Investeren in monumentaal vastgoed 14 mei 2014
Monument: lust of last?
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Lust!
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Ondernemen in een monument begint bij het Restauratiefonds
• Instandhouding Nederlandse monumenten; • Voor monumenteigenaren; • Revolving funds; • Sinds 1985.
Kerntaken: financiering en kennis.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Opbouw van vandaag
• Waarom & marktverkenning (Hans Jacobs) • Fiscaliteit en financiering (Harry Kers) • Case “De Hallen – Amsterdam” • Case “Schoolgebouw – Gouda” • Afsluiting (Pierre van der Gijp)
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Achtergrond: herbestemmingsopgave
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Achtergrond: herbestemmingsopgave Twee opgaven • karakteristieke, oudere gebouwen (ca. 2 mio m2) • ‘jonger’ vastgoed (ca. 13 mio m2)
Monumentaal vastgoed concurreert met overig leegstaande vierkante meters, maar biedt mogelijkheden op het vlak van kwaliteit en authenticiteit.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Waarde van monumenten
Waarde van monumenten
• Mensen betalen graag meer (tot 20% extra) • Herbestemmen verhoogt waarde object en vastgoed
directe omgeving • Aanjager (her)ontwikkeling • Historische binnenstad verhoogt aantrekkingskracht
nabijgelegen nieuwbouwlocaties
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Waarde van monumenten
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Waarde van monumenten
“De oude economie heeft nieuwe gebouwen nodig, de nieuwe economie heeft oude gebouwen nodig” (Jane Jacobs)
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Financiering vastgoed
Financiering vastgoed valt stil! • Investeringsvolume banken
- 2007 27 miljard
- 2011 7 miljard - 2012 3-4 miljard - 2013 3 miljard en steeds hogere eisen t.a.v. eigen vermogen. • Subsidies/fondsen voor stadsvernieuwing
Nemen af in aantal/volume; hogere eisen aan aanvrager. • Revolverende fondsen
Businesscase & rendement wordt belangrijker.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Signalen vastgoedmarkt
• Trek naar steden • Groei eenpersoonshuishoudens • Niveau toegevoegde woningen voorraad historisch laag • Behoefte bijzonder wonen
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Marktkennis: herbestemming & beleid
Rijk reikt sector de hand (financiering rijksmonumenten): • Plankosten-regeling • Fiscale aftrek • Laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek
Nationaal Programma Herbestemming
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Marktkennis: herbestemming & beleid
• Haalbaarheidsonderzoeken 2012-2014
727 onderzoeken, ca. 80% Rijksmonument 30% (onderzoeken ’12-’13) herbestemming gerealiseerd • Pijplijn Restauratiefondsplus-hypotheek
Realisatie 2012 en 2013: 3 miljoen en 21 miljoen euro Investeringsvolume pijplijn: 216 miljoen euro • Wat buiten ons om gaat
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Financiering rijksmonumenten
Eerste bestemming bij herbestemming • Harry Kers, herbestemmingsspecialist
“Een rijksmonument een lust?!”
Financiering: Rijksmonumenten 1.
Plankostenregeling
2.
Fiscale regeling
3.
Restauratiefondsplus-hypotheek
4.
Financieel voordeel rijksmonument
5.
Aanvullende lening
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
1. Plankostenregeling • Voor wie?
Beschermde & niet-beschermde karakteristieke gebouwen (niet-woonhuizen). • Voor wat?
Haalbaarheidsstudies (min 7 – max 17.500 bijdrage) Wind en waterdicht (min 7 – max 35.000 bijdrage) Tijdelijke maatregelen; geen restauratie Ca. € 2,4 mio per jaar
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
2. Fiscale aftrek • Belastingdienst Bureau Monumentenpanden Amersfoort
(BBM) zij stellen de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten vast, hetgeen de basis is voor de laagrentende lening. • Voor wie?
Monumenteneigenaren volgens het register van rijksmonumenten. • Voor wat?
Kosten voor sober en doelmatig instandhouding.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
3. Restauratiefondsplus-hypotheek • Voor wie?
Eigenaren van rijksmonumenten, zijnde niet woonhuizen. ook boerderijen, hofjes van liefdadigheid. geldt niet voor overheden. • Grondslag Restauratiefondsplus-hypotheek?
Drukkende onderhoudskosten. • Hoeveel is er beschikbaar?
Per 2012 is €103 mio beschikbaar gesteld voor komende 5 jaar. Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
3. Restauratiefondsplus-hypotheek • Rijksmonument (niet-woonhuis). • Laagrentende lening (1,5%). Looptijd 30 jaar. • Min.€ 300.000 (nu nog) en max. € 2.500.000. • Lening op basis van drukkende onderhoudskosten (vastgesteld door belastingdienst).
• Reserveringsmogelijkheid: 9 maanden.
Reliplan Congres
27 maart 2014
Reservering Restauratiefonds-plus hypotheek • Uitgewerkt restauratieplan. • Uitspraak belastingdienst onderhoudskosten. • Sluitende (globale) business case. • Gesprek accountmanager.
Reliplan Congres
27 maart 2014
4. Financieel voordeel rijksmonument Peilen behoefte in de markt: • Optimalisering Restauratiefondsplus hypotheek • Rechtstreeks aan koper appartement
•
Ontwikkelaar volledige bedrag RFH plus
RFH plus app. 3
RFH plus app. 1
RFH plus app. 2
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Voorbeeld voordeel koper monument Ter toetsing of onderstaande de investeringsbereidheid vergroot: • koopsom appartement von: € 200.000
Onderhoud: 25% = € 50.000 fiscaal voordeel obv 34% IB.Bel. (€ 50.000 x 80% x 34%) • restfinanciering na fiscale teruggave
€
€ 186.500
financieringsopzet koper appartement: Restauratiefondsplus-hyp. 70%x € 50.000 € Annuiteitenlening Totaal
13.500
35.000
€ 151.500 € 186.500
+ evt tijdelijke voorfinanciering belastingteruggave
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Monument afgezet tegen niet-monument
Samenvattend overzicht Monument Bedrag
Niet Bedrag monument
Financiering 186.500 Na fiscale teruggave
financiering Geen teruggave
Maandlast Netto
Maandlast Netto
Financieel haalbaar bij inkomen
688
37.500
Financieel haalbaar bij inkomen
200.000
768
42.500
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
5. Aanvullende lening • Voor wie?
Eigenaren van monumenten (rijks-, provinciaal- en gemeentelijk). • Voor wat?
Voor een deel van de onderhoudskosten van uw monument kunt u een lening met lage rente of subsidie krijgen. Daarnaast zijn er kosten die voor uw eigen rekening komen (bv. nieuwe keuken, badkamer of zelfs aankoop). Hiervoor is een aanvullende lening mogelijk.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Herbestemming rijksmonument?
“Een rijksmonument een lust!” Bel Harry Kers op tel: 06-51403732 Liever een keer teveel dan te weinig.
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Case
Case: De Hallen - Amsterdam
Totale investering – RFH+
€ 37.481.505 - € 5.000.000 Status project Realisatiefase. Financiering Restauratiefondsplus-hypotheek en marktconforme lening
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Vragen
Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed
20 mei 2014
Einde Bedankt voor uw komst