Het online veilen van onroerend goed

Het o n l i n e v e i l e n v a n o n r o e r e n d g o e d

Dennis van Westerop september 2005 Amsterdam School of Real Estate Jaargang 2003-2005 Begeleiders Ir Jaap C van Rhijn, Boer Hartog Hooft Drs Leu B Uittenbogaard. Amsterdam School of Real Estate

Deze masterproof is geschreven ter afrondrng van de opleiding Master of Real Eslate aan de Amsterdam School of Real Estate Het onderzoeksonderwerp heeft betrekking op het veilen van onroerend goed via internet. Ik heb dit rnnovatieve onderwerp in overleg met mijn werkgever, Baer Wartog Hooft, gekozeri omdat wij ons terdege bewust zijn van de veranderde dienstverlening in de makelaardij. Ondanks de onvermijdelijke onderschatting van hel tijdselement, heb ik met veel plezier aan deze masterproof gewerkt en ik ben tevreden over het eindresultaat. Veel dank ben ik verschuldigd aan Mark, Michel en Oege voor het leveren van waardevolle commentaar en sturing bij de totstandkoming van deze masterproof Daarnaast bedank ik ook Jaap van Rhijn en Leo Uittenbogaard voor de begeleiding en het advies Tot slot is de masterproof ook een afrondiny van een twee jarige periode die ik als inspannend maar zeer plezierig heb ervaren Mijn speciale dank gaat uit naar de ondersteuning, humor en adviezen van de leden van Stichting Sixpact en natuurlijk Lonneke voor haar begrip en geduld! Haarlem, september 2005

SAMENVATTING Er zijn geen functionerende veilingen van onroerend goed op het Internet. Op bekende marktplaatsen wordt wel onroerend goed "geveild", maar niet op een bindende wijze zoals Boer I-lartog Hooft dit voor ogen heeft en als substituut kan gelden voor de huidige veilingen in de diverse zalen in het land. Internet veiler1 IS een belangrijk onderdeel geworden van onze economie en c6n van de succesfactoren is de transparantie van het handelen, hel vertrouwen In het uitvoeren van de transactie en toegang. Maar het effect van sociale omstandigheden, de aanwezigheid van publiek en de rivaliteit onderling van veilen op locatie is ook van belang Doordat er nauwelijks ervaring is op het gebied van een veiling waarbij online onroerend goed wordt geveild zijn er cases bestudeerd waarbij soortgelijke verkoopmechanismen worden gehanteerd Nederland kent een gematigde belangstelling voor de onroerend goed veiling, dit komt voornamelijk door de negatieve beeldvorming en belemmerende regels van executie veilingen. Het veilingsysteem heeft op dit moment een aantal nadelen welke het erg kwetsbaar maakt voor misbruik. De drempel voor particulieren om mee te bieden op een veiling is te hoog. Aangezien het openbare karakter van de veiling bij wet vereist is, kan het niet de bedoeling zijn dat slechts enkele spelers deel uit maken van de veiling Door Internet kan de toegankelijkheid voor particulieren verbeteren. Meer deelnemers zorgen voor hogere en reëlere prijzen. De vrijwillige veiling kent de juridische beperkingen niet. Bij de executieveilingen gaat het om de interpretatie van de wetgever inzake: de openbaarheid, de plaats en de rol van de notaris. Voornamelijk de privacy en zorgvuldigheid vanuit de organisatie van de veiling dient zorg te dragen voor vertrouwen bij de gebruiker. Zo zal de Internet veiling als vanzelfsprekend alle voorwaarden omtrent de veiling duidelijk moeten vermelden en zich ervan moeten vergewissen dat de geselecteerde deelnemers op de hoogte zijn van deze voorwaarden. Uit de diverse cases blijkt dat een verschil in benadering van belang is. Professionele partijen zullen het gunnen en vertrouwen van groter belang vinden dan een particulier die éenmalig een woning koopt via het Internet. Bij de ontwikkeling van de Internetveiling zal er onderscheid gemaakt moeten worden in verband met de verschillen tussen de vrijwillige en de gedwongen veiling. Een vrijwillige veiling kan zonder wettelijke problemen op korte termijn worden opgezet terwijl voor een gedwongen velling een toetsing dient plaats te vinden van het wettelijke kader. Daarnaast komt in het rapport naar voren dat er onderscheid is in benadering van particulieren en professionals. Het veilen van onroerend goed via Internet zal onvermijdelijk plaats vinden De grootste uitdaging is het nabootsen van de rivaliteit en het creGren van vertrouwen Daartegenover staan grote voordelen zoals de transparantie het verlagen van de drempel tot deelname en kostenreduct~e

Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Veilen en onroerend goed Inleiding Veilen versus onderhandelen Methode van veilen De Engelse veiling (opbod) De Nederlandse veiling (afslag) De hoogste prijs gesloten bod veiling De Vickrey veiling Voorkeursmethode Neveneffecten veiling Onroerend goed veilingen in het buitenland Conclusie Onroerend goed veiling in Nederland Inleiding Kenmerken onroerend goed veiling in Nederland Soorten veiling Procesbeschrijving veiling Kritiek op de huidige manier van veilen Internet als arbiter Conclusie Online veilen Inleiding Hoe werkt het online veilen Fraude Reputatie mechanisme Biedstrategieen Minimum verkooppiijs Direct koopbutton De kracht van de online veiling Online veilen versus live veilen Bloemenveiling Aalsmeer Tweedehands autoveiling Aanbestedingen Elektronisch veilen Rijksgebouwendienst Gevaren van elektronische aanbesteding Conclusie Online veilen van onroerend goed Inleiding Juridische eisen Procesbeschrijving online velling Voorbereiding Bieden Afhandeling Technische mogelijkheden Aandachtspunten Initiatieven Conclusie

Opinie van de markt Conclusie Aanbevelingen Literatuurlijst Billage 9: Wet veilingproces Bijlage 2: Proces beschrijving online veiling

INLEIDING - --

-

--

- - - -- -

Het w even voor zessen In de avond, in een rokerige zaal wordt druk gepraat, gedronken en heen en weer gelopen. Groepjes mannen in krijtstreep pak staan druk te prafen aan een borreltafel Aan de andere kant staan twee mannen in leren jds onrust~geen boekje op te rollen en weer uil te vouwen 2% nu en dan wolden handen geschud of wordt beleefd geknikt naar elkaar. Nog meer mensen lopen de zaal binnen, het begint nu echt druk en onrustig te worden. Er is een vreemd soort spanning ie voelen In de zaal. Enkele net geklede mannen en vrouwen nemen plaats aan een tafel voorin de zaal. Slechts twee minuten later klinkt: "Wat mug ik horen"3 Uit de zaal roept iemand: "200.000 euro? Nauwelijks iemand lijkt L"@gesprek te beeindigen, er wordt druk door gepraat over van alles en nog wal De onroerend goed veilir~yis begonnen.

--

P

Veilen is in beginsel de meest transparante vorm van verkoop waar vraag en aanbod elkaar treffen. in Nederland werkt dit niet optimaal omdat: Ten eerste de veiling overheerst wordt door handelaren die geneigd zijn de prijs onderling te willen zetten en buitenstaanders proberen te weren. Ten tweede er veel objecten verkocht worden waar iets mis mee is en ten derde vereist een veiling dat je ter plaatse aanwezig bent. Deze oorzaken zorgen er voor dat particulieren zich maar beperkt op een onroerend goed veiling laten zien. Er is meer kans op prijsafspraken tussen de aanwezige partijen (handelaren) en hierdoor zal de marktwaarde van het object niet altijd worden gerealiseerd. Naast deze zaken zijn andere nadelen van de huidige wijze van veilen dat de particulier geen drie dagen bedenktijd heeft en het ontbreken van de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst wegens bijvoorbeeld het niet verkrijgen van een financiering Boer Hartog I-iooft is al jarenlang een van de grootste vastgoedspecialisten in de regio Amsterdam Meer dan 50 professionals zetten zich dagelijks in voor de belangen van een breed scala aan opdrachtgevers. Alhoewel Boer Hartog Hooft een lange geschiedenis kent, blijft zij door vernieuwing en innovatie toch bij de tijd. Al jarenlang speelt de veiling een belangrijke rol voor het kantoor Met het oog op de ontwikkelingen omtrent Internet en de nadelen van de huidige methode is het idee ontstaan om onroerend goed online te gaan veilen Boer Hartog Hooft is van rnening dat verplaatsirig van de veiling riaar het Internet meer transparantie en een grotere vraag zal genereren, Er is de laatste tijd veel ophef over de onroerend goed veiling door vermeende prijsafspraken tussen handelarenf De ontwikkeling van het Internet maakt het mogelijk de drempel te verlagen en de negatieve klank weg te nemen doordat prijsafspraken online moeilijk zijn te maken. Door Internet als middel in het veilingproces toe te passen. kan een veel grotere doelgroep bereikt worden, de informatie en de veiling zijn hierdoor beter inzichtelijk en de transactlekosten kunnen aanzienlijk worden verlaagd Toch zijn er zaken welke niet moeten worden onderschat in de verandering van het proces Gaat een onervaren particulier de koop van zijn leven doen achter zijn computer? Wat is de reactie van de professional op de verandering van werkwijze7 Zorgt het face to face contact In de veilingzaal niet voor de rivaliteit waardoor de prijs voor het object wordt opgedreven of is het toenemend aantal deelnemers via het Internet van groter belang voor de prijsbepaling? Deze vragen zijn voldoende aanleiding om te onderzoeken wat de (0n)mogelijkheden zijn van een online onroerend goed veiling Is het wel zo eenvoudig een antwoord te geven op al deze invalshoeken of moet er een splitsing plaatsvinden naar de verschillende doelgroepen?

' kie Notarisrnagaeine maart 2004 en artikelen Volkskrent o a

22 maart 2005

De centrale vraag in dit rapport luidt: ""lhet mogelijk om het veilen van onroerend goed online, via Internet, te laten plaats vinden?" Met andere woorden, is het voor Boer Hartog Hooft haalbaar in samenwerking met andere specialisten zoals een internetontwikkelaar en een marketingorganisatie een produkt te ontw~kkelenwelke een constante stroom van verkoop genereert. In de conclusie zal antwoord op deze vraag worden gegeven De doelstelling van deze opdracht luidt "De ontwikkeling van een produkt waarrnee Boer Hartog b-looft zich in de dienstverlening op de onroerend goed markt kan onderscheiden?' Om een antwoord op de probleem- en doelstelling te krijgen, zijn de kansen en bedreigingen in dit rapport uiteengezet van het online veilen van onroerend goed. Voortvloeiend hieruit zijn de conclusies en aanbevelingen weergeven met betrekking tot de haalbaarheid ervan. In hoofdstuk 2 wordt veilen als verkaopmethode geanalyseerd waarna het gekoppeld wordt aan onroerend goed In hoofdstuk 3 wordt de huidige manier van onroerend goed veilen in Nederiand gedetailleerd beschreven. Het is van belarrg een gedetailleerd procesplan te omschrijven om zo een duidelijk beeld te krijgen van de haken en ogen voor een toekomstige veiling op Internet. Hoofdstuk 4 besteedt aandacht aan Internetveilingen in het algemeen, waarbij enkele voorbeelden zijn uitgewerkt als referentie voor de ontwikkeling van een onroerend goed veiling op internet. Hoofdstuk 5 schetst een uitgebreide visie op de mogelijkheden en aandachtskwesties van een online veiling van onroerend goed. Zowel juridische aspecten als praktische eisen passeren de revue. In hoofdstuk 6 komen enkele deskundigen aan het woord om een beeld te krijgen wat "de markt" vindt, want naast het technische onderdeel speelt natuurlijk ook de acceptatie van marktpartijen een grote rol. Het rapport wordt afgesloten met de conclusies in hoofdstuk 7 en de daaruit voortvloeiende aanbevelingen in hoofdstuk 8 De volgorde van de hoofdstukken is op deze manier uitgewerkt om zo een goed beeld te schetsen van de doorlopen stadia in dit onderzoek Met als uiteindelijk doel het antwoord op de vraag: is het mogelijk om vanuit het discutabele zaaltje in een "ons kent ons' sfeer naar de meest transparante vorm van veilen te gaan?

VEILEN EN ONROEREND GOED Auctions do many Ihings: They resolve ambiguities and uncertainties; they esfablish value, identity, and ownership of items, they entertain; they shape social relationships; and they reallocate vast sums of money. They also tel1 US a great deal about economic life and social behaviour. Charles W Smith auteur van Aucfion: the social construction of value

De oorsprong van veilingen gaat terug tol ver voor Christus. De vroegst bekende veiling dateert dan ook van 500 BC. Zo werden in het Romeinse rijk veilingen gebruikt als marktplaats om eigendommen .te kopen en verkopen. In de -t 7e eeuw werden veilingen in Engeland populair bij de verkoop van en handel in kunst. In Duitsland werd de veiling populair in de visserij. Vissers verhandelden vers gevangen vis direct bij aankomst in de haven via de veiling. Nederland daarentegen kent zijn veiling oorsprong in de handel van groente en fruit van boeren. In de twintigste eeuw is de diversiteit van veilingen gegroeid. Zo worden tegenwoordig de rechten van oliewinning, IJMTS netwerken en radiofrequenties geveild. Het grote voordeel van veilen is de transparante en efficiënte wijze van prijsvorming. Dit is ook de reden voor het grote succes van veilingen door de eeuwen heen. Dit hoofdstuk geeft antwoord op enkele vragen: Welke verschillende methoden van veilen kunnen worden onderscheiden? Is veilen een geschikte methode van verkoop? Zijn de koper en verkoper van onroerend goed gebaat bij de tussenkomst van een veiling?

2.1 Veilen versus onderhandelen De verkoper van een product wenst over het algemeen de hoogste prijs voor zijn object De vraag is welk verkoopmechanisme zal resulteren in de hoogste prijs Als de verkoper weet wat iedere geïnteresseerde koper zou willen betalen voor haar product is er geen probleem, het wordt dan een "take it or leave it" aanbod aan degene die hel meest bereid 1s te betalen. In de praktijk heeft de verkoper niet de juiste informatie. waardoar de prijs te laag kan zijn als men met de eerste tle beste gaat onderhandelen Toch wordt er vaak in onderhandeling getreden met een potentide koper De verkoper tracht de werkelijke waarde te bepalen door de strategische bewegingen gedurende het onderhandelingsproces te achterhalen. Natuurlijk zullen kopers zich erg bewust zijn van deze positie en eerst daarop anticiperen tijdens de onderhandelingen. Veilingen ontstaan als andere mogelijkheden zoals vaste prijsafspraken of bilaterale onderhandelingen niet optimaal werken Dat kan bijvoorbeeld zijn door twijfels over de waarde van de goederen, omdat er onzekerheid is over de vraag, of omdat er problemen zijn bij het classificeren van goederen, of een combinatie van de drie. Met andere woorden, bij grote onduidelijkheid en onzekerheid is veilen een goede manier van verhandelen Daarnaast is het een uitstekende verkoop methode als de vraag bijzonder groot is Over het algemeen zijn kopers en verkopers geen rationele actoren met volledige informatie Beide partijen verkeren in een onzekere situatie en een veiling is een hulpmiddel om een marktconforme waarde vast te kunnen stellen

l

Reputatie en status zijn niet te schatten onderdelen in de commercie. In de handel zoekt men naar zekerheden zoals het onderhandelen met personen waar eerder positief en eerlijk zaken mee zijn gedaan Onderzoek heeft aangetoond2 dat reputatie en status van groot belang zijn. Partijen proberen de onzekerheden te reduceren door transacties aan te gaan met partijen waar ze eerder transacties mee hebben uitgevoerd. Vaak komt ook hlerbij het gunnen aan de orde Het is voor bedrijven regelmatig interessant om te kiezen voor niet de beste deal op eén product, maar voor het langere termijn contact en dat is bedrijfseconomisch vaak een betere oplossing dan een iets hogere prijs bij de verkoop met een koper waar geen relatie mee is Bij veilingen is het van groot belang dat er veel informatie wordt verstrekt voor de start van de veiling om succesvol te kunnen zijn Bij een veiling kunnen meer partijen worden betrokken dan r' aangetoond dat onder bepaalde bij een onderhandeling. Buiow en ~ l e r n ~ e r ehebben voorwaarden een veiling (met meerdere bieders) een hogere prijs kan genereren dan bij c.en onderhandelingsprocedure Tegelijkertijd wordt gewezeri op de afstandelijkheid van veiljn. Een van de kerimtrken is dat het gunnen aan partijen in het voortraject wordt uitgeschakeld. Enerzijds is dit de kracht van hel veilen, het transparant maken van het verkoopproces, anderzijds mag een verkoper zelf bepalen op welke gronden hij zijn beste deal doet. Wat veilen bijzonder maakt als verkoopmethode is naast de transparantie van het realiseren van de prijs vooral het feit dat kopers worden samen gebracht op één plaats en in dezelfde ruimte staan terwijl de prijs van een object wordt bepaald. Het feit dat mensen in een groep anders reageren dan tijdens een onderhandeling éen op één leidt geen twijfel.

2.2 Methode van veilen

Om een veiling te karakteriseren is de definitie van McAfee en Mc Millan4een goede beschrijving. "Een veiling is een inarktinstituut waarbij regels zijn vastgesteld en een prijs wordt bepaald door het bieden van marktparticipanten De regels worden tijdens de veiling niet gewijzigd en er is geen input gedurende het biedproces behalve de biedingen De verkoper heeft als taak een goed veilingmechanisme vast te stellen en de koper heeft als taak een optimale b~edingstrategiete gebruiken. Als beide zijden van de markt goed werken is de veiling verzekerd van een efficient resultaat het object gaat naar de hoogste bieder" Er is veel wetenschappelijk onderzoek verricht naar veilingen In de wetenschap wordt onderscheid gemaakt tussen vier verschillende methoden van veilen" 1 2. 3

4

De Engelse veiling (opbod) De Nederlandse veiling (afslag) De hoogste prijs gesloten bod veiling De Vickrey veiling (2' bod is bindend voor de hoogste bieder)

Market Uncertainty and Social Character of Economie Exchange, Adrrriniistrative Ccience O~iarterly,39 458 483, September 1 994 J. Buiow en P Klemperei 1990, Airctiona versirs Neg«tiations American Econoniic Review 86 ( 180-94)

" Auctioris and Bidding. R

Prestori McAfee, John Me Millan Journal of Ecoi~omicLiterature, Volurrie 25, Issue 2

(June

1987) 699-73. A theory of auction5 arid competitive bidd~ng,Pacil R Milgrom en Robert J Weber, Ecuriometrica Volurne 50, Issue 5 (Septenilier 1982) 1089 1 122

9

2.2.11 Be Engelse veiling (opbod) De meest populaire methode en simpelste vorm van veilen is de Engelse veiling Het is het laten oplopen van de prijs door op te bieden. De bieder roept zelf een prijs of de verkoper zet in op een prijs. De winnaar is de laatste actieve bieder en het object wordt verkocht voor de prijs gelijk aan hel hoogste bod Bij deze methode zullen de bieders blijven bieden zolang de waarde van het object onder hun eigen geschatte waarde ligt. Deze strategie is voor de bieders altijd de beste, aangezien rnen genoeg tijd heeft te overdenken hoe ver men zelf wil gaan Warineer de geschatte waarde van de bieder is bereikt, stopt hijlmij met bieden. Iedere bieder kiest zijn eigen strategie en hierdoor wordt het object verkocht aan de bieder die de hoogste waarde heeft geschat

2.2.2 De Nederlandse veiling (afslag) Deze methode (die ook in hel buitenland bekend staat als de 'Dutch auction') is gebruikelijk bij de Nederlandse veiling. In tegenstelling tot de Engelse veiling, loopt de prijs omlaag gedurende de veiling De verkoper verlaagt de prijs maar begint dan ook op een relatief hoog niveau Wanneer een van de deelnemers de prijs accepteert, wint hij de veiling en betaalt exact die prijs. Er wordt maar één prijs geroepen tijdens deze manier van veilen. Optimaal bieden is bij deze methode veel lastiger dan bij de Engelse veiling Het bepalen van het optimale bod tijdens de Nederlandse veiling met de onzekerheid van de waarde vaststelling van andere bieders maakt deze methode veel onzekerder. Een optimaal bod voor de bieder is uitsluitend het bod onder zijnlhaar eigen getaxeerde waarde van het object. Echter, het lager worden van de prijs tijdens de afslag, verlaagt tevens de kans op winnen.

2.2.3 Be hoogste prijs gesloten bod veiling De meest voorkomende manier van veilen is "de hoogste prijs gesloten bod veiling", in de praktijk een inschrijving genoemd. De biedingen worden in een gesloten envelop verzameld op de sluitingsdatum. Daarna worden alle biedingen geopend en de bieder met het aantrekkelijkste voorstel wint. Ook hier moet de bieder zelfstandig zijn waarde bepalen en proberen in te schatten welke waarde andere bieders zullen toekennen aan het object.

2-2.4 De Vickrey veiling

De laatste methode is de "tweede prijs gesloten bod veiling", ook wel genoemd de vickrey6 veiling Bieders geven een bod af De winnaar is diegene d ~ ehet hoogst geboden heeft, maar deze betaalt het een na hoogste bod Hel elegante van deze veiling is dat hel voor bieders de beste strategie IS om de waarheid te vertellen, dat wil zeggen zij geven een bod af dat volgens her) de waarde weergeeft van het product waarop geboden wordt Het gaal dus er bij deze vorm van veilen alleen om dat het bod bepaalt wie de winnaar van de veiling gaal worden De prijs die hij gaat betalen is buiten zijn controle veld om (echter lager dan zijn bod). In de praktijk is dit een weinig gebruikte veilvorm. Verkopers zijn hebberig en willen hel hoogste bod voor hun product

F

Vickrey, Williarn " Couriterspeci~l~atiori Auctions, aird C o m p e t ~ t ~ vCeal e Tenders"

Jocirnal ot Findnce 16, 8 37

1961

1o

2.2.5 Voorkeursmethode

Het is van belang te weten welke methode de hoogste opbrengst genereert Op deze vraag is echter geen eenduidig antwoord te geven Uit onderzoek van ~ucking-F3eiley7, waarbij de vier veilingvormen zijn bestudeerd (via het Internet) door speciale spelkaarten te veilen, blijkt dat in tegenstelling tot de theoretische voorspellingen en eerder uitgevoerd laboratorium onderzoek het Nederlandse veil~ngsysteem30 procent meer opbrengst genereert dan "de hoogste prijs gesloten bod" veilingen De Engelse en de Vickrey veilingen blijken ruwweg dezelfde opbrengst te genereren in overeenstemming met Vickrey s theoretische voorspelling. Dit is echter geen maatstaf aangezien de assumpties en wijze van onderzoek grote invloed hebben op het resultaat. Rothkopf en Harstadh hebben ook de diverse modellen bestudeerd. Door middel van speltheorieen is getracht de winstrnnximalisatie vast te stellen. De gehanteerde modellen zijn echter niet bruikbaar voor praktisch gebruik omdat de uitgangspunten niet over~enstemmenmet de uitgangspunten die in de praktijk aanwezig rijn. De ontwikkeling van veilingen op het Internet zal een stimulans zijn om verder onderzoek uit te voeren. Het is zeer eenvoudig om online veilingen te volgen. Uit de eerste resultaten blijkt dat op een aantal punten de veilingtheorie kan worden verrijkt en door empirisch onderzoek duidelijkheid kan worden verschaft onder welke omstandigheden welke methode de hoogste opbrengst genereert.

2.2.6 Neveneffecten veiling

Twee fenomenen komen aan het licht bij onderzoek naar de prijsvorming op veilingen Beide hebben een prijsopdrijvend effect tot gevolg:

1. Vloek van de winnaar (winner's curselg 2. ~ e i l i n g k o o r t s ' ~

Ad I . De "vloek van de winnaar' houdt in dat de winnaar te optimistisch is over de waarde van het aangeboden product en meer betaalt dan het item waard IS. De winnaar heeft het hoogst geboden, is daarmee de winnaar maar je kunt ook stellen dat hij de verliezer is Met winnende bod is vaak gebaseerd op overschatting van de werkelijke waarde, extreem gesteld zegt namelijk elke andere bieder dat wat de winnaar als waarde var) het product aangeeft te hoog is. Anders gezegd wanneer 20 mensen een oprechte inschatting maken van de waarde van een te veilen object, zal het gemiddelde van die schattingen in de buurt van de werkelijke waarde liggen De winnaar van de veiling heeft daarboven geboden en dus teveel betaald Het is een hardnekkig fenomeen en het overkomt zelfs de meest ervaren bieders en vooral als het aantal bieders toeneemt

' Using Field Experirnents to Test Eyuivalerice belweefl Auctlon Forrnatc

More r n a g i ~on the Internet 1994

h i c h a e l H. Rothkopi en Rorrald Harctad, .'Modeling Cornpetitive Bicidi~ig.A Critical Essay," hlarragemen? Science 40

DD. . . 364-384, 1994

"'

Thaler, Richard H. The winner's cursc?: Paradoxes and anornalies of ecoriolnic lite, Paperback reprint. Princeton and Chichester, U.K.: Princeton Universïty Press, 1992, Gilovicl-i, T., Metlvec, V.H., & Cavitsky, K. (2000).The spotlight effect i r i cocial judgrnent: Ari egocenttic bias in estimates of the salience of orie's nwri actions and appearance. Jourrial of Perconality and Social Psychology, 79, 21 1 222

II

Ad2. Veilingkoorts is opgebouwd uit emotie en de aansporing door de omgeving Iedereen die zelf eens heeft meegedaan aan een publieke veiling weet dat er we~nigtijd is om te beslissen. Hierdoor wordt adrenaline aangemaakt en dit samen met de individuele behoefte om te winnen zorgt vooral aan het einde van een veiling voor competitiegevoelens en rivaliteit Deze gevoelens nemen toe, zeker als er weinig bieders overblijven en het gevoel ontstaat dat men in het middelpunt staat. In het verlengde hiervan heeft Charles W ~ m i t h "dan ook aangetoond dat veilingen in een sociale context moeten worden gezien en dat daarmee ook mede de waarde wordt bepaald en dat dus de kern van veil~rigen,het bepalen van de waarde var1 objecten, niet alleen econorriisch geconstrueerd is maar ook sociaal. De winner's curse en de veilingkoorts resulteren beide in te veel betalen, waarbij de winner's curse het resultaat is van onzekerheid over de waarde van het object en de veilingkoorts een emotionele, irrationele reactie is Bieders kunnen rustg en rationeel zijn maar zelfs bieders met perfecte informatie kunnen bij veilingkoorts overbieden wanneer ze zijn beïnvloed door emotie. Deze twee verschijnselen lijken voor een verkoper positief aangezien ze een prijsopdrijvend karakter hebben, echter het heeft ook een keerzijde Een nadeel van een veiling is dal kopers zich bewust kunnen zijn van het opdrijven van de prijs en niet meer durven mee te doen.

2.3 Onroerend goed veilingen in het buitenland

Wereldwijd is de voorkeursmethode bij verkoop van onroerend goed het onderhandelen tussen twee partijen, de koper en de verkoper. Het gebruik van de veiling als verkoopmethode bij onroerend goed wordt over het algemeen geassocieerd met gedwongen verkoop als gevolg van het niet betalen van de hypotheek of lening. Dit zorgt voor een lagere prijs bij de verkoop via een veiling. In hoofdstuk vier wordt verder ingegaan op deze materie Het aantal onroerend goed veilingen in Nederland is zeer beperkt en onbekend (en dus onbemind?) bij de particulier koper. Echter in Australie is de veiling een veel gebruikte wijze van verkoop en wordt als een zeer legitieme en zelfs favoriete wijze van verkoop gehanteerd voor onroerend goed in het bijzonder bij woningen Er zijn in het buitenland diverse studies uitgevoerd naar veilingen. Er is onderzoek gedaan naar de te verwachten opbrengsten bij de verschillende methoden, hoe het aantal actieve bieders de prijs beïnvloedt, de informatie die wordt verstrekt tijdens het bieden, de invloed van risico aversie van bieders en de strategie omtrent een bodemprijs In het algemeen kan gezegd worden dat onderzoeken als resultaat opleveren dat een veiling de voorkeur krijgt in plaats van onderhandse verkoop en dan voornamelijk bij kwaliteitsobjecten en relatief heterogene eigendommen In het kader van dit onderzoek wordt een drietal onderzoeken aangehaald naar de prijsvorming van onroerend goed en het veilen als verkoopmethode versus een onderhandse verkoop. Deze onderzoeken hebben plaatsgevonden in de Verenigde Staten Australie en Nieuw Zeeland In Australie en Nieuw Zeeland is het erg populair om onroerend goed via een veiling te verkopen In Sydney bijvoorbeeld werden in 2004 11 7 0 0 ' ~objecten geveild Er zijn driet%edenen te noemen voor deze populariteit.

A~ictions Thr Cocial Constr~ictioiiof Value, Charles W Crnith Berkeley 1989 'l Australian property rnoriilor February

2005

'' Interview K ~ n n e t hLirsht D ~ s c u s s ~Real s estate aiictions

Arrstralian Style ORER I\ewslettei voorjaar l 9 9 0 10 13

12

Ten eerste wordt in Australie sinds 1983 gewerkt met de drie dagen bedenktijd regel (sinds 1 september 2003 ook in Nederland van kracht) voor partlculieren deze regel is echter uitgesloten voor onroerend goed veilingen Dit vinden verkopers in Australie een groot voordeel omdat dit op de specifieke dag van de veiling vaak direct tot een transactie leidt. De tweede reden is dat makelaars in Australie veilingen propageren omdat er meer (en sneller) geld mee kan worden verdiend dan een gewone "langzame" verkoop. De derde en belangrijkste reden is dat wanneer kandidaten de gelegenheid krijgen het object te bekijken, er geen illegale huurders in zitten of bewoners die er niet uit willen. Het gaat in vrijwel alle gevallen om vrijwillige verkopen. ~ u s h theeft ' ~ eind jaren tachtig onderzoek gedaan naar de opbrengsten van onroerend goed in Melbourne. Zijn conclusie was dat de prijs bij onderhandse verkoop 5.6% lager lag dan de verkoop via een veiling. De resultaten gaven wel aan dat er een opslag werd betaald voor woningen uit het hogere segment Newell, MacFarlanc, Lusht en Bulloch (1993) hebben de huizenmarkt in Sydney onderzocht daaruit bleek dat de verkopen maar 3,6% hoger lagen Het verschil met het onderzoek van Lusht kan veroorzaakt zijn door veranderderde marktomstandigheden. In 1996 heeft l..ushtl' opnieuw onderzoek gedaan bij 240 verkopen (160 woningen door veiling en 80 door onderhandse verkoop) hierbij bleek de opslag 8% te zijn bij de verkoop via een veiling. Bij dit laatste onderzoek is ook onderzocht waarom een deel van de verkopers geen gebruik maakte van de veilingmethode. 37% van de ondervraagden wilde niet vooraf de advertentiekosten betalen van een veiling, 31% vond het te veel stress opleveren en 18% was angstig dat het object niet zou verkopen tijdens de veiling en besmet zou zijn. Helaas zijn er geen onderzoeksresultaten bekend over de afwegingen van (potentiele) kopers Uit onderzoek in Nieuw zeeland" waarbij circa 5.400 verkopen zijn geanalyseerd, blijkt dat verkopen via een veiling tussen de 6 en 10% hoger uitkomen dan bij een onderhandse verkoop. De resultaten geven aan dat veilingen succesvol zijn voor unieke, gewilde woningen in de hogere prijsklasse. Niet goed geïnformeerde bieders kunnen gemakkelijk overbieden op zulke objecten aangezien ze onbekend zijn met de prijzen of de aanwezigheid van soortgelijke objecten, De resuitaten laten zien dat veilen een effectieve manier van verkoop kan zijn om woningen te verkopen. De resultaten van het onderzoek passen goed bij de onderzoeken uit Australie. Uit onderzoeken van Maher (1 989) en Lusht (1990) blijkt dat er vaker veilingen zijn in een krappe markt met weinig aanbod en voor unieke objecten Ook volgens het onderzoek van Quarri7 zouden de prijzen op een veiling hoger moeten zijn Het onderzoek van Quan heeft rekening gehouden met de diversiteit van de verschillende percelen en het blijkt dat prijzen tijderia een veiling substantieel hoger zijn dan verkoop bij normiale onderhandeling. Hel model van Quan interpreteert deze opslag als een herkenning door de markt van hel verschil in kosten tussen de twee verkoopmethoden (onderhandelen en veilen). Het kostenverschil kan gedeeltelijk worden verklaard door de constante mismatch tussen de decentrale markt van onderhandse verkopen ten opzichte van de centrale markt van veilingverkopen Tijdens een veiling zijn de geinteresseerden bij elkaar gebracht en kan gezamenlijk, in een kort tijdsbestek, de prijs worden bepaald Hierdoor ontstaat er een efficiente match tussen vraag en aanbod

i4

l5

A cornparison of pricss bro~ightby Eriglish auctions and private

riegotiatlons, by

K e n n e t t ~M Lvsht ( 1 988, 1989)

A curnpdrison of prices bro~iqhtt,y English Auctions and Private Negotiations by Kenntth M Lusht Reai Estate Economics 1996 5 17 530

on restderrrial sales pricss in New Tealaird, Winklrr Dotrour Moorhead Jaurrtal of Real Estale Researc h 1998 I7 M a r k ~ ItT ~ E C ~ ~ ~ I choire SWI and real estate disposition. sedrch versus auction Redl estate econorriic s Jar,irory 2002

'%uctions

13

Het positieve patroon als hierboven beschreven is precies het tegenovergestelde van wat in de Verenigde Staten is geconstateerd Hoewel de veilingen in de Verenigde Staten het beter doen Ir1 opkomende markten, blijven veilingen een verkoopmethode bij gedwongen verkopen De studies van Maher, Lusht en Quan worden niet bevestigd door het oriderzoek door ~ a y e r "uitgevoerd in de Verenigde Staten in 1993. 1Jit het onderzoek van Mayer blijkt dat op veilingen wordt verkocht met een korting ten opzichte van de onderhandse verkoop aarigezien er snel resultaat geboekt moet worden en daardoor vaak een geforceerde match is tussen koper en verkoper. Daarnaast geeft het onderzoek aan dal in een aanbodrnarkt met hogere leegstand en weinig kopers de veilingmethode qua prijsvorming erg onder druk komt te staarr. Anderzijds, indien de markt onder druk staat zal hel verkoopresultaat beter zijn op een veiling dan bij een onderhandse verkoop.

De veiling is wereldwijd al geruime tijd een marktplaats voor de aan- en verkoop van zeer uiteenlopende producten Tegenwoordig is de behoefte steeds groter om op een transparante wijze de prijsvorming tot stand te laten komen en in veel gevallen worden deals in de achterkamertjes steeds minder geaccepteerd. Uit dit hoofdstuk is gebleken dat er vier verschillende methoden van veilen in de wetenschap worden gehanteerd, die elk voor- en nadelen kennen. De transparantie en efficientie van veilingen maakt het een geschikt middel om snel een marktconforme prijs te genereren, mits er voldoende participanten zijn. Doordat vraag en aanbod op dezelfde plaats aanwezig zijn, wordt de totstandgekomen prijs gezien als een realistische afspiegeling van de markt. Het blijkt zeer moeilijk te onderzoeken welke methode de hoogste prijs genereert. Meerdere wetenschappers hebben onderzoek verricht en kwamen tot verschillende conclusies. Bij een theoretisch opgezette veiling worden door wetenschappers teveel aannames gedaan, waardoor hel de werkelijkheid niet nabootst en de validiteit in het gedrang komt. Ik verwacht dat er de komende jaren meer duidelijkheid zal ontstaan over de prijsvorming bij de verschillende wijzen van veilen. De duizenden gegevens welke beschikbaar komen door het Internet veilen zullen van grote waarde zijn Dit zal een veel betrouwbaarder beeld geven dan de experimenten op de universiteit. Bij de prijsvorming van een object tijdens een veiling spelen diverse factoren een rol. Het feit dat kopers fysiek bij elkaar zijn is van groot belang Dit kan leiden tot rivaliteit en emotie bijvoorbeeld veilingkoorts of de winner's curse kan voor een prijsopdrijvend effect zorgen Het is de vraag of het betalen van meer dar1 de rationele prijs direct te maken heeft met de wiriner'c curse of veilingkoorts Koper X wil iets graag hebben en is bereid een emotionele opslag te betalen. De koopsom van X ligt wellicht boven de rationele waarde en de koopsom IS de ratio I- emotie, de waarde van X. welke in de perceptie van X dus niet te veel is In het kader van dit onderzoek is de vertaalslag van sociale interactie in de zaal naar het individu achter de pc van groot belang aangezien bi] online veilen het aspect van samen zijn zal wegvallen. Ik vind dit aspect de grootste uitdaging Bij het online veilen zal er voldoende emotie en rivaliteit moeten worden opgewekt om de juiste prijs te kunnen realiseren

A model ot real estate auctions versus negoriated sales M I I 1993

Een ander belangrijk aspect is reputatie status en vertrouwen waar men in de commercie zeer gevoelig voor is. Naar mijn mening zal vooral bi] een veiling tussen professionele partijen (bijvoorbeeld een woningportefeuille) enlof ingewikkelde objecten er sprake moelen zijn van een zeer kritische selectieprocedure Hoe vaak horen we niet het woord "gunnen" vallen tijdens onderhandelingen of selectieprocedures. We doen nu éénmaal graag zaken met partijen die we vertrouwen en het is maar de vraag of de verkoper wel voor veilen als verkoopmethode wenst te kiezen indien niet volledig duidelijk is wie de mogelijke kopers zijn. Verkopers willen niet met iedereen geassocieerd worden en het kan van belang zijn vooraf te weten wie de koper gaal worden. Veilingen zijn succesvol bij zeer uiteenlopende producten, van bloemen en vis tot tv-rechten en kunstobjecten De veiling als verkoopmethode leent zich ook uitstekend voor homogene producten rnet over het algemeen kleine marges en (specifieke) heterogene producten waarbij de prijsbepaling dusdanig lastig is dat de veiling uitkomst biedt. Dit blijkt ook uil onderzoek inzake de prijsvorming van woningen in Australis en Nieuw Zeeland. De onroerend goed veiling is daar een ver doorgevoerd fenomeen en dil is dan ook de reden dat er al veel onderzoek is gedaan naar onroerend goed veilingen in deze landen Verschillende onderzoekers hebben aangetoond dat de totstandkoming van de prijs op de veiling aanzienlijk hoger ligt dan bij de reguliere onderhandse verkoop. Dit is voornamelijk het gevolg van de emoties en opdrijvende sfeer in de veilingzaal. Daarnaast blijkt dat met name de heterogene eigenschappen van het onroerend goed, de unieke, gewilde woning in een hogere prijsklasse het prijsverschil maakt. Nederland kent een gematigde belangstelling voor de onroerend goed veiling, voornamelijk door onwetendheid, onbekendheid en een negatieve beeldvorming. In hoofdstuk 3 wordt er verder op ingegaan waarom in Nederland de veiling niet erg populair is als verkoopmethode.

OMROEREND GOED VEILING IN NEDERLAND

""Pr~ce is what you pay. Value is whai yau get"

I

.

.

.

Warren Buffet, Amerikaanse investeerder

-

"

"

"

Al decennia lang wordt onroerend goed geveild in Nederland Door heel Nederland vinden veilingen van onroerend goed plaats, bijna iedere regio of proviricie kent een periodieke veiling Veelal betreft h e l hier onroerend goed dal vanwege executie of rechterlijk bevel wordt aangeboden op een openbare en voor iedereen toegankelijke wijze Het economische klimaat zorgt voor toename van het aantal executoriale veilingen in Nederland In twee jaar tijd is het aantal gestegen van 695 in 2002 tot circa 'l.500 in 2004. Er kan ook op vrijwillige basis onroerend goed worden geveild. Wet aantal vrijwillige veilingen is landelijk bijzonder mager te noemen met uitzondering van Amsterdam. Amsterdam heeft veruit de grootste onroerend goed veiling van Nederland waar gemiddeld 400 percelen per jaar worden geveild. In 2002 werd er 8O0I0vrijwillig geveild, echter door de toename van het aantal executieveilingen is dat in 2004 nog maar een kleine meerderheid. Er bestaat een aantal ji~ridischeverschillen tussen executoriale en vrijwillige veilingen In dit hoofdstuk wordt voornamelijk ingegaan op de wettelijke regels ten aanzien van executoriale veilingen, de kritiek op de huidige manier van veilen en de mogelijke rol van het Internet De bank (financier) kan bij een gevestigde hypotheek overgaan tot verkoop (executie) van het pand indien er niet wordt voldaan aan de afgesproken betalingen De bank heeft niet direct baat bij de hoogste opbrengst van het geveilde onroerend goed, als het maar wel de betalingsachterstand dekt en de gemaakte kosten. Hoewel veilingen van onroerend goed in het openbaar plaatsvinden wordt er door het publiek doorgaans weinig gebruik van gemaakt. Er zijn vele plaatselijke voorwaarden en wettelijke regels aan een (executoria1e)veiiing verbonden, die onder toezicht van de notaris plaats vinden.

".-

l

3.41 Kenmerken onroerend goed veiling in Nederland Een publieke veiling is een plaats waar men zaken (roerend en onroerend) in het openbaar aan de meestbiedende kan verkopen. De hoofdkenmerken van de veiling zijn: -i . 2. 3. 4

De verkoop geschiedt in het openbaar, Er wordt verkocht aan degene die de hoogste prijs wil betalen; In de veilingvoorwaarden zijn alle condities tevoren vastgelegd; Bieden onder voorwaarden ten behoeve van financiering of anderszins is niet mogelijk.

Zeer belangrijk kenmerken van de veiling zijn, zoais gezegd, het openbare karakter en de manier van bieden. In artikel 514 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt bepaald dat de executieveiling openbaar dient te zijn en eerst bij opbod en vervolgens bij afslag wordt geboden t-iel kenmerk "de hoogste bieder wordt koper", moet enigszins genuanceerd worden, doordat er eerst gegund moet worden aan de bieder Als vanzelfsprekend worden er voorwaarden gesteld aan de manier waarop het onroerend goed geveild moet worden Zo verschillen de voorwaarden dikwijls afhankelijk van plaatselijk gebruik. Een belangrijke voorwaarde bij een veiling is dat de hoogste bieder na gunning moet afnemen. Er is dus geen sprake van een voorbehoud van bijvoorbeeld financiering bij veilingen Dit maakt het kopen op een veiling een risicovolle onderneming. Aangezien er geen weg meer terug is voor de koper, is kopen op een veiling voor een particulier een vrij grote stap

3.2. Soorten veilingen

Er zijn verschillende soorten onroerend goed veilingen in Nederland: 1 . Veiling volgens gerechtelijk bevel; 2 . Vrijwillige veilingen; 3 . Executoriale verkoop na beslag op de onroerende zaak; 4 . Executoriale verkoop krachtens art. 31268 BW (parate executie).

In de wet is bepaald dat in de advertenties en aankondigingen van veilingen de rede11van verkoop moet worden vermeld. Dit kan gaan om de vier bovengenoemde soorten van veilen Bij een vrijwillige veiling zijn andere regels van toepassing dan wanneer er sprake is van een veiling volgens gerechtelijk bevel of executoriale verkoop Als een pand geveild gaat worden in opdracht van de hypotheekhouder, dus krachtens artikel 3.268 BW geldt als bijzonderheid dat tot twee weken voor de veiling het pand onderhands kan worden gekocht Er dient dan schriftelijk een onvoorwaardelijke bieding te worden ingediend bij de veilingnotaris Zowel de schuldeiser (hypotheekhouder) als de schuldenaar (hypotheeknemer) heeft nu de mogelijkheid door aanvaarding van een gedane bieding een koopovereenkomst met de bieder tot stand te brengen Deze koopovereenkomst is pas geldig als de President van de rechtbank de koopovereenkomst goedkeurt

In hoofdstuk 2 werden vier manieren van veilen gedefinieerd In Nederland wordt bij een onroerend goed veiling over het algemeen gebruik gemaakt van een combinatie van de Engelse veiling (opbod} en de Nederlandse veilirig(afslag) De drie soorten veilingsystemen voor onroerend goed in Nederland zijn. l . Opbod; 2 . Afrnijning; 3 . Opbod gevolgd door afslag

Ad I . Potentide kopers bieden tegen elkaar op. totdat de hoogste prijs ontstaat en de hoogste bieder overblijft.

A d 2 . Op de veiling wordt door de veilingmeester een bedrag ingezet dal aanzienlijk hoger ligt dan de verwachte opbrengst. Er wordt in hoog tempo een steeds lager bedrag genoemd. Degene die op een bepaald moment 'mijn' roept is koper van het object voor biel bedrag waarbij hij of zij 'mijn' heeft geroepen. Ad 3. Bij opbod gevolgd door afslag vinden de twee hierboven besproken systemen na elkaar plaats. Dit kan zowel direct erna zijn, dan wel met één of meer dagen tussentijd Bij opbod krijgt de hoogste bieder het zogenaamde plokgeld (vergoeding voor het hoogste bod). Vervolgens wordt het object bij afslag aangeboden. Degene die vervolgens afmijnt moet het object afnemen dat door de mijning is ontstaan. Afhankelijk van het gevolgde systeem bestaat de koopsom uit het mijnbedrag, dan wel een optelling van het biedbedrag en het mijnbedrag. Indien niemand afmijnt is de hoogste bieder de koper. Iedere plaats in Nederland kent zijn eigen gebruiken en normen. Het is niet zo dat in plaats A een totaal andere rnanier van veilen wordt gehanteerd dan in plaats B maar de verschillen zitten vooral in de aankondiging en het soort veiling. De meest bekende veiling is de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed veiling, deze veiling vindt ongeveer dertig keer per jaar plaats Er zijn echter vele minder bekende veilingen in Nederland Het zijn vooral de onbekende veilingen waar de negatieve naam van de onroerend goed veiling vandaan komt Amsterdam is een grote veiling die redelijk transparant is in zijn soort Er zijn ook veilingen die minder transparant zijn waar de kopers alleen maar beroepsmatig panden inkopen Het publiek kerit de spelregels niet en blijft daardoor weg. Daarom is het zeker niet onverstandig als particulier een makelaar in de arm te nemen, aangezien deze meestal een zekere dosis ervaring heeft in het b~edenen verkopen op een veiling en ook de plaatselijke gebruiken kerit. In Amsterdam vindt de afslag direct na het opbod plaats. In andere steden zit hier vaak minstens een week tussen, waardoor de potentiele kopers nog langer kunnen overdenken of men nog wil 'mijnen' Voor belde methoden zijri voor- en nadelen te noemen Zo kan er gedacht worden aan een verhoogde kans op fraude bi] een week tussentijd doordat er prijsafspraken worden gemaakt De hitte van de ctr~jdmaakt een directe afslag na opbod weer gevoelig voor overhaast bieden, het genereert wel eer) hogere opbrengst en snel een transactie zonder een periode van onzekerheld.

3.3 Procesbeschrijving veiling In bijlage 1 is een zeer uitgebreid overzicht van alle stappen in het veilingproces weergegeven. Enkele essentiele stappen worden in deze paragraaf nader toegelicht aan de hand van het veilingproces bij executoriale veilingen omdat dat het meest uitgebreid is Wanneer niet aan de (beta1ings)verplichtingen wordt voldaan, kan een financier (meestal de bank) overgaan tot parate executie van een onderpand Dat is het recht van de hypotheeknemer (de bank) om het verhypothekeerde pand in hei openbaar te doen verkopen en ilit de opbrengst als eerste zijn schuld te verhalen Het eventuele overschot wordt dan aan de geldnemer (hypotheekgever) terugbetaald De openbare veiling wordt opgedragen door de bank eri uitgevoerd door de notaris. Wanneer de veiling is aangekondigd in de media bestaat er de mogelijkheid dat het pand onderhands wordt verkocht als de barik dat wil We1 is toestemming van de rechtbank een vereiste. Voor een onderhandse verkoop zijn taxatierapportert nodig. Zoals reeds beschreven bij de Engelse veiling zal er een bieding uit de maal worden gevraagd door de veilingmeester en volgen steeds hogere biedingen van potentiele kopers. Dit zal uiteindelijk leiden tot een hoogst bod Alhankelijk van de traditie van het veilinghuis wordt direct of na een aantal dagen de afslag ingezet. Bij afslag kan gemijnd worden door "mijn' te roepen. Indien er niet gemijnd wordt, gaat het pand naar de hoogste bieder bij opbod. De stappen die hierop volgen worden hieronder beschreven. Gunning In het voorgaande is het woord 'gunning' al enkele keren gevallen. De verkopende partij heeft het recht om aan de hoogste bieder het geveilde onroerend goed niet te verkopen (niet te gunnen). De verkopende partij moet het recht van gunning wel van tevoren duidelijk bepaald hebben. De hoogste bieder wordt dus niet automatisch koper, maar pas na gunning Dit voorkomt dat er tegen een te lage prijs verkocht moet worden. Is het pand eenmaal gegund, dan maakt de notaris een proces-verbaal op. Proces-verbaal van veilinq Bij de veiling wordt door de hoogste bieder geen koopakte getekend, maar een door de notaris opgemaakt proces-verbaal. Dit is een akte die samen met de latere akte "kwitantie kooppenningen" gelijktijdig als notariele overdrachtsakte geldt. De verklaring van de notaris wie de koper is. is voldoende om het proces-verbaal van veiling in de openbare registers te doen inschrijven Bnnkqaran+t Een bankgarantie is een bewijs, dat op aanvraag door de bank kan worden verstrekt, dat de kredietwaardigheid van de rekeninghouder garandeert. Bij de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling moet deze garantie tenminste 10% zijn van het bedrag dat door de bieder is geboden. In andere veilingen kan dit percentage verschillen Betalinqsterrn~in Voor de betaling van de koopsom geldt een vaste termijn na gunning. De duur verschilt per veiling De betaling dient plaats te v~ndenop de rekening van de notaris. Na ontvangst van het verschuldigde stelt de notaris een akte kwitantie koopperiningen op Tarieven Verkoper van een veilingpand betaalt een tarief aan de notaris, waarin over het algemeen alle kosten zijn inbegrepen Hierbij moet men onder andere denken aan organisatie veiling, zaalhuur, directienotaris, biljetten, ~eilingboekje~ afslaghonorarium en plok. Afhankelijk van de opbrengst van het pand is het totale pakket aan kosten gemiddeld 4% van de koopsom. De koper betaalt een honorarium aan de notaris. In Amsterdam is dit 0,3% van de koopsom.

Alcremene en Biizondere Voorwaarden Bij het kopen op de veiling wordt er geen koopovereenkomst opgemaakt maar een proces verbaal van veiling Zodra via de veiling hel hoogste bod is bepaald en de gunning een feit is is eer1 koopovereenkomst tot stand gekomen, waarvan de inhoud is geregeld in enerzijds de toepasselijk verklaarde Algemene Voorwaarden en anderzijds de toepasselijk verklaarde Bijzondere Voorwaarden Voor de veiling is het van belang de voorwaarden goed door te nemen. De algemene voorwaarden zijn eigenlijk de spelregels van de veiling en de juridische gevolgen van de koop voor de koper en verkoper Er zijn twee veel gebruikte modellen van algemene veilingvoorwaardcn. Ue eerste zijn de Algemene veilingvoorwaarden registergoed. Deze voorwaarden zijn gemaakt door het notariaat en zijn te gebruiken bij zowel vrijwillige als executieveilingen. Ten tweede hebben de hypotheekbanken ook algemene voorwaarden gemaakt alleen voor executieveilingen. Enige jaren geleden zijn de algemene veilingvoorwaarden voor heel Nederland geuniformeercf. Wel Burgerlijk Wetboek van 1 januari 1992 spreekt niet meer van veilen op de wijze als hel "plaatselijk gebruik" voorschrijft. De bijzondere veilingvoorwaarden, opgenomen in de notariele akte "vaststelling veiiingvoorwaarden" bevatten voor ieder apart object specifieke voorwaarden. In de bijzondere veilingvoorwaarden staan bijvoorbeeld vermeld de feitelijke en juridische staat van het pand, specificaties zoals kettingbedingen, erfpacht, erfdienstbaarheden, opstalrecht en of een beroep wordt gedaan op het huurbeding Als er sprake is van een executieveiling zijn op de veiling van toepassirig de zogenaamde Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen i993 (AVVE). De diverse veilingenhuizen hebben daarnaast hun eigen algemene en of bijzondere voorwaarden zoals Venduehuis te 's Gravenhage, Amsterdam met haar voorwaarden uit 2001 en de Zaanstreek met haar voorwaarden uit 1998. In het kader van dit onderzoek zijn de onderlinge verschillen niet beoordeeld.

3.4 Kritiek op huidige manier van veilen

De onroerend goed veiling in Nederland heeft al jarenlang een enigszins negatief imago Enerzijds een plaats waar vraag en aanbod elkaar treffen en waar een marktconforme prijs gemaakt zou moeten worden, anderzijds een plaats waar de doorsnee particulier niet zomaar eeri bod uitbrengt. Wat is hier de reden nou eigenlijk van? Is die slechte naam wel gebaseerd op feiten? De aanwijzingen zouden ligger) in een mogelijk samenspel van onroerend goed handelaren. De handelaren spreken van tevoren af wat ze gaan bieden en wie uiteindelijk het hoogste bod gaat uitbrengen Dergelijke praktijken zijn vaker aan de orde bij kleinschalige veilingen dar1 op grote veilingen zoals de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling Als er sprake is van een kleinschalige veiling met een aantal (professionele) bieders dar1 is de kans op onderlinge afspraken groter; Zeker indien er dagen (of weken) zitten tussen het opbod en afmijnen zijn afspraken snel gemaakt. Het gevolg hiervan is dat meestal een prijs tot stand komt die beneden het marktniveau ligt Een ander bekend gegeven is dat banken bij executieveilingen niet veel waarde hechten aan de hoogste opbrengst van het onroerend goed. Zodra zij zelf uit de kosten zijn, zijn ze tevreden Overige schulde~serskunnen door deze houding naar hun centen fluiten en tegelijkertijd helpt het de slechte naam van de veiling niet echt uit het slop.

Naar aanleiding van public~teitin de landelijke kranten zijn er voor het eerst in mei 2004 vragen gesteld in de Tweede Kamer over de vermeende fraude bij de onroerend goed veilingen De regering heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (hierna NMa) daarom gevraagd een onderzoek te doen naar deze mogelijke praktijken De NMa handhaaft het verbod op kartels of misbruik van een economische machtspositie en toetst fusies en overnames Op 13 april 2005 zijn door de fractie van de PvdA Kamervragen gesteld aan de Minister van Justitie, Doriner betreffende de resultaten van het onderzoek. Uit interpellatie" blijkt dat er zeer weinig is onderzocht door de NMa en dal er nauwelijks vooruitgang is geboekt. Minister Uonner heeft in juni 2005 opdracht gegeven aan de NMa om uitvoerig onderzoek te doen naar de vermeende kartelvorming voornamelijk in de "gesloteri' omgeving rond de veilingen in Rotterdam en Den Haag. Zoals in hoo.fdsluk 1 aangehaald IS er een aantal redenen waarom het onaantrekkelijk is voor particulieren om te kopen op een veiling. Naast het feit dat er onvoorwaardelijk geboden dient te worden (geen voorbehoud, zoals financiering mogelijk) en de drie dagen bedenktijd niet van toepassing is, is er vaak niet eens gelegenheid om het pand van te bezichtigen Hel komt voor dat er sprake is van illegale verhuur Welke particulier koopt nu een huls dat hij of zij nog nooit van binnen heeft gezien? Er zullen met betrekking tot dit inzicht maatregelen moeten worden genomen om bezichtiging te allen tijde mogelijk te maken waardoor de particulier eerder zal kopen op een veiling. Sinds 1995 is het huurbeding in de wet aangescherpt Door het huurbeding kan de nieuwe eigenaar niet zonder verlof van de voorzieningenrechter zijn huurder weg krijgen. Dit geldt alleen voor huurders van na het passeren van de hypotheekakte. Voor de legale huurder is de regel "koop breekt geen huur" op zijn plaats. Om het probleem rondom de prijsafspraken te kunnen doorbreken, zal een aantal aanpassingen al een groot effect kunnen hebben. Een daarvan is het toegankelijk maken van veilingen voor particulieren wat een grotere vraag betekent, met naar alle waarschijnlijkheid een hogere prijs tot gevolg. Niet alleen handelaren spelen bij de prijsvorming wellicht een enigszins dubieuze rol, maar naast de overige marktpartijen ook het notariaat. De notaris heeft de rol van procesbegeleider en als arbiter Het notariaat zou ook meer aanwijzingen kunnen geven ter bevordering van de toegankelijkheid van veilingen voor een groter publiek. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft een aantal richtlijnen opgesteld (zogenaamde Golden Rules) die voornamelijk bedoeld zijn om in te grijpen indien laakbaar gedrag word vertoond door bieders. Daarnaast heeft het notariaat diverse initiatieven ontplooid om het probleem van de marginale prijsvorming door handelaren aan te pakken Om meer particulieren bij de veilingen te betrekken heeft een aantal notariskantoren uit Noordoost Brabant in het voorjaar van 2005 de eerste regionale veiling gehouden. Door grote wervende advertenties te zetten in plaats van de kleine formele advertenties proberen de notarissen particulieren naar de veiling te krijgen In volle zalen kan men minder eenvoudig afspraken maken Dit alles moet tot doel hebben dat de prijzen ornhoog gaan waardoor de restschuld voor de particulier zo laag mogelijk blijft De notarissen beseffen wel dat de verkoopvoorwaarden vriendelijker dienen te worden vastgesteld

l9

ititerpeilatie Depla ongr~nrrigeerdstenoqrdrn 72cte vergadermg Tweede Kamer woerlsdag 13 april 2 0 0 5

25

3.5 Internet als arbiter

Zoals gesuggereerd tijdens de discussie met minister Donner in de Tweede Kamer wordt ook het Internet ingezet om de transparantie te vergroten Naast de websites van de lokale veilinghuizen, zoals de Amsterdamse (www.mva.nl/veiling) en de Haarlemse veiling (www haarlemseveiling nl) zijn de twee grootste websites op dit gebied. www.veilingnotaris.nI en www.veilingoverzicht.nl Veilingnotaris.nl is een initiatief van Internetnotarissen BV (gelieerd aan notariskantoor Van Ark & Van der Waaij Notarissen) Op dit momerit zijn er ongeveer 490 notariskantoren aangesloten bij deze site. Varr de omstreeks duizend notariskantoren in Nederland heeft deze site de beste dekkingsgraad. De site streeft naar een actueel totaaloverzicht van alle onroerend goedveilingen in Nederland. Volgens verschillende soekcriteria kunnen bezoekers veilingen opvragen. Tegelijk geeft www veilinynotaris.nl eer1 gedetailleerd overzicht per object; bij iedere veilingadvertentie staan essentiële gegevens, zoals een korte omschrijving van hel object, de data en locaties van de veiling en het object. de naam van het notariskantoor en binnenkort worden er foto's geplaatst. Al deze gegevens dienen uiteindelijk om de drempel voor de particulier te verlagen Hef succes van de site komt voort uit het feit dat het initiatief vanuit het notariaat zelf is ontstaan. Zoals eerder aangetoond door Funda BV is dit een succesvolle wijze om een relatief behoudende beroepsgroep mee te krijgen in een nieuw initiatief. Uiteindelijk moeten de notarissen in samenspraak met de banken de inhoud verzorgen. Interessant is het feit dat desgevraagd de heer Van Dinther van Internetnotarissen BV aangeeft dat het online veilen technisch gezien klaar staat, maar dat alleen de juridische haken en ogen een lancering nog in de weg staan. De site www.veilingoverzicht.nl is een initiatief van DNG Publishers B.V Dit is een internetbedrijf dat streeft naar de modernisering van maatschappelijke ontwikkelingen door middel van ICTtoepassingen. DNG is onder andere ook initiatiefnemer van www.degoedkoopstenotaris.nl De heer B. Hovens, één van de initiatiefnemers, geeft desgevraagd aan dat het doel is transparantie te bevorderen door notariskantoren de gelegenheid te geven op een eenvoudige en kostenbesparende manier hun veilingen onder de aandacht te brengen. In eerste instantie wil het bedrijf de markt transparant maken met als toekorristperspectief een online veiling. Volgens Hovens kijken de notarissen en de Nederlandse Vereniging van Banken vooralsnog de kat uit de boom en ervaart hij tegenwerking uit de branche, vooral van notarissen werkzaam in Rotterdam en Den Haag. Voor dit plan is nog geen applicatie uitgewerkt, men zoekt een financier, wel zijn de eerste juridische haken en ogen in kaart gebracht.

3.6 Conclusie

In dit hoofdstuk zijn enkele kenmerken en verschillende soorten onroerend veilingen aan bod gekomen. Zo kent de veiling in Nederland een aantal kenmerken welke bij wet zijn bepaald en waaraan te allen tijde dient te worden voldaan Het openbare karakter mag nimmer in het gedrang komen en bieden onder voorwaarde wordt niet toegestaan. De onroerend goed veiling in Nederland kent een negatieve klank in de volksmond Dit is voornamelijk te wijten aan de niet transparante markt en onbekende manier van handelen op de veiling en onder het grote publiek zijn de voorwaarden en kenmerken van een veiling niet eens bekend Per veiling zijn er plaatselijke verschillen in het biedproces en bijzondere voorwaarden die het samen redelijk ingewikkeld maken voor een leek Gezien deze haken en ogen is het naar mijn mening verstandig om een plaatselijke makelaar mee te nemen naar de veiling vanwege zijn deskundigheid (en aansprakelijkheid)

De kritiek, welke de laatste tijd erg is toegenomen, is ontstaan doordat de veiling momenteel grotendeels wordt beheerst door personen die alleen maar beroepsmatig onroerend goed kopen en verkopen. Het feit dat handelaren onroerend goed kopen met de intentie het spoedig weer door te verkopen is niet illegaal alleen, het wekt wantrouwen over de wijze van prijsvorming Vooral op de veilingen waar maar een paar kopers aanwezig zijn zou er sprake zijn van prijsafspraken met een lagere opbrengst van het onroerend goed tot gevolg Het notariaat voelt aan dat haar rol als arbiter en de daarbij horende aansprakelijkheid ook steeds meer onder de loep wordt genomen In diverse publicaties heeft het notariaat dan ook aangegeven fanatieker te zullen toezien op het veilproces en indien noodzakelijk in te grijpen Er is momenteel een discussie gaande in de Tweede Kamer met als doel prijsafspraken te voorkomen, omdat vaak de schuldenaar de dupe is bij verkoop van het object. Doordat de hypotheeknemer slechts gebaat is bij het verhalen van de cchuld en de kosten, heeft de hoogste prijs geen toegevoegde waarde in het geval dat de schuld lager ligt dan de marktprijs. in de meeste gevallen is echter ook de hypotheekgever de dupe van een lage opbrengst omdat op het moment van executie de schuld is opgelopen. Indien de veiling niet goed functioneert: en dus de opbrengst niet toereikend is wordt de hypotheeknemer gedwongen het object zelf in te kopen en het alsnog via de vrije markt het te verkopen Veilingen kunnen veel aantrekkelijker gemaakt worden voor het grote publiek. Het aanpassen van enkele veilingvoorwaarden en wettelijke bepalingen zullen positieve gevolgen met zich meebrengen waardoor er veel meer participanten willen mee bieden. Verkopers zullen dan vrijwillig kiezen om hun woning te veilen.

4

ONLINE VEILEN

r

--

--

-- - -

-- --

----- ---

- -- - - -

- ----- ---

"When the competltion sw~ngsh t o high gear, e-rnotlon really comes ~ n t oplay, . In Ihe begmnmg, you might fee1 it as an affront, almost offensive, when someone else bids on something you want....&t you decide you won 't back down. Come Hel1 or high water, you're going ta stand triumphant' L7.L Prince auteur "Online Auctions Q eBay"

inleiding Nadat we in hoofdstuk 3 een goed beeld hebber) gekregen over het veilen van onroerend goed op de conventionele manier komen in di?:k~oofdstukde ontwikkelingen aan de arde die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan bij online veilen in het algemeen. Het veilen via Internet kan worden verdeeld In gebruik voor de consumenten en in een business to business relatie Uit de analyse komen de positieve en negatieve elementen naar voren waar men mee te maken krijgt als het veilingproces online plaatsvindt. Internet verleent een nieuwe dimensie aan het verkoopproces. Niemand had verwacht dat in t ~ e n jaar tijd online veilingen een dergelijke vlucht zouden nemen. In slechts een paar jaar tijd heeft het fenomeen zich ontwikkeld tot het efficiënter maken van markten en is het gepenetreerd in bijna iedere tak van de economie. Het heeft het proces van kopen en verkopen van goederen en diensten veel efficiënter en goedkoper gemaakt. De meeste mensen rijn bekend met online veilingen maar slechts een deel kent de potentie. De simpele transparante werkwijze waar kopers en verkopers de biedingen live zien, moedigt bieders aan en maakt bieders minder nerveus dat ze te veel betalen In een paar jaar tijd is het veilen via Internet gigantisch gegroeid. Overheidsinstanties en alle industrieen, behalve de onroerend goed branche, gebruiken het Internet voor veilingen eBay, de grootste Internetveiling ter wereld voor consumenten, heeft 85 miljoen geregistreerde gebruikers en een omzet van $3 miljard. Volgens een recent onderzoek van Forrester ~esearch" zal de veilingmarkt via Internet in 2005 met 27% stijgen In diverse bedrijfstakken worden miljoenen bespaard door het hanteren van online veilingen

4.1 Hoe werkt ket online veilen

De transacties via de consumenten sites als eBay lijken op de Engelse veiling: via opbod. Op de sites worden producten aangeboden voorzien van een beschrijving en een foto met daarbij de duilr van de veiling (op eBay kan een verkoper kiezen voor 3 5, 7 of 10 dagen). Het is voor de verkoper mogelijk om een ondergrens aan te geven Aangetoond rs wel dat hierdoor de pnjs negatief wordt beinvloed". Bij de meeste websites betaalt de verkoper alleen kosten bij daadwerkelijke verkoop. Wel is echter ook mogelijk dal voor de advertentie op de website moel worden betaald. Yahoo had als regel dat er niet werd betaald voor het plaatsen van de advertentie op de website, maar er werd pas betaald bij verkoop. Wet aanbod op de Yahoo website werd hierdoor tegen een veel hogere minimum prijs aangeboden waardoor slechts een kleine groep potentiele kopers bereid war een bod uil te brengen. Een klein percentage van de veilingen resulteerde in een verkoop Bij eBay werden de prijzen veel redelijker ingezet, waardoor een veel groter percentage resulteerde in een transactie

4.11.1 Fraude De Internet marktplaats zoals door de veilingsites gecregerd is fascinerend. Een deelnemer aan een online veiling moet toch enige weerstand overwinnen voordat hij gebruik maakt van de website. Omdat men op afstand zaken doel, met onbekende personen, bestaat een zeker wantrouwen bij de consument. Men moet immers een groot vertrouwen in elkaar hebben, wil er een deal gesloten kunnen worden. Internet is van den beginne gevoelig voor fraude en trekt zeer veel criminaliteit. Het is slechts een klein. maar noemenswaardig, percentage van de transacties waarbij sprake is van fraude. The Internet Fraud Complaint Center in de Verenigde Staten heeft in 2004 21 0.000 klachten2* (toename van 66% ten opzichte van 2003) ontvangen waarvan 71% ging over fraude bij Internet veilingen. Hiermee is in totaal 68 mrljoen dollar gemoeid met een gemiddelde prijs van $ 220 per object waarover geklaagd is. l o c h is dit op het totaal niet indrukwekkend en heeft de consument over het algemeen vertrouwen in het zaken doen via een website De rol van vertrouwen en reputatie is een zeer belangrijk onderdeel van het succes van Internet veilen waarbij wel moet worden geconstateerd dat de bedragen over het algemeen niet bijzonder hoog zijn en er dus er een gecalculeerd risico wordt genomen

'l

22

Public versus Secreï Reserve Pricec in eBay Auctions: Resirlts from a Pokenion Field Experiment- Rama Katkar and Daviti H Reiley april 2005

2004 Interriet Fraud Crime Report, I t i e Internet Crinie Lomplaint Cenrer

4.1 -2Reputatie mechanisme Bij de verkoop van goederen op websites als bijvoorbeeld ei3ay.nl en Ricardo.nl wordt er verzocht een beoordeling te geven over de afhandeling van de verkoper De verkoper bauwt hiermee een historie op van reacties op eerdere transacties en hierdoor kan de geïnteresseerde een beeld vormen van de persoon waarmee hij mogelijk in zee gaat. Kopers reageren positief op verkopers die een goede reputatie hebben opgebouwd in hel verleden2"erkopers met een goede reputatie verkopen dan ook met betere opbrerrgsten dan verkopers ronder een goede reputatie. Op advertenties van personen met een goede reputatie wordt meer geboden. De effecten blijken sterk genoeg te zijn om als verkoper eerlijk te zijn vanwege de toekomstige positieve effecten. Indien er te veel negatieve recensies naar voren komen moet de verkoper een nieuwe identiteit aannemen. "Nieuwe verkopers' ontvangen over het algemeen niet alleen lagere biedingen Aan de andere kant bieden onervaren b~edersgemiddeid meer en zijn minder gevoelig voor recensies. Dit suggereert dat ze behoorlijk naief zijn over de gevaren van eBay. Echter, als ze meer ervaring hebben opgedaan leren ze zichzelf beschermen door verkopers alleen te vertrouwen indien re een onberispelijke staat van dienst hebben Er is een omgeving gecreeerd waarin bieders de eerlijke verkoper genoeg belonen om het voor verkopers interessant te maken eerlijk te handelen. Zoals de resultaten laten zien werkt de Internet als marktplaats erg goed. Er zijn vele factoren die aan dit proces bijdragen. Een van de redenen is dat het reputatie systeem succesvol overtuigt (self enforcement). Uit het onderzoek van Livingston blijkt dat bieders er snel van overtuigd zijn dat een verkoper eerlijk is. Dit verbaast de onderzoekers uitermate, aangezien verkopers met maar een paar recensies over het algemeen adhoc gebruikers zijn die niet van plan zijn nog veel meer items te verkopen via eBay en er dus weinig reden is voor het opbouwen van een goede reputatie. Als de bieder gelooft in dat aspect dan zou de marktplaats voor de eerste paar geplaatste advertenties geen beloning moeten geven. Bieders zouden langer moeten wachten en controleren of de verkoper nog langer actief is. Uit onderzoek van Kirthi Kalyanam and Shelby Mc lntyre" blijkt dat een verkoper met 3000 positieve terugkoppelingen en geen negatieve een hogere opbrengst behaalt van 12% vergeleken met een verkoper met tien terugkoppelingen waarvan vier negatief Met andere woorden, het reputatiemechanisme blijkt niet alleen van psychologische waarde, maar ook van een economische waarde

" The role of trust and reputation in the success of the iriternet auction rnarket, J A. 1.ivingston Dissertation a t University of Maryland

2003

24 Kalyanarn, Kirthi arid Chelby H. Mclrityre (2002) "Ttie E-Marketing Mix: A Contribulion of the E Tailing Wars," Jo~lrnál

of the Acaderny of Marketing Science, Vol. 30, No. 4, pp 487 499.

26

4.2 Biedstrategieën Bij veilingen is de strategie van bieden van belang Er zijn meerdere onderzoeken gedaan naar het veilen. Intrigerend is het bieden op het allerlaatste moment, vlak voor het tijdstip van het sluiten van de veiling. Er zijn veilingenhuizen (onder andere eBay) die de mogelijkheid geven tot automatisch bieden. Het laat b~edenheeft volgens twee Harvard onderzoekers, Roth en Ockenfels" als grote voordeel dat hierdoor het fanatieke opbieden wordt vermeden, met als gevolg dat het product wordt gekocht tegen een lagere prijs dan het eigenlijke maximum van de koper. Het risico is dat bij het laat bieden er wel risico wordt gelopen dal het bod niet door de server heen komt. Deze strategie komt over het algemeen niet ten goede aan de verkoper. Er zijn veilinghuizen zoals Amanon.com die een automatische verlenging kennen Wordt er in de laatste tien minuten van de veiling geboden dan wordt de veiling automatisch verlengd. De veiling is pas afgelopen als er tien minuten geen biedingen meer zijn gedaan. Uit hei onderzoek van Roth Ockenfels blijkt dat bij Amazon maar 1% van de veilingen laat zien dat er op het laatste moment wordt geboden terwijl dit bij eBay 37% is. Op eBay vindt bij driedaagse vellingen 25%2Evan de finale biedingen plaats nadat 99,8% van de tijd is verstreken. Het onderzoek geeft ook weer dat bij meerdere biedingen en het bieden in de laatste minuut er wel sprake kan zijn van een evenwicht in prijsvorming. Dit evenwicht ontstaat doordat aan de ene kant het bieden net voor de deadline kan leiden tot het verliezen van de transactie en aan de andere kant het bieden in de laatste minuut voorkomt dat er een prijsoorlog al aan het begin van de veiling ontstaat Eén van de strategieën is het in één keer uitbrengen van een bod waarvan het lijkt of het bod onafhankelijk is van wat andere bieders doen en de hoogte van het bod gebaseerd is op de geschatte waarde van het item. Dit is hetzelfde bod wat de bieder zou uitbrengen tijdens een '" hoogste prijs gesloten bod" veiling (de zogenaamde inschrijving), en staat bekend als de dominante strategie (Vickrey 1961). Dit soort bieder wordt de vroege bieder (early bidder) genoemd. Overigens blijkt dat dit type bieder over het algemeen het niet bij één bod laat maar tussentijds toch de waarde aanpast. Het tegenovergestelde is de bieder die wacht tot praktisch het allerlaatste moment waarop hij kan bieden en hij biedt dan slechts een keer De motivatie hiervoor is om andere bieders zo min mogelijk informatie te verstrekken totdat het bijna te laat is Dit type bieder wordt een sluipschutter (sniper) genoemd. Uit onderzoek van Hideyuki Mizuta en Ken ~teiglitz" blijkt dat de vroege bieder meer kans heeft te kopen voor een lagere prijs dan een sluipschutter, echter met gemiddeld minder kans op sluiten van een transactie De kans dat een sluipschutter wint is waarneembaar groter door het bieden op het laatste moment Op "snping" wardt door de commercie handig ingespeeld. Er zijri diverse sites die tips en strategieen gever1 voor hel bieden op het laatste moment met een 'Qarantie op succes", zie bijvoorbeeld www auctionsniping com of www powersniping.com Deze strategie werkt alleen bij online vellingen met een vaste eindtijd

25

Last-rriintite bidding and the rules of ending second.-price auctions:Evidence fnr eBay and Arnazon auctions on the Internet, Alvin E. Roth (Harvardi en Alex Ockenfels (Magdeburg), Anierican Ecoriomic Review 2002.

'' The winner's curse, reserve prices, endogenous entry: empirica1 insights from eBay aiictions. P. Bajari and A t4ortacsu. RAND Journal of Economics vol 34

21

No. 2

currinrer 2003 pag 329.355.

Agent based sirntilatiori of dynamic oriline auctions, H. Mizata (IBM research), K Steigliïz (Princetorrj 12 December 2002.

2'7

Uit het onderzoek van Roth-Ockenfels blijkt dat veel bieders gebruik maken van auto bod (proxy bidding) Dat wil zeggen dal deze bieders automatisch mee doen me.t de veiling. Door middel van een programma wordt vroeg in de veiling een bad uitgebracht en iedere keer als er een nieuw bod binnen komt bieden ze er automatisch overheen met de minimale verhoging net zolang totdat het maximum is bereikt. Kortom, de bieder hoeft de veiling niet dagelijks te volgen, doordat er reeds is aangegeven wat het eindbod is. Op zich is het natuurlijk het beste om meteen je "eindwaarde" te bieden maar geconstateerd wordt dat door deze bieders vaker wordt geboden (om toch zo laag mogelijk te kunnen kopen). Daarnaast bestaat natuurlijk de strategische manipulatie van het biedproces zoals het op laten drijver1 van de prijs door een bekende (dummy bidders") of het in eerste instantie laag bieden en daarnaast een extreem hoog bod waardoor andere part~jen worden tegengehouden en dan vlak voor de veiling het bod intrekken zodat het lage initiele bod wint

4.2.1 Minimum verkoopprijs

Al eerder genoemd is het aangeven van een minimumverkoopprijs Een minimumverkoopprijs is de laagste prijs waarvoor een object verkocht mag worden namens de eigenaar. Als deze prijs door niemand wordt geboden, ben je niet verplicht je object te verkopen. Deze bodemprijs kan in het nadeel werken van de verkoper. Onderzoek heeft aangetoond dat objecten zonder bodemprijs aanzienlijk beter verkopen. De hoofdreden hiervoor is dat de hoogte van de minimumverkoopprijs geheim is voor de bieders. Wet kan daarom zijn dat kopers ontmoedigd worden om een bod te plaatsen als er geen duidelijkheid is over een minimumverkoopprijs. Er zijn sites die een bedrag vragen voor het hanteren van een minimum prijs, doordat de kans dat het object niet verkocht wordt groter is dan in een situatie waarin geen bodemprijs wordt vastgesteld.

4.2.2 Directe koopbutton Op diverse websites wordt een methode aangeboden om de verkoop te bevorderen. Dit is de mogelijkheid om direct een product te kopen zonder aan de veiling mee te hoeven doen De verkoper heeft een minimum prijs afgegeven en is bereid om zonder afwachten van de mogelijke biedingen voor het aangegeven bedrag een transactie te verrichten Dit is een optie die vrij kan worden gehanteerd waardoor de koper niet kan worden "overvallen" door bijvoorbeeld schijnbieders of sluipschutters. De verschillende strategieen en instrumenten die daar op in spelen maken duidelijk dat het enige ervaring vergt om mee te kunnen doen met het bieder) op producten en dat er meer psychologie achter zit dan in eerste instantie wordt gedacht

2"~iAustralie

bij onroerend goed veilingen sirids 2003 bij wet verboden

4.3 De kracht van de orrline veiling De snelle ontwikkelirig van de online marktplaatsen is te danken aan de volgende drie factoren: online veilen is een goedkope manier voor kopers en verkopers om tot elkaar te komen en veel effectiever dan bij een lokale kleine markt zoals (voorheen) verzamelaars De tweede factor is dat de online veilingsites een substituut kunnen rijn voor traditionele intermediairs zoals antiquairs. Het is zeer eenvoudig om met de krachtige zoekmachines een liquide markt te crekren waarbij de transactiekosten minimaal zijn. Als laatsls factor kan het veilen op Intevrlet erg leuk zijn! Vele bieders zijn zeer gedreven in strategisch bieden en dat delen me met anderen Het kopen en verkopen op Internet zorgt voor een gezonde spanning en dit spreekt zeer veel mensen aan. Er is bij hei heterogene product geen rationele reden voor bieders om boven hun limiet te gaan. Dit in contrast tot het bieden up een homogeen product, waarbij bieders rationeel kunnen overbieden vanwege de signalen van anderen. Hierdoor heeft hel product meer waarde dan men eigenlijke verwachtte, indien niemand afhaakt bij het bieden op een homogeen product, mullen de bieders verwachten dat de werkelijke waarde van het product nog niet is bereikt. Als meerdere bieders afhaken, zullen de overblijvers voormlchtiger worden. De conclusie bij het homogene product blijkt dan ook te zijn dal bieders rationeel gezien hun limiet overstijgen als er meer mensen blijven bieden Bij het heterogene product is overbieden altijd irrationeel. Bij het homogene product is de rationele voorspelling consistent met het concept van de sociale beproeving waarbij gesuggereerd wordt dat mensen het gedragspatroon van een ander gebruiken om te concluderen dat hun eigen gedrag correct is2'. Bieders kijken naar andere bieders als hun gids. Met andere woorden, bij het veilen van gewone producten, bieden mensen rationeel boven hun limiet doordat ze persoonlijke en sociale informatie gebruiken om de waarde van het product In te schatten Iedereen die wel eens een publieke veiling heeft meegemaakt realiseert zich dal er weinig tijd is om een beslissing te nemen Zoals eerder beschreven geeft bieden tijdens een velling een kick en individuen willen graag winnen Deze competitieve gevoelens nemen toe naarmate de veiling op zijn einde raakt en wanneer er nog maar een paar bieders aanwezig zijn en bieders het gevoel hebben in de spotlight te staan3'. Rivaliteit wordt ervaren als een emotionele staat waarin er een gevoel van winnen ontstaat. Naast rivaliteit kan de sociale omgeving ook reden zijn tot overbieden Uit onderzoek blijkt3' dat de aanwezigheid van publiek kan leiden tot overbieden, met andere woorden, hieruit blijkt dat het meer waarschijnlijk is dat er wordt overboden tijdens live veilingen dan bij Internet veilingen. Live veilingen zijn sociale evenementen, waarbij men wordt vergezeld van aanmoedigend publiek en ziet men de rivalen, waardoor meri wordt aangemoedigd te bieden in corrrpetitte. Wanneer veilinghuizen hun evenernenten publicereri en promoten wordt al begonnen met het aansporen van de geïnteresseerden.

" h e psy'holoyy 30

of persuusion, Robert B Cidldirlt 1993

Gilovich, T . ,

Medvec, V.H.. & Savitsky, K. (2000) The spotlight effect irr social judgrnent. An egocentric bias in estimates of the saiience »f one's own actioric and appearance. Jaurnalof Personality and Social Psychology, 79, 211 2 2 2 31 Gueriri B. Mere Presence Effects i r i Wurnans. A Review Journal of Experimentdi arid Social Psychology 22 (1986). 38 77

29

Tijdsdruk is een ander element dat typisch is voor veilingen Bieders moeten tijdens veilingen snel beslissen te bieden, want het niet participeren kar1 betekenen dat je verliest. Dit zelfde geldt voor het veilen via Internet als het einde nadert. Onderzoek heeft aangetoond 32 dat tijdsdruk het aansporen van biedingen verhoogt. Bieders zijn meer geneigd hun grenzen te overschrijden wanneer er weinig tijd over is Rivaliteit, sociale- en tijdsdruk zijn elementen die een grote rol spelen bij veilingen Nu is hst interessant om te bezien of door middel van online veilen het zelfde resultaat kan worden geboekt als in het opzwepende zaaltje!

4.4 Qnline veilen versus live veilen

Ku, Galincky en ~ u r n i g h a n ~hebben ' een experiment uitgevoerd waarbij verschil in opbrengst is aangetoond tussen online veilen en veilen op locatie. Hieruit blijkt dat live veilen een hogere opbrengst genereert. Tijdens 21 live veilingen en 7 online veilingen werden er over 13 steden in de Verenigde Stalen kunstwerken verkocht (glazen koeien). In totaal waren er bij de live veilingen 762 deelnemers en bij de online veilingen 728 deelnemers waarbij de gemiddelde opbrengst respectievelijk $ 9.147 en $ 6.137 was. Uiteindelijk bleek in elke stad de gemiddelde prijs hoger te zijn bij de live veiling dan bij de onine veiling. Dit onderzoek toont aan dat meer bieders hun limiet overschreden wanneer er nog maar een paar bieders over waren. Hiermee wordt weer aangetoond dat rivaliteit biedingen tot grotere hoogte doet stijgen Natuurlijk is de vraag of glazen beelden een goede reflectie geven van het mechanisme. Er zijn echter indicaties die deze veilingen niet ongewoon maken en zelfs vergelijkbaar zijn met onroerend goed veilingen Ten eerste, de producten zijn uniek (zagen er het zelfde uit maar niet gewoon verkrijgbare items) en ten tweede hadden ze een waarde die lastig te bepalen was (reden voor de veiling). Naast de consumentenmarkt gaat ook de zakelijke markt steeds meer over op het veilen via Internet. Er zijn projecten waarbij een overgang naar Internet in die branche toch voor veel protest moet hebben gezorgd, maar onvermijdelijk is geweest. Bijvoorbeeld de open out cry op de beurs, de handel in aandelen en opties op de beurs De drukte en hectiek van schreeuwende en druk zwaaiende mannen op de beursvloer is nu verleden tijd De aan- en verkoop geschiedt hier uitsluitend nog via de computer en dus met gebruik van internet De handelaren zitten nu achter de computer druk te handelen, maar wel zonder face-to-face contact. Deze overgang lijkt een logisch gevolg van efficientere uitvoering door de computer programmatuur in vergelijking tot de menselijke uitvoering, daarnaast kan er beter wereldwijd gehandeld worden in aandelen. Hierna worden enkele interessante case studies behandeld die bijdragen aan dit onderzoek Ondanks dat de domeinen verschillend zijn is de modus, het online veilen, gelijk en leveren deze studies een bijdrage aan de vertaling van het huidige veilen van onroerend goed naar het online veilen van onroerend goed

32 33

Effects of tiruie pressure on decision niaking iinder rincertainty: Changes in affective state and infor~iationprocessing strategy. A.J. Maule, G.R.J Hockey en L. Bbzola (2000).Acta Psychologica. 104, 283 381 Starting low hut ending high: Competitve nrousal, escalation of commitnrent. congruity, and a reversal of the anchoring e f f e c t in auctions.Gilliari KLI, Adam D. Galinsky arrd J Keith Murnighan 2005,

30

Al jaren lang is de bloemenhandel een van de boegbeelden van de Nederlandse economie. Bijna iedereen kent de beelden van de karretjes met bloemen die een arena binnen worden gereden en de deelnemers die biedingen doen aan de hand van een grote klok. Al talloze laren is dit de gang van zaken bij een bloemenveilirig. Toch heeft ook hier een overgang plaatsgevonden. waarbij de handel deels is verhuisd naar het Internet Een zeer opmerkelijke stap voor een branche waarbij het product zo een belangrijke fysieke rol speelt. De naam van deze manier van vellen is het zogenaamde "kopen op afstand" (hierna KOA). Het principe van het systeem is in deze woorden eigenlijk alomvattend Het komt erop neer dat men als koper in principe vanuit elke gewenste plek bloemen en planten kan kopen, mits men is ingelogd via Internet Opmerkelijk is er geen weerstand geweest tegen de invoering van KOA vanuit de gebruikers Dal is opvallend te noemen gezien het van huis urt vrij besloten karakter van deze markt. Op zeer gedoseerde wijze is het nieuwe veilingsysteem aan het betreffende publiek kenbaar gemaakt. De organisatie heeft het nieuwe systeem altijd naast de traditionele manier gehandhaafd, waarschijnlijk cruciaal voor de acceptatie van het systeem De gebruikers betalen voor een abonnement en daarmee krijgen ze toegang door middel van een gebruikersnaam en inlogcode Op Internet is het aanbod voor de komende periode zichtbaar. Als verplichting moet de bieder altijd een bankgarantie van een Nederlandse bank per post versturen met een onbeperkte dekking Indien de bankgarantie en de abonneegegevens akkoord zijn kan men mee doen aan de veiling. Slechts enkele minuten voor de veiling krijgt de abonnee een signaal via de computer dat men kan inschakelen. Door middel van een koptelefoon en microfoon wordt continue contact gehouden met de veilingmeester in de zaal ter plaatse. Er zijn dus bieders in de zaal en bieders via het Internet. Het bieden gaat in de zaal met het drukken op een button en thuis door te klikken met de muis. De veilingmeester houdt contact met beide groepen. Tijdens de veiling kan men aan de veilingnummers zien wie er aan het bieden zijn. De nummers van grote bieders zijn bekend. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit de handel ten goede komt. Als men weet dat een bekende handelaar meedoet, is dat goed voor de prijs. Het kopen op afstand wint op dit moment snel terrein op de Bloemenveiling Aalsmeer. Voor steeds meer kopers wordt de drempel om met het KOA-systeem te kopen lager De omzet steeg in 2004 met circa 30% tot ongeveer 10% van de totale transacties3' Blijkbaar speelt het onderlinge vertrouwen tussen betrokken partijen een dusdanig belangrijke rol dat de fysieke werkelijkheid ondergeschikt blijkt Men bekijkt het aanbod op het Internet er1 koopt op basis van vertrouwen in de verkopende organisaties Toch is het wel zo dat de partijen aan standaard voorwaarden moeten voldoen anders wordt de koop als nog terug gedraaid Het vergt weinig inlevingsvermogen om te beseffen dat de veiling te Aalsmeer in de toekomst niet meer nodig is. Mochten alle transacties via het Internet gebeuren, dan is het niet meer nodig om karretjes vol bloemen door een zaal te laten rijden De veiling zal nog wel iritermediair rijn maar een fysieke standplaats is niet meer nodig De organisatie ziet zich zelf daarmee nlet als overbodig. De veiling is een bulkpunt waar grote partijen worden gesplitst en doorgedraaid als de juiste prijs niet wordt gemaakt (dit is van belang om de marktprijs op niveau te houden). Daarnaast IS de veiling "bankier" Kopers en verkopers weten dat het geld de volgende dag op de rekening staat, dit in tegenstelling tot de rechtstreekse verkopen waarbij het soms wel drie maanden duurt Elgenlijk gaan alle partijen die betrokken zijn met het KOA-systeem erop vooruit Het grootste voordeel wordt behaald door de tijdsbesparing die optreedt bij deze manier van kopen en verkopen (vaak kopen bieders op verschillende veilingen tegelijk)

3d

Iriterview met de tieer D. Jansen, Bioernenveiling Aalsmeer, hoofd veilirigeri

35

Jaarverslag 2004 Bloemenveiling Aaismeer

pagina 17.

De vergelijking met onroerend goed lijkt ver te zoeken, maar het tegendeel is waar De veilingen van onroerend goed kennen ook een lange geschiedenis met veel tradities Dus niet een branche waar zomaar een nieuw systeem geaccepteerd zal worden. Met die wetenschap In het achterhoofd is hel niet moeilijk te bedenken dat er tegenstand optreedt tegen een dergelijk plan. Zodra een organisatie nieuwe plannen uitvoert, worden daar vaak de gebruikers de dupe van. Toch heeft het in hel geval van de bloemenveiling anders uitgepakt De organisatie heeft geen klachten gehad over het nieuwe systeem Dit is voornamelijk te danken aan de invoering van KOA naast het traditionele systeem dus is er nooit sprake geweest van vervanging, Bloemen zijn bij uitstek producten die gezien, geroken en gevoeld moeten worden. Het is daarom ook zeer interessant dal een dergelijk systeem als KOA juist in deze branche kan worden doorgevoerd. Er is in de regel sprake van veel 'kleine' transacties maar transacties tot 50.000 euro zijn geen iritzondering. Er heeft nog geen onderzoek plaats gevonden naar de invloed van de nieuwe verkoopmethode op de prijs var1 bloemen.

4.6 Tweedehands autoveiling Een ander business to business voorbeeld is de autobranche. waar auto's virtueel onder de hamer gaan. In Nederland bestaan een aantal sites, voorbeelden hiervan zijn, Marktplaats en eBay, waar auto's worden geveild dit is echter verkoop waarbij kan worden geboden gedurende enkele dagen en over het algemeen tussen consumenten onderling. Sinds enige tijd bestaat de site www.autoveiling.nl waarop elke dinsdagochtend om 9.30 uur auto's live en alleen online worden geveild. De deelnemers moeten een ~ ~ ~ ~ " r k bedrijf e n dzijn en zich van tevoren aansluiten als deelnemer. Enkele gegevens moeten worden gecheckt en vervolgens kan men lid worden van die organisatie. Pas na controle krijgt men toegangsmogelijkheden om te bieden op de veiling. Iedere week is er sprake van een live veiling en doorlopend is er de mogelijkheid om te bieden bij zogenaamde tenderveilingen. Bij tenderveilingen kan men een bod doen dat binnen enkele dagen kan worden overboden. Het is ook mogelijk om via "autobod" biedingen uit te brengen. Zoals eerder beschreven doet de computer automatisch een bod tot het door de bieder zeli opgegeven uiterste bod. In Japan vindt al jaren een elektronische veiling plaats van tweedehands auto's Via een satelliet verbinding worden elke week op een vast tijdstip auto's geveild. De tweedehands auto's worden gecontroleerd door kwaliteitscontroleurs van de veilingorganisatie. Honderdduizenden auto's worden per jaar via dit systeem geveild. Er is aldaar door de wetenschapper Ho Geur1 ~ e e ' ~ onderzoek gedaan naar de prijsontwikkeling van de auto's. llit het onderzoek blijkt dat de logische redenering niet op gaat dat door elektronisch veilen de goederen omlaag gaan in prijs. Het blijkt dat de prijzen van de geve~ldeauto's hoger liggen dan die in de traditionele markten Een belangrijke verklaring is de kwaliteitscontrole en het feit dat er geen onnodige transportkosten zijn (transport na verkoop) Daarnaast worden de auto's ook aan een veel grotere groep potentiele kopers getoond waarbij meer competitie voor hogere prijzen zorgt

36

Rilksd~enstvoor het Wegverkeer

Lee H G 24 28 37

'Aurnet

Electronic Iriternrediary for Used Car

Transactiorrs,

Ele~trorricMarkets, Vol 7 No. 4 1997 pp

32

4.7 Aanbestedingen Door de maatschappelijke veranderingen, onder andere naar aanleiding van de parlementaire enquête betreffende de fraude in de bouwsector uit 2002, is ook in de aanbestedingswereld duidelijk behoefte aan transparantie en het Internet helpt hierbij. Er zijn legio voorbeelden van bedrijven die over zijn gegaan op het bieden via Internet. Door middel van enkele voorbeelden zullen de voor- en nadelen worden weergegeven Aanbesteden ging tot kort geleden net als bij een inschrijving op onroerend goed door middel van het uitbrengen van een bieding door hel inleveren van een envelop bij de persoon of instantie die de aanbesteding leidt. Volgens de literatuur38zijn de voordelen van elektronisch aanbesteden o.a. verlaging van de transactiekosten, vergroting transparantie, tijdsbesparing, heldere mededinging, verkrijging van ware marktprijs, en gemakkelijker toegang voor aanbieders Dit zijn eigenschappen van het aanbesteden die in de bouwwereld vandaag de dag goed moeten klinken. E-reverse veilen is een relatief nieuwe methode om werk of producten aan te besteden Dit bevordert uiteraard de transparantie van de inkoopprocessen Een e-reverse auction (omgekeerde elektronische veiling) is niet een "klassieke" elektronische veiling, zoals we die kennen voor bloemen, vis en antiek waar een leverancier iets aanbiedt dat bij opbod of afslag wordt verkocht. Het werkt omgekeerd: de inkoper heeft een goede gedefinieerde aanbesteding waarop leveranciers kunnen bieden. De leverancier met het beste bod die maximaal inspeelt op prijs en specificaties wint de veiling. De veiling zelf verloopt via een interactief systeem dat de inkoper vanaf zijn eigen werkplek, uitgerust met pc en Internet aansluiting, kan bedienen. Deze methode van inkopen is bijvoorbeeld door shel13%l duizenden keren gebruikt. Het gebruik is inmiddels ver doorontwikkeld waardoor niet alleen de prijs telt maar ook verschillen in kwaliteit, services en efficiency worden meegewogen. De relatie tussen Shell en zijn leveranciers verandert niet door de wijze van aanbesteden. Het grote voordeel is de helderheid over wat er wordt verwacht en onder welke voorwaarden, zodat de prijsvorming op de meest duidelijke, transpararite en goed gecontroleerde manier tot stand komt. Online bieden is een alternatieve manier van het bepalen van de prijs in een inschrijvingsproces (ook wel tender genoemd) Alle andere aspecten buiten het biedproces blijven gelijk. Hierbij moet gedacht worden aan een voorselectie van leveranciers, 'technische controle en gunning. Het fundamentele verschil tussen online bieden en per inschrijving middels de gesloten envelop is dat bij online bieden de bieders directe feedback ontvangen. Dit gebeurt direct en live over hoe hurr bieding wordt ontvangen iri vergelijking met andere biedingen en geeft de bieders de gelegenheid de bieding aan te passen. In een traditioneel biedproces door middel van inschrijving zijn de voorgeselecteerde bieders alleen in de gelegenheid één maal een voorstel te doen Bij een inschrijving worden de onderdelen waar niet een prijs aan kan worden gehangen nadien geëvalueerd en later bij de beoordeling betrokken Bij het online veilproces kunnen deze zaken worden gekwalificeerd en verdisconteerd in de veiling.

38

ori Economic Iiisightc fnrm internet aiictions, P Bajari A Hortacs~i,Journal of E~onomicLiteratcrre, XLII, Jtirre 2004 4 5 7 486 39 B r o c h i i r ~Online bidding a t rhe Royal Shell Group

33

Bij aanbestedingen worden er twee soorten veilingen gehanteerd4' De standaard manier en de getransformeerde manier Bij de transformatie zijn alle overige ter zake doende factoren verdisconteerd (getransformeerd) In de prijs. Alle toegevoegde factoren (zonder prijs) bijvoorbeeld technische uitwerking, performance, ervaring zijn verwerkt bij de live veiling. Alle contracten waaronder zeer complexe service contracten kunnen op deze manier worden beoordeeld en de extra factoren worden gekwantificeerd. In tegenstelling tot de traditionele inschrijving bij de notaris hebben leveranciers de mogelijkheid om zichzelf te verbeteren ten opzichte van de concurrentie Er zijn twee manieren van feedback gedurende een live veiling Een mogelijkheid is de prijsterugkoppeling waar de bieders de getransformeerde prijs van de andere bieders zien. Echter omdat dit vrij gevoelige informatie is zie je vaker de rangorde terugkoppeling. De bieders worden alleen geïnformeerd over hun positie gedurende het biedproces De identiteit van de bieders wordt niet vrijgegeven. Normaal gesproken duren de veilingen ongeveer één uur Wat frequent gebeurt, net als bij sommige consumenten veilingen (bijvoorbeeld Amaron), indien in de laatste minuten nog geboden wordt, volgt verlenging tot dat er geen biedingen meer worden qedaan en de prijs 'gemaakt" is. Er is in Nederland een toenemende mate van belangstelling voor deze wijze van inkoop. Meerdere partijen bieden e-auctionsystemen aan zoals Ariba, Commerce-Hub, Negometrix, en Proclare Organisaties die bij de inkoop het systeem gebruiken zijn naast Shell onder andere KLM, HBG, gemeenten, ziekenhuizen en de Rijksgebouwendienst.

4.7.1 Elektronisch veilen Rijksgebouwendienst

De Rijksgebouwendienst (RGD) streeft als overheidsinstantie naar volledige transparantie De nieuwe Europese aanbestedingsrichtlijn van 31 maart 2004" maakt elektronische veiling mogelijk Dit vormde voor de RGD voldoende aanleiding om met de bouwsector kennis en ervaring op te doen door middel van enkele elektronische aanbestedingen. De eerste pilots vonden plaats in april 2002 en december 2 0 0 3 ~De ~ meest recente elektronische veiling is de aanbesteding var) de renovatie van het pand van de Spoorwegpolit~ein eeuwa ar den'! t-iet veilen vond plaats in 14 ronden waarin 26 biedingen plaatsvonden De laagste bieding in de eerste ronde bedroeg 418.000 en het werk is in de laatste ronde gegund voor 379.000. Leerpunten van de pilots waren onder andere dat er hoge eisen worden gesteld aan het bestek en het protocol. terwijl bij de evaluatie de inschrijvers prijs bleken te stellen op een vorm van bescherming tegen ai te enthousiast bieden. Deze punten zullen worden meegenomen iri het vervolg, waarbij los van het eigenlijke veilen ook in het voorbereidingstraject meer gebruik is gemaakt van Internet om zo een betere indruk te krijgen van eventuele problematiek van elektronisch aanbesteden. In een afrondende pilot zal dan een totale elektronische aanpak van hel proces kunnen worden getoetst De belangrijkste resultaten volgens de RGD zijn. de transparantie, objectiviteit, verlaging van de transactiekosten, tijdsbesparing. een realistischer marktprijs en gemakkelijker toegang voor aanbieders

40

E regerse auction: s p e c t a ~ ~ i l asluitstiik ir van t a ~ t i s ~inkooptraject h Inkoop & Logistiek pag 44 48 Maarten Koens mei 2004

41

Publicatieblati v a n de Europese Unie 30 dpril 2004 Richtlijn 2004118lEG Van her Europees Parlerrient eri de Radt1.31 maart 2004 betrefferide de coordinatie var) de proredures voor het plaatsen van ovrrheidsopdrachteri voor werken leverinaen e>ri diensten.

Zie brochures '"Pilot elektronisch veilen Rijksgeboi~wendierrst"enmEvaluatieeweiling binnenschilderwerk De Boschpoort te Breda" ministerie van VROM 43

Persbericht VROM 10 maart 2005 Rijksgebouwendienst sluit bouwaaribestcdirig af rnet elektronische veiling

34

Vrijwel zonder uitzondering blijken de resultaten van de elektronische aanbestedingen goed tot zeer goed zijnA4 Uit onderzoek blijkt dat de besparingen ten opzichte van het huidige contract of ten opzichte van de geschatte marktprijs voor een geheel rrieiiw contract liggen tussen de 10% en 20%' Opvallende conclusie is dat uit de inkoop praktijk blijkt dat in circa de helft van de gevallen de huidige leverancier blijft echter tegen een fors lagere prijs4" Dit komt onder anderen doordat er geen overslapkosten zijn. de klant goed kan inschatten en bereid is ver te gaan om de omzet te behouden Een gestructureerde voorbereiding is van groot belang, vooral de weging van prijs en kwaliteit. Alle criteria die bij de selectie een rol spelen moeten worden geobjectiveerd, gespecifgceerd, gekwantificeerd en worden voorzien van een wegingsfactor, om er voor te zorgen dat alle biedingen vergelijkbaar zijn. De voorbereiding blijkt dan ook de meeste tijd te kosten echter hierdoor wordt wel een transparante en efiiciknte keuze gemaakt Uit de inkoopbranche blijkt dal vooral gekozen wordt voor producten d ~ e men als standaard producten kiest en die volledig zijn uitgekristalliseerd en waarbij alleen de prijs de hoofdrol speelt". Contracten die uitsluitend op andere criteria gegrind worden, komen niet gemakkelijk in aanmerking of er moet sprake zijn van een heldere transformatie factor.

Samenaevat biedt online aanbesteden w o l q e n d e voordelen: Producten en services te verschaffen tegen de werkelijke marktwaarde in een eerlijke, transparante en professionele zakelijke omgeving Daarnaast verplicht het de aanbieder om zeer duidelijk te zijn in wat men wil en het kwantificeren van alle aspecten die tot de beslissing leiden. Uiteindelijk leidt dit alles tot minder inefficientie en lagere prijzen. De technologie geeft de mogelijkheid om meer mee te laten wegen dan alleen de prijs Dit verzekert dat de beste overall winnaar uit de bus komt. De biedingen vinden plaats in een beveiligde en vertrouwde omgeving. Online vellen biedt een efficiknte methode om de marktprijs te bepalen.

4.7.2 Gevaren van elektronische aanbesteding De feitelijke elektronische afhandelingprocedure is (meestal) een "black box". Alleen de aanbestedende partij en de dienstverlener hebben inzicht in de gegevens van aanbieders en biedingen Een geslepen aanbestedende partij kan hier gebruik van maken door bijvoorbeeld een nepbod uit te brengen. Hiermee krijgen de andere aanbieders een melding dat hun bod te hoog of te laag is terwijl dit in werkelijkheid manipulatie is Er is sprake van een druk (stress) op de aanbieders hun prijzen te laten dalen, zonder dat zij feitelijk de tijd hebben deze lagere prijzen zorgvuldig door te rekenen of anderszins te overwegen Men kan hier tegen aan voeren dat een aanbieder dan maar van tevoren een zorgvuldige break even calculatie moet maken maar dat is in de praktijk van onderhandelen allang achterhaald Op het moment suprème 1s de gemiddelde aanbieder onder druk van de klok genegen toch een ets te ruime concessie te doen Er wordt van

4%egonietrix. 45

Feedback ve~lingein2004.

The role of reverse auctions i r i strategie. socircing, oa R. Monszka CAPS Research 2003.

E reverse auction spectarulair

sluitstuk van tactisch ~nkooptraject Inkoop &

Logistirbk pay 44

48 M. Koens niei

2004 47

De zogenaamde "Dogs" iiit de BGG rnarketirig matrix noenrt Kialjic, in zijn publicatie 'Purchasing must becurne supply managenrent" Harvard september 1983, ideaal voor inkoop via raamcontracten.

35

tevoren een tijdstip gesteld waarop de veiling is afgelopen. Echter er zijn partijen die pas op het laatst gaan bieden. Hierdoor kan de aanbestederide partij overwegen de biedperiode te verlengen. Dit staat haaks op ethisch handelen, bij een normale veiling wordt bijvoorbeeld afgeslagen nadat het laatste bod niet tijdig is gepareerd met een verbeterd bod. Er bestaat een kans dat een (favoriete) marktpartij informatie ontvangt van de aanbestedende partij. Deze praktijk vindt vanzelfsprekend ook plaats tijdens normale onderhandelingsvormen, echter bij elektronisch veilen heeft de aanbieder veel minder tijd onderzoek te plegen of anderszins te reageren. Tegenstanders beschouwen het elektronisch veilen als het uitwringen van leveranciers ten gunste van het inkoopresultaat Het is goed mogelijk dit systeem te hanteren echter alleen na het opstellen van een helder protocol. Anders kiinnen misvattingen en verkeerde aannames ontstaan. Tegelijkertijd missen marktpartijen hel "gunnen" maar de transformatie factor geeft de verkoper de gelegenheid bepaalde voorkeuren mee te laten wegen.

4.8 Conclusie

De laatste jaren is er een ware Internet revolutie gaande in de commercie. Markten die eerst puur lokaal waren zijn verdwenen want Internet biedt de kans om eenvoudig potentiële kopers te vinden zelfs als ze duizenden kilometers ver wonen Deze ontwikkeling is een belangrijk onderdeel geworden van onze economie, aangezien iedereen erg gemakkelijk producten kan verkopen. Hiermee is niet alleen het briefje op het prikbord in de supermarkt vervangen, ook de onduidelijke aanbesteding van miljoenen euro's in de bouwsector kan op deze wijze in alle transparantie plaatsvinden. Vertrouwen blijkt van groot belang te zijn bij de relatief anonieme transacties via het Internet. Het reputatiemechanisme heeft bewezen dat deze controlefunctie nieuwe potentiële kopers eerder overtuigt om te kopen bij een verkoper met goede recensies. Bij het proces worden verschillende strategieën gebruikt waarbij op slimme wijze wordt geprobeerd voor de laagste prijs een product te kopen. Door verlengingsmogelijkheden en minimum opbrengstgarantie kan de verkoper zich hiervoor redelijk indekken. Tussentijdse updates tijdens de veiling van bijvoorbeeld de rangorde van de bieders kan zorgen voor het spelelement en de prijs doen opdrijven Het blijkt dat bij de authentieke veiling, de rivaliteit en het sociale evenement (publiek) niet moet worden onderschat. Het is dan ook van belang om zo goed mogelijk het veilinggevoel na te bootsen in een virtuele situatie want vooralsnog blijken de opbrengsten tijdens een fysieke veiling de veiling via Internet te overtreffen Ik vind een oplossing zoals bi] de bloemenveiling Aalsmeer, door geleidelijk over te gaan van fysiek naar virtueel met name bij de professionele transacties een zeer goede overgangssituatie. Dit zorgt voor een geleidelijke acceptatie bij de huidige kopers op de veiling en ik ben overtuigd dat het uiteindelijk tot enthousiasme r a l leiden en het aantal deelnemers zeker zal vergroten. Een aridere suggestie is de participanten (iedere keer) een icoon mee te geven tijdens het biedproces waardoor het gevoel ontstaat te strijden tegen andere (niet anonieme) bieder(s) om hiermee de rivaliteit uit de zaal na te bootsen. Er zal onderscheid gemaakt dient te worden tussen de eenmalige (particuliere) koop en de transactie tussen professioriele partijen Bij een professionele transactie is het van belang te weten wie de verkoper is

Het reduceren van trarisactiekosten. vergroting van transparantie, mogelijke t~jdsbesparing, heldere mededinging en gemakkelijker toegang voor aanbieders zijn de grote voordelen van het veilen via Internet Er wordt wel van de verkoper verwacht een goede voorbereiding te treffen zodat ondu~delijkhedenen onzekerheden tot een minimum worden beperkt Gevaren die herkend worden zijn onder andere de mogelijkheid van manipulatie en het niet meer kunnen gunnen door een verkoper. Met name hel gunnen door een verkoper zal bij professionele verkopen soms als ongewenst worden ervaren Veilen is als verkoopmethode naar mijn mening dan ook ongeschikt als bepaalde partijen door middel van een omrekenfactor voordeel verkrijgen.

O N L I N E VEIILEN V A N O N R O E R E N D G O E D

Worat realtors don'! kr;row it, but Internet wil1 change how ren1 estcate is sald jwst as it is doing for other bwsinesses"

L

--

-

Charles L. Nuggins, Sr.

-- -

-- --- -- -- -

._i

Inleiding Om een concept te creëren voor het veilen van onroerend goed is liet noodzakelijk om de mogelijkheden en beperkingen op een rij .te zetten. Op basis van informatie van deskundigen4' uit de onroerend goed en I I - branche en de opgedane kennis uit de eerdere hoofdstukken wordt in dit hoofdstuk gekeken naar de juridische en praktische problemen die kunnen ontstaan bij de lancering van een online veiling. Na deze analyse zal er een beeld worden gevormd over een online veiling van onroerend goed. De cruciale punten bij de vertaling van het veiling proces naar het Internet zullen worden beschreven. Het volledige stappenplan is in bijlage 2 tot op detailniveau uitgewerkt. Bij het vertalen van het veilproces vanuit de zaal naar een virtuele bijeenkomst is er een aantal zaken dat goed moet worden beschreven en waar een oplossing voor moet worden bedacht. Er zijn naast de praktische invulling van bijvoorbeeld het tegelijk bieden en het "overhandigen" van de bankgarantie ook juridische eisen die een belangrijke rol spelen. Achtereenvolgens zullen de juridische eisen en de praktische problemen worden behandeld

5.1 Juridische eisen4'

Bij het veilen van onroerend goed legt de wet een scheiding tussen het vrijwillig veilen en de executie veiling Zoals in hoofdstuk 3 beschreven ligt het vrijwillig veilen eenvoudiger aangezien daar weinig wettelijke eisen aan zijn verbonden Er wordt nu dan ook ingegaan op de juridische ersen bij het een executieveiling De executieveiling van onroerend goed is geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv) in de artikelen 514-529 De bepalingen zijn niet alleen van toepassing op de veiling als gevolg van executoriaal beslag maar tevens ingeval van verkoop door de hypotheekhouder die gebruik maakt van het recht van parate executie (art. 3 268 BW en art 546 Rv) De wetsartikelen die hier var1 toepassing zijn zien toe vooral op de gevolgen van de executoriale verkoop en in mindere mate op de wijze waarop deze moet plaats vinden.

4S 49

o.a

H

Dopheide, Boei

Hartog Hooft eri O Geurtc en R

Notitie juridische aspecter1

Intern~tveilingProf

Bijlsrna, Bright

Ailey

nir P A Stein l 9 januari 2005

Wat de wijze van verkoop betreft zijn vier voorschriften van belang:

1 Dat de verkoop moet plaatsvinden ten overstaan van een notaris. (art. 514 Rv) 2. Dat de notaris dag, uur en plaats van verkoop moet vaststellen.(art. 515 Rv) 3 Dat de verkoop moet worden aangekondigd, behalve door aanplakking volgens plaatselijk gebruik, in een plaatselijk verspreid dagblad (art. 516 Rv) 4. Dat de verkoop moet plaatsvinden in het openbaar. (art. 519 Rv) Op punt 1 en 4 zal moeten worden geanticipeerd bij de vertaling naar de elektronische veiling Wet eerste punt staat besckireven in artikel 514 Rv en suggereert dat de notaris lijfelijk aanwezig dierit te zijn. De vraag is o.( hel online aanwezig zijn van de notaris voor de wetgever voldoende is. Een alternatief kan zijn dat de notaris naast zijn online aanwezigheid ook via de telefoon live aanwezig is en kan ingrijpen bij hel 'krashen" van een computer of andere interrupties (zie in hoofdstuk 4 casus bloemenveiling Aalsmeer). Zonder dit uitdrukkelijk voor te schrijven wordt in het vierde punt, artikel 51 9 Rv, gesuggereerd dat de veiling op een bepaalde plek zoals in een lokaal geschiedt Maar er is in de wet uitdrukkelijk sprake van "plaats", niet lokaliteit De veiling langs elektronische weg wordt niet gehouden in een bepaald lokaal, maar heeft wel een adres en daardoor een plaats, te weten de internetpagina en het e-mail adres waar de biedingen zullen worden gedaan. Een ander voorschrift is dat de veiling in het openbaar dient plaats te vinden. Kan in het jaar 2005 gesteld worden dat online-veilen toegankelijk is voor een ieder? Tegenwoordig kan men constateren dat er weinig huishoudens zijn in Nederland die geen beschikking hebben over Internet. Ook de enkeling die nog niet over een dergelijke aansluiting beschikt kan op vele plaatsen (onder andere bij zijn makelaar) in Nederland toegang krijgen tot het Internet. Verwacht mag worden dat internet ook door de wetgever als openbare plaats zal worden geaccepteerd; Feitelijk is het veel meer openbaar dan het zaaltje in de provincie, wereldwijd kan men meedoen! Wet is daarbij van belang te weten dat de daadwerkelijke veiling voor een ieder te volgen is, maar het bieden en deelnemen, moet in deze onmogelijk zijn voor onbevoegden Wel moet vanaf iedere computer met Internetaansluiting de mogelijkheid bestaan in te loggen op de online veiling om mee te bieden Samenvattend lijkt het er naar dat de wet het elektronische veilen op een bepaalde locatie kan vervangen waarbij met een aantal basisvoorwaarden rekening dient te worden gehouden:

m

Openbaar wordt beschouwd als zijnde voor een ieder toegankelijk De wetgever dient akkoord te gaan met het Internet als openbaar plaats De bieders worden op de hoogte gehouden van de biedingen De bieders worden in de gelegenheid worden gesteld te reageren op biedingen van anderen door het uitbrengen van een gunstiger bod Een notaris houdt (online) toezicht op de gang van zaken door kennis te nemen van de gedane biedingen en controle uit te oefenen op hek proces. De wetgever dient het online toezicht wel te interpreteren als "ten overstaande van de notaris"

5.Procesbeschrijving online veiling In de navolgende paragrafen wordt op basis van de conclusies uit de vorige hoofdstukken beschreven welke stappen gezet dienen te worden om tot daadwerkelijk online veilen van onroerend goed te komen

5.2.1 Voorbereiding (slap I) Aanmelden koper Er is sprake van deelr~amevan maximaal vier posities; de aankopende partij, de verkopende partij, de notaris en de online veiling In de eerste fase van het veilingproces zullen vele documenten worden uitgewisseld hel is daarom van belang dat reeds in deze fase de deelnemende partijen eigen inlogcodes krijgen Dit waarborgt de identiteit van genoemde partijen. Omdat er openbaarheid wordt nagestreefd zal de identiteit van de verkoper worden prijsgegeven. De veiling zal bij ieder ontvangen document een ontvangstbevestiging versturen en ook voor verstuurde documenten een bevestiging willen ontvangen. Dit verkleint de kans op eventuele discommun~catieen juridische touwtrekkerij in een later stadium De verkopende partij, de notaris en de online veiling dienen de benodigde documenten en gegevens van het betreffende pand en personen te controleren en vast te leggen. Om dit op een discrete manier te doen, zijn de persoonlijke inlogcodes nodig. Als in overleg met de drie bovengenoemde partijen geen wijzigingen of andere noemenswaardigheden moeten worden doorgevoerd, dan kan begonnen worden met de aankondiging van de veiling. Bij elke verkoop is de verkoper totaal aansprakelijk, en de notaris eventueel deel-aansprakelijk. De veilingorganisatie blijft buiten de aansprakelijkheid behoudens het functioneren van het systeem. Door de aankondiging van de veiling in de media en andere daartoe geeigende kanalen ontstaat interesse bij potentiële kopers voor een betreffend pand. Om aan de online veiling te kunnen deelnemen zal een goedkeuring moeten plaatsvinden van de aanmelder. In eerste instantie moet de deelnemer "lid" worden van de online veiling. Om lid te kunnen worden zal een aantal documenten digitaal in beveiligde vorm moeten worden verzonden naar de veiling Een legitimatiebewijs, uittreksel Kamer van Koophandel indien sprake is van een rechtspersoon en NAW gegevens De controle van deze gegevens zal plaatsvinden door de notaris De notaris keurt de (rechts)percoon goed zolang er geen sprake is van 'duistere' praktijken omtrent de aanrnelder. Er mal een bepaalde termijn moeten worden gesteld met betrekking tot het kenbaar maken van de persoonlijke gegevens Hierbij moet gedacht worden aan een uiterlijke termijn waarin het nog mogelijk is deze gegevens te controleren. Na verificatie zendt de online veiling per (beveiligde) e-mail een unieke toegangscode en gebruikersnaam toe Bij ieder bericht dient er wederzijds een bevestiging plaats te vinden dat het bericht de ontvanger heeft bereikt Het lid zal akkoord moeten gaan met de algemene voorwaarden en regels door de veiling opgesteld. In dit stadium kan de deelnemer reeds een uniek icoontje kiezen dat hemlhaar vertegenwoordigt Dit icoontje kan eventueel worden voorzien van de naam van de deelnemer. indien gewenst kater, bij de bieding zal, in beeld verschijnen welk icoontje de bieding heeft uitgebracht en wie uiteindelijk de koper is geworden Alle leden zullen automatisch per e-mail enlof SMS informatie ontvangen over het pand waarin men geïnteresseerd is. Indien gewenst zullen leden ook van andere panden op de hoogte worden gesteld en op eventuele ontwikkelingen geattendeerd worden.

Om het gebruikersgemak te versterken kan het lid van de veiling in het vervolg, bij nieuwe veilingen. dezelfde inlogcodes gebruiken. Uiteraard alleen indien de gebruiker kan bevestigen dat zijnlhaar gegevens nog voldoen aan de vereisten van de online veiling De notaris zal toch bij iedere aanmelding opnieuw moeten verifieren of de gegevens van de geïnteresseerde nog correct zijn en volstaan Overigens dient de toegangscode met bijbehorend paswoord te voldoen aan de vereisten van de elektronische handtekening, als bedoeld in artikel 3.15a Burgerlijk Wetboek.

Bankqaran* De potentiele kaper overlegt de online veiling een bankgarantie van minimaal 10% van het hoogst uit te brengen bod. De bankgarantie kan digitaal verpakt worden door de betreffende bank en wordt opgestuurd naar de veilinglnotar~s.De organisatie van de veiling heeft zonder toestemming geen inzage in de bankgarantie. Alle opgestuurde bankgaranties gaan in "quarantaine' (beveiligde inbox) bij de online veiling Alleen indien de notaris een hoogste bieder heeft aangewezen kan de bankgarantie van de hoogste bieder worden ingekeken en gecontroleerd. Deze voorzorgmaatregelen worden getroffen om de deelnemers te overtuigen van de vertrouwensfunctie van de online veiling Zo kan er in geen geval misbruik worden gemaakt door 'voorkennis. In het kader van dit onderzoek is geen onderzoek gedaan naar de praktische uitvoering van de digitale bankgarantie.

5.2.2 Bieden (stap 2) Voordat de veiling begint krijgen alle ingeschreven deelnemers een bericht per e-mail of SMS met de mededeling dat de veiling bijna gaat beginnen. De veilingmeester vraagt de deelnemers een "beginbod" te doen en daarmee wordt het spits afgebeten en kan de veiling daadwerkelijk beginnen. In het scherm zijn een aantal zaken te zien. de deelnemers zijn zichtbaar met hun icoon en eventueel met naam (en reputatiestatus). Het betreffende pand met kenmerken, foto's en voorwaarden is te zien. Telkens als een bod wordt uitgebracht komt de bieder (icoontje) in beeld met het bod dat is uitgebracht. Er kan uitsluitend met vooraf vastgestelde bedragen worden geboden Al deze mogelijke biedingen worden op een rij gezet en kunnen worden aangeklikt door de deelnemers. Zodra een deelnemer een bedrag aanklikt, ontvangt hijlzij direct een bevestiging van de online veiling of dit het bedoelde bedrag is. Indien blijkt dat de bieder dit bod niet had willen uitbrengen, dan zal hier een sanctie voor worden gesteld Deze persoon zal worden geschorst en mag niet meer meebieden. Afhankelijk van de ernst van de zaak moet blijken of eer1 schorsing voor langere tijd wordt opgelegd. Het systeem loopt aanzienlijke vertragingen op indien het op deze manier 'gefrustreerd' wordt Het handmatig bieden kan ook worden overgenomen door een autobod Voor de start van een veiling kan een gegadigde al een maximum bod invoeren Tijdens de veiling zal er op een laag niveau worden begonnen maar iedere keer zal het bod automatisch worden verhoogd met een op voorhand aangegeven stap tot boven hel geldende hoogste bod (uiteraard tot het maximum zoals ingevoerd) De geïnteresseerde hoeft niet feitelijk aanwezig te zijn bij de veiling Logischerwijs moeten er afspraken worden gemaakt als er twee biedingen op een zelfde bedrag blijven staan (en het hoogst zijn). Uiteindelijk volgt een laatste en hoogste bod van een zekere bieder. Ir1 beeld verschijnt wie deze bieder is en de online veiling zal (automatisch) toestemming krijgen van deze deelnemer dat zijnlhaar bankgarantie uit quarantaine wordt gehaald In de algemene voorwaarden zal worden opgenomen dat de notaris automatisch toestemming heett om de bankgarantie (van de hoogste bieder) te bekijken als een hoogste bieder is aangewezen Mocht de bankgarantie dekkend zijn voor het geboden bedrag dan staat het bod en kan worden overgegaan naar het afmijnen

Bij afmijning zal tevens een reeks getallen onder elkaar worden weergegeven Ook hier betreft het een reeks vooraf vastgestelde bedragen waar niet van kan worden afgeweken. De reeks loopt van een te hoog bedrag af naar het uiterste van een euro De deelnemers zullen meer precies en snel moeten beslissen op welk bedrag zij inzetten. Zodra iemand mijnt voor een bepaald bedrag volgt dezelfde procedure als bij opbod. De online veiling r a l wederom toestemming hebben om de bankgarantie uit quarantaine te halen om vervolgens te bepalen of de betreffende persoon een dekkende bankgarantie bezit. Indien een deelnemer voor autobod heeft gekozen en zijn maximum nog niet is bereikt bij het opbieden zal er automatisch worden afgemijnd op het maximum. Voorbeeld: als bieder A het maximum bij autobod heeft vastgesteld op 300.000 euro en het hoogste bod tijdens opbod blijft steken op 260.000 euro (bieding van A want het ligt onder zijn plafond) en het afmljnen begint bij i00 000 euro zal A middels autobod bij 40 000 euro afmijnen. In de praktijk is er steeds vaker sprake van hel. afmijnen met het gehele bedrag. In hel onderhavige geval begint het afmijnen bij 400.000 cluro met aridere woorden het bedrag van opbod inclusief het afmijn bedrag. Dit is in de snelheid eenvoudiger te hanteren. Indien twee bieders gelijk eindigen zal er tussen deze twee bieders opnieuw worden afgemijnd.

5.2.3 Afhandeling (stap 3)

Door de notaris zal in het eindstadium een proces-verbaal worden opgemaakt. Gezien het digitale karakter van de veiling, kan te allen tijde exact worden nagegaan welke stappen er hebben plaatsgevonden. De notaris neemt direct na de veiling contact op met de persoon van het hoogste bod en informeert over de gunning. Uiterlijk 24 uur na de veiling zal uitsluitsel worden gegeven over de gunning. Indien het pand gegund wordt zal op de gebruikelijke wijze het passeren van de akten plaatsvinden. De notaris zal de partijen oproepen te verschijnen of de benodigde volmachten opstellen teneinde de akten (proces-verbaal, akte van gunning) te verlijden. De termijn waarbinnen dit gebeurt zal nog nader dienen te worden bepaald door de notaris. De uitwisseling van deze akten enlof volmachten kan geschieden via de beveiligde site van de online veiling. Zo kan er digitaal informatie worden uitgewrsseld met de wetenschap dat beide partijen daadwerkelijk alleen met elkaar te maken hebben. De betaling dient binnen 4 weken na het passeren van de akte van gunning plaats te vinden.

5.3 Technische mogelijkheden

OKI zekerheid te crekren voor de lancering van een dergelijke site als hierboven beschreven is het noodzakelijk om de technische mogelijkheden en beperkingen te beschrijven In dit onderzoek is het van belang geweest om de huidige manier van veilen in kaart te brengen om vervolgens te bepalen of dit technisch gezien ook mogelijk is bij online veilen Door meerdere gesprekken en correspondentie met internetspecialisten is gebleken dat het technische gedeelte van een online veiling haalbaar is Tegenwoordig is de Internet- en computerwereld een wereld van de onbegrensde mogelijkheden. Toch ontstaat bij een nieuw innovatief plan altijd een aantal valkuilen waarbij extra aandacht geboden is

Een var) de problemen is I-iet probleem van de Internet aansluiting Wel mag niet zo zijn dat een koper met een langzamere verbindmg op Internet later IS met bieden dan die met een snellere verbinding Dit is een vrij complex probleem, maar kent ook een oplossing Door middel van een vooraf te plaatsen klok (atoomklok) In het systeem krijgt iedereen een gelijke tijd en kan snel worden berekend wie de snelste bieder is. Daarnaast bestaat vooralsnog een technisch probleem op het gebied van de bankgarantie Om het veilen gemakkelijk te maken voor alle gebruikers zal ook de bankgarantie digitaal moeten worden verstrekt. Dit systeem bestaat nog niet in Nederland, waardoor er een nieuw systeem zou moeten worden ontwikkeld door de banken tiet is niet mogelijk om slechts door één bank een dergelijk systeem te laten ontwikkelen aangezien de banken moeten kunnen samenwerken op dit gebied. Wederom zal het technisch geen uitdaging zijn, maar het moet wel een veilig en betrouwbaar systeem zijn aangezien hel om hoge bedragen (kan) gaan. Wel zal geen ramp zijn om deze op de huldige manier te hanteren maar gezien het gemak en snelheid moet een online versie wel tot de mogelijkheid behoren zodat de notaris onlinc; kan controleren of de koper heeft voldaan aan de eisen. Indien de veiling tussen professionele partijen plaatsvindt, is het mogelijk door middel van bijvoorbeeld een concerngarantle een overkoepelende dekking te hebben zodat niel bij iedere individuele veiling een zekerheidsstelling hoeft te worden overlegd.

5.3.1 Aandachtspunten

Er is een aantal onderdelen dat in een eventuele vervolgstudie kan worden uitgezocht om een sterker beeld te krijgen. Deze stappen worden in deze paragraaf aangehaald. Live-contact notaris Het is denkbaar en zeker het overwegen waard om een systeem te gebruiken waarbij de bieders direct contact kunnen hebben met de notaris zoals bij de bloemenveiling in Aalsmeer met de veilingmeester. Hierbij kan gedacht worden aan een microfoon en koptelefoon voor de geselecteerde deelnemers. Het voordeel van dit systeem is dat er meer vertrouwen en veiligheid wordt geschapen voor de deelnemende partijen. Mochten er biedingen "per ongeluk" worden uitgebracht dan kan dit eventueel worden teruggedraaid. Dit systeem zou een extra dienst kunnen zijn die de veiling aanbiedt In eerste instantie wordt dit systeem nog niet uitgevoerd. Afoomklok Zoals aangestipt moel er rekening worden gehouden met de snelheid van internetverbindingen van de gebruikers. Doordat niet iedereen een gelijke ~nternetverbindingheeft kan het voorkomen dat er een vertraging optreedt in de bieding. Dit heeft als gevolg dat er een scheef beeld ontstaat over wie uiteindelijk de hoogste bieder is. Het kan slechts een verschil van enkele seconden betekenen of fracties van seconden, maar dit kan grote consequenties hebben. Dit probleem kan worden opgelost door vooraf bij de deelnemers een tijdregistratie te installeren, waardoor iedere deelnemer een vaste tijd kent Achteraf kan dan worden bepaald wie de snelste bieder was Deze registratie kan zeer nauwkeurig (tot 1/1000 sec.) gebeuren

Elektronische handtekeninq Om het gehele proces digitaal te kunnen uitvoeren kan gebruik worden gemaakt van de elektronische handtekening. Om deze te kunnen en mogen gebruiken zal voldaan moeten worden aan de vereisten van artikel 3:15a Burgerlijk Wetboek. De omschrijving van dit artikel luidt: "Een elektronische handtekening heeft dezelfde rechtsgevolgen als een handgeschreven handtekening, indien de methode die daarbij is gebruikt voor authentificatie voldoende betrouwbaar is, gelet op het doel waarvoor de elektronische gegevens werden gebruikt en op alle overige omstandigheden van het geval" Deze vorm van moderne techniek zou veel tijd kunnen schelen en is tevens een zeer geschikt middel voor deze vorm van veilen. Toch is de elektronische handtekening nog niet echt ingeburgerd in de zakenwereld en zal de komende jaren moeten blijken hoe de rechter hiermee omgaat5' "Kat op toetsenbord in de literatuur wordt: geen aandacht besteed aan hel per ongeluk bieden (gewoon door te vroeg te klikken met de muis). Gezien de grote bedragen die orn kunnen gaan bij

de verkoop van onroerend goed lijkt het verstandig om de gebruiker te beschermen tegen 'per ongeluk' uitgebrachte biedingen. Een van de oplossingen zou bijvoorbeeld een dubbelklik op de muis kunnen zijn. Een bewegend blokje dat moet worden aangekiikt voordat men een hieding kan doen, kan voor dit probleem eventueel een uitkomst zijn. Het is echter voor het afmijnen geen geschikte manier doordat het hier draait om de snelste en zorgvuldigste bieder. De meest eenvoudige oplossing is het uitbrengen van een bod door middel van een klik met de muis waarna direct (binnen enkele seconden) een bevestiging wordt gevraagd. Na de bevestiging wordt het bod verzonden. waarbij het moment van de eerste klik zal gelden. Theoretisch gezien kunnen biedingen gelijk plaatsvinden (hierover zal in de veilingvoorwaarden een afspraak moeten worden gemaakt tussen partijen), wat in dat uitzonderlijke geval de procedure zal zijn. Plokpenninq Ook bij de online veiling zal zonder twijfel sprake moeten zijn van een plokpenning, een beloning voor de hoogste bieder. Het is echter de vraag of deze dezelfde gebruikelijke hoogte moet hebben als bij de traditionele veiling. 1% van de geschatte opbrengst bij opbod lijkt de meest logische keuze bij de online veiling. Autobod Dit is een afgeleide variant van het veilen bij opbod. Bij deze manier van veilen kunnen de deelnemers vooraf aan de notaris kenbaar maken welk uiterste bod zij willen uitbrengen. Het is daarom ook niet nodig om als deelnemer op het gewenste tijdstip bij de veiling aanwezig te zijn. De notaris c.q. computer brengt automatisch een bod uit en verhoogt deze met een vast bedrag indien het maximum nog niet bereikt is. Het grote voordeel van dit systeem is het telt dat de deelnemer zelf niet hoeft te bieden en dus niet gebonden is aan een bepaalde tijd. Het geeft echter geen flexibiliteit bij het afmijnen. Directbod Zoals bij de huidige veiling is het ook bij het veilen via Internet mogelijk om een direct bod uit te brengen op een bepaald object. Op de consumenten veilingsites is dit zelfs een zeer populaire wijze van kopen, omdat er geen twijfel bestaat en je direct tot koop over kunt gaan Bij een vrijwillige veiling en veiling krachtens rechtelijk bevel is dit uitstekend te gebruiken Bij een executieveiling moet een direct bod worden vergeleken rnet de onderhandse verkoop welke tot twee weken vooraf aan de veiling (artikel 3 268 BW) verkocht kan warden. Nadeel is dal bij de executieveiling de President van de Rechtbank goedkeuring dient te verlenen en dit zal remmend werker) voor de procedure.

5%~ktronicche handtekening: Wie tekent ervoor? Magazine i&i2003 Prof B. Jacobs en dr. J.H. Hoeprnon.

44

5.4 Initiatieven De eerste stappen van het aanbieden van onroerend goed op internet in Nederland zijn enkele jaren geleden gezet. Initiatieven van onder andere M2Match (inmiddels opgeheven), Real Next (voorheen Pathway) en Funda (initiatief van de NVM in combinatie met Wegener). Dit zijn sites, waar het aanbod wordtíwerd getoond en die niet als platform dienen om transacties uit te voeren. Ten aanzien van hel specifieke veilen op internet is men nog redelijk geheimzinnig vanuit concurrentie overwegingen. De initiatieven van de bedrijven achter de sites veilingnotaris.nl en veilingoverzicht.nl zijn duidelijk over hun ambities, echter deze bedrijven zullen met name de wetgever afwachten. Vrijwillige veilingen zijn nog niet actief in Nederland. De eerste stappen worden gezel door bijvoorbeeld de informatie van tenders op Internet aan te bieden. Internet neeft dan echter een informatieve taak met als positieve bijwerking hel kunnen bekijken van het gedrag van de kandidaat bieders aangezien de gegevens beschikbaar zijn wanneer en hoe vaak iemand informatie tot zich neemt, echter of er een causaal verband is tussen het aantal keren kijken en het daadwerkelijk bieden is niet bekend. Wereldwijd is niet gebleken dat er online onroerend goed veilingen zijn waar bindend kan worden geboden. Ondanks dat eBay in het verleden5' heeft aangekondigd net als haar overige producten over te gaan tot bindende onroerend veilingen zegt eBay hierover op haar website5? "Door de zeer uitgebreide wetgeving waarin de verkoop van onroerend goed wordt geregeld over de gehele wereld, verzorgt eBay advertentie mogelijkheden voor onroerend goed op verschillende manieren De veilingen van onroerend goed op eBay resulteren niet in wettelijke bindende offertes die verplich.ten tot koop of verkoop van het betreffende onroerend goed. In plaats daarvan is een dergelijke veiling slechts bedoeld als een manier waarop verkopers hun onroerend goed kunnen adverteren om zo potentiele kopers te ontmoeten. Bij het sluiten van de veiling neemt de verkoper contact op met de hoogste bieder en bespreekt dan of er wordt overgegaan tot het opstellen van een contract over de kooplverkoop van het onroerend goed. Geen van beide partijen is echter verplicht om de transactie van het onroerend goed ook daadwerkelijk aan te gaan." In dit kader is het Ricardo arrest van 19 december 2001 interessant Het echtpaar M & V geven makelaar X opdracht om de door hen bewoonde woning te verkopen, vraagprijs NLG 645.000,-. M plaatst de woning op de internetsite www.ricardo.nl met de vraagprils en voor meer informatie wordt verwezen naar makelaar X. De algemene voorwaarden van Ricardo.nl B V zijn op de veiling van toepassing en artikel 6 3 luidt als volgt: "uitgebrachte biedingen zijn in alle veilingen bindend Dit betekent dat het uitbrengen van een bod in een veiling via uw Ricardo account niet kan worden ingetrokken en dat u daardoor rechtsgeldig bent gebonden Als uw bod succesvol is, komt er automatisch een overeenkomst tot stand tussen u en de verkoper op het moment dat de veiling sluit " K brengt een bod uit van NLG 325 000,- enkele dagen later bericht Ricardo per email dat hij de hoogste bieder is K vraagt aan M zijn gegevens per mail om de koop af te wikkelen M bericht K dat het bod volstrekt onvoldoende is als gevolg waarvan over de verkoop van de woning geen wilsovereenstemming tussen M en K bestaat. K bericht dat de koopsom tot stand is gekomen door middel van een veiling per opbod die geheel voldoet aan de vereisten als gesteld door M K legt conservatoir beslag tot levering De advocaat van M en V bericht K dat, voor zover in rechte mocht worden vastgesteld dat sprake is van een geldige koopovereenkomst, V (de echtgenote van M) de nietigheid inroept van de verkoop nu ze geen toestemming voor de verkoop heeft gegeven K vordert levering en ontruiming van de woning Volgens de President van de rechtbank heeft K niet aannemelijk gemaakt dat V de ingevolge artikel 1.88 BW (toestemming andere echtgenoot voor rechtshandel~ng)vereiste toestemming heeft gegeven Wet beroep van V op artikel 1 89 BW (vernietiging door echtegenoot van onbevoegde verrichte rechtshandelingen) slaagt. Indien al een koop tot stand zoli rijrr gekomen sluit toewijzing van de vordering daarop af 51

eBay wil1 introduce binding

52

http/!www.ebay.com -

auctions later

ihis year,

Ina Steirrer, Auctionbytes.com

22 februari 2002.

17 juli 2005

45

Er zijn op hel World Wide Web geen online onroerend veilingen als bedoeld in dit onderzoek te vinden. Er zijn slechts enkele sites welke Internet veilingen van onroerend goed aanbieden echter deze zijn niet bindend en volgen door middel van tussenkomst van een makelaar. http://www.rbuy.com en http.//www realtybid com zijn twee initiatieven uit de Verenigde Staten maar hebben de eerste zes maanden van 2005 bijzonder weinig activiteiten laten zien Er is geen sprake van een real-time veiling Wet betreft een veiling bij opbod, met een vooraf vastgestelde termijn om biedingen in uit te brengen, Bij deze site moeten de deelnemers zichzelf lid maken van de site en altijd contact opnemen met de verkopende makelaar. De verkopende makelaar begeleidt de consument bij de aankoop van het betreffende onroerend goed

Het zijn zeer veel verschillende stappen in het veilingproces waarmee rekening moet worden gehouden, zie bijlage 2. Een online-veiling opzetten voor onroerend goed is zeker mogelijk, mits het plan degelijk en goed uitgedacht wordt gelanceerd Volgens mij vraagt niemand zich af of het systeem er zal komen maar het is nu alleen de vraag of het op dit moment al een succes kan worden. Er groeit een generatie op met het Internet, men wordt steeds vertrouwder met het fenomeen van vellen op ~ n t e r n e tDe ~ ~ maatschappelijke . acceptatie van het verkoopmechanisme van veilen maakt het plan om onroerend goed te veilen alleen maar realistischer. Juridische struikelblokken voor een vrijwillige veiling zijn er eigenlijk niet. Bij executieveilingen moet met een aantal wetsartikelen rekening worden gehouden en het is de vraag of de wetgever de argumentatie kan volgen zoals in dit hoofdstuk beschreven ten aanzien van de eisen zoals. openbaarheid, plaats en ten overstaande van de notaris. Deze eisen vormen feitelijk geen barriere voor de uitvoer van de vrijwillige online veiling van onroerend goed, maar zolang er geen duidelijkheid over de executieveiling is verwacht ik dat de particulier een drempel zal houden om mee te bieden op een veiling. Dit laatste valt te ondervangen door goede voorlichting te verstrekken en in een testvorm mensen te laten wennen aan het systeem. Eerst laten zien dat het systeem technisch volledig te vertrouwen is en daarna vertrouwen creeren voor het systeem van prijsvorming op zich Privacy en zorgvuldigheid vanuit de organisatie van de veiling dient zorg te dragen voor vertrouwen bij de gebruiker Indien de gebruiker eenvoudig kan kopen en verkopen via dit systeem, dan zal een constante toestroom van gebruikers een gevolg zijn. De voorkeur gaat uit naar de veiling met opbod gevolgd door afslag. Om de spanning in de veiling te behouden geniet een korte pauze tussen het opbod en afmijning de voorkeur. Zo r a l de online veiling als vanzelfsprekend alle voorwaarden betreffende de veiling duidelijk moeten vermelden en zich ervan vergewissen dat de geselecteerde deelnemers op de hoogte zijn van deze voorwaarden, door een extra bevestiging in te bouwen In andere branches is reeds gebleken dat een dergelijke veiling haalbaar is Voor onroerend goed is het nu slechts nog een kwestie van tijd voordat ook in deze branche het Internet een speciale rol zal krijgen. De verdere uitwerking zal eerst betrekking moeten hebben op vrijwillige veiling aangezien daar geen wettelijke beperkingen voor gelden Bij de invoering zal naar mijn mening gestart moeten worden met professionals (beleggers, handelaren of makelaars namens particulieren) en vervolgens met de particulieren Nadat de wettelijke beperkingen zijn weggenomen is het alsdan ook mogelijk executieveilingen via het Internet te laten plaatsvinden

Y3

Marktplaats viert 50 miijoenste anrionce, Volkskrant 1 september 2005

OPINIE V A N DE M A R K T

6

Na het theoretisch onderzoek en het uitwerken van de stappen die moeten worden gezet is het van belang het veilen van onroerend goed via Internet te testen in de markt In het kader van dit onderzoek i$ er voor gekozen om diverse personen te confronteren met een stelling orri daarmee een indicatie te verschaffen. Het onderstaande heeft een illustratief karakter en de personen spreken op persoonlijke titel. De stelling luidt: "De markt is klaar voor het veilen van onroerend goed via internet.''

Notaris Notaris U. Beens van notariskantoor Veldhuizen Beens Van de Castel Notarissen uit Arnersfoort "Het initiatief van het veilen via Internet zal uiteindelijk de kans krijgen echter ik verwacht dat er nu te veel haken en ogen zijn welke eerst moeten worden overwonnen. Hierbij moet worden gedacht aan zaken als het stellen van de bankgarantie via Internet maar ook de gegoedheid van de deelnemers dient te worden gecontroleerd, al heeft de makelaar daar naar mijn mening ook een rol in." "Mijn ervaring is nu dat bij inschrijvingen van woningen de drie dagen bedenktijdregel een groot belemmerd effect heeft op het systeem. Een uitschieter van een bieding kan binnen drie dagen de overeenkomst zonder kosten ontbinden. Dit is geen goed zaak voor de prijsvorming aangezien het zelfde object opnieuw zal worden aangeboden op de markt. Dit zal alsdan bij vrijwillige veilingen ook de situatie zijn." "Verder moet er een oplossing worden bedacht voor het gelijk bieden Ondanks dat je wellicht op 111000 sec kan registeren blijft het juridisch mogelijk op het zelfde bedrag op het zelfde tijdstip te bieden Een ander situatie is het voorlezen van het procesverbaal. Waarschijnlijk moeten we bieders de gelegenheid geven het bij te wonen . "

Makelaar De heer O.Th Lam, veilingcoördinator van de (notar16le)Stichting Haarlemse Vastgoedveiling, tevens zelfstandig makelaar in Haarlem, in 2004 betrokken bij intern overleg van de NVM over veilen. "Ik ben ervan overtuigd dat veilen van onroerend goed, in ieder geval de prijsvorming en het samenbrengen van de verkoper en de koper, op termijn voor een groot deel of zelfs geheel via Internet zal verlopen De voordelen ervan zijn evident:

-

voor de koper. tijdbesparing, voor de verkoper en koper kostenbesparing; voor de rechtszekerheid objectivering door het minder nadrukkelijk zichtbaar (lees" dominant) zijn van handelaren

Waaraan zou een succesvolle introductie van internetveilen moeten voldoen? Allereerst aan hel rekening houden met tradities en de belangen van de momenteel betrokken partijen Hoewel er de laatste jaren enkele wijzigingen zijn aangebracht In de wettelijke regels omtrent veilen, gebeurt de apotheose ervan, het afslaan in een heuse veilingzaal, nog steeds op dezelfde wijze als een eeuw geleden. Dat betekent niet dal er geen wijzigingen zullen plaatsvinden, wel dat wijzigingen moeizaann tot stand zullen komen. Van de notaris, momenteel de spil bij hel veilen van o.g., verwacht ik een remmende invloed op wijzigingen in het systeem Vooral als daarbij de betrokkenheid van de notaris minder zichtbaar wordt en tevens als de rechtszekerheid terugloopt, ook als dit slechts ogenschijnlijk is Daarom denk ik dat een belangrijke wijziging richting internetveilen alleen kan slagen als voldaan is aan enkele hoofdvoorwaarden: %a e

de notaris blijft verbonden aan de veiling als supervisor en als afwikkelaar van de transactie. de rechtszekerheid dient op peil te blijven. Dit ligt het zwaarst bij veilingen waarvoor de wet thans een duidelijk traject aangeeft, zoals executieveilingen.

De volgorde van het invoeren van internctveilen zie ik als volgt, waarbij de slappen successievelijk moeten zijn ingevoerd en geaccepteerd voordat een volgende stap wordt genomen:

i . Vrijwillige veilingen, waarbij alleen professionals als verkoper en koper kunnen optreden. Als professionals beschouw ik o.a. banken, beleggingsinstellingen en makelaars, zowel optredend voor andere professionals als voor particulieren. 2 . Uitbreiding van de vrijwillige veilingen met particulieren als verkoper en koper 3 . Het aanpassen van de wettelijke bepalingen omtrent veilen zodanig dat de Internetveiling hieronder valt. 4 . Alle veilingen via Internet mogelijk. Pas in dit stadium worden de plaatselijke veilingen geleidelijk afgeschaft. Overigens bepleit ik dat de NVM samen met Funda zorgt voor een goed werkend veilingsysteem via Furida Het is logisch dat de transactiemarkt ruimte biedt voor In.ternetveilen. De NVMmakelaar is de aangewezen persoon om het mogelijk te maken dat biedingen op een pand dal via de makelaar wordt aangeboden, warden afgehandeld via Internet. De stap naar een veiling is daarna klein "

De onroerend goed veiling Eerste Amsterdamse onroerend goed veiling, directeur mevrouw D van de Elsaker "Een jaar of vijftien geleden is er onderzoek uitgevoerd naar het veilen via Internet echter toen was dit naar verwachting juridisch en commercieel niet haalbaar Inmiddels zal de techniek het zeker aankunnen De Amsterdamse veiling functioneert al circa 150 jaar zeer goed waarbij afspraken weinig tot geen kans krijgen vanwege de vele participanten en aanwezigen tijdens de Amsterdamse veiling. Elders in het land met lokalen met maar een paar bieders zijn misstanden natuurlijk goed mogelijk." We moeten ons niet vergissen ~nde rivaliteit en psychose welke aan de orde is tijdens de veiling en zorgen een efficiente prijsvorming. De rol van de direcliemakelaars IS in vele gevallen van groot belang bij de executie veilingen " "

" Gegoedheid van de koper is bij internet ook een aandachtspunt. In Amsterdam is de makelaar, welke MvA lid is, hoofdelijk aansprakelijk voor de particulier welke hij vertegenwoordigt, dit is ook

4%

op internet mogelijk. De verwachting is dat het in Amsterdam niet snel voet aan de grond zal krijgen al zie je net als bij kunstveilingen dat er via de mobiele telefoon wordt geboden dus wellicht in de toekomst. ."

Consumenten organisatie Vereniging Eigen Huis Woordvoerder de heer H.A. de la Porte. ""Wt initiatief via internet is prima als het maar niet ten koste gaat van waardevolle consurnenteri voorwaarden. De transparantie wordt zeker aangemoedigd " ""De nadelen bij de huidige executieveiiingen zijn duidelijk voor de particulier: er is vaak geen bezichtiging mogelijk, laat staan een bouwkundige keuring. De drie dagen bedenktijd wordt niet gehanteerd en van een voorbehoud financiering is ook geen sprake ' "Bij executies zit er nu een schakel tussen die geld verdient het risico van de aankoop dus inclusief de mogelijke sores Na leeghalen, opknappen enlof splitsen gaat het met winst naar de uiteindelijke bewoner."

De online woningsite Funda Algemeen directeur de heer M. Joosten "Het uiteindelijk veilen via internet van een woning zal onvermijdelijk gaan gebeuren, de nieuwe consument is daar klaar voor. Particulieren willen steeds meer direct kopen, direct resultaat van de aankoopbehoefte, niet meer vier maanden wachten op hun nieuwe auto, dit is in de VS dan ook ondenkbaar Op dit moment is al 10-15% van de Nederlandse bevolking bezig ,met het afnemen van producten zoals bijvoorbeeld het kopen van verzekeringen, spaarproducten en vakanties. Ik verwacht wel dat het te gelijkertijd bij een bepaalde groep zal blijven. Direct writers bijvoorbeeld zien hun markt niet verder toenemen in vergelijking met jaren geleden Er is nou eenmaal een groep mensen die graag een tussenpersoon behoudt. Uiteraard zal de rol van de makelaar blijven bestaan als deskundige adviseur zowel bouwkundig bij de inspectie, als commercieel bij de advisering over de hoogte van de bieding er1 verdere bijzonderheden ...."

". .

In de kuristwereld zie je het ook steeds meer verschijnen Bijvoorbeeld bij Sotheby's kun je online mee veilen met de mensen in de zaal. Voorheen ging dat nog om kleine bedragen, maar inmiddels zie je ook op dure stukken dat er online wordt meegeboden. Het systeem is voor meerdere toepassingen te gebruiken, zoals toewijzing van huurwoningen of een woning in een nieuwbouwplan ......" " Wel verwacht ik dat het specifiek voor vrijwillige veilingen geschikt zal zijn en niet voor executie veilingen De drempel is voor de particulier gewoon te hoog onder andere door de wettelijke bepalingen Voor een belegger kan een executie interessant zijn De huurwoning in de Jan van Galenstraat 3 hoog achter gaat hij toch niet van binnen bekijken, het gaat om het rendement c q de toekornstige potentie "

".

Nederland kan voorop lopen in dil initiatief aangezien wij niet te groot mijn en redelijk georganiseerd In de landen om ons heen is het zeer gefragmenteerd De vrijwillige veiling zal succesvoller zijn in een krappe markt."

Conclusie Er zijn verschillende meningen zrjn over dit onderwerp De bovenstaande personen erkennen de voordelen van het veilen via Internet en de algemene opinie is dat een ieder verwacht dat het veilen van onroerend goed via Internet gaat plaatsvinden. De ondervraagden hebben wel een eigen interpretatie over de te verwachten hindernissen c.q. nadelen. Verwacht mag worden dat de huidige deelnemers van de veiling in eerste instantie niet zullen meewerken aan het veranderen van hel huidige systeem. Hel gezegde 'onbekend maakt onbem~nd"gaat hierbij op. Een geleidelijke overgang van fysiek naar virtueel lijkt hiervoor een goede oplossing. Het is de vraag of de veranderende rol van de notaris een remmend effect gaat hebben op de ontwikkeling van Internet veilen en in hoeverre de wettelijke bepalingen op korte termijn kunnen worden aangepast.

- - - - --- --

1

---

-

e

-

- --

-- -

---

-.

--

- --- - --

Hel IS even voor zessen in de a vond, m Samt Cannaf, Zuid Frankrijk z ~een t man rustlg op zon veranda de krant te lezen zijn kinderen spelen ,n de tuin. Zijn telefoon Irilf twee maal, hel 1s een smc bericht. In gedachten verzonken leest de m a n "Over 15 minuten begint de veiling van Werengracht 210, log in voor deelname9' De man loopt naar zijn studeerkamer en opent de site van de online veiling, logt in en wacht Hef is 18.00 uur. De online veiling begint! Enigszins gespannen brengt'hij een bod uit. Hij wacht even en ziel dat iemand nog hoger biedt Enige tod gaaf dil zo door en nog slechts d r ~ edeeinemers b~edendoor. Nee, alleen ik en nog iemand zijn aan het bieden! Hoe ver kan ik nog7 Nog een keer b~eden,de laatste keer. Zijn uiterste bod, f 745 O00 Enkele seconden gaan voorbij Niemand biedt meer1 Eenmaal andermaal? Verkocht! Ik heb 'm!

p -

Wet veilen van onroerend goed is op dit moment niet erg populair in Nederland. Dit komt voornamelijk door de negatieve beeldvorming en belemmerende regels van executie veilingen. De eigenschappen van het veilen via Internet geeft de gelegenheid de negatieve beeldvorming weg te nemen en uit te groeien tot een zeer efficiente wijze van aan- en verkoop van onroerend goed. De huidige ontwikkelingen, het feit dal verschillende partijen reeds aanstalten maken om online veilingen op termijn te ontwikkelen alsook het feit dat de algemene stemming in de markt (zie hoofdstuk 6) ten opzichte van online veilen positief is, geeft aanleiding om aan te nemen dat er uiteindelijk iemand de sprong zal wagen Het Internet veilen van onroerend goed zal onvermijdelijk gaan plaatsvinden Het is dus eerder zaak na te denken over HOE en WANNEER te implementeren, dan om nog erg lang stil te staan bij de vraag OF het zal gebeuren Daarom is het belangrijk de voor- en nadelen van online veilingen zoals die uit dit onderzoek naar voren zijn gekomen op een rijtje te zetten en hiermee rekening te houden bij het doen van aanbevelingen m b.t. de ontwikkeling van een methode voor online veilen Het veilen via Internet heeft onmiskenbare voordelen. In korte bewoordingen: Transparantie Veilen is de meest transparante vorm van prijsvorming. Het is een efficikntie wijze van het generen van een marktconforme prijs aangezien men niet gelimiteerd is tot het onderhandelen met slechts één partij. Daarnaast is door het online bieden prijsafspraken maken (haast) niet meer mogelijk Zeker gezien de huidige politieke geladenheid is transparantie van belang. m

Toegankelijkheid

Door het gebruik van Internet wordt de drempel verlaagd en zal hel aantal deelnemers toenemen De toename van deelnemers is gunstig voor de prijsvorming. Daarnaast zal de particulier door het bieden via internet geen schaamte te hebben voor een hoog bod zoals hij dat in de veilingzaal wel heeft

m

Kostenverlaging

De kosten van de transacties kunnen omlaag. Ten eerste is er een snelle wijze van prijsvorming op een geschikt tijdstip. Ten tweede zijn alle betrokkenen geen reiskosten meer kwijt, de autorit elders uit het land behoort tot het verleden Ten derde kunnen de diensten van onder andere het notariaat efficiënter plaatsvinden door gebruik van het Internet. Indien er wordt overgegaan van het veilen op lokatie naar het veilen via Internet zijn er ook een aantal nadelen op te benoemen. De nadelen zijn: Rivaliteit en sociale aspecten De fysieke aanwezigheid van concurrerende partijen (bieders) en hel publiek zorgt voor rivaliteit en emotie in een veilingzaal. Uit onderzoek blijkt dat prijzen hierdoor worden opgedreven. Daarnaast worden veilingen vaak bezocht om samen te zijn. Naast handel heeft de veiling ook een sociaal aspect. Juridisch kader Bij de executieveiling gaat het om de interpretatie van de wetgever inzake: de openbaarheid, de plaats en de rol van de notaris. Voor vrijwillige veiling is dit niet aan de orde met dien verstande dat voor de particuliere aankoop (voor eigen bewoning) de drie-dagen bedenktijd wel in acht moet worden genomen. m

Vertrouwen

Partijen dienen vertrouwen te krijgen in het systeem van aan- en verkoop. Tijdens een veiling onroerend goed aankopen is bijzonder spannend maar helemaal als er afhankelijkheid is van muis waarmee een aankoop moet worden uitgevoerd, Bovendien mist een eventuele koper het directe contact met de verkoper en de overige partijen, waardoor het vertrouwen in het verloop van de transactie misschien onder druk kan komen. Omgekeerd is dit natuurlijk ook het geval, vergeleken met de huidige gang van zaken bij veilingen heeft een verkoper ook veel minder zicht op de aankopende partij. Ook dit zet het vertrouwen onder druk. e

Gunnen

Het is blj professionele partijen soms wenselijk om om een specifieke reden een koop te gunnen, de veiling methode leent zich hier niet voor. Dit is zowel bij een gewone veiling als bij een online veiling het geval. Bij de ontwikkeling van de Internetveiling zal er onderscheid gemaakt moeten worden in verband met de verschillen tussen de vrijwillige- en de gedwongen veiling. Geconstateerd is dat een vrijwillige veiling zonder wettelijke problemen op korte termijn kan worden opgezet terwijl voor een gedwongen veiling een toetsing dient plaats te vinden aan het wettelijke kader. Daarnaast is vastgesteld dat de benadering van de particulieren en professionals anders zal zijn. Bij professionele partijen zal er sprake zijn van een biedproces met een aantal partijen waarbij uitleg op kleine schaal mogelijk is en er eerder wederzijds vertrouwen tussen de partijen zal zijn De professionele partijen komen elkaar immers vaker tegen en weten wat voor vlees ze in de kuip hebben Voor particulieren geldt dat draagvlak gecreeerd moel worden op veel grotere schaal voordat men op de nieuwe manier durft te kopen!

Samenvattend Zoals beschreven is het Internet veilen een belangrijk onderdeel geworden van onze economie en één van de succesfactoren is de transparantie van het handelen, de toegankelijkheid en de verlaging van kosten. Dit zijn zaken die zeer tot de verbeelding spreken bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Internet veilen komt er zeker, het is de vraag in welke vorm en voor welke partijen het succesvol gaat zijn. Dit onderzoek biedt een kader waarin het veilen van onroerend goed is gekoppeld aan het Internet. Binnen dlt kader dient nu concrete uitvoering te worden geïmplementeerd. In het laatste hoofdstuk zal hiertoe een aanzet worden gegeven. De aanbevelingen zijn gebaseerd op de nadelen die mijns inziens grotendeels kunnen worden gepareerd en voor een succesvolle introductie van een nieuwe transactiemethode kan zorgen Op de voordelen van Internet veilen. die er zeker zijn, moel worden geanticipeerd, om het veilen van onroerend goed via Internet l o l een succes te maken

Het onderzoek naar de haalbaarheid van het veilen van onroerend via Internet heeft een duidelijk beeld opgeleverd over de mogelijkheden en de eventuele valkuilen. De algemene conclusie is dat het een kwestie van tijd is voordat de eerste Internetveiling van onroerend goed zal plaatsvinden. Hierbij dienen echter wel een aantal aanbevelingen gevolgd te worden Bij de ontwikkeling van de Internetveiling is het verstandig om de vrijwillige veiling en de executie veiling te scheiden in uitvoering en tijd. Daarnaast adviseer ik een verschil in uitvoering voor professionals en particulieren. Het volgende onderscheid is gemaakt: Vrijwillige veiling voor de professionele partijen Vrijwillige veiling voor de particulieren Executie veiling

Vriiwilliae veilina voor ~rofessionele~ a r t i i e n Bij de Implementatie van de Internet veiling is het verstandig om te beginnen met professionele partijen. Professionele partijen mijn onder andere beleggers en handelaren maar ook de particulieren die zich laten vertegenwoordigen door een makelaar. Hel grote voordeel is dat deze partijen gewend zijn transacties uit te voeren en zich minder door emotie zullen laten beïnvloeden dan de particulier. Ze zullen dus ook minder huiverig staan tegenover veilingen op Internet. Ik stel de volgende aanbevelingen voor: Het ontwikkelen van een prototype om tijdens een zogenaamde "roadshow' te tonen aan de partijen wat de nieuwe verkoopwijze inhoud en te testen Door middel van het prototype moet vertrouwen in het systeem worden gecreeerd en zijn grote marketing budgetten niet nodig Bij de vervaardiging van het prototype zal nader onderzoek moeten worden gedaan naar de praktische invulling van de aanmeldingsprocedure, de zekerheidsstelling, accreditatie van de deelnemers en de betalingsprocedure aan de verkoper Om de nadelen van het Internet veilen zijnde het gemis van emotie en rivaliteit en het sociale gebeuren te ondervangen stel ik het volgende voor hel is verstandig om twee systemen synchroon te laten lopen (zoals bij de bloemenveiling Aalsmeer) Hierdoor kan er een geleidelijke overgang plaatsvinden van fysiek naar virtueel Er is immers weinig verschil tussen het bieden via de telefoon waarbij een makelaar zijn hand voor je opsteekt en het op een groot scherm in de zaal zichtbaar maken van het bod van bieder X van achter zijn pc Er zal wel een live-verbinding met de notaris moeten zijn om direct in te kunnen spelen op de mogelijke problemen zoals het crashen van een computer of een andere storing of onregelmatigheid Als tussenvorm is het mogelijk om tijdens een grote onroerend goed veiling zoals in Amsterdam een proefopstelling mee te laten draaien waardoor men kennis kan maken met de nieuwe manier van bieden Het is belangrijk bij de ontwikkeling van een online veilmethode rekening te houden met het gemis van de rivaliteit en de emotie die ontstaat in een zaal waar een veiling plaatsvindt Hoewel het hier gaat om professionals, zal dit verschijnsel toch ook een prijsopdrijvende werking hebben Het is dus zaak een systeem te ontwikkelen dat zoveel mogelijk inspeelt op deze "eilingckoorts' Dat dal ook online mogelijk is blijkt wel uit de eerder genoemde onderzoeken naar veilingen op Ebay Tegenover het mogelijke gemis van rivaliteit en emotie in de zaal staat uiteraard de toename van het aantal deelnemers Zelfs bij de professionals mal een online veiling

ervoor kunnen zorgen dat ook de partijen die anders problemen zouden hebben om fysiek bij de veiling aanwezig te zijn, toch kunneri meebieden. Voor de verkopende partij is een toename van het aantal bieders positief, omdat dit wellicht lot hogere eindbiedingen kan leiden. Het blijft uiteraard lastig in te schatten wat een afname van de 'veilingkoorts' en een toename van het aantal deelnemers voor gevolgen heeft met betrekking tot de uiteindelijke prijsvorming. Hel is dus interessant goed richt te houden op de effecten van deze veranderingen. Los van het bovenstaande zie ik ook mogelijkheden om het nieuwe systeem te gebruiken bij de huidige inschrijving Er zijn geen barrieres om dit direct in de praktijk uit te voeren. Op dit mornent wordt bij inschrijvingen alle relevante informatie via een internetsite beschikbaar gesteld. Indien gewenst kan het volledig papieren "bidboek" vervangen worden door een digitale versie. Wet proces eindigt nu nog met een enveloppe bij de notaris. Ik kan me voorstelleri dat voor een partij als Amvest of ING de verkoop van bijvoorbeeld een blok woningen via Internet een uitstekende verkoopmethode is. Woningen zijn op dit moment gewild en de drempel voor partijen is lager om mee te doen waardoor het aantal deelnemers bij de veiling hoger zal zijn bij een gesloten inschrijving Vrijwilliue veilinu voor de particuliere markt Nadat de professionele markt succesvol met Internet veilingen kennis heeft gemaakt is het mijns inziens mogelijk om ook particulieren via de computer te laten bieden Zoals beschreven is het verstandig dat de particulier zich laat begeleiden door een makelaar. Niet alleen voor de inspectie van het pand maar ook voor het vaststellen van de waarde en de strategie bij het bieden. De particulier vanuit huis te laten bieden vergt meer aandacht en uitwerking van het systeem. Het is van belang een breed draagvlak te creëren voordat individuele woningen aan particulieren worden aangeboden op Internet. Het nadeel van het ontbreken van emotie en het sociale samenzijn speelt bij de particulier geen (grote) rol. Het kopen van een woning van achter de computer brengt voldoende emotie en spanning met zich mee. Het is voor particulieren immers vaak de grootse aankoop die ze in hun leven zullen doen. De rivaliteit zoals die wellicht in de zaal aanwezig zou zijn zal worden gecompenseerd door de toename van het aantal deelnemers Vertrouwen creeren bij de particulier is van wezenlijk belang. De nieuwe manier van verkoop dient op zeer professionele basis onder de aandacht van het grote publiek te worden gebracht De marketing heeft hierbij een grote rol aangezien het negatieve imago van de veiling moet worden omgezet in het "feel good" gevoel zoals consumenten nu ervaren op de consumenten websites als eBay.com en Marktplaats.nl Het advies is dan ook aansluiting te zoeken bij een marketingorganisatie. Internet bedrijven met onroerend goed als content zijn ook zeer geschikt hierbij denk ik b~jvoorbeeldaan de Woonkrant of Funda. In tegenstelling tot de professionals is het bij particulieren een voordeel dat de eerste objecten courant zijn en de markt een grotere vraag dan aanbod kent De opzet dient zo te zijn dat de kandidaat koper de gelegenheid heeft de wonlng te inspecteren, zijn iirianciering te regelen en een bankgarantie te stellen waarna hij zich kan inschrijven voor de Internet veiling. Ook een succesvolle implementatie van de professionele online veiling kan een belangrijke rol spelen bij het winnen van het vertrouwen van de particulier, Het is immers veel gemakkelijker om particulieren te overtuigen als er al een soepel lopende professionele online veiling bestaat

Executie veiling

De voordelen van het veilen via internet zoals transparantie en drempel verlaging zijn voor de executieveiling van groot belang Toch zal het rn de tijd bezien waarschijnlijk als laatste veilingtype online gaan. Er dienen eerst wettelijke beperkingen weg genomen te worden. Zoals beschreven is veilen van onroerend goed een hol item bij politici maar ook organisaties als het Koninklijk Notarieel Broederschap en de Nederlandse Hypotheekgarantie halen de publiciteit over de actuele misstanden Het is aan te bevelen om direct te lobbyen bij de relevante stakeholders voor de veiling van onroerend goed via Internet. Gezamenlijk zijn dit de partijen die de huidige restricties dienen weg te nemen. Indien het lobbyen strandt, kan een proefproces gestart worden om duidelijk te verkrijgen welke wettelijke regels moeten worden aangepast om via Internet een executie veil~ngte laten plaatsvinden

Concluderend Het veilen van onroerend goed via Internet gaat zeker plaatsvinden. Tijdens het onderzoek ben ik sterke punten en zwakke punten tegen gekomen van het systeem. De voordelen zijn zo evident dat het nu een kwestie is van de hindernissen aan te pakken. De aanbevelingen zoals hier beschreven zijn mijns inziens een uitstekend handvat.

LITERATUURLIJST J

Bajari. P , Hortacsu A. (2003), The winner's curse. reserve prices, and endogenous entry. empirical insights irom eBay auctions. RAND Journal of Economics, 329-355.

./

Bajari, P., Hortacsu A. (2004), Econornlc irrsights from internet auctions, Journal of Economic literature 457-486.

J

Bajari, P., MC Millan, R. en Tadelis, S (2002). Auctions versus negotiations in procurement: An empirical analysic. Ctariford University. Department of economics

4 Bright Alley lrrteractive Communicalion, online OG-veiling; Business plan, Utrecht, ssptember 2004. J

Bulow, J., Klemperer P. (1996). Auctions versus negotiations, The American Economic Review 86 180-194.

J

Clercq Zubli, A.E.W. de, Veiling als marktinstrument, Amsterdam, 1993 (scriptie postdoctorale opleiding Vastgoedkunde).

J

Donker van Heel, B., "Afmijnen, plokken, gunnen', maart 2004, http://www.nul20.nl (2 mei 2005).

J

EAOGV B.V., Handboek; 3e editie, Amsterdam, zomer 2002, 34-44

J

Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling B.V., Veilingvoorwaarden 2001, Amsterdam, 2001, 12-23,

J

Electronisch veilen (2003) Pilot electronisch veilen goed verlopen Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. 20 december 2003.

./

Electronische veiling (2005) Rijksgebouwendienst sluit boiiwaanbesteding af met electronische veiling. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 10 maart 2005. Gilovich, T., Medvec, V.H. en Savitsky, K (2000) The spotlight effect in social judgment, An egocentric bias in estimates of the salience of one's own actioris and appearance Journal of Personality & Social Psychology. Vol 78(2) 21 1-222

J

Gruiter J (2003) Veilingnotaris nl groeit snel in eerste half jaar website sluit toevallig aan bij groeiend aantal veilingen. Notariaat magazine

J

Guerin, B (1996) Mere Precence Effects in Humans A Review ,Journal of Experimental and Cocial Psychology, 22 38.77.

J

Heck, Prof dr ir E van (2002) Waarde en winnaar Over hel ontwerpen van electronische veilingen.

J

Internet Fraud Crime Report January 1 - December J1 2004, I h e Internet Crime Complaint Center, 2005.

J

Interpellatie-Depla "misstanden bij executieveilingeri" Tweede kamerverslag 72ste vergadering april 2005

.' Jacobs, B., Hoepman, J.W. (2003) Elektronische handtekening: Wie tekent ervoor?

Magazine I&I J

Katkar, R , Reiley, D.H.(2005) Public versus Cecret Reserve Pricec in eBay Auctions: Results from a Pokémon Field Experiment

v'

Kalyanam, Kirthi and Chelby W. Mclntyre (2002) The E-Marketing M i x A Contr~butionof the E-Tailing Wars .Journa1 of the Academy of Marketing Science, Val. 30, No 4, pp. 487499.

J

Koens, M. (2004) E-reverse auction: spectaculair sluitstuk van tactisch inkooptraject, Inkoop & Logistiek, 44-48.

./

Ku, G., Keith, J.,Mahortra D., (2003) Towards a competitive arousal model of decisionmaking: A study of auction fever in live and Internet auctions.

J

Ku, G. Galinsky A.D., Murnighan, J.K.,(2005) Starting low but ending high: Competitve arousal, escalation of commitment, congruity, and a reversal of the anchoring effect in auctions.

J

Lee, H. G. (1 997) Aucnet : Electronic Intermediary for Used-Car Transactions, Electronic Markets, Vol. 7, No. 4, 24-28.

J

Livingston, J.A. (2003) The role of trust and reputation in the succes$ of the internet auction market Proefschrift, University of Maryland

J

Lucking-Reiley, D. (1994), Using Field Experiments to l e s t Equivalence between Auction Formats: More magic on the Internet

J

Lusht, K.M. (1 988) A comparison of prices broiight by English auctions and private negotiations

J

Lusht, K.M (1996). A Comparison of prices brought by English Auctions arid Private Negotiations, Real Estate Economics 517-530

.'

Maule, A.J , Hockey, G.R J., Bbzola, L. (2002) Effects of time pressure an decision making urider uncertainty' Changes in affective state and information processing strategy Acta Psychologica 104, 283-381.

J

Mayer, Ch J , (1993) A model of real estate auctions versus negotiated sales Chambridge: MIT center of real ectate.

4

Milgrom, P R Weber R J (1982) A theory of auctions and competit~vebidding, Econometrica, 50, 1089-1122.

.' Mizata, J

H .Steiglitz K. (2002) Agent-based simulation of dynamic onl~neauctions

Online Bidding (2005) Bedrijfcbrochure Royal DutchiShell Group

J

Preston McAfee. R en MC Millan J. (1987) Auctions and Bidding. Journal of Economic Literature, 25, 699-738.

J

Professioneel Inkopen en Aanbesteden, Rijksgebouwendienst VROM; Evaluatie e-veiling binnenschilderwerk De Boschpoort te Breda, Den Haag, juni 2004.

J

Quan, D.C. (2002) Market Mechanisrn choice and real estate disposition: cearch versiis auction. Real Estate Econornics. 365-384

./

Reed, R.. Robinson, J., Williams. P. (2002), Does an atiction represent fair markel value?

4

Richtlijn 200411 alEG Europees Parlement en de Raad betrsffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, Publicatieblad van de Europese Unie 30 april 2004

.f

Rr)th, A.E., Qckenfels, A. (2002) Last-minute bidding and rules of ending second.price auctions: Evidence from eBay and Amazon Auctions on internet, American Economic Review.

J

Rothkopf, M.H., Harstad, R. (1994) "Modeling Competitive Bidding: A Critical Essay," Management Science 364-384.

4

Rothkopf, M.H., Harstad, R. (2000) " An 'Alternating Recognition' Model of English Auctions," Management Science 46, pp. 1-12, 2000.

4

Small, G. (2002) An Expirimental Study of Auction behaviour. Christchurch, New Zealand.

J

Stein, P.A., Internetveilingen; Amsterdam, 2005 (ongepubliceerde haalbaarheidsnotitie van Dudok bouw- en vastgoedrecht).

J

Steiner, A. (2002) eBay Increases fees for selling real estate, wil1 introduce binding auctions later this year, AuctionsBytes.com.

J

Tordoir, M.P. (2005) Online onroerend goed veiling, orrgepubliceerd stageverslag Hanzehogeschool van Groningen.

J

Winkler D T., Dotzour, M G , , Moorhead, E , ( i 9 9 8 ) The impact of auctions on residential sales prices in New Zealand. Journal of real estate research.

B I J L A G E "1 H E T V E I L I N G P R O C E S In onderstaand model en op de volgende bladzijden is een procesbeschrijving met de betrokken actoren weergegeven. Eigenaar pand X Financier pand X Notaris Directie makelaar Veilingarganisalie Koper Financier koper President rechtbank Veilingmeester

-

e-

w

-

r

i

n

g

p -

B

Hypotheek gevestigd middels notariele akte

Art. 3 2 6 0 BW

Versturen van aanmaningen tot betaliny

Art. 544 Wetb v

A --

P -

B

Overgaan tot parate executie tot 14 dagen schriftelijk bod uitbrengen bij actor C. In overleg mei actor A en goedkeuring actor H overgaan tot koopovereenkomst (onderhandse verkoop)

B

--

Art. 545 Wetb.v. Burg. Rv ; Art. 548 Wetb. v. Burg Rv.

Besluit tot veilen van onderpand. -

I

I A+C+D

I ~ ~ v e i l i n ~ d a met t uactor m C en D

t-

B

-- ----

p -

Besluit tot inschakelen actor C en D van actor

l

t

-

i

-

p -

-

B+C+D

-

E

-

1

p

D

Pleegt overleg met actor C en draagt zorg voor D+C de aankondiging van de veiling in de daartoe geëigende organen en media. Middels aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad. In de bekendmaking wordt tevens vermeld dat om een executoriale verkoop betreft.

C

Huren van veilingzaal (minimaal 1 maand v o o r daadwerkelijke veiling)

i Art. 516 Wetb. v. burg. Rv

P -

D

Opnemen pand X, recherche bij gemeente

-

I

.--.-----p

l1

Advies hoogte plokpenning aan actor C+B --

--

-- --

-

-

d

--

-

- .-.

Verzamelen gegevens pand X

r D

-l e

.---.-u-

Foto maken pand X

Eventueel commerciële presentatie van pand X opstellen

r

D+B+C;

- - --

- --

-

-----T -- -- -

--

-

t

II --

l

p -

Art. 51 7 Wetb. v burg Rv

-

p -.p -

-

Zorgt voor gelegenheid. ~ndienmogelijk,tot bezichtiging van het registergoed

--

- --

P+A

-

..-

Potentiële koper in beeld

--

--

-

p -

Veilingorganisatie stelt op betreffende dag zaal ter beschikking+ veilingmeester -- --

-.

.-. -

- --

--

p

Tijdens de veiling -

---

Gelegenheid tot vragen met betrekking tot d g aanvullende voorwaarden

- --

--

-

--

p -

Bij opbod wordt een beginbedrag ingezet door veilingmeester1 bod uit de zaal gevraagd --

Volgt biedingen uit de zaal

-

Art. 519 Wetb. v burg Rv

p -

-

Doet bieding dat leidt tot hoogste bod Controle bankgarantie en legitimatie van actor F, actor F ontvangt plokpenning uit handen van actor D Actor D en I bepalen hoogte bedrag afslag

--

E j f t hoogste bieder -

,

p

controle bankgarantie en legitimatie bij actor F

Opmaken van proces-verbaal, eventueel in bijzijn van actor D en F -"

Eventuele advisering actor B met betrekk~ng tot gunning Maakt akte van gunning

Verzoekt actor F betalen van waarborgsom, staat tevens in veilingvoorwaarden vermeld --

p

-

Binnen acht dagen betalen aan actor G van veilingkosten en overdrachtsbelasting (eventueel in samenwerking met actor G) --

- --

--

-. ..

Betaling van koopsom aan actor C binnen 4 weken --

Uitkering opbrengst aan actor A

--- ---

e

-

U

--

Rangregeling (geschillen omtrent opbrengst met schuldeisers) Opmaken akte van kwijting voor de koopsom

--

--

p p -

Proces-verbaal wordt samen met akte van kwijting ingeschreven bij de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers

-- -

Nieuwe eigenaar pand X

d

-

Art. 551 Wetb. v. burg. Rv.

BIJLAGE 2

P R O C E S B I E W H R R I J V M B N L I N E VEILENG

E-VEILING Verkopende partij neemt besluit tot verkopen pand. Verkopende partij besluit een makelaar in te schakelen Verkopend makelaar besluit pand via de online veiling aan te bieden. Verkopende partij gaat akkoord en kiest een notaris. Verkopend makelaar licht notaris in over betreffende pand Verkopend makelaar zal de reeds bekende gegevens over het pand digitaal verzenden naar de online veiling. De online veiling zendt een ontvangstbevestiging aan de verkopend makelaar De online veiling zal kadastraal rechercheren, eigendomsbewijs opvragen, splitsingsakte etc. De online veiling digitaliseert de noodzakelijke informatie op een aparte webpagina van het pand. (voorbeeld: www.onlineveiling.nl/herengrachtl29) De online veiling verzendt per e-mail een unieke inlogcode van de betreffende webpagina aan makelaar en notaris. De verkopend makelaar zendt de overige informatie (foto's, objectinformatie, bouwkundig rapport etc.) naar de online veiling. De notaris neemt de juridische stukken door en zendt deze, met eventueel commentaar, naar de online veiling. De online veiling zendt een ontvangstbevestiging aan de notaris. De online veiling verwerkt de toegezonden informatie van de makelaar en notaris en plaatst deze op de webpagina van het pand. Op verzoek van de online veiling wordt de brochure van het betreffende pand gecontroleerd door de makelaar en notaris, beiden door middel van hun eigen inlogcode. Eventuele aanpassingen door notaris of makelaar worden verzonden naar de online veiling De online veiling zendt een ontvangstbevestiging aan de makelaar dan wel notaris De online veiling past de gegevens aar1 op de betreffende webpagina Indien deelnemende partijen allen tevreden zijn over de betreffende ~nformatieover hel pand, wordt de pagina gereed gemaakt voor "internetbezoekr' De verkopend makelaar maakt de verkoop gereed (advertenties, aanmelden, Funda etc.)

21

De online veiling maakt de betreffende informatie over het pand on-line inzichtelijk voor bezoekers van de website. De notaris kan met de beschikbare gegevens al een voorlopige koopakte en voorlopige leveringsakte opstellen. Indien een potentiële koper geïnteresseerd is kan hijlzij lid worden van de online veiling. Enkele documenten moeten worden toegezonden zoals, legitimatie, NAW-gegevens en eventueel uittreksel van de Kamer van Koophandel en vervolgens worden gecontroleerd. Na goedkeuring is men lid. De verkopend makelaar maakt bezichtigingen van het pand mogelijk, met inachtneming van de daarvoor geldende regels. Een potentiele koper besluit een pand te kopen via de online veiling. De aankopend makelaar kar) gararit staan voor de bieder c.q. potentiële koper, doordat de makelaar lid is van de online veiling. De aankopend makelaarlpotentiële koper verzoekt de bank een digitale bankgarantie aan de online veiling te zenden en maakt zo kenbaar op de veiling te willen bieden voor het betreffende pand. Deze bankgarantie wordt door de veiling in quarantaine gesteld. In de algemene voorwaarden wordt vermeld dat de notaris toestemming heeft de bankgarantie ( van de hoogste bieder ) te bekijken zodra hij/zij de hoogste bieder heeft aangewezen De online veiling zendt een ontvangstbevestiging aan de koperlaankopend makelaar Na goedkeuring van de betreffende persoonlhandelsbevoegde zendt de veiling een unieke inlogcode en gebruikersnaam. De online veiling ontvangt een bevestiging dat de codes zijn aangekomen. De online veiling zendt een half uur voordat de veiling begint een bericht (sms, e-mail) aan de deelnemers dat de veiling bijna gaat beginnen. Qp aangegeven datum en tijdstip start de veiling en kunnen potentiele kopers bieden mits zij over een, door de online veiling toegezonden, unieke inlogcode beschikken Bij opbod kan gedurende een korte tijd door de deelnemers geboden worden De bieders beschikken over een eigen uniek icoon (symbool), waarbij kan worden gezien wie hoeveel biedt, Let wel, dit icoon is slechts een afbeelding en wordt weergegeven zonder NAW-gegevens indien gewenst De online veiling slaat alle gegevens omtrent de betreffende veiling op en wordt bijgehouden en gecontroleerd door de notaris. Op een vooraf afgesproken tijdstip sluit de veiling b ~opbod j en kan er niet rneer geboden worden De koper met hel laatste bod (hoogste bod) heeft een voorlopige koopprijs geboden. De online veiling heeft toestemming van de hoogste bieder om de bankgarantie uit quarantaine te halen om inzicht te krijgen in de financible draagkracht van de bieder. De online veiling controleert de financiele draagkracht van de hoogste bieder en na goedkeuring wordt overgegaan op de afmijn ronde van de veiling.

40

Door middel van een sms bericht of e-mail wordt de deelnemer erop attent gemaakt het afmijnen bijna van start gaat. De online veiling laat in een aanzienlijk tempo een reeks vooraf vastgestelde bedragen aflopen naar het minimum bedrag van 1 euro. De deelnemers kunnen met een druk op de knop een bedrag bevestigen en afmijnen De online veiling zendt een bericht aan de hoogste bieder en vermeldt de hierop volgende procedure die gevolgd zal worden (gunning, levering etc ) De verkopend makelaar en de verkoper zullen in beraad gaan of zij akkoord gaan met het [aatst geboden bod. Binnen 24 uur dient hierover uitsluitsel te rijn gegeven. De verkopend makelaarlverkoper geeft middels een digitaal bericht aan de hoogste bieder uitsluitsel over de gunning. Door middel van de webpagina en unieke inlogcodes kunnen beide partijen de infarmatie compleet maken en deze plaatsen op de webpagina. De verkopend makelaar vult met behulp van de webpagina en unieke inlogcodes de gegevens in voor het volledig maken van de koopakte. De notaris maakt de koopakte en de leveringsakte compleet. Het proces verbaal dient als bijlage opgenomen te worden bij de leveringsakte. De levering vindt traditioneel plaats ten kantore van de notaris.