Actualiteiten omtrent commercieel vastgoed

Seminar

Actualiteiten omtrent commercieel vastgoed

28 september 2011

Dagvoorzitter: Kees Goeman Sprekers: Antoon van de Water Kees Goeman Wendy Boenders 1

Antoon van de Water Makelaar en voorzitter van RSP Makelaars ‘s-Hertogenbosch C.V.

Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt

RSP Makelaars Marktsituatie 2011 in regio ’s-Hertogenbosch en landelijk Actuele zaken en ontwikkelingen

RSP Makelaars • Opgericht in 1988 in ’s-Hertogenbosch • Bedrijfsmakelaardij – 7 makelaars

• Winkelmakelaardij – 5 makelaars

• Taxaties – 3 taxateurs

Kantoren • • • •

Verhuur/verkoop Advies bij herontwikkeling Specialist in aanhuur In ’s-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk, Zaltbommel en de Betuwe en omstreken

Bedrijfshallen • Verhuur en verkoop • Advisering bij herontwikkeling en/of nieuwbouwplannen

Winkels • Zuid-Nederland • Op zoek naar huurders • Werving locaties voor winkelketens • Herontwikkeling van winkelconcentraties • Supermarkten

Taxaties • Onafhankelijk beëdigde specialisten • Voor financieringen, huurprijsaanpassing, successie, belastingaangelegenheden, onteigening, jaarcijfers • Landelijk

Marktsituatie 2011

Volop Nieuwbouw

Ricoh

BDO en C/tac

Brand Loyalty

Toch steeds meer leegstand

Bron: Dynamis

Kantoren ’s-Hertogenbosch

Kantoorgebruikers bezuinigen

Bron: Twijnstra Gudde

Het Nieuwe Werken (HNW)

HNW –

– –

Oppervlakte per werknemer neemt af 2002: 27 m² 2011: 19,8 m² 2015: 13-15 m² Steeds meer behoefte aan kleinere flexibele kantoren Kantoren worden ontmoetingsplek • • • •

Creatie Kennisdeling Samenwerken Ontmoeten

Effecten op prijsniveau – – – –

–

Huurprijzen lijken op niveau te blijven Incentives zijn echter aanzienlijk Huurders plukken de vruchten Tophuren: * € 170,00 per m² (Paleiskwartier en nieuwbouw Pettelaarpark) * € 115,00 - € 145,00 per m² (bestaande bouw Pettelaarpark, Herven, De Brand en Maaspoort) Meer panden voor verkoop beschikbaar

Landelijke kantorenmarkt – Aanbod neemt toe in 2011 tot 7.03 miljoen m² – Dit is 14,4 procent van het totale aanbod – Vooral in het zuiden en midden nam aanbod toe – In het zuiden relatief veel verhuurd – Landelijke verhuur ver onder gangbaar niveau – Leegstand neemt toe (tot?)

Tendens – – – – – –

Minder maar wel duurdere meters Het kantoor als cultuurdrager Horizontaal communiceren Bereikbaarheid nog belangrijker Huurders neigen dus vaak naar nieuwbouw Hierin liggen wel de kansen voor de bestaande bouw

Leegstand bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte • • • •

Veel opname eerste helft 2011 Herstel goederenvolume Huurprijzen dalen gestaag In delen van het land wint de nieuwbouw en komen bedrijventerreinen leeg te staan

Winkels

Totale oppervlakte circa: 95.000 m² WVO

Winkels – – – – –

Laat cyclisch Leegstand circa 6% landelijk Aanbod neemt sterk toe; veel nieuwbouw Invloed van web-winkelen is groot 2012 zal met name voor het mode segment zwaar worden

Beleggingsmarkt • • • • •

Sterke afname van het beleggingsvolume Daling van 27 % (2011 t.o.v. 2010) Grote transacties blijven uit Private beleggers het meest actief Nederlands vastgoed is niet in trek

Kenmerken beleggingsmarkt • •

• •

Beperkte groep kopers Kwaliteit van huurder en lengte huurovereenkomst is even belangrijk als het vastgoed Kwaliteit is nog steeds duur Leegstand of kortlopende overeenkomsten niet verkoopbaar

Moeilijke financierbaarheid • • • • • • •

Financieren voor eigen gebruik Voor belegging max. 70% van de koopsom Stringente secundaire voorwaarden Bestaande financieringen Komende jaren in Nederland 60 mrd revisie Europees 900 mrd revisie in 3 jaar Gesloten vastgoedfondsen en particulieren voelen druk

Waardering van vastgoed • • • • •

AFM dwingt meer openheid inzake kortingen NBA Veel vastgoed is te hoog gewaardeerd Veel partijen schuiven de pijn vooruit Lagere waarderingen kunnen veel effect hebben

Waardering van vastgoed • • • •

Weinig referenties Standaardisering waarderingsmodellen en kwaliteitseisen Duurzaamheid wordt belangrijke factor Effect van lagere overdrachtsbelasting op woningbeleggingen

Kansen – Vastgoed blijkt vaak een stabiele factor •

Verwachte inflatie – – –

•

Invloed op huurprijzen Waardeontwikkeling vastgoed in het algemeen Waarde van de schulden neemt af

Lage rente (vooralsnog)

– Meer sales-and-lease-back transacties – Bouwstops en derhalve meer verbouw in plaats van nieuwbouw

– ‘Groene’ gebouwen • • • •

Differentieel voordeel… nog weinig aanbod Ook voor bestaande gebouwen mogelijkheden Fiscaal interessant (milieu-investeringsaftrek – MIA – en willekeurige afschrijving –Vamil) Financieringsvoordelen (groenfinancieringen)

•

Maatschappelijk vastgoed • • • •

Zorgwoningen Maatschappelijke voorzieningen Scholen Laboratoria

Bedankt voor uw aandacht!

Kees Goeman Belastingadviseur en partner bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

onderwerpen 1. De BTW gevolgen van leegstand. 2. Fiscale voorzieningen en het leegstandrisico. 3. Fiscale actualiteiten rondom vastgoed.

www.inventivecontrol.com

1

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand Casus •

Een belegger is reeds jaren eigenaar van een stuk grond.

•

Belegger laat een aannemer een kantoorpand op zijn grond bouwen:

•

ontwikkelingskosten (exclusief grond): € 8,0 mio;

•

waarde grond ten tijde van oplevering: € 2,0 mio;

•

4 verdiepingen afzonderlijk verhuurbaar;

•

oplevering pand op 1 juli 2011.

•

Vloeropp. 4 verdiepingen gelijk.


2

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 1 Casus 1 •

Ingaande 1 juli 2011 worden drie verdiepingen verhuurd: •

de eerste twee verdiepingen belast met BTW (geopteerd);

•

de derde verdieping vrijgesteld van BTW;

•

de vierde verdieping blijft leeg.

Assurantiekantoor

Belastingadviseurs

Makelaars


3

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 1 De aangifte BTW over 2011 van de belegger (1): Verschuldigde BTW Omdat op 1 juli 2011 mede sprake is van vrijgestelde verhuur, wordt de belegger geconfronteerd met een zogenaamde integratieheffing: bij wijze van fictie levert de belegger het nieuw vervaardigde kantoorpand aan zichzelf. Over welk bedrag wordt de integratieheffing berekend? Uit rechtspraak volgt dat het pand geacht wordt als één geheel fictief te zijn geleverd, hoewel mede sprake is van belaste verhuur en leegstand. (Hof Amsterdam, MK, 2-1-2006, nr. 04/00854) Conclusie: de aan te geven BTW is 19% van € 10,0 mio. = € 1,9 mio.


4

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 1 De aangifte BTW over 2011 van de belegger (2): Aftrekbare BTW De vooraftrek BTW speelt in elk geval op drie momenten: 1. het moment waarop de belegger bij koop van het kantoorpand een factuur van de verkoper ontvangt ter zake van de levering van het pand. Wat is de bestemming van het pand? In welke mate voornemen belaste/vrijgestelde verhuur? 2. Bij ingebruikname van het kantoorpand: correctie op basis van het werkelijk gebruik. 3. Herziening BTW in de negen jaren volgende op het boekjaar van ingebruikname. Hoge Raad: de integratieheffing behoort tot de aftrekbare voorbelasting indien en voor zover het kantoorpand wordt aangewend voor belaste verhuur. (Hoge Raad 12-9-2008, nr. 43011)

Dat wil zeggen: 50% van € 1,9 mio. = € 950.000 komt in aftrek. www.inventivecontrol.com

5

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 1 De aangifte BTW over 2011 van de belegger (3): Aftrekbare BTW Hoe te handelen t.a.v. de leegstaande vierde verdieping? Hoge Raad: aftrek is hoofdregel als in het concrete geval nog niet is vast te stellen dat sprake zal zijn van vrijgestelde verhuur.

Dat wil zeggen: ook vooraftrek betreffende vierde verdieping: 25% van € 1,9 mio. = € 475.000.

Samenvattend: • •

50% van de oppervlakte (eerste en tweede verdieping) is aangewend voor belaste verhuur; 25% (de vierde verdieping) wordt geacht te zijn bestemd voor belaste verhuur.


6

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 1 De aangifte BTW over 2011 van de belegger ziet er als volgt uit: Af te dragen BTW: Integratieheffing:

19% van € 10 mio.=

€ 1.900.000

19% van € 8 mio. =

€ 1.520.000 -/-

Terug te vragen BTW: drukkend op de ontwikkelingskosten Aftrek integratieheffing: wegens belaste verhuur: wegens leegstand:

50% van 19% van € 10 mio.= 25% van 19% van € 10 mio.=

Totaal terug te vragen BTW


€ €

950.000 -/475.000 -/-

€ 1.045.000 -/-

7

www.rspmakelaars.nl


Ingaande 1 juli 2013 wordt ook de vierde verdieping verhuurd: •

de eerste twee verdiepingen belast met BTW (geopteerd);

•

de derde en vierde verdieping vrijgesteld van BTW.

Wat nu?

Huisartsen

BTW aftrek over vierde verdieping corrigeren.

Assurantiekantoor

Belastingadviseurs

Hoe?

Makelaars


8

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 2 Twee mogelijkheden: 1. Complex-theorie: • •

het kantoorpand is voor de BTW in gebruik genomen op 1 juli 2011; herziening van de afgetrokken BTW ter zake van de vrijgestelde verhuur ingaande 1 juli 2013.

Aan 2013 toe te rekenen investerings-BTW voor de vierde verdieping: € 475.000. (25% van € 1,9 mio.) De af te dragen herzienings-BTW in de laatste aangifte over 2013 is € 23.750. (10% van 50% van 25% van € 1,9 mio.) Voor de jaren 2014 t/m 2020 bedraagt de herzienings-BTW: € 47.500. (10% van 25% van € 1,9 mio.) www.inventivecontrol.com

9

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 2 2. Unit-theorie: •

de vierde verdieping van het kantoorpand wordt geacht pas op 1 juli 2013 in gebruik te zijn genomen;

De in 2011 afgetrokken investerings-BTW voor de vierde verdieping dient in de aangifte BTW over het 3e kwartaal 2013 in één keer te worden betaald: € 475.000. (25% van € 1,9 mio.) De unit-theorie volgt uit een uitspraak van Hof Den Haag (5-8-2009, nr. BK-08/00360). Tegen deze uitspraak loopt nog een cassatieberoep bij de Hoge Raad. De advocaat-generaal (adviseur van de Hoge Raad) heeft de Hoge Raad geadviseerd de uitspraak van het Hof Den Haag te vernietigen. Verwachting: de Hoge Raad kiest voor een herziening van de BTW (de complex-theorie). www.inventivecontrol.com

www.rspmakelaars.nl

10

BTW gevolgen van leegstand: casus 2 Wat is het financiële belang? •

Bij herziening van de BTW betaalt de belegger minder aan de fiscus: 2013: 2014-2020: 7 x € 47.500 = totaal: in plaats van:

•

€ 23.750 € 332.500 € 356.250 € 475.000

Financieringsvoordeel belegger (jaarlijks een deel- of in één keer betalen).

Conclusie: Een belegger in een nieuw kantoorpand met aanvangsleegstand moet zich op het standpunt stellen dat de complex-theorie van toepassing is.


11

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 2 Nog twee opmerkingen: Stel dat de vierde (leegstaande) verdieping niet meer dan 10% van het totale oppervak van het kantoorpand zou bedragen. Dan zou bij latere vrijgestelde verhuur: • herziening BTW achterwege blijven; • in welk geval over 2013 en volgende jaren geen BTW hoeft te worden terugbetaald aan de fiscus. Dit ervan uitgaande dat de bestaande huurovereenkomsten tot en met eind 2020 blijven doorlopen. (artikel 13, lid 4 Uitv. Besch. OB)

In het voorgaande is buiten beschouwing gelaten dat de integratieheffing dan wel alleen de integratieheffing m.b.t. de grond mogelijk in strijd is met de BTW-Richtlijn. De Hoge Raad heeft prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie. (Hoge Raad 13 mei 2011, nr. 09/03108) www.inventivecontrol.com

12

www.rspmakelaars.nl


Als casus 1, maar nu koopt de belegger een bestaand kantoorpand voor € 10,0 mio, vermeerderd met 19% BTW.

Vooraftrek BTW bij belegger? •

Nauwelijks discussie:

Assurantiekantoor

aftrek = 75% van € 1,9 mio. = € 1,425 mio. Belastingadviseurs

(dus inclusief vierde verdieping)

Makelaars


13

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 3 Wat gebeurt bij vrijgestelde verhuur van de vierde verdieping per 1 juli 2013? •

Zie uitwerking bij casus 1 en casus 2.

•

Complex-theorie leidt BTW-technisch tot een voordeliger resultaat.

Beleid staatssecretaris van Financiën (14 juli 2009): staatssecretaris hangt de unit-theorie aan.


14

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 3 Citaat uit gedeelten van tekst onder punt 3.2 van genoemd Besluit: “Voor het bepalen van de belastinggevolgen van transacties met onroerende zaken is het van belang te weten of een zaak zelfstandigheid bezit of niet ---------------------Deze statusbepaling of kwalificatie is vooral van belang om te beoordelen of de levering van een onroerende zaak is belast of vrijgesteld. Bij het bepalen van de (on)zelfstandigheid van onroerende zaken geldt, dat fysiek gescheiden onroerende zaken in beginsel steeds als afzonderlijke zaken in aanmerking worden genomen, tenzij deze zaken zich niet lenen voor zelfstandig gebruik. Met ”fysiek gescheiden” wordt bedoeld dat de onroerende zaak voldoende fysiek is afgescheiden van een andere onroerende zaak om te worden aangemerkt als zelfstandig te gebruiken onroerende zaak. Met “zelfstandig gebruik” wordt bedoeld: in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken of te exploiteren. Er is bijvoorbeeld sprake van twee zelfstandig te gebruiken onroerende zaken bij een pand met twee verdiepingen met elk een zelfstandige toegang (in- dan wel uitpandig), waarvan de benedenverdieping in gebruik is als kantoorruimte en de bovenverdieping als woonruimte. Dit geldt ook voor de zelfstandig te gebruiken etages van een kantoorpand die inpandig alleen toegankelijk zijn voor de gebruikers van de etage(s), maar bereikbaar zijn via één gemeenschappelijke uitpandige toegang/lift. ---” www.inventivecontrol.com

15

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 3 De belegger in de voorgaande casuspositie heeft echter geen voordeel bij toepassing van de unit-theorie en kan/mag zich beroepen op de rechtspraak van de Hoge Raad conform zijn interpretatie (in afwachting van definitief uitsluitsel). Een beroep op het beleidsbesluit (= opgewekt te honoreren vertrouwen van de overheid) kan soms voordeel bieden. Twee voorbeelden.


16

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 4 Casus 4 • • •

Een belegger koopt op 1 oktober 2011 een kantoorpand (ouder dan twee jaar). De koopsom bedraagt € 10,0 mio. Per 1 oktober 2008 zijn twee verdiepingen verhuurd: •

de eerste twee verdiepingen belast met BTW;

•

de derde en vierde verdieping staan leeg.

Belastingadviseurs

Makelaars


17

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 4 Casus 4 De complex-theorie: •

Het gehele pand is op 1 oktober 2008 in gebruik genomen, zodat bij levering in 2011 meer dan twee jaar zijn verstreken. • geen BTW-heffing bij levering. • 6% overdrachtsbelasting verschuldigd = € 600.000.

De Unit-theorie (beleidsbesluit): •

• • •

Bij levering is de verkoper BTW verschuldigd over 50% van de koopsom (toe te rekenen aan de nog niet in gebruik genomen derde en vierde verdieping). De belegger trekt de BTW af, mits het voornemen bestaat belast te verhuren. Belegger beroept zich – als verkrijger – op de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Per saldo is hij dan niet € 600.000 maar € 300.000 overdrachtsbelasting verschuldigd. (6% van 50% van € 10 mio.)


18

www.rspmakelaars.nl


Een belegger koopt een bestaand kantoorpand. Geopteerd wordt voor belaste levering.

•

Drie verdiepingen zijn belast verhuurd en één verdieping vrijgesteld van BTW. Assurantiekantoor

•

De koopsom bedraagt € 10,0 mio. Belastingadviseurs

Belastingadviseurs

Makelaars


19

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand: casus 5 Casus 5 De complex-theorie: • 25% van het pand wordt vrijgesteld verhuurd en dus niet voor tenminste 90% voor belaste prestaties gebruikt. • •

Het optieverzoek kan niet worden ingewilligd. de BTW over de koopsom ad € 1,9 mio. is volledig niet aftrekbaar.

De unit-theorie: • voor drie verdiepingen is de BTW aftrekbaar: € 1,425 mio. Meerderheid van gezaghebbende fiscale auteurs (doctrine) is van mening dat ook bij tussentijdse leegstand aftrek van BTW de hoofdregel is.


20

www.rspmakelaars.nl


•

Idem als casus 1. Per 1 juli 2011 wordt: •

de eerste en tweede verdieping verhuurd belast met BTW;

•

de derde verdieping verhuurd vrijgesteld van BTW;

•

de vierde verdieping blijft leeg.

Ingaande 1 januari 2015 wordt: •

ook de derde verdieping verhuurd belast met BTW.

Herziening:

Belastingadviseurs

Belastingadviseurs

In 2015 t/m 2020 is jaarlijks € 47.500 BTW aftrekbaar (10% x 25% x € 1,9 mio.).


Makelaars

21

www.rspmakelaars.nl

BTW gevolgen van leegstand 1. Meerderheid van gezaghebbende fiscale auteurs (doctrine) is van mening dat ook bij tussentijdse leegstand aftrek van BTW de hoofdregel is. 2. Omdat voor leegstand aftrek van BTW de hoofdregel is, kan de BTW op de instandhoudingkosten (zoals stook- en servicekosten) in vooraftrek komen. Bij een latere vrijgestelde verhuur geschiedt geen herziening nu het verbruik al heeft plaatsgevonden. 3. BTW op renovatiekosten/verbouwing komen in aftrek bij leegstand maar moeten bij latere vrijgestelde verhuur (in zijn geheel) worden terugbetaald aan fiscus.


22

www.rspmakelaars.nl

BTW en korting op huursom Een belegger heeft op 1 september 2011 een pand gekocht. Geopteerd is voor een belaste levering. Hij ondervindt moeilijkheden bij het vinden van een huurder en spreekt daarom een huurvrije periode van drie jaar af met een gegadigde die per 1 januari 2012 het pand wil betrekken. De bedoeling is wel om te opteren voor belaste verhuur voor de periode na 1 januari 2015 wanneer huur wordt berekend. Primair zou gesteld kunnen worden dat tot 1 januari 2015 sprake is van een prestatie om niet – dus geen economische activiteit – zodat de aan de periode tot en met 31 december 2014 toerekenbare investerings-BTW niet aftrekbaar is. Aanschaf pand is op zichzelf een economische activiteit. Gezien het voornemen tot belaste verhuur (beginnend ondernemerschap voor de BTW) is daarom volledige aftrek BTW over de aanschafkosten toegelaten. (HvJ EG 14-2-1985, zaak 268/83)


23

www.rspmakelaars.nl

fiscale voorzieningen en het leegstandrisico (1) Het leegstandrisico in de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting: Uitstel van winstneming (door verkoper) is in beginsel mogelijk door het vormen van een voorziening in het geval de verkoper is gebonden aan een huurgarantie. Vormen van huurgarantie in de praktijk: 1. Rechtstreekse huurgarantie: verkoper garandeert aan koper gedurende een zekere periode een vaste huuropbrengst. • Op balansdatum redelijke mate van zekerheid dat verkoper verlies lijdt als gevolg van huurgarantie. De facto verlaging van de koopsom. •

Schatting verlies telkens op balansdatum.


24

www.rspmakelaars.nl

fiscale voorzieningen en het leegstandrisico (2) Het leegstandrisico in de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting: 2. Terughuurgarantie bij leegstand: verkoper verplicht zich gedurende een zekere periode om bij leegstand deze vierkante meters van koper terug te huren. • •

Lopende procedure bij de Hoge Raad. Advocaat Generaal acht vorming van een voorziening in beginsel mogelijk (Conclusie 29-12-2009, nr. 09/01513).


25

www.rspmakelaars.nl

fiscale actualiteiten rondom vastgoed (1) “Don Bosco”: 1. Indien een terrein bij de levering nog is bebouwd, maar de levering van een onbebouwd terrein is beoogd èn de sloopwerkzaamheden zijn reeds aangevangen, dan wordt dit terrein aangemerkt als onbebouwde grond en is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 2. Voor de vraag of de levering van de onbebouwde grond met btw belast is, moet worden vastgesteld of het na de sloop kan worden aangemerkt als bouwterrein.


26

www.rspmakelaars.nl

fiscale actualiteiten rondom vastgoed (2) Transparantie: De Hoge Raad oordeelt dat de vrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel a Wet BRV ook van toepassing is op de indirecte verkrijging (via aandelen in een o/g-lichaam) van onroerende zaken in de bouwen handelsfase. Ratio vrijstelling: voorkomen van cumulatie van omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Bij een indirecte verkrijging is echter geen sprake van cumulatie. Er is geen omzetbelasting verschuldigd. Redenering Hoge Raad: “als de rechtstreekse verkrijging van onroerende zaken in de bouwen handelsfase is vrijgesteld van BTW, geldt dat ook voor situaties waarin aandelen worden verkregen in een lichaam dat onroerende zaken bezit die bij een rechtstreekse verkrijging zouden zijn vrijgesteld.”

Hoe zal de Hoge Raad oordelen over andere situaties?


27

www.rspmakelaars.nl

fiscale actualiteiten rondom vastgoed (3) Intrekken wetsvoorstellen “Personenvennootschappen” Huidige wetgeving: 1.

Artikel 2 WBR: heffing bij verkrijging onroerende zaken/rechten alsmede de verkrijging van het economisch eigendom.

2.

Artikel 4 WBR: heffing bij verkrijging fictieve onroerende zaken (aandelen).

3.

Hoge Raad 15 oktober 2004: verkrijging belang in o/g-maatschap met een in aandelen verdeeld kapitaal valt onder artikel 4 WBR.

Gevolg: verkrijging van een belang < 1/3e in een maatschap kan zonder heffing overdrachtsbelasting


28

www.rspmakelaars.nl

fiscale actualiteiten rondom vastgoed (4) Wetsvoorstel: 1.

artikel 4 WBR enkel voor openbare vennootschappen met rechtspersoonlijkheid.

2.

Uitzondering: open fonds (Wft) zonder rechtspersoonlijkheid met vrij verhandelbare participaties: belang < 1/3e ook zonder heffing.

Na intrekken wetsvoorstel: terug naar Hoge Raad 15 oktober 2004.


29

www.rspmakelaars.nl

Wendy Boenders Belastingadviseur bij Inventive Control Accountants & Belastingadviseurs

WOZ-waarde en belastingheffing

1. Afschrijvingsbeperking in de IB en VPB: • Bodemwaarde. • Gebouw. 2. Waardering o/g in box 3 (IB): • Bedrijfsgebouwen. • Woningen. 3. Schenk- en erfbelasting. 4. Bezwaar. www.inventivecontrol.com

1

www.rspmakelaars.nl

afschrijvingsbeperking (1) Artikel 3.30a lid 1 Wet IB: “Afschrijving op een gebouw in een kalenderjaar is slechts mogelijk indien de boekwaarde van het gebouw hoger is dan de bodemwaarde daarvan en bedraagt ten hoogste het verschil daartussen.” Bodemwaarde: artikel 3.30a lid 3 1. Eigen gebruik: 50% van de WOZ-waarde 2. Ter beschikking gesteld aan derden: 100% van de WOZ-waarde Jaarlijks anders!


2

www.rspmakelaars.nl

afschrijvingsbeperking (2) Definitie gebouw: spraakgebruik is bepalend. Uit de fiscale jurisprudentie blijken de volgende elementen: •

Duurzaam verbonden met de grond.

•

Niet eenvoudig verplaatsbaar/demonteerbaar.

•

Bescherming tegen wind en neerslag.

Onderdelen, grond en aanhorigheden worden als één gebouw beschouwd. Denk hierbij aan ondergrond en bouwkundige of installatie werken die dienstbaar zijn aan een gebouw: trappenhuis, groenvoorziening, parkeerterrein, terreinverlichting, liften, verwarming- en luchtbehandelingsinstallaties.


3

www.rspmakelaars.nl

afschrijvingsbeperking (3) Casus Een vennootschap koopt een kantoorpand: •

aankoop: € 12 mio.

•

WOZ-waarde: € 10 mio.

•

4 verdiepingen afzonderlijk verhuurbaar.

•

afschrijving 3% gebouw, 0% grond.


4

www.rspmakelaars.nl

afschrijvingsbeperking (4) Situatie 1: Gehele gebouw aan derden verhuurd • • •

Afschrijven tot 100% van de WOZ-waarde. Bodemwaarde is € 10 mio. Afschrijvingspotentieel is € 2 mio.

Situatie 2: Gehele gebouw in eigen gebruik • • •

Afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Bodemwaarde is € 5 mio. Afschrijvingspotentieel is € 7 mio.


5

www.rspmakelaars.nl

afschrijvingsbeperking (5) Situatie 3: gebouw wordt “gemengd” gebruikt • •

1 verdieping in eigen gebruik (25% van het totale oppervlak) 3 verdiepingen worden aan derden verhuurd.

Bodemwaarde gebouw: • •

50% van 25% van de WOZ-waarde = € 1,25 mio. 100% van 75% van de WOZ-waarde = € 7,50 mio.

Totaal:

€ 8,75 mio.

Afschrijvingspotentieel gebouw: € 12 mio. -/- € 8,75 mio. = € 3,25 mio

Bijzondere situaties: • •

1 WOZ-waarde, meerdere gebouwen: splitsen. 1 gebouw, meerdere WOZ-waarden: optellen.


6

www.rspmakelaars.nl

waardering o/g in box 3 (1) Waardering van onroerend goed vanaf 1 januari 2010: Bedrijfspand: artikel 5.19 waarde economisch verkeer - taxatierapport - zonder rapport: jaarlijkse huur * factor

Woningen: artikel 5.20 WOZ waarde Verhuurde woning: artikel 5.20 lid 3 WOZ waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio


7

www.rspmakelaars.nl

waardering o/g in box 3 (2) Leegwaarderatio (huur op 1 januari of aanvang huur)* termijn WOZ waarde

*100%

Bij een percentage < 1% is de leegwaarderatio 60%. Bij een percentage = 3% is de leegwaarderatio 75%. Bij een percentage > 4% is de leegwaarderatio 85%.

Casus Woz waarde van een verhuurde woning bedraagt € 500.000. Huur op aanvang huur (1 maart 2011) bedraagt € 1.250 per maand. Waardering box 3 (aangifte 2012):

€ 1.250*12 / € 500.000 *100% = 3% € 500.000 * 75% = € 375.000

Voordeel: € 1.500 (1,2% IB) www.inventivecontrol.com

www.rspmakelaars.nl

8

Schenk- en erfbelasting Waardering van onroerend goed vanaf 1 januari 2010: Bedrijfspand: artikel 21 waarde economisch verkeer - taxatierapport - zonder rapport: jaarlijkse huur * factor

Woningen: artikel 21 lid 5 WOZ waarde Verhuurde woning: artikel 21 lid 8 WOZ waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio (huur op 1 januari of aanvang huur)* termijn WOZ waarde

* 100% = < 1% : ratio van 60% > 4% : ratio van 85%


9

www.rspmakelaars.nl

casus Casus Bezittingen bij overlijden: aandelen van een OG-B.V. De B.V. bezit een portefeuille met veel verhuurde woningen. Artikel 21 SW: Nalatenschap waarderen tegen WEV Lid 5 SW: Woningen waarderen op WOZ waarde Lid 8 SW: Verhuurde woningen waarderen met leegwaarderatio

Welke waardering passen we toe op de portefeuille? WEV, WOZ of WOZ met leegwaarderatio?


10

www.rspmakelaars.nl

bezwaar (1) Niet alleen IB, Vpb en SW: ook OZB & Waterschap Bezwaar maken tegen WOZ waarde: -

Niet mogelijk met bezwaar tegen IB, Vpb of SW.

-

Binnen zes weken na dagtekening WOZ-beschikking.

22-10-2010: vervallen Fierensmarge De Hoge Raad heeft aangegeven dat deze drempel (n.a.v. een staffel) in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) -> elke waarde moet worden aangepast/bekeken. (LJN: BL1943, Hoge Raad , 08/02324)


11

www.rspmakelaars.nl

bezwaar (2) Mogelijke punten van bezwaar: -

Volgens de Waarderingskamer zijn de WOZ-waarden 2011 met 2,3% gedaald ten opzichte van de WOZ-waarden 2010. (landelijk gemiddelde)

-

De WOZ-waarde is gebaseerd op de prijs van vergelijkbare panden die in het verleden zijn verkocht. Zijn de panden werkelijk vergelijkbaar? Is de verkoopmarkt op de peildatum vergelijkbaar met de gehanteerde waarden?

-

Omgevingsfactoren. Een recente vermindering van de populariteit van de buurt zal waarschijnlijk nog niet zijn meegenomen in de waardering, zodat de WOZwaarde te hoog is vastgesteld. Denk hierbij ook aan ligging t.o.v. hoogspanningskabels, wateroverlast, woning nabij een seksinrichting (jurisprudentie).


12

www.rspmakelaars.nl

VRAGEN?

Aankomend seminar: 23 november 2011:

Belastingplan 2012 en overige fiscale actualiteiten

Wij hopen u tijdens dit seminar te mogen verwelkomen

Actualiteiten omtrent commercieel vastgoed

Recommend Documents