag verlicht regime door corporaties (december 2016)

Pagina 6 van 21

Er worden vier vormen van scheiding onderscheiden:  verlicht regime (uitsluitend scheiding van baten en lasten);  administratieve scheiding;  juridische splitsing;  combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing. De scheiding geschiedt op basis van de definitieve Jaarrekening 2016 (per 1 januari 2017). Alle corporaties die niet onder het verlichte regime vallen, dienen verplicht voor 1 januari 2017 ‘ontwerpvoorstellen’ voor scheiding aan te leveren bij de Aw waarin de uitgangspunten voor scheiding zijn aangegeven. Het ontwerpvoorstel behoeft nog geen finale financiële paragraaf te bevatten. De Aw verwacht wel dat de financiële kaders in het ontwerpvoorstel worden opgenomen en op strategisch niveau zijn getoetst en doorgerekend. Een nadere toelichting van de ontwerpvoorstellen is opgenomen in hoofdstuk 3 tot en met 5. Het definitieve voorstel dient inclusief de financiële paragraaf aan de hand van de definitieve, door de accountant gecontroleerde, jaarcijfers 2016 opgesteld te worden en voor 1 mei 2017 te worden ingediend. De operationalisering en implementatie van de scheiding dient uiterlijk 1 januari 2018 gereed te zijn op basis van de Jaarrekening 2016. Corporaties die onder het verlichte regime vallen hoeven geen ontwerpvoorstel aan te leveren, maar dienen wel voor 1 januari 2017 aan te tonen dat zij aan de eisen van verlicht regime voldoen. Op basis van de definitieve cijfers die uiterlijk 1 mei 2017 dienen te worden aangeleverd, wordt dit vervolgens definitief vastgesteld. 1.2

Basisprincipes beoordelingskader In deze publicatie zijn de hoofdlijnen van het beoordelingskader voor het toetsen van de scheidingsvoorstellen uiteengezet. De kaders zijn verder vormgegeven langs een aantal basisprincipes:   

verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; bescherming van maatschappelijk vermogen; structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de afzonderlijke DAEB-tak en niet-DAEB tak.

De verankering van de (portefeuille)strategie en de volkshuisvestelijke opgave met de financiële uitwerking vormt een belangrijk fundament voor het scheidingsvoorstel. In de beoordeling van bescherming van maatschappelijk vermogen wordt de inzet van middelen onder andere getoetst op doelmatigheid, efficiëntie en marktconformiteit. Bijvoorbeeld de marktconformiteit van de exploitatie van niet-DAEB en een niet te grote allocatie van maatschappelijk gebonden vermogen in de niet-Daeb tak zijn onderdelen die daarin worden uitgewerkt. De levensvatbaarheid en financierbaarheid heeft onder andere zijn uitwerking op de horizon en normstelling van de financiële kaders. Naast de bovengenoemde onderdelen worden er in het definitieve beoordelingskader nadere kaders gesteld voor onder andere de verantwoording van governance en integriteit. Deze onderwerpen zijn in deze publicatie nog niet nader uitgewerkt. Het beoordelingskader van de scheidingsvoorstellen volgen dezelfde principes en uitwerking als het beoordelingskader voor het reguliere continue toezicht, zoals dat vanaf verslagjaar 2016 van kracht wordt. Ten eerste zorgt dit voor uniformiteit van

Pagina 7 van 21

het toezicht na de scheiding. Ten tweede wordt door de integratie de gegevensuitvraag zo veel mogelijk beperkt. 1.3

Leeswijzer Dit beoordelingskader is uitgewerkt vanuit de bovenstaande basisprincipes. Allereerst wordt in hoofdstuk 2 beschreven welke eisen worden gesteld aan de toets op verlicht regime. Hoofdstuk 3 tot en met 5 bevatten vervolgens de uitgangspunten van de beoordeling voor de corporaties die niet vallen onder verlicht regime of bewust kiezen voor scheiding. Hoofdstuk 3 bevat de kaders voor de verankering vanuit de strategie en volkshuisvestelijke opgave. Hoofdstuk 4 bevat de uitgangspunten vanuit de doelstelling om het maatschappelijk vermogen te beschermen. Hoofdstuk 5 bevat de uitwerking van levensvatbaarheid en financierbaarheid. Tot slot is in hoofdstuk 6 een samenvatting opgenomen van alle onderdelen die betrekking hebben op de uitvraag van gegevens. Alle beschreven uitgangspunten zijn in beginsel gelijk voor administratieve scheiding en juridische splitsing. Indien er tussen beide vormen van scheiding verschillende uitgangspunten worden gehanteerd is dit expliciet benoemd.

Pagina 8 van 21

2

Toets verlicht regime

Het voorleggen van scheidingsvoorstellen geldt voor corporaties met een totale jaaromzet van meer dan € 30 miljoen, meer dan 5% omzet in de niet-DAEB of 10% investeringen in de niet-DAEB. Corporaties met een jaaromzet en investeringsniveau welke lager is dan bovenstaande normen komen in aanmerking voor verlicht regime en kunnen volstaan met een kostentoedeling en hoeven vooraf geen scheidingsvoorstellen voor te leggen. De toets op omzet en investeringsniveau vindt plaats over het verslagjaar en de toetsing blijft ook jaarlijks van kracht na 1 januari 2017. Indien uit de realisatie in een toekomstig jaar blijkt dat de grenzen worden overschreden, is verlicht regime niet meer van toepassing en dient de corporatie alsnog tot scheiding over te gaan. Indien uit de prognosecijfers blijkt dat er structureel niet aan de eisen kan worden voldaan, is het advies om vooraf al tot scheiding over te gaan. 30 miljoen omzet Voor het bepalen van de omzet moet rekening worden gehouden met de volgende posten uit de functionele winst- en verliesrekening (w/v) (dit is de w/v die voorgeschreven gaat worden bij de implementatie van de wet en dus ook bij de scheiding wordt gebruikt): • huuropbrengsten; • opbrengsten van servicecontracten; • overheidsbijdragen; • omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling; • verkoopopbrengst vastgoedportefeuille (kan zijn vanuit portefeuille in exploitatie en uit voorraad gereedgekomen maar nog niet verkochte eenheden); • opbrengst overige activiteiten; • resultaat van deelnemingen. De scheidingsvoorstellen worden finaal afgehandeld op basis van de Jaarrekening 2016. De omzet wordt getoetst aan de hand van de verslagjaren 2015 en 2016. In beide boekjaren dient de omzet onder de norm van 30 miljoen te liggen. De norm wordt jaarlijks geïndexeerd. De eerste indexatie vindt in 2016 plaats. Aandeel omzet niet-DAEB Om vervolgens te bepalen of er sprake is van een verlicht regime dient de corporatie tevens aan te tonen dat maximaal 5% van de omzet niet-DAEB is. Hiertoe moet voor de volgende posten worden vastgesteld wat het aandeel DAEB en niet-DAEB is: • huuropbrengsten; • opbrengsten van servicecontracten; • overheidsbijdragen; • verkoopopbrengst vastgoedportefeuille; • opbrengst overige activiteiten. De posten omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling en resultaat deelnemingen zijn per definitie niet-DAEB en dienen bij de niet-DAEB omzet worden opgenomen. Aangezien de terug- en doorverkoop van koopgarantwoningen niet via de w/v wordt verantwoord, kan deze buiten beschouwing worden gelaten. De eerste verkoop dient wel meegenomen te worden in de bepaling van de omzet.

Pagina 9 van 21

Aandeel investeringen niet-DAEB Naast de omzet vanuit operationele activiteiten dient de jaarlijkse totale kasstroom uit niet-DAEB investeringen lager te zijn dan 10% van de totale investeringskasstroom. Hiertoe moet voor de volgende posten het aandeel van niet-DAEB bepaald worden:  nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden;  woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden;  leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden;  aankoop, woon- en niet woongelegenheden;  nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden;  sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden;  aankoop grond;  investeringen overig. De scheidingsvoorstellen worden finaal afgehandeld op basis van de Jaarrekening 2016. Het aandeel niet-DAEB in de investeringskasstroom wordt getoetst aan de hand van het verslagjaar 2016 en in ieder afzonderlijk jaar in de opgegeven kasstroomprognose over de periode 2017 - 2026. 2.1

Baten-lastenscheiding Alle corporaties, waaronder ook de corporaties onder verlicht regime, dienen voor 1 januari 2017 een scheiding van baten- en lasten door te voeren over de verslagjaren 2015 en 2016. Daarnaast dient er een gescheiden 10-jaars kasstroomprognose te worden aangeleverd. Dit dient als basis voor het beoordelen of op het moment van scheiding structureel kan worden voldaan aan bovengenoemde eisen voor omzet en investeringen in niet-DAEB. De baten-lastenscheiding kan worden vormgegeven op basis van een kostenverdeelstaat. Daarbij moeten de kosten en opbrengsten op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake kostprijsadministratie worden toegerekend. Dit betekent dat kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-DAEB activiteiten volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak moeten worden toegerekend. Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak naar de mate waarin zij op DAEB activiteiten respectievelijk niet-DAEB activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar ratobenadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen de marktwaarde van het DAEB- en niet-DAEB vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt moeten duidelijk zijn vastgelegd. Voor de scheiding dient een kostenverdeelstaat te worden aangeleverd. Het format hiervoor, voor het opstellen van de functionele w/v en het kasstroomoverzicht, wordt hiertoe ter beschikking gesteld. Tevens dient de corporatie de gekozen verdeelsleutels toe te lichten.

Pagina 10 van 21

2.1.1

Toets compensatie Bij de toets op compensatie is het belangrijk dat de toegelaten instelling (TI) kan aantonen dat compensatie, zoals door middel van WSW-geborgde leningen, uitsluitend is gebruikt voor DAEB activiteiten. Dat betekent in elk geval dat aangetoond moet worden dat de door WSW geborgde financiering beschikbaar gekomen middelen zijn of worden aangewend voor DAEB werkzaamheden. In het kader van scheiding is het van belang dat de corporatie kan aantonen dat er structureel kan worden voldaan aan de inkomensgrenzen inzake de toewijzing van sociale huurwoningen (EU-norm). Onder compensatie worden naast het voordeel van de WSW borging ook dat van de borgstelling door overheden, sanerings- of projectsteun en verlaging van de grondprijzen door gemeente voor de uitvoering van DAEB werkzaamheden verstaan. Het genoten voordeel bestaat uit:  rentevoordeel van leningen van WSW;  verschil marktwaarde grond uitgaande van realisatie van sociale huurwoningen en de verwervingsprijs;  de feitelijk ontvangen sanerings- of projectsteun. De TI moet jaarlijks inzicht geven in het ontvangen voordeel (vrij vertaald NvT BTIV 4.4).

2.1.2

Bescherming maatschappelijk vermogen Daarnaast wordt ook voor verlicht regime getoetst of de baten-lastenscheiding recht doet aan de doelstelling van bescherming maatschappelijk vermogen. De doelmatige inzet van middelen in DAEB en marktconformiteit van de niet-DAEB activiteiten zijn daarin belangrijke toetsingscriteria. Een nadere toelichting is opgenomen in hoofdstuk 4.

2.2

Tijdstip toets verlicht regime Corporaties dienen de opgave voor het in aanmerking komen van verlicht regime voor 1 januari 2017 aan te leveren bij de Aw. De opgave bevat onder andere de volgende onderdelen:  baten-lastenraming vanuit functionele W&V en kasstroomoverzicht over de jaren realisatie 2015, forecast 2016 en prognose 2017 – 2026;  uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels.

Pagina 11 van 21

3

Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave

Alle corporaties die niet onder verlicht regime vallen, moeten voor 1 januari 2017 ‘ontwerpvoorstellen’ voor scheiding aanleveren bij de Aw waarin de uitgangspunten voor scheiding zijn aangegeven. In dit ontwerpvoorstel dienen de strategische uitgangspunten voor de verdeling van het bezit tussen DAEB- en niet-DAEB activiteiten te zijn opgenomen. Tevens doet de corporatie verslag van overleg over de scheiding met gemeente en huurdersorganisaties en is aangegeven of er sprake is van administratieve scheiding dan wel in een juridische scheiding voorzien wordt. Het ontwerpvoorstel behoeft nog geen finale financiële paragraaf te bevatten. Dit onderdeel dient aan de hand van de jaarcijfers 2016 opgesteld te worden en voor 1 mei 2017 als onderdeel van het definitieve voorstel te worden ingediend. Afhankelijk van de gemaakte keuze van scheiding worden wel aanvullende gegevens gevraagd. Bij indiening van het ontwerpvoorstel dient er overleg te zijn geweest met de huurdersorganisatie, gemeente(n) en WSW leidend tot (in beginsel goedkeurend) advies. Deze zienswijzen, tezamen met het indienen van een (portefeuille)strategie waarin de gewenste omvang van DAEB en niet-DAEB is uitgewerkt, vormen de basis om te komen tot een scheidingskeuze. De specifieke eisen van deze processtappen zijn nader beschreven in hoofdstuk 3 tot en met 5 en zijn zowel van toepassing voor het ontwerpvoorstel en het definitieve voorstel. Voor de onderwerpen bescherming maatschappelijk vermogen (hoofdstuk 4) en levensvatbaarheid (hoofdstuk 5) hoeft in het ontwerpvoorstel nog geen gedetailleerde uitwerking te worden opgenomen. De Aw eist wel dat in het ontwerpvoorstel de financiële kaders op strategisch niveau zijn getoetst en doorgerekend. De basis in de beoordeling van het scheidingsvoorstel vormen de strategische keuzes van de corporatie. De strategische keuzes worden gevormd vanuit een analyse van de doelgroep, de regionale woningmarkt en de door de corporatie geformuleerde visie en doelstellingen. De reflectie van deze analyse met de huidige vastgoedportefeuille moet leiden tot een haalbare en volkshuisvestelijk gewenste portefeuillestrategie. Hierin worden onder meer de volkshuisvestelijke prestaties vastgelegd welke samenhangen met de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie. De strategische uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader toegelicht. 3.1

Portefeuillestrategie Het uitgangspunt van de strategie vormt de doelgroepen, marktanalyse en de door de corporatie geformuleerde visie en doelstellingen welke ook zijn getoetst met de gemeente. Belangrijke onderdelen in de analyse zijn:  de behoefte in de woningmarkt en inkomensverdeling in de kernregio;  de behoefte in kwaliteit bezit en duurzaamheid. De analyse leidt tot een vertaling naar een wensportefeuille van het vastgoed over 10 jaar waarin onder andere is vastgelegd:  de verdeling naar huurklassen (goedkoop, betaalbaar, et cetera);  de verdeling naar energielabels.

Pagina 12 van 21

De verschillen van de wensportefeuille met de huidige portefeuille zorgt voor een transformatieopgave waarvan in de portefeuillestrategie een aantal afzonderlijke onderdelen dienen te worden opgenomen:  Huurbeleid Strategische uitgangspunten van het huurbeleid naar aansluiting van de doelgroep, waarin ook zichtbaar wordt gemaakt of toewijzen conform Europa en passend toewijzen realiseerbaar is na scheiding.  Exploitatie en onderhoud Aansluiting van de benodigde onderhoudsinspanning ten opzichte van de woningbehoefte, woningkwaliteit en efficiënte inzet van middelen voor het beheer van de vastgoedportefeuille.  (des-)Investeringen Totaal benodigde (des-)investeringsvolume voor transformatie naar een (haalbare) wensportefeuille betreffende kwaliteit, duurzaamheid en eventuele uitbreiding/ inkrimping. Haalbare portefeuillestrategie De beschreven portefeuillestrategie in het voorstel dient op haalbaarheid te zijn getoetst door de corporatie. Het ontwerpvoorstel dient dan een financiële doorrekening en risicoanalyse te bevatten waarin duidelijk wordt dat op strategisch niveau aan de gestelde financiële randvoorwaarden uit hoofdstuk 5 wordt voldaan. 3.2

Akkoord gemeente, huurders en WSW Bij indiening van het ontwerpvoorstel dienen de volgende processtappen te zijn doorlopen en worden vastgelegd:  Overleg met huurdersorganisatie, leidend tot een (in beginsel goedkeurend) advies van de huurdersorganisatie.  Overleg met gemeente, leidend tot een (in beginsel goedkeurende) zienswijze van de gemeente.  Overleg met WSW, leidend tot een (in beginsel goedkeurend) zienswijze van het WSW. Naast het toetsen van de processtappen beoordeelt de Aw het ontwerpvoorstel op eventuele discrepantie in de woningmarktanalyse en de woonvisie van de gemeente en woningmarktanalyse. De Aw voert hierbij een marginale toets uit op het volkshuisvestelijke belang dat vanuit het scheidingsvoorstel wordt gediend.

Pagina 13 van 21

4

Bescherming maatschappelijk vermogen

In de beoordeling van het (ontwerp)voorstel wordt getoetst of er recht wordt gedaan aan de doelstelling van bescherming maatschappelijk vermogen, waaronder de doelmatige inzet van de maatschappelijke middelen. De doelmatige inzet van middelen in de DAEB tak en marktconformiteit van de niet-DAEB activiteiten zijn daarin toetsingscriteria. De activiteiten van de corporaties kunnen worden verdeeld naar operationele activiteiten (huur, onderhoud en beheer) en (des)investeringsactiviteiten (nieuwbouw en verkoop). De doelmatigheid en efficiëntie van de operationele activiteiten in de DAEB tak wordt onder andere bepaald en beoordeeld op basis van de ingerekende onderhouds- en beheerlasten. Daarnaast wordt er getoetst op de doelmatigheid van de investeringsactiviteiten (nieuwbouwproductie) en de marktconformiteit van de verkoopactiviteiten. De toets voor marktconformiteit van de niet-DAEB tak wordt ook gerelateerd aan de hoogte van het direct rendement op vastgoed. Dit vertaalt zich onder andere in de volgende toetsingscriteria voor het scheidingsvoorstel:  efficiëntie van onderhoud (waarbij de oriëntatie voor DAEB vanuit de sector wordt gelegd, waarin veelal een langere exploitatiehorizon dan beleggers wordt aangehouden, en voor niet-DAEB vanuit de markt);  efficiëntie van beheerkosten (waarbij de oriëntatie voor DAEB vanuit de sector wordt gelegd en voor niet-DAEB vanuit de markt);  passende stichtingskosten van de nieuwbouwproductie voor DAEB activiteiten;  marktconformiteit van de verkoopprognose van DAEB;  marktconform rendement van de niet-DAEB activiteiten;  marktconformiteit van (des)investeringsactiviteiten in de niet-DAEB portefeuille.

Pagina 14 van 21

5

Levensvatbaarheid en financierbaarheid

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste financiële uitgangspunten uiteengezet om te komen tot een structureel duurzaam scheidingsvoorstel. Onder andere bevat dit de financiële randvoorwaarden en bepaling van interne lening met, indien van toepassing, de verschillen tussen administratieve en juridische splitsing. De basisprincipes die aan de beoordeling ten grondslag liggen zijn:  De DAEB en de niet-DAEB tak zijn na scheiding per 1 januari 2017 afzonderlijk levensvatbaar.  De levensvatbaarheid is structureel. Dit betekent dat er getoetst wordt over een horizon van het totale beleid van minimaal 10 jaar.  De niet-DAEB tak is zelfstandig financierbaar via ongeborgde financiering. Gegevens uitvraag Uit de bovenstaande principes volgt een toetsing plaats op basis van onder andere de volgende gegevens (zie ook hoofdstuk 6):  gescheiden kasstroombegroting met 10 jaar prognose;  gescheiden functionele w/v met 10 jaar prognose;  aanlevering van projectinformatie is vergelijkbaar met huidige aanlevering in dPi;  gescheiden balans op basis van marktwaarde met 10 jaar prognose. Financiële kaders In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt getoetst of minimaal de volgende onderdelen voldoen:  voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente en aflossingsverplichtingen;  verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de waarde van het vastgoed;  de exploitatie (rendement) van het vastgoed. De onderdelen worden ingevuld met sectorale eisen voor DAEB en marktconforme eisen voor niet-DAEB. In de beoordeling en normstelling betekent dit onder meer dat er rekening wordt gehouden met het uitgangspunt van een zelfstandig financierbare niet-DAEB tak. Zo worden voor onder andere de kengetallen voor de operationele kasstroom en exploitatie (rendement) van het vastgoed hogere ondergrenzen gehanteerd betreffende de niet-DAEB tak / woningvennootschap. De exploitatie (rendement) van het vastgoed is naast de toets op levensvatbaarheid, ook van belang voor de toets op bescherming van maatschappelijk vermogen (zie hoofdstuk 4). Vanuit deze uitgangspunten vindt er onder andere toetsing plaats op basis van de volgende kengetallen:  ICR (rentedekkingsgraad);  DSCR;  solvabiliteit op basis van marktwaarde (verhuurd);  leningen / marktwaarde (verhuurd);  direct rendement op basis van marktwaarde (verhuurd);  leningen/ WOZ. Voor de leningen in de DAEB tak wordt zowel gekeken naar de bruto lening (niet gecorrigeerd voor interne lening) als de netto lening (gecorrigeerd voor interne lening). Dit betekent dus dat het DAEB vastgoed structureel voor voldoende ratio’s dient te zorgen.

Pagina 15 van 21

De onder- en bovengrenzen van de genoemde kengetallen worden in maart/ april 2016 gepubliceerd door de Aw en vormen een basis voor de strategische uitgangspunten in het ontwerpvoorstel. In de toetsing per individuele corporatie kunnen er extra of aangescherpte randvoorwaarden in de kengetallen door de Aw gehanteerd worden. Risicoprofiel DAEB en niet-DAEB Als gevolg van de scheiding vindt de beoordeling plaats op basis van de afzonderlijke DAEB en niet-DAEB tak. Het risicoprofiel voor het dragen van de activiteiten wordt ook voor de afzonderlijke DAEB of niet-DAEB tak bepaald. De voorgenomen niet-DAEB activiteiten moeten dus passen binnen het risicoprofiel van de relatief kleinere niet-DAEB tak. 5.1

Baten-lastenscheiding Alle corporaties dienen voor 1 januari 2017 een scheiding van baten- en lasten door te voeren over de verslagjaren 2015 en 2016. Daarnaast dient er een gescheiden 10-jaars kasstroomprognose te worden opgenomen. Dit dient als basis voor het beoordelen of op het moment van scheiding structureel kan worden voldaan aan bovengenoemde strategische uitgangspunten. Corporaties dienen de opgave van baten-lastenscheiding voor 1 januari 2017 aan te leveren bij de Aw. De opgave bevat onder andere de volgende onderdelen:  De baten-lastenraming vanuit kasstroomoverzicht over de jaren realisatie 2015, forecast 2016 en prognose 2017 – 2026.  De uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels. Zie voor nadere toelichting van de baten-lastenscheiding hoofdstuk 2.1.

5.2

Scheiding balans Naast een baten-lastenscheiding dient er in het scheidingsvoorstel voor administratieve scheiding en juridische splitsing een gescheiden openingsbalans per 1 januari 2017 te worden opgesteld. In deze paragraaf worden de eisen beschreven voor het scheiden van het vastgoed, leningen en overige posten.

5.2.1

Vastgoed De eerste scheiding die dient plaats te vinden is de wettelijk vereiste scheiding naar DAEB en niet-DAEB conform de definities van het vastgoed per 1 januari 2017. Het over te dragen bezit moet worden vastgelegd in een overzicht met onder andere de volgende onderdelen (artikel 75 BTiV):  uitsplitsing van het vastgoed naar gemeente en type;  marktwaarde in verhuurde staat;  huurprijs;  markthuur;  WWS-punten. De waardering van het vastgoed is marktwaarde in verhuurde staat. Overheveling van te liberaliseren bezit Naast de verplichte scheiding op basis van de definitie van het vastgoed heeft de corporatie de mogelijkheid om bezit, welke op basis van de WWS-puntwaardering is te liberaliseren, over te hevelen naar niet-DAEB. Bij juridische splitsing mag maximaal 10% van het te liberaliseren bezit worden overgeheveld. Bij administratieve scheiding worden er geen eisen gesteld aan het maximaal over te hevelen bezit.

Pagina 16 van 21

Ook dit over te dragen bezit moet worden vastgelegd in een overzicht met onder andere de volgende onderdelen (artikel 75 BTiV):  uitsplitsing van het vastgoed naar gemeente en type;  marktwaarde in verhuurde staat;  huurprijs;  markthuur;  WWS-punten. Transactie bij mutatie na scheiding/splitsing In het opgenomen voorstel kunnen in de prognoseperiode na 1 januari 2017 bij verhuurmutaties overgang van woningen tussen DAEB en niet-DAEB zijn geprognosticeerd. Deze overgang wordt gezien als een verkooptransactie tussen DAEB en niet-DAEB tegen leegwaarde. Wanneer een corporatie woningen wil overdragen aan een woningvennootschap gelden daarvoor dezelfde eisen als bij verkoop van woningen aan derden. 5.2.2

Leningen De aangetrokken leningen van de corporatie met gebruikmaking van de borgingsvoorziening, of van borgstelling door overheden worden onder de DAEB tak geplaatst (BTiV 66f). De ongeborgde leningen worden aan niet-Daeb toegerekend. De bepaling van de interne lening/ startlening is nader toegelicht in hoofdstuk 5.3.

5.2.3

Verkoop onder Voorwaarden De vorderingen en verplichtingen vanuit verkopen onder voorwaarden worden toegedeeld naar de herkomst van het object bij de oorspronkelijke verkoop. De herkomst van verkoop uit nieuwbouwproductie is niet-DAEB. De herkomst van verkoop uit bestaand woningbezit is afhankelijk van de laatste huurprijs bij verkoop.

5.2.4

Verbindingenstructuur In het scheidingsvoorstel dient een beschrijving te worden opgenomen van de verbindingenstructuur. Vanuit de beschrijving wordt getoetst of de aard van de verbindingen past binnen de wet. De ophanging van de verbindingen moet direct onder de niet-DAEB tak vallen bij administratieve scheiding of direct onder de woningvennootschap bij juridische splitsing (BTiV artikel 67).

5.2.5

Overige balans De overige balansposten, waaronder liquide middelen, worden verdeeld op basis van een verklaarbare toerekening. Daarnaast wordt de netto vermogenswaarde van niet-DAEB gewaardeerd als vordering op de balans van de DAEB tak. Dit geldt zowel voor de beoordeling van administratieve scheiding als juridische splitsing.

5.3

Financieringsplan Onderdeel van het scheidingsvoorstel vormt een financieringsplan. Het plan moet onderbouwing geven voor structurele financiering van de DAEB en niet-DAEB tak en kent een horizon van ten minste 10 jaar. De vormgeving van de interne lening vormt een belangrijke basis in het financieringsplan. De kaders worden apart voor de situatie administratief en juridisch toegelicht. Administratief De interne lening bij administratieve scheiding voldoet minimaal aan de volgende eisen:  De rente wordt bepaald op moment van scheiding 1 januari 2017 op basis van 10 jaar staatsrente plus 1,5% opslag.  De bepaling van het aflossingsschema wordt doorgevoerd op basis van de vervalkalender van de geborgde leningen in de DAEB tak. De geborgde leningen in de DAEB tak zijn gedefinieerd in onderdeel 5.2.2.

Pagina 17 van 21

Naast het vormgeven van bovenstaande eisen dient de corporatie ook in het financieringsplan op te nemen hoe zij tot een operationele invulling komt van de afspraken rondom externe financiering voor de niet-DAEB tak. NB: In het beoordelen van de hoogte van de interne lening toetst de Aw zowel het belang van de levensvatbaarheid als het beschermen van de inzet van het maatschappelijk vermogen. Het evenwicht van alle genoemde kengetallen (ICR, DSCR, et cetera) wordt in deze beoordelingen meegenomen. Voorziening uit verkopen Voor de (interne) financiering van niet-DAEB-investeringen mag een voorziening uit verkopen worden opgebouwd die terug gaan tot 1 januari 2012. Deze voorziening betreft de verkoopopbrengsten minus toe te rekenen WSWgeborgde leningen. Deze kan echter nooit meer zijn de gemaakte winst (batig saldo) uit verhuur en verkoop. Juridisch De startlening bij juridische splitsing voldoet minimaal aan de volgende eisen:  De rente wordt bepaald op moment van splitsing 1 januari 2017 op basis van 10 jaar staatsrente plus 1,5% opslag.  In de bepaling van het aflossingsschema wordt de lening in maximaal 15 jaar afgelost waarin na 5 jaar minimaal 1/3 dient te zijn afgelost en na 10 jaar minimaal 2/3. Naast het vormgeven van bovenstaande eisen dient de corporatie ook in het financieringsplan op te nemen hoe zij tot operationele invulling komt van de afspraken rondom externe financiering voor de woningvennootschap. De maximale kapitaalinbreng bij juridische splitsing is vastgelegd op 60% van het balanstotaal. Hierbij wordt door de Aw getoetst of de levensvatbaarheid van de TI en de woningvennootschap voldoende is. NB: In het beoordelen van de hoogte van de startlening toetst de Aw zowel het belang van de levensvatbaarheid als het beschermen van de inzet van het maatschappelijk vermogen. Het evenwicht van alle genoemde kengetallen (ICR, DSCR, et cetera) wordt in deze beoordelingen meegenomen. 5.3.1

Aflossing ten opzichte van dividenduitkering In het scheidingsvoorstel wordt het inrekenen van een eventuele dividenduitkering van niet-DAEB naar DAEB getoetst. In de basis moet in het voorstel de focus liggen op het aflossen van de interne lening. Zolang er sprake is van een interne lening danwel startlening dient de niet-DAEB tak/ woningvennootschap overtollige middelen in te zetten ten faveure van aflossing van de interne lening danwel startlening, naast de aflossing via herfinanciering. Zodoende is er normaliter pas sprake van dividenduitkering als deze lening volledig is afgelost.

5.3.2

Activiteiten De prognose van de (des)investeringsactiviteiten is in belangrijke mate bepalend voor de levensvatbaarheid van de DAEB en de niet-DAEB tak. Vooral als er in de niet-DAEB tak een groeiambitie is ingerekend, kan dit bepalend zijn voor de financiering bij en na scheiding. In het beoordelen van de scheidingsvoorstellen vormt de Aw bij beleid met groeiambitie ook een oordeel van het activiteitenprogramma zonder groei en weegt een kaal exploitatieprogramma in het oordeel mee. Aanvullend worden de activiteiten getoetst op de criteria die in hoofdstuk 4 zijn geschetst voor bescherming van maatschappelijk vermogen en wordt op basis van de prognose informatie op hoofdlijnen getoetst of de niet-DAEB activiteiten voldoen aan de rendementseisen voor de markttoets.

Pagina 18 van 21

5.4

Combinatie van administratieve scheiding en juridische splitsing Naast een zuivere administratieve scheiding of juridische splitsing is het mogelijk om een combinatie door te voeren. In beginsel gelden dan dezelfde randvoorwaarden zoals voorafgaand in dit beoordelingskader is geschetst. Wel dient er expliciet te worden gerapporteerd waarom deze structuur is gekozen in relatie tot de beschreven strategie van de corporatie (hoofdstuk 3). Aanvullend gelden de onderstaande kaders welke in het voorstel moeten worden voldaan.

5.4.1

Verbindingenstructuur De woningvennootschappen vallen onder de niet-DAEB tak en fungeert in beginsel als holding voor de overige BV’s.

5.4.2

Financiering In de bepaling van de interne financiering worden er twee interne leningen ingericht. Ten eerste een interne lening van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak voor financiering van de administratieve scheiding. Vervolgens wordt er een startlening ingericht van de niet-DAEB tak aan de woningvennootschap.

Pagina 19 van 21

6

Uitgangspunten uitvraag

De uitvraag wordt gebaseerd op de huidige uitvraagstructuur. De definitieve scheidingsvoorstellen lopen inhoudelijk maar ook qua tijdspad synchroon aan de dVi (indieningsdatum 1 mei 2017). Het zal één geïntegreerde uitvraag worden voor zowel de beoordeling van de definitieve scheidingsvoorstellen als voor de financiële beoordeling door de Aw. De uitvraag voor de ontwerpvoorstellen wordt wél een aparte uitvraag. Uitvraag (verplichte onderdelen voor alle corporaties): 1. 10-jaars kasstroomoverzicht op basis van de directe methode; 2. 10-jaars functionele w/v; 3. kostenverdeelstaat inclusief onderbouwing van gekozen verdeelsleutels; 4. opgaaf en ophanging van verbindingen; 5. opgaaf projectenoverzicht (cf dPi); 6. 10-jaars (verkorte) balans; 7. keuze verlicht regime/ administratief/ juridisch/ beide. Uitvraag deel 2 (verplicht voor administratief/juridisch en beide): 1. (portefeuille)strategie; 2. overleg met gemeente(n); 3. overleg met huurders; 4. overleg met WSW; 5. financieringsplan.

Pagina 20 van 21

Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus 16191 | 2500 BD Den Haag 088 489 00 00 www.ilent.nl @inspectieLenT Oktober 2015