Verwerven van onroerend goed in Spanje

INFOTOPICS : 3 april 2014

Verwerven van onroerend goed in Spanje Dany De Decker

Baker Tilly Belgium

Afyse España Asesores

www.bakertillybelgium.be

www.afyse.es

2

(c) 2014 Baker Tilly Belgium

Voorstelling team •

België

Dany De Decker

Natalie Meersman

•

Spanje

Francisco Javier Cócera Monsálve

Neus Crespo Tolmos

3

Pilar Cócera

Mayte Diaz Martinez


Enkele cijfers

4


• Enkele cijfers : • Belgen investeren massaal in Spanje 15,8% van de transacties afgesloten door buitenlanders waarvan 7,5% van deze transacties door Belgen. 4e plaats na Rusland, Frankrijk, UK. Bron : Belga / redactie Immoweb Media

5


6


• Gemiddelde prijs grond : Jaar 2007 : 285 euro/m2 Jaar 2013 : 148 euro/m2 Steden met meer dan 50.000 inwoners : 285 euro/m2 (-22p) Barcelona : 448 euro/m2 Granada : 443 euro/m2 Madrid : 391 euro/m2 Valencia : 146 euro/m2

7


8


9


• Wijze om eigendom te verwerven : • • • •

Inbezitname (wijziging 2003) Schenking Erfenis Contracten onder bezwarende titel

10


Bezwarende titel

• • • • •

Koop Ruil Overdracht tegen betaling van een rente Als aflossing van een schuld Inbreng in vennootschap (BE / SP)

11


Varia • Overdracht van rechten • Koopoptie • Huur met optie tot aankoop • Leasing (arrendamiento financiero inmobiliario)

12


Praktisch verloop aankoop Betrokken personen : • Koper • Verkoper • Makelaar (API) • Adviseur/gestor • Notaris • Registrador

13


Praktisch verloop aankoop Praktijk : • Verzamelen alle relevante documenten woning • Informeren betalingsachterstanden • Check kadaster, register en gemeente • • • •

Controle eigenaar Controle bestemmingsplan / afmetingen Controle bouwovertredingen Controle attest bewoonbaarheid

14


Praktisch verloop aankoop Praktijk vervolg : • Aankoop natuurlijke persoon : • Aanvraag NIE nummer • Openen bankrekening

• Aankoop vennootschap (Belgische) • Aanvraag CIF nummer • Openen bankrekening

15


Praktisch verloop aankoop Praktijk vervolg : • Aankoop Spaanse vennootschap • • • •

Aanvraag erkenning naam vennootschap Openen bankrekening Storten beginkapitaal Akte notaris oprichting vennootschap

16


Praktisch verloop aankoop Praktijk vervolg : • Notariële akte aankoop • Overzetten nutsvoorzieningen • Gemeentelijke belastingdienst • Eigendomsregister (Registrador) • Belastingdienst (Agencia Tributaria)

17


Vanaf wanneer is men eigenaar ? • Voorbereidende contracten • • • •

Contrato de reservas Contrato de arras Contrato de promesas Opciones de compra

-> No traslativos (geen eigendomsoverdracht)

18


Voorbereidende contracten • Contrato de reservas Vaak gebruikt om onroerend tijdelijk “van de markt te halen”. => Rechtsmisbruik ?

19


Voorbereidende contracten • Promesa de venta y de compra • Eenzijdig • Nog geen koopovereenkomst (1) • Vaak vervangen door : • • •

Offerte Intentieverklaring reserva

20


Voorbereidende contracten • Las Arras • “Bevestigend” • “Vergoedend” (art. 1454 CC) • Combinatie van beide • Vaak geen aparte overeenkomst maar vervat in de koopovereenkomst

21


Voorbereidende contracten • Koopovereenkomst • Kosten om het goed in “goede staat” te leveren • Meerwaarde bouwgrond • IBI lopende jaar -> Ten laste van de verkoper

22


Voorbereidende contracten • Koopovereenkomst • Kosten overdracht onroerend goed • Notaris • IVA / ITPyAJD • Kosten registratiekantoor

-> Ten laste van de koper

23


• De overdracht vindt in beginsel plaats bij het overhandigen van de sleutels. • Problematiek van de “dubbele” verkoop

24


Eigendomsregister • Inschrijving in het eigendomsregister is facultatief : • Eens ingeschreven wordt melding gemaakt van : • • • •

Inscripciones (inschrijvingen, overdrachten) “anotaciones preventivas” (aantekeningen) Notas marginales (bijschrift, kantekening) Cancelaciones (schrappingen)

25


Eigendomsregiser

• Formele publicatie • Informatieve nota (nota simple) • Uittreksel uit het eigendomsregister

26


Eigendomsregister • Registratie van eigendommen • Aangifte van oplevering nieuwbouw • Gemeentelijke vergunning verbouwing • Certificaat en verklaring van de technische beambte • Vestiging en inwerkingtreding termijn 10-jarige verzekering. • Afscheiding, opdeling, samenvoegen van eigendommen.

27


Bijzondere overeenkomsten • Niet onmiddellijke betaling prijs : • Notariele akte : uitvoerbare titel • Overeenkomst behoud van eigendom • Ontbindende voorwaarde of vestigen hypotheek.

28


Aard onroerend goed • Fincas rústicas (landerijen) • Minimale oppervlakte per bouwland (retracto 1 jaar) • Recht van uitwinnen voor aangrenzende eigenaars (art. 1523 CC) • Bepaalde voorkooprechten (Ley arrendamientos rusticos)

29


Aard onroerend goed • Landbouwgrond • Bouwgrond • Opgelet met aankoop van grond bezwaard met het betalen van kosten urbanisatie !

30


Aard onroerend goed • Aankoop op plan • Koper : uitvoeren tussentijdse betalingen • Verkoper : bouwen conform overeenkomst binnen contractueel vastgelegde termijn.

31


Aard onroerend goed • Aandachtspunten aankoop op plan • Spaanse wet legt aan de projectontwikkelaar bepaalde verplichtingen op ! • Garantie voor de reeds uitgevoerde betalingen aan de promotor : - Bankwaarborg - Verzekering

32


Aard onroerend goed • Woningen • Woninghuurwet • Appartementseigendom en kosten aan gemeenschap van eigenaars.

33


Financiering

• Via Spaanse bank • Via Belgische bank

34


Betaling koopsom

• Via Spaanse bank • Via Belgische bank

35


Wie koopt aan ? • Natuurlijke persoon • Samen met kinderen ? • Naakte eigendom / vruchtgebruik • Medeëigendom (communidad de bienes) • Recht van opstal

• Problematiek wedersamengestelde gezinnen

• Belgische vennootschap • Spaanse vennootschap

36


Spaanse vennootschap • Sociedad limitada • • • •

Kapitaal : 3.000 Eénpersoonsvennootschap is mogelijk Aandelenregister Overdracht aandelen of zakelijke rechten worden verplicht gepubliceerd • 1 zaakvoerder volstaat (kan ook rechtspersoon zijn) • Tegengesteld belang !

37


Overwegingen • Tarief vennootschapsbelasting • Kapitaal • Ter beschikking stellen middelen aan vennootschap • Aard activiteiten • VI-problematiek • BTW / Registratierechten

38


Overwegingen • Wie zijn de aandeelhouders ? • Heb ik reeds een bestaande vennootschap middels de welke ik kan investeren ? • Meerwaarden • Aanwending onroerende goederen • Aard en aantal onroerende goederen

39


Spaanse vennootschap • Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas • Voorwaarden omtrent lokalisatie, aanwending en aantal en duur. • Gunstig regime : bonificatie 85% voor huurinkomsten die aan deze voorwaarden voldoen. 90% indien woningen aangepast zijn voor mindervaliden.

40


Spanje • Uniones temporales de empresas • Juntas de compensación • Agrupaciones de Interés Urbanístico • Agente urbanizador (actividad econónimica)

41


Welke Staat mag belasting heffen?

• Woonstaat:

wereldwijd inkomen

• Niet woonstaat: Indien materieel aanknopingspunt => dubbele belasting ?

42


Artikel 6 DBV België-Spanje Inkomsten uit onroerende goederen “Inkomsten uit onroerende goederen zijn belastbaar in de Overeenkomstsluitende Staat waar de onroerende goederen gelegen zijn”

43


Artikel 13 DBV België-Spanje Vermogenswinst “Voordelen die een inwoner van een overeenkomstsluitende Staat verkrijgt uit de vervreemding van onroerende goederen zoals bedoeld in artikel 6 die in de andere overeenkomstsluitende Staat zijn gelegen mogen in die andere Staat worden belast.”

44


Artikel 13 DBV België-Spanje “Voordelen verkregen uit de vervreemding van aandelen, delen of andere rechten in een vennootschap of in een andere rechtspersoon waarvan het bedrijfsvermogen hoofdzakelijk bestaat uit in een overeenkomstsluitende Staat gelegen onroerende goederen of uit rechten die op zulke goederen betrekking hebben, mogen in die Staat worden belast”.

45


Bezit woning • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) • • • •

Gemeentelijke onroerend goed belasting Verschuldigd door eigenaar op 1 januari “kleeft aan de woning” = aandachtspunt bij aankoop Berekend op kadastrale waarde

46


Bezit woning • Impuesto sobre el patrimonio • • • • •

Vermogensbelasting voor natuurlijke personen Belasting overgedragen aan de Comunidades Tijdelijk terug ingevoerd sinds 2011 Vrijstelling 700.000 euro of hoger in bepaalde CCAA Bepaalde CCAA geven vrijstelling van 100%

47


Vermogensbelasting

Base liquidable Hasta euros

Cuota Euros

Resto base liquidable Hasta euros

Tipo aplicable Porcentaje

0,00

0,00

167.129,45

0,2

167.129,45

334,26

167.123,43

0,3

334.252,88

835,63

334.246,87

0,5

668.499,75

2.506,86

668.499,76

0,9

1.336.999,51

8.523,36

1.336.999,50

1,3

2.673.999,01

25.904,35

2.673.999,02

1,7

5.347.998,03

71.362,33

5.347.998,03

2,1

10.695.996,06

183.670,29

en adelante

48

2,5


Bezit woning • Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) • Attest van inwonerschap in België • Fiscaal vertegenwoordiger indien 2 of meer woningen

49


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI 1. • ……. • Filiaal, kantoor,… 2. Plaats van uitvoering van een bouwwerk of van constructiewerkzaamheden is slechts een vaste inrichting indien de duur daarvan 12 maanden overschrijdt. 50


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI Voorbeeld : Piet wenst te emigreren naar Spanje over een 5-tal jaar. Vooruitziend als hij is koopt hij een wijngaard in volle exploitatie. Gelet op het feit dat Piet, nog steeds resident in België, een economische activiteit verricht in Spanje zal hij geacht worden in Spanje over een vaste inrichting te beschikken 51


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI • Aard van de inkomsten : • Inkomsten uit economische activiteit (immobiliën, constructie promotoren,…. ) • Meerwaarden bij verkoop bedrijfsactiva

• Verhuur/verkoop onroerend goed is economische activiteit ?

52


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI Voorbeeld : Mia en Jan kochten hun tweede verblijf in Spanje in het jaar 2008. Door de crisis in de vastgoedsector en het huurrendement op hun eerste aankoop hebben ze de smaak te pakken. Ondertussen bezitten zij 7 woningen in Spanje die zij verhuren. Zij organiseren zelf deze verhuur vermits zij regelmatig zelf in Spanje zijn en heel veel via hun website verloopt.

-> Vaste inrichting in Spanje ?

53


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI Voorbeeld : Mia en Jan kochten hun tweede verblijf in Spanje in het jaar 2008. Door de crisis in de vastgoedsector en het huurrendement op hun eerste aankoop hebben ze de smaak te pakken. Ondertussen bezitten zij 7 woningen in Spanje die zij verhuren. Door hun drukke activiteiten in België zien zij zich genoodzaakt om in Spanje iemand full-time in dienst te nemen om dit te organiseren en huren zij een kantoortje zodat deze persoon over de nodige accommodatie kan beschikken.

-> Vaste inrichting in Spanje ?

54


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI • Belastingtarief : 30% • Niet aftrekbaar als kost : • Betaling intresten aan “hoofdhuis” • Kosten van beheer en administratie : proportioneel

55


IRNR • Onroerende inkomsten middels VI VI met “sporadische activiteit” heeft mogelijkheid om te opteren om belast te worden als niet-resident zonder vaste inrichting. Tarief : 21%

56


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI • De loutere verhuur van onroerende goederen in Spanje houdt op zich geen VI in. • Meerwaarde bij de verkoop van onroerende goederen of aandelen van vennootschappen waarvan meer dan de helft van de activa is samengesteld uit in Spanje gelegen OG.

57


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI • Belastbaar conform wetgeving personenbelasting • Tarief 24,75% (inkomsten) • Tarief 21 % (meerwaarden)

58


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI • Te betalen : elke 20e van het kwartaal • Terug te vorderen : vanaf 1 februari (4 jaar) • Nihil : van 1 tot 20 januari Aangifte model 210

59


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI Verhuur: bruto ontvangsten (huur + huurvoordelen) – kosten om deze inkomsten te verwerven Opmerkingen: • Onderscheid kost – waardevermeerdering (afschrijving) • Kosten beperkt tot inkomen en per onroerend goed (overdracht mogelijk 4 jaar) • Geen afschrijving op de grond. • Indien niet opgesplitst -> op basis van Valor Catastral

60


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI Voorbeeld Jan verhuurt een appartement voor 600 euro per maand. Hij heeft dit appartement aangekocht voor 75.000 euro, grondwaarde 30.000 euro. De kadastrale waarde van de constructie bedraagt 32.000 euro. Hij heeft m.b.t. deze woning volgende kosten: • Interesten lening 2.500 • Syndic 1.000 • Lokale belastingen 400 • Ereloon advocaat tussenkomst inning huur 1.200 • Afschrijving (75.000 – 30.000) x 3% 1.350

61


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI Voorbeeld - vervolg • Opbrengst: • Kosten: • Belastbaar:

7.200 euro 6.450 euro 750 euro

Vrijstelling van 60% (mogelijk tot 100%) gelet op het feit dat het appartement tot bewoning is bestemd ?

62


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI • Geen verhuur: valor catastral x 1,1% of 2% • Percentage is afhankelijk van al dan niet herziening “Valor Catastral” sinds 1 januari 1994. • Aangifte : model 210 • Aangifte-termijn : binnen het jaar volgend op IK. • Belastingkantoor waar OG gelegen is

63


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI Voorbeeld Piet, resident in België heeft twee identieke appartementen aangekocht in Spanje. De kadastrale waarde van elk van beide appartementen bedraagt 200.000 euro. De KW dateert van 1980 is werd nog niet aan herziening onderworpen. Eén van beide appartementen wordt verhuurd. Het ander appartement is voor eigen gebruik vermits Piet regelmatig afreist naar Spanje.

64


IRNR • Onroerende inkomsten zonder VI Voorbeeld (vervolg) De IBI per appartement bedraagt 1.200 euro en de andere kosten (communidad, herstelling ,afschrijving constructie,….) bedragen 10.000 euro. Appartement eigen gebruik : 4.000 x 24,75 % = 990 euro Appartement verhuur : 28.800 x 24,75 % = 7.128 euro

65


IRNR : meerwaarden • Tarief : 21 % • Aangifte : model 210 • Termijn : 4 maanden • Koper houdt 3% van de verkoopprijs in

66


IRNR : Meerwaarden Aangifte Spanje Onderscheid tussen 3 soorten kopers: • Lange termijn eigenaars: • •

•

Kopers tussen 1 januari 1987 en 31 december 1996: •

•

woning aangekocht voor 1 januari 1987 Betalen meerwaardebelasting voor de periode die een aanvang neemt vanaf 20 januari 2006 Aanpassing van de grondslag met 11,11% per jaar + inflatiecorrectie

Kopers na 31 december 1996: •

Geen verminderingen meer; enkel inflatiecorrectie

67


IRNR : meerwaarden • Voorbeeld De heer Peeters heeft op 20 januari 1990 een woning aangekocht voor 150.000 euro. De woning werd verkocht op 20 januari 2013 voor een bedrag van 250.000 euro

• Berekening meerwaarde Verkoopprijs : Aankoopprijs (act.) Meerwaarde

250.000 euro 205.050 euro 44.950 euro

68


IRNR : meerwaarden •

Periode tot 20 januari 2006 :

44.950 x 16/23 = 31.270 euro •

Abattement overgangsperiode tot 31 december 1996

Periode : 7 jaar Coëficiënt : [(7-2) x 11,11] = 55,55% Bedrag : 31.270 x 55,55% = 17.370 euro.

69


IRNR : meerwaarden •

Berekenen meerwaarde :

Geactualiseerde meerwaarde Abattement overgangsperiode

: 44.950 euro : 17.370 euro

Uiteindelijke belastbare meerwaarde : 27.580 euro

Belasting : 27.580 x 21% = 5.791,80 euro

70


IRNR : ERAR • Entidades en Atribución de Rentas • Opgericht in Spanje • Met economische activiteit in Spanje • Zonder economische activiteit in Spanje

• Opgericht in het buitenland • Met aanwezigheid in Spanje (hypbride) • Zonder aanwezigheid in Spanje

71


BTW • 50 %

Federaal

• 50%

Autonome regio’s

72


BTW : Belastingplichtige • Ondernemers - Professionelen • Overdracht onderhandse overeenkomst natuurlijke persoon met promotor voor overdracht van onroerend goed in opbouw aan derde

• “Las sociedades mercantiles”

73


BTW : belastingplichtige • Verhuurders (expliciet opgenomen in wetboek) -> In beginsel beschouwd als ondernemer. (expliciet opgenomen in wetboek BTW) -> Vrijgesteld verhuur woningen.

74


BTW : belastingplichtige •

Voorbeeld

Piet heeft appartement aangekocht met zijn Belgische vennootschap in Valencia. Door zijn aanwezigheid in Spanje en een uitgebreid netwerk als CEO van een internationaal bedrijf met vestigingen in verschillende landen (waaronder Spanje) besluit hij na 3 jaar een vennootschap op te richten in Spanje om daar eveneens een activiteit op te starten. Het appartement dat aanvankelijk privaat werd gebruikt wordt nu ook gedeeltelijk verhuurd aan de Spaanse vennootschap. Gevolg : Belgische vennootschap (verhuurder) wordt BTW plichtige in Spanje.

75


BTW : belastingplichtige • Urbanizador (bouwrijp maken en verkoop) -> Valt onder BTW -> Utz. : bouwrijp maken voor bouwen eigen woning Aanvang werken !

76


BTW : belastingplichtige • Promotor, Projectontwikkelaar -> verkoop bouwgrond (IVA) -> Verkoop nieuwe woning (IVA) -> Verkoop woning na renovatie (IVA)

77


BTW belastingplichtige • Communidad de bienes • Artikel 35,4°LGT • Rechtspersoonlijkheid

• Artikel 84,3°LIVA • BTW-plichtig en niet elk lid apart

• Artikel 8,Dos.2°LIVA

78


Las Juntas de Compensación • Steeds meer “Communidades” hebben een “Agente Urbanizador” , persoon die zich bezighoudt met de ruimtelijke ordening en het verkavelen van grotere terreinen die in eigendom zijn van verschillende eigenaars. • Grond wordt overgedragen : vrijstelling BTW • Grond wordt niet overgedragen (fiduciaire), eigenaars worden beschouwd als E of P en deze verkopen aan derden zijn onderworpen aan BTW 79


Levering van goed • Onderscheid (nog te bekijken) • huur - verkoop (EB) • Verhuur met koopoptie (EB) • Verhuur zonder koopoptie

80


BTW • Contratos de reserva y de opción de compra • = Worden niet beschouwd als levering maar als een dienstprestatie onderworpen aan BTW • Indien bij een latere aankoop de prijs verminderd wordt met dit bedrag wordt toch op het volledige bedrag BTW aangerekend bij verkoop.

81


BTW • Opstal • Dienstprestatie onderworpen aan BTW • BTW verschuldigd op het ogenblik van opeisbaar worden van de prijs • Indien op het ogenblik van het vestigen van de opstal geen prijs wordt bepaald of de betaling van de prijs gespreid wordt over meer dan één jaar dan wordt de BTW proportioneel opeisbaar op 31 december van elk jaar.

82


BTW • Verbouwingen / herstelling Wordt als een levering van een goed beschouwd wanneer de kostprijs van de materialen meer dan 40% van de totale kostprijs bedraagt.

83


BTW : voorbeeld Een ondernemer doet een beroep op een aannemer voor het bouwen van een onroerend goed. Kostprijs : 4.000.000 euro Deel materialen : 1.700.000 (A) 400.000 (B) (A) Wordt beschouwd als een levering van een goed (B) Wordt beschouwd als levering van een dienst

84


BTW : Plaats v/d levering • Plaats waar het onroerend goed is gelegen, in casu Spanje

85


BTW : Plaats v/d dienst

• B2B : plaats waar ontvanger van de dienst de zetel van zijn economische activiteit heeft gevestigd is of indien verricht voor VI van de ontvanger, de plaats waar deze VI is gevestigd. • B2C : plaats waar de dienstverrichter zijn zetel van zijn economische activiteit heeft gevestigd of, indien deze vanuit VI wordt verricht , plaats waar deze VI is gevestigd.

86


BTW : Plaats v/d dienst In afwijking van voorgaande wordt als plaats van de dienst aangemerkt : • Plaats waar het onroerend goed is gelegen wanneer het gaat om een dienst die verband houdt met een uit zijn aard onroerend goed.

87


Aandachtspunten : •

Het begrip “nieuw gebouw” (primer entrega) Verkoop door de promotor of projectontwikkelaar die een gebouw heeft opgetrokken of “verbouwd” en dit binnen een periode van 2 jaar na ingebruikname. Niettemin wordt blijft het gebouw nieuw bij een verkoop met optie tot aankoop op voorwaarde dat de persoon die de optie licht eveneens de gebruiker was van het gebouw.

•

Verhuur is in beginsel onderworpen aan BTW • •

•

Vrijgesteld : verhuur van woningen die uitsluitend als woning worden aangewend Wel onderwopren aan BTW verhuur met optie tot aankoop.

BTW herziening bij het aanwenden van het gebouw voor een niet-BTW plichtige activiteit door promotor, ontwikkelaar (Autoconsumo).

88


• Omwille van het feit dat heel wat promotoren, projectontwikkelaars blijven zitten met hun onroerende goederen heeft men voorzien dat, ondanks het feit dat de woning sinds meer dan 2 jaar werd verhuurd, de verkoop toch nog als “eerste levering” wordt beschouwd indien de woning wordt verkocht aan de huurder.

89


BTW : vrijstellingen • Leveringen van landbouwgronden en gronden bestemd voor parken, publieke tuinen of wegen. • Leveringen van terreinen door eigenaars aan “Juntas de Compensación” en de leveringen van deze terreinen verricht aan de oorspronkelijke eigenaars conform hun oorspronkelijke deel.

90


BTW : vrijstellingen De tweede en daaropvolgende leveringen van gebouwen, inclusief de terreinen waarop deze gebouwen zich bevinden van minder dan 5.000 m2 in het geval het eengezinswoningen betreft, eens deze zijn opgericht of gerenoveerd.

91


BTW : vrijstellingen • Verhuur en vestiging of overdracht van zakelijke rechten van terreinen inbegrepen de woningen of delen ervan die uitsluitend worden aangewend als woning, inclusief de meubels, garages en aanhangels die samen worden verhuurd. Opm : gemengd gebruik is niet vrijgesteld. (vb woning die als woning en kantoor wordt verhuurd).

92


BTW • Verbouwingen / herstelling • Onder bepaalde voorwaarden kan genoten van 10% tarief

93


BTW : opteren voor BTW • Opteren voor BTW (renuncia a la exención) • Landbouwgronden • Tweede en volgende leveringen • Toewijzing aan “Juntas de Compensación” Je moet opteren ! (vb in akte)

94


BTW : Belastbaar tijdstip • Levering van goederen : • Wanneer het ter beschikking wordt gesteld aan de ontvanger. • Verkoop met voorbehoud van eigendom of opschortende voorwaarden -> eveneens op ogenblik van het in het bezit stellen van de ontvanger.

95


BTW : Tarieven

• Tipo general : 21 % • Tipo reducido : 10% • Tipo superreducido : 4%

96


BTW : tarieven • Levering van gebouwen • Woningen : 10% • Handelsruimte, kantoor : 21% • Gebouwen bestemd voor afbraak voor het oprichten van een nieuw project : 21%

97


IVA • Herzieningsperiode • Terreinen en gebouwen

: 10 jaar

• Andere investeringsgoederen :

98

5 jaar


Registratierecht en akterechten • 3 indirekte belastingen • Transmisiones patrimoniales onerosas • Las operaciones societarias • Los actos jurídicos documentados

99


ITP y AJD • Opschortende voorwaarden • Ontbindende voorwaarden • Het behoud van het eigendomsrecht tot volledige betaling van de prijs. • De overdracht van het terrein mits het verkrijgen van een gemeentelijke vergunning en administratieve toelatingen.

100


ITP y AJD • Junta de Compensación • Vrijgesteld van ITP (no de AJD) : • Inbreng van gronden aan “Juntas de Compensación” door de eigenaars • Wederoverdracht van deze gronden aan elke eigenaar ten belope van het deel dat hij heeft ingebracht.

101


ITP y AJD • Overdracht van aandelen • Zijn niet vrijgesteld : • Overdracht van aandelen van vennootschapen wiens activa voor ten minste de helft is samengesteld uit in Spanje gelegen onroerende goederen. • Overdracht van aandelen van vennootschappen wiens activa voor de helft is samengesteld uit participaties van andere vennootschappen wiens activa op hun beurt voor ten minste de helft is samengesteld uit in Spanje gelegen onroerende goederen. Indien verwerving controle / verhoging participatie na controleverwerving.

102


ITP y AJD • Overdracht van aandelen • Niet vrijgesteld : • Verkoop binnen de 3 jaar van aandelen verworven bij inbreng onroerend goed. • Koopoptie voor aandelen die aan deze voorwaarde voldoen.

103


ITP y AJD • Arrendamiento financiero de edificaciones (Leasing) • Vrijgesteld : TPO (si AJD). • Wel te voldoen aan bepaalde voorwaarden.

104


ITP y AJD • Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario • Vrijgesteld van OS, ITP y AJD onder bepaalde voorwaarden.

105


TPO : overdrachtsbelasting • Transmisiones de bienes y derechos onerosos y por actos inter vivos • Koopakte onroerende goederen • Verkoper is geen BTW belastingplichtige • Verkoper is BTW belastingplichtige maar verkoop valt onder de vrijstelling van de BTW en verkoper heeft niet geopteerd voor verkoop met BTW.

106


TPO • Levering van niet bouwgronden • Tweede en daaropvolgende leveringen van gebouwen. • Overdracht van zakelijke zekerheden en genotsrechten met betrekking tot terreinen en woningen vrijgesteld van BTW.

107


TPO • Gemengde overdrachten • Gedeeltelijke schenking (verkoop aan te lage waarde) • Ingevolge bepaalde fictiebepalingen in het wetboek van successierecht.

108


TPO • Ruil • Wordt beschouwd als 2 (aparte) belastbare verrichtingen.

109


TPO – Zakelijke zekerheiden Constitución o transmisión de : • Genotsrechten onderworpen maar vrijgesteld van BTW • Overdrachten van rechten door een niet-BTW belastingplichtige. • Vestigen van recht van doorgang/overgang • Overdracht opstalrecht door een particuliersm. Derecho de superficie por un particular (vooraf vastgestelde som – geen periodieke vergoeding) • Opsplitsen van eigendom 110


TPO • Overdracht van “afgesplitste” delen • Volle eigenaar vervreemdt de naakte eigendom met behoud van vruchtgebruik. -> Registratierecht enkel over de naakte eigendom.

111


TPO • Recht van gebruik en bewoning • Verhuur vrijgesteld van BTW • Beloftes en optiecontracten • Censos (rente / erfpacht)

112


TPO • Belastbare basis • Marktwaarde • Vruchtgebruik • Tijdelijk • levenslang • vennootschap

• Naakte eigendom

113


TPO • Belastbare basis • Consolidatie van de eigendom • Om niet • Onder bezwarende titel

114


TPO • Belastbare basis • Recht van gebruik en bewoning Waarde vruchtgebruik x 0,75

115


TPO • Belastbare basis • Andere zakelijke rechten : Hoogste waarde van : a)

Kapitaal, waarde, prijs afgesproken tussen partijen

b)

Kapitalisatie van de toekomstige betalingen.

116


Waar zijn wij ? Kantoren in België : Aalst, Berlare, Melle, Luik www.bakertillybelgium.be [email protected] [email protected]

Kantoren in Spanje : • Alicante, Calpe, Iniësta www.afyse.es

117


Aan de samenstelling van deze presentatie is veel zorg besteed. Baker Tilly Belgium geeft evenwel geen garanties wat volledigheid of geschiktheid voor een bepaald doel van de informatie, de gegevens of publicaties betreft. De informatie op deze presentatie is bedoeld om aan belangstellenden algemene informatie te verstrekken. De informatie is niet bedoeld als advies, noch als een bod of voorstel van contract, evenmin als een bestanddeel daarvan. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor enige directe of indirecte schade als gevolg van of in verband met het gebruik van de informatie.

Verwerven van onroerend goed in Spanje

Recommend Documents