Het investeren in vastgoed en onroerend goed in Turkije

Het investeren in vastgoed en onroerend goed in Turkije

Jeff Imamkhan 0443158 Juli 2007

Vastgoedkunde Faculteit Economie & Bedrijfskunde Universiteit van Amsterdam

Begeleiding Prof. dr. P. Van Gool

2

Abstract Turkije is een land dat mogelijk toe zal treden tot de EU, bovendien is het land vol in ontwikkeling ook op economisch gebied. Daarnaast groeit de koopkracht van de Turkse bevolking. Deze ontwikkelingen bieden mogelijkheden voor de toekomst, en zijn daarom van groot belang voor beleggers en voor de EU. Met het literatuuronderzoek voor de scriptie is getracht meer inzicht te verkrijgen in de omstandigheden van de vastgoedmarkt in dit land. De relevante artikelen die zijn gebruikt, zijn afkomstig uit bibliotheken en voor het grootste deel van het Internet. Met de scriptie is onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor Nederlandse beleggers en beleggingsinstellingen die willen beleggen in onroerend goed in Turkije. Gebleken is dat de recentelijk vernieuwde wetgeving voor het investeren in Turks vastgoed, veel vrijheid biedt voor Nederlandse beleggers en beleggingsinstellingen. De investeringen in het vastgoed in Turkije zijn aan beperkingen onderhevig, maar van een duidelijke ruimtelijke ordening is geen sprake. De onderhandelingen voor toetreding stimuleren het economische klimaat, voornamelijk de stabiliteit hiervan. De Nederlandse particulier is onder voorwaarden vrijgesteld van vermogensbelasting over de vermogenswinst op een woning. Door het verdrag dat tussen Nederland en Turkije bestaat is er geen sprake van dubbele belastingheffing op onroerende zaken. Het rendement op Turks vastgoed is onderzocht en dat blijkt vergeleken met andere Europese landen erg hoog te zijn. Daarnaast is duidelijk geworden dat de retailmarkt en de kantorenmarkt in Turkije sterk gecentraliseerd zijn en voornamelijk in de stad Istanboel. Istanboel heeft in een onderzoek tussen 27 steden het hoogste rendement op het vastgoed. Echter is nauwkeurigheid geboden omdat de risico’s in Istanboel net als in heel Turkije veel hoger zijn dan in andere landen. Dit komt mede omdat duidelijk is geworden dat de markt in Turkije een lage transparantie heeft, terwijl de toegankelijkheid van informatie van cruciaal belang is als belegd moet worden. Bovendien is de inflatie ondanks dat deze in de laatste jaren sterk is gedaald nog steeds hoog. De toetreding tot de EU is een onzekere factor, en daarnaast zijn er meerdere onzekerheden. Maar Turkije neemt maatregelen ter verbetering van de vastgoedmarkt en ook op andere gebieden zijn verbeteringen beter zichtbaar ook wat betreft de transparantie in de laatste jaren. Degenen die over meer informatie beschikken en die bereid zijn om meer risico’s te nemen zullen eerder bereid zijn om te investeren in het Turkse vastgoed.

3

Inhoud 1 Inleiding

4

2 De huidige situatie van de onroerend goed markt in Turkije

6

2.1 Vraag en aanbod in de woningmarkt

6

2.2 De retailmarkt en de kantorenmarkt

7

2.3 Bedrijvigheid en de hotelmarkt

9

3 De mogelijkheden voor het beleggen in vastgoed in Turkije

10

3.1 De Turkse wetgeving voor het investeren door buitenlanders in Turks vastgoed

10

3.1.1 Wetgeving voor het kopen van onroerend goed

10

3.1.2 Huurwetgeving

12

3.2 Financieringsmogelijkheden

13

3.3 De koopkracht van een Nederlands inkomen vergeleken met die van een Turks inkomen

15

3.4 Procedures en verplichtingen voor de aanschaf van onroerend goed

17

3.5 Beleggingsinstellingen

21

3.6 Fiscale Beleggingsinstellingen en REIT’s

23

4 De risico’s die verbonden zijn met het investeren in vastgoed in Turkije

25

4.1 Risico’s door politieke verhoudingen en de wetgeving

25

4.2 Economische risico’s

27

4.2.1 Inflatie

27

4.2.2 Het risico van valutaschommelingen

28

4.2.3 Hoge rentepercentages

29

4.2.4 Het tekort van Turkije op de betalingsbalans

29

4.2.5 Lage transparantie van de vastgoedmarkt in Turkije

30

5 De rendement/risico verhouding van het onroerend goed in Turkije ten op zichtte van andere landen 6 Toekomstige maatregelen en de eventuele toetreding van Turkije tot de EU

31 36

6.1 Toekomstige wetgeving voor beleggingsinstellingen

37

6.2 Mogelijke toetreding van Turkije tot de EU

38

7 Conclusie

39

8 Bibliografie

41

4

1 Inleiding In de hedendaagse maatschappij is er steeds meer sprake van internationalisering en globalisering. Grote investeerders zijn vaak niet grensgebonden met hun investeringen, maar daarbij is de vraag of deze tendens zich ook vertaalt in het beleggen van onroerend goed. Hierbij zal vanuit Nederlands oogpunt onderzocht worden of beleggingen in Turks onroerend goed toenemen. Het onderzoek van investeringen zal voornamelijk betrekking hebben op de opstal van het onroerend goed, beter bekend als vastgoed. Bovendien in het geval beleggingen in Turkije plaatsvinden, dient uitgezocht te worden welke risico’s hieraan verbonden zijn. Niet alleen de risico’s zijn van belang maar ook de rendementen die op het vastgoed behaald kunnen worden. De rendement/risico verhouding op het vastgoed in Turkije zal vergeleken worden met die van vastgoed in andere landen. Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen betreffende de Europese wetgeving en de mogelijke toetreding van Turkije tot de EU, is het interessant om de vastgoedmarkt in dit land goed te analyseren. Als de internationalisering ook in de vastgoedmarkt plaatsvindt, is het van maatschappelijk belang om te onderzoeken of Turkije ten op zichtte van andere landen een gunstig beleggingsklimaat heeft. Nederlandse particulieren die een 2de huis willen kopen in het buitenland zullen gebaat zijn bij meer inzicht in deze markt. Ook Nederlandse beleggingsinstellingen die op zoek zijn naar aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden in zowel het binnenland als buitenland zullen meer transparantie op prijs stellen.

Vraagstelling en opbouw scriptie

De centrale vraag die de kern van het onderzoek weergeeft is: Wat zijn de internationale mogelijkheden voor particulieren en beleggingsinstellingen uit Nederland voor het beleggen in vastgoed en onroerend goed in Turkije, en welke risico’s zijn hieraan verbonden?

Door bestaande literatuur nauwkeurig te onderzoeken is getracht de vraag zo volledig mogelijk te beantwoorden. De scriptie bestaat uit de volgende onderzoekende hoofdstukken, welke de opbouw van het onderzoek goed weergeven. In het 2de hoofdstuk zal de huidige situatie van de onroerend goed markt in Turkije worden beschreven, deze moet de lezer informeren over de stand van zaken in Turkije. De lezer

5 verkrijgt hierbij inzicht in het huidige aanbod van woningen. Ook de vraag naar woningen komt aan bod alsmede de hurenprijzen in de retailmarkt en de kantorenmarkt. Het 3de hoofdstuk gaat in op de mogelijkheden voor het beleggen in Turkije. Belemmert de wetgeving buitenlanders om te investeren of is er een beleggingsklimaat met veel vrijheid voor investeerders? Ook wordt ingegaan op zaken als de koopkracht en financieringsmogelijkheden. Hoofdstuk 4 heeft betrekking op risicofactoren in Turkije, hoofdstuk 5 gaat vervolgens in op het rendement van vastgoed gekoppeld aan de risico’s die hiermee verbonden zijn. Ook worden de rendementen en risico’s in Turkije vergeleken met rendementen en risico’s in andere landen. De volgorde van de scriptie waarbij in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie, zal afsluiten met een 6de hoofdstuk over de toekomst. In hoofdstuk 3 is ingegaan op de huidige mogelijkheden in Turkije, maar in het 6de hoofdstuk betreft het de toekomstige omstandigheid in Turkije en mogelijke wetswijzigingen die doorgevoerd kunnen worden.

6

2 De huidige situatie van de onroerend goed markt in Turkije Turkije is een land in opkomst wat betreft de economie. Het land ligt voor een klein deel op het Europese continent en voor veruit het grootste gedeelte op het Aziatische continent. Daarnaast is het centraal gelegen in het Midden-Oosten. Het opmerkelijke patroon dat valt te constateren is dat steeds meer buitenlandse investeringen in dit land plaatsvinden. Een aanzienlijk deel hiervan komt door onroerend goed investeringen. De hoofdstad van Turkije is Ankara. Turkije heeft ongeveer 70 miljoen inwoners, hiervan is 70% stedelijke bevolking. Istanboel telt 9,3 miljoen inwoners en het is dan ook logisch dat een groot deel van de projectontwikkeling in dit gebied plaatsvindt (EVD, 2007). De situatie in Turkije is nu kort weergegeven, in dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de omstandigheden in de woningmarkt, de retailmarkt en de kantorenmarkt. Daarnaast worden de invloeden van de bedrijvigheid en de ontwikkelingen in de toerismesector voor de vastgoedmarkt behandeld.

2.1 Vraag en aanbod in de woningmarkt

In de periode van 1996-2000 waren in Turkije 1.300.000 woningen opgeleverd; alleen was de vraag twee keer zo groot. Dit komt omdat er formeel sprake is van een vraagoverschot, maar door het informele aanbod is dit aanzienlijk lager. Deze informele woningen zijn woningen die officieel niet zijn geregistreerd en geen licentie hebben. Het bestaan van dit verschijnsel is opmerkelijk omdat het aantal woningen zonder licentie dus een heel groot deel betreft van het woningaanbod (Hülya Demir, 2003, p. 5). Door een formeel vraagoverschot en het kenmerk van de vastgoedmarkt dat deze inelastisch is (het aanbod van vastgoed reageert vertraagd op de vraag), heeft deze marktsituatie de huizenprijzen in Turkije doen stijgen. Weliswaar was er een mindere stijging van huizenprijzen als gesteld kon worden bij een vraagoverschot van onroerend goed zonder aanbod van informele woningen, maar een stijging heeft wel plaatsgevonden. Tot en met het jaar 2000 was er vraag naar 2.500.000 woningen. De vraag naar woningen blijft echter groeien door de groei van de Turkse bevolking en toenemende buitenlandse investeringen in Turkije. Ook door nieuwe wetgeving die het mogelijk maakt om voor een

7 langere tijd een lening aan te gaan en een hypotheek aan te gaan, neemt de vraag naar woningen toe (Oxford Business Group, 2007). Daarnaast groeit de vraag naar woningen door aanhoudende tekorten. In 2005 werden er 168.364 minder woningen in aanbouw genomen dan vereist was om aan de vraag te voldoen. Over het jaar 2006 is de verwachte totale vraag al opgelopen naar 4.300.000 woningen, dit is inclusief het toegenomen tekort aan in aanbouw genomen huizen in dit jaar. In de afgelopen jaren bleef de totale vraag naar woningen groeien door tekorten voor woningen die gebouwd moesten worden. Dat tekorten ontstaan, komt omdat niet snel een bouwvergunning verkregen wordt of dat deze niet tijdig wordt aangevraagd. In 2006 waren 700.336 nieuwe huizen vereist waarvan slechts 526.835 een bouwlicentie hadden verkregen (Mehmet Sami, 2007, p. 13).

2.2 De retailmarkt en de kantorenmarkt

De vastgoedmarkt in Turkije is voornamelijk gericht op een aantal kerngebieden. In deze gebieden vindt veel projectontwikkeling plaats en dit is ook terug te vinden in het beleggingspatroon. De kerngebieden zijn meestal gelegen in en nabij de grote steden, omdat meer dan 70% van de Turkse bevolking in de steden woonachtig is. Dat projectontwikkeling geconcentreerd is in de steden, is ook logisch gezien de toenemende verstedelijking. De concentratie van projectontwikkeling richt zich naast onroerend goed voor huisvesting ook op nieuw te ontwikkelen winkelcentra en op de kantorenmarkt. Dit heeft niet alleen te maken met de enorme concentratie in de steden van de bevolking maar ook met het verschil in koopkracht tussen de mensen in de steden en mensen die in meer landelijke gebieden wonen. De stedelijke bevolking is koopkrachtiger dan de bevolking die gevestigd is in overige delen van het land (EVD, 2007). Omdat de koopkracht van de Turkse bevolking blijft toenemen door de groei van de economie, worden grote winkelketens en bedrijven aangetrokken om zich ook hier te gaan vestigen. De groei in de retailmarkt valt te constateren doordat eind 2006 iets meer dan 2.100.000 vierkante meter aan winkelcentra aanwezig was. De koopkrachtigere Turken hebben meer behoeftes en om hierop in te spelen zijn er allerlei plannen voor nog meer bebouwing. Dit leidt ertoe dat veel projectontwikkeling in aanbouw is en binnenkort opgeleverd zal worden. Eind 2008 zal het aantal vierkante meters aan winkelcentra tot meer dan 4.000.000 zijn gestegen (Colliers International, 2007, p. 10).

8 Van de retailmarkt en winkelcentra in Turkije is 46% geconcentreerd alleen al in Istanboel. Daarnaast is nog ongeveer 24% van de markt geconcentreerd in de twee andere grote steden Ankara en Izmir (Nomisma, 2007, pp. 19-21). De winkelcentra in aanbouw en die in de komende periodes opgeleverd zullen worden zijn voornamelijk ook op deze steden gericht. Dit is te verklaren omdat in Turkije sprake is van verstedelijking en omdat de Turkse bevolking relatief meer in en rondom de steden woont. De steeds koopkrachtiger wordende stedelijke bevolking is geen toevallige bijkomstigheid.

De toename van vastgoedbeleggingen vertaalt zich ook in beleggingen door Nederlandse bedrijven. De Nederlandse fiscale beleggingsinstelling Corio is actief in Turkije. Corio heeft een groot belang in het Akmerkez-complex, gelegen in de stad Istanboel. Dit complex trekt jaarlijks ongeveer 16 miljoen bezoekers. Het Akmerkez complex is een van de grootste projecten waarin Corio een deelneming heeft, dit complex bestaat voornamelijk uit winkels, kantoren en woningen. Eind 2006 was de waarde van dit complex € 192,8 miljoen (Corio, 2007). Niet alleen Corio is gevestigd in Istanboel, maar ook Multi Turkmall dochteronderneming van de Multi Corporation is bezig met de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum in deze stad. De opening van het winkelcentrum Forum Ïstanbul staat gepland voor eind 2008 en krijgt een totaaloppervlak van boven de 250.000 vierkante meter. Het grootste gedeelte van het oppervlak zal in beslag worden genomen door winkels en de retailhandel. Er komt een vestiging van Ikea, en ook andere grote winkelketens en merken willen zich vestigen in de groeiende markt. Ongeveer 100.000 vierkante meter zal bestaan uit hotels, kantoren en woningen (Multi Turkmall, 2007). Naast de belangrijkste stad Istanboel vindt er ook veel projectontwikkeling plaats in andere steden zoals in Izmir. Hier heeft Multi Turkmall een winkelcentrum Forum Bornova ontwikkeld en deze is eind 2006 opengegaan. In Ankara is Multi Turkmall bezig met projectontwikkeling (Multi Turkmall, 2007). Corio is ook actief in Ankara en heeft in een winkelcentrum een 100% belang gekocht voor $ 40, - miljoen (Corio, 2007).

Naast de opkomende huizenmarkt en de projectontwikkelingen voor winkelcentra is de kantorenmarkt in Turkije nog in volle ontwikkeling. De economie van Turkije is groeiende en steeds meer bedrijven willen zich hier vestigen. Investeerders hechten veel waarde aan een goede centrale ligging van hun kantoren, en aan een goede infrastructuur rond het gebied waar

9 ze gevestigd zijn. Alleen in Turkije is er op dit moment nog een schaarste aan goede kwalitatieve faciliteiten voor kantoorruimte. In 2006 is de vraag naar goede kantoorruimten gestegen, waardoor de leegstand is gedaald (Colliers International, 2007, p. 4). Het aanbod van goede voorzieningen blijft achter bij de vraag wat als gevolg heeft dat de huren van kwalitatief goede ruimtes hoog zullen blijven.

2.3 Bedrijvigheid en de hotelmarkt

Het toerisme in Turkije neemt al jaren toe, waardoor ook in toenemende mate verblijfplaatsen voor toeristen moeten worden aangeboden. Om dit aanbod te kunnen realiseren neemt het aantal resorts en hotels toe. De toeristische gebieden in Turkije zijn voornamelijk in het Aziatische deel gelegen. Dit zijn gebieden als Alanya, Bodrum en Kusadasi, maar ook de grootste stad van Turkije, Istanboel trekt veel toeristen. De toenemende bedrijvigheid in Turkije leidt ertoe dat steeds meer zakenlieden naar het land afreizen. De zakenlieden die al dan niet tijdelijk in Turkije verblijven, moeten goed gehuisvest worden. Mede door deze zakenlieden bestaat er een toenemende vraag naar 5 sterrenhotels, en alleen al in Istanboel zijn dertig van dit soort hotels in aanbouw genomen (Colliers International, 2007, p. 11).

10

3 De mogelijkheden voor het beleggen in vastgoed in Turkije De Turkse wetgeving biedt veel vrijheid voor het aankopen van onroerend goed in Turkije door buitenlandse investeerders. Dit wordt gekenmerkt in het opzicht dat buitenlanders vrij zijn om onroerend goed aan te schaffen en dezelfde rechten hebben als de Turkse staatsburgers. Echter moet er wel aan de eis van wederkerigheid zijn voldaan: Turkse staatsburgers moeten dezelfde rechten hebben om onroerend goed aan te schaffen in het land van de koper, als de buitenlandse staatsburger die eigendom van onroerend goed in Turkije wil verwerven (Gillissen, 2006, p. 80). Nederland voldoet aan deze eis zodat Nederlandse investeerders op dit punt niet belemmerd worden in het beleggen in Turks vastgoed. Dit hoofdstuk gaat in op de mogelijkheden die geboden worden voor buitenlanders om te investeren in Turks vastgoed. Onderzocht is of de Turkse wetgeving een gunstig investeringsklimaat voor Nederlandse investeerders heeft. Daarnaast zijn de financieringsmogelijkheden behandeld welke van grotendeels van belang zijn voor de woningmarkt. De koopkracht van het Nederlandse inkomen in Turkije en de procedures en verplichtingen voor de transactie van vastgoed zijn eveneens onderzocht. Het hoofdstuk sluit af met het beleggen in vastgoed door beleggingsinstellingen, en welke procedures hierbij van toepassing zijn.

3.1 De Turkse wetgeving voor het investeren door buitenlanders in Turks vastgoed

De Turkse wetgeving voor het investeren door buitenlanders in Turks onroerend goed kan opgedeeld worden in wetgeving voor het kopen van onroerend goed en in de huurwetgeving.

3.1.1 Wetgeving voor het kopen van onroerend goed

Op 26 juli 2005 was er tijdelijk een verbod voor aanschaf van onroerend goed aan alle nietTurkse staatsburgers opgelegd (EVD, 2007). Dit verbod is op 7 januari 2006 met terugwerkende kracht opgeheven (ABC Consultancy, 2007). Dit betekent dat alle onroerend goed transacties die tussen 26 juli 2006 tot en met 7 januari plaatsvonden rechtsgeldig zijn verklaard. Volgens de nieuwe wetgeving mogen buitenlanders, dus bijvoorbeeld Nederlandse particulieren voor een maximum van 25.000 vierkante meter aan onroerend goed verwerven

11 in Turkije. Een particulier die een groter oppervlak aan onroerend goed wenst te kopen kan mits er toestemming is verkregen van het Turkse Council van Ministers tot wel 300.000 vierkante meter onroerend goed in bezit krijgen. Het gebruik van onroerend goed mag net als in Nederland niet in strijd zijn met bestemmingsplannen (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 2007).

Voor een beleggingsinstelling die rechtspersoon is en volgens Nederlands recht is opgericht gelden andere reglementen. Als een instelling als bedrijfsvoering handelt in onroerend goed en hier ook toe gerechtigd is volgens Nederlandse wetgeving, is ze niet gebonden aan het principe van wederkerigheid en aan het maximum van 300.000 vierkante meter aan te schaffen onroerend goed. De bedrijfsvoering moet niet in strijd zijn met de Turkse toerismewetgeving, de oliewetgeving en de industriewetgeving (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 2007). Daarnaast is het verboden om in bepaalde gebieden van het land bezit over het onroerend goed te verwerven. In landbouwgebieden, mijnbouwgebieden, irrigatiegebieden en gebieden voor energiewinning mag geen onroerend goed gekocht worden. Ook flora en faunagebieden en gebieden die voor het geloof en de cultuur van belang zijn worden beschermd door de wet. Daarnaast geldt een verbod voor het kopen van onroerend goed voor strategische gebieden die voor de veiligheid van Turkije van belang zijn. Een voorbeeld van zo een strategisch gebied is militair grondgebied. Militaire grondgebieden zijn vaak gelegen aan de kust van de Egeïsche en de Middellandse Zee. Ook nabij luchthavens kunnen beperkingen zijn opgelegd voor de aanschaf van onroerend goed (Gillissen, 2006, p. 80). Als onroerend goed gekocht wil worden, wordt door de Counsil van Ministers getoetst of het goed niet in een verboden gebied ligt. Als onroerend goed gekocht wordt zal de transactie ook altijd goedgekeurd moeten worden door het Ministerie van Nationale Defensie (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 2007). In Turkije zijn er geen specifieke bestemmingsplannen die eisen stellen aan de samenstelling van vastgoedobjecten in een bepaald gebied. Dit betekent dat bijvoorbeeld een beleggingsinstelling zoveel vastgoedobjecten in een gebied kan laten bouwen als deze zou willen. Het investeren in nieuwe vastgoedbeleggingen is onderworpen aan eerder genoemde wetten; bebouwing of aanschaf van onroerend goed mag niet plaatsvinden als het onroerend goed in een verboden gebied ligt. De Turkse wet biedt geen bescherming tegen een overaanbod van vastgoedobjecten in een bepaald gebied, omdat er geen grenzen zijn voor bebouwing van vastgoed voor beleggingsinstellingen (Jantine Schrader, 2007).

12 3.1.2 Huurwetgeving

De wetgeving omtrent het kopen van onroerend goed is van belang voor beleggers, maar eveneens is de huurwetgeving belangrijk. De wetgeving in Turkije biedt geen mogelijkheden en bescherming voor operational leasing, omdat hier geen juridische grond voor bestaat. Financial leasing is gereguleerd in de Financing Leasing Act; hierbij wordt tussen de eigenaar van het onroerend goed en de huurder afgesproken dat de laatstgenoemde het exclusieve recht op het gebruik van het onroerend goed krijgt. Aan het einde van de leasetermijn als een vooraf bepaalde prijs is betaald vindt eigendomsoverdracht plaats, waarbij de huurder de nieuwe eigenaar wordt van het onroerend goed (Gide Loyrette Nouel, p. 5, 2007). Verplichtingen wat betreft leasing zijn opgenomen in de Code of Obligations en in de Real Property Rentals Act 1955. Voor het verhuren voor commerciële doeleinden bestaat geen specifieke wetgeving. Voor de regulering van het commercieel verhuren zijn de partijen gebonden aan algemene wetgeving voor het verhuren. Deze algemene wetgeving beschermt de eigenaar van het onroerend goed ten op zichtte van de huurder. In een aantal gevallen kan de eigenaar van het onroerend goed de huurder aanklagen: - de huurder heeft twee keer verzuimd de huur te betalen binnen een termijn van een jaar, terwijl ingebrekestellingen zijn verstuurd door de eigenaar of door een publieke notaris; - de huurder heeft het onroerend goed verkocht of verhuurt aan derden zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar; - de huurder heeft de eigenaar schriftelijk op de hoogte gebracht dat hij het gehuurde pand zal verlaten, maar heeft dit nagelaten; - de eigenaar heeft een ingebrekestelling via een publieke notaris verstuurd naar de huurder om het contract te ontbinden (Gide Loyrette Nouel, p. 6, 2007).

Daarnaast kan de eigenaar het huurcontract beëindigen in de volgende gevallen: - de eigenaar verklaart dat hij het pand nodig heeft als woonplaats of bedrijfsplaats of voor ander eigen gebruik. - de eigenaar kan bewijzen dat hij het pand zal renoveren of restaureren . (Gide Loyrette Nouel, p. 6, 2007).

Als eigendomsoverdracht van het vastgoed plaatsvindt, heeft de nieuwe eigenaar het recht om het huurcontract binnen zes maanden te beëindigen. De nieuwe eigenaar moet de huurder binnen één maand na aankoop van het vastgoed ter kennis hebben gesteld dat het contract

13 wordt beëindigd; dit recht van de eigenaar is slechts geldig als deze het pand nodig heeft voor persoonlijk gebruik (Gide Loyrette Nouel, p. 6, 2007).

In Turkije is er geen sprake van een huurindexatie zoals wij in Nederland kennen. Echter kan er door de huurder en verhuurder onderling een indexatie worden afgesproken. Gebruikelijk in Turkije is dat de huurindexatie wordt gekoppeld aan de jaarlijkse inflatie zoals vastgesteld wordt door het State Statistics Institute in Turkije. In welke valuta de huren worden betaald wordt onderling afgesproken. In het geval de huren in niet-Turkse valuta worden betaald is de huurindexatie gemiddeld tussen de 5% en 12% per jaar, ook dit wordt onderling afgesproken. In de huidige marktomstandigheden is het gebruikelijk dat vervangingskosten en permanente reparatiekosten voor specifieke faciliteiten voor rekening komen van de eigenaar. De huurder is verantwoordelijk voor alle kosten die gemoeid zijn met het dagelijkse gebruik van algemene faciliteiten. Echter biedt de Turkse wet geen bescherming voor huurders dat de kosten worden doorberekend aan de huurders (Gide Loyrette Nouel, p. 7, 2007).

3.2 Financieringsmogelijkheden

Als een Nederlandse particulier een huis wil gaan kopen in Turkije is het belangrijk om te weten welke financieringsmogelijkheden mogelijk zijn. De mogelijkheid bestaat om uit eigen financiële middelen de gehele transactie te financieren. Dit heeft als nadeel dat een groot contant bedrag met de transactie gemoeid is en dat het geld illiquide wordt gemaakt. Als particulier in Nederland bestaat ook de mogelijkheid om een hypotheek op een huis te nemen wat fiscale voordelige gevolgen heeft in de vorm van de hypotheekrenteaftrek. Maar als in het buitenland eigenwoningbezit gefinancierd moet worden zijn er andere regelingen van toepassing. Onderzocht is wat de regelingen zijn en wat de mogelijkheden op dit gebied zijn voor het nemen van een hypotheek op een huis in Turkije. In de huidige situatie biedt de ING Bank faciliteiten voor het nemen van een hypotheek op een huis in België, Frankrijk en Duitsland (ING Bank, 2007). Bij de andere grote Nederlandse bank, Abn Amro zijn we beperkt tot buitenlandse hypotheken voor Spanje, Italië, Frankrijk en Duitsland (Abn Amro, 2007). Hoewel financiering van een huis door het nemen van een hypotheek bij de grote banken niet mogelijk is, bestaat de optie om een hypotheek vanuit Nederland af te sluiten wel degelijk. Een voorbeeld van een bank die zo een hypotheek aanbiedt is de DHB Bank. Deze bank biedt een Turkije hypotheek aan voor woningen die niet langer bestaan dan tien jaar en

14 voor woningen die nog opgeleverd moeten worden. Enkele eigenschappen van de Turkije hypotheek bij de bank zijn: een minimumlooptijd van 5 jaar en een maximale looptijd van 20 jaar, er kan alleen geleend worden voor een bedrag vanaf € 25.000,- tot en met € 200.000,waarbij het hypotheekbedrag maximaal 75% bedraagt van de executiewaarde (DHB Bank, 2007). Er zijn daarnaast nog diverse andere instellingen in Nederland zoals banken, makelaarsbedrijven, en bedrijven die het financieren van een woning in Turkije vergemakkelijken door het verstrekken van hypotheken. Hierbij kan de keuze worden gemaakt om een hypotheek aan te gaan op het huis in Turkije, maar eveneens bestaat de mogelijkheid om een 2de hypotheek op een eerste woning in Nederland aan te gaan.

Een hypotheek die aangegaan wordt op het huis in Turkije heeft als gevolg dat de beperking voor het maximum aan te schaffen onroerend goed in vierkante meter niet van kracht is. Voor een hypotheek die afgesloten wordt ten behoeve van een persoon of een buitenlandse onderneming die gerechtigd is om te beleggen in vastgoed, zijn de beperkingen van wederkerigheid en maximaal aan te schaffen vierkante meters eveneens niet van kracht (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 2007). In Turkije zelf is het mogelijk om een hypotheek op het nieuwe huis te verkrijgen, omdat buitenlandse banken die daar gevestigd zijn dit mogelijk maken (Gillissen, 2006, p. 221). Hoewel de financieringsmogelijkheden tot op heden vrij beperkt waren, in het opzicht dat alleen korte termijn leningen aangegaan konden worden is, in februari van 2007 een wetsvoorstel over een hypotheekwet goedgekeurd (Oxford Business Group, 2007). Dit betekent dat het nu mogelijk wordt om een hypotheeklening voor een termijn van dertig jaar aan te gaan in Turkije (Nirvana International, 2007). Dit bevordert het investeringsklimaat voor Turken maar ook voor buitenlandse investeerders, omdat ze nu minder afhankelijk zijn van eigen spaargelden en financiële middelen van verstrekkers van korte termijn leningen. Gezien de hoge rentepercentages in de laatste jaren in Turkije moesten er namelijk leningen worden aangegaan waarbij de lener gebonden was aan hoge leverage kosten. De rentepercentages zijn door de wetswijziging en door een stabielere economie afgenomen; eind 2003 was het rentepercentage bij de Turkse Centrale Bank 26%, eind 2006 was het rentepercentage bij de Turkse Centrale Bank 17,5% (Mozes, 2007). De mogelijkheid bestaat ook om een 2de hypotheek op een eerste woning in Nederland aan te gaan. Deze laatste regeling is slechts mogelijk als er een overwaarde op de eerste

15 woning in Nederland is ontstaan (Gillissen, 2006, p. 225). Een overwaarde ontstaat wanneer de waarde van de huidige woning hoger is dan de waarde van de hypotheekschuld (het geleende bedrag wat nog afgelost moet worden) (AFM, 2007). De 2de hypotheek op de eerste woning is uitgesloten van fiscaal voordelige effecten als deze gebruikt wordt voor de financiering van het onroerend goed in Turkije. Echter heeft deze 2de hypotheek wel als voordeel, dat geprofiteerd kan worden van de overwaarde. Vanzelfsprekend bij de hypotheeklening is dat tegen een lager rentepercentage geleend kan worden dan bij een persoonlijke lening. Dit geschiedt omdat het onroerend goed als onderpand zekerheid biedt voor de hypotheeknemer.

Een speciale hypotheekvorm die mogelijk is voor voornamelijk vermogende Nederlanders is er een op basis van effectenbevoorschotting (Gillissen, 2006, p. 226). Dit komt erop neer dat een hypotheekgever een effectenportefeuille aanhoudt bij de hypotheeknemer (de leningverstrekker). Omdat de portefeuille gebonden is aan marktomstandigheden, en dit risico’s met zich meebrengt, is een limiet gesteld aan de grootte van het uitleenbedrag. Dit gebeurt doordat niet meer dan een bepaald percentage van de effectenportefeuille wordt verstrekt als lening. De leningverkrijger betaalt rente over de lening (Stichting DSI, 2004, p. 12). De vraag naar koopwoningen onder de bewoners in Turkije zal toenemen omdat financieringsmogelijkheden zijn verbeterd. Dit maakt de Turkse vastgoedmarkt aantrekkelijker om in te beleggen.

3.3 De koopkracht van een Nederlands inkomen vergeleken met die van een Turks inkomen

Als we het inkomen per hoofd van de bevolking tussen Nederland en Turkije vergelijken, blijkt het gunstig te zijn om met een Nederlands inkomen in Turkije te verblijven. In 2005 was het GDP (Gross Domestic Product) per hoofd van de bevolking € 35.112 euro in Nederland en voor Turkije was dit slechts € 7.711,- per hoofd van de bevolking (OECD Statistics, 2007). Echter is niet alleen het inkomen van belang om de koopkracht van een Nederlands inkomen in Turkije goed te kunnen vergelijken maar ook de kosten van levensonderhoud zijn van groot belang. Om de kosten van levensonderhoud tussen twee landen te vergelijken is erg lastig. Daarom is als maatstaf voor de vergelijking tussen de kosten van levensonderhoud een stedenonderzoek gebruikt. In een onderzoek van Mercer zijn

16 tussen 143 steden over de zes continenten de comperatieve kosten vergeleken. Dit is gebeurd door de kosten van een vast mandje bestaande uit meer dan 200 goederen te vergelijken tussen alle steden. Dit mandje van goederen bestaat uit levensmiddelen zoals eten, drinken en huisvesting. Maar ook met transportkosten en huishoudartikelen is rekening gehouden. Hierbij is New York als basisstad berekend, deze stad heeft een index van 100 voor de kosten van levensonderhoud. Uit het onderzoek van Mercer blijkt dat Istanboel een index heeft van 87.7. Amsterdam heeft een hogere index, deze is 92.2 en duidt dus erop dat kosten van onderhoud in Amsterdam iets hoger zijn dan in Istanboel. De kosten voor levensonderhoud zijn in Amsterdam ongeveer 5% hoger dan in Istanboel (Mercer Human Resource Consulting, 2007). De Zwitserse bank UBS heeft voor een gemiddeld Westers gezin de consumptieuitgaven vergeleken tussen 71 steden. Een mandje van 95 goederen en 27 services is representatief voor de consumptie-uitgaven en de kosten voor levensonderhoud voor een gemiddeld Westers gezin. De kosten van hetzelfde mandje van goederen en services zijn vergeleken tussen de 71 steden. Het blijkt dat de verschillen van kosten voor levensonderhoud tussen Istanboel en Amsterdam groter zijn dan in het onderzoek van Mercer. Eveneens is als maatstaf voor het onderzoek uitgegaan van de stad New York die een index van 100 heeft voor kosten van levensonderhoud. Amsterdam heeft een index van 73 en Istanboel een index van 61.6. De kosten van levensonderhoud zijn volgens deze gegevens 18,5% hoger in Amsterdam dan in Istanboel. Uit het onderzoek blijkt dat aanschafprijzen van dezelfde goederen en diensten binnen de steden zelf ook uiteen kunnen lopen; in een deel van Istanboel wordt voor hetzelfde product minder betaald dan in een ander deel van Istanboel Uit de praktijk blijkt eveneens dat de Turkse consument minder betaald dan een Westerse consument voor eenzelfde goed of dienst. Dit komt omdat er sprake is van meerdere prijsniveaus. In het onderzoek is hier rekening mee gehouden en uitgegaan van het aankopen van goederen en diensten door een Westerse consument (City Mayors Economics, 2007).

De vergelijking tussen de kosten van levensonderhoud tussen de steden Istanboel en Amsterdam is van belang voor de koopkracht van een Nederlands inkomen. Maar omdat tussen twee grote steden is vergeleken zijn de verschillen in kosten van levensonderhoud kleiner dan als de kosten vergeleken waren in twee niet-stedelijke gebieden in beide landen. Het verschil in koopkracht tussen stedelijke bewoners en bewoners van meer landelijke gebieden, is in Turkije groter dan in Nederland. Dit komt omdat de verschillen tussen arm en

17 rijk groter zijn in Turkije. Een deel van de Turkse bevolking voornamelijk afkomstig uit de landelijke gebieden leeft in armoede. Naast het feit dat de kosten van levensonderhoud in Turkije lager zijn dan in Nederland is het gemiddelde Nederlandse inkomen hoger dan het gemiddelde Turkse inkomen. Als ervan uitgegaan wordt dat een belegger zich wil vestigen in Turkije en hier een baan wil uitoefenen dan dient uitgezocht te worden wat het huidige bestedingspatroon van goederen en diensten van deze persoon is. Hiermee kan dan vergeleken worden of het Nederlandse inkomen met het bestedingspatroon in Nederland koopkrachtiger is dan het Turkse inkomen met hetzelfde bestedingspatroon in Turkije.

3.4 Procedures en verplichtingen voor de aanschaf van onroerend goed

Als onroerend goed in Turkije wordt aangeschaft zoals in de vorm van een huis is het verplicht om deze koop te registreren. In Nederland dienen registergoederen zoals onroerende zaken ingeschreven te worden bij het Kadaster. Als de notariële akte wordt ingeschreven in het Kadaster (het Openbare Register), waarbij aangetekend wordt dat levering plaatsvindt, dan vindt eigendomsoverdracht in juridische zin plaats (Notaris Delahaije, 2007). In Turkije gaat de eigendom in juridische zin ook pas over op het moment dat de koper en verkoper, de koopakte bij het Kadaster in het bijzijn van de ambtenaar ondertekenen, zodat het eigendom op naam overgaat (Gillissen, 2006, p. 83). De nieuwe eigenaar van het onroerend goed behoort bovendien in het bezit te zijn van een Turks fiscaal nummer voordat daadwerkelijk eigendom over het goed verworven kan worden (Gillissen, 2006, p. 205). Indien een van de partijen de Turkse taal onvoldoende beheerst is het raadzaam om juridisch bijgestaan te worden door een advocaat. Deze advocaat moet de taal beheersen van de partij wier belangen hij behartigt maar natuurlijk ook de taal die opgesteld is in de akte; Turks in dit geval. Mocht een van de partijen geen gebruik hebben gemaakt van deze bijstand, en de taal onmachtig zijn, dan zal een officiële vertaling van het desbetreffende koopcontract geëist worden door de ambtenaar (Gillissen, 2006, p. 83). Is geen sprake van bestaand onroerend goed, maar van nieuwbouw dan is een woongunning vereist. Hierbij dient wel aan alle verplichtingen te zijn voldaan door de nieuwe eigenaar. Bij de overdracht van de woning dient er overdrachtsbelasting te worden betaald; deze bedraagt 3% van de waarde van de woning zoals is aangegeven op het eigendomsbewijs, de tapu. In de praktijk wordt deze 3% overdrachtsbelasting voor de helft betaald door de koper en voor de andere helft door de verkoper. Voor het opmaken van de formaliteiten zoals het

18 ontwerpen van contracten behoort een zegelbelasting te worden betaald, deze is vaak nooit hoger dan 0,75% van de waarde van de woning. Er zijn registratiekosten verbonden met het aanschaffen van onroerend goed, deze bedragen in de praktijk ongeveer € 150,- voor een huis (Gillissen, 2006, p. 206).

Als een Nederlandse particulier, eigenaar is geworden van de woning, dient hij zelf periodiek een belastingaangifte te doen. In Nederland krijgt de woningbezitter vanzelfsprekend een aangifte van de belasting, maar in Turkije is dit niet het geval. Nalatigheid hiervan kan leiden tot beslaglegging op de woning (Gillissen, 2006, p. 205). Als de eigenaar het onroerend goed tot zijn beschikking heeft of permanent in de woning verblijft, dient er jaarlijks een onroerend goed belasting te worden afgedragen. De hoogte van de belastingen verschilt per gemeente en is meestal niet hoger dan 0,3% van de waarde op de tapu (Gillissen, 2006, p. 207).

In het geval een tweede huis is aangeschaft in Turkije, wordt er vanuit Nederland ook belasting geheven. Dit gebeurt via belastingheffing vanuit het vermogensbezit. In Nederland hebben we drie boxen waaruit inkomstenbelasting moet worden afgedragen aan de Belastingdienst. De eerste box is voor inkomen uit werk en woning, de tweede box is voor inkomen uit aanmerkelijk belang, en de derde box is voor inkomen uit sparen en beleggen (Belastingdienst, 2007). In de situatie dat er sprake is van een tweede huis in Turkije, waarbij de woning in Nederland als hoofdverblijf dient, wordt er belasting geheven vanuit box 3. Over de WOZ-waarde van het vastgoed in Turkije minus de schulden op het vastgoed wordt 1,2% belasting geheven. De waarde wordt elk jaar bepaald op twee data, op 1 januari en op 31 december. In overeenstemming met het handelsverdrag tussen Nederland en Turkije zodat geen dubbele belastingheffing plaatsvindt, heeft Turkije het heffingsrecht uit inkomsten van onroerende zaken. Dit betekent dat vanuit box 3 nooit meer dan 1,2% belasting wordt geheven op het vastgoed, omdat er sprake is van een vrijstelling en deze wordt bepaald door de verhouding van de waarde van het buitenlandse onroerend goed ten op zichtte van de totale bezittingen in box 3. Zie hieronder voor de specifieke berekening van de vrijstelling (Gillissen, 2006, p. 209).

19 Zoals eerder genoemd kan onroerend goed gefinancierd worden door het nemen van een hypotheek op het eerste huis in Nederland of bijvoorbeeld uit eigen financiële middelen. In de praktijk vindt vaak een combinatie hiervan plaats; er wordt een eigen geldbedrag in de woning ingebracht en voor het grootste gedeelte van het aankoopbedrag wordt een hypotheek afgesloten. In Nederland heeft de hypotheek als voordeel dat er een hypotheekrenteaftrek plaatsvindt zodat de hypotheekgever vrijgesteld is van belastingen. Maar als in Turkije onroerend goed wordt aangeschaft is er geen sprake van een hypotheekrenteaftrek in het geval het een tweede huis betreft. Maar als financiering van de woning in Turkije plaatsvindt door gehele betaling uit eigen middelen is de particulier voor een groter bedrag vrijgesteld van belastingbetaling via box 3 dan als er gefinancierd zou worden met een hypotheek (Gillissen, 2006, p. 210). Dit heeft als oorzaak een verdrag wat bestaat tussen Nederland en Turkije over de belastingheffing. De berekening voor vrijstelling vindt als volgt plaats:

Waarde Turks onroerend goed – schulden Turks onroerend goed x aantal bezitsdagsdagen De totale heffingsgrondslag in box 3

360

(Gillissen, 2006, p. 210)

Uit de berekening is af te lezen dat des te hoger de waarde van het onroerend goed, ceteris paribus, des te groter het bedrag voor de vrijstelling zal zijn. Bovendien des te lager de schulden voor het onroerend goed, ceteris paribus, des te hoger de vrijstelling zal zijn. In het geval van hypotheekfinanciering zal een hypotheekschuld op de woning ontstaan die vaak met annuïteiten wordt afgelost. Bij volledige financiering uit eigen middelen ontstaat geen schuld op de woning, waardoor een hogere belastingvrijstelling ontstaat. Het voordeel van een financiering door middel van een hypotheek is dat het geld uit eigen middelen meer liquide is en dat het geld besteedt kan worden aan andere doeleinden zoals het beleggen in effecten. Het principe van opportunity kosten (het beste alternatief om het geld uit te geven of te besteden aan andere doeleinden dan het gebruikte doel, waarbij ‘alternatieve’ inkomsten nu niet verzilverd kunnen worden) is hierbij van groot belang. Als de hypotheekrente lager is dan rendementen die kunnen worden behaald op andere markten, en het geld is vastgelegd in het huis kan dit geld niet besteed worden aan het beleggen in markten met de hogere rendementen.

20 Is er echter gefinancierd met een hypotheek, dan is meer geld in liquide vorm beschikbaar voor de koper van het huis waardoor het wel mogelijk is om te beleggen in alternatieve investeringsmogelijkheden.

Niet alleen uit het kopen van onroerende zaken ontstaat een belastingplicht, maar ook bij de verkoop van een onroerende zaak dient belasting betaald te worden. Dat is niet alleen de bovengenoemde overdrachtsbelasting die vaak gedeeld wordt door de koper en de verkoper, maar ook een vermogenswinst is belast. Vindt een vermogenswinst plaats bij de verkoop van een woning waardoor de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs dan moet over dit deel belasting worden betaald. De belasting die betaald moet worden over de vermogenswinst is inkomstenbelasting als overig inkomen in Turkije en deze bedraagt tussen de 20% (vanaf ongeveer € 4000,-) en 40% (vanaf ongeveer € 48000,-). De vermogenswinst wordt gecorrigeerd voor de inflatie, deze correctie vindt jaarlijks plaats door het Turkse Bureau voor de Statistiek. Een verkoper is vrijgesteld voor de vermogenswinst als het onroerend goed als vaste verblijfplaats en woonplaats diende gedurende een termijn van meer dan vier jaar. Als niet aan de voorwaarden voor vrijstelling is voldaan moet over de vermogenswinst vermogensbelasting betaald worden in de vorm van inkomstenbelasting (Gillissen, 2006, pp. 229-232).

Als onroerend goed aangeschaft wordt, en een particulier daarmee opbrengsten wenst te behalen door het onroerend goed te verhuren dan gelden een aantal andere regels. De zegelbelasting bedraagt in dat geval niet 0,75% maar 1,5% van het totale bedrag aan huren dat betaald dient te worden gedurende de duur van het contract (Gide Loyrette Nouel, p. 9, 2007). Volgens het verdrag tussen Nederland en Turkije is Turkije bevoegd belasting te innen over huurinkomen uit onroerend goed. Het huurinkomen valt onder de inkomstenbelasting en is belast volgens het progressieve belastingstelsel tussen de 15% en 40%. Bij het verhuren van de woning gedurende minimaal 70% van het jaar wordt de woning als vrije verkoopwaarde in verhuurde staat gewaardeerd volgens het Nederlandse belastingstelsel. Deze bezitting wordt belast met 1,2% met box 3 uit het Nederlandse stelsel. Deze 1,2% wordt eveneens verrekend met een bedrag ter grootte van de vrijstelling die eerder genoemd is. Bij het verhuren als onderneming worden de inkomsten belast volgens box 1 in Nederland, dit progressieve stelsel loopt op tot wel 52% belastingheffing over het inkomen.

21 Echter ter voorkoming van een dubbele belastingheffing wordt de betaalde inkomstenbelasting in Turkije in mindering gebracht op de verschuldigde belasting in Nederland (Gillissen, 2006, pp. 207-212).

Behalve belastingen zijn er nog andere kosten die met de aanschaf van onroerend goed zijn gemoeid. Voordat bepaald wordt of een investering gedaan moet worden, moeten de exploitatiekosten die gemoeid zijn met de investering worden vastgesteld. Ook overige kosten zijn van groot belang. In Turkije is de verzekering een voorbeeld van zo een overige kostenpost. Het is in Turkije verplicht voor eigenwoningbezitters en eigenaren van woningen die in aanbouw zijn om hun goed jaarlijks te verzekeren tegen aardbevingen. Deze Dask verzekering is verplicht gesteld nadat Turkije een aantal jaren geleden geteisterd werd door een zware aardbeving. De hoogte van de verzekeringspremie hangt af van de kans op een aardbeving in het gebied waar de woning is gelegen, en van woningkenmerken zoals woningtype, de grootte en de bouwconstructie. Het bedrag waartoe schade door aardbevingen wordt gedekt is wettelijk bepaald en is niet meer dan 110.000 YTL (HDI Sigorta, 2007). Omgerekend naar koers van de euro op 8 juli 2007, wordt schade door aardbevingen tot een bedrag van € 57.528,38 gedekt (GWK Travelex, 2007).

3.5 Belegginginstellingen

De wetgeving voor beleggingsinstellingen die rechtspersoon zijn wijkt af ten opzichte van die voor particuliere investeerders die investeren in Turkije. In Nederland hebben we beleggingsinstellingen in de vorm van beleggingsfondsen. Bij deze instellingen wordt vermogen ingebracht door aandeelhouders. Volgens onze regelgeving in Nederland moet een vennootschap die winst uit wil keren aan haar aandeelhouders, vennootschapsbelasting betalen. Van het resterende bedrag wat wordt uitgekeerd wordt door de vennootschap dividendbelasting ingehouden.

Beleggingsinstellingen opgericht volgens Nederlandse regelgeving die investeren in onroerend goed in Turkije zijn vrij in het kopen van onroerend goed mits aan bepaalde criteria zijn voldaan. Deze zijn zoals eerder genoemd, het principe van wederkerigheid en een maximum van 300,000 vierkante meters aan te kopen onroerend goed.

22 Als een belegginginstelling rechtspersoon is of als een hypotheek gevestigd is ten behoeve van de instelling dan gelden deze twee beperkingen niet, maar de instelling is dan wel onderworpen aan de olie, toerisme en industriewetgeving. Ook moet de aanschaf niet in strijd zijn met bestemmingsplannen. In alle gevallen dient voor een rechtsgeldige transactie goedkeuring verkregen te worden van het Ministerie van Nationale Defensie (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü, 2007).

Hoeveel belasting afgedragen dient te worden bij de aankoop van vastgoed is afhankelijk van omstandigheden, de overdrachtsbelasting van 1,5% moet betaald worden en de zegelbelasting van 0,75% met een maximum van ongeveer € 515.000,- (YTL 946.915). Bovendien dient jaarlijks een gemeentelijke heffing die kan oplopen tot 0,3% betaald te worden. Daarnaast dient 18% VAT (BTW) betaald te worden in het geval de koper of verkoper van het onroerend goed een onderneming is. Op huizen met een totale oppervlakte van maximaal 150 vierkante meters en huizen die verkocht worden aan huisvestingcoöperaties dient 1% VAT afgedragen te worden. Er bestaan echter uitzonderingen voor het betalen van belastingbetaling van de VAT: - de verkoop van vastgoed door geen vastgoedagenten; - de levering van fabrieken en kantoren in industriële gebieden; - de verkoop van onroerende zaken door de Staat (Gide Loyrette Nouel, p. 8, 2007).

Daarnaast dient een onderneming, dus ook een beleggingsinstelling vennootschapsbelasting van 20% te betalen in Turkije. Ook huurinkomsten en vermogenswinsten zijn tegen dit percentage belast. Een vrijstelling van belastingbetaling over een verkoopwinst vindt plaats als onroerend goed minimaal 2 jaar in het bezit is geweest van de rechtspersoon. Bovendien moet de opbrengst van de verkoop worden toegevoegd aan het aandelenkapitaal van de rechtspersoon (Gide Loyrette Nouel, p. 8, 2007). In het geval sprake is van een fiscale beleggingsinstelling wordt het nultarief van vennootschapsbelasting betaald. Ook in het geval de onderneming een Real Estate Investment Thrust (REIT) is wordt 0% betaald.

Over huurovereenkomsten moet 1,5% zegelbelasting betaald worden in Turkije en over huurbetalingen aan particuliere verhuurders dient een rechtspersoon 22% belasting te betalen. Turkije heeft wederom het recht om belasting te heffen, en Nederland moet vrijstelling van belastingbetaling geven over vermogenswinsten mits aan voorwaarden is voldaan. Er

23 wordt nooit meer belasting geheven dan in Nederland zou geschiedden als hier onroerend goed aangeschaft zou worden. Dit komt omdat tussen Nederland en Turkije een belastingverdrag van kracht is (Gillissen, 2006, p. 240). Als er toch teveel belasting wordt geheven door Nederland kan dit achteraf verhaald worden op de Belastingdienst. Een recentelijk ingevoerde wet in Turkije stelt Nederlandse investeerders vrij van belastingbetaling over huurinkomsten en dividend. Voorwaarde is wel dat de investeerders geen woonvergunning of verblijfsvergunning hebben in Turkije en dat ze een aandeelhouder zijn in een naar Turkse maatstaven opgerichte BV of NV (ABC Consultancy, 2007).

3.6 Fiscale beleggingsinstellingen en REIT’s

Beleggingsinstellingen kunnen aanspraak maken op de titel van fiscale belegginginstelling als aan een aantal voorwaarden is voldaan. Een voorbeeld van zo een voorwaarde is dat de instelling in Nederland gevestigd moet zijn en dat de netto fiscale winst, jaarlijks uitgekeerd moet worden (Van Gool, Jager en Weisz, 2001, p. 310). Als de instelling aan alle voorwaarden voor een fiscale belegginginstelling voldoet en een fiscale beleggingsinstelling wil worden, heeft dit als gevolg dat de instelling over de winst vennootschapsbelasting tegen een tarief van 0% moet betalen (Van Gool, Jager en Weisz, 2001, p. 309). Voor de particulier is dit gunstig want nu vindt er geen dubbele heffing meer plaats. Een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling die actief is in Turkije is Corio. Deze instelling heeft een totale portefeuille van € 5,7 miljard waarvan 5% belegd is Turkse winkelcentra en in de Turkse retailindustrie. Deze belegginginstelling is gevestigd in Nederland en is dus vrijgesteld van belastingbetaling aan Nederland in overeenstemming met het nultarief. Ook in Turkije moet de fiscale beleggingsinstelling een vennootschapsbelasting van 0% betalen.

In andere landen zijn er vergelijkbare constructies als de fiscale belegginginstelling. In Turkije is er sprake van REIT’s (Real Estate Investment Thrusts). Om in Turkije aan de kwalificatie van REIT te voldoen moet een minimum van 49% van het eigen vermogen van de REIT geregistreerd staan op de Turkse effectenbeurs. Daarnaast is de REIT net als de financiële beleggingsinstelling gebonden aan beperkingen voor financiering met vreemd vermogen. Een Turkse REIT betaalt een vennootschapsbelastingtarief van 0%.

24 Er bestaan verschillen tussen de Turkse REIT en de Nederlandse fiscale beleggingsinstelling: - een Turkse REIT hoeft niet jaarlijks verplicht dividend uit te keren aan de aandeelhouders, terwijl de fiscale beleggingsinstelling dat wel moet uitkeren. - vermogenswinsten door koersstijgingen op aandelen die meer dan 3 maanden in het bezit zijn, zijn vrijgesteld van belastingbetaling (Can Aydinoglu, 2004, p. 23).

Daarnaast bestaan er nog meer verschillen, maar het is opmerkelijk dat een Turkse REIT geen jaarlijkse dividend hoeft uit te keren aan de aandeelhouders. Dit kan verklaard worden omdat er krapte is op de Turkse kapitaalmarkt. Doordat de winst niet uitgekeerd hoeft te worden, kan deze geïnvesteerd worden in nieuwe projecten zodat een hoog plowback ratio bestaat (Can Aydinoglu, 2004).

25

4 De risico’s die verbonden zijn met het investeren in vastgoed in Turkije Met het investeren in activa zijn altijd risico’s verbonden. De risico’s die bestaan voor het beleggen in de Turkse vastgoedmarkt worden in dit hoofdstuk behandeld. De risico’s zijn in twee groepen verdeeld: Politieke risico’s en Economische risico’s.

4.1 Risico’s door politieke verhoudingen en de wetgeving

In Turkije vormen twee partijen de regering, dat zijn de AKP en de CHP. Alle parlementszetels zijn verdeeld tussen deze partijen. De AKP is een rechtvaardigheidspartij en ontwikkelingspartij en de CHP is een republikeinse partij. De partijen samen zorgen op dit moment niet voor belemmeringen voor buitenlandse beleggers wat betreft het investeren in vastgoed (EVD, 2007). Echter ten tijde van het schrijven van de scriptie zijn er parlementsverkiezingen gehouden, waarbij de AKP ongeveer 47% van de stemmen heeft gekregen. In Turkije moet een politieke partij minimaal 10% van het totale aantal stemmen hebben om in het parlement te komen. Bij de verkiezingen hebben vier partijen genoeg stemmen behaald om in het parlement te komen. De AKP zal niet alleen te maken krijgen met de CHP. Ook de MHP, een nationalistische partij, en een partij die voornamelijk uit Koerden bestaat, de Onafhankelijken zullen vertegenwoordigd zijn in het parlement. De AKP krijgt een meerderheid van het aantal zetels in het parlement. De samenstelling van de oppositie zal veranderen, want de CHP heeft een nederlaag geleden bij de verkiezingen. De MHP is tegen toetreding van Turkije tot de EU en de Onafhankelijken vertegenwoordigen een minderheidsgroep, de Koerden. Het proces voor het nemen van besluitvaardige besluiten zal bemoeilijkt worden omdat nu meer verschillende belangen vertegenwoordigd worden. Echter de AKP houdt de meerderheid zodat dit geen directe consequenties heeft voor de vastgoedmarkt in Turkije.

Het landoppervlak van Turkije ligt voor ongeveer 97% op het Aziatische continent en voor ongeveer 3% op het Europese continent. Turkije heeft acht buurlanden: Bulgarije, Griekenland, Georgië, Armenië, Iran, Irak en Syrië en Azerbeidzjan. Azerbeidzjan grenst aan Turkije door middel van een exclave, dit gebied heet Nachitsjevan (Turkish Embassy, 2007).

26 Een buurland als Irak waar nu een oorlog plaatsvindt, zorgt niet voor een stabiele situatie in Irak zelf. Hoe dit van invloed zal zijn op Turkije is niet helemaal te overzien, op dit moment zorgt de oorlog daar niet voor problemen die betrekking hebben op beleggingen in vastgoed in Turkije.

Daarnaast heeft Turkije een conflict met Griekenland over Cyprus. Dit eiland bestaat uit een Turks-Cypriotisch deel en een Grieks-Cypriotisch deel. In 2004 is het Grieks-Cypriotische gedeelte toegetreden als Cyprus tot de EU. Dit had als oorzaak dat de EU als vereiste had gesteld dat beide delen van het eiland zich moesten uitspreken over de hereniging van één Cyprus. Alle stemgerechtigde Cyprioten konden in een referendum stemmen, het Turkse deel stemde voor hereniging, maar het Griekse deel stemde tegen. Dit had als gevolg dat het Turkse deel van Cyprus niet mocht toetreden, terwijl het Griekse deel dat wel mocht. De EU had bepaald dat in het geval beide delen het niet eens konden worden over één Cyprus, alleen het Griekse deel toe zou treden. Deze politieke omstandigheid maakt de positie voor toetreding van Turkije tot de EU er niet makkelijker op. De EU eist van Turkije dat ze schepen en vliegtuigen vanuit Cyprus moet toelaten. Turkije vindt dit geen gegronde eis omdat ze Cyprus niet erkent op de manier waarop het lid is van de EU. Er was een deadline gesteld voor het tekenen van een handelsverdrag met Cyprus maar deze is tot op heden niet getekend, met als gevolg dat de toetredingsonderhandelingen bemoeilijkt zijn (Europa NU, 2007). Turkije blijft echter kandidaat-lidstaat en wil toetreden tot de EU, dit vertaalt zich in de manier waarop allerlei ontwikkelingen plaatsvinden: de mensenrechten zijn verbeterd, de inflatie is gedaald, en het BNP is de laatste jaren gestegen. Voor beleggers kan het vertrouwen in het Turkse klimaat verbeteren als de mogelijkheid toeneemt dat Turkije toetreedt tot de EU. Dit uit zich omdat onderhandelingen voor toetreding en de toetreding zelf in versterkte mate voor meer stabiliteit zorgen.

Op 26 juli 2005 was het voor niet-Turkse staatsburgers verboden om bezit van het onroerend goed te verwerven (EVD, 2007). De vastgoedmarkt in Turkije is in volle ontwikkeling en dit brengt nieuwe wijzigingen en onzekerheden met zich mee zoals dit verbod. Echter lijkt het wat betreft de wetgeving dat de risico’s eerder afnemen voor de investeerders dan dat deze toenemen. Dit komt omdat de wetswijzigingen in de laatste jaren voor meer vrijheid hebben gezorgd. Het verbod op bezitsverkrijging van onroerend goed was tijdelijk van aard, want op

27 7 januari 2006 is een nieuwe wet van kracht gegaan die het weer mogelijk maakt voor buitenlandse investeerders om te beleggen in vastgoed in Turkije. Het risico in de wetgeving zit in het feit dat onzekerheid kan bestaan of een transactie geldig wordt verklaard door het Ministerie van Nationale Defensie. Voordat projectontwikkeling plaatsvindt, moet ook een bouwvergunning verkregen worden. Zoals eerder genoemd bestaat er geen ruimtelijke ordening welke een limiet stelt aan de bebouwing van vastgoedobjecten in een bepaald gebied door beleggingsinstellingen. Hierdoor bestaat het risico van overaanbod. Ook bestaat het risico dat vastgoedobjecten zoals winkelcentra naast elkaar gebouwd worden.

4.2 Economische risico’s

De economische situatie in Turkije is van groot belang voor de onroerend goed markt. Hoewel de economische situatie in Turkije stabieler wordt zijn er een aantal economische risico’s. In deze paragraaf is ingegaan op vijf risicogroepen; de inflatie, valutaschommelingen, hoge rentepercentages, het tekort van Turkije op de betalingsbalans en de lage transparantie van de vastgoedmarkt in Turkije.

4.2.1 Inflatie

De economische risico’s voor de Turkse vastgoedmarkt zijn gerelateerd aan de toestand van de Turkse economie. Turkije had bijvoorbeeld in 2001 een inflatie van 54,8%, maar in 2005 was de inflatie 5,4% (OECD Statistics, 2007). Hoewel de inflatie in Turkije sterk is gedaald, is deze nog hoger dan die van het gemiddelde van de EU. Turkije wil toetreden tot de EU en moet hierdoor aan strenge monetaire voorwaarden voldoen: de al sterk gedaalde inflatie moet nog meer dalen. Een hoge inflatie brengt onzekerheid met zich mee over de waarde van de Turkse lira en ook over de waarde van het onroerend goed uitgedrukt in Lira’s. 60 40 Inflatie in %

20 0 2001

2002

(OECD Statistics, 2007)

2003

2004

2005

28 4.2.2 Het risico van valutaschommelingen

Zoals eerder genoemd kan de koopprijs worden vastgesteld in de Turkse lira, de US dollar of de euro. Dit is afhankelijk van de situatie en wat door de partijen onderling wordt afgesproken. In welke valuta huurcontracten worden afgesloten is eveneens afhankelijk van de omstandigheden. Corio heeft huurcontracten in het Akmerkez-complex afgesloten in US dollars. De bepaling van de valuta is van belang voor het vaststellen van koopprijzen en huurprijzen omdat een valutarisico bestaat. Net als de huurcontracten met huurders die afgesloten zijn in US dollars, moeten de exploitatiekosten door Corio ook in dollars worden betaald. Corio die de resultaatbepaling in euro’s berekend, had over 2006 hogere exploitatiekosten omdat over dit jaar de dollar ten op zichtte van de euro meer waard was geworden (Corio, 2007). Maar als we de valutakoers over het afgelopen jaar bekijken dan zien we dat de lira ten op zichtte van de euro en de dollar meer waard is geworden. Als we nu een euro omwisselen tegen de nieuwe Turkse lira, krijg je voor dezelfde euro minder Turkse lira’s terug. Dit komt door de ontwikkelingen in Turkije die zorgen voor een stabieler klimaat. De Turkse munt is waardevaster dan een aantal jaren geleden. Ten op zichtte van de dollar is de lira in waarde gestegen, voor eenzelfde dollar worden minder lira’s verkregen dan een jaar geleden. De koerswisseling is van invloed op het aan te schaffen onroerend goed. Als het onroerend goed wordt gekocht voor een vast bedrag in Turkse lira en de euro deprecieert ten op zichtte van de lira, dan is het onroerend goed relatief duurder omdat meer euro’s betaald moeten worden. Ook met het verhuren van kantoorruimtes of winkelpanden speelt de valuta een rol daarom is de koersschommeling van de valuta een risicofactor. Om het risico te verminderen zou toetreding van Turkije tot de EU dit risico verminderen. Binnen de monetaire unie van de EU is sprake van een gezamenlijke munteenheid, de euro en deze zou de koersschommelingen tussen beide landen opheffen. Op dit moment is Turkije niet toegetreden en is het ook onduidelijk of Turkije nog zal toetreden. Toch kunnen risico’s verminderd worden door bijvoorbeeld een vast aankoopbedrag af te spreken in een stabiele valuta die niet of weinig fluctueert, zoals de euro. Helaas is dit niet altijd mogelijk omdat beide partijen akkoord moeten gaan.

29 4.2.3 Hoge rentepercentages

Niet alleen had Turkije te maken met een hoge inflatie maar in de afgelopen jaren was ook het rentepercentage hoog. De hoge rentepercentages bevorderen niet de investeringen omdat tegen hoge rentekosten geleend moet worden. Echter is ook het rentepercentage voor leningen in de afgelopen jaren significant gedaald. Het rentepercentage waartegen geleend kon worden bij de Turkse Centrale Bank was 26% in 2003, maar bedroeg eind 2006 17,5%. Opmerkelijk is dat het rentepercentage in 2006 ten op zichtte van 2005 is gestegen, dit komt omdat de Turkse Centrale Bank het rentepercentage heeft verhoogd om de inflatie in Turkije tegen te gaan (Mozes, 2007). 30 25 20 15

Rente in %

10 5 0 2003

2004

2005

2006

(Mozes, 2007).

4.2.4 Het tekort van Turkije op de betalingsbalans

De betalingsbalans van Turkije had in 2005 een tekort van € 24.06 miljard. Dit heeft voornamelijk te maken met een grote import van goederen. De Turkse bevolking importeert meer goederen vanuit het buitenland dan dat het exporteert naar het buitenland. Deze constatering geeft aan dat de Turkse bevolking niet voldoende in haar behoeften kan voorzien door het aanbod van goederen en diensten in eigen land. Buitenlandse investeringen in Turkije die in de laatste jaren zijn toegenomen compenseren voor een gedeelte de hoge import. De buitenlandse investeringen in Turkije zijn per saldo hoger dan de investeringen door de Turkse bevolking in het buitenland. In 2005 was er een directe buitenlandse kapitaalinstroom van € 6,6- miljard naar Turkije. De uitstroom van directe kapitaalinvesteringen naar het buitenland was € 710.6 miljoen. De directe buitenlandse investeringen voor aandelen voor het jaar 2005 zijn nog niet nauwkeurig worden vastgesteld,

30 maar voor 2004 was de instroom hiervan € 22,- miljard. De uitstroom van directe buitenlandse investering naar het buitenland bedroeg € 4,8 miljard. Hierdoor zijn er wat betreft de investeringen meer financiële geldstromen die Turkije binnenkomen dan geldstromen die Turkije verlaten (OECD Statistics, 2007).

4.2.5 Lage transparantie van de vastgoedmarkt in Turkije

Behalve risico’s betreffende de economische en politieke omstandigheden in Turkije zijn er ook risico’s die specifiek betrekking hebben op de vastgoedmarkt. De vastgoedmarkt in Turkije heeft een lage absolute transparantie, er is weinig informatie te verkrijgen voor beleggers. Er is een gebrek van de beschikbaarheid en nauwkeurigheid van marktinformatie en financiële informatie over het aanbod, de vraag en de rendementen op het vastgoed. Ook bestaat er weinig duidelijkheid over belastingprocedures, de wetgeving en ontbreken vaak benchmarks. De lage transparantie bemoeilijkt het inzicht in de markt wat van groot belang is om te beleggen, omdat de risico’s minder goed te overzien zijn. Niet alleen is de transparantie van de vastgoedmarkt in Turkije in absolute zin laag maar ook in relatieve zin. Hoewel de vastgoedmarkt in de laatste jaren doorzichtiger is geworden, blijkt dat deze nog voor verbetering vatbaar is. Voor 56 landen wereldwijd waaronder Turkije, Nederland, de Verenigde Staten, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, China en Brazilië is onderzocht hoe transparant de vastgoedmarkt is. Uit het onderzoek blijkt dat alleen 9 landen een lagere transparantie hebben dan Turkije (Jones Lang LaSalle, 2006, pp. 3-4). Een deel van het risico dat lage transparantie met zich meebrengt is het verband dat bestaat tussen transparantie en corruptie. Het probleem van corruptie is over het algemeen groter in landen met een lagere transparantie. De vastgoedmarkt in Turkije is dus gevoelig voor corruptie. De problemen wat betreft transparantie maken het beleggen voor de Nederlandse particulier niet makkelijker omdat beleggingen in vastgoed vaak gemoeid zijn met grote bedragen. De beleggingsinstellingen waarderen ook meer transparantie van de markt maar wellicht hebben deze meer bereik tot marktgegevens. Als de markt doorzichtiger is en betere informatie beschikbaar is, kan eerder een weloverwogen besluit worden genomen om wel of niet te investeren.Het probleem van een lage transparantie heeft ook als gevolg dat institutionele beleggers een kleiner deel van de portefeuille beleggen in deze markten dan in markten met een hogere transparantie (Jones Lang LaSalle, 2006, pp. 4-5).

31

5 De rendement/risico verhouding van het onroerend goed in Turkije ten op zichtte van andere landen Onroerend goed heeft als eigenschap, dat het waardevast is. Dit komt omdat de waarde van onroerend goed vaak aangepast is voor de inflatie en dit is verwerkt in de prijs van het onroerend goed. Volgens publieke peilingen in Turkije blijkt dat onder de bevolking het investeren in onroerend goed populairder is dan het beleggen in andere activa (Consulat General, 2006).

In Turkije zijn de landprijzen over het jaar 2004 tussen de 25% en 40% gestegen (Turkish Land Direct, 2007). Deze prijsstijging is hoger dan de inflatie in dit jaar. De huizen die op deze gedeelten land zijn gebouwd zijn ook flink gestegen. Echter is nauwkeurigheid geboden, want in minder populaire gebieden was de prijsstijging lager. In de kantorenmarkt in Izmir is de gemiddelde huurprijs met 14,3% gestegen in het afgelopen jaar. In Ankara steeg de huurprijs met 20% (Nomisma, 2007, p. 14). De yield is een maatstaf die de verhouding tussen de huurinkomsten en de investering weergeeft, deze is voor de steden Izmir en Ankara op zijn laagste punt in tien jaren (FEM Business, 2007). De yield in Turkije is vergelijkbaar met het Bruto Aanvangsrendement (BAR) in Nederland (FEM Business, 2007). Dit Bruto Aanvangsrendement weerspiegelt de bruto jaarhuur in een percentage van de aanschafprijs van het vastgoed plus bijkomende kosten, exclusief exploitatiekosten (Van Gool, Jager en Weisz, 2001, pp. 205-209). In Nederland zijn de huidige BAR’s veel lager dan de yields in Turkije echter zijn de yields in Turkije de laatste jaren gedaald. Deze daling blijft zich voortzetten, omdat de vastgoedprijzen (aanschafprijzen) in Turkije de laatste jaren enorm zijn gestegen. De yields in Izmir en Ankara hebben hun laagste punt bereikt in de laatste tien jaren. De yield in de kantorenmarkt was voor het laatste kwartaal in 2006 voor beide gebieden 12% (Nomisma, 2007, p. 14). De huurprijs van winkelruimten in de retailmarkt steeg in Izmir met 16,7% voor 2006 en de yield voor belangrijke winkelstraten was 11,5% voor het laatste kwartaal in 2006. Voor Ankara steeg de huurprijs voor winkelruimten met 20%. Eind 2006 was de yield 11,5% voor de belangrijke winkelstraten en 7,5% voor winkelcentra in Ankara (Nomisma, 2007, p. 20).

32 Omdat veruit het meeste vastgoed geconcentreerd is in en rondom Istanboel, is een onderzoek gedaan naar de vastgoedmarkt van Istanboel waarbij deze is vergeleken met 26 andere belangrijke Europese steden waaronder Parijs, Londen, Amsterdam, Rome, Barcelona, Lissabon, Wenen en Kopenhagen. In dit onderzoek is met de vastgoedmarkt verondersteld: de kantorenmarkt, de retailmarkt en de industriële vastgoedmarkt (PricewaterhouseCoopers, 2006, pp. 29-30). Op het gebied van marktevenwicht, in hoeverre vraag en aanbod van vastgoed op elkaar aansluiten, scoort Istanboel gemiddeld. Istanboel heeft de beste vooruitzichten van alle steden wat betreft projectontwikkeling en vermogensgroei van de investeringen. Te constateren valt dat de hurenprijzen in Istanboel flink zijn gestegen en dat dit patroon zich nog voortzet. Dit patroon zagen we eveneens bij de huren in Ankara en Izmir. Istanboel komt in het onderzoek tussen de Europese steden wat betreft de snelste stijging van de huurprijzen op de 4de plaats (PricewaterhouseCoopers, 2006, p. 42). De huren in de kantoormarkten stegen gemiddeld in Istanboel tussen de 7,1% en 20% in het afgelopen jaar. De yields waren tussen de 10% en 12% in de kantorenmarkt van Istanboel. Voor de retailmarkt steeg de huur met 12,5%. De yield voor winkelcentra was 7,3% en bedroeg 9,5% voor winkels in de belangrijke winkelstraten van Istanboel (Nomisma, 2007, pp. 14-20).

Het rendement voor vastgoedbeleggingen in Istanboel is erg goed. Istanboel heeft het hoogste rendement van alle 27 steden. Hieruit mag echter niet vastgesteld worden dat het gunstig is om te beleggen in Istanboel, omdat het rendement gekoppeld moet worden aan het risicoprofiel. Het risicoprofiel van Istanboel is hoog, alleen Moskou is risicovoller voor beleggingen in vastgoed. Als we het totale rendement aanpassen voor het risico blijkt dat Istanboel op de 19de plaats terechtkomt. Parijs heeft de beste rendement/risico verhouding, en Amsterdam is 23ste (PricewaterhouseCoopers, 2006, pp. 30-42). Door adviseurs (bestaande uit mensen uit private funds, public funds, projectontwikkelaars, servicebedrijven in de onroerend goed sector etc.) wordt geadviseerd als er in de retailmarkt geïnvesteerd moet worden, dat dit het beste gedaan kan worden in de stad Istanboel. Istanboel is ook een goede stad wat betreft het investeren in de kantorenmarkt, van de 26 overige steden wordt geadviseerd dat het alleen gunstiger is om te investeren in Helsinki, Moskou, Lyon en Madrid (PricewaterhouseCoopers, 2006, p. 37).

33

(PricewaterhouseCoopers, 2006, pp. 30-37).

34 Van de zes grootste REIT’s in Turkije is onderzocht of de yields hoger waren dan die van de fiscale beleggingsinstellingen in Nederland. Turkse

Is Reit

REIT’s Yield

5.85%

Dogus GE

Yapi Kredi

Atakule

Akmerkez

Alarko

Reit

Koray Reit

Reit

Reit

Reit

6.34%

6.63%

8.23%

10.39%

12.4%

(Ata Invest, 2007)

Het Bruto Aanvangsrendement voor de fiscale beleggingsinstelling Corio is 6%. Corio heeft een bezettingsgraad van 96% voor haar vastgoedbeleggingen.

Bij drie andere grote fiscale beleggingsinstellingen, Rodamco Europe, Eurocommercial Properties en VastNed Retail liggen de gemiddelde Bruto Aanvangsrendementen tussen de 5,7% en 6,4%. De bezettingsgraad van het vastgoed van elk van de drie fiscale beleggingsinstellingen ligt tussen de 96% en 99% en is daarmee ongeveer even hoog als de bezettingsgraad bij de vastgoedbeleggingen van de Turkse REIT’s (Rodamco Europe 2007; Eurocommercial Properties, 2007; VastNed Retail, 2007).

Voor landen die een REIT’s structuurregeling toelaten is onderzocht welke rendementen deze hebben behaald in 2006. De rendementen voor Bulgarije konden wegens een gebrek aan marktinformatie niet meegenomen worden in het onderzoek. Ook de rendementen voor het Verenigd Koninkrijk die recentelijk een REIT-structuur wettelijk heeft toegelaten konden niet berekend worden. Voor de overige landen met een REIT-structuur is in absolute zin berekend welke rendementen deze REIT’s hebben behaald. In het 3de kwartaal van 2006 presteerden de Turkse REIT’s goed in absolute zin. Alleen REIT’s uit Nederland, Frankrijk en Singapore hebben in deze periode een hoger rendement behaald. De rendementen zijn niet alleen tussen landen vergeleken, maar de rendementen van REIT’s zijn ook in relatieve zin vergeleken met beleggingsinstellingen die geen REITstructuur hebben (PropCos). Ook zijn de rendementen van REIT’s vergeleken met die van rendementen op de aandelenmarkt. In het 3de kwartaal van 2006 hadden de REIT’s in Turkije een hoger rendement dan de beleggingsinstellingen zonder REIT-structuur. Eveneens was het rendement van de REIT’s hoger dan het rendement op de aandelenmarkt in Turkije. De rendementen moeten altijd gekoppeld worden aan de risico’s. De volatiliteit van de rendementen in Turkije is hoog. In het 2de kwartaal van 2006 waren de rendementen voor Turkije negatief en werd er verlies geleden op vastgoedbeleggingen. Gegevens van

35 rendementen op de lange termijn zijn niet bekend, omdat de eerste REIT’s in Turkije in 1997 zijn opgericht. Hierdoor kunnen de rendementen van Turkse REIT’s op de lange termijn niet goed vergeleken worden (Global REIT Report, 2006, p. 7).

(Global Reit Report, 2006, p. 7).

(Global Reit Report, 2006, p. 6)

36 De landprijzen en huizenprijzen in Turkije zijn de laatste jaren gestegen, deze constatering hangt mede samen met een hoge inflatie in dezelfde periode. De hurenprijzen in de kantorenmarkt en retailmarkt zijn het afgelopen jaar ook gestegen. De opkomst van steeds meer winkelcentra in Turkije leidt ertoe dat het aanbod van goederen en diensten toeneemt nu bedrijven als Ikea en Douglas zich willen vestigen in Turkije. Het huidige aanbod van winkelpanden en winkelcentra voorziet niet volledig in de vraag. Dit verklaart waarom Istanboel, waar het meeste vastgoed van Turkije is geconcentreerd als beste presteert vergeleken met 26 andere Europese steden, wat betreft de vooruitzichten voor projectontwikkeling. Gezien de wetgeving die het risico van overaanbod niet in de weg staat dient rekening gehouden te worden dat overaanbod in de toekomst daadwerkelijk zal ontstaan. Dit heeft als gevolg dat in bepaalde delen van Istanboel wordt verwacht dat de marktprijzen van winkelcentra zullen dalen. Analisten benadrukken dat voorzichtigheid is geboden wat betreft het beleggen in de retailmarkt (Consulat General, 2006). De beleggers die vertrouwen hebben in het economische en politieke klimaat en die een goede beschikbaarheid van vastgoedinformatie hebben zullen eerder investeren in Turks vastgoed dan beleggers die risico-afkerig zijn. De hoge rendementen zijn aanlokkelijk maar voorzichtigheid is geboden omdat de risico’s niet altijd goed te overzien zijn in de minder transparante vastgoedmarkt.

6 Toekomstige maatregelen en de eventuele toetreding van Turkije tot de Europese Unie Het verleden biedt geen garantie voor de toekomst. De ontwikkelingen die Turkije in de laatste jaren heeft meegemaakt bieden geen zekerheid voor stabiliteit in de toekomst. Echter is de stabiliteit van de economie in de laatste jaren toegenomen. Of deze stabiliteit zich voort zal zetten is de vraag. De wetgeving voor het beleggen door buitenlandse investeerders heeft in de laatste jaren voor meer vrijheid gezorgd. Welke ontwikkelingen in de toekomst plaatsvinden is onbekend, wel staat vast dat er voor beleggingsinstellingen een mogelijke wetswijziging in Nederland omtrent projectontwikkeling doorgevoerd zal worden. Eveneens is het mogelijk dat Turkije toe zal treden tot de EU. In dit hoofdstuk is op de huidige stand van zaken van deze twee ontwikkelingen ingegaan.

37 6.1 Toekomstige wetgeving voor beleggingsinstellingen

Het beleggen in onroerend goed kan geschieden door het kopen van het onroerend goed door directe beleggingen, maar ook indirect door een belang te hebben in een vastgoedfonds. Met dit vermogen van geldbedragen van de deelnemers wordt vervolgens geïnvesteerd in onroerende zaken. In Nederland is de fiscale beleggingsinstelling vrijgesteld van de betaling van vennootschapsbelasting, omdat deze onder het 0%-tarief valt. De fiscale beleggingsinstelling moet aan een aantal voorwaarden voldoen, en is beperkt tot beleggingsactiviteiten. Dit houdt in dat de beleggingsinstelling zich alleen mag beperken tot beleggingsactiviteiten. Hierbij mag niet aan projectontwikkeling worden gedaan, ook aan onderhoud van het vastgoed mag geen sprake zijn. Op 27 april 2007 is een wetsvoorstel door de Tweede Kamer goedgekeurd (KPMG Meijburg, 2007). Dit voorstel houdt in dat de fiscale beleggingsinstelling tot een bedrag van 30% van de WOZ-waarde mag investeren in het ontwikkelen van nieuwe projecten en in het herontwikkelen van vastgoed waar de instelling al een belang in heeft. De voorwaarde hierbij is dat de projectontwikkeling wordt ondergebracht bij een dochteronderneming van de fiscale beleggingsinstelling, anders is er geen sprake van eerlijke concurrentie. Projectontwikkelaars moeten vennootschapsbelasting betalen over de winst, maar de fiscale beleggingsinstelling niet. De dochteronderneming is wel belastingplichtig en moet over de ontwikkelingswerkzaamheden vennootschapsbelasting betalen zodat geen valse concurrentie tussen de fiscale belegginginstelling en projectontwikkelaars ontstaat (Ministerie van Financiën, 2007). De fiscale beleggingsinstelling hoeft net als voorheen geen belasting te betalen over de beleggingsactiviteiten.

Echter mag de fiscale beleggingsinstelling ook investeren in volledige projectontwikkeling. Hierbij is de fiscale beleggingsinstelling niet gebonden aan de 30% grens van de WOZwaarde voor de beleggingen, maar over de projectontwikkeling moet dan volledige vennootschapsbelasting die kan oplopen tot 25,5% betaald worden. Vennootschapsbelasting tegen een 0% tarief kan dan niet meer plaatsvinden voor de projectontwikkeling. De Eerste Kamer moet nu beslissen of het voorstel wordt goedgekeurd of afgekeurd (KPMG Meijburg, 2007). Als het wetsvoorstel wordt goedgekeurd verbeterd dit de positie van beleggingsinstellingen omdat deze niet meer beperkt zijn tot beleggen. De instellingen kunnen beter inspelen op de marktvraag en zelf vastgoedprojecten ontwikkelen.

38 6.2 Mogelijke toetreding van Turkije tot de EU

De onderhandelingen voor toetreding van Turkije tot de EU hebben ertoe geleid dat de economische situatie in Turkije de laatste jaren stabieler is geworden. De markt in Turkije is in opkomst en de mogelijke toetreding van Turkije biedt voor beleggers meer economische zekerheid in de toekomst. De inflatie, omdat deze sterk blijft dalen, en het tekort op de handelsbalans lijken geen knelpunten te vormen voor toetreding van Turkije. De fase waarin de onderhandelingen zich nu bevinden biedt nog altijd het vooruitzicht dat Turkije zal toetreden. Echter is het onzeker of Turkije daadwerkelijk zal toetreden tot de EU, omdat de onderhandelingen moeizaam verlopen op andere gebieden. De kwestie Cyprus, waarbij Turkije geen schepen en vliegtuigen wil toelaten vanuit Cyprus omdat dit land niet erkend wordt is er een die het onderhandelingsproces niet vergemakkelijkt. Als Turkije daadwerkelijk zal toetreden tot de EU zal dit de economie en de vastgoedmarkt ten goede komen. De valutarisico’s worden vermeden als Turkije toetreedt tot de monetaire economische unie, waardoor onzekerheden over de valuta geen rol spelen bij het kopen van vastgoed. Voor de komende jaren is de markt in Turkije nog volledig in ontwikkeling en de vooruitzichten zijn goed. De toetreding van Turkije is nog onduidelijk en voor sommige beleggers zal toetreding tot de EU van doorslaggevende betekenis zijn voor het beleggen in Turkije. Mocht Turkije niet toetreden tot de EU dan hoeft dit geen obstakel voor groei in de vastgoedmarkt te zijn. Ook in andere opkomende landen die geen EU-lidstaat zijn is groei mogelijk en wordt belegd door beleggingsinstellingen.

39

7 Conclusie De huidige onroerend goed markt in Turkije is in opkomst, er is veel vraag naar vastgoed. Daarentegen kan het aanbod niet altijd aan de vraag voldoen. Dit valt te constateren in alle vastgoedmarkten die zijn onderzocht: de woningmarkt, de kantorenmarkt, de retailmarkt en in mindere mate voor de hotelmarkt. De landprijzen van onroerend goed zijn hard gestegen in de afgelopen jaren net als de prijzen van woningen en de huren voor de onderzochte vastgoedobjecten. Onder de Turkse bevolking blijkt het beleggen in vastgoed populairder te zijn dan het beleggen in andere activa. Dit is te verklaren omdat het onroerend goed waardevast is en omdat te constateren valt dat REIT’s betere rendementen hebben gehaald in 2006 dan beleggingen in de aandelenmarkt in Turkije. Bovendien valt waar te nemen dat de Turkse economie in opbloei is doordat het GDP in de laatste jaren flink is gestegen. Ook de koopkracht van de Turkse bevolking is in de afgelopen jaren gestegen. In Turkije groeit de bevolking snel maar ook neemt het deel van de bevolking dat in de steden woont toe. De vastgoedmarkt in Turkije is sterk geconcentreerd in de steden. De belangrijkste stad voor de vastgoedmarkt in Turkije is Istanboel; 46% van de retailmarkt en winkelcentra in Turkije zijn geconcentreerd in deze stad.

De investeringen vanuit andere landen in Turks vastgoed nemen toe. De Turkse wetgeving stelt Nederlandse staatsburgers en beleggingsinstellingen vrij om te beleggen in vastgoed. Daarnaast is er in Turkije geen sprake van een wettelijke huurindexatie zoals wij in Nederland kennen, echter is het gebruikelijk dat tussen de partijen in een huurcontract een indexatie wordt vastgesteld. De investeringen zijn voornamelijk gericht op nieuwbouw in de vorm van projectontwikkeling. Projectontwikkeling neemt in de steden toe omdat beleggers en beleggingsinstellingen op de ontwikkelingen in Turkije inspelen. Dit leidt ertoe dat veel winkelcentra en kantoorpanden in aanbouw zijn genomen en op de korte termijn opgeleverd zullen worden. Het risico bestaat echter dat, omdat er mogelijkheden liggen voor de groei en bouw van winkelcentra er overaanbod in de retailmarkt zal ontstaan. Dit komt omdat er geen regels omtrent de ruimtelijke ordening in Turkije bestaan zoals wij deze in Nederland kennen. Hierdoor is een regio niet gebonden aan een maximum te bouwen winkelcentra. Ook bestaat het risico dat winkelcentra naast elkaar gebouwd worden. De bezettingsgraad van de grote

40 Turkse REIT’s met vastgoedinvesteringen in Turks vastgoed is even hoog als die van de bezettingsgraad van de grote Nederlandse fiscale beleggingstellingen. Daarnaast zijn de yields op Turks vastgoed hoger dan die van de BAR’s op Nederlands vastgoed, alleen lopen de yields in Turkije wel terug. Dit komt omdat de huizenprijzen in Turkije al erg hoog zijn, en in de toekomst waarschijnlijk minder hard zullen stijgen als in het verleden heeft plaatsgevonden. Ook wat betreft huisvesting is de markt in Turkije interessant; de huizenprijzen zijn flink gestegen en de kosten van levensonderhoud in Turkije zijn lager dan die in Nederland. Daarnaast is de koopkracht in Turkije van een gemiddeld Nederlands inkomen veel hoger dan die van een gemiddeld Turks inkomen. Nederland heeft een belastingverdrag met Turkije ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Bovendien als een Nederlandse particulier langer dan vier jaren een woning in bezit heeft en deze heeft bewoond gedurende deze jaren is de particulier bij verkoop van de woning vrijgesteld van vermogensbelasting over de vermogenswinst. De rendementen op het vastgoed in Turkije zijn hoog. In een onderzoek met 27 steden waaronder Istanboel, blijkt deze stad het hoogste rendement te behalen op vastgoed. Echter als met de risico’s rekening wordt gehouden komt Istanboel er duidelijk minder goed vanaf, alleen Moskou presteerde slechter op dit gebied.

De risico’s in Turkije hebben te maken met een aantal factoren zoals op politiek gebied. Het is nog onzeker of Turkije toe zal treden tot de EU, maar de onderhandelingen voor toetreding bezorgen het land wel al een stabielere economische situatie. Dit wordt vertoond door de in de afgelopen jaren sterk gedaalde inflatie en de daling van de rentepercentages. Daarnaast moet de vastgoedmarkt in Turkije transparanter worden. In een onderzoek tussen 56 landen blijkt dat Turkije op de 47ste plaats komt wat betreft een transparante vastgoedmarkt. Het risico van een lage transparantie in de markt verhoogt het bestaan van corruptie. De lage transparantie in de markt komt omdat weinig toegankelijke marktinformatie over de markt beschikbaar is. Het ontbreken van benchmarks en duidelijke ethische standaarden zorgt eveneens voor een lage transparantie. Dit vormt een groot risico, maar wat betreft transparantie heeft Turkije een verbetering doorgemaakt in de laatste jaren. Turkije blijft zich op economisch gebied ontwikkelen en ook wat betreft de transparantie van de vastgoedmarkt. De onderhandelingen met de EU en de eventuele toetreding zullen de ontwikkelingen bevorderen. De risico’s die het beleggen in Turkije meebrengt zullen in de toekomst dan ook afnemen.

41

8 Bibliografie Abn Amro (2007). Buitenland Hypotheek. Link naar de site (http://www.abnamro.nl/nl/particulier/hypotheken/buitenlandhypotheek/kenmerken.html), 18 juli 2007. ABC Consultancy (2007). Nieuwe wetgeving omtrent aankoop vastgoed voor buitenlanders. Tapu-wet. Link naar de site (http://www.abc-consultancy.com/dutch/alldocs.php?lang=3), 18 juli 2007. AFM (2007). Wat als je huis meer waard is dan je hypotheek?. Link naar de site (http://www.afm.nl/consumenten/default.ashx?folderid=710), 18 juli 2007. Ata Invest Research (2007). Industry Report Real Estate. Turkish Real Estate Secor: reaching for the skies. Ata Invest Inc. Belastingdienst (2007). Drie soorten inkomen: het boxenstelsel. Link naar de site (http://www.belastingdienst.nl/variabel/buitenland/particulieren/particulieren02.html#P29_2728), 18 juli 2007. Aydinoglu, C. (2004). Turkish REITs: An Overview of the Industry and its Performance. Thesis, Massachusetts Institute of Technology, Istanbul. City Mayors Economics (2007). UBS Survey. Link naar de site (http://www.citymayors.com/economics/expensive_cities2.html), 9 augustus 2007. Colliers International (2007). 2007 Turkey Real Estate Review. Colliers International Property Consultants, 2007. Corio (2007). Portefeuille. Corio N.V., Utrecht Link naar de site (http://www.corioeu.com/modules/folder/default/default/?ItemId=30), 18 juli 2007. Consulaat van het Koninkrijk der Nederlanden (2006). Istanbul Commercial Section. Consulat General. Demir, H., Kurt, V. en Cagdas, V. (2003). Housing financing in Turkey. Paper, 2nd FIG Regional Conference Marrakech, Morocco. DHB Bank (2007). Turkije Hypotheek. Link naar de site (http://www.dhbbank.com/nederlands/Particulier/Hypotheken/2ehuisHypotheek.asp?l=br), 18 juli 2007. Embassy of the Republic of Turkey Washington DC (2007). Country Profile: Boundaries. Link naar de site (http://www.turkishembassy.org/index.php?option=com_content&task=view&id=196&Itemi d=199), 18 juli 2007. Eurocommercial Properties N.V. (2007). Link naar de site (http://www.eurocommercialproperties.nl), 9 augustus 2007.

42

Europa NU (2007). Toetreding Turkije tot de Europese Unie. Link naar de site (http://www.europa-nu.nl/9353000/1/j9vvh6nf08temv0/vh9hce2h6wda?start_tab0=20), 18 juli 2007. EVD Landenpublicatie (2007). Bestedingen buitenland online resultaten. Link naar de site (http://www.evd.nl/info/zoeken/ShowResultsBB.asp?rubrieken=...tel&tekst=turkije&Showres ults=true&iAantal=100&PageIndex=1), 18 juli 2007. FEM Business (2007).Vastgoed: Hot Turkey. Link naar de site (http://www.fembusiness.nl/fembusiness/content/nieuws/24723/article.html), 18 juli 2007. Gide Loyrette Nouel (2007). Real Property Investment Law in Turkey. Link naar de site (http://www.europe-re.com/files/00034800/GLN_Turkey1.pdf), 9 augustus 2007. Gillissen, P.L. (2006). Wonen en kopen in Turkije; juridische en fiscale vraagbaak voor Nederlanders, die zich in Turkije willen vestigen en/of in Turkije onroerend goed willen kopen. Voerendaal: Guide Lines. Global Reit Report (2006). AME Capital Global Reit Report Q3 2006. AME Capital Ltd. Gool, P. van, Jager, P., en Weisz, R.M. (red.) (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen: Stenfert Kroese [derde druk]. GWK Travelex (2007). GWK Travelex Koersconverter. Link naar de site (http://www.travelex.com/nl/personal/converter.asp?content=cnv&lang=NLD), 18 juli 2007. HDI Sigorta (2007). Obligatory Earthquake Insurance. Link naar de site (http://www.hdisigorta.com.tr/en/urun_dask.aspx), 18 juli 2007. ING Bank (2007). Wonen in het buitenland. Link naar de site (http://www.ing.nl/inet/cmn/common/cmn_index.jsp?unit=COR&paginakey=536897777), 18 juli 2007. Jones Lang LaSalle (2007). 2006 Real Estate Transparency Index Executive Summary. Jones Lang LaSalle Research. KPMG Meijburg & Co (2007). Tweede kamer keurt wetsvoorstel goed voor fiscale belegginginstellingen om vastgoed in eigen beheer te ontwikkelen. Link naar de site (http://www.meijburg.nl/nieuws/actueel/item_10385), 18 juli 2007. Mercer Human Resource Consulting (2007). Cost of Living Survey – Worldwide Ranking 2007 (including housing). Link naar de site (http://www.mercerhr.com/summary.jhtml;jsessionid=TOESHMFBFBBCICTGOUFCIIQKM Z0QUJLW?idContent=1095320), 9 augustus 2007. Ministerie van Financiën (2007). Wetsvoorstel vastgoedontwikkeling door beleggingsinstellingen. Link naar de site (http://www.minfin.nl/nl/actueel/kamerstukken_en_besluiten,2007/06/DB07-258.html).

43 Mozes, A. (2007). Emerging Markets Central Bank Interest Rates (2003-2007) As of 1.8.2007. Multi Turkmall (2007). Homepage (http://www.mdcturkmall.com), 18 juli 2007. Nirvana International (2007). New mortgage law to further drive investment. Link naar de site (http://www.nirvanainternational.com/news/investing_in_turkey/18193552), 18 juli 2007. Notaris Delahije (2007). Het kopen van een huis. Link naar de site (http://www.notarisvoorschoten.nl/index_norm.asp?page=februari_2006), 18 juli 2007. Nomisma (2007). The property market and economy of Turkey. Nomisma – Società di studi economici s.p.a., Bologna. OECD Statistics (2007). Turkey country statistical profiles 2007. Link naar de site (http://stats.oecd.org/wbos/viewhtml.aspx?queryname=334&querytype=view&lang=en), 18 juli 2007. The Netherlands country statistical profiles 2007. Link naar de site (http://stats.oecd.org/wbos/viewhtml.aspx?queryname=325&querytype=view&lang=en), 18 juli 2007. Oxford Business Group (2007). Country Profile. Link naar de site (http://www.oxfordbusinessgroup.com/publication.asp?country=1), 18 juli 2007. ULI-the Urban Land Institute en PricewaterhouseCoopers LLP (2007). Emerging trends in Real Estate Europe 2006. Washington D.C.: ULI-the Urban Land Institute. Rodamco Europe (2007). Link naar de site (http://www.rodamco.com/NL/Dutch/5.0+News+and+media/5.1+Press+releases+and+news/), 9 augustus 2007. Sami, M., e.a. (2007). Turkey: The new destination - real estate and tourism. ATK – Taik Conference, New York. Stichting DSI (2007). Effecten van de zorgplicht. Link naar de site (www.stichtingdsi.nl/downloads/files/effecten_van_de_zorgplicht.pdf), 18 juli 2007. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügü (2007). Real estate acquisition of foreigners in Turkey. Link naar de site (http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=icerikana&ICID=2&DID=9), 18 juli 2007. Turkish Land Direct (2007). Homepage (http://www.turkishlanddirect.com), 18 juli 2007. VastNed Retail (2007). Link naar de site (http://www.vastned.nl/content.php?page=2610&lang=nl), 9 augustus 2007.

De volgende persoon heeft telefonische medewerking verleend: Jantine Schrader, Corio N.V.

44