Verwerven van onroerend goed in Spanje Second home : juni Dany De Decker

Verwerven van onroerend goed in Spanje Second home : juni 2015 Dany De Decker Baker Tilly Belgium www.bakertillybelgium.be

Afyse España Asesores www.afyse.es

Valkuilen en aandachtspunten bij aankoop van onroerend goed in Spanje

2

(c) 2015 Baker Tilly Belgium

Enkele cijfers

3


Praktisch verloop aankoop Betrokken personen: • Koper • Verkoper • Makelaar (API) • Adviseur/gestor • Notaris • Registrador

4


Praktisch verloop aankoop -

Men gaat naar Spanje en men komt terug met overeenkomst:

- Contrato de Reserva (heeft 3,000 euro betaald) • Problematiek: • Voorschot te betalen binnen termijn van 10 dagen meestal 10%. • Nog geen onderzoek gedaan naar onroerend goed ! • Mogelijks nog advies nodig (wie koopt aan ?) • Oplossing: • Afspraak om voorschot slechts te betalen na onderzoek onroerend goed • Heel goede verkoopovereenkomst (contrato de Arras) met de nodige waarborgen • Tip: • Zorg asap voor aanvraag NIE nummer • Openen bankrekening (onderhandelen met bank vb. kostprijs bekomen bankcheque)

5


Onderzoek onroerend goed • Verzamelen alle relevante documenten woning • Informeren betalingsachterstanden • Check kadaster, register en gemeente • • • •

Controle eigenaar Controle bestemmingsplan / afmetingen Controle bouwovertredingen Controle attest bewoonbaarheid

6


Aard onroerend goed • Fincas rústicas (landerijen) • Minimale oppervlakte per bouwland (retracto 1 jaar) • Recht van uitwinning voor aangrenzende eigenaars (art. 1523 CC) • Bepaalde voorkooprechten (Ley arrendamientos rusticos)

7


Aard onroerend goed • Landbouwgrond

• Bouwgrond • Opgelet met aankoop van grond bezwaard met het betalen van kosten urbanisatie !

8


Aard onroerend goed • Aandachtspunten aankoop op plan • Spaanse wet legt aan de projectontwikkelaar bepaalde verplichtingen op! • Garantie voor de reeds uitgevoerde betalingen aan de promotor : - Bankwaarborg - Verzekering

9


Aard onroerend goed • Woningen • Woninghuurwet • Appartementseigendom en kosten aan gemeenschap van eigenaars.

10


Aandachtspunten koopovereenkomst • Kosten om het goed in “goede staat” te leveren • Meerwaarde bouwgrond • IBI lopende jaar -> Ten laste van de verkoper

11


Aandachtspunten koopovereenkomst

• Kosten overdracht onroerend goed • Notaris • IVA / ITPyAJD • Kosten registratiekantoor

-> Ten laste van de koper

12


Aandachtspunten koopovereenkomst

• Tip : • Voorzie mogelijkheid tot overdracht van rechten • Voorzie de nodige termijn om formaliteiten te kunnen verrichten voor het verlijden van de notariële akte

13


Wie koopt aan ? • Natuurlijke persoon • Samen met kinderen ? • Naakte eigendom / vruchtgebruik • Mede-eigendom (communidad de bienes) • Problematiek wedersamengestelde gezinnen

• Privé / Belgische of Spaanse vennootschap ?

14


Financiering

• Via Spaanse bank • Via Belgische bank

15


Betaling koopsom Inhouding bij aankoop van een niet-resident:

3% van het koopbedrag en doorstorten aan fiscus.

16


Betaling koopsom Tip: • Bij aankoop van Belg eventueel werken met Belgische bankcheque om kosten te drukken • Indien Spaanse bankcheque reeds onderhandelen met bank bij openen rekening omtrent kosten • Maak op voorhand nodige afspraken (vb. met makelaar) omtrent “nazorg” • •

Aangifte doorstorten inhouding Overzetten nutsvoorzieningen / Suma / IBI …….

17


• Problematiek van de “dubbele” verkoop • Belang nazorg !!

18


BEZIT ONROEREND GOED

19


Welke Staat mag belasting heffen?

• Woonstaat:

wereldwijd inkomen

• Niet woonstaat: Indien materieel aanknopingspunt => dubbele belasting ?

20


IRNR • Onroerende inkomsten • Geen verhuur: valor catastral x 1,1% of 2% • Verhuur : op basis van ontvangen huur – kosten • Tip: • Doe het op correcte manier: gemoedsrust !! • Beperkte verhuur: bezint eer je begint!

21


Huwelijkscontract < - > testament

22


• Huwelijksvermogensrecht • Gaat het erfrecht vooraf • Werken huwelijkse bedingen door voor nalatenschappen in Spanje ? Tip : Belang huwelijkscontract indien bescherming langstlevende prioritair.

23


• Erfrecht

<

-

>

Wie erft wat ?

Erfbelasting Waar en hoeveel successie betaal ik ?

• http://impuestos

24


• Erfrecht • Is testament in Spanje m.b.t. Spaans OG nuttig ?

25


• Successierecht / Erfbelasting • Waar en hoeveel successierechten moet ik betalen ? • Aandachtspunt : • Regionale materie ook in Spanje (o.a. rond samenwoning) • Geen verdrag tussen beide landen (risico tot dubbele belasting)

26


Waar zijn wij ? Kantoren in België : Aalst, Berlare, Brussel, Melle, Luik www.bakertillybelgium.be [email protected]

Kantoren in Spanje : Alicante, Calpe, Iniësta

27


Aan de samenstelling van deze presentatie is veel zorg besteed. Baker Tilly Belgium geeft evenwel geen garanties wat volledigheid of geschiktheid voor een bepaald doel van de informatie, de gegevens of publicaties betreft. De informatie op deze presentatie is bedoeld om aan belangstellenden algemene informatie te verstrekken. De informatie is niet bedoeld als advies, noch als een bod of voorstel van contract, evenmin als een bestanddeel daarvan. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor enige directe of indirecte schade als gevolg van of in verband met het gebruik van de informatie.

Verwerven van onroerend goed in Spanje Second home : juni Dany De Decker

Recommend Documents