De bakens verzetten Verduurzamen van commercieel vastgoed Machiel Karels - consultant
Het glas is half leeg
PROFIT
•20-6-
Meer dan 25% van gebouwgebruikers klaagt over de huisvesting Ziekteverzuim hoger door slechte klimatisering
Productiviteit lager door ogenschijnlijk duurzame gebouwen
•20-6-
Duurzame en gezonde installatie… • • •
Filters sterk vervuild WTW-units vervuild/verstopt Kanaalwerk behoorlijk vervuild
Duurzame en gezonde installatie…
Duurzame en gezonde installatie…
•20-6-
Op dit moment nog 0% bestaand vastgoed succesvol energieneutraal gemaakt.
Energiegebruik van klimaatinstallaties gemiddeld 25% te hoog. 70% van de WKO installaties draait suboptimaal. 70% van de gebouwinstallaties draait niet naar behoren. •20-6-
pompregeling 10-20°C net 160
drukverschil 10-20°C net [kPa]
gemeten 140
gewenst
120 100 80 60 40 0
20
40
60
80
100
120
volumestroom 10-20°C net [m3/h]
140
160
50
55
45
50 condensortemperatuur
35
aan
30 25 20
temperatuur [°C]
40
40
aan
24 uren
35 30
schakelacties van 3 warmtepompen
schakelacties van 3 warmtepompen
uit
45
25
15
20
10
15
5
uit
10 24 uren
temperatuur [°C]
condensortemperatuur
rendement warmtepomp per week 5,0
COP [-]
4,5 4,0 opgave fabrikant
3,5
gemeten 3,0 2,5 2,0 6
7
8
9
10
11 12 week [-]
13
14
15
16
•20-6-
Duurzaamheid is DUUR Duurzaamheid VERDIENT zichzelf NIET terug Split incentives gaan duurzaamheid commercieel vastgoed TEGEN Duurzaamheidslabels zijn er voor GREEN WASHING •20-6-
Casus pand Anker Verzekert
Casus pand Anker Verzekert
Nulmeting
– Bouwkundig dak, vloer, gevel, ramen/deuren, opp. ( 1.790 m² bvo) – Installaties verwarming, koeling, ventilatie, verlichting – Energieverbruik
Casus pand Anker Verzekert
‘Realistisch’ maatregelenpakket: tot 40% besparing
Casus pand Anker Verzekert
Business case (40% energieneutraal) – Investeringsomvang = ruim € 220.000 – Bij focus op energiebesparing: Besparing energiekosten = ca. € 8.900 per jaar Rekening houden met tijdseffecten (index energielasten + rente/irr) Waardoor tvt = 30-35 jaar
Het glas is half vol
Goed binnenmilieu
Binnenmilieu als geheel goed Geen luchtvervuilingsbron Voldoende ventilatie Temperatuur regelbaar Temperatuur niet te hoog of te laag Kamerkantoor (in plaats van kantoortuin) Goede verlichting Daglichttoetreding Minder geluidshinder Beheersing luchtkwaliteit (CO2-gehalte)
Productiviteitsverbetering 10-15 % 3-7 % 1-2 % 2-3 % 7% 2-4 % 2-3 % 3-9 % 1-5 %
Ziekteverzuimvermindering 2,5 procentpunt 1,5 procentpunt 0,5 procentpunt 0,5 procentpunt vermindering 0,5 procentpunt onbekend
Energie en CO2
• Warmte- en koudevraag gebouwen nihil • Decentrale, lokale energieopwekking • Smart Grids • Restwarmte benutting • Duurzame koude
Waarde duurzaam gebouw • JLL nov 2013: Tweederde van ondervraagden is bereid 1 tot 5% • • • •
bovenop de reguliere huurprijs te betalen voor extra duurzaamheidsprestaties Rabobank jun 2013: Beleg in duurzaam vastgoed DTZ feb 2011: Energiezuinig kantoor leidt tot hogere inkomsten Universiteit Maastricht (i.s.m. Amerikaanse Universiteit): duurzame gebouwen hebben 16% hoger rendement Drijvende kracht: • verlaging exploitatiekosten • imago • duurzaam inkopen overheid
Korte termijn: prestatiemonitoring
Prestatiemonitoring wat monitor je dan?
KPI’s:
• Energie • Comfort • Installatie (conditie) • Proces • Data
KPI’s
GBS
Data
Levert prestatiemonitoring iets op? • Identificatie van onjuist ontworpen
• • •
en/of geïnstalleerde onderdelen Minder klachten van gebruikers Energiebesparing (10 – 35%) Besparing op kosten en mankracht (naar schatting 10 – 30%)
De praktijk: Outlook-gebouw
De praktijk: B-pier Schiphol
•Bijdrage WKO neemt af bij inzet koelmachine !!
De praktijk: Waternet Amsterdam
Waternet Amsterdam Naar aanleiding van comfortklachten is de regeltechniek volledig herschreven. Resultaat: kostenbesparing van € 60.000 op energiegebruik en € 23.000 op gasgebruik in twee jaar tijd. Daarnaast zijn de comfortklachten verholpen.
D | Lange termijn: value case
Value case waardemaximalisatie
Value case waardemaximalisatie
Rekensommetje… Perspectief duurzaam pand • Kostenplaatje (kantoorpand) – Salariskosten € 2.500,- tot € 3.000,- per m2 – Energiekosten € 12,- tot € 18,- per m2
•
‘Batenplaatje’ jaarlijks – 5% productiviteitswinst: € 125,- tot € 150,- per m2 – 2% lager ziekteverzuim: € 40,- tot € 60,- per m2 – Lagere energiekosten: € 3,- tot € 8,- per m2
• Hogere vastgoedwaarde: € 15,- tot € 30,- per m2 • Investeringsruimte? – Jaarlijks voordeel: minimaal € 185,- per m2 – Meerinvestering duurzaam pand: € 200,- tot € 400,- per m2
Traditioneel: business case (te) lange tvt Innovatief: value case kortere tvt
•€
Terugverdi entijd investering gebouwniveau
Omzet huurder gebouwgebruiker
•€
•t
•€
•t
•€
•t
•t
•Vitaliteitsfonds als manier om value case te effectueren
Value case
Niet alleen gebruiker Maar ook eigenaar Wat is energieneutraal waard? –Vergroten verhuurbaarheid Verlaging kans op (structurele) leegstand –Lagere exit-yield hogere waardering –Duurzaam imago uit te drukken in €? –Tevreden huurders hogere huren, langere huurtermijnen? –…
Innovatief: value case kortere tvt
Traditioneel: business case (te) lange tvt
Terugverdientijd investering Gebouwniveau28
Omzet huurder gebouwgebruiker
•€
•€
•t
•€
•t
•€
•t
•t
Onderbouwing casuïstiek
Diverse bronnen wereldwijd – 47 wetenschappelijke onderzoeken – Door onafhankelijke professionele organisaties – Samengebundeld in 1 rapport in opdracht van SenterNovem
Casus pand Anker Verzekert
Maatregelen nemen op basis van waardemaximalisatie
Casus pand Anker Verzekert
Conclusie – Met meerinvestering toch kortere tvt – Bij conservatief scenario: ‘maar’ 25% aan verwachte besparing meegerekend – Tvt = ca. 3 jaar!
!mpuls en de toekomst…
Status juni 2014 • • • •
2 gebieden 7 MVO koplopers 500.000 m2 Uitvraag aan de markt vanaf Q3 2014
• Zie www.kantoorvolenergie.nl
Vragen?
• Over… • - prestatiemonitoring en -contracten • - business cases en value casus
•
duurzaamheid - écht samenwerken in ontwerp, realisatie en exploitatie?
•
Machiel Karels |
[email protected] | 06 5198 6094
