Handboek Daeb Niet Daeb Deel A Bijlagen

Handboek Daeb – Niet Daeb Deel A Bijlagen

In de serie Corporatie Governance 1 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

2 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

Dit Handboek beoogt niet uitputtend te zijn. Hoewel de publicatie met de uiterste zorg is opgesteld aanvaarden Deloitte, de corporaties die hieraan medewerking hebben verleend en de auteurs geen enkele aansprakelijkheid in relatie tot de juistheid en volledigheid van de in dit handboek opgenomen informatie alsmede in relatie tot mogelijke omissies en fouten in deze publicatie, noch voor de gevolgen daarvan. Tevens aanvaarden Deloitte, de auteurs en de corporaties die bij deze publicatie zijn betrokken geen enkele aansprakelijkheid voor schade, in welke vorm dan ook, die voortvloeit uit handelen of nalaten dat op dit handboek is gebaseerd. Ten slotte geldt dat dit handboek mede is gebaseerd op de wet- en regelgeving zoals die op 1 oktober 2015 van kracht was. Wijzigingen in de wet- en regelgeving van na 1 oktober 2015 kunnen uiteraard aanleiding zijn tot nieuwe inzichten, gevolgtrekkingen en conclusies. Het is niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van Deloitte de inhoud van dit handboek op welke wijze en in welke vorm dan ook geheel of gedeeltelijk te verveelvoudigen of openbaar te maken.


Inhoudsopgave 1

Deelnemende partijen handboek ................................................................................................... 5

2

Auteurs ............................................................................................................................................ 8

3

Begripsomschrijvingen uit de Woningwet .................................................................................... 10

4

Begripsomschrijvingen ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ .......................... 14

5

Voorbeeld planning ....................................................................................................................... 18

6

Definities financiële ratio’s ........................................................................................................... 21

7

Proces marktwaarde in verhuurde staat ...................................................................................... 22

8

Bronnen......................................................................................................................................... 23

9

Impactmatrix ................................................................................................................................. 24


1 Deelnemende partijen handboek HW Wonen De Hoeksche Waard is de thuisbasis van HW Wonen. Hier biedt zij ruim 10.000 (huur)woningen, maatschappelijk vastgoed en aanvullende diensten aan die naadloos aansluiten bij de maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen. ''Samen wonen meer Waard'' is de visie van HW Wonen. HW Wonen heeft als enige corporatie in ons werkgebied samen met 5 gemeenten en diverse belanghouders op het terrein van Wonen-Zorg- Welzijn een grote verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van wonen en leven. Wij gaan uit van gebiedsgerichte samenwerking met onze partners en werken graag samen met de mensen om ons heen. De corporatie HW Wonen heeft in 2014 het 100jarig jubileum gevierd met haar huurders en belanghouders, en heeft gezonde ambities om de veranderingen in onze woningmarkt in goede banen te leiden.

DeltaWonen DeltaWonen is als woningcorporatie actief in Zwolle, Kampen en Oldebroek: twee steden en één landelijke gemeente. In het werkgebied van DeltaWonen wonen ongeveer 200.000 mensen. Hiervan wonen er circa 40.000 mensen in 15.000 woningen van DeltaWonen. Als maatschappelijk verantwoorde onderneming biedt DeltaWonen nu en in de toekomst woon- en leefkwaliteit, in het bijzonder voor mensen die dat niet zelf kunnen realiseren. DeltaWonen durft daarbij onbevangen en verrassende keuzes te maken. DeltaWonen kiest voor duurzaamheid als leidend principe voor de toekomst. In de wereld om ons heen groeit het besef, dat duurzaamheid de enige manier is om leven van goede kwaliteit te behouden op onze planeet. Daar zetten wij maximaal op in. Zowel voor ons nieuwe als ons bestaande bezit. Verdere groei blijft nodig om iets te doen aan het terugdringen van onze wachtlijsten. We hebben een stevige ambitie in tijden waarin de middelen beperkt zijn. Ook hier geldt duurzaamheid. Het gaat niet alleen om korte termijndoelstellingen, maar om toegevoegde waarde voor de toekomst.

Poort6 Poort6 is een woningcorporatie met ruim 7.200 huurwoningen, garages en bedrijfsruimtes in Gorinchem en Dalem. De naam Poort6 is gebaseerd op de 5 toegangen die Gorinchem van oudsher kent: de Arkelpoort, Kanselpoort, Dalempoort, Waterpoort en Vijfde Uitgang. Hier voegt zij symbolisch nog een toegang aan toe. Poort6: de toegang tot meer dan prettig wonen. De afgelopen periode heeft binnen Poort6 het vraagstuk ‘volkshuisvestelijke belangen in combinatie met financiële continuïteit’ centraal gestaan. Het motto van Poort6 voor de komende beleidsperiode is ‘gewoon doen’. Omdat Poort6, ondanks alle tegenwind, het gewoon goed wil doen voor haar huidige en toekomstige huurders. Betaalbaar en goed wonen in een leefbare woonomgeving staat centraal in de strategische koers van Poort6. Een van de belangrijkste opgaven voor de komende beleidsperiode is dan ook om de woonlasten voor haar huurders betaalbaar te houden. Ontwikkelingen die de primaire doelgroep raken, volgen elkaar steeds sneller op. Ook zijn er trends die grote impact hebben op het wonen en de woningen van Poort6. Poort6 probeert 5 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

hier adequaat op in te spelen. Ook zijn er trends die grote impact hebben op het wonen en de woningen van Poort6. Poort6 probeert hier adequaat op in te spelen.

De Goede Woning De oprichters van De Goede Woning hadden een droom: goed wonen voor iedereen. De droom van toen is de droom van nu én van de toekomst. De Goede Woning zet zich in voor die mensen die niet zelf in goede woonruimte kunnen voorzien. Bijvoorbeeld omdat ze daar de financiële middelen niet voor hebben, of omdat ze begeleiding nodig hebben. De Goede Woning beheert circa 6.300 huurwoningen in Zoetermeer en breidt dit bezit aankomende jaren verder uit door nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast werken zij nauw samen met bewoners en andere belanghouders om te zorgen dat het prettig wonen in woonbuurten is. De Goede Woning vertrouwt daarbij op haar eigen kracht en op die van de bewoners en partners met wie zij samenwerken. De woningen van De Goede Woning zijn betaalbaar voor haar doelgroep. Het handelen van De Goede Woning richt zich op het zich thuis kunnen voelen van haar huurders, in hun huis en buurt. De Goede Woning maximaliseert haar inzet om de wachtduur voor haar doelgroep in Zoetermeer te beperken.

Kleine Meijerij De 'Meierij van 's-Hertogenbosch' was vroeger één van de vier delen van het Hertogdom Brabant. De naam is afgeleid van de meier (of baljuw) van 's-Hertogenbosch, die in naam van de hertogen van Brabant het gebied bestuurde. Tegenwoordig is de Meierij een landstreek in Noord-Brabant, gekenmerkt door het zogenaamde populierenlandschap. Woningstichting Kleine Meierij is al ruim 40 jaar actief in de gemeenten Bernheze, 'sHertogenbosch en Sint-Michielsgestel. Een groot gedeelte van landstreek de Meierij. Vandaar de naam. En zoals Het Groene Woud en de overheid zich inzetten voor de Meierij en ervoor zorgen dat meer mensen daarvan kunnen genieten, zo doet Kleine Meierij er alles aan om haar doelgroep – vooral huishoudens die niet zelf in hun woonwensen kunnen voorzien - te helpen een goede, betaalbare woning te vinden in een prettige buurt.

Tablis Wonen In de gemeenten Sliedrecht en Molenwaard verhuurt Tablis ongeveer 4.600 woningen. Voor Tablis Wonen staat passendheid en betaalbaarheid voorop. Daarnaast besteedt Tablis Wonen veel aandacht aan duurzaamheid. Tablis Wonen ziet zichzelf als netwerkspeler die uitgaat van de eigen kracht van mensen en organisaties. Klantgerichtheid heeft altijd hoog in het vaandel gestaan en zal dat ook blijven. Tablis Wonen is een van de klantvriendelijkste woningcorporaties in Nederland. Dat blijkt uit het onderzoek van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH presenteerde ook in 2015 de resultaten van de kwaliteitsmetingen onder ruim 150 woningcorporaties. De kwaliteitsmeting maakt duidelijk hoe huurders en woningzoekenden de dienstverlening van hun corporatie ervaren. In de categorie woningcorporaties met 4.000 tot 10.000 woningen staat Tablis Wonen in de Top 5 van de meest klantvriendelijke corporaties in Nederland!

Wonion Wonion is een ambitieuze wooncorporatie met ongeveer 4.000 woningen in Oude IJsselstreek. Dit is circa 25 procent van het totaal aantal woningen in de gemeente en hiermee 6 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

is Wonion dé partner op het gebied van verhuur en ontwikkeling van woningen in Oude IJsselstreek. Zij biedt goede en betaalbare woningen aan mensen in de gemeente Oude IJsselstreek. Daarbij zet zij zich extra in voor mensen met een kleine portemonnee en voor mensen die door financiële beperkingen of een zorgvraag geen passende woning kunnen vinden in hun werkgebied. Om betaalbare woningen te kunnen realiseren, investeert Wonion in energiemaatregelen en duurzaamheid. Vanuit het besef dat een thuis meer is dan alleen een woning, werkt Wonion samen met bewoners en maatschappelijke partners aan leefbare buurten en wijken. Dit alles doet Wonion vanuit een financieel gezonde organisatie: zij wendt haar financiële middelen zo goed mogelijk aan.

WSG WSG is een woningcorporatie uit Geertruidenberg met ruim 2.600 huurwoningen en 1.400 zorgwoningen in West-Brabant. Als corporatie staat WSG voor de huisvesting van mensen met een inkomen tot € 43.500. Daarnaast is WSG specialist in zorgvastgoed. Het primaire werkgebied is de gemeente Geertruidenberg. WSG is ook werkzaam in de gemeenten Breda, Dongen, Drimmelen, Gilze en Rijen, Halderberge, Loon op Zand, Moerdijk, Oosterhout, Roosendaal, Steenbergen, Tilburg, Waalwijk, Werkendam en Zundert. WSG is sinds 2011 een saneringscorporatie en kan daardoor niet investeren. Door het uitvoeren van saneringsmaatregelen werkt WSG aan een financieel herstel. Om dit te kunnen doen is financieel gezond worden noodzakelijk en dat is het motto.

Lekstede LEKSTEDEwonen

is een middelgrote Viaanse woningcorporatie met een bezit van ongeveer 3.200 verhuureenheden in Vianen, Utrecht, Leerdam, Houten en Bunnik. Ook hebben wij in Utrecht ruim 800 studentenkamers in eigendom en beheer. In de regio Utrecht nemen wij deel in allerlei gezamenlijke huisvestingsprojecten. Wij werken vanuit een ambitieus ondernemingsplan, gericht op verdere professionalisering en een beperkte groei. LEKSTEDEwonen doet haar werk vanuit drie kernwaarden: solidair, verbindend en ondernemend. Daarmee geven wij richting aan de uitdagingen die wij oppakken. Bij LEKSTEDEwonen werken 38 mensen in een plezierige werksfeer. Betaalbaarheid van het wonen is een belangrijke opdracht. Daarnaast is goed rentmeesterschap een essentiële drijfveer in het handelen van de corporatie. Het gaat om het beheer en de inzet van middelen die voornamelijk zijn opgebracht door de doelgroepen van het volkshuisvestelijk beleid. LEKSTEDEwonen werkt aan gevarieerde woonmilieus, aan vitale wijken en buurten primair in de gemeente Vianen en in de regio. Zij richt zich op een door de klant gewenste wooncarrière met respect voor de verschillende woon- en leefstijlen.

Jutphaas Jutphaas Wonen is een kleine, (lokaal) betrokken en slagvaardige woningcorporatie met circa 1.750 woningen en 50 overige verhuureenheden (garages, bedrijfsruimten en kunstenaarsateliers) in Nieuwegein. Zij staan dicht bij de klant, wat betekent dat persoonlijke aandacht van medewerkers heel belangrijk is. Alleen door goed te luisteren naar wat bewoners en woningzoekenden willen, kunnen zij samen met haar maatschappelijke partners de beste oplossingen bieden.


2 Auteurs Hinse Boonen MSc Hinse Boonen is manager bij Deloitte en is specialist op het gebied van financiering, due diligence en transacties bij onder meer corporaties. Hij heeft 8 jaar ervaring binnen Deloitte en heeft ruime ervaring in het begeleiden en adviseren van corporaties bij transactie- en financiering gerelateerde vraagstukken. Zo heeft Hinse in opdracht van het Ministerie van BZK meegewerkt aan het onderzoek naar het risicobeoordelingsmodel van het WSW. Daarnaast heeft hij in opdracht van Aedes een onderzoek uitgevoerd naar de meerwaarde van het WSW borgingsstelsel. Donna van den Bosch MSc Donna van den Bosch is consultant bij Deloitte en werkzaam binnen de afdeling Real Estate Transaction Services B.V. In de afgelopen jaren heeft zij voor diverse corporaties de financiële consequenties van fusies in kaart gebracht en schaduwratings gemaakt in het kader van de nieuwe WSW beoordelingsmethodiek. Tevens heeft zij de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) ondersteund bij de controle van de gegevens voor CorpoData en heeft zij een actieve rol gehad in een onderzoek van de Aw naar de risico’s van zorgvastgoed voor corporaties. drs. Jaap Dirks MC Jaap Dirks is Senior Manager en tevens Service Line Leader van het Deloitte Real Estate Consulting team, onderdeel van Deloitte's Strategy & Operations Consulting praktijk in Nederland. Als management consultant ondersteunt Jaap vastgoedpartijen bij het verbeteren van hun organisatie. Van het bedenken van een strategie tot en met het werkend krijgen van een verandering op de werkvloer. Jaap is gedreven door het realiseren van blijvende verandering, en heeft in het bijzonder affiniteit voor de implementatiefase. Jaap heeft 18 jaar ervaring als management consultant waarvan 13 jaar als adviseur voor vastgoedeigenaren en –gebruikers. mr. Matthijs Broekhuizen Matthijs Broekhuizen is Senior Manager bij Deloitte Belastingadviseurs. Hij is actief op het terrein van fiscaliteit omtrent vastgoed bij woningcorporaties en commerciële partijen. ir. Sjoerdtje Giesen Sjoerdtje Giesen is Manager bij Deloitte Real Estate Consulting, onderdeel van Deloitte’s Strategy & Operations Consulting praktijk in Nederland. Zij heeft ruim 7 jaar ervaring in management consulting voor zowel publieke als private vastgoedeigenaren en -gebruikers en brengt hun vastgoedstrategie in lijn met de ondernemingsstrategie. Sjoerdtje ondersteunt organisaties in verandering met strategieontwikkeling, organisatieontwerp, procesoptimalisatie, evaluatieonderzoek en projectmanagement. drs. Jolanda van Elst-Spitteler RBA Jolanda van Elst is senior manager bij Deloitte Financial Advisory Services. Zij is een ervaren financieel adviseur gespecialiseerd in vastgoed financieringsvraagstukken en -transacties, met een focus op woningcorporaties. Jolanda begeleidt woningcorporaties bij due dilligence onderzoeken bij fusies, het aantrekken van ongeborgde financiering, de aan- en verkoop van 8 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

portefeuilles en het opstellen van een herstel- of verbeterplan. Daarnaast is Jolanda als extern projectleider intensief betrokken bij de implementatie van de nieuwe woningwet bij meerdere corporaties. mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Gerda Groeneveld is manager-specialist bij Deloitte Financial Advisory Services, Real Estate, en gespecialiseerd in juridische implicaties van de wet- en regelgeving voor corporaties (Woningwet en het BTIV). Zij adviseert over verbindingen, juridische besturingsmodellen, staatssteun, Europese aanbesteding, governance vraagstukken onder meer in relatie tot verbindingen en bestuurdersaansprakelijkheid. Zij is bij meerdere corporaties betrokken bij de implementatie van de Woningwet en het BTIV in het bijzonder bij governance en verbindingen. drs. Derk Windhausen RA Derk Windhausen is senior manager bij Deloitte Real Estate Advisory is nu bijna 20 jaar strategisch adviseur van woningcorporaties. De vragen die hem worden gesteld zijn bijna altijd te herleiden naar de vraag ‘hoe kan het bestuur de maatschappelijke waarde van de corporatie versterken? In zijn ogen bestaan er vier succesfactoren van goed maatschappelijk ondernemingsbestuur: actuele ambities, evenwichtige governance, gezonde financiële basis en solide lokale verankering. Op ieder van deze elementen heeft Derk zelfstandig en in opdracht zowel inhoudelijk als conceptueel bijgedragen aan de ontwikkeling van de bedrijfstak. Als interim manager Financiën en toezichthouder heeft hij zelf ook de interne belevingswereld van corporaties ervaren. Drs. ing. Joop Hooghiemstra Joop Hooghiemstra is director bij Deloitte Financial Advisory Services en maakt deel uit van de afdeling Real Estate met als focus de corporatie-sector. Joop is gespecialiseerd in PPSconstructies en vastgoedontwikkeling, governance vraagstukken onder meer in relatie tot verbindingen, fusieprocessen waaronder het doorlichten van de fusiepartijen (due diligence), wetgeving en ontwikkelingen als gevolg van de nieuwe Woningwet en het BTIV. In dit verband is Joop as adviseur betrokken (geweest) bij het voorbereiden van de juridische splitsing van een aantal corporaties. Harold Kroeze AA Harold Kroeze is als Senior Manager werkzaam bij Deloitte Real Estate Consulting dat onderdeel uitmaakt van Strategy & Operations. Harold heeft ruim 17 jaar ervaring als adviseur en helpt de bedrijfsvoering & financiële strategie van met name woningcorporaties te versterken. Hij heeft veel verschillende werkzaamheden verricht op het gebied van interim management, onderzoek en advies. Als projectmanager heeft hij diverse veranderen implementatietrajecten uitgevoerd. Ir. Cor Snoeijs Cor Snoeijs is ruim 23 jaar zelfstandig consultant (PRE Consultancy) in de corporatiesector op vastgoed gerelateerde gebieden als ontwikkeling, beheer, financiering en informatisering. Vanaf 2010 is hij bestuurder van de coöperatieve vereniging Stekademy. Als mede-auteur van de Regiecorporatie 2.0 heeft hij een aanzet gegeven voor een discussie over organisatietransities bedrijfsvoering en reductie van bedrijfslasten in bijzonder. Als zelfstandig consultant is hij als procesmanager betrokken bij meerdere organisatietransities van woningcorporaties.


3 Begripsomschrijvingen uit de Woningwet Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, zoals die zou komen te luiden na aanvaarding van de novelle en de aangenomen amendementen daarop Autoriteit Autoriteit woningcorporaties, bedoeld in artikel 60, eerste lid. Bestemmingsplan Bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, alsmede inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van die wet of beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 van die wet. Bevoegd gezag Bestuursorgaan, bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, dan wel, bij het ontbreken van een bestuursorgaan als bedoeld in dat artikellid, college van burgemeester en wethouders. Bewoner Huurder en degene die met instemming van de huurder zijn hoofdverblijf in de woongelegenheid heeft. Borgingsvoorziening Door de Staat der Nederlanden gefaciliteerde voorziening, in het leven geroepen met het oog op het door toegelaten instellingen kunnen aantrekken van leningen. Bouwen Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten. Compensatie a) Door toegelaten instellingen kunnen aantrekken van leningen met gebruikmaking van de borgingsvoorziening, of van borgstelling daarvan door overheden; b) Subsidie als bedoeld in artikel 57, eerste lid, en; c) Verlaging van grondprijzen door gemeenten ten behoeve van de uitvoering door toegelaten instellingen of samenwerkingsvennootschappen van diensten van algemeen economisch belang. Diensten van algemeen economisch belang Diensten van algemeen economisch belang als bedoeld in: a) Artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en; b) Het besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 (PbEU 2012, L 7) betreffende de toepassing van dat lid op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen. Gebied van de volkshuisvesting Gebied van de volkshuisvesting, bedoeld in het bepaalde bij en krachtens artikel 45.


Gebouw Bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Huishoudinkomen Gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een woongelegenheid, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor “belanghebbende” telkens wordt gelezen “huurder”. Huurprijs Prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woongelegenheid, uitgedrukt in een bedrag per maand. Inkomensgrens Bij algemene maatregel van bestuur voor de toepassing van de artikelen 45, tweede lid, onderdeel c, en 48, eerste lid, te bepalen bedrag. Inspecteur Als zodanig bij besluit van Onze Minister aangewezen ambtenaar. Juridische scheiding Organisatievorm van een toegelaten instelling, waarin zij uitsluitend werkzaamheden verricht die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, en daarnaast uitsluitend een of meer woningvennootschappen in stand houdt. Kwaliteitsverklaring Schriftelijk bewijs, voorzien van een merkteken, aangewezen door Onze Minister, afgegeven door een deskundig, onafhankelijk instituut, aangewezen door Onze Minister, op grond waarvan een bouwmateriaal, bouwdeel of samenstel van bouwmaterialen of bouwdelen dan wel een bouwwijze, indien dat bouwmateriaal, bouwdeel of samenstel van bouwmaterialen of bouwdelen dan wel die bouwwijze bij het bouwen van een bouwwerk wordt toegepast, wordt geacht te voldoen aan krachtens deze wet aan dat bouwmateriaal, bouwdeel of samenstel van bouwmaterialen of bouwdelen dan wel die bouwwijze gestelde eisen. Norm Document, uitgegeven door een deskundig, onafhankelijk instituut, waarin wordt omschreven aan welke eisen een bouwmateriaal, bouwdeel of bouwconstructie moet voldoen dan wel waarin een omschrijving wordt gegeven van een keurings-, meet- of berekeningsmethode. Omgevingsvergunning Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Onze Minister Onze Minister voor Wonen en Rijksdienst. Overdragen van de economische eigendom Overdragen van de economische eigendom als bedoeld in artikel 2, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Raad van toezicht Raad van toezicht als bedoeld in artikel 30.


Slopen Afbreken van een bouwwerk of van een gedeelte daarvan. Stadsbouwmeester Door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan het college van burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van dat bouwwerk is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Stedelijke vernieuwing Op stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid, bevordering van een duurzame ontwikkeling en verbetering van de woon- en milieukwaliteit, versterking van het economisch draagvlak, versterking van culturele kwaliteiten, bevordering van de sociale samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied. Toegelaten instelling Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19. Voorziening Bouwkundige of bouwtechnische maatregel aan een gebouw die strekt tot verbetering van de indeling, het woongerief of het gebruiksgemak, waaronder begrepen de daarbij noodzakelijke opheffing van technische gebreken, of tot bouwkundige splitsing of samenvoeging. Welstandscommissie Door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie die aan het college van burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of het uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen van dat bouwwerk is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Wooncoöperatie Wooncoöperatie als bedoeld in artikel 18a. Woongelegenheid a) Woning met de daarbij behorende grond of het daarbij behorende deel van de grond; b) Woonwagen, zijnde een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, en; c) Standplaats, zijnde een kavel die is bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, van andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. Dochtermaatschappij Dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van een toegelaten instelling. Verbonden onderneming Rechtspersoon of vennootschap: a) Welke een dochtermaatschappij is; b) In welke een toegelaten instelling deelneemt in de zin van artikel 24c van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, of;


c) Met welke een toegelaten instelling anderszins een duurzame band heeft, waaronder mede wordt begrepen het hebben van stemrechten in de algemene vergadering van die rechtspersoon. Woningvennootschap Na bewerkstelliging van een juridische scheiding overeenkomstig hoofdstuk IV, afdeling 3, paragraaf 5, met een toegelaten instelling verbonden onderneming. Samenwerkingsvennootschap Vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap, door een toegelaten instelling overeenkomstig bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent gegeven voorschriften aangegaan met een of meer andere toegelaten instellingen die alle in dezelfde gemeenten als die toegelaten instelling feitelijk werkzaam zijn, behoudens het bepaalde bij en krachtens artikel 21, vijfde lid. Bouwwerk Daarvan deel uitmakende installaties. De huurder a) De medehuurder in de zin van de artikelen 266 en 267 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; b) De persoon, bedoeld in artikel 268 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; c) Degene die de woongelegenheid met toestemming van de toegelaten instelling huurt van een huurder die haar huurt van die toegelaten instelling. Woning Afzonderlijk gedeelte van een gebouw, welk gedeelte tot bewoning is bestemd, met het daarbij behorende deel van de grond.


4 Begripsomschrijvingen ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ Autoriteit Consument en Markt Autoriteit Consument en Markt, genoemd in artikel 2, eerste lid, van de Instellingswet Autoriteit Consument en Markt. Basisrentelening Lening met een vaste contractrente vermeerderd met een opslag die periodiek door de instantie die die lening verstrekt wordt herzien, welke voldoet aan de eisen voor het verstrekken van borging als opgenomen in de standaard lening overeenkomst van de borgingsvoorziening. Beleggingen Door toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen uitgezette middelen die tijdelijk niet benodigd zijn om aan hun lopende financiële verplichtingen te voldoen, met uitzondering van financiële derivaten. Bewonersorganisaties In het belang van huurders van woongelegenheden van toegelaten instellingen werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Complex Een verzameling van meer dan één in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, bouwkundig of anderszins een eenheid vormen. Daeb-tak Administratief afzonderlijk ingericht deel van de toegelaten instelling, dat werkzaamheden verricht die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang. Financiële derivaten a) Financiële contracten waarvan de waarde is afgeleid van een onderliggende waarde of een referentieprijs, of; b) Onderdelen van financiële contracten die, op zichzelf beschouwd, financiële contracten als bedoeld in onderdeel a zijn. Financiële onderneming Onderneming die in een lidstaat het bedrijf van kredietinstelling mag uitoefenen, beleggingsdiensten mag verlenen, beleggingsinstellingen mag beheren, rechten van deelneming in een beleggingsmaatschappij mag aanbieden, of het bedrijf van verzekeraar mag uitoefenen. Fuserende toegelaten instelling Toegelaten instelling of instellingen die, al dan niet gezamenlijk met andere bij een fusie betrokken rechtspersonen of vennootschappen, een verzoek om goedkeuring van een door haar of hen voorgenomen fusie indient of indienen, of die indiening voorbereiden.


Fusie Fusie als bedoeld in artikel 309 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Gemengd complex Complex waarvan zowel woongelegenheden deel uitmaken met betrekking tot welke de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, als woongelegenheden deel uitmaken met betrekking tot welke die waardering kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag. Gemengd geliberaliseerd complex Gemengd complex waarin met betrekking tot minder dan 10% van de daarvan deel uitmakende woongelegenheden de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag. Gemengd gereguleerd complex Gemengd complex waarin met betrekking tot 10% of meer van de daarvan deel uitmakende woongelegenheden de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag. Getaxeerd Na een taxatie overeenkomstig bij ministeriële regeling te geven voorschriften opgenomen in een taxatierapport dat is opgesteld door een onafhankelijke taxateur die is ingeschreven in een register dat tot doel heeft zijn deskundigheid te waarborgen, dan wel opgenomen in een document dat als ten minste even betrouwbaar kan worden beschouwd als een zodanig taxatierapport. Hedging Door het sluiten van payer swaps afdekken dan wel beperken van risico’s die gepaard gaan met een stijging van de rente op variabele leningen. Herstructurering a) Transformeren van onroerende zaken die verband houden met werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang in onroerende zaken die verband houden met werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang, door middel van: 1°. het slopen van onroerende zaken als eerstgenoemd in de aanhef en het ter plaatse van die sloop bouwen van onroerende zaken als laatstgenoemde in de aanhef, of 2°. het zodanig treffen van ingrijpende voorzieningen aan of het samenvoegen van onroerende zaken als eerstgenoemd in de aanhef, dat die zaken nadien onroerende zaken als laatstgenoemd in de aanhef zijn, of; b) Verwerven van onroerende zaken die verband houden met werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang teneinde die zaken te transformeren overeenkomstig onderdeel a, en vervolgens dat zodanig transformeren. Intrinsieke waarde Waarde van een aandeel in een rechtspersoon of vennootschap, verkregen door het saldo van activa en schulden van die rechtspersoon of vennootschap te delen door het aantal aandelen in die rechtspersoon of vennootschap. 15 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015

Investering Aangaan van een verplichting of achtereenvolgende samenhangende verplichtingen tot het doen bouwen of verwerven van onroerende of roerende zaken respectievelijk met elkaar samenhangende onroerende of roerende zaken, of het beschikbaar stellen van eigen of vreemd vermogen of verlenen van garanties aan of ten behoeve van een verbonden onderneming. Leegwaarde Marktwaarde vrij van huur en gebruik Lidstaat Lidstaat van de Europese Unie, andere staat die partij is bij de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte, en Zwitserland Liquiditeitsbuffer Som van de liquide middelen van een toegelaten instelling, haar direct of vrijwel direct liquide te maken beleggingen en de direct opeisbare en met het oog op het bereiken van een voldoende omvang van die buffer aan te wenden leningsfaciliteiten Marktwaarde a) Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens dit lid en de artikelen 25, 26, 61, eerste lid, en 69, eerste en vierde lid: waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen en; b) Voor de toepassing van het bepaalde bij en krachtens de artikelen 31, eerste en derde lid, 44, derde lid, 61, vijfde lid, 75, tweede lid, 79, tweede lid, 80, tweede lid, en 82, tweede lid: waarde van een onroerende zaak in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het bepaalde bij en krachtens artikel 31. Niet-daeb-tak Administratief afzonderlijk ingericht deel van de toegelaten instelling, dat werkzaamheden verricht die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang. Payer swap Renteswap van de partij die een vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt. Rating Taxatie van de kredietwaardigheid van een financiële onderneming of een lidstaat. Ratingbureau Bureau dat een rating verstrekt. Rentecap Financieel derivaat tussen twee partijen bij of inzake een financiering, waarbij de koper tegen betaling van een geldsom gedurende een bij dat derivaat overeengekomen periode de garantie van een ten hoogste te betalen rentetarief verkrijgt. Renteswap Financieel derivaat tussen twee partijen om gedurende een bij dat derivaat overeengekomen periode kasstromen in de vorm van rentebetalingen uit te wisselen. Saneringsplan Plan als bedoeld in de artikelen 29, eerste lid, en 57, eerste lid, onderdeel a, van de wet.


Splitsing Splitsing als bedoeld in artikel 334a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Variabele lening Lening waarvan de rente elke 12 maanden of vaker wordt herzien. Wet Woningwet. WOZ-waarde Aan een onroerende zaak overeenkomstig de artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken toegekende waarde, vastgesteld overeenkomstig artikel 22, eerste lid, van die wet. 2. Voor de toepassing van het bij of krachtens dit besluit bepaalde worden onder woongelegenheden, gebouwen en onroerende zaken mede verstaan hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden.



Inventariseren impact woningwet op positionering en taakstelling Inventariseren werkzaamheden buiten werkdomein Vaststellen te maken beleidskeuzen

Kerntaak en werkdomein

Inventariseren impact woningwet op strategische ambities Vaststellen te maken beleidskeuzen en mogelijke scenario ’s Vaststellen kaders voor uitwerking scenario's Actualiseren SVB obv voorkeursscenario

Visie, doelstellingen en strategische ambities

Acties

V

IV

Inventariseren noodzakelijke aanpassingen bestaande verbindingen In kaart brengen inpact scenario's op verbindingen Aanpassen proces aangaan nieuwe verbindingen Aanpassen verbidingen aan woningwet

Verbindingen

Informeren RvC Inrichten proces visitatie Aanpassen statuten en reglementen corporatie

Verplicht voorafgaande goedkeuring RvC

Inventarisatie compliance woningwet In kaart brengen impact scenario's op governance Aanpassen benoemingsprocedure bestuur Aanpassen benoemingsprocedure Raad van Toezicht Aanpassen bevoegdheden en autoritsaties Aanpassen besluitvormingsprocedure: Verplicht voorafgaande goedkeuring minister op besluiten

Governance & Integriteit

Scheiding Opstellen uitgangspunten notitie voor afstemming met gemeenten Gesprekken visie volkshuisvesting gemeenten Informeren HBV over woningwet en inventariseren verwachtingen Tussentijdse afstemming scenario's met gemeenten Terugkoppeling voorkeurscenario aan gemeenten Terugkoppeling voorkeurscenario aan HBV Verkrijgen zienswijzen gemeenten splitsingsvoorstel Verkrijgen zienswijze HBV splitsingsvoorstel Regiovorming en werkgebied Inventarisatie werkzaamheden buiten werkgebied Strategische keuze werkzaamheden buiten werkgebied Aanvragen ontheffing werkzaamheden buiten werkgebied Prestatieafspraken Opstellen detail plan van aanpak nieuwe prestatieafspraken: Volkshuisvestingsbeleid/woonvisie gemeente beschikbaar Voorbereiden bod richting gemeente Afstemmen bod met huurdersorganisatie Uitbrengen bod aan gemeente Maken prestatieafspraken Leefbaarheid Huidige leefbaarheidsactiviteiten inventariseren Gesprekopgaven leefbaarheid met gemeenten Uitwerken toekomstig beleid leefbaarheid

III Afstemming gemeenten en huurders

II

I

Versie 00-jan-00

Planning implementatie Woningwet

Inzicht in noodzakelijke aanpassing governance en financiering verbindingen Uitwerking governance scenario's Aangepast proces aangaan verbindingen Verbindingen in lijn met woningwet

Uitwerking governance scneario's Aangepaste benoemingsprocedure RvB Aangepaste benoemingsprocedure RvB

Notitie leefbaarheid

Inzicht impact woningwet op leefbaarheidsactiviteiten

bod richting gemeenten Nieuwe prestatieafspraken

bod richting gemeenten

plan van aanpak prestatieafspraken 2015

Zienswijze gemeenten splitsingsvoorstel Zienswijze gemeenten splitsingsvoorstel

Uitgangspunten notitie voor overleg met gemeenten en huurdersvereniging Input verwachtingen gemeenten voor uitwerking scenario's Input verwachtingen HBV voor uitwerking scenario's

Inventarisatie mogelijke onderwerpen herijking strategie Memo bestuur beleidskeuzen en mogelijke scenario's

Inventarisatie mogelijke onderwerpen herijking strategie Memo bestuur beleidskeuzen en mogelijke scenario's Vastgestelde kaders voor fase 2 - scenario's uitwerken Actualisatie SVB - in lijn met keuzes woningwet

Resultaat

Deadline

16-nov ma

13-nov vr

12-nov do

11-nov wo

10-nov di

9-nov ma

6-nov vr

5-nov do

4-nov wo

3-nov di

2-nov ma

46

17-nov di

45

woe 18-nov 47

woe 25-nov 48

woe 2-dec 49

5 Voorbeeld planning 4-dec vr

3-dec do

1-dec di

30-nov ma

27-nov vr

26-nov do

24-nov di

23-nov ma

20-nov vr

19-nov do

Resultaat

Besluitvorming voorkeurscenario C onsultatie voorkeurscenario met WSW Vaststellen voorkeurscenario door RvB Goedkeuren voorkeurscenario door RvC Uitwerking voorkeurscenario Verkrijgen goedkeuring WSW

Financiele analyse scenario's portefeuille en vermogensplitsing

Scenario analyse Vaststellen financiele randvoorwaarden en assumpties scenario's Potentieel over te hevelen bezit Scenario's doorrekenen en analyseren Definieren voorkeurscenario vanuit financieel perspectief Uitwerking implicate scenario's voor Administratie en organisatie Impact scheiding op systemen en processen Personele consequenties (bij juridische scheiding) Keuze voorkeurscenario Uitwerking implicaties scenario's voor A&O onderdelen

Bassiscenario scheiding

Basisscenario MJP scheiding DAEB/niet-DAEB Vaststellen assumpties voor basisscenario Opstellen startbalans scheiding Opstellen MJP basis Beoordelen MJP basis

Labelen DAEB/niet-DAEB bezit Inventariseren en uitwerken discussiepanden C lassificatie bezit naar DAEB en niet-DAEB bezit Inventarisatie leefbaarheidsactiviteiten Inventarisatie niet-DAEB diensten Labelen projecten en grondposities C lassificatie projecten en grondposities Vaststellen welke niet-DAEB projecten en grondposities onder de overgangsregeling C lassificatie projecten vallen en grondposities Inschatten implicaties voor projecten waarvoor marktoets van toepassing actieplan is projecten Vaststellen strategie grondposities die niet onder overgangsregeling vallen actieplan grondposities

Scheiding DAEB/niet-DAEB

Acties

Markttoets niet-DAEB Inventarisatie niet-DAEB activiteiten vallend onder markttoets financiele analyse markttoets voor betreffende niet-DAEB activiteiten Opnemen markttoets in investeringsstatuut Planning uitvoering markttoets

Planning en control cyclus Aanpassen planning- en controlcyclus RvC vergadercyclus aanpassen op nieuwe tijdslijnen Stakeholders informeren

Inzicht in niet-DAEB projecten waarop markttoets van toepassing is Inzicht in implicaties markttoets Markttoets opgenomen in investeringsproces Planning uitvoering markttoets bestaande projecten

Aangepaste planning en control cyclus tbv dPi voor 15-12-2015

Processen - Algemeen Inventarisatie aan te passen processen Inventarisatie processen - input voor scenario's en plan van aanpak processen Vaststellen randvoorwaarden processen, systemen en personeel voor scenario's kaders systemen processen en personeel voor scneario's

VIIIAdministratie & organisatie

VII Financiering Toedeling leningen aan DAEB en niet-DAEB C lassificatie leningen Bepalen omvang interne lening en toekomstige financieringsbehoefte DAEB en Basisscenario niet-DAEB interne lening Verkennen financieringsmogelijkheden niet-DAEB Inzicht in financierbaarheid scenario's Overige aandachtspunten financiering (ingangsdatum 01-07-2015): Voldoen aan eisen financieirng woningwet Financiering verbonden ondernemingen in lijn met woningwet Voorwaarden financiers Verbod vestigen hypotheek / pand op niet-DAEB door WSW en omgekeerd

VI

Versie 00-jan-00


19 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015 Deadline

16-nov ma

13-nov vr

12-nov do

11-nov wo

10-nov di

9-nov ma

6-nov vr

5-nov do

4-nov wo

3-nov di

2-nov ma

46

17-nov di

45

woe 18-nov 47

woe 25-nov 48

woe 2-dec 49

4-dec vr

3-dec do

1-dec di

30-nov ma

27-nov vr

26-nov do

24-nov di

23-nov ma

20-nov vr

19-nov do

IX

Acties

Resultaat

Processen in lijn met woningwet

Overige processen Verplichte aanbesteding maatschappelijk vastgoed Proces prestatieafspraken Inkoop proces sloop- en rennovatie reglement klachtenreglement Interne control functie Financieel reglement en treasurystatuut (incl. verbindingen)

Inzicht in mogelijke noodzakelijke acties marktwaarde

Jaarverslag en dVi/dPi in lijn met woningwet

Marktwaarde Inventariseren compliance met waarderingshandboek In kaart brengen benodigde vervolgacties

Jaarverslag en dVi/dPi Dvi en dPi aanpassen systemen aanpassen voor noodzakelijke data Eisen aan jaarrekening / jaarverslag Eisen aan volkshuisvestingsverslag

Verslaglegging en marktwaardering

Personeel Uitwerken personele consequenties voorkeurscenario

Systemen ingericht op woningwet

Financieel reglement en treasury statuut in lijn met woningwet

VVE's in lijn met woningwet

VVE beheer Inventarisaties implicaties woningwet voor VVE's VVE's in lijn met woningwet brengen

Systemen inrichten systemen aanpassen rapportages

Verantwoording overcompensatie geimplementeerd

Overcompensatie Beleggen verantwoordelijkheid overcompensatie Proefdoorrekeningen overcompensatie maken Informeren RvC Integreren overcompensatie in systemen en rapportages

Passend toewijzen Passend toewijzen geimplementeerd Huidige toewijzing en financiele consequenties in beeld Vaststellen nieuwe toewijzingscriteria Opstellen plan van aanpak implementatie toewijzingsnormen in organisatie: Aanpassen huurbeleid Aanpassen proces woningverhuur Informeren betrokken medewerkers verhuur proces Aanpassen systemen: vastleggen noodzakelijke informatie voor verantwoording Opstellen standaard rapportage Inrichten proces interne controle

Versie 00-jan-00


20 - versie 1 oktober 2015, printed 17 november 2015 Deadline

16-nov ma

13-nov vr

12-nov do

11-nov wo

10-nov di

9-nov ma

6-nov vr

5-nov do

4-nov wo

3-nov di

2-nov ma

46

17-nov di

45

woe 18-nov

47

woe 25-nov

48

woe 2-dec

49

4-dec vr

3-dec do

1-dec di

30-nov ma

27-nov vr

26-nov do

24-nov di

23-nov ma

20-nov vr

19-nov do

6 Definities financiële ratio’s Berekening financieringsratio’s Onderstaand een overzicht met de financiële ratio’s zoals gebruikt in dit hoofdstuk. Deze ratio’s komen niet overeen met de WSW definities en zijn afgeleid van verschillende ratio’s zoals gebruikt door financiers. ICR: operationele kasstroom voor rente / rente uitgaven DSCR: operationele kasstroom voor rente / (rente uitgaven + aflossing) Solvabiliteit: Eigen vermogen / balanstotaal op marktwaarde in verhuurde staat Loan To Value: Totaal uitstaande financiering (niet-DAEB interne lening + commerciële financiering inclusief werkkapitaal) / marktwaarde in verhuurde staat assets


7 Proces marktwaarde in verhuurde staat Onderstaande figuur laat het proces van taxatie zien waarbij uitgegaan wordt van de ‘Full version’ zoals toegelicht in de Wet en door de Aw.

Vaststellen taxatiecomplexen Taxateur/Woco

Controle en validatie uitkomsten op marktconformiteit Woco/IPD/ Taxateur /Accountant

Opname in jaarrekening

Gegevens verzameling vastgoedportefeuille Woco

Modelmatige waardering Taxateur

Vastgoedsturing

Bewerking gegevens t.b.v. waarderingen Taxateur/Woco

Vaststellen markt(conforme) parameters Taxateur

Vaststellen leegwaarden Taxateur

Complexbezoeken taxateur Taxateur


Wonen 1/3 drive-by (geveltaxatie) Wonen 2/3 desktop BOG 100% drive-by

8 Bronnen 

Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 (16 juni 2015). Besluit houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen en nadere regels betreffende wooncoöperaties.



Eerste ministeriële regeling (17 juni 2015). Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst (nr. 0000336120), houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015).



Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (17 december 2014). Tekst van de Herzieningswet na de novelle, nota’s van wijziging en aangenomen amendementen.



Vragen en antwoorden over de Woningwet (Q&A) versie 2, gepubliceerd door Aedes op 9 juni 2015.


9 Impactmatrix De Woningwet en het BTIV (en Q&A) hebben impact op het beleid en functioneren van de organisatie. In onderstaande tabel is een aantal gevolgen opgenomen. Opgemerkt dient te worden dat de impact sterk afhankelijk is van de keuzes die een corporatie maakt. Het overzicht dient derhalve als indicatief te worden beschouwd. Visie, doelstellingenkernt aak en werkdomein

Relatie met gemeente en huurders

Afdeling Wonen

 Visie en strategie op opgave en taakstelling  Visie en beleid op en voor passend verhuren

 Prestatieafspraken maken  Afstemmen welke doelgroepen

Afdeling Strategie & Beleid

 Strategie herijken  Beleid NietDAEB activiteiten herijken  Aanpassen programma werkdomein  Investeringsmogelijkheden  Herzien portefeuille strategie  Beleid vastgoedsturing  Afstemmen op bestaande en nieuwe strategie

 Afstemmen programma leefbaarheid  Werkgebied afstemmen met gemeente(n

Afdeling Vastgoed & Onderhoud en ontwikkeling

Financiering

 Herfinanciering bij voortzetten verbindingen



Verbindingen

 Passendheid inbedden  Dienstverle-ning werkgebied  Bepalen beleid wooncoöperatie (re)actief

 Aanpassen taakstelling bestaande verbindingen (hybride)

 Verbindingenstructuur herzien

 Poolen verbindingen met andere corporaties

 Beperking Niet DAEB  Beperking MOG  Verkoop/Vervre emding  Markttoets in reglementen

 Beperking NietDAEB  Beperking MOG  Afbouw ontwikkeling Niet-DAEB  Heroverwegen positie in deelnemingen

Processen, systemen en administratie organisatie  Toewijzen  Passendheid aanpassen en borgen  Wooncoöperatie werkzaamheden  Bewaken maximum norm leefbaarheid  Aanpassen AO / IC  Afbouw dienstverlening derden (niet Daeb)  Verankering portefeuillesturing  Aanpassing huurbeleid  Aanpassen AO / IC  Markttoets  Afbouw personele capaciteitsontwi kkeling  Verankering assetmanagement  Op VHE- niveau registreren (WALS)

Verslaglegging

 Rapporteren max. norm leefbaarheid  Passendheid berekenen  Prestatieafsprak en controleren  Wooncoöperatie €5K cöoperatieplan  Wooncoöperatie €5K cöoperatieplan  Gevolgen beleid Niet-DAEB activiteiten uitvoeren (afstoten of overhevelen)

 Marktwaarde  Aanpassen nieuwbouw financiering Niet-DAEB

Visie, doelstellingenkernt aak en werkdomein Afdeling Financiën & Control, HRM

 Keuze marktwaarde  Verdiencapaciteit herzien  Omvang formatie in verhouding met werkvoorraad

Relatie met gemeente en huurders

Financiering


Verbindingen

 (Kosten) Herfinanciering  Afbouwkosten financiering

 Lijst conform toegestane financiers  Finaciering max. 50%  Overcompensati e berekenen (4) formules  Informatie verplichting stakeholders (data & wie)  Benoeming bestuur voor steeds 4 jaar  Fit & proper test  Functie eisen  Klachtreglement  Sloopreglement  Statuten aanpassen en voorleggen aan minister  Onverenigbare functies  Financieel reglement  Prestatieafsprak en maken

 Financiële kengetallen  Herfinanciering / aflossingen

Bestuur / Directie

RvC / RvT


 Zittingsduur leden RvC  Samenstelling  Fit & proper test  Passendheid borgen  Verkoop

 Aansturing verbindingen in lijn wet  Verbindingenstr uctuur herzien  Evt. overgang personeel  Aanpassen statuten  Aanpassing topstructuur  Evt. afstoten onderdelen, bijv. onderhoud voor derden  Oprichten woonvennootschap(-pen)

Processen, systemen en administratie organisatie  Aanpassen en borgen eisen wetgeving in AO / IC  Scheiden in administratie  Vastleggen marktwaardering bezitskenmerken

Verslaglegging

 Aanpassen AO / IC  Visitatie  Aanpassen organisatie  Toets op regels

 Eisen en voorwaarden vastleggen

 Aanpassen AO / IC  Borgen en monitoren TI voldoet aan de geldende wetgeving

 P&C-cyclus aanpassen  Infovoorziening richting gemeente(n)  Werkelijke overcompensatie  Financiële kengetallen & marktwaarde

Handboek Daeb Niet Daeb Deel A Bijlagen

Recommend Documents