Investeren in vastgoed

Cohousing Projecten zijn vastgoedprojecten. Het zijn duurzame projecten in alle betekenissen van het woord: ecologisch, sociaal en duurzaam in de tijd. Investeren in cohousing is Maatschappelijk Verantwoord Investeren met een duurzaam rendement.

Versie van 22 september 2015

Investeren in vastgoed

Inhoud II.

Inleiding....................................................................................... 3

Kopen om zelf te verhuren ......................................................... 4

Voordelen voor de huurder ............................................................ 4 Voordelen voor de verhuurder ....................................................... 4

Rendement van verhuren in cohousing .......................................... 4

Huurinkomsten ............................................................................... 5 Waardestijging ................................................................................ 5 Samengevat .................................................................................... 6 Investeren in nieuwbouw ............................................................... 6

Speciale rol van de huurder ............................................................ 7 Extra Bonus: Passiefpremie ............................................................ 7 Extra Bonus: Cohousingpremie ....................................................... 8

Mogelijkheid 1: Appartement 105m² in Oostakker ........................ 8 Mogelijkheid 2: Appartement 90m² of woning 135m² in Gentbrugge ................................................................................... 10 Mogelijkheid 3: Appartement 60m² of woning 115m² in Tielt ..... 11

Mogelijkheid 4: Duplex 128m² of studio 41m² in Leuven ............. 13 Financieel Overzicht ...................................................................... 15

Fiscale gevolgen ............................................................................ 15

Concreet: intekenen als verhuurder ............................................. 17

III.

Cohousing Projects cvba Factsheet Opgericht in 2012 als coöperatieve vennootschap Transparante en democratische structuur

2 voltijds werkende vennoten

Jaarlijkse omzet: ongeveer 175.000€ in 2015

Investeren met Cohousing Projects

I.

Cohousing Projects cvba Factsheet................................................. 1

16 actieve cohousing projecten

200 wooneenheden in ontwikkeling

Kopen voor verhuur via de cvba ........................................... 18

Nauw contact met de toekomstige huurder en de buren ............ 18

Opvolging van het ontwerp en de werf ........................................ 18

Huurders kunnen deels mee investeren ....................................... 19 Investeerders kunnen veel lager instappen .................................. 20

Fiscale gevolgen ............................................................................ 21

Concreet: aandelen kopen ............................................................ 21

IV.

Investeren in sites................................................................. 23

1

Voorbeeld: Cohousing Berchem De Wittestraat ....................................................................23 Juridische constructie voor de groepsaankoop ..................................................................24

Financiële constructie voor de groepsaankoop .................................................................25 Meerkost van de financiering .............................................................................................26

V.

Speciaal statuut voor ‘grote’ investeerders ...........................................................................28

Voorstelling Cohousing Projects.........................................................................................29

Wie zijn we? ...........................................................................................................................29

Wat doen we? ........................................................................................................................29


Track Record ...........................................................................................................................30

2

Kapitaalsevolutie ....................................................................................................................32

VI.

Statuten Cohousing Projects cvba .................................................................................34

I.

Inleiding

In deze bundel stellen we diverse formules voor om mee te investeren in cohousing. Twee zaken moet je goed voor ogen houden: 1. We investeren in een maatschappelijk doel Cohousing Projects heeft als missie meer cohousingprojecten te realiseren in Vlaanderen. Deze nieuwe woonwijken bouwen mee aan de overgang naar een duurzamer maatschappij.

Investeren in cohousing is investeren in vastgoed. Je mag dezelfde

ﬁnanciële return verwachten als van andere vastgoed investeringen. Alleen is de maatschappelijk impact groter.


2. We wensen een financieel duurzaam rendement Investeren moet renderen. We streven een beperkt, maar duurzaam financieel rendement na. Als coöperatieve mikken we op een rendement van 4 à 6%.

3

II.

Kopen om zelf te verhuren

Cohousing Projects heeft in zijn eerste jaren heel wat projecten in de stijgers gezet. Het zijn alle nieuwbouwprojecten. Specifiek voor Cohousing Projects is het vraaggestuurd werken. De toekomstige bewoners krijgen de kans om hun wijk mee te dromen en mee te ontwerpen. Daarom gaan wij ook meestal op zoek naar toekomstige kopers/bewoners. Nochtans bestaat er ook veel interesse op de huurmarkt voor cohousingprojecten.

Voordelen voor de huurder


Je huurt veel meer dan je eigen woning:    

Een extra grote (gedeelde) tuin Een gedeeld paviljoen met een grote (feest)ruimte, professionele keuken, wasplaats, coworking ruimte, gastenkamers, speelruimte, etc. Toegang tot deelauto’s Meedoen aan groepsaankopen

Daarenboven zijn ook de sociale voordelen legio, die vaak vooral voor een huurderspubliek nog meer van toepassing zijn. Je vindt bijvoorbeeld meer alleenstaanden, alleenstaande ouders of ouderen onder de huurders. Voor deze groepen biedt cohousing een verhoogde kans op sociaal contact en een goed nabuurschap.

Voordelen voor de verhuurder    

Je bouwt mee aan een maatschappelijk waardevol project. Cohousing bewoners/huurders zijn maatschappelijk verantwoordelijke mensen. Ze kiezen bewust voor dergelijk project. Ze dragen zorg voor hun omgeving en hun (huur)woning. Er heerst een gezonde vorm van goed nabuurschap (sociale controle) De buren zullen vaak zelf nieuwe huurders voorstellen bij een wissel waardoor leegstand minimaal zal zijn.

Rendement van verhuren in cohousing

4

Met Cohousing Projects investeer je in vastgoed. Er zijn goede redenen om een deel van je beleggingsportfolio aan vastgoedinvesteringen toe te wijzen. Het is een relatief zekere manier van beleggen omdat de kans op waardeverlies heel beperkt is. Daarnaast kan je rekenen op een relatief stabiele stroom van huurinkomsten. De afgelopen jaren mochten eigenaren ook steeds rekenen op een continue waardestijging van onroerend goed. Rendement op je investering = huuropbrengst + waardevermeerdering

Huurinkomsten

Dit is een eenvoudige berekening van het te verwachten rendement op de huuropbrengsten:

Een voorbeeld met concrete getallen voor een appartement dat maandelijks 950€ opbrengt: 11.400€ 45.000€

255.000€

300.000€

3,8%

Tijdens de crisisperiode sinds 2008 is de Belgische vastgoedmarkt bijzonder stabiel gebleven. In tegenstelling tot andere landen in Europa die hun vastgoedprijzen zagen zakken met 15 tot 30%, is het vastgoed bij ons blijven stijgen in waarde. De afgelopen jaren (2007-2013) was er een gemiddelde waardestijging bij de appartementen van 4,12% per jaar – zelfs tijdens deze crisisperiode. De afgelopen 45 jaar was dit gemiddeld zelfs 5,23%. 250.000

Gemiddelde Prijs Appartement Belgische woningmarkt

200.000

Bron: Stadim


Waardestijging

150.000 100.000

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

1980

1978

1976

1974

1972

1968

0

1970

50.000

Zelfs als we conservatief blijven mogen we uitgaan van een gemiddelde waardestijging van 4% per jaar. Zeker voor appartementen zal de vraag groot blijven door:   

Gezinsverdunning: er zijn meer eenoudergezinnen en alleenstaanden dan vroeger Vergrijzing: mensen trekken weg uit hun verouderde en te grote woningen en kopen een appartement Tegen 2030 moeten er in Vlaanderen alleen al 300.000 woningen bijkomen.

5

Samengevat Rendement op kapitaal 3,5 à 4%

+

Waarde stijging jaarlijks 4%

=

Totaal rendement 7,5% à 8%


Verhuur je nu een woning? Verkoop ze, incasseer de meerwaarde en koop een nieuwe woning in cohousing. Het rendement is minimaal hetzelfde en u helpt deze nieuwe woonvorm vooruit.

Investeren in nieuwbouw

De projecten die we opzetten zijn totnogtoe hoofdzakelijk nieuwbouwprojecten. We werken met een nieuwe woonvorm die zich moeilijk laat inpassen in bestaande structuren. Bovendien willen we ook hoog scoren op het vlak van ecologisch en energiezuinig bouwen, wat makkelijker en goedkoper is met nieuwbouw.

Qua rendement is er een groot nadeel wanneer je investeert in een nieuwbouwwoning: reeds 2 jaar voor de oplevering (en de start van de huurinkomsten) moet je voorschotten betalen. Dit voorfinancieren levert echter ook een aantal voordelen op: 



6

 

Geen grote kosten meer de eerste 10 jaar. Je bent verplicht om een verhuurde woning in goede staat te houden. Een investering in een ouder appartement zal vaak de verplichting meebrengen om bijkomende investeringen te doen (vervanging dak, heraanleg terrassen, herstel gevel, vervanging ketel,…) Bij een nieuwbouwwoning zullen de extra kosten minimaal zijn gedurende op zijn minst 10 jaar. Energiezuinige woning Tegen 2021 moeten alle nieuwbouwwoningen in Europa minstens BEN (Bijna Energie Neutraal) zijn. Passief gaat nog een stukje verder. Wij zijn fel voorstander om nu al deze normen te hanteren bij onze projecten. Als je dit niet doet, dan zit je binnen enkele jaren al met een verouderde woning op energetisch vlak, wat de herverkoopwaarde niet ten goede komt. Veel van de huidige woningen zullen de komende jaren in waarde dalen omdat ze te veel verbruiken. De kopers/huurders zullen op zoek gaan naar energiezuinige appartementen waardoor deze juist in waarde gaan stijgen. Moderne afwerking Je kan de afwerking van je huurwoning zelf mee bepalen. De keuken en badkamer zullen modern zijn en dat een aantal jaren blijven. Tienjarige aansprakelijkheid De aannemer en architect zijn elk voor specifieke onderdelen 10 jaar aansprakelijk.

De waterdichting van de woning bijvoorbeeld is daardoor gegarandeerd of alleszins kosteloos in geval van problemen.

Speciale rol van de huurder

De verhuurder blijft zelf verantwoordelijk voor het aandeel in bijkomende investeringen (bvb. bouwen van extra fietsenberging, aanleg zwemvijver, etc.). De eigenaar kan dan ook op verzoek de algemene vergadering (gewoonlijk maandelijks) bijwonen, maar zal vooral via de opmaak van een jaarlijkse begroting de bijkomende kosten kunnen inschatten. Op die manier staat de huurder wel midden in de groep. Er zal een groot contact zijn tussen de buren en de huurder, waardoor er ook een grote sociale verantwoordelijkheid ontstaat. Huurders in cohousing projecten zullen wellicht de meest verantwoordelijke zijn die er te vinden zijn. Door de grote betrokkenheid van de buren zal de leegstand ook minimaal zijn. Door hun persoonlijke netwerk zal het vinden van een nieuwe huurder gewoonlijk heel snel verlopen.


Een huurder krijgt in een cohousingproject een speciale rol. In tegenstelling tot een klassieke mede-eigendom zetelt de huurder wel in de algemene vergadering. Hij/zij zal er mee beslissen over het dagelijks beheer van de wijk en de lopende kosten mee goedkeuren. De huurder staat dan ook rechtstreeks in voor betaling van de gemeenschappelijke lopende kosten (zoals verwarming van het paviljoen, aankoop van verbruiksgoederen voor het paviljoen, etc.).

Extra Bonus: Passiefpremie

Investeren in een passiefwoning is niet alleen goed voor ons klimaat. Investeren in energiezuinig bouwen is ook goed voor de portemonnee. Het totale verbruik van een woning kan met 85% verminderd worden tegenover de gemiddelde Vlaamse woning. De maandelijkse verbruikskost van een passiefappartement kan zakken tot 25 à 35€ per maand.

Als investeerder betekent dit een meerkost tegenover klassiek bouwen. Je kan spreken over een meerkost van 15 à 25.000€ afhankelijk van de grootte van de woning. Deze meerkost wil je ook liefst terugverdienen. Dit kan door bovenop de basishuurprijs een “passiefpremie” aan te rekenen van 75€ per maand. Op die manier kan de basishuurprijs de vergelijking doorstaan met de marktprijs, waar

7

klassieke woningen nog de norm zijn. Tegelijkertijd is deze premie perfect verdedigbaar naar de huurder toe want hij/zij zal effectief minder uitgeven aan verbruikskosten.

Extra Bonus: Cohousingpremie

Voor cohousing geldt hetzelfde als voor passiefwoningen: een woning huren in een cohousing project levert veel meer faciliteiten dan een klassieke woning. De eigenaar heeft daar ook voor betaald. Je moet denken aan een aandeel in het gemeenschappelijke paviljoen bijvoorbeeld van 15 à 25.000€ per woning. Daar krijg je gewoonlijk heel wat voor in de plaats:


      

De beschikking over een polyvalente zaal in het paviljoen die ook voor private feesten kunnen gebruikt worden. Eén of meerder gastenkamers Gemeenschappelijke wasplaats Toegang tot een coworkingruimte Een enorme parktuin van vaak enkele duizenden m² groot. Mogelijkheid om te participeren in een autodeelsysteem En vele minder quantificeerbare voordelen zoals een makkelijke kinderopvang bij buren.

Ook deze meerkost kan je terugverdienen door het vragen van een “cohousingpremie” van 75€ per maand bovenop de basishuurprijs. Op die manier kan de basishuurprijs makkelijker vergeleken worden met de marktprijzen van klassieke projecten. ë

. :

/

Mogelijkheid 1: Appartement 105m² in Oostakker 8

Aan de Goedlevenstraat in Oostakker, deelgemeente van Gent, plannen we de bouw van 15 woningen. Elk van deze woningen krijgt een privétuintje of terras, de rest van de bouwgrond wordt een grote gedeelde tuin. Er komt ook een paviljoen, waarin de bewoners een aantal functies delen.

    

Locatie: Aan De Ratte, Oostakker. Op 3 km van Gent Dampoort en 5 km van Gent centrum. Oppervlakte privé-units: van 88 m² tot 160 m² Paviljoen: 300 m² incl. living, eetplaats, keuken, bureau, naaikamer, vergaderzaal, logeerkamer, wassalon en atelier. Architect: EVR-architecten. Aannemer: Bostoen Warmtenet: Linea Trovata. Landschapsarchitect: Fris in het Landschap. Timing: bouwaanvraag & aankoop grond in 2015, eerste bewoning eind 2016.


Cohousing Oostakker zal wellicht de eerste wijk zijn in België met een privaat warmtenet. Er komt een collectieve geothermische warmtepomp die alle woningen van warmte (en koeling) voorziet. De groep heeft daar heel specifiek voor gekozen en heeft daarmee ook al het nieuws gehaald.

9


Cohousing Oostakker 3D beeld

Cohousing Oostakker 3D beeld

Mogelijkheid 2: Appartement 90m² of woning 135m² in Gentbrugge Gentbrugge ligt in de fel gegeerde rand van Gent. Er komt een cohousing project met 26 wooneenheden. Deze hebben allemaal hun eigen privétuin- of terras en delen daarnaast een grote gemeenschappelijke tuin en een paviljoen.

10

De site ligt vrij dicht bij de E17, maar sluit ook aan bij het natuurgebied van de Gentbrugse Meersen. We bouwen samen met Bostoen, specialist in ecologisch bouwen. Op vrij korte tijd brachten we een kerngroep samen die ondertussen ook een architectenteam onder de arm nam.  

Locatie: Het Kamp in Gentbrugge. Aantal woningen: 26 laagenergie/passief - nieuwbouw koopwoningen

     




Architect: Dhooge & Meganck Architectuur + Denc! Studio Landschapsarchitect: Studio Basta Technische bureau’s: Daedalos - Peutz Aannemer: Bostoen. Oppervlakte privé-units: van 70m² tot 160 m² Paviljoen: 390m² incl. living, eetplaats, keuken, vergaderzaal, logeerkamer, wassalon en atelier. Timing: bouwaanvraag & aankoop grond in 2016, eerste bewoning begin 2018.

Voor Gentbrugge zijn er nog geen definitieve architectuurplannen. Het plan van de woning kan nog volledig op maat worden gemaakt.

Mogelijkheid 3: Appartement 60m² of woning 115m² in Tielt

Tielt is een kleinschalig gezellig stadje in het hart van West-Vlaanderen. In samenwerking met Dumobil konden we een project uitwerken op een fantastische kloostergrond vlakbij het station. Het voormalige slotklooster wordt omgevormd tot gemeenschappelijke ruimtes en externe functies. In de kloostertuin komen nieuwe woningen en appartement, gebouwd volgens de

11


BEN-normering.

      

12

Locatie: Blekerijkstraat, Tielt. Vlakbij het station. Naast een natuurgebied waar ook een bron ontspringt. Oppervlakte privé-units: van 60 m² tot 160 m² Paviljoen: 450 m² in een voormalig slotklooster, met sfeervolle kapelruimte, inclusief living, eetplaats, keuken, coworkingruimte, vergaderzaal, logeerkamers, wassalon en atelier. Architect: Architect uit Wevelgem. Landschapsarchitect: Studio Basta. Aannemer: Dumobil voor alle nieuwbouwwoningen. Timing: bouwaanvraag begin 2016, eerste bewoning eind 2018.


Mogelijkheid 4: Duplex 128m² of studio 41m² in Leuven Aan de Kapucijnenvoer, in hartje Leuven, beoogt Cohousing Leuven BotaniCo de ontwikkeling (gedeeltelijk renovatie / gedeeltelijk nieuwbouw) van een moderne cohousing op de site van een oude stadsschool:     

28 volledig uitgeruste wooneenheden voor diverse gezinstypes mix van appartementen en woningen gesitueerd rond een gemeenschappelijke overdekte gang, met zeer variërende woonoppervlaktes een groot gemeenschappelijk paviljoen met grote keuken en eetruimte, wasruimte met gedeelde wasmachines, kinderspeelruimte, logeerkamers, fietsenstallingen, thuiswerkplaats, etc... een grote gemeenschappelijke tuin (de voormalige speelplaats) aandacht voor het beperken van onze gemeenschappelijke ecologische voetafdruk door compact te bouwen, een doordachte keuze van materialen en bouwtechnieken, ... maar ook door het delen van toestellen, goederen, en auto’s

13




 

14

Aandacht voor toegankelijk en levenslang wonen in het ontwerp. Toekomstige bewoners hebben hierin volop inspraak. Architect: 360 Architecten. Studiebureau Technieken: Ingenium.

Financieel Overzicht

Energieprestatie Gronda a nde el Projectkos ten Pavi l joen

Bouwkos t Erel one n

Oostakker n°13 Oostakker n°1 Appartement gelijkvloers Woning Passief Passief 105m² 115m²

Inscha tti ng koste n

Totale investering bruto

Tielt Appartement gelijkvloers BEN 60m²

Leuven Botanico Duplex Woning zuidgericht BEN BEN 115m² 128M²

Tielt2

70.089 €

64.172 €

32.692 €

68.058 €

57.019 €

66.203 €

98.171 €

28.670 €

30.887 €

20.283 €

22.512 €

14.410 €

16.784 €

53.013 €

24.239 €

25.225 €

31.562 €

35.140 €

21.826 €

25.380 €

16.112 €

Leuven Botanico2 Studio 1e verdiep BEN 41m² 59.743 € 13.116 € 40.902 €

135.118 €

168.313 €

155.198 €

198.250 €

86.206 €

132.956 €

185.862 €

85.386 €

264.614 €

295.107 €

253.087 €

338.649 €

196.848 €

262.114 €

377.842 €

215.640 €

6.500 €

Totaal netto

Gentbrugge Gentbrugge2 Appartement Woning halfopen gesloten Passief Passief 90m² 135m²

48.911 €

6.511 €

55.876 €

13.353 € 50.043 €

14.689 € 64.651 €

17.387 € 33.236 €

20.792 € 45.629 €

24.684 € 31.116 €

16.493 € 23.768 €

313.525 €

380.000 €

303.130 €

403.300 €

230.084 €

307.743 €

408.958 €

239.408 €

Potentiële huurprijs Passiefpremie Cohousingpremie Totale huur per maand

800 € 75 € 75 € 950 €

1.020 € 75 € 75 € 1.170 €

800 € 75 € 75 € 950 €

1.100 € 75 € 75 € 1.250 €

575 € 75 € 75 € 725 €

800 € 75 € 75 € 950 €

1.100 € 75 € 75 € 1.250 €

650 € 75 € 75 € 800 €

Eenvoudige rendementsberekening Jaarlijkse waardestijging Totaal rendement

3,64% 4,00% 7,64%

3,76% 4,00% 7,76%

3,72% 4,00% 7,72%

3,78% 4,00% 7,78%

3,70% 4,00% 7,70%

3,67% 4,00% 7,67%

4,01% 4,00% 8,01%

Opmerkingen:    

3,69% 4,00% 7,69%

Dit zijn complete prijzen: zowel de collectieve gedeelten (paviljoen) als de infrastructuurwerken (projectkosten), erelonen en kosten (notariskosten, registratierechten en btw) zijn inbegrepen. De bouwkost omvat de volledige afwerking (inclusief badkamer, keuken en vloeren) volgens een zeer lage energienorm (passief of BEN). We spreken over nieuwbouw appartementen die vaak nog niet ontworpen zijn. Afhankelijk van gemaakte keuzes, zowel individuele als collectieve, zullen deze budgetten nog evolueren. Pas bij de definitieve aannemingsovereenkomst liggen de prijzen vast. De eenvoudige rendementsberekening maakt abstractie van de fiscale situatie. Rekening houdend met de jaarlijkse belasting op de huurinkomsten, en onroerende voorheffing gedurende jaar 6 tem 10, geeft het appartement in Oostakker nog steeds een gemiddeld rendement over 10 jaar van 3,11% per jaar. = (11 400 - 1 259,50 – 768,45/2) / 313 525


Overzichtstabel

Fiscale gevolgen

Als verhuurder word je belast op de huurinkomsten. Fiscaal gezien is er een verschil of de huurder de woning zuiver privé gebruikt, dan wel voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid. Bij ‘verhuring aan privégebruiker’ belast de administratie de eigenaar enkel op basis van het (geïndexeerde) kadastraal inkomen x 1,40. Bij ‘verhuring aan

15

beroepsgebruiker’ word je als eigenaar belast op de werkelijk ontvangen (netto)huur (= brutohuur – kostenforfait van 40%).

Indien er geleend wordt voor de aankoop van de woning, kan het belastbaar onroerend inkomen wel nog verminderd worden door aftrek van de intresten op die lening. Voorbeeld (aanslagjaar 2015): Appartement van 105 m² in Oostakker (mogelijkheid 1) KI = 980 EUR, huurprijs = 950 EUR/maand Financiering: 100% eigen middelen (geen lening) - Hypothese 1: huurder gebruikt het appartement louter privé


Eigenaar wordt belast op 980 x 1,70 x 1,40 = 2 332,40 EUR.

Tegen het hoogste tarief van 54% (50% +8% gemeentebelasting) betaalt u 1 259,50 EUR belastingen op de ontvangen huur van 11 400 EUR. - Hypothese 2: huurder gebruikt het appartement voor de beroepswerkzaamheid

Eigenaar wordt belast op (950 x 12) – 40%* = 11 400 – 2 763,60 = 8 636,40 EUR *De kosten worden forfaitair geraamd op 40%, te beperken tot het niet-geïndexeerde KI x 2/3 x revalorisatiecoëfficiënt (980 x 2/3 x 4,23 = 2 763,60 EUR) Tegen het hoogste tarief van 54% (50% +8% gemeentebelasting) betaalt u 4 663,66 EUR belastingen op de ontvangen huur van 11 400 EUR.

Jaarlijks is op het onroerend goed de ‘onroerende voorheffing’ verschuldigd. In Vlaanderen bedraagt dit 2,5% van het geïndexeerde KI. Daarbovenop mogen de provincie en gemeente waar de woning gelegen is, nog opcentiemen heffen.

Voor nieuwbouw is de onroerende voorheffing voor de eerste keer verschuldigd voor het jaar dat volgt op het jaar van de ingebruikname van de woning. Bij ingebruikneming van een woning in 2015 is onroerende voorheffing dus voor de eerste maal verschuldigd in 2016.

Passief woningen worden bovendien volledig vrijgesteld van onroerende voorheffing gedurende 5 jaar! Onroerende voorheffing:

Vlaams Gewest: Opcentiemen provincie Oost-Vlaanderen: Opcentiemen stad Gent:

16

2,5% x 980 x 1,70 = 41,65 EUR 41,65 x 295/100 = 122,87 EUR 41,65 x 1450/100 = 603,93 EUR Totaal 768,45 EUR

Indien passief woning/appartement: vrijstelling van onroerende voorheffing gedurende 5 jaar.

Doorgaans heeft de aankoop van een tweede woning geen effect op de aftrek ‘enige en eigen woning’.1 Bij verkoop van de woning is er geen meerwaarde belasting verschuldigd, indien je de woning minstens 5 jaar in eigendom had.

Concreet: intekenen als verhuurder


Instappen kan met het document “Reservatie overeenkomst verhuurder”

De aankoop van een tweede woning heeft geen invloed op de basisaftrek ‘enige en eigen woning’. Enkel indien de tweede woning aangekocht wordt binnen de 10 jaar na afsluiten van de hypothecaire lening op de eerste (enige en eigen) woning, is het mogelijk dat de verhoging (760 en 80 EUR*) op het basisbedrag (2 280 EUR*) van de aftrek enige en eigen woning verloren gaat. *Bedragen geldig voor aanslagjaar 2015 1

17

III.

Kopen voor verhuur via de cvba

Cohousing Projects cvba wil als vennootschap ook zelf appartementen inkopen om te verhuren. Op die manier willen we ook weer de huurmarkt bedienen. We vergroten zo onze doelgroep en kunnen de ontwikkeling van cohousingprojecten ook versnellen doordat ze sneller vol zitten. Tegenover private mensen die verhuren, biedt Cohousing Projects een aantal voordelen:


   

Nauw contact met de toekomstige huurder en de buren Opvolging van het ontwerp en de werf Huurders kunnen deels mee investeren Investeerders kunnen veel lager instappen

Nauw contact met de toekomstige huurder en de buren

Regelmatig organiseren we infosessies om potentiële bewoners te vinden voor onze projecten. Nu al komen daar geregeld mensen op af die op zoek zijn naar een huurwoning. Wanneer we een huuraanbod kunnen formuleren, kunnen ook deze mensen in de groep stappen waardoor ze het project leren kennen, en waardoor wij kunnen inschatten of dit goede huurders worden. Er wordt wat meer verwacht van deze toekomstige huurder. De facto zal deze instaan voor de afwerking van de unit en het beheer ervan na de oplevering. Cohousing Projects kan als eigenaar veel verantwoordelijkheid bij de toekomstige huurder leggen, en op die manier ook wel werk uitsparen bij het opleveren van de woning en erna.

Aangezien we sowieso de groep begeleiden zullen we ook alle buren goed kennen. De sociale verantwoordelijkheid van de huurder zal maximaal zijn omdat de sociale controle nu eenmaal groot is.

Opvolging van het ontwerp en de werf 18

Cohousing Projects staat sowieso in voor de begeleiding van het project. Het zal weinig meerwerk zijn om de realisatie van een eigen unit voor verhuur mee op te volgen. Het ontwerp kan grotendeels overgenomen worden van een andere vergelijkbare unit. De werfopvolging zal gebeuren samen met het opvolgen van de gemeenschappelijke delen.

Huurders kunnen deels mee investeren

Dit is een uniek aanbod in de Vlaamse woningmarkt. Mensen kunnen een deel van hun woning betalen en zo een korting op de huur realiseren.

Cohousing Projects laat toe om die 100.000€ te investeren in de eigen unit. De eigendom blijft bij de cvba, maar op die manier kan iemand wel huren maar ook deels eigenaar zijn. De investering zal opbrengen (net zoals voor de ‘gewone’ aandeelhouders van de cvba). Die opbrengst kan ofwel in de vorm van een dividend, ofwel in de vorm van een korting op de huur uitgekeerd worden.

Er kan ook een recht op terug inkoop worden afgesproken met de huurder/investeerder. Op die manier kan deze persoon het huis volledig verwerven. Op voorhand wordt de prijs vastgelegd volgens een formule, zodat speculatie uitgesloten is. De investering van de cvba wordt vermeerderd met de OLO-rente op 20 jaar (momenteel zeer laag, nl. 1,67%) + 2%. Dit komt neer op een meerwaarde van ongeveer 4% op langere termijn zoals eerder berekend in dit document. Bijvoorbeeld (met de cijfers van hierboven): Na 10 jaar: 150.000€ x 1,367 = 205.050€

Voor een totaalprijs van 305.050€ kan de eigen gehuurde unit dus volledig ingekocht worden.


We zien het heel vaak bij o.a. vijftig+ers die nooit een woning kochten. Ze hebben vaak een goed inkomen, waardoor ze een hoge huurprijs aankunnen. En bovendien bezitten ze meestal wel een spaarcent. De banken laten echter geen leningen meer toe. Ze kunnen dus wel 100.000€ investeren en ze kunnen wel 1.000€/maand huur betalen, maar ze zijn niet in staat om een woning zelf aan te kopen.

19

Mensen met een lager budget kunnen mee investeren in hun eigen unit en zo een korting op de huur krijgen. Later kunnen ze de eigen unit volledig inkopen aan een op voorhand afgesproken prijs.


Investeerders kunnen veel lager instappen

Wie wil investeren in vastgoed, heeft een redelijke som geld nodig. Zelfs met een lening moet je toch minimaal 1/4e van de totaalsom cash kunnen leggen. Via een instap in Cohousing Projects kan je meeverhuren voor een veel lagere inleg. Het volstaat om een aantal aandelen te kopen. Wanneer er voldoende kapitaal bijeen ligt, kan de cvba zich engageren om een unit aan te kopen en te verhuren. In de realiteit zou het natuurlijk lang duren als elke participant slechts één aandeel van 260€ zou kopen. Voor de cvba zijn enkele aandeelhouders die 10.000€ of meer inkopen dan ook veel nuttiger om effectief de aankoop van één of meerdere verhuurunits in te plannen. Wat u moet weten bij het verwerven van een aandeel:   

Het aantal aandelen per aandeelhouder is onbeperkt. Uitstappen kan ten vroegste na 5 jaar. De waarde van de aandelen wordt in functie van de boekwaarde aangepast. Momenteel (sinds de Algemene Vergadering van april 2014) bedraagt de waarde 260€ (voorheen 250€). Voor de cvba zijn aandeelhouders van

.

€ of meer heel waardevol

om in de toekomst units te kunnen verhuren

Cohousing Projects zal als eigenaar volgende strategie hanteren:  

20



We stellen voorop om na 10 jaar het pand te verkopen. Zo ontstaat er een rotatie in het cohousing project, en kunnen we als cvba in het volgende project investeren. Op die manier kan ook de meerwaarde voor de aandeelhouders gerealiseerd worden. We zullen een fee voor beheer en opvolging van de huurinkomsten afhouden als (personeels)kost. We rekenen daarvoor één maand huur per jaar. Daartegenover staat dat de mede-verhuurders-aandeelhouders ook geen omkijken ernaar hebben (tegenover een volle eigenaar die verhuurt). We willen zoveel mogelijk met eigen middelen financieren. Later kunnen er nog altijd hypotheekleningen genomen worden, maar dan meer in functie van verdere expansie (om middelen vrij te maken voor andere projecten).

Fiscale gevolgen

De jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders beslist over de bestemming van het resultaat van het afgelopen boekjaar. Zo kan er beslist worden (een gedeelte van) de winst uit te keren aan de aandeelhouders (= dividend). De roerende voorheffing op dividenden bedraagt 25% en is bevrijdend, wat betekent dat u deze inkomsten nadien niet meer hoeft aan te geven in uw belastingaangifte. Bovendien is van erkende coöperatieve vennootschappen jaarlijks de eerste schijf van 190 Euro (aanslagjaar 2015) per belastingplichtige vrij van belasting.

Concreet: aandelen kopen Stap 1: Aandeel verwerven

Stort 15€ (instapkost) + een veelvoud van 250€ op rekening van Cohousing Projects cvba (iban: BE12 0688 9602 4692) en vermeld uw naam en emailadres. Uw bankuittreksel geldt als voorlopig bewijs. Stap 2: Gegevens invullen

Vul op een online formulier uw persoonlijke gegevens in.


De verkoop van aandelen geven doorgaans geen aanleiding tot meerwaardebelasting, gezien deze kaderen “in het normale beheer van een privé vermogen”.

Stap 3: Bevestiging

Wanneer uw persoonlijke gegevens compleet zijn, vullen we het aandeelhoudersregister aan en sturen we een aandeelhoudersbewijs. Het aandeelhoudersregister is geen publiek document en is enkel op de zetel van de cvba in te kijken.

21

22


IV.

Investeren in sites

Zelfs met een goed functionerende groep ligt de sleutel voor het realiseren van een cohousingproject nog altijd in het verwerven van een geschikte grond. Dit blijft voor veel groepen een organisatorische nachtmerrie. Wij willen projecten mogelijk maken door gronden of sites mee te financieren in functie van groepen. Principe: Cohousing Projects investeert mee in de aankoop van een vastgoedsite met de uiteindelijke bedoeling om dit over te dragen aan cohousers. (tijdelijke) financiering van vastgoed

Vergoeding

7,5% rente vergoeding per jaar (overeenkomstig vooropgestelde maximale dividend rendement van 6% voor een erkende cvba + 1,5%) + de kosten van koop/wederkoop (registratierechten en aktekosten)

Voorbeeld: Cohousing Berchem De Wittestraat

AG Vespa stelt in het najaar van 2015 in Berchem een site te koop in de De Wittestraat. De minimale vraagprijs is 950.000€ en tegen 9 oktober 2015 moet een bod onder gesloten omslag worden ingediend. Het goede aan dit verkoopdossier dat er niet alleen een financiële beoordeling is, maar 30% van de beoordeling staat op de inhoudelijke kant, waarbij cohousing expliciet naar voren geschoven wordt als één van de doelstellingen.

DAM Architecten maakte een haalbaarheidsstudie en op enkele weken weet Cohousing Projects een kerngroep bijeen te krijgen van een 10-tal gezinnen. Het stedebouwkundig concept mikt echter op een 19-tal wooneenheden, wat betekent dat we bijkomende financiering moeten zoeken. Dat kan gedeeltelijk bij de 10 gezinnen, maar Cohousing Projects wil daar eigen kapitaal en engagementen van de bank aan toevoegen.


Dienst

23


Juridische constructie voor de groepsaankoop

Stap 1: Kerngroep koopt in onverdeeldheid We kopen de site samen met een groep van mensen in onverdeeldheid. Er is nog geen bouwvergunning, dus kunnen we de site ook nog niet definitief splitsen via een basisakte – vandaar kopen in onverdeeldheid. Cohousing Projects stapt mee in de onverdeeldheid.

Daarna is het de bedoeling om het ontwerpproces verder te voeren, eens de site definitief verworven is. Binnen de 6 maanden moet de bouwaanvraag compleet zijn, wat een bouwvergunning binnen de 12 maanden na verwerving van de site toelaat. Hier kan wat speling op zitten – we hebben in totaal maximaal 24 maanden te tijd hiervoor (om dubbele registratierechten te vermijden).

24

Stap 2: Tweede akte met definitieve kopersgroep in mede-eigendom Eens de bouwvergunning er is, kan ook de basisakte passeren en kunnen we uit onverdeeldheid treden. Ondertussen is de groepsvorming vervolledigd en kunnen we met alle toekomstige bewoners samen de site kopen. Op dit moment verkoopt Cohousing Projects zijn grondaandelen aan de definitieve kopers. Deze tweede akte zal dus de site omvormen in een mede-eigendom en de definitieve quotiteiten vastleggen. Er gebeurt een verrekening indien de eerste kopersgroep een verandering in quotiteit ondervindt (met eventuele scheidingstaks voor meer-aandeel).

Het is de bedoeling dat de kerngroep maximaal mee participeert in de groepsaankoop. Principieel betaalt elke medekoper in onverdeeldheid zijn geschatte toekomstige grondaandeel (gemiddeld 58.000€ per unit).

Daarnaast zijn er een aantal mensen met extra middelen die deze inzetten via kapitaalsinbreng in Cohousing Projects cvba. Daarvoor krijgen ze een speciale categorie van aandelen (b-aandelen) terug die bedoeld is voor dit type van financiering. Bij het realiseren van de tweede akte, kunnen deze investeerders hun middelen terug krijgen van de cvba zodat ze deze kunnen inzetten voor de verdere betaling van hun eigen woning. Daar bovenop zal Cohousing Projects nog eigen kapitaal inbrengen voor een bedrag van minimaal 50.000€. Dan is het de bedoeling dat de resterende middelen via een straight loan geleend worden aan de bank. Voor deze straight loan aan Cohousing Projects vestigen we een hypotheek op de gehele site. Daarvoor tekenen alle medekopers mee: ze geven expliciet de toestemming aan de bank dat er een hypotheek op de gehele site wordt gevestigd. Kosten bij de verwerving (bod + kosten) Medekopers in onverdeeldheid

Kapitaal van medekopers in Cohousing Projects cvba Eigen kapitaal van Cohousing Projects cvba Straight Loan aan Cohousing Projects


Financiële constructie voor de groepsaankoop

1.191.750 €

517.000 € 258.000 € 50.000 €

366.750 €

25


Straight Loan aan Cohousing Projects; 366.750 €; 31%

Eigen kapitaal van Cohousing Projects cvba; 50.000 €; 4%

Financiering Medekopers in onverdeeldheid; 517.000 €; 43%

Kapitaal van medekopers in Cohousing Projects cvba; 258.000 €; 22%

Meerkost van de financiering

We rekenen met een maximale doorlooptijd van 2 jaar. Het is immers de bedoeling om zo snel mogelijk tot een bouwvergunning te kopen en een volledige kopersgroep te vormen. De financieringskost bestaat uit:  

Vergoeding van het kapitaal van Cohousing Projects: gewenste rendement van 7,5% op jaarbasis. Vergoeding van de straight loan: interest aan de bank. (kapitaal en intrest terug te betalen bij de tweede akte).

Zo ontstaat er een meerprijs van een kleine 10.000€ per unit voor de mensen die pas instappen in een tweede beweging (die niet initieeel in de onverdeelehdeid mee participeerden). Deze meerkost is te verantwoorden aangezien ook het realisatierisico verdwenen is.

26

Financiering 8 van de 19 units te financieren Kapitaal via de groep in de cvba Kapitaal van de cvba Bankfinanciering Kost eigen kapitaal Kost banklening

Tarief

Basis 19

Subtotaal

55.263 € 1.050.000 €

10% 1.050.000 € 2% 1.050.000 € 1,5% 1.050.000 €

105.000 € 21.000 € 15.750 €

24 maanden 42% 1.191.750 € 501.789 € 90.000 € 50.000 € 411.789 € 7,50% 4,00%

24 24

13.500 € 32.943 €

Totaal Grondprijs voor instappers na het bod, maar voor start bouw (gemiddeld) Meerprijs zonder kosten voor instappers na het bod, maar voor bouw (gemiddeld):

Totaal 1.050.000 € 141.750 €

46.443 €

1.238.193 € 65.168 € 9.905 €

Dit potentieel investeringsproject brengt uiteraard risico’s met zich mee: Potentiële meevallers

Mogelijke risico’s

Indien de bouw van het project sneller kan starten liggen de rendementen nog hoger.

Wanneer de groep onvolledig is bij het verkrijgen van de bouwvergunning moet er mogelijk nog financiering voor de resterende units gezocht worden.

Stedenbouw zal vaker een iets hogere densiteit toelaten in een cohousing project dan in een klassiek project. Indien we iets meer units realiseren, zal de prijs per woning zakken en de verkoopbaarheid vergroten.

Indien het project niet kan doorgezet worden, moet de grond verkocht worden. Het is niet ondenkbaar dat ook dit met een meerwaarde kan.

Een langere doorlooptijd zal het rendement laten zakken. In het bijzonder moeten we erover waken dat we de site binnen de twee jaar naar een mede-eigendom omvormen.


Rubriek Details Origineel aankoopbedrag Grondaandeel Kosten bij de verwerving in onverdeeldheid Registratierechten Hypotheekkosten Notariskosten

Niet verkrijgen van een bouwvergunning voor cohousing of voor de gewenste aantallen.

27

Speciaal statuut voor ‘grote’ investeerders

Onze statuten voorzien een aparte aandelencategorie voor investeerders vanaf 50.000€. Zij hebben recht op minimaal één bestuurder en krijgen zo heel direct invloed in het beleid van de coöperatieve.


Om redenen van risico spreiding ligt het wel voor de hand om grotere investeringsprojecten onder te brengen in aparte dochtervennootschappen. Op die manier kunnen grotere investeerders ook rechtstreeks het verloop van een specifiek project mee bepalen.

28

V.

Voorstelling Cohousing Projects

Wie zijn we?

2012 als gedelegeerd bestuurd de coöperatieve. Hij studeerde economie aan de Universiteit Antwerpen en maakte carrière als projectmanager en business development manager bij o.a. Katoen Natie en RedPrairie. Cohousing was eerst een passie en daarna een (uit de hand gelopen) hobby met de oprichting van Cohousing Vinderhoute. Ondertussen is cohousing een full time professionele bezigheid en stelt hij de opgedane ervaring ten dienste van toekomstige cohousers.

Eef Tanghe vervoegde in 2013 de rangen als

medebestuurder van de coöperatieve. Ze studeerde journalistiek aan de Artevelde Hogeschool in Gent. Een carrière als eindredacteur bij de Persgroep liet ze achter zich, om zich volledig toe te leggen op het begeleiden van cohousing groepen. De stiel leerde ze eveneens in Cohousing Vinderhoute.


Federico Bisschop leidt sinds de oprichting in

Wat doen we? Missie: promoten van

Cohousing in Vlaanderen 1/ Dienstverlening voor groepen

2/ Samenwerking met ontwikkelaars

3/ Investeren in vastgoed

Ereloon betaald door groepen

Ereloon betaald door ontwikkelaar

Rente vergoeding op de investering

29

Track Record


Federico & Eef verdienden hun sporen als mede-initiatiefnemers van Cohousing Vinderhoute, een nieuwbouw project met 18 woningen. Sinds eind 2011 geldt dit project als een voorbeeld als eerste echte cohousing project in Vlaanderen. Naast de 17 individuele woningen zijn er uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de buitenruimte, fietsenbergingen, een wijkplein, een voetbalveldje en een paviljoen. In het centrale paviljoen bevindt zich een grote eetruimte met een restaurant-keuken erbij, kinderspeelruimte, thuiswerkruimte, gastenkamers, lounge, wasruimte en andere polyvalente ruimtes.

Sinds de oprichting nam Cohousing Projects het initiatief voor meerdere cohousing projecten. Hier een overzicht van de actuele referentielijst:

30

Project

Cohousing Vinderhoute

Omschrijving

18 woningen in de rand van Gent, waarvan 12 nulenergiewoningen.

Beeld

Eerste nieuwbouw cohousing project in Vlaanderen.

13 woningen & 2 appartementen in de rand van Gent.

Eerste particulier bouwproject met een warmtenetwerk.

Cohousing Leuven Botanico

Cohousing Tielt Stockveld

Bouw gestart najaar 2015 28 appartementen van 45 tot 200m² in het centrum van Leuven in een historisch gebouw.


Cohousing Oostakker

Bewoond sinds 2011

Bouwaanvraag ingediend najaar 2015.

Voorlopig grootste cohousing project in ontwikkeling: 20 woningen en 14 appartementen. Verbouwing van een voormalig slotklooster vlakbij het station van Tielt. Bouwaanvraag voorjaar 2016.

31

Cohousing Gecco (Gentbrugge)

26 woningen in de stedelijke gordel van Gent. Samenwerking met Bostoen.


Bouwaanvraag zomer 2016.

Cohousing Leuven De Sijs

Cohousing Kortrijk

11 appartementen aan de Geldenaaksebaan in Leuven.

Site ter beschikking gesteld voor cohousing door AGSL. Bouwaanvraag voorjaar 2016.

20 appartementen vlakbij het station van Kortrijk. Site ter beschikking gesteld voor cohousing door SOK. Bouwaanvraag zomer 2016.

Kapitaalsevolutie

41 mensen gingen u voor in het investeren in onze coöperatieve:

32

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

6

9 10

21 22 19 16 17

29

34

41

45

2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

Totaal kapitaal

186.310 € 200.000 € 170.560 € 180.000 € 150.110 € 140.230 € 160.000 € 140.000 € 120.000 € 100.000 € € 60.620 € 80.000 € 57.600 € 61.660 47.025 € 45.525 € 60.000 € 26.275 € 25.275 € 40.000 € 12.525 € 20.000 € 0€ 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3


Totaal aantal aandeelhouders

33

VI.

Statuten Cohousing Projects cvba

In november 2012 stapten we naar de notaris voor de oprichting van de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Cohousing Projects. Heel bewust is er gekozen voor een open en democratische structuur, wat het dichtste aansluit bij de cohousingprincipes. De coöperatieve ondernemingsvorm biedt voordelen voor onze twee hoofdactiviteiten:




34



Financiering van vastgoed. Cohousing is iets nieuw en onbekend. Daarnaast gaat het om groepen van particulieren die door banken niet als betrouwbare partijen worden gezien. Door de financiering via een coöperatieve te laten verlopen vullen we een marktleemte voor groepen die vandaag onvoldoende slagkracht hebben om de hand te leggen op vastgoedsites. Door het kapitaal volledig open te trekken naar iedereen die wil instappen, proberen we een groter maatschappelijk draagvlak te creëren. Begeleiding van groepen. De begeleiding is er voor de groepen en door de groepen (gestart vanuit Cohousing Vinderhoute). Cohousers zijn mensen die bijzonder getraind zijn in een democratisch overlegmodel. Een onderneming die zich toespitst op cohousing mag ook een bijzonder democratisch model hanteren. We willen expliciet inspraak van alle stakeholders opzoeken.

Heel bewust passen we de ICA-principes toe. Deze basiswaarden en principes, opgesteld door de International Cooperative Alliance (ICA), worden wereldwijd als maatstaf voor coöperatief ondernemen gehanteerd. 1. Vrijwillig en open lidmaatschap: Iedereen die zich in de visie van Cohousing Projects kan vinden en de verantwoordelijkheden van het lidmaatschap wil aanvaarden, kan vennoot worden. 2. Democratische controle door de leden: Cohousing Projects is een democratische organisatie, gecontroleerd door zijn vennoten, die actief deelnemen aan het beleid en de besluitvorming. De verkozen vertegenwoordigers van de coöperatie zijn rekenschap verschuldigd aan de vennoten. In principe hebben vennoten gelijk stemrecht. 3. Economische participatie door de leden: Het kapitaal van Cohousing Projects wordt samengesteld door de bijdragen van de vennoten. Alle aandeelhouders, zowel grote als kleine aandeelhouders oefenen een democratische controle uit. Indien de resultaten het toelaten participeren de vennoten mee in de winst via een dividend, dat evenwel beperkt wordt tot het wettelijke plafond voor erkend coöperaties (momenteel 6%). Overschotten worden voor het overige ingezet voor de verdere ontwikkeling van de coöperatie, het aanleggen van (ten dele ondeelbare) reserves en de ondersteuning van andere activiteiten die de goedkeuring van de vennoten meedragen. 4. Autonomie en onafhankelijkheid:

De volledige statuten kan u via onze website downloaden.


Cohousing Projects is een autonome organisatie die gecontroleerd wordt door zijn vennoten. Wanneer akkoorden gesloten worden met andere organisaties, inclusief overheden, of als we kapitaal aantrekken van externe bronnen, dan doen we dat op een manier die de democratische controle door de leden en de autonomie van de coöperatie waarborgt. 5. Onderwijs, vorming en informatieverstrekking: Het promoten van cohousing als vernieuwend idee en een oplossing voor een maatschappelijke nood staat in onze missie. We informeren het ruimere publiek – met in het bijzonder jongeren en opiniemakers – over de aard en de voordelen van cohousing. 6. Coöperatie tussen coöperaties: We werken samen met organisaties en coöperaties met gelijkaardige missies. 7. Aandacht voor de gemeenschap: Cohousing Projects bouwt mee aan de transitie naar een meer duurzame samenleving.

35

Investeren in vastgoed

Recommend Documents