Verduurzamen van commercieel vastgoed juridische aspecten
19 juni 2014
Inleiding • Rollen en partijen • Verschillende typen vastgoed met een eigen regime – Woningen, winkels en overige bedrijfsruimte
• De split incentive en andere uitdagingen • Nieuwe modellen – Prestatiecontracten – ESCo’s – Green lease
2
Rollen en partijen • • • • •
Eigenaar – gebruiker Ontwikkelaar Bouwer Belegger Gebruiker
3
Verschillende typen vastgoed • Woningen – Sociale huur of geliberaliseerd – Grote mate van huurprijsbescherming via puntensysteem
• Winkelruimte – Traditioneel casco huur (triple net) – Huurprijs in principe vrij, maar bescherming via huurprijsherzieningsprocedure (BHAC verdwijnt per 1-1-2014)
• Kantoorruimte – Grotere mate van vrijheid om huurprijs te bepalen
• ROZ-modellen vaak de basis voor huurcontracten 4
Split incentive • De verhuurder investeert in verduurzaming van zijn gebouw terwijl het vooral de huurder is die daarvan profiteert doordat zijn energierekening of andere gebruikskosten lager uitvallen – – – –
Casco huur Huurprijssystematiek en servicekosten Bestaande huurovereenkomsten Weinig inzicht in werkelijk functioneren van gebouw en installatie
5
Andere uitdagingen • • • •
Lange terugverdientijd? Geen noodzaak? Financiering lastig? Wetgeving?
6
Wettelijk kader bestaande bouw – artikel 2.15 Activiteitenbesluit (onderdeel Wet Milieubeheer): •
Alle energiebesparende maatregelen met terugverdientijd van vijf jaar of korter en bij jaarlijks energieverbruik > 50.000 kWh elektriciteit en/of 25.000 m3
•
Programma “energiebesparing en winst” geeft voorbeelden per sector
– Energielabel (EPBD: Energy Performance of Buildings Directive) •
Europese richtlijn energieprestaties van gebouwen
•
Besluit energieprestaties gebouwen
•
Utiliteitsgebouwen
•
Sancties? Sancties! (wijziging Woningwet op komst)
– Huurrechtelijke regelingen Gebrekenregeling
7
Wettelijk kader bestaande bouw • Crisis- en Herstelwet •
Experimenteergebieden (stadshavens rotterdam)
• Warmtewet •
Warmtenetten, blokverwarming en alle collectieve systemen
•
Ook voor commercieel vastgoed
•
Afrekenen daadwerkelijk verbruik
•
Maximale prijzen en vergunningen
8
Verduurzaming via … • Renovatie – 7:220 BW / ROZ: via renovatievoorstel – Complexgewijze renovatie: als 70% huurders (ROZ:51% met 70% oppervlak) instemt met een renovatievoorstel is het voorstel redelijk
• Overeenkomst – prestatiecontract – ESCo’s – Green lease
9
Prestatiecontracten • Door middel van prestatiecontracten wordt de prestatie van de leverancier meetbaar en objectief evalueerbaar. • Kenmerken – – – –
Sturen op output op basis van KPI’s Garanties ten aanzien van prestaties Beloning aan de hand van behalen garanties Dus geen inspanningscontract!
• Is dat dan nieuw? – DB(F)M(O) / PPS-light • •
Wijkertunnel (1986, schaduwtol), Tweede Coentunnel (beloning afhankelijk van beschikbaarheid)
10
ESCo’s 1. 2. 3. 4. 5.
neemt energiebesparende maatregelen en/of levert duurzame energie, levert gegarandeerde energieprestatie op basis van prestatiecontract, levert beheer, onderhoud, monitoring, ontvangt prestatievergoeding op basis van geleverde prestatie, eventueel financiering, gebouwbeheer, ….
• • •
Waarde van garanties Langjarige contracten Grotere investeringen vragen meer zekerheden
11
ESCo’s ESCo-light
energiemanagement inregelen installaties Achmea / Cofely: kantoorruimte in Tilburg
Product-ESCo één maatregel + beheer verlichting of WKO GreenFox (vervanging TL8 naar TL5) Installatie-ESCo meerdere maatregelen + beheer klimaatinstallaties en verlichting Meander Medisch Centrum/ Johnson Controls (ketels, koelmachines en circulatiepompen vervangen, aanwezigheidsdetectie) Gebouw-ESCo gebouw + klimaatinstallaties + beheer gebouw + installaties Rotterdamse zwembaden / Strukton 12
Green Lease Eindgebruiker
verduurzaming gebouw waardecreatie opheffen split incentive
hogere huurwaarde
Green Lease huurcontract inclusief 100% garantie op energiebesparing, binnenklimaat etc.
Gebouweigenaar hardware beheer onderhoud monitoring
energieprestatievergoeding onderhoudvergoeding
Prestatiecontract inclusief bonus/malus 100% garantie op energiebesparing, onderhoud, binnenklimaat etc.
ESCo
• • •
Wijze van contracteren ROZ-model uit te breiden door de Green Lease menukaart Doorleggen van garanties en prestaties
13
Bijzonderheden bij ‘nieuwe’ contractvormen • Relativerende opmerkingen en waarschuwingen • Biedt kans op verduurzaming tegen gelijk blijvende of dalende kosten
14
Nuttige documenten en links • www.agentschapnl.nl – Leidraad prestatiecontracten / leidraad Green Lease – Modelcontracten ESCo’s en prestatiecontracten
• www.infomil.nl – “Energiebesparing en winst”: voorbeelden voor duurzame verbeteringen en eisen per sector
• www.platformduurzamehuisvesting.nl – Green Lease menukaart
15
mr Jesse Zijlma BarentsKrans NV Lange Voorhout 3 Den Haag 06 - 46 110 448
[email protected]
16
