Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-DAEB Bram Klouwen en Bert van ‘t Land Companen
Agenda
• • • • • • •
Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio Afweging doelmatigheid (organisatie) Afweging financieel
Inleiding • 1 juli 2015: - Herzieningswet - Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 - Ministeriële regeling • Wat komt er nog? Beoordelingskaders. Aanvulling ministeriële regeling. Veegwet? Nieuwe versie AMvB
Aanleiding • Taakafbakening - Level playing field - Ongelijke marktomstandigheden door borging - Onderscheid Daeb / niet-Daeb • Governance en toezicht • Maatschappelijke verankering
Herkenbaar onderscheid Daeb / nietDaeb 4 mogelijkheden: • Juridisch splitsen • Administratief scheiden • Combinatie splitsen en scheiden • Vrijstelling (1 jaar)
Algemene regels • voor elke optie is de goedkeuring van minister en AW vereist • ongeborgde financiering en belangen in vennootschappen zijn altijd niet-Daeb • grondposities: niet-Daeb, tenzij binnen 5 jaar en ≥ 90% sociale huurwoningen
Opleidingen
Vrijstelling (art. 49 Wet) • Alleen kostenverdeelstaat • Netto jaaromzet gedurende twee boekjaren < EUR 30 miljoen; • Omzet niet-Daeb activiteiten in twee boekjaren < 5% van nettojaaromzet; en • Investeringen niet-Daeb activiteiten < 10% van totaal investeringen • Elk jaar aanvragen
Administratief scheiden
Administratieve scheiding • Scheiding administratie Daeb-activiteiten en administratie niet-Daeb activiteiten • Uitgangspunt: financiële continuïteit beide takken in dezelfde mate gewaarborgd • Voor 1 januari 2017 conceptvoorstel en voor 1 mei 2017 definitief voorstel indienen
Juridische splitsing
Opleidingen
Juridische splitsing • Afsplitsing naar één of meerdere (bestaande of nieuwe) woningvennootschappen • Toegelaten instelling: 100% aandeelhouder (art. 50c Wet) - Belangen in alle andere vennootschappen komen onder woningvennootschap(pen) (art. 1 lid 1 Wet) • Uitgangspunt: financiële continuïteit beide takken is in dezelfde mate gewaarborgd (eventueel door startlening) • Voor 1 januari 2017 conceptvoorstel en voor 1 mei 2017 definitief voorstel indienen.
Opleidingen
Juridische splitsing • Woningvennootschap(pen) valt(len) onder toezicht minister • Vervreemding aandelen dochtermaatschappij alleen na toestemming minister (art. 27b Wet / art. 28 Besluit) - toetsing op financiële continuïteit / verklaring omtrent gedrag koper / prijs in verhouding met intrinsieke waarde - zolang er leningen / garanties zijn, geen toestemming voor verkoop tot <50% zeggenschap • Minister kan verkoop aandelen woningvennootschap gebieden (art. 50c Wet / art. 90 Besluit)
Hybride vorm • Bijv. als meerdere toegelaten instellingen brengen niet-Daeb activiteiten onder in vennootschap - Aandachtspunt: hoe regel je o.a. zeggenschap? • Procedure volgen van administratieve scheiding - Onder administratieve scheiding niet-Daeb vennootschap - Deel vastgoed administratief, deel in vennootschap
t)
Juridische versus administratieve scheiding Juridische splitsing
Administratieve scheiding
Woningvennootschap vrij in niet-DAEB activiteiten (mits behorend tot het gebied van de volkshuisvesting)
Goedkeuringsprocedure minister nietDAEB activiteiten
TI in beginsel niet aansprakelijk voor verplichtingen woningvennootschap
TI aansprakelijk voor alle verplichtingen
Hogere financieringslasten woningvennootschap door vermindering kredietwaardigheid
Maximum aan financiering
Naast startlening en aandelenkapitaal geen financiering van woningvennootschap door TI
Financiering nieuwe niet-Daeb activiteiten onder strikte voorwaarden mogelijk
Participatie beleggers na goedkeuring minister mogelijk
Participatie beleggers niet mogelijk
Splitsingsplan maken • Eisen - Daeb en niet-Daeb: levensvatbaar en financierbaar - Minister en AW moeten instemmen - (positieve) zienswijze van gemeenten en huurdersorganisaties - Ontwerpvoorstel voor 1 januari 2017 - Definitief voorstel: 1 mei 2017 - Implementatie: uiterlijk 1 januari 2018 - Jaarrekening 2016: normstellen - Bestuurder mag bestuurder dochtervennootschap zijn
Wat staat er in het splitsingsplan 1. HET FUNDAMENT: Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave - Visie en doelstelling - Portefeuillestrategie / Analyse doelgroep o De behoefte / inkomensverdeling o Kwaliteitsbehoefte o Streefvoorraad (huurbeleid) o Streefvoorraad energiebeleid - Gewenste omvang Daeb / niet-Daeb (structurele markt) - Beeld regionale woningmarkt - Samenhang met woonvisie en prestatieafspraken
Vervolg: strategie en volkshuisvestelijke opgave • Specifiek aandacht voor onderbouwing: • Streefvoorraad versus huidige voorraad - Huurbeleid - Exploitatie en onderhoud - (des-)Investeringen • Met financiële doorrekening en risicoanalyse • Beoordeling op discrepantie met analyses gemeente
Wat staat er in het splitsingsplan II 2. Bescherming maatschappelijk vermogen - Bescherming vermogen corporatie - Zijn activiteiten (operationeel en investeringen) redelijk en doelmatig? o Daeb: beoordelingskaders onderhoud, beheerkosten o Niet-Daeb: marktconform (direct) rendement en investeringen
Wat staat er in het splitsingsplan III
3.
Levensvatbaarheid en financierbaarheid - Daeb en niet-Daeb levensvatbaar - Levensvatbaarheid structureel (minimaal 10 jaar vooruit) - Niet-Daeb zelfstandig ongeborgd financierbaar - Directe kosten toedelen aan Daeb / niet-Daeb - Indirecte kosten naar rato verdelen (rationele sleutel) - Concreet aanleveren: o Gescheiden kasstroombegroting 10 jaar o Gescheiden functionele winst en verliesrekening 10 jaar o Projecteninformatie o Gescheiden balans obv marktwaarde 10 jaar - Groeiambitie Daeb en niet-Daeb
Levensvatbaarheid en financierbaarheid • Beoordeling financiering: - Sectorale eisen Daeb - Marktconforme eisen niet-Daeb - Risicoprofiel • Extra liberaliseren obv WWS-punten, - Bij juridische splitsing maximaal 10% - Bij administratieve scheiding onbegrensd • Overige balansposten toedelen obv rationele verdeelsleutel
Lening en aflossing • Administratieve scheiding - Interne lening obv staatsrente +1,5% - Aflossing conform Daeb-regime - Interne financiering niet-Daebinvesteringen: voorziening uit verkoop vanaf 1 januari 2012 (verkoopopbrengst minus WSW-geborgde lening) • Juridische splitsing - Interne lening obv staatsrente +1,5% - Aflossing in 15 jaar - Na 5 jaar 1/3, na 10 jaar 2/3
Financiering: Niet-Daeb • Uitgangspunt externe financiering • Interne financiering mag: - Adm. scheiding: interne startlening (art. 70 Besluit) en aanvullende interne financiering bij herstructurering (art. 44 lid 2 Besluit) en bij overheveling Daeb- naar niet-Daeb (art. 79 Besluit) onder strenge condities - Jur. scheiding: startlening (af te lossen in max. 15 jaar) en aandelenkapitaal; geen garantstelling (art. 21a Wet jo. art. 10 Besluit) - Woningen maximaal 60% financieren met aandelen, 40% extern - Ontheffingen minister mogelijk
Overleg en posities • Evt. (indien van toepassing): Splitsingsplan voor bedrijfsapparaat, in overleg met OR • Overleg gemeente(n), • Overleg huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s); • Overleg WSW
Praktische uitwerking
Meer weten?
http://www.habitask.nl/Herziene-Woningwet http://www.woningwet2015.nl http://www.companen.nl/woningwet Of neem even contact op 026-3512532 /
[email protected],
[email protected]
