Verduurzamen van monumentaal vastgoed
Rianne Koster 30 juni 2011
1
Agenda
1. 2. 3. 4.
Inleiding Triodos Bank Triodos & Duurzaam Vastgoed Villa Rusthoek Baarn Uitgangspunten vastgoedfinanciering door Triodos 1. Kredietnemer 2. Het project 5. Samenvatting
2
Inleiding Triodos Bank •
Geld actief inzetten voor een duurzame samenleving
•
Kernactiviteiten: – Kredietverlening aan duurzame bedrijven met Spaargeld van particulieren – Beleggen in duurzame thema’s – Al uw bankzaken duurzaam geregeld
3
De meerwaarde van Duurzaamheid Triodos Bank 1.800
1.600 € 1.388
1.400
Triodos Bank
1.200
Waarde 1 jan 2009
€ 1.000 1.000 1 jan.’99 800
600
400
€ 421
200
€ 63
0 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Bron: Reuters 2009
4
ING
Fortis
Triodos & Duurzaam Vastgoed
Visie:
Vastgoed heeft grote invloed op de omgeving en kan een positieve bijdrage leveren aan levenskwaliteit.
5
Wat is Duurzaam Vastgoed? Een gebouw is duurzaam wanneer: de gebruikers er prettig en gezond in kunnen werken (People) het milieu niet bovenmatig wordt belast (Planet) het voldoet aan de eisen op fysiek en ruimtelijk niveau (Project). en wanneer het een goed rendement heeft (Profit)
6
Waar richten we ons op?
De vastgoedprofessional die actief is in de segmenten: 1. Monumentaal vastgoed 2. Herontwikkeling (verduurzamen) van bestaande bouw 3. Duurzame nieuwbouw
7
De meerwaarde van Duurzaamheid Integrale visie op duurzaam vastgoed 4P Model van Triodos Bank
Triodos Bank
People
Planet
• Luchtkwaliteit (CO2), Akoestiek, • Thermisch, Licht Voorzieningen binnen en buiten • Veiligheid Activiteit huurder
Energieprestatie Materiaalgebruik Water Energie beheer Duurzaam beheer en onderhoud
Project
Profit
Gebouwconcept Functionele flexibiliteit Bereikbaarheid Groenvoorziening Belevingswaarde
Rendement (BAR, NAR, IRR) Locatie Exploitatie Huurcontract
•Meetinstrument van Triodos Bank bij woningen: • Nieuwbouw: EPC 30% onder bouwbesluit (peildatum: afgifte bouwvergunning) • Bestaande bouw: Verbetering van twee labelstappen met min B als eindresultaat 8
De meerwaarde van Duurzaamheid De meerwaarde van kwaliteit Een gebouw dat…..
Prettig is om in te wonen of te werken, In een groene omgeving ligt, Ruimte biedt om collega’s of buren te ontmoeten Goed bereikbaar is met openbaar vervoer, Een lagere energierekening heeft, Voorzieningen toevoegt aan de buurt, Voldoende lichtinval heeft, Aan te passen is aan de wensen van de toekomst, Lagere onderhoudskosten heeft,
biedt dat meerwaarde?
9
De meerwaarde van duurzaam vastgoed Renovatie Villa Rusthoek te Baarn
People Planet Profit Project
Bij aankoop 5,50 5,25 6,75 7,63 10
Ambitie 7,50 7,50 7,50 7,50
Renovatie Villa Rusthoek
•
Proces heeft grote invloed op resultaat gehad
•
Na leegstand werd nieuwe huurder gevonden (AT Osborne)
•
Gedeelde visie op duurzame huisvesting
•
Creativiteit en vindingrijkheid van alle partners toegepast – Eigenaar, Huurder, Architect, Installateur etc.
11
Rol van de eigenaar
•
Investeren op basis van waarde na verduurzaming
•
“Green building Make Cents”
•
Open en transparant proces bevorderen
•
Lange termijn visie
12
Huurder
•
Actieve participatie in proces
•
Bijdrage aan investeringen (te financieren vanuit begroting “verhuiskosten”)
•
Energielasten omlaag; huurprijzen omhoog – Huurprijs was Euro 185/m2; – Op basis verlaging energiekosten en verbeteren comfort: Huur werd Euro 213/m2
13
Taxatietechnische consequenties duurzaamheid
Hogere Cash Flow - Hogere huurinkomsten - Lagere exploitatie- en onderhoudskosten
Hogere restwaarde - Hogere markthuur - Lagere exit yield
Extra Kosten voor niet duurzame gebouwen Versnelde technische veroudering a.g.v. stringentere wetgeving; extra kosten om gebouw up-to-date te houden.
Taxatie geeft, na voltooiing verduurzaming, markthuur aan van Euro 238/m Taxatiewaarde van Euro 5 mio v.o.n. naar Euro 6,9 mio v.o.n.
14
Resultaat
• • • • •
Duurzaam en couranter gebouw Prettige huisvesting voor AT Osborne Energielabel G naar C Groenverklaring Energiescores: – Energiekosten - 25% – Gasverbruik - 66% – CO2 – uitstoot - 26%
15
Resultaat
People Planet Profit Project
Bij aankoop 5,50 5,25 6,75 7,63
Ambitie 7,50 7,50 7,50 7,50 16
Realisatie 8,50 8,50 7,63 8,06
Samenvatting
•
Duurzaam Vastgoed heeft, volgens Triodos, de toekomst
•
Meerwaarde voor eigenaar én gebruiker
•
Er zijn veel mogelijkheden om duurzame investeringen te financieren
•
Uitkomst is mooier dan de som der delen
17
Beoordeling door de bank Kredietnemer •
Wat is het probleemoplossend vermogen van de Kredietnemer? – – – – – – – –
Achtergrond informatie Missie en visie Marktkennis Netwerk Ervaring Toekomstige ontwikkelingen / planning SWOT Financiële stabiliteit
18
Beoordeling door de bank Het Project
19
Uitgangspunten Indicatieve uitgangspunten bij gemiddeld risico Financieringsstructuur heeft drie pijlers Loan to Costs max 90% 10% Loan to Value * max 75% 25%
DSCR
90%
> 1,0 op basis van meerjarenbegroting
* = Lening t.o.v. waarde in verhuurde staat 20
Uitgangspunten Indicatieve uitgangspunten bij gemiddeld risico
Looptijd financiering in jaren eventueel afhankelijk van looptijd huurcontract
175 - 250
5-10
Rente opslag op IRS tarieven
3,0%
Aflossingpercentage van de hoofdsom per jaar bij maximale financiering van 75% LtV
21
Samenvatting
• • • • •
Overtuig een bank van de kwaliteit van het project én de eigen organisatie Zorg voor volledigheid in de aanvraag Kijk naar toekomstige kwaliteit waardoor “Duurzaamheid” een integraal onderdeel van het project wordt Huurinkomsten is de grootste factor die de instroom van cashflow bepaald De bank kijkt naar zowel het project als de kredietnemer
Bij een goede voorbereiding en goed project is financiering beschikbaar in de markt.
22
Vragen?
23
Contactgegevens
Triodos Bank N.V. Rianne Koster Senior Accountmanager Duurzaam Vastgoed Postbus 55 3700 AB Zeist 030 694 2450 06 290 543 78
[email protected]
24
