Jaarverslag De bakens verzetten

01 3

Ja D a ve e b rv e a rz k r et en sla te s g n 2

2 | Havensteder

Inhoud De bakens verzetten

4

1. Bestuur

6

2. Toezicht

7

3. Havensteder in strategisch perspectief

12

4. Bewoners en belanghouders

14

5. Wijken en buurten

22

6. Samenwerking met partners

26

7. Vastgoed als middel

29

8. Organisatie

34

9 Financiële huishouding

39

Bijlage 1 : verbindingen jaarverslag 2013

44

Bijlage 2 : kengetallen

50

Een uitgave van Havensteder /

[email protected]

colofon

tekst / Havensteder redactie / R.O.B. Reclame Ontwerp Bureau B.V. eindredactie / Miriam van Kuppenveld fotografie / Martin Bouwman, Annet Delfgaauw concept ontwerp / BootsmaDesign uitvoering / R.O.B. Reclame Ontwerp Bureau druk / Ipskamp Drukkers Een digitale versie van dit jaarverslag vindt u op www.havensteder.nl

jaarverslag 2013

|

3

De bakens verzetten |

Door de financiële crises en de beleidswijzigingen van de Nederlandse regering is

voor ons als woningcorporatie een compleet nieuwe situatie ontstaan. Nog geen twee jaar na de start van Havensteder moesten we het roer drastisch omgooien. We zetten alle zeilen bij om de storm te doorstaan en uit het financieel zware weer te komen. We kondigden een investeringsstop af, introduceerden een nieuw huurbeleid en zetten de eerste stappen richting een stevige reorganisatie om onze bedrijfslasten te verlagen. De ingrepen hebben een enorme impact op de huurders, de stad, de regio Rotterdam en de medewerkers van onze organisatie. | De crisis en het Woonakkoord veranderden onze financiële situatie. Daarom bepaalden wij in de zomer van 2013 onze nieuwe koers voor de komende jaren. Onze huurders staan voorop en krijgen hoogste prioriteit. Ook streven we naar een financieel duurzaam Havensteder. Dat betekent dat we onze inkomsten verhogen en onze uitgaven beperken. Zo brengen we onze bedrijfslasten naar beneden. Leningen lossen we af om onze rentelasten te beperken. Het nieuwe Havensteder dat gaat ontstaan, wil duurzaam zijn. Met een solide financiële basis. We werken vanuit het principe ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. Al onze inspanningen zijn erop gericht om onze begroting te realiseren en de (bouw)projecten die wij ons voornemen, te starten. Dit is echter onder het voorbehoud dat de begrote opbrengsten daadwerkelijk binnenkomen. Wij kiezen er nadrukkelijk voor geen verplichtingen aan te gaan die kunnen leiden tot extra leningen.

4 | Havensteder

Investeringen in bouwprojecten moeten betaald worden uit een deel van de huuropbrengsten en uit de verkoopopbrengsten. Als we onze begroting realiseren, ontstaat in de loop van het jaar ruimte voor meer investeringen. Die uitgaven zijn geprioriteerd. Definitieve toezeggingen doen wij pas als het geld ook daadwerkelijk op onze bankrekening staat. Projecten die al in uitvoering zijn, gaan door. Alle andere (bouw)projecten bereiden we voor tót uitvoering, maar daar starten we nog niet mee. We monitoren per maand of we de begroting realiseren. Zodra geld beschikbaar is, besluiten we direct welk project kan starten. Dat is ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. In 2013 werkten we de hoofdlijnen die we voor de nieuwe koers formuleerden, verder uit. We maakten in januari een programmaplan voor Havensteder 2.0, waarin we de hoofdlijnen van de nieuwe versie van ons bedrijf beschreven. Het programmaplan werkten we uit

in een contourenplan. Dit contourenplan bood houvast voor de eerste periode waarin we werkten in de voor ons nieuwe realiteit. We wilden deze nieuwe realiteit met nieuw elan tegemoet treden. Onze strategie was het bereiken van een duurzaam verdienmodel. Dit betekent dat de structurele uitgaven zijn gebaseerd op de structurele inkomsten (uit huur) en niet op incidentele inkomsten uit woningverkoop of projecten. Daarnaast schetsten we de contouren van een woningportefeuille die ‘duurzaam’ in balans is. Dat betekent een kwaliteitsniveau dat aansluit op de klantvraag met voldoende risicospreiding door verschillende vastgoedtypen. We schetsten in ons contourenplan ook hoe we onze organisatie efficiënt en effectief in gaan richten. Dit doen we door te focussen op onze kerntaken en op procesoptimalisatie. Ten slotte maakten we een implementatieplan om het voorgenomen beleid uit te voeren en de organisatie op de nieuwe uitgangspunten te richten. In het koersplan 2013-2017 ‘Sterk in Wonen’ staat waar we over vier jaar (willen) staan. Het koersplan vervangt het ondernemingsplan, dat wij bij de fusie in de zomer van 2011 opstelden. In het koersplan laten we zien welke keuzes we maken, op welke klanten we ons richten, met welke producten en dienstverlening we het verschil willen maken, en hoe we de continuïteit van ons bedrijf zeker stellen. In het plan staan onze aangescherpte missie, visie en doelen. In de bijlage is het bod aan de huurderorganisaties opgenomen, dat we samen met hen opstelden. Daarnaast werkten we in 2013 hard aan het stroomlijnen en verbeteren van operationele processen en resultaten. Onze organisatiekosten hebben we goed in de greep. De ingezette beweging naar Havensteder 2.0 is in 2013 al zichtbaar ingezet. Het proces verloopt volgens planning. In het verhuurproces maakten we grote stappen

door onder andere de inzet van de lean methodiek. Het aantal leegstaande woningen brachten we fors terug. De gemiddelde leegstandsduur vertoont een dalende tendens. De huuropbrengsten liggen op het niveau van de begroting. Havensteder kiest noodgedwongen voor een stevig harmonisatiebeleid. De streefhuren moeten gehaald worden vanuit het oogpunt van financiële continuïteit van de onderneming, maar ook vanuit het oogpunt van kwaliteit van de woningen, betaalbaarheid, beschikbaarheid en verhuurbaarheid. Bij bedrijfs onroerend goed (BOG) zien we leegstand door ondernemers die vertrekken of failliet gaan. In 2013 besteedden we veel tijd en aandacht aan het onder controle krijgen van het incassoproces en het verbeteren van de resultaten. Het beleid gericht op preventie van achterstanden levert resultaat op. Tegelijkertijd neemt het aantal huisuitzettingen toe. Het aantal klanten in de schuldhulpverlening neemt eveneens toe. Dat baart ons zorgen. We maken ons er sterk voor om wonen, juist voor onze primaire en voor kwetsbare doelgroepen, betaalbaar te houden. Dit kan soms op gespannen voet staan met onze uitgangspunten voor een duurzaam Havensteder. Hoe we dit precies handen en voeten kunnen geven, werken we in 2014 verder uit. Ondanks alle commotie en veranderingen hebben onze medewerkers zich ingespannen om hun werk goed te doen. Ook zorgden zij ervoor dat onze bewoners geen hinder ondervonden van alle interne wisselingen en wijzigingen. Ik wil alle medewerkers daarvoor bedanken! Hedy van den Berk l bestuurder

jaarverslag 2013

|

5

1. Bestuur |

Het bestuur en de raad van commissarissen zijn verantwoordelijk voor de

governance van Havensteder. Governance omvat de manier waarop de bestuurder een organisatie leidt. Het is van belang dat dit goed, efficiënt, verantwoord en transparant gebeurt.

|

1.1 VERSLAG VAN DE BESTUURDER Havensteder heeft een eenhoofdig bestuur. Mevrouw Hedy van den Berk is de bestuurder van Havensteder. De beloning die mevrouw Van den Berk ontvangt, voldoet aan de beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. In de jaarrekening 2013 vindt u een specificatie van de beloning van de bestuurder over het gehele kalenderjaar. Taken en verantwoordelijkheden Het bestuur heeft in de eerste plaats de leiding over de organisatie. Daarnaast beheerst het bestuur de risico’s die de organisatie loopt. Ook legt het bestuur verantwoording af over wat de organisatie doet. Deze verantwoording is vooral bestemd voor de belanghouders van Havensteder: het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), toezichthoudende organisaties, huurders, huurderorganisaties, (zakelijke) partners en het personeel. De raad van commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de activiteiten van de organisatie.

Verslag aan de raad van commissarissen Het bestuur informeerde de raad van commissarissen met name over: • de nieuwe koers van Havensteder en de uitwerking daarvan richting het huurbeleid, de portefeuillestrategie, het financiële beleid en de organisatie. Dit onderwerp stond in elke vergadering van de raad van commissarissen in 2013 op de agenda; • belangrijke juridische kwesties en procedures en risicomanagement; • integriteit en integriteitskwesties; • voortgang van de afspraken over de operationele processen in drie tertiaalrapportages. Nevenfuncties bestuurder Havensteder Bestuurder Hedy van den Berk heeft sinds 2009 de volgende nevenfunctie: Lid Raad van Toezicht Stichting MEE, Zuid Holland Noord

In het Reglement Bestuur Stichting Havensteder staat hoe het bestuur zijn taken invult en uitvoert. U vindt dit reglement op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code.

Belangrijkste bestuursbesluiten in 2013: • jaarverslag en jaarrekening 2012; • bedrijfsplan en begroting 2014; • koersplan Havensteder 2013-2017; • (des)investeringsvoorstellen.

6 | Havensteder

Mw.. drs. H.J. van den Berk bestuurder Rotterdam, 23 mei 2014

2. Toezicht |

Havensteder wil integer en transparant zijn. Ook moet er gedegen toezicht zijn op

wat we doen. Zowel intern als extern. | 2.1 GOVERNANCECODE In de Governancecode Woningcorporaties staan de basisregels voor het besturen van een woningcorporatie. Deze regels gaan in op goed bestuur en toezicht, openheid, verantwoordelijkheid en financiële beheersing. Havensteder wijkt op twee kleine onderdelen van de governancecode af: 1. In het jaarverslag wordt niet per definitie slechts één afzonderlijk hoofdstuk aan de toepassing van de governancecode gewijd, zoals de code voorschrijft. Dit komt doordat de governancecode raakvlakken heeft met de inhoud van meerdere hoofdstukken in het jaarverslag. 2. De bestuurder kan kleine opdrachten aan de externe accountant geven, zonder toestemming van de raad van commissarissen. De bestuurder en de raad van commissarissen hebben dit afgesproken. De onafhankelijkheid van de accountant wordt vanzelfsprekend wel gewaarborgd. De bestuurder meldt regelmatig aan de raad welke opdrachten zij aan de accountant heeft verstrekt. Ook vindt er achteraf toetsing plaats. Deze afwijkingen zijn ingegeven door praktische motieven.

De Governancecode Woningcorporaties is vastgesteld op 1 juli 2011. U vindt dit document op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code.

2.2 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Intern toezicht Intern toezicht is toezicht vanuit de organisatie: de raad van commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van de corporatie in de dagelijkse praktijk. De raad van commissarissen houdt hier toezicht op en geeft de bestuurder advies. Er zijn externe en interne richtlijnen voor het toezicht, die gelden voor bestuurder en raad van commissarissen. Dit is het zogenoemde toezichtskader. Het Burgerlijk Wetboek, de Woningwet, het Besluit beheer

sociale-huursector (Bbsh) en de Governancecode Woningcorporaties zijn belangrijke externe kaders. Intern worden de richtlijnen gevormd door de statuten van de stichting en de reglementen voor het bestuur en de raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft vooral aandacht voor: • de maatschappelijke bijdrage die Havensteder levert; • de realisatie van voorgenomen strategische en jaardoelen; • de manier waarop de organisatie haar taken uitvoert en of dit goed gebeurt. Het is belangrijk dat de organisatie voldoet aan de weten regelgeving, integer handelt en voldoende transparant is naar belanghebbenden. Ook moet er een goed werkend systeem zijn om mogelijke risico’s vast te stellen en te beheersen. Alle belangrijke onderwerpen zijn vastgesteld en vastgelegd in het Governance Handboek Havensteder. Dit handboek is te vinden op de website. Scan hiervoor de hiernaast getoonde QR-code. Uitgebreide informatie over intern toezicht staat in het Reglement raad van commissarissen Stichting Havensteder. De statuten en het reglement zijn ook te vinden op de website. Scan hiervoor de hiernaast getoonde QR-code. Activiteiten raad van commissarissen De raad van commissarissen is de werkgever van de bestuurder. De raad houdt toezicht, neemt besluiten en adviseert (gevraagd en ongevraagd) de bestuurder. De raad is ook opdrachtgever van de externe accountant. Zij ziet erop toe dat de accountant onafhankelijk is. Als leidraad voor het toezicht gebruikt de raad van commissarissen beleidsdocumenten. Het koersplan en de daarop gebaseerde routekaart van Havensteder vormen de belangrijkste leidraad. De raad had in 2013 ‘Havensteder 2.0’ als een vast onderwerp op de agenda staan. Havensteder 2.0 is de term die intern gebruikt wordt voor het nieuwe Havensteder. Deze vernieuwde versie van Havensteder anticipeert op externe ontwikkelingen. Havensteder 2.0 is per 1 april 2014 een feit.

jaarverslag 2013

|

7

datum

onderwerpen

25-01

• • •

begroting en meerjarenbegroting programmaplan Havensteder 2.0 samenstelling commissies

06-03

• • • • • • • • •

vaststellen selectieen remuneratiecommissie 2013 huurbeleid derde tertiaalrapportage 2012 control jaarplan inclusief auditplan risico-inventarisatie juridische zaken ketenintegratie organisatie Flexibel Wonen procesoptimalisatie primaire processen stichting I Tech You

10-04

•

Havensteder 2.0: uitgangspunten, kaders, programmaopzet, reorganisatie

15-05

• • • • • • • •

hoofdlijnen renumeratieverslag jaarstukken 2012 contourenplan Havensteder 2.0 wonen en zorg strategie de Hoven Stichting Walang aansprakelijkheidsverzekering leden raad van commissarissen Havensteder werkbezoek met Burgemeester en Wethouders Capelle aan den IJssel

12-07

• • • • • • • • •

eerste tertiaalrapportage 2013 business cases ontwikkeling, verkoop, VvE-diensten en servicedienst kaderbrief 2014 financiering en liquiditeit stand van zaken dispositie jaarverslag Geschillenadviescommissie (GAC) 2012 effecten extramuralisering en scheiden van wonen en zorg brief ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) inzake Verolme Boulevard en bekrachtigingsbesluit externe evaluatie raad van commissarissen najaar 2013

06-09

• • • •

marktwaarde en deelname IPD Corporatie Vastgoedindex selectie visitatiebureau presentatie asbest in de Zonnetrap presentatie en werkbezoek Vreewijk

30-10

• • • • • • • • • • •

voorbereiding remuneratiegesprek oordeelbrief en toelichting nieuwe werkwijze door Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opdrachtverstrekking aan Deloitte volmacht Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ongeborgde financiering / Hofbogen / StadsVastgoed tweede tertiaalrapportage 2013 koersplan 2013 - 2017 investeringsvoorstellen Reigerpad en Weimansweg desinvesteringsvoorstel Slaakhuys ketensamenwerking dispositie perceel H 1628 te Hellevoetsluis

13-12

• • • • • • • • •

bedrijfsplan & begroting 2014 managementletter Vreewijk - GEX verbindingenstatuut en toezichtskader verbindingen compliance rapportage stand van zaken Slaakhuys, Hofbogen en Stadsvastgoed voorstel financiering Hofbogen dispositie extra tranche startgesprek visitatiebureau

tabel 2.1 vergaderonderwerpen en besluiten van de raad van commissarissen

8 | Havensteder

Bestuurlijk overleg De voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen bereiden samen met de bestuurder de agenda van de raadsvergaderingen voor. Dit heet het bestuurlijk overleg. In het bestuurlijk overleg komen ook inhoudelijke kwesties aan de orde die horen bij de adviesrol van de raad van commissarissen. In 2013 vond er iedere maand een bestuurlijk overleg plaats. In elk overleg stond het thema Havensteder 2.0 op de agenda. Onderwerpen van gesprek waren: • de beleidsuitgangspunten en de uitwerking daarvan voor de huurders; • de woningportefeuille; • de financiën van Havensteder; • de organisatie en haar medewerkers. Intern toezicht in het verslagjaar 2013 2013 was het jaar waarin Havensteder de bakens verzette. De nieuwe visie, strategie en koers werden uitgezet en bediscussieerd. Een aantal afspraken met gemeenten en huurderorganisaties werden opengebroken. Deze afspraken gingen over nieuwbouw, onderhoud en leefbaarheid. Ook was een stevige reorganisatie nodig om de bedrijfskosten naar beneden te krijgen. Bestuur en raad van commissarissen overwogen zorgvuldig hoe die reorganisatie eruit zou komen te zien. De raad van commissarissen gaf de bestuurder advies, hield de spiegel voor en bewaakte de voortgang van het reorganisatieproces. 2013 was ook het jaar van de stevige inhoudelijke discussies in de raad van commissarissen. De (soms tegenstrijdige) belangen werden zo goed mogelijk tegen elkaar afgewogen. De raad onderschrijft de noodzaak tot strakke financiële sturing. Maar de volkshuisvestelijke belangen zijn leidend bij het nemen van beslissingen. De raad van commissarissen en de bestuurder spraken intensief over de betaalbaarheid die extra onder druk komt te staan. De raad van commissarissen maakt zich zorgen over de betaalbaarheid voor de huurders van Havensteder. De raad steunt de bestuurder in haar aanpak om hiervoor politieke aandacht te krijgen. Dit doet de bestuurder samen met de huurders en langs andere wegen. De kerntaak van Havensteder,

naam

huisvesting bieden aan mensen de dat niet helemaal zelfstandig kunnen regelen, staat voorop. De raad van commissarissen realiseert zich dat de re-organisatie voor velen heel ingrijpend is; voor huurders, voor de medewerkers die het betreft en voor degenen die zonder deze collega’s het bedrijf verder voortzetten. De raad zag erop toe dat de reorganisatie zorgvuldig werd opgezet en uitgevoerd. De raad van commissarissen evalueerde haar functioneren onder voorzitterschap van een externe partij. De raad blikte terug op de onderwerpen die zijn besproken in 2013. Zij constateerde dat er (noodzakelijkerwijs) veel aandacht is besteed aan bedrijfseconomische onderwerpen. In de toekomst staan volkshuisvestelijke en maatschappelijke kwesties en het thema van de betaalbaarheid voor de huurders opnieuw hoger op de agenda. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestaat volgens de statuten uit vijf tot zeven leden. De huurders mogen twee leden bindend voordragen. Een van deze twee leden, de heer V.H. Gruis, is begin 2013 afgetreden. De huurders droegen een nieuwe kandidaat voor, de heer D.J. Schrijer, die op 1 maart 2013 is aangetreden. De heer B.J. van Bochove is per 1 januari 2013 de nieuwe voorzitter van de raad van commissarissen.

De raad selecteert de voorzitter en de leden aan de hand van een profiel. Het profiel is onderdeel van het Reglement raad van commissarissen Stichting Havensteder (bijlage A). U vindt dit reglement op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code. Onderstaande tabel toont de benoemingsdata van de commissarissen en de reguliere data van aftreden. De hoofd- en nevenfuncties van alle commissarissen zijn te vinden op de website. Scan hiervoor de bovenstaande.

leeftijd

functie

datum benoeming

datum aftreden

De heer B.J. van Bochove

*1

63 jaar

voorzitter

01-01-2013

01-01-2017

Mevrouw M.C. Meindertsma

*2

70 jaar

vicevoorzitter

01-01-2007

01-01-2015

De heer drs. D.J. Schrijer

*1

47 jaar

lid

01-03-2013

01-03-2017

De heer dr. P.L. Batenburg

*2

60 jaar

lid

01-01-2007

01-01-2015

De heer G. Erents RA

*1

63 jaar

lid

01-07-2011

01-07-2015

De heer dr. R.B.J. Teule MPA

*2

52 jaar

lid

09-11-2011

01-01-2015

De heer ir. P.O. Vermeulen

*1

66 jaar

lid

01-07-2011

01-07-2015

tabel 2.2 benoemings- en aftredingsdata van de commissarissen

*1 = herbenoembaar

*2 = niet herbenoembaar

jaarverslag 2013

|

9

Van 1 februari 2012 tot en met 1 juli 2013 was de heer Erents interim bestuursvoorzitter van Vestia. In die hoedanigheid was hij onder andere verantwoordelijk voor de financiële portefeuille. Deze situatie is uit noodzaak geboren, het verdient geen navolging. Daarom maakte de raad van commissarissen goede afspraken over hoe hier goed mee om te gaan. Deze afspraken kunt u vinden op onze website. In 2013 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen speelden. Beloning raad van commissarissen Havensteder beloont de raad van commissarissen volgens de regels van de honoreringscode commissarissen van woningcorporaties. Havensteder vergoedt ook kosten op basis van declaratie. Het gaat om daadwerkelijk gemaakte kosten voor de uitvoering van hun functie en kosten voor verbetering van deskundigheid en kwaliteit. In de jaarrekening staat een overzicht van de vergoedingen per commissaris. De voorzitter en vicevoorzitter ontvingen ieder € 10.312,50 exclusief BTW en de leden van de raad ieder € 8.250 exclusief BTW. Deze bezoldiging volgt de regeling die is vastgelegd in de bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Commissies van de raad van commissarissen De raad van commissarissen kent twee commissies: de auditcommissie en de selectieen remuneratiecommissie. De auditcommissie adviseert de raad over financiële onderwerpen. Denk hierbij aan financiële beleidsvorming, planning en rapportage, risicomanagement en de relatie met de externe accountant. De auditcommissie bereidt de vergaderingen van de raad van commissarissen op deze onderwerpen voor. Vanuit de raad van commissarissen hebben de heren Batenburg, Vermeulen en Erents zitting in de auditcommissie. De heer Erents is de voorzitter van deze commissie. De auditcommissie vergaderde in 2013 zes maal.

10

|

Havensteder

De selectieen remuneratiecommissie ondersteunt de raad van commissarissen bij de selectie, benoeming en beloning van de commissarissen en het bestuur. Ook voert deze commissie functionerings- en beoordelingsgesprekken met de bestuurder. De voorzitter van de raad van commissarissen, de heer Van Bochove, en per toerbeurt een lid van de raad van commissarissen zijn de leden van de selectieen remuneratiecommissie. In 2013 was de heer Teule namens de raadsleden lid van de remuneratiecommissie. De raad van commissarissen is positief over de bestuurder vanwege haar open houding, de bereidheid om kritiek te ontvangen en te delen. De remuneratiecommissie sprak in 2013 één keer met de bestuurder. De taken en bevoegdheden van de commissies staan in het Reglement raad van commissarissen Havensteder. U vindt het reglement op de website. Scan hiervoor de QR-code op pagina 9. Het reglement van de auditcommissie staat in bijlage C. Het reglement van de selectieen remuneratiecommissie staat in bijlage E. Verklaring De raad van commissarissen heeft de jaarstukken beoordeeld. Ook heeft zij het verslag van de registeraccountant ter kennisname aangenomen. De raad heeft de jaarstukken 2013 in de vergadering van 21 mei 2014 goedgekeurd. De goedkeuring strekt tot decharge van de bestuurder.

Namens de raad van commissarissen, B.J. van Bochove, voorzitter. Rotterdam, 21 mei 2014.

2.3 EXTERN TOEZICHT Financiële continuïteit Havensteder Met ingang van 2013 hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een nieuwe beoordelingswijze waarbij het toezicht wordt verbreed en aangescherpt. De nieuwe beoordeling vervangt het continuïteits- en solvabiliteitsoordeel van voorgaande jaren. Vanwege de verbreding en aanscherping van toezicht legt het CFV vaker dan voorheen interventiemaatregelen op. Deze maatregelen kunnen in zwaarte variëren. Denk hierbij aan monitoringsafspraken, het maken van een verbeterplan of het opleggen van verscherpt toezicht waarbij bijvoorbeeld een herstelplan moet worden opgeleverd. Het CFV meldt in haar toezichtbrief dat ze de financiële continuïteit van Havensteder op een zestal terreinen beoordeelde: • kwaliteit financiële verantwoording; • behoud maatschappelijk gebonden vermogen; • kwalitatief financieel risicobeheer; • liquiditeit; • solvabiliteit; • draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten. Het uitgevoerde onderzoek over het behoud van maatschappelijk gebonden vermogen en solvabiliteit geeft geen aanleiding tot opmerkingen. Over het draagkrachtvermogen van Havensteder merkt het CFV op dat de financiële continuïteit op basis van de ingediende gegevens gewaarborgd is. Hierbij heeft CFV kennis genomen van het contourenplan 2.0, dat op enkele verdere besparingen na in de opgave aan het CFV is verwerkt. Het CFV noemt het plan ambitieus en geeft aan dat het nauwlettend gemonitord moet worden.Over de kwaliteit van de financiële informatie en het financieel risicobeheer meldt het CFV dat het opgegeven kasstroomoverzicht ook interne toerekeningen bevat. Dit belemmert volgens het CFV een goede analyse. Vanaf 2014 bevat het kasstroomoverzicht geen interne toerekeningen meer. Havensteder corrigeerde dit na de opmerkingen van het CFV.

Over de liquiditeit merkt het CFV op dat Havensteder een relatief omvangrijke en complexe derivatenportefeuille heeft: Havensteder beschikt over veel beleggingsinstrumenten, in soms ingewikkelde constructies. Om die reden kreeg Havensteder een beoordeling van de opzet van de interne organisatie rondom derivaten. Deze beoordeling vond plaats op basis van een zelfevaluatie en geeft volgens het CFV geen aanleiding voor een vervolgonderzoek. De hiervoor beschreven opmerkingen zijn voor CFV wel aanleiding om bij Havensteder over te gaan tot monitoring. Hierover zijn specifieke toezichtafspraken gemaakt. Rechtmatigheid Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) geeft in haar oordeelsbrief over verslagjaar 2012 aan dat Havensteder voldoet aan de staatssteunregeling. Faciliteringsvolume Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft garanties aan financiers die leningen verstrekken aan woningcorporaties. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Voordat het WSW garanties afgeeft, beoordeelt zij de kredietwaardigheid van de corporaties. Oftewel: in hoeverre kunnen de corporaties eventuele schulden met eigen middelen betalen? Aan de hand van deze beoordeling bepaalt het WSW het volume van de leningen waarvoor zij garant wil staan: het faciliteringsvolume. Het WSW beoordeelt Havensteder in 2013 als kredietwaardig en geeft faciliteringsvolume vrij voor de jaren 2013, 2014 en 2015. In 2013 werd dezelfde beoordelingssystematiek gehanteerd als voorgaande jaren. Met ingang van 2014 zal het WSW een nieuwe beoordelingssystematiek hanteren.

jaarverslag 2013 | 11

3. Havensteder in strategisch perspectief |

Havensteder heeft het Koersplan 2013-2017 opgesteld. De huurderorganisaties

zijn bij de ontwikkeling van het plan betrokken. | Het koersplan met de titel ‘Sterk in Wonen’ vervangt het Ondernemingsplan 2011-2015. Havensteder stelde dit ondernemingsplan in de zomer van 2011 bij de fusie op. Dit deden we met de kennis die we toen hadden van de ontwikkelingen en mogelijkheden. Door externe ontwikkelingen in 2012 moesten we onze koers drastisch wijzigen. We stelden onze ambities stevig bij. We maakten keuzes in wat we wel en niet doen als corporatie. Zo bepaalden we op welke klanten we ons richten, met welke producten en dienstverlening. En hoe we de continuïteit van ons bedrijf kunnen waarborgen. We scherpten onze kaders aan. Het financiële kader en de hieraan gerelateerde portefeuillestrategie waren een belangrijke leidraad voor het koersplan. Havensteder wil een duurzaam bedrijf zijn, dat ook in de toekomst mensen in staat stelt om fijn te wonen. In het koersplan staat waar we over vier jaar (willen) staan. In het plan staan onze aangescherpte missie, visie en doelen. Als bijlage is een bod aan de huurdersorganisaties opgenomen. U vindt het koersplan op de website van Havensteder. Scan hiervoor bijgaande QR-code.

12 | Havensteder

3.1 KERNTAKEN, MISSIE EN DOELEN HAVENSTEDER De missie van Havensteder vormt de reden van bestaan voor de organisatie. Om te bepalen waar we onze tijd en geld in investeren, maakten we een kerntakenanalyse op basis van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). We voeren onze taken doelmatig uit. Daarvoor formuleerden we strakke financiële kaders. Kerntaken • We bieden huisvesting voor mensen met een laag inkomen of kwetsbare positie. • Beheer is onze kerntaak. Deze taak voeren we in en om de woning uit. We zijn kritisch op wat we op wijkniveau doen. • We bouwen en slopen woningen alleen waar de kwaliteit onder het absolute minimum is gezakt. En als renoveren of verbeteren geen redelijk alternatief is. De prioriteit ligt bij het in stand houden van het huidige woningbezit. • Participatie staat hoog in het vaandel, maar we gaan dat wel gerichter doen. • We trekken ons terug uit bedrijfs onroerend goed (BOG) tenzij er een maatschappelijke meerwaarde is. • Op het gebied van wonen en zorg, voor ouderen en bijzondere doelgroepen, verwacht de overheid juist meer van ons. Daar gaan we ons op inrichten.

Missie We zijn sterk in huisvesting voor mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de stadregio Rotterdam. Doelen In het koersplan staan de strategische kerndoelen van Havensteder: doelen die we willen bereiken om als woningcorporatie en organisatie goed te functioneren. De kerndoelen zijn onderverdeeld in vijf thema’s: • • • • •

onze bewoners onze wijken onze portefeuillestrategie onze financiële strategie onze organisatie

Kerndoelen bewoners We huisvesten mensen met een laag inkomen of een laag-midden inkomen en mensen die op een andere manier een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt. We spannen ons in voor een goede dienstverlening aan onze huurders. We betrekken onze huurders bij ons beleid en het beheer van hun woning. We werken samen met anderen om onze doelen te bereiken. Hierin zijn we betrouwbaar. Kerndoelen wijken Onze huurders voelen zich thuis in hun woonomgeving. We benoemen speerpunten in wijkvisies om onze ambities waar te maken. We richten onze focus op datgene waarop we direct invloed kunnen uitoefenen: de woningen van onze huurders. We zetten ook sociale investeringen in. En we weten wat er speelt in onze wijken. Onze medewerkers zijn onze ogen en oren.

garantie van financierbaarheid. Zo kunnen we onze werkzaamheden nu en in de toekomst uitvoeren, onafhankelijk van verkoop van woningen. Om risico’s in de toekomst op te kunnen vangen creëren we een buffer. Ook investeren we in stevig risicomanagement. Kerndoelen organisatie We handelen in overeenstemming met onze waarden. We zijn resultaatgericht, professioneel, werken goed samen, zijn klantgericht, robuust en betrouwbaar als partner. We streven continu naar verbeteringen in ons werk. We werken wijkgericht en de verantwoordelijkheid ligt laag in de organisatie. We voeren een goed ondernemersbestuur met gedegen toezicht op de organisatie. 3.2 EXTERNE ONTWIKKELINGEN De omgeving waarin Havensteder werkt, verandert voortdurend. Ontwikkelingen in de gemeente en regio Rotterdam, maar ook in Nederland, hebben invloed op wat wij doen. Landelijke ontwikkelingen De Nederlandse overheid wil meer evenwicht op de woningmarkt. Om dit te bereiken, zet de overheid in op: • het beperken van het marktaandeel van corporaties; • het opleggen van heffingen; • het focussen op kerntaken. Voor Havensteder lopen de heffingen in 2017 op tot € 24 miljoen per jaar. In april 2013 startte de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar onderzoek naar de opzet en het functioneren van het stelsel van woningcorporaties. Dit onderzoek is ingesteld vanwege de incidenten die zich de laatste jaren voordeden bij corporaties.

Kerndoelen portefeuillestrategie Onze woningen sluiten aan op onze huidige en toekomstige bewoners. We werken aan duurzame en toekomstbestendige woningen en wijken. We dragen bij aan een evenwichtigere woningmarkt in de regio en de doorstroming hierbinnen. De woningen en gebouwen die wij bezitten, onze vastgoedportefeuille, dragen bij aan ons duurzaam verdienmodel.

Lokale ontwikkelingen In 2012 nam het parlement een wijziging van de Gemeentewet aan. Deze wijziging houdt in dat de deelgemeenten in onder andere Rotterdam in 2014 worden opgeheven. Rotterdam vervangt de deelgemeenten door stadskwartieren en hanteert daarbij dezelfde gebiedsgrenzen. Ook kondigde de gemeente Rotterdam verdere bezuinigingen aan.

Kerndoelen financiële strategie We zijn een financieel gezond bedrijf. Ons credo is: ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. We streven naar

Wij moeten en willen met minder geld zo veel mogelijk bereiken in de wijken waar we werken. Daarbij zoeken we voortdurend de samenwerking op.

jaarverslag 2013

|

13

4. Bewoners en belanghouders |

Havensteder zet zich in voor de bewoners in de wijken waar ze actief is. Deze

mensen zoeken een prettige woning die betaalbaar is en een passende kwaliteit heeft. Havensteder heeft ook belanghouders: huurders, huurderorganisaties, (deel) gemeenten, sociaal maatschappelijke partijen en andere partijen die werken aan verbetering van de wijken. | 4.1 DOELGROEPEN Havensteder is er in de eerste plaats voor mensen met een laag inkomen (tot € 34.229 per jaar) of een kwetsbare positie op de woningmarkt. In 2013 verhuurden wij meer dan 90% van onze vrijgekomen sociale huurwoningen aan deze mensen. Met dit percentage voldoen wij aan de regels van de Nederlandse overheid. Ouderen Veel oudere bewoners willen zelfstandig blijven wonen. Om aan deze wens te voldoen, biedt Havensteder passende woningen. In de afgelopen jaren maakten we honderden woningen geschikt voor levensloopbestendige bewoning. Dit deden we met het Opplusprogramma. In 2013 zijn ook woningen opgeplust. Inmiddels is het aanbod van 55+ woningen voldoende voor de vraag. Starters Starters hebben nog voldoende huurmogelijkheden in Rotterdam. Dit blijkt uit de lokale trendanalyse woningmarkt Rotterdam. Analyses van Woonnet Rijnmond

14

|

Havensteder

tonen aan dat jaarlijks rond 45% van de vrijkomende woningen wordt verhuurd aan starters. In 2013 realiseerde Havensteder geen specifieke projecten en/of maatregelen voor starters. Wel gaven wij 10% korting op koopwoningen. Bijzondere doelgroepen Bijzondere doelgroepen zijn mensen die niet zelfstandig kunnen of willen wonen. Meestal zijn dit cliënten van zorginstellingen. Bijvoorbeeld mensen met een (verstandelijke) beperking, tienermoeders, ex-verslaafden of ex-gedetineerden. De begeleiding van bijzondere doelgroepen was tussen 2005 en 2012 in handen van de organisatie Flexibel Wonen. Na het opheffen van Flexibel Wonen koos Havensteder voor een nieuwe werkwijze. Om zaken te vereenvoudigen, sloten we in iedere wijk in Rotterdam een samenwerkingsovereenkomst met maximaal twee zorgpartijen. Alléén aan deze twee partijen leverden we woningen. Hierbij hielden we ons aan de afspraken in het Platform Huisvesting Bijzondere doelgroepen. Daarnaast werkten we met nieuwe typen huurcontracten (de Huurzorgcontracten) en woonbegeleidingsovereenkomsten. Hierdoor zijn

juridische zaken beter geregeld bij overlast en bij het opzeggen van de begeleiding. We kwamen de gemaakte prestatieafspraken 2013 met de gemeente Rotterdam na. Het eerste kwartaal van 2014 volgde een evaluatie. Ook met de gemeente Capelle aan den IJssel overlegden wij om op een vergelijkbare manier te werken als in Rotterdam. Directe aanleiding voor dit overleg was de opheffing van twee intramurale locaties (locaties met inpandige zorg). Een deel van de cliënten moest door wijzigingen in het overheidsbeleid (zie paragraaf wonen, welzijn, zorg) zelfstandig gaan of blijven wonen. Uiteindelijk sluiten we ook in Capelle aan den IJssel samenwerkingsovereenkomsten. Prestatieafspraken bijzondere doelgroepen Met het Rijk en de gemeenten maakte Havensteder prestatieafspraken voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In tabel 4.1 staan de taakstellingen en resultaten van 2013.

We onderscheiden specifieke doelgroepen en statushouders. Tot de specifieke doelgroepen rekenen we onder andere ex-gedetineerden, ex-dak- en thuislozen, slachtoffers van huiselijk geweld en jongeren die begeleiding vragen. Statushouders zijn immigranten met een verblijfsvergunning. Woonservicegebieden Afgelopen jaren leerden zorgpartijen, welzijnspartijen en corporaties elkaar beter kennen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. In alle wijken in Rotterdam waren overleggen in de woonservicegebieden. Een woonservicegebied is een gebied waar ouderen en mensen met een beperking zo zelfstandig mogelijk kunnen wonen. In samenwerking met de deelgemeenten brachten we de volgende zaken in kaart: • het aantal ouderenwoningen in de wijk; • de accommodaties waar ouderen en mensen met een beperking naar toe kunnen; • de aangeboden cursussen; • het vrijwilligerswerk dat men zou kunnen doen.

doelgroep

taakstelling 2013

geleverd in 2013

specifieke doelgroepen Rotterdam

89 woningen

93 woningen

statushouders Rotterdam

59 woningen

50 woningen

statushouders Albrandswaard

3 personen

1 woning t.b.v. 3 personen

statushouders Barendrecht

6 personen

1 woning t.b.v. 4 personen

statushouders Capelle aan den IJssel

29 personen

9 woningen t.b.v. 22 personen

specifieke doelgroepen Capelle aan den IJssel

n.v.t.

12 woningen geleverd aan Pameijer

tabel 4.1 prestatieafspraken bijzondere doelgroepen

jaarverslag 2013

|

15

Nu is er een nieuwe fase aangebroken. In deze fase gaat het vooral om de samenwerking tussen de verschillende partijen. Wonen, welzijn en zorg De komende jaren gaat er in Nederland veel veranderen in de langdurige zorg. Jarenlang groeide het aantal mensen dat AWBZ-zorg afnam. Nu, aan de vooravond van een grote vergrijzingsgolf, gaat het roer om. De overheid wil het aantal mensen dat recht heeft op intramurale zorg (zorg in een zorgpand) verminderen en daarmee kosten besparen. Door dit nieuwe beleid verhuizen inwoners van Nederland straks minder vaak naar een beschermde woonvorm, zoals een verzorgingshuis of een kleinschalige woonvorm voor mensen met een verstandelijke of psychiatrische beperking. Verzorgingshuizen worden opgeheven. Als de plannen doorgaan, zullen uiteindelijk 78.000 mensen geen indicatie meer ontvangen om naar een beschermde woonvorm te verhuizen. Zij moeten ofwel in hun eigen woning blijven (circa 58.000 ouderen) of zelf een woning gaan huren (circa 20.000 mensen met een beperking). De gemeente Rotterdam heeft berekend dat het in de stad Rotterdam om 4.800 mensen gaat die zich extra op de woningmarkt bewegen. Het nieuwe Wetsontwerp Langdurige Intensieve Zorgt (de opvolger van de AWBZ) is nog niet definitief vastgesteld. Maar nu is al duidelijk dat het effect op het functioneren van Havensteder en haar medewerkers groot zal zijn. Bij het uitwerken van ons nieuwe klantbedieningsconcept besteden wij speciale aandacht aan deze doelgroepen. Dan gaat het bijvoorbeeld over contacten via telefoon en aan de balie met deze huurders. Dat verloopt anders dan het contact met ‘doorsnee’ huurders. Woonruimteverdeling Havensteder biedt vrijgekomen woningen uit de sociale voorraad aan volgens de regels in de overeenkomst Woonruimteverdeling. Wij adverteerden wekelijks via de website van Woonnet Rijnmond met vrijgekomen woningen. In totaal meldden we 3.804 keer een sociale huurwoning aan in het systeem. Van deze woningen werd 12% voor een tweede of derde keer aangemeld, omdat er na een eerste aanbiedronde geen of geen geschikte kandidaten waren. Ook adverteerden wij in de woonkrant-op-maat. In de woonkrant-op-maat vinden woningzoekenden de woningen die aan hun persoonlijke wensen voldoen. Het abonnement is er in een gratis e-mailvariant. De postvariant is vervallen per 1 januari 2014 vanwege het geringe aantal abonnees.

16 | Havensteder

De meeste woningzoekenden reageerden op het woningaanbod via de website van Woonnet Rijnmond. De overige woningzoekenden, ongeveer 1%, reageerden telefonisch via het voice response systeem. We wijzen de woningen toe conform de afspraken in de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam. Dit betekent dat van de kandidaten die op de woning reageren, urgente gevallen voorrang hebben. Daarna wijzen we de woning toe aan de reagerende kandidaat met de langste inschrijfduur. Bij de kandidatenselectie houden we rekening met de voorwaarden in de woningadvertentie. Denk hierbij aan het maximale staatssteuninkomen, leeftijd of huishoudgrootte vanaf vijf of meer kamers. In 2013 verhuurden wij 3.174 woningen met een huurprijs tot € 681,02 per maand (zie tabel 4.2). Naast sociale huurwoningen verhuren we vrijesectorwoningen: woningen met een huur vanaf € 681,02 per maand. Dit doen we via Woonnet Rijnmond, de Havensteder website (‘direct te huur’) en via makelaars. In 2013 verhuurden we 367 vrijesectorwoningen. Middeninkomens Door de regels van de Staatssteunregeling kan Havensteder de middeninkomens minder goed van huurwoningen voorzien. De Staatssteunregeling bepaalt namelijk dat wij minimaal 90% van onze sociale woningen verhuren aan mensen met een laag inkomen (tot € 34.229 per jaar, prijspeil 2013). Kopers Havensteder richt zich in beperkte mate op de koopmarkt. Dit doen we om onze doelgroepen op de koopmarkt te bedienen. De verkoop omvat zowel bestaand bezit als nieuwbouw. We ontwikkelen nieuwe instrumenten om verkoop te stimuleren. No-showregeling Het gebeurt regelmatig dat uitgenodigde woningzoekenden niet komen opdagen bij een woningbezichtiging. Dit kost de corporaties tijd en geld. Bovendien dupeert dit andere woningzoekenden. Daarom stelde Maaskoepel de ‘no-showregeling’ op. Woningzoekenden die drie keer binnen één jaar zonder afmelden niet komen opdagen bij een woningbezichtiging, krijgen een voorlopige blokkade op hun woonpas. Zij kunnen niet meer reageren op woningen en moeten contact opnemen met een van de corporaties die een no-show heeft geregistreerd. Zij krijgen dan uitleg over de regeling en de tijdelijke blokkade wordt verwijderd. De no-showregeling geldt per 30 september 2013.

Wht-grens

totaal

klasse l

klasse 2

klasse 3

1.568

322

904

342

€ 21.025

393

49

236

108

onder inkomensgrens Wht

€ 21.100

133

13

72

48

boven inkomensgrens Wht

€ 21.100

45

3

37

5

1 persoonshuishouden

jonger dan 65 jaar


€ 21.025


jonger dan 65 jaar



65 jaar of ouder


65 jaar of ouder

subtotaal

2.139


jonger dan 65 jaar


€ 28.550

479

19

290

170


jonger dan 65 jaar


€ 28.550

55

0

26

29


65 jaar of ouder


€ 28.725

38

1

23

14


65 jaar of ouder


€ 28.725

15

0

10

5

meerpersoonshuishouden

jonger dan 65 jaar


€ 28.550

402

2

273

127


jonger dan 65 jaar


€ 28.550

41

0

30

11


65 jaar of ouder


€ 28.725

5

0

3

2


65 jaar of ouder


€ 28.725

0

0

0

0

subtotaal

229

subtotaal

448

totaal

3.174

Klasse 1: huur lager of gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens van de Wet op de huurtoeslag (€ 374,44). Klasse 2: huur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens, maar lager of gelijk aan laagste aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag (€ 535,91). Klasse 3: huur hoger dan de laagste aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag en onder liberalisatiegrens (€ 681,02). tabel 4.2 verdeling woonruimte

4.2 DIENSTVERLENING Als klantgerichte organisatie vindt Havensteder onderstaande zaken belangrijk: • Wij willen dat onze klanten tevreden zijn over de woningen, de woonomgeving en onze dienstverlening. • We kennen onze klanten en doen onderzoek naar hun wensen. Het KWH-huurlabel (zie paragraaf 4.6) geeft aan hoe tevreden onze klanten zijn.

•

Wij zijn via diverse kanalen bereikbaar. Klanten kiezen zelf hoe zij contact met ons opnemen. Zij bereiken ons via één telefoonnummer en/ of één e-mailadres. Onze klantenservice brengt hen snel in contact met de juiste persoon. Dit noemen wij het één ingangsprincipe.

In 2013 ontwikkelden we een nieuw dienstverleningsconcept. Dit concept biedt de klant de mogelijkheid om meer zaken online te gaan regelen. De visie en de daarbij horende online strategie stelden we in 2013 op.

jaarverslag 2013

|

17

Aansluitend hierop startten we een offertetraject met partijen die ons het beste kunnen helpen om de visie te vertalen naar een online klantbedieningsportal en nieuwe website. Het offertetraject is in 2013 afgerond. Klachten afhandelen In 2013 ontvingen we ruim 500 klachten. Een forse afname ten opzichte van 2012. Toen ontvingen wij 1.000 klachten over onze dienstverlening of de uitvoering van beleid en procedures. Wellicht heeft de afname te maken met het strakke terugbelbeleid en onze aandacht voor het efficiënt, effectief en in één keer aanpakken van klachten. Hierdoor blijven herhaalklachten uit. De klachten gingen voornamelijk over de volgende zaken: • We reageerden onvoldoende, te laat of niet op klachten. • We gaven onjuiste en/of onvolledige informatie. • Medewerkers werkten onderling of met derden langs elkaar heen. • We voerden werkzaamheden niet goed of niet op tijd uit. In juli 2013 ging de bestuurder akkoord met het uitwerken van een effectiever en efficiënter proces om klachten over de dienstverlening af te handelen. Op 1 januari 2014 startten we met het nieuwe proces. De belangrijkste verbeteringen zijn: • We sturen de klacht direct naar de behandelaar en niet naar de direct leidinggevende. • Doorlooptijden: we behandelen 90% van de reguliere klachten binnen zeven dagen, uitzonderingen binnen één maand en zeer complexe zaken binnen zes maanden. • After sales: we onderzoeken de tevredenheid van de klant na afhandeling van de klacht. De doelen van het nieuwe proces van klachtenafhandeling zijn: • De klant ervaart een kwalitatief zorgvuldige en tijdige afhandeling van de klacht. Ook als Havensteder de klacht niet kan of wil honoreren. • We leren van de klachten, waardoor we soortgelijke klachten in de toekomst kunnen beperken (o.a. door after sales). • De afhandelingstermijnen zijn helder. • Het nieuwe proces dient als basis voor het opstellen/ evalueren van het beleid klachtenmanagement. 5% 5% 90%

18

|

Havensteder

 Binnen 7 dagen afhandelen  Binnen 1 maand afhandelen  Binnen 6 maanden afhandelen

Geschillenadviescommissie Havensteder neemt, samen met collega-corporaties Woonstad Rotterdam, Woonplus Schiedam, Patrimonium Barendrecht en sinds 2013 ook Maasdelta, deel aan de Geschillenadviescommissie (GAC). De GAC is voor deze corporaties de onafhankelijke klachtencommissie voor huurders. Dit staat omschreven in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In 2011 waren er 90 geschillen. In 2012 waren er 75 geschillen ingediend. In 2013 nam het aantal geschillen af tot 58 (zie tabel 4.3). Ook het aantal ontvankelijke geschillen is sterk gedaald: van 70 in 2012 tot 42 in 2013. Respectievelijk waren er 34 (deels) gegronde geschillen in 2012 en slechts 14 in 2013. Ook deze afname van geschillen is wellicht te herleiden naar het strakker aanpakken van de klachten en het terugbelbeleid. Veel geschillen kennen een technische achtergrond. Dat betekent dat ze over de kwaliteit van woningen of onderhoudszaken gaan. Daarnaast is er regelmatig sprake van sociale knelpunten die vaak niet eenvoudig op te lossen zijn. Bijvoorbeeld (buren)overlast. Ook onduidelijkheid over aansprakelijkheid of ontevredenheid over de dienstverlening zijn regelmatig de oorzaak van een geschil.

totalen 2012

totalen 2013

5

16

ontvankelijk, waarvan

70

42

- deels gegrond

34

14

- ongegrond

8

12

geschil voor hoorzitting ingetrokken

5

4

opgelost tijdens hoorzitting

7

2

loopt

11

11

lopende zaken

16

8

totaal ingediende klachten

75

58

GAC-zaken 2013 totalen niet ontvankelijk

tabel 4.3 GAC-zaken

Havensteder heeft de geschillen nader onderzocht. We hadden meer geschillen kunnen voorkomen door praktischer en minder ‘volgens de regeltjes’ met klachten om te gaan. We zullen ons meer verplaatsen in degene die een klacht heeft.

4.3 PRETTIGE WONING EN WOONOMGEVING Havensteder werkt aan een prettige woning en woonomgeving, bij voorkeur samen met bewoners en belanghouders. We investeren hier op verschillende manieren in met fysieke investeringen en sociaal economische projecten.

De wijkbeheerders spannen zich voortdurend in om de woonomgeving schoon, heel en veilig te houden. En via projecten investeren we in kindvriendelijke wijken, vergroening van plekken, graffitibestrijding en goed huurderschap. Met als doel dat huurders zelf ook hun verantwoordelijkheid nemen voor hun woonomgeving. Het jaar 2013 stond in het teken van de overgang van het nieuwe wijkbeheerbeleid. Kern van dit beleid is dat we met wijkbeheerders in de wijken werken. Alleen in de servicecomplexen werken we nog met huismeesters. De wijkbeheerders hebben in tegenstelling tot een huismeester geen complex, maar een wijk in beheer. Zij houden op een preventieve en ontwikkelende manier de leefbaarheid in een wijk op peil. Dit doen zij door onder andere vervuiling te bestrijden, bewoners aan te spreken en bij overlast te bemiddelen. De wijkbeheerder is een sociaal professional; hij maakt niet schoon en repareert alleen kleine technische mankementen. Schoonmaken en reparatie wordt uitbesteed aan andere professionals. De rol van de wijkbeheerder gaat verder dan waartoe Havensteder verplicht is. Daarom vragen wij een bijdrage aan de bewoners voor de inzet van de wijkbeheerder.

4.4 HUURBELEID Havensteder biedt elke huurder een passende woning. Het basisprincipe is dat we een huurprijs vragen die past bij de kwaliteit van de woning.

Huurverhoging Sinds 1 juli 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen (inkomenstoetsjaar 2011) boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. De hoogte van de huurverhoging hangt dus af van het inkomen van het huishouden. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de huurverhoging. Met deze inkomensafhankelijke huurverhoging wil het kabinet het zogenaamde scheefwonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Havensteder voerde de extra huurverhoging door om de kosten voor de verhuurdersheffing te betalen. De inkomensgroepen werden in drie categorieën ingedeeld: • Voor de lagere inkomens tot € 33.614 euro gold een huurverhoging van 1,5%. De inflatie was 2,5%. De maximale huurverhoging was dus 1,5% + 2,5% = 4%. • Voor de middeninkomens van € 33.614 tot € 43.000 gold een percentage van 2% plus dezelfde inflatie van 2,5%. De maximale huurverhoging was hiervoor 4,5%. • De hogere inkomens vanaf € 43.000 kregen te maken met een percentage van 4%. Met de inflatie van 2,5% kwam de maximale huurverhoging voor de hogere inkomens op 6,5%. De huurprijs van de vrijesectorwoningen met een aanvangshuur boven de huurgrens verhoogden we met 3%.

4.5 PARTICIPATIE Huurprijs Havensteder bepaalt de huurprijs via woningwaarderingspunten van het Rijk. Dit betekent dat we onze woningen volgens een vast systeem punten geven voor verschillende onderdelen. Bijvoorbeeld de grootte van de woning, het aantal kamers, de ligging en de woonomgeving. Op basis van die punten berekenen we de huurprijs. Voor de sociale huurwoningen rekenen we gemiddeld een lagere huur dan wat we volgens het puntensysteem mogen doen. Ongeveer 4% van onze woningen valt onder de zogenaamde vrijesectorwoningen. Deze woningen vallen niet onder het wettelijke puntensysteem. Wij houden de huurprijzen van vrijesectorwoningen marktconform. Huurkosten en servicekosten Huurders betalen niet alleen huur, maar ook servicekosten en stookkosten. Dit zijn bijvoorbeeld de schoonmaakkosten voor het portiek of de elektriciteitskosten van gemeenschappelijke ruimten.

Havensteder is voorstander van participatie. We werken samen met bewoners en belanghouders aan een prettige woning en woonomgeving. Bewoners doen actief met ons mee en hebben medezeggenschap. Participatie via huurderorganisaties Er zijn twee huurderorganisaties actief: het Huurdersplatform (HPF) en de Stichting Huurdersalliantie Com·wonen (SHC). Dit zijn de overkoepelende huurderorganisaties van voormalig PWS en voormalig Com·wonen. De omvorming tot een overkoepelende huurderorganisatie is nog niet gelukt. De ondersteuning die Havensteder heeft geboden om nader tot elkaar te komen, begint zijn vruchten af te werpen. In 2013 tekenden beide partijen een intentieovereenkomst om een overkoepelende huurderorganisatie te vormen die alle huurders van Havensteder vertegenwoordigt. Sindsdien voert Havensteder ook weer met beide partijen gezamenlijk overleg.

jaarverslag 2013

|

19

Het proces om tot een huurderorganisatie te komen loopt gestaag door en leidt naar alle waarschijnlijkheid in 2014 tot resultaten. Tijdens gezamenlijke overleggen behandelden we diverse onderwerpen. Daarbij vroegen we formeel advies over de volgende onderwerpen: • • • • •

huurbeleid 2013 incassoproces visie op participatie contourenplan Havensteder koersplan Havensteder

gesprek. Samen denken we na over de toekomst van de wijk. Gebied Zuid West Bospolder-Tussendijken Buurt Bestuurt is in Delfshaven ‘uitgevonden’. Zowel in Bospolder als in Tussendijken zetten bewoners zich in voor Buurt Bestuurt. In Bospolder is in de Snoekstraat op initiatief van bewoners een alternatief buurthuis voor hangjongeren gerealiseerd. Hangjongeren behoren tot de top drie ergernissen van bewoners.

Op het stook- en servicekostenbeleid en het wijkbeheerbeleid hebben de overkoepelende huurderorganisaties instemmingsrecht. Ze stemden er niet zomaar mee in. Hun bijdrage leidde uiteindelijk tot een breder gedragen en beter wijkbeheerbeleid en stook- en servicekostenbeleid. De werkgroep stook- en servicekosten begeleidde ook de invoering van de Warmtewet per 1 januari 2014. Deze werkgroep bestaat uit medewerkers van Havensteder en een afvaardiging van de overkoepelende huurdersorganisaties, en is opgericht om het stook- en servicekostenbeleid vorm te geven.

Lombardijen-Barendrecht-Albrandswaard In verschillende wijken participeerden bewoners in Buurt Bestuurt. In samenwerking met politie, Stadstoezicht en Havensteder bepaalden bewoners wat als eerste in de wijk aangepakt moet worden. In Lombardijen is na een aantal schouwen een schoonmaakactie gehouden. In Complex 208 is een klankbordgroep opgericht die met ons meedenkt over het verbeteronderhoud. Wij blijven intensief overleggen met onze bewonerscommissie, complexcommissies en het huurdersplatform.

Na het advies over het contourenplan Havensteder 2.0 vond een aantal intensieve zomersessies plaats met de overkoepelende huurderorganisaties. Tijdens deze zomersessies maakten we nieuwe afspraken. Die afspraken namen we ook mee in het koersplan. Na de zomersessies hielden we een aantal themabijeenkomsten om thema’s verder uit te diepen.

Gebied Centrum Noord In de Agniesebuurt is in 2013 buurthuis de Nieuwe Banier geopend. Dit buurthuis, gerund voor buurtbewoners, is gevestigd in het hart van de Agniesebuurt en fungeert als (sociaal) middelpunt van de wijk. Havensteder werkt volop samen met de partijen in het gebouw.

Tot slot pakten de overkoepelende huurderorganisaties verzoeken van huurders op in het kader van de ‘top drie ergernissen’. Veel ergernissen werden daarmee inzichtelijk en worden komend jaar opgelost.

Gebied Oost In 2013 maakten we in Oost een start met de implementatie van het nieuwe participatiebeleid. Naast formele participatie zoeken we naar nieuwe vormen van participatie. Zo is het wijkbeheer actief op social media en zoeken we naar mogelijkheden voor crowdfunding. Met de huurderorganisaties voerden we gesprekken over redelijke kosten.

Participatie in de wijk Havensteder stimuleert participatie in de wijk. We gaan ook op wijkniveau met bewoners en belanghouders in

20

|

Havensteder

Nieuwe vormen van participatie Havensteder kiest voor formele en informele vormen van participatie. We zetten in op de vorm die het meest efficiënt en effectief is, maar zoeken ook naar de verbinding tussen formele en informele participatie. Efficiënt en effectief betekent ook dat we onze personele en financiële middelen inzetten waar dit het meest oplevert. Dit is mede afhankelijk van de situatie en de doelgroep.

voor huurders, huurderorganisaties en medewerkers. Het handboek beschrijft alle rechten en plichten die formeel gelden voor huurderorganisaties en Havensteder. In het handboek staan ook inspirerende vormen van participatie, praktische tools en de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (de Overlegwet).

4.6 KWALITEIT We stemmen onze participatie af op de behoefte van de huurders, op de plekken en momenten waar het nodig is. Deze participatie op projectbasis is van tijdelijke duur en heeft een budget dat is gebaseerd op een werkplan en begroting. Het klantenpanel is een goed voorbeeld van een effectieve informele vorm van tijdelijke projectmatige participatie. Havensteder speelt daarbij actief in op spontane initiatieven. Goedlopende formele participatie juichen we toe. In november 2013 gingen de SHC en HPF akkoord met het Handboek Participatie. Dit is een naslagwerk

verhuizen

onderhoud klachten behandelen

In april 2014 werd bekend dat wij het KWH-huurlabel 2013 behaalden.

eindscore totaal 2012

eindscore totaal 2013

vragenlijst

beoordelen informatie

telefonische dienstverlening

bereikbaarheid

6,3

7,0

7,0

7,6

6,9

communicatie en informatie

6,4

6,9

6,7

8,0

woning zoeken

7,3

7,1

7,1

7,4

nieuwe woning betrekken

8,0

7,6

7,3

8,9

woning verlaten

7,9

7,8

7,7

8,0

reparaties

7,1

7,5

7,5

7,8

planmatig onderhoud

7,7

7,6

7,6

7,2

6,1

6,2

5,8

7,8

7,1

7,2

onderdeel klantcontact

Havensteder wil de bewoners en belanghouders snel, goed en betrouwbaar van dienst zijn. We meten onze kwaliteit met het kwaliteitslabel van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). In 2013 mat het kwaliteitscentrum de dienstverlening van Havensteder. De resultaten staan in tabel 4.4.

klachten behandelen

totaal tabel 4.4 resultaten KWH meting december 2013

jaarverslag 2013

|

21

5. Wijken en buurten |

Havensteder werkt met partners aan krachtige wijken, waar mensen goed wonen

en leven. Met verschillende woningen voor onze doelgroepen. Met de (deel)gemeenten waar wij woningen en andere gebouwen verhuren/verkopen, maakten we in 2011 afspraken. Dit zijn gebieds- en prestatieafspraken. Deze afspraken leiden tot acties. | 5.1 WIJKGERICHT WERKEN Elke wijk is anders, heeft eigen kwaliteiten en trekt specifieke doelgroepen aan. Daarom kijkt Havensteder per wijk waar de opgaven liggen. Op basis daarvan stellen we een toekomstvisie op. Hierbij kiezen we voor een integrale aanpak in samenwerking met belanghouders, waarmee wij ons op het vastgoed richten. We bekijken de sociale, fysieke en economische aspecten in samenhang. Op basis van dat beeld beslissen we hoe we onze mensen en middelen inzetten. Dat noemen we wijkgericht werken.

5.2 WIJKAANPAK Sociale investeringen versterken de sociale structuur en leefbaarheid in een wijk. Deze investeringen zijn ook goed voor de ontwikkeling van het rendement en de waarde van het vastgoed. Met gemeenten en partners leggen we samenwerkingsafspraken vast. Deze dienen als leidraad voor wijkvisies met een uitvoeringsprogramma en gebiedsafspraken. In 2015 hebben wij wijkvisies voor alle wijken waar wij woningen/panden verhuren en verkopen.

5.3 DE STAND VAN ZAKEN IN ONZE WIJKEN EN BUURTEN

Agniesebuurt De pilot kluswoningen voor huurders die in 2012 is gestart, rondden we in 2013 af. De drie bovenwoningen zijn opgeleverd. In 2013 vierden wij de opening van gemeenschapsorganisatie de Nieuwe Banier. De oude drukkerij aan de Banierstraat is een ideale plek voor het sociale hart van de Agniesebuurt. Een bewonersbedrijf

22

|

Havensteder

waar bewoners, professionele organisaties, overheid en bedrijfsleven elkaar ontmoeten en versterken. Oplevering kindvriendelijke route Erasmusbuurt en Rottekwartier In 2006 begon de ontwikkeling van de kindvriendelijke route. Onderweg leverden we diverse deelplannen op. In 2013 was de route compleet. Dat vierden we met een eindfeest en een mooi boek dat de hele ontwikkeling goed in beeld brengt. Ontwikkeling Zomerhofkwartier (ZoHo) In 2013 ging de ontwikkeling ZoHo goed van start. Havensteder ontwikkelt in ZoHo organisch – slow urbanism. Slow urbanism is ontwikkelen zonder een vooraf gesteld eindbeeld, maar met een stip op de horizon binnen bepaalde kaders. Die kaders zijn onder andere: • creatieve maakindustrie als branchering; • geen grote investeringen; • een ontwikkelingsperiode van tien jaar. Met ZoHo willen we antwoorden vinden op de vraag: ‘Hoe kan de stad zich verder ontwikkelen nu de traditionele manier van slopen, nieuw bouwen en verkopen niet meer werkt?’. Ook willen we met ZoHo inspelen op kansen die zich voordoen om wonen, werken en verblijven in dit gebied op een stapsgewijze en elkaar versterkende manier aan elkaar te verbinden. Zo dragen we bij aan een duurzaam, veerkrachtig en bovenal aangenaam stuk stad. Uitvoeringsprogramma Crooswijk Werkt Rotterdambreed springt Crooswijk, en in het bijzonder Oud Crooswijk, er niet goed uit. Een grote groep bewoners doet niet actief mee in de samenleving en is langdurig werkloos. Een slechte gezondheid, taalachterstand en sociale isolatie zijn hier oorzaken (en gevolgen) van. Om te zorgen dat Crooswijk weer mee gaat doen, startten de gemeente, deelgemeente

Kralingen-Crooswijk en woningcorporaties Havensteder en Woonstad Rotterdam een samenwerkingsverband: Alliantie Crooswijk. Niet naast, maar mét elkaar zetten wij ons in voor een wijk die werkt. Met de samenwerkingspartners kijken we vooruit naar 2030 en handelen we op korte termijn. Voor de periode tot 2017 stelden we doelen, waaruit een aantal inspanningsverplichtingen vloeiden. In het uitvoeringsprogramma ‘Crooswijk Werkt’ staat met welke 25 projecten we in eerste instantie aan de slag gaan. Dit doen we via zes aandachtsgebieden: taal & onderwijs, economie & werkgelegenheid, sociale binding & structuur, gezondheid, wonen & buitenruimte en veiligheid. Op vrijdag 8 maart 2013 ondertekenden we het uitvoeringsprogramma. Kelderramen Oude Haven Om de leefbaarheid en betrokkenheid in de Oude Haven te versterken, startten we een klein en sympathiek project. Kelderramen ontsierden het straatbeeld. Op initiatief van de wijkbeheerder zijn daarop kleurige vlakken geplaatst met favoriete recepten van bewoners. Op een van de ramen staat het favoriete recept van onze bestuurder Hedy van den Berk. Schiezicht Schiezicht is het afgelopen jaar tot bloei gekomen. Het gebouw aan de Spangensekade is vrijwel geheel verhuurd en verkocht. Zowel de woningen als de bedrijfsruimten. De actieve bewonersgroep van de Mathenesserdijk leverde hieraan een grote bijdrage. De opening van de Fabriek van Delfshaven droeg eveneens bij aan de bedrijvigheid en de positiviteit in het gebied. Enthousiaste bewoners en ondernemers verbeteren de uitstraling van het gebied. Samen met de gemeente wordt ook de buitenruimte aangepakt en ingericht.

Molenvliet, olifantsgras aan. NNRGY is een onderneming die op meerdere plaatsen in Nederland een groene invulling geeft aan braakliggend terrein. Havensteder is eigenaar van het terrein en gaf een gedeelte in bruikleen aan NNRGY. Er zijn nog geen ontwikkelingen op het gebied van CPO op deze kavel. Lomba Leeft Lombardijen In 2013 beëindigden we het project Lomba Leeft. De overgebleven fondsen zetten we in om de veiligheid in de wijk, vooral rondom de woningen van Havensteder, te verbeteren. Dit gebeurt in 2014. We brengen bijvoorbeeld extra verlichting aan op de woningen en langs achterpaden. Ook snoeien we struiken en bomen. Stadslandbouw Hotspot/Hutspot is een eethuis dat kookt met producten van stadslandbouwproject ‘Van Grond tot Mond’ in Lombardijen. Het project won het afgelopen jaar een aantal mooie publieksprijzen en oorkondes. Onder andere de Groen en Doen-award. In de wijk Schiebroek is met succes een tweede Hotspot/Hutspot geopend. De locatie in Lombardijen verhuist in 2014 naar de Dantetuin. Vreewijk In het kader van het verbeterprogramma in Vreewijk opende Havensteder begin 2013 het Vreewijkhuis. In dit gerestaureerde rijksmonument midden in de wijk werken Havensteder, de Bewonersorganisatie Vreewijk (BOV) en de huurdersvereniging Vreewijk (HvV) samen. De pilotprojecten van het verbeterprogramma (Reigerpad en Weimansweg) gingen van de haalbaarheidsfase naar de ontwerpfase. Voor beide projecten bleek renovatie haalbaar. Het directieteam van Havensteder stemde daarom in met het investeringsvoorstel. In september 2013 verhuisden de eerste bewoners met urgentie en startte de tijdelijke verhuur.

Lombardijen In 2013 startte de verbeteraanpak van Complex 208 in Lombardijen. We vernieuwen de 320 woningen in de twaalf woonblokken rond de Petrarcastraat. Het blijven sociale huurwoningen, maar met een hoger comfort en verbeterd energielabel. Voor de bewoners is dit een heftige gebeurtenis, waarbij ze tien werkdagen in een logeerwoning van Havensteder verblijven. De begeleiding van de bewoners is hierin onmisbaar. Het project is na een lastige start inmiddels op stoom. De eerste woningen zijn naar tevredenheid van de bewoners opgeleverd.

Het pilotproject ‘Onderhoud in één’ aan de Kortedreef (fase 3) voerden we uit en rondden we af. De evaluatie van dit project volgt in 2014. Met een subsidie van het rijk ontwikkelden de samenwerkende partijen (deelgemeente, bewonersorganisaties en Havensteder) een nieuwe website over het verbeterprogramma: www.vreewijkverder.nl. Ook werkte Havensteder samen met bewoners aan verschillende wijkontwikkelingsprojecten zoals de wijkeconomie aan de Groenezoom, de museumwoning en het Verhalenboom-project.

Onderzoek Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in Lombardijen In 2013 plantte NNRGY op een gedeelte van het braakliggende terrein in Smeetsland Noord, langs het

In 2013 startte wijkteam Vreewijk, samen met het dedicated team, het experiment ‘woningbemiddeling Vreewijk’. Nieuwe bewoners, die een sociale huurwoning in Vreewijk zoeken, maken nu eerst een

jaarverslag 2013

|

23

woontest op de website. Na de test schrijven zij zich in voor een kennismakingsdag in de wijk en voeren ze een kennismakingsgesprek. Met deze informatie maakt de verhuurmakelaar een passende match. Zo vinden we gemotiveerde Tuindorpbewoners die bewust kiezen voor het groene Tuindorp Vreewijk. In 2013 werd de Landbouwtoren opgeleverd. Het wijkteam zette zich maximaal in voor de verhuur van de appartementen in de Landbouwtoren. Eind 2013 was ongeveer 90% van de toren verhuurd. Activeren VvE’s Carnisse In Carnisse blijft een aantal kleine VvE’s over. We begeleiden VvE’s bij het maken van onderhoudsbegrotingen, het voeren van een goede administratie en het uitvoeren van woningverbeteringen. Deze aanpak voerden we uit in nauwe samenwerking met de organisatie VVE 010, een samenwerkingsverband van gemeente Rotterdam en de corporaties. In 2014 kijken we of dit traject verlengd wordt. De Hoven Door de maatregelen vanuit Den Haag zet Havensteder de herstructurering van De Hoven on hold. We willen en kunnen hier niet meer in investeren. Wel zijn we bereid mee te werken aan de herstructurering. We spraken daarom af dat we op zoek gaan naar nieuwe samenwerkingsvormen, waarbij de gemeente en Havensteder bereid zijn onder bepaalde condities de ontwikkeling mogelijk te maken. Marktpartijen spelen dan een cruciale rol in de herontwikkeling. Eind 2013 tekenden de gemeente en Havensteder een nieuwe intentieovereenkomst. Samen komen we tot de vernieuwde samenwerking. Ook onderzoeken we nieuwe ontwikkelingsmethoden.

24 | Havensteder

In het laatste kwartaal 2013 hielden de gemeente, Havensteder en drie marktpartijen een informatieve workshop. Met deze workshop maakten we de mogelijkheden in Vreewijk inzichtelijk. Samen met de gemeente werken we nu aan een business case. Daarna willen we een aantal marktpartijen benaderen. Medio 2014 moet de business case gereed zijn. De Terp De gemeente, Havensteder en Urban Interest, eigenaar van de winkels in wijkwinkelcentrum De Terp in de wijk Oostgaarde, werken samen met de volgende doelstellingen: • duidelijkheid in de splitsingskosten; • verbetering van de uitstraling van de winkels op de begane grond. In het eerste kwartaal van 2013 tekenden wij een vaststellingsovereenkomst. In deze overeenkomst maakten we duidelijke afspraken over de verdeling van kosten in de VvE, die tot op heden onduidelijk was. Dit heeft echter nog niet geleid tot aanpassing van de splitsingsacte. Ook de verbetering van de uitstraling loopt vertraging op. Door het economische klimaat kan Urban Interest niet investeren. Op bestuurlijk niveau komen wij eens per kwartaal bij elkaar om bij te praten en eventuele knelpunten te bespreken en op te lossen. We zijn voornemens de samenwerking voort te zetten. Buurten met Uitzicht In het Actieplan Buurten met Uitzicht werkte Havensteder aan de verbetering van de inkomenspositie, sociale samenhang en veiligheid in de Hoeken, Hoven en Wiekslag. Dit doen we samen met bewoners, de gemeente en maatschappelijke partners gedurende vier jaar. Het Rijk is co-financierder van deze aanpak. In

2013 vond een tussenevaluatie plaats van het actieplan. Conclusie: er wordt vooruitgang geboekt, maar nog niet op alle vlakken. Dit is mede te wijten aan de gevolgen van de economische crisis, die zeker ook in de zwakkere wijken te voelen is. Naar aanleiding van de evaluatie stelden we de strategie en de prioriteiten voor de laatste anderhalf jaar van Buurten met Uitzicht vast. Werk, inkomen en armoedebestrijding zijn eerste prioriteit. Opgroeien, opvoeden en de scholing zijn tweede prioriteit. Deze zaken moeten we aanpakken om te voorkomen dat problemen op volgende generaties worden doorgegeven. De eerder vastgestelde prioriteit met betrekking tot wonen blijft gehandhaafd. Hier ligt vooral de focus van Havensteder. De nadruk ligt op de tevredenheid van huurders en het handhaven van leefregels. Voor de herstructurering van Hoven fase 2 zoeken we samen met de gemeente naar creatieve oplossingen. Het meest prominente actiepunt binnen Buurten met Uitzicht is het Eropaf-team; een multidisciplinair team dat achter de voordeuren komt. Het Eropaf-team werkt via het principe 1 gezin, 1 plan, 1 regisseur. Havensteder participeert sinds september 2013 in dit team met een incassoconsulent. Doel is huurachterstanden bij de bron aan te pakken. Ook willen we onze huurders de tools en inzichten geven om hun financiële huishouden op een goede manier te managen. Crowdfunding in Capelle aan den IJssel In 2013 stopte Havensteder met de Wijkkrachtbijdrage in Capelle aan den IJssel. Huurders spaarden sinds 2011 voor meer dan 300 activiteiten om hun straat of buurt (nog) beter en leuker te maken. Dit veroorzaakte veel positieve energie. Dat willen we graag behouden. Samen met partners zoeken we naar de mogelijkheid

om donaties in echt geld mogelijk te maken via crowdfunding. De rol van de overheid wordt kleiner en er wordt een groter beroep gedaan op het eigen initiatief van de burger. Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze zich meer richten op hun kerntaken. Havensteder ziet een crowdfundplatform als een mooie kans om eigen initiatieven van burgers te faciliteren. Via een platform voor crowdfunding (geld) en crowdsourcing (middelen en inzet) kunnen Capelse initiatiefnemers de verbinding zoeken met buurtgenoten, organisaties, ondernemers, overheid of andere sponsoren om hun initiatief mogelijk te maken. Het versterkt de betrokkenheid met elkaar en met de Capelse samenleving. We onderzoeken daarom of we met onze Capelse partners een dergelijk platform voor Capelse bewonersinitiatieven kunnen realiseren. Deze zoektocht verliep minder snel dan verwacht. Maar voor 2014 ziet het er positief uit. De gemeente Capelle aan den IJssel, een bank en een fonds willen in ons initiatief participeren. Het platform start naar verwachting in het tweede of derde kwartaal van 2014. 5.4 Sponsoring Havensteder sponsort activiteiten in de buurten en wijken waar zij werkt. Dat doen wij om de leefbaarheid in onze wijken te verbeteren en zo het woongenot te vergroten. Wij sponsoren kleinschalige bijeenkomsten in buurten en wijken, zoals buurtbarbecues en sportwedstrijden. Deze sponsoractiviteiten zijn altijd een onderdeel van een groter plan voor de wijk of buurt.

jaarverslag 2013

|

25

6. Samenwerking met partners |

Havensteder werkt op verschillende niveaus samen met andere partijen aan

goede woningen en wijken. In 2012 overlegden we met (deel)gemeentes, huurderorganisaties, zorgpartners, bouwers, andere woningcorporaties en bewonersorganisaties. In een aantal gevallen werkten we samen met hen aan projecten. | 6.1 KETENSAMENWERKING Door procesinnovatie en procesoptimalisatie blijft Havensteder continu verbeteren en vernieuwen. Een van de manieren waarop we dat doen, is ketensamenwerking. Het is een manier van samenwerken waarbij schotten tussen organisaties worden weggehaald. We focussen op het gezamenlijk belang. Het gaat om beter, sneller en goedkoper woningen ontwikkelen, bouwen en onderhouden. Huurders en kopers en Havensteder hebben daar profijt van. Het gaat dan om lagere ontwikkelen bouwkosten met behoud van kwaliteit, betere planning en daarmee kortere doorlooptijden. Hierdoor hebben we onder andere minder opleverpunten. De overlast voor bewoners beperken we tot een minimum. Ketensamenwerking in de vastgoedketen In 2013 vonden vele personele wisselingen bij alle partners plaats. Hierdoor kwam de continuïteit van de samenwerking onder druk te staan. Een belangrijke mijlpaal is de introductie van het Verdien- en Verdeelmodel rond de zomer. Hiermee wordt de marktconformiteit van de bouwkosten extern getoetst en spreken we smart targets af met de ketenpartners. De financiële resultaten, bovenop de smart targets, verdelen we tussen de partners. Personele wisselingen, de introductie van het Verdien- en Verdeelmodel, de verschuiving van nieuwbouw en de wens om de ketensamenwerking verder te verbreden naar onderhoud, leidden tot een doorstart van ketensamenwerking in 2014. Landbouwtoren (Vreewijk) De Landbouwtoren is oorspronkelijk niet gestart als ketensamenwerking. Wel was dit nieuwbouwproject een van de eerste projecten die we deels in een Bouwwerk

26

|

Havensteder

Informatie Model (BIM) uitwerkten. BIM is een 3D gebouwmodel waarin alle gegevens voor het ontwerp-, bouwen beheerproces zijn geïntegreerd. Alle betrokken partijen werken met dit model. Omdat het werken met BIM nog nieuw was, begon dit project met vallen en opstaan. Toch behaalden we uiteindelijk een aanzienlijke afname van de faalkosten. Door de intensieve ketensamenwerking in de uitvoering leverde dit een substantieel positief resultaat op voor zowel Havensteder als de ketenpartner. Schollevaar (Capelle aan den IJssel) In Schollevaar werken we inmiddels vier jaar samen met onze ketenpartner(s). Ieder deelplan leert ons verder verfijnen en het proces te verbeteren. Het resultaat: een lagere prijs en een klanttevredenheid van 7,5. Ook is de target ‘tijd’ inmiddels gehaald en nemen de werkzaamheden in de woning twaalf dagen of minder in beslag. In het kader van ‘eerst verdienen dan uitgeven’ (EVDU) hebben we in 2014 in Schollevaar een kleine onderbreking in de continuïteit van de werkzaamheden. Deze tijd gebruiken we om samen met onze partners de keten verder te optimaliseren en smart targets vast te stellen. Zo staan we gesteld om het volgende deelplan uit te voeren zodra de financiën beschikbaar zijn. 208 (Lombardijen) Het project 208 kent een lange geschiedenis. Mede door de veranderende omstandigheden paste Havensteder de ingreep aan. Het gewijzigde programma en de personele wijzigingen bij Havensteder en onze partners bemoeilijkte de aanpak. Het invoeren van het Verdienen Verdeelmodel vlak voor uitvoering zette de samenwerking verder onder druk. Desondanks stelden we gezamenlijk een marktconforme prijs en smart targets vast. Tijdens de uitvoering vond het team extra asbest.

Momenteel zetten we alle zeilen bij om dit project binnen de afgesproken kaders in 2014 op te leveren. De klanttevredenheid en het beperken van de overlast voor onze bewoners heeft de hoogste prioriteit. Pilotprojecten Weimansweg en Reigerpad (Vreewijk) In Vreewijk vindt de ingreep plaats vanuit het principe ‘behoud tenzij’: we slopen alleen als er geen andere mogelijkheid is. In de haalbaarheidsfase is geconstateerd dat beide pilotprojecten behouden kunnen blijven en dus gerenoveerd worden. Onze ketenpartners zijn al sinds de ontwerpfase bij deze renovatie betrokken. Alle technische oplossingen zijn dus al geoptimaliseerd en worden getest in de proefwoning. Hierdoor kunnen we de bewoners vroegtijdig goed informeren over de plannen. Ook kunnen we de overlast voor de bewoners tijdens de uitvoering beperken. De effecten hiervan worden zichtbaar tijdens de uitvoering. Ook voor de pilots is het Verdien- en Verdeelmodel van toepassing. Dit vraagt om een nieuwe manier van werken van de ketenpartners en van ons. De inzet is om de projecten 10% goedkoper uit te voeren dan de marktconforme toets. Deze marktconforme toets vindt plaats na vaststelling van het voorlopig ontwerp in 2014. Dan stellen we ook de andere smarttargets vast. Ook hierbij hebben klanttevredenheid en het beperken van overlast voor de bewoners prioriteit. Kortedreef (Vreewijk) In december 2013 rondden we de uitvoering van de pilot Kortedreef af. Kortedreef is het eerste deelproject van het project ‘Onderhoud in één’ (OIE). Hierbij voeren we onderhoudswerkzaamheden uit die vooruitlopen op de definitieve ingreep over tien tot vijftien jaar. De opgave hier is geheel anders dan bij de overige ketenprojecten. De ingreep staat vooraf niet vast en is per woning verschillend. We evalueerden de pilot Kortedreef met de bewoners. De terugkoppeling leverde ons meerdere leerpunten op, die we meenemen om de volgende deelprojecten te optimaliseren. Voor de overige deelprojecten van OIE spraken we af om met zo min mogelijk overlast in bewoonde situatie de werkzaamheden zo kort mogelijk op elkaar te laten aansluiten. Omdat er geen continue bouwstroom is met dezelfde werkzaamheden is het hier niet mogelijk een vast aantal dagen reductie in uitvoering af te spreken.

6.2 VERBINDINGEN Havensteder heeft veel samenwerkingsverbanden of overeenkomsten met andere personen, woningcorporaties, organisaties of bedrijven. Met deze partijen hebben we bestuurlijke en/of financiële banden. In de bijlage op pagina 44 staan al onze verbindingen in 2013.

Onderstaand is een aantal belangrijke verbindingen nader toegelicht: Verolme Boulevard B.V. Verolme Boulevard B.V. is een gezamenlijke onderneming van Havensteder en Dura Vermeer Bouw Zuid West. Samen ontwikkelen we plannen voor de voormalige scheepswerven van Verolme en IJssel Vliet Combinatie (YVC). Deze bevinden zich op de grens van Rotterdam en Ridderkerk. Momenteel is de locatie in gebruik als bedrijventerrein. De komende jaren willen we vooral de verhuuropbrengsten hiervan verhogen. Het ministerie van BZK liet ons in 2013 schriftelijk het volgende weten: we mogen wel blijven deelnemen in Verolme Boulevard B.V. als het terrein louter als grondpositie wordt aangehouden. We mogen niet deelnemen als we op het terrein commerciële activiteiten ontplooien. Momenteel onderzoeken wij op welke wijze wij weer aan de regelgeving kunnen voldoen. De strategie op termijn blijft woningbouw. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheden om het oostelijk deel van het YVC-terrein te verkopen. Hiervoor hebben zich reeds potentiële kopers gemeld. We hebben afgesproken dat we het ministerie van BZK periodiek (bij voorkeur eenmaal per half jaar) op de hoogte brengen van onze vorderingen bij het treffen van maatregelen. Hofbogen B.V. Havensteder en Vestia zijn aandeelhouder in Hofbogen B.V. Samen kochten we in 2005 het spoorwegviaduct van de Hofpleinlijn. Onder het viaduct en in de stations zitten bedrijfsruimtes. Wij verhuren en onderhouden deze bedrijfsruimtes. In 2012 stemden de aandeelhouders onder voorwaarden in met de uitvoering van de restauratie van de tweede fase van Station Hofplein in 2013. Om deze restauratie te kunnen betalen, hebben we een hypothecaire lening bij het Nationaal Restauratie Fonds aangevraagd. De externe financiering is eind 2013 beëindigd en omgezet in rentedragende leningen, verstrekt door beide aandeelhouders. Inmiddels ontwikkelen we nieuwe plannen die beter aansluiten bij de huidige marktsituatie. Momenteel bereiden we een business case voor vervreemding (verkoop) voor. Ook voeren we overleg met de gemeente Rotterdam en overige belangen toezichthouders. N.V. Stads Vastgoed Havensteder is een van de aandeelhouders van Stads Vastgoed. Deze vennootschap koopt huizen aan, knapt ze op en verkoopt ze weer. In november 2013 liet de externe financier de aandeelhouders schriftelijk weten dat de financieringsovereenkomst met N.V. Stads Vastgoed per 31 december 2013 verloopt. Omdat N.V. Stads Vastgoed er niet in is geslaagd om het saldo van

jaarverslag 2013

|

27

de rekening-courant tijdig af te lossen, zijn de aandeelhouders in januari 2014 aangesproken op de door hen in 2011 afgegeven borgstelling. Eind november 2013 bereikten we overeenstemming met een koper over de verwerving van de totale restportefeuille van N.V. Stads Vastgoed. Daarop besloten de aandeelhouders in december 2013 unaniem om de N.V. Stads Vastgoed te ontbinden. Eind januari 2014 is de verkochte restportefeuille geleverd. Bij de liquidatie van de vennootschap worden de door de aandeelhouders verstrekte leningen volledig afgelost. De vereffening wordt voor 1 juli 2014 afgerond. Stichting VVE010 In 2009 richtten de gemeente Rotterdam, Woonbron en Woonstad Rotterdam de stichting VVE010 op. Havensteder sloot hier later bij aan. De stichting ondersteunt, (re)activeert en stimuleert veelal kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) in zwakkere woningmarktgebieden. Deze VvE’s vinden meestal geen onderdak bij commerciële VvE-beheerders. In 2014 wordt een besluit genomen over het al dan niet voortzetten van de activiteiten van VVE010. WOM Mathenesserkwartier B.V. Havensteder, Woonbron en Gebr. Verschoor Bouwen Aannemingsbedrijf pakken de woningen en

28 | Havensteder

bedrijfspanden aan in het Mathenesserkwartier (Rotterdam West). Dat doen we in een WijkOntwikkelingsMaatschappij (WOM), die in 2004 is opgericht. We richten ons op slechte panden van particulieren. We kopen ze op, knappen ze op en verhuren ze. De verhuur verloopt goed. Combinatie Pompenburg VOF In juli 2012 richtten Ontwikkelings- en Bouwcombinatie Hofplein VOF, Stichting Vestia Groep en Stichting Havensteder het bestaande samenwerkingsverband onder de naam Combinatie Pompenburg VOF formeel op. In april 2013 betaalde RandstadRail de nog over 2011 en 2012 verschuldigde huur voor het gebruik van het perceel. In juli 2013 diende Combinatie Pompenburg VOF bij de Belastingdienst een verzoek om teruggaaf van omzetbelasting in over de periode van 2008 tot en met 2012. De Belastingdienst heeft dit verzoek inmiddels gehonoreerd en aangegeven dat teruggaaf wordt verleend. VvE’s Wanneer we woningen verkopen in onze complexen, ontstaan er VvE’s. Ook met deze VvE’s hebben we verbindingen. Wij hebben niet in elke VvE een meerderheid.

7. Vastgoed als middel |

Havensteder biedt woningen passend bij haar doelgroep. Het product bestaat

uit een betaalbare woning, die we goed en duurzaam onderhouden, waar mensen prettig wonen. De prijs/kwaliteitverhouding is in balans. Omdat er een grote variatie in woonwensen bestaat, bouwen wij een vastgoedportefeuille op die hier zo veel mogelijk op aansluit. | Ook ontwikkelen wij dienstverlening die hierbij past. Wij sturen op acceptabele woonlasten. Dit betekent dat wij onze woningen duurzaam onderhouden en kansen bieden om flexibel van product (woning) te wisselen als de situatie of de klant hierom vraagt. Het rendement van onze vastgoedportefeuille is de basis om op lange termijn onze missie te realiseren. Duurzaamheid is voor ons een belangrijk item. Het gaat ons zowel om het milieu en materiaalgebruik in het algemeen, als om de woonlasten van onze bewoners. Om de sociale duurzaamheid te vergroten, sturen wij vanuit onze rol als groot vastgoedeigenaar op het ontwikkelen van sterke wijken en buurten. Kerndoelen • Onze vastgoedportefeuille sluit aan op de vraag van onze huidige en toekomstige bewoners. • We werken aan duurzame en toekomstbestendige woningen en wijken. • We dragen bij aan een evenwichtiger woningmarkt in de stadsregio en de doorstroming hierbinnen. • Onze vastgoedportefeuille rendeert goed, zowel maatschappelijk als financieel: we werken continu aan vernieuwing en verbetering van onze vastgoedportefeuille. De vastgoedportefeuille draagt bij aan ons duurzaam verdienmodel.

7.1 VASTGOEDPORTEFEUILLE De vastgoedportefeuille van Havensteder bestaat uit woningen, bedrijfsgebouwen en maatschappelijke gebouwen. Ons woningbezit is in 2013 beperkt afgenomen door verkoop en sloop. Het aantal overige eenheden is in 2013 toegenomen, vooral door de

oplevering van parkeerplaatsen en bedrijfsruimten in de Landbouwbuurttoren. In tabel 7.1 en 7.2 staat de ontwikkeling van de totale vastgoedportefeuille in 2013.

woningen in exploitatie

aantal

woningen in exploitatie per 1 januari 2013

45.167

opleveringen

159

overige mutaties

25

verkoop

-215

sloop

-49

woningen in exploitatie per 31 december 2013

45.087

tabel 7.1 woningen

overige eenheden onroerend goed (o.g.) in exploitatie overige eenheden o.g. in exploitatie per 1 januari 2013

aantal 5.161

opleveringen

300

overige mutaties

-36

verkoop

-22

sloop

-6

overige eenheden in exploitatie per 31 december 2013

5.401

tabel 7.2 overige verhuureenheden

Omvang voorraad sociale woningen Havensteder wil in 2022 ten minste 36.000 – 37.500 sociale huurwoningen in portefeuille hebben voor de primaire doelgroep (tot € 34.229). Daarnaast willen we maatwerk bieden voor onze secundaire doelgroep, de lage middeninkomens tussen € 34.229 en € 45.000. Dit staat beschreven in de streefportefeuille in onze portefeuillestrategie. Aanvullend beschikken we in het geliberaliseerde segment over woningen voor

jaarverslag 2013

|

29

de middeninkomens. Eind 2013 hebben we 43.186 woningen in de sociale sector. Daarnaast verhuren we 1.901 woningen in de vrije sector. Dit is 4,2 procent van ons totale woningbezit.

Renovatie- en verbeterprojecten In 2013 startte Havensteder met de renovatie en/of verbetering van 611 vhe’s. We leverden 648 gerenoveerde/verbeterde vhe’s op. Het grootste deel hiervan betreft verbeteringen. Zie tabel 7.6 en 7.7.

Nieuwbouwprojecten In 2013 startte Havensteder met de nieuwbouw van 82 koopwoningen. We leverden 486 nieuwe vhe’s op. Zie tabel 7.4 en 7.5.

woningtype

eenheden ultimo 2013

goedkoop Wht (< €374,44)

aantal

%

eenheden ultimo 2012 aantal

%

5.657

13

6.113

14

31.063

69

31.599

70

duur tot huurtoeslaggrens Wht (€574,35 - €681,02)

6.038

13

5.613

12

duur boven huurtoeslaggrens Wht (> €681,02)

1.901

4

1.400

3

428

1

442

1

45.087

100

45.167

100

betaalbaar Wht (€374,44 - €574,35)

onzelfstandige / overige wooneenheden

totaal tabel 7.3 woningvoorraad in huurexploitatie naar woningtype

project

totaal vhe's

Beekjuffer

31

130Watt 2a

51

Totaal

82

sociale huur

commerciële huur

MOG

BOG

parkeerplaatsen

koop

31 51 0

0

0

0

0

82

sociale huur

commerciële huur

MOG

BOG

parkeerplaatsen

koop

96

51

6

219

96

51

0

6

219

114

totaal vhe's

sociale huur

commerciële huur

MOG

BOG

parkeerplaatsen

koop

Complex 208

320

320

Dansenbuurt Noord 3

138

138

0

0

0

0

0

tabel 7.4 gestarte nieuwbouwprojecten 2013

project

totaal vhe's

Het Mooie Plan fase 2

83

Landbouwbuurt fase 2

372

Koraaljuffer

Totaal

83

31

31

486

tabel 7.5 opgeleverde nieuwbouwprojecten 2013

7.2 MEERJARENONDERHOUDSBEGROTING

project

Legalisering Erasmusstraat

1

1

35

35

Prent-Penseel-Grafiek

117

117

Totaal

611

611

Korte Dreef

tabel 7.6 gestarte renovatie- en verbeterprojecten 2013

30

|

Havensteder

project

Slaakhuys

totaal vhe's

sociale huur

4 7

7

Pop 5

3

3

40

40

Dansen Zuid 1 en 2

BOG

parkeerplaatsen

koop

0

0

75

Steunpunt Vreewijk

Funderingsherstel 2011/2012

MOG

75

Pop 4+

Legalisering Erasmusstraat

commerciële huur

1

1

146

146

Dansenbuurt Noord 3

138

138

Steen-Evoluon-Agnietenhof

234

234

Totaal

648

569

2

2

2

77

tabel 7.7 opgeleverde renovatie- en verbeterprojecten 2013

Havensteder investeert in onderhoud. In onze meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) plannen we onderhoud van tevoren in. Deze planning maken we aan de hand van de conditiemetingen van onze gebouwen en input vanuit bewonersorganisaties, collega’s in de wijk en data-analyse.

Planmatig onderhoud Van het totale onderhoudsprogramma voor planmatig onderhoud voerde Havensteder 102% uit in 2013. Van het verbeteronderhoud zetten we een deel on hold, vanwege de impact van externe ontwikkelingen op onze financiële positie. In 2013 besteedden we een bedrag van € 75 miljoen aan onderhoud, zie tabel 7.8.

7.3 ONDERHOUD 7.4 VERKOOP Havensteder werkt aan duurzame, toekomstbestendige gebouwen. We onderhouden deze gebouwen, zodat ze aan een door ons vereist kwaliteitsniveau voldoen. Hiervoor hanteren we een kwaliteitsnorm. Om dit goed te organiseren, bekijken we het kwaliteitsniveau van de gebouwen op één en dezelfde manier; zowel binnen als buiten de organisatie. Dit begint bij een eenduidige omschrijving van de kwaliteit van een gebouw. Met de kwaliteitsnorm vullen we onze opdrachtgeversrol naar onze aannemers beter in. Ook kunnen we het gewenste kwaliteitsniveau van Havensteder beter uitleggen aan de huurder. Contractonderhoud In 2013 optimaliseerde Havensteder een aantal contracten. Ook stelden we twee contracten nieuw op: het contract voor mechanische ventilaties en legionella. Door het legionellacontract maken we de legionellaproblematiek beter beheersbaar. Het contract voor verwarming is verder geoptimaliseerd, waarbij rekening is gehouden met de ingevoerde warmtewet. Het contract voor niet planmatig onderhoud (NPO) optimaliseerden we naar aanleiding van onze ervaringen: we maakten slimmere afspraken en we verbeterden de rolverdeling tussen wijkaannemer en Havensteder.

Havensteder verkoopt bestaande en nieuwe woningen en gebouwen. We verkopen op locaties waar we geen meerwaarde meer bieden. Ook verkopen we om meer variatie in wijken te krijgen, in zowel prijsklassen als inkomens. Verkoop bestaande bouw 2013 was een uitdagend jaar voor de verkoop van woningen. Het aantal verkochte woningen bleef in Rotterdam en Capelle gelijk ten opzichte van 2012. De verkoopprijzen daalden. Als gevolg van de wijzigingen in het fiscale stelsel met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek verwachtten wij, na het voorschot dat wij namen in 2012, een daling van het aantal verkopen in 2013. Deze daling is niet doorgezet dankzij de inzet van 10% korting op de verkoopprijs. In 2013 verkocht en leverde Havensteder 243 woningen. De omzet was (€ 23.947.450). Voor de verkoop in 2013 stonden 125 woningen begroot. In 2013 is de verkoopportefeuille in het verlengde van 2012 verder op orde gebracht. De leegstand in de portefeuille was onder controle. We bewaakten de verkoopportefeuille aan de voorkant en aan de achterkant. Om dit te realiseren,

jaarverslag 2013

|

31

onderhoudssoort

realisatie (x € 1.000)

begroting (x € 1.000)

verschil (x € 1.000)

contractonderhoud

9.628

10.977

1.349

reparatieonderhoud

14.339

12.150

-2.189

mutatieonderhoud

11.258

12.100

842

4.473

5.485

1.014

57.807

59.939

2.134

17.388

29.913

12.525

75.193

89.852

14.659

planmatig onderhoud

VVE-onderhoudsbijdrage subtotaal regulier onderhoud verbeteronderhoud

totaal

18.109

19.227

1.118

tabel 7.8 onderhoud

maakten we afspraken. Ook pasten we ons systeem aan, waardoor woningen die langer dan 1,5 jaar in de verkoop stonden terug de verhuur in gingen. We voorkwamen onnodige leegstand. Wanneer een huurder zijn woning opzegde, bepaalden we of we deze woning weer gingen verhuren of verkopen. Als er al veel woningen te koop stonden, dan boden we de vrijgekomen woning te huur aan. We pakten indien nodig iedere woning aan voordat we deze op de markt zetten. Dit waren met name visuele ingrepen, waardoor we de woningen beter op de markt presenteerden. We werkten in een aantal complexen ook met modelwoningen. 10% korting Begin 2013 zijn we woningen gaan verkopen met een korting van 10% op de verkoopprijs. Dit heeft een zeer positieve impuls gegeven aan de verkoopsnelheid. De leegstandskosten zijn verlaagd en de omzet is fors gestegen ten opzichte van de begroting. Marketing Dankzij samenwerking met externe partijen hebben we in 2013 effectief invulling gegeven aan onze online marketingstrategie. Het aantal bezichtigingen en verkopen nam aantoonbaar toe. De gebiedskantoren zijn ingericht met uitingen van onze verkopen en onze poolauto’s zijn bestickerd met actiemateriaal rondom ‘koop en huur’. We namen ook deel aan de Startersmarkt in Alexandrium en de Livin’ 2013 in samenwerking met de verhuurafdelingen.

Verkoopvoorraad nieuwbouw De Schiecentrale In juni 2011 is besloten om het complex Schiecentrale in dispositie te zetten. De dispositie was ook in 2013 nog niet succesvol. Poging tot individuele verkoop van woningen ging in de tussentijd gewoon door, maar zonder succes. De vraagprijzen waren niet meer marktconform. De vraagprijzen waren gebaseerd op taxaties in maart 2012. In september 2013 hebben we een notitie ingediend met het verzoek om de huidige koopsommen aan te passen naar marktconforme prijzen. Hiervoor hebben we goedkeuring gekregen. Dit resulteerde direct in bezichtigingen en verkopen. In 2013 zijn er dan ook vijf appartementen daadwerkelijk geleverd. Verkoop nieuwbouw De verkoop van nieuwbouw betreft in de meeste gevallen restanten van nieuwbouwprojecten. 130Watt - acht transporten In het eerste kwartaal van 2013 was het volledige marketingbudget uitgegeven. In verband met de projectoverdracht tussen projectmanagers duurde het indienen van een voorstel voor extra budget lang. Er was dan ook weinig ruimte voor marketingactiviteiten. In 2013 is wel deelgenomen aan de Livin’ beurs. Ook is er een supermarktactie opgezet om de Turkse doelgroep te bereiken. Deze actie is eind 2013 gestart en loopt nog steeds. Verder zijn in 2013 de voorbereidingen getroffen voor het creëren en inrichten van een modelwoning.

) In de begroting was nog geen rekening gehouden met de tijdelijke BTW-verlaging. In de realisatie hebben we hier wel voordeel van gehad. Het BTW-voordeel is benut om (verbeteronderhouds)projecten die eerder on hold stonden, alsnog te kunnen uitvoeren.

1

32 | Havensteder

De Juffers Beekjuffer -tien transporten Koraaljuffer - vier transporten In februari 2013 hebben we een modelwoning geopend. De makelaars hebben maandelijkse openstellingen georganiseerd, die tot aan de zomer goed werden bezocht. Na de zomer stagneerde de verkoop, vanwege de beperkte keuzemogelijkheden. Er is nog een klein aantal appartementen niet verkocht. De Hoven – vier transporten In 2013 is, zoals voorgaande jaren, zeer terughoudend gehandeld bij de Hoven. Eind 2013 is de vernieuwde verkoop (tegen verlaagde prijzen) voorbereid die in 2014 is gestart. Het Mooie Plan - zeven transporten In 2013 is verhuur en verkoop verder uitgevoerd conform de marketingplannen die in 2012 zijn opgesteld. En met succes; alles is uitverkocht en verhuurd in 2013, behalve de laatste twee woningen waarvan het transport langdurig op zich laat wachten.

7.5 BOG/MOG Havensteder heeft gebouwen in bedrijfs onroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG). In 2013 waren de kernbegrippen voor BOG en MOG: vinger aan de pols, waar nodig handhaven en realisme. De vinger aan de pols zorgde ervoor dat de betalingsachterstanden binnen budget bleven. Het handhaven zorgde voor een fors bedrag aan afkoopsommen, waarmee we de pijn van de huurderving enigszins verzachtten. We maakten onze keuzes met een realistische kijk op zaken: geld verdienen waar het kan en met het minimum genoeg nemen waar het moet. Huuropzeggingen Opvallend veel huurders zegden in 2013, al dan niet noodgedwongen, de huur op. Hier tegenover stond dat veel ondernemers, ondanks de marktomstandigheden, een huurcontract met ons afsloten. Vaak was er sprake van een overname, maar we sloten ook veel nieuwe contracten af. Flexibiliteit in looptijd van het huurcontract was hierin van essentieel belang. Omdat de ondernemers hierdoor minder risico liepen, waren zij bereid om toch een huurcontract aan te gaan.

Vaak vragen ondernemers ons of ze eerder dan de overeengekomen einddatum van hun contract af kunnen. Met deze vragen gingen we zeer kritisch om, maar vaak moesten we hen teleurstellen. Soms spraken we met de betreffende ondernemers een afkoopsom af om verder risico te beperken. Betalen Veel huurders hadden in 2013 moeite de huur (op tijd) te betalen. Faillissementen zorgden voor een forse post oninbare vorderingen. De samenwerking tussen BOG en incasso was goed. Hierdoor lukte het om binnen de begrote cijfers te blijven voor de betalingsachterstanden. De afboekingen werden door eerder genoemde, niet te voorziene, faillissementen fors overschreden. Bijzondere verhuringen Lange tijd zorgden de bedrijfspanden aan de Fluiterlaan in Capelle voor forse huurdervingcijfers. In 2013 sloten wij echter een contract voor 400m2 sportschool. Ook opende naast ons kantoor een luxe zonnebankstudio zijn deuren. De laatste leegstaande vierkante meters gaven wij eind 2013 in optie aan een Capelse partij. In het voormalig station Hofplein wisten we meesterkok François Geurds (twee Michelinsterren) aan ons te binden met een huurcontract voor een restaurant en een uniek smaaklaboratorium. Met verschillende partijen gaven we in 2013 succesvol invulling aan een deel van het Zomerhofkwartier. We merken dat dit een plek wordt waar ondernemingen zich graag vestigen.

7.6 DUURZAAMHEID Havensteder werkt actief aan duurzaamheid. Met groene energielabels dragen we bij aan duurzaam wonen. Ook dragen groene labels bij aan minder energieverbruik, en dus lagere energiekosten. Eind 2013 heeft 48% van ons bezit een groen energielabel. In ons koersplan formuleerden we de ambitie dat in 2025 80% van de woningen in onze portefeuille een groen energielabel (A, B of C) heeft.

jaarverslag 2013

|

33

8. Organisatie |

Havensteder wil haar doelen bereiken en haar taken goed uitvoeren. Daar richten

we onze organisatie op in. We handelen open, integer en transparant. We zijn een goede werkgever. We werken doelmatig en doeltreffend en streven constant naar verbetering. | 2013 stond in het teken van het op orde krijgen van de belangrijkste operationele processen en het klaarstomen van de organisatie voor de nieuwe situatie. Onze taken worden anders. We gaan minder geld uitgeven aan onderhoud en ontwikkeling, we krimpen onze woningportefeuille in en we gaan met minder mensen het werk doen. Dat betekent een grote omslag voor de organisatie. We willen dat deze omslag plaatsvindt zonder dat de huurders dat merken. We gebruikten 2013 om dit goed voor te bereiden.

8.1 ORGANISATIE De organisatie is zich bewust van de noodzaak tot kostenbewust werken. In 2013 hielden we onze inkomsten en uitgaven goed in de gaten. Dit is terug te zien in de resultaten. De organisatiekosten hebben we goed onder controle. De afname van (andere) kosten verloopt voorspoedig. Punt van aandacht is het hoge ziekteverzuim.

we aan vitale en krachtige wijken. We werken aan wijken met toekomstwaarde en bouwen aan de stad en stadsregio. We maken waar wat we zeggen. Dat maakt ons een robuuste onderneming: warm en stevig, geen onzin, Rotterdams in doen en laten en een rustpunt voor onze omgeving. 8.3 INTEGRITEIT Als woningcorporatie zorgt Havensteder voor goede huisvesting, vooral voor de lagere inkomensgroepen. Dat vraagt om professionaliteit, betrouwbaarheid en integriteit van de organisatie. Bovendien ziet de samenleving veel van wat wij als corporatie doen. Daarom vinden wij het belangrijk om betrouwbaar en solide te zijn en kostenbewust te handelen. Als wij de buitenwereld willen laten zien dat wij een professionele en integere organisatie zijn, dan moet dit van binnenuit komen. De hele organisatie moet erop gericht zijn om zo eerlijk, transparant en integer mogelijk te werken. Een integriteitsbeleid biedt duidelijkheid in hoe wij omgaan met bepaalde situaties. En waar onze grenzen liggen. Daarnaast heeft Havensteder een gedragscode en een klokkenluiderregeling. Al deze stukken zijn te vinden op de website. Scan hiervoor bijgaande QR-code.

De organisatie kromp per 1 april 2014 tot drie directies: • Directie Wonen • Directie Onderhoud & Ontwikkeling • Directie Financiën & Middelen

8.2 IDENTITEIT EN CULTUUR

8.4 PERSONEEL

Havensteder staat als een huis. Klantgerichtheid, samenwerking, professionaliteit en resultaatgerichtheid zijn de waarden van waaruit wij werken. Onze kernwaarden staan samengevat in ons waardenhuis.

Havensteder wil een goede werkgever zijn. Mensen werken er met plezier en betrokkenheid. De competenties van onze medewerkers sluiten aan bij de waarden van onze organisatie. We werken eraan dat medewerkers trots op Havensteder zijn. In 2012 traden er drie trainees in dienst bij Havensteder voor anderhalf jaar. Op deze manier geeft Havensteder starters op de

Havensteder is een robuuste organisatie met oog voor huurders en medewerkers. Samen met partners werken

34 | Havensteder

De organisatie ziet er als volgt uit:

Afbeelding 8.1 organogram 1 april 2014

jaarverslag 2013

|

35

arbeidsmarkt de mogelijkheid om praktijkervaring op te doen. In september liep hun contract af. Twee van hen zijn nog in dienst van Havensteder. In het afgelopen jaar vonden de volgende trainingen plaats: • management development (MD) • leergang integraal adviseren (LIA) • inhoudelijke trainingen voor medewerkers die in het primaire proces werken In het MD–traject besteedden wij veel aandacht aan het verbeteren/versterken van de competenties van de leidinggevenden van Havensteder. Dan gaat het om resultaatgericht werken, coaching vaardigheden, managen en richting geven. Daarnaast kregen de leidinggevenden inzicht in de financiën van woningcorporaties en van Havensteder in het bijzonder. Tijdens het LIA-traject stond het projectmatig werken (inclusief implementeren) centraal. Daarbij besteedden we aandacht aan zowel de ‘harde’ (technische,

financiële) als de ‘zachte’ (sociale, maatschappelijke) kant. Daarnaast steunen wij op kleine schaal de Roparun. Het Roparunteam bestaat uit medewerkers van Havensteder. Wij steunen dit team in natura. Personele sterkte Aan het einde van 2013 bedroeg de personele omvang, berekend naar full time formatie, 481,2 fte. Eind 2012 was dat 501,90 fte.

afdeling bestuur bestuursstaf Concern Control

bezetting per 31-12-2013 1,0 16,6 6,9

Financiën & Middelen

92,8

gebied Centrum Noord

74,7

gebied Oost

96,2

gebied Zuid West

72,6

HRM

16,7

Onderhoud & Ontwikkeling

82,4

Strategie & Portefeuillemanagement

21,4

totaal

481,2

tabel 8.1 personele omvang

De Ondernemingsraad (OR) in 2013 In 2013 startte de OR in een nieuwe samenstelling. Eind 2012 waren de verkiezingen, waarbij meer dan voldoende kandidaten zich verkiesbaar stelden. Voor deze nieuwe OR stond 2013 vooral in het teken van de reorganisatie: de overgang naar Havensteder 2.0.

Afbeelding 8.2 waardenhuis

36 | Havensteder

De nieuwe OR vroeg en kreeg een belangrijke rol bij de totstandkoming van het contourenplan voor Havensteder 2.0. Hierin stonden de eerste richtlijnen voor de nieuwe organisatie. Samen met een brede vertegenwoordiging van medewerkers (klankbordgroep) bepaalde de OR de inhoud van het advies aan de directie. De OR had instemmingsrecht over de inrichtingsplannen die daarop volgden. Elk inrichtingsplan werd dan ook besproken met zowel een klankbordgroep per directie als de betrokken kwartiermaker. Dit leidde in meerdere gevallen tot aanpassingen, waarna de OR haar instemming op elk inrichtingsplan gaf.

De tweede helft van 2013 lag de focus op het plaatsingsproces. De OR heeft daarin slechts een beperkte formele rol, maar bleef het proces nauwlettend volgen en was voor zowel de organisatie als medewerkers een gesprekspartner. Vanzelfsprekend was dit een ingrijpend proces, voor alle medewerkers en dus ook voor de OR-leden. Andere onderwerpen die in 2013 regelmatig op de agenda van de OR stonden, waren het nieuwe wijkbeheerbeleid, klimaat op de kantoren, ziekteverzuim en secundaire arbeidsvoorwaarden. We noemen daarnaast graag nog de eerste uitreiking van de Vuurtoren: een initiatief van de OR om inspirerende voorbeelden van hoe wij ons werk willen doen, te belonen. Het gaat dan bijvoorbeeld om klantgericht werken, nieuwe manieren van samenwerken of creatieve oplossingen. Tijdens de nieuwjaarsbijeenkomst van 2013 reikte de OR de eerste Vuurtorens uit. Winnaars Vuurtoren 2012 (uitgereikt in januari 2013) waren Brenda Slot (medewerker Klant en Verhuur) en de medewerkers van het Projectteam Van Koop naar Huur. De medewerkers van dit projectteam waren Thea Klop (projectleider), Geert Ketelaars, portfoliomanager Oost, Ilse van den Berg (portfoliomanager Verkoop), Bianca Bakvis (senior adviseur Communicatie), Rosa Tieben (administratieve ondersteuning), Leontien van Dong (verhuurmakelaar), Nicolette Dominicu (verhuurmakelaar), Marijke van der Burg (medewerker Klantontvangst), Peter Binnendijk (technisch projectmanager), Marga van Iwaarden (adviseur Staf Wonen), Carola Blok (technische, administratieve - en verhuurondersteuning), Annamarie van der Velden (adviseur Strategie), Ron Heath (huismeester) en Rivka van Straten (teammanager Onderhoudsservice). Eind 2013 startte de nominatieronde voor de tweede editie. Winnaars Vuurtoren 2013 (uitgereikt in januari 2014) waren Nadiya Danilo, (administratief medewerker Onderhoud & Ontwikkeling), Bianca Schell, Helen de Jongh en Wendy van Amerongen (adviseurs HRM) en Marga van Iwaarden (adviseur Staf Wonen).

Adviesraad De Adviesraad is een onafhankelijk onderdeel van Havensteder. De Adviesraad geeft gevraagd en ongevraagd advies over onderwerpen op beleids- en operationeel niveau. Deze onderwerpen hebben te maken met actuele maatschappelijke thema’s die van invloed zijn op de bedrijfsvoering van de organisatie. De Adviesraad bestaat uit een groep externe professionals. Zij zetten zich vanuit hun eigen werkterrein, expertise en ervaringen vrijwillig in. De Adviesraad brengt zo ‘buiten naar binnen’. De Adviesraad is in 2013 teruggebracht tot een kernteam van zeven leden met daaromheen een flexibele schil. Dat wil zeggen: per thema of onderwerp maakt de Adviesraad gebruik van haar netwerk om mee te denken over ‘buiten naar binnen’. Zo kunnen meer belangstellenden zich koppelen aan de Adviesraad en wordt een breder kennisnetwerk aangesproken. In 2013 organiseerde de Adviesraad de workshop ‘Diversiteit binnen Havensteder’. Deze workshop ging over de meerwaarde van diversiteit binnen het personeelsbestand van Havensteder. Veel medewerkers van Havensteder namen aan deze workshop deel. De inspiratiebijeenkomst 2013 ‘Hart voor de klant of Hard voor de klant?’ ging over het nieuwe klantbedieningsconcept van Havensteder. Deze bijeenkomst, en dan vooral het rollenspel, willen we ook op de regiokantoren organiseren. De Adviesraad ging in 2013 actief op zoek naar de dialoog met onze medewerkers. Dit resulteerde in een Adviesraad Zomertour langs de regiokantoren, een bezoek aan Bloemhof en Vreewijk en diverse gesprekken met medewerkers. Zo bracht de OR het ‘buiten naar binnen’ in de praktijk. Ziekteverzuim In 2013 was het ziekteverzuim hoog, ondanks alle inspanningen om het verzuim naar beneden te krijgen. Het percentage eindigde dit jaar op 6%. De verzuimduur was ook hoog: gemiddeld 98 uur per werknemer. De langdurig zieken uit 2012 bleven veelal ook in 2013 ziek en er vond nauwelijks tot geen succesvolle re-integratie plaats. Dat het verzuim zo hoog is, zit met name in het langdurige verzuim. Maar ook de verzuimfrequentie is hoog: gemiddeld 1,3 keer per medewerker per jaar.

jaarverslag 2013

|

37

Eind 2013 deed een organisatieadviesbureau een onderzoek naar ons verzuim. Conclusies zijn: • De verzuimdrempel is niet hoog, medewerkers melden zich makkelijk ziek. • Medewerkers die ziek zijn, blijven vaker lang ziek. • De langdurig zieken blijven ziek. • De terugkeerdrempel zou wel eens hoog kunnen zijn, want er vindt nauwelijks succesvolle re-integratie plaats. Voor ons aanleiding genoeg om voor 2014 een strakkere koers ten aanzien van verzuim te varen.

8.5 EFFECTIEVE EN EFFICIËNTE BEDRIJFSVOERING Om de organisatie effectiever te maken, steekt Havensteder veel tijd en moeite in het beter structureren van de activiteiten. Wat moeten we doen om onze doelen te bereiken? En welke activiteiten zijn het belangrijkst? Cruciale activiteiten staan bovenaan op de agenda. Daarnaast gebruiken we de lean methode om slagvaardiger te kunnen handelen. We organiseren onze activiteiten zodanig, dat er geen fouten kunnen ontstaan. We verwijderen verspillingen uit het proces en werken slimmer. In 2013 maakten we een efficiencyslag in de volgende zes processen: • het mutatieproces • het incassoproces • de besluitvorming van het ontwikkelproces • de reparatieafhandeling • de klachtenafhandeling • de factuurafhandeling De focus lag per proces op kortere doorlooptijden, een hogere kwaliteit, lagere kosten, het voorkomen van verspillingen en het leveren van maximale waarde voor onze klanten. Eind 2013 was de verhuurleegstand bij het mutatieproces 55 dagen. Dat is een winst van vijftien leegstandsdagen ten opzichte van begin 2013. Daar hebben we meer dan € 300.000,- mee verdiend. Een ander voorbeeld is de verlaging van het onderhandenwerk in het proces factuurafhandeling. Dat is met factor 2 omlaag gegaan; van 1.800 openstaande facturen om gereed te maken voor betaling naar 800 openstaande facturen. 8.6 RISICOMANAGEMENT Risicomanagement is iets van heel Havensteder. We bepalen waar risico’s en kansen liggen. Deze zetten we op papier en houden we continu in de gaten, zodat we

38

|

Havensteder

er actief op kunnen sturen. Binnen de organisatie staat risicomanagement hoog op de agenda. We hebben al vele stappen gemaakt met het ‘in control’ komen van de organisatie. Concrete maatregelen en acties in 2013: • We voerden een periodieke update uit van de risicoinventarisatie voor geheel Havensteder. Voor 2013 hielden we nog rekening met de verdeling naar risico’s op strategisch, tactisch en operationeel niveau. In 2014 evalueren we deze indeling. • We integreerden risicomanagement verder binnen de bestaande Planning & Controlcyclus. Risicomanagement heeft een steeds nadrukkelijkere rol als onderdeel van maandelijkse reviewgesprekken per directie en (tertiaal)rapportages. Hiervoor zochten we ook actief de verbinding met de directiecontrollers, vooral om het cultuuraspect te benadrukken. Daarnaast vormt risicomanagement een cruciaal onderdeel binnen het besluitvormingstraject richting directieteam en raad van commissarissen; • We werkten de rol van de investeringscommissie in 2013 verder uit. In de investeringscommissie zijn onder andere de volgende onderwerpen behandeld: - portefeuillestrategie en investeringsprogramma - gebiedsexploitatie Vreewijk - verbeterprojecten Noord • We stelden specifieke rapportages op, onder andere met betrekking tot verbindingen. • Concern Control maakte afspraken over de wijze waarop risicomanagement een plaats moet krijgen binnen procesmanagement. • Als we binnen een proces eventuele risico’s niet preventief kunnen matigen via procesmaatregelen, dan voeren we ons Interne Controle-programma uit of we voegen ons naar de geldende wetten en regels. • Deelname aan ambassadeursnetwerk risicomanagement. We leveren hierin een inhoudelijke bijdrage en vertalen ervaringen van andere corporaties en sectoren waar relevant in ons eigen beleid. • Voor projecten en onderhoud hielden we risicomanagementsessies die we ook uitvoerden. Eind 2013 besloten we tot de aanschaf van een integraal risicomanagement-instrument. Met deze tool kunnen we flexibel voldoen aan de verschillende eisen vanuit de organisatie. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Daarnaast sluit het aan bij informatiebehoeften van onze interne en externe toezichthouders.

9. Financiële huishouding |

Op financieel gebied vond in 2013 een belangrijke ontwikkeling plaats: de wijzi-

ging in het regeringsbeleid op de woningmarkt. | 9.1 WIJZIGING IN HET REGERINGSBELEID Op 14 februari 2013 stemde de Tweede Kamer in met het Woonakkoord. Hierin zijn plannen opgenomen voor de woningmarkt in Nederland. De verhuurderheffing en het verhogen van huren boven inflatie (zie paragraaf 3.2) zijn daarmee geformaliseerd. Door de verhuurderheffing kunnen we de opbrengsten uit huurverhoging niet meer gebruiken voor investeringen in onze woningen. Begin 2013 kondigden wij plannen aan om terug te gaan naar de kerntaken. We vormen de organisatie om naar een robuuste en slagvaardige woningcorporatie. Een corporatie die haar noodzakelijke activiteiten kan uitvoeren vanuit een solide financiële positie. De plannen zijn in de loop van het jaar verder uitgewerkt en geformaliseerd. We willen een stevige corporatie zijn, die betrouwbaar en financieel duurzaam is. We willen op een effectieve en efficiënte manier voor onze bewoners aan het werk zijn. Daarmee zijn we betrouwbaar. Onze strategie is gericht op het bereiken van een duurzaam verdienmodel. Dit is een doelstelling die we alleen op langere termijn kunnen bereiken. Het duurzaam verdienmodel houdt het volgende in: 1. We baseren de structurele uitgaven op de structurele inkomsten (huur) en niet op incidentele inkomsten uit woningverkoop. We maken gebruik maken van de huurruimte die de wetgever biedt. 2. De operationele kasstroom is groot genoeg om de uitgaven te kunnen bekostigen van de beheer- en onderhoudslasten, de rentelasten en de aflossing van leningen, en de benodigde investeringen in de vastgoedportefeuille. 3. De portefeuille is ‘duurzaam’ in balans. Dit betekent: • een Havensteder-kwaliteitsniveau dat aansluit op de klantvraag; • voldoende risicospreiding door verschillende vastgoedtypen van verschillende bouwperiodes en leeftijden;

• financieel goed renderende woningen en gebouwen. We verlagen onze beheerlasten onder meer door de organisatiestructuur te wijzigen en in te krimpen inhet personeelsbestand. We stoten woningen af om leningen af te lossen en om middelen vrij te maken. Met die middelen investeren we in de kwaliteit van ons bezit. We richten ons op kostenbesparingen. We zorgen voor een evenwichtige samenhang tussen verkopen en investeren: ‘eerst verdienen, dan uitgeven’. Zo borgen we de toegang tot financiering en worden we een toekomstbestendig Havensteder. Voor 2014 heeft de minister plannen aangekondigd als aanvulling op de Herziening Woningwet en wijzigingen in het Woningwaarderingstelsel. Wat deze plannen exact voor onze huurders en onze organisatie betekenen is op dit moment nog onduidelijk. Liquiditeit We bewaken de financieringsbehoefte die voortkomt uit de operationele, investerings- en financieringskasstromen. Om zeker te zijn dat we ook in de toekomst kunnen beschikken over vreemd vermogen, bewaken we daarnaast de rentedekkingsgraad. Ook minimaliseren we ons beschikbaarheidsrisico. Zo zorgen we ervoor dat we geld kunnen blijven lenen. Sturen op kasstromen In 2013 voldeden we aan het criterium van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit criterium houdt in dat we de komende vijf jaar een positieve kasstroom hebben. Hierbij gaan we uit van twee procent aflossingsfictie. Dit betekent dat we twee procent van onze langlopende leningenportefeuille uit de operationele kasstromen kunnen aflossen. Het WSW hanteert deze fictie om te waarborgen dat we onze leningenportefeuille binnen vijftig jaar kunnen aflossen met de

jaarverslag 2013

|

39

positieve operationele kasstromen die we maken. Het gemiddelde saldo van de operationele kasstroom min de 2% aflossingsfictie over vijf jaar is positief. Hierdoor voldoen we aan dit criterium. (zie figuur 9.1 op de volgende pagina) Bewaken rentedekkingsgraad De rentedekkingsgraad geeft aan in welke mate onze rentebetalingen gedekt worden uit de operationele kasstromen. Onze doelstelling is een rentedekkingsgraad van minimaal 2. Daarmee bereiken we dat we voldoende kasstromen hebben om de kwaliteit van onze woningen op peil te houden. Het WSW hanteert de norm van 1,4. Het WSW kijkt vooral naar onze financiële gezondheid. Wij maken ook keuzes vanuit de kwaliteit van ons woningbezit. Voor 2013 is de rentedekkingsgraad 1,5. (zie figuur 9.2)

Minimaliseren beschikbaarheidsrisico Een van de doelstellingen in het treasury beleid is het minimaliseren van het beschikbaarheidsrisico. Dit houdt in dat voldoende faciliteiten beschikbaar dienen te zijn om de toekomstige financieringsbehoefte af te dekken. Op korte en lange termijn. Zowel het bewaken van de toekomstige financieringsbehoefte als het sturen op de operationele kasstromen en de rentedekkingsfactor zijn belangrijk bij het sturen van de organisatie. Solvabiliteit Onze solvabiliteit geeft inzicht in de mate waarin wij als corporatie aan onze toekomstige verplichtingen kunnen voldoen. Op basis van onze huidige waarderingsgrondslagen voor de bedrijfswaarde hanteren we een ondergrens van minimaal 20% solvabiliteit. Deze wordt uiterlijk in 2015 bereikt. De solvabiliteit bedraagt aan het einde van 2013 17,5%. In 2012 was dit 18,2%.

operationele kasstroom 2013 t/m 2018

volgens WSW uitgangspunten - 2% aflossingsfictie

100.000 operationele kasstroom

50.000 0

vereiste waarde

-50.000 -100.000

2013

2014

2015

2016

2017

2018

figuur 9.1 operationele kasstroom

rentedekkingsgraad 2013 t/m 2018

percentage

2,5 2,0

rentedekkingsgraad (ICR)

1,5

vereist

1,0 0,5 0

2013

2014

Figuur 9.2 rentedekkingsgraad

40

|

Havensteder

2015

2016

2017

2018

solvabiliteit 2013 t/m 2018

percentage

30 25

solvabiliteit begroting

20 15

vereist (%)

10 5 0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Figuur 9.3 Verloop solvabiliteit

9.2 TREASURY EN FINANCIERING De hoofddoelstelling van treasury is de financiële continuïteit te waarborgen. De belangrijkste taakgebieden zijn: • toegang tot de gelden kapitaalmarkt waarborgen en hiermee de financierbaarheid zeker stellen; • door renterisicomanagement de invloed van schommelingen in de rente beheersen; • het financieringsresultaat optimaliseren. De treasury activiteiten omvatten het minimaliseren van het beschikbaarheidsrisico, het beheersen van het renterisico en het optimaliseren van het renteresultaat. Het beleid van de treasury activiteiten voor de komende jaren is opgenomen in het treasury beleidsplan. Het treasury statuut gaat onder meer in op de interne organisatie. Er zijn bijvoorbeeld regels opgenomen over de bevoegdheden en mandatering, interne controle, interne verantwoording en de beheersingsstructuren. Het treasury jaarplan is de uitwerking van het treasurybeleid voor het eerstkomende jaar. Financiering De financieringsbehoefte wordt bepaald door het saldo van de operationele, de (des)investeringskasstromen

en de financieringskasstromen. Dit tekort financieren we grotendeels met langlopende WSW-geborgde leningen. In 2013 is voor € 69,5 miljoen aan leningen aangetrokken. Hiervan heeft € 60 miljoen betrekking op het herfinancieringen van aflossingen op bestaande leningen en € 9,5 miljoen op een in 2013 aangetrokken commerciële financiering. Liquiditeiten Havensteder maakt prognoses van de liquiditeitenontwikkeling op maandbasis voor een periode van 24 maanden. Op basis van het financieel meerjarenplan, waarin onder meer de kasstromen uit het meerjareninvesteringsprogramma zijn verwerkt, stelden we een meerjarige liquiditeitenplanning op. Rentemanagement Op basis van de liquiditeitenplanning en het bedrijfseconomisch renterisico voeren we een actief rentemanagement. We dekten voor 2013 het toekomstig renterisico door rentewijzigingen en herfinancieringen gedeeltelijk af door renteswaps af te sluiten. Renteswaps omvatten het ruilen van rentebetalingen tussen twee partijen. Met scenarioanalyses zijn de effecten doorgerekend wanneer een gedeelte van het toekomstig renterisico wordt afgedekt.

jaarverslag 2013

|

41

Derivaten Wat derivatencontracten betreft, sloot Havensteder bewust geen Credit Support Annex (CSA’s) af. Hierdoor is er geen liquiditeitsrisico (betalen margin calls). Wel sloten we voor 2012 rentederivaten af met break clauses in de toekomst (vanaf 2020). In 2013 hebben we geen derivatencontracten afgesloten. In september 2012 publiceerde de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de beleidsregels voor het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze beleidsregels traden op 1 oktober 2012 in werking. Met ingang van deze datum mogen toegelaten instellingen uitsluitend derivatencontracten afsluiten die voldoen aan de voorwaarden in de artikelen van de beleidsregels. Financiële derivaten die vóór 1 oktober 2012 zijn aangeschaft, zijn in de meeste gevallen toegestaan. Havensteder heeft derivatencontracten die al bestonden voor 1 oktober 2012. Deze contracten bevatten clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instellingen kunnen belemmeren. In het derde en vierde kwartaal 2013 onderhandelde Aedes (vereniging van woningcorporaties) met de banken die derivatenposities met de corporatiesector hebben. In algemene zin kan worden opgemerkt dat de centrale aanpak niet tot de gewenste resultaten heeft geleid. Daarnaast zochten de individuele corporaties, waaronder Havensteder, in de tweede helft van 2013 de mogelijkheden om de toezichtbelemmerende bepalingen te verwijderen uit de derivatencontracten. Aangezien we per 31 december 2013 nog toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatenportefeuille hebben, stelden we voor 1 maart 2014 een plan van aanpak op. Dit plan is ingediend bij het CFV.

42 | Havensteder

Het CFV voerde in 2013 een stresstest uit bij meerdere corporaties, ook bij Havensteder. Doel hiervan is om actueel inzicht te krijgen in het liquiditeitsrisico van derivatenportefeuilles bij woningcorporaties. Zowel individueel als op sectorniveau. In de stresstest is ook gekeken naar het volume van de contracten waarbij in de komende vijf jaar een breakclause vervalt. Dit om globaal te kunnen bepalen hoe groot de toekomstige liquiditeitsrisico’s zijn voor de contracten met een breakclause. Havensteder heeft evenals voorgaande jaren ook in 2013 voldaan aan de stresstest van het Centraal Fonds en hoeft geen liquiditeitenbuffer ten behoeve van de derivaten aan te houden.

9.3 KWALITATIEVE ANALYSE RESULTATEN Onze jaarrekening 2013 is opgesteld overeenkomstig de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645 Toegelaten Instellingen voor de Volkshuisvesting. Door de manier waarop waardeveranderingen in het woningbezit nu worden verantwoord, zijn de operationele resultaten over 2013 niet eenvoudig te interpreteren. In de tabel is de resultatenrekening volgens operationele opstelling opgenomen. Daaruit blijkt een resultaat zonder waarderingseffecten voor belasting van € 47,8 miljoen positief, of wel € 10,6 miljoen hoger dan de begroting van € 37,2 miljoen positief.

jaarcijfers 2013

jaarcijfers begroot 2013

verschil

267.092

266.355

737

lasten verhuur en beheeractiviteiten

-47.958

-48.830

872

lasten onderhoudsactiviteiten

-58.499

-61.466

2.967

overige directe operationele lasten exploitatie bezit

-13.451

-5.835

-7.616

netto resultaat huur exploitatie vastgoedportefeuille

147.184

150.224

-3.040

netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

-2.681

-2.347

-333

netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

10.187

5.341

4.845 11.536

winst- en verliesrekening geconsolideerd (x € 1.000), operationele indeling huuropbrengsten

2.359

-9.176

-4.888

-4.451

-437

netto resultaat overige activiteiten

-27.168

-22.571

-4.597

saldo financiële baten en lasten

-77.322

-79.852

2.620

resultaat zonder waarderingseffecten voor belastingen

47.761

37.168

10.594

onrendabele investeringen netto resultaat leveringen en diensten

tabel 9.4 overzicht bedrijfswaarde

In dit resultaat is een aantal bijzondere posten opgenomen: • projectresultaten/onrendabels + € 11,2 miljoen • voorziening debiteuren - € 2,5 miljoen • reservering incassokosten - € 3,9 miljoen • voorziening reorganisatie - € 6,7 miljoen • saneringssteun - € 1,6 miljoen • verhuurderheffing - € 0,7 miljoen • onvoorzien/on hold + € 4,3 miljoen

Per saldo bedragen deze bijzondere posten + € 0,1 miljoen. Buiten deze bijzondere posten wordt het resultaat positief beïnvloed door hogere huuropbrengsten, lagere lasten verhuur en beheer, lagere onderhoudslasten, lagere rentelasten en een beter resultaat uit woningverkopen. Dit zijn ook de lijnen die we voor Havensteder 2.0 hebben uitgezet.

jaarverslag 2013

|

43

Bijlage 1 : verbindingen jaarverslag 2013 Havensteder kent een aantal verbindingen. Denk hierbij aan dochterondernemingen, deelnemingen in andere rechtspersonen en overige verbindingen, waarbij sprake is van bestuurlijke en/of financiële banden met

rechtspersonen. Deze bijlage biedt inzicht in de werkzaamheden en financiële situatie van verbindingen. Naast vermelde verbindingen participeert Havensteder in enkele honderden VvE’s.

Com·wonen FBI a.

naam/rechtsvorm

Com·wonen FBI / B.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

28 december 2007

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Met name beleggen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen; verstrekken van zekerheden, waaronder garanties en hypotheken

f.

aandeelhouders

Havensteder 100%

g.

ingebracht kapitaal-agio participanten totaal

€ 18.000 (ultimo 2013)

h.

schuldverhoudingen met participanten

€ 12.141 (ultimo 2013) n.v.t. (ultimo 2013)

i.

verstrekte garanties participanten

j.

eigen vermogen verbinding

€ 12.096 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

nihil (2013)

l.

resultaat verbinding

-/- € 45 (ultimo 2013)

m.

werkzaamheden en overige informatie

in de B.V. vinden geen activiteiten plaats

Durban Rotterdam Housing Project a.

naam/rechtsvorm

Durban Rotterdam Housing Project / stichting

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

25 januari 1999

d.

duur overeenkomst

Leningsovereenkomst liep t/m 31 december 2011

e.

doelstelling

Bijdragen leveren aan de opbouw van sociale volkshuisvesting in Durban (gemeente eThekwini), de Zuid-Afrikaanse zusterstad van Rotterdam; vindt plaats d.m.v. ondersteuning van een lokale woningcorporatie met onder andere laagrentende medefinanciering van woningprojecten via een kredietfaciliteit

f.

bestuurders

Natuurlijke personen, gerelateerd aan gemeente Rotterdam, woningcorporaties, bouwsector

g.


n.v.t. (ultimo 2013)

h.


Havensteder heeft een lening uitstaan van € 476.469, waarvan de volledige hoofdsom al eerder is afgewaardeerd. Tot en met 2013 is ongeveer 80% van de oorspronkelijke lening alsnog afgelost. Het schuldrestant van de lening wordt afgelost in 2014.

i.



j.


€ 78.000 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

€ 122.000 (2013)

l.


€ 80.000 (2013)

44

|

Havensteder

m.


Corporatie First Metro (Durban) had per 31-12-2011 de volledige hoofdsom van de oorspronkelijke lening nog niet terugbetaald. Tot en met 2013 is ongeveer 80% van de oorspronkelijke lening alsnog afgelost. Het schuldrestant van de lening wordt afgelost in 2014. Om kennis- en personeelsuitwisseling voor medewerkers van First Metro mogelijk te maken, heeft een aantal corporaties besloten om 5% van hun leningsbedrag niet meer op te eisen. Zo heeft Havensteder tot en met 2013 € 373.000 ontvangen: ongeveer 80% van het oorspronkelijke leningsbedrag, zijnde € 393.000 verminderd met € 20.000 (5%)

Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond a.

naam/rechtsvorm

Flexibel Wonen Rotterdam Rijnmond / stichting

b.

vestigingsplaats

Rotterdam 22 januari 2005

c.

oprichtingsdatum

d.

duur overeenkomst

Ontbonden 26 november 2013

e.

doelstelling

Bemiddelen bij huisvesting van en zorgdragen voor woontoezicht op bijzondere doelgroepen in de stadsregio Rotterdam

f.

bestuurders

Woonstad Rotterdam, Havensteder, natuurlijk persoon

g.



h.



i.


n.v.t. (ultimo 2013) n.v.t. (ultimo 2013)

j.


k.

omzet verbinding

nihil (2013)

l.


nihil (2013)

m.


De stichting is ontbonden in 2013. Woonstad Rotterdam vervult de functie van bewaarder van boeken en bescheiden

Hofbogen a.

naam/rechtsvorm

Hofbogen / B.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

22 december 2005

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Na het afscheid van NS van het Hofpleinspoortracé in Rotterdam zorgdragen voor een nieuwe toekomst voor het monumentale complex; leefbaarheid verbeteren en wijkkracht rond het tracé versterken door het bieden van kansen aan gewenste bedrijvigheid onder en eventueel op de spoorbogen en in stations; exploitatie van bedrijfsruimten in het complex

f.

aandeelhouders

Havensteder 50%, Vestia 50%

g.


€ 3.618.000 (ultimo 2012)

h.


€ 950.000 (ultimo 2012)

i.


Aandeelhouders hebben een cashflow- en terugbetalingsgarantie afgegeven ten behoeve van de hypothecaire banklening en de door de aandeelhouders verstrekte leningen zijn hierbij achtergesteld (ultimo 2012)

j.


-/- € 2.548.662 (ultimo 2012)

k.

omzet verbinding

€ 650.936 (2012)

l.


-/- € 3.545.068 (2012)

m.


Verhuur van bedrijfsruimten; renovatie station Hofplein; er bestaat een ontwikkelrisico voor de plannen met de bovenkant van de bogen en een investeringsrisico dat afhankelijk is van de ambitie van de plannen voor het hele object

jaarverslag 2013

|

45

I Tech You a.

naam/rechtsvorm

I Tech You Rotterdam / Stichting

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

19 juni 2012

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Bevorderen bij de jeugd van belangstelling voor techniek in het algemeen en technische studies in het bijzonder zowel in regionale als globale zin

f.

bestuurders

Natuurlijke personen en Havensteder

g.



h.


€ 6.500 (ultimo 2013)

i.



j.


€ 169 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

€ 121.230 (ultimo 2013)

l.


€ 169 (ultimo 2013)

m.


Het opzetten en in stand houden van een high tech paviljoen, het verkrijgen van subsidies en het werven van fondsen en giften

Combinatie Pompenburg a.

naam/rechtsvorm

Combinatie Pompenburg / v.o.f.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

10 juli 2012

d.

duur overeenkomst

Tot de realisatie van haar doel is bereikt en alle verplichtingen ter zake zijn nagekomen

e.

doelstelling

Het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening van Partijen: a. het beheren van de onroerende zaken en ontwikkelingsrechten in het Plangebied die de Vennootschap (in eigendom) heeft verkregen b. uitvoering geven aan de Overeenkomst Ontwikkelingsrecht Pompenburg indien en zodra de marktomstandigheden dat toelaten

f.

vennoten

Ontwikkelings- en Bouwcombinatie Hofplein V.O.F. (50%) Stichting Vestia Groep (25%) Stichting Havensteder (25%)

g.


• •

h.


schuld aan Vestia € 47.705 schuld aan Havensteder € 22.398

€ 745.883 3 percelen grond aan de Couwenburg, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie AD, nrs 473, 792 en 794, met bijbehorende ontwikkelingsrechten verkregen door vennoten in 2008 voor € 500.000

i.



j.


€ 581.365 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

n.v.t. (2013)

l.


€ 146.047 (2013)

m.


Werkzaamheden conform doelstelling. Overig: Inmiddels heeft de Belastingdienst het in 2013 ingediende verzoek om teruggaaf van omzetbelasting gehonoreerd en aangegeven, dat voor een bedrag van € 151.468 teruggaaf wordt verleend (inclusief € 15.714 heffingsrente over het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012)

46 | Havensteder

Stadsherstel Historisch Rotterdam a.

naam/rechtsvorm

Stadsherstel Historisch Rotterdam / N.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

9 oktober 1980

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Op maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze behouden en exploiteren van monumentale en beeldbepalende gebouwen in Rotterdam e.o.

f.

aandeelhouders

78 aandeelhouders (ultimo 2012); Havensteder bezit 1,1% van de aandelen

g.


€ 12.279.739 (ultimo 2012)

h.



i.



j.


€ 13.388.307 (ultimo 2012)

k.

omzet verbinding

€ 1.566.688 (2012)

l.


€ 270.865 (2012)

m.


Diverse verwervings-, herbestemmings-, restauratie- en onderhoudsactiviteiten historische panden in Rotterdam; uitbreiding aandelenkapitaal met € 322.858 via stockdividend 2010

Stadsvastgoed a.

naam/rechtsvorm

Stadsvastgoed / N.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

5 oktober 1989

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Bijdrage leveren aan de verbetering van woningen in kwetsbare buurten binnen de Rotterdamse regio; meer specifiek via het verwerven van in slechte staat verkerende panden, deze verbeteren en weer verkopen aan met name aan eigenaar-bewoners

f.

aandeelhouders

BAM Woningbouw 2,4% Bank Nederlandse Gemeenten 4,3% Havensteder 39,2% gemeente Rotterdam 14,9% Vestia/Stadswonen 19,6% (nota bene: 19,6% aandelen ingekocht/nog niet ingetrokken)

g.


€ 10.827.768 (ultimo 2013)

h.


€ 790.347 (ultimo 2013)

i.


Aandeelhouders stonden gezamenlijk, ieder op grond van de relatieve omvang van hun aandelenbelang, garant voor de nakoming van verplichtingen van Stads Vastgoed op grond van de financieringsovereenkomst of op grond van welke overeenkomst dan ook met de Bank; omdat Stads Vastgoed er niet in is geslaagd om het saldo van de rekening-courant per 31 december 2013 af te lossen, zijn de aandeelhouders in januari 2014 aangesproken op de door hen afgegeven borgstelling

j.


-/- € 1.257.267.670 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

€ 1.979.184 (2013)

l.


-/- € 2.038.295 (2013)

m.


De activiteiten zijn in de periode 2010-2013 afgebouwd; de totale restportefeuille is in november 2013 verkocht en de levering hiervan heeft in januari 2014 plaatsgevonden. Opheffing volgt in het tweede kwartaal van 2014

jaarverslag 2013

|

47

Verolme Boulevard a.

naam/rechtsvorm

Verolme Boulevard / B.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

28 december 2007

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Verkrijgen, vervreemden, bezwaren, beheren, ontwikkelen, renoveren, in stand houden, verhuren, exploiteren, realiseren, verkopen van onroerende zaken. Deze activiteiten hebben betrekking op de Verolmeen YVC-locatie, een ontwikkellocatie voor woningbouw in Rotterdam/ Ridderkerk

f.

aandeelhouders

Dura Vermeer Bouw Rotterdam (DVBR) 33% Havensteder 67%

g.


€ 21.468.204 (ultimo 2012)

h.


€ 7.164.453 achtergestelde lening van DVBR (ultimo 2013); kortlopende schulden aan Havensteder € 2.019.777 (ultimo 2013); kortlopende schulden aan DVBR € 1.777.324 (ultimo 2013) n.v.t. (ultimo 2013)

i.


j.


€ 21.453.558 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

€ 1.171.146 (2013)

l.


-/- € 32.646 (2013)

m.


Bezit van ca. 18,5 ha bedrijfsterrein in Rotterdam/Ridderkerk, omvattende een voormalige scheepswerf, met buitendijks terrein, kades en haven; tijdelijk verhuurd; op termijn ontwikkeling van circa 1.500 woningen

VVE 010 a.

naam/rechtsvorm

VvE 010 / stichting

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

20 januari 2009

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

Ondersteunen, reactiveren, stimuleren, adviseren van verenigingen van eigenaars van appartementencomplexen; om onderhoudsachterstanden weg te werken, zogenaamde ‘slapende verenigingen’ tot leven te wekken en te komen tot doelmatig en efficiënt beheer en exploitatie, gericht op langdurige instandhouding van beheerde gebouwen

f.

bestuurders

gemeente Rotterdam, Woonstad Rotterdam, Woonbron, Havensteder

g.


€ 1.656.875 (ultimo 2013)

h.



i.



j.


€ 232.245 (ultimo 2013)

k.

omzet verbinding

€ 309.626 (2013)

l.


-/- € 254.365 (2013)

m.


Eind 2013 een beheerportefeuille van circa 180 VvE’s, waarvan 120 VvE’s uit de projectmatige aanpak

48

|

Havensteder

WOM Mathenesserkwartier a.

naam/rechtsvorm

WOM Mathenesserkwartier / B.V.

b.

vestigingsplaats

Rotterdam

c.

oprichtingsdatum

27 januari 2004

d.

duur overeenkomst

onbeperkt

e.

doelstelling

In het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn door verwerven, verbeteren en exploiteren van panden als WijkOntwikkelingsMaatschappij in het Mathenesserkwartier (Rotterdam West)

f.

aandeelhouders

Gebr. Verschoor 33 1/3 % Woonbron 33 1/3 % Havensteder 33 1/3 %

g.


€ 2.670.000 (ultimo 2012)

h.



i.



j.


€ 3.005.542 (ultimo 2012)

k.

omzet verbinding

€ 572.472 (2012)

l.


€ 99.509 (2012)

m.


Het bezit van de WOM omvat panden met een totale boekwaarde van € 7,9 miljoen (ultimo 2012); voornemen is om de WOM binnen enkele jaren te beëindigen

jaarverslag 2013

|

49

bijlage 2: kengetallen vastgoed in exploitatie woongelegenheden bedrijfsruimten, garages e.d.

totaal aantal vhe’s

onderhoud vastgoed

2013

2012

45.087

45.003

5.401

5.161

50.488

50.164

2013

2012

reparatieonderhoud totaal

14.339

16.742

mutatieonderhoud totaal

11.258

9.017

planmatig onderhoud totaal

18.109

25.470

overig onderhoud totaal

14.101

13.291

totaal onderhoud

57.807

64.521

aantal vhe’s

45.087

50.164

onderhoud per vhe

1.282

1.286

prijs/kwaliteit vastgoed

2013

2012

gemiddeld aantal punten woningwaardering

127,0

gemiddelde netto huur woningen per maand

477,00

461,00

3,76

3,61

D

D

gemiddelde prijs per punt gemiddeld energielabel woningen

verhuur vastgoed

127,5

2013 7,85

2012

verhuringen in % van totaal woningbezit leegstandsderving in % jaarhuur

3,67

3,41

huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur

2,18

2,20

huurachterstand vertrokken huurders in % jaarhuur

2,21

2,01

balans / verlies- en winstrekening eigen vermogen (bedrijfswaarde) totaal

2013

403.022

6,13

2012

480.601

33.742

48.952

huren totaal

267.092

255.303

jaarresultaat totaal

- 45.660

- 55.918

2013

2012

voorzieningen totaal

financiële continuïteit solvabiliteit in % rentabiliteit totaal vermogen in % rentabiliteit eigen vermogen (voor belasting) in % rentabiliteit vreemd vermogen in % liquiditeit (current ratio) in % cash flow per verhuureenheid in € eigen vermogen per verhuureenheid in €

50 | Havensteder

15,9

18,2

1,5

1,8

-10,0

-11,4

4,0

4,3

0,3

0,5

799

582

7.983

9.581

jaarverslag 2013

|

51

Inhoud Jaarstukken 2013 Jaarrekening 2013 Geconsolideerde jaarrekening 2013 Geconsolideerde balans 31 december 2013 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening 2013 Enkelvoudige balans 31 december 2013 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens Bijlagen

52 | Havensteder

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013

Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

jaarverslag 2013

|

53

Geconsolideerde balans (voor resultaatbestemming) (x € 1.000) activa

ref.

31-12-2013

31-12-2012

vaste activa materiële vaste activa

1

bedrijfsmiddelen sociaal vastgoed in exploitatie

1.1

1.866.418

2.032.179

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.2

3.927

4.841

(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.3

31.006

34.110

vastgoedbeleggingen commercieel vastgoed in exploitatie

1.4

439.056

368.391

onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

1.5

84.066

72.961


1.6

3.893

12.156

2.428.366

2.524.638

financiële vaste activa

2

andere deelnemingen

2.1

1.148

1.110

latente belastingvorderingen

2.2

37.121

40.315

leningen ug

2.3

5.023

457

43.292

41.882

2.471.658

2.566.520

totaal vaste activa

vlottende activa voorraden

3

vastgoed bestemd voor verkoop

3.1

17.882

30.697

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

3.2

21.233

24.581

overige voorraden

3.3

5.066

4.964

44.181

60.242

0

0

onderhanden projecten vorderingen

4 5

huurdebiteuren

5.1

2.520

5.892

gemeenten

5.2

195

407

belastingen en premies sociale verzekeringen

5.3

0

4.561

overige vorderingen

5.4

4.994

4.960

overlopende activa

5.5

4.229

4.235

11.938

20.055

962

1.302

57.081

81.599

2.528.739

2.648.119

liquide middelen totaal vlottende activa

totaal activa

54 | Havensteder

6

ref.

31-12-2013

31-12-2012

groepsvermogen

7

403.022

480.601

egalisatierekening

8

654

695

9.1

24.371

44.245

voorziening reorganisatiekosten

9.2

6.700

495

voorziening deelneming

9.3

2.000

0

overige voorzieningen

9.4

671

4.212

33.742

48.952

passiva

voorzieningen voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

langlopende schulden

9

10

leningen overheid

10.1

57.520

72.699

leningen kredietinstellingen

10.2

1.742.028

1.759.370

verplichtingen verkoop onder voorwaarden

10.3

81.710

69.435

10.4

6.565

6.548

1.887.823

1.908.052

overige schulden

kortlopende schulden

11

schulden aan kredietinstellingen

11.1

127.878

120.896

schulden aan leveranciers

11.2

14.415

20.615

schulden aan groepsmaatschappijen

11.3

1.502

1.247


11.4

3.778

6.634

schulden ter zake van pensioenen

11.5

542

416

11.6

55.383

60.011

203.498

209.819

2.528.739

2.648.119

overlopende passiva

totaal passiva

jaarverslag 2013

|

55

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 2013 (gecombineerd model) (x € 1.000) ref.

2013

2012

huuropbrengsten

15

267.092

255.303

opbrengst servicecontracten

16

20.935

18.372

lasten servicecontracten

17

-25.823

-23.871


18

-47.958

-49.563


19

-58.499

-65.770


20

-13.451

-8.084

afschrijvingen vastgoed in exploitatie

21

-148.629

-137.596

-6.333

-11.209

netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

22

4.972

4.838

uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten

23

-7.653

-7.445

-2.681

-2.607

netto resultaat verkocht vastgoed in ontw ikkeling verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

24

21.197

8.427

verkoopkosten inclusief organisatiekosten

25

-4.418

-3.289

boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

26

netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

-6.592

-2.981

10.187

2.158 -10.683

overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

27

2.359

gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving

28

58.533

57.957

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

29

4.293

12.645

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

30

-2.547

-2.120

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

31

124

747

62.762

58.546

592

824

waardeveranderingen vastgoedportefeuille opbrengsten overige activiteiten

-

-

32

592

824

kosten overige activiteiten netto resultaat overige activiteiten overige organisatiekosten

33

-20.235

-10.935

leefbaarheid

34

-7.526

-9.624

waardeveranderingen van financiele vaste activa en van verplichtingen

35

-503

-321

rentebaten en soortgelijke opbrengsten

36

647

154

rentelasten en soortgelijke kosten

37

-77.376

-82.005

saldo financiele baten en lasten

-77.232

-82.172

resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-40.465

-55.018

belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

38

-3.234

-939

resultaat deelnemingen

39

-1.962

39

-45.660

-55.918

-

-

-45.660

-55.918

resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen buitengewoon resultaat na belastingen

resultaat na belastingen

56

|

Havensteder

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (x € 1.000) ontvangsten van huurders ontvangsten van subsidiegevers

290.652

277.190

824 6.467

3.990

297.119

282.004

betalingen aan werknemers

27.374

26.729

betalingen aan leveranciers onderhoud

65.664

63.249

ontvangsten van overige

betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

19.716

17.883

betalingen aan overige

66.008

62.547

178.762

170.408

118.357

111.596

kasstroom uit bedrijfsoperaties

-463

-156

78.457

82.519

77.994

82.363

kasstroom uit operationele activiteiten

40.363

29.233

investeringen in materiële vaste activa

-49.923

-85.856

desinvesteringen materiële vaste activa

ontvangen interest betaalde interest

35.416

31.997

investeringen in financiële vaste activa

-

-250

desinvesteringen financiële vaste activa

-

852

-14.507

-53.257

9.500

-

kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten ontvangsten uit kortlopende schulden ontvangsten uit langlopende schulden

60.000

171.090

aflossingen van langlopende schulden

-85.554

-167.587

-16.054

3.503

9.802

20.521

liquide middelen per 1-1

-34.328

-13.807

liquide middelen per 31-12

-24.526

-34.328

9.802

-20.521

31-12-2013

1-1-2013

kasstroom uit financieringsactiviteiten

mutatie liquide middelen liquiditeitsverloop

toe-of afname liquide middelen Specificatie saldo 31-12 ing (huurrekening) ing (betaalrekening) liquide middelen overig

5.349

76.878

-30.798

-112.508

962

1.302

-39

0

-24.526

- 34.328

jaarverslag 2013

|

57

TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen zijn x € 1.000 tenzij anders vermeld. Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening van Havensteder is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). Dit besluit schrijft voor om Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, onder voorbehoud van enkele specifieke uitzonderingen. Ook is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, die de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft uitgegeven. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Havensteder past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. De activa en passiva worden gewaardeerd volgens het kostprijsmodel, tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld. Baten en lasten rekenen we toe aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten nemen we slechts op voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit Op 14 februari 2013 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het Woonakkoord. Hierin zijn plannen opgenomen voor de woningmarkt in Nederland. De verhuurderheffing en het verhogen van huren boven inflatie zijn daarmee geformaliseerd, met enkele andere maatregelen. De verwachte opbrengsten uit huurverhoging zijn de komende jaren niet toereikend om de heffing te voldoen. Daarbij zijn de opbrengsten uit huurverhoging niet meer beschikbaar voor investeren in onze woningen. Dat dwingt ons om de koers te verleggen. In 2013 hebben wij dan ook plannen aangekondigd om terug te gaan naar de kerntaken en de organisatie om te vormen naar een robuuste en slagvaardige woningcorporatie die in staat is om haar noodzakelijke activiteiten uit te voeren vanuit een solide financiële positie. Dit is onder meer gepaard gegaan met een inkrimping van de organisatie vanaf 1 april 2014. We staan voor de uitdaging om onze beheer- en onderhoudslasten omlaag te brengen. Tegelijkertijd zullen we gebruik maken van

58 | Havensteder

de huurruimte die de wetgever biedt. Ook richten we de portefeuille nog meer in op onze primaire doelgroep. Dat betekent dat we woningen zullen afstoten om leningen af te lossen en om middelen vrij te maken die we investeren in de kwaliteit van ons bezit. Onze stuurbaarheid toont zich in het realiseren van de kostenbesparingen en de samenhang tussen verkopen en investeren: ‘Eerst verdienen, dan uitgeven’. Toegang tot financiering is dan geborgd. Zo worden we een toekomstbestendig Havensteder. Grondslagen voor de consolidatie De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van de groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uiting gebracht. De financiële gegevens van Verolme Boulevard BV (joint venture) zijn proportioneel (voor een evenredig deel) in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen: Proportioneel geconsolideerd Verolme Boulevard BV, te Rotterdam (66,67% belang) projectontwikkeling. In de aandeelhoudersovereenkomst is opgenomen dat beide aandeelhouders tot het moment dat uit de eerste fase van het project, opbrengsten zullen worden gegenereerd elk voor een gelijk deel risico dragen. Niet geconsolideerd Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV, te Rotterdam (33,33% belang) projectontwikkeling Hofbogen BV, te Rotterdam (50,0% belang) projectontwikkeling, omdat deze van te verwaarlozen betekenis is. Stadsvastgoed NV, te Rotterdam (39,18% belang) projectontwikkeling Stadsherstel Historisch Rotterdam NV, te Rotterdam (1,10% belang)

Com·wonen FBI BV (100% belang) te Rotterdam wordt niet geconsolideerd, omdat deze van te verwaarlozen betekenis is. Combinatie Pompenburg V.O.F. (25% belang) te Rotterdam opgericht 10 juli 2012 wordt niet geconsolideerd, omdat deze van te verwaarlozen betekenis is. Havensteder heeft de volgende verbindingen (allen te Rotterdam): Stichting VvE-010 Stichting Durban Rotterdam Housing Project Stichting Flexibel Wonen (ontbonden per 26-11-2013) Deze verbindingen worden niet geconsolideerd, omdat geen sprake is van een economische eenheid. Geconsolideerde grondslagen voor de waardering van activa en passiva Activa en passiva worden, indien niet anders vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde. Transacties verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Havensteder naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij we producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen afnemen of uitbesteden. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken, waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

1. MATERIËLE VASTE ACTIVA

1.1 SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties jaarlijks vaststelt. In 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijsinstellingen en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Havensteder kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien wij een beleid hebben dat is gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

Grondslag waardering als bedrijfsmiddel en waardering tegen actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Havensteder kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, omdat deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en daarmee de basis voor haar vastgoedsturing vormt. De reële waarde stellen we afhankelijk van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen we voor langere of kortere termijn voor verhuur aanhouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen. Zij geven de beste schatting van de directie weer van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar. Dit is onder voorbehoud van de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. Het onderhoud is voor 2014-2015 gebaseerd op het bestaande beleid. Vanaf 2016 gaat Havensteder over naar de VEX-norm (met differentiatie naar bouwjaar en type) voor eenheden die niet in een VvE zitten. Voor VvE-onderhoud rekenen we met de bedragen uit de VvE-begroting plus een bedrag voor verhuurdersonderhoud. Voor de totale portefeuille rekenen we met de gemiddelde norm van € 1.150,- (prijspeil 2013) per woning. Dit is doorgevoerd voor de gehele planningsperiode. Voor latere jaren gaan we uit van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging, rente en ook genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Afschrijvingen berekenen we over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond schrijven we niet af. De afschrijvingen baseren we op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs.

jaarverslag 2013

|

59

De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een reserve ongerealiseerde herwaardering. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen verwerken we als volgt in de jaarrekening: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de reserve ongerealiseerde herwaardering gebracht. Dit geldt niet voor een complex waarvan in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie verwerken we waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij merken we op dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn, als in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed brengen we in beginsel ten laste van het resultaat. Als echter een reserve ongerealiseerde herwaardering voor dit complex gevormd is, brengen we de waardevermindering direct ten laste van de reserve ongerealiseerde herwaardering tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de reserve ongerealiseerde herwaardering is opgenomen.

1.2 SOCIAAL VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als bedrijfsmiddel betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als sociaal vastgoed. De complexen in aanbouw waarderen we tegen verkrijgingsprijs en - indien van toepassing - verminderd met subsidies, eventuele overige opbrengsten en een eventuele bijzondere waardevermindering wanneer de bedrijfswaarde van de na oplevering te verhuren objecten lager is dan de verwachte stichtingskosten. Deze bijzondere waardevermindering (de onrendabele top) verantwoorden we bij het aangaan van de feitelijke verplichting als verlies in de winst-en-verliesrekening. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat op grond van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering op grond van te dekken

60 | Havensteder

stichtingskosten. Ingenomen grondposities verwerken we onder deze post tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en - indien van toepassing - verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. De geactiveerde rente berekenen we tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen, mits deze onroerende en roerende zaken in ontwikkeling niet verlieslatend zijn. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan waarderen we de onroerende zaak op nihil. Ook nemen we een voorziening aan de creditzijde van de balans op. De investeringen in complexen in ontwikkeling die de fase van haalbaarheidsonderzoek (nog) niet hebben doorlopen zijn ten laste van het resultaat gebracht. Uitzondering zijn de investeringen met betrekking tot de grondpositie. Ingenomen grondposities verwerken we onder deze post tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, mits op basis van haalbaarheidsberekeningen is aangetoond dat we deze historische kosten op termijn kunnen terugverdienen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten verantwoorden we het aandeel van de koopobjecten. Voor zover de koopobjecten zijn verkocht, gebeurt dit onder de post onderhanden projecten. Voor zover de koopobjecten nog niet zijn verkocht, gebeurt dit onder de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Het aandeel huurwoningen verantwoorden we onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Aangegane verplichtingen zijn vermeld bij de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

1.3 (ON)ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie waarderen we op basis van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs. Dit vindt plaats onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.

De gehanteerde afschrijvingstermijnen van desbetreffende investeringen zijn: Eigen panden: Verbouwing kantoren eigen panden: Verbouwing kantoren huurpanden looptijd contract met maximum: Inventaris: Automatisering: Vervoersmiddelen:

Op vastgoedbeleggingen schrijven we niet af. Financiering vormt geen onderdeel van de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat.

50 jaar 10 jaar 10 jaar 5 jaar 3-5 jaar 5 jaar

Investeringen in het jaar activeren we aan het einde van het jaar en de afschrijvingen vinden plaats in het eerstvolgende jaar.

1.4 COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE Grondslag commercieel vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging: Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (BOG) en het overig commercieel vastgoed. Havensteder kwalificeert het commercieel vastgoed als vastgoedbelegging, aangezien dit onroerende zaken betreft die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beiden te realiseren. Grondslag waardering als vastgoedbelegging en waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat: Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat maakt Havensteder gebruik van het IPD/Ortec rekenmodel d.m.v. een netto contante waarde berekening (Discounted Cash Flow (DCF)). Dit betekent dat we voor een toekomstige periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven zo goed mogelijk schatten en dat we deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ maken naar het heden. Daarnaast bepalen we een eindwaarde na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Input parameters stellen we vast in samenspraak met externe taxateurs en gevalideerd door IPD. Het inschatten van kosten en opbrengsten doen we aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De hoogste van de twee scenario’s bepaalt de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat.

1.5 ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent, merken we aan als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken waarderen we tegen actuele waarde: de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde nemen we aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting op. Deze terugkoopverplichting waarderen en toetsen we jaarlijks aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden.

1.6 COMMERCIEEL VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw waarderen we tegen verkrijgingsprijs en - indien van toepassing - verminderd met subsidies, eventuele overige opbrengsten en een eventuele bijzondere waardevermindering. Het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of Discounted Cash Flow methode van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten bepaalt de bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering (de onrendabele top) verantwoorden we bij het aangaan van de feitelijke verplichting als verlies in de winst-en-verliesrekening. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat op grond van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ingenomen grondposities verwerken we onder deze post tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en - indien van toepassing - verminderd met

jaarverslag 2013

|

61

bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

2. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

De geactiveerde rente berekenen we tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen, mits deze onroerende en roerende zaken in ontwikkeling niet verlieslatend zijn.

2.1 DEELNEMINGEN

Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan waarderen we de onroerende zaak op nihil. Ook nemen we een voorziening aan de creditzijde van de balans op. De investeringen in complexen in ontwikkeling die de fase van haalbaarheidsonderzoek (nog) niet hebben doorlopen zijn ten laste van het resultaat gebracht. Uitzondering zijn de investeringen met betrekking tot de grondpositie. Ingenomen grondposities verwerken we onder deze post tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, mits op basis van haalbaarheidsberekeningen is aangetoond dat we deze historische kosten op termijn kunnen terugverdienen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten verantwoorden we het aandeel van de koopobjecten. Voor zover de koopobjecten zijn verkocht, gebeurt dit onder de post onderhanden projecten. Voor zover de koopobjecten nog niet zijn verkocht, gebeurt dit onder de voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Het aandeel huurwoningen verantwoorden we onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Aangegane verplichtingen zijn vermeld bij de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Deelneming

De deelnemingen met invloed van betekenis op het beleid zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of tegen nettovermogenswaarde. Indien Havensteder een deelneming met invloed van betekenis heeft, waarderen we de deelneming tegen nettovermogenswaarde. Indien Havensteder geen invloed van betekenis heeft, waarderen we de deelneming tegen verkrijgingsprijs. Bij een waarde lager dan € 0,- vormen we een voorziening. De nettovermogenswaarde berekenen we op basis van de grondslagen van Havensteder. In onderstaand overzicht staat het kapitaalbelang van Havensteder in desbetreffende verbinding en de wijze van waardering van de deelname in de jaarrekening:

2.2 LATENTE BELASTINGVORDERINGEN De commerciële en fiscale waardering van activa en passiva verschillen van elkaar doordat we uiteenlopende commerciële en fiscale waarderingsgrondslagen toestaan en toepassen. Het uiteenlopen van deze waarden is vaak van tijdelijke, en soms, langdurige aard. Het langdurig karakter ligt vooral aan de nog resterende exploitatieduur van het vastgoed. Door deze verschillen ontstaan belastingvorderingen (actieve latenties) en belastingschulden (passieve latenties) die op termijn verrekend worden. De waardering van een latentie is gebaseerd op de contante waarde. Om de waardering te berekenen, maakten we een inschatting van het moment waarop de latentie wordt gerealiseerd. Dit kan zijn bij verkoop of sloop van het vastgoed. Voor het berekenen van de contante waarde nemen wij het strategisch beleid voor het vastgoed als uitgangspunt.

Kapitaalbelang

Waardering

1,10%

verkrijgingsprijs

Wijkontwikkelingsmaatschappij Mathenesserkwartier BV

33,33%

nettovermogenswaarde

Stadsvastgoed NV

39,18%


Hofbogen BV

50,00%


100,00%


Stadsherstel Historisch Rotterdam NV

Com·wonen FBI BV

62 | Havensteder

Als gevolg van de gemaakte afspraken met de belastingdienst over de jaren 2006 en 2007 (VSO 1) en 2008 en verder (VSO 2) ontstaan verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Het belangrijkste verschil komt voor in de waardering van het huidige bezit. Op grond van VSO 2 zijn bijvoorbeeld de sociale huurwoningen voor 70% van de WOZ waarde op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 opgenomen. Fiscaal mag worden afgeschreven tot de WOZ waarde. De mogelijkheid tot fiscale afschrijving is daardoor beperkt van omvang. Het vastgoed is op te delen in drie bestemmingen: 1. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid bestemd om te verkopen. 2. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid om te slopen en herontwikkeling. 3. Complexen (vastgoed) zonder een specifieke bestemming (doorexploiteren tot nadere besluitvorming). Onroerende zaken in exploitatie 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop Op basis van de verkoopplannen is er een inschatting gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en dus de realisatie van de latentie. De latentie is berekend door het verschil te bepalen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde op balansdatum en dit bedrag vervolgens contant te maken tegen de netto rente over de periode balansdatum tot verwachte verkoopdatum. 2. Vastgoed om te slopen en herontwikkelen Woningen bestemd voor de sloop worden in de bedrijfswaarde gewaardeerd tegen de grondwaarde. Fiscaal zijn de woningen gewaardeerd tegen de fiscale openingsbalanswaarde per 1-1-2008. Het realisatiemoment van de latentie is afhankelijk van de aard en omvang van de herontwikkeling. Aangezien dit nog onzeker is, is een betrouwbare inschatting van de latentie niet mogelijk en daarom op nihil gewaardeerd. 3. Vastgoed zonder specifieke bestemming Bij vastgoed zonder specifieke bestemming is over het algemeen sprake van een hoge mate van onzekerheid ten aanzien van het moment van realisatie en de wijze waarop het vastgoed wordt gerealiseerd. Uit oogpunt van het voorzichtigheidsbeginsel is gekozen om voor dit vastgoed geen latentie op te nemen.

Onroerende zaken in ontwikkeling/Voorraad onderhanden projecten Binnen het vastgoed in ontwikkeling maken we onderscheid tussen de volgende twee soorten: • Nieuwbouw bestemd voor de verhuur • Nieuwbouw bestemd voor de verkoop Nieuwbouw bestemd voor de verhuur De fiscale waarde van nieuwbouwwoningen die bestemd zijn voor verhuur is hoger dan de commerciële waarde. Dit komt onder meer doordat commercieel rekening wordt gehouden met de onrendabele toppen. Fiscaal is dit niet toegestaan. Er is grote mate van onzekerheid over het moment waarop dit waardeverschil wordt gerealiseerd en de manier waarop dit gebeurt. Vanuit het voorzichtigheidsbeginsel is daarom gekozen de latentie te waarderen op nihil. Nieuwbouw bestemd voor de verkoop De fiscale en commerciële waarde van nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop zijn over het algemeen gelijk. Beide waarderen we - rekening houdend met eventuele winsten - tegen de verwachte verkoopopbrengst. Hierdoor is er geen waardeverschil en hoeft er geen latentie gevormd te worden. Vanuit commercieel oogpunt bieden we een aantal nieuwbouwwoningen aan in de kooptussenvorm koopgarant. Hiervoor is in de waardering van de koopvoorraad een voorziening gevormd ten laste van de winst en verlies rekening. Fiscaal mag dit niet en blijft de woning gewaardeerd tegen de verwachte verkoopprijs. Bij verkoop van de woning met koopgarantkorting wordt de korting commercieel als een verlies verwerkt in de winst en verlies rekening. Fiscaal wordt de verleende korting niet als een verlies gezien. De korting blijft op de balans staan tot het moment dat de woning wordt teruggekocht en de korting bij de waarde van de woning wordt opgeteld. De realisatie van het waardeverschil is niet betrouwbaar te bepalen. De koper van een nieuwbouwwoning is niet verplicht om de woning met koopgarantkorting af te nemen en het kortingspercentage kan in hoogte verschillen. Om die reden is de latentie gewaardeerd op nihil. De aangifte over 2011 hebben we in april 2014 ingediend. De aangifte is nog niet vastgesteld. In de oorspronkelijke aangiften van PWS is nog geen rekening gehouden met de zogeheten meta-toezicht verschillen.

jaarverslag 2013

|

63

Deze verschillen zijn in kaart gebracht en dienen we op korte termijn in bij de Belastingdienst. Bij het opstellen van de fiscaal compensabele verliezen is rekening gehouden met de meta-toezichtverschillen.

2.3 LENINGEN U/G De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met mogelijk duurzame waardeverminderingen. Een uitzondering zijn de aan de Stichting Walang, Stichting Rotterdam Durban Housing en Stichting Zuiderkroon verstrekte leningen. Deze zijn afgewaardeerd naar nihil als gevolg van debiteurenrisico. De overige leningen u/g zijn verstrekt aan VVE’s welke in beheer zijn bij Havensteder en aan kopers middels de Starters Rente Regeling.

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die we rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen toerekenen. In de historische kosten zijn niet de aangegane verplichtingen meegenomen. Deze zijn vermeld bij de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Wel worden rentekosten meegenomen over de bestede kosten, mits de voorraad in ontwikkeling niet verlieslatend is. De opbrengstwaarde berekenen we als de verwachte verkoopprijzen verminderd met de nog te maken verkoopkosten. Subsidies in verband met de ontwikkeling van onroerende zaken brengen we in mindering op het geïnvesteerde bedrag.

3.3 OVERIGE VOORRADEN De voorraden erfpachtgrond en de voorraad onderhoudsmaterialen waarderen we tegen nominale waarde.

VLOTTENDE ACTIVA 4. ONDERHANDEN PROJECTEN 3. VOORRADEN

3.1 VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP De voorraad bestaat uit opgeleverde koopwoningen die niet verkocht zijn. Deze woningen waarderen we tegen de stichtingskosten dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. Individuele beoordeling van de voorraden bepaalt deze lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die we rechtstreeks aan de vervaardiging toerekenen. De opbrengstwaarde berekenen we als volgt: de verwachte verkoopprijzen verminderd met de nog te maken stichtingskosten. De nog te maken stichtingskosten verantwoorden we onder de overlopende passiva. Nog te ontvangen koopsommen voor verkocht vastgoed verantwoorden we onder de overlopende activa.

3.2 VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP De voorraad woningen (niet opgeleverd en nog niet verkocht) waarderen we tegen de stichtingskosten dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. Individuele beoordeling van de voorraden bepaalt deze lagere netto-opbrengstwaarde.

64 | Havensteder

De onderhanden projecten (verkochte onroerende zaken in aanbouw bestemd voor verkoop) waarderen we tegen vervaardigingskosten verminderd met gedeclareerde termijnen en eventuele afwaarderingen voor verwachte verliezen. De verantwoording van opbrengsten en kosten vindt plaats volgens percentage of completion methode. Dit gebeurt naar rato van de verkochte eenheden gerelateerd tot de totale te verwachten opbrengsten en de fysieke voortgang. Indien we het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kunnen inschatten, rekenen we geen winst toe. De bestede kosten voor de verkochte woningen verantwoorden we in de winst-en-verliesrekening onder de post wijzigingen onderhanden werk. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die we contractueel aan de opdrachtgever kunnen toerekenen. In de historische kosten zijn de aangegane verplichtingen niet meegenomen. Deze zijn vermeld bij de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Wel nemen we rentekosten mee over de bestede kosten. In de onderhanden projecten zijn ook de uit projectontwikkeling voortkomende projecten opgenomen. Dit indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

Projectopbrengsten en projectkosten op grond van de onderhanden projecten verwerken we als opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.

6. LIQUIDE MIDDELEN

Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, presenteren we onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, presenteren we onder de voorzieningen.

Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve nettovermogenswaarde hebben, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan het aandeel derden.

5. VORDERINGEN

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

7. GROEPSVERMOGEN

5.1 HUURDEBITEUREN 8. EGALISATIEREKENING Dit betreft de nominale waarde van de vorderingen op huurders rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.

Hieronder vallen de jaarlijkse huuropbrengsten die in het verleden voor een aantal jaren zijn afgekocht door een huurder.

5.2 GEMEENTEN

9. VOORZIENINGEN

Dit betreft bedragen die Havensteder tegoed heeft van de diverse gemeente(n).

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat.

5.3 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Dit betreft te ontvangen overheidsbelastingen en teveel betaalde premies sociale verzekeringen.

9.1 VOORZIENING ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN

5.4 OVERIGE VORDERINGEN

Voorziening onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De voorziening onroerende en roerende zaken in ontwikkeling wordt gevormd voor het negatieve saldo van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verhuur, ontstaan door een bijzondere waardevermindering, ontvangen subsidies of overige opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde.

Dit zijn tegoeden welke Havensteder nog te ontvangen heeft van debiteuren en leveranciers.

5.5 OVERLOPENDE ACTIVA Dit zijn posten die in het volgend jaar verwerkt c.q. ontvangen worden en betrekking hebben op 2013 of een eerder boekjaar.

Voorziening onderhanden projecten De voorziening onderhanden projecten wordt gevormd voor het negatieve saldo van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop die ook daadwerkelijk zijn verkocht. Dit negatieve saldo is ontstaan door een verantwoord verlies wanneer sprake is van een

jaarverslag 2013

|

65

verlieslatend contract, ontvangen subsidies of overige opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde. Voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop De voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gevormd voor het negatieve saldo van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop dat nog niet is verkocht. Dit negatieve saldo is door een verantwoord verlies op basis van een verwacht verlieslatende ontwikkeling, ontvangen subsidies of overige opbrengsten. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde.

9.2 VOORZIENING REORGANISATIEKOSTEN Deze voorziening is gewaardeerd tegen de verwachte nominale waarde van de nog te verwachten kosten in verband met de lopende reorganisatie bij Havensteder.

10. LANGLOPENDE SCHULDEN

10.1/10.2 LENINGEN OVERHEID/ KREDIETINSTELLINGEN Hieronder vallen geldleningen met een looptijd van langer dan één jaar die aangetrokken zijn bij de gemeenten en/of bij kredietinstellingen. De langlopende leningen waarderen we bij de eerste verwerking tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden, nemen we in de waardering bij eerste verwerking op. Schulden waarderen we na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs, het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat we de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening verwerken.

9.3 VOORZIENING DEELNEMING De deelnemingen met invloed van betekenis op het beleid zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of tegen nettovermogenswaarde. Indien Havensteder een deelneming met invloed van betekenis heeft, wordt de deelneming gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde, anders verkrijgingsprijs. Bij waarde lager dan € 0 wordt een voorziening gevormd. De nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Havensteder.

9.4 OVERIGE VOORZIENINGEN De overige voorziening bestaat uit loopbaanontwikkeling. Deze wordt gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij Havensteder op grond van de CAO Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is gewaardeerd op basis van nominale waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen tot en met dat jaar.

66 | Havensteder

De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

10.3 VERPLICHTINGEN VERKOOP ONDER VOORWAARDEN Onder de langlopende schulden is de verplichting verkoop onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de financiële baten en lasten in de winst-en-verliesrekening.

10.4 OVERIGE SCHULDEN Achtergestelde leningen waarderen we tegen de nominale waarde. Deze leningen zijn achtergesteld bij alles dat derden te vorderen (zullen) hebben. Waarborgsommen ontvangen we bij de eerste verhuur van een verhuureenheid, die we weer verrekenen bij het opzeggen van de huur van het desbetreffende pand.

11. KORTLOPENDE SCHULDEN

ontwikkeling daarin. Bijzondere posten lichten we zoveel mogelijk naar aard en omvang toe met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten.

11.1 SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN Dit is de rekening-courantschuld bij kredietinstellingen van Havensteder en het binnen het jaar te voldoen gedeelte van langlopende schulden bij de kredietinstellingen.

15. HUUROPBRENGSTEN De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, omdat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

11.2 SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Dit zijn nog te betalen facturen aan de diverse leveranciers, waarvan de prestaties in het lopende boekjaar zijn verricht.

11.3 SCHULDEN AAN GROEPSMAATSCHAPPIJEN Dit is de rekening-courant schuld bij een deelneming.

11.4 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Hieronder vallen nog verschuldigde/te betalen overheidsbelastingen en premies sociale verzekeringen.

16. OPBRENGST SERVICECONTRACTEN Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

17. LASTEN SERVICECONTRACTEN De kosten van de servicecontracten worden hier verantwoord.

18. LASTEN VERHUUR EN BEHEERACTIVITEITEN 11.5 SCHULDEN TER ZAKE VAN PENSIOENEN Hieronder vallen nog verschuldigde/te betalen pensioenen.

Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

19. LASTEN ONDERHOUDSACTIVITEITEN 11.6 OVERLOPENDE PASSIVA Hier worden posten verantwoord die in het volgend jaar verwerkt c.q. betaald worden. Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het resultaat Het resultaat bepalen we met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten verantwoorden we in het jaar waarin we deze realiseren. Lasten verantwoorden we in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Bijzondere baten of lasten behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar lichten we afzonderlijk toe op grond van aard, omvang of het incidentele karakter om een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met de

De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud brengen we ten laste van de exploitatie onder. De uitgaven voor planmatig- en projectonderhoud komen eveneens ten laste van de exploitatie. Het dagelijks- en mutatieonderhoud onderscheiden we in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. Onder deze post verantwoorden we alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum verwerken we onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief.

jaarverslag 2013

|

67

20. OVERIGE DIRECTE OPERATIONELE LASTEN EXPLOITATIE BEZIT

26. VERKOOPKOSTEN INCLUSIEF ORGANISATIEKOSTEN

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling verantwoorden we hier. De rente in het kader van voorfinanciering verantwoorden we onder de rentebaten.

De kosten die betrekking hebben op de verkopen inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat.

21. AFSCHRIJVINGEN VASTGOED IN EXPLOITATIE

27. BOEKWAARDE VERKOCHTE VASTGOEDPORTEFEUILLE

De afschrijving op vastgoed in exploitatie vindt plaats volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Voor het afschrijven gebruiken we de componentenmethode. Dit betekent dat we de waarde verdelen in grond (niet op afschrijven), casco, installaties en inrichting. Elk met hun bijbehorende afschrijvingstermijn.

22. GEREALISEERDE HERWAARDERING A.G.V. AFSCHRIJVING De afschrijving op vastgoed in exploitatie vindt plaats volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De realisatie van de afschrijving op basis van historische kosten leidt tot realisatie van herwaardering. Dit komt in deze post tot uitdrukking.

Hieronder verantwoorden we de boekwaarde van het verkochte vastgoed.

28. OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE De afwaardering voor vastgoed in ontwikkeling bepalen we op grond van de bedrijfswaarde per complex. Wanneer sprake is van gecombineerde huur-/koopprojecten, betrekken we in eerste instantie het totaalresultaat in de berekening. Naar rato van realisatie van winst op verkoop nieuwbouw van het project, boeken we het onrendabele deel van het huurdeel van het project af.

29. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 23. OMZET VERKOCHT VASTGOED IN ONTWIKKELING De opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling.

24. UITGAVEN VERKOCHT VASTGOED IN ONTWIKKELING INCLUSIEF ORGANISATIEKOSTEN De uitgaven van de verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat.

25. VERKOOPOPBRENGSTEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Hieronder verantwoorden we de gerealiseerde verkoopopbrengsten tegen verkoopprijzen van het verkochte vastgoed uit de vastgoedportefeuille.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.

30. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE BESTEMD VOOR VERKOOP Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

31. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOED VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

68 | Havensteder

32. OPBRENGSTEN OVERIGE ACTIVITEITEN

uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Hieronder verantwoorden we de WWI-subsidies.

33. OVERIGE ORGANISATIEKOSTEN Hieronder verantwoorden we de saneringssteun en de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsuitvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, leveringen en diensten, etc. De overige bedrijfslasten rekenen we toe aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

34. LEEFBAARHEID INCLUSIEF ORGANISATIEKOSTEN De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen. Deze kosten betreffen niet investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

35/36/37. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en rentelasten verwerken we tijdsevenredig, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten houden we rekening met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten activeren we voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, in het geval dat het een aanmerkelijke tijd vergt om kwalificerende activa gebruiks- of verkoopklaar te maken. De te activeren rente berekenen we op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

38. BELASTINGEN De belasting over het resultaat berekenen we over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Daarbij houden we rekening met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. De specifieke invulling van de belastingplicht is voor woningcorporaties vastgelegd in de VSO 1 en VSO 2. VSO 2 heeft VSO 1 opgevolgd en had een looptijd tot en met 31 december 2012. Havensteder en de Belastingdienst hebben geen reden gezien om de overeenkomst eenzijdig op te zeggen. De overeenkomst is daarom stilzwijgend verlegd tot en met 31 december 2013. In de opstelling is er van uitgegaan dat de huidige VSO 2 regelgeving ook na deze datum van toepassing blijft. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

39. RESULTAAT DEELNEMINGEN Als resultaat van deelnemingen, waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, nemen we het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen op. Dit resultaat bepalen we op basis van de bij Havensteder geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, merken we het dividend als resultaat aan. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode, waarbij de grondslagen van de balans en winst-en-verliesrekening zijn gehanteerd. De directe methode geeft een beter inzicht in de kwaliteit van de kasstromen en het resultaat van Havensteder. Onder de liquide middelen zijn de ter vrije beschikking staande kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen opgenomen.

jaarverslag 2013

|

69

Toelichting geconsolideerde balans (bedragen x €1.000,-) 1.

MATERIËLE VASTE ACTIVA

Bedrijfsmiddelen Een overzicht van de materiële vaste activa is hierna opgenomen:

materiële vaste activa bedrijfsmiddelen cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs cumulatieve herwaarderingen cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

boekwaarde per 1 januari 2013

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

704

4.517

46.042

-825.738

-181

324

-11.932

2.031.656

523

4.841

34.110

55

23.364

1.419

Sociaal vastgoed in exploitatie 2.108.309

Roerende zaken in exploitatie

749.085

mutaties investeringen desinvesteringen

-10.767

afschrijvingen op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs

-83.660

extra afschrijving op basis van bedrijfswaarde

-64.969

-71

-270

subsidies

-18.752

overboekingen naar voorziening opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie) herclassificatie/herkwalificatie van/naar commercieel herwaarderingen overige waardeveranderingen

-4.523

7.106

-7.106

-11.699

-966

-167

2.986

-1.588

-170

totaal mutaties 2013

-165.745

-16

-914

-3.104

cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

2.092.985

759

787

47.461

cumulatieve herwaarderingen

683.424

-

2.986

-

cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

-910.498

-252

154

-16.455

1.865.911

507

3.927

31.006

boekwaarde per 31 december 2013

70 | Havensteder

In onderstaande opstelling is inzichtelijk gemaakt welke mutaties van het sociaal vastgoed in exploitatie via de resultatenrekening zijn verwerkt:

sociaal vastgoed in exploitatie

via resultatenrekening

mutaties

Ref

mutaties investeringen desinvesteringen

-10.767

-5.642

ref 26

afschrijvingen op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs

-83.660

-83.660

ref 21

extra afschrijving op basis van bedrijfswaarde

-64.969

-64.969

ref 21

-1.588

-303

ref 29

-165.745

-154.574

subsidies overboekingen naar voorziening opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie)

7.106

herclassificatie/herkwalificatie van/naar commercieel

-11.699

herwaarderingen overige waardeveranderingen totaal mutaties 2013

-167

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

sociaal vastgoed in exploitatie: grond

geen afschrijvingen

casco

lineair

50 jaar

installaties

lineair

20 jaar

boilers

annuïteiten

10 jaar

warmtemeters

annuïteiten

10 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

roerende zaken in exploitatie:

jaarverslag 2013

|

71

(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie: bedrijfsgebouwen eigen panden

lineair

50 jaar

verbouwing bedrijfsgebouwen eigen panden

lineair

10 jaar

verbouwing kantoren huurpanden looptijd contract met maximum

lineair

10 jaar

terreinen

geen afschrijvingen

automatisering

lineair

2,5- 5 jaar

inventaris

lineair

5 jaar

vervoermiddelen

lineair

5 jaar

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn:

indexcijfers:

2014

2015

2016

2017

2018 e.v.

looninflatie

2,20%

2,40%

2,60%

2,80%

3,00%

prijsinflatie

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

bouwindex/onderhoudsindex

2,20%

2,40%

2,60%

2,80%

3,00%

onroerend goed markt index

-3,00%

-1,50%

-%

2,00%

2,00%

lange rente

3,60%

3,95%

4,25%

4,50%

4,75-5,25%

korte rente

1,95%

2,30%

2,60%

2,85%

3,10-3,60%

De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%. Huuropbrengsten Huurstijging: 2014 2,50% 2015 2,00% 2016 2,00% 2017 2,00% 2018 e.v. 2,00% De huurstijgingspercentages zijn gerelateerd aan het inflatieniveau: het huurstijgingspercentage in een jaar gelijk is aan het inflatiepercentage van het jaar daarvoor. Daarnaast geldt voor 2014 tot en met 2017 jaarlijks 1,5% extra huurverhoging. Verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, definiëren we als de contante waarde van het bedrag dat men verkrijgt bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten

72

|

Havensteder

die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag voeren onafhankelijke externe deskundigen taxaties uit of hanteren we vergelijkbare onroerende zaken als referentie. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid (vhe) zijn ontleend aan de begroting van Havensteder. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: • Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies, etc. • Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Havensteder heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. • Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, die conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd of waarvoor Havensteder inschat dat de kans van voorkomen zeer waarschijnlijk is (zo is bijvoorbeeld verhuurderheffing tot einde levensduur ingerekend).

Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: • De restant levensduur van een vhe is minimaal één jaar en maximaal vijftig jaar. • De vhe’s met een intentie tot sloop/verbetering (besluit is niet formeel genomen) hebben een restant levensduur tot en met het geplande jaar van uitvoering van die sloop/verbetering. • De in 2013 uitgevoerde/opgeleverd verbeteringen hebben ultimo 2013 de nieuwe restant levensduur gekregen. • Bij een aantal complexen met een levensduur korter dan tien jaar, is de levensduur verlengd met vijf jaar zonder dat daar een ingreep voor noodzakelijk is.

Restwaarde De restwaarde wordt voor € 5.000 per woning (prijspeil 2013), geïndexeerd en contant gemaakt, ingerekend. Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid van Havensteder. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Herclassificatie/herkwalificatie

herclassificatie/herkwalificatie

2013 -11.699

saldo herclassificatie/herkwalificatie herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie

468

aantal verhuureenheden

-34.319

effect op overige waardeverminderingen effect op overige waardevermeerderingen

-34.319 herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie

45

aantal verhuureenheden

-

effect op overige waardeverminderingen

22.620

effect op overige waardevermeerderingen

22.620 Mutatie reële waarde sociaal vastgoed in exploitatie De reële waarde in het verslagjaar (2013) is afgenomen met een bedrag van € 165,7 miljoen ten opzichte van de reële waarde aan het einde van 2012.

jaarverslag 2013

|

73

De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren:

2013 -6.713

autonome ontwikkeling gevolgen wijzigingen intern beleid en schattingen van parameters: in de huurcomponent

-49.740

in de onderhoudslasten

-41.253

in de overige lasten

-34.588

in de levensduur in de restwaardeverwachting in de voorgenomen desinvesteringen

5.952 241 -23.347

gevolgen van mutaties in het bezit: nieuwbouw bezit verkocht bezit sloop/overige mutaties herclassificatie

259 -2.596 -2.261 -11.699

-165.745 Jaarresultaat (autonome waarde mutatie) De autonome ontwikkeling van de bedrijfswaarde betreft de waardeontwikkeling als gevolg van de verschuiving in de tijd. Dit heeft de volgende effecten: • De bedrijfswaarde (zijnde de contante waarde van de toekomstige kasstromen) daalt met € 127 miljoen, doordat de kasstromen van de voorgaande periode (jaar 2013) zijn gerealiseerd. • De bedrijfswaarde stijgt met € 103,6 miljoen, doordat de overige kasstromen één jaar dichterbij komen. • Daarnaast komen ook de desinvesteringen en de harmonisatie van 2018 binnen de horizon. Deze desinvesteringen hebben een positief effect van € 3 miljoen. De harmonisatie geeft een positief effect van € 13,7 miljoen. Gevolgen wijzigingen intern beleid en schattingen van parameters Indexaties In 2013 zijn verschillende parameters bijgesteld. Het gaat om de prijs- en marktindex. Dit leidt ertoe dat we de kosten en de opbrengsten anders indexeren. De prijsindex is naar beneden bijgesteld. Dit heeft tot gevolg dat de huuropbrengsten een negatief effect genereren van € 8 miljoen en lagere lasten teweegbrengen met een positief effect van € 1,2 miljoen. De hogere marktindex zorgt voor een positief effect van de

74 | Havensteder

verkopen op de bedrijfswaarde van € 8,1 miljoen. Deze effecten zijn opgenomen in de componenten die we hieronder noemen. Huurcomponent De streefhuren zijn aangepast van 98%-100% naar gemiddeld 96,4%. Exclusief de complexen waar we met de gemeente(n) afspraken over hebben gemaakt en complexen die binnen vijf jaar worden gesloopt. Daarnaast toppen we nu af op streefhuur. Vorig jaar gebeurde dat nog op liberaliseringsgrens. Dit geeft per saldo een negatief effect van € 55,6 miljoen. De huurderving is gekoppeld aan de huuropbrengsten. Dus ook een lagere derving. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 5,8 miljoen. Onderhoudslasten De onderhoudsnorm is gestegen. Ook is er budget toegevoegd voor calamiteiten en neutraliseren onderhoud. Dit geeft een negatief effect van € 41,3 miljoen. Overige lasten De verhuurderheffing geeft een negatief effect van € 19,1 miljoen (mede als gevolg van het inrekenen van een hoger tarief). Het saldo van de overige lasten is € 15,5 miljoen.

Restant levensduren De in 2013 opgeleverde complexen met een verbeteringreep generen een positief effect door levensduurverlenging van € 6 miljoen. (Des-)investeringsbeleid Er zijn minder sociale woningen in 2014-2018 ingerekend voor verkoop dan in jaarrekening 2012. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 18,7 miljoen. Er zijn meer te slopen vhe’s ingerekend dan vorig jaar. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 4,6 miljoen.

in exploitatie over dan verwacht. Dit leidt ertoe dat de bedrijfswaarde eind 2013 daalde met € 2,6 miljoen. Sloop en overig In 2013 zijn minder verhuureenheden gesloopt. Hierdoor waren er eind 2013 meer verhuureenheden in exploitatie. Dit had een lagere bedrijfswaarde tot gevolg van € 0,1 miljoen. Overige weggevallen eenheden geven een negatief effect van € 1 miljoen. Overige mutaties zorgen voor een negatief effect van € 1,2 miljoen.

Nieuwbouw bezit In 2013 is voor € 0,3 miljoen aan nieuw bezit toegevoegd.

Herclassificatie In 2013 zijn 45 vhe’s geherclassificeerd van commercieel naar sociaal bezit. Dit geeft een positief effect van € 22,6 miljoen. Daarnaast zijn 468 vhe’s geherclassificeerd van sociaal naar commercieel. Dit heeft een negatief effect van € 34,3 miljoen. Per saldo resulteert dit een negatieve mutatie van € 11,7 miljoen.

Verkopen In 2013 zijn meer verhuureenheden verkocht dan begroot. Er bleef hierdoor een lagere bedrijfswaarde

Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen:

Gevolgen van mutaties in het bezit


commercieel vastgoed in exploitatie



353.031

75.618

16.378


155.843


-140.483

-2.657

-4.222

boekwaarde per 1 januari 2013

368.391

72.961

12.156

9.121

mutaties investeringen

26.107

5.489

desinvesteringen

-4.983

-1.008

subsidies

-

-

-205

overboekingen naar voorziening

-

-

1.185

opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie)

-

9.457

-21.329

wijziging programma (overboeking van/naar koop)

-

-

2.985

45.426

-

966

herclassificatie/herkwalificatie van/naar sociaal

4.115

-2.833

-986


70.665

11.105

-8.263

overige waardeveranderingen


423.047

89.556

8.135


185.853

-

966


-169.844

-5.490

-5.208

439.056

84.066

3.893

boekwaarde per 31 december 2013

jaarverslag 2013

|

75

In onderstaande opstelling is inzichtelijk gemaakt welke mutaties van het commercieel vastgoed in exploitatie via de resultatenrekening zijn verwerkt:

commerciële vastgoed in exploitatie

mutaties

via resultatenrekening

ref

mutaties investeringen

26.107

desinvesteringen

-4.983

-4.983

ref 26

45.426

481

ref 29

4.115

4.115

ref 29

70.665

-387

afschrijvingen verkrijgings- of vervaardigingsprijs subsidies overboekingen naar voorziening opgeleverd (overboekingen naar activa in exploitatie) wijziging programma (overboeking van/naar koop) herclassificatie/herkwalificatie van/naar sociaal herwaarderingen overige waardeveranderingen


De marktwaarde van de commerciële woningen laat een lichte stijging zien in 2013. Deze lichte stijging wordt vooral veroorzaakt door een positieve ontwikkeling van de huurmarkt. De gemiddelde contracthuur is in 2013 flink gestegen en de verwachtingen voor de komende jaren zijn gunstig. De gemiddelde leegwaarde van de woningen laat in 2013 nog wel een daling zijn. De markwaarde van het bedrijfsonroerend goed laat in 2013 een lichte daling zien. Dit komt vooral doordat contracthuren en markthuren van bedrijfsonroerend goed stagneren. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, verantwoorden we in de winst- en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast vormen we een reserve ongerealiseerde herwaardering ten laste van de resultaatbestemming. De reserve ongerealiseerde herwaardering betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs

2013 totaal

76 | Havensteder

Mutatiegraad Mutatiegraad betreft het aantal vrij van huur komende woningen gedurende een jaar, uitgedrukt in een percentage van het aantal woningen in huurexploitatie aan het begin van dat jaar. Meerjarige gemiddelde mutatiegraden uit het verleden, kunnen een goede inschatting voor de toekomst zijn. Maar bij veranderende omstandigheden kan dit ook uitdrukkelijk een verkeerd beeld schetsen. De mutatiegraad stellen we op voor zowel het scenario doorexploiteren als het scenario uitponden. Voor de mutatiegraad uitponden bepalen we een apart percentage voor ieder jaar dat de DCF-periode beslaat. Mutatiegraad doorexploiteren

gemiddelde 2013

7,0%

Mutatiegraad uitponden

gem. jaar 1

gem. jaar 2-6

gem. jaar 7-15

7,0%

6,4%

5,8%

Exit yield (k.k.) De exit yield is het percentage dat het resultaat is van de verwachte jaarhuur van (het resterende aantal eenheden in) het complex aan het einde van de DCF-periode, gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) op datzelfde moment en we de uitkomst vervolgens vermenigvuldigen met 100%. We maken onderscheid in een ‘exit yield na uitponden’ en een ‘exit yield na doorexploiteren’. De exit yield zelf wordt gewaardeerd (het percentage en dus niet de variabelen in de breuk die tot het percentage moeten leiden).

2013

gemiddeld

doorexploiteren

7,8%

uitponden

8,0%

Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gevormd door de door IPD voorgeschreven risicovrije rentevoet (2013: 1,907%), verhoogd met een in dit veld in te vullen risico opslag voor: • Een opslag voor algemene onroerende zaak risico’s. • Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit het gebied waar het object in gelegen is. • Een risico-opslag voor het segment waartoe het object behoort (dit laatste voor zover die risico’s niet reeds tot uitdrukking komen in de parameters die overigens voor de DCF-waardering uitdrukkelijk zijn benoemd.)

2013

gemiddeld

min

max

8,6%

7,8%

9,0%

Leegwaarde ontwikkeling

jaar 1 2013

-3,0%

jaar 2 -2,3%

De leegwaarde ontwikkeling schatten we voor de eerste drie jaren negatiever in t.o.v. 2012. Vanaf 2016 schatten we de positieve ontwikkeling van de leegwaarde weer hoger in. Het waarde-effect van deze verschuiving binnen de parameters is naar verwachting licht negatief. Huurstijging Het uitgangspunt in de marktwaarde waardering is dat de huren met inflatie worden verhoogd. Onderhoudskosten Bij onderhoud gaat het om het zogeheten instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder vallen ook die onderhoudsmaatregelen die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het onderhoud rekenen we ook het zogeheten incidenteel of klachtenonderhoud. Mutatie onderhoud staat daar los van.

jaar 3 -0,5%

jaar 4 1,0%

jaar 5 ≥ 2,1%

jaar 6 2,1%

gemiddeld per vhe 2012 totaal

€ 868,-

2013 totaal

€ 892,-

Mutatieonderhoud Het per mutatie per woning te besteden bedrag terzake van het enkel en alleen als gevolg van die mutatie voor rekening van de eigenaar/verhuurder van die eenheid komende onderhoud. Hierbij maken we onderscheid in het mutatie-onderhoud in het kader van uitponding (eenheden worden bij vrijkomen van huur vanuit de optiek van onderhoud verkoopklaar gemaakt) en in het kader van doorexploiteren (de eenheden blijven door de deelnemer verhuurd).

scenario “doorexploiteren”

scenario “uitponden”

2012 totaal

€ 1.245,-

€ 620,-

2013 totaal

€ 975,-

€ 660,-

jaarverslag 2013

|

77

Beheerkosten Waardering van de beheerkosten dient marktconform plaats te vinden (los van de kosten die de deelnemer zelf maakt). Dit betekent dat we hiervoor moeten uitgaan van de onderkende referentiecijfers in de markt, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten stellen we vast onder de voorwaarde dat een externe partij deze beheren op basis van een maximaal outsourcingsscenario.

scenario ‘doorexploiteren’ 2012 totaal

€ 335

2013 totaal

€ 348,5

Disconteringsvoet toeslag op IRS

gemiddeld 2013

min

10,0%

5,25%

gemiddeld

min

max

16,5%

Exit yield (k.k.)

2013

11,1%

8,5%

max

20,0%

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van de vastgoedbeleggingen is in het verslagjaar (2013) toegenomen met € 51,7 miljoen. De bedrijfswaarde is aan het eind van 2013 € 453 miljoen.

BOG/MOG Op een aantal punten wijken de uitgangspunten voor de waardering van bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed af van de uitgangspunten voor woningen. De afwijkingen geven we hieronder aan.

herclassificatie/herkwalificatie saldo herclassificatie/herkwalificatie

2013 45.426

herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie 45 aantal verhuureenheden effect op overige waardeverminderingen

-12.256

effect op overige waardevermeerderingen -12.256 herclassificatie/herkwalificatie verhuureenheden van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie 468 aantal verhuureenheden effect op overige waardeverminderingen effect op overige waardevermeerderingen

57.682

57.682

78

|

Havensteder

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

onroerende zaken verkocht onder voorwaarden:

2013

2012

556

552

78

56

-35

-29

geen vov meer

-

-23

toevoeging vov

57

-

656

556

aantal verhuureenheden 1 januari verkopen boekjaar terugkopen boekjaar

aantal verhuureenheden 31 december Bij de contracten gebaseerd op het koopgarant-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 33,3%. Daarnaast heeft Havensteder een terugkoopverplichting. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de taxatie van de verkochte of aangekochte onroerende zaken. Een

2. financiële vaste activa 2.1 deelnemingen 2.2 latente belastingvorderingen 2.3 leningen u/g

saldo

2.1 deelnemingen 2.1.1 stadsherstel historisch rotterdam nv 2.1.2 wijkontwikkelingsmaatschappij mathenesserkwartier bv 2.1.3 com·wonen fbi bv

saldo

onafhankelijke en kundige taxateur verzorgt deze taxatie. Op basis van de vergelijking tussen de taxatierapporten en de opgenomen verplichtingen bepalen wij of we de waardering van de overige opgenomen verplichtingen moeten aanpassen. Toevoeging VOV betreft een correctie op voorgaande jaren.

31-12-13

31-12-12

1.148

1.110

37.121

40.315

5.023

457

43.292

41.882

31-12-13

31-12-12

134

129

1.002

969

12

12

1.148

1.110

jaarverslag 2013

|

79

overzicht deelnemingen Stadsherstel Historisch Rotterdam NV

statutaire zetel

gestort aandelenkapitaal

gestort kapitaal Havensteder

gestort kapitaal Havensteder in %

Rotterdam

12.280

134

1,10%

Stads Vastgoed NV

Rotterdam

7.339

2.876

39,18%

WOM Mathenesserkwartier BV

Rotterdam

18

6

33,33%

Hofbogen BV

Rotterdam

3.618

1.809

50,00%

18

12

66,67%

Verolme Boulevard BV

Rotterdam

Com·wonen FBI BV

Rotterdam

18

18

100,00%

Pompenburg VOF

Rotterdam

746

186

25,00%

verloopoverzicht deelnemingen 2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV

voorziening

ontvangen dividend

resultaat boekjaar deelneming

waarde per 31-12-13

129

-

5

-

134

waarde per 1-1-2013

-

645

969

-

2.1.2 Stads Vastgoed NV 2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV

-645

-

33

1.002

-

1.355

-1.355

-

12

-

-

-

12

1.110

2.000

5

-1.967

1.148

2.1.4 Hofbogen BV 2.1.5 Com·wonen FBI BV

-

Actieve belastinglatentie Het saldo belastinglatenties betreft latente belastingvorderingen die op activa en passiva ontstaan op grond van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening.

2.2 latente belastingvorderingen

31-12-13

actieve belastinglatentie verliescompensatie vastgoed bestemd voor verkoop

saldo

waarderingsverschil leningen o/g overige

80 | Havensteder

31-12-12

6.953

7.480

29.186

33.495

982

-660

37.121

40.315

verloopstaat 31-12-2012

mutatie 2013

31-12-2013

gemiddelde looptijd jaar

475

-119

356

6

7.481

-528

6.953

7.006

-409

6.597

36

specificatie mutatie: leningen o/g overige

a toevoeging

b jaarlijkse vrijval

c oprenting

d aanpassing%

a-b+c+d totaal

184-

627

239

163

409-

2-

121

12

8-

119-

186-

748

251

155

528-

Het kortlopende gedeelte van de latentie bedraagt € 0,8 miljoen. De nominale waarde van het waardeverschil is € 40,0 miljoen. Actieve belastinglatentie De actieve belastinglatentie die is opgenomen houdt rekening met tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De nettorente bestaat uit de voor Havensteder geldende rente van langlopende leningen (3,59%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De opgenomen latentie heeft betrekking op het verschil van waardering van de balansposten lening u/g, derivaten, leningen o/g, activa ten dienste van de organisatie en onroerende zaken in exploitatie 10 procent korting. Deze verschillen bestaan uit de waardering op de fiscale beginbalans op basis VSO2 afspraken en de commerciële balans. Voor de overige balans posten is niet aan te duiden wanneer de eventuele waarderingsverschillen worden gerealiseerd en zijn uit oogpunt van voorzichtigheid op nul gewaardeerd. De vorming van de actieve latentie loopt via de post belastingen in de resultatenrekening van 2013.

verliescompensatie

saldo 31-12-2012

mutatie

saldo 31-122013

2007

891

-891

-

2008

12.950

-11.323

1.627

2009

3.506

-1.056

2.450

2010

9.590

-3.631

5.959

2011

4.277

4.404

8.681

2012

2.282

8.187

10.468

33.496

-4.310

29.186

Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat de verliescompensatie voor een gedeelte benut kan worden. Hiervoor is een latentie gevormd. De latentie is berekend aan de hand van toekomstige fiscale resultaten in welke jaar het verlies kan worden verrekend. Dit bedrag is contant gemaakt tegen de netto-rente over de periode van balansdatum tot de datum van de vrijval. De fiscale verliezen van 2007 tot en met 2010 zijn verrekenbaar als voorvoegingsverliezen. De verliezen uit 2011 en 2012 zijn geheel verrekenbaar met de toekomstige fiscale winsten van geheel Havensteder. Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat de we verliescompensatie voor een gedeelte kunnen benutten. De totale nominale waarde van de nog te verrekenen verliezen bedraagt € 204,3 miljoen, waarvan nominaal € 168,7 miljoen verrekenbaar is. Vastgoed bestemd voor verkoop Op basis van de verkoopplannen is er een inschatting gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed en dus de realisatie van de latentie. De latentie is berekend door het verschil te bepalen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde op balansdatum. Dit bedrag maken we vervolgens contant tegen de nettorente over de periode balansdatum tot verwachte verkoopdatum. De nominale waarde van het te verrekenen bedrag is € 1,1 miljoen met een looptijd van 5 jaar. Het kortlopende gedeelte bedraagt € 65.000.

jaarverslag 2013

|

81

saldo 31-12-2012


mutatie

-660

1.643

2.3 leningen u/g

saldo 31-12-2013

982

31-12-13

31-12-12

2.3.1 Stg Walang

2.144

2.144

2.3.2 Hofbogen

4.366

0

2.3.3 Stg Durban

102

375

2.3.4 Stg Gezondheidscentrum Zuiderkroon

115

175

2.3.5 VVE Hanrath I

100

125

73

96

484

236

7.384

3.151

2.3.6 VVE Schout Heinrichstraat 2.3.7 Starters Renteregeling (SRR)

Afwaardering 2.3.1 Stg Walang

-2.144

-2.144

2.3.3 Stg Durban

-102

-375


-115

-175

-2.361

-2.694

5.023

457

saldo

mutaties 2013

waarde per 31-1213

afwaardering

waarde per 31-1213

-2.144

0

rente

looptijd tot

waarde per 1-1-2013

2.3.1 Stg Walang

4,85

02-01-24

2.144

0

2.144

2.3.2 Hofbogen

4,00

1-6-2043*

0

4.366

4.366

0

4.366

-

13-12-11

375

-273

102

-102

0


4,80

01-12-12

175

-60

115

-115

0

2.3.5 VVE Hanrath I

2.3.3 Stg Durban

5,00

15-12-18

125

-25

100

0

100

2.3.6 VVE Schout Heinrichstraat

-

15-12-17

96

-23

73

0

73

2.3.7 Starters Renteregeling (SRR)

-

10 jaar

236

248

484

0

484

3.151

4.233

7.384

-2.361

5.023

De vordering op Stichting Walang betreft een verstrekte hypothecaire lening ten behoeve van de financiering woningen die Stichting Walang aangekocht heeft. Het betreft een lening met een rentepercentage van 4,85% en met een looptijd van 20 jaar. Havensteder heeft het recht van 1e hypotheek op 123 woningen van Walang. Vanwege liquiditeitsproblemen van Stichting Walang is sinds 2008 achterstand ontstaan in termijnen voor rente en aflossing. De stichting is voorzien van een regeling met dubieuze debiteuren.

82 | Havensteder

3. voorraden

31-12-13

31-12-12

3.1 vastgoed bestemd voor verkoop

17.882

30.697

3.2 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

21.233

24.581

5.066

4.964

44.181

60.242

31-12-13

31-12-12

30.697

35.890

3.3 overige voorraden

saldo

3.1 vastgoed bestemd voor verkoop saldo 1 januari

891

3.203

-2.848

-3.819

herlabelling voorraad naar huur

-6.162

-2.457

herwaardering voorraad

-4.696

-2.120

17.882

30.697

opgeleverde woningen in boekjaar verkochte woningen in boekjaar

saldo

Op 31 december 2013 staan er 174 opgeleverde woningen en 158 parkeerplaatsen te koop. Conform de waarderingsgrondslagen waarderen we deze post tegen stichtingskosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde leidt bij deze post tot een afwaardering van de stichtingskosten. De lagere opbrengstwaarde is bepaald op basis van de verkoopstrategie. De verkoopwaarde van deze woningen is onderbouwd met taxatierapporten van externe deskundigen. Wanneer de huidige verkoopstrategie niet tot het gewenste resultaat leidt, zullen we de verkoopstrategie heroverwegen en aanpassen.

3.2 vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

31-12-13

31-12-12

24.581

26.563

investeringen

987

2.824

resultaat

-365

-3.323

saldo 1 januari

wijziging programma (overboeking van/naar huurprojecten) verkoopopbrengst mutatie voorziening

-1.956

2.172

0

-2.361

-2.014

-1.294

-3.348

-1.982

cumulatief ultimo boekjaar aanschafwaarde

56.807

59.790

resultaatnemingen

-35.574

-35.209

21.233

24.581

saldo

jaarverslag 2013

|

83

3.3 overige voorraden

31-12-13

31-12-12

4.800

4.800

266

164

5.066

4.964

erfpacht materialen

saldo 4. onderhanden projecten saldo 1 januari

2013

2012

0

0

6.393

7.253

gedeclareerde termijnen

-4.864

-9.810

overboekingen naar 'vastgoed bestemd voor verkoop"

-1.132

-1.787

-104

2.614

investeringen

resultaat resultaat koopgarant mutatie voorziening

0

0

-293

1.730

0

0

4.968

7.196

-104

2.614

-4.864

-9.810

0

0

5. vorderingen

31-12-13

31-12-12

5.1 huurdebiteuren

2.520

5.892

195

407

aanschafwaarde t/m huidig boekjaar resultaatnemingen t/m huidig boekjaar gedeclareerde termijnen boekjaar

saldo

5.2 gemeenten

0

4.561

5.4 overige vorderingen

4.994

4.960

5.5 overlopende activa

4.229

4.235

11.938

20.055

31-12-13

31-12-12

huidige huurders

6.080

6.588

vertrokken huurders

6.148

5.129

12.228

11.717

-9.708

-5.825

2.520

5.892

5.3 belastingen en premies sociale verzekeringen

saldo

5.1 huurdebiteuren

voorziening huurdebiteuren

saldo

84 | Havensteder

5.2 gemeenten

31-12-13

31-12-12

195

407

31-12-13

31-12-12

btw

0

319

vennootschapsbelasting

0

4.242

saldo

0

4.561

saldo 5.3 belastingen en premies sociale verzekeringen

5.4 overige vorderingen financieel vaste activa kortlopend te ontvangen van crediteuren (creditnota's) overige debiteuren

afwaardering voor dubieuze debiteuren

saldo

5.5 overlopende activa

31-12-13

31-12-12

37

605

1.086

1.128

5.909

5.851

7.032

7.584

-2.038

-2.624

4.994

4.960

31-12-13

31-12-12

2.434

1.768

rekening couranten

80

781

te ontvangen rentes

12

1

1.703

1.685

4.229

4.235

31-12-13

31-12-12

kassen

6

2

banken

895

1.341

61

-41

962

1.302

vooruitbetaalde kosten

overige

saldo

6. liquide middelen

kruisposten

saldo

jaarverslag 2013

|

85

7. groepsvermogen saldo 1 januari

2013

2012

480.601

513.198

herwaardering direct via eigen vermogen

-31.919

23.321

resultaat

-45.660

-55.918

403.022

480.601

2013

2012

aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen per 1-1

480.601

513.198

jaarresultaat na stelselwijziging

-45.660

-55.918

mutatie herwaardering bedrijfswaarde

-31.919

23.321

403.022

480.601

saldo Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen:


het groepsvermogen (overige reserves) is onder te verdelen in gerealiseerd vermogen en niet-gerealiseerd vermogen.

gerealiseerd vermogen reserve ongerealiseerde herwaardering


8. egalisatierekening saldo 1 januari vooruitontvangen huur af: huurdeel bij: rente toerekening

saldo

9. voorzieningen

31-12-13

31-12-12

-488.127

-423.627

891.149

904.228

403.022

480.601

2013

2012

695

734

-90

-90

49

51

654

695

31-12-13

31-12-12

24.371

44.245

9.2 voorziening reorganisatiekosten

6.700

495

9.3 voorziening deelneming

2.000

0

671

4.212

33.742

48.952

9.1 voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen

9.4 overige voorzieningen

saldo

86 | Havensteder

9.1 voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen

31-12-13

31-12-12

16.085

34.836

9.1.2 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling commercieel

5.160

3.975

9.1.3 voorziening onderhanden projecten

1.436

1.730

9.1.4 voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

1.690

3.704

24.371

44.245

saldo 1 januari

34.836

63.432

mutaties

-18.751

-28.596

16.085

34.836

saldo 1 januari

3.975

2.668

mutaties

1.185

1.307

5.160

3.975

9.1.1 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling sociaal

saldo 9.1.1 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling sociaal

saldo 9.1.2 voorziening (on)roerende zaken in ontwikkeling commercieel

saldo 9.1.3 voorziening onderhanden projecten saldo 1 januari mutaties

saldo

1.730

0

-294

1.730

1.436

1.730

9.1.4 voorziening vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop saldo 1 januari

3.704

4.998

mutaties

-2.014

-1.294

1.690

3.704

saldo

jaarverslag 2013

|

87

9.2 voorziening reorganisatiekosten saldo 1 januari mutaties

saldo 31-12

9.3 voorziening deelneming saldo 1 januari mutaties

saldo 31-12

2013

2012

495

2.805

6.205

-2.310

6.700

495

2013

2012

0

0

2.000

0

2.000

0

De voorziening deelneming is gevormd voor de deelnemingen in Hofbogen B.V. en Stads Vastgoed N.V. (zie paragraaf 2.1).

9.4 overige voorzieningen saldo 1 januari mutaties

saldo 31-12

2013

2012

4.212

620

-3.541

3.592

671

4.212

De overige voorzieningen per einde boekjaar 2013 hebben betrekking op de voorziening loopbaanontwikkeling.

10. langlopende schulden 10.1 leningen overheid 10.2 leningen kredietinstellingen

10.3 verplichtingen verkoop onder voorwaarden 10.4 overige schulden

saldo

88

|

Havensteder

31-12-13

31-12-12

57.520

72.699

1.742.028

1.759.370

1.799.548

1.832.069

81.710

69.435

6.565

6.548

1.887.823

1.908.052

10.1 leningen overheid

2013

2012

72.699

110.303

aflossingsverplichting voorgaand jaar

5.237

15.114

aflossingen in het boekjaar

-2.661

-3.706

aflossingen ineens volgens contract/vervroegd

-2.577

-43.775

-15.178

-5.237

57.520

72.699

saldo 1 januari

aflossingsverplichting < 12 maanden

saldo 31-12

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Hiervoor geldt jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting, die is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard. In 2013 heeft het WSW aan corporaties gevraagd om volmacht te verstrekken zodat zij, indien de situatie van de betreffende corporatie daartoe aanleiding geeft, gebruik kan maken van haar recht om hypotheek te vestigen op het door de corporatie bij het WSW ingezette onroerend goed. Havensteder heeft betreffende volmacht aan het WSW verstrekt.

10.2 leningen kredietinstellingen

2013

2012

1.759.370

1.668.773

aflossingsverplichting voorgaand jaar

79.941

119.555

aangetrokken leningen

60.000

171.090

1.899.311

1.959.418

saldo 1 januari

reguliere jaarlijkse aflossingen in het boekjaar

-10.731

-10.245

aflossingen ineens volgens contract/vervroegd

-69.210

-109.862

aflossingsverplichting < 12 maanden

-77.342

-79.941

1.742.028

1.759.370

saldo 31-12

jaarverslag 2013

|

89

Rente en kasstroomrisico Onderstaand is de leningenportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x € 1.000).

leningsrente

restant looptijd 2-5 jaar

> 5 jaar

totaal

1% - 2%

1.300

36.555

37.855

2% - 3%

60.000

303.584

363.584

3% - 4%

43.907

387.092

430.999

4% - 5%

158.864

660.636

819.500

5% - 6%

26.531

104.537

131.068

6% - 7%

444

1.947

2.391

7% - 8%

169

6.362

6.531

8% - 9%

0

3.031

3.031

9% - 10%

0

4.589

4.589

291.215

1.508.333

1.799.548

totaal

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar ter hoogte van € 92,5 miljoen zijn niet begrepen in de hierboven genoemde bedragen, maar opgenomen onder de kortlopende schulden. De gemiddelde rente bedraagt 4,00% (in 2012: 4,24%). De gemiddelde restant looptijd bedraagt 15,2 jaar. De bij de toelichting op de kortlopende schulden vermelde zekerheden voor de schulden aan kredietinstellingen (vestiging pandrecht op debiteuren, vorderingen en voorraden) zijn ook van toepassing op de langlopende leningen die verstrekt zijn door kredietinstellingen.

10.3 verplichtingen verkoop onder voorwaarden saldo 1 januari

2013

2012

69.435

73.155

terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht vermeerderingen

17.632

6.075

verminderingen

3.813-

6.755-

1.544-

3.040-

81.710

69.435

mutaties waardeontwikkeling

saldo 31-12

90

|

Havensteder

10.4 overige schulden

31-12-13

31-12-12

achtergestelde lening

4.777

4.810

saldo 1 januari waarborgsommen

1.738

1.543

50

195

6.565

6.548

ontvangen/terugbetaalde waarborgsommen

saldo

Dura Vermeer Bouw Rotterdam B.V. heeft een lening verstrekt aan Verolme Boulevard B.V. met een hoofdsom ter grootte van € 7,1 miljoen. Hiervan bedraagt het aandeel Havensteder € 4,8 miljoen (66,67%). Aflossing vindt plaats vanaf het moment dat in de 1e fase van het project opbrengsten worden gegenereerd. Met ingang van 1 januari 2013 vergoeden we geen rente meer, maar is de vergoeding voor kapitaalverstrekking winstafhankelijk gemaakt. In 2013 is geen winst behaald en wordt geen vergoeding voldaan. De lening en rente zijn achtergesteld bij alles dat derden te vorderen (zullen) hebben. De waarborgsommen ontvangen we uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventuele verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente verrekenen we bij beëindiging van de huurovereenkomst.

11. kortlopende schulden en overlopende passiva

31-12-13

31-12-12

127.878

120.896

14.415

20.615

11.3 schulden aan groepmaatschappijen

1.502

1.247


3.778

6.634

11.1 schulden aan kredietinstellingen 11.2 schulden aan leveranciers

11.5 schulden ter zake van pensioenen 11.6 overlopende passiva

saldo

11.1 schulden aan kredietinstellingen

542

416

55.383

60.011

203.498

209.819

2013

2012

9.500

0

-5.349

-76.878

ING (betaalrekening)

30.798

112.508

kortlopend deel van de langlopende schulden

92.929

85.266

127.878

120.896

kasgeld BNG ING (huurrekening)

saldo 31-12

jaarverslag 2013

|

91

Havensteder heeft een kredietfaciliteit waarin geen zekerheden zijn opgenomen. Onder het kortlopende deel van de langlopende schulden is ook het kortlopende deel van de leningen van gemeenten opgenomen.

11.2 schulden aan leveranciers saldo

11.3 schulden aan groepsmaatschappijen Verolme Boulevard BV

saldo


31-12-13

31-12-12

14.415

20.615

31-12-13

31-12-12

1.502

1.247

1.502

1.247

31-12-13

31-12-12

2.683

4.810

af te dragen loonheffing

875

1.451

te betalen zakelijke lasten

212

367

8

6

3.778

6.634

31-12-13

31-12-12

542

416

31-12-13

31-12-12

28.388

30.064

5.110

4.919

af te dragen btw

af te dragen sociale lasten

saldo

11.5 schulden ter zake van pensioenen saldo

11.6 overlopende passiva niet vervallen rente vooruitontvangen huren fondsen nog te ontvangen facturen af te rekenen service- en stookkosten vakantiedagen beheercomplexen diversen

saldo

92 | Havensteder

340

380

13.925

15.863

837

2.622

1.123

1.366

65

-118

5.595

4.915

55.383

60.011

NIET IN DE GECONSOLIDEERDE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting is per ultimo 2013 € 71,2 miljoen. Bankgarantie Aan de Stichting Pensioenfonds is een bankgarantie verstrekt ad € 67.000 inzake de huur van het pand aan de Picassopassage. Overige bankgaranties zijn verstrekt aan Schaap & Partners € 435.131, Tasman properties C.V. € 39.108. Financiële instrumenten Havensteder heeft renteswaps afgesloten ten behoeve van het reduceren van het toekomstig renterisico als gevolg van het expireren van bestaande geldleningen. De renteswaps zijn gekoppeld aan individuele leningen. De bruto positie ad. € 851 miljoen is per ultimo 2013 gelijk gebleven ten opzichte van 2012. De netto positie ad. € 589 miljoen van de derivatenportefeuille is per ultimo 2013 eveneens gelijk gebleven ten opzichte van ultimo 2012. Dit bedraagt ultimo 2013 circa 30% van de leningenportefeuille. Het verschil tussen de bruto en netto positie betreft afgesloten receiver swaps. Deze swaps neutraliseren payer swaps. De looptijden van de renteswaps lopen uiteen, omdat de expiratiedata varieren van 2016 tot 2061. De marktwaarde per 31-12-2013 bedraagt -/- € 57 miljoen (ultimo 2012 -/- € 109 miljoen). De negatieve waarde is van belang als wij de swaps af zouden rekenen, maar dit is niet het geval. De renteswaps zijn gekoppeld aan leningen. Met een renteswap beheersen wij het renterisico door de rente van middellange roll-over leningen voor langere tijd te fixeren door met een bank rentebedragen uit te ruilen. In 2013 is er voor € 67,5 mln. aan derivaten gekoppeld aan nieuw aangetrokken financiering. Van de derivaten die in de jaren 2014 tot en met 2020 starten, heeft € 316,5 miljoen betrekking op nog aan te trekken leningen voor de herfinanciering van aflopende leningen (ultimo 2012 € 384 miljoen). Havensteder zal voor deze aan te trekken leningen dezelfde kenmerken qua looptijd, vervaldata e.d. afspreken met financiers, als de kenmerken van de swapcontracten.

Embedded derivaten De leningenportefeuille van Havensteder bevat leningen met derivaten, zogenaamde embedded derivaten, te verdelen in: • Constant Maturity Swap (CMS) structuur • Extendible leningen Havensteder heeft een CMS Structuur van in totaal € 42 miljoen. De twee renteswaps met een CMS-structuur zijn gekoppeld aan twee geldleningen met een CMS-structuur waardoor per saldo een vaste rente ontstaat. Havensteder heeft twee extendible leningen van totaal € 64 mln. Bij de extendibles is er sprake van twee tijdvakken waarin een verschillend rentetype kan gelden. Voor deze leningen geldt dat aan het begin van een nieuw tijdvak de geldgever het recht heeft te bepalen of bijvoorbeeld een vooraf vastgesteld renteniveau dan wel een variabele rente wordt gehanteerd. Interne organisatie en randvoorwaarden Havensteder heeft de kaders betreffende Treasury vastgelegd in het Treasury Statuut, het beleid beschreven in het Treasury Beleid en de uitwerking van het beleid voor het komende jaar in het Treasury Jaarplan opgenomen. Havensteder beperkt het renterisico tot vooraf bepaalde grenzen. Derivaten worden enkel gebruikt ter afdekking van het renterisico en niet ter speculatie. De besluitvorming en de uitwerking van het treasurybeleid wordt ondersteund en voorbereid door de Treasurycommissie. Voor het aangaan van derivaten of wijziging van de voorwaarden in de contracten is autorisatie van de Raad van Commissarissen vereist. Havensteder beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Centraal Fonds stesstest en zelfevaluatie Per ultimo 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voor de 4e keer een stresstest uitgevoerd. Het CFV heeft aangegeven dat Havensteder evenals de vorige stresstests voldoet aan de stresstest. Het CFV heeft in juli 2013 aan een groot aantal corporaties waaronder Havensteder gevraagd een zelfevaluatie uit te voeren naar de opzet van de interne organisatie rondom derivaten. De opmerkingen uit de beoordeling van het CFV van de zelfevaluatie heeft Havensteder verwerkt in de interne processen. CFV heeft Havensteder niet geselecteerd voor nader onderzoek ten aanzien van de interne organisatie omtrent derivaten. Liquiditeitsbuffer Havensteder heeft geen directe CSA’s in de huidige derivatenportefeuille. De break clauses in de derivatenportefeuille starten vanaf 2020. Twaalf maanden voor de datum van de break clauses dient eventueel een

jaarverslag 2013

|

93

liquiditeitsbuffer opgebouwd te zijn, rekening houdend met een stress analyse waarbij de rente 2-procentpunt onder de marktrente ligt. Hierdoor bestaat er voor Havensteder geen liquiditeitsrisico op grond van deze derivaten ultimo 2013. Dus houden we geen liquiditeitsbuffer aan. Beleidsregels Observaties van de derivatenportefeuille van Havensteder ten aanzien van de nieuwe beleidsregels: • De derivatenpositie is afgesloten vóór inwerkingtreding van de beleidsregels. • De afgesloten raamcontracten vóór inwerkingtreding van de beleidsregels toezicht belemmerende bepalingen bevatten. • De derivatenportefeuille is afgesloten onder de bestaande raamcontracten uit 2011. • Bestaande raamcontracten en derivatenposities worden in de beleidsregels gerespecteerd. • De derivaten hebben een lange looptijd. • De derivatenportefeuille is opgebouwd uit met name plain vanille swaps met als tegenpartij met minimaal één internationale A-rating. • Rentederivaten mogen uitsluitend worden ingezet bij het uitvoeren van het rentemanagement ter beperking van renterisico’s. • Geen nieuwe derivatenposities zijn aangegaan na de inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregels. Toezicht belemmerende bepalingen Conform de brief van het CFV van 16 juli 2013 dient Havensteder te bepalen of er sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen per einde 2013. Havensteder heeft in de raamcontracten toezichtbelemmerende bepalingen. Begin 2014 heeft Havensteder hiervoor intern een plan van aanpak opgesteld om de toezichtbelemmerende bepalingen te elimineren. Dit plan van aanpak is inmiddels bij het CFV ingediend.

Type hedge Kostprijs hedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijs hedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Havensteder dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten, respectievelijk af te sluiten leningen per dag afgedekt. Deze kasstromen worden naar kalenderjaar gegroepeerd. Hedge instrumenten Havensteder maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. Havensteder maakt gebruik van Interest Rate Swaps (IRS). Hierbij ontvangt Havensteder een variabele rente van de tegenpartij en betaalt Havensteder een vaste rente. Havensteder heeft geen swaps afgesloten ter dekking van toekomstige investeringen. Accounting Het hedging instrument en de hedge items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge ineffectiviteit wordt in de winst-en- verliesrekening verwerkt. Marktrisico De onderneming beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Hedge documentatie Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van Havensteder staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders van het Treasurystatuut. In het vigerende statuut is het gebruik van de afschermende rente-instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen. Het aangaan van rente-instrumenten mag alleen worden overeengekomen met kredietwaardige partijen met minimaal A-rating. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.

94 | Havensteder

Valutarisico Havensteder voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Havensteder loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Havensteder risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico afgesloten. Met betrekking tot bepaalde

vastrentende schulden heeft Havensteder renteswaps afgesloten, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen proberen we dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat we over onvoldoende middelen beschikken om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Havensteder en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Havensteder heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, is een kasgeldfaciliteit van € 9,5 miljoen en een rekening/courant faciliteit ter grootte van € 60 miljoen beschikbaar. Margin call Voor de derivatenportefeuille is met de tegenpartijen afgesproken dat beide partijen geen onderpand dienen te verstrekken als gevolg van een positieve of negatieve marktwaarde. Bij één tegenpartij heeft Havensteder € 42,0 miljoen aan swaps waarbij een “negative rescontre limiet” (NRL) van toepassing is van € 19,2 miljoen. Ultimo 2013 bedroeg de marktwaarde van deze posities -/- € 7,7 miljoen (ultimo 2012 -/-€ 8,5 miljoen), dat is ruim onder de NRL. Bij een daling van honderd basispunten ontstaat een marktwaarde van circa -/- € 11 miljoen. Het liquiditeitsrisico beschouwen we als gering. Dit blijkt eveneens uit de door het CFV uitgevoerde stresstest bij een rentedaling van respectievelijk één en twee procentpunt. Break clauses Havensteder heeft in de jaren 2020 t/m 2023 mandatory breaks in de contracten van de renteswaps. Deze zijn als volgt verdeeld over de jaren: 2020:

€ 95 miljoen

2021:

€ 352 miljoen

2022:

€ 135 miljoen

2023:

€ 15 miljoen

Op het moment van de mandatory break kan een liquiditeitsbehoefte ontstaan als de betreffende renteswap een negatieve marktwaarde heeft. Havensteder wil hier onder andere op anticiperen door het risico te verminderen en de break clauses over meerdere jaren te spreiden. Verplichtingen Havensteder heeft verplichtingen uitstaan ten behoeve van de onderhanden projecten:

2012

31.790

2013

21.888

Rotterdam-Zuid Havensteder neemt deel aan de gezamenlijke aanpak van Rotterdam-Zuid. Ons aandeel tot 2017 bestaat onder meer uit een aantal pilotprojecten in Vreewijk. In de periode 2014 – 2017 worden 876 woningen aangepakt voor een bedrag van € 85 miljoen. Huur(verplichtingen) kantoorpanden eigen gebruik Hieronder is een overzicht opgenomen van kantoorpanden voor eigen gebruik. De huurprijzen zijn exclusief huurstijgingen van desbetreffende kantoorpanden en zoals vermeld in desbetreffende huurovereenkomsten.

contract tot en met

jaarhuur

Heer Bokelweg

30-06-2017

108

Overwegwachter

30-06-2016

16

Schaardijk

31-12-2014

35

Schiekade

31-01-2014

31

Veilingweg

31-10-2016

22

kantoorpand

totaal

204

Aanspraken tekorten pensioenvoorzieningen De pensioenregeling van Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling. Als aangesloten werkgever bij SPW is Havensteder slechts verplicht een vastgestelde premie te betalen, die het bestuur van SPW vooraf vaststelt. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen enkele aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele opgebouwde buffers. Er zijn geen financiële consequenties.

jaarverslag 2013

|

95

Het afgeronde dekkingspercentage van SPW is 114% per 31-12-2013 (eind 2012: 106%). Dit percentage ligt boven het gestelde minimum (105%). Als de dekkingsgraad lager is dan het minimaal vereiste vermogen is er sprake van een dekkingstekort. In zo’n situatie is het fonds verplicht een herstelplan in te dienen bij De Nederlandsche Bank (DNB). In dat plan wordt dan vastgelegd welke maatregelen er worden genomen om te zorgen dat SPW binnen vijf jaar weer uit haar dekkingstekort is. Over vijftien jaar moet dan ook het reservetekort weggewerkt zijn. Het doel van het herstelplan is het verhogen van de dekkingsgraad van het fonds. De dekkingsgraad is de verhouding tussen het vermogen en de pensioenverplichtingen. SPW wil dit bereiken door de eerder verleende korting op de premie te stoppen. Zolang er een dekkingstekort is, kan SPW de pensioenen niet laten meegroeien met de loon- en prijsontwikkeling. In het herstelplan staat dat SPW met het bestaande beleid uit het dekkingstekort en het reservetekort kan komen. Ontwikkeling dekkingsgraad onzeker Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van SPW. De ontwikkeling op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom op dit moment nog niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt. Garantie koopwoningen Havensteder heeft zich aangesloten bij de stichting Woningborg. Daarmee hebben kopers de garantie op afbouw en afwikkeling van opleveringspunten van de koopwoningen, ook als Havensteder niet aan die verplichting kan voldoen. Havensteder heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg en Stiwoga voor een bedrag ad € 18,2 miljoen. Prestatieafspraken met gemeenten Havensteder heeft prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten waar haar bezit is gelegen. Deze afspraken hebben onder andere betrekking op woonruimteverdeling, leefbaarheid, schuldhulpverlening en productieafspraken over nieuwbouw. De hiermee samenhangende investeringen en kosten zijn verwerkt in de balans en winst-en-verliesrekening. Juridische zaken Havensteder is aansprakelijk gesteld voor enkele gebrekkige leveringen. Havensteder betwist deze

96 | Havensteder

vorderingen om uiteenlopende redenen en heeft de aansprakelijkheid beargumenteerd afgewezen. Partijen zijn in afwachting van de uitspraak van de rechter of zijn in onderhandeling voor een minnelijke regeling. Daarnaast heeft Havensteder een derde partij aansprakelijk gesteld in verband met opgelopen schade aan eigendommen van Havensteder en derden. In de civielrechtelijke procedure met betrekking tot de (vermeende) benadeling door onder andere de voormalig directeurbestuurder van PWS, heeft het Gerechtshof in mei 2009 deze veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5,4 miljoen voor door PWS geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente en te verminderen met van anderen ontvangen bedragen ter kwijting van dezelfde schade. April 2011 heeft de Hoge Raad in cassatie dit vonnis bekrachtigd. Tevens heeft PWS in 2006 aangifte gedaan bij het Openbaar Ministerie. Het gerechtelijk vooronderzoek in de strafzaak is nog niet afgerond zodat nog niet duidelijk is of de strafzaak van de voormalig bestuurder ter zitting komt. Garantiestellingen Havensteder staat borg voor de jaarlijkse annuïteit van de volgende leningen:

omschrijving Lening 1 First Metro Housing Company

annuïteit 114.236

Microcredit Foundation LOK

39.000

Lening 2 First Metro Housing Company

18.665

totaal

171.901

De garantiestellingen lopen allen door tot en met 2035. Havensteder staat garant voor voor 0,007% van haar balanstotaal. Dit valt binnen de door het ministerie van BZK gestelde grenzen. Aankopen Verolme Boulevard B.V. In een raamovereenkomst tussen Dura Vermeer Bouw Rotterdam B.V., Stichting Havensteder en Verolme Boulevard B.V. is bepaald dat Stichting Havensteder circa 375 huurwoningen en circa 375 koopgarantwoningen, inclusief bijbehorende parkeerplaatsen, volgens de geldende parkeernorm ontwikkelt, welke Stichting Havensteder afneemt tegen nader overeen te komen voorwaarden.

15. huren huur af: huurkortingen af: huurderving wegens leegstand

totaal huren

2013

2012

278.486

266.671

-1.187

-2.272

-10.207

-9.096

267.092

255.303

De post huren is met name toegenomen door algemene huurverhoging van 2,5 %, huurharmonisatie van 0,4% en inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,6%. Daarnaast levert het in exploitatie nemen van verhuureenheden door nieuwbouw en renovatie meer huur op.

16. vergoedingen overige zaken, leveringen en diensten

2013

2012

22.328

21.346

af: vergoedingsderving

-556

-636

af: te verrekenen met huurders

-837

-2.338

20.935

18.372

2013

2012

-21.916

-19.707

-3.908

-4.164

25.823-

-23.871

totaal vergoedingen

17. lasten servicecontracten servicecontracten toegerekende organisatiekosten

totaal lasten servicecontracten

De bedragen die we in rekening brengen voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt voor 1 juli afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

jaarverslag 2013

|

97

18. lasten verhuur en beheeractiviteiten

2013

2012

-23.644

-23.557

sociale lasten

-3.570

-3.492

pensioenlasten

-4.640

-4.524

salarissen

afschrijvingen activa t.d.v. de exploitatie overige organisatiekosten overige opbrengsten

saldo organisatiekosten

De bezetting wordt in de tabel rechts getoond inclusief stagiairs en inleen i.v.m. ziekte.

-46.538

-49.202 17.546

-18.185

-17.907

-47.958

-49.563

bezetting per 31-12-2013

Bestuur Bestuursstaf Concern Control

1,0 16,6 6,9

Financiën & Middelen

92,8

Gebied Centrum Noord

74,7

Gebied Oost

96,2

Gebied Zuid West

72,6

HRM

16,7

Onderhoud & Ontwikkeling

82,4

Strategie & Portefeuillemanagement

21,4

totaal

98 | Havensteder

6.307

-31.656

belastingen en verzekeringen

afdeling

6.435

16.766

toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheer

De toegerekende lasten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin verdelen we onder andere de totale loonkosten over de activiteiten. Het woningbezit van Havensteder is verzekerd tegen herbouwwaarde voor een vast tarief per eenheid met de clausule dat het bezit niet is onderverzekerd. Het aantal bij Havensteder werkzame werknemers, berekend op fulltime basis, kunnen we als volgt uitsplitsten op directieniveau:

-3.927 -20.009

-29.772

toegerekend aan andere onderdelen

totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten

-4.524 -16.595

481,2

19. lasten onderhoudsactiviteiten onderhoud toegerekende organisatiekosten

totaal lasten onderhoudsactiviteiten

2013

2012

-57.807

-64.521

-692

-1.249

-58.499

-65.770

18.109

25.470

de onderhoudslasten zijn te verdelen in: planmatig onderhoud mutatieonderhoud

11.258

9.018

klachtenonderhoud

14.339

16.742

contractonderhoud

9.628

8.704

onderhoudsbijdrage VVE

4.473

4.587

57.807

64.521

20. overige directe operationele lasten exploitatie bezit

2013

2012

afboekingen huurdebiteuren

-2.935

-2.136

dotatie dubieuze huurdebiteuren

-1.902

-1.659

kosten 35%regeling

-716

-770

wijkbeheer

-958

-696

juridische kosten

-263

-541

-3.900

-885

totaal lasten onderhoud

incassokosten verhuurbaar maken

-955

-229

naamplaatjes/sleutels/sloten

-354

-247

bijdrage verhuurderheffing

-753

-

overige kosten

-715

-921

-13.451

-8.084

2013

2012

148.629

137.596

148.629

137.596

totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit

21. afschrijvingen vastgoed in exploitatie afschrijvingen vastgoed in exploitatie

totaal afschrijvingen vastgoed in exploitatie

jaarverslag 2013

|

99

22. omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

2013

2012

omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

4.972

4.838

4.972

4.838

23. uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten

2013

2012

externe verkoopkosten

-5.004

-4.992

toegerekende organisatiekosten

-2.649

-2.454

-7.653

-7.446

24. verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

2013

2012

verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

21.197

8.427

totaal verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

21.197

8.427

25. verkoopkosten inclusief organisatiekosten

2013

2012

externe verkoopkosten

-3.083

-2.184

toegerekende organisatiekosten

-1.335

-1.106

-4.418

-3.290

2013

2012

-10.625

-4.442

4.033

1.461

-6.592

-2.981

totaal omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

totaal uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling inclusief organisatiekosten

totaal verkoopkosten inclusief organisatiekosten

26. boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille historische boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille gerealiseerde herwaardering agv verkoop

totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

In 2013 zijn 180 eenheden (inclusief dispositie) uit het bestaande bezit verkocht tegenover 114 eenheden in 2012.

100 | Havensteder

27. overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille kosten leegmaken (saldo kosten/opbrengsten) projectresultaten afwaardering kantoorpand

totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

28. gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving

2013

2012

345

-1.181

2.014

-4.816

-

4.686-

2.359

-10.683

2013

2012

58.533

57.957

totaal gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving

58.533

57.957

totaal gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving

58.533

57.957

De afschrijving op bedrijfsmiddelen is lineair bepaald op basis van de economische levensduur en de componentenmethode. Dit betekent dat we de waarde verdelen in grond (niet op afschrijven), casco, installaties en inrichting en over de bijbehorende termijnen afschrijven. Het verschil tussen de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en historische kosten is als gerealiseerde herwaardering (bate) verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

29. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille niet-gerealiseerde waardeveranderingen bedrijfsmiddelen niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop 31. niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

2013

2012

-303

20.572

4.596

-7.927

4.293

12.645

-2.547

-2.120

124

747

jaarverslag 2013

|

101

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen bedrijfsmiddelen betreft afgeboekte onrendabele resultaten van het sociaal vastgoed (complexen waarvan de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten). De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen betreft de toename van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. De dotatie aan de voorziening voor de onverkochte voorraad is gepresenteerd onder de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop.

32. netto resultaat overige activiteiten

2013

2012

0

0

592

824

totaal opbrengsten overige activiteiten

592

824

32. netto resultaat overige activiteiten

2013

2012

kosten overige activiteiten opbrengsten overige activiteiten

kosten overige activiteiten opbrengsten overige activiteiten

totaal opbrengsten overige activiteiten

0

0

592

824

592

824

2013

2012

-19.499

-9.140

Deze post bestaat uit de WWI gelden die wij ontvangen hebben.

33. overige organisatiekosten incidentele lasten algemene organisatiekosten dekking algemeen diverse posten toegerekende lasten nieuwbouw huur geactiveerde productie nieuwbouw huur niet toegerekende lasten vve beheer

totaal overige organisatiekosten

1.285

-

558

827

-3.067

-3.146

1.075

1.219

-587

-695

-20.235

-10.935

De incidentele lasten bestaan met name uit saneringssteun ad € 10 miljoen en frictiekosten inzake de reorganisatie ad € 6,7 miljoen.

34. leefbaarheid

2013

2012

externe kosten leefbaarheid

-2.998

-4.878

toegerekende organisatiekosten (kostenverdeelstaat)

-4.528

-4.746

-7.526

-9.624

totaal leefbaarheid

Leefbaarheidskosten bestaan uit kosten voor gebiedsbeheer, participatie/huurdersplatform, wijkvisies en diverse kosten voor sociale activiteiten.

102

|

Havensteder

honoraria externe accountant en de accountantsorganisatie 2013 onderzoek jaarrekening andere controleopdrachten fiscale adviesdiensten andere niet-controlediensten

totaal 2012 onderzoek jaarrekening andere controleopdrachten fiscale adviesdiensten andere niet-controlediensten

totaal * Doorbelast 2013 in kader van ketensamenwerking * Doorbelast 2012 in kader van ketensamenwerking

36. rentebaten en soortgelijke opbrengsten

accountants

overig netwerk

totaal netwerk

268

-

268

9

-

9

-

69

69

24

111

135

301

180

481

accountants

overig netwerk*

totaal netwerk

199

-

199

47

-

47

-

185

185

81

299

380

327

484

811

52

2013

2012

rente leningen u/g

133

24

overige renteopbrengsten

514

130

647

154

totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De rentebaten zijn ten opzichte van voorgaand jaar toegenomen voornamelijk als gevolg van een incidentele bate met betrekking tot een belastingteruggave.

37. rentelasten en soortgelijke kosten

2013

2012

-191

-484

-76.720

-81.095

-7

-8

kosten garantie/herfinanciering

-269

-242

overige rentelasten

-189

-176

-77.376

-82.005

rente bank/giro rente leningen lange termijn rente glasfonds

totaal rentelasten en soortgelijke kosten

De rentelasten zijn ten opzichte van voorgaand jaar voornamelijk afgenomen door een lagere gemiddelde rente. Dit is het gevolg van uitgevoerde renteherzieningen op bestaande geldleningen en een lagere rente op de geldmarkt. Het belang van variabel rentende geldleningen is in 2013 toegenomen waardoor extra is geprofiteerd van de lagere korte rente.

jaarverslag 2013

|

103

38. belastingen

2013

2012

latente vennootschapsbelasting actieve belastinglatentie actieve latentie verliescompensatie passieve latentie vastgoed bestemd voor verkoop

totaal belastingen

-568

-248

-4.309

-649

1.643

-42

-3.234

-939

Aan de hand van de commerciële jaarrekening van 2013 is het fiscale resultaat bepaald. Bij de berekening is rekening gehouden met de fiscale verschillen tussen de commerciële en fiscale jaarrekening.

aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: -45.660

commercieel resultaat correctie afschrijving en herwaardering vastgoed onrendabele toppen fiscaal resultaat projecten

77.659 52 -4.178

correctie projectsteun

-1.068

correctie opbrengst verkopen

-6.352

fiscale afschrijving op agio leningen o/g

-2.746

correctie onderhoud

-10.720

correctie rentebaten

2.558

resultaat deelneming saneringssteun gemengde kosten aftrek correctie belastingen

1.988 10.113 92 3.234

70.632 24.972

fiscaal resultaat verrekend met verliezen uit vorige jaren vennootschapsbelasting 2013

25%

-24.972 0

effectief vpb tarief 2013 bedraagt

-7.08%

effectief vpb tarief 2012 bedraagt

4,57%

Op basis van de MIDOB 2014-2023 verwachten we dat Havensteder voldoende winst kan genereren om de gehele berekende VPB-latentie te compenseren. De verantwoorde vennootschapsbelastinglast is de beste schatting naar aanleiding van een in detail uitgewerkte inventarisatie van de activiteiten van Havensteder, vanuit de VSO en de Nadere Afspraak. De inventarisatie is nog niet op het niveau van de aangifte uitgewerkt. Daarom kan de werkelijke aangifte afwijken van de nu in de jaarrekening verantwoorde uitkomsten.

104

|

Havensteder

39. resultaat deelnemingen resultaat deelneming W.O.M. resultaat deelneming Hofbogen BV resultaat deelneming Stadsherstel resultaat deelneming Stadsvastgoed resultaat deelneming PWS VGO BV

totaal resultaat deelnemingen

2013

2012

33

26

-1.355

-

5

-

-645 -

13

-1.962

39

Voor de deelnemingen in Hofbogen BV en Stadsvastgoed hebben we een voorziening opgenomen voor het aandeel in het negatieve vermogen.

39. resultaat deelnemingen resultaat deelneming W.O.M. resultaat deelneming Hofbogen BV resultaat deelneming Stadsherstel resultaat deelneming Stadsvastgoed resultaat deelneming PWS VGO BV


2013

2012

33

26

-1.355

-

5

-

-645 -

13

-1.962

39

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2013 geldmiddelen zijn opgeofferd.

OVERIGE TOELICHTINGEN

Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semi-publieke sector (hierna: WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector en onder de WNT geldt een publicatieverplichting in de jaarrekening. De algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt voor 2013: € 228.599. De WNT kent overgangsrecht voor afspraken die zijn gemaakt vóór inwerkingtreding van de WNT. De bij aanstelling gemaakte beloningsafspraken met de bestuurder zijn ingeschaald op basis van de adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Bestuurder Woningcorporaties (Commissie Izeboud) en zijn gemaakt vóór bekendmaking van de WNT. Op grond van de WNT kwalificeren de volgende personen als topfunctionaris van Havensteder in 2013:

jaarverslag 2013

|

105

naam

functie

beloning

fiscale bijtelling auto

belastbare kostenvergoedingen

voorzieningen betaalbaar op termijn

totaal

H.J. van den Berk

bestuurder

€ 173.003

€ 11.550

€ 3.000

€ 41.141

€ 228.694

B.J. Pluijmers

Directeur Strategie & portefeuillewaardemanagement

€ 143.739

€ 11.986

€ 3.000

€ 33.541

€ 192.266

M. Kroon

Directeur Financien en Middelen

€ 119.638

€ 4.883

€ 3.000

€ 27.518

€ 155.039

H.H. Rotgans

Directeur Onderhoud & Ontwikkeling

€ 119.119

€ 7.411

€ 3.000

€ 27.386

€ 156.916

P.A.F. van Lieshout

Directeur Centrum Noord

€ 112.082

€ 9.407

€ 3.000

€ 25.598

€ 150.087

T.E. Morsheim

Directeur Zuid West

€ 102.634

€ 7.815

€ 3.000

€ 23.197

€ 136.646

Z. Udovicic

Directeur Oost

€ 105.411

€0

€ 3.000

€ 22.865

€ 131.276

W.F. de Mooij

Directeur programma integratie

€ 64.936

€0

€ 1.500

€ 15.091

€ 81.527

De directeur programma integratie is in juni 2013 uit dienst getreden.

Honorering leden Raad van Commissarissen 2013 leeftijd

functie

datum benoeming

datum aftreden

periode 2013

honorering

63 jaar

Voorzitter

01-01-13

01-01-17

01-01 t/m 31-12

€ 10.312,50

Mevrouw M.C. Meindertsma *2

70 jaar

Vicevoorzitter

01-01-07

01-01-15

01-01 t/m 31-12

€ 10.312,50

De heer drs. D.J. Schrijer *1

47 jaar

Lid

01-03-13

01-03-17

01-01 t/m 31-12

€ 6.875,00

De heer dr. P.L. Batenburg *2

60 jaar

Lid

01-01-07

01-01-15

01-01 t/m 31-12

€ 8.250,00

De heer G. Erents RA *1

63 jaar

Lid

01-07-11

01-07-15

01-01 t/m 31-12

€ 8.250,00

De heer dr. R.B.J. Teule MPA *2

52 jaar

Lid

09-11-11

01-01-15

01-01 t/m 31-12

€ 8.250,00

De heer ir. P.O. Vermeulen *1

66 jaar

Lid

01-07-11

01-07-15

01-01 t/m 31-12

€ 8.250,00

08-02-05

08-02-13

01-01 t/m 08-02

€ 859,38

beloning

belastbare kostenvergoedingen

voorzieningen betaalbaar op termijn

beëindigingsuitkeringen

totaal

€ 23.008

€0

€ 5.077

€ 275.927

€ 304.012

naam De heer B.J. van Bochove *1

De heer V.H. Gruis *1 = herbenoembaar

*2 = niet herbenoembaar

Overige (niet-top)functionarissen functie

in dienst sinds

programma adviseur integratie

1989

Naar aanleiding van de doorgevoerde fusie en bijbehorende reorganisatie is na 24 jaar het dienstverband beëindigd. Aan de functionaris is een wettelijke vergoeding voor de beëindiging van het dienstverband uitgekeerd.

106 | Havensteder

ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2013 Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst-en-verliesrekening Enkelvoudige grondslagen voor waardering van het resultaat Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening

jaarverslag 2013

|

107

Enkelvoudige balans (voor resultaatbestemming) (x € 1.000) activa

ref.

31-12-13

31-12-12

1.866.418

2.032.179

vaste activa materiële vaste activa

1

bedrijfsmiddelen sociaal vastgoed in exploitatie

1.1


1.2

2.011

2.757

(on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.3

31.006

34.110

commercieel vastgoed in exploitatie

1.4

439.056

368.391


1.5

84.066

72.961


1.6

vastgoedbeleggingen

financiële vaste activa

3.893

12.156

2.426.450

2.522.554

2

deelnemingen

2.1

15.452

15.435

latente belastingvorderingen

2.2

37.081

40.315

leningen ug

2.3

5.023

457

57.556

56.207

2.484.006

2.578.761


3.1

17.882

30.697


3.2

8.585

11.829

overige voorraden

3.3

5.066

4.964

31.533

47.490

0

0

totaal vaste activa

vlottende activa voorraden

3

onderhanden projecten

4

vorderingen

5

huurdebiteuren

5.1

2.426

5.826

gemeenten

5.2

195

407

vorderingen op groepsmaatschappijen

5.3

698

856


5.4

0

4.509

overige vorderingen

5.5

4.492

4.436

overlopende activa

5.6

4.229

4.235

12.040

20.269

934

1.040

44.507

68.799

2.528.513

2.647.560

liquide middelen totaal vlottende activa

totaal activa

108

|

Havensteder

6

passiva eigen vermogen

ref.

31-12-13

31-12-12

448.682

536.519

-45.660

-55.918

403.022

480.601

654

695

7

overige reserves resultaat lopend boekjaar

egalisatierekening

8

voorzieningen

9

voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

9.1

31.271

50.745

voorziening reorganisatiekosten

9.2

6.700

495

voorziening deelneming

9.3

2.000

0

overige voorzieningen

9.4

langlopende schulden

671

4.212

40.642

55.452

10

leningen overheid

10.1

57.520

72.699

leningen kredietinstellingen

10.2

1.742.028

1.759.370

verplichting verkoop onder voorwaarden

10.3

81.710

69.435

overige schulden

10.4

1.748

1.703

1.883.006

1.903.207

schulden aan kredietinstellingen

11.1

127.878

120.896


11.2

14.053

20.232


11.3

3.517

6.267

schulden ter zake van pensioenen

11.4

550

416

overlopende passiva

11.5

kortlopende schulden

totaal passiva

11

55.191

59.794

201.189

207.605

2.528.513

2.647.560

jaarverslag 2013

|

109

Enkelvoudige winst- en verliesrekening (x € 1.000) ref.

jaarcijfers 2013

jaarcijfers 2012

huuropbrengsten

15

266.311

254.735

opbrengst servicecontracten

16

20.935

18.372

lasten servicecontracten

17

-25.823

-23.871


18

-47.893

-49.503


19

-58.499

-65.770


20

-13.451

-8.084

afschrijvingen vastgoed in exploitatie

21

-148.629

-137.596

-7.049

-11.716

netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

22

4.972

4.838


23

-6.949

-7.125

-1.976

-2.287

24

21.197

8.427

verkoopkosten inclusief organisatiekosten

25

-4.418

-3.289

boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

26

-6.592

-2.981

10.187

2.158 -10.683

netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

27

2.359

gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving

28

58.533

57.957

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

29

4.293

12.645

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

30

-2.547

-2.120

niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

31

124

747

62.762

58.546

waardeveranderingen vastgoedportefeuille netto resultaat overige activiteiten

32

592

824

overige organisatiekosten

33

-20.213

-10.919

leefbaarheid

34

-7.526

-9.624

110 | Havensteder

waardeveranderingen van financiele vaste activa en van verplichtingen

35

-503

-321


36

656

163


37

-77.373

-81.841

saldo financiele baten en lasten

-77.220

-82.000

resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-40.443

-55.018

belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

38

-3.233

-939

resultaat deelnemingen

39

-1.983

39

-45.660

-55.918

-

-

-45.660

-55.918

resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen buitengewoon resultaat na belastingen

resultaat na belastingen

ENKELVOUDIGE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN BEPALING VAN HET RESULTAAT

en de passiva en de resultaten verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover we hierna niet anders vermelden.

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, die de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgeeft. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

Resultaat boekjaar Deze post bestaat uit het resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa van het lopend jaar.

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat en ook voor de toelichting op de onderscheiden activa

Overige reserves Waardering vindt plaats door toevoeging van het jaarresultaat aan de stand eind van vorig boekjaar en door de verwerking van eventuele financiële gevolgen van stelselwijzigingen in de waarderingsgrondslagen en resultaatbepaling.

jaarverslag 2013

|

111

TOELICHTING ENKELVOUDIGE BALANS

2.1 deelnemingen 2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV 2.1.2 Stads Vastgoed NV 2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV 2.1.4 Hofbogen BV 2.1.5 Verolme Boulevard BV 2.1.6 Com·wonen FBI BV

saldo

31-12-13

31-12-12

134

129

0

0

1.002

969

0

0

14.304

14.325

12

12

15.452

15.435

Havensteder heeft verschillende verbindingen met andere rechtspersonen. De activiteiten die hieruit voortvloeien vinden plaats op het terrein van de volkshuisvesting. Hieronder een overzicht.

verloopoverzicht deelnemingen

2.1.1 Stadsherstel Historisch Rotterdam NV 2.1.2 Stads Vastgoed NV 2.1.3 WOM Mathenesserkwartier BV 2.1.4 Hofbogen BV 2.1.5 Verolme Boulevard BV 2.1.6 Com·wonen FBI BV

112 | Havensteder

waarde per 1-1-2013

voorziening

ontvangen dividend

resultaat boekjaar deelneming

waarde per 31-12-13

129

-

5

-

134

-

645

969

-

-

1.355

14.325

-

12

-

15.435

2.000

-645

-

33

1.002

-1.355

-

-

-21

14.304

-

-

12

5

-1.988

15.452

-

Eigen vermogen Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen.

2013

2012


480.601

513.198

jaarresultaat na stelselwijziging

-45.660

-55.918

mutatie herwaardering bedrijfswaarde

-31.919

23.321

403.022

480.601


Het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen is onder te verdelen in gerealiseerd groepsvermogen en ongerealiseerd groepsvermogen.

gerealiseerd vermogen reserve ongerealiseerde herwaardering


31-12-13

31-12-12

-488.127

-423.627

891.149

904.228

403.022

480.601

Als gevolg van de waardering van het vastgoed tegen actuele waarde, kunnen we het bezit onderverdelen in complexen waarbij de bedrijfswaarde / marktwaarde lager is dan de boekwaarde op basis van vervaardigingsprijs (‘negatieve herwaardering’) en complexen waarbij de bedrijfswaarde / marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van vervaardigingsprijs (‘positieve herwaardering’). De ‘negatieve herwaardering’ maakt onderdeel uit van het gerealiseerd vermogen. De ‘positieve herwaardering’ is als niet-gerealiseerd vermogen gepresenteerd. Vanwege de gekozen complexindeling van het bezit, kunnen de negatieve verschillen als onderdeel van het gerealiseerd vermogen niet gecompenseerd worden door de positieve verschillen in het ongerealiseerd vermogen.

jaarverslag 2013

|

113

VERSCHILLEN IN HET EIGEN VERMOGEN EN HET RESULTAAT TUSSEN DE ENKELVOUDIGE EN GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2013 In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven.

balans verschillen 2013

ref.

2013 enkelvoudig

2013 geconsolideerd

2013 verschil

sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.2

2.011

3.927

-1.916

deelnemingen

2.1

15.452

1.148

14.304


3.2

8.585

21.233

-12.648

aandeel Havensteder in Verolme Boulevard BV

huurdebiteuren

5.1

2.426

2.520

-94



5.3

698

-

698



5.3

-

-

-


overige vorderingen

5.4

4.492

4.994

-502


7.616

7.514

102

6.

934

962

-28

ref.

2013 enkelvoudig

2013 geconsolideerd

2013 verschil

9.1

31.271

24.371

6.900


overige schulden

10.4

1.748

6.565

-4.817



11.2

14.053

14.415

-362


schulden aan groepsmaatschappijen

11.3

-

1.502

-1.502


overlopende passiva

11.6

55.191

55.383

-192


69.244

71.300

-2.056

activa bedrag x € 1.000,-

liquide middelen

passiva bedrag x € 1.000,voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

114

|

Havensteder

verklaring aandeel Havensteder in Verolme Boulevard BV deelneming Havensteder in Verolme Boulevard BV


verklaring

balans verschillen 2012 activa bedrag x € 1.000,-

ref.

2012 enkelvoudig

2012 geconsolideerd

2012 verschil


1.2

2.757

4.841

-2.084


deelnemingen

2.1

15.435

1.110

14.325

deelneming Havensteder in Verolme Boulevard BV


3.2

11.829

24.581

-12.752


huurdebiteuren

5.1

5.826

5.892

-66



5.3

856

-

856



5.3

4.509

4.561

-52


overige vorderingen

5.4

4.436

4.593

-157


verklaring

15.627

15.046

581

6.

1.040

1.302

-262

ref.

2012 enkelvoudig

2012 geconsolideerd

2012 verschil

9.1

50.745

44.245

6.500

overige schulden

10.4

1.703

6.548

-4.845



11.2

20.232

20.615

-383


overlopende passiva

11.6

59.794

60.011

-217


80.026

80.626

-600

liquide middelen

passiva bedrag x € 1.000,voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen


verklaring voorziening Verolme Boulevard BV

jaarverslag 2013

|

115

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING 2013

39. resultaat deelnemingen

2013

2012

resultaat deelneming W.O.M.

33

26

resultaat deelneming Verolme Boulevard BV

-21

resultaat deelneming Hofbogen BV resultaat deelneming Stadsherstel

-1.355

-

5

-

-645

resultaat deelneming Stadsvastgoed resultaat deelneming PWS VGO BV


-

13

-1.983

39

2013 Het verschil tussen het enkelvoudige resultaat en het resultaat volgens de geconsolideerde winst-en-verliesrekening wordt verklaard door:

ref.

2013 enkelvoudig

2013 geconsolideerd

2013 verschil

huren

15

266.311

267.092

-781



18

-47.893

-47.958

65



24

-6.949

-7.653

704



33

-20.213

-20.235

22



36

656

647

8



37

-77.373

-77.376

3


winst-en-verliesrekening 2013 (x € 1.00)

116 | Havensteder

verklaring

2012

ref.

2012 enkelvoudig

2012 geconsolideerd

2012 verschil

huren

15

254.735

255.303

-568



18

-49.505

-49.565

60



24

-7.127

-7.446

319



33

-10.921

-10.937

16



36

163

154

9



37

-81.841

-82.005

164


winst-en-verliesrekening 2012 (x € 1.00)

verklaring

jaarverslag 2013

|

117

ONDERTEKENING JAARREKENING D.D. 21-05-2014

het bestuur van Havensteder

118

|

Havensteder

raad van commissarissen van Havensteder

OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Hiervoor verwijzen wij naar de hierna opgenomen verklaring. Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten wordt bepaald dat de statutaire resultaatneming ten gunste of ten laste van de overige reserves wordt gebracht. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 21-05-2014. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur stelt met goedkeuring van de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2013 als volgt te bestemmen: € -/- 45,7 miljoen ten laste van de overige reserves te brengen.

jaarverslag 2013

|

119

begrippenlijst

126 | Havensteder

Wat bedoelen we met bepaalde begrippen in dit jaarverslag? In de hiernavolgende begrippenlijst staan deze begrippen uitgelegd. bedrijfswaarde Onder bedrijfswaarde van onroerende zaken verstaan we de contante waarde van de toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen. Dit zijn de kasstromen die te maken hebben met de uitoefening van het bedrijf. Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen die uitsluitend werken op het gebied van volkshuisvesting. Met die toelating zijn ze verbonden met de overheid. De rechten en plichten van een woningcorporatie zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet. De uitwerking van deze regels staat in het Besluit beheer sociale huursector. bijzondere doelgroepen Mensen die niet zelfstandig in een woning kunnen voorzien. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Zelfstandig bestuursorgaan van het ministerie van BZK. Adviesorgaan van de minister. Houdt financieel toezicht en heeft saneringsfunctie. Het oordeel van het CFV geeft aan of het volkshuisvestelijk beleid van de corporatie in financieel opzicht kan worden gecontinueerd en of de voorgenomen activiteiten passen binnen de financiële ruimte die de corporatie tot haar beschikking heeft. continuïteits- en solvabiliteitsoordeel Gaf in voorgaande jaren aan in hoeverre de voorgenomen activiteiten volgens maatstaven van CFV passend zijn in relatie tot de financiële en solvabele mogelijkheden van een woningcorporatie. Inmiddels hanteert het CFV een nieuwe beoordelingswijze.

om een kredietaanvraag te doen en zo startkapitaal te verkrijgen. Crowdfunding verloopt zonder financiële intermediairs. Er is direct contact tussen investeerders en ondernemers. crowdsourcing Het principe van crowdsourcing komt overeen met crowdfunding: een grote groep mensen helpt je, waardoor een project kans van slagen heeft. Crowdsourcing gaat niet over geld, maar over middelen en inzet. decharge Opheffing van een specifieke verantwoordelijkheid. derivaten(portefeuille) Verzamelnaam voor afgeleide producten die betrekking hebben op kapitaal. Ze worden verhandeld op de kapitaalmarkt, zoals opties, termijncontracten, obligaties, rente- en valutaswaps. (in) dispositie (zetten) Verkoop van woningcomplexen. energielabel Het energielabel woningen geeft met klassen (A tot en met G) en kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A (donkergroen) is zuinig, energielabel G (rood) is onzuinig. extramuralisering / extramurale zorg Behandeling van een patiënt buiten het ziekenhuis (alleen dagbehandeling) faciliteringsvolume Het volume van de leningen waarvoor het WSW garant wil staan.

Credit Support Annex (CSA) Een wettelijk document dat zaken rondom derivatentransacties regelt.

Geschillenadviescommissie (GAC) De GAC is de onafhankelijke klachtencommissie voor huurders van de corporaties Havensteder, Woonstad Rotterdam, Woonplus Schiedam, Patrimonium Barendrecht en Maasdelta.

crowdfunding Crowdfunding is een alternatieve manier om een project te financieren. Om een project te financieren gaan ondernemers in de meeste gevallen naar de bank

governance De manier waarop de bestuurder de organisatie leidt en de wijze waarop de raad van commissarissen daarop toeziet.

jaarverslag 2013

|

127

governancecode Hierin staan de basisregels voor het besturen van een woningcorporatie. grondpositie Juridisch eigendom van een stuk grond. Havensteder 2.0 De term die wordt gebruikt voor de organisatie vanaf 1 april 2014, het nieuwe Havensteder. intramurale locatie / zorg Locatie met inpandige zorg / zorg in een zorgpand. ketensamenwerking Ketensamenwerking is een vorm van samenwerking tussen partijen die opeenvolgend met elkaar samenwerken aan één product of proces. KWH-huurlabel Rapportcijfer dat de huurders geven over de dienstverlening.

overeenkomst woonruimteverdeling Afspraken tussen woningcorporaties en gemeenten over hoe de woningen in de stadsregio Rotterdam moeten worden verdeeld en in welke situaties hiervan kan worden afgeweken. parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties Een middel dat de Eerste en Tweede Kamer kunnen gebruiken om informatie over een bepaald onderwerp te verkrijgen, in dit geval over het reilen en zeilen van woningcorporaties. primaire doelgroep De doelgroep met lage inkomens, waar Havensteder zich in eerste instantie op richt. De inkomensgrenzen die hierbij gehanteerd worden, hangen af van de leeftijd (jonger dan 65 jaar of 65 jaar en ouder) en van de samenstelling van het huishouden (alleenwonend of met medebewoners). Het maximuminkomen voor iemand die jonger is dan 65 jaar en die medebewoners heeft, was in 2011 € 33.614 per jaar.

lean methodiek Een bedrijfskundige methodiek die als doel heeft bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk te maken

remuneratiegesprek, -verslag of -commissie Het functioneringsgesprek dat een commissie van de raad van commissarissen voert met de bestuurder. Van dit gesprek wordt een verslag gemaakt dat wordt gepubliceerd op de website.

liquiditeit De liquiditeit geeft aan of we op korte termijn aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen met de vlottende activa. Een kengetal voor het bepalen van de liquiditeit is de current ratio: de vlottende activa als percentage van het korte vreemd vermogen. Bij een actief treasury-beleid ligt dit percentage tussen 0 en 1.

rentabiliteit De rentabiliteit is de verhouding tussen het jaarresultaat en het vermogen dat dit resultaat heeft verdiend. De rentabiliteit is een belangrijke maatstaf voor beslissingscalculaties op de lange termijn

maximale huurverhoging De verhoging van de huurprijs die we maximaal mogen doorvoeren op basis van de hoogte van het inkomen per huishouden. De overheid bepaalt de percentages. niet planmatig onderhoud Onderhoud dat niet volgens een (meerjaren)planning wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld klein onderhoud. Opplusprogramma / opplussen Het verbeteren van bestaande woningen en algemene ruimten van woongebouwen tot toegankelijke, veilige en bruikbare huizen voor ouderen en mensen met een lichte functiebeperking. Wij richten ons bij het opplussen van onze woningen op maatregelen die de toegankelijkheid van de woning verbeteren.

128 | Havensteder

rentedekkingsgraad Geeft aan in welke mate de rentebetalingen gedekt worden uit de operationele kasstromen. renterisico De mogelijkheid dat het toekomstige resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente. renteswap Afspraken tussen twee partijen om gedurende een bepaalde periode twee verschillende kasstromen te ruilen. Bijvoorbeeld een variabele rente tegen een vaste rente. scheefwonen Situatie waarbij mensen in relatie tot hun inkomen in een te goedkope huurwoning wonen.

slow urbanism Het ontwikkelen van een wijk, stad of dorp zonder een vooraf gesteld eindbeeld, maar met een stip op de horizon binnen bepaalde kaders.

appartementencomplex behoren. De vereniging van eigenaren regelt het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

sociale huurwoningen In Nederland staan meer dan drie miljoen huurwoningen. Het grootste deel daarvan valt onder de sociale huursector, met huurprijzen tot maximaal € 681,02 (prijspeil 1 januari 2013). De woningen in deze sector zijn gebouwd voor mensen die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Dit komt door hun inkomen of door andere omstandigheden. De woningen zijn meestal in eigendom van woningcorporaties.

vrijesectorwoningen Bij een vrije sectorwoning of een geliberaliseerde huurwoning heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen.

solvabiliteit Met solvabiliteit geven we aan in hoeverre we de financiële verplichtingen (betalingen) aan verschaffers van vreemd vermogen (leningen) kunnen nakomen met behulp van alle activa. Het kengetal solvabiliteit is het eigen vermogen als percentage van het totale vermogen. solvabiliteitsoordeel Hiermee wordt vastgesteld of een woningcorporatie volgens maatstaven van het CFV op basis van voortzetting van het beheer haar (financiële) verplichtingen kan nakomen. Staatssteunregeling Europese regeling voor het verkrijgen van geborgde financiering (staatssteun). statushouders Asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben. streefportefeuille Hierin staat hoe onze vastgoedportefeuille er in 2020 in hoofdlijnen uitziet. tertiaalrapportage Een voortgangsrapport dat eens per vier maanden uitkomt (3x per jaar). treasury beleid Treasury (Engels voor ‘schatkist’) staat voor het beheren van de schatten, het geld van de organisatie. VvE Een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft garanties aan financiers die leningen verstrekken aan woningcorporaties. Dankzij deze garanties kunnen corporaties geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Wet op de huurtoeslag (Wht) De Wet op de huurtoeslag (Wht) voorziet in een tegemoetkoming in de huurkosten en in toewijzing van sociale huurwoningen. Mensen die in verhouding tot hun inkomen veel huur betalen, hebben recht op een huurtoeslag. Om aanspraak te kunnen maken op huurtoeslag moet de huurder 18 jaar of ouder zijn en de Nederlandse nationaliteit hebben of rechtmatig in Nederland verblijven. De Belastingdienst voert de Wht uit. Woonakkoord In het Woonakkoord staat een fors aantal maatregelen die de Regering afkondigde voor de woningmarkt. De maatregel die hierin het meest impact heeft, is de Verhuurderheffing. woningwaarderingsstelsel Met het woningwaarderingsstelsel (wws) drukken we de kwaliteit van een huurwoning in punten uit. Het wws wordt ook wel het ‘puntenstelsel’ genoemd. Aan het aantal punten van een woning is een maximale huurprijs gekoppeld. woonservicegebied Een (deel van een) wijk waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met welzijn en zorg, Inclusief niet-planbare 24-uurszorg. Meestal heeft een woonservicegebied een kern met een wijkservicecentrum of zorgsteunpunt. Zo krijgen mensen de kans zo lang mogelijk zelfstandig te wonen in hun woning of in hun wijk.

jaarverslag 2013

|

129

130

|

Havensteder

jaarverslag 2013

|

131

ook te volgen op twitter @havensteder

14-10249-344

Postbus 1612 | 3000 BP Rotterdam T 010 890 25 25 www.havensteder.nl

Jaarverslag De bakens verzetten

Recommend Documents