PRAKTIJK HANDREIKING NEDERLANDSE VASTGOEDTAXATIES COMMERCIEEL VASTGOED

PRAKTIJK HANDREIKING NEDERLANDSE VASTGOEDTAXATIES COMMERCIEEL VASTGOED

Aan de lezer(es): Waar in deze uitgave de mannelijke voornaamwoorden hij, hem of zijn worden gebruikt in een context die met evenveel recht en reden het gebruik van vrouwelijke voornaamwoorden zou rechtvaardigen, gelieve u naar eigen inzicht zijn of haar te lezen. Mutatis mutandis geldt dat ook voor het gebruik van mannelijke beroepsnamen en soortgelijke aanduidingen.

VOORWOORD Taxeren is geen nattevingerwerk. Een oordeel over de waarde, laat staan de prijs van een object moet altijd gefundeerd en te motiveren zijn, anders verliest de taxatie haar geloofwaardig heid. Begrijpelijk dan ook dat de kwaliteit van taxaties onder een vergrootglas ligt, en uiteraard ook behoort te liggen. Juist vaklieden zijn in staat rekenschap te geven van zowel hun werkwijze als hun waardeoordeel. Daar hebben ze immers expertise voor opgebouwd waarop ze met recht en reden trots kunnen én mogen zijn. Opdrachtgevers die belangrijke en vérstrekkende beslissingen moeten nemen, willen weten hoe zij de diverse factoren moeten wegen. Dat betrouwbare taxaties daarvoor wezenlijk zijn, is onweersproken. Hoe belangrijk is het dan niet dat de taxateur als deskundige een onafhankelijk, objectief en goed onderbouwd oordeel kan leveren dat getoetst kan worden aan nationale, Europese en internationale richtlijnen? De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in 2014 een asset quality review (AQR) gepresenteerd om risicovolle activa te kunnen beoordelen. De European Valuation Standards (EVS) zijn in deze AQR boven aan het rijtje standaarden geplaatst die alom autoriteit genieten. Het internationale gelden goederenverkeer – en dus ook het internationale bancaire verkeer – heeft immers behoefte aan algemeen geaccepteerde en door iedereen eenduidig te interpreteren richtlijnen. Zeker nu de Europese bankenunie vanaf 1 november 2014 verscherpt centraal toezicht zal uitoefenen op de diverse ‘significante’ nationale banken. Het is dan ook van het grootste belang dat iedere deelnemer aan het eerder genoemde verkeer dezelfde taal verstaat en gebruikt. Voor de Nederlandse praktijk, die in toenemende mate internationaliseert, geven drie standaarden de toon aan: 1) de International Valuation Standards (IVS), 2) de EVS en 3) de NVM-taxatiestandaarden. Drie richtsnoeren die dezelfde thematieken behandelen? Dat vraagt om omrekening, harmonisering, vergelijking. Vandaar deze uitgave, waarin de vraag beantwoord wordt wat de belangrijkste verschillen tussen de onderscheidene normen zijn. Vertrekpunt voor de

4 | PRAKTIJKHANDREIKING NEDERLANDSE VASTGOEDTAXATIES COMMERCIEEL VASTGOED

vergelijking zijn de EVS. En al snel zal blijken dat uni formering en transparantie bepaald geen overbodige luxe zullen zijn. Nu zijn er zeker overeenkomsten tussen de basisprincipes van de IVS en EVS. De Europese richtlijn is toegespitst op de Europese praktijk en wetgeving en de standaard die uitgebreid inhaakt op de EU-weten regelgeving. De IVS bieden een wereldwijde standaard die nu eenmaal meer generiek moet zijn, omdat niet één enkel model past op al die verschillende nationale en regionale praktijken, waar de NVM-richtlijn er een van is. Niettemin is het zaak het erkend hoge expertise niveau van de Nederlandse beroepsgroep van taxateurs en makelaars die impulsen te geven die het verdient. De NVM ondersteunt haar leden dan ook in dit opzicht door tal van projecten te entameren waarin een zichzelf respecterend deskundige de bouwstoffen kan vinden die hij nodig acht voor de bestendiging en optimalisering van zijn expertise. De oprichting van het Taxatie Management Instituut (TMI) en het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) zijn daar aansprekende voorbeelden van, terwijl ook de onderhavige praktijkhandreiking beschouwd mag worden als een handig naslagwerk voor de desbetreffende deskundigen. Prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS en drs. ing. Sebastiaan Roggeveen zetten in deze praktijkhandreiking de verschillen in de taxatierichtlijnen overzichtelijk op een rij en geven waar dat past een toelichting. Kortom, het is een handzaam en nuttig instrument voor taxateurs en makelaars die hun oordeel een wat zwaardere fundering willen geven. Voor open aanmerkingen, aanvullingen en andersoortige reacties houdt de redactie zich graag aanbevolen. Nieuwegein, januari 2015 Marcel de Boer, voorzitter NVM Business

PRAKTIJKHANDREIKING NEDERLANDSE VASTGOEDTAXATIES COMMERCIEEL VASTGOED | 5

INHOUD VOORWOORD. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4

INLEIDING EN VERANTWOORDING . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1. V ERHOUDING TUSSEN STANDAARDEN, RICHTLIJNEN EN GOEDE PRAKTIJKEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. H ET TAXATIEPROCES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51

5.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

51 51 51 52 52 56 57

5.2 Doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Opdrachtvoorwaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10

5.4 O verleg met adviseurs van de opdrachtgever, accountants en anderen. . .

11 1.2 Jaarverslaggevingsregels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.3 Platform Taxateurs en Accountants (PTA) . . . . . . . . . . . . . 13 1.4 Verhouding standaarden, richtlijnen en goed gebruik. . . . . . . . . 13

5.5 Commentaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.1 Regels voor taxaties commercieel vastgoed . . . . . . . . . . . .

2. INTRODUCTIE EUROPEAN VALUATION STANDARDS (EVS) . . . . . . 16 3. W AARDEBEGRIPPEN EN -CONCEPTEN: EVS EN IVS . . . . . . . .

18

3.1 Marktwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.2 Marktwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.3 Markthuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

5.6 Onderbouwing van de taxatie en inspectie . . . . . . . . . . . . 5.7 Beoordelen van taxatierapporten . . . . . . . . . . . . . . . .

6. J AARVERSLAGGEVING EN PTA . . . . . . . . . . . . . . . . 60

60 6.2 Besluit actuele waarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 6.3 Toelichtingsvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 6.4 Platform Taxateurs en Accountants (PTA). . . . . . . . . . . . . 65 6.5 PTA-voorbeeld inhoudsopgave taxatierapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 6.1 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving . . . . . . . . . . . . . .

3.4 Uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

7. NVM-TAXATIERICHTLIJNEN AGRARISCH EN COMMERCIEEL VASTGOED. 71

3.5 Bijzondere uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Literatuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

3.6 HABU (meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik) . . . . . . . 29

Checklist Nederlandse vastgoedtaxatierapporten EVS, IVS 2013, PTA . . . . . 76

3.7 Geforceerde verkoop (gedwongen verkoop) . . . . . . . . . . . . 33 3.8 Alternatief gebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4. R APPORTAGEVEREISTEN: EVS EN IVS. . . . . . . . . . . . . . 35 4.1 Vergelijking van tekst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 4.2 Vergelijking op trefwoorden EVS - IVS . . . . . . . . . . . . . . 46 4.3 Aanbevelingen voor NVM-taxateurs. . . . . . . . . . . . . . . 48 4.4 Rapportageverschillen met Red Book 2014 . . . . . . . . . . . .

49

LIJST MET AFKORTINGEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

INLEIDING EN VERANTWOORDING Deze Praktijkhandreiking Nederlandse vastgoedtaxaties is bestemd voor de vastgoedtaxateur die in de Nederlandse context opereert en voor Nederlandse ondernemingen en Nederlandse beleggers vastgoedtaxaties naar marktwaarde uitvoert. Meer specialistische taxaties met niet-marktwaarde begrippen en voor andere doeleinden bestemd vallen daardoor buiten het bereik van de handreiking.

Het zou immers ongepast zijn experts uit de dagelijkse praktijk met betweterige aanwijzingen lastig te vallen. Juist taxateurs die vertrouwd zijn met de concepten die aan het taxeren van vastgoed ten grondslag liggen, kunnen relevante informatie-elementen goed tegen elkaar afwegen.1 Als deskundigen op hun terrein weten zij ook wat moet, mag en kan, en wat niet.

Wij beogen een praktisch en een zo beknopt mogelijk overzicht te bieden van enkele thema’s, waarin wij enkele verschillen weergeven ten opzichte van andere nationale en internatio nale standaarden en richtlijnen voor vastgoedtaxaties.

Resten ons nog enkele opmerkingen. Ten eerste danken wij de leden van de klankbordgroep die bereid waren deze praktijk handreiking van commentaar te voorzien.2

Voor Nederlandse taxaties zijn de International Valuation Standards (IVS), het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de European Valuation Standards (EVS) de richtinggevende standaarden. De NVM heeft ons gevraagd de EVS als vertrekpunt aan te houden. Deze standaarden genieten op dit moment weliswaar nog geen brede bekendheid in Nederland, maar zullen naar verwachting steeds vaker worden toegepast doordat het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) ernaar verwijst en verschillende brancheorganisaties de titel Registered European Valuar (REV) namens de The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA) verlenen. Om deze titel te kunnen verwerven is kennis van de EVS een voorwaarde.

Ten tweede zij opgemerkt dat de Engelse tekst van de richt lijnen de voorrang heeft boven de Nederlandse, aangezien de Engelstalige EVS als uitgangspunt zijn genomen. Ten derde stellen wij vragen en opmerkingen naar aanleiding van deze uitgave op prijs. Elke verduidelijking in tekst en uitleg is immers welkom.

1

oor een uitleg van deze V concepten verwijzen wij naar Van Arnhem, Berkhout & Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 1 (2013).

2

e klankbordgroep D bestond uit: drs. Peter C. van Arnhem MRE RT FRICS, Marcel de Boer MRICS, mr. Corné J.P.G. van Hout MSRE RT, Philipine Vinke RMT en Arjan Bilderbeek MSRE MRICS RT RRV.

Ten slotte hechten wij eraan te benadrukken dat wij iedere aansprakelijkheid voor nadelige gevolgen van het gebruik van deze Praktijkhandreiking uitsluiten. Tom Berkhout en Sebastiaan Roggeveen

Toen wij aan deze uitgave begonnen, beseften wij dat wij ons voor de overzichtelijkheid dienden te beperken tot de hoofd lijnen. Dat houdt in dat wij niet te gedetailleerd kunnen zijn en dat volledigheid nooit ons doel kan zijn. Het gaat erom dat de praktijkdeskundige zelf aan de hand van de hier geboden informatie zijn of haar weg kan vinden in het woud van regels, richtlijnen, aanbevelingen, voorschriften en wat dies meer zij.



1. V ERHOUDING TUSSEN STANDAARDEN, RICHTLIJNEN EN GOEDE PRAKTIJKEN Hoe ervaren een beroepschauffeur, verkeersvlieger of koopvaardijkapitein ook is, zonder wegen-, zee- of landkaart, dan wel betrouwbaar navigatiesysteem, zal hij niet willen vertrekken.

niet onvermeld blijven dat er soms tegenstrijdige aanwijzingen worden gegeven. Maar wie daarop verdacht is en de nuances in hun context kan plaatsen en duiden, zal aan zijn oordeel een solide en genuanceerde onderbouwing kunnen geven.

Toch zal hij nooit ‘blind’ willen varen, rijden of vliegen op zijn kaarten. Gezond verstand, een gefundeerd oordeel en logische besluitvorming blijven de basis van verantwoord handelen.

Iedere professional herkent en erkent die oeroude wijsheid: onderzoek alles en behoud het goede. Of om het wat moderner te formuleren: analyseer de relevante informatie en doe daar uw voordeel mee.

Geen enkele plattegrond of zeekaart, geen enkel straten- of vluchtplan, geeft immers aan waar onvoorziene hindernissen zich zullen voordoen. Ze geven hooguit abstract weer hoe idealiter de beste route uitgezet kan worden om van A naar B te komen. Ervaren taxateurs weten dit ook als geen ander. Hand reikingen berusten op theorie, algemeenheden en abstracties, maar de praktijk bestaat uit bijzonderheden en concrete situaties: kopers die hoe dan ook een object tegen een onrealistische prijs willen verwerven, de waan van de dag, een grillige markt die tegen alle regels of voorspellingen in een kant op gaat die men niet voor mogelijk hield. Uiteraard zal een gids als deze met zijn richtlijnen en toe lichtingen dat nooit vóór kunnen zijn. Hij biedt een beeld als een soort luchtfoto op grond waarvan de taxateur zelf zijn route kan bepalen. Deze handreiking schetst niets meer, maar ook niets minder dan de context waarin de moderne taxateur opereert die over de letterlijke en figuurlijke grenzen van zijn vak heen durft te kijken.

1.1 Regels voor taxaties commercieel vastgoed Dat de gevolgen van dubbel-, meer- of veelzinnigheid van woorden rampzalig kunnen zijn, kunnen we leren van de torenbouwers van Babel. Onduidelijkheid in bedoelingen levert immers in de regel problemen op: de talloze gerechte lijke procedures over interpretatieverschillen in contracten die dagelijks wereldwijd worden gevoerd, leveren het bewijs. En daar niet alleen. Die waarheid ging immers ook al enige tijd op voor de praktijk van de vastgoedwaardering met haar talrijke omschrijvingen van het begrip ‘marktwaarde’ en aanverwante termen. Het lag dan ook in de lijn der verwachtingen dat er orde in de chaos moest worden geschapen en dat waarderingsdefinities zouden worden gestandaardiseerd. Die handschoen hebben de Waarderingskamer en de grootste brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs, waaronder de NVM, opgepakt.3

Want de Nederlandse professional wil weten welke inter- en supranationale standaarden er zijn en vooral hoe die geïnter preteerd en toegepast moeten worden.

Kunnen we, zo stelden zij zich de vraag, voor het markt waardebegrip aansluiten bij de marktwaardestandaard van de International Valuation Standards (IVS)? Op grond van een studie van het Nyenrode Real Estate Center en een consultatieronde in de sector besloot men deze standaard in Nederland in te voeren ter vervanging van de verschillende marktwaardebegrippen (Berkhout & Hordijk, 2008).

Natuurlijk, er zijn accentverschillen, doordat lokale markten nu eenmaal zo hun eigen bijzonderheden kennen. Ook mag

De RICS heeft de IVS in haar Red Book geïncorporeerd. In 2010 verscheen de brochure Marktwaarde als waarderings


3

VM, Vereniging N Bemiddeling Onroerend Goed (VBO), Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), VastgoedPRO, The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).


grondslag. Aansluiting bij International Valuation Standards (IVS), die werd uitgegeven door de Waarderingskamer en de brancheverenigingen. Sindsdien spelen nationale en internationale standaarden, richtlijnen en goede praktijken een grote rol in de Nederlandse taxatiepraktijk. De NVM sluit inmiddels op de IVS aan met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV), de Taxatierichtlijn Agrarisch Vastgoed (TAV) en de taxatierapporten van het Taxatie Management Instituut (TMI).

1.2 Jaarverslaggevingsregels De toenemende vraag naar houvast, transparantie en harmonisering heeft de afgelopen jaren de standaardisering van verslaggevingsregels beïnvloed. Zo werden op 1 januari 2005 de International Financial Reporting Standards (IFRS) van kracht voor beursgenoteerde ondernemingen, een gebeurtenis die meer betekenis heeft gehad dan op het eerste gezicht lijkt. Ondanks de beperking tot regels voor de financiële verslag geving aangaande een beperkt segment in het internationale bedrijfsleven, is de invloed op nationale regelgeving, overige financieel-economische segmenten en andere standaarden dan die voor de financiële verslaggeving nu al nauwelijks meer te overschatten. De invoering van die standaarden heeft ook gevolgen gehad voor de onderdelen van de verslaglegging waar controlerend accountants zich voor hun oordeelsvorming baseren op externe rapportages zoals taxaties van vastgoed. Dit heeft de ontwikkeling van de IVS sterk gestimuleerd. Door nauwe samenwerking tussen de International Accounting Standards Board (IASB) en de IVS Committee (IVSC) werden en worden definities en standaarden wereldwijd verder gestroomlijnd, wat uiteindelijk zijn weerslag heeft op de Nederlandse taxatiepraktijk. In mei 2011 verscheen de standaard ‘IFRS 13 Fair Value Measurement’ (IFRS 13), waarin niet met zoveel woorden,


maar wel alleszins merkbaar de IVS werden overgenomen. De hoge mate van overeenkomst blijkt vooral als we de belangrijkste elementen van de IVS-waardebegrippen ‘marktwaarde’ enerzijds en fair value of ‘reële waarde’ anderzijds beschouwen. Daarnaast heeft men in de IFRS het HABU-concept van de IVS overgenomen.4

4

HABU: highest and best use.

5

BA, 2011a; NBA, N 2011b.

6

PTA, 2013.

7

P TA, 2014a (consultatieversie); PTA, 2014b.

8

erkhout, 2011a; Berkhout, B 2011b; Berkhout, 2011c; Berkhout, 2011d; Berkhout, 2012; Berkhout & Van Hout, 2012.

1.3 Platform Taxateurs en Accountants (PTA) De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) verwijst in verschillende publicaties nadrukkelijk naar de IVS, het Red Book van de RICS en de EVS waar het gaat om vastgoedtaxaties in het kader van de jaarverslaggeving. Wij noemen twee NBA-publicaties uit 2011: Zeg waar het op staat. Hoofdpunten uit de publieke managementletter over het commercieel vastgoed en de Praktijkhandreiking 1117. Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed.5 In de publieke managementletter voor de vastgoedbranche doet de NBA aanbevelingen voor vastgoedtaxateurs en pleit zij voor eenduidige internationale richtlijnen voor de waar dering van commercieel vastgoed, alsmede voor de oprichting van een beroepsorganisatie van taxateurs, met bindende beroepsregels en eigen tuchtrecht. Als vervolg hierop is het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht, dat na een consultatieronde in 2013 het rapport Goed gewaardeerd vastgoed – 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten presenteerde6, in 2014 gevolgd door een rapport met richtinggevende ‘goede voorbeelden’ voor de praktijk.7

1.4 V erhouding standaarden, richtlijnen en goed gebruik De stormachtige ontwikkelingen van de afgelopen jaren roepen onder vastgoedtaxateurs de vraag op in welke verhouding dat alles nu tot elkaar staat. Is er een hiërarchie te onderkennen? Is er een standaard die alle andere regels overstijgt? Welnu, laat duidelijk zijn dat een strikte, formele hiërarchie naar onze mening niet te geven is; sterker, ook niet behoeft te worden gegeven. Standaarden, richtlijnen, aanbevelingen en voorbeelden van goed gebruik beïnvloeden elkaar wel in hoge mate.8 Er zijn gezaghebbende taxatiestandaarden met een wereldwijd toepassingsbereik (IVS), gezaghebbende


standaarden met een wat meer Europees gericht toepassings bereik (het zogenoemde Blue Book van de TEGoVA, EVS) en het Red Book van de RICS. Vele begrippen en processen in de IVS en EVS komen in hoge mate overeen, maar er zijn accentverschillen die bijvoorbeeld kunnen voortvloeien uit (de afstemming op) nationale of Europese wetgeving of richtlijnen. Wettelijke kaders hebben uiteraard voorrang op taxatiestandaarden. Daarvan moeten de opdrachtgever, de taxateur en de gebruiker van het rapport zich bewust zijn. Het is aan de opdrachtgever en de taxateur om te bepalen met welke standaard getaxeerd wordt. Het is dan ook zaak dat men precies weet wat die inhoudt, opdat misverstanden tot een minimum beperkt blijven. De taxateur dient zich dan ook na de keuze voor een standaard aan de begrippen, toelichtingen en richtlijnen van die bepaalde standaard te conformeren.9 Op de jaarrekening van ondernemingen zijn de IFRS en de Nederlandse Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ) van toepassing. Deze normen bevatten naast het marktwaarde begrip tal van waardebegrippen die in de specifieke context van de jaarrekening worden gehanteerd. Verder zijn in de standaarden en richtlijnen nogal wat toelichtingsvereisten opgenomen. In het Besluit actuele waarde worden waardebegrippen uitgewerkt en toegelicht. EVS- en IVS-taxaties kunnen voor de jaarverslaggeving worden gebruikt. In de PTA-publicaties wordt de verbinding gelegd tussen vastgoedtaxaties en taxaties voor de jaarverslaggeving. In deze zin is er een sterke samenhang tussen de standaarden, richtlijnen en ‘goede praktijkvoorbeelden.’ De professionele, goed opgeleide vastgoedtaxateur dient zich altijd bewust te zijn van de context waarin hij waardeert en zal altijd de juiste standaarden en richtlijnen dienen toe te passen en daarvan nauwgezet verslag dienen te doen in zijn rapport. Zo is het voor de opdrachtgever, de gebruikers en lezers van het rapport duidelijk wat men van de taxateur mag verwachten en wat de gebruikswaarde van het rapport is.


BLUE BOOK Organisatie: TEGoVA

RED BOOK Organisatie: RICS

Good Practices: voorbeelden voor de praktijk

Goed gewaardeerd vastgoed 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten

9

T oezichthouders kunnen een voorkeur uitspreken voor een standaard. Zo schrijft de ECB in de Asset Quality Review Phase 2 Manual toepassing van de EVS voor als er een conflict is met de RICS Guidelines: ‘Real estate should be valued in line with European Standards EVS-2012 (Blue Book) and other international standards such as the Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) guidelines – where a conflict is seen EVS2012 will apply (for the avoidance of doubt – this should be considered to apply throughout the document)’ (European Central Bank, Asset Quality Review Phase 2 Manual, Frankfurt: ECB, 2014, p. 144).

Platform Taxateurs en Accountants

Oktober 2014


2. INTRODUCTIE EUROPEAN VALUATION STANDARDS (EVS) De EVS zijn gerelateerd aan EU-wetgeving, refereren er ook aan en definiëren begrippen die in deze supranationale wet geving voorkomen. De EVS geven meer dan een handleiding voor vastgoedtaxering.10 Zo is de definitie van marktwaarde niet alleen van toepassing op het begrip vastgoed (‘property’), maar op alle activa (‘assets’). Daarnaast richt de handleiding zich ook op waardering van financiële activa. De EVS-bundel bestaat uit drie delen: 1. Europese waarderingsstandaarden en toepassingen, uitgesplitst in standaarden (EVS) en toepassingen, de zogeheten European Valuation Application (EVA). 2. EU-wetgeving en vastgoedwaardering. 3. Overige technische documentatie. In het eerste deel lezen we dat de EVS een uitwerking zijn van een professionele taxatiestandaard, vergelijkbaar met de IVS. Het deel bevat essentiële definities, zoals die van markt waarde, reële waarde (‘fair value’) en optimaal gebruik (‘highest and best use’, ofwel HABU, een veelgebruikt begrip). De EVS bevatten tal van aanwijzingen voor een professionele werkwijze, rapportage en waardebepaling. Een belangrijk onderdeel van EVS 1-5 is EVS 3: The Qualified Valuer. Dit hoofdstuk behandelt de eisen waaraan een gekwalificeerde taxateur moet voldoen. Deze deskundige wordt volgens de EVS gekenmerkt door ‘de hoogste standaard van eerlijkheid en integriteit’. Door professionele vaardig heden, kennis en competenties is hij geschikt voor het type en de schaal van de taxaties waarvoor hij wordt ingeschakeld. De taxateur moet transparant zijn over de hem bekende omstandigheden en factoren die een objectieve waardering zouden kunnen compromitteren. De nadruk wordt gelegd op de minimale vereisten waaraan taxateurs moeten voldoen: permanente educatie en ontwikkeling. Een taxateur moet altijd onafhankelijk opereren en belangenverstrengeling melden. Daarnaast is het van belang de aansprakelijkheid buiten de opdrachtgever om te beperken. De taxateur moet de reikwijdte van de taxatieopdracht goed afspreken, vastleggen


10

nder het begrip O vastgoed verstaan wij onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten.

en nauwgezet opvolgen, het vastgoed gedegen onderzoeken, dit onderzoek systematisch documenteren en daarna pas de waarde ervan bepalen.11 Ten slotte moet over de waardering op een professionele wijze – dat wil zeggen: goed gedocumen teerd, gefundeerd, eenduidig en voor de niet-ingewijde toegankelijk – worden gerapporteerd. De EVA richt zich ook op toepassing van de standaarden in specifieke omstandigheden. Deze zijn onder andere: bepaling van de herbouwwaarde, internationale taxaties en waarde bepaling voor securitisatie. In deze praktijkhandreiking richten wij ons op waarderingen ten behoeve van financiële rapportage (EVA 1). Deel 2 richt zich op de waarderingswijze naar verschillende wetten en richtlijnen inzake bijvoorbeeld de btw, staatssteun, vervuilde grond en milieuschade. De behandeling hiervan gaat de strekking van deze praktijkhandreiking te buiten. Deel 3 bevat elf documenten die gerelateerd zijn aan de EVS, zoals de TEGoVA Minimum Educational Requirements en documentatie over waarderingsaspecten van duurzaamheid en de systematische verwerking van risico’s. Deze documen tatie is informatief, maar vormt geen kern van de EVSstandaarden. Daarnaast bevat dit deel richtlijnen om de waarde te splitsen over grond en gebouwen (Information Paper - Apportionment of Value between land and Buildings; EVS 2012, p. 197), hetgeen bijvoorbeeld van belang kan zijn voor de bepaling van afschrijvingen en vervangingswaarden.

11

pgemerkt zij dat waarde O niet synoniem is aan prijs. In een marktwaardetaxatie gaat het erom een prijs te schatten die op de markt onder een aantal voorwaarden verkregen kan worden. Wat strakker geformuleerd overeenkomstig de marktwaardedefinitie van de International Valuation Standards: de marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing, waarin de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Een taxatie is een schatting van een bedrag dat in een hypothetische transactie tot stand komt. De taxateur is aan het schatten en dat is een subjectief proces (Berkhout, 2013).


3. W AARDEBEGRIPPEN EN -CONCEPTEN: EVS EN IVS In dit hoofdstuk nemen wij de standaard EVS 1 Market Value als vertrekpunt. Wij introduceren EVS-definities en -concepten, vertalen ze, vergelijken ze – waar dienstig – met IVS-definities en voorzien ze van attentiepunten.

3.1 Marktwaarde In de tabel vergelijken we de marktwaardedefinities van de EVS 2012 en IVS 2013, de meest recente versies, met elkaar en voorzien die van kanttekeningen.

3.2 Marktwaarde In de volgende tabellen geven wij de overige EVS-definities van het begrip marktwaarde, zij het in een specifieke context: de EU-wetgeving. De Nederlandse taxateur die in de nationale context opereert, zal hiermee naar onze verwachting niet vaak geconfronteerd worden. Daarom memoreren wij de begrips omschrijvingen slechts kort en verwijzen wij voor nadere toelichting naar de desbetreffende paragrafen in de EVS. CAPITAL REQUIREMENTS DIRECTIVE DEFINITION

MARKET VALUE — MARKTWAARDE EVS 2012

IVS 2013

The estimated amount for which the asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.

The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion (IVS Definitions).

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Kanttekeningen •• De beide Engelse definities zijn vrijwel gelijk aan elkaar en hebben in essentie dezelfde strekking. Er zijn geen significante verschillen (EVS 5.2). •• Het begrip ‘asset’ vertalen wij voor Nederlandse vastgoedtaxaties in ‘vastgoed’. Onder ‘vastgoed’ verstaan wij onroerende zaken en de zakelijke rechten die daarop betrekking hebben. De EVS behandelen specifiek de toepassing van het begrip ‘marktwaarde’ voor ‘vastgoed’ (EVS 2.2). •• De IVS kennen een ruimer toepassingsbereik: ‘assets or liabilities’ (activa of passiva). Het begrip passiva heeft meer relevantie voor verslaggevingsdoeleinden (EVS 5.2). •• Het PTA presenteert in het ‘Overzicht van de belangrijkste definities’ de IVS-marktwaardedefinitie (PTA, 2014b, p. 97). •• In de EVS stelt men dat: –– de definitie in de pas loopt met de meeste definities van marktwaarde die in de EU-lidstaten worden gebruikt, waardoor deze begripsomschrijving als basisdefinitie algemeen kan worden toegepast; –– de toepassing van de marktwaarde specifiek betrekking heeft op vastgoed dat fysiek en wettelijk verhandelbaar is (EVS 2.2).


The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion (EVS 1 Market Value, par. 4.2). Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Kanttekening •• In de EU-wetgeving is het begrip marktwaarde gedefinieerd om de waarde van vastgoed als onderpand voor een financieringsinstituut te schatten, als onderdeel van de implementatie van het Basel II-akkoord.12

12

irective 2006/48/EC D relating to the taking up and pursuit of the business of credit institutions (recast) at paragraph 63 in 1.5.1(a) [Real Estate Collateral] of Part 3 of Annexe VIII, Credit Risk Mitigation.

STATE AID COMMUNICATION AND INSURANCE ACCOUNTS DIRECTIVE — STAATSSTEUN EN VERZEKERINGSDOELEINDEN Market value shall mean the price at which land and buildings could be sold under private contract between a willing seller and an arm’s length buyer on the date of valuation, it being assumed that the property is publicly exposed to the market, that market conditions permit orderly disposal and that a normal period, having regard to the nature of the property, is available for the negotiation of the sale (EVS 1 Market Value, par. 4.3). Onder marktwaarde verstaat men de prijs waarvoor het terrein en de gebouwen op de waardepeildatum kunnen worden verkocht in een onderhandse transactie tussen een bereidwillige verkoper en een zelfstandige koper, met als uitgangspunt dat het object openbaar op de markt wordt geplaatst en de marktcondities een ordelijke vervreemding toelaten en, gelet op de aard van het object, de gebruikelijke periode die beschikbaar is om de verkoop tot stand te brengen (EVS 1 Market Value, par. 4.2).


VAT-DEFINITION — BTW

PTA, 2014B, OVERZICHT VAN DE BELANGRIJKSTE DEFINITIES, P. 98-99

For the purposes of this Directive, ‘open market value’ shall mean the full amount that, in order to obtain the goods or services in question at that time, a customer at the same marketing stage at which the supply of goods or services takes place, would have to pay, under conditions of fair competition, to a supplier at arm’s length within the territory of the Member State in which the supply is subject to takes.

Het PTA onderscheidt brutohuurwaarde, nettohuurwaarde, huurherzieningswaarde en ‘incentives’ (huurvrije periodes of huurkortingen).

Voor de toepassing van deze richtlijn wordt als ‘open marktwaarde’ het volledige bedrag beschouwd dat een afnemer om de desbetreffende goederen of diensten op dat tijdstip te verkrijgen in dezelfde handelsfase als waarin de goederen worden geleverd of de dienst wordt verricht, op het tijdstip van die verrichting en bij vrije mededinging zou moeten betalen aan een zelfstandige leverancier of dienstverlener op het grondgebied van de lidstaat waar de verrichting belastbaar is. Kanttekening •• Dit is een algemene definitie voor btw-doeleinden. Voor de Nederlandse fiscale wetgeving wordt het begrip ‘waarde in het economische verkeer’ gehanteerd.

Brutohuurwaarde: de huurwaarde zoals die wordt opgenomen in de huurcontracten zonder de aftrek van incentives. Gespecificeerd opgenomen in de berekening per sector en naar ruimtetype en de feitelijke verhuurbare vloeroppervlakte conform NEN 2580. Nettohuurwaarde: de brutohuurwaarde waarop de vaste lasten in mindering zijn gebracht: ozb, rioolrecht, premie opstalverzekering, beheer- en verhuurcourtage, onderhoudskosten, niet-verrekenbare btw en overige kosten. Huurherzieningswaarde (winkels): de naar verwachting te innen huur als de huur van winkelpanden wordt herzien, rekening houdend met een eventuele 7:303 BW-procedure. Incentives: huurvrije periode of eenmalige tegemoetkomingen aan een huurder. In de waardering wordt de huurderving ten gevolge van huurvrije periodes of huurkortingen opgenomen als correctiepost bij een BAR-/NARtaxatie en bij een DCF-taxatie als correctie op de huurinkomsten. Hiermee zijn de belangrijkste huurwaardebegrippen voor de Nederlandse markt gedefinieerd.

3.3 Markthuur In de tabel worden de EVS- en IVS-definities van markthuurwaarde met elkaar vergeleken. MARKET RENT — MARKTHUURWAARDE EVS 2012

IVS 2013

The estimated amount of rent at which the property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the tenancy agreement in an arm’s length transaction, after proper marketing and wherein the parties had each acted knwoledgeably, prudently and without compulsion.

The estimated amount for which an interest in real property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion (IVS Definitions).

Het geschatte huurbedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (IVS Definitions).

Kanttekeningen •• Voor Nederlandse vastgoedtaxaties hebben wij in beide definities de term ‘leasing’ verengd naar ‘huur.’ De team ‘leasing’ kent verschillende verschijningsvormen, die financierings- en huurvormen kunnen omvatten (financial en operating lease). De markthuurwaarde wordt gewoonlijk uitgedrukt in een jaarbedrag (EVS 3.3). •• De definitie wordt in de EVS verder niet uitgewerkt.


3.4 Uitgangspunten In vastgoedtaxaties formuleert de taxateur ‘uitgangspunten’ en ‘bijzondere uitgangspunten’.13 Die behoren duidelijk als zodanig te worden omschreven. Van Arnhem, Berkhout & Ten Have onderscheiden gebruikelijke en bijzondere uitgangs punten.14 Gebruikelijke uitgangspunten zijn volgens hen veronderstellingen (ofwel aannames) die worden opgenomen in het taxatierapport en – zonder nader onderzoek – voor juist worden gehouden. Dit zijn typische aannames die een taxa teur doet, zodat hij geen (tijdrovend en duur) onderzoek hoeft in te stellen. Een voorbeeld van een gebruikelijk uitgangspunt is dat er zonder bodemonderzoek wordt aangenomen dat de bodem vrij is van verontreinigingen. De omstandigheden laten het toe en er is geen contra-indicatie in de regel geen beletsel om dit soort aannames te doen. Bijzondere uitgangs punten daarentegen zijn ficties waarvan het duidelijk is dat zij wezenlijk verschillen van de feiten op de peildatum. Een voorbeeld van een bijzonder uitgangspunt is dat een pand als verhuurd wordt aangemerkt, terwijl het in werkelijkheid leegstaat. Dergelijke aannames moeten alleen gemotiveerd worden gedaan onder voorwaarde dat zij realistisch zijn en hun invloed op de waarde zonder die aanname wordt aan gegeven. Bijzondere uitgangspunten moeten te allen tijde worden gemotiveerd.

13

In de praktijk spreken de taxateurs ook wel van ‘veronderstellingen’ en ‘aantekeningen’. Wij prefereren echter de term ‘uitgangspunten’, om een uniforme terminologie in Nederland te bevorderen.

14

an Arnhem, Berkhout & V Ten Have, 2013, p. 57-58, p. 84-85.


In de tabellen zetten wij de termen ‘uitgangspunten’ en ‘bijzondere uitgangspunten’ voor de EVS en IVS naast elkaar. ASSUMPTIONS — UITGANGSPUNTEN EVS 2012

IVS 2013

The valuer makes an assumption where he assumes (or is instructed to assume) something on a matter of fact which he does not or cannot know or reasonably ascertain (EVS 5.10.1)

In addition to stating the basis of value, it is often necessary to make an assumption or multiple assumptions to clarify either the state of the asset in the hypothetical exchange or the circumstances under which the asset is assumed to be exchanged. Such assumptions can have an significant impact on value (IVS Framework par. 48).

De taxateur hanteert een uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld (EVS 5.10.1).

Behalve het vermelden van de grondslag voor de waarde is het vaak noodzakelijk een of meer uitgangspunten te hanteren ter verduidelijking van de staat van het object bij een hypothetische overdracht of de omstandigheden waaronder het object wordt geacht te zijn overgedragen. Dergelijke uitgangspunten kunnen van aanzienlijke invloed op de waarde zijn (IVS Framework, par. 48).

Kanttekeningen •• De EVS schrijven voor dat een taxateur geen onrealistische uitgangspunten mag formuleren over markt omstandigheden, of een marktwaarde mag veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt (EVS 5.5.2). •• De IVS stellen dat uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten aannemelijk en relevant moeten zijn en betrekking moeten hebben op het doel waarvoor de taxatie wordt gevraagd (IVS Framework, par. 51). •• De RICS (2012, Verklarende woordenlijst) definieert een uitgangspunt als een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. ‘Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek door de taxateur niet vereist is om te bewijzen dat iets waar is.’ •• Het PTA beveelt aan alle relevante uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten vast te leggen als de opdracht wordt aanvaard. Ten aanzien van de toelichtingsvereisten voor taxatierapporten geeft het enkele aanbevelingen (PTA, 2014b, aanbevelingen 13 en 14).

EXAMPLES OF ASSUMPTIONS — VOORBEELDEN VAN UITGANGSPUNTEN The following is an indicative, but not exhaustive, list of matters that may be reported as matters where assumptions have been made in arriving at an opinion of value: (i) A detailed report on title that sets out any encumbrances, restrictions or liabilities that may affect the value of the property may not be available. In such a case, the valuer would have to assume the position he considers most likely, also stating that he accepts no responsibility or liability for the true interpretation of the legal title. (ii) The extent of the inspection should be clearly set out in the report, consistent with the nature of the instruction and type of property. It may be necessary to make the assumption that while any obvious defects have been noted; other defects may exist requiring a more detailed survey or the appointment of experts to report on their findings. This may be followed by comment that the opinion of value stated is based on the condition as reported and that any additional defects that exist may require the figures to be amended. (iii) Assumptions may be needed with regard to the necessary statutory consents for the current buildings and use together with reference to any policies or proposals by statutory bodies that could impact positively or adversely on the value. (iv) The competence of the valuer to report on any potential risk of contamination or the presence of hazardous substances will need to be considered. It may be necessary to make assumptions in providing an opinion of value that either no such risks exist or that the valuer will rely on information prepared by specialist consultants. (v) The valuer may, on occasion, need to assume that all mains services provided are operational and sufficient for the intended use. (vi) It may be necessary to make an assumption as to whether the property has not, or will not be expected to flood or whether other environmental matters may bear on the opinion of value. (vii) Where the property is let, it may be necessary to assume that detailed enquiries about the financial status of tenants would not reveal matters that might affect the valuation. (viii) The valuer may need to assume that there are no planning or highway proposals that might involve the use of any statutory powers or otherwise directly affect the property.

Examples of additional assumptions in common use include, without limitation (IVS Framwork par. 49): an assumption that assets employed in a business are transferred without the business, either individually or as a group, an assumption that an individually valued asset is transferred together with other complementary assets, an assumption that a property that is owneroccupied is vacant in the hypothetical transfer.

Vervolg op volgende pagina



EXAMPLES OF ASSUMPTIONS — VOORBEELDEN VAN UITGANGSPUNTEN

EXAMPLES OF ASSUMPTIONS — VOORBEELDEN VAN UITGANGSPUNTEN

(ix) The valuer may need to assume that items of plant and equipment normally considered to be part of the service installations to a building would pass with the property. (x) The assumptions required where a valuation without an inspection is required are considered in EVS4 at 6.4.

(v) De taxateur kan in voorkomende gevallen ervan uitgaan dat alle geboden nutsvoorzieningen functio neren en toereikend zijn voor het beoogde doel. (vi) Het kan noodzakelijk zijn het uitgangspunt te hanteren dat het object niet overstroomd is of het niet te verwachten is dat het object zal overstromen of andere milieufactoren het oordeel omtrent de waarde zullen beïnvloeden. (vii) Indien het object verhuurd is, kan het noodzakelijk zijn het uitgangspunt te hanteren dat uit een nader onderzoek naar de financiële situatie van huurders geen factoren zijn gebleken die van invloed zijn op de waarde. (viii) Het kan noodzakelijk zijn dat de taxateur het uitgangspunt aanhoudt dat er geen voorstellen betreffende de bestemming zijn ingediend, noch plannen voor snelwegen die aanleiding kunnen geven tot het gebruik van eventuele wettelijke bevoegdheden of die anderszins rechtstreeks van invloed op het object kunnen zijn. (ix) Het kan noodzakelijk zijn dat de taxateur het uitgangspunt hanteert dat installaties en machines die gewoonlijk als onderdeel van het gebouw worden beschouwd, samen met het object overgaan. (x) Indien de taxatie zonder inspectie (‘plaatselijke opname’) wordt uitgevoerd, worden de vereiste uitgangspunten behandeld in EVS 4 onder 6.4.

De onderstaande indicatieve, niet-limitatieve opsom ming omvat onderwerpen die vermeld kunnen worden ten aanzien van uitgangspunten die gehanteerd zijn om tot de waardering te komen: (i) Wellicht is geen gedetailleerde omschrijving van de titel beschikbaar waarin eventuele bezwaringen, beperkingen of verplichtingen vermeld zijn die de waarde van het object kunnen beïnvloeden. In een dergelijk geval dient de taxateur de positie die hij het meest aannemelijk acht tot uitgangspunt te nemen en ook te vermelden dat hij geen verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid aanvaardt voor de juiste interpretatie van de verklaring omtrent de titel. (ii) De omvang van de inspectie (‘plaatselijke opname’) dient duidelijk in de verklaring vermeld te worden en aan te sluiten bij de aard van de opdracht en het soort object. Het kan nodig zijn als uitgangspunt te nemen dat er behalve de gebleken gebreken ook andere gebreken kunnen bestaan die nopen tot nader onderzoek of dat deskundigen moeten worden benoemd die hun bevindingen rapporteren. Dit kan worden gevolgd door de opmerking dat de waardering onder de vermelde voorwaarde wordt uitgevoerd en dat eventuele nadere gebreken kunnen leiden tot een aanpassing in de cijfers. (iii) Uitgangspunten kunnen nodig zijn voor de vereiste wettelijke goedkeuringen van bestaande gebouwen en het bestaande gebruik, onder de vermelding dat eventuele regelingen of voorstellen van wetgevende organen een positieve of negatieve invloed op de waarde kunnen hebben. (iv) De competentie van de taxateur om een mogelijk risico op vervuiling of de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen te omschrijven dient in overweging te worden genomen. Het kan noodzakelijk zijn om bij de waardering te vermelden dat het uitgangspunt aangehouden is dat dergelijke risico’s zich niet voordoen of dat de taxateur zal afgaan op gegevens van gespecialiseerde adviseurs.

Voorbeelden van andere veelgebruikte uitgangspunten zijn onder andere (IVS Framework, par. 49): •• Het uitgangspunt dat bedrijfsmiddelen zonder dat bedrijf (afzonderlijk of als groep) worden overgedragen. •• Het uitgangspunt dat afzonderlijk getaxeerde bedrijfsmiddelen samen met andere bijbehorende bedrijfsmiddelen worden overgedragen. •• Het uitgangspunt dat het object dat een eigen woning is bij hypothecaire overdracht leeg wordt opgeleverd.

Kanttekeningen •• Zowel de EVS als de IVS geven een niet-limitatieve opsomming van voorbeelden. •• De EVS geven meer praktische voorbeelden dan de IVS. De EVS geven duidelijk aan dat de taxateur het nodige dient te verklaren over feiten en omstandigheden die hij niet onderzocht heeft of heeft kunnen onderzoeken.




PTA, 2014, AANBEVELING 13, UITGANGSPUNTEN EN VERONDERSTELLINGEN (PTA, 2014B, P. 32-35) Het PTA onderscheidt de goedepraktijkvoorbeelden met betrekking tot de uitgangspunten en veronderstellingen in en uitgangspunten en veronderstellingen (waaronder referentietransacties). 1. Uitgangspunten Ten aanzien van het gebruik van uitgangspunten geldt het volgende: •• Alle relevante uitgangspunten dienen vooraf kenbaar te worden gemaakt aan de opdrachtgever en expliciet te worden vastgelegd in de opdrachtbevestiging. •• Alle relevante uitgangspunten worden in de taxatie benoemd en worden voorzien van een toelichtende verklaring met de motivering waarom het uitgangspunt redelijk is. 2. Veronderstellingen (waaronder referentietransacties) Ten aanzien van het gebruik van veronderstellingen geldt het volgende: •• Alle veronderstellingen die een belangrijke invloed hebben op de waardebepaling worden in de taxatie benoemd. •• De veronderstellingen die van bijzonder belang zijn op de waardebepaling worden specifiek als volgt toegelicht:

Aanbevelingen op niveau toelichtingsvereisten taxatierapporten (PTA, 2014b, p. 34-35) •• Relevante uitgangspunten, veronderstellingen en schattingen moet de taxateur benoemen, kwantificeren en motiveren. Ze moeten redelijk zijn en de motivering dient de redelijkheid te staven. Daarbij moet de taxateur duidelijk aangeven in welke mate gebruik is gemaakt van waarneembare marktinformatie. •• Dit geldt ook voor de referentietransacties/-objecten die gebruikt worden om de taxatie te onderbouwen. Het is van groot belang dat in het rapport uitvoerig aandacht wordt besteed aan de verhouding tussen de referentietransacties/-objecten en het te taxeren object. Dit kan door de kwalitatieve kenmerken en de verschillen daarin expliciet te benoemen, zodat ook in geval van weinig market evidence een minder vergelijkbare referentie toch vergelijkbaar kan worden gemaakt. •• Als door marktomstandigheden (overaanbod) of omstandigheden van het object (leegstand, achterstallig onderhoud) uitgangspunten gehanteerd worden die een wezenlijke impact hebben op de waardebepaling, moet dit in het taxatierapport uitvoerig worden toegelicht. Hierbij moet worden ingegaan op de geschiktheid van de gebruikte uitgangspunten, waarbij ook het doel van de taxatie in ogenschouw wordt genomen. •• Als specifieke risico’s zijn verdisconteerd in het gehanteerde rendement dient dit expliciet te worden aangegeven. •• Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamheden de afweging gemaakt dienen te worden wat de ‘highest and best use’ is. Voor IFRS 13-taxaties dient bij de waardering expliciet uit te worden gegaan van dit principe en dient dit ook te worden toegelicht en onderbouwd. Daarbij dient in de toelichting onder andere te worden aangegeven dat de veronderstellingen en uitgangspunten geschikt zijn om tot een taxatie te komen met als uitgangspunt ‘highest and best use’. •• Als de HABU-waardering een andere aanwending geeft dan het huidige gebruik, moet aangegeven worden met welke uitgangspunten rekening is gehouden en hoe deze zijn meegewogen (bijvoorbeeld wat de kans is dat het bestemmingsplan aangepast wordt om wijzigingen door te voeren). Als de kans op wijzigingen minimaal is, heeft het geen zin dat de taxateur in zijn waardebepaling hier rekening mee houdt.

Onderdeel

Bijzonder belang

Toelichting

Huurwaarde

Ja/Nee

Ja, omdat [toelichting]/Niet van toepassing

Huuropbrengst

Ja/Nee


Exploitatiekosten

Ja/Nee


NAR (v.o.n. op basis van huurwaarde)

Ja/Nee


CW huurverschillen

Ja/Nee


Leegstand/incentives/verhuurkosten

Ja/Nee


Achterstallig onderhoud/renovaties

Ja/Nee


SPECIAL ASSUMPTIONS — BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN

Erfpachteffecten

Ja/Nee


EVS 2012

IVS 2013

Disconteringsvoet

Ja/Nee


‘Exit yield’

Ja/Nee


In distinction to an assumption the valuer has to make to undertake his task, the valuer makes a special assumption when he assumes, usually on instruction, a fact or circumstance that is different from those that are verifiable at the valuation date. The result will be a market value on that special assumption (EVS 5.10.2).

An assumption that either assumes facts that differ from the actual facts existing at valuation date or that would not be made by a typical market participant in a transaction on the valuation date (IVS Definitions). Special assumptions are often used to illustrate the effects of possible changes on the value of an asset. They are designated as ‘special’ so as to highlight to a valuation user that the valuation conclusion is contingent upon a change in the current circumstances or that it reflects a view that would not be taken by market participants generally on the valuation date (IVS Framework par. 50).

Tabel: voorbeeld voor het inzichtelijk maken van veronderstellingen die van bijzonder belang zijn •• Voor zover mogelijk wordt aangegeven welke bronnen van marktinformatie gebruikt zijn. •• Aangegeven wordt waar de taxateur de marktinformatie heeft aangepast. •• In elke taxatie worden met betrekking tot huur- en kooptransacties zo mogelijk minimaal drie relevante vergelijkingstransacties opgenomen.

3.5 Bijzondere uitgangspunten

Referentietransacties met betrekking tot huur- en kooptransacties worden, inclusief een kwalitatieve analyse ten opzichte van het getaxeerde object, opgenomen in het taxatierapport. Deze kwalitatieve analyse dient in elk geval in te gaan op de verschillen tussen het getaxeerde object en de referentie inzake: •• Locatie (betere, slechtere of gelijkwaardige locatie). •• Verhuursituatie (leeg of langer, korter of gelijksoortig verhuurd). •• Huurder (betere, slechtere of gelijkwaardige huurder(s)). •• Gebouw (beter, slechter of gelijkwaardig gebouw). •• Omvang (groter, kleiner of gelijkwaardig). •• Veelal zal dit bestaan uit een schematische weergave, bijvoorbeeld: ++, +, 0, -, --.




SPECIAL ASSUMPTIONS — BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN In tegenstelling tot een (gebruikelijk) uitgangspunt dat een taxateur nu eenmaal moet hanteren om zijn taak te vervullen, wordt een bijzonder uitgangspunt gebruikt wanneer de taxateur, gewoonlijk in opdracht, een feit of omstandigheid tot uitgangspunt neemt dat afwijkt van wat op de waardepeildatum verifieerbaar is. Als gevolg daarvan is de marktwaarde op dat bijzondere uitgangspunt gebaseerd (EVS 5.10.2).

Een uitgangspunt dat men aanneemt als de feiten afwijken van de werkelijk bestaande feiten op de waardepeildatum, of dat door een gebruikelijke marktpartij bij een transactie op de waardepeildatum zou zijn aangenomen (IVS Definitions). Bijzondere uitgangspunten worden vaak gehanteerd om de gevolgen van mogelijke wijzigingen in de waarde van een actief aan te geven. Zij worden als ‘bijzonder’ aangemerkt om voor de gebruiker van de taxatie te benadrukken dat de conclusie van de taxatie afhankelijk is van een wijziging in de huidige omstandigheden of dat een standpunt wordt weergegeven dat op de waardepeildatum niet zomaar door marktpartijen zou worden ingenomen (IVS Framework, par. 50).

Kanttekeningen •• De EVS en IVS maken duidelijk dat het gaat om aannames van feiten en omstandigheden die verschillen van bestaande of verifieerbare feiten en omstandigheden op de waardepeildatum. •• De IVS geven daarenboven nog aan dat ‘bijzondere uitgangspunten’ ook uitgangspunten kunnen zijn die gewoonlijk niet zouden worden aangehouden op de waardepeildatum. •• De IVS benadrukken dat bijzondere uitgangspunten worden aangenomen om aan te geven dat de getaxeerde marktwaarde hiervan afhankelijk is. •• In PTA-aanbeveling 14 (PTA, 2014b, p. 36) lezen we dat de taxateur dient uit te leggen 1) waarom een bijzonder uitgangspunt afwijkt van de bekende feiten, 2) waarom het niet onrealistisch of misleidend is en 3) wat de relevantie voor de opdrachtgever is. Verder is voor het inzicht van belang ook een taxatie uit te voeren op basis van de feitelijke omstandigheden in de huidige staat.

PTA, 2014, AANBEVELING 14 (PTA, 2014B, P. 36-38) Ten aanzien van het gebruik van bijzondere uitgangspunten gelden de volgende goede praktijken: •• Alle bijzondere uitgangspunten dienen vooraf afgestemd te worden met de opdrachtgever en expliciet met deze te worden vastgelegd in de opdrachtbevestiging. •• Alle bijzondere uitgangspunten worden in het taxatierapport benoemd en voorzien van een toelichting waarom het uitgangspunt bijzonder is in de desbetreffende situatie (dus afwijkt van de feiten die bestaan op balansdatum). •• De taxateur licht toe waarom het niet onrealistisch of misleidend is om het bijzondere uitgangspunt te hanteren en wat de relevantie is voor de opdrachtgever. •• In het taxatierapport wordt de invloed van het bijzondere uitgangspunt op de gerapporteerde waarde gekwantificeerd en wordt ook de waarde gerapporteerd zonder dat het bijzondere uitgangspunt een rol speelt. Aanbevelingen op niveau toelichtingsvereisten taxatierapporten: •• Benoem bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport. •• Beschrijf wat een bijzonder uitgangspunt is. •• Geef aan dat dit past in de doelstelling van de taxatie(verslaggeving). •• Geef aan wat de effecten zijn op de waardering als het bijzondere uitgangspunt niet zou zijn meegenomen. Voorbeelden (niet-limitatief) van bijzondere uitgangspunten (dus afwijkend van de feitelijke situatie): •• Taxatie van een leegstaande ruimte alsof het marktconform verhuurd is. •• Taxatie na uitbreiding bestaand vloeroppervlak winkel, waarbij dat vloeroppervlak verhuurd wordt.


3.6 H ABU (meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik) De EVS onderscheiden HABU naast Hope Value (verwachtings waarde). De IVS kennen alleen HABU. Voor de taxatie van de marktwaarde in de Nederlandse taxatiepraktijk bevelen wij aan niet het EVS-begrip verwachtingswaarde als onderdeel van het EVS-HABU-concept te hanteren, maar uit te gaan van het IVS-HABU-concept dat realistische en haalbaar geachte wijzigingen inzake het vastgoed omvat. Anders geformuleerd: realistische en haalbaar geachte verwachtingen aangaande het vastgoed zijn in het marktwaardebegrip geïncorporeerd. Ofwel: realistische verwachtingen die zich in marktprijzen vertalen als de transactie plaatsvindt, worden tot de waarde gerekend. De taxateur dient een afwijking van de bestaande mogelijk heden te verklaren.

HABU (MEEST DOELMATIGE EN MEEST DOELTREFFENDE GEBRUIK) EVS 2012

IVS 2013

The use that is permitted at the valuation date that offers the highest value based on reasonable expectations. On analysis, that excludes the hope value that the market might place on a property’s potential opportunities that are not currently available. While it is an assessment of the property as it is on the valuation date it is not an assessment of the best use that the market might at that date reasonably envisage could be possible for it (EVS 5.4.6).

The market value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its productivity and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an asset’s existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that it would be willing to bid (IVS Framework, par. 33).

Het gebruik dat op de waardepeildatum is toegestaan en dat op grond van redelijke verwachtingen de hoogste waarde oplevert. Uit analyses blijkt dat hierdoor de verwachtingswaarde wordt uitgesloten die de markt kan hechten aan de potentiële mogelijkheden van het object die zich nu nog niet openbaren. Hoewel het hier gaat om een oordeel over het object op de waardepeildatum, is het geen oordeel over het beste gebruik dat de markt op die datum voor dat object redelijkerwijze voor mogelijk houdt (EVS 5.4.6).

De marktwaarde van een actief vertegenwoordigt het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ervan. Dit is het gebruik van het vastgoed dat zijn productiviteit maximaliseert, dat mogelijk is, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar. Het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik kan een voortzetting van het bestaande gebruik of een alternatief gebruik betreffen. Dit wordt bepaald door het gebruik van het actief waarmee een marktpartij rekening houdt als zij de prijs bepaalt die zij bereid is te bieden (IVS Framework, par. 33).



HABU (MEEST DOELMATIGE EN MEEST DOELTREFFENDE GEBRUIK) Kanttekeningen •• Zowel de EVS als de IVS benadrukken dat het om de hoogste waarde gaat, uitgaande van de (gebruiks) mogelijkheden van het vastgoed. •• De EVS onderscheiden HABU en Hope Value (verwachtingswaarde). EVS-HABU gaat strikt uit van de huidige status (fysiek, wettelijk, financieel) van het vastgoed. De EVS-verwachtingswaarde gaat uit van mogelijkheden die zich in de toekomst zouden kunnen aandienen. •• IVS-HABU maakt meteen duidelijk dat de taxateur binnen de huidige fysieke, wettelijke en financiële mogelijk heden van het taxatieobject moet blijven. Haalbaar geachte wijzigingen mogen daarin worden betrokken. •• Om te bepalen waarmee rekening gehouden kan worden, raden de IVS aan af te gaan op het doel dat mogelijke bieders voor het vastgoed beogen. •• PTA-aanbeveling 13 (PTA, 2014b, p. 35, zie verder par. 3.4). •• Als de HABU-waardering op een andere aanwending ziet dan het huidige gebruik, dient aangegeven te worden met welke uitgangspunten rekening is gehouden en hoe deze zijn. Indien de kans op wijzigingen minimaal is, heeft het geen zin dat de taxateur hier in zijn waardebepaling rekening mee houdt. De taxateur moet in zijn rapport verklaren wat nu wel en niet meegewogen is.

KEY COMPONENTS — BELANGRIJKE ELEMENTEN Key components of the usual definitions for the concept of highest and best use, to be assessed as at the valuation date, are: •• it is the most reasonably probable use – so disre garding the specialist uses that might occur to an individual bidder; •• legal – this is perhaps the critical point with regard to market value. While a common definition requires the use to be “legally permissible”, the commentaries make it clear that this is within existing zoning or permissions and so disregards any hope value or future value that the market might pay for the possibility of achieving new permissions. While most discussion is in terms of currently permitted development, the same legal constraint applies where the property is let but the market might perceive that possible future re-lettings or new uses offer a potential hope value that is excluded by the constraints of the highest and best use assumption; •• physically possible – again this appears to assess the property’s physical circumstances as at the valuation date and not take account of possible developments (such as a new road or a flood alleviation scheme) which might occur and of itself offer prospects for which some bidders would pay extra value; •• supported by evidence; •• financially feasible; •• that offers the highest value for the property. This final point is sometimes discussed in terms of the use that offers the highest net return, as where the benefit of a higher value is offset by higher costs when a lower value use may support a higher bid.

The determination of the highest and best use involves consideration of the following: (a) to establish whether a use is possible, regard will be had to what would be considered reasonable by market participants, (b) to reflect the requirement to be legally permissible, any legal restrictions on the use of the asset, e.g. zoning designations, need to be taken into account, (c) the requirement that the use be financially feasible takes into account whether an alternative use that is physically possible and legally permissible will generate sufficient return to a typical market participant, after taking into account the costs of conversion to that use, over and above the return on the existing use. (IVS Framework par. 34).


Belangrijke elementen in de gebruikelijke definities voor het concept ‘meest doelmatige en meest doel treffende gebruik’ die op de waardepeildatum worden beoordeeld, zijn: •• Het betreft het redelijkerwijze meest waarschijnlijke gebruik: derhalve zonder rekening te houden met vormen van een eventueel specialistisch gebruik dat een bieder voor ogen heeft. •• Wettelijk: dit is wellicht het kritieke punt voor de markwaarde. In de gebruikelijke definitie is vermeld dat het gebruik ‘wettelijk is toegestaan’, maar uit de opmerkingen is duidelijk dat dit het gebruik betreft binnen het kader van de bestaande bestemmingsplannen of vergunning en dat er derhalve geen rekening wordt gehouden met een eventuele verwachtingswaarde of toekomstige waarde die op de markt zou worden omgezet in een prijs voor de mogelijkheid een nieuwe vergunning te verkrijgen. Hoewel de meeste discussie gaat over de thans toegestane ontwikkeling, geldt deze wettelijke beperking ook voor verhuurde objecten, waarbij de markt van mening kan zijn dat mogelijke toekomstige wederverhuur of een nieuwe bestemming een mogelijke verwachtingswaarde inhoudt die wordt uitgesloten bij de beperking inzake het hoogste en beste gebruik. •• Fysiek mogelijk: ook hier lijkt het de fysieke omstandig heden te betreffen op de waardepeildatum, zonder rekening te houden met mogelijke ontwikkelingen (zoals een nieuwe weg of plan ter bestrijding van overstromingen) die zich kunnen voordoen en vooruitzichten bieden waarvoor sommige bieders extra zouden betalen. •• Gestaafd door bewijs. •• Financieel haalbaar. •• Die de hoogste waarde voor het object oplevert. Dit laatste punt wordt soms vermeld als het gebruik dat het hoogste nettorendement biedt, bijvoorbeeld wanneer het voordeel van een hogere waarde teniet wordt gedaan door hoge kosten, terwijl gebruik met een lagere waarde de basis kan zijn voor een hoger bod.

Wanneer men het meest doelmatige en meest doel treffende gebruik bepaalt, houdt men rekening met het volgende: (a) Wat mogelijk is: wat zouden marktpartijen als redelijk beschouwen? (b) Wat wettelijk toelaatbaar is: wat zijn eventuele wettelijke beperkingen betreffende de bestemming van het actief, zoals een voorgeschreven bestemming? (c) De financiële haalbaarheid: levert een alternatief gebruik dat fysiek mogelijk en wettelijk toegestaan is voldoende rendement voor een doorsneemarktpartij, rekening houdend met de kosten van overschakeling op dat gebruik, ten opzichte van het rendement uit het bestaande gebruik (IVS Framework, par. 34)?

Kanttekeningen •• Een belangrijk uitgangspunt van het HABU-concept is wat doorsneemarktpartijen — en niet uitzonderlijke, individuele bieders — als redelijk beschouwen. •• De uitgangspunten voor de wettelijke, fysieke en financiële vereisten komen in hoofdlijnen overeen. •• De EVS eisen ‘bewijs’ voor de gepresenteerde gebruiksmogelijkheden. Specialistisch gebruik wordt uitgesloten en de focus ligt op het gebruik met het hoogste nettorendement.


HOPE VALUE (ALSO FUTURE VALUE) — VERWACHTINGSWAARDE EVS 2012

IVS 2013

The value that, as at the valuation date, the marketplace will offer for the potential for the property to have a higher value arising from a potential change in the circumstances of the property. Hope value (also sometimes called future value) is used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place. It will reflect an appraisal of the probability that the market places on that higher value use or development being achieved, the costs likely to be incurred in doing so, the time scale and any other associated factors in bringing it about. Fundamentally, it will allow for the possibility that the envisaged use may not be achieved. While descriptive of that uplift, it does not exist as a separate value but helps explain the market value of the property which must be judged from the available evidence just as much as any other part of the valuation. Hope value is not a special value as it represents the market place’s reasonable expectations as to the opportunities offered by the property. (EVS 5.4.4) De waarde die op de waardepeildatum wordt geboden voor de mogelijkheid dat het object in de toekomst een hogere waarde zal hebben als gevolg van een mogelijke verandering in de omstandigheden.

Attentiepunten •• De EVS-verwachtingswaarde is geen afzonderlijk waardebegrip. Het begrip moet volgens de EVS helpen de marktwaarde te onderbouwen. •• Omdat EVS-HABU alle mogelijkheden binnen de wettelijke, fysieke en financiële kaders omvat, valt verwachtingswaarde hierbuiten.

HOPE VALUE (ALSO FUTURE VALUE) — VERWACHTINGSWAARDE EVS 2012

IVS 2013

It should be noted that there may be specific definitions of highest and best use applying under statute or practice in individual countries. (EVS 5.4.8). Opgemerkt zij dat er specifieke definities van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik van toepassing kunnen zijn in richtlijnen of de praktijk van individuele landen (EVS 5.4.8).

-

Aanbeveling Voor de taxatie van de marktwaarde in de Nederlandse taxatiepraktijk bevelen wij aan het EVS-begrip verwachtingswaarde als onderdeel van het EVS-HABU-concept niet te hanteren, maar uit te gaan van het IVSHABU-concept dat realistische en haalbaar geachte wijzigingen rond het vastgoed omvat. De taxateur dient een afwijking van bestaande mogelijkheden te verklaren. In PTA-aanbeveling 13 aangaande ‘highest and best use’ worden niet-kansrijke veranderingen uitgesloten (PTA, 2014b, p. 35).

-

Hope Value, ook wel toekomstige waarde genoemd, wordt gebruikt voor een (speculatieve) waardestijging die de markt bereid is te betalen in de hoop dat er een hogere gebruikswaarde of ontwikkelingsmogelijkheid kan worden bereikt dan momenteel is toegestaan op grond van ontwikkelingsbeheer, bestaande infrastructuur beperkingen of andere op dat moment geldende beperkingen. Deze waarde weerspiegelt een inschat ting van de kans dat die hogere gebruikswaarde of ontwikkeling wordt bereikt, alsmede van de daarmee gepaard gaande verwachte kosten, het tijdsbestek en andere daaraan verwante factoren. Cruciaal is het dat de mogelijkheid opengehouden wordt dat het beoogde gebruik mogelijk niet bereikt wordt. Hope Value geeft die waardestijging weer, maar bestaat niet als afzonderlijke waarde: het verklaart (mede) de marktwaarde van het object die, net als elk ander onderdeel van de taxatie, uit het beschikbare bewijsmateriaal moet worden bepaald. Hope Value is geen bijzondere waarde, aangezien zij de redelijke marktverwachtingen weergeeft ten aanzien van de mogelijkheden van het object (EVS 5.4.4).


3.7 Geforceerde verkoop (gedwongen verkoop) FORCED SALE VALUE — GEFORCEERDE VERKOOP EVS 2012

IVS 2013

A sum that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraint requiring the disposal of the property (EVS 1, par. 5.10.4.1).

The term ‘forced sale’ is often used in circumstances where a seller is under compulsion to sell and that, as a consequence, a proper marketing period is not possible (IVS Framework 52).

Een bedrag dat voor het vastgoed kan worden verkregen indien de verkoper, om welke reden dan ook, verplicht wordt het object te vervreemden (EVS 1, par. 5.10.4.1).

De aanduiding ‘gedwongen verkoop’ wordt vaak gebruikt in omstandigheden waarin een verkoper gedwongen wordt tot de verkoop waardoor een behoorlijke periode van marketing niet mogelijk is (IVS Framework 52).



FORCED SALE VALUE — GEFORCEERDE VERKOOP Kanttekeningen •• ‘Geforceerde verkoop’ (of: ‘gedwongen verkoop’) is geen basiswaarde (EVS 1, par. 5.10.4.3; IVS Framework 52), maar wordt opgenomen als een bijzonder uitgangspunt (EVS 1, par. 5.10.4.3; IVS Framework 53). •• ‘Forced sale’ wordt ook wel vertaald als ‘geforceerde verkoop’. •• De taxateur taxeert een marktwaarde met ‘geforceerde verkoop’ als bijzonder uitgangspunt. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld onder druk staat om een object op korte termijn te verkopen, waardoor de marketingperiode te kort zal zijn om de beste biedingen te ontvangen, kan de taxateur een markwaarde taxeren door gedwongen verkoop als bijzonder uitgangspunt aan te houden. De taxateur vermeldt dan de tijdsspanne waarmee rekening is gehouden en de relevante beperkingen van de verkoper. •• Verkopen in een dalende markt zijn niet automatisch ‘geforceerde’ of ‘gedwongen’ verkopen. •• EVA 2, Valuation for lending purposes, behandelt taxaties voor financieringsdoeleinden. Daarin wordt aangegeven dat ‘Forced sale value’ geen basiswaarde is. Taxateurs taxeren een marktwaarde met ‘geforceerde verkoop’ als bijzonder uitgangspunt wanneer ze duidelijke instructies daartoe hebben ontvangen (EVA 2, par. 6). •• Een gedwongen verkoop is een beschrijving van een situatie waaronder een overdracht plaatsvindt, niet een basiswaarde (IVS Framework, par. 52). Het wordt als een bijzonder uitgangspunt opgenomen (IVS Framework, par. 53).

4. R APPORTAGEVEREISTEN: EVS EN IVS 4.1 Vergelijking van tekst TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN EVS 2012

IVS 2013

1. Introduction The valuation, as determined by the valuer, must be clearly and effectively conveyed to the client. The Valuation Report will be the document on which the client will rely in taking decisions, making it important that it be exact both as to what it says and as to the qualifications to which it is subject.

General Principle

2. Scope This Standard reviews the Valuation Report in which the valuer advises the client of the value determined.

3.8 Alternatief gebruik ALTERNATIVE USE VALUE — ALTERNATIEF GEBRUIK EVS 2012

IVS 2013

The market value of the property without presuming the continuation of its present use.

Not applicable.

De marktwaarde van het object zonder tot uitgangspunt Niet van toepassing. te nemen dat het huidige gebruik wordt gecontinueerd Kanttekeningen •• De EVS zien dit als een marktwaarde (EVS 1, 5.10.3.2). Er is geen definitie van gegeven. Aanbeveling •• Wij bevelen aan dit als een bijzonder uitgangspunt te formuleren. •• Een dergelijk bijzonder uitgangspunt met een specifiek gebruik hoeft niet tot de hoogste waarde bij alternatief gebruik (HABU) te leiden.

1. The final step in the valuation process is communicating the results of the assignment to the commissioning and other intented users. It is essential that the report communicates the information necessary for proper understanding of the valuation or valuation review. A report shall not be ambiguous or misleading and shall provide the intended reader with a clear understanding of the valuation or other advice provided.

2. To provide comparability, relevance and credibility, the report shall set out a clear and accurate 3. Valuation Reporting – Definitions description of the scope of the assignment, its 3.1 Having defined both Market Value and purpose and intended use and disclosure of Mortgage Lending Value, Capital Requirements any assumptions, special assumptions, material Directive 2006/48/EC provides in the next uncertainty or limiting conditions that directly affect sentence of the same paragraphs that: the valuation. ‘The market value shall be documented in a transparent and clear manner.’ and ‘The mortgage lending value shall be documented in 3. This standard applies to all valuation reports or reports on the outcome of a valuation a transparent and clear manner.’ review whether printed on paper or transmitted 3.2 That is done in the Valuation Report or, electronically. For certain asset classes or occasionally, a Valuation Certificate. applications there may be variations from this 3.3 A Valuation Report means a document detailing standard or additional requirements to be reported the scope, key assumptions, valuation methods, upon. These are found in the relevant Asset and conclusions of an assignment. The Standard or Valuation Application. report provides an informed opinion of value supported by a recognised basis or bases of Report Contents valuation within the framework of European Valuation Standards. 4. The purpose of the valuation, the complexity of the 3.4 The terms ‘valuation certificate’, ‘certificate of asset being valued and the users’ requirements value’ and ‘statement of value’ have specific will determine the level of detail appropriate to meanings in certain States in designating the valuation report. The format of the report and statutory documents. One common factor is that any exclusion from the content requirements of this the documents require a simple confirmation standard should have been agreed and recorded in of price or value, without any requirement to the scope of work. discribe the context, fundamental assumptions or analytical processes behind the figure provided. Vervolg op volgende pagina



TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN 4. The Valuation Report or Certification 4.1 General 4.1.1 A valuation report must be in writing, prepared and presented in a reliable and comprehensible manner for the users and clients. This is required by the definition of Market Value in EVS1 and is appropriate to all other bases of valuation, giving certainty between valuer and client.

a) Identification and status of the valuer The valuer can be an individual or a firm. A statement confirming that the valuer is in a position to provide an objective and unbiased valuation and is competent to undertake the valuation assignment shall be included. The respond shall include the signature of the individual or firm responsible for the valuation assignment. If the valuer has obtained material assistance from others in relation to any aspect of the assignment, the nature of such assistance and the extent of reliance shall be referenced in the report.

4.1.2 The Valuation Report should record the instructions for the assignment, the basis and purpose of the valuation and the results of the analysis that led to the opinion of value, including, where appropriate, details of comparables used. It may also explain the analytical processes undertaken in carrying out the valuation, and present the supporting information.

4.1.3 The Valuation Report must provide a b) Identification of the client and any other clear and unequivocal opinion as to intended users value, as at the valuation date (see EVS1 The party commissioning the valuation 5.6.3) with sufficient detail to ensure all assignment shall be identified together with any matters agreed with the client in the terms other party whom it is intended may rely on the and conditions of engagement and all results of the assignment (see also j below). other key areas are covered and that no misunderstanding of the real situation of c) Purpose of the valuation the property can be construed. The purpose of the valuation assignment shall be clearly stated. 4.1.4 The Report or Certificate must be objective. Decisions may be made and d) Identification of the asset or liability to be valued finances committed or withdrawn on Clarification may be needed to distinguish the strength of it. The valuer must not between an asset and an interest in or right of be influenced by pressure brought by use of that asset. the client or a third party to produce a particular result in terms of the valuation If the valuation is of an asset that is utilised in or any other associated advice. In conjunction with other assets, it will be necessary appropriate cases the valuer must refuse to clarify whether those assets are included in the to act where his reputation for objectivity valuation assignment, excluded but assumed to is likely to be put at risk. Where the valuer be available or excluded and assumed not to be has been instructed despite a conflict of available (see IVS Framework paras 23 and 24). interest that conflict should be stated with a record that it was notified to the client.

e) Basis of value 4.1.5 T he Report or Certificate must not be This shall be appropriate for the purpose. ambiguous, must not mislead the reader The source of the definition of any basis of in any way nor create a false impression. value used shall be cited or the basis explained. For this and other reasons it needs to Some common valuation bases are defined and be written in terms which a person with discussed in the IVS Framework. no knowledge of the property or of valuations can understand. f) Valuation date The valuation date may be different from the date 4.2 Contents of a Valuation Report on which the valuation report is issued or the date 4.2.1 T he form and detail of the Report used on which the investigations are to be undertaken will be a matter for the valuer’s discretion or completed. Where appropriate these dates but must meet the specific instructions shall be clearly distinguished in the report. from the client to the valuer and have regard to the purpose of the valuation The requirement does not apply to a valuation and the use that the client proposes to review unless the reviewer is required to make of the valuation. comment on the valuation date used in the valuation under review. 4.2.2 A Valuation Report must adequately report all matters set out within the terms g) Extend of investigation of engagement (see EVS4, 5.2). The extent of the investigations undertaken, including the limitations on those investigations 4.2.3 A Valuation Report should generally set out in the scope of work, shall be disclosed in include: the report. • the instructions for the assignment; • the valuer’s qualifications; • the basis and purpose of the valuation; h) Nature and source of the information relied upon The nature and source of any relevant • the valuation date (see EVS1 5.6.3 …); information relied upon in the valuation process •a description of the property, including and the extent of any steps taken to verify that a note as to the basis on which areas information shall be disclosed. To the extent have been measured; that information provided by the commissioning •a summary of the legal context (tenure, party or another party has not been verified tenancies, development control, etc); by the valuer, this should be clearly stated with • a commentary on the market for the reference, as appropriate, to any representation property; from that party. • a description of the valuation methodology and analysis; • any assumptions that have been made; i) Assumptions and special assumptions All assumptions and any special assumptions • any limitations on the report; made shall be clearly stated. leading to and concluding with the opinion as to the value of the property, j) Restrictions on use, distribution or publication including, where appropriate, details of Where it is necessary or desirable to restrict the comparables used. It may also explain use of the valuation or those relying upon it, this the analytical processes undertaken in shall be stated. carrying out the valuation, and present the supporting information.

5. All reports shall include reference to the matters listed below. Items (a) to (k) in this list relate to matters that should be recorded in the scope of work (see IVS 101 Scope of Work)). It is recommended that the scope of work be referred to in the report. In the following list of requirements references to a valuer include a valuation reviewer and references to a valuation assignment include a valuation review.





TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN k) C onfirmation that the assignment has been 4.2.4 Valuations for commercial secured undertaken in accordance with the IVS lending and other asset types need to take into account additional or alternative While confirmation of conformity with IVS is requirements of the lender including required, there may be occasions where the reference to the suitability of the subject purpose of the valuation assignment requires a property for the intended loan. Where departure from the IVS. Any such departure shall the terms of the loan have not been be identified, together with justification for the disclosed the valuer should provide departure. A departure would not be justified if it an opinion based on normal lending results in a valuation that is misleading. terms having regard, as appropriate, to the profile for risk-related criteria for l) Valuation approach and reasoning valuations published by the European To understand the valuation figure in context, the Mortgage Federation (see Part 3 below). report shall make reference to the approach or approaches adopted, the key inputs usedand the 4.2.5 Assumptions and special assumptions principal reasons for the conclusions reached. relating to secured lending valuations, as recorded within the terms of engagement, Where the report is of the results of a valuation will usually require reference to review it shall state the reviewer’s conclusions (inter alia): about the work under review, including • the existing permitted use, any supporting reasons. planning permission or potential This requirement does not apply if it has been planning consent for an alternative specifically agreed and recorded in the scope use, including any potential or actual of work that a valuation report shall be provided impact on value at the specified without reasons or other supporting information. valuation date; • any marriage, special or synergistic m) Amount of the valuation or valuations value that exists and, where present, This shall be expressed in the applicable whether such value is available to the currency. This requirement does not apply to a borrower and, if necessary, to the valuation review if the valuer is not required to lender on taking possession; provide their own valuation opinion. • market conditions at the specified valuation date and whether any n) Date of the valuation report valuation uncertainty relating to The date on which the report is issued shall low volumes of reliable comparable be included. This may be different from the evidence, marked volatility or other valuation date(see (f) above). specified factors had been taken into account or ignored in reaching an Effective date opinion of value; and • any recent or proposed changes to 6. The effective date of this standard is 1 January the property, the immediate or local 2014, although earlier adoption is encouraged. environment or legislation that might have an impact on value, and where such an impact is reported, the extent of that impact. Matters that might be included within this category include potential or actual contamination, deleterious materials or title.

4.2.6 The report will need to include additional relevant material where the property is, or is to be, held as an investment (see EVA5), fully equipped as a trading entity or the subject or potential for actual development, refurbishment or retro-fitting.

4.2.7 T he valuer should confirm whether in undertaking the instruction he has become aware of matters that could affect the figures reported. Such matters might include potential contamination on or nearby the subject property, the presence of deleterious materials or title.

4.2.8 W here the market for the property being valued is affected by uncertainty and this is relevant to the valuation, the valuer should proceed with caution and comment on the issue to the client.

4.2.9 T he valuer may wish to consider and state the period after which the valuation will be deemed to have expired. This may be particularly important in times when values are volatile. This may be specified by national legislation in some countries or by the requirements of the contract.


4.2.10 It is recommended that all valuation reports include a statement to the effect that the Qualified Valuer responsible for the valuation to the client has conformed to the requirements of these European Valuation Standards and the extent and reasons for any departure or why any key part of the valuation process has been omitted. 4.3 Valuation Certificate (…) 4.4 Draft Reports There may be circumstances where it is appropriate to provide an advance draft of a valuation or an update in abbreviated form that does not comply with this European Valuation Standard. In such cases the existence of, and reference to, a future detailed report or an earlier comprehensive certificate must be made. Vervolg op volgende pagina



TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN 4.5 Value Added Tax Where relevant, the valuation should identify the rate of VAT, if any, which applies to the property as at the valuation date. It should state that any VAT that may be due on any transaction in the property will be in addition to the valuation reported. 1. Introductie De taxateur moet de taxatie in voor de opdracht gever duidelijke en toegankelijke bewoordingen opstellen. Het taxatierapport is het document waarop de cliënt vertrouwt om beslissingen te kunnen nemen. Het is dan ook van belang dat de vorm en inhoud van de tekst precies weergeven wat er bedoeld wordt. 2. Reikwijdte Deze norm behandelt het taxatierapport waarin de taxateur de vastgestelde waarde aan de opdrachtgever communiceert.

Algemeen principe 1. De laatste stap in het taxatieproces is het communi ceren van de resultaten van de opdracht aan de opdrachtgevers en andere beoogde gebruikers. Het is van essentieel belang dat het rapport alle informatie verstrekt die nodig is voor een goed begrip van de taxatie of taxatiebeoordeling. Het rapport mag niet dubbelzinnig of misleidend zijn en moet beoogde lezers een duidelijk inzicht bieden in de verstrekte taxatie.

2. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid, de relevantie en de geloofwaardigheid bevat het taxatierapport een duidelijke en nauwkeurige omschrijving van 3. Het taxatierapport – definities de omvang, het doel en het beoogde gebruik 3.1 Na bepaling van zowel de marktwaarde als de van de opdracht, alsmede de vermelding van hypotheekwaarde stelt de Richtlijn 2006/48/ alle uitgangspunten, bijzondere uitgangspunten, EG in de volgende zin van dezelfde paragrafen materiële onzekerheden en randvoorwaarden die het volgende: direct van invloed zijn op de taxatie. ‘De marktwaarde wordt op transparante en heldere wijze gedocumenteerd’ en ‘De 3. Deze standaard geldt voor alle taxatierapporten hypotheekwaarde wordt op doorzichtige en of rapporten over de uitkomst van een taxatie heldere wijze gedocumenteerd’. beoordeling, hetzij afgedrukt op papier of elektro nisch verzonden. Voor bepaalde activaklassen of 3.2 Dit gebeurt in het taxatierapport of, incidenteel, toepassingen bestaan mogelijk afwijkingen van in een taxatiecertificaat. deze standaard of aanvullende eisen waarover moet worden gerapporteerd. Deze zijn te 3.3 Een taxatierapport is een document waarin vinden in de desbetreffende norm voor activa de omvang, de belangrijkste uitgangspunten, of taxatietoepassing. de taxatiemethoden en de conclusies van een opdracht worden toegelicht. Het rapport geeft een afgewogen oordeel over de waarde, onderbouwd met een erkende waarderingsgrondslag of erkende waarderings grondslagen, binnen het kader van de EVS. Vervolg op volgende pagina


4. Het taxatierapport of -certificaat 4.1 Algemeen 4.1.1 Een taxatierapport moet op schrift staan en op een voor de gebruikers en opdrachtgevers betrouwbare en begrijpelijke manier opgesteld en gepresenteerd worden. Dit is vereist gezien de definitie van marktwaarde in EVS 1, geldt ook voor alle overige waarderingsgrondslagen en biedt zekerheid aan de taxateur en de opdrachtgever.

Inhoud van het rapport 4. Het doel van de taxatie, de complexiteit van het vastgoed dat wordt gewaardeerd en de eisen van de gebruikers bepalen hoe gedetailleerd het taxatierapport moet zijn. De indeling van het rapport en eventuele uitsluitingen van de inhoudelijke eisen van deze standaard moeten overeengekomen en vastgelegd zijn in de omschrijving van de werkzaamheden (opdrachtbrief).

5. Het wordt aanbevolen om in het rapport een verwijzing naar de werkzaamheden op te nemen. In onderstaande lijst met eisen hebben verwijzingen 4.1.2 In het taxatierapport moeten de instructies naar een taxateur en naar een taxatieopdracht voor de opdracht, de grondslag en het eveneens betrekking op een taxatiebeoordelaar doel van de taxatie en de resultaten resp. een taxatiebeoordeling. van de analyse zijn opgenomen die hebben geleid tot de waardering, met Hieronder genoemde onderwerpen: inbegrip van, in voorkomende gevallen, a) Identificatie en status van de taxateur bijzonderheden over het gebruik van De taxateur kan een persoon of een bedrijf zijn. vergelijkbare objecten. Ook kan het Er wordt een verklaring opgenomen waarin rapport een verklaring bevatten van bevestigd wordt dat de taxateur voldoende de analytische methoden die gebruikt gekwalificeerd is om een objectieve en onpartij zijn om de taxatie uit te voeren, en de dige taxatie te verschaffen en bevoegd is om ondersteunende gegevens noemen. de taxatie uit te voeren. De antwoordbrief dient de handtekening te bevatten van de persoon of 4.1.3 Het taxatierapport moet een duidelijk, van het bedrijf die/dat voor de taxatieopdracht ondubbelzinnig en voldoende gedetail verantwoordelijk is. Indien de taxateur in verband ´leerd oordeel geven over de waarde met enig onderdeel van de opdracht materiële op de waardepeildatum (zie EVS 1, ondersteuning heeft verkregen van anderen, 5.6.3 hierboven), zodat alle aspecten moeten de aard van die ondersteuning en het die in de opdrachtvoorwaarden met de belang ervan worden vermeld in het rapport. opdrachtgever zijn overeengekomen, en alle andere belangrijke gebieden, erin b) Vermelding van de opdrachtgever en andere zijn opgenomen en er geen misverstand beoogde gebruikers over de werkelijke situatie van het Vastgesteld wordt welke partij de taxatieopdracht vastgoedobject kan ontstaan. heeft gegeven, alsmede welke andere beoogde partijen kunnen vertrouwen op de resultaten van de opdracht (zie eveneens onderstaand punt j). c) D oel van de taxatie Het doel van de taxatie zal duidelijk uiteengezet moeten worden.



TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN

4.2 Inhoud van een taxatierapport 4.2.1 D e keuze van vorm en detaillering van het rapport is aan de taxateur, maar vorm en detaillering moeten voldoen aan de specifieke instructies die de opdrachtgever aan de taxateur heeft gegeven en moeten rekening houden met het doel van de taxatie en het beoogde gebruik van de taxatie door de opdrachtgever.

4.2.2 In een taxatierapport dienen alle zaken zoals beschreven in de opdracht voorwaarden aan de orde te komen (zie EVS 4, par. 5.2).

4.2.3 E en taxatierapport dient over het algemeen de volgende tekstelementen te bevatten: • de instructies voor de opdracht; • de kwalificaties van de taxateur; • de grondslag en het doel van de taxatie; • de waardepeildatum (zie EVS 1, par. 5.6.3); • een beschrijving van het vastgoed, met inbegrip van een notitie met betrekking tot de wijze waarop de oppervlaktes zijn gemeten; • een overzicht van de juridische context (huur, pacht, ontwikkelingsmogelijkheden enzovoort);

h) Aard en bron van de informatie waarop de • een beschouwing van de markt voor taxateur zich baseert het pand; De aard en bron van de relevante informatie • een beschrijving van de waarop in het taxatieproces is vertrouwd, en waarderingsmethode en -analyse; de reikwijdte van de stappen die zijn genomen • de eventuele aannames die zijn gemaakt; om die informatie te controleren, dienen bekend • eventuele beperkingen op het rapport. gemaakt te worden. Voor zover de taxateur de gegevens die de opdrachtgever of een andere Dit moet leiden tot en afsluiten met een taxatie partij heeft verstrekt, niet heeft gecontroleerd, van het vastgoed, met inbegrip van, indien van moet dit duidelijk worden gemotiveerd onder toepassing, referenties aan vergelijkbare panden. verwijzing, voor zover van toepassing, naar een Het kan ook de analytische processen toelichten verklaring van de desbetreffende partij. waarmee de waardering is uitgevoerd, en het kan de ondersteunende gegevens presenteren. i) Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Alle uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten 4.2.4 Bij taxaties voor commercieel gedekte moeten duidelijk en overzichtelijk gerapporteerd leningen en andersoortige activa moet worden in het taxatierapport. rekening worden gehouden met extra of andere eisen van de kapitaalverschaffer, j) Beperkingen in gebruik, verspreiding of publicatie daaronder begrepen verwijzing naar Voor zover het noodzakelijk of gewenst is om de geschiktheid van het desbetreffende het gebruik van de taxatie te beperken, dient object voor de beoogde lening. dit duidelijk aangegeven te worden in het Wanneer de voorwaarden van de lening taxatierapport. niet bekend zijn gemaakt, moet de taxateur een advies geven op basis van k) Bevestiging dat de opdracht is uitgevoerd de normale financieringsvoorwaarden overeenkomstig de IVS met betrekking tot, indien van toepassing, Hoewel bevestiging van conformiteit met de het profiel voor risicogerelateerde criteria IVS wordt vereist, kan het voorkomen dat het voor taxaties zoals gepubliceerd door doel van de taxatie vereist dat van de IVS wordt de European Mortgage Federation (zie afgeweken. Dit dient altijd vermeld te worden, onderstaand onderdeel 3). met de rechtvaardiging daarvoor. Afwijkingen zijn niet gerechtvaardigd indien deze leiden tot een 4.2.5 Voor (bijzondere) uitgangspunten in misleidende taxatie. verband met taxaties voor commercieel gedekte leningen, zoals verwoord in de opdrachtvoorwaarden, moet gewoonlijk l) Taxatiemethode en motivering Om het taxatiecijfer in de context ervan te kunnen worden verwezen naar (onder andere): begrijpen, moeten in het rapport de gehanteerde • het bestaande toegestane gebruik, benaderingen, de belangrijkste input die is bouwvergunningen of mogelijke gebruikt en de hoofdredenen voor de bereikte vergunningen voor alternatief gebruik, conclusies worden vermeld. daaronder begrepen de potentiële of Wanneer het rapport het resultaat van een feitelijke invloed op de waarde op de taxatiebeoordeling betreft, dient het de conclusies gespecificeerde peildatum; van de beoordelaar over de beoordeelde • of er sprake is van bijzondere of werkzaamheden te vermelden, alsmede de synergetische waarde en, zo ja, of onderbouwing daarvan. deze waarde beschikbaar is voor de Deze eis is niet van toepassing wanneer lener en, indien noodzakelijk, voor de specifiek is overeengekomen en in het kader kapitaalverschaffer bij inbezitneming; van de werkzaamheden is vastgelegd dat een taxatierapport dient te worden verstrekt zonder redenen of andere ondersteunende informatie.

d) Identificatie van het te taxeren actief of passief Mogelijk is er verduidelijking nodig om onderscheid te maken tussen een vastgoedobject en een belang in dat actief of het recht om hiervan gebruik te maken. Als de taxatie een object betreft dat wordt gebruikt in samenhang met andere activa, zal het noodzakelijk zijn te verduidelijken welke activa in de taxatieopdracht worden opgenomen en welke worden uitgesloten maar verondersteld beschikbaar te zijn of worden uitgesloten maar verondersteld niet beschikbaar te zijn (zie IVS Framework, paragrafen 23 en 24).

4.1.4 H et rapport of certificaat moet objectief zijn. Het moet de basis kunnen vormen voor het nemen van beslissingen of het vastleggen of intrekken van financiering. De taxateur mag niet worden beïnvloed door druk vanuit de opdrachtgever of van derden die kan leiden tot een bepaald resultaat met betrekking tot de taxatie of daaraan gerelateerde adviezen. In voorkomende gevallen moet de taxateur weigeren hierop in te gaan als daardoor zijn reputatie op het gebied van objectiviteit in het gedrang zou komen. Wanneer de taxateur een opdracht heeft gekregen ondanks dat een belangenconflict kan ontstaan, moet hij aantekenen dat de opdrachtgever hiervan op de hoogte is gesteld.

e) Waardegrondslag Deze zal van toepassing zijn op het doel. De herkomst van de definitie van een waarde grondslag moet worden gerapporteerd of de grondslag moet worden uitgelegd. Sommige gangbare taxatiegrondslagen worden gedefi nieerd en besproken in het IVS Framework.

f) Waardepeildatum De waardepeildatum kan afwijken van de datum waarop het taxatierapport is uitgebracht of de datum waarop het onderzoek moet worden uitgevoerd of moet zijn afgerond. In voorkomende gevallen worden deze data duidelijk onder scheiden in het rapport. Deze eis is niet van toepassing op een taxatiebeoordeling, tenzij de beoordelaar commentaar moet geven op de waardepeildatum die in de beoordeelde taxatie wordt gebruikt. g) Reikwijdte van het onderzoek De reikwijdte van het uitgevoerde onderzoek, daaronder begrepen de beperkingen op die onderzoeken zoals in het kader van de werkzaamheden zijn beschreven, dient in het rapport geopenbaard te worden.





TAXATIERAPPORTEN: VEREISTEN

arktcondities op de gespecificeerde •m peildatum en of rekening is gehouden met eventuele waarderingsonzekerheid in verband met lage volumes van betrouwbare referenties, opgemerkte volatiliteit of andere gespecificeerde factoren, dan wel dat deze buiten beschouwing zijn gelaten om tot een waardeoordeel te komen; • eventuele recente of voorgestelde veranderingen aan het object, de onmiddellijke of plaatselijke omgeving of wetgeving die van invloed kan zijn op de waarde en, wanneer deze invloed gerapporteerd is, de omvang daarvan. Zaken die in deze categorie opgenomen kunnen worden, zijn onder meer potentiële of feitelijke vervuiling, schadelijke stoffen of nadelige rechten.

4.2.9 D e taxateur zou de termijn kunnen overwegen en vermelden waarna de taxatie geacht wordt te zijn verstreken. Dit kan met name belangrijk zijn in tijden waarin waarden veranderlijk zijn. In sommige landen kan dit wettelijk voorgeschreven zijn of opgenomen zijn in de eisen van het contract.

4.2.10 Het wordt geadviseerd dat alle taxatierapporten een verklaring bevatten houdende dat de gekwalificeerde taxateur die verantwoordelijk is voor het uitbrengen van de taxatie aan de opdrachtgever de eisen van deze European Valuation Standards in acht heeft genomen en tevens in hoeverre en waarom hiervan is afgeweken of een belangrijk deel van het taxatieproces achterwege is gelaten.

m) B edrag van de taxatie(s) Dit dient te worden uitgedrukt in de toepasselijke valuta. Deze eis is niet van toepassing op een taxatiebeoordeling indien de taxateur geen eigen waardeoordeel hoeft te geven. n) D atum van het taxatierapport De datum waarop het rapport uitkomt, dient hierin te worden vermeld. Deze kan afwijken van de waardepeildatum (zie bovenstaand punt f). Ingangsdatum 6. De ingangsdatum van deze standaard is 1 januari 2014, maar het eerder hanteren ervan wordt toegejuicht.

4.3 Taxatiecertificaat (…)

4.4 Conceptrapporten Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin het wenselijk is vooraf een concept taxatie of een actualisering in verkorte vorm aan te bieden die niet voldoet aan deze European Valuation Standards. In dergelijke gevallen moet sprake zijn van, en verwezen worden naar, een uitvoerig toekomstig rapport of een eerder uitgebreid certificaat.

4.5 Btw Indien relevant dient in de taxatie het even tuele btw-tarief worden vermeld dat op de taxatiedatum op het object van toepassing is, onder vermelding dat de btw die verschuldigd kan zijn over een transactie inzake het object, boven op de gerapporteerde taxatie komt.

4.2.6 H et rapport moet aanvullend relevant materiaal bevatten indien het object een (beoogd) beleggingsobject is (zie EVA 5), volledig is toegerust als een handelsentiteit of voorwerp is van potentiële of feitelijke ontwikkeling, renovatie of aanpassing. 4.2.7 D e taxateur moet bevestigen dat hij bij de uitvoering van de opdracht kennis heeft genomen van zaken die van invloed zouden kunnen zijn op de gerapporteerde cijfers. Dit kan onder meer omvatten: potentiële verontreiniging op of nabij het desbetreffende object, de aanwezigheid van schadelijke stoffen of nadelige rechten. 4.2.8 W aar de markt voor het object dat wordt getaxeerd onderhevig is aan onzekerheid en dit relevant is voor de taxatie, moet de taxateur voorzichtig te werk gaan en deze kwestie aan de orde stellen bij de opdrachtgever.


Kanttekeningen •• De EVS en IVS benadrukken dat het taxatierapport kristalhelder moet zijn: duidelijk, ondubbelzinnig, voldoende gedetailleerd, begrijpelijk voor de opdrachtgever en andere gebruikers. De opdrachtgever moet erop kunnen vertrouwen en bouwen. •• Er mogen geen misverstanden over de inhoud van de tekst kunnen ontstaan en het rapport mag op generlei wijze misleidend zijn. •• De rapportagevereisten van de IVS en EVS zijn op de meest essentiële punten vergelijkbaar. Vervolg op volgende pagina



•• De IVS zijn veeleer abstract en theoretisch, met een nadruk op onderzoek (omvang, betrouwbaarheid), identificatie van de opdrachtgever en mogelijk gebruik van de taxatie. •• De EVS richten zich veeleer op het begrip van het rapport, het beoogde gebruik en de opdrachtvervulling. •• De EVS benadrukken dat er een enkele waarde afgegeven dient te worden. Daarnaast moeten – dit is dus verplicht – enkele aspecten van het getaxeerde object aan de orde komen (juridische context, oppervlaktebepaling, vergelijkbare panden en marktomstandigheden). •• De EVS benoemen de relatie tussen een taxatiecertificaat en een taxatierapport, beschrijven de concept rapporten en rapporten voor de financiering. Daarnaast benadrukken de EVS het belang van de onafhankelijkheid van de taxateur. •• Opvallend is dat ook de IVS een aantal criteria van taxatierapporten toepassen op taxatiecertificaten. Door deze vereisten nadrukkelijk ook te stellen aan taxatiecertificaten beoogt men deze certificaten beter met taxatierapporten te kunnen vergelijken. Anderzijds wijst het Red Book, dat op de IVS gebaseerd is, juist het gebruik van taxatiecertificaten af, tenzij het wettelijk verplicht is, ook al is het Red Book op de IVS gebaseerd. Dit is een duidelijk verschil tussen het Red Book en de IVS. •• De IVS maken een onderscheid tussen taxatie- en waardepeildata, de EVS niet.

4.2 Vergelijking op trefwoorden EVS - IVS VEREISTEN TAXATIERAPPORTEN

EVS EVS-ATTENTIEPUNTEN 2012

IVS IVS-ATTENTIEPUNTEN 2013

Kwaliteitsvereisten

VEREISTEN TAXATIERAPPORTEN



Inhoud De instructies voor de opdracht/ opdrachtbrief

✓

✓

De kwalificaties van de taxateur

✓

✓

Benoeming en status taxateur

✓

De grondslag en het doel van de taxatie

✓

✓

Duidelijke en nauwkeurige omschrijving van de omvang, het doel en het beoogde gebruik van de opdracht

■

✓

Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert

■

✓

Verwijzing ongecontroleerde gegevens

■

✓

Een beschrijving van het vastgoed

✓

■

De wijze waarop de oppervlaktes zijn gemeten

✓

■

Een overzicht van de juridische context (huur, pacht, ontwikkelingsmogelijkheden, enz.)

✓

EVS benoemen huurlijsten, mogelijke erfpacht en ontwikkelingsrechten.

■

IVS maken wel een onderscheid tussen rechten op, bezit van en belang in iets.

Duidelijk

✓

✓

Ondubbelzinnig

✓

✓

Voldoende gedetailleerd

✓

✓

Niet misleidend

✓

✓

Een beschouwing van de markt voor het pand

✓

Geen verkeerde indruk wekken

✓

✓

✓

✓

Een beschrijving van de waarderings methode en –analyse

✓

Begrijpelijk voor opdrachtgever Begrijpelijk voor iemand zonder voorafgaande kennis van het getaxeerde object of van taxaties

✓

■

Opnemen uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

✓

✓

Geen misverstanden over de werkelijke toestand van het vastgoed

✓

Opnemen eventuele beperkingen van het rapport

✓

✓

✓

■

Accurate beschrijvingen

✓

Details van referentieobjecten (indien gebruikt)

IVS vermelden geen referentieobjecten.

Accurate kwalificaties

✓

Toelichting van analytische processen

✓

■

Dit ontbreekt, terwijl de IVS zich juist meer richten op onderzoek en rapportage.

De ondersteunende gegevens presenteren

✓

■

Waardepeildatum

✓

EVS meer op vastgoed gefocust.

■

✓

IVS meer op onderzoek, opdracht en rapportage gefocust.


Datum van waardering

✓ ✓







Datum taxatierapport

✓

✓

Verwijzing naar werkzaamheden/ opdrachtbrief

✓

✓

Benoeming van de opdrachtgever en andere beoogde gebruikers

Naam en adres opdrachtgever moeten alleen in certificaat.

✓

Onderwerp taxatie

✓

✓

Het getaxeerde bedrag (waarde van object)

✓

✓

Beperkingen in gebruik, verspreiding of publicatie van het taxatierapport

■

✓

Bevestigen dat rapport in overeenstemming is met de gebruikte standaard

■

✓

AANBEVELINGEN AAN NVM-TAXATEURS BOVEN OP EVS-VEREISTEN

Vermelding status taxateur

Omschrijf de taxateur volledig, dus inclusief titels, kwalificaties en accreditaties.

Vermelding en nauwkeurige omschrijving van de omvang, het doel en het beoogde gebruik van de opdracht

Omschrijf duidelijk en nauwkeurig de omvang, het doel en het beoogde gebruik van de taxatieopdracht.

Vermelding aard en bron van de informatie waarop Vermeld de bron van elk informatie-element en geef de taxateur zich baseert aan of de taxateur dit heeft gecontroleerd. Datum van waardering

Vermeld: • de waardepeildatum (op deze datum is de waarde vastgesteld); • de taxatiedatum (het object is op deze datum getaxeerd en de benodigde informatie, waarop de taxatie is gebaseerd, dateert van de periode daaraan voorafgaand); • de publicatiedatum (het taxatierapport is op deze datum definitief).



AANBEVELINGEN AAN NVM-TAXATEURS BOVEN OP EVS-VEREISTEN

IVS 2013

Vermelding van de opdrachtgever en andere beoogde gebruikers

Vermeld de opdrachtgever en eventuele andere beoogde lezers.

Vermelding van beperkingen in gebruik, verspreiding of publicatie

Beschrijf welke beperkingen er rusten op gebruik, verspreiding of publicatie van het taxatierapport.

■

Bevestiging dat rapport conform de gebruikte standaard is opgesteld

Bevestig dat het taxatierapport in overeenstemming is met wat de gebruikte standaard daarover zegt. Geef aan op welke punten er van de standaard is afgeweken en waarom.

■

4.4 Rapportageverschillen met Red Book 2014 RAPPORTAGEVERSCHILLEN MET RED BOOK

4.3 Aanbevelingen voor NVM-taxateurs VEREISTEN TAXATIERAPPORTEN


IVS 2013

EVS 2012

Red Book 2014

3.3 E en taxatierapport is een document dat de strekking, de belangrijkste veronderstellingen, waarderingsmethoden en conclusies van de taxatieopdracht bevat. Het rapport geeft een beargumenteerde waardebepaling ondersteund door een of meerdere erkende waarderingsgrondslagen in het kader van de EVS.

In het rapport moeten de conclusies van de taxatie ondubbelzinnig en nauwkeurig worden uiteengezet, op een manier die niet misleidend is of een verkeerde indruk wekt. Bovendien moeten alle kwesties die de opdrachtgever en opdrachtnemer in de opdracht voorwaarden zijn overeengekomen aan de orde komen en, tenzij het rapport op een door de opdracht gever verstrekt formulier moet worden geleverd, minimaal de volgende informatie bevatten: deze lijst (…) omvat alle vereisten van IVS 103 ‘Reporting’.

■

■

4.3.3 H et taxatiecertificaat of het taxatieoverzicht moet VS 6.2 Een rapport dat is opgesteld overeenkomstig aan dezelfde fundamentele eisen voldoen als het deze standaarden, mag niet als certificaat of verklaring worden beschreven. (…) De RICS is van mening dat taxatierapport. deze termen niet moeten worden gebruikt in verband met de levering van taxatieadvies, aangezien ze Gecorrigeerde vervangingswaarde wordt niet een garantie of een graad van zekerheid impliceren genoemd in rapportagevereisten. die vaak niet past bij een taxatieopinie. Een zeer Taxatie ten behoeve van een jaarverslag wordt belangrijke doelstelling van de standaarden is dat niet besproken in de rapportagevereisten. Een opdrachtgevers inzicht krijgen in de betekenis van taxatierapport staat los van een jaarverslag. verschillende waarderingsgrondslagen en de invloed van verschillende uitgangspunten op de taxatie. Gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgebreid en gedetailleerd toegelicht. Hoe de taxatiewaarde opgenomen kan worden in het jaarverslag is uitgebreid besproken. Vervolg op volgende pagina


Kanttekeningen •• Het Red Book stelt gedetailleerdere minimumeisen aan een taxatierapport. De definitie van de EVS laat meer ruimte. •• De EVS stellen vaak dezelfde eisen aan een taxatierapport als aan een taxatiecertificaat. Het Red Book maakt duidelijk onderscheid. Door vergelijkbare eisen te stellen aan een taxatierapport en een taxatiecertificaat maken de EVS ze juist vergelijkbaar, ook verhoogt dit de autoriteit van een certificaat. Daarentegen wil het Red Book dat een taxatiecertificaat alleen wordt afgegeven door een taxateur die het object eerder getaxeerd heeft of erover heeft geadviseerd. Het document raadt af certificaten buiten de wettelijke noodzaak af te geven; een certificaat wordt zelfs niet gezien als een taxatieadvies. •• Het Red Book richt zich niet alleen op courante objecten (beleggingen, marktwaarde, reële waarde), maar ook op incourante objecten (eigengebruiks- of specifiek vastgoed, gecorrigeerde vervangingswaarde). De EVS beperken zich in EVS 5 tot het noemen van marktwaarde en hypotheekwaarde, waardoor men gefocust is op beleggingsobjecten. In hoofdstuk EVS 2 worden er wel andere waarderingsgrondslagen en -methodieken uitgewerkt, maar hun gebruik is vaak ondergeschikt aan de marktwaarde en alleen toegestaan in bepaalde situaties. In dat hoofdstuk komen onder meer aan de orde: fair value, special value, synergistic value, investment value, mortgage lending value, insurable value. Verder wordt de waarderingsmethodiek ‘depreciated replacement cost’ (vervangingswaarde) behandeld. •• Red Book 2012 (VS 4.2 Valuations for secured lending) schrijft voor dat de mortage lending Value op een andere werkwijze wordt bepaald, waarbij de wettelijke bepalingen voor gaan. Het betreft een risicobepaling voor de lange termijn die niet toegepast kan worden op een waardering op een bepaald moment. Daardoor verschilt dit waardebegrip wezenlijk van de marktwaardedefinitie. Red Book 2012, VS 4.2, pagina 34-35 stelt: ‘De hypotheekwaarde is een techniek van risicobeoordeling voor de lange termijn. Als zodanig is zij geen basis voor een waarde, dat wil zeggen een schatting van de waarde bij een hypothetische transactie op een bepaalde datum. De hypotheekwaarde wordt in een aantal Europese landen door banken toegepast.’ Zie verder: European Union Directive 89/647/ECC. •• Red Book richt zich op de ontwikkeling van een rapportagestandaard die gemakkelijk in te passen is in het jaarverslag en geeft aanwijzingen over publicatie. De EVS verbinden taxatierapporten niet direct met de toepasbaarheid in jaarverslagen, ook al staan in EVA1 aanwijzingen voor het taxeren voor jaarverslagen.

5. H ET TAXATIEPROCES EVS 4 schrijft voor dat de opdrachtvoorwaarden en de basis waarop de taxatie wordt uitgevoerd, schriftelijk worden opgesteld en uiteengezet voordat de taxatie wordt uitgebracht. De taxatie moet worden opgesteld en gepresenteerd naar professionele normen. Wij volgen hierna de standaard op de voet. Achtereenvolgens komen aan bod: de inleiding (5.1), het doel (5.2), de opdrachtvoorwaarden (5.3), het overleg met adviseurs van de opdrachtgever, accountants en anderen (5.4), commentaar (5.5), de onderbouwing van de taxatie en inspectie (5.6) en het beoordelen van taxatierapporten (5.7).

5.1 Inleiding De taxatie moet professioneel worden opgesteld en houdt rekening met het getaxeerde object en al het beschikbare bewijsmateriaal, zodanig dat de resultaten standhouden als deze worden aangevochten.

5.2 Doel De standaard bevat een beschouwing van de procedurele stappen die gevolgd worden bij het opstellen van het taxatie rapport, te beginnen met de opdrachtvoorwaarden, gevolgd door de waardebepaling en inspectie van het object en ver volgens een beoordeling van het taxatierapport. Ten slotte wordt besproken wat er aan bod kan komen bij de opdracht om een bestaande taxatie te beoordelen.

5.3 Opdrachtvoorwaarden De opdrachtvoorwaarden moeten schriftelijk en gedetailleerd worden vastgelegd. De voorwaarden met betrekking tot instructies voor kredietverlening, andere financiële aangelegenheden of ondercuratelestelling moeten schriftelijk worden overeengekomen voordat de taxatie aan de opdracht gever wordt voorgelegd. Het is goed gebruik de opdracht voorwaarden schriftelijk met de opdrachtgever overeen te komen, voordat de taxatie van start gaat.



5.4 Overleg met adviseurs van de opdrachtgever, accountants en anderen Mogelijk moet de taxateur om de benodigde informatie te verkrijgen contact opnemen en onderhouden met andere adviseurs van de opdrachtgever. Indien de taxatie bedoeld is om opgenomen te worden in de jaarrekening, is het belangrijk regelmatig nauw contact te onderhouden met de accountant(s), teneinde ervan verzekerd te zijn dat de vereiste werkzaam heden uitgevoerd zijn en dat de consistentie en het gebruik van passende waarderingsbegrippen gewaarborgd zijn.

5.5 Commentaar Taxateurs hebben de verantwoordelijkheid om te waarborgen dat: • zij bekwaam, gekwalificeerd en niet op grond van een reële, potentiële of vermeende belangenverstrengeling uitgesloten zijn, of als zodanig kunnen worden beschouwd, of anderszins melding hebben gemaakt van werkelijke of schijnbare tekortkomingen, en maatregelen hebben genomen om deze te herstellen, zodat zij de voorgestelde opdracht kunnen uitvoeren; • hun benoeming in duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen is uiteengezet en alle contractvoorwaarden omvat die relevant zijn voor de opdracht, en in overeen stemming zijn met de behoeften van de opdrachtgever en met de eisen van weten regelgeving, de vermeende fiduciaire verantwoordelijkheid en de beroepsethiek; de benoeming moet door beide partijen uitdrukkelijk overeengekomen zijn voorafgaand aan de aanvaarding van nieuwe of herhaalde instructies; • elke door de opdrachtgever vereiste afwijking van de stan daarden ondubbelzinnig vermeld wordt in de instructiebrief en het taxatierapport; daarnaast is het van belang ervoor te zorgen dat dergelijke afwijkingen niet misleidend of verwar rend (kunnen) zijn voor gebruikers van het rapport vanwege de opgelegde vereisten of gehanteerde uitgangspunten.

Het is goed gebruik dat de taxateur de behoeften en eisen van de opdrachtgever nauwkeurig vastlegt. De overeengekomen schriftelijke opdrachtvoorwaarden moeten als bijlage bij het rapport worden opgenomen. De voorwaarden moeten een verwijzing bevatten naar: • de identiteit van de opdrachtgever, met vermelding van een bedrijfs- of persoonlijke identiteit; • het doel van de taxatie en de noodzaak om het gebruik van de taxatie te beperken tot het genoemde doel; • de precieze omvang van het te waarderen object/belang aan de hand van een bouwplan of een ander vast voorwerp; • het waardebegrip, de waardebegrippen; • een specifieke taxatiedatum, dus niet ‘per de taxatiedatum’; • eventuele eerdere betrokkenheid bij het object of de betrokken partijen; • de status van de taxateur, met de vermelding of deze extern en onafhankelijk optreedt, met opgave van een bedrijfs- of privé-identiteit, dan wel als interne taxateur; • alle uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten die bij het opstellen van het rapport worden gehanteerd; • de reikwijdte en omvang van het uit te voeren onderzoek en mogelijke door de opdrachtgever of diens vertegenwoordigers vereiste verificaties, tezamen met een bevestiging van de bevoegdheid van de taxateur om de opdracht te verrichten; • het vertrouwen op de informatie die door de opdrachtgever, diens vertegenwoordigers of derden is verstrekt; • mogelijke beperkingen die gesteld worden aan de publicatie van de uitgevoerde taxatie of een deel ervan; • de mate waarin zorgplicht wordt geboden, met vermelding van eventuele uitsluiting van partijen of zaken zoals bepaald door de taxateur of door de eisen van de verzekeraar; • naleving, in voorkomend geval, van de European Valuation Standards (7e editie); • de grondslag van de in rekening te brengen vergoeding, zoals de taxateur of derden die hebben bepaald of die door de wet is voorgeschreven. Kwesties die ontstaan nadat de opdrachtvoorwaarden zijn ontvangen en waarvoor een wijziging van de voorgelegde voorwaarden nodig is, moeten schriftelijk worden vastgelegd om misverstanden en daaruit voortvloeiende geschillen te voorkomen. Onverwachte gebeurtenissen, zoals juridische



geschillen, kunnen vele jaren na afronding van de oorspronke lijke taxatie-instructies optreden. In zo’n geval kan het lastig zijn om de historische context en de motivering van bijzondere voorwaarden te achterhalen, tenzij ze toentertijd duidelijk schriftelijk zijn vastgelegd. Een dergelijk verslag laat ook zien of de taxatie mogelijk voor andere doeleinden is gebruikt dan waarvoor deze is opgesteld. Een duidelijk en beknopt verslag dat voorafgaand aan de opdracht is overeengekomen en opgesteld, biedt niet alleen voordelen voor de taxateur, maar zorgt er ook voor dat de opdrachtgever en de professionele adviseurs van de opdracht gever weten wat zij kunnen verwachten, en kunnen beoor delen of wat zij ontvangen inderdaad voldoet aan hun wensen en verwachtingen. Uitbestede taxaties Indien werkzaamheden aan andere gespecialiseerde taxa teurs uitbesteed worden of indien er aanzienlijke professionele ondersteuning van derden benodigd is, moet hiervoor eerst schriftelijk goedkeuring van de opdrachtgever worden verkregen. Dit wordt ook in het taxatierapport vermeld. Aan derden doorgegeven taxaties De kans bestaat dat taxaties die voor een bepaald doel opgesteld zijn, worden doorgegeven aan derden en worden gebruikt voor andere, niet-verwante doeleinden. Daarom moeten de opdrachtvoorwaarden elke wettelijke aan sprakelijkheid jegens derden uitsluiten en moet het beperkte karakter van de taxatie, die uitsluitend voor de opdrachtgever bedoeld is, vermeld worden. Taxaties onverenigbaar met de standaarden Wanneer een taxateur gevraagd wordt een taxatie uit te voeren waarvan de grondslag onverenigbaar of in strijd is met de standaarden, moet de taxateur de opdrachtgever aan het begin van de opdracht mededelen dat hij in het rapport zal vermelden waar hij van de standaarden is afgeweken.

rapport bestemd voor interne doeleinden van het onder nemingsbestuur, in andere gevallen is het benodigd in verband met een overname of fusie en is er sprake van tijdsdruk. In dergelijke gevallen moet de taxateur ervoor zorgen dat het rapport niet zal worden gepubliceerd en dat dit ook bij het aanvaarden van de opdracht wordt vastgelegd. Taxaties waarvoor bijzondere uitgangspunten gelden Mogelijk moet de taxateur bijzondere uitgangspunten han teren of wordt hij door de opdrachtgever verplicht de taxatie uit te voeren op basis van bijzondere uitgangspunten. Dergelijke situaties kunnen het volgende omvatten: • veronderstelde leegwaarde wanneer het object wordt verhuurd; • taxatie op basis van een veronderstelde bouwvergunning die afwijkt van de werkelijke vergunning; • uitgangspunten als basis voor de waardebepaling van een object dat door brand beschadigd is; • bijzondere uitgangspunten voor de waardebepaling van een handelsobject.In dergelijke omstandigheden is het cruciaal dat de opdrachtvoorwaarden duidelijk vermelden dat in het taxatierapport, en elke publicatie op basis daarvan, het volgende in duidelijke bewoordingen uiteengezet wordt: • de instructies met betrekking tot de taxatie; • het doel en de context van de taxatie; • de mate waarin het onderzoek beperkt is; • de gehanteerde uitgangspunten; • de mate waarin vertrouwd wordt op de nauwkeurigheid van de gebruikte informatiebronnen; • welke opinie de taxatie vertegenwoordigt; • de mate waarin niet aan de standaarden is voldaan. Publicatie van taxaties In uitzonderlijke gevallen kan het opportuun zijn goedkeuring te verlenen aan publicatie van taxaties die passende kwalifi caties bevatten, indien de hieronder beschreven beperkte omstandigheden van toepassing zijn: 1. de taxateur heeft het object in kwestie reeds geïnspecteerd en is vertrouwd met het object en met de markt en de locatie;

Taxaties uitgevoerd met beperkte informatie Er kunnen zich situaties voordoen waarin de taxateur beschikt over beperkte informatie, ontoereikende inspectie mogelijkheden of weinig tijd. In sommige gevallen is het



dan wel: 2. de taxateur heeft voldoende gedetailleerde aanvullende informatie ontvangen van het bestuur en/of van interne taxateurs van de onderneming om tekortkomingen in zijn eigen onderzoek te compenseren.

5.6 Onderbouwing van de taxatie en inspectie Een professionele taxatie is afhankelijk van de waarde bepaling, in de juiste context, waarbij alle zaken die de waarde van het object beïnvloeden, onderzocht en gecon troleerd worden. De kwaliteit van de taxatie is deels afhankelijk van de kwaliteit van de informatie die tijdens de voorbereiding gebruikt is, waardoor de taxateur de bronnen en data van die informatie moet controleren. Ook de markt omstandigheden die voor het object in kwestie relevant (kunnen) zijn, moeten worden beoordeeld, aangezien deze, indien juist getaxeerd, deel uitmaken van de grondslag waarop beslissingen genomen kunnen worden. Omdat de taxateur informatie moet verzamelen over het object in kwestie, moet hij zelf een visuele inspectie uitvoeren. Deze omvat gewoonlijk mede het interieur van de gebouwen, de locatie en de omgeving, waarbij alle zaken die van belang lijken voor de waarde van het object worden geïdentificeerd en gedocumenteerd. Bij uitzondering kan, als de opdrachtgever dat wil of dit met hem wordt overeengekomen, met een beperkte inspectie worden volstaan of kan het de taxateur toegestaan zijn een beroep te doen op een inspectierapport dat derden hebben opgesteld. In dergelijke gevallen moet dit in het taxatierapport worden vermeld. Een taxatie waarbij een beroep wordt gedaan op een inspectie door derden omvat risico’s met betrekking tot de kwaliteit van die inspectie en de interpretatie hiervan door de taxateur. Deze moet de aandacht vestigen op het feit dat zijn conclusie anders geweest had kunnen zijn als hij persoonlijk een adequate inspectie had uitgevoerd. Hoewel de aard van de inspectie ter plaatse afhankelijk is van het object en tal van andere factoren, zoals nationale wet geving, gebruiken en praktijken, moet de taxateur de belangrijkste kenmerken van het object vermelden die van invloed zijn op de waarde.


De aard en omvang van de inspectie(s) van het object zijn afhankelijk van het doel van de taxatie en de grondslag die met de opdrachtgever is overeengekomen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen, zoals de bepaling van een taxatie van een portefeuille, waarin het wenselijk is de inspectie(s) te beperken, bijvoorbeeld tot de buitenkant en de locatie van het object, of om alleen een taxatie op papier te houden. Is er geen inspectie geweest, of is deze niet op een juiste manier uitge voerd, dan moet dat in het taxatierapport of -certificaat gemotiveerd worden opgenomen. Factoren die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de waarde van het object zouden immers wellicht niet zijn vastgesteld. Ook moet aandacht worden besteed aan de vaststelling van de toepasselijke financiële, wettelijke en regelgevende zaken met betrekking tot het object, met inbegrip van energieprestatie certificaten, zoals vereist door Richtlijn 2010/31/EU betref fende de energieprestaties van gebouwen en andere factoren die voortvloeien uit milieuwetgeving. Na de inspectie moet de taxateur zoeken naar beschikbare vergelijkbare objecten (te koop dan wel te huur), deze in overweging nemen en op gemeenschappelijke basis uitvoerig analyseren om bewijsmateriaal te verkrijgen voor prijzen en/ of rendementen. Indien de taxateur zich bewust is van marktonzekerheid, volatiliteit of andere kwesties die de waarde kunnen beïn vloeden, moeten deze in overweging worden genomen en in de evaluatie worden gemeld.

5.7 Beoordelen van taxatierapporten Een taxateur kan om diverse redenen, onder meer vanwege mogelijke geschillen of andere gevoelige kwesties, gevraagd worden een taxatie van een collega te beoordelen. In sommige gevallen kan dit een taxatie achteraf betreffen. Als gevolg daarvan zal de taxateur extra zorgvuldig te werk moeten gaan voordat hij ermee instemt om de werkzaamheden van een andere taxateur te beoordelen. Daarnaast kan een derge lijke beoordeling onder bepaalde omstandigheden zekerheid verschaffen, dan wel twijfel wegnemen of verminderen.


De taxateur kan onder meer in de volgende omstandigheden worden betrokken bij een beoordeling: • als de taxatie bedoeld is om een intern uitgevoerde taxatie te ondersteunen; • als de taxateur de werkzaamheden van teams van onafhankelijke deskundigen tracht te coördineren; • wanneer een representatieve steekproef van objecten als controle dient op de algehele nauwkeurigheid van de taxatie.

informatie beschikt, kunnen zijn opinies weliswaar bruikbaar zijn voor de opdrachtgever, maar moet hij wel melding maken van dergelijke beperkingen en mogen de daaruit voort vloeiende opinies niet verder worden bekendgemaakt (tenzij dit vereist is in het kader van een geschillenbeslechting). Kritische opmerkingen die niet naar behoren worden gemoti veerd, kunnen lasterlijk zijn en uiteindelijk ook degene die ze maakt, beschadigen.

De instructies aan de beoordelende taxateur kunnen variëren van een behoefte aan algemene opmerkingen over de metho dologie en naleving van de standaarden tot een specifieke en grondige beoordeling van een individuele taxatie. Het kan voorkomen dat een taxateur een taxatie moet beoor delen die door de opdrachtgever zelf is uitgevoerd, ofwel een interne taxatie van de opdrachtgever of een andere partij, of dat hij hem reeds bekende objecten moet herwaarderen. In dergelijke gevallen moet de taxateur de opdrachtvoorwaarden, de opgelegde beperkingen en de daaruit voortvloeiende aard van de kwalificatie voor het taxatierapport vooraf en in onderlinge overeenstemming schriftelijk uiteenzetten. Het is gewoonlijk aan te bevelen dat de taxateur de zaak met de vorige taxateur bespreekt, hoewel dit soms niet mogelijk is, bijvoorbeeld wanneer het gaat om een gerechtelijke procedure. De beoordelende taxateur moet, in de opdrachtvoorwaarden, met de opdrachtgever bespreken of dit al dan niet toegestaan is. In het rapport moet duidelijk worden gemaakt of er al dan niet overleg met de vorige taxateur is geweest. Een taxatierapport voor een dergelijke beoordeling kan soms beperkt zijn tot opmerkingen over de geschiktheid van de gehanteerde grondslag of, na een gedeeltelijke taxatie van een representatieve steekproef, tot een meer algemene verklaring over de algehele nauwkeurigheid van de volledige taxatie, dan wel of de EVS in acht genomen zijn. De beoordelende taxateur moet (ten minste) kunnen beschik ken over alle relevante informatie met betrekking tot de taxatiedatum waarvan de vorige taxateur is uitgegaan. Een hertaxatie wordt des te krachtiger ondersteund als er een persoonlijke inspectie is uitgevoerd en als er adequaat onderzoek is ingesteld. Indien de taxateur niet over al deze



6. J AARVERSLAGGEVING EN PTA Als organisaties hun jaarrekening moeten opmaken, zijn ze gebonden aan nationale en internationale regels. Voor de Nederlandse ondernemingen zijn het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving van belang. De trend van internationalisering gaat uiteraard niet voorbij aan de Nederlandse regelgeving inzake de jaarverslag geving. En dus moeten ook Nederlandse ondernemingen steeds meer voldoen aan Europese richtlijnen en de International Financial Reporting Standards (IFRS). Internationale verslaggevingsregels worden, vertaald, vaak een op een overgenomen in de Nederlandse regels. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft zich onder meer gebaseerd op de IFRS, die weer een relatie kennen met de IVS. Voor de taxateur zijn de bepalingen van belang die betrekking hebben op de waardering van materiële vaste activa. In het Besluit actuele waarde worden waardebegrippen uitgewerkt die in de Richtlijnen worden gebruikt. European Valuation Application (EVA) 1 bevat de toepassing voor taxaties ten behoeve van IFRS-rapportages. Wij behandelen EVA 1 slechts summier, omdat wij ons willen beperken tot de Nederlandse jaarverslaggeving.

6.1 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving Waardering activa en passiva De rechtspersoon moet zijn grondslagen voor de waardering van de activa en passiva hier kiezen. De wetgever heeft aangegeven uit welke grondslagen voor de waardering van een actief en een passief kan worden gekozen (art. 2:384 lid 1 BW). Als grondslag komt de historische kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) in aanmerking en voor de materiële en financiële vaste activa en voor de voorraden tevens de actuele waarde. Onroerende zaken vallen volgens art. 2:366 lid 1 BW onder de categorie materiële vaste activa en kunnen in de jaarrekening worden verantwoord op basis van de historische kostprijs en op basis van de actuele waarde.


Begripsbepaling eigengebruiks- en beleggingsvastgoed Onder materiële vaste activa wordt mede eigengebruiks vastgoed begrepen. Dat is een onroerende zaak die wordt aangehouden voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening. Vastgoed beleggingen worden aangehouden voor de huuropbrengsten en/of waardestijging. Waarderingsgrondslagen eigengebruiks- en beleggingsvastgoed De wet geeft niet expliciet aan wanneer welke waarderings grondslag gebruikt moet worden. Er is een vrije keuze om een grondslag te kiezen, maar de gekozen grondslag moet wel consistent en consequent worden toegepast. Eigengebruiks vastgoed en vastgoedbeleggingen mogen naar keuze worden gewaardeerd op historischekostengrondslag of actuelewaarde grondslag, zij het dat de uitwerking van de actuelewaarde grondslag voor beide typen vastgoed aanmerkelijke verschillen bevat. Waarderingsgrondslagen Eigengebruiksvastgoed Vastgoedbeleggingen

historischekostengrondslag of actuelewaardegrondslag

De historischekostengrondslag kan bestaan uit de verkrijgings prijs of de vervaardigingsprijs. Hierop wordt vervolgens afgeschreven en worden incidentele waardeverminderingen afgeboekt. De actuelewaardeg rondslag geeft een benadering waaraan in beginsel vier waardebegrippen gekoppeld zijn, namelijk 1) de vervangingswaarde, 2) de bedrijfswaarde, 3) de marktwaarde en 4) de opbrengstwaarde.

6.2 Besluit actuele waarde In het Besluit actuele waarde (BAW) worden regels gegeven over de inhoud, de grenzen en de wijze waarop de waardering tegen actuele waarde in de jaarrekening wordt toegepast. Het BAW is gebaseerd op art. 2:384 lid 4 BW en regelt welke categorieën activa en passiva tegen actuele waarde mogen


worden gewaardeerd en hoe men de actuele waarde daarvoor bepaalt. In het BAW worden de begrippen marktwaarde, fair value, reële waarde en waarde in het economische verkeer als synoniemen aangemerkt. Men hanteert het begrip markt waarde om aan te sluiten bij het toenemende gebruik, zowel nationaal als internationaal, van het begrip reële waarde (fair value). Als activa, niet zijnde financiële instrumenten, die als belegging opbrengsten kunnen opleveren, worden gewaar deerd tegen de actuele waarde, komt daar de marktwaarde voor in aanmerking; dit geldt ook voor vastgoedbeleggingen. Marktwaarde BAW art. 4 definieert marktwaarde als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Het begrip marktwaarde is een van de verschijningsvormen van het begrip actuele waarde. In plaats van het begrip marktwaarde wordt als vertaling van het begrip ‘fair value’ nogal eens het begrip ‘reële waarde’ gebruikt. Volgens het BAW verdient handhaving van het begrip marktwaarde de voorkeur boven de andere verschijningsvormen van de actuele waarde (vervangingswaarde, bedrijfswaarde en opbrengstwaarde). De begrippen marktwaarde, fair value, opbrengstwaarde en waarde in het economische verkeer zijn gebaseerd op de prijs op de verkoopmarkt. Hier is sprake van het ‘value-concept.’ De Nota van toelichting bij het BAW merkt op dat in het verleden het onderscheid tussen marktwaarde en opbrengstwaarde vaak niet werd gemaakt, maar er is wel een verschil: met de waardering tegen verkoopwaarde worden eventuele verkoop kosten in mindering gebracht. Het begrip marktwaarde is verder exclusief aankoopkosten. Het sluit volgens het BAW dan ook beter aan bij de internationale praktijk, die met aan- en verkoopkosten geen rekening houdt. Daarnaast merkt men op dat voor vastgoedbeleggingen internationale regels zijn aanvaard die de waardering van deze activa tegen actuele waarde regelen. Voor niet-liquide beleggingen is waardering toegestaan op basis van de economische waarderings maatstaf, te weten de contante waarde van de toekomstige kasstromen, als benadering van de marktwaarde. In dat geval


komen marktwaarde en bedrijfswaarde overeen. Deze waar dering is gebruikelijk voor verhuurde onroerende zaken, aldus de Nota van toelichting bij art. 11 BAW. Het Besluit bevat weinig inhoudelijke toelichting op het marktwaardebegrip. Reële waarde Reële waarde is een waardebegrip dat voortkomt uit de IFRS en is geïntroduceerd in het Nederlandse rechtssysteem. Vooralsnog komt het begrip niet voor in het BAW of in het BW. In de Begrippen in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (Richtlijn 940) wordt reële waarde als volgt gedefinieerd: ‘Onder reële waarde (fair value) wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een verplichting kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn (in het Besluit actuele waarde “marktwaarde” genoemd).’ Reële waarde vastgoedbeleggingen De reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op de balansdatum, waarbij de definitie van reële waarde in acht wordt genomen. Het is de beste prijs die een verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de meest voor delige prijs die een koper redelijkerwijs kan behalen. Deze schatting sluit specifiek een geschatte prijs uit die is verhoogd of verlaagd als gevolg van bijzondere condities of omstandig heden, zoals een financiering die afwijkt van normale voor waarden, sale-and-lease-backconstructies, bijzondere prestaties of concessies verleend door een partij die bij de verkoop betrokken is. Een rechtspersoon stelt de reële waarde vast zonder enige aftrek voor transactiekosten die hij zou moeten maken bij verkoop of een andere wijze van vervreem ding. Met andere woorden: het is een exitprijs, het bedrag dat ontvangen wordt. De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op de balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of de toekomst. De reële waarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Bij afwezigheid van courante prijzen op een actieve markt neemt de rechtspersoon informatie uit verschillende bronnen in aanmerking, zoals:


• courante prijzen op een actieve markt voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie (of onderworpen aan afwijkende leasecontracten of andere contracten), met aanpassingen voor de desbetreffende afwijkingen; • recente prijzen op minder actieve markten, met aanpas singen die de veranderingen in de economische omstandig heden weergeven sinds de laatste transactiedata; • de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande leasecontracten en andere contracten en (waar mogelijk) door extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, met gebruik van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt.

6.3 Toelichtingsvereisten In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving worden toe lichtingsvereisten gegeven betreffende materiële vaste activa die op actuele waarde worden gewaardeerd en vastgoed beleggingen die op reële waarde worden gewaardeerd. De Richtlijnen en de toelichtingsvereisten richten zich op de organisatie die het jaarverslag maakt en niet op de taxateur. Sommige toelichtingsvereisten kunnen aan het EVStaxatierapport ontleend worden. Wij noemen: belangrijke veronderstellingen ((bijzondere) uitgangspunten), referentie data en beperkingen ten aanzien van de aanwendbaarheid. Richtlijn 212.705 Materiële vaste activa ‘Indien materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, dient de volgende toelichting te worden opgenomen: (…) c. de methoden en belangrijke veronderstellingen die zijn toegepast bij de schatting van de actuele waarde van de materiële vaste activa; d. de mate waarin de actuele waarde van de materiële vaste activa rechtstreeks is ontleend aan waarneembare prijzen op een actieve markt of aan recente marktconforme trans acties, of is geschat met behulp van andere waarderings technieken.’


Richtlijn 213.802 Vastgoedbeleggingen ‘Een rechtspersoon dient voorts het volgende te vermelden: (…) d) de methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van (gebruiks rechten in) vastgoedbeleggingen en de gehanteerde rentevoet (op grond van artikel 11 van het Besluit actuele waarde), inclusief een overzicht waaruit blijkt of de uitgangspunten zijn gestaafd met marktgegevens of dat deze meer zijn gebaseerd op andere factoren ten gevolge van de aard van het vastgoed en gebrek aan vergelijkbare marktgegevens; deze factoren dient de rechtspersoon toe te lichten; e) de mate waarin de reële waarde van (gebruiksrechten in) vastgoedbeleggingen is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur; indien de waardering niet op deze wijze tot stand gekomen is, dient dit feit toegelicht te worden; f) de bedragen die in de winst-en-verliesrekening zijn opge nomen voor: 1) huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen, 2) directe exploitatiekosten (inclusief reparatie en onderhoud) van vastgoedbeleggingen die huurinkomsten hebben gegenereerd gedurende de verslagperiode en 3) directe exploitatiekosten (inclusief reparatie en onderhoud) van vastgoedbeleggingen die geen huurinkomsten hebben gegenereerd gedurende de verslagperiode; g) h et bestaan van beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaar heid van opbrengsten (bij exploitatie of vervreemding), alsmede de omvang van deze beperkingen; h) belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbeteringen.’

6.4 Platform Taxateurs en Accountants (PTA) In februari 2012 is het PTA door de Nederlandse Beroeps organisatie van Accountants (NBA) met medewerking van VastgoedCert opgericht. De oprichting vloeit voort uit een van de aanbevelingen in de publieke managementletter Zeg waar het op staat, die de NBA in juni 2011 presenteerde: ‘Wees transparant in de waardering.’ Het eerste project van het PTA richtte zich op aanbevelingen om het taxatieproces te verbeteren en meer transparante taxatierapporten op te stellen, opdat gebruikers van taxatierapporten (vastgoed eigenaren, beleggers, banken, accountants en toezicht


houders) daar meer waarde aan zouden kunnen ontlenen. Dit moet accountants helpen bij hun controlewerkzaamheden. In juni 2013 heeft het PTA het rapport Goed gewaardeerd vastgoed. 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten uitgebracht. Op hoofdlijnen worden aanbevelingen gedaan op het niveau van gedrags- en beroepsregels en op het niveau van toelichtingsvereisten voor taxatierapporten. In een reactie op het rapport lieten brancheorganisaties en taxateurs weten behoefte te hebben aan verdere uitwerking van de PTA-aanbevelingen. Deze uitwerking is in juni 2014 verschenen onder de titel: Good Practices: voorbeelden voor de praktijk. Deze versie is ter consultatie voorgelegd aan de markt.16 De uitwerking hiervan is in oktober 2014 verschenen onder dezelfde titel.17 In deze publicatie zijn de reacties op de consultatieversie van juni 2014 verwerkt. Ze geven onder meer Aanbevelingen op het niveau toelichtingsvereisten taxatie rapporten. Deze voorbeelden moeten taxateurs inzicht geven in de wijze waarop ze moeten omgaan met de aanbevelingen. Het PTA is van mening dat branchegroepen (samen of individueel) en taxateurs zelf invulling moeten geven aan de ‘aanbevelingen op niveau van gedragsregels’ en moeten bepalen of verdere uitwerking in een gedragscode nodig is. Onafhankelijkheid en strikte functiescheiding Voor aanbeveling 1 vragen wij speciale aandacht. Het betreft de onafhankelijkheid van taxateurs. Om tot een betrouwbare waardebepaling te komen, dienen taxateurs onafhankelijk, integer en niet-vooringenomen te handelen. Onafhankelijkheid in schijn en wezen is een absolute voor waarde omdat de taxateur zo een voor iedereen acceptabel oordeel kan uitspreken zonder vooringenomenheid, tegen gestelde belangen of druk die een derde op hem zou kunnen hebben uitgeoefend. Een strikte scheiding van de functies van makelaar en taxa teur voor eenzelfde object is van groot belang, aangezien een makelaar per definitie partijdig handelt, in het belang van zijn opdrachtgever immers, maar een taxateur juist onpar tijdig behoort op te treden, ongeacht het belang van zijn opdrachtgever.


De rapporten bevatten verwijzingen naar en uitwerkingen van EVS-taxatiepraktijken en -rapportages:

16

PTA, 2014a.

17

PTA, 2014b.

Aanbevelingen Het PTA-rapport geeft onder meer aanbevelingen voor de toelichtingsvereisten van taxatierapporten. Ze zijn niet verplicht, aangezien ze aangeduid worden als ‘good practices’, goed gebruik dus. De kwalificatie ‘good’ betekent hier niet ‘verplicht’. In de introductie stelt men dat taxaties verschil lende analyses kennen, met wisselende diepgang. Het PTA onderscheidt verschillende soorten taxatieproducten, die elk hun eigen analytische diepgang behoeven. Dit is duidelijk tegengesteld aan wat de IVS en EVS hierover stellen. Die noemen immers een aantal basisvereisten waaraan elke taxatie moet voldoen. Verwijzingen naar IVS en EVS De IVS en EVS zijn feitelijk concurrenten omdat het beide standaarden zijn die gevolgd kunnen worden. PTA-aan bevelingen staan hier los van, omdat ze juist aanraden om ofwel de IVS ofwel de EVS te volgen. Het PTA verwijst naar definities van de IVS en EVS (aanbevelingen 13, 14, 21, bijlage 9, 10). Nadruk op praktijktoepassing Het PTA-rapport kent een praktische benadering door cruciale variabelen veel aandacht te geven. Enkele voor beelden zijn de uitgebreide bespreking van de reikwijdtes (aanbeveling 10), de onderbouwing van methodieken (aanbeveling 11) en de disconteringsvoet (aanbeveling 12). Hierin worden verschillende alternatieven gedefinieerd, besproken en vergeleken. Andere aanbevelingen worden minder uitvoerig behandeld, zoals de onafhankelijkheid van de taxateur, de afspraken met de opdrachtgever of de educatie. In de aanbevelingen worden veel praktische tips en voorbeelden gegeven, die we niet zullen aantreffen in de IVS of EVS. Een voorbeeld is dat een kwalitatieve analyse beschreven kan worden met plus, min of neutraal. Daarnaast stelt men in aanbeveling 21 (Inhoud taxatierapporten en overige toelichtingen) dat de huidige situatie al verschillende standaarden kent, waardoor een nieuwe aanbeveling voor de precieze inhoud van een taxatierapport ‘niet opportuun’ is.


Toch is er wel een checklist opgenomen als bijlage, zodat er toch sprake is van enige richting. Opdrachtbrief en bevestiging: minder makelaar, meer accountant Het PTA geeft verschillende praktische aanbevelingen om de onafhankelijkheid van de taxateur te waarborgen. Aanbevelingen 7, 8 en 9 adviseren bijvoorbeeld een opdracht brief en opdrachtbevestiging op te stellen waarin staat dat de opdrachtgever verantwoordelijk is voor de juistheid en volledigheid van de informatie die hij aan de taxateur verschaft. Zoiets kent het accountantsberoep ook. Daarnaast dient de opdrachtbrief ook het doel, de diepgang en de methodiek te beschrijven, waardoor dit alles formeel wordt vastgelegd (aanbeveling 10). Uitgangspunten Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten dienen vooraf in de opdrachtbrief te worden vastgelegd. Dit betekent dat de taxateur vooraf al een bepaalde kennis van het object in kwestie dient te hebben om zo (bijzondere) uitgangspunten voor aanvang van de taxatie met de opdrachtgever te bevestigen. Hieraan zijn wel een aantal vereisten verbonden, zoals te lezen is in aanbeveling 13 en 14. Toegevoegde waarde De toegevoegde waarde van de PTA-aanbevelingen ligt in de geformuleerde toelichtingsvereisten en de uitwerkingen ten aanzien van de te volgen taxatiemethode, de reikwijdte van het onderzoek en de disconteringsvoet. Deze zijn preciezer uitgewerkt en gedefinieerd dan in de EVS en IVS. De PTAaanbevelingen zijn direct praktisch toepasbaar, in tegen stelling tot de EVS en IVS. Ze zijn daardoor niet alleen een goede aanvulling op de EVS of IVS, maar vormen ook een uitwerking van deze standaarden. De PTA-aanbevelingen richten zich daarnaast nog op contractuele onafhankelijkheid, organisatorische aspecten van taxateurs en kwaliteitsborging in de organisatie.


6.5 PTA-voorbeeld inhoudsopgave taxatierapport18 1. Naam en status van de taxateur • Educatie • Professionaliteit per deelgebied 2. Naam van de opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers 3. Doel van de taxatie/reikwijdte 4. Onderwerp van de taxatie 5. Basis van waarde 6. Waardepeildatum 7. Omvang van de onderzoeken 8. A ard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert • Bronnen-input (‘track record’) 9. U itgangspunten, veronderstellingen en bijzondere uitgangspunten 10. Lease-incentives 11. Inspecties 12. Gevoeligheidsanalyse (eventueel separate brief) 13. Back-testing 14. Beperkingen in gebruik, distributie of publicatie 15. Bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de IVS 16. Taxatiebenadering en de redenen erachter • Methode-onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) • Netto-aanvangsrendement, disconteringsvoet en exit yield 17. Bedrag van de taxatie of taxaties 18. Datum van het taxatierapport 19. Gebeurtenissen na waardepeildatum 20. Bevestiging onafhankelijkheid • Algemeen • Financiële belangen • Interne roulatie • Declaratie 21. Opdracht en bevestigingen • Opdrachtbrief • Bevestigingsbrief management • Allonges, addenda & side letters

18

P TA, 2014b, bijlage 11, p. 101.


22. Kwaliteitsaspecten • Dossiervorming • Interne beheersing taxaties • Toetsing/validatiemodellen en schattingen • Procedure concepttaxatierapport • Reviews (intern, peer), collegiale toetsing

7. N VM-TAXATIERICHTLIJNEN AGRARISCH EN COMMERCIEEL VASTGOED Het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt nogal aan veranderingen onderhevig geweest. De ontwikkelingen hebben geleid tot een herijking van de NVM-visie op het taxeren van agrarisch en commercieel vastgoed. Destijds heeft men aansluiting gezocht bij de internationale regel geving (IVS en EVS). Met de Taxatierichtlijnen TAV en TCV wil men komen tot een minimumstandaard voor de opdracht verlening, uitvoering en verslaglegging van taxaties van agrarisch en commercieel vastgoed. De onderstaande tabel laat een vergelijking zien van de kernbegrippen zoals EVS, TCV/TAV, IVS en PTA die behandelen. ONDERWERP

EVS 2012

TAV/ TCV©

IVS 2013

PTA, 2014B

4 .1

Framework (2-3)

1-4

4.2

Framework (4-5)

5

Kwalificaties van de taxateur

Kwalificatie taxateur/educatie

EVS 5, 4.2.3

Educatie - professionaliteit per deelgebied

EVS 3, 4.2.2

Vertrouwelijkheid/geheimhouding

4.3

Conformiteit aan de TCV

4.4

IVS 101 (k)

Transparantie, verifieerbaarheid en onderbouwing

EVS 5, 3.3

4.5

IVS 103 (1)

16

Eerdere betrokkenheid

EVS 4, 5.2

4.6

IVS 101 (a ii)

3

Integriteit/objectiviteit en verantwoord handelen

EVS 3, 4.1

4.7

IVS 101 (a ii)

1

Interne roulatie

3

Ondertekening

4.8

IVS 103 (5a)

20

Bijlage 10

Verzekering

Basis van de waarde Marktwaarde

EVS 1

5.3

Framework (30)

Bijzondere uitgangspunten

EVS 1, 5.10.2

5.4

Framework (48-51)

Highest and best use (HABU)

EVS 2, 4.2.2

5.5

Framework (33-34) 13




ONDERWERP

EVS 2012

TAV/ TCV©

PTA, 2014B

ONDERWERP

Gebeurtenissen/wezenlijke veranderingen na waardepeildatum

EVS 4, 5.3

5.6

20

Interne beheersing taxaties

23

Richtlijn conceptrapportage

EVS 5, 4.4

5.7

25

Toetsing/validatie modellen en schattingen

24

Fair value/reële waarde

EVA 1, 6

5.8

Framework (38)

Transactiekosten

EVS 1, 5.11.3

5.9

Framework (35)

Bedrijfsgerelateerde elementen

5.10

Opdrachtbevestiging/-brief

6.2

IVS 2013

11

7

EVS 2012

TAV/ TCV©

IVS 2013

PTA, 2014B

Taxatierapport Taxatierapport algemene uitgangspunten

EVS 5, 4.2.3

8 .1

IVS 103(1)

Verklaring eerdere betrokkenheid

EVS 4, 5.2

8.2.2

IVS 101 (aii)

19

EVS 3, 5.2.1

8.2.3

Framework (2-3)

2

Identificatie van de taxateur

EVS 4, 5.2

6.2 A

IVS 101.2 A

Zakelijk/financieel geen belang bij opdrachtgever of object

Benoeming opdrachtgever

EVS 4, 5.2

6.2 B

IVS 101.2 B

Advieswerk/overige dienstverlening

Doel van de taxatie

EVS 4, 5.2

6.2 C

IVS 101.2 C

4

10


Full Evaluation/volledige taxatie

Bijlage 4

Verklaring van toepassing zijnde tuchtrecht

Hertaxatie

Bijlage 4

Identificatie taxateur

EVS 5, 4.3.2

8.3.A

IVS 103.5.A

Bijlage 4

Benoeming opdrachtgevers

EVS 5, 4.3.2

8.3.B

IVS 103.5.B

Bijlage 2

Doel van de taxatie

EVS 5, 4.3.3

8.3.C

IVS 103.5.C

10

Object, onderwerp of recht

EVA 1, 8

8.3.D

IVS 103.5.D

Basis van de waarde

EVA 1, 8

8.3.E

IVS 103.5.E

Peildatum taxatie

EVS 5, 4.2.3

8.3.F

IVS 103.5.F

21

Omvang van het uitgevoerde onderzoek

EVS 4, 5.2

8.3.G/ par. 7

IVS 103.5.G

17

8

Aard en beschrijving geraadpleegde bronnen

EVA 1, 6.4

8.3.H

IVS 103.5.H

21

9, 15

Aannames en bijzondere uitgangspunten

EVS 5, 4.2.5

8.3.I

IVS 103.5.I

13 en 14

Verklaring beperkte geldigheid

EVS 4, 5.2

8.3.J

IVS 103.5.J

Market Update/marktupdate Object, onderwerp of recht Basis van de waarde

EVS 2, 3

6.2 D

IVS 101.2 D

6.2 E

IVS 101.2 E

Disconteringsvoet en exit yield, nettoaanvangsrendement

12

Peildatum van de taxatie

EVS 1, 5.6.3

6.2 F

IVS 101.2 F

Omvang uitgevoerde recherche

EVS 1, 5.10.4.1

6.2 G

IVS 101.2 G

Aard en beschrijving bronnen

EVA 1, 6.4

6.2 H

IVS 101.2 H

Allonges, addenda & side letters Aannames en bijzondere uitgangspunten

EVS 5, 4.2.5

Beperkingen gebruik

6.2 I

IVS 101.2 I

6.2 J

IVS 101.2 J

EVS 5, 4.2.3

8.2.4

Framework (4-5)

8.2.5

21

Uitvoering overeenkomstig de norm

EVA 5, 4.1

8.3.K

IVS 103.5 K

Verklaring uitvoering overeenkomstig norm

EVA 5, 4.1

6.2 K

IVS 101.2 K

Omschrijving gehanteerde methode

EVS 2, 3.2.3

8.3.L

IVS 103.5.L

Omschrijving rapport

EVA 4, 5.5

6.2 L

IVS 101.2 L

Gehanteerde valuta

EVS 5, 4.3.2

8.3.M

IVS 103.5.M

Datum opname en inspectie

EVA 1, 8

8.3.N

IVS 103.5.N

Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen

6.3

Beperkte informatie

6.4

Bijlage 9

Kritische controle

6.6

26

Gevoeligheidsanalyse

18

Dossiervorming

22

Huurreferenties

8.5

Koop-/beleggingsreferenties

8.6

21

Waarderingsonzekerheid

EVS5 4.2.8

21

Duurzaamheid

Part 3 information paper

21




Literatuur Berkhout & Hordijk, 2008 T.M. Berkhout en A.C. Hordijk, International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, vergelijkingen en implementaties, Versie 0.9, Breukelen: Nyenrode Real Estate Center, 2008. Berkhout, 2011a T.M. Berkhout, ‘Nationaal en internationaal meer eenheid in waardering vastgoed’, Vastgoedmarkt, 2011, februari, 64-65. Berkhout, 2011b T.M. Berkhout, ‘Nieuwe borden in het waarderingsverkeer’, Weekblad fiscaal recht, 2011/6890, 77-84. Berkhout, 2011c T.M. Berkhout, ‘Schatten voor de schatkist in internationale context’, Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2011/1182, 1-5. Berkhout, 2011d T.M. Berkhout, ‘Met alleen taxatiecijfers nemen IFRS en IVS geen genoegen: nieuwe International Valuation Standards (IVS) 2011 van kracht’, Vastgoedmarkt, 2011, november, 68-69.

EVS 2012 European Valuation Standards 2012, Brussel: TEGoVA, 2012. Van Arnhem, Berkhout & Ten Have, 2013 P.C. van Arnhem, T.M. Berkhout & G.G.M. Ten Have (2013). Taxatieleer vastgoed 1, Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. Berkhout, 2013 T.M. Berkhout, ‘Ken uw klassieken’, Real Estate Research Quarterly, 2013, no. 4 (december), 3-5. IVS 2013 International Valuation Standards 2013, London: International Valuation Standards Council, 2013. PTA, 2013 Platform Taxateurs en Accountants, Goed gewaardeerd vastgoed, 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, Amsterdam: NBA, 2013. Richtlijnen 2014 Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor grote en middelgrote rechtspersonen (jaareditie 2014), Deventer: Kluwer 2014.

NBA, 2011a NBA, Zeg waar het op staat. Hoofdpunten uit de publieke managementletter over het commercieel vastgoed, Amsterdam: NBA, 2011.

PTA, 2014a Platform Taxateurs en Accountants, Good Practices: voorbeelden voor de praktijk, Amsterdam: NBA, juni 2014.

NBA, 2011b NBA, Praktijkhandreiking 1117. Risicoanalyse accountantscontrole vastgoed, Amsterdam: NBA, 2011.

PTA, 2014b Platform Taxateurs en Accountants, Good Practices: voorbeelden voor de praktijk, Amsterdam: NBA, oktober 2014.

Berkhout, 2012 T.M. Berkhout, ‘De gouden standaard voor taxaties’, Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2012, 6, 1-6.

RICS-taxatiestandaarden, 2014 RICS-taxatiestandaarden 2014, Londen, Royal Institution of Chartered Surveyors

Berkhout & Van Hout ,2012 T.M. Berkhout & C.J.P.G. van Hout, ‘Agrarisch vastgoed op de juiste prijs taxeren’, Land- en Tuinbouw Bulletin, 2012/10, 3-6.



Checklist Nederlandse vastgoedtaxatierapporten EVS, IVS 2013, PTA

ONDERWERP

EVS 2012

4.1.3

103.5

Verwijzing naar ongecontroleerde gegevens Beschrijving van het vastgoed Wijze waarop de oppervlaktes zijn gemeten

4.2.3

Overzicht van de juridische context (huur, pacht, ontwikkelingsmogelijkheden, enz.)

4.2.3

103.5

Beschouwing van de markt voor het pand

4.2.3

103.5

4.2.3

103.5

Toelichting van analytische processen

4.2.3

103.1

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

4.2.3

Lease-incentives

IVS 2013

PTA 2014

PTA 2014

bijlage 10

103.5 4.2.3

Beschrijving van de waarderingsmethode en -analyse

Algemene beginselen Duidelijk

IVS 2013

bijlage 9

Aard en bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert

In dit overzicht vergelijken wij de standaarden en richtlijnen slechts op trefwoorden en beogen wij geenszins afbreuk te doen aan de geest en de regels ervan. Overlap is mogelijk. Uiteindelijk is het gemeenschappelijke doel en belang van de standaarden en richtlijnen om een accuraat verslag te bieden van het taxatieproces en de uitkomsten ervan. Het overzicht kan dienen als een checklist voor een taxatierapport. ONDERWERP

EVS 2012

Omvang van het onderzoek

103.5

bijlage 9

11

13 15

Ondubbelzinnig

4.1.3

103.1

Voldoende gedetailleerd

4.1.3

103.1

Gevoeligheidsanalyse (eventueel separate brief)

bijlage 11 19

Niet misleidend

4.1.5

103.1

Back-testing

Geen verkeerde indruk wekken

4.1.5

Opnemen eventuele beperkingen aan het rapport

4.2.3

103.1

Details van referentieobjecten (indien gebruikt)

4.2.3

Begrijpelijk voor opdrachtgever

4.1.5

Begrijpelijk voor iemand zonder voorafgaande kennis van het object of van taxaties

4.1.5

Geen misverstanden over de werkelijke toestand van het vastgoed

4.1.3

Accurate beschrijvingen

4.2.3

Accurate kwalificaties

4.2.3

Bevestiging onafhankelijkheid taxateur

4.1.2 4.2.3

103.5 103.5

18

4.2.3

103.5

20

4.3.2

Beperkingen in gebruik, verspreiding of publicatie van het taxatierapport

5.2

Bevestigen dat rapport in overeenstemming is met de gebruikte standaard

103.5

5

Naam opdrachtgever en andere beoogde gebruikers

4.3.2

103.5

bijlage 11

Benoeming en status taxateur

5.2

103.5

4.2.3

103.5

20 7

Het getaxeerde bedrag 4.2.3

Instructies voor de opdracht/opdrachtbrief

Gebeurtenissen na waardepeildatum Verwijzing naar werkzaamheden/opdrachtbrief bijlage 11


20

Ondersteunende gegevens presenteren

Datum taxatierapport

Inhoud

bijlage 9

Waardepeildatum Datum van waardering 103.2

103.5

103.5

18

103.5

bijlage 11

103.5

21

Kwaliteitsvereisten processen PTA 7

Dossiervorming

22

Bevestigingsbrief management

8

Interne beheersing taxaties

23

Allonges, addenda & side letters

9

Toetsing/validatiemodellen en schattingen

bijlage 10

Grondslag van de taxatie

4.2.3

103.5

11

Procedure concepttaxatierapport

25

Duidelijke, nauwkeurige omschrijving van omvang, doel en beoogd gebruik

4.2.3

103.5

bijlage 11

Reviews (intern, peer), collegiale toetsing

26




LIJST MET AFKORTINGEN AQR asset quality review BAR bruto-aanvangsrendement BAW Besluit actuele waarde BW Burgerlijk Wetboek CW contante waarde DCF discounted cash flow ECB Europese Centrale Bank EVA European Valuation Application EVS European Valuation Standards FRICS Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors HABU highest and best use IASB International Accounting Standards Board IFRS International Financial Reporting Standards IVS International Valuation Standards IVSC International Valuation Standards Council MRE Master of Real Estate MRICS Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors MSRE Master of Science in Real Estate NAR netto-aanvangsrendement NBA Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars NVR Nederlandse Vereniging van Rentmeesters NWWI Nederlands Woning Waarde Instituut PTA Platform Taxateurs en Accountants REV Recognised European Valuator RICS Royal Institution of Chartered Surveyors RJ Richtlijnen voor de jaarverslaggeving RT Register Taxateur RRV RICS Registered Valuer TAV Taxatierichtlijn Agrarisch Vastgoed TCV Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed TEGoVA The European Group of Valuers’ Associations TMI Taxatie Management Instituut VBO Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)

Colofon Auteurs Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Drs. Ing. S. Roggeveen Vormgeving PROOF, Amsterdam Fotografie Luuk Kramer NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: 030 608 5185 www.nvm.nl


NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: 030 608 5185 www.nvm.nl

PRAKTIJK HANDREIKING NEDERLANDSE VASTGOEDTAXATIES COMMERCIEEL VASTGOED

Recommend Documents