Investeren in monumentaal vastgoed. 14 mei 2014

Investeren in monumentaal vastgoed 14 mei 2014

Monument: lust of last?

Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed

20 mei 2014

Lust!


20 mei 2014

Ondernemen in een monument begint bij het Restauratiefonds

• Instandhouding Nederlandse monumenten; • Voor monumenteigenaren; • Revolving funds; • Sinds 1985.

Kerntaken: financiering en kennis.


20 mei 2014

Opbouw van vandaag

• Waarom & marktverkenning (Hans Jacobs) • Fiscaliteit en financiering (Harry Kers) • Case “De Hallen – Amsterdam” • Case “Schoolgebouw – Gouda” • Afsluiting (Pierre van der Gijp)


20 mei 2014

Achtergrond: herbestemmingsopgave


20 mei 2014

Achtergrond: herbestemmingsopgave Twee opgaven • karakteristieke, oudere gebouwen (ca. 2 mio m2) • ‘jonger’ vastgoed (ca. 13 mio m2)

Monumentaal vastgoed concurreert met overig leegstaande vierkante meters, maar biedt mogelijkheden op het vlak van kwaliteit en authenticiteit.


20 mei 2014

Waarde van monumenten


• Mensen betalen graag meer (tot 20% extra) • Herbestemmen verhoogt waarde object en vastgoed

directe omgeving • Aanjager (her)ontwikkeling • Historische binnenstad verhoogt aantrekkingskracht

nabijgelegen nieuwbouwlocaties


20 mei 2014



20 mei 2014


“De oude economie heeft nieuwe gebouwen nodig, de nieuwe economie heeft oude gebouwen nodig” (Jane Jacobs)


20 mei 2014

Financiering vastgoed

Financiering vastgoed valt stil! • Investeringsvolume banken

- 2007 27 miljard

- 2011 7 miljard - 2012 3-4 miljard - 2013 3 miljard en steeds hogere eisen t.a.v. eigen vermogen. • Subsidies/fondsen voor stadsvernieuwing

Nemen af in aantal/volume; hogere eisen aan aanvrager. • Revolverende fondsen

Businesscase & rendement wordt belangrijker.


20 mei 2014

Signalen vastgoedmarkt

• Trek naar steden • Groei eenpersoonshuishoudens • Niveau toegevoegde woningen voorraad historisch laag • Behoefte bijzonder wonen


20 mei 2014

Marktkennis: herbestemming & beleid

Rijk reikt sector de hand (financiering rijksmonumenten): • Plankosten-regeling • Fiscale aftrek • Laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek

Nationaal Programma Herbestemming


20 mei 2014

Marktkennis: herbestemming & beleid

• Haalbaarheidsonderzoeken 2012-2014

 727 onderzoeken, ca. 80% Rijksmonument  30% (onderzoeken ’12-’13) herbestemming gerealiseerd • Pijplijn Restauratiefondsplus-hypotheek

 Realisatie 2012 en 2013: 3 miljoen en 21 miljoen euro  Investeringsvolume pijplijn: 216 miljoen euro • Wat buiten ons om gaat


20 mei 2014

Financiering rijksmonumenten

Eerste bestemming bij herbestemming • Harry Kers, herbestemmingsspecialist

“Een rijksmonument een lust?!”

Financiering: Rijksmonumenten 1.

Plankostenregeling

2.

Fiscale regeling

3.

Restauratiefondsplus-hypotheek

4.

Financieel voordeel rijksmonument

5.

Aanvullende lening


20 mei 2014

1. Plankostenregeling • Voor wie?

Beschermde & niet-beschermde karakteristieke gebouwen (niet-woonhuizen). • Voor wat?

Haalbaarheidsstudies (min 7 – max 17.500 bijdrage) Wind en waterdicht (min 7 – max 35.000 bijdrage)  Tijdelijke maatregelen; geen restauratie  Ca. € 2,4 mio per jaar


20 mei 2014

2. Fiscale aftrek • Belastingdienst Bureau Monumentenpanden Amersfoort

(BBM)  zij stellen de fiscaal aftrekbare onderhoudskosten vast, hetgeen de basis is voor de laagrentende lening. • Voor wie?

Monumenteneigenaren volgens het register van rijksmonumenten. • Voor wat?

Kosten voor sober en doelmatig instandhouding.


20 mei 2014

3. Restauratiefondsplus-hypotheek • Voor wie?

Eigenaren van rijksmonumenten, zijnde niet woonhuizen.  ook boerderijen, hofjes van liefdadigheid.  geldt niet voor overheden. • Grondslag Restauratiefondsplus-hypotheek?

Drukkende onderhoudskosten. • Hoeveel is er beschikbaar?

Per 2012 is €103 mio beschikbaar gesteld voor komende 5 jaar. Flitsbijeenkomst Investeren in monumentaal vastgoed

20 mei 2014

3. Restauratiefondsplus-hypotheek • Rijksmonument (niet-woonhuis). • Laagrentende lening (1,5%). Looptijd 30 jaar. • Min.€ 300.000 (nu nog) en max. € 2.500.000. • Lening op basis van drukkende onderhoudskosten (vastgesteld door belastingdienst).

• Reserveringsmogelijkheid: 9 maanden.

Reliplan Congres

27 maart 2014

Reservering Restauratiefonds-plus hypotheek • Uitgewerkt restauratieplan. • Uitspraak belastingdienst onderhoudskosten. • Sluitende (globale) business case. • Gesprek accountmanager.

Reliplan Congres

27 maart 2014

4. Financieel voordeel rijksmonument Peilen behoefte in de markt: • Optimalisering Restauratiefondsplus hypotheek • Rechtstreeks aan koper appartement

•

Ontwikkelaar volledige bedrag RFH plus

RFH plus app. 3

RFH plus app. 1

RFH plus app. 2


20 mei 2014

Voorbeeld voordeel koper monument Ter toetsing of onderstaande de investeringsbereidheid vergroot: • koopsom appartement von: € 200.000

Onderhoud: 25% = € 50.000 fiscaal voordeel obv 34% IB.Bel. (€ 50.000 x 80% x 34%) • restfinanciering na fiscale teruggave

€

€ 186.500

financieringsopzet koper appartement: Restauratiefondsplus-hyp. 70%x € 50.000 € Annuiteitenlening Totaal

13.500

35.000

€ 151.500 € 186.500

+ evt tijdelijke voorfinanciering belastingteruggave


20 mei 2014

Monument afgezet tegen niet-monument

Samenvattend overzicht Monument Bedrag

Niet Bedrag monument

Financiering 186.500 Na fiscale teruggave

financiering Geen teruggave

Maandlast Netto

Maandlast Netto

Financieel haalbaar bij inkomen

688

37.500

Financieel haalbaar bij inkomen

200.000

768

42.500


20 mei 2014

5. Aanvullende lening • Voor wie?

Eigenaren van monumenten (rijks-, provinciaal- en gemeentelijk). • Voor wat?

Voor een deel van de onderhoudskosten van uw monument kunt u een lening met lage rente of subsidie krijgen. Daarnaast zijn er kosten die voor uw eigen rekening komen (bv. nieuwe keuken, badkamer of zelfs aankoop). Hiervoor is een aanvullende lening mogelijk.


20 mei 2014

Herbestemming rijksmonument?

“Een rijksmonument een lust!” Bel Harry Kers op tel: 06-51403732 Liever een keer teveel dan te weinig.


20 mei 2014

Case

Case: De Hallen - Amsterdam

Totale investering – RFH+

€ 37.481.505 - € 5.000.000 Status project Realisatiefase. Financiering Restauratiefondsplus-hypotheek en marktconforme lening


20 mei 2014

Vragen


20 mei 2014

Einde Bedankt voor uw komst

Investeren in monumentaal vastgoed. 14 mei 2014

Recommend Documents