BELEGGEN IN VASTGOED VOOR STUDENTENHUISVESTING
Advertentiebericht WAARSCHUWING Een investering in de Aangeboden Aandelen zoals beschreven in dit Prospectus houdt belangrijke risico’s in. De kandidaat-beleggers worden verzocht om kennis te nemen van het Prospectus en in het bijzonder van de risico’s beschreven in Hoofdstuk 3 (Risicofactoren) alvorens in te schrijven op de Aangeboden Aandelen. Tevens worden kandidaat-beleggers erop gewezen dat de Emittent op Datum van het Prospectus een boekhoudkundig negatief netto resultaat heeft (en een positief netto resultaat voor afschrijvingen) en dat haar Vastgoedportefeuille nog in opbouw is waardoor er nu slechts een beperkte diversificatie voorhanden is. Iedere beslissing om te beleggen in de Aangeboden Aandelen in het kader van het Aanbod, moet gebaseerd zijn op het geheel van de in het Prospectus verstrekte gegevens. Een belegger in de Aangeboden Aandelen loopt het risico een deel of het geheel van het geïnvesteerde kapitaal te verliezen. Het Prospectus en dit advertentiebericht zijn kosteloos beschikbaar op www.qshf.be, alsook op de maatschappelijke zetel.
STUDENT HOUSING Quares Student Housing staat voor een unieke manier van beleggen in vastgoed. Door te beleggen in studentenhuisvesting, een nichemarkt binnen het vastgoedaanbod, slagen we erin om beoogd rendement te koppelen aan een vastgoedinvestering zonder zorgen qua beheer en verhuur. Research leert ons dat het immers gaat om een markt met stabiliteit én groeipotentieel. Verschillende studentensteden kennen een groeiend tekort aan kwalitatieve en betaalbare studentenkamers. Dit heeft te maken met uiteenlopende factoren:
• Het hoger onderwijs democratiseert verder zodat het aantal studenten blijft groeien. • De jeugd studeert langer sinds enkele masteropleidingen met een jaar verlengd zijn. • Het lage inschrijvingsgeld trekt veel studenten uit buurlanden aan (Erasmus). • De studentenhuisvesting heeft steeds meer nood aan herlocatie, renovatie en upgrading. • De studentenvastgoedmarkt evolueert naar meer professionalisering en schaalvergroting.
EEN MARKT MET VEEL
GROEIPOTENTIEEL EEN PASSENDE INVESTERING Als specialist in vastgoed is Quares ervan overtuigd dat deze vorm van roerend beleggen in onroerend goed een plaats kan hebben in elke evenwichtig opgebouwde investeringsportefeuille. Een gezonde spreiding tussen roerend en onroerend (en deze vorm van investering maakt de brug tussen deze twee beleggingstype’s) is immers het uitgangspunt voor elke goede-huisvader-belegger. Voeg daarbij het professionele beheer van deze studentenkamers door Quares en de stabiliteit van de huurinkomsten (het zijn de ouders die voor hun kinderen betalen), en u beseft dat dit een belegging met een minimum aan zorgen qua beheer en verhuur wordt. In samenspraak met uw adviseurs (boekhouder, notaris…) kunnen we ervoor zorgen dat deze belegging perfect past binnen uw pensioen-, vermogens- of successieplan.
Als investeerder kunt u rekenen op persoonlijke begeleiding en advies, met veel aandacht voor transparantie en communicatie. U ontvangt halfjaarlijks een gedetailleerd verslag en wordt betrokken bij het beslissingsproces via de algemene en buitengewone algemene vergaderingen.
TALENT EEN TOEKOMST GEVEN Quares Student Housing wil onze studenten een goed onderdak bieden. We willen het groeiende tekort aan kwalitatieve en betaalbare studentenhuisvesting mee een halt toeroepen door gezamenlijk te investeren in huisvesting, die we ter beschikking stellen aan studenten. We komen tegemoet aan de vraag naar betaalbare, kwalitatieve huisvesting en willen: • inspelen op de opportuniteiten die zich in studentenhuisvesting voordoen; • investeren in de toekomst van de jongeren; • bijdragen aan de professionalisering van deze vastgoedniche.
PERSOONLIJKE BEGELEIDING EN ADVIES Quares biedt een totaalpakket aan diensten. Zo screent het team van Investment, in samenwerking met een onafhankelijk investeringscomité, de panden heel nauwkeurig voor ze in portefeuille worden opgenomen.
We hebben gekozen voor betaalbare studentenkamers op uitstekende locaties nabij campussen of in levendige stadsbuurten.
We kiezen voor betaalbare studentenkamers op uitstekende locaties nabij campussen of in levendige stadsbuurten, rekening houdend met parameters, zoals betaalbare huur, de locatie, de kwaliteit, de maatschappelijke waarde en de veiligheid.
3
Bij de zoektocht naar een studentenkamer voor onze zoon, gingen we in eerste instantie kijken binnen een redelijke afstand van de campus, zonder natuurlijk het sociale aspect van op kot gaan te vergeten. Vervolgens waren drie criteria voor ons belangrijk: de veiligheid van de kamer en het gebouw, het algemene comfort en natuurlijk het prijskaartje. We zijn dan ook blij dat we er in zijn geslaagd een geschikt kot te vinden voor Pieter.
Familie De Jongh, Bissegem
DE QUARES STUDENT HOUSING
PORTEFEUILLE Quares Student Housing bezit vandaag 4 panden in portefeuille: 3 in Brussel en 1 in Luik. Het betreft 248 studentenkamers, 7 jongerenflats, kantoren en 16 studentenkamers in aanbouw. De totale investeringswaarde van de portefeuille bedraagt 22,8 mio €. Quares Student Housing is een bedrijf dat studentenkamers verhuurt en waarin u participeert via aandelen. Onze doelstelling is om te beleggen in meer dan 500 kwaliteitsvolle en betaalbare studentenkamers in de belangrijkste studentensteden van het land: Brussel, Antwerpen, Luik, Leuven, Namen of Gent.
Onze doelstelling is om te beleggen in meer dan 500 kwaliteitsvolle en betaalbare studentenkamers in de belangrijkste studentensteden van het land.
HUIDIGE SITUATIE
255
KAMERS (4 GEBOUWEN)
DOELSTELLING
500 KAMERS
5
DE BELGISCHE MARKT VAN DE
STUDENTEN HUISVESTING Antwerpen: Sterke aangroei van aanbod Gent: Vraag naar nieuwe ‘purpose’built residenties om druk van residentiële markt te halen Leuven: Vraag naar nieuwe ‘purpose’built residenties om druk van residentiële markt te halen Brussel: Nood aan 18.000 extra koten Luik: Nood aan kwalitatief aanbod Namen: Markt in evenwicht Steden met aanbod hoger onderwijs Focus Quares Student Housing Gerealiseerde acquisities
Quares Student Housing focust zich op de 6 belangrijkste studentensteden in België. In Vlaanderen zijn dit Gent (de grootste Vlaamse studentenstad), Leuven (dé traditionele studentenstad) en Antwerpen.
In Wallonië ligt de focus op Luik en Namen. Marktstudie leert ons dat dit steden zijn waar een groot tekort is aan kwalitatieve studentenhuisvesting. Het zwaartepunt ligt natuurlijk op Brussel, de grootste Belgische studentenstad met tevens het grootste tekort.
Quares Student Housing focust zich op de 6 belangrijkste studentensteden in België. Een klacht indienen: In het geval dat u een klacht zou hebben met betrekking tot de Aandelen H/uw investering, kan deze worden ingediend bij de interne klachtendienst van Quares Student Housing: Leopold de Waelplaats 8, B-2000 Antwerpen of per e-mail:
[email protected]. Indien uw klacht niet gepast of in een redelijke termijn (30 dagen) door bovenvermelde dienst behandeld wordt, kan u deze bij de Consumentenombudsdienst indienen op volgende adres: North Gate II- Koning Albert II-laan 8 - 1000 Brussel - Tel.: 0032 2 702 52 20, Fax: 0032 2 808 71 29 of per e-mail via:
[email protected]
Ik was al een tijdje op zoek naar een manier op mijn vermogen te laten groeien, zonder daarom grote risico’s te nemen. Naast de professionele begeleiding spreekt mij vooral de transparantie en vlotte communicatie aan. Ik word perfect op de hoogte gehouden van de evolutie van Quares Student Housing en indien ik vragen heb kan ik ook makkelijk aankloppen bij de mensen van Quares. Patricia Quatannens, zelfstandige Anzegem
7
Als gepensioneerde was ik op zoek naar een manier om mijn vermogen en pensioen veilig te stellen. Aangezien ik enerzijds enorm geloof in de stabiliteit van vastgoed, maar anderzijds geen zin had om mij met het beheer en de verhuur bezig te houden, kwam ik bij Quares Student Housing terecht. Deze manier van beleggen bezorgt me een goed gevoel. Dat ik ook studerende kleinkinderen heb en deze belegging op deze manier ook wel tastbaar wordt, is een leuke bijkomstigheid.
Herman Vanbosseghem, Gepensioneerd schooldirecteur Kortrijk
HOE INVESTEERT U?
FLOW & WERKING Door te investeren in Quares Student Housing wordt u mede-eigenaar van de vennootschap en van alle panden in de portefeuille. U geniet dus onrechtstreeks mee van de lopende huurstromen. U stapt in door uw investeringsbedrag in te brengen, dat vervolgens wordt geoptimaliseerd binnen Quares Student Housing (door middel van nieuwe vastgoedinvesteringen, huurstroom en vastgoedmeerwaarde). De uitkering staat gepland voor 2020 en gaat uit van een verkoop van aandelen bij het einde van de beleggingshorizon, waarbij geen belasting verschuldigd is in hoofde van de aandeelhouders.
Bij vereffening, daarentegen, dient rekening te worden gehouden met een roerende voorheffing van 25%. U kan dus instappen vanaf €36.000 en dit in schijven van €12.000. U ontvangt 3 aandelen H* voor deze €36.000. De inschrijvingsperiode voor deze uitgifte loopt van 2 november tot en met 15 december 2015.
DE STAPPEN Het stappenplan is een conceptuele voorstelling van de belegging, natuurlijk is deze onderhevig aan bepaalde investeringsrisico’s zoals vermeld op pagina 13 en in het Prospectus.
1
Bepalen te beleggen vermogen.
5
2
Invullen van een intekenformulier (keuze van het te investeren bedrag, in schijven van €12.000 en vanaf ten minste €36.000) + kopij identiteitskaart.
Het investeringsbedrag wordt effectief ingebracht in de vennootschap door middel van een kapitaalsverhoging (akte bij de notaris – via volmacht).
6
U bent nu mede-aandeelhouder van Quares Student Housing.
7
Uw vermogen kapitaliseert, waarbij vrijgekomen cash wordt geherinvesteerd in nieuwe gebouwen (geen dividenduitkering is voorzien) .
8
In principe uitkering van het investeringsbedrag en de totale kapitalisatie op moment van verkoop.
3
4
*
U ontvangt een toewijzingsbrief met de bevestiging van de voor u gereserveerde aandelen.
U ontvangt een betalingsuitnodiging, bedrag te storten op een geblokkeerde rekening.
De aandelen H worden beheerst door Belgisch recht en België is de staat van herkomst.
9
MAATSCHAPPELIJK EN FINANCIEEL
BEOOGD RENDEMENT De rendementsvooruitzichten zijn gestoeld op assumpties, waarvan onzeker is dat ze in de werkelijkheid juist zullen blijken. Rendementsvooruitzichten zijn geen betrouwbare indicator voor het toekomstige rendement. INVESTERINGSBEDRAG
bruto ca. 5,3% en netto ca. 4,7% per jaar na maximale distributiekosten
€ 150.000
€ 140.463
€ 120.000
€ 106.830 € 103.131
€ 90.000 € 60.000
€ 46.821
€ 35.610
€ 30.000
€ 34.377
20 de
c
20
19 20 c de
18 de
c
20
17 20 c de
16 de
c
20
15
15
20 c
20
de
c
n ju
de
c de
20
13 20
13 20 b fe
14
€0
• Evolutie tot en met 30 juni 2015 is gebaseerd op de aandelenwaarden (‘Net Asset Value’) van de aandelen, zoals gepresenteerd in het jaarverslag van 2014 en halfjaarverslag van 2015 • Evolutie van juli 2015 tot en met december 2020 is gebaseerd op de beoogde aandelenwaarden (‘Net Asset Value’) van de aandelen, zoals gepresenteerd in het business model dat deel uitmaakt van het Prospectus • ca. 5,30%, het beoogd actuarieel bruto rendement zoals vermeld in het Prospectus • ca. 4,70%, het beoogd actuarieel netto rendement, dat verschilt van het bruto, gezien de verrekening van de maximale distributiekosten van 3% Bovenvermelde gaat dus uit van een instap in aandelen in december 2015 voor een investeringsbedrag van 36.000 € of 108.000 €. Het voorgestelde rendement in bovenstaande tabel betreft het beoogd bruto actuarieel rendement, zoals gepresenteerd in het prospectus. De sensitiviteit van het beoogd bruto actuarieel rendement is verder geanalyseerd in het prospectus. Beoogd actuarieel netto rendement is afhankelijk van de aangerekende distributiekosten op moment van aankoop, die maximaal 3% kunnen bedragen. Meer informatie omtrent distributiekosten staat vermeld in het prospectus (hoofdstuk 8.6).
U geniet van de lopende huurstromen vanaf dag 1, gezien u instapt in een bestaande vennootschap.
Wie belegt in Quares Student Housing belegt in een bestaande vennootschap met reeds lopende huurstromen. Gezien de omvang van de portefeuille zullen de gevolgen bij mogelijke leegstand van één of meerdere kamers, in tegenstelling tot bij een onroerende investering waarbij u investeert in bijvoorbeeld één kamer, bij Quares Student Housing maar een marginaal effect hebben op uw totaalrendement.
Gezien de omvang van de portefeuille van Quares Student Housing heeft leegstand van enkele kamers slechts een marginaal effect op uw totaalrendement. Dit in tegenstelling tot een onroerende belegging in één kamer.
11
Het samen investeren en opvolgen van de beslissingen om Quares Student Housing verder tot een succes te maken, zorgt voor een unieke ervaring.
WAAROM INVESTEREN IN QUARES STUDENT HOUSING?
TROEVEN & RISICO’S LAAGDREMPELIG
STABIEL
In tegenstelling tot een klassieke investering in vastgoed hoeft u niet onmiddellijk een heel groot bedrag te beleggen. Investeren in vastgoed kan met Quares Student Housing al vanaf €36.000.
Wij zijn van mening dat dankzij de stabiliteit van de Belgische vastgoedmarkt, en vooral het potentieel van de markt van kwalitatieve en betaalbare studentenkamers, Quares Student Housing een perfect alternatief vormt voor uw slapend vermogen.
MEERWAARDE POTENTIEEL U profiteert van de schaalgrootte van Quares Student Housing, dat kwalitatieve panden kan aankopen tegen relatief goedkope prijzen. Wij hebben geleerd dat de kans zo stijgt op de creatie van meerwaarde bij verkoop.
BEHEER Het betreft een zorgeloze belegging qua beheer en verhuur. U moet zich dus zelf niet bezighouden met het onderhoud van de panden of de opvolging van de verhuur.
SPREIDING Research leert ons dat de risicospreiding binnen de portefeuille uw belegging extra veiligheid geeft. Er wordt geïnvesteerd in verschillende panden, in verschillende studentensteden en in verschillende types van kamers en gebouwen.
TRANSPARANT Het deugdelijk bestuur (Corporate Governance), vormgegeven onder andere door een onafhankelijk investeringscomité, een algemene vergadering en tussentijdse verslagen zorgen voor de nodige zekerheid en gemoedsrust.
VOORNAAMSTE RISICO’S* • Het risico verbonden aan de vastgoedmarkt in haar geheel: het niveau van de huurprijzen en de waardering van vastgoed worden sterk beïnvloed door de vraag en het aanbod op de koop- en huurmarkt in de vastgoedsector. • De huidige verwachting van Quares Student Housing is dat het einde van de beleggingshorizon de vorm zal nemen van een verkoop van de aandelen. Echter binnen deze strategie is er geen garantie dat een koper zal worden gevonden voor haar activa of dat de prijs van deze overdracht een zeker niveau zal halen. • Renterisico: als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement van Quares Student Housing in voorkomend geval afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. • Risico van wanbetaling: Quares Student Housing kan niet uitsluiten dat haar huurders in gebreke blijven bij het voldoen van hun financiële verplichtingen ten aanzien van Quares Student Housing. Dit risico is in het segment van studentenhuisvestingen hoger indien direct verhuurd wordt aan studenten, en lager indien indirect wordt verhuurd via een huisvestingsorganisatie verbonden aan een universiteit of een hogeschool. • Quares Student Housing is ingeval van leegstand blootgesteld aan het risico van huurderving en lagere huurinkomsten verbonden aan het vertrek van huurders voor of bij het verstrijken van lopende huurovereenkomsten, alsmede aan leegstandheffingen. • Afwezigheid van liquide markt: de aandelen worden niet verhandeld op een beurs, waardoor het mogelijk is dat een aandeelhouder die wenst te verkopen dat niet kan doen, dan wel niet op het moment en tegen de prijs die hij zou wensen. • Risico ivm spreiding/diversificatie: indien Quares Student Housing er niet in slaagt om voldoende kwalitatieve investeringen te verwerven, bestaat het risico dat de risicospreiding niet volgens de vooropgestelde doelstellingen kan plaatsvinden. *
Voor een beschrijving van de risico’s, gelieve hoofdstuk 3 van het Prospectus te raadplegen.
13
Wij leggen ons toe op kwaliteit.
QUARES AGENCY Quares legt zich als residentieel makelaar toe op kwalitatief vastgoed en nieuwbouwprojecten, te koop en te huur in de regio Antwerpen - Mechelen Sint-Niklaas. Onze ruime portefeuille is opgebouwd uit charmante herenwoningen, trendy en klassieke appartementen, luxueuze vrijstaande villa’s en landhuizen… gelegen op bijzondere locaties en/of voorzien van unieke stijlelementen. Quares selecteert niet alleen op basis van prijs en oppervlakte, maar wil vooral unieke woongelegenheden in verschillende prijsklassen aanbieden. Steeds woningen met een bijzondere eigenheid.
INVESTMENT Quares biedt beleggingsvastgoed aan via haar kantoren in Antwerpen, Sint-Niklaas en Mechelen. Investeren in vastgoed, beleggen in vastgoed of woningvennootschappen… wij bieden u de mogelijkheden. En meer. Quares ontwikkelt innovatieve vastgoedproducten en –diensten, die de drempel tot investeren in vastgoed verlagen. Het behoud van waarde op de lange termijn en maximalisatie staan hierbij centraal. Wij bieden tevens investeerdersadvies bij de aankoop, de structurering, de financiering, de verkoop en/of het asset management van vastgoedvennootschappen en -portefeuilles.
MANAGEMENT Als onafhankelijk vastgoedbeheerder wil Quares uw organisatie maximaal bijstaan en ontlasten. We voorzien in het gebouwbeheer en property management van logistieke panden, winkels en kantoren in België, Nederland en Luxemburg. Bij ons staat kwaliteit voorop. Dat vertaalt zich in het feit dat we in dienstverlening verder gaan dan andere beheerders, dat we u alle zorgen uit handen nemen, dat we complete facility management diensten verlenen en dat we volledig ten dienste staan van het hoogste rendement voor zowel eigenaar als gebruiker. De praktische en pragmatische aanpak van onze Property & Facility Management specialisten maakt, samen met hun permanente aanwezigheid ‘in the field’, het kwaliteitsplaatje rond.
CONSULTING Binnen Quares verzekert een eigen, onafhankelijke in-house researchafdeling het uitwerken van innovatieve concepten voor de verschillende divisies. Zo kunnen die hun klanten steeds de beste dienst en het beste product aanbieden. Resultaatgericht en met oog voor de altijd wijzigende klantenbehoeften. Een typevoorbeeld is duurzaam bedrijventerreinmanagement. We delen onze expertise ook en verstrekken overheden en commerciële instellingen advies op maat rond visie en strategie, structuur, ambitieniveau, duurzaamheid en productontwikkeling. Quares zorgt dat ze hun doelstellingen sneller bereiken en hun risico’s beperken. Maar ook dat ze hun businessmodel beter afstemmen op de behoeften van de markt. Strategische vragen over vastgoed? Laat Quares uw extern klankbord zijn.
15
Leopold de Waelplaats 8 B-2000 Antwerpen Tel.: + 32 15 42 45 98
[email protected] www.qshf.be
AGENCY Verkoop en verhuur van residentieel vastgoed en nieuwbouwprojecten
INVESTMENT Beleggen in vastgoed en vastgoedfondsen
MANAGEMENT Beheer van bedrijfsmatig en commercieel vastgoed
CONSULTING Vastgoedadvies voor bedrijven en organisaties
