De kanshebbers in de markt

De kanshebbers in de markt De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari 2012

www.dtz.nl www.dtz.com

Inhoud

Vastgoedvisie 3 DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart Beleggingsmarkt voor vastgoed

6 12

Begrippenlijst 18

Fotoverantwoording bij het omslag Apollolaan, Amsterdam

De kanshebbers in de markt De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed | Januari 2012 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-28-7 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding.

© DTZ Zadelhoff 2012.

De kanshebbers in de markt

2

Vastgoedvisie

Fred. Roeskestraat, Amsterdam

In ons vorige VastgoedVisierapport in 2011 onder de titel ‘Van veel

Aan de beleggerszijde wordt het steeds lastiger om vreemd

te veel’ werd duidelijk dat de Nederlandse vastgoedmarkt te

vermogen te verkrijgen. Er is tevens onzekerheid over de

maken heeft met grote uitdagingen. We constateerden een

waardeontwikkeling waardoor minder wordt geïnvesteerd in

onoverbrugbaar overschot aan kantoor- en bedrijfsgebouwen,

kantoren. Al dan niet onder druk wensen veel beleggers (en

waarbij geen enkele opleving in de economie voldoende zou zijn

financiers) hun kantorenportefeuilles af te bouwen of de kwaliteit

om dit probleem op te lossen. Van de totale voorraad

van de portefeuilles te verhogen door risicovolle objecten te

kantoorruimte van ruim 48 miljoen m2 is nu ruim 41 miljoen m2 in

verkopen. De objecten en portefeuilles die te koop worden

gebruik. In totaal staat 7,6 miljoen m2 in aanbod. Veel van dit

aangeboden kunnen slechts op beperkte belangstelling rekenen.

aanbod staat inmiddels al zo lang leeg, dat we ons kunnen

Dit zal voor een gedeelte van deze objecten een lagere prijs

afvragen of er überhaupt nog kandidaathuurders voor te vinden

inhouden. Ook het aanbod moet terug naar een gezonde

zijn. De verschillen per regio zijn groot. In een aantal gebieden

verhouding ten opzichte van de vraag. De markt zal haar

neemt de leegstand nog steeds toe, terwijl aan de andere kant in

vertrouwen in de kantorenmarkt moeten herwinnen. De

sommige steden sprake is van binnenstadsschaarste.

ongebreidelde groei in nieuwe kantoorontwikkelingen en plannen is afgeremd. Nu moet ook naar de bestaande voorraad worden

De kantorenmarkt wordt nu aan twee zijden geraakt. Aan de

gekeken. Om te beginnen zal door ombouw van kantoren,

gebruikerszijde van de markt is minder vraag. Bovendien worden

herbestemming of sloop het aanbod moeten verkleinen. De

veel organisaties kleiner en laten bij herhuisvesting steeds meer

gebouwen die wel verhuurkansen hebben op goede locaties,

meters achter. Daardoor hebben we te maken met structureel

zullen er tip-top uit moeten zien. Hiervoor moeten beleggers

overaanbod. Het gevolg is dat huurprijzen dalen.

renovatiebudget vrijmaken.

3


Vastgoedvisie

Kalverstraat, Amsterdam


4

Overheid in actie

1. Kansrijk aanbod

De regionale verschillen in vraag naar kantoorruimte en

circa 1 miljoen m², 18% van het totale aanbod

percentages van de leegstand ten opzichte van de voorraad zijn

• In nabijheid van grote intercity-stations

groot. Desondanks bestonden overal in Nederland omvangrijke

• Aanwezigheid van voorzieningen

plannen om de kantoorvoorraad uit te breiden. Daarom hebben we

• Beperkt concurrerend aanbod

eerder ook een belangrijke regierol bepleit voor de centrale

• Huurprijzen staan niet structureel onder druk

overheid om gemeenten terughoudender te laten zijn in het

• Aantrekkelijke architectuur, allure

gronduitgiftebeleid. Hoewel in het regeerakkoord de overheid de

• Functie van kantoor complementair aan omgeving

ruimtelijke ordening overlaat aan gemeenten, is wel een aantal

• Adequate parkeernorm

maatregelen genomen: • Ontwikkeling van een model om de toekomstige vraag en

Voorbeelden: Amsterdam Zuidas en Centrum, Utrecht stationsgebied, Den Bosch Paleiskwartier, Groningen

aanbod in kaart te brengen.

Centrumgebied.

• Pilot-projecten waarbij de mogelijkheid tot ombouw van kantoorruimte wordt bekeken. • Sturende rol van provincies naar gemeenten om zorg te dragen voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod in

2. Kanshebbend aanbod

circa 4 miljoen m², 54% van het totale aanbod • Goede locaties binnen randgemeenten of secundaire

de regio.

locaties kernsteden

• Rijksdiensten moeten eerst naar lege kantoren kijken bij herhuisvesting (motie 32500 nr. 78), voordat tot nieuwbouw

• Kantoren kennen concurrerend aanbod

wordt besloten.

• Huurprijzen staan onder druk • Zichtbaarheid of status van ondergeschikt belang

Afwaarderen

• Fysieke eigenschappen bieden mogelijkheid alternatieve aanwendbaarheid

Indien de markt een zeker evenwicht kent, heeft elk gebouw een

• Upgrade gebouw of goede prijs/kwaliteit-verhouding

verhuurkans. Dat is in de huidige markt niet meer het geval en dat

vergroot kans op gebruiker

zien we nu terug in de waarde. Minder goede objecten moeten worden afgewaardeerd. De markt is op zoek naar nieuw evenwicht van waaruit transacties worden gedaan. Bij verkopen en in het

Voorbeelden: Utrecht Rijnsweerd, Amsterdam Bijlmer ArenA,

geval van (her)taxaties bij nieuwe financieringen of bij

Rotterdam Brainpark, Stadshart Zoetermeer, Utrechtseweg

herfinanciering wordt dit probleem manifest. Vooral vanwege de

Zeist.

leegstand van bijna 7 miljoen vierkante meter, welke nog kan groeien naar 8 miljoen vierkante meter bij ongewijzigd beleid, zal de

3. Kansarm aanbod

noodzakelijke afwaardering rond de 10 miljard euro kunnen liggen.

circa 2 miljoen m², 28% van het totale aanbod • Structureel (drie jaar of langer) in aanbod

Kansrijk, kanshebbend en kansarm vastgoed

• Geen of minimaal onderscheidend vermogen

Interessant is de vraag welke gebouwen en locaties het minst

• Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien

gevoelig zijn voor de afname van de vraag en nog wel op

• Eenzijdige aanwendbaarheid locatie

gebruikers kunnen rekenen. Eerder was een tweedeling zichtbaar.

• Veel kantoren uit bouwperiode 1980-2000

Aan de ene kant gebouwen op goede locaties dicht bij stations en

• Grote volumes

voorzieningen (winkels, horeca, wonen) waarbij we zelfs kunnen

• Huurprijzen staan onder druk, huurverlaging leidt niet tot toename interesse gebruiker

spreken van binnenstadsschaarste. Aan de andere kant gebouwen op locaties aan de randen van steden en daarbuiten, waarbij sprake is van een groeiend aanbod dat structureel leeg staat. Los

Voorbeelden kansarm aanbod: Rivium Capelle ad IJssel,

van de aantrekkelijkheid van de locatie en het object zelf, kijken we

Paasheuvelweggebied Amsterdam Zuidoost, Nieuwegein,

nu ook naar de periode dat een object wordt aangeboden op de

Leidschendam-Voorburg, Zwolle Oosterenk.

markt. De verhuurkans voor een object dat drie jaar of langer wordt aangeboden is significant kleiner dan objecten die korter aan de markt zijn. Op basis hiervan hebben we het totale aanbod verdeeld in drie categorieën:

5


DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart Driedeling aanbod aan de hand van structureel aanbod en de hoeveelheid voorzieningen in de nabije omgeving

Het blijkt dat zowel kansrijke, kanshebbende als kansarme kantoren op veel plaatsen dicht bij elkaar in Nederland kunnen voorkomen. De DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart geeft dit grafisch weer. De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft de landelijke spreiding van kansrijk, kanshebbend en kansarm aanbod van kantoorruimte weer. Alle aangeboden kantoorruimte is beoordeeld op het aantal voorzieningen in de nabije omgeving en het aantal jaren dat het achtereenvolgens in aanbod staat. Kantoren die nog maar kort in aanbod staan in de nabijheid van veel voorzieningen worden kansrijk geacht, structureel kantoorruimteaanbod ver weg van voorzieningen heeft weinig kans op het vinden van een nieuwe huurder. Een nadere analyse van dit aanbod levert een aantal objectspecifieke kenmerken op die als succesfactor kunnen worden gezien om de verhuurkansen te vergroten.

Onderscheid in kansrijk, kanshebbend en kansarm vastgoed


6

Kansarm aanbod

structureel van aard en weinig voorzieningen in de buurt

Groningen

Kanshebbend aanbod Kansrijk aanbod

Leeuwarden

niet structureel van aard en veel voorzieningen in de buurt

Snelweg Trein Rivier

Alkmaar Zwolle Haarlem Amsterdam Schiphol Den Haag

Almere Enschede Amersfoort Utrecht

Apeldoorn Arnhem

Nijmegen

Rotterdam

’s-Hertogenbosch Middelburg

0

Breda

Tilburg Eindhoven

Venlo

30 km

Heerlen Maastricht

7


Vastgoedvisie

Kenmerken voor succes In dit schema zijn kenmerken weergegeven, die bepalend zijn voor de langjarige verhuurkansen van kantoorruimte Marktspecifiek Binnenstad Stedelijk gebied (>150.000 inwoners) Historisch ontwikkelde steden

Periferie

Kansrijk (18%)

Niet stedelijk gebied

Kanshebbend (54%)

Satellietsteden

Kansarm (28%)

Geen universiteitsstad

Universiteitsstad

Beroepsbevolking niet-kantoorbanen

Beroepsbevolking kantoorbanen

Krimpende beroepsbevolking

Toename beroepsbevolking

Locatiespecifiek Niet verzorgde openbare ruimte

Verzorgde openbare ruimte (groen, water)

Onprettige aanrijroute

Prettige aanrijroute

Anoniem

'Zwaan kleef aan'

Veel leegstand omgeving

Weinig leegstand omgeving

Slechte bereikbaarheid per OV, auto, fiets, schip, vliegtuig

Goede bereikbaarheid per OV, auto, fiets, schip, vliegtuig

Niet nabij winkel-, horeca- en woonvoorzieningen

Nabij winkel-, horeca- en woonvoorzieningen

Slecht imago van de omgeving

Goed imago van de omgeving

Weinig aansprekende buren

Aansprekende buren

Objectspecifiek Eenheidsworst

Onderscheidende architectuur

Gebruikersspecifiek

Multipurpose

Basic

Allure

Energielabel G

Energielabel A Gebouw met sterke eigen identiteit

Gebouw met weinig eigen identiteit

Prijs-kwaliteit verhouding in balans

Prijs-kwaliteit verhouding uit balans Oppervlakte gebouw niet passend bij vraag

Oppervlakte gebouw passend bij vraag

Geen indeelbaarheid vloeren

Flexibele indeelbaarheid vloeren

Laagwaardig afwerkingsniveau (gedateerd)

Hoogwaardig afwerkingsniveau (duurzame en tijdloze materialen)

Slechte parkeernorm

Goede parkeernorm

Minimale hal- en entree

Representatieve hal- en entree

Niet zichtbaar

Zichtbaar

Fiscaal ongunstig

Fiscaal gunstig

Geen flexibele groei- c.q. krimpmogelijkheden

Uitbreidings- inkrimpingsmogelijkheden gebouw

Verouderde (klimaat)installaties

Hoogwaardige (klimaat)installaties

Uit voorgaande blijkt dat naar mate een object beter scoort op zowel de markt-, omgevings- en objectspecifieke kenmerken, de verhuurkansen groter zijn. Een kansarm object kan door aanpassingen in de omgeving of het object zelf alsnog een kanshebber worden.


8

Toekomstbestendig Een toekomstbestendig kantoor moet decennia lang attractief zijn voor gebruikers. Daarvoor is het noodzakelijk dat het periodiek wordt aangepast aan de eisen van de tijd. Na 10 jaar moet een kantoor van binnen helemaal worden gemoderniseerd om attractief te blijven. Dit ‘re-fitten’ gebeurde in het verleden minder snel. Na 20 jaar moet het kantoor van binnen en van buiten volledig worden gerenoveerd.

Succesfactoren logistiek vastgoed Door fluctuaties in volumes en veranderende vormen van distributie zijn de eisen van gebruikers zeer divers. Nieuwbouwprojecten worden nauwelijks speculatief gerealiseerd, maar vrijwel alleen op maat voor de gebruiker. Een goed distributiecentrum moet in ieder geval voldoen aan de volgende eisen: – Minimale vloerbelasting 4.000 kg/m² – Vlakke vloeren – Indeelbaar op vele configuraties – Vrije hoogte minimaal 10,6 m Leeghwaterweg, Bergen op Zoom

– Gecertificeerde sprinklerinstallatie – Een loadingdock per 750 m²

Voorbeelden van succesvolle transacties zijn die

– Ondersteunend kantoorruimte 4%-8% van totaal oppervlak

van TNT Fashion en Forever21, een distributiecentrum

– Duurzaamheid en energiezuinig

van 42.982 m² in Bergen op Zoom.

9


Vastgoedvisie

Succesfactoren winkelvastgoed Belangrijke succesfactoren voor winkelvastgoed zijn: – A1-straten in grote steden – Goede verhouding loopstroom en de huur – Omvangrijk van het verzorgingsgebied – Oppervlakte > 150 m² – Aantrekkelijke binnenstad Heuvelstraat, Tilburg


10

Succesfactoren woningen De volgende kenmerken zijn van groot belang: – Nieuwbouw – Grootte 70 – 100 m² – Goede buitenruimte, balkon – Geen galerij

Markthof, Hoofddorp

– Huurprijzen van EUR 700 – 1.000 per maand – Hoogwaardig en compleet afwerkingsniveau,

Als voorbeeld voor een belegging die voldoet aan

ook voor de keuken en badkamer

deze kenmerken kan de complexgewijze verkoop van

– Eigen parkeergelegenheid

50 appartementen boven winkelcentrum Markthof

– Eigen berging/opslagruimte

in Hoofddorp worden genoemd.

– Nabij winkelvoorzieningen

Een voorbeeld van een succesvolle transactie is de verkoop van de unieke winkelportefeuille van drie A1-winkelobjecten, de Kalverstraat 136 in Amsterdam, de Broerstraat 64-66 in Nijmegen en de Heuvelstraat 49-51 in Tilburg.

11


Beleggingsmarkt voor vastgoed

Kingsfordweg, Amsterdam


12

Ontwikkeling van huurwaarde, leegstand en aanvangsrendementen bepalend

Nederlandse beleggingsmarkt onder druk

Perspectief op een gebruiker en liquiditeit

De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt staat onder druk.

De huuropbrengsten op de Nederlandse kantorenmarkt staan

Onzekerheid over de ontwikkeling van de kapitaalmarkten en de

onder druk, doordat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn.

vastgoedmarkten heeft geleid tot een forse daling van het

Veel huurders verwachten krimp van hun organisaties en sturen

investeringsvolume. In 2010 was met een totaal gerealiseerd

nadrukkelijk op verlaging van kosten en het verminderen van

transactievolume van 6,1 miljard euro een duidelijke opleving van

vierkante meters. Ieder kwartaal doen wij onderzoek naar

de markt zichtbaar. Wij signaleerden in januari 2011 een aantal

het vertrouwen van beleggers en financiers (DTZ Zadelhoff

ontwikkelingen dat de markt zou kunnen vertragen en deze

Beleggers- en financiersvertrouwen). Hieruit blijkt dat beleggers

verwachting is uitgekomen: het investeringsvolume is ten opzichte

de ontwikkeling van de huurwaarde, van de leegstand en van de

van 2010 gedaald met 26% en komt voor 2011 uit op 4,5 miljard

aanvangsrendementen als de grootste risico’s zien in de huidige

euro. De grootste belegging en tevens portefeuilleverkoop vond al

markt. Daarnaast blijven transacties uit door onzekerheid over de

aan het begin van 2011 plaats. Dit betrof de verkoop van zes

huidige economische situatie.

distributiecentra van C1000 aan W.P. Carey. Vooral in de tweede helft van 2011 bleven grote transacties uit. De voornaamste

Naast huuropbrengsten wordt de waarde van een belegging

redenen van de daling zijn:

bepaald door het gewenste aanvangsrendement. Deze staat voornamelijk voor kantoren onder druk. Het aantrekken van

• Toenemende onzekerheid in de kapitaalmarkten en de gevolgen van de crisis in de Eurozone. • Externe financiering is steeds moeilijker te verkrijgen, banken kampen met een grote herfinancieringsopgave. • Beleggers met voldoende liquide middelen hanteren een defensief bestedingspatroon. • De vraag sluit niet aan op het aanbod. Er is vraag naar

vreemd vermogen is lastig mede door de onzekerheden die de Eurocrisis met zich mee brengt. Banken hebben te kampen met een grote herfinancieringsopgave. Zij hebben minder geld beschikbaar om kredieten te verstrekken, omdat zij in verband met (internationale) regelgeving hun eigen vermogen op peil moeten houden. Onder druk van banken wordt geforceerd afscheid genomen van portefeuilles of gebouwen. Partijen die zelf over

winkelruimte, maar het kwalitatieve aanbod (dat in 2010 nog

voldoende liquide middelen beschikken om te investeren, zijn

voor een groot volume zorgde) is beperkt.

terughoudend.

• De vraag naar kantoorruimte als belegging neemt sterk af als gevolg van het overaanbod, het verminderde perspectief op een gebruiker en onzekerheid over de waarde in bepaalde categorieën. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt

DTZ Beleggers- en Financiersvertrouwen

Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro)

(%)

12.000

40

10.000

20

8.000

0

6.000

-20

4.000

-40

2.000

-60

0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

-80

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2009

DTZ Beleggersvertrouwen

Investeringsvolume Bron: DTZ Zadelhoff, 2011

Q1

2008

Q3

Q4

Q1

Q2

2010

Q3

Q4

Q1

Q2

2011

Q3

Q4

DTZ Financiersvertrouwen

Bron: DTZ Zadelhoff, 2011

13



Kantoren over een kam We moeten voorkomen dat we alle kantoren over een kam scheren. Er is voldoende aanbod dat kansrijk of kanshebbend is, maar zo kijkt de markt er (nog) niet naar. Vooral het investeren in kantoren is sinds 2008 minder populair. In het verleden zorgden investeringen in kantoren met regelmaat voor ruim de helft van het totale volume. In 2011 is dit nog maar 28%.

Afwaarderen en onttrekken De vastgoedbeleggingsmarkt wordt beïnvloed door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. De markt zelf wordt sterk beïnvloed door ontwikkelingen en de waarde van de kantorenvoorraad. Voor een herstel van vertrouwen in deze markt zullen kantoren uit de te ruime kantorenvoorraad onttrokken moeten worden en zal vastgoed moeten worden afgewaardeerd. De eerder gemaakte driedeling van het aanbod geeft al aan dat we de totale voorraad moeten differentiëren. Immers, een nu verhuurd gebouw kan aanbod van de toekomst worden. Van kansrijk

The Bank, Amsterdam

vastgoed dat niet in aanbod is, is de marktwaarde in drie jaar tijd met circa 0–10% gedaald. Dit deel van de markt reageert op normale marktfluctuaties. Afwaarderen in deze categorie kan van

kansarme vastgoed in aanbod soms nauwelijks meer waard zijn

belang zijn om meer te kunnen investeren in management en

dan de grondwaarde. We sluiten daarbij niet uit dat verhuurd

onderhoud om zo de kwaliteit op peil te houden en in te spelen op

vastgoed, gezien het huidige overaanbod, ook te hoog in de

veranderingen.

boeken staat.

Het kanshebbend deel van de voorraad, dat niet in aanbod is,

Meer transparantie over de waarde van vastgoed is noodzakelijk.

heeft te maken met een waardedaling van circa 10-25% over de

Inzicht in incentives (zie kader) en transparantie in de grondpolitiek

afgelopen drie jaar. Voor deze categorie is afwaarderen van belang

in Nederland kunnen hieraan bijdragen. Het segmenteren van de

om te kunnen investeren in de objectspecifieke kwaliteiten. Voor

kansen van het aanbod is een vorm van transparantie. De

kansarm vastgoed (niet in aanbod) is vergeleken met de waarde

segmenten kansarm, kanshebbend en kansrijk hebben

voor de crisis een waardedaling van meer dan 25% zichtbaar. Hier

verschillende toekomstperspectieven. Kansarm vastgoed kan niet

is afwaarderen noodzakelijk om te kunnen herpositioneren. Als we

zomaar kanshebbend of kansrijk worden. Het onttrekken van

kijken naar kansarm vastgoed dat wel in aanbod staat en ook

vastgoed aan de voorraad of het daadwerkelijk herontwikkelen zal

daadwerkelijk leeg is, is de verhuurkans zelfs nihil. Hierdoor zal dit

in dit segment moeten gebeuren. In dit segment zal de komende tijd vastgoed op de markt komen onder druk van de banken.

Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen kantoorruimte op de beste locaties naar landsdeel (%) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Recentelijk werd een kantorenportefeuille van Uni-Invest geveild met een korting van 40%. Een koper werd niet gevonden. Toch zullen dergelijke verkopen bepalend gaan worden voor het marktbeeld. Uit het niet doorgaan van deze transactie blijkt dat de markt nog geen nieuw prijsniveau heeft gevonden. Dat levert onzekerheid op bij waarderingen.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Noord

Oost

Zuid

West



14

Woningcomplexen als lange termijn belegging

Transparantie

Beleggen in woningen is ook in 2011 populair gebleken. Van het

Meer transparantie over de waarde

totale investeringsvolume van 4,5 miljard euro werd een kwart

van vastgoed is van belang nu de

geïnvesteerd in woningen. Op de woningmarkt staat de

vastgoedmarkt onder druk staat. In

leegwaarde onder druk en er is meer vraag naar huurwoningen in

Nederland worden diverse incentives

het segment van EUR 700 – 1.000 per maand. Vroeger werd er

gegeven, maar deze worden

vooral belegd in woningen met de bedoeling de woningen

onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

individueel te verkopen aan het einde van het huurcontract

Incentives zijn kortingen die tussen

(uitponden). Nu worden woningen als langetermijnbelegging gezien

huurder en verhuurder worden

en wordt gekocht op basis van langjarige exploitatie. De groei van

afgesproken om een overeenkomst

het aantal huishoudens, maar ook de balans tussen vraag en

te sluiten of te verlengen. Doordat er

aanbod in de huurmarkt zorgen voor een gegrond vertrouwen in

verschillende vormen van incentives

deze beleggingscategorie.

zijn, is het niet altijd gemakkelijk om

Op de winkelmarkt voldoende vraag, maar aanbod beperkt

deze op dezelfde wijze uit te drukken. Een aantal verschillende vormen op een rij: – Huurvrije periode: over een deel van de looptijd hoeft geen huur te worden betaald – Huurkortingen: er wordt een

Winkelmarkt: A-locaties blijven in trek

korting verstrekt op de overeengekomen huurprijs

Het winkelvolume bedraagt 28% van het totaal aan investeringen.

– Investeringsbijdrage van de

Vorig jaar was dit nog 39%. Op de winkelmarkt geldt dat er voldoende vraag is naar kwalitatief goede producten, maar dat het

verhuurder aan de huurder te

aanbod hiervan beperkt is. Vorig jaar was dit aanbod er wel door

gebruiken voor bijvoorbeeld de inrichting

de verkopen van Unibail Rodamco. Nu valt op dat institutionele

– Ingroeiscenario: aan het begin van

beleggers afscheid nemen van winkelportefeuilles op locaties buiten de Randstad met minder sterke winkelformules. Verwachte

de looptijd wordt een lagere huur

dalende consumentenbestedingen en ontwikkeling van online

betaald en stapsgewijs loopt deze

kopen spelen hierbij een rol. In de winkelmarkt is het makkelijk te

periodiek op tot aan de

bepalen wat een A-locatie is. Als er eenmaal goed vastgoed met

daadwerkelijke definitieve huurprijs

een goede winkelformule wordt aangeboden op een A-locatie, dan Incentives worden over het algemeen

is er voldoende vraag en worden hier hoge prijzen betaald.

uitgedrukt in percentages van de eerste huurtermijn en geven ze het

Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)

volgende beeld:

100

– Kansrijk aanbod circa 0-10% t.o.v. de markthuurprijs

80

– Kanshebbend aanbod circa 10-20% t.o.v. de markthuurprijs

60

– Kansarm aanbod meer dan 20%

40

t.o.v. de markthuurprijs

20 0

2003 Kantoor

2004 Bedrijf

2005

2006

Winkel

2007

2008

Woning

2009

2010

2011

Overig


15 15



Rendementen

Minder kapitaal in Nederlands vastgoed

De aanvangsrendementen zijn bij woningen winkelbeleggingen

Het is duidelijk dat de spelers en het speelveld zijn veranderd

het meest gunstig en liggen rond 5% BAR v.o.n. Ook voor

op de Nederlandse beleggingsmarkt en dit effect is nog niet

kantoren worden nog scherpe rendementen betaald. Zo werd een

uitgekristalliseerd. Zo zijn Nederlandse pensioenfondsen minder

kantoorontwikkeling ‘De Monarch’ aan de Prinses Beatrixlaan in

actief in Nederland en richten zij hun pijlen steeds vaker op

Den Haag recentelijk tegen een rendement van ongeveer 6% v.o.n.

vastgoed buiten Nederland. Er lijkt minder kapitaal voor

verkocht. Dit soort gevallen komt echter incidenteel voor.

investeringen in Nederland beschikbaar. Dit zorgt voor een

Traditioneel wordt naar toprendementen gekeken als leidraad voor

verlaagde dynamiek terwijl er in Nederland toch nog kansen

de bewegingen in de markt. Terwijl in de huidige markt de nadruk

genoeg zijn.

meer ligt op rendementen aan de onderkant van de markt. De prijzen aan de onderkant van de markt dalen scherp, maar hebben

Er is dus sprake van een verslechterde concurrentiepositie van de

daarmee wel een negatieve invloed op de toprendementen. Toch

Nederlandse vastgoedmarkt. Nederlands vastgoed kan ook op

zijn dit verschillende markten. Daarom is het van belang de markt

minder aandacht van buitenlandse partijen rekenen en wordt vooral

te segmenteren.

door particuliere Nederlandse beleggers bepaald. Nog steeds kan 25% van het investeringsvolume op het conto van buitenlandse beleggers worden geschreven. De onzekerheid van veel Duitse fondsen is het afgelopen jaar toegenomen en daarmee is de interesse om in het buitenland te investeren gedaald. Daarbij komt dat veel zogenaamde open fondsen problemen kennen. In de huidige economische context wordt veel geld onttrokken uit deze

Aanvangsrendementen bij woningen winkelbeleggingen het meest gunstig

fondsen met als uiteindelijk gevolg dat deze fondsen bevroren dienen te worden of zelfs zullen worden geliquideerd. Zes van de deze Duitse open-end fondsen zijn recentelijk in deze situatie beland. Voor een aantal andere fondsen dreigt sluiting. Ook Duitse gesloten fondsen lukt het niet meer om participaties te verkopen aan Duitse particulieren. Hierdoor is de investeringsbereidheid van Duitse beleggers in Nederland gedaald. Zij investeerden 259 miljoen euro minder dan vorig jaar. Enerzijds is sprake van consolidatie: de ontwikkelingen die vorig jaar al gaande waren bij institutionele partijen zorgden in 2011 voor een verdere consolidatie op de Nederlandse beleggingsmarkt. Steeds is sprake van het verbreden van het dienstenpakket. Nieuwe Steen Investments fuseerde met Vastned. ING REIM Europe, ING REIM Asia en Clarion Real Estate Securities (CRES) werden overgenomen door CBRE Global Investors en Homburg Capital heeft in Annexum een nieuwe eigenaar. Anderzijds zien we dat partijen zich steeds meer specialiseren – en onder het mom van schoenmaker, blijf bij je leest’ – vastgoedactiviteiten apart zetten of zelfs verkopen. De afgelopen jaren hebben steeds meer institutionele partijen en banken vastgoedfondsen gecreëerd die door een eigen asset managementorganisatie werden beheerd. De verkoop van ING REIM maar ook andere voorgenomen verkopen (RREEF, onderdeel van Deutsche Bank, Argoneo, onderdeel van Morgan Stanley) duiden erop dat vooral banken afscheid nemen van deze asset managementorganisaties.


16

Jacobstraat, Utrecht

Onderweg naar een nieuw evenwicht

Banken krijgen te maken met een grote herfinancieringopgave.

De Nederlandse beleggingsmarkt is onderweg naar een nieuwe

Banken kunnen nog meer faciliteren bij het oplossen van de

balans. Het is daarbij niet de verwachting dat het

structurele problemen op de vastgoedbeleggingsmarkt. Banken

investeringsvolume van 2011 in 2012 wordt overschreden. Er is

hebben in onze optiek een verantwoordelijkheid om samen met

minder kapitaal bestemd voor vastgoed aanwezig in Nederland,

hun klanten de storm te doorstaan.

de rendementen zijn nog te laag en de risico’s te hoog. Duitse

De relatieve winnaars in de huidige beleggingsmarkt zijn die

open-end fondsen zitten in zwaar weer en ook andere Duitse

eigenaren die al hebben afgewaardeerd met een relatief lage lening

partijen zullen zorgen voor een afnemende dynamiek in

ten opzichte van de waarde van het vastgoed (LtV) en die

Nederland. Nederlandse pensioenfondsen zijn minder actief in

gemakkelijk kapitaal kunnen verwerven om te profiteren van

Nederland en kijken met regelmaat naar vastgoed over de grens

acquisitiekansen. Ook de beleggers die vanuit het verleden een

en ook dit zorgt voor een druk op de dynamiek. Beleggers

langetermijnvisie hanteren en rekening hebben gehouden met een

moeten het vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt

veranderende markt, staan er nu relatief goed voor. Wanneer wordt

herwinnen. Dit betekent dat de voorraad dient te worden

geïnvesteerd in vastgoed is het van belang goed te kijken naar de

verkleind om kansen te creëren. Er moet in Nederland worden

marktverhoudingen in de betreffende markt, de locatie en de

afgewaardeerd op vastgoed en daarvoor is transparantie over de

objectspecifieke eigenschappen. Investeren in kansarm vastgoed

waarde van vastgoed nodig en hoe deze waarde tot stand komt.

is wel mogelijk, maar het risicoprofiel maakt een winstgevende investering vrijwel onmogelijk. Toekomstige kansen doen zich logischerwijs meer voor in het kansrijke en het kanshebbende vastgoed.

17


Begrippenlijst

Aanbod

ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)

Opname

Gebouwen waarin per ultimo van elk

locaties wordt in het algemeen gezien als

Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de

kalenderjaar minimaal 500 m² kantoorruimte,

eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt

‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een

750 m² bedrijfsruimte (inclusief de

wordt ruimte met een courante frontbreedte

metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-

bijbehorende kantoorruimte) dan wel 200 m²

en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-

ruimte) met uitzondering van sale and lease

winkelruimte voor de verhuur of verkoop

gebied als eersteklas aangemerkt.

back transacties, huurverlengingen en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-

beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op

Eigenbouw

gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).

reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor

Opnamecijfers worden geregistreerd op het

complexen. Projecten in voorbereiding worden

rekening van de gebruiker worden gereali-

moment dat tussen betrokken partijen

niet meegeteld.

seerd.

wilsovereenstemming is bereikt.

Bedrijfsruimte

Het Nieuwe Werken

Structureel aanbod

Ruimte bestemd voor productie, opslag en

Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren van

Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer

distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-

werkzaamheden, gebruikmakend van nieuwe

als aanbod staat geregistreerd.

joens met een verhoogde kantoorcomponent

mobiele technologie. Kantoren verworden tot

– soms oplopend tot 50 procent van het totale

ontmoetingsplaatsen.

Structurele leegstand Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in

vloeroppervlak – vallen hieronder. Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten

gebruik bij huurders.

Beroepsbevolking

Prijzen per vierkante meter verhuurbaar

Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden

oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-

Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.)

gerekend:

ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies

- Personen die ten minste 12 uur of meer per week betaalde arbeid verrichten - Personen die ten minste 12 uur per week gaan werken of willen werken.

Greenfields

die de desbetreffende ruimte omhullen,

Projecten die op locatie worden gerealiseerd,

inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.

waar nog geen andere objecten of belemme-

Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte

ringen bestaan.

worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten

Bestaande bouw

en dragende binnenwanden (NEN 2580).

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan

Kantoorruimte

twee jaar.

Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen

Voorraad kantoorruimte

Bezettingsgraad werkplek

product wordt vervaardigd, doch van waaruit

Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte

Het aantal FTE's per werkplek.

uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.

met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig van Bak.

Bruto-aanvangsrendement

Leegstand

De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en

Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen

eigenaarslasten, als percentage van de totale

die op het moment van inventarisatie niet

Voorraad in gebruik

verwervingsprijs vrij op naam.

(meer) in gebruik is.

Het deel van de kantorenvoorraad dat op het

Brownfields

Nieuwbouw

staat geregistreerd. Het betreft hier dus een

Gebied met verlaten industriële bebouwing

Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger

combinatie van gegevens van Bak (kantoren-

geschikt voor herontwikkeling.

dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke

voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).

moment van inventarisatie niet als aanbod

zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als Eersteklas vastgoed

Vrije markt

nieuwbouw aangemerkt.

Modern, courant onroerend goed dat

De huur- en/of koopmarkt waarin project-

tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen

ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-

en eisen van het bedrijfsleven en zich op een

en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog

goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-

onbekende gebruikers.


18

DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en is wereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.

De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat.

DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian Stock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.

www.dtz.nl www.dtz.com


www.dtz.nl

www.dtz.com

De kanshebbers in de markt

Recommend Documents