Interesse in vastgoed vertaalt zich in transacties

Vooruitzicht Commercieel Vastgoed

Interesse in vastgoed vertaalt zich in transacties Opname kantorenmarkt stabiel

Logistiek vastgoed in trek

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2009

2.011

2013

2015

ING Economisch Bureau en ING Real Estate Finance / augustus 2015

Activiteit winkelmarkt geconcentreerd in grote steden

Beleggingsvolume in eerste half jaar hoger dan in eerste helft 2014 Het beleggingsvolume in commercieel vastgoed lag in de eerste zes maanden van 2015 hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. In het eerste kwartaal van dit jaar viel het beleggingsvolume nog iets tegen. Het was vooral het tweede kwartaal waarin er veel transacties werden gedaan. De meeste transacties waren toe te schrijven aan Nederlandse partijen maar ook vanuit het buitenland is veel belangstelling. Op het moment wordt een groot aantal portefeuilles actief op de markt aangeboden. Eigenaren zijn actief aan het verkopen om te profiteren van de aantrekkende vastgoedmarkt. Naar verwachting zal het beleggingsvolume in commercieel vastgoed dan ook op een hoog niveau blijven.

Verdere druk op aanvangsrendementen De interesse van beleggers blijft gefocust op de grote steden in de Randstad. Goede panden op de betere locaties in de grote steden worden vaak in een pakket op de markt aangeboden met vastgoed van mindere kwaliteit op minder courante locaties. Hierdoor wisselen ook deze panden als onderdeel van een grotere deal van eigenaar. Er is echter onvoldoende aanbod op de sterke locaties, waardoor beleggers hun blik verruimen en zich in toenemende mate richten op andere locaties. Als gevolg van de onverminderde interesse dalen de bruto aanvangsrendementen. Dit speelt zich vooral af bij kwalitatief goede (prime) kantoren. Ook logistiek vastgoed staat in de belangstelling evenals winkelvastgoed in de drukste winkelstraten van de grote steden. Door de sterke interesse en het beperkte aanbod beginnen de rendementen op andere locaties inmiddels ook te dalen. Deze trend zal zich naar verwachting verder doorzetten, in ieder geval zolang rente tarieven niet té sterk oplopen.

Beleggingen commercieel vastgoed in € miljoenen per kwartaal 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000

De tweedeling zet door De toonzetting van deze publicatie is positief. Een aanzienlijk deel van het bestaande commerciële vastgoed in Nederland past echter ondanks dit optimisme niet meer bij de huidige marktbehoefte. Vooral door de lage rente en de beschikbaarheid van behoorlijke liquiditeiten, vooral van buiten Nederland, is de animo voor het courante en toekomstbestendige deel van de markt groot. Er is sprake van overcapaciteit - zowel voor kantoren als winkels - waardoor de kloof tussen courant en incourant alleen maar groter wordt. Zelfs voor logistiek vastgoed, dat meer en meer in trek is als gevolg van de doorzettende internetverkopen, geldt dat veel objecten niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd op het gebied van bijvoorbeeld bereikbaarheid, toepassing van smart building elementen en gebouwindeling. Op grond van de betere economische vooruitzichten, maar ook vanwege structurele veranderingen in de manier waarop we werken, wonen en winkelen combineren zal er dus behoefte komen aan meer nieuwe gebouwen of (rigoureuze) aanpassing van bestaande gebouwen. Deze mismatch in de markt geeft kansen voor beleggers met oog voor de juiste toekomstbestendigheid van hun objecten. Dit gaat natuurlijk wel gepaard met de nodige investeringen. Het aanbod van toekomstbestendig vastgoed is schaars en een huurder/gebruiker zal voor het juiste product bereid zijn te betalen.

500 0 Q2 2007 Q2 2009 Q2 2011 Q2 2013 Q2 2015

Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

Bron: CBRE, bewerkt door ING REF Market Research ING Economisch Bureau en ING Real Estate Finance

2

Vooruitzicht Commercieel Vastgoed / augustus 2015

Opname kantorenmarkt stabiel Groei zet door in zakelijke dienstverlening De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. De zakelijke dienstverlening groeit dit jaar stevig door. Voor heel 2015 wordt een toename van 3% verwacht. Ingenieursbureaus en management consultants behoren tot de sneller groeiende branches. Uitzenders hebben een goed eerste half jaar achter de rug, met vooral een grote vraag naar technisch geschoold personeel.

Gemeenten drukken groei overheid De overheid heeft in vijf jaar tijd 3% van de vaste banen geschrapt. Binnen de overheidsdiensten vormen de gemeenten een uitschieter met een banenkrimp van 12%.

3,5%

Terwijl de uitgaven aan het totale ambtenarenapparaat zijn gedaald, is de externe inkoop en inhuur (van onder andere personeel) in 2014 juist weer iets toegenomen.

Leegstand stabiel op hoog niveau Ondanks het krimpend aantal arbeidsplaatsen bij de overheid, was dit segment toch van belang bij de opname van kantoormeters gedurende de eerste helft van dit jaar. De Nationale Politie sprong in het oog met twee grote transacties in Zwolle en Rotterdam. De markt blijft overigens gefragmenteerd en dit soort grote transacties kunnen de cijfers op lokaal niveau erg beïnvloeden. Op landelijk niveau bleef de opname nagenoeg stabiel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De totale leegstand liep iets op. De

dynamiek in de markt is voor een groot deel afkomstig van vervangingsvraag en slechts in beperkte mate van uitbreidingen en nieuwe vestigingen. De meeste bedrijven blijven gefocust op kostenbesparing en efficiëntie. Doordat er een mismatch is tussen vraag en aanbod, ontstaat er in toenemende mate druk op de huren voor moderne panden op de beste locaties.

Verwachte volumemutaties naar bedrijfstak, 2015-2016 (% j.o.j.) 2015

3,0%

2016

2,5%

2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Detailhandel

Groothandel

Bron: ING Economisch Bureau

ING Economisch Bureau en ING Real Estate Finance

Industrie

Transport & opslag

Zakelijke dienstverlening 3

Overheid


Logistiek vastgoed in trek Groothandel profiteert van economisch herstel De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Omdat de vraag naar grondstoffen, kapitaalgoederen en consumentenproducten in de lift zitten is de omzet van de groothandel in het eerste kwartaal over een breed front gestegen. Alleen de omzet in de groothandel in chemische producten, olie en steenkool daalden als gevolg van lage olieprijzen. De omzetgroei wordt dankzij vooral volumegroei geraamd op 3% in 2015 en 3,5% in 2016.

Binnenlandse logistiek centrum van groei De transport- en logistieksector zet in 2015 de positieve koers voort. De volumegroei versnelt van 2% in 2014 naar 2,7% dit jaar. Dit is vooral te danken aan de verbreding van het economisch herstel. Door groei in de bouw en de detailhandel, worden meer goederen vervoerd. De afgelopen kwartalen waren voor de transport- en logistieksector boven verwachting, wat het ondernemersvertrouwen goed heeft gedaan. De internationale vrachtvolumes groeien dit jaar vooral door export van machines, apparaten en voertuigen. De internationaal afhankelijke deelsectoren vertonen een gemengd beeld: het goederenvervoer via de lucht (Schiphol) heeft vorig jaar al de ‘upswing’ met +7% meegemaakt (vroegcyclisch) en valt dit jaar licht terug. De gemiddelde winstgevendheid in het wegvervoer is in 2014 voor het tweede achtereenvolgende jaar verbeterd en de verwachtingen van transporteurs voor 2015 zijn gematigd positief. Dit is te danken aan de volumestijging maar ook de kostenontwikkeling is gunstig.


Opname bedrijfsruimten in 1000 m² (12 maands voortschrijdend) 1.000

800 600 400 200 0 Q2 2003

Q2 2005

Q2 2007

Q2 2009

Q2 2011

Q2 2013

Q2 2015

Bron: PropertyNL Research, bewerkt door ING REF Market Research

Logistiek vastgoed hot De positieve ontwikkelingen in de logistiek sector vertalen zich ook naar dit segment van de vastgoedmarkt. De vraag naar moderne logistieke ruimten blijft gezond en de opname ligt dan ook een stuk hoger dan in dezelfde periode afgelopen jaar. De activiteit concentreert zich met name op de logistieke knooppunten in Brabant en Limburg. Een groot deel van de opname bestaat uit zogenaamde built-to suit developments, voor de eindgebruiker op maat ontwikkelde panden. Het risico van de toename van dergelijke ontwikkelingen in de pijplijn is een stijgende leegstand bij verouderde bestaande voorraad, die door gebruikers wordt achtergelaten. Omdat een deel van de voorraad niet aan

4

de eisen van deze tijd voldoet, zal een deel van deze leegstand structureel van aard zijn. Beleggers zijn in toenemende mate geïnteresseerd in logistiek vastgoed en als gevolg dalen de aanvangsrendementen. In het eerste half jaar waren ook een aantal grote beleggingsfondsen actief in dit segment.


Activiteit winkelmarkt geconcentreerd in grote steden Divers beeld in detailhandel

Dynamiek in de markt

In supermarkten werden in het eerste halfjaar ruim 750.000 kassabonnen afgerekend, iets meer dan in 2014 (+0,5%). Ook het gemiddelde bedrag per kassabon nam iets toe ten opzichte van 2014. Het algemene prijspeil in voedingswinkels is al 1,5 jaar stabiel, mede geholpen door aanhoudende daling van internationale voedselprijzen en indirect ook lagere olieprijzen. Het volume in non-food plust, maar door lagere prijzen stijgt de omzet nauwelijks. Daarbij is het beeld divers. Winkels in woninginrichting en persoonlijke verzorging doen het goed. Bij schoenenwinkels en doe-het-zelf dalen zowel de prijs als het aantal verkochte goederen. Kleding en consumentenelektronica zien het volume licht stijgen, maar door prijsdalingen krimpt de omzet.

In zwaar weer verkerende retailers waren eind vorig jaar en begin dit jaar veelvuldig in het nieuws. Als gevolg van faillissementen, doorstarts en andere veranderingen zullen een aantal formules uit het straatbeeld verdwijnen, in ieder geval op sommige locaties. De vrijgekomen plekken op goede locaties in de grote steden worden veelal snel weer ingevuld. Internationale retailers hebben vooral interesse in grote oppervlaktes in de beste straten waar ze hun flagship stores kunnen vestigen. De Oude Gracht in Utrecht en de Kalverstraat in Amsterdam zagen bijvoorbeeld nieuwe openingen van spelers als Ted Baker, Inditex, Forever21 en Superdry. De vraag blijft echter geconcentreerd op de binnensteden van grote steden, perifere locaties hebben te

kampen met oplopende leegstand. De beleggersmarkt werd met name gekenmerkt door transacties in winkelcentra. De overname van een grote portefeuille door Wereldhave speelde hierin een belangrijke rol, maar binnenlandse beleggers waren ook actief in solitaire winkelunits en kleine wijkwinkelcentra.

Ondernemersvertrouwen in detailhandel per kwartaal 14 9 4 -1 -6 -11

2009 III

2010 III

2011 III

2012 III

2013 III

2014 III

2015 III

Bron: CBS


5


Meer weten? Kijk op ing.nl/kennis

Of neem contact op met: Begga Berben Barbera brand Jan van der Doelen Ruud Pastoor Maurice Van Sante Jantine Schrader Hans Vissinga

Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Regional Director REF Rotterdam 06 543 13 387 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regional Director REF Arnhem 06 543 13 362 Senior econoom 06 836 32 062 Senior Research Manager REF 06 533 31 759 Regional Director REF Amsterdam 020 59 456 00

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 14 augustus 2015.


6


Interesse in vastgoed vertaalt zich in transacties

Recommend Documents