Verstandig beleggen in vastgoed

REAL ESTATE INVESTORS

Verstandig beleggen in vastgoed

Inhoudstafel Panta REI

5

Het tijdschema

15

• Bouwen aan meerwaarde

5

• Fase 1

15

• Verstandig beleggen

6

• Fase 2

15

7

• Fase 3

16

• Een vastgoedinvestering als geen andere 2

• Juridische structuur

Een jonge vennootschap, met ervaren bestuurders

3

8

9

Het aandeelhouderschap

17

• Mogelijk scenario van de verschillende fasen

17

U kiest voor ervaren stuurlui

10

Het businessplan en rendement van fase 1

18

• Hoe werkt het?

18

De risico’s in kaart

12

• Het businessplan

18

• Wat is het niet?

13

• Kapitaalopvraging en winstdistributie

19

• Panta REI staat voor

13

• U spreidt het risico over meerdere projecten

13

• En de kosten van het Fonds?

20

• U stapt enkel in in zorgvuldig gekozen projecten

13

• Winstverdeling

20

• U kiest voor een fiscaal voordelige constructie

14

• U blijft voortdurend op de hoogte

14

U kiest voor een markt met toekomst.

22

• Het risico wordt u voorgerekend

14

Panta REI | Verstandig beleggen in vastgoed

• Rendement van het Fonds

20

Naslagwerken en Bronnen

26

Wil u meer weten?

27

Panta REI Bouwen aan meerwaarde Panta REI is een naar Luxemburgs recht opgericht risico kapitaal fonds met als focus Belgisch vastgoed. Panta REI neemt participaties in projectontwikkelingen van Belgisch vastgoed. Samen met gerenommeerde Belgische bouwbedrijven of projectontwikkelaars maken we attracAntoon Van Coillie, partner bij Conaco Real Estate:

tieve en rendabele projecten waar. Door de verkoop van de projecten er – in delen of in zijn geheel – realiseren we op korte termijn een meer dan behoorlijk rendement dankzij het hefboomeffect van

“Heel wat projectontwikkelaars en bouwbedrijven hebben het moeilijk om het door de

de bankfinanciering. Op middellange termijn realiseren we een aantrekkelijk rendement voor de

banken vereiste niveau eigen vermogen te behouden. De banken zijn terughoudend met

gehele portefeuille.

schuldfinanciering. Crisissen scherpen de creativiteit aan. Als de klassieke financieringskanalen geblokkeerd worden, staan nieuwe dynamische spelers klaar met alternatieven.”

Met deze formule komt Panta REI – in tijden waarin de banken zelf risico-avers zijn geworden en aan hun beleggers slechts een zeer beperkt rendement bieden – tegemoet aan de noden van zowel projectontwikkelaars als investeerders.

4

Bouwpromotoren en projectontwikkelaars zien zich, na de financiële crisis, geconfronteerd met veel hogere eisen op het vlak van eigen vermogen. Vandaag heeft de Belgische vastgoedmarkt dan ook te kampen met een tekort aan kapitaal.

Aan ervaren spelers biedt Panta REI de mogelijkheid het eigen vermogen te vergroten om de nodige bankfinanciering te verkrijgen. Zo kunnen ze attractieve en rendabele vastgoedprojecten realiseren. Tegelijk kunnen ze zich beroepen op de bijkomende managementexpertise die Panta REI te bieden heeft.

Investeerders zien zich – sinds de financiële crisis – beperkt in hun mogelijkheden: wie het investeringsrisico wil beperken, kijkt veelal aan tegen een zeer laag rendement, zelfs op middellange tot lange termijn.

Aan hen biedt Panta REI de mogelijkheid om in te stappen in een beleggingsfonds. Het kapitaal van dit fonds wordt geïnvesteerd in ‘Special Purpose Vehicles’, opgericht voor de realisatie van aantrekkelijke vastgoedprojecten. Investeerders kunnen hiermee – met een relatief beperkt risico – een rendement van jaarlijks 15 tot 20% realiseren op hun geïnvesteerde middelen.


5

Verstandig beleggen

Panta REI, een vastgoedinvestering

als geen andere

Na de internetbubbel, de bankencrisis en de daarop volgende financiële malaise zoeken vele beleggers naar nieuwe, renderende beleggingsvormen. Formules die risico inhouden, zij het beredeneerd risico. Formules die complex zijn, maar wel begrijpelijk. Formules die een

investeringsfocus.

winstpercentage omvatten, dat een risico verdient.

Als ervaren belegger omvat uw portefeuille ongetwijfeld enkele percenten aan risicodragend

Panta REI is een risicokapitaalfonds – naar Luxemburgs recht – met Belgisch vastgoed als

Panta REI neemt participaties in projectontwikkelingen van Belgisch vastgoed. Samen met

kapitaal. Ook vastgoed mag niet ontbreken in een gediversifieerde portefeuille. Het Belgisch

gerenommeerde Belgische bouwbedrijven of projectontwikkelaars maken we attractieve en

vastgoed heeft immers goed standgehouden tijdens de wereldwijde vastgoedcrisis. Maar de

rendabele projecten waar. Door de verkoop van de projecten – in delen of in zijn geheel –

mogelijkheden om te beleggen in vastgoed zijn beperkt. Er is uw eigen woonhuis, eventueel een

realiseren we op korte termijn een meer dan behoorlijk rendement dankzij het hefboomeffect

tweede woonst of buitenverblijf, een eigen projectrealisatie en misschien ook vastgoedcertificaten

van de bankfinanciering. Op middellange termijn realiseren we een aantrekkelijk rendement voor

(laagrentend, maar niet zonder kapitaalrisico).

de gehele portefeuille.

Heeft Panta REI u meer te bieden?

Panta REI focust op de ontwikkeling en onmiddellijke verkoop van de verschillende vastgoedprojecten. We stappen in op het ogenblik dat de vergunningen klaarliggen en de bouwgrond startklaar is. Zo kunnen we de doorlooptijd – die verstrijkt tussen de aankoop van de grond en de oplevering van het gebouw – goed inschatten.

6

7

De financiële middelen worden opgevraagd in lijn met de realisatie van het project. Voor elk project wordt een ‘Special Purpose Vehicle’ opgericht. Panta REI stapt voor minstens 25% in het kapitaal van een SPV en neemt een zetel in de raad van bestuur. We volgen de projecten nauwgezet op en bieden de projectontwikkelaar bijkomende managementondersteuning.

We beheren de verschillende Special Purpose Vehicles zoals de participaties van een venture capital fund. Over het verloop van de projecten rapporteren we op kwartaalbasis via een beveiligde website. Zo weet u voortdurend hoe de projecten – en uw investering – evolueren. Codewoorden in onze aanpak zijn nauwgezette opvolging en transparantie.


Een jonge vennootschap, met ervaren bestuurders

Juridische structuur

Investeerders

Fase 2:

Oprichters High Network Individuals Institutionelen

In een eerste fase... Panta REI is een Soparfi naar Luxemburgs recht, opgericht in 2010. Er wordt geïnvesteerd in ‘Special Purpose Vehicles’, dochtervennootschappen van Panta REI, die worden gemanaged als parti-

CSSF (Luxemburgse bankcommisie)

cipaties van een venture capital fund. Panta REI neemt hierin een participatie van minstens 25%. We vervullen onze rol ten volle: Panta REI zal ook zetelen in de raad van bestuur van het Special

Udem Menei SICAR

Fase 1:

Purpose Vehicle en de evolutie van de activiteiten op de voet volgen. Zo kunnen wij rapporteren aan onze investeerders.

Luxemburg heeft, als klein en begoed West-Europees land, een stabiele en liberaalgezinde re-

gering. Dankzij de goede ontsluiting, moderne infrastructuur en financiële centrumrol trekt het

land tal van ondernemers, kmo’s en multinationals aan. Een Soparfi of Société de Participations Financières is een Luxemburgse structuur gericht op het

Panta Rei Soparfi

nemen en beheren van participaties. Naast deze holdingactiviteiten kan zij ook eigen economi-

8

sche en commerciële activiteiten ontwikkelen, zoals de vastgoedsector. Voor Panta REI is dit de ideale instapstructuur. raad van bestuur

In een tweede fase... zal een Luxemburgse SICAR (Société d’Investissement en Capital à Risque) worden opgericht als suprastructuur, onder de naam ‘Udem Menei’. Eigen aan deze vennootschapsvorm is het strenge

investeringscomitee

gedelegeerd bestuurder

toezicht en de verplichting om zesmaandelijks te rapporteren aan de ‘Commission de Surveillance du Secteur Financier’ – de Luxemburgse Bankcommissie. Deze rapportering – over de evolutie van de activiteiten en de financiële middelen – zal ook worden opengesteld en op kwartaalbasis geactualiseerd voor u, als investeerder.

Immo L&L residentie Helbeek Hasselt

Lambertus nv Roex ter riviere Bree


9

Louis Kemps (1/12/’69) studeerde in ’90 af als Graduaat Marketing, en in ’95 als licentiaat in de Rechten. Hij ging aan de slag in het bestuur van Encare (deel van het huidige Mensura), en groeide er door tot CEO en Voorzitter van de raad van bestuur. In 2005 werd hij genomineerd als beste Jonge Limburgse Ondernemer; in 2006 als beste Vlaamse Jonge Ondernemer. Van 2007 tot vandaag is hij actief als mede-eigenaar in de raad van bestuur van Mencare Invest nv, een joint venture tussen de Mensura Group en Encare. Louis Kemps is een ondernemer pur sang. Als business angel volgt hij het reilen en zeilen van meerdere ondernemingen op de voet. Zijn opleiding als jurist en zijn rijke private equity ervaring zullen Panta REI een gedegen ruggensteun bieden.

Myriam Schepers (19/12/’61) studeerde in ’84 af als licentiaat in de Toegepaste Economische Wetenschappen. Ze is actief als gedelegeerd bestuurder van Prefamac, gespecialiseerd in machinebouw voor de chocolade- en koekjesindustrie. Voor zijn innovatieve technologie won Prefamac in 1998 de Hermes Award; in 2004 werd het bedrijf genomineerd voor de Leeuw van de Export (FIT). Myriam Schepers ontving in 1999 de

U kiest voor ervaren stuurlui. 10

Womed Award voor ondernemende vrouwen. Ze is lid van de raad van bestuur van de Limburgse Reconversie Maatschappij en ondervoorzitter van Voka. In 2010 werd ze benoemd tot ondervoorzitter van Flanders Investment & Trade.

Het bestuur van Panta REI is beslagen in zowel algemeen management, venture capital manage-

Myriam Schepers is een no-nonsense zakenvrouw, met een zeer breed netwerk in het

ment, als in vastgoedprojecten. Bovendien stopte de gedelegeerd bestuurder zelf een aardige

Belgische bedrijfsleven. Haar ervaring met venture capital als bestuurder bij de LRM,

som aan eigen middelen in Panta REI. Misschien wel de beste stimulans om goed werk te leveren.

en haar netwerk via FIT en Voka zullen een aanzienlijke meerwaarde betekenen voor Panta REI.

Patrick Lemmens (10/9/’56) studeerde in 1980 af als Burgerlijk Bouwkundig Ingenieur aan de K.U.Leuven en behaalde in ’82 zijn licentiaatsdiploma in de Toegepaste Economische

Gereputeerd onafhankelijk adviseur

Wetenschappen. Hij startte als projectingenieur bij LAG, maar stapte na enkele jaren over naar de

Philippe Janssens (9/6/’48) is een naam als een klok in de sector van vastgoed en im-

bankwereld (Generale Bank, ’85-’87). In mei 1987 nam hij een participatie in het Antwerps soft-

mobiliën. Afgestudeerd in de Toegepaste Economische Wetenschappen (Econometrie)

warebedrijf General Control Applications, dat hij in 1992 succesvol verkocht aan het Nederlands

in Antwerpen, startte hij zijn loopbaan als beleidsadviseur immobiliën bij ANHYP. In ’96

ingenieursbureau BELLT. In ’92 werd hij financieel directeur en bestuurder van Jambers Televisie-

richtte hij, samen met twee medewerkers, STADIM cvba op: een studie- en adviesbu-

produkties. In 2001 – na het afronden van de verkoop van het televisiehuis aan Eyeworks – werd

reau dat vastgoed in België bestudeert. Hij is er tot vandaag afgevaardigd bestuurder.

hij gedelegeerd bestuurder van StoneFund, het investeringsfonds van de Colruyt Group. Als top-

Philippe Janssens is daarnaast actief als auteur. Hij schreef ook diverse regionale stu-

man van StoneFund deed hij - via succesvolle participaties in een 16-tal hightechbedrijven – een

dies en het boek ‘50 jaar Belgische vastgoedmarkt’ Hij is executive Professor aan de

uitgebreide ervaring op in venture capital.

Universiteit Antwerpen Management School in Real Estate Management, en aan de

Intussen breidde Patrick Lemmens het familiepatrimonium aan vastgoed – dat altijd al zijn voorliefde genoot – gestaag verder uit. Vanaf de vroege jaren 90 ontwikkelde hij met succes diverse eigen projecten. In 2010 besliste hij dat de tijd rijp was om zijn financiële expertise, zijn ervaring in private equity en zijn passie voor vastgoed te combineren in een eigen vennootschap. Panta REI werd boven de doopvont gehouden. Panta REI | Verstandig beleggen in vastgoed

K.U.Leuven, waar hij een postuniversitaire opleiding Vastgoedkunde doceert. In 2003 was hij laureaat van de Pieter Pourbusprijs. Philippe Janssens zal zijn expertise en kennis van de vastgoedsector inzetten bij het beoordelen van vastgoedopportuniteiten en bij het ontwikkelen van de projecten van Panta REI.

11

Wat is het niet Panta REI is geen vastgoedvennootschap die panden aankoopt en exploiteert en waarbij een meerwaarde wordt gerealiseerd bij de verkoop van de vastgoedportefeuille. Panta REI is geen vastgoedmakelaar. Het is geen BEVAK of PRIVAK en ook geen vastgoedcertificaat. Panta REI is niet beurs genoteerd.

Panta REI staat voor Real Estate Investers: Co-investeren in de ontwikkeling van vastgoedprojecten van gerenommeerde promotoren op A-locatie’s in België.

U spreidt het risico over meerdere projecten. Zoals u weet, is vastgoed een vaste waarde. Niettemin komen bij de ontwikkeling van een vastgoedproject vaak tal van – beperkte – risico’s kijken. Ongetwijfeld zit het grootste risico in onverwachte praktische problemen en tijdverlies: heel wat vastgoedprojecten raken achter op de vooropgestelde planning en budget. Panta REI investeert in meerdere projecten van verschillende projectontwikkelaars. Zo spreidt ook u het risico; u legt niet al uw eieren in één mand. 12

13

U stapt enkel in

De risico’s in kaart

in zorgvuldig gekozen projecten. Aan potentiële vastgoedprojecten is op de Belgische markt geen gebrek. Het aanbod aan proposals dat Panta REI wordt bezorgd – ook zonder bekendmakingscampagne – is aanzienlijk. Panta REI hanteert een aantal vaste criteria bij het selecteren van vastgoedprojecten.

Als belegger bent u op zoek naar een grotere transparantie dan bij de complexe bankproducten. Tegelijk zoekt u een hoger rendement dan dat van de eenvoudige bankproducten.

- Gerenommeerde spelers in vastgoed: we maken een doorlichting van elke bouwpro-

Panta REI biedt u de mogelijkheid in te stappen in een duidelijk product met een aantrekkelijk

motor of ontwikkelaar waarmee we in zee gaan. We kiezen enkel voor bedrijven die kunnen

rendement op middellange termijn.

bogen op een goede reputatie, een gezonde balans en een coöperatief management. - Belgisch vastgoed: we willen zelf het zicht behouden op het verloop van de projecten waarin

Hiermee neemt u – net zoals iedereen die in een investeringsverhaal stapt, of die nu kiest voor

we investeren. Precies omwille van die hands-on aanpak, kiezen we voor vastgoedprojecten op de

bedrijven, munten of vastgoed – een risico. Maar verschillende factoren brengen dit terug tot

Belgische markt. Deze biedt trouwens attractief potentieel, ook in vergelijking met de buurlanden.

een beredeneerd risico.

- Attractieve en rendabele projecten: we kiezen voor projecten die danig zijn becijferd – waarbij een voorstudie werd gemaakt van de kosten en baten, de buurt en de toekomstmogelijkheden.

Ongetwijfeld heeft u zelf vastgoed in portefeuille. U kent het verloop van een vastgoedproject: u bouwde of verbouwde allicht zelf. Dankzij regelmatige rapportering over de evolutie van de projecten van Panta REI, kunt u perfect volgen hoe uw investering evolueert.


Waarbij ook de vele kleine risico’s eigen aan vastgoedprojecten worden in rekening gebracht. - Startklaar: bovendien selecteren we projecten die de eerste kaap al hebben genomen: de bouwvergunning. Zo kan de doorlooptijd worden beperkt.

U kiest voor een fiscaal voordelige constructie.

Het tijdschema

Panta REI splitst de werkingsbudgetten uit in enerzijds kapitaal, anderzijds een achtergestelde lening. De lening draagt – omwille van de achterstelling – een intrest met risicopremie in de vorm van winstparticipatie. Hierdoor worden de winsten fiscaal optimaal

. Fase 1: 2010, de oprichting

overgebracht van de SPV’s naar Panta REI. Panta REI werd in 2010 door Patrick Lemmens opgericht als Luxemburgse Soparfi, met een

U blijft voortdurend

startkapitaal van 31.000 euro. Om alvast operationeel van start te gaan, werden hieronder

op de hoogte.

twee dochtervennootschappen geplaatst: de bestaande vennootschap Immo L&L bvba voor

Gedurende de looptijd van uw investering, blijft u voortdurend op de hoogte. Via een beveiligde

het bouwproject ‘Helbeek’ te Hasselt en de nieuw opgerichte Lambertus nv voor het bouw-

website kunt u driemaandelijks de rapportering volgen:

project ‘Roex ter Riviere’ te Bree (zie projectfiches). AKB nv, de vennootschap van Patrick Lem-

- Panta REI consolideert en rapporteert halfjaarlijks aan de Luxemburgse Bankcommissie; deze

mens, stond aan Panta REI een achtergestelde lening toe van 500.000 euro.

eist een zesmaandelijkse portefeuillewaardering en overzicht van kapitaal en leningen; - Deze rapporten worden elk kwartaal bijgewerkt en opengesteld voor de investeerders;

Het risico

14

2011, u kunt instappen als A-investeerder

Vandaag worden, in de tweede fase, externe investeerders aangetrokken om een kapitaal van

wordt u voorgerekend.

2 à 3 miljoen euro bij elkaar te brengen. Het aantal A-investeerders wordt bewust beperkt

Voor elk project maakt Panta REI een grondige studie van de kosten en opbrengsten,

gehouden om een efficiënt en vlot beheer mogelijk te maken. 15

ook bij stijgende bouwkost en gelijkblijvende opbrengst. Zo worden de risico’s perfect in kaart gebracht. Panta REI stapt enkel in projecten waarvan het rendement – zelfs bij slecht evoluerende markten – attractief blijft.

Deze A-investeerders engageren zich elk voor een investering van minimum 250.000 euro. In ruil zetelen ze in de bestuursraad en genieten ze een mooi rendement; als snelle beslissers krijgen ze extra voordeel.

In eerste instantie zullen hun investeringen rechtstreeks geplaatst worden in de onderliggende SPV’s en zal hun inbreng rechtstreeks hieruit vergoed worden. Net voor de volgende kapitaalronde kunnen zij hun participaties omzetten in aandelen van Panta REI met een preferentieel dividend van 20% van het netto globaal rendement. Daarenboven genieten ze de normale dividenden die de vennootschap uitkeert.

. Fase 2: 2012, B-investeerders kunnen toetreden

In een derde fase worden institutionele investeerders en High Net Worth Individuals aangetrokken om het kapitaal te verhogen en de slagkracht van Panta REI te vergroten. Het kapitaal wordt hiermee verhoogd tot 8 à 10 miljoen euro en de Luxemburgse SICAR wordt opgericht, onder de naam Udem Menei.


De B-investeerders brengen een kapitaal in van minstens 500.000 euro. Zij hebben het recht om twee bestuurders af te vaardigen in de bestuursraad. Gedurende de looptijd van de inves-

Het aandeelhouderschap

tering zijn ze bevoorrecht met een preferentieel dividend op 5% van het netto globaal rende-

Mogelijk scenario

ment van de SICAR.

van de verschillende fasen . Fase 3:

De rondes worden zo bepaald, dat de A-investeerders na de intrede van de B-aandeelhouders

2014, C-investeerders kunnen instappen

een blokkeringsminderheid behouden én dat – bij de intrede van de C-investeerders – de A- en B-investeerders de meerderheid vormen. Zo zorgen we ervoor dat de grootste investeerders de

Met het aantrekken van C-investeerders willen we het kapitaal vergroten tot 25 miljoen euro.

controle behouden.

C-investeerders kunnen instappen met een minimum van 50.000 euro per investeerder. Ze kopen aandelen zonder preferentie.

Tevens wordt de investering uitgesplitst in kapitaal en in lening. Bij uitkering van de winst wordt eerst de lening met intrest terugbetaald. Het restant wordt via dividend uitgekeerd.

Fase 3: C-investeerders kunnen instappen

Fase 2: B-investeerders kunnen toetreden

16

investeerder

klasse A

aandelen 3.720

kapitaal en lening per ronde kapitaal € 372.000

aandeel in kapitaal per ronde

lening €

totaal €

2.628.000

3.000.000

1ste ronde 100,0%

2de ronde 25,0%

3de ronde 12,5%

B

11.160

1.116.000

7.884.000

9.000.000

0,0%

75,0%

37,5%

C

14.880

1.488.000

10.512.000

12.000.000

0,0%

0,0%

50,0%

Totaal

29.760

2.976.000

21.024.000

24.000.000

100,0%

100,0%

100,0%

17

Fase 1: u kunt instappen als A-investeerder

de oprichting

A 12,5% 3de ronde 2de ronde

A 100,0 % NU


A 25,0% C 50,0%

1ste ronde B 75,0%

B 37,5%

Het businessplan en rendement van fase 1

rendem. 22,46%

Hoe werkt het? Stel: een bouwproject kost 100 en wordt voor 80% gefinancierd door de bank en voor 20% met eigen middelen. Het vastgoedproject heeft een rendement van 10%. De banken vragen een rentevoet van 5%.

Het project duurt 1 jaar. Na intrestbetaling en aflossing aan de bank komt de winst van het project

opvraging

project

leverage

marge (J-2)

opvraging

investering

80%

10%

& distributie

1-01-11

500.000

500.000

2.500.000

0

-500.000

1-01-12

1.500.000

1.500.000

7.500.000

0

-2.000.000

1-01-13

750.000

1.500.000

7.500.000

250.000

-2.750.000

1-01-14

250.000

2.500.000

12.500.000

750.000

-3.000.000

1-01-15

0

2.250.000

11.250.000

750.000

-3.000.000

1-01-16

0

3.000.000

15.000.000

1.250.000

-2.250.000

1-01-17

0

3.000.000

15.000.000

1.125.000

-1.875.000

1-01-18

0

3.000.000

15.000.000

1.500.000

-375.000

1-01-19

0

0

1.500.000

4.125.000

1-01-20

0

0

1.500.000

8.625.000

1-01-21

2.000.000

10.000.000

1.000.000

5.500.000

1.000.000

8.500.000

3.000.000

17.250.000

86.250.000

8.625.000

1-01-22

toe aan de investeerders. Aldus realiseren de investeerders een rendement op hun eigen vermo-

totaal

gen van 30%. financiering

bouwkost

intrestvoet 5%

bank

80%

80

investeerders

20%

20

intrest

opbrengst

4,0

84

0,0

20

winst Totaal

winstverdeling

16

opbrengst

rendement

84

5%

36

30%

KAPITAALOPVRAGING EN WINSTDISTRIBUTIE Net als bij een venture capital fonds zal Panta REI het kapitaal bij de investeerders slechts opvragen op het moment van de investering.

16 100%

100

4,0

115

6

110

Bij het hoger aangehaalde investeringsritme leidt dit tot een gespreide opvraging van 500 K€ in het

10%

18

eerste jaar, 750 K€ in het 2de en 3de jaar en 500 K€ in het 4de en 5de jaar. De projectkosten omvatten het totale plaatje: de ingenieursstudies, projectbegeleiding, architectenbureaus, het opstellen van een investeringsstudie en het vinden van financiering zijn hierin

Vanaf het 6de jaar start de terugbetaling. Het geïnvesteerd kapitaal zal terugbetaald zijn tussen het 7de en 8ste jaar. Vanaf dan volgen de winstuitkeringen.

inbegrepen. Dit resulteert in de typische J-curve van de opvraging van kapitaal en distributie van winsten bin-

HET BUSINESSPLAN

nen een venture capital fonds.

Het businessplan van Panta REI gaat uit van het rendement van Belgische vastgoedprojecten: van investering

10% op de som van grond-, bouwen alle hiermee gepaard gaande kosten.

opvraging & distributie

Bij een investeringsritme dat start met 500 K€ en piekt op 3 M€ per jaar zal bij een verhouding van bankschuld tot totale bouwkosten (leverage) van 80% en een projectmarge van 10% Panta REI na 10 jaar een rendement bereiken (IRR) van 24,1%


19

Rendement van het fonds

De hurdle is de intrest die uitgekeerd wordt aan de investeerders voor verder winstverdeling.

Bij een zelfde investeringsritme zal bij veranderende schuldgraad en projectmarge het rendement

De winstverdeling na uitkering van de hurdle wordt verdeeld volgens de verdeel-

sleutel van de carried tussen investeerders en de investeringsmanagers.

Voor Panta REI wordt uitgegaan van een hurdle van 5% en een carried verdeling van 80%-20%.

variëren volgends onderstaande tabel:

rendement

marge

leverage

5%

10%

15%

90%

22,5%

41,4%

58,1%

85%

15,5%

29,1%

41,4%

80%

11,8%

22,5%

32,3%

75%

9,5%

18,3%

26,5%

opvraging & distributie

opvraging & distributie opvraging

fonds

distributie

investeerder

2011

500.000

-

-500.000

-500.000

2012

1.500.000

-

-1.500.000

-1.500.000

2013

750.000

-

-750.000

-750.000

2014

250.000

-

-250.000

-250.000

0,6 

2015

-

-

-

-

0,5 

2016

-

750.000

750.000

750.000

0,4 

2017

-

375.000

375.000

375.000

0,3 

2018

-

1.500.000

1.500.000

1.500.000

0,2 

2019

-

4.500.000

4.500.000

3.877.500

Rendement 

0,15 

0,1 

0,9 

0,85 

4.500.000

4.500.000

3.600.000

11.625.000

8.625.000

7.102.500

22,5%

20,2%

0,05  Marge  0,8 

Leverage 

0,75 

21 Datum

En de kosten van het Fonds? Op fondsniveau wordt geen managementfee betaald; de bestuurders kunnen enkel kosten declareren die ze hebben gemaakt in het kader van hun functie. Aan de leden van de adviesraad – momenteel enkel Philippe Janssens – wordt een jaarlijkse vergoeding uitgekeerd die in onderlinge afspraak zal worden bepaald volgens marktconforme voorwaarden. De bouwprojecten worden begeleid door Patrick Lemmens. Zijn vergoeding staat in verhouding tot de verantwoordelijkheid en de grootte van elk project. Voor een project waar de volledige coördinatie gebeurt vanuit Panta REI, zal hiervoor een marktconforme fee van 6% op de bouwkosten aan de projectleider betaald worden, in casu de gedelegeerde bestuurder. Voor een project waar de volledige coördinatie niet door Panta REI verzorgd wordt, wordt aan de afgevaardigd bestuurder een fee betaald van 1,25%.

Winstverdeling Voor een venture capital fonds gelden de wetten van hurdle en carried.

Beide principes zorgen er voor dat de belangen van de investeringsmanagers van het fonds en

deze van de investeerders gelijklopend zijn gedurende de hele looptijd van het fonds.


3.000.000

2020

0,1 

0 

20

Datum

hurdle 5%

kapitaal

Carried manager

totaal

investeerder

2011

-

-

-

-

-

2012

-

-

-

-

-

2013

-

-

-

-

-

2014

-

-

-

-

-

2015

-

-

-

-

-

2016

712.500

37.500

-

-

750.000

2017

150.000

225.000

-

-

375.000

2018

150.000

1.350.000

-

-

1.500.000

2019

-

1.387.500

622.500

2.490.000

4.500.000

2020

0

0

1.012.500

3.000.000

900.000

3.600.000

4.500.000

1.522.500

6.090.000

11.625.000

20%

80%

U kiest voor

Sinds 2004 is een opmerkelijke remonte ingezet, die lichtjes haperde tijdens de financiële

een markt met toekomst.

crisis van de voorbije twee jaar. Toch lijkt het herstel zich door te zetten. Trevi Corporate Real

De Belgische vastgoedmarkt blijft een zeer attractieve markt. Rekening houdend met de ver-

Estate Group poneerde: “Belgian real estate will pick up in 2010 and is expected to undergo

derschrijdende verstedelijking, verouderende bevolking en de tendens naar kleinere woongele-

a resurgence in the second half of 2010. The prices are expected to start rising again and

genheden, blijft er heeft wat potentieel te ontginnen.

the trend should continue further into 2011”.

Belgische vastgoedprijzen bleven stabiel tijdens de crisis In bijna alle Europese landen werd wonen in 2009 goedkoper. Uitzonderingen waren Zwitserland en Groot-Brittannië, waar de prijzen van woonhuizen met gemiddeld 3,2 en 2,5% stegen, tot respectievelijk 412.000 euro en 197.000 euro. Ierland incasseerde de grootste daling van de gemiddelde woningprijzen: met 20,9%. Gemiddeld daalden de huizenprijzen in de Europese landen met 5%. België kwam met een daling van 0,3% - tot ongeveer 208.000 euro – erg goed weg.

22

23

Stijging van de prijzen wordt verwacht Het aantal verkopen van woonhuizen in België blijft redelijk stabiel: rond de 10.000 per kwartaal. De prijzen stegen van 175.000 euro in 2004 naar 220.000 euro in 2009. Ondanks onze gunstige ligging, hinken de Belgische vastgoedprijzen hiermee nog achter op die van de rest van Europa.


De vraag naar vastgoed stijgt, vooral appartementen zijn in trek

Het aantal alleenwonende in de Belgische samenleving worden elk jaar groter.

De Belgische bevolking zal gedurende de volgende 50 jaar toenemen met meer dan

Nu al wonen 10 à 20% van de leeftijdsgroepen tussen de 25- en 65-zestigers alleen.

1 miljoen mensen, (10%) vooral door veroudering.

Per woning zal het aantal inwoners dalen van nu 2,4 naar 2,1. Deze daling betekent dat op een totaal van 5 miljoen woningen 500.000 nieuwe huizen en appartementen moeten bijkomen om aan de stijgende woonbehoefte te voldoen.

60

percent

50 40

alleenwonende personen

30

alleenwonende mannen

20

alleenwonende vrouwen

10

85-89

75-79

65-69

55-59

45-49

35-39

25-29

15-19

0

leeftijd 24

25

In 2009 vormden de 65-plussers 17% van de bevolking; in 2050 zal dit 27% zijn. Het aantal

De Belgen worden ook steeds jonger eigenaar van een eigen huis. Gemiddeld werden

alleenwonenden in de Belgische samenleving wordt elk jaar groter. Nu al wonen 10 à 20%

de afgelopen vijf jaar 48% van de woningen gekocht door mensen die jonger zijn dan

van de leeftijdsgroep tussen de 25- en 65-ers alleen.

35 jaar. Van de kopers is 1 op 12 (8%) jonger dan 25 jaar oud. Afgelopen jaar was zelfs 1 koper op de 9 jonger dan 25 jaar. Vijf jaar geleden was dat maar 1 op de 33. Sinds de registratierechten in Vlaanderen meeneembaar zijn en dus bij de aankoop van een eerste woning niet zomaar verloren gaan, proberen steeds meer jongeren de prijsstijgingen op de vastgoedmarkt voor te blijven door snel een woning te kopen.

Luc Machon van Machon Immobiliën en Financiën uit Lanaken bevestigt die trend: “Appartementen horen bij de nieuwe levensstijl met hobby’s en veel reizen. Een compacte, eigentijdse en onderhoudsvriendelijke manier van wonen.” (Bron : Trends Vastgoedgids, 2 september 2010).


Naslagwerken en Bronnen

Wil u meer weten? Panta REI s.a.

- Belgium Real Estate Yearbook 2009, Europe Real Estate Publishers b.v.

Gedelegeerd bestuurder: Patrick Lemmens

- 50 jaar Belgische Vastgoedmarkt, 1953-2003, Roularta Books, Philippe Janssens en Paul

GSM:

+ 32 (0) 495/20.78.43

Fax:

+ 32 (0) 11/28.55.75

De Wael. - Limburg blijft goedkoopste vastgoedprovincie: Appertementen in trek bij jong en oud, Het Belang van Limburg, 3 september 2010.

23, Val Fleuri

- België ontsnapt aan Europese vastgoedstorm, De Standaard 30 juni 2010.

L-1526 Luxembourg

- Vastgoed weer in de lift, nu de prijzen nog, Trends, Barometer van de notarissen. Belgie

houdt stand, Belgium real estate show case 2010, logistiek European distribution report,

website:

www.pantarei.lu

Claude Ivens, hoofdredacteur.

email:

[email protected]

- Real Estate Economy Index van King Sturge

Stadsomvaart 1 bus 3 B-3500 Hasselt

Opgericht te Luxemburg op 21 oktober 2010 voor notaris Jean-Joseph Wagner nummer 26501 Handelsregister te Luxemburg dd. 04 november 2010: B 156369

26

Bankrelatie

BGL BNP Paribas, Agence Royal Monterey

27, avenue Monterey L-2163 LUXEMBOURG

Phone: +352 4242 2433

Fax: +352 4242 2152

Auditor

Fidalux

23, Val Fleuri L - 1526 Luxembourg

Phone: +352 45 54 54-1

Fax: +352 45 54 88

www.fidalux.lu

27



REAL ESTATE INVESTORS Prestone Project Helbeek

28,25 m. Deze afmetingen laten een verkoopbare oppervlakte toe van 2.824 m2 verdeeld over: • 20 staanplaatsen in de kelder • 463 m2 gelijkvloerse kantoorruimte • 12 tweeslaapkamerapp. van 80 à 90m , 2

• 4 drieslaapkamerapp. groter dan 100 m2. Voor het project Helbeek wordt, gelet op de zeer mooie ligging, uitgegaan van een prijs van 1.781 euro/m2 voor het kantoor, 1.968,3 euro/m2 voor het leefgedeelte van de appartementen en 25.200 euro per autostaanplaats in de kelder.

aantal

Bedrag in €

453 20 300 30 10 10 10 9 514 5.00 5.00 11.250 25.000 50.000 190 54 75 50 10 1.500 769 1.500 1;000 3.500 17.109 100

2.907 750 750 750 9.000 1.854 1.854 1.854 81 18 15 16 2 1 184 1.854 590 45 1.102 1 26 15 4 1 1 14

1.315.444 15.000 225.000 22.500 90.000 18.540 18.540 37.080 41.600 90.000 75.000 180.000 22.500 22.500 34.980 100.731 43.988 2.250 11.400 1.500 20.000 22.500 4.000 3.500 17.109 1.400

Totaal bouwkosten

826

2.907

2.399.981

Totaal diverse

228

2.907

661.435

Totaal bouwkosten en diverse

1.053

2.907

3.061.417

€/M2

Verkoop

M2

Parking

M2

Totaal

-0,5 Kantoor

581,0

1.781,0

1.034.750

84,0

100.800

665

1.135.550

0,0

144,4 135,4 128,4 109,4 101,8 93,8 90,8 102,8 101,8 93,8 90,8 102,8 141,2 126,2 124,2 136,2

1.911,4 1.898,9 1.887,9 1.851,1 2.018,9 2.012,0 2.009,1 2.019,7 2.018,9 2.012,0 2.009,1 2.019,7 1.984,5 1.970,7 1.968,6 1.980,2

275.963 257.063 242.363 202.463 205.425 188.625 182.325 207.525 205.425 188.625 182.325 207.525 280.181 248.681 244.481 269.681

21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0 21,0

25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200 25.200

165 156 149 130 123 115 112 124 123 115 112 124 162 147 145 157

301.163 282.263 267.563 227.663 230.625 213.825 207.525 232.725 230.625 213.825 207.525 232.725 305.381 273.881 269.681 294.881

Appartementen

1.823,3

1.968,3

3.588.675

336,0

403.200

2.159,3

3.991.875

Totaal

2.404,3

1.923,0

4.623.425

420,0

504.000

2.824,3

5.127.425

1,0

IMMO L&L BVBA: RESIDENTIE HELBEEK TE HASSELT Residentie Helbeek zal opgericht worden te Hasselt, Toekomststraat 8-14, op 50m van de Groene Boulevard, tegenover het stadspark “Villers”, in de

2,0

3,0

nabijheid van het Jessa ziekenhuis en van de Delhaize. Deze nieuwbouw wordt aangeboden als een woonvorm voor zowel junioren als medioren, die in een comfortabele en sfeervolle omgeving willen resideren. De stad Hasselt vraagt het behoud van de 3 linkse voorgevels. Als compensatie werd verkregen dat de kelder en het gelijkvloerse kantoor over de hele grondoppervlakte kunnen beschikken.

App 0.01 App 0.02 App 0.03 App 0.04 App 1.01 App 1.02 App 1.03 App 1.04 App 2.01 App 2.02 App 2.03 App 2.04 App 3.01 App 3.02 App 3.03 App 3.04

De totale bouwprijs van het gebouw is begroot door de architect op 2.399.981 euro met een gemiddelde bouwkost van

Deze bevatten voornamelijk registratiekosten op aankoop van de grond (126 K euro), intresten van het krediet (150 K euro),

m2

/ m2

€

Garages Kantoor Appartementen

420 581 1.823

1.200 1.781

504.000 1.034.750 3.588.675

Verkoop Grondprijs

2.824 741

1815,5 344,0

5.127.425 1.050.000

Bouwkost

2.907

344,0

2.399.982

Kostprijs gebouw

2.907

1.186,8

3.399.982

%

Basis

€

Architect Projectleider Intresten Straight Loan Registratie rechten Speciale studies Huur kantoor Verbruikskosten

7,08 % 5,83% 6,27% 12,00% 1,46% 0,37% 1,29%

2.399.982 2.399.982 2.399.982 1.050.000 2.399.982 2.399.982 2.399.982

170.000 140.000 150.551 126.000 35.000 8.924 30.960

Totaal diverse

27,56%

2.399.982

661.435

2.907

349,5

1.016.008

Diverse kosten

Marge

Het project heeft – ondanks de veilige inschatting van de bouwkost en de voorzichtig aangenomen verkoopprijs – een marge van 1 miljoen euro.

826 euro/m2.



De indirecte kosten van het bouwproject worden geschat op 661.435 euro.

het ereloon van de architect (170 K euro) en dat van de project-

M2

PROJECTEN

Aard

Aannemer

Ruwbouw Isolatie Dak Plat dak Pleister & gyproc Chappe Celmix Chappe & celmix Ramen Elektriciteit Keuken Sanitair & verwarming Lift Autolift Deuren Vloerbekleding Trap & terras Sloten Verfwerken Fietsenrek Schrijnwerkerij Aansluitingen Balustrade Stoep Diverse Brandblussers

leider (140 K euro).

De totale opbrengst bedraagt 5.127.425 euro. Nivo

Voorcalculatie

Prijs €

Kostenpost

De façade meet in totaal 26,24 m en de bouwdiepte bedraagt

Eenheid

Panta REI Patrick Lemmens - M: + 32 (0) 495/20.78.43 - F: + 32 (0) 11/28.55.75 [email protected] - Stadsomvaart 1 bus 3 - B-3500 Hasselt - www.pantarei.lu

Het terrein heeft een oppervlakte van 1,2 ha, afgebakend door

De totale opbrengst bedraagt 15.288.363 euro.

een omheiningsmuur uit 1654. De muur dient behouden te blijven en zal mee het karakter van de site bepalen. REAL ESTATE INVESTORS

Op de site zullen gefaseerd 65 service-appartementen gereali-

Service flats

199.513

€/app

65

flats

Commerciële ruimte

600

€/m2

1.400

m2

12.968.363 840.000

Autostaanplaatsen

20.000

€/stpl

65

units

1.300.000

Nutsvoorzieningen

180.000

seerd worden met een gemiddelde oppervlakte van 90 m² in

Verkoopsopbrengst

15.288.636

een afgebakende groenzone met thematuinen.

Grondaandeel

267

€/m2

8.205,0

m2

2.191.619

Netto verkoopsopbrengst

13.096.744

De totale kosten bedragen 10,7 miljoen euro. Realisatie kosten

Op basis van een richtprijs van 2.100 euro/ m² worden de appartementen aangeboden aan een gemiddelde verkoopprijs van bijna 200.000 euro. Het gelijkvloers herbergt 600m² commerciële ruimte dat casco te koop aangeboden wordt aan

8.348.118

Borg Wet Breyne

63.689

Nutsvoorzieningen

180.000

Allegro Licentie

302.167

Architectuur

476.842

Akoestiek

83.481

Klantenbegeleiding

83.481

Veiligheid

41.741

IR Stabiliteit

83.481

EPB

25.044

Gedelegeerd bouwheer

250.444

HVAC

100.178

Case studie

50.000

Ereloon verkoop RES

428.050

Ereloon verkoop COMM

25.200

Intresten Totale kostprjs

147.841 10.688.757

De marge voor belasting bedraagt 2,4 miljoen euro.

1.400 euro/m². Volgens marktonderzoek is er voor “het potentieel binnen de doelgroep 55-75-jarigen” in Bree minstens ruimte voor ontwikkeling van 294 serviceflats.

Projecten

Lambertus nv: Service flats “Roex ter Riviere” te Bree De projectsite is gelegen in de Noord-Limburgse stad Bree, Pater Lambertusstraat 9. Deze toplocatie (A³) is een groene long in het Breese centrum en ligt op 150m van het marktplein. Tal van winkels, restaurants en voorzieningen zijn gelegen op een steenworp van de site. Aan de zuidzijde paalt de projectgrond aan de N 73, de ring rond Bree, met een snelle ontsluiting naar alle richtingen.


Panta REI Patrick Lemmens - M: + 32 (0) 495/20.78.43 - F: + 32 (0) 11/28.55.75 [email protected] - Stadsomvaart 1 bus 3 - B-3500 Hasselt - www.pantarei.lu


Verstandig beleggen in vastgoed

Recommend Documents