Toekomstige ontwikkelingen in commercieel onroerend goed

WERELDHAVE

Toekomstige ontwikkelingen in commercieel onroerend goed

Toekomstige ontwikkelingen in commercieel onroerend goed

Resultaten van een door Wereldhave ingesteld onderzoek en inleidingen gehouden op een symposium georganiseerd ter gelegenheid van het 50-jarig bestaan der vennootschap.

Inhoudsopgave Voorwoord

4

1. Inleiding

7

2. The new economie and politica! structure of the 1980's Dr. J. Naisbitt 3. Onderzoeksresultaten Europa

11 23

4. Expected Developments in commercial real estate in the U.S.A. Dr. J. McMahan

32

5. Toekomstverwachtingen ten aanzien van commercieel onroerend goed in een aantal Westeuropese landen Dr. E.J. Prins

42

6. Beleggen in commercieel onroerend goed; waarheen? Drs. W.M. van Dijk

65

Appendices

74

1. Onderzoekmethodiek

74

2. Vragenlijst uit de eerste ronde van het Delphi-onderzoek

75

3. Voorbeeld van een vraag uit de tweede ronde van het Delphi-onderzoek

78 3

Voorwoord

Beleggen in onroerend goed is een activiteit, waarbij doorgaans verplichtingen voor lange( re) termijn worden aangegaan. Daarvoor zijn niet alleen een gedegen vakkennis, maar ook een bepaalde filosofie en een bepaalde toekomstvisie nodig; aspecten die aan een voortdurende discussie onderhevig zijn. De directie van de N.V. Beleggingsmaatschappij Wereldhave zag in het 50jarig bestaan van de vennootschap een goede aanleiding om die discussie een bredere basis te geven en de resultaten daarvan naar buiten uit te dragen. Besloten werd een onderzoek te houden. Een 'Petit Comité', waarin naast de directie van Wereldhave een zes-tal deskundigen uit verschillende disciplines zitting hadden, ontwierp de opzet van het onderzoek en stelde de aandachtsgebieden en de inhoud van de vraagstelling vast. Het onderzoek, dat is opgezet volgens de Delphimethode, bestond uit twee enquêtes. Daarin is een aantal experts uit diverse disciplines en uit de verschillende landen waar Wereldhave heeft belegd, gevraagd hun visie te geven op ontwikkelingen die van belang zijn voor de onroerend goed sector. Teneinde het onderzoek niet te breed op te zetten en gezien de samenstelling van de beleggingsportefeuille van Wereldhave, werd de vraagstelling voornamelijk gericht op kantoorgebouwen, winkelcentra en multifunctionele projecten. Planologie, technologische ontwikkelingen en de gebruikerseisen waren daarbij de belangrijkste onderwerpen. Een uitleg van de onderzoekmethode en de vragenlijsten zijn opgenomen in resp. de bijlagen 1, 2 en 3. 4

Het onderzoek is afgesloten met een internationaal symposium dat op 26 september 1980 in Amsterdam werd gehouden en waar circa 250 deelnemers uit binnen- en buitenland aanwezig waren. In deze uitgave wordt eerst een samenvatting gegeven van overeenkomsten en verschillen in (toekomst)visie in de vastgoed-industrie tussen Europa en de U.S. (hoofdstuk 1). Daarna volgt de inleiding van Dr. Naisbitt (hoofdstuk 2) met mogelijke trends op sociaal-economisch en politiek terrein in de jaren tachtig, gevolgd door de onderzoeksresultaten van Europa (hoofdstuk 3) en die in de U.S. (hoofdstuk 4); de laatste verwoord via de inleiding van Dr. McMahan. De relatie overheid-ruimtelijke ordening-vastgoedsector-gebruikers wordt belicht in de voordracht van Dr. Prins (hoofdstuk 5) terwijl tenslotte Drs. Van Dijk de ontwikkelde ideeën vertaalde in een aantal stellingen, die zich toespitsen op de perspectieven voor de belegger (hoofdstuk 6). Het is duidelijk dat iedere toekomstverkenning methodische problemen met zich brengt. Terugziend op de resultaten ontstaat evenwel de indruk dat het mogelijk is gebleken om een aantal vraagstukken in een breder perspectief te plaatsen en bepaalde trends in het huidige decennium te onderscheiden. De deelnemers aan het onderzoek, de leden van het 'Petit Comité' en de inleiders op het symposium zeggen wij gaarne dank voor hun inspirerende inbreng.

N. V. Beleggingsmaatschappij Wereldhave Den Haag, december 1980

5

1. Inleiding

Samenvatting van enkele overeenkomsten en verschillen in de dit decennium te verwachten ontwikkelingen in Europa (België, Duitsland, Engeland, Frankrijk en Nederland) en de Verenigde Staten van Amerika.

Overeenkomsten 1. Multi-functionele projecten en centra zullen aan betekenis winnen. Zij zullen vooral in de buitenwijken en voorsteden worden gerealiseerd, nabij of op knooppunten van het openbaar vervoer en wegenstelsels. Europa is daarbij in zoverre in veel stedelijke gebieden in het voordeel, dat er een beter openbaar vervoerssysteem functioneert dan in de V.S. Maar ook in binnensteden zal het multi-functionele karakter (weer) toenemen als gevolg van herstel van de woonfunctie. In de V.S. zullen met name ook grote regionale winkelcentra worden uitgebouwd met volwaardige werk-, woon- en recreatieve voorzieningen. 2. Voor de consument zal het kunnen onderhouden van 'face-to-face' relaties bij het doen van inkopen, dus vooral het gezelligheidsaspect, het belangrijkst blijven. De introductie van nieuwe informatie- en communicatie-technieken zal derhalve geen grote invloed uitoefenen op het functioneren van winkelcentra. 3. Het staat lang niet vast, dat door de nieuwe informatie- en communicatietechnieken de behoefte aan kantoorruimte geringer zal worden. In Europa zijn de meningen hierover overigens licht verdeeld terwijl in de V.S. hiervan nauwelijks of geen invloed wordt verwacht op de toekomstige behoefte aan kantooraccommodaties. 4. In het bedrijfsleven zal een tendens tot het creëren van relatiefkleinere vrij zelfstandige maar meer in federatieverband samenwerkende eenheden groeien. Hetzelfde doet zich vobr in de overheidssfeer. Door de toenemende complexiteit en financieringsbehoefte binnen de samenleving, zullen daarentegen specifieke financiële ondernemingen 7

en internationaal werkende dienstverlenende organisaties, de neiging tot centraliseren hebben. 5. Hoewel het energievraagstuk een steeds belangrijker rol bij het ontwikkelen en realiseren van commerciële gebouwen speelt, wordt geen belangwekkende (technologische) doorbraak verwacht die tot aanzienlijke besparingen zal leiden. 6. Institutionele en andere grote beleggers bepalen steeds meer het beeld en daarmee de continuïteit bij ontwikkelingsmaatschappijen. De projectontwikkelaar wordt in feite toeleverancier van ideeën en vervolgens producent van ruimte, waarbij de grote beleggers in een vroegtijdiger stadium risicodragend in projecten gaan participeren, c.q. deze geheel overnemen. 7. De invloed van de overheid op de ruimtelijke ordening - vooral voorshands in de woningsector en het daarmee samenhangende huurbeleid- zal stringenter worden.

Verschili en 1. Door afnemende economische groei verwacht een kleine meerderheid van de Europese respondenten een dalende vraag naar commercieel onroerend goed. In de V.S. wordt een grote vraag - vooral naar kantoren -voorspeld. 2. In de praktijk blijkt aan het begrip 'voorstad' ('suburb') in Europa een andere betekenis te worden toegekend dan in de V.S. Een voorstad in Europa ligt meestal tot ca. 15 km. afstand van het eigenlijke kerngebied, terwijl dat in de V.S. 30 km. tot 80 km. kan zijn. 3. De arbeidsmobiliteit in Europa zal eerder geringer worden dan groter. Men wil dichter bij het werk wonen indien daartoe de mogelijkheden voorhanden zijn. In de V.S. volgt 'de arbeid nog steeds het werk', alhoewel er enkele tendenzen zijn die op een afzwakking van dit verschijnsel wijzen.

8

4.

5.

6.

7.

8.

9.

De werknemers nemen in Europa een veel sterkere positie in dan die in de V.S. waardoor het marktmechanisme op de arbeidsmarkt in Europa vrijwel is verdwenen. Vandaar dat decentralisatie niet goed op gang komt terwijl dit in de V.S. een 'spontaan' proces is. Hoogbouw in de kantorensector zal in de V .S. in binnensteden en in zich daartoe lenende voorsteden veel frequenter worden gerealiseerd dan in Europa. Inspraak van toekomstige gebruikers van commerciële gebouwen zal in Europa toenemen, in de V.S. wordt dit echter nauwelijks of niet verwacht. Mede onder politieke druk zal in Europa het regionaal stimuleringsbeleid (door de centrale overheid gestuurd) in toenemende mate aandacht krijgen, terwijl het effect daarvan door de overgrote meerderheid van de respondenten minimaal wordt geacht. In de V.S. wordt geen stimuleringsbeleid op centraal niveau gevoerd maar hebben gemeenten ~en vèrgaande mate van autonomie op dit gebied. In de economisch gezien in trek zijnde regio's in de V.S., vooral de Sunbelt en het Zuidwesten, zullen kleine steden en nu nog nauwelijks ontsloten landelijke gebieden een grote (economische) groei doormaken met als gevolg relatief omvangrijke ontwikkelingen op de commerciële gebouwenmarkt. De activiteiten in Europa zullen vooral uitgebouwd worden in bestaande agglomeraties. De Europese respondenten verwachten eerder juist een toeneming van de vraag naar het in eigendom kunnen verwerven van commerciële gebouwen. In de V.S. daarentegen wordt een sterke groei van de huurvraag voorzien. De Amerikaanse respondenten spreken in het algemeen gezien een veel groter vertrouwen in de toekomst uit dan die in Europa. Dit kan ook inherent aan de verschillen in mentaliteit tussen beide werelddelen zijn.

9

John Naisbitt is publisher ofthe Trend Report, a di vision ofYankelovich, Skelly arrd White in Washington D.C. He is also director of the CRS Group, director of the Corporation for Enterprise Development and chairman of the board ofthe Delta Institute in Washington. He is a nationally syndicated columnist and made extensive publications on societal issues. Before joining YSW he was chairman ofthe board ofthe Center for Policy Progress, chairman and president ofUrban Research Corporation. He served on the White House staff as special assistant to President Johnson. He also worked for IBM and Eastman Kodak. His studies at Harvard, Utah and Cornell were in political science. 10

2. The economie and political structure of the 1980's Dr. J. Naisbitt

Ladies and gentlemen, I am delighted to be back in Holland again, and very pleased and honored to be part of this half-century celebration. What I would like to do is to describe the changing context in which we are going to make the decisions that we have to make. We are restructuring our societies and restructuring the world in a very dramatic way. We are in deed living in an interesting time, the old Chinese curse. My society and your societies and the societies of this world are very event oriented, and this is enhanced by the media. We seem to go from one event toanother without noticing the process that's going on underneath. And I wanttotalk a bout that process and I want to talk about some basic restructurings that are occuring in our societies, as we put together a new economie and politica! structure for the '80s. The first thing to be said is that we are now a truly world economy, because ofinstantaneously shared information. We have collapsed the information float. Y ou know about the advantages of ha ving an information float, but we have collapsed that float as we have moved to a situation of instantaneously shared information. By the end of this decade, the world will have one biBion telephones, all interconnected. And- on almost all of those pbones-we will be able to di al directly. More instantaneously shared information. And of course Philips, here in the Netherlands, is playing an important role in that enterprise. Sir Arthur Clarke said that the two great inventions that moved the United States along so swiftly economically were the telegraph - later the telephone - and the railroad. Similarly, we are quickly becoming a truly global economy because of the two inventions of the jet airplane and the communication satellite. Marshall McLuhan recently said, 'There are nopassengers onSpace Ship Earth. We are all crew.' And I think we are more and more getting a sen se of that interdependence, especially economie interdependence. And as we 11

become a truly world economy, we are also beginning a process of re-sorting out who is going to make what. We are deeply in a processof a redivision of labor, a redivision of production. All ofthe developed countries in this worldare de-industrializing. Theyare diminishing their industrial activity. We see it very clearly, of course, in Britain, but even the Japanese are getting out ofthe steel making business, and the shi p making business, because others are going to do it cheaper and better. The new shipbuilders will be Spain and Poland and Brazil. Not Japan. And Japan is acting on that. The U nited States and all ofthe other developed countries are on the way to losing the steel industry, the automobile industry, the railroad equipment industry, the machinery industry, thetextileindustry, theapparel industry, the shoe industry, the appliance industry. Have I left any out? The third world will manufacture 25 percent of the world's goods by the year 2000. N ow, tha t is only 19 years a way. Remem ber when J ohn Kennedy was inaugurated President? That's how long away it is to 2000. I t's just around the corner. As part of this process, the United States' share of the world output has gone from 45 percent to 38 percentjust since 1960. More importantly, the U.S. share of the export pie has gone from 18 percent to 12 percent. A dramatic change. And the U.S. has to watch out. Look at the example of the United Kingdom. In just a couple of generations, growing at just one percentage point less than France, Germany and the U.S., the U.K. managed to transform itself from the wealthiest society on earth to a relatively poor member of the Common Mar ket. Japan this year became the number one automobile maker in the world, surpassing the United States. She earlier passed the U.S. as thenumberone steel maker, and now, in fact, Japan has displaced the U.S. as the world's leading industrial power. She is becoming increasingly the headquarters of a new global economie system. But notice that this is at a time when all developed countries are withdrawing from the old industrial tasks. So here we are, meeting in the OkuraHotel. Themedium,Ithink,probably is the message, which is altogether appropriate, given Holland's long and early relationship with the Japanese. As I was saying, Japan has become the number one auto maker in the world, but Japan does not see the auto industry as a growth industry. Worldwide, we will soon reach saturation, and there will only be a replacement market for automobiles. Th ere are automobile assembly lines 12

in 86 countries. Japan takes 12 hours tobuildan automobile; the United States takes 30 hours. And in Japan's newautomobile plant withalotof robots, in Azum, robots help to build a car injust nine hours. It is in this environment that the United States bailed out Chrysler. It is in this environment that the United States, ifitcontinues in thatdirection, will turn its automobile industry into an employment program, the way the British turned its automobile industry and its steel industry into employment programs. It was part ofthe conceit ofthe U.S. automobile companies thattheynever diversified. They thought they would go on forever, and now even Henry Ford is getting out while the getting's good. There are not many automobile companies that are going to survive. Through mergers, joint ventures, cooperative arrangements, we will create trans-national automobile companies, and this will be the first industry to be globalized. The first substantial venture between a European and a Japanese auto company is, of course, the one between British Leyland and Honda. The car is designed by Honda and will be manufactured in England. The factoryto build that Honda-designed car, is on the high seas today, being shipped to the U nited Kingdom in containers. It will be reassembled as a factory when it arrives. The 30 automobile companies now competing on an international scale will, by the end ofthe '80s, be reduced to as few as seven oreight companies or alliances of companies. The internationalization oftheworld's automobile industry is inevitable. Now, in all of our developed countries we have two economies, one falling and one ris ing. We have the sunrise industries and the sünset industries, and this dual economy is a new phenomenon. The United Statesis not in a recession. In the United States we have parts that are in prosperity and we have parts that are in depression, and the economists have averaged that out to be recession. I always have thought that economics was a manifestation of brain damage, anyway. The economists continue to root their judgments in the old indices, and most ofthose are buried in the dying industries. We neednewconcepts and weneed new data if we are to understand what is going on today, let alone what might go on tomorrow. Now, in this environment of a truly world economy there are great opportunities to work and in vest in each other's back yard. J ohn McMahan, who speaks later, can rel a te all of this to your interests much 13

better than I. You should know, by the way, that Johnis one of our leading investment advisors and I'm delighted to besharing a platform with him here today. Due to the decline of the dollar, the U.S. is, of course, a foreign exchange bargain for European investors. The largest investors in Am erica today are not the oil countries. They are the Netherlands, Britain, Canada, West Germany, Switzerland, Japan and France. Not only is foreign ownership of U.S. properties increasing, it is being actively sought, as we know. A total of 40 states- 40 states!- competed to get the $250 million Volkswagen plant that was eventually built in Pennsylvania. Thirty American states now have offices in major European capitals, toseek investments intheir area. A leading edge is banking. Foreigners now own 15 percentofU.S. banking assets. Thats includes a large Japanese presence. There's also been a huge growth of Spanish banksin the U.S. Foreign banks have 40 percent of all commercialloans in New York State. California, a state that often shows the way for America, has 21 ofthe 300 largest banksin the U.S. Eleven of those 21 are now foreign owned. Now, some view this with alarm, as Walter Wriston, the head ofCitibank, did in Paris the day before yesterday. But it is entirely natura! and it will continue. In the other direction, many U.S. companies now do as much as a third of their banking with European and Japanese banks. Now, on the main theme of a new economie structure for the '80s, I would have to say that 'yesterday is over.' The developed countries need to take on new tasks as they let the Third World take on the old tasks. And there are many new areasof great technological ad venture. Electronics for one. The United States alone will need one million programroers of software by the end of the decade. Ten yéars from now, the electronics industry will be bigger than auto and steel are today. It has been said that if the aircraft industry progressed at the same ra te as the semiconductors in the past few years, the Concorde would hold 10,000 people, travel 60,000 miles per hour, and a ticket would cost one cent. Bio-industry/ bio-technology/ bio-engineering is an incredible new area. Biology is going to be to the 21st century what physics and chemistry were to this century, and that's underway. Biology will replace most of the chemica! processes within 30 years. Th ere are also, of course, the areasof alternative energy sources, mining of seabeds, and robotics. In Japan robots are building robots. Fujitsu's new 14

roboticized robot plant operates 24 hours a day, 18 ofwhich there's only a single person present. And we're entering a period of automating our factories mostly with robots. In the United States our guest workers will be robots. Some of the older tasks will continue, such as aerospace, information processing, telecommunications, health care and medical technology. Information will be the new economie good, and as of now, the U.S. will be the leading supplier of information in this world. I am on the Board ofDirectors ofthe CRS group out ofHouston. We'rean architectural engineering firm. We recently got a $100 million contract from Saudi Arabia to build three hotels there. The room modulesforthose three hotels in Saudi Arabia - right down to the soap dishes in the bathrooms-are going to bemadein Brazil. The labor for those hotels is coming from South Korea, and we Americans are doing the construction management, the information side. That's a model. General Electric is thinking more of itself as a world trading company. Their competition, as they will tell you, is not Westinghouse, but Hitachi and Siemens. General Electric recently won a $160 million- not very bigfor them, but still significant- contract from Rumania to help build a nuclear power plant. They beat Hitach i and Siemens on that contract because they agreed to 100 percent countertrade transactions. That is to say, of course, barter. They are taking it all out in barter- and most of it in Rumanian cement. And that Rumanian cement is being brokered by a Oerman firm for use in Egypt- to make pyramids, I guess. That's a model also. And we will have many transnational companies in conneetion with mining the seabeds, companies that will be composed of countries and companies. General Electric again. General Electric formed a 50/50 venture recently with the government of Brazil, toenter into many ventures. Th a t's another model. Now, importantly, production sharing, as Peter Drucker has said, will be the prevailing form ofworldwide economie integration. For example- it's shocking to report this to you- but 95 percent of the baseball mitts used in the great American game of baseball are made in Japan. But they're made of cowhide that co mes from American cows, which are shipped to Brazil for tanning, and then to Japan to be made into mitts. And shoes, as you know, can be shipped among a half a dozen countries for each toaddtheir own assembly. Before Japan made its own microprocessing chips, the only thing on 15

Japanese calculators that was made in Japan was the narneplate that said 'Made in Japan'. The electronic chips came from the U.S. They were assembied in Singapore, Indonesia or Nigeria, and the steel housing came from India. The 'Made in Japan' label was put on when it arrived in Yokohama or Kobe. Now, we know a bout such things as the Ford Fiesta, which wasdesigned in Germany. The frame was produced in Germany. The transmission and brakes came from Mexico, the wheels from Belgium, the electronic system from Canada and the engine from Spain. It is assembied in the U.S., England, Spain and Germany. Now, we've all heard this Piestastory before, but it 's an important model as production sharing becomes the integrative mode for the truly world economy. Japan is thecountrythatreallyunderstandsproductionsharing, expressed in its willingness to trade off manual jobs against information jobs. It's the opposite in Britain, where first priority is given to manualjobs in old and decaying industries, and in the U.S., in the case of Chrysler. The Japanese promote structural adjustment. The rest ofus try to prevent it. Now, I think the implications for peace in this world are interesting in conneetion with this emerging integrated world economy, because the more we get economically interlaced, the less likely we are to blow ourselves up as it were. Given how economically intertwined the U.S. is with Japan, I suggest to you that if we have any problems with Japan, any disagreements, we'll work them out, and the same will be true throughout the world as we become more economically intertwined and interlaced. I think it's a great hope for world peace. Now, in the world, economics has become more important than polities. That's why there's such an upsurge in pre ss coverage of business in every country, in magazines, newspapers and so on. That will surely continue. Now, another restructuring is the shift from an industrial society to an information society. All of us live in societies that are shifting from in dustrialto information. I have talked a bout the de-industrialization. The thing that's coming up is information, and the changesare goingto be easily as profound as those changes when we all moved from an agricultural society to an industrial society. In the U.S., forexample, it has been very drama tic. In 1950,65 percentofus, we re in in dustrial occupations. Just since 1950, that65 percent has dropped to 27 percent. That's dramatic change. In the meantime, in 1950, only 17 16

percent of us we re in information or knowledge jobs. Now 58 percent ofus are in jobs which process information, including notonlythe obvious ones, but people in banks and insurance companies and so on. Itis important to notice that that's what we do, because what we do helps shape the society. Wh en we we re all farmers, that fact helped structure the society. The social instrumentalities that we put together as farmers became out of tune with the society as we became an industrial society. Now those things thatwe've created as industrial societies are getting out of tune as we become information societies. Two years ago, the number one accupation in the United States became clerk, succeeding laborer, succeeding farmer. Farmer, laborer, clerk: a brief history ofthe United States. I think the way things are going, lawyercomes next. One of the most stunning differences in terms of productivity, it seems to me, is when you contrast the U.S. with Japan, in conneetion withlawyers and accountants. In Japan there are 10,000 lawyers. In the U.S. there are 340,000 lawyers. The U.S. has 20 times the number of lawyers per population as Japan. The United States has 15 times the number of accountants perpopulation as Japan. But Japan has 6 times thenumberof engineers per population that the U.S. does. The United States is producing, this year, 33,000 lawyers, and only 17,000 engineers. A very interesting crossover. We used to produce more enigneers. The crossover came in 1970. I think we're going to havetolook at that. In the years - and this is going to be typical of all of our societies - in the seven yearperiodendingin 1976, we, in the U.S., added 9million workersto our labor force, a lot of people, equivalent to the population ofSweden. Of those 9 million workers, how many do you suppose were added to the Portune 1,000 largest irtdustrial concerns? Zero. Instead, six million of those 9 million were added to small businesses, 80 percent of which were younger than four years. Now, the strategie resource in an information society, not the sole resource, but the strategie resource, is information, which replaces capital as the strategie resource. And when you have information as a strategie resource, access to the system is much easier. Consequently, we have an entrepreneurial explosion in the number of small firms being formed in the United States. There's a change in time orientation here as well. In an agricultural society you're oriented to the past. You learn from the past how to plantand how to 17

harvest and how to store. The time orientation in an industrial society is now, get it out, get it done, ad hoc. The time orientation in an information society is the future, and we must learn from the future in preciselythe ways that we have been learning from the past. Now, thirdly, decentralization. In the United States, and I think we are going to see this is true of many other countries, we are decentralizing our society. The powerful infl uences that centralized the Uni ted States we re the Great Depressio:q. and World War II, plus the powerful centralizing influence of industrialization. And now the U nited Statesis receding from all of those influences. And in the United States, as we decentralize, as we move away from indu strial society to an informa ti on society, we are beginning to see tha t the national political parties areinname onlytoday. The nationallaborunions are in irreversible decline. In 1950, 32 percent of our labor force was unionized. Last year, that fell to 19 percent, and it is, as I said, irreversibly going down. N ational net wo rk television is yielding to the new op ti ons, and i ts infl uence will decline dramatically. It will have halfits audience by the end ofthis decade. The same is true of such things as national chain stores. National leadershi p. In the old Taoist model ofleadership, you find a parade and get in front of it. In America the parades are much smaller, but of course there are many more of them. Now, we don't, for example, have a national urban policy in the United States today, because that's out of tune with the times. The old top down master plan that's leveled on top of everybody is out of tune with the times. It's inappropriate. The question often asked in the United States is becoming more and more inappropriate: 'Are we going tosave our cities?' That is an either/or formulation in anincreasingly multiple option society. We are going tosave some of ourcities. We are notgoingtosave others. We are going tosave some a little bit and savesome a great deal. Andall ofthat will turn on local initiative. I t's only going to be done locally. We will not have national urban policy or national energy policies. There has been a powerful shift over the last fewyears in the United States. Power has shifted from the Presidency, helped by the troubles of Watergate and Vietnam, to the Congress, but less noticed, from the Congress to the states and the localities. So much so, as I often tell my colleagues, that it doesn 't matter in the United States anymore who is President. Now, I don't say that. The people say that. In 1976, the last election, only 54% of the eligible voters voted. Now, I know that by European standards

18

that's scandalous. In 1980, my guess is that only 50 percent ofthe people will vote in the United States. *At the sametime that we are voting less and less on cent ral au thori ty, we are voting higherand higher on local referenda and initiatives, like the vote in Maine two days ago to closedown anuclearplant (which did not pass). But those local votes are going up to 80percent, while nationally our vote will be around 50 percent, and for our Congress about 30 percent. We are shifting from a representative democracy, and this I think is happening all over Europe as well, toa participatory democracy. What happenedis that instantaneously shared information has created a kind of electronic democracy. We, all of us, created a representative democracy when we needed to be represented. We elected people to go off to our capitals and then to come back and tell us what occurred. Today, with instantaneously shared information, we knowas much as they do as soon as they do. We don't need that kind ofrepresentativeness any more. Now, the work I do in the United States andsoonin EuropeandJapan, is to monitor what's going on locally. Despite the conceits of some ofus wholive in Wahington and in New York, things do notstart there in the United States. Things start out in the countryside, out in the cities. And the restructuring of the society is bottorn up, nottop down. So we monitor what's going on locally. And we do that initially and primarily by doing what is known as a content analysis of several hundred newspapers every day. What we look at and measure isjust the localpart ofthe paper; thesocalled local news hole. We limit ourselves to that because we want to see local behavior. Collectively, what is going on locally is what is going on. We operate in what the engineers have called forced choice in a closed system. The amount of space that can be devoted to local news is the same size, a constant size, because ofits relationship to advertising. So if we add up those local news holes, hundreds ofthem every day, forsay,aquarterof a year, it's a hu ge news hole with millions of lines. But it is the same size for that quarter as it was the previous year, or two years previous. In a closed system of that kind you cannot add anything unless you subtract something. A dramatic example ofthis, I think, was at the beginning ofthe '70s, when we started to see concerns expressedabout the environment. At that time we had in the United States, the oil spills in Santa Barbara; the students started to bury cars in California; we started Earth Day and Earth Day II and Earth Day III. And that closed system started to fill up powerfully with concerns about the environment. (*As it turned out, 52 percent voted in the November election.)

19

We asked, 'What is the system yielding? What is going out ofthe system? What combinations ofthings are going out ofthe system to accommodate something so powerful?'And we found that it wasnota combination of things, but one thing: as that closed system filled up with concerns a bout the environment, concerns about ei vil rights, were going out, until three years later they crossed over. Wh at we look at is a changing 'share of the market' of issues and concerns in the United States. We also take the space that's devoted to agivenissueand convert it to an index, like the price index, with 100 being 1974. What we have is a kind of national issues index. Now, in that process we found that there are just five statesin the United States where almost everything begins, where almost all of the social invention occurs. The other 45 states seem to follow these five states. And I know that you'll say California immediately, and yes, California is the bellwether state in the United States. Florida is very close to Californiaas a bellwether state. The other three are Colorado, Washington and Conneeticut One of the major restructurings that is going on in the United Statesis the restructuring from North to South. I know you've read all about the Sunbelt. But I think it has not been emphasized enough. It is a powerful restructuring. For the first time, the South, this year, has a larger population than the North. Eighty-six percent of the U.S. growth in the 1970's was in the South. Such city symbols of Northern industrialism as Pitts burghand Chicago lost 20 percent of their population during the sa me decade. In this restructuring from the North to the South, the old financial, economie corridor between Chicago and N ew York is being rep la eed by the new financial, economie corridor of Los Angeles and Houston. The South 's growth ra te this year wil be close to 5 percent, while intheN orth, of course, it's flat, like much of the rest of the industrial world. But that 5 percent compares very favorably with Japan's 4.8 percent, which forthem is right on target. So if you think of the United States today, you think of the South. The South has the kind of growth that we've been witnessing in Japan. Also, I would mention, in looking at the United States, that I have a list of the 10 great opportunity ei ties, the 10 growth ei ties in the United States, the 10 most interesting ei ties; and this is merely my list, and I'm sure that J ohn McMahan and others have their lists. But on mylistthree ofthe lOcities are in Texas: Houston, Austin and San Antonio. In California there are two, 20

Los Angeles and San Jose. In Arizona, Phoenix and Tucson. And then Miami, Florida; Denver, Colorado; and Salt Lake City, Utah. In another area, our societies are all going in the direction of wha tIcall high tech/high touch. Th at is, the more we technologize our societies, the more people will create human compensatory counterbalances, or arrangements. And I think that we should expect that we're going to see more people going to movies, more people going to restaurants, more people going to shopping centers (but those shopping centers will be made up as smaller boutique units). And more people are going to the office. You know, there is talkabout electronic cottages, where people stay home and are in touch with their office by computer. Not very many people are going to do that, because of hightech/high touch. People want to go to the office, and they're going to continue to want to go to the office. A lso, I see, in conneetion withhigh tech/high touch, the computer as a kind of liberator. I thought earlier that we were closetoa rebellion in conneetion with the computer, because it was dehumanizing us. But now I see a much stronger tradeoff. Because of the computer, we are going to be organizing our companies and our society much differently. The very strong trend in the United Statesisfora different contract with each individual. In the past, whether we had 40,000 employees or 4,000 employees, we had to treat them thesame, becausethat'showwekepttrack of them. Now, with the computer we can keep track of different arrangements. At the sametime we are creating situations where we have differentarrangementsin conneetion with salary, pensions, workinghours and assignments. We can have a different arrangement with each employee, because we have the computer to keep track of it. Also, in all of our institutions we built the hierarchical, managerial pyramid. Weneededit to keep track ofthings. Now, with the computer to keep track of things we don't need that terribly inefficient hierarchical structure anymore. Now we can reconstitute our large institutions along much more horizontallines, with smallerand smaller units, constituting a kind of confederation of entrepreneurs. We are going to be breaking down our large companies into smallerand smaller units. This is the counterpart ofthe decentralization that's going on in the society. There will also bea lot more contracting out of services, in all the ways you might imagine. What happens is that man creates tools and then the tools shape man. And I think none so much as the computer. Lastly, one hundred years ago when railroads and steamships started to come on strong, people wrote that, with these new meáns of communica-

21

tions, we are going to be one world with one language. English, the English said. Now, that didn't happen and it's not going to happen now, as we become more and more economically intertwined and integrated. The reason is because the more intertwined we become, the more as human beings and as countries we will want to assert our distinctiveness. And I look for a renaissance in the assertion of culture and language, as we are drawn closer together. The British are going to become more British.The Swedes more Swedish. The Dutch more Dutch. And the French, God help us, more French. Also, I do not expect that we will have one piece of co in, one money. We do have the Euro-yen and the Euro-dollars and so forth. But I think again, this is one way to assertour distinctiveness, byeach ha ving a different co in. So I would notlook for one world coin, but certainly a one world economy. So, in conclusion, I would say that the decade of the '80s will be a time of great excitement and a time of great opportunity, when the world is involved in these kinds of basic shifts. For those ofus whocan toleratethat kind of ambiguity there is great opportunity, there is important opportunity. But it is also a time of great uncertainty, and we must make uncertainty our friend. In the decade ofthe '80s, we will be profoundly in a process ofworldwide economie integration, of resorting out who is going to make what in the world. We'll be participating in worldwide production sharing. We will be restructuring from industrial societies to information societies, to multiple option societies, to much greater market-segmented and market decentralized societies. We will become much more high touch societies, as we continue to push hightech. We will become much moreentrepreneurial societies. In short, a much more complicated world, I think. A little uncertain and painful around the edges, but a much more interesting, creative world. I, for one, think it's a fantastic time to be alive. Thank you very much.

22

3. Onderzoeksresultaten Europa

Invloed van technologische ontwikkelingen

Dat de ontwikkelingen op het gebied van de informatica en telecommunicatie steeds verder zullen gaan, is voor de meeste respondenten een uitgemaakte zaak. Over de gevolgen hiervan voor de onroerend goed industrie zijn de meningen evenwel minder eensluidend. Er is een afnemende werkgelegenheid in de administratieve sector te verwachten, wat consequenties heeft voor de locatie en lay-out van kantoren. De door sommigen geuite verwachting dat de informatica tevens een belangrijke invloed zal hebben op de behoefte aan ruimte, wordt door anderen als een volkomen te verwaarlozen factor beschouwd. In één van de vragen werd gesteld dat telecommunicatietechnieken in de toekomst vervoer (verplaatsing) zouden kunnen vervangen, zowel in de sector van de dienstverlening, als in die van de distributie. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld thuis opgestelde computer terminals, beeldtelefoons, die vergaderen zonder te reizen mogelijk maken, e.d. Het blijkt dat in het algemeen nieuwe telecommunicatietechnieken eerder worden beschouwd als een uitbreiding van de hulpmiddelen bij het uitoefenen van (bedrijfs)activiteiten dan een vervanging van fysieke verplaatsing. Gesteld wordt dat een dergelijke ontwikkeling evenmin bij het invoeren van telefoon en telex heeft plaatsgevondenen dattelecommunicatie de fysieke distributie nauwelijks kan vervangen. Overige argumenten liggen zowel in het psychologische als in het technische vlak: de mens wil zowel bij het werken als het kopen al zijn zintuigen gebruiken; - het gezelligheidsaspeet is en blijft belangrijk; - acceptatie van technisch geavanceerde mogelijkheden door het publiek vormt een probleem; - deze technieken hebben met alle techniek gemeen dat ze kwetsbaar zijn en dat er vermoedelijk veel onderhoud nodig is.

23

De technologische ontwikkelingen maken decentralisatie binnen de onderneming mogelijk en kunnen leiden tot het kleinschaliger worden van bedrijven of onderdelen daarvan. Kleinere werkverbanden met een grotere verantwoordelijkheid voor het individu en een meer persoonlijke aanpak werken motiverend en worden als zeer positief ervaren. Daarom zullen er meer kleine bedrijven ontstaan (voornamelijk in de servicesector) en zullen grote ondernemingen meer een federatiekarakter krijgen. Dit sluit de groei van grote ondernemingen als totaal geenszins uit. Vrijwel alle respondenten onderschrijven dit proces.

Regionale ontwikkeling Een regionaal stimuleringsbeleid (met fiscale ondersteuning) heeft volgens de meeste respondenten geen structurele gevolgen voor de regio. Ze geven aan dat politieke en psychologische motieven bij de overheid een grote rol spelen bij het bepalea van dit beleid. Fiscale ondersteuning biedt meestal slechts een tijdelijk voordeel, de wezenlijke problemen, zoals een onvoldoende infrastructuur en/ of een excentrische ligging ten opzichte van de eigenlijke centra, worden hiermee niet opgelost. Daarbij komt dat de financiële stimulansen met betrekking tot de vestigingskosten op het totaal van de exploitatiekosten van ondergeschikt belang zijn; zeker wanneer gelet wordt op de totale . levensduur van het (bedrijfs)object. Bovendien worden met dit type maatregelen meestal niet de sterkste bedrijven aangetrokken. De overheid kan in risicodragend kapitaal participeren en haar eigen administratieve diensten in toenemende mate in het spreidingsbeleid betrekken. Het bedrijfsleven dwingen tot geografische spreiding kan de overheid echter nauwelijks of niet. Overigens ziet het er naar uit dat de politieke druk om tot spreiding te komen eerder groter dan kleiner zal worden. Als mogelijke oorzaken voor een eventuele afbouw van het regionaal stimuleringsbeleid in de toekomst, zijn door sommige respondenten enkele argumenten aangevoerd, die in de tweede ronde van het onderzoek bij de meeste overige respondenten weliswaar geen weerklank vonden, maar die toch vermeldenswaard zijn: - door de E.E.G. zullen regelingen die concurrentievervalsing in de hand werken worden beperkt, waaronder ook de regionale stimuleringsactiviteiten zullen vallen; 24

-

over twintig jaar zal de relatieve positie van de werkgelegenheid in het totale sociaal-economische gebeuren geringer zijn, waardoor de spreidingsgedachte op de achtergrond raakt; - nu de bevolkingsgroei afneemt, is een belangrijk motief voor een regionaal stimuleringsbeleid in feite vervallen. Ook werden enkele suggesties gedaan hoe een stimuleringsbeleid er wèl uit zou moeten zien: - herstructurering van oudere industriële regio's wordt steeds meer wenselijk; - het beleid zou in die zin omgebogen moeten worden dat het minder gericht is op gebieden met hoge werkeloosheidspercentages en meer op gebieden waarin gezien de reeds bestaande werkgelegenheidssituatievoldoende agglomeratiestructuur aanwezig is. De gereserveerde houding van de meeste respondenten ten opzichte van regionale ontwikkelingen blijkt ook uit de reacties op het verschijnsel van de des urbanisatie. Slechts onderdelen van industriële ondernemingen die een grote ruimtebehoefte hebben kunnen zich buiten de agglomeraties vestigen, maar alléén dan, wanneer de transportkosten niet onevenredig stijgen. Arbeidsintensieve en dienstverlenende onderdelen blijven echter in hoofdzaak op de bestaande agglomeraties aangewezen. Dit betekent dat arbeidsintensieve, hoogwaardige productieprocessen de zwakke regio's niet zullen komen versterken en dat een structurele oplossing van het werkgelegenheidsvraagstuk in die regio's vanuit de particuliere sector niet te verwachten valt. Behalve stijgende transportkosten werden nog de volgende factoren genoemd die desurbanisatie tegenhouden: - de gewenste mobiliteit in de werkkring; - de behoefte aan een tweede arbeidsplaats binnen een gezin; - de 'historische' binding met de woonplaats; - de wens om het landschap te beschermen. Aan de eerste twee eisen, die als steeds belangrijker worden ervaren, zal in het algemeen slechts in een stedelijke agglomeratie voldaan kunnen worden.

Stadscentra en suburbane gebieden Over de vraag of binnen een agglomeratie nieuwe ontwikkelingen voornamelijk in de binnenstad of in de suburbane gebieden zullen

25

plaatsvinden, bleken de respondenten minder eensgezind. In het verleden is in Europa in veel steden door de overheid bevorderd dat kantoren zich in het centrum vestigden. In de meeste steden moeten tegenwoordig evenwel steeds meer hindernissen overwonnen worden om nognieuwe kantoorprojecten te entameren. Hierbij valt te denken aan problemen ten aanzien van het verkrijgen van vergunningen, tegenstand van plaatselijke bevolking indien woningen verdwijnen, maar ook moeilijkheden met betrekking tot de bereikbaarheid van het object (parkeermogelijkheden e.d.). Er is dan ook de laatste jaren een duidelijke tendens tot suburbane ontwikkeling geweest. Een groeiend probleem is in dit verband de stijging van de energiekosten. Hierdoor hebben locaties bij knooppunten van openbaar vervoer belangrijk aan aantrekkelijkheid gewonnen. De meeste respondenten verwachten dat in de toekomst kantoorlocaties gekozen worden op grond van hun bereikbaarheid (vooral ook per openbaar vervoer), maar ook op grond van de aanwezigheid van andere voorzieningen in het object zelf of in de nabije omgeving. Men verwacht dat het kantoorpersoneel een steeds grotere waarde zal hechten aan woonmogelijkheden, winkels, recreatieve voorzieningen, crèches enz. in de werkomgeving. Dit betekent dat suburbane gebieden een meer gedifferentieerd karakter zullen moeten krijgen, waarin wonen, werken, recreëren en winkelen samengaan. Het opent ook de weg tot het opzetten van multifunctionele projecten.

Relatie arbeidsmarkt - vestigingsplaats

Een goede relatie tussen arbeidsmarkt en vestigingsplaats (in ruimtelijke zin) wordt vaak als een belangrijke factor gezien in het vestigingsgebied. Gezien de mobiliteit van de beroepsbevolking, als gevolg van een goede infrastructurele outfit (wegennet, openbaar vervoer), zou menjuistkunnen verwachten dat de relatie arbeidsmarkt- vestigingsplaats in de toekomst niet langer een wezenlijke factor blijft. Met deze suggestie bleken de respondenten het volstrekt oneens te zijn. In het voorgaande is reeds vastgesteld dat woon- en werkfuncties meer zullen integreren. Het toenemen van de vervoerskosten en het veranderende levenspatroon van de mens maken dat in de toekomst de geschikte werkplaats, zo mogelijk, méér wordt gekozen vanuit de woonoptiek. In Europa werd door een respondent nog de volgende stelling geponeerd, (waar de respondenten in de tweede ronde van het onderzoek een verdeeld oordeel over hadden): het 'subtopkader' zal naar de renoverende 26

binnenstad verhuizen, het lagere personeel naar de wijken langs de randwegen.

Winkelcentra In meerderheid zijn de respondenten van mening dat regionale winkel-centra en winkelgebieden in stadscentra naast elkaarblijven bestaan, omdat ze deels verschillende marktsegmenten bestrijken. Regionale winkelcentra richten zich dikwijls sterker op massa-artikelen of op artikelen die veel ruimte in beslag nemen. Daarom zijn de bereikbaarheid per auto en goede mogelijkheden om te parkeren van belang. De consument gaat daar doelbewust kopen, terwijl in binnensteden het winkelen vaak tevens een recreatiefkarakter heeft. Bij de herstructurering van binnensteden is het van essentieel belang dat er voldoende recreatieve functies (horeca, terrassen, bioscopen, theaters, tentoonstellingsruimten) worden gerealiseerd. Aangezien de frequentie van bezoek aan regionale winkelcentra zal worden beperkt door de toenemende vervoerskosten, zullen echter ook deze centra meer aandacht aan de recreatieve aspecten moeten gaan besteden. De ontwikkeling van veel nieuwe, grote centra wordt niet meer verwacht; enerzijds omdat de markt hier en daar reeds bijna het verzadigingspunt heeft bereikt, anderzijds omdat er vrijwel geen locaties te vinden zijn, die voldoende mogelijkheden bieden. Eén respondent nam een nogal afwijkend standpunt in, dat in een confrontatie met de andere respondenten slechts weinig bijval kreeg. Hij verwacht een sterk groeiend aandeel van grote regionale winkelcentra in de distributieve verzorging. Ook op plaatsen, die vooralsnog locationeel niet in het gezichtsveld liggen c.q. vanuit het ruimtelijke ordeningsbeleid niet gedoogd worden. Door de geremde welvaartsgroei zal een verkrapping van het huishoudbudget en bijgevolg een voorkeur voor discounting optreden. Schaalvergroting bij detailhandelsondernemingen zal z.i. de behoefte aan nieuwe locaties (met optimale bereikbaarheid) scheppen.

Multifunctionele projecten Gebouwen werden meestal voor één specifieke functie ontworpen, zoals bijvoorbeeld de woon-, werk-, detailhandels-, recreatie- en opslagfunctie.

27

Tegenwoordig vindt steeds meer integratie van functies plaats in de zogenaamde multifunctionele projecten. De meeste respondenten zijn van mening dat de perspectieven voor dergelijke projecten gunstig zijn, maar verbinden daaraan wel een aantal voorwaarden. Ten aanzien van winkelcentra werd al opgemerkt dat gezelligheidsaspecten een steeds belangrijker element zullen vormen; voor multifunctionele projecten geldt dit in nog sterkere mate. Minder eensluidend zijn de meningen als de woonfunctie ter discussie staat. Het project wordt dan gecompliceerder, mede omdat het aantal belanghebbenden onevenredig toeneemt. Het wordt van groot belang genoemd, dat een multifunctioneel project op de juiste locatie wordt gebouwd, omdat de gevolgen voor de omgeving erg ingrijpend en voor een lange periode onherroepelijk zijn, zowel op het gebied van de plaatselijke economie, als van de ruimtelijke ordening en de leefbaarheid van de omgeving. Men moet beseffen dat niet alle functies zich lenen tot integratie en zeker niet onder alle omstandigheden. Het is alleen zinvol dergelijke projecten te entameren indien onderscheidene functies elkaar stimuleren en daartoe in één technisch geheel kunnen worden samengevat. De oude binnenstad was en is dikwijls nog multifunctioneel, maar de gebouwen waren en zijn dat met behoud van ieders eigen identiteit. Er zijn tegen multifunctionele projecten overigens diverse bezwaren aangevoerd, zoals: - de onderlinge afhankelijkheid van de gebruikers; - men zet vraagtekens bij de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud; - de maatschappelijke kosten, die vaak elders terecht blijken te komen vanwege de structurele gevolgen van dergelijke projecten; - het moeilijk inpasbaar zijn in binnensteden door het grootschalige karakter. Toch zal de stad- zo luidt het oordeel van de meerderheid- door een goed beleid met betrekking tot het combineren en integreren van functies, of die nu in één complex worden verzameld of als losse units worden ontwikkeld, er economisch en wat betreft leefbaarheid op vooruit kunnen gaan.

Ontwerp en techniek van gebouwen De meeste respondenten verwachten niet dat er méér hoogbouw zal komen

28

in de toekomst. Ook al drukken de grondkosten in het geval van hoogbouw minder op de exploitatie, er zullen steeds meer aanvullende structurele kosten komen, die de overheid ten laste van de hoogbouw zal schrijven. Bovendien pleit men voor een minder 'monumentaal' uiterlijk, zodat het gebouw meer inpasbaar in de omgeving zal zijn. Al eerder is het gezelligheidsaspeet in een gebouw aan de orde gekomen. De werknemer zal zich thuis willen voelen in het complex waar hij werkt. Op dit gebiedzal een grotere creativiteit van de kant van de architecten vereist worden. De duurzame elementen van een gebouw (ruwbouw) zullen een lange gebruiksperiade moeten kunnen doorstaan, terwijl de minder duurzame (afbouw) mogelijkheden moeten bieden voor regelmatige aanpassing aan nieuwe omstandigheden of eisen. Voor de basisconstructie kunnen lichtere (of minder) materialen worden gebruikt, wat kostenbesparingen mogelijk maakt. Wel dienen erin het licht van de nieuwe informatietechnieken ruime kanalen en goten te worden aangebracht t.b.v. in de toekomst te installeren kabels en leidingen. Ook in de afbouw kunnen meer lichte geprefabriceerde onderdelen worden toegepast. Er wordt gepleit voor het aanbrengen van eenvoudige, algemene voorzieningen van technisch hoogstaande kwaliteit. Dat er meervoorzieningen zullen komen voor energiebesparing (isolatie, installaties voor zonneenergie) en ook afvalverwerking, ligt in de lijn der verwachtingen. Er wordt een verdergaande rationalisatie verwacht, maar op een bescheiden schaal. Dat een verdergaande standaardisatie nog grote voordelen zou kunnen bieden, wordt lang niet door alle respondenten onderschreven. Voorstanders van een verdere standaardisatie stellen dat het gaat om structurele veranderingen, die een enorme betekenis hebben voor de bouwtijd, de voorbereiding inbegrepen. Door een grote meerderheid van de respondenten wordt meer heil verwacht van een betere bouworganisatie. Belangrijk is in ieder geval dat besparingen eerder in arbeidskosten dan in materiaalkosten gezocht zullen moeten worden.

Relatie tussen gebruiker en ontwikkelaar/belegger

Of de gebruiker van onroerend goed in de toekomst meer invloed zal krijgen op de ontwikkeling van projecten, is niet voor alle respondenten even duidelijk. Een meerderheid gelooft wel in een grotere mondigheid van de gebruiker, maar er worden veel tegenwerkende krachten gesignaleerd. Sommigen stellen dat de gebruiker meer invloed krijgt, omdat hij zelf

29

deskundiger wordt of zich laat bijstaan door project-adviseurs. Ook kunnen - net als bij woningbouwverenigingen gebruikersverenigingen van commerciële gebouwen worden opgericht. Vooral grote huurders (anchor-tenants) kunnen veel eisen stellen, omdat met hen het project staat of valt. De ontwikkelaars zullen op de wensen van de gebruikers proberen in te spelen of zelf initiatieven nemen op dit gebied om hun positie te behouden. Eén respondent stelt overigens dat dit slechts image building is, d.w.z. manipulatie van de 'inspraakmarkt'. Een bezwaar van meer inspraak van de gebruikers is dat een project erg vertraagd kan worden met alle consequenties van dien. Zij, die geloven dat er een tendens tot grootschaligheid is in de projectontwikkeling, voornamelijk als gevolg van de grondpolitiek van de overheid, stellen dat door de complexiteit en lange voorbereidingstijd van dergelijke projecten de inspraak van gebruikers bescheiden zal moeten blijven. (Toekomstige) gebruikers realiseren zich gewoonlijk pas tijdens of nà voltooiingvan de bouw dat zij zich in een dergelijk object willen vestigen. Alleen de grote gebruikers kunnen vroegtijdig op een en ander inspelen; dit gebeurt met name bij de nieuwe winkelcentra trouwens al lang; daarentegen in de kantorensector veel minder. Eenzelfde problematiek doet zich voor ten aanzien van de wensen van een huurder om een gebouw met een eigen identiteit te betrekken. Ook hier geldt dat de betrokkenheid van de huurder zich doorgaans pas in een later stadium manifesteert, maar weer ophoudt bij verhuizing. De belangen van de belegger en de levensduur van het gebouw strekken zich over een veel langere periode uit. Het identiteitsprobleem is in het algemeen gesproken voor de kleine gebruiker omvangrijker dan voor de grote (kandidaat)huurder. Er zijn weinig kleine gebouwen met een kantoorfunctie (bijvoorbeeld herenhuizen, villa's) beschikbaar. Indien er meerdere gebruikers van een gebouw zijn, is een 'gelijkwaardige~ identiteit vaak gewenst, zowel gezien vanuit de optiek van de belegger als die van de huurder.

Overige tendenzen

Een probleem, dat door sommige respondenten aan de orde werd gesteld, is de toenemende invloed van de overheid. De overheid heeft reeds een enorme invloed door de procedures in de ruimtelijke ordening en door een uitgebreid vergunningenstelseL In de woningsector strekt de invloed zich 30

(zeker in Nederland) nog veel verder uit, tot het bepalen van huurprijzen, huurprijsindexeringen, het toewijzen van woonruimte enz. Sommigen vrezen dat ook in de commerciële sector de invloed steeds verder zal gaan, bijvoorbeeld door de indexering van de huren van commerciële gebouwen aan banden te leggen, of door de institutionele beleggers restricties op te leggen ten aanzien van investeringen in het buitenland en te dwingen in specifieke projecten te investeren.

31

John McMahan is president of John McMahan Associates, a San Francisco based real estate asset management firm. He introduced and presently teaches a three-course real estate program at the faculty of the Stanford Graduate School. Mr. McMahan speaks and writes extensively on matters of interest to the real estate community. He worked for the architectural firm of Charles Luckman Associates and formed Development Research Associates, which seven years later was acquired by the management consulting firm ofBooz, Allen & Hamilton. He graduated from the University ofSouthern Californiaand the Harvard Business School.

32

4. Expected developments in commercial real estate in the U.S.A. Dr. J. McMahan

Ladies and gentlemen, I am very pleased to be with you today to share in the celebration of Wereldhave's 50 years of accomplishment. My taskis a pleasant one- to report to you on a recently completed Delphi investigation as to future developments in the field of commercial real estate in the United States. I believe that you will find the results of the survey most interesting and informative. First, let me briefly comment on the methodology that was utilized in the Delphi investigation. First round questionnaires were prepared and distributed by Wereldhave to major leaders of the U.S. real estate community and to real estate professors at selected American universities. Responses to the first round questionnaires were summarized and redistributed in a second round questionnaire to determine if the responderits agreed or disagreed with the summary statements. I have subsequently reviewed responses to the first and second round questionnaires, and my comments today are an attempt to synthesize for you the results of the investigation.

Role of technology in future business operations

In actdressing the question of future trends in commercial real estate, it is necessary to first postulare how American business will function in the next decade. Several questions were posed relating to the future role of technology in determining the size and method of operations of U.S. business firms. Most of the respondents replied that while they expect continued technological change, they do not see any major breakthroughs that would, in themselves, haveadramaticeffectoncommercialrealestate. More extensive application of computer technology and communication systems were singled out as probably having the greatest impact in the future. Several respondents noted that more sophisticated, lower cost

33

computers and communication systems will allow business firms to achieve greater decentralization of paper processing functions, although face-toface contacts at the policy and managerial level will continue to be important. In termsof si ze, the majority of respondents expect business organizations to become larger, not smaller, in the future. As Americans rely more and more on high technology, business firms will have to be largerinorder to have access to the capitalrequired tocreateandapplynewtechnology. This does not necessarily mean that operatingentities will be larger(theymaybe smaller) but rather that business enterprises will require greater size and financial strength. There .we re a small number of respondents, however, whobelieve that, in a high technology society, skilied and talented people will be more important than capita!. As one respondent put it, 'Small service companies, consultants, and technica! advisor companies will be the entrepreneurs of the 80's. These small companies, which require limited capital, will give educated and ambitious individuals an opportunity forself control in the economie system.'

Location of business firms

Virtually all of the respondents were unanimous in the view that the regional migration of Americans to the 'Sunbelt States' will continue and perhaps intensify in the future. This is due not only to the wildly heralded elirnatic and economie advantages ofthe Sunbelt, but also totheimpact of implicit government policies. For years the federal government has subsidized 'hard' infrastructure costs in the Sunbelt and 'soft' social service costsin the older industrial states ofthe Northeast and Midwest. The effect of these implicit policies has been to attract private capital to the Sunbelt and concentrate social problems in the older cities of the Northeast and Midwest. Furthermore, the respondents did notbelieve that this trend will change in the future but that private capital will 'go with the winners' which, in this case, are the rapidly growing areasof the South and West. Although there was. some discussion of the problems facing these areas (e.g. water, transportation, air pollution, crime, etc.) it was generally belîeved that most problems can be overcome at the local or state level. If there was general concensus on regional migra ti on, there was virtually no 34

agreement on whether development will occur primarilyin the central city or in the suburbs and small towns. At the heart of this controversy is the current tendency of American in dustry to decentralize. Those whobelieve that decentralization will continue, and perhaps accelerate, tend to see the suburbs and smaller towns as the focal point of future development activity. They point to factors such as cheaper land, lower taxes, less regulation, non-union labor, less expensive housing, and, insome people 's minds, a better lifestyle. They also note that, in a high technology society, there is less co st sensitivity to goods movement than to people movement, implying that business firms will increasingly seek out those areas where people prefer to live as alocation fortheir business operations. A persuasive case was made by other respondents, however, who saw higher energy costs forcing people to move closerto employment centers in the central cities. These respondents cite the lack of urban infrastructure and inter-business cantacts as reasans why firms will increasingly relocate into the central cities. They also point out that many ofthe suburbs are now encountering major urban problems and the Federal government, for the first time, has taken a policypositionin support of existingcities ratherthan new development in the suburbs or small towns. Most of the respondents, however indicated that they expect more balanced growth patterns in the future with centralization and decentralization accuring simultaneously. Under this scenario firm location decisions will tend to rationalize depending upon the local area and the needs of the firm and its employees. As an example, managerial functions may tend to locate in cities and suburbs with manufacturingin suburbs and small towns. Major distribution activities might locate near major transportation facilities (preferably in lower tax jurisdiction) and 'feed' into smaller distri bution facilities situated in urban markets.

Workibome relationships Regardless ofwhere finlis locate, most respondents expect the relationship between work and home to become more important in the future. While improved technology may allow some individuals to workat home (at least part time), all indications are that most individuals will continue to commute from home to work. Those respondents believing that the dominant picture will involve people moving back into the cities see the role ofpublic transportation increasing in the future. Cities tliat already have a 35

good transportation system will have a competitive advantage over those which do not. For cities without adequate public transit, there were few indications as to how these systems will be builtor who will pay for them. Those respondents anticipating more decentralized development patterns expect cammuting distances to be reduced, largely by firms moving closer to residential neighbqrhoods. These respondents also expect improved efficiency in small scale public transportation (e.g. carpools, van pools, etc.) as wéll as greater fuel efficiency. As one respondent commented, 'We're just beginning to experiment with fuel efficient autos.'

Shopping patterns

Most respondents believe that the rate of new regional shopping center . development will slow in the future but that existing centers will continue to prosper. Factors restricting new development activity include declining real disposable incomes, higher energy costs, overbuilding in certain areas, and increased government regulations. The respondents also cited the new Pederalland use policy favoring central cities which is expected to have some effect in curtailing new regional center development. The respondents anticipate that what new regional center development does occur will focus on smaller towns and areas which have been previously passed over. Centers developed for this 'middle market' will be considerably smaller than in the past- 300,000- 500,000 squarefeet-and will contain fewer and smaller department stores. As aresult ofreducedcompetition, existing regionaleenters areexpected to do quite well. During the next decade, many respondents expect regional centerstoserve as the nucleus for major mixed use centers in which office, hotel and high density residential are combined with existing retail activities. The use of smaller cars and fewer shopping trips will free up parking, providing the land resourceforthese new development activities. A fairly major role is anticipated for neighborhood shopping centers arising largely out of higher energy costs. As the price of gasoline increases, it is expected that shoppers will make fewer shopping trips and more purebases per trip. Since everyone has topurebase food, neighborhood centers are expected to increase their share ofthe shopper's dollar. This will no do u bt lead to larger neighborhood centers anchored by large food stores offering a wide range of consumer goods, not too dissimilar to the 'general store' of Am erica's fron tier past. 36

The respondents indicated mixed feelings regarding the future of downtown retailing. Some pointed to the resurgence of retailing in Manhattan and other cities as evidence that downtown retailing was coming back. Others cited the lack of hard data to support this claim. One interesting point - as urban residential neighborhoods are rehabilitated, demand will increase for localized retail commercial facilities, often built into residential structures in European fashion.

Mixed-use projects

As indicated earlier, many respondents expect to see increased development of mixed-use projects in the U.S. as the re sult of the need to conserve energy. There is some disagreement, however, as to where these projects will be located. Several respondents see multi-use projects located in central cities as a part of the move back to the cities. Others point out that central cities really don't require multi-use projects since the normal city development pattern includes a mixture ofuses. These respondents expect multi-use projects to be located in higher-density suburbs, perhapsin or near major regional shopping centers. Notall respondents were in accord on the future of mixed use projects. One noted caustically that, 'Not very many of these megastructures have been successful enterprises ... the concept seems more acceptable to architects, engineers and other similar professional types than to the using public and investors.' Still another cautioned against depending entirely on market synergy for project success, stressing that each individual use in the project must have strong market demand independent of project synergy.

Building design In terms of individual buildings, the majority of respondents believe that the height of buildings will be rationalized by land costs, with high-rise predominating in highercosturban and suburban centers and low-rise in lower density suburbs and small towns. One respondent noted that, for psychological reasons, low-rise will continue to be preferred for housing, even in urban centers. Most respondents expect incr~ased building densities in all areas including suburbs and small towns. The majority of respondents stated that they expect continued improve37

ment - although no dramatic breakthrough- in building energy efficiency. Energy conservation will co me through greater use of masonry and other opaque materials. Less glass will be used, and what is used will be reflective in nature. Buildings will beshorter and braader with greater utilization of solar energy through multi-tiered design. Many buildings will rely on atriums not only to introduce greater amounts of naturallight but also to provide greater proportions of premium rental space. No major breakthroughs are expected in reducing building costs, although continued rationalization of building techniques is anticipated. Major obstacles to reducing costs include entrenched trade uni on power and the fear of'being wrong in a big wayforonly amoderategain'. Therewas some feeling that cost reduction will be affected more by efficiency of design than changes in building techniques. Th ere was also a general belief tha t the shell and structure ofbuildings will tend to become simpler while the mechanica} and energy systems will become increasingly complex. The use of preassembied components, particularly in housing, is expected to increase in the future. There was also some discussion as to how parking will be handled in the 1980's. Several of the respondents pointed out that, with car-pooling and smaller cars, less land will be required for parking, particularly in shopping centers. In urban areas, respondents expect users will increasingly be expected to pay for parking but that rates will not be sufficient to make parking economically self-sufficient, requiring continued developer subsid y. Several expect the su bsidy to be shifted increasingly to the government through urban renewal, special parking districts, etc. On the other hand, one respondent expects a decline in the social subsidy of the private vehicular system, of which parking is a vital component.

Landlord-tenant relationships Most respondents expect landlord-tenant relationships to continue pretty much as they are today. Tenants are notexpected to become participantsin the ownership of projects, except in cases where the buildings are 'built to suit' the specific needs of a tenant. Reasans for this include GAAP accounting rul es which penalize property ownership through depreciation deductions; the negative experience of public corpora ti ons in realest a te in the early 1970's; the fact that leverage on the balance sheet inhibits a firm's borrowing ability; and the realization by most companies that they can

38

earn more on their operations than in real estate. A minority of respondents disagreed, stating that they expect users to strive increasingly for property ownership in order to control rapidly mounting operating costs and to assure the availability of space in tight office/industrial markets. These respondents note that users are becoming more sophisticated in analyzing their true real estate costs and that ownership is increasingly a more attractive alternative than leasing. One respondent also noted that higher interest costs will require more equity and users are a natural souree of equity. Anothermentioned thatusercommitments will becomeincreasingly important in financing and that users mayrequireanownershipposition in order to secure their commitment. Responses weresomewhat mixed on theissueoffirms usingoffice buildings as a means of corporate identity. Several believed that the trend will continue; others noted that the anticipated increase in the development of multi-use projects will make it exceedingly difficult for firms to secure individual identity. Few of the respondents felt that the issue was sufficien tly important, in itself, to affect the nature of developmen t activity. One respondent stated that he expects more attention to be paid to lobbies as pedestrian movement becomes more important in the future. Another noted that increased emphasis will be placed on urban design-- how the building relates to its environment. Other trends Several of the respondents alluded to the increased efficiency of the U.S. real estate mar ket. As more and more institutions take equity positions in real estate, there is a greater concentration of investment power in the hands of fewer people. Furthermore, as the frequency and quality of in formation flow increase, it is only natura! to ex peet re alestate to become a more efficient market, one that is national in scope. The increasing dominanee of the industry by institutions implies a fundamental change in the role of the developer. Rather than the entrepreneur building for his/her own account, the developer ofthefuture is more likely to be a 'manufacturer' of product, selling u pon completion to an institutional buyer who has a significant voice in the nature and character ofthe project. Institutions themselves will also integrate into the development process as they increasingly take equity positions. Some respondents believe that, unless inflationary pressures ease, this move of ,institutions into the equity ownership of real estate will mean Ie ss and less

39

money available for mortgages; and what money is available will be on significantly different terms. In other words, the fixed-rate mortgage may soon be a thing of the past. Many respondents also noted the increasingly international flavor of U.S. real estate with foreign interests owning major projects and, insome cases, participating in the development process. Canadian developers, particulady, are ha ving an increasing infl uence on how U.S. ei ties are sha ped. It is expected that foreign influence will continue, and perhaps expand, as world tension levels fl uctuate and f oreigners increasingly view U.S. re alestate as a 'safe haven' fortheir investment funds. Finally, several of the respondents commented on the increasing level of government regulation of real estate activities. Of particular concern is the 'no growth' movement in many areas which tends torestriet the amoun tof new housing that can be provided. This constraint of supply tends to increase the price of housing, often beyond the reach of many potential homeowners, particularly young people. Another example of increased government regulation is the imposition of rent control which has had a tendency to reduce the level of new apartment construction. Most respondents viewed the governmental regulation process as essentially negative and felt that it could pose serious problems in the future. Summary

In summary, the respondents appear to be in general agreement that commercial real estate will experience continued growth during the 1980's as aresult of strong demand pressures and localized limitations on supply. They believe that the greatest growth opportunities will be in the Sunbelt states of the South and Southwest. While development and investment opportunities will exist in other areas of the country, they will be more difficult to locate and will not experience as great an appreciation in value. Growth patterns in urban areas are expected to be more balanced between suburbs and central cities in the 1980's as aresult of energy considerations and problems arising in many of the suburbs. The majority of urban growth, ho wever, is expected to continue in the suburbs. Extensive growth is also expected to occur in smaller towns and rural areas, particularly in the Sunbelt states. This is aresult of industrial diversification made possible through improved technology and the desire of many Arnericans toseek a simpler, cheaper lifestyle. Higher energy costs in the U.S. will shorten the home/work trip. This will be evidenced by both movement of employment 40

centers to suburban housing areas and increased residential densities in certain central cities which offer a viabie living environment. A major factor in providing this environment will be improved public transportation systems.It is not clear at this point, however, when and how these systems will be developed or who will pay for them. The ra te of growth of new regionat shopping centers will slow in thefuture, but existing centers will continue to prosper. Many regionat centers will ultimately become the nucleus for major mixed-use development projects. New shopping center development will focus on 'middle market' opportunities (e.g. 300,000-SOO,OOOsquare feet) andneighborhoodcenters. The de mand for office buildings wiJl continuestrong in most major urban are as. Generally, high-rise development will occur in the central cities and established suburbs, often in mixed-use projects. Lower-rise buildings will be utilized in the newer suburbs and smaller towns. In order to reduce energy costs, buildings will be multi-tiered with less use of glass and greater use of masonry, concrete, and other opaque building materials. Some progress wiJl be made in adopting sol ar energy technology, but no major breakthroughs are expected. Industrial development will continue strong, particularly in the Sunbelt states. With improved communications, there wiJl be a tendency on the part of many firms to locate managerial, manufacturing and distributive activities in areas where they function best. In dealing with these trends, the U.S. real estate industry will go through a fundamental restructuring during the next decade, with major changes in the roles played by developers, investors, lenders, and users. Larger, more complex projects will require larger, financially strongdevelopers. Foreign investors and U.S. institutions will bringsizeableamounts ofnew ca pitalto real estate, perhaps placing downward pressure on current equity yields. Lenders will be struggling to create mortgage vehicles which will have some chance of partially off-setting the ravages ofinflation. Users, insome cases, will become owners of their operating facilities in order to reduce occupancy costs and control space in tight markets. The govenmental regulatory process is expected to intensify in the future, causing considerable alarm for the real estate industry and the nation as a whole. All in all, the respondents anticipateanexcitingandchallengingdecadefor commercial real estate. Clearly, it will be a period in which there will be increasing levels of competition -- for developable land; for investment properties; and, perhaps most important, for qualified people to manage the process. 41

De heer Prins is voorzitter van de directie van Mahuko (het termijn kredietbedrijf van de AMRO-bank) en bestuurslid van de Stichting Projectontwikkelingsbureau AMRO. Hij heeft een grote ervaring op het gebied van de planologie. Na afronding van de studie sociale geografie is hij onder meer actief geweest als wethouder van Openbare Werken, Planologie en Volkshuisvesting in Goes, voorzitter van een grote fractie in de Provinciale Staten van Zeeland, directeur van Projectontwikkelingsbureau AMRO- Westland/Utrecht en voorzitter van de NEPROM, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelingsmaatschappijen.

42

5.Toekomstverwachtingen ten aanzien van commercieel onroerend goed in een aantal Westeuropese landen. Interdisciplinaire beleidsaspecten onder verwijzing naar relevante Nederlandse ontwikkelingen.

Dr. E.I.Prins

Dames en heren, De vraagstukken waarvoor de Westeuropese landen zich geplaatst zien op gebieden als ruimtelijke ordening, stadsvernieuwing, regionale ontwikkeling, zijn complex en moeilijk bestuurbaar. Het ontbreekt in het algemeen aan interdisciplinaire benaderingen, die inzicht zouden kunnen geven in de samenhang der dingen. Hoewel de problemen per land kunnen verschillen valt toch op te merken dat er vele overeenkomsten bestaan. Wij hoeven daarbij slechts te denken aan stedelijke herstructureringsprocessen,suburbanisatie, desurbanisatie, regionale stimulering of allocatie van investeringen. Men kan dan ook verantwoord een poging doen om een aantal interdisciplinaire beleidsaspecten die voor de toekomst van het commercieel onroerend goed,- zo men wil van de onroerendgoed bedrijfstak-van groot belang zijn te bespreken, onder verwijzing naar een aantal van deze aspecten in één Westeuropees land. Gezien de aard van deze gelegenheid, het jubileum van een Nederlandse Beleggingsmaatschappij, laghetvoor de hand om daarbij te refereren aan relevante Nederlandse ontwikkelingen.

De onroerend goed markt Het is overigens in dit verband bijzonder interessant te wijzen op de erg goede omschrijving van de onroerend goed markt zoals die eens door Brouwer (1) is gegeven. Wat de onroerend goed markt betreft kan worden gezegd dat die in de technische zin van het woord niet bestaat. Er zijn geen standaard eenheden, zoals een obligatie of een aandeel, een contract voor 10.000 ton cacao of voor 20.000 ton koper. Elke onroerend goed transactie is individueel, staat

43

op zich zelf. De markt is versnipperd; het is een polymorfe markt, waar transacties nooit werkelijk met elkaar te vergelijken zijn, omdat alle keren weer blijkt dat alle eigenschappen en factoren die de prijsvorming van de projecten béinvloeden bijzonder variabel zijn. Onroerend goed is als belegging slechts een stukje van de totale markt, waar immers ook partijen opereren met vraag en aanbod van onroerend goed voor produktieve en consumptieve doeleinden, alsmede voor een rechtstreeks op onroerend goed gerichte bedrijvigheid. In zo een markt moet deskundigheid op een ouderwetse manier op koopmanservaring stoelen, levend gehouden door voortdurende betrokkenheid met nieuwe transacties. Het is een markt waar weinig partijen in brede zin deskundig zijn. Het is niet een beleggersmarkt zoals de beurs voor waardepapieren. Het is óf een koopmansmar kt, en als zodanig meer te vergelijken met de handel in kunst, óf een ondernemersmarkt en dan te vergelijken met het doen bouwen of verhandelen van schepen, of zelfs een arbitrageanten markt. Detussenper-. soon voor onroerend goed, de makelaar, die in de markt optreedt namens de particuliere, industriële en/of andere principalen, ontleent aan die omstandigheden een veel sterker betrokken functie dan de commissionair in effecten die de aan- en verkooporders doorgeeft. Omdat de onroerend goed markt niet beheerst wordt door de professionele beleggers, doch veel meer het gebied is van de professionele onroerend goed kenners/handelaren, op ontwikkeling gerichte ondernemers of maatschappijen en makelaars namens particuliere, industriële en andere principalen zijn de grote institutionele beleggers steeds meer voor de noodzaak komen te staan ook het op de ontwikkeling en de handel gerichte professionele apparaat op te bouwen voor het bedrijfsmatig bezig zijn met onroerend goed, zoals ontwikkeling en zelfs handel. Sommigen hebben zulke apparaten zelf opgezet. Anderen zijn terwille van hun positie in de markt overgegaan tot deelneming in of overname van een reeds bestaande onderneming. Dit is een ontwikkeling die beter dan een beredenering aantoont dat onroerend goed als beleggingsdrager professionele vakkennis en mar kt bewustheid vereist, die buiten het eigenlijke beleggingsdenken liggen. Dat geldt zeker in een periode met een sterke beweging en grote verschuivingen in de markt, zoals wij thans beleven. Het toont aan waarom beleggen in onroerend goed niet een zuiver definieerbaar begrip is. 'Naast elkaar,- en ook naast andersoortige vragers en aanbieders, meestal door makelaars vertegenwoordigd,- opereren de grote beleggers, die met hun professionele apparaten nieuwbouwprojecten, alsmede bestaande

44

objecten voor hun portefeuille verwerven, en degenen voor wie het vastzetten van geld in onroerend goed meer de betekenis van bedrijfsuitoe-_ fening heeft, grote en kleine ondernemingen die zich bedrijfsmatig bezig houden met ontwikkeling, bouw en handel, waarbij zij al naar gelang van hun commerciële inzichten de projecten voor korte, middellange, doch soms ook lange perioden, in hun portefeuille gestald houden, meestal gefinancierd met geleend geld.' Hier dient een opmerking aan te worden toegevoegd. Wanneer wij praten over de toekomstige ontwikkeling van commercieel onroerend goed, dan is het naar mijn mening noodzakelijk voor een professionele risicodrager, die werkzaam is in de realisatie van de gebouwde omgeving en die als ondernemer optreedt, een visie te hebben op het gebied van de ruimtelijke ordening en de maatschappelijke ontwikkelingen in het algemeen en die naar buiten toe ter discussie te stellen. Dit gebeurt veel te weinig. Meestal beperkt de professie zich tot het minimaliseren van de risico's bij voorkeur gecombineerd met een maximaliseren van het rendement. Overigens kunnen wij wel aannemen dat 50 % van de realisatie van de gehele gebouwde omgeving via de overheid loopt, via opdrachten vanuit de rijks, provinciale en gemeentelijke sfeer en ook via woningbouwverenigingen. Dat betekent natuurlijk dat ook dáár, via verbetering van de kwaliteit van de discipline opdrachtgeven, tevens via het beleid van overheidsorganen of onder de vlag van de overheid opererende organen, een verbetering van de bestaande situatie kan worden bereikt. Een ander aspect is dat de overheid initiatieven neemt voor het totstandkomen van een bestemmingsplan. Hoe het daarbij met de kwaliteit van de gemeentelijke overheid als opdrachtgever aan bijvoorbeeld een stedebouwkundig adviesbureau is gesteld, ook daarover moeten wij ons een niet al te grote voorstelling maken. De praktijk is meestaleen zeerruim gestelde opdracht en zeker niet wat wij zouden mogen verwachten, namelijk een goed opgesteld programma van eisen en dan bedoel ik goed in die zin dat men weet waar men over praat bij begrippen als kleinschaligheid, stedelijke functies, detailhandel, sociale woningbouw, dan wel vrije sector. Terugkerend tot wat ik daarvoor zei over de rol van de risico-drager zou ik willen opmerken dat de visie over wáár, uit welke overweging nu eigenlijk geïnvesteerd wordt een te beperkte is. Juist de aspecten ruimtelijke ordening, regionale ontwikkeling, economische structuur en alles wat 45

daarbij hoort, worden te weinig in de beschouwingen betrokken, hetgeen ook voor wat betreft de risico's een onjuiste weging is van de werkelijk relevante factoren. Ik zou hier willen wijzen op de studie van AllanPred (2), City systems in ad vaneed economies. Pred wijst er op dat er eenhoge graad van samenhang is, die typisch is voor een post-industriële maatschappij, voor 'city systems, regional development or national settiement policy objectives', zoals hij dit noemt en dat deze problemen niet kunnen worden opgelost zonder minimale coördinatie of expliciete en impliciete I oca tionele besluitvorming van zowel private ancternemeningen als van de overheid. Dat betekento.a.dat de complete ad hoc geografische allocatiebeslissingen in relatie met wetgeving en het uitvoerend bestuur eigenlijk als onaanvaardbaar kunnen worden beschouwd. Daarbij komt nog dat als men serieus een regionaal ontwikkelingsbeleid of een nationaal vestigingsbeleid wil voeren, men dan ook veel meer direct het locationele vestigingsbeleid van bepaalde organisaties, en dan noemt hij de multilocationele zakelijke organisaties, dient te beïnvloeden. Juist omdat deze organisaties van zeer groot belang zijn voor de werkgelegenheid en de belangrijkste generatoren zijn van wat hij dan noemt 'interurban growth transmission'. Een actief vastgoed-ondernemingsbeleid kan voor een goed verantwoorde besluitvorming, rekening houdend met alle relevante risico's, een dergelijke ontwikkeling niet buiten beschouwing laten zonder daarmee meer dan normale risico's te lopen. Daarbij komt dat een actieve opstelling op dit gebied naar mijn mening betekent risico-mijdend beleid, actief beleid en daarmee dus ook een actieve rol van de ondernemer die het maatschappelijk veel meer aanvaardbaar doet zijn om zo in dit veld op te treden.

Ruimtelijke ordening Al vele jaren kennen wij een ruimtelijk ordeningsbeleid dat een drietal punten als bijzonder belangrijk kenmerkt, namelijk hethandhaven van een voor de mens aantrekkelijk leefmilieu in de steden, het tegengaan van suburbanisatie en het tegengaan van het aantasten van het randstedelijk open middengebied, het zogenaamde Groene Hart van Holland. De in 1975 gepubliceerde Verstedelijkingsnota, met de daarbij behorende drie scenario's, is op zichzelf al een teken dat voor wat betreft de praktische effecten ons ruimtelijk beleid nog weinig vruchten heeft afgeworpen. Veeleer heeft al jarenlang het omgekeerde plaatsgevonden van wat wij zeggen te willen. In de grote steden neemt de bevolking nog steeds af, de

46

suburbanisatie neemt grote vormen aan en van het Groene Hart van de Randstand blijft maar weinig over. Een dergelijke ontwikkeling leidt tot een toenemende maatschappelijke klasse-differentiatie. Wij moeten in dit verband opmerken dat deze ontwikkeling bijzonder veellijkt op hetgeen reeds in de Verenigde Staten heeft plaatsgevonden. Daar kan men allerminst gelukkig mee zijn. Dit is een zeer verontrustende situatie, die op langere termijn zalleiden tot vele problemen. Ons beleid ruimtelijke ordening in Nederland zal zeer spoedig en zeer grondig op de helling moeten. Dat is niet zo'n eenvoudige opgave en het is vooral afhankelijk van de vraag welke oplossingen wij vinden voor onze stedelijke samenlevingen en wel op een zodanige wijze dat de bevolking daar dan ook wenst te leven. Wat nu gebeurt is dat men die ontvlucht, waarbij dezelfde problemen weer ontstaan op de plaatsen waar al die mensen heen gevlucht zijn. Als een sluipend proces zien we het platteland vollopen, waarbij iedereen denkt dat het wel losloopt, maar waarvoor de vakman zijn hart vasthoudt. Daarbij wil ik mij nog een tussenopmerking veroorloven. Een metropolitaine ontwikkeling van de randstad is rechtstreeks in strijd met het uitstralingsbeleid en het openhouden van het middengebied. Een voor Nederland nationale beleidsvraag wordt op deze manier niet beantwoord. Met het huidige beleid, dat niet gebaseerd is op onderlinge samenhang van problemen en dat proberen zichtbaar te maken, zal deze vraag ook nooit beantwoord worden

Interdisciplinaire aspecten Het is opvallend hoe wem1g er in Nederland bij alle discussie over ruimtelijke ordening, stadsvernieuwing, werkgelegenheid en regionale problemen gesproken wordt over de interdisciplinaire aspecten, over de verbanden die er bestaan, die voor de kwaliteit van onze gebouwde omgeving in de meest ruime zin van het grootste belang zijn. Het kenmerk van de bestaande situatie is dat wij bezig zijn volstrekt disciplinair enkelvoudige functies te ontwikkelen en te beoordelen. Op de vraag wie er nu zorgt dat een bepaald gebied een stad wordt, dat suburbanisatie wordt tegengegaan of dat onze landelijke gebieden beschermd worden, kan het antwoord duidelijk zijn: net als bij zo veel dingen meer is dat het democratisch gekozen bestuur. 47

Het verdient aanbeveling het vernieuwen van bestaande woongebieden en het scheppen van nieuwe woongebieden als een samenhangend geheel te zien. Daarvoor is dan wel een regionaal beleid nodig, teneinde te komen tot een rechtvaardige toerekening van kosten. Maarwij kennen nauwelijks een regionale bestuurlijke organisatie. Wij hebben geen regionale ontwikkelingsmaatschappijen met daarin een grondbedrijf, waarin zowel de lusten van de randgemeenten als de lasten van de grote steden worden ondergebracht; wij kennen geen vestigingsbeleid betreffende industrie en diensten en een arbeidsmarktbeleid, dat aansluit op het ruimtelijke beleid dat men wil voeren. Juist het niet aansluiten en het niet bestuurlijkorganisatorisch kunnen vertalen van de hier genoemde samenhang gaat ons in de toekomst plaatsen voor waarschijnlijk nog veel grotere ruimtelijke en ook financiële problemen, zoals jarenlang fout gerichte kapitaalstromen (waarbij dat geld overigens in onroerende goederen vast zit en dus niet verplaatsbaar is), toeneming van de problematiekindegrote steden, doorgaan van het min of meer vrije spel van krachten in de ruimtelijke ordening met als deelnemers niet alleen particulieren en ondernemers, maar eveneens rijk, provincies en gemeenten. Een gescheiden optrekken van een regionaal stimuleringsbeleid, c.q. groeikernenbeleid en een stadsvernieuwingsbeleid leidt naar mijn mening niet tot resultaten. De discussie over de kwaliteit van de stad in het algemeen en hoe die kwaliteit te bereiken, is intussen ook op gang gekomen. Het is erg eenvoudig kritiek te leveren op ruimtelijke beslissingen of bepaalde planconcepties. Datis-zoals zo vaak- mosterd na de maaltijd. Daarbij lijkt het er op dat wij veranderbaarheid, als het enigszinskan, in onze plannen moeten inbouwen. (Dat geldt voor overheid en risicodragers, alsmede voor de ondernemers die straks in een gebied moeten werken. Een bepaald niet eenvoudige opgave!) In een maatschappij die zozeer gekenmerkt wordt door veranderingen dienen overheid en bedrijfsleven in te zien dat aan deze noodzaak om snel aan te kunnen passen aan zich wijzigende omstandigheden opeen of andere manier vorm gegeven dient te worden. In hun boek 'Ruimteconsumptie of bouwconsumptie?' wijzen Ronteltap en Funken (3) er op dat het niet ingrijpen in het functioneren van het marktmechanisme van de ruimteconsumptie in wezen een verkapte vorm

48

van sociaal dirigisme is. Of wij dit nu sociaal dirigisme moeten noemen is de vraag nog. Maar het verschijnsel wordt niet onderkend enervarenen roept daardoor veel minder weerstand op dan een openlijke aanpak, uit welke goede bedoelingen dan ook. De vraag of wij in staat zijn om nu werkelijk eens te kiezen kan op dit moment alleen maar ontkennend worden beantwoord. De gemeentelijke overheid en meer indirect ook de provinciale en de rijksoverheid zijn verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening, zowel voor platteland als binnenstad. Tegen de achtergrond van de ontvluchting van de stedelijke samenleving praten wij over stadsvernieuwing en stadsreconstructie. Ik zou er op willen wijzendat hieralleeniets van terecht kan komen als er een ander ruimtelijk beleid wordt gevoerd. Daarbij is de huidige autonomie van de gemeenten niet gewenst: over regionale zaken dient regionaal te worden beslist. Het wreekt zich in Nederland meer en meer dat wij in onze bestuurlijke organisatie zo'n hopeloze achterstand hebben. Daarbij lijkt het erop dat ook in de nabije toekomst niet van een fundamentele oplossing hiervoor kan worden gesproken (4). Ter illustratie moge nog het volgende dienen. Onderzoek in opdracht van de Rijksplanologische Dienst en Ministerie van Binnenlandse Zaken (5) leert dat de rijksoverheid in de periode van 1966 - 197 5 maar een zeer beperkt instrumentarium ter beschikking had voor het bevorderen van een ondubbelzinnige ruimtelijke planvorming bij gemeenten en provincies. Er waren wel mechanismen om de planvorming bij de provincies te beïnvloeden, maar deze bleken niet voldoende effectief. Het anti-suburbanisatiebeleid is slechts in geringe mate effectief gebleken. Bij voldoende belangstelling voor woningen in kleine kernen zorgde het locale bestuur veelal voor de initiatieven die leidden tot voldoen aan de vraag. Men zag daarin een middel om de 'leefbaarheid' te vergroten, zonder dat men, volgens het onderzoek, een duidelijk beeld had van de gewenste toekomstige situatie. Ongetwijfeld heeft bij de uitbreidingen in de jaren zestig de discussie over de gemeentelijke herindeling een rol gespeeld. Wilde de kleine kern zijn zelfstandigheid behouden dan moest het inwonertal stijgen. Daarmee hoopte men de in die tijd als magisch ervaren grens van 3.000 inwoners te bereiken. Ook bleek de belangrijke rol die de burgemeester van de kleine kern gespeeld heeft bij de realisering van deze groei. Uit het onderzoek kwam verder naar voren dat de kleine gemeenten niet in staat waren een goed ambtelijk apparaat op te bouwen, gericht op een effectieve ruimtelijke ordening. De afhankelijkheid van de stedebouw-

49

kundige adviseur, derhalve van belanghebbende adviesbureaus, bleek erg groot. Voorwaar geen al te bijzondere conclusies. Velen zullen dit 'altijd wel al gedacht hebben'. Tevens kwam naar voren dat de geringe effectiviteit van het nationale beleid inzake de groei van kleine kernen niet het gevolg was van het verschil in beleidsvisie tussen Rijk en Provincie. Vooral na 1972 voerden de provincies een streng beleid: alleen uitbreidingsplannen bestemd door autochtonen werden geaccepteerd, gemeentelijke plannen moesten voldoende gemotiveerd en gefaseerd zijn. In het algemeen werd en wordt dit provinciale beleid als strijdig ervaren met de autonomiegedachte. Ik wil hier nog aan toevoegen dat deze meningsverschillen dwars door alle politieke partijen heenlopen en derhalve het probleem alleen maar moeilijker maken. Het zal duidelijk zijn dat het provinciale instrumentarium voor de effectieve beïnvloeding van het gemeentelijke ruimtelijke beleid onvoldoende is. Wanneer daarbij komt dat vele kleine gemeenten de suburbanisatie nauwelijks als een probleemleken te ervaren, dan is het wel duidelijk waarom dit beleid mislukt is. Agglomeratievoordelen

In de Verstedelijkingsnota wordt méér dan in enige andere nota daarvóór aandacht besteed en waardering opgebracht voor de stad. Het spreidingsbeleid wordt gelukkig wat meer genuanceerd benaderd, terwijl de agglomeratienadelen niet meer als vanzelfsprekend en de agglomeratievoordelen niet meer als praktisch onaantastbaar worden gezien (6). Men erkent dat er grote problemen zijn in de stad en men zoekt de verklaring vooral in de woonwensen (éénsgezinswoningen in rustige groengebieden) die niet passen bij het bestaande woningaanbod. Wanneer men dan aantrekkelijke steden tot stand wil brengen en wil behouden, zoals de Oriënteringsnota stelt (7) dan voegt men daar onmiddellijk aan toe dat men dit in minder concrete termen heeft geformuleerd 'omdat voor haar verwezenlijking moeilijker middelen zijn aan te wijzen' (8). Kennelijk heerst er nog weinigvertrouwen in de praktische uitvoeringsmogelijkheden, terwijl men het anderzijds toch als hoofddoelstelling van het beleid naar voren brengt. Het regeringsbeleid is eigenlijk gericht op het indirect ingrijpen in de woonplaatskeuze via de grondprijzen en de werkgelegenheid (9). Daarnaast is er sprake van een beïnvloeden van de locatiekeuze van 50

woonwensen via de aanbodzijde, namelijk door aanwijzing van speciale kernen. Maar wanneer dan én Purmerend én Hoorn én Alkmaar én Lelystad én Almere wordengekozen voor de overloop uit Amsterdam, lijkt dat onbegrijpelijk. Om Lambooy te citeren: 'men zou het ook maximale bevordering van de mobiliteit kunnen noemen'. Wanneer daarbij nog gevoegd wordt dat er sterke aanwijzingen zijn dat de spreiding van de werkgelegenheid uit Amsterdam zich in Oostelijke en Zuidoostelijke richting voltrekt, dan kan men niet anders dan concluderen dat zeer belangrijke kapitaalstromen reeds geruime tijd in de volmaakt verkeerde richting lopen. Een en ander kan niet zonder belangrijke financiële gevolgen blijven, die vooral gezocht moeten worden in de exploitatieve sfeer en in de waardeontwikkeling van onroerend goed die ook op lange termijn sterk zullen doorwerken. Naast de concentratie wordt ook aan spreiding gedacht, al is dit laatste dan wel wat verschillend met het verleden. Vroeger moesten de mensen uit de Randstad zich verplaatsen naar het Noorden, dat tot het jaar 2000 in bevolkingsaantal zou moeten verdubbelen. Nu hebben wij geconstateerd dat de mensen dat niet willen. Ze blijven dus liever in de Randstad of gaan naar Gelderland en Noord-Brabant. En zo ontstaat de beleidskeuze voor 'uitbreiding aan de buitenzijde van de Randstad'. Om met Lambooy te spreken: 'Het einde van een onrealistisch spreidingsbeleid is daar.' Het is niet te begrijpen dat als doel gehandhaafd blijft dat de ontwikkeling van het Noorden in geen geval mag terugvallen (10). Een werkelijk twijfelachtige benadering voor dit gebied, kwalitatiefbeneden de maat en niet acceptabel. Lambooy (11) wijst erop dat er in de literatuur op dit ogenblikopvattingen zijn aan te wijzen, die de agglomeratievoordelen als het belangrijkste verschijnsel bij de verklaring van regionale en stedelijke groei erkennen. Dat zou dus betekenen, dat de verklaring en de planning van de ontwikkeling van het stedelijk ruimtelijk patroon dan ook ernstig rekening zouden moeten houden met de aard en de omvang van de agglomeratie voor- en nadelen. Wat zijn dan de agglomeratievoordelen op grond waarvan de huidige waardering voor de stad in de Verstedelijkingsnota 1976 wordt opgebracht? De conclusie van Von Borries (12) naar aanleiding van zijn onderzoek omtrent het verband tussen de ruimtelijke concentratie en de verstedelijking is dat de economische grondslagvanhet verstedelijkingspatroon ligt in de agglomeratievoordelen, die bepaalde bedrijfstakken ondervinden, zoals: 51

a. externe schaalvoordelen; de invloed van de interne schaalvoordelen in de industriële produktie is thans uitgewerkt als factor in de ontwikkeling van agglomeraties; b. voordelen van de arbeidsmarkt; die is bij de grotere steden zo gedifferentieerd, dat ze een locatievoordeel vormt voor werknemers en werkgevers; c. het gedifferentieerde woon milieu; in en om grotere steden kan men een in verhouding tot het inkomen aanvaardbare woning en een aanvaardbaar woonmilieu verwerven; d. voordelen die optreden doordat men sneller en beter geïnformeerd is over marktideeën, innovaties, nieuwe uitvindingen enz.; e. ruimtelijke inertie van vast kapitaal; daardoor zal verplaatsing veelal met kapitaalverlies gepaard gaan; bovendien kan vooral de kleinere ondernemer gemakkelijker via persoonlijke relaties bij de bankier terecht, zodat een reeds ontwikkelde agglomeratie zichzelf versterkt. Tot zover Lambooy en V on Borries, waarbij bepaald toch wel een aantal kanttekeningen geplaatst zouden kunnen worden. Wanneer wij kijken naarfactoren als inkomen, werkgelegenheid (en werkloosheid), het gehele voorzieningenpakket en de omvang en opbouw van de bevolking, dan kunnen wij ons afvragen in hoeverre deze factoren een rol dienen te spelen als uitgangspunt voor het nagestreefde 'stedelijke' beleid, wat of dit dan ook moge zijn. Wat nu gebeurt, is dat men, omdat hogere inkomens, betere werkgelegenheid en betere voorzieningen zijn geconstateerd, ervan uitgaat dat het derhalve dan ook een goede zaak is een stedelijk gericht beleid te voeren. Of dit nu ruimtelijk beleid is dat ons voor ogen moet staan, is de vraag nog. Wij hebben weinig aan een constatering, dat in grote agglomeraties gemiddeld hogere inkomens worden verdiend, zelfs als gecorrigeerd wordt voor hogere kosten, als wij eigenlijk niet goed weten wat wij in het ruimtelijk beleid (dat is iets anders dan ruimtelijke ordening) met die constatering moeten doen (13). Elders wordt een relatief sterkere ontwikkeling van Gelderland en NoordErabant gesignaleerd ( 14). Ook komt men tot de conclusie dat er sprake is van een ontwikkeling naar een grotere ongelijkheid binnen de agglomeraties dan tussen gebieden ( 15). 52

Gaan wij kiezen vooreenmeeropdestadgerichtruimtelijkbeleidopgrond van deze argumenten? Om een stedelijk beleid te gaan voeren is het toch wel noodzakelijk onszelf afte vragen of de oplossingen die dan tot stand komen voor de stedelijke bevolkingen ook acceptabel zijn. Laten wij aannemen dat er sprake is van een groter werkingsgebied van de agglomeratievoordelen, zodanig dat wij in feite de gehele regio moeten beschouwen, dan rijst onmiddellijk de vraag wat wij aanmoeten met ons stedelijk beleid. Want binnen deze regio gaanjuist de grote verschillen ontstaan, doordat zowel de bedrijven als de bevolking zich verplaatsen van de centrale agglomeraties naar de randen. Er zijn dus groepen die hier sterk van profiteren en andere groepen die er sterke nadelen van ondervinden. Dit geldt zowel bij de bevolking als bij de bedrijven. Daarbij is het de vraag ofLambooy ( 16) gelijk heeft wanneerhij stelt dat de ruimtelijke spreiding van de bevolking in hoge mate samenhangt met de locatie van de economische activiteiten. Hij beperkt deze stelling weliswaar door te wijzen, bij toegenomen auto bezit, op de geldigheid voor vrij grote regio's. Niettemin zijn er hele andere zaken als inkomensongelijkheid, ongelijke mogelijkheden voor bevolkingsgroepen (werklozen, WAOtrekkers, gepensioneerden, ongeschoolden, leeftijdsgroepen boven 50 jaar), de kwaliteitvan ons financieel-economischgemeentelijken regionale beleid, die wel eens bepalend zouden kunnen zijn voor de verklaring. Overigens zijn de motieven voor de bedrijfsmigratie in Nederland ook lang niet altijd duidelijk. Pellenbarg ( 17) spreekt in dit verband van een ruimtelijk reallocatieproces binnen het gewestelijk agglomeratiegebied. Het is duidelijk dat binnen dat gebied nog steeds die zogenaamde agglomeratievoordelen gelden, maar dat er zich niettemin verschuivingen voordoen die van fundamentele betekenis zijn voor onze gehele samenleving. Daarbij wijst Pellenbarg op één belangrijke algemene vestigingstendens die het ruimtelijk gedrag van verplaatsende bedrijven bepaalt, namelijk de agglomeratiebinding. Men kan zeggen dat het teleurstellend is dat er in de Verstedelijkingsnota relatief weinig aandacht aan de economische ontwikkelingen en aan het bedrijfsleven is besteed. Er is wel spreidingvan bedrijven opgetreden, maar die is grotendeels gebleven binnen de gebieden waar nog agglomeratievoordelen optreden. Waar vestiging van bedrijven en van bevolkingsgroepen niet samenvallen, zoals in het gebied ten Noorden van Amsterdam, daar zijn moeilijkheden te verwachten. Gedeputeerde Staten van Noord53

Holland hebben dit ook al heel duidelijk ingezien. Kennelijk moet ook in een regio een aantal zaken samenvallen om de agglomeratievoordelen goed te kunnen laten werken. Daarbij dient er geen misverstand te bestaan dat het optreden van agglomeratievoordelen niet automatisch een stedelijk gericht ruimtelijk beleid inhoudt. Dit zou tenslotte net zo goed een op de agglomeratie gericht beleid kunnen zijn.

Regionale ontwikkeling van de arbeidsmarkt Het is opvallend hoe we1mg aandacht er tot nu toe bestaat voor de samenhang en de overeenkomst tussen de regionale ontwikkelingen en de ontwikkelingen in grote steden. De economische en financiële aspecten blijven te veel buiten het beeld. Men zou ook kunnen zeggen, dat er sprake is van een regelrechte verwaarlozing van de studie van de bestaansbronnen in de kringen van hen die zich met ruimtelijke ordening bezighouden; met name een nota inzake selectieve groei zou toch relevante informatie moeten zijn, maar is kennelijk voor het terrein van de ruimtelijke ordening en de regionale economische planning ook al van zeer beperkte directe betekenis. Zo te zien is het ook hier de disciplinaire benadering, die weer de belangrijkste rol speelt (18). Lambooy wijst er op dat er in de afgelopen tientallenjaren ontwikkelingen aan de gang zijn, die leiden tot frappante overeenkomst in de situatie op de arbeidsmarkt bij de z.g. ontwikkelingsregio's ten opzichte van die in de grote steden ( 19). In de regio's zien wij de werkgelegenheid in de agrarische sector achteruit lopen tot het niveau van ca 6%, zodat wij in de situatie geraken, dat expulsie uit de landbouw praktisch niet meer kan plaatsvinden. Het karakter van de werkloosheid verandert daardoor helemaal. Vroeger was dit namelijk een werkloosheid voornamelijk komend uit deze agrarische sector. Nu zijn het in de probleemregio's bouwvakkers, industrie-arbeiders en kantoorpersoneel. Dat is hetzelfde type werkloosheid als zich op dit moment in de grote steden voordoet. Daarbij is tevens op te merken, dat het probleem in absolute aantallen gezien in de grote steden, zeker even groot is. Alleen de suburbane gebieden ontkomen hieraan. 54

Dan valt niet anders te constateren dan dat juist binnen het westen van Nederland bijzonder grote welvaartsverschillen aan het ontstaan zijn. Er is namelijk een arbeidsmarkt met een aantal problemen en gecombineerd met een achteruitgang van het stedelijk leefmilieu plus alle economische gevolgen, die uit deze achteruitgang voortkomen. Men kan natuurlijk wel beweren dat door de omvang van de gezamenlijke interne arbeidsmarkt met doorgroeimogelijkheden voor mensen en door omvang en differentiatie van de externe arbeidsmarkt het geheel van kansen op passende arbeid in stedelijke gebieden, met name in grootstedelijke gebieden, veel groter is en dat andersom de kans voor bedrijven om bij functies passende mensen te vinden eveneens hoger is. Dus lijkt het er op dat het arbeidsmarktgebeuren in stedelijke gebieden met' minder problemen heeft te kampen. Het gaat immers in een arbeidsmarkt om een wederzijdse aanpassing van vraag en aanbod, terwijl een passende arbeidsplaats wordt geboden aan allen die aan het arbeidsproces willen, moeten of kunnen deelnemen en tegelijkertijd wordt voorzien in alle behoeften aan personeel van diverse arbeidsorganisaties (20). Niettemin lijkt het er zeer sterk op dat de kwalitatieve mogelijkheden in die arbeidsmarkt zich ruimtelijk verplaatsen naar de suburbane gebieden en dat wij te maken hebben met een uit elkaar groeien van wonen, werken en voorzieningen en dat dit regelrechte gevolgen heeft voor onze ruimtelijke economische kwaliteit (21 ).

Regionale benadering

Bij vele andere gelegenheden heb ik er al eens op gewezen dat het gemeenten mogelijk is door een verschillend beleid ten opzichte van naburige gemeenten regionaal de markt volkomen te verstoren. Ter illustratie (en dan nog maar slechts één voorbeeld!) zou ik er op willen wijzen dat bij een beter op elkaar afgestemd gronduitgiftebeleid tussen de gemeenten Amsterdam· en Diemen het hele succes van Diemen niet zou hebben bestaan. Dit leidt tevens tot samenvalling van arbeidsplaatsen in zodanige mate dat men haast kan gaan spreken van dislocatie ten opzichte van de bestaande regionale arbeidsmarkt. Zo lang wij geen regionaal opererende bestuurlijke organisatie in Nederland hebben met een takenpakket bestaande uit planning, coördinatie, sturen en uitvoeren, blijft het wat dit betreft behelpen geblazen. Dat

55

betekent dan overigens wel dat regionaal gezien bijzonder grote verspilling optreedt omdat geen optimaal grondbeleid, geen optimaal vervoersbeleid, geen optimaal werkgelegenheidsbeleid, geen volkshuisvestingsbeleid kan worden gevoerd en dat ook geen optimaal gebruik kan worden gemaakt van de aanwezige infra-structuur. Bij het wetsontwerp bestuurlijke reorganisatie wordt altijd wèl gesproken over de kosten daarvan, maar over de verspilling in het huidige systeem hoor je niets. Ik neem voorlopig maar aan dat er juist door beter operationeel regionaal bestuur aanzienlijke besparingen te bereiken zijn. Je zou kunnen zeggen dat via een meer professioneel management bij de overheid gekomen kan worden tot aanzienlijke besparingen op de begrotingen (die beogen wij toch?), terwijl de mogelijkheden regionaal verbeteren.

De markt Laten wij ervan uitgaan dat er vandaag een markt voor commercieel onroerend goed bestaat waarin wij enig inzicht hebben. Daarbij zou ik hier een aantal aspecten betreffende de winkelmarkt, de kantorenmarkt en de markt voor bedrijfsruimten willen behandelen. In het algemeen is het zo dat het al lang niet meer de opdrachtgever (ontwikkelaar, belegger, gebruiker) is die in hoge mate kan bepalen waar bedrijfsruimte kan worden gevestigd in een bestemmingsplan. De gemeentelijke en ook wel de hogere overheid vormen daarbij een steeds belangrijker factor. Onderzoek dat niet aansluit bij de bijzonder moeilijk te doorgronden praktijk en gekenmerkt door grote afstand tot de overheid geeft uiteraard weinig duidelijkheid. Daarbij zien wij een ontwikkelingdat meer en meer een relatief beperkt aantal beleidsmakers beslist over de invulling van functies in bestemmingsplannen, met alle gevolgen die daaraan vastzitten. Ik citeer hier de heer Rompelman op een gastcollege te Utrecht over Geografie en Kantoren (Utrecht, 30 maart 1979): 'Wij dreigen opgescheept te raken met tegen beter weten in gecreëerde kantoorbouwlocaties, waarvan uiteindelijk het publiek (dat daar werktofdat daarnaartoe moet) de dupe wordt' (22). Ook het gedrag van de ondernemers in deze markt dient niet onbesproken 56

te blijven. In dit verband kan ik de studie van Ter Hart (Vestigingsplaatsen van topmanagement, Amsterdam, januari 1979) aanraden. Het zoeken naar ruimte voor kantoren geschiedt veel minder rationeel dan b.v. bij winkels. Voor een ondernemer die niet bang is om met de werkelijkheid te worden geconfronteerd is het aardige lectuur: dilettantisme, onvoldoende kennis van zaken, denken dat men het wel weet, de confectie van de projectontwikkelaar is vele malen beter dan men zelf realiseert, emotionele overwegingen, de sociëteit van meneer, als het gebouw maar goed is, enz. De beoordeling van de markt is, zelfs in onroerend goed kringen, nauwelijks consistent. Een gebied is bijvoorbeeld eerst slecht, dan vindt elders een bepaalde ontwikkeling plaats, opeens wordt dat gebied dan 'goed'. Voor de vele bedrijven zonder locationeel beleid een situatie om van te smullen. Ik heb dat eens het 'jachthaven effect' genoemd. Bij gebrek aan ligplaatsen is men toch ook blij ergens onderdak te zijn en dan achterafte verklaren dat het toch wel een erg prettige haven is. Op een andere plaats was de haven natuurlijk even prettig geweest. Zo ook bij de kantoren. De wetenschappelijke onderzoekers constateren een bepaalde concentratie van kantoren op grond van aanwezige voorwaarden. De ondernemingen die er gevestigd zijn blijken achteraf allemaal erg tevreden te zijn met hun 'gewilde locatie'. Daarna wordt dan geconcludeerd dat het een uitermate geschikt gebied is voor kantoren. Wat moeten wij met deze conclusies? Mijns inziens niets. Wetenschap en bestuur dienen zich af te vragen waar wij bij deze vestiging van arbeidsplaatsen eigenlijk mee bezig zijn, terwijl het bedrijfsleven zich toch ook wel eens zou mogen beraden. Het leek zo aardig geregeld in de winkelmarkt, zeker in Nederland. De vele mogelijkheden in het ruimtelijk ordeningsbeleid, die zo kenmerkend zijn voor de kantorenmarkt, zijn hier juist niet. Wij kennen een functionele hiërarchie, een verplicht distributie-planologisch onderzoek, en toch moeten wij ons afvragen of de doorgaans gehanteerde methode van winkelplanning nog wel de juiste is. In deze sector zijn discounting en parallellisatie (dus moderniseringen binnen de bedrijfstak) verantwoordelijk voor zodanige verschuivingen dat nu al naar schatting 40 à 50 % van de detailhandelsomzetten wordt gerealiseerd op tweederde van het winkeloppervlak. Dit betekent dat bij keuze van projecten scherper gelet zal moeten worden op deze ontwikke-

57

lingen en dat de ondernemer risico met zijn onroerend goed gaat lopen als dat onvoldoende gebeurt. Geen reden voor ongerustheid, want het is een normale natuurlijke ontwikkeling, maar grote aandacht en kennis van zaken zijn hier nodig om gemeenten en ondernemers te behoeden voor foute beslissingen. De behoefte aan industriële ruimte (bedrijfshallen e.d.) is, mits die ruimte goedkoop is, bijzonder groot. Zo is het tien jaar geleden in de kantorenmarkt ook begonnen. Kennelijk zijn nu deze bedrijven aan de beurt om tot verbetering van locatie en van arbeidsplaats te geraken. Op het ogenblik gebeurt een aantal dingen nog gesubsidieerd ook. Hier zijn naar mijn mening nog vele mogelijkheden, mits wij een aantal problemen de baas kunnen worden (24).

Verbanden Men kan natuurlijk wel zeggen dat de belegger veel creatiever op de markt bezig zou moeten zijn en dat hij in zijn eigen belang zijn visie zou dienen te presenteren, daar hebben wij het al over gehad. Je kunt je verder afvragen hoeveel de risicodrager in de gebouwde omgeving nu eigenlijk aan onderzoek ten behoeve van zijn eigen bedrijf besteedt. Onderzoekafdelingen bij grote institutionele beleggers bestaan eigenlijk niet of nauwelijks. Op zichzelf een erg duidelijk teken voor wat betreft het ontwikkelingsstadium waarin deze bedrijfstak zich bevindt. Ook bij de overheden in West Europa zijn erg grote verschillen te constateren. De rol van de overheid b.v. in Frankrijk is vrij belangrijk. De overheid neemt duidelijk het voortouw en dat is ook een vruchtbare werkwijze in dat land. Vergelijken wij dat met de Nederlandse situatie dan is hier sprake van een veel minder geïntegreerde werkwijze, waarbij je bijna zou kunnen spreken van een soort stellingenoorlog, die moet leiden tot een contract en dat is natuurlijk iets heel anders. Een Europees verschijnsel is het gebrek aan projecten. Ik neem aan dat dat ook in de toekomst wel het geval zal zijn. De oorzaak van dat verschijnsel is moeilijk te achterhalen. Een van de redenen ligt uiteraard bij het beleid van de overheid, die, dat hebben wij al eerder gezien, niet in staat is om via bestemmingsplannen op het juiste moment de benodigde mogelijkheden te scheppen om deze projecten te realiseren. De overheid heeft het daar ook

58

niet makkelijk mee. Zo is het bijvoorbeeld duidelijk dat het huurniveau in een binnenstad bepalend kan zijn voor de snelheid van suburbanisatie. Ook de grondbedrijf exploitatie aspecten, de kostentoerekeningen, de bestuurlijke organisatie van de overheid zijn in het algemeen niet zodanig uitgerust dat men dit verschijnsel zou kunnen besturen. Dan komen wij hier op een heel ander punt terecht dat duidelijk te maken heeft met verschijnselen, zoals die zich in de dagelijkse praktijk voordoen. Wij zien dat veel commercieel vastgoed gebruikers in Nederland minder dan 2.000 m2 afnemen. Binnen die stedelijke agglomeraties, zien wij daartegenover een gedrag van de institutionele beleggers in die markt dat zodanig is, dat wij in de eerste plaats kunnen zeggen dat zij zijn geïnteresseerd in beleggingen in de grote agglomeraties en verder nergens. Zij bouwen bovendien grootschalige projecten, terwijl de hele ontwikkeling op een andere manier gekenschetst dient te worden. Ik zei zojuist gebruikers gemiddeld met minder dan 2.000 m2 in gebruik. Grootschalige gebouwen, wat betekent dit? Dit betekent zowel in de binnensteden, als aan de rand van de binnensteden, zowel wat betreft de projectontwikkeling, als wat betreft de acceptatie door de bevolking en voor wat betreft de risico's, procedureel moeilijke zaken, terwijl ook het beheer, de exploitatie en de verhuur relatiefmoeilijk zijn. In het midden- en kleinbedrijf zien w;j een andere ontwikkeling, waarbij enerzijds voor de binnenstad meer en meer gespecialiseerde bedrijven worden aangetrokken, terwijl aan de andere kant, en daar heeft Dreesmann (25) heel duidelijk op gewezen, discounting een grotere rol speelt, die zich juist niet in de binnenstad afspeelt en meer in de regionale winkelcentra buiten de steden tot stand komt. Daar is natuurlijk een categorie tussenin. Deze categorie heeft het duidelijk moeilijk. Wij zien institutionele beleggers zich concentreren op grootschalige ontwikkeling en wij kunnen ons afvragen of hier in het beleggingsbeleid niet een kans wordt gemist. Een kans waar men niet aan toe komt om deze te realiseren vanwege het feit, zoals ik hier uiteengezet heb, dat de professie ten aanzien van de ruimtelijke ordening en de regionale ontwikkelingen onvoldoende in huis is, ook bij de adviseurs niet aanwezig is, zodat er ook niet wordt gekeken naar andere mogelijkheden. Juist in de grote stad zou een institutionele belegger geïnteresseerd moeten zijn in kleinschalige kantoren, omdat die voor de gebruiker acceptabel zijn, voor de bevolking, voor het gemeentebestuur makkelijker inpasbaar zijn, makkelijker geaccepteerd worden, terwijl tevens de risico's dalen. Dat betekent ook dat nog een andere kans wordt gemist. In deze totale ontwikkeling van die regio's, in deze herstructurering kan men

59

onderscheiden de grote steden boven b.v. laten wij zeggen 500.000 inwoners en dan de steden die daar ver beneden zijn. Ik bedoel de regionale centra in de categorie van 30.000 tot 100.000 inwoners. Dat is een door de institutionele beleggers vergeten groep waarvan men kan zeggen dat zij in het algemeen goed functioneren, dat zij redelijke mogelijkheden hebben en dat ook daar dingen tot stand zijn gebracht die men gemakshalve maar vergeet, omdat deze steden niet in de belangstelling staan. Daar heeft rond de oude kern juist wel sloop plaatsgevonden, daar heeft ook herstructurering plaatsgevonden, daar zijn ook stadswijken vernieuwd, vaak veel rigoureuzer dan wij meestal aannemen. Dat betekent dat wij uit overwegingen van goede spreiding van de risico's, vanwege de acceptatie door de bevolking en de aanwezigheid van de benodigde stedelijke voorzieningen, zeker in de moderne Westeuropese landen, zien, dat wij in staat zijn onroerend goed te realiseren met de daarbij behorende prijs, zodanig, dat dit een aantrekkelijke beleggingspropositie is. Welnu de praktijk is dat deze beleggingspropositie volledig gemist wordt door de bedrijfstak. Op zichzelf een teken dat men onvoldoende professioneel kijkt naar deze sociaal economische aspecten, hetgeen betekent dat wij ook kunnen zeggen dat wij met deze bedrijfstak voor wat betreft de inrichting en het management toch een andere kant op moeten, omdat de toekomst van het onroerend goed heel erg sterk wordt bepaald door de manier waarop deze ondernemingen worden geleid. Het management van deze bedrijven, die gericht zijn op de realisering van onroerend goed in een gebouwde omgeving, moet meer gericht worden op deze professionele elementen, omdat daardoor de zakelijke mogelijkheden worden geschapen om op een aanvaardbare manier, ook voor overheid en publiek, die kansen in de markt te scheppen die nodigzijn om continuïteit en acceptatie in voldoende mate te waarborgen.

Enkele opmerkingen betreffende de resultaten van het onderzoek

Uit de antwoorden en opmerkingen van de deelnemers aan het onderzoek blijkt dat wij in dit vak te maken hebben met een kennelijk nogal groot aantal onzekerheden. Onzekerheid betreffende een voortgaande welvaartsgroei, de energiekosten, de stedelijke ontwikkeling, de invloed van technologische ontwikkelingen op de onroerend goed markt. Dat was wel zo ongeveer te verwachten. Niettemin komt ook een aantal zaken erg duidelijk naar voren. Men is in

60

ruime meerderheid van mening dat een regionaal stimuleringsbeleid (met fiscale ondersteuning) toch eigenlijk maar weinig gevolgen heeft voor de structurele oplossing van de regionale problemen. Het is, ook in Nederland, al eens meer beweerd. Maar het verdient toch de aandacht dat men in de vastgoedindustrie kennelijk overtuigd is dat dit beleid niet effectief is. Gegeven de enorme kapitaalstromen, die hier van de zijde van de overheid mee gemoeid zijn, nota bene in tijden van bezuiniging, d.ient naar mijn mening ingezien te worden dat het noodzakelijk is afte stappen van dit instrumentarium dat de relatieve achterstanden niet opheft en geen structurele veranderingen veroorzaakt. Voor mij blijft daarbij de vraag of de overheid wel in staat is een meerspecifiek instrumentarium een wettelijk kader te geven, dat dan nog soepel werkt ook. Ook ten aanzien van de invloed van de gebruikers bij het ontwikkelen van commercieel onroerend goed is er de zeer duidelijke meningdat die sterk zal toenemen. Op zichzelf is deze verwachting, gezien de maatschappelijke ontwikkelingen, niet zo bijzonder. Wat men zich daarbij overigens kan afvragen is of de gebruiker in een aantal gevallen koop of lease niet zal prefereren boven huur. Marktgericht opereren gaat derhalve duidelijk verder dan de inspraak bij de realisatie. Daarbij komt dan wel de beleggingsfunctie ter discussie. Opmerkingen over dit aspect zijn er praktisch niet gemaakt. Misschien vinden wij toch dat huren zo vanzelfsprekend is dat dit altijd wel zo zal blijven. Ook ten aanzien van de in de toekomst gewenst zijnde multifunctionele projecten is men in grote meerderheid van meningdat deze projecten goede toekomstmogelijkheden hebben. Op zichzelfwel een aardige constatering, maar hebben wij ons gerealiseerd dat acquisitie, onderzoek en realisatie van een dergelijk project slechts mogelijk zijn bij het in eigen huis beschikbaar zijn van zeer professionele mensen die hiertoe in staat zijn. Deze projecten zijn gewoon niet te koop. Men moet ze ontwikkelen. Bovendien moeten wij ons de eigendomsverhoudingen met een groot aantal verschillende gebruikers in deze projecten eens indenken. Ook hier kan men zich als belegger de vraag stellen ofhier nog wel een specifieke taak aanwezig is. Vanzelfsprekend is dit in ieder geval niet. Juist de hier genoemde punten als de grotere invloed van de gebruikers en het meer multifunctionele karakter van projecten pleiten naar mijn mening voor de zojuist aangeduide noodzaak tot aanpassing van het ondernemingsbeleid.

61

Literatuurverwijzingen

I.

2. 3. 4. 5.

6.

7. 8. 9. I 0. 11. 12. 13. 14. 15.

16. 17.

18. 19.

62

Brmmer. H.J. W.: Belegging in onroerend goed in de eeuw. In: Spiegel van onroerend goed. verhandelingen over een aantal onderwerpen het onroerend goed betreffende. geschreven en gebundeld ter gelegenheid van het 100-jarig bestaan van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Kluwer. 1977. blz. 116. Pred. Alhm: City systems in advanccel economies. Hutchinson. 1977. blz. 216. Ron!cllap. R. en.!. Funk en: Ruimteconsumptie of Bouwconsumptie? Deventer. 1972. blz. 145. Zie hiervoor het ontwerp wet op de organisatie van het Binnenlands Bestuur. 1980. Bouw. nr. 20 van 30-9-1978, blz. 8. Een onderzoek van P. Glasbergen en J.B.D. Simonis inzake het verstedelijkingsbeleid in Nederland. Vakgroep planning en beleid van het sociologisch instituut van de Rijksuniversiteit van Utrecht. Lambooy. J.C.: Regionale en ruimtelijke politiek, over de wenselijkheid van een heroriëntering van de spreidingspolitiek in ESB van 7-3-1973. Lambooy, .J.C.: De stedelijke ontwikkeling in de Derde Nota Ruimtelijke Ordening. Belcid en Maatschappij, 1974, blz. 211-215. Oriënteringsnota. hoofddoelstelling 3.1. Verstedelijkingsnota. blz. 66. Lambooy. J.C.: Verstedelijkingsnota en agglomeratievoordelen. ESB. 31-3-1976, blz. 318-322. Verstedelijkingsnota. blz. 136. Lam boor . .!. G.: Verstedelijkingsnotaen agglomeratievoordel en, ESB, 31-3-1976. blz. 319. Von BoiTies, H. W.: Oekonomische Grundlagen der Westdeutschen Siedlungsstruktur, Hannover, 1969. Kruytbosch. E.D.J.: Provinciale 'produktiviteits' verschillen. Orbis Economicus,jrg 13, nr. 3/4juli 1969. Kuipers. S.K. . .l.K. T. Postma en A.K. de Haan: Regionale rendementsverschillen en de S.I.R. In ESB 26-2-1975, blz. 200-205. Huigsloot, P .. R. van de Lustgraaf enK. van der Ploeg: Gelijkwaardigheidsverschillen op nationaal en regionaal niveau aan de hand van de inkomensverdeling. Doet. scriptie Ruimtelijke Economie, Amsterdam 1976. Lambooy . .!. G.: Verstedelijkingsnotaen agglomeratievoordelen. ESB, 31-3-1976, blz. 322. Pellenbarg, P.H.: Bedrijfsmigratie in Nederland. Een onderzoek naar migratiemotieven en hun betekenis voor regionale ontwikkeling. Geogr. Instituut Groningen, 1977, deel 11 blz. VII. Smidt, M. de: in Stedebouw en Volkshuisvesting, jan. 1977, pag. 26-28. Lambooy, .l.G.: 'Regionale aspekten van de veranderende economische structuur' in

Kronick van het Ambacht, M iddcn- en Kleinbedrijf, jaargang 30. nrs. 9 en 12. 1976. pag. 337-339. 20. Rrocder. A.L. den: 'Problemen en principes van het arbeidsmarktbeleid' in Belcid en Maatschappij 1973, pag. 66. 21. S'midt. M. de: 'Select ie en geleding op de stedelijke arbeidsmarkten' in Bouw, 23-10-1976. pag. 6X2-6X4. 22. Rompelman. D.A.: Recent contwikkclingcn op de kantorenmarkt in Nederland. Geografie en kantoren. Rijksuniversiteit Utrecht, 30 maart 1979. 23. Hal'f, l1. ter: Vestigingsplaatsen van topmanagement, Amsterdam, 1979. 24. Prins. FJ.: Huren. kopen of leasen. Integraal onderdeel van vestigingsbesluit en. VGMbullctin. 26 maart 19XO. 25. Drccsmann. A.C.R.: Dienstensector en detailhandel. Een toekomstverkenning van relatieve groeikansen. in Onderneming in zicht. bijlage bij weckblad 'Onderneming' van

20 oktober !97X.

63

De heer van Dijk is voorzitter van de directie van N.V. Beleggingsmaatschappij Wereldhave. Hij werkte in de accountancy bij Moret & Limperg, als in vestment bankerbij Merrill Lynch en als financieel adjunct-directeur bij Vihamij - Buttinger alvorens in 1973 directeur te worden van Wereldhave. Hij is afgestudeerd als bedrijfseconoom aan de Economische Hogeschool van Rotterdam.

64

6. Beleggen in commercieel onroerend goed; waarheen? Drs. W.M. vanDzjk

Dames en heren, Ik zou mij graag aan willen sluiten bij de president-commissaris en mijn mededirecteur met u van harte welkom te heten; we zijn verheugddat u met zovelen vandaag onze gast wilt zijn. Hoewel het moeilijk voor mij is temidden van zulke ervaren inleiders voor zo'n geweldiggehoor te spreken vind ik het bijzonder prettig om hier iets te kunnen zeggen over onze visie op de toekomst. De 50 jaar die achter ons liggen zijn wij eigenlijk al vergeten; wij zijn al enige jaren bezig met de volgende 50 jaar. Het is een voorrecht van de sprekers van vandaag, dat zij als eersten gebruik kunnen maken van de resultaten van het onderzoek dat wij hebben gedaan naar de toekomstverwachtingen die in de onroerend goed industrie leven. Hierop hebben zij kunnen steunen bij het formuleren van hun eigen visie en hebben ze commentaar kunnen geven. U zult ook bij mij een mengeling kunnen beluisteren van de conclusies uit het onderzoek en van de eigen visie, die een richtlijn is geweest bij ons beleid van de laatste jaren. Onroerend goed koopt men als belegger voor een periode vanzo'n 10 jaar, daarna moet men het nog aan een andere belegger kunnen verkopen. Dit betekent dat men bij het bepalen van het beleggingsbeleid een toekomstvisie moet hebben waarbij men over een periode van tien jaar heen kijkt. Dit beleid op langere termijn zal voor een buitenstaander niet altijd herkenbaar zijn. Ik ben me zeer wel bewust dat de zeerexplosieve groei van Wereldhave, en zeker ook de wijze waarop die is bereikt, het beeld nog ondoorzichtiger maakt. Zo valt tussen nieuws over geslaagde en niet geslaagde overnames en spectaculaire aankopen in de Verenigde Staten misschien niet op dat een portefeuille tot stand wordt gebracht, waarin wordt gestreefd naar een evenwichtige verdeling over een aantallanden en een evenwichtige verdeling over verschillende soorten kwalitatief hoogwaardig on roerend goed. Uiteraard is het door het zeer lange termijn karakter van beleggingen in vastgoed van groot belang ook op de maatschappelijke ontwikkelingen een visie te hebben. Vandaar dat we de heer Naisbitt hebben uitgenodigd om een veel bredere visie te geven dan wij als onroerend goed mensen 65

over het algemeen verwachten te krijgen op een bijeenkomst als deze. U kent allemaal de belangrijkstedrie criteria waarop de vastgoedman bij de selectie van onroerend goed let: de eerste is locatie, de tweede is locatie en in de derde plaats komt weer locatie. Ik zou hierop aldus willen variëren: kijk in de eerste plaats naar het land waar men wil gaan beleggen, in de tweede plaats naar de regio, de stad, in de derde plaats naar de straat, het adres van het pand. Kijk vervolgens ook naar het soort onroerend goed, naar de economische en technische kwaliteit van het onroerend goed, en naar de huurders. Ten aanzien van al deze criteria dienen wij de trends te onderkennen en daarna te voorspellen of deze op de langere termijn zullen doorzetten. In een maatschappij die zo snel verandert, zoals de vorige sprekers geschetst hebben, is het uiteraard onmogelijk dit in alle opzichten juist te doen. Hierdoor wordt beleggen in vastgoed gekenmerkt door een grote mate van onzekerheid. Een ander kenmerk van onroerend goed is de illiquiditeit. Als men een grote effectenportefeuille heeft is het mogelijk die op korte termijn liquide te maken op marktcondities. Dat is zeker niet het geval met onroerend goed. Perioden van schaarste in de onroerend goed markt wisselen zich af met perioden van overaanbod. In een periode van schaarste kan men, als men een portefeuille wil opbouwen, alleen kopen met een aanzienlijke premie, als men tenminste selectief te werk gaat. Daar komen aankoopkosten bij, die zelfs kunnen oplopen tot 18% van de verwervingsprijs, zoals in Frankrijk het geval is. In Nederland ligt dat overigens met 7%tot 8%een stuk lager. In een periode van overaanbod kan men die portefeuille niet op korte termijn liquideren, zonder een behoorlijke veer te laten. Als ik deze twee zaken combineer, de illiquiditeit van vastgoed en de onzekerheid t.a.v. de ontwikkelingen op economisch, sociaal en politiek gebied, dan moet dacht ik de conclusie zijn dat men de risico's moet spreiden. Risicospreiding betekent spreiding naar land, naar regio en naar soort vastgoed. In de afgelopen jaren hebben we een duidelijke trend kunnen onderscheiden t.a.v. de geschiktheid van woningen als beleggingsobject. Algemeen wordt wonen een sociaal goed en spreekt men van 'recht op wonen'. Hiermee komen woningen meer in de sfeer van de voorzieningen, zoals bijvoorbeeld onderwijs, waarvoor de overheid direct verantwoordelijk is, en verdwijnen zij uit de sfeer van het marktmechanisme. Ik spreek over trends, en zeg niet dat het van de ene op de andere dag overal en altijd onjuist zou zijn om in woningen te beleggen. Het is echter wel iets waarop men vroeger of later moet inhaken. Mijn eerste stelling sluit hierop en op de uit

66

de geschetste onzekerheid en illiquiditeit van vastgoedbeleggingen voortkomende wens om risico's te spreiden aan.

Het beleggen in vastgoed zal zich verder toespitsen op commerciële gebouwen (kantoren, winkels, bedr(Jfs·complexen). De internationalisering zal verder toenemen als gevolg van de noodzaak om tot geografïsche spreiding van risico's te komen en om gebruik te maken van mogelijkheden tot beleggingdie geboden worden door de verschillen in fasen waarin nationale en regionale onroerend goed markten verkeren. Ik zou het gebruik maken van verschillen in fase graag nog willen toelichten. De olie-crisis in 1973 bracht een plotseling einde aan het groeidenken en bijgevolg ook a·an de sterke vraag naar kantoorruimte. Zonder die trendbreuk zou er ook een terugval hebben plaatsgevonden, maar niet zo abrupt. Er was te veel in een te korte periode gebouwd. Men waszichdit wel bewust, doch dacht dat de trendmatige sterke vraag de leegstand snel zou doen oplossen. Het heeft zich ook opgelost, echterovereen veellangere periode en met aanzienlijke verliezen. Terwijl ongeveer gelijktijdig in Europa en de Verenigde Staten leegstand en daarmee een laag huurniveau ontstonden, was het herstel duidelijk verschillend per land. Kijken we naar Parijs, dan zien wij dat in de betere arrondissementen in 1978 en in LaDefensein 1979 alweer een aanzienlijke verbetering heeft plaatsgevonden. Voor goede beleggingen in Parijs had men een jaar of drie geleden tot acquisitie moet overgaan. Daarentegen hebben de kantoorhuren zich in Brussel zelfs nu nog niet hersteld. Maar in de verwachting dat in Brussel in de komende jaren meer kantoorruimte nodig is dan thans leegstaat, moet men er nu toe overgaan daar te investeren. Nieuwbouw op voldoende grote schaal op het huidige huurniveau is economisch niet haalbaar, of anders gezegd: de huren zullen tot bijna twee keer het huidige niveau moeten stijgen voordat er voldoende nieuw aanbod op de markt komt. We zien zelfs belangrijke verschillen in één land, als we kijken naar Amsterdam, Den Haag en Rotterdam in Nederland, naar Düsseldorf en Frankfurt in Duitsland. In Frankfurt en Rotterdam begint de markt zich nu te herstellen, in Amsterdam, Den Haag en Düsseldorf gebeurde dat al jaren eerder. Bij het streven naar geografische spreiding kan men met vrucht gebruik maken van deze verschillen in fase. Men moet naar mijn mening dus niet spreiden door gelijktijdig in alle gebieden nieuwe investeringen te doen, doch zich volgtijdelijk van markt naar markt dienen te bewegen. Dit moet men overigens ook weer niet al te absoluut nemen; in de praktijk zijn in vrijwel

67

elke markt van tijd tot tijd goede aankopen te vinden. De meest succesvolle mensen in het onroerend goed, en ik spreek nu even over particulieren en niet over institutionele beleggers, zijn vaak diegenen die zich beperkt hebben tot slechts één stad. In zo'n stad weten zij zoveel meer dan ieder ander, dat ze vrijwel alle goede mogelijkheden als eersten onder ogen krijgen. Dat moet een waarschuwing zijn om niet te lichtvaardig over internationale spreiding te denken. Ik geloof dat het antwoord op deze paradox moet zijn dat men zich bij spreiding sterk moet beperken. Daar heeft mijn tweede stelling betrekking op.

Een optimaal resultaat is slechts mogelUk wanneer een beperkt aantal geografische gebieden als werkterrein wordt gekozen, waar voldoende omvang kan worden bereikt om een zelf'itandigeorganisatie op te bouwen. Die organisatie moet in staat zUn als 'local met de locals' te opereren. Dat is een vrij essentieel stuk van ons beleggingsbeleid en ik geloof dat dat ook in de toekomst zo zal moeten blijven. Men moet dan bijvoorbeeld ook niet stellen: 'wij gaan in dat land beleggen', maar 'wij gaan in die stadindat land beleggen'. Zo hebben wij in Frankrijk Parijs gekozen. Na ongeveer 5 jaar in Parijs te hebben gewerkt hebben wij een bepaalde know-how en een bekendheid opgebouwd. Het zou onmogelijk zijn geweest datzelfde tegelijkertijd ook in Lil Ie, Bordeaux en Straatsburg te bereiken. Deze zelfbeperking is naar onze mening een absolute noodzaak. Ook bij de keuze van de soorten onroerend goed waarin men belegt is zelfbeperking noodzakelijk zoals weergegeven in mijn derde stelling.

Naast beperking bij het realiseren van geografische spreiding is ook beperking bij de noodzakelijke spreiding naar type vastgoed geboden. Het wordt vrijwel ondoenlijk alle specialismen op zowel het gebied van woningen. kantoren, winkelcentra, hotels, bedrijf'sha//en en recreatieprojecten in eigen huis te hebben en op voldoende niveau bij te houden. Er is hiervoor enige discussie geweest over de gebruiker, of hij in de toekomst meer zal huren of meer zal kopen. In tegenstelling tot de uitkomsten van het onderzoek hier in Nederland, ook in tegenstelling tot wat John McMahan naar ik meen over dit onderwerp heeft gezegd, ben ik het met de meerderheid van de Amerikaanse respondenten eens. Ik geloof dat de nog steeds toenemende onderkapitalisatie van het bedrijfsleven de gebruiker zal dwingen tot huur, vandaar mijn vierde stelling.

Gegeven de ontwikkeling van de balansverhouding in grote delen van het bednjfsleven zal de tendens tot het huren van kantoor- en bedrijfsgebouwen

68

sterker doorzetten. Het wordt voor veel ondernemingen steeds moeilijker hun eigen bednjfs·accommodaties te financieren. Hetzelfde zal trouwensookgaan gelden voor huisvesting van overheidsdiensten. Het is overigens de vraag of het voor de gebruiker altijd wenselijk is om de gebruikte ruimte in eigendom te hebben, zelfs al zou men over de financiële middelen beschikken. Ik geloofdat niet; er is niet alleen grote onzekerheid over de vraag hoe de vastgoed markten zich zullen gaan ontwikkelen, maar ook en zelfs in versterkte mate t.a.v. de ontwikkeling van de individuele bedrijven zelve. Er zijn ondernemingen die groeien, er zijn er die inkrimpen. Er zijn bedrijfen die andere bedrijven overnemen, er zijn er die worden overgenomen. Maar er zijn vrijwel geen bedrijven die in omvang en daarmee in behoefte aan ruimte gelijk blijven. Als men de beurspagina van I 0 jaar geleden bekijkt en een vergelijking maakt met de huidige situatie, ziet men welke enorme wijzigingen zich voltrokken hebben in ons bedrijfsleven. Als men vandaag een programma van eisen van welk bedrijf dan ook opstelt en op grond van dat programma een vestigingsplaats zoekt, een terrein aankoopt, architecten opdracht geeft en uiteindelijk een gebouw realiseert, komt men er waarschijnlijk vier tot vijfjaar later achter dat het programma van eisen volledig is achterhaald. Daarnaast is een onervaren bouwheer van een niet-standaard gebouw aanzienlijk duurder per bruikbare vierkante meter uit dan de professionele ontwikkelaar. Ook al is het soms wenselijk om gevestigd te zijn in een gebouw met een eigen identiteit, aangepast aan het eigen gebruik, de gebruiker zal toch moeten bedenken dat in geval van verhuizing dat gebouw ook nog voor anderen bruikbaar moet zijn. Hij mag het dus niet volledig op zijn eigen eisen afstellen, doch dient meer op universele bruikbaarheid te letten. Dat betekent dat de gebruiker in feite belegger en huurder tegelijk is. Indien hij zich dit zou realiseren zou hij in vele gevallen tot de conclusie komen dat hij als belegger een voor herverhuur minder geschikt beleggingsobject heeft verhuurd aan een zwakke huurder en als huurder daar teveel voor betaalt. In het alge meen zien wij een duidelijke verschuiving van de besparingen van de privésector naar de institutionele beleggers. De institutionele beleggers tonen bovendien een groeiende belangstelling voor vastgoed. Het gevolg is dat er steeds meer geld beschikbaar komt voor belegging in onroerend goed. Daarnaast investeren institutionele ,beleggers gewoonlijk voor langere tijd dan particulieren. Vandaar mijn vijfde stelling.

Commerciële gebouwen zullen meer en meer in de portefeuilles van

69

institutionele beleggers en grote beleggingc~fondsen komen. Voor individuele particuliere beleggers wordt belegging in deze categorie vastgoed een steeds minder haalbare kaart. Een behoorlijke omvang is overigens nodig om professioneel te kunnen werken. Schaarste op de markt voor verhuurde gebouwen heeft tot gevolg dat in de competitie bij de acquisitie van beleggingsobjecten de institutionele belegger zich gaat richten op de projectontwikkeling. Hierdoor is ook de concurrentie bij de verwerving van ontwikkelingsprojecten toegenomen, hetgeen gevoegd bij de somberder economische verwachtingen en de hoge rentestand, zowel in Europa als in de Verenigde Staten, ertoe heeft geleid dat de ontwikkelingswinsten zijn gedaald. Omdat bovendien de ontwikkelingsperiade langer wordt, neemt ook het ontwikkelingsrisico toe. Door deze verschijnselen dreigt de traditionele projectontwikkelaar uit de markt gedrukt te worden. Aan de andere kant heeft de institutionele belegger de projectontwikkelaar wel degelijk nodig. Een goede projectontwikkelaar ontwikkelt misschien één project van voldoende omvang per jaar en het is duidelijk dat de meeste institutionele beleggers niet een hele reeks van dat soort projectontwikkelaars in dienst kunnen hebben. Hij zal dus een bondgenootschap moeten aangaan met de projectontwikkelaar waarbij een verschuiving in taken en verantwoordelijkheden optreedt, zoals weergegeven in mijn zesde stelling.

De rol van de projectontwikkelaar gaat in de richting van toeleverancier van ideeën. Hij zal nieu·we mogelijkheden en ideeën moeten creëren; dus zien wat anderen nog niet zien. Institutionele beleggers zullen in een vroegtijdiger stadium dan thans nog dikwijls het geval is, alsjinancier-aji1emer optreden. De ontwikkelaar zal op basis van een van te voren overeengekomen vergoeding en met een eventuele deling in de winst, de planontH·ikkeling en realisatie begeleiden. Ik heb hiervoor gewezen op het lange termijn karakter van beleggen in vastgoed. Als men verwacht een beleggingsobject gemiddeld 10 jaar in portefeuille te houden, moet men bovendien rekening houden met de periode daarna, aangezien een potentiële koper zijn bod weer baseert op de dan door hem verwachte toekomstwaarde. Bij deelname in projectontwikkeling dient men daarbij nog een aantaljaren vooruit te denken en dat leidt tot mijn zevende stelling.

In samenhang met een vroegtijdige participatie in projecten, zal bij de grote 70

belegger praktijkgericht marktonderzoek een be!angrzjke discipline moeten worden. De heer Prins heeft erop gewezen dat het wetenschappelijk onderzoek bij de institutionele beleggers op dat punt nog onderontwikkeld is. Ik geloof dat het uiterst nuttig is als we ons het belang van marktonderzoek gaan realiseren. De al genoemde illiquiditeit van het onroerend goed en de noodzaak om tijdig van beleid te wijzigen betekenen dat men voeling moet houden met de markt. Nadat men in een stad enige panden heeft gekocht kan men niet volstaan met zich te concentreren op een volgende stad; men zal in die eerste stad aanwezig moeten blijven. De beste wijze om dat te doen is daar zelf over een eigen beheersorganisatie te beschikken. Deze organisatie heeft een dubbelfunctie: een betere uitvoeringvan het beheer en een betere voeling met de markt. Doordie band kan men blijvend bezigzijn om dat onroerend goed te verbeteren. Beheer is aanzienlijk méér dan alleen de huur incasseren. Wanneer men niet continu met de beleggingsobjecten en de huurders ervan bezig is, kan men ook geen meer dan middelmatige waardegroei verwachten. Om een beheersorganisatie efficient te laten werken is naar onze mening een plaatselijke portefeuille van meer dan 100 mln. gulden nodig. Dit houdt in dat men dus niet met een kleine totaal portefeuille de gewenste spreiding naar regio en soort onroerend goed kan bereiken. Hieruit volgt mijn achtste stelling.

Kleinere en middelgrote institutionele beleggers zullen in veel sterkere mate dan voorheen moeten gaan samenwerken, hetzijmet elkaar, hetzijmet andere professionele vastgoedgroepen om een goede spreiding naar regio en soort onroerend goed te kunnen bereiken. Hiervoor zullen aangepaste beleggingscons tructies dienen te worden geïntroduceerd. Ik heb in mijn inleiding tot zover een aantal aspecten van het beleggen in onroerend goed besproken: de internationalisatie, de grote omvang en de noodzaak tot samenwerking in grotere groepen, de partnership met de projectontwikkelaar, en een toename van het relatieve belang van het onroerend goed in de portefeuille van de institutionele beleggers. Dat vraagt naar mijn mening om een duidelijke plaatsing van het onroerend goed in al zijn verschillende vormen en in al zijn verschillende mogelijkheden van samenwerking met derden in het totale beleggingsbeleid. Hierop sluit mijn negende stelling aan.

Bij institutionele beleggers zullen de uiteindelijke beslissingen over de wijze van belegging in vastgoed door 'investment managers' genomengaan worden. 71

D.w.z. door functionarissen aan de top, die een compleet overzicht hebben over alle beleggingscategorieën (aandelen, vastrentende ·waarden, onroerend goed). Kiest deinvestment manager voor belegging samen met anderen al dan niet naast eigen rechtstreekse belegging in vastgoed, dan is het essentieel zodanige besluitvormingsprocedures te ontwikkelen, dat de samenwerkingseenheid zelfstandig kan opereren en dat deze niet steeds terug moet vallen op de moederinstellingen. In de toekomst zal men een nog steeds toenemende competitie zien om het schaarse onroerend goed en dat betekent dat een verantwoord beslissingsproces in een vrij korte periode moet kunnen plaatsvinden. Als we dan bovendien constateren dat de netto rendementen op onroerend goed door de grote vraag aanzienlijk beneden de rente op de kapitaalmarkt zijn komen te liggen kom ik aan mijn laatste, tiende stelling.

Inkomensstijging en vvaardegroei blijven twee hoofdpijlers voor de pelformanee van vastgoed-portefeuilles. Dit vraagt niet alleen om een professionele aanpak maar ook om eenflexibeleen slagvaardige marktbenadering. Door de internat ionale spreiding zal alert moeten worden gereageerd op economische en monetaire wijzigingen in meerdere landen. Dit heeft tot gevolg dat in de toekomst waarschijnlijk sneller binnen de portefeuille zal worden geswitched dan nu nog gebruikelijk is. Ik denk dat een onroerend goed maatschappij als Wereldhave een rol zal kunnen spelen bij het bundelen van vermogens en het bundelen van deskundigheid en beheerskracht in onroerend goed, noodzakelijk voor al diegenen die niet in staat zijn zelfstandig grote eenheden te realiseren en te beheren. Ik denk ook dat de bankiers en diegenen die belast zijn met het verhandelen van de aandelen in onroerend goed maatschappijen deze trend zullen moeten onderkennen en de onroerend goed maatschappijen meer moeten beschouwen als een vorm van gezamenlijk beleggen. Vandaar dat ik nog een slotopmerking heb:

Commercieel onroerend goed zal als beleggingsmedium aan betekenis winnen. Voor de pe1j'ormance van vastgoedaandelen aan de effectenbeurzen is het geven van ruimere bekendheid aan het fenomeen vastgoed van essentieel belang. Banken en commissionairs zullen hierop in moeten spelen door onroerend goed maatschappijen meer op basis van de samenstelling en de (toekomstige) marktwaarde van de portefeuilles te waarderen, dan uitsluitend of in hoofdzaak op de actuele rendementswaarde.

72

Appendices

Appendix 1. Onderzoekmethodiek Zoals in het voorwoord is uiteengezet, is door Wereldhave een onderzoek gedaan naar toekomstige ontwikkelingen in commercieel onroerend goed. Het onderzoek is opgezet volgens de Delphi-methode. Centraal bij deze methode staat dat meningen van deskundigen meerdere malen worden geïnventariseerd en met elkaar geconfronteerd. De Delphi-methode is bruikbaar indien: - het probleem (nog) niet met preciese analytische technieken op te lossen is, maar men wel profijt kan hebben van subjectieve opinies op een collectieve basis. - de participanten een verschillende achtergrond hebben wat betreft ervaring en/ of deskundigheid. - de heterogeniteit van de participanten bewaard moet blijven voor de validiteit van de resultaten. Het Delphi-onderzoek heeft plaatsgevonden in twee ronden, waarin enquêtes zijn verstuurd naar de deelnemers (in appendix 2 treft u de vragen uit de ee-rste ronde aan). De resultaten van de eerste ronde zijn verwerkt tot nieuwe vragen voor de tweede ronde, waarin de respondenten met elkaars belangrijkste visies en opmerkingen geconfronteerd werden (een voorbeeld van de in totaal 16 vragen uit de tweede ronde is opgenomen in appendix 3). De deelnemers aan het onderzoek (in totaal 40) komen behalve uit wetenschappelijke- en overheidsinstellingen uit diverse sectoren van het bedrijfsleven (financiële instellingen, beleggingsmaatschappijen, projectontwikkelaars, architecten, vastgoed adviseurs en vakjournalisten). Bij het selecteren van de deelnemers is vooral gelet op de bekwaamheid op· het betreffende vakgebied en het inzicht in zowel nationale als internationale ontwikkelingen. 73

Het onderzoek, dat heeft plaatsgevonden in België, Duitsland, Engeland, Frankrijk, Nederland en de Verenigde Staten van Amerika, is opgesplitst in twee delen: één voor Europa en één voor de Verenigde Staten. De onroerend goed industrie in deze twee belangrijke centra van de Westerse wereld kent (traditioneel) belangrijke verschillen, maar- zoals blijkt -ook een aantal overeenkomsten. Het tegenoverelkaar zetten van de resultaten van deze twee delen geeft een extra dimensie aan het geheel en sluit bovendien goed aan bij de actualiteit in de beleggers wereld. Er zijn meer respondenten benaderd in Europa (26) dan in de Verenigde Staten ( 14) vanwege het heterogene karakter van de diverse Europese landen.

Appendix 2. Vragenlijst uit de eerste ronde van het Delphi-onderzoek

l. Na een periode waarin de nadruk lag op suburbanisatie komt sinds

enkele jaren de binnenstad meer en meer in de belangstelling. De op gang gekomen herstructureringsprocessen van binnensteden worden echter zeer bemoeilijkt door langdurige procedures ter verkrijging van de vereiste bouwvergunningen. Bovendien wordt de ontwikkeling van kantoren in de binnensteden vooral in Europa nietondersteunddoor de plaatselijke overheden. Bent u van mening dat er een evenwicht zal ontstaan tussen de ontwikkeling van commercieel onroerendgoed in de centrale en in de suburbane gebieden. Zo niet, wat zal er wel gebeuren? 2. Behalve in centrale en suburbane gebieden vestigen grote industriële bedrijven zich soms in gebieden die buiten de grote stadsagglomeraties vallen (desurbanisatie). Verwacht u dat deze tendens, die vaak door de overheden sterk gestimuleerd wordt, door zal zetten. Welke factoren zullen hierbij een belangrijke rol gaan spelen in de toekomst? 3. Een goede relatie tussen arbeidsmarkt en vestigingsplaats (in ruimtelijke zin) wordt vaak als belangrijke factor gezien ten aanzien van het vestigingsbeleid. Denkt u dat gezien de vervoersmogelijkheid van de beroepsbevolking, veroorzaakt door een goede infra-structurele outfit (wegennet, openbaar vervoer), dit in de toekomst nog langer een wezenlijke factor zal blijven? Zullen andere factoren toenemende invloed hierop hebben? 4. Er is een tendens waarneembaar dat bedrijven in bepaalde sectoren kleinschaliger worden. Het gevolg hiervan is dat de behoefte aan kennis van buiten groter wordt en dat de binding aan de agglomeratie sterker

74

wordt. Onderschrijft u deze mening? Zo ja, zal deze tendens blijven bestaan? Zo neen, wat is dan de situatie en hoe gaat die zich ontwikkelen? 5. Vooral in de Verenigde Staten, Frankrijk en België zijn grote regionale winkelcentra ontwikkeld. Hoe denkt u over de toekomstmogelijkheden van deze winkelcentra, gezien tegen de achtergrond van de herstructurering van binnensteden, de ontwikkeling van kleinere samenlevingsverbanden en de grotere appreciatie van het ambachtelijke? 6. In vele landen vindt een regionaal stimuleringsbeleid met fiscale ondersteuning plaats. Er zijn twijfels of dit beleid werkelijk structurele effecten tot gevolg heeft voor de regio, die anders niet tot stand zouden zijn gekomen. Denkt u dat op grond van deze ervaring, zo u die onderschrijft, het beleid in de toekomst omgebogen zal worden? 7. In de laatste decennia valt op het vasteland van Europa een steeds belangrijker wordende rol van de ontwikkelàars en beleggers waar te nemen. In de Verenigde Staten en Engeland was dit al veellanger het geval. Vooral de omvangrijke multifunctionele projecten kunnen alleen in grote samenwerkingsverbanden worden opgezet. De gebruikerspeelt bij de ontwikkeling hiervan vaak een ondergeschikte rol. Verwacht u dat deze rolverdeling zal blijven bestaan? Of zullen de gebruikers een grotere inbreng willen hebben of de rol van opdrachtgever weer meer naar zich toe gaan trekken. met als eventueel gevolg dat de projecten kleinschaliger worden? 8. Energie- en verkeersaspecten zijn factoren bij het ontwikkelen van onroerend goed die iedereen heden ten dage naar voren zal brengen. Ook de rol van de informatica (chips) is actueel geworden. Welke invloed verwacht u van deze factoren? Maar belangrijker nog, welke andere ingrijpende veranderingen of doorbraken zullen in de toekomst tot een andere visie noden? 9. Aanvangsrendementen van parkeergarages (als onderdeel van een project) zijn veelal erg laag, aangezien het meestal om een sluitpost gaat bij de acceptatie van projecten. Wat is uw mening over de toekomstwaarde van parkeergarages, mede gezien de verkeersontwikkelingen en de houding van de autogebruiker ten opzichte van parkeergarages? IO.Telecommunicatie-technieken zouden in de toekomst vervoer (verplaatsing) kunnen vervangen zowel in de sector van de dienstverlening als in die van de distributie. Denk hierbij aan terminals die een instrument kunnen zijn bij het werken en kopen. Het is duidelijk dat dit grote veranderingen met zich mee kan brengen voor de werkpieken dus

75

voor commercieel onroerend goed. Verwacht u dergelijke ontwikkelingen? Op welke termijn? lt.Gebouwen worden (met name in de V.S.) meestal voor één specifieke functie ontworpen, zoals bijv. de woon-, werk-, winkel-, recreatie-, opslagfunctie. In Europa vindt evenwel steeds meer integratie van functies plaats. Een probleem bij geïntegreerde projecten is de complexiteit, waardoor de ontwikkelingstijd toeneemt en de kosten stijgen. Hiertegenover staat dat de mening van velen is dat er een toenemende noodzaak tot integratie van functies samenhangend met een groeiende belangstelling voor de binnenstad zal zijn. De verkeers-en energieproblematiek spelen hierbij een belangrijke rol. Wat zijn uw verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van multifunctionele gebouwen? Worden bepaalde functies meer of minder belangrijk? Zullen er bepaalde ingrijpende veranderingen zijn? l2.Bij de vorige vraag zijn de functionele aspecten van gebouwen aan de orde gekomen. De mate waarin integratie plaats vindt kan zeer verschillend zijn. Een gebouw kan bijvoorbeeld een verzamelgebouw zijn of een groepering van bouwdelen met ieder een eigen gezicht. Het kernpunt is de structuur van gebouwen. Behalve de verwerking van functies binnen een gebouw is ook de uitwerking van iedere functie van belang. Denk hierbij aan de lay-out, de keuze tussen hoog- en laagbouw. Hoe verwacht u dat de structuur van gebouwen zich zal ontwikkelen? I3.Nog maar enkele decennia geleden had ieder bedrijf als het ware zijn eigen façade. Sinds die tijd is dit beeld met name door het opkomen van de verhuurmarkt voor commerciële gebouwen aan het afbrokkelen. De belangrijkste achterliggende factoren zowel voor belegger als huurder zijn: financiële armslagengewenste flexibiliteit. Onzeker is ofhieropeen psychologische reactie zal plaatsvinden, vergelijkbaar rriet de Nederlandse· situatie in de woningbouw. Een gebrek aan eigen identiteit in de woningbouw leidde tot.het toepassen van variatie (overigens ten koste van een aantal voorzieningen in de woning en een onevenredige kostenstijging). Zal naar uw mening een bedrijf zoeken naar een duidelijker eigen identiteit? Zo ja, zal het proberen zich te huisvesten in een gebouw(deel)met eeneigen beeld of zal gezocht worden naarandere middelen om het gewenste doel te bereiken? 14.Bij de vorige vraa& is door de gebruiker gewenste flexibiliteit reeds aan de orde gekomen. De eisen die aan een gebouw worden gesteld ten aanzien van het ruimtegebruik wisselen voortdurend, zowel door een opeenvolging van verschillende gebruikers als door de veranderende

76

behoefte van eenzelfde gebruiker. Het gevolg is dat een gebouw relatief snel veroudert. De economische levensduur van een gebouw kan verlengd worden door een zekere mate van flexibiliteit in het ontwerp. Een andere mogelijkheid is om het gebouw te ontwikkelen naar de huidige eisen met de bedoeling door middel van renovatie in de toekomst de economische levensduur te verlengen. Wat verwacht u dat met betrekking tot deze problematiek zal gebeuren? Zal er gebouwd worden voor heden of toekomst? Wordt er gekeken naar prijs of kwaliteit? Of zullen bepaalde gebeurtenissen plaatsvinden die ons dwingen een andere visie te ontwikkelen? Maak zonodig onderscheid naar diverse functies. I 5. Door de toenemende bouwkosten vindt een versobering van de constructie plaats. Besparingen zijn mogelijk door een verdergaande rationalisatie van bouwtechnieken en ander gebruik van materialen. Tegenover de versnelde ontwikkeling in de bouwtechniek staat de reactie van de mens, die meerbelangstelling krijgt voor het ambachtelijke. Ook macro-economische factoren zouden een vertraging in het rationalisatieproces kunnen veroorzaken. Wat verwacht u dat zal gebeuren met betrekking tot rationalisatie? Komen er doorbraken? Welke factoren spelen een rol?

77