Aanhoudende interesse in commercieel vastgoed

Vooruitzicht Commercieel Vastgoed

Aanhoudende interesse in commercieel vastgoed Verschil prime en secundaire aanvangsrendementen neemt toe

ING Economisch Bureau / mei 2016

Groei opname logistieke panden door e-commerce

Onverminderde interesse voor vastgoedbeleggingen Na een zeer sterk einde van 2015 blijft het transactievolume in commercieel vastgoed ook in het eerste kwartaal op een hoog niveau. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2015, lag het volume maar liefst 75% hoger. Ongeveer de helft van het transactievolume kwam voor rekening van kantoorpanden en –portefeuilles. Ongeveer een derde kwam voor rekening van Nederlandse beleggers. Onder de buitenlandse beleggers waren de Amerikanen wederom de grootste groep, goed voor bijna een kwart van de activiteit. Ook Britten en Duitsers bleven geïnteresseerd in Nederlands vastgoed; goed voor respectievelijk 11% en 7% van het totale volume. Aziatische beleggers wisten in 2015 voor het eerst de weg naar Nederlands direct vastgoed te vinden. Hun aandeel is weliswaar nog beperkt (3% in 2015), maar de interesse is blijvend.

Verschil tussen prime en secundaire aanvangsrendementen neemt nog steeds toe De aanhoudende interesse van zowel binnen- als buitenlandse beleggers heeft ook verdere druk op de prijzen gezet, al gaat de daling van de aanvangsrendementen inmiddels wel minder hard. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar goed renderende alternatieven voor onder andere staatsobligaties, die in sommige gevallen inmiddels een negatief rendement opleveren. Onzekerheden over de mondiale economie en geo-politieke risico’s zorgen er ech-

ter voor dat er meer focus is op de beste objecten. Hierdoor dalen de rendementen voor prime vastgoed sneller dan voor secundaire panden en locaties. De zogenoemde ‘yield gap’ neemt hierdoor toe. Hier zit dan ook een duidelijk verschil met de vorige piek in beleggingsvolumes in 2007. De prijsverschillen tussen top- en secundair vastgoed waren toen minder groot. Ook worden transacties nu met een groter deel eigen vermogen gefinancierd dan ten tijde van de vorige hausse.

Beleggingsvolume commercieel vastgoed neemt verder toe Beleggingsvolume in mld € (12 maands voortschrijdend gemiddelde) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bron: CBRE, bewerkt door ING Real Estate Finance Market Research

ING Economisch Bureau

2

Vooruitzicht Commercieel vastgoed / mei 2016

Kantorenmarkt

Tijdelijk daling opname kantoormeters Groei zakelijke diensten blijft op hoog niveau

Opname kantoormeters kent een langzame start Het aantrekken van de activiteit in sectoren met kantoorbanen betekent nog niet dat werkgevers massaal uitbreiding van kantoormeters nodig hebben. De opname van kantoormeters bleef in het eerste kwartaal achter in vergelijking met het eerste kwartaal van 2015. Met name in Amsterdam bleef de opname achter in vergelijking met een jaar eerder. Hier staat tegenover dat de hoofdstad het laatste kwartaal in 2015 juist een hoger aantal verhuurde meters kende, dan een jaar eerder. Een langzaam eerste kwartaal is dan ook niet exceptioneel. Het gebruikelijke seizoenseffect valt echter wel sterker uit dan voorgaande jaren.

Na een periode van krimp zet de zakelijke dienstverlening het herstel van 2014 en 2015 voort. Vooralsnog blijft de volumegroei op een hoog niveau. Voor 2016 wordt een groei in de volumes van 4,5% verwacht, tegen 5,5% in 2015. De vraag naar zakelijke diensten komt vooral uit het bedrijfsleven. De terughoudendheid van overheid en zorg bij de inhuur van externe dienstverleners blijft bestaan. De best presterende subsector is opnieuw de uitzendbranche. Een aantal branches kampt door digitalisering met vraaguitval voor bepaalde diensten. Digitale dienstverleners en organisatieadviseurs profiteren van de bedrijvigheid. Binnen de digitale technologiesector gaat de opmars van clouddiensten verder. Softwareontwikkelaars profiteren, naast groei van de cloud, van de verdere behoefte aan automatisering en digitalisering van alle sectoren.

Voorzichtige daling leegstand kantoren De leegstand in het kantorensegment blijft op een structureel hoog niveau. De voorzichtige daling van dit cijfer is in toenemende mate te danken aan transformatie van ongeschikte en ongebruikte kantoormeters naar ander gebruik. De gemeente Amsterdam is hierin bijvoorbeeld een positief voorbeeld. Transformatie vindt plaats naar studentenhuisvesting, woningen, hotels en in toenemende mate asielzoekerscentra. Niet elk pand en elke locatie is echter geschikt voor een nieuwe functie. Voor sommige panden zal sloop de enige optie blijken.

Opname kantoren doet stapje terug

Volume softwarebranche groeit harder dan zakelijke dienstverlening

Opname 1.000 m2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde

Ontwikkeling in procenten t. o. v. voorgaande jaar

400.000

10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6

350.000 300.000 250.000

200.000 150.000 100.000 50.000

2008

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2010

2011

2012

Zakelijke dienstverlening

Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research


2009

2013

2014

2015*

2016*

Software & services

Bron: CBS, * ramingen ING Economisch Bureau

3


Bedrijfsruimtemarkt

Verdere stijging opname bedrijfsruimten Groei transport en logistieksector zet door

Opname bedrijfsmatig vastgoed trekt verder aan

De transport– en logistieksector heeft de vaart er in. Door de diversiteit in opdrachtgevers is de sector begin 2016 weer 4% groter dan voor de economische crisis. Na het internationale herstel heeft terugkeer van groei in de bouw en detailhandel voor versnelling gezorgd. De koopkrachtvooruitgang en hervatting van bouwprojecten zijn hierbij de drijvende krachten. In 2016 zet de groei bij transport en logistiekbedrijven door (+2,7%). Door lagere brandstofkosten en prijs– en efficiëntiedruk komt de omzetgroei hier slechts licht bovenuit. Dit toont aan dat tariefdruk in transport en logistiek van alle tijden is. Winstgevend zijn in logistiek blijft een uitdaging.

In tegenstelling tot de tegenvallende opname in het kantoorsegment, zet de opname van bedrijfsmatig onroerend goed haar stijgende lijn voort. Vooral de provincies Brabant en Gelderland nam de opname gestaag toe. Een belangrijke drijver hieronder is de hierboven genoemde groei in de logistieke sector, die profiteert van structurele veranderingen in consumentengedrag (e-commerce). De vraag is dan met name gericht op de logistieke hotspots van ons land, en op moderne kwaliteitsgebouwen. Deze zijn zowel bij gebruikers als beleggers in trek. Een deel van de voorraad voldoet echter niet aan deze eisen en bij deze panden duurt het langer voordat ze verhuurd of verkocht zijn.

Transport en logistiek procyclisch Volume Transport en Logistiek versus de economie, index 2008 = 100 110 105

100 95

90 2008

2010

2012

2014

2016F

Vrachtvolume T&L BBP (Economische groei)

Volumegroei meer binnenlands gedreven Met de aantrekkende Nederlandse economie is het zwaartepunt meer naar de binnenlandse logistieke vraag verschoven. Vooral het wegvervoer plukt hier de vruchten van. Internationaal is er volatiliteit, wat in de zeehavens en op Schiphol is te merken. Dat de logistieke dienstverlening ook in 2016 sterk naar voren komt, is te danken aan de structurele groei in deze markt.

Bron: CBS, ING Economisch Bureau

Aanhoudende groei opname bedrijfsruimten Opname x 1.000 m2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde 1.200

1.000

800 600 400

200 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research


4


Winkelmarkt

Lichte omzetgroei in retail Retail krijgt omzetgroei niet cadeau

550 miljoen euro omzet verschuift

Gematigde omzetgroei in detailhandel

De omzet in de detailhandel neemt in 2016 naar verwachting toe met 2,2%. Voor het derde jaar op rij is er sprake van gematigde groei. In vrijwel alle branches stijgt de omzet. Nog lang niet alle winkeliers zijn positief want het herstel gaat met horten en stoten. Na vier maanden van daling veerde het consumentenvertrouwen in april weer op. Bij de meeste consumenten is de eigen portemonnee steeds beter gevuld en ten opzichte van een jaar terug vindt men de tijd gunstiger om grote aankopen te doen. Dit laatste effect sijpelt vooralsnog maar mondjesmaat door in de winkelstraat. De aantrekkingskracht van internet blijft groot. Flinke kortingen en vroege uitverkoop moeten klanten overhalen maar betekenen onder de streep flinke margedruk voor retailers waardoor de omzetgroei wel zijn prijs kent.

Vanwege het wegvallen van V&D en de inkrimping bij de schoenenketens van Macintosh en Perry Sport & Aktiesport verschuift 550 miljoen euro omzet naar andere partijen. Alternatieve aanbieders in de winkelstraat profiteren. Daarnaast geeft het verdwijnen van filialen een extra stimulans aan de online verkopen van elektronica, mode, schoenen en huishoudelijke producten. (Zie: Winnaars en verliezers in de winkelstraat)

Ontwikkeling van de omzet (in procenten, jaar-op-jaar)

Investeringen noodzakelijk Veel retailers bevinden zich in een spagaat. Ze hebben te maken met zeer competitieve marktomstandigheden terwijl tegelijkertijd investeringen nodig zijn. Retailers investeren uit eigen middelen of trekken nieuw kapitaal aan om hun winkels en webshops naar een hoger niveau te tillen. Ook verwachten zij dat vastgoedeigenaren in het vastgoed investeren. Uiteindelijk draait het om waarde en relevantie voor de klant. Ketens die onvoldoende relevant zijn hebben het zwaar en vallen om. Ondertussen neemt met JD Sports als nieuwe eigenaar voor Perry Sport & Aktiesport en met Hudson’s Bay de schaalgrootte van de concerns die de winkelstraat bepalen toe.


Een hoop binnenstedelijke meters zoeken een nieuwe huurder Het wegvallen van de V&D betekent niet alleen een verschuiving van omzet naar andere ketens en kanalen, het laat ook zijn sporen na in de Nederlandse winkelstraat. In verschillende binnensteden is de leegstand flink toegenomen. Vooral in de binnenstad van Utrecht loopt de leegstand hierdoor op van minder dan 5% naar bijna 20%. In veel steden zijn inmiddels nieuwe huurcontracten gesloten met partijen als Zara, H&M, Topshelf en Decathlon. Ook Hudson’s Bay neemt een deel van de locaties in gebruik. Niet iedere locatie laat zich even gemakkelijk volledig vullen. Herbestemming van hoger gelegen verdiepingen naar kantoren of woningen kan noodzakelijk blijken. De vraag van (internationale) retailers is gefocused op de grote steden met regionale functie en toeristische aantrekkingskracht. Het zal moeten blijken of de nieuwe huurders evenveel trekkracht op passanten hebben als de V&D, dat ondanks het stoffige imago toch een trekker van formaat in menig binnenstad was.

5

2015

2016*

2017*

1,5

2,2

2,0

Supermarkten

1,9

2,5

2,0

Speciaalzaken

1,5

1,3

1,5

Kleding

-0,6

1,0

1,5

Schoenen

-5,7

0,0

1,5

6,1

3,0

2,5

Doe-het-zelf

-2,3

1,5

1,0

Consumentenelektronica

-3,2

1,5

1,5

5,1

2,5

3,0

15,2

20

18

Detailhandel Food

Non-Food

Woninginrichting

Persoonlijke verzorging Webshops**

Bron: CBS *raming ING Economisch Bureau (detailhandel totaal is exclusief apotheken, tankstations en pure webshops) **pure webshops


Winkelmarkt

Winkelopname blijft constant Winkelopname blijft op niveau In algemene zin bleef de opname van nieuwe winkelmeters in het eerste kwartaal 2016 op hetzelfde niveau als een jaar geleden. Een steeds groter deel van de opname komt voor rekening van horeca, bestedingen aan diensten groeien sneller dan aan goederen en de horeca profiteert. Ook bij beleggers blijft winkelvastgoed in trek. De aanvangsrendementen voor zowel winkelpanden in populaire straten, sterke (wijk)winkelcentra en supermarkten daalden dan ook verder.

Leegstand in het binnenstedelijk hoofdwinkelgebied met en zonder V&D in2016 25% 20% 15% 10%

Retailvastgoed een vak apart De combinatie van oplopende leegstand, toenemende tweedeling, teveel m2’s winkeloppervlak, nieuwbouw en een consument die steeds meer beleving wenst maakt dat efficiënt beleggen in retail steeds lastiger wordt. Immers: wat is toekomstbestendig en wat niet? Positief is dat winkeliers, verhuurders en gemeenten in het kader van de Retail agenda van minister Henk Kamp van Economische Zaken afspraken maken voor marktconforme huren, meer ruimte voor combinatie met horeca en extra scholing voor het winkelpersoneel. Zelfs heeft Kamp aangekondigd nog dit jaar meer werk te maken van het onttrekken van overtollige retailmeters aan de markt door bijvoorbeeld het transformeren naar woningen. Op deze manier moeten de resterende winkelstraten aantrekkelijker worden. Meer flexibele elementen in de overeenkomst tussen huurder en verhuurder lijken daarnaast de toekomstbestendigheid van zowel exploitatie van de winkel als het bijbehorende vastgoed te verbeteren. Maar het allerbelangrijkst is dat huurder en verhuurder elkaars taal begrijpen, weten wat elkaars agenda bepaalt en echt geïnteresseerd zijn in het helpen oplossen van elkaars problemen. De kloof tussen deze twee partijen was erg groot maar lijkt kleiner te worden met dank aan de marktomstandigheden. Ik merk dat partijen er meer van overtuigd raken dat een betere relatie echt leidt tot een duurzamere belegging, Deze noodzakelijke verdieping in de relatie maakt beleggen in retailvastgoed een vak apart maar zal er zeker toe leiden dat de investering rendabeler en toekomstbestendiger wordt.

5% 0% Amsterdam Bron: CBS

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

leegstand exclusief V&D

Eindhoven

Groningen

Maastricht

Den Bosch Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

leegstand inclusief V&D

Bron: Locatus, bewerkt door ING REF Market Research ING Economisch Bureau

6


Meer weten? Kijk op ing.nl/kennis

Of neem contact op met: Begga Berben Barbera Brand Jan van der Doelen Ruud Pastoor Maurice Van Sante Roland van der Schoot Jantine Schrader Hans Vissinga

Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Regional Director REF Rotterdam 06 543 13 387 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regional Director REF Arnhem 06 543 13 362 Senior Econoom 06 836 32 062 Market Researcher REF 06 232 91 353 Senior Research Manager REF 06 533 31 759 Regional Director REF Amsterdam 020 59 456 00

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 19 mei 2016.


7


Aanhoudende interesse in commercieel vastgoed

Recommend Documents