Investeren in karakteristiek vastgoed

Investeren in karakteristiek vastgoed Definitief rapport

Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE

101320/R6/0.8 Beurs-WTC | 21st Floor | Beursplein 37 | PO Box 30188 | 3001 DD Rotterdam | The Netherlands E [email protected] | P +31(0)10 300 6000 | F +31(0)10 205 5373 | K.v.K. Rotterdam 24309047 | BTW nr. 8091.339.21.B01

Investeren in karakteristiek vastgoed Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed Definitief rapport Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE

Aeisso Boelman MSc Hugo Mistrate Haarhuis MSc Rienk de Jong MSc RE 101320/R6/0.8 Rotterdam, 11 februari 2014

Verrijkte versie met aantekeningen van de RCE Dit rapport gaat in op de vraag of en hoe private partijen geïnteresseerd kunnen worden om te investeren in karakteristiek vastgoed. Het rapport bestaat uit een theoretisch deel en uit een deel met citaten en observaties uit interviews die zijn gehouden met private investeerders en hun tussenpersonen. De citaten en observaties zijn als verrijkingen aan het theoretische deel toegevoegd, daar waar ze de theorie onderschrijven of nuanceren. De verrijkingen in dit rapport zijn van de hand van Machteld Linssen, programmamedewerker Herbestemming, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Amersfoort, 18 februari 2014

INHOUD 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding ........................................................................................................................................... 2 1.1.

Waarom deze notitie? ............................................................................................................. 2

1.2.

Aanpak en leeswijzer ............................................................................................................... 2

Private investeerders....................................................................................................................... 6 2.1.

Zeven onderwerpen voor typering investeerders................................................................... 6

2.2.

Twee dominante typen investeerders .................................................................................. 10

2.3.

Omvang vermogen ................................................................................................................ 10

Karakteristiek vastgoed ................................................................................................................. 14 3.1.

Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed ............................................... 14

3.2.

Drie dominante onderwerpen............................................................................................... 18

Beoordelingskader investeerder ................................................................................................... 20 4.1.

De business case als belangrijkste beoordelingskader ......................................................... 20

4.2.

Andere relevante aspecten: procedures, subsidies en juridica ............................................ 22

4.3.

Presenteren: niet te vroeg en goed voorbereid .................................................................... 22

Conclusies ...................................................................................................................................... 26

Verrijking (1) De geïnterviewden onderschrijven het beeld zoals dat in de inleiding is geschetst. Het merendeel ondervindt de geschetste problematiek aan den lijve. Investeringsplannen en huurcontracten waren bijvoorbeeld op een haar na gereed, toen de corporatie zich terugtrok nadat ‘Den Haag’ de bewegingsruimte van de corporaties fors inperkte. Een ander greep in toen een beeldbepalend gebouw in zijn stad stond te verkrotten omdat de corporatie die het complex in eigendom had, de planvorming had stilgelegd. En weer een ander kocht een complex op voor een derde van de prijs nadat plannen voor woningbouw waren geklapt. De geïnterviewden onderschrijven ook het beeld dat er geld te halen moet kunnen zijn uit de private markt: “We zitten qua potentieel investeringsvolume weer op het niveau van begin 2008, maar het vindt zijn weg niet naar het vastgoed en meer specifiek naar de monumenten.” “De vrije beroepen met een boel spaarvermogen van 0,5 tot 1 miljoen, die zijn interessant.” “Voor de herbestemming was 8 miljoen nodig. Daarvan is 5 miljoen opgehaald bij 21 particuliere beleggers (vermogende industriëlen) die voor minimaal 250.000 euro zijn ingestapt.”

Verrijking (2) “Het is een soort typecasting wat ik doe. Ik kijk wie er wat met deze stad heeft, met dit soort gebouwen, met het product dat ik neer wil zetten. Wie is die persoon, wie kent hij, hoe ziet zijn netwerk er uit? Ik ga heel forensisch te werk.”

Pagina 1 van 16 101320/R6/0.8

1. INLEIDING De erfgoedsector kan niet langer uitgaan van de klassieke ontwikkelsituatie waarbij corporaties en gemeenten een eventuele onrendabele top bij de revitalisering van karakteristiek vastgoed dragen vanwege het maatschappelijk belang of de waardevermeerdering van het omliggende vastgoed. Na 2008 zijn veel traditionele investeerders weggevallen, staan gewilde functies voor herbestemmingen (culturele en maatschappelijke functies) onder druk, hebben ook meer commerciële functies (wonen, werken) te kampen met vraaguitval en verstrekken banken minder makkelijk leningen om de herbestemming en restauratie te financieren. Ook neemt de leegstand onder monumenten toe door economische, demografische en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals krimp, flexibel werken en de ontkerkelijking. Verrijking (1) In de actuele ontwikkelsituatie dienen nieuwe initiatiefnemers zich aan, zoals zogeheten collectieven van particulieren die samen een herbestemming ter hand nemen, ontwikkelaars die zich ‘omscholen’ van nieuwbouw naar hergebruik, ondernemers waarbij het karakteristieke vastgoed deel uitmaakt van het concept dat ze op de markt zetten, et cetera Niet de meerwaarde die ‘buiten het gebouw’ ligt is de legitimatie voor de investeringsbeslissing (‘een icoon voor de wijk’), maar een gezonde business case gebaseerd op een gedegen risicoanalyse, korte doorlooptijden en herkenbare, marktconforme parameters en contractvormen. Voor de financiering van deze plannen wordt naast een laagrentende restauratiefondsplus-hypotheek (sec rijksmonumenten, marktconforme leningen van het Restauratiefonds (ook voor niet-rijksmonumenten en leningen van andere banken, steeds vaker een beroep gedaan op privaat kapitaal. U vraagt ons te benoemen op basis van welke argumenten het voor private partijen interessant is in de huidige markt te investeren in karakteristiek vastgoed, door enerzijds de investeerders en karakteristiek vastgoed te typeren en anderzijds een selectie van investeerders te bevragen naar hun argumenten. Onder onze begeleiding heeft u de aannames die wij in dit stuk doen, getoetst in een aantal interviews met private investeerders en hun tussenpersonen. U heeft aanvullende bevindingen en aanbevelingen uit de interviews geanonimiseerd en verwerkt in een door u verrijkte versie van deze rapportage.

1.1. Waarom deze notitie? Deze inleidende rapportage draagt bij aan een beter begrip tussen de diverse partijen in de huidige markt van karakteristiek vastgoed. Het draagt bij aan het beter kunnen inschatten van de casus en van een mogelijke match tussen vastgoed en investeerder. Het slaat daarmee een brug tussen de initiatiefnemers van herontwikkeling van karakteristiek vastgoed en investeerders die wellicht bereid zijn om te investeren in dat vastgoed. Voor karakteristiek vastgoed geldt dat de juiste investeerder bij het product gezocht moet worden en niet andersom. Verrijking (2)

1.2. Aanpak en leeswijzer •

Hoofdstuk 2: Private investeerders. Aan de hand van zeven onderwerpen typeren wij de investeerders. Wij concluderen dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn met potentie voor karakteristiek vastgoed. Pagina 2 van 16 101320/R6/0.8

Pagina 3 van 16 101320/R6/0.8

• Hoofdstuk 3: Karakteristiek vastgoed. Wij benoemen vijf onderwerpen die bepalend zijn voor de

• •

typering van karakteristiek vastgoed door de bril van een investeerder. Wij concluderen dat drie onderwerpen dominant zijn voor de typering. Hoofdstuk 4: Beoordelingskader investeerder. In de hoofdstuk geven wij inzicht in het beoordelingskader van een investeerder. Hoofdstuk 5: Conclusies. Wij confronteren de typen karakteristiek vastgoed met de typen investeerders en concluderen waar sprake is van een mogelijke match.

Pagina 4 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (3) Tot nu toe vindt privaat kapitaal vooral via directe beleggingen zijn weg naar de herbestemming van monumenten. Maar uit de interviews blijkt dat dit in de toekomst wel eens zou kunnen veranderen. Ontwikkelaars verkennen de mogelijkheden van fondsvorming en in ieder geval één van de vastgoedfondsen is ook serieus geïnteresseerd in rijksmonumenten die worden herbestemd.

Pagina 5 van 16 101320/R6/0.8

2. PRIVATE INVESTEERDERS Een investeerder is een partij die middelen investeert om een rendement te realiseren. Zij investeren zoal in ondernemingen, aandelen, obligaties, valuta’s, grondstoffen en onroerend goed. Partijen die in onroerend goed beleggen doen dit via directe investeringen in het onroerend goed of indirect via investeringsfondsen. Partijen die direct investeren in onroerend zijn het meest kansrijk voor karakteristiek vastgoed, omdat wij op dit moment vooral die vorm van investeringen waarnemen. Verrijking (3) In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk categoriseren wij deze investeerders aan de hand van acht onderwerpen. De volgende paragraaf geeft een kort overzicht van de twee dominante typen op basis van de acht onderwerpen. De laatste paragraaf gaat kort in op de omvang van het te investeren vermogen van investeerders.

2.1. Zeven onderwerpen voor typering investeerders Bij het doen van een investering maakt een investeerder meerdere afwegingen. De onderwerpen van die afweging verschillen per investeerder. Wij onderscheiden zeven onderwerpen die een rol spelen in de afweging van een investeerder: 1. Lange termijn/Korte termijn belegging. 2. Hoog/Laag risico. 3. Passief/Actief. 4. Direct rendement/Indirect rendement. 5. Volatiel/Niet-volatiel. 6. Openbaar/Niet-openbaar. 7. Functievoorkeuren. 1. Beleggingsduur: lange termijn of korte termijn Investeerders zijn in te delen in partijen die op korte, middellange en lange termijn rendement willen zien: • Korte termijn: Onder korte termijn verstaan wij een periode van maximaal drie jaar. • Lange termijn: Lange termijn is een beleggingshorizon vanaf zeven tot acht jaar. Lange termijn beleggers zijn vaak van mening dat lange termijn meer dan vijftien tot twintig jaar is. • Middellange termijn: De tussenliggende periode wordt veelal aangeduid als middellange termijn. Korte termijn beleggers zijn over het algemeen agressiever in het zoeken van rendement. Lange termijn beleggers zijn veelal grotere partijen, zoals participatiemaatschappijen, vermogensbeheerders en grotere private equity verstrekkers. 2. Risicoprofiel: hoog of laag risico Risico is een subjectief begrip. Het is echter objectief te meten of een belegger bereid is om risico te lopen of niet. Risico en rendement hebben een directe relatie. Een investeerder eist een hoger rendement bij een hoger risico. Als risico wordt vaak gezien de periode waarover en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Het risicoprofiel heeft een sterke relatie met de zekerheid en volatiliteit van de kasstromen en de zekerheid dat een investering wordt terugverdiend. Pagina 6 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (4) Een monument voegt een extra dimensie toe aan de betrokkenheid van een belegger; emotioneel rendement. Zelfs de passieve belegger is hier gevoelig voor. Ook de fondsenbeheerder is op zoek naar een bijzonder product voor zijn beleggers. Bij de belegger die actief betrokken is bij het monument komt dit nog duidelijker naar voren. Hij heeft een belangrijke doe-het-zelf drive en wil de klus ook zelf afronden. Vaak is hij al in de ontwikkelfase betrokken, waarbij hij zich in zijn inzet volhoudend en gepassioneerd toont. Dat heeft te maken met de schoonheid en de maatschappelijke betekenis van het monument, maar zelfs ook met de door hem als ondoorgrondelijk en onheus ervaren regels en procedures waar hij mee te maken krijgt bij de herbestemming van het monument. Het gevecht tegen het systeem maakt moe, maar geeft tegelijkertijd energie. Het emotioneel rendement moet zeker niet worden vertaald met de wens om zich maatschappelijk te profileren. Uiteraard speelt dat soms ook een rol, maar dat heeft veel meer een charitatief karakter. Een paar aandelen in een stadsherstel volstaat voor dat doel ook. Emotioneel rendement ligt dicht bij de persoon zelf, of in de eigen kring. Het is het best te omschrijven als een soort geluksgevoel, als een bevestiging van iemands ondernemerschap en creativiteit. Een waarschuwing is hier ook op zijn plaats. Het vooruitzicht op emotioneel rendement geeft het monumentenveld vrij makkelijk toegang tot de private investeerder. Maar het zal nooit de plaats innemen van het gezond verstand. Een private investeerder stapt niet in een wankele business case. Hij is niet uit op een maatschappelijk schouderklopje, maar op persoonlijk succes. “Als je iets mooi vindt, maak er dan een foto van en beleg in iets anders.”

Verrijking (5) De restwaarde van vastgoed is in de huidige markt een beladen begrip. Menig belegger moet momenteel afboeken op de boekwaarde waarmee het vastgoed in de boeken staat. Zeker als de beleggingsduur eindigt en er weer een relatie ontstaat met de actuele marktwaarde. In sommige gevallen is de marktwaarde tot nul gereduceerd omdat het vastgoed verouderd is en/of er geen vraag meer is naar dat type vastgoed. Uit de interviews blijkt dat vrijwel niemand meer kijkt naar de restwaarde/waardecreatie, maar vrijwel volledig vaart op het directe rendement. Eén van de geïnterviewden geeft aan dat de RCE toch met onderzoek zou moeten proberen te onderbouwen dat monumenten waardevaster zijn dan overig vastgoed. Dit is namelijk wel een vermoeden dat regelmatig als argument wordt aangevoerd voor investeringen in monumenten, maar nooit bewezen is. En tijden kunnen weer veranderen, waardoor de restwaarde weer in beeld komt. Hetzelfde geldt voor het verloop van huurders van monumentaal vastgoed in vergelijking tot niet-monumentaal vastgoed. Ook hiervan wordt wel gezegd dat een huurder van een monument minder snel verkast, maar ook dit is geen bewezen feit. …(verder op pagina 18) Pagina 7 van 16 101320/R6/0.8

3. Betrokkenheid: passief of actief Een belegger kan investeren en periodiek zijn rendement afwachten, zonder actief op de bedrijfsvoering van de investering te sturen. Een belegger kan zich daarentegen ook actief bemoeien met de bedrijfsvoering om het rendement te optimaliseren. In het algemeen geldt dat een investeerder actiever betrokken is bij een project met een hoog risicoprofiel dan een project met een laag risicoprofiel. Verrijking (4) 4. Rendement: direct of indirect De mate waarin het rendement gerealiseerd wordt, kan plaatsvinden enerzijds in vrijkomende middelen of anderzijds in vermogensopbouw. Dit wordt respectievelijk direct rendement of indirect rendement genoemd: Verrijking (5) • Direct rendement: De directe kasstroom uit de investering over een aantal jaren gemeten. Bij vastgoed betreft de kasstroom de inkomsten uit verhuur. Vrijkomende middelen kunnen worden herbelegd. Er kan op termijn met relatief grote zekerheid worden vastgesteld of een investering wordt terugverdiend. • Indirect rendement: De waardestijging van het vastgoedobject1. Het indirecte rendement in de vorm van vermogensopbouw is dikwijls een rendement ‘op papier’, wat niet periodiek, maar pas in de toekomst realiseerbaar is, veelal bij verkoop. Bij vastgoed wordt dit de restwaarde genoemd. Aangezien er tussentijds geen middelen vrijkomen, kan de investeerder met zijn belegd vermogen en met het hieruit voortkomende rendement geen andere investeringen doen. 5. Volatiel of niet-volatiel rendement Investeringen vinden plaats op basis van een verwacht rendement. In zijn algemeenheid kunnen wij een onderscheid maken tussen rendement met een volatiel en een niet volatiel karakter. Over het algemeen heeft een niet-volatiele, stabiele investering een lager risicoprofiel en dus ook een lager rendement dan de volatiele en risicovollere investering. Sommige investeerders, zoals pensioenfondsen, geven de voorkeur aan een stabiel doorlopend en lager rendement met minder risico boven een sterk wisselend, risicovol en hoger rendement. 6. Openbaar/Niet-openbaar Beleggers kunnen voor de buitenwereld zichtbaar zijn en ook duidelijk op de voorgrond treden. Anderzijds zijn er beleggers die de voorkeur geven aan ‘succes in stilte’. Verrijking (6) 7. Functievoorkeuren Investeerders kunnen een voorkeur hebben voor bepaalde vastgoedfuncties. Vastgoedfuncties zijn wonen, werken, winkels/horeca en leisure. De voorkeur in functie wordt bepaald door de affiniteit met de betreffende functie en het beleggingsbeleid van een investeerder. Er zijn ook investeerders die geen expliciete voorkeur hebben voor een bepaalde functiegroep.

1

Of het aandeel in een vastgoedfonds.

Pagina 8 van 16 101320/R6/0.8

… De restwaarde wordt daarnaast in toenemende mate bepaald door de alternatieve aanwendbaarheid. De vastgoedmarkt is immers meer en meer een gebruikersmarkt aan het worden. Ook over de alternatieve aanwendbaarheid wordt regelmatig gesproken in de interviews. Waarbij de een aangeeft dat deze hoger is omdat uiteindelijk iedereen zal willen meewerken aan een nieuwe bestemming en de ander aangeeft dat regelgeving de alternatieve aanwendbaarheid van monumenten bemoeilijkt.

Verrijking (6) De vraag of een investeerder/belegger wel of niet op de voorgrond wil treden, is ook van belang voor de zoektocht naar investeerders voor de herbestemming. Een zoektocht die wordt ingestoken vanuit een puur zakelijk voorstel via zakelijke circuits trekt een andere belegger aan dan een publiekelijke zoektocht naar een ‘redder’ die daarvoor ook nog een mooi financieel rendement krijgt. Ook de mate van exclusiviteit kan daarbij een rol spelen. Een belegger die waarde hecht aan exclusiviteit zal niet op Funda of een speciale monumentensite op zoek gaan naar een unieke belegging, maar moet in alle stilte hiervoor worden benaderd. Deze belegger wil zijn strategie of tactiek niet delen met anderen en wil niet bieden op ‘uitgekauwde’ projecten.

Pagina 9 van 16 101320/R6/0.8

2.2. Twee dominante typen investeerders Voor investeringen in karakteristiek vastgoed kan niet op voorhand gezegd worden welke set van onderwerpen beslissend is voor de afweging van een investeerder. De genoemde onderwerpen kunnen wij in een matrix uitzetten, waarbij alle combinaties en varianten mogelijk zijn. In de praktijk nemen wij een clustering van onderwerpen waar. Wij constateren dat beleggingsduur, risicoprofiel, direct of indirect rendement en de mate van betrokkenheid de dominante onderwerpen zijn waarop een investeerder besluit om wel of niet te investeren in karakteristiek vastgoed. Op basis van deze onderwerpen definiëren wij twee typen investeerders, die geneigd zijn te investeren in karakteristiek vastgoed: 1. De lange termijn belegger. Deze geeft veelal de voorkeur aan investeringen met een laag risicoprofiel en weinig volatiliteit in het (directe) rendement. In het algemeen is een lange termijn belegger passief of reactief betrokken bij zijn belegging. Bij voorkeur investeert hij in een object waar weinig gedaan hoeft te worden aan planvorming en geringe investeringen in renovatie gedaan hoeven te worden. 2. De ontwikkelende investeerder. Deze accepteert doorgaans een hoger risicoprofiel en hij is actief betrokken bij het optimaliseren van het rendement van de investering. De ontwikkelende investeerder stuurt op initiatieven en planvorming en is niet bang om grootschalige renovaties uit te voeren. Hij maakt vaak geen onderscheid in direct en indirect rendement, maar gaat uit van een totaal rendement over de gehele investeringsperiode. Een voorzichtige doorkijk naar de match tussen investeerder en typen karakteristiek vastgoed leert ons dat: • Een object, waarbij de bestemming behouden blijft, met weinig investeringen in renovatie en met een relatief zekere kasstromen, past het beste bij de lange termijn belegger. • Een object, waarbij nieuwe initiatieven en plannen van de grond moeten komen, met hoge investeringen in renovatie en een relatief onzekere kasstromen, past het beste bij de ontwikkelende investeerder. In hoofdstuk 5 maken wij de concluderende verbinding tussen de typen investeerders en de typen karakteristiek vastgoed.

2.3. Omvang vermogen Voor het benaderen van potentiële investeerders is het van belang om te weten hoe zij het beheer van hun vermogen organiseren: • Bij een totaal vermogen tot circa € 75 mln. beheren de investeerders dikwijls zelf hun vermogen of hebben zij dat ondergebracht bij een vermogensbeheerder. • Bij een totaal vermogen van meer dan € 100 mln. hebben de investeerders een private office dat alle beleggingen regelt. Ook de omvang van het investeringsbedrag is van invloed op het gedrag van de investeerder. Hoe groter het te investeren bedrag (bijvoorbeeld vanaf € 100.000,-), hoe meer regie de investeerder op zijn belegging wil hebben. Zo zal hij slechts participeren in een constructie met een beperkt aantal medefinanciers. Constructies met veel investeerders werken niet voor hem vanwege een te trage en complexe besluitvorming. Bovendien wil de belegger zich er van verzekeren dat de andere beleggers in geval van nood over voldoende vermogen beschikken om zo nodig bij te storten. Grofweg ligt er een scheidslijn tussen: Pagina 10 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (7) Nederland is een rijk land en op dit moment is veel van die rijkdom onbelegd. Het fiscale voordeel dat verbonden is aan een belegging in een rijksmonument (aftrek 80% onderhoudskosten) is een belangrijke trigger om dit vermogen naar de herbestemming van rijksmonumenten te geleiden. De doelgroep bestaat uit de zogeheten vrije beroepen die beleggen als pensioenvoorziening. Om de risico's te spreiden zal deze groep altijd voor een deel beleggen in vastgoed. Een aantal van de geïnterviewden is er van overtuigd dat hier grote kansen liggen voor het monumentenveld. Het gaat dan vooral om de combinatie van investeerders met een hoog inkomen en vermogen op de bank met rijksmonumenten die in slechte staat verkeren. Uiteraard moet ook de business case kloppen, maar men is zelfs bereid meer volatiliteit en risico's te accepteren in het directe rendement (huuropbrengsten) dankzij het fiscale voordeel op de investering die is gemoeid met de restauratie. Gecombineerd met een stukje maatschappelijk en emotioneel rendement zou het fiscale rendement een gouden formule moeten zijn. Dit soort investeerders bevindt zich dan ook over het algemeen in de directe omgeving van het monument, of heeft een sterke binding met het soort erfgoed (bijvoorbeeld religieus erfgoed). Voor de echt vermogenden van Nederland, zo schat men in, zijn de fiscale voordelen niet belangrijk. Over het algemeen heeft deze doelgroep alle mogelijke voorzieningen getroffen om niet meer belasting te betalen dan strikt noodzakelijk.

Pagina 11 van 16 101320/R6/0.8

•

•

Kleinere investeringen (bijvoorbeeld € 50.000,- tot € 100.000,-): Bij deze doelgroep past het doel van gezamenlijk met een grote groep investeren. Zij hebben daar geen problemen mee. Deze doelgroep wordt getriggerd door het fiscale voordeel van de aftrek van de restauratiekosten op het inkomen en vermogen. Bijvoorbeeld de notabelen van het dorp, de notaris, de tandarts, et cetera. Verrijking (7) Groteren investeringen (bijvoorbeeld vanaf € 100.000,-): Boven de 100.000 is er geen toezicht van de AFM. Deze doelgroep verkeert het liefst in select gezelschap; constructies met veel investeerders werken niet vanwege trage en complexe besluitvorming. De fiscale voordelen gelden voor deze doelgroep in mindere mate. Vaak is hier immers al in voorzien.

Pagina 12 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (8) Grossso modo klopt dit beeld ook voor investeringen in monumenten. Vrijwel alle geïnterviewden geven echter aan dat er bij monumenten een verstoring op de lijn zit door slepende en tijdrovende procedures waardoor potentiële investeerders uiteindelijk afhaken. Denk aan de wijziging van het bestemmingsplan en de omgevinsgvergunning voor de aanpak van het monument. Er is hier sprake van een gevaarlijke kip-ei situatie. Om met name overheden te overtuigen van de slagingskans van een herbestemming, moet er op enig moment zicht zijn op de financiering, om de procedures te kunnen afronden. Omdat banken terughoudend zijn, wordt hiervoor steeds vaker ook een beroep gedaan op privaat kapitaal. Private investeerders ervaren de procedures, de lange doorlooptijden en daardoor ook politieke wisselingen van de wacht, als een enorm risico. Omdat de private investeerders vaak ook ondernemer zijn, staat de snelheid waarmee zij handelen lijnrecht tegenover die van de overheid en de monumentensector. Zij willen zich dan ook vaak pas aan een herbestemming verbinden als het bestemmingsplan is gewijzigd en de vergunningen rond zijn.

“De vonk, de emotie, de sympathie is er wel. Daarop heb je altijd wel een flow. Maar hoe lang brandt het vuur? Die mensen krijgen elke dag tien nieuwe voorstellen om hun geld in te stoppen. Je moet kansen wel kunnen inkoppen. Daarvoor moet je snelheid kunnen maken.”

Pagina 13 van 16 101320/R6/0.8

3. KARAKTERISTIEK VASTGOED Karakteristiek vastgoed is er in vele soorten en maten: kastelen en kerken zijn aansprekende voorbeelden, maar ook vaarwegen en gedenktekens gaan voor karakteristiek vastgoed door. De grote hoeveelheid aan karakteristiek vastgoed en de verschillende kenmerken van al deze objecten, maakt het lastig om het karakteristiek vastgoed in te delen in een beperkt aantal categorieën.

3.1. Vijf onderwerpen voor typering van karakteristiek vastgoed In voorgaande hoofdstuk concluderen wij dat er in hoofdzaak twee typen investeerders zijn. Namelijk de risicomijdende lange termijn belegger en de actief betrokken ontwikkelende investeerder. Als wij kijken door de bril van deze typen investeerders, dan is een aantal onderwerpen bepalend voor het typering van het karakteristieke vastgoed: 1. Fase van het project. 2. Zekerheid van de kasstromen. 3. Onderhoudsstaat. 4. Huidige functie en gebruik. 5. Toekomstige functie en gebruik. 1. Fase van het project Een vastgoedontwikkelingsproject doorloopt verschillende fases. Wij onderscheiden in hoofdzaak vier fases: • Een project start met een initiatieffase, waarbij het maken en bedenken van plannen centraal staat. In deze fase wordt een grove doorrekening van de financiële haalbaarheid gedaan. • Als een plan kansrijk lijkt, wordt gestart met de ontwerpfase. In deze fase wordt een project verder uitgedacht en concreet gemaakt. Het project gaat van schetsontwerp naar definitief ontwerp. • Na het gereedkomen van tekening (en bestek) wordt gestart met de realisatiefase. In deze fase wordt het project daadwerkelijk gerealiseerd. • Na oplevering van het object start de exploitatiefase. Dit is veelal de langste fase. In deze fase staat het gebruik en de exploitatie van het object centraal. Wij vertalen deze gangbare indeling naar twee fases om dit later te confronteren met de twee typen investeerders: • Vroeg stadium: dit is de fase waarin initiatief, planvorming en ontwerpen centraal staan. In deze fases is relatief veel onzekerheid: het is bijvoorbeeld nog niet duidelijk of de plannen haalbaar zijn, een gebruiker is nog niet gevonden, de investeringsomvang staat nog niet exact vast en het is onzeker wanneer de daadwerkelijke exploitatie start. • Laat stadium: dit is de fase van realisatie en exploitatie. In deze fases geldt relatief weinig onzekerheid: het concept en de tekeningen zijn gereed, het onroerend goed kan gerealiseerd of gerenoveerd worden, om vervolgens in gebruik te worden genomen. In deze fase is er relatief veel zekerheid over de hoogte van de investeringen, kasstromen en de tijd tot de exploitatie. In het algemeen geldt dat een ontwikkelende investeerder liever betrokken is vanaf een vroeg stadium. Een lange termijn belegger stapt bij voorkeur in een later stadium in. Verrijking (8) Pagina 14 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (9) Op basis van de interviews moet dit beeld enigszins worden bijgesteld. De fiscale aftrekmogelijkheid van de restauratiekosten brengt ook de herbestemming van rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud binnen bereik van lange termijn investeerders. Zij kunnen dankzij de fiscale aftrek meer risico nemen doordat ze hun investering ook fiscaal terugverdienen. Dat deze aftrek ook wordt benut voor vastgoed waarin de investeerder puur als belegging participeert (niet voor eigen gebruik) is relatief nieuw. Eerste herbestemmingsprojecten waarin dit wordt toegepast - De Hallen in A’dam en de Nieuwstraat in Breda – komen voorzichtig van de grond. In beide genoemde gevallen wordt gekozen voor een commanditaire vennootschap waarin de investeerders participeren. Maar ook fondsenbeheerders zijn bereid de mogelijkheden te verkennen

“Dankzij deze fiscale regeling zijn vooral rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud kanshebbers op de markt van private equity.”

Niet alleen wat is nodig, maar ook de vraag wat moet nú, is relevant voor een investeringsbeslissing. Deze nuance zou vanuit de monumentensector vaker moeten worden aangebracht: welke ingrepen zijn functioneel, welke voorkomen verval van waarden en welke ingrepen zijn nice to have, of kunnen nog wel even wachten.

“Niet alles is meteen nodig. Die gebouwen storten niet morgen in.” .

Pagina 15 van 16 101320/R6/0.8

2. Zekerheid van huurinkomsten De zekerheid van huurinkomsten bepaalt in sterke mate het risicoprofiel van een investering en daarmee het type investeerder dat potentieel geïnteresseerd is. Wij onderscheiden twee criteria: • Lage zekerheid huurinkomsten: Dit is het geval wanneer het object in de huidige staat niet, deels of nog voor een korte periode verhuurd wordt. Dit geldt ook als voor een object een nieuwe bestemming moet worden gezocht waarvoor nog geen gebruikers zijn gevonden. • Hoge zekerheid huurinkomsten: Er is sprake van hoge zekerheid als het object in de huidige staat voor langere tijd (meer dan vijf jaar) volledig of grotendeels verhuurd is. Ook is sprake van hoge zekerheid indien er reeds gebruikers zijn gevonden voor een her te bestemmen object. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de huurcontracten getekend zijn. In het algemeen geldt dat een ontwikkelde investeerder al instapt met relatief lage zekerheid over de huurinkomsten. Zijn rendement behaalt hij door actief te sturen op het zekerstellen van kasstromen, door bijvoorbeeld nieuwe gebruikers te zoeken. Een lange termijn belegger investeert bij voorkeur in een object met gecontracteerde huurinkomsten. Hij kan ook instappen nadat een ontwikkelende investeerder zekerheid heeft gecreëerd over huurinkomsten. 3. Onderhoudsstaat De onderhoudsstaat van karakteristiek vastgoed loopt zeer uiteen. Het kan gaan om een recent volledig gerenoveerd object of het kan gaan om een bouwval. Het renoveren van karakteristiek vastgoed is vaak arbeidsintensief en specifiek, waardoor kosten snel oplopen. De onderhoudsstaat is bepalend voor de mate waarin geïnvesteerd moet worden en de onzekerheid over de hoogte van de investering. Wij onderscheiden twee categorieën: • Goede onderhoudsstaat: Een object is goed onderhouden. Er hoeven beperkte investeringen gedaan te worden. Het risico op budgetoverschrijdingen is beperkt. • Slechte onderhoudsstaat: Een object is slecht onderhouden of behoeft veel achterstallig onderhoud. Dit betekent dat er significante investeringen gedaan moet worden om het object weer in goede staat te krijgen. Actieve sturing op het voorkomen van budgetoverschrijdingen is noodzakelijk. De complexiteit van renovatiewerkzaamheden bepaalt in belangrijke mate of een ontwikkelende investeerder of juist lange termijn belegger geïnteresseerd is. De ontwikkelende investeerder stuurt op budgetten bij objecten met een slechte onderhoudsstaat. De lange termijn investeerder zoekt juist de relatief risicoloze objecten met een goede onderhoudsstaat. Verrijking (9) 4. Huidige functie en gebruik Wij onderscheiden een aantal functiecategorieën, waaronder karakteristiek vastgoed kan worden ingedeeld. De huidige functie beperkt tot op zekere hoogte het gebruik. Niet alle kerken kunnen immers worden herbestemd tot woningen. Wij onderscheiden de volgende functiegroepen: • Kastelen en kerken: denk hierbij ook aan kapellen, kloosters en landhuizen. Pagina 16 van 16 101320/R6/0.8

Pagina 17 van 16 101320/R6/0.8

• Havens en waterwegen: onder andere bruggen, vuurtorens en gemalen. • Leefomgeving: onder andere begraafplaatsen, gedenktekens en tuinen. • Huizen en industrie: denk hierbij ook aan winkels en boerderijen. • Dienstverlening: onder andere ziekenhuizen, gerechtsgebouwen en cultuurgebouwen. • Militair: onder andere kazernes, gevangenissen en verdedigingswerken. Een uitgebreidere lijst is toegevoegd als bijlage 1. 5. Toekomstige functie en gebruik Investeerders kunnen bepaalde functievoorkeuren hebben. Een investeerder kan bijvoorbeeld een voorkeur hebben voor wonen of uitsluitend willen investeren in winkels. De voorkeur voor een functie verschilt per investeerder en staat lost van de typering van een investeerder. Wij onderscheiden vier bestemmingen: • Wonen: onder andere woonhuizen, appartementen, zorgwoningen. • Werken: kantoren en bedrijfsgebouwen. • Winkels/Horeca: denk hierbij aan cafés en restaurants. • Leisure: onder andere theaters, bioscopen en andere recreatieve functies.

3.2. Drie dominante onderwerpen Wij constateren dat drie onderwerpen dominant zijn voor de typering van karakteristiek vastgoed in relatie tot de typen investeerders die wij onderscheiden: 1. De fase waarin een project verkeert. Een object dat in een vroeg stadium (initiatief of ontwerp) verkeert vraagt om een andere betrokkenheid, kent andere risico’s en heeft een andere tijdshorizon dan een project dat in een later stadium (realisatie of exploitatie) verkeert. 2. De zekerheid van huurinkomsten. Een object met zekere kasstromen kent minder risico’s en vraagt om een andere betrokkenheid van een investeerder, dan een project met onzekere kasstromen. 3. De onderhoudsstaat van het object. De onderhoudsstaat bepaalt de mate van investeren in renovatie en of actieve betrokkenheid gewenst is. In hoofdstuk 5 verbinden wij als conclusie deze categorieën met de twee typen investeerders die wij definiëren in hoofdstuk 2.

Pagina 18 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (10) “Natuurlijk, een investering in een monument straalt op je af. Daar heb je wel een eerste klik. Maar geldschieters hebben een heel legertje adviseurs (accountants, fiscalisten e.d.) achter zich staan die ook overtuigd moeten worden en die overtuig je alleen met een goede business case.”

Pagina 19 van 16 101320/R6/0.8

4. BEOORDELINGSKADER INVESTEERDER Karakteristiek vastgoed kan veel emoties oproepen bij mensen. Het object kan er schitterend uitzien, heeft een bijzonder verleden of heeft een unieke ligging. Investeerders zijn niet ongevoelig voor deze emoties. De emotie die een investeerder heeft met karakteristiek vastgoed is op zichzelf echter geen criterium om te investeren. Hoe mooi en prachtig het onroerend goed of de ligging ook is, vanuit investeringsperspectief is het financieel rendement een bepalend besliscriterium. Het investeren in karakteriek vastgoed is voor veel investeerders niets anders dan het effectueren van hun investeringsstrategie. De rijksoverheid en sommige provincies en gemeenten kennen een stimuleringsmaatregelen om karakteristieke objecten te behouden. Veelal zien deze stimuleringsmaatregelen toe op rijksmonumenten. Deze stimuleringsmaatregelen zijn een hulpmiddel om de totale business case gezond te maken. Daarbij geldt uiteraard dat het uiteindelijke rendement, inclusief deze maatregelen, voor de investeerder bepalend is. Verrijking (10)

4.1. De business case als belangrijkste beoordelingskader Vanuit een continuïteitsgedachte kijkt een investeerder naar het financiële rendement in combinatie met het te lopen risico. De investeringscasus wordt onderverdeeld in de feitelijke (verhuur)exploitatie en incidentele inkomsten en uitgaven. Denk hierbij aan bijvoorbeeld subsidies, fiscale aftrekposten die niet ten laste van het project komen en fiscale privileges. Reden hiervoor is dat een investeerder inzage wil hebben in de eigen ‘verdiencapaciteit’ van een investering zonder hulp van buitenaf. Het is immers mogelijk dat externe stimuleringsmaatregelen in de toekomst verdwijnen. Ook zonder stimuleringsmaatregelen moet het project een gezond rendement behalen. De beoordeling van een investeringsproject voor karakteristiek vastgoed is dan ook niet anders dan bij ‘reguliere’ vastgoedinvesteringen. De belangrijkste beoordelingscriteria zijn: • De zekerheid en volatiliteit van kasstromen; • Het risico tijdens realisatie en exploitatie; • Het uiteindelijke rendement en de zekerheid ervan. Deze onderdelen vat een investeerder samen in een financiële business case. Hiermee beoordeelt een investeerder de zekerheid en hoogte van het te behalen rendement en het risicoprofiel dat er tegenover staat. De belangrijkste onderdelen van een financiële business case zijn: • Investeringen: de belangrijkste investeringen zitten in de aankoop van het object, planvorming en renovatiewerkzaamheden. De investeringen wil een investeerder terugverdienen door verhuur en/of verkoop van het object. • Huurinkomsten: Een object kan één of meerdere huurders hebben. Een investeerder kijkt altijd naar de zekerheid van de huurinkomsten. Dit wordt vastgelegd in een huurcontract. Vaak doet een investeerder een check op de betrouwbaarheid van de huurder(s).

Pagina 20 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (11) “Als ik nu een investering zou zoeken, zou het binnenstedelijk zijn, in een gebied met een ziel. Er moet iets zijn om maatschappelijke waarde mee op te bouwen. Maatschappelijke waarde is op dit moment belangrijker dan economische waarde. Daarnaast kijk ik naar medewerking en draagvlak van de gemeente. Zonder Haverdil was de herbestemming van de DRU in Ulft niet van de grond gekomen.”

Pagina 21 van 16 101320/R6/0.8

•

• •

• •

Verkoopopbrengsten: In vastgoedtermen wordt dit de restwaarde genoemd. Dit is de opbrengst bij verkoop na een periode van exploitatie. Sommige ontwikkelende investeerders zorgen voor een snelle verkoop van het object nadat (nieuwe) gebruikers zijn gecontracteerd. Exploitatiekosten: De kosten die een investeerder maakt tijdens de exploitatie, zoals belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Start exploitatieperiode (kost gaat voor de baat uit): Een investeerder wil de periode tot aan exploitatie weten, zodat hij inzicht heeft vanaf wanneer hij opbrengsten genereert om zijn investering terug te verdienen. In het algemeen geldt: hoe langer de periode tot start exploitatie, hoe hoger het risicoprofiel. Looptijd van project: Een investeerder wil weten binnen welke periode hij zijn investering kan terug verdienen. Financieringskosten: De financieringskosten zijn afhankelijk van de manier waarop een investeerder gefinancierd is en het risicoprofiel van de investering. In het algemeen geldt dat de financieringskosten hoger worden bij meer eigen vermogen en een hoger risicoprofiel. De financierkosten worden als disconteringsvoet meegenomen in de haalbaarheidsberekening.

4.2. Andere relevante aspecten: procedures, subsidies en juridica In aanvulling op de financiële business case zijn een aantal aspecten relevant voor een investeerder om een investeringsbeslissing te nemen. Belangrijke aspecten zijn: Verrijking (11) • Bestemmingsplanprocedure: Voor een investeerder is het relevant om te weten welke bestemmingsmogelijkheden het vastgoed nu heeft, welke bestemmingen in de toekomst mogelijk zijn, en of de bestemming gewijzigd kan worden. Investeerders zijn niet happig op lange bestemmingsplanprocedures. • Subsidiemogelijkheden: Subsidies kunnen een investeerder over de streep trekken om te investeren in karakteristiek vastgoed. • Juridische verplichtingen: Juridische verplichtingen met bijvoorbeeld gebruikers of omliggende grondeigenaren kunnen een belemmering zijn om te investeren. Een duidelijk beeld van alle juridische en planologische verplichtingen is belangrijk.

4.3. Presenteren: niet te vroeg en goed voorbereid Het presenteren van een investeringsmogelijkheid aan een investeerder mag geen vrijblijvend karakter hebben. Een investeringsbeslissing wordt niet genomen op basis van een eerste indruk. Het kan hierop wel worden afgewezen. De eerste kennismaking met een project is cruciaal. De presentatie moet direct goed zijn en mag geen onnodige open-eindjes bevatten. Van belang is dat de investeringspropositie ook door derden ondersteund wordt. Denk hierbij aan een marktanalyse, een offerte van een aannemer, de opinie van een financier et cetera. Veel initiatiefnemers brengen uit enthousiasme een potentieel investeringsproject in een (te) vroeg stadium naar een investeerder. De investeerder krijgt hierdoor te veel subjectieve kenmerken te horen (‘het contract gaat

Pagina 22 van 16 101320/R6/0.8

Pagina 23 van 16 101320/R6/0.8

zeker getekend worden’) in plaats van objectieve kenmerken (‘het huurcontract is getekend’ of ‘het huurcontract is nog niet getekend’). Het succesvol vinden van een investeerder bereikt men door te voldoen aan haar eisen en wensen en niet door een investeerder enthousiast proberen te maken dat het investeringsproject ‘goed’ is. Die beslissing neemt de investeerder zelf. Beter is dan ook de investeerder aan te laten geven wat zij van belang acht. De investeringscasus moet objectief gepresenteerd worden, waarin de voor de investeerder van belang zijnde zaken benadrukt worden.

Pagina 24 van 16 101320/R6/0.8

Verrijking (12) Op basis van de interviews moet dit beeld enigszins worden bijgesteld. De fiscale aftrekmogelijkheid van de restauratiekosten brengt ook de herbestemming van rijksmonumenten met veel achterstallig onderhoud binnen bereik van lange termijn investeerders. Zij kunnen dankzij de fiscale aftrek meer risico nemen doordat ze hun investering ook fiscaal terugverdienen.

Pagina 25 van 16 101320/R6/0.8

5. CONCLUSIES In hoofdstuk 2 destilleerden wij twee typen investeerders voor karakteristiek vastgoed: de lange termijn belegger en de ontwikkelende investeerder. In hoofdstuk 3 destilleerden wij drie dominante onderwerpen voor de typering van karakteristiek vastgoed: de fase van het project, de zekerheid van de kasstromen en de onderhoudsstaat. Wij concluderen dat de lange termijn belegger een potentieel gegadigde is voor karakteristiek vastgoed met de volgende kenmerken: laat stadium, hoge zekerheid kasstromen en goede onderhoudsstaat. (Verrijking 12) Wij concluderen dat de ontwikkelende investeerder een potentieel gegadigde is voor karakteristiek vastgoed met de volgende kenmerken: vroeg stadium, lage zekerheid kasstromen en slechte/goede onderhoudsstaat. Wij concluderen dat beide typen investeerders potentieel gegadigden zijn voor karakteristiek vastgoed met de volgende kenmerken: vroeg stadium, hoge zekerheid kasstromen en slechte/goede onderhoudsstaat. In figuur 1 visualiseren wij deze conclusies. Hierbij hebben wij de huidige en toekomstige bestemmingsmogelijkheden als ‘filter’ aangebracht. Investeerders kunnen immers bepaalde functievoorkeuren hebben. Goede staat

Type 1 & 2

Slechte staat

Type 1 & 2

Vroeg stadium Goede staat Lage zekerheid CF Slechte staat

Karakteristiek vastgoed

Goede staat Hoge zekerheid CF Slechte staat Laat stadium

Huidige en toekomstige bestemmingsmogelijkheden wonen, werken, winkels/horeca, leisure

Hoge zekerheid CF

Type 1

Type 1

Type 2

Goede staat Lage zekerheid CF Slechte staat

Figuur 1: Type vastgoed bij type investeerder. Type 1 is de ontwikkelende investeerder, type 2 is de lange termijn belegger.

Pagina 26 van 16 101320/R6/0.8

Pagina 27 van 16 101320/R6/0.8

Wij zijn van mening dat een aantal investeringsopties voor het karakteristieke vastgoed niet logisch is. Deze hebben wij daarom met een rood kruis doorgestreept. In hoofdstuk 4 concludeerden wij dat het beoordelingskader van de investeerder voornamelijk bestaat uit: • De business case, en daarmee zicht op: o zekerheid en volatiliteit van kasstromen; o risico tijdens realisatie en exploitatie; o uiteindelijke rendement en de zekerheid ervan. • Overige aspecten: o Bestemmingsplanprocedure; o Subsidiemogelijkheden; o Juridische verplichtingen. • Presentatie van de business case aan de investeerder: o Niet te vroeg; o Goed voorbereid.

Pagina 28 van 16 101320/R6/0.8