Outlook 2015 -2018 Beleggen in internationaal vastgoed
Inhoudsopgave
Inleiding05 De Duitse winkelmarkt
09
De Duitse woningmarkt
19
De Franse winkelmarkt
29
De Amerikaanse vastgoedmarkt
39
De Chinese vastgoedmarkt
47
De Australische vastgoedmarkt
55
Beleggen in internationaal vastgoed
03/68
Inleiding Internationaal vastgoed
Er zijn voor Nederlandse institutionele beleggers twee belangrijke redenen om buiten Nederland te investeren. Primair gaat het natuurlijk om een verbetering van de Sharpe-ratio; de rendements- risicoverhouding van de portefeuille. Dit kan worden bereikt door te investeren in die landen die qua rendementsverloop een duidelijk ander patroon laten zien dan Nederland. Maar het kan ook door markten te zoeken die weliswaar een vergelijkbaar patroon laten zien in de rendements ontwikkeling, maar structureel een hoger rendement-risicoprofiel hebben dan de vergelijkbare Nederlandse markten. Uit onderzoek van Syntrus Achmea Real Estate & Finance blijkt dat binnen Europa de grootste diversificatievoordelen behaald kunnen worden met investeringen in Duitsland, Frankrijk, Engeland en de Scandinavische landen. Duitse woningen zijn wat diversificatiemogelijkheden betreft zelfs ideaal vanuit het perspectief van Nederlandse beleggers met een relatief grote woningportefeuille. Door het verschillende rendementsverloop van beide markten kennen Duitse woningen een negatieve correlatie met de Nederlandse portefeuilles. Buiten Europa zijn de vastgoedmarkten van de Verenigde Staten, Australië en enkele Aziatische landen het meest relevant voor investeerders. Verbreding beleggingsmogelijkheden Hoewel de verbetering van de Sharpe-ratio natuurlijk altijd belangrijk is, is de tweede reden om internationaal te beleggen momenteel veel meer opportuun. Met investeringen in het buitenland kan het potentieel aan beleggingsmogelijkheden duidelijk worden vergroot. De beschikbaarheid van core vastgoed in Nederland is in toenemende mate een issue en vereist het opschuiven in risicokaders (moving up the risk curve). Met een internationale verbreding van de beleggingsstrategie neemt het aantal potentiële core beleggingen toe, hoewel de enorm grote investeringsdruk ook buiten Nederland merkbaar is in de beschikbare hoeveelheid beleggingen. Spreiding van de beleggingsportefeuille om daarmee het concentratierisico te beperken, is nog maar zelden een reden om een stap over de
Beleggen in internationaal vastgoed
grens te maken. De meeste beleggers hebben de allocatie naar vastgoed in hun portefeuille beperkt tussen de 10 en de 20%. Internationale spreiding van de beleggingsportefeuille kan meestal veel gemakkelijker buiten het vastgoeddomein worden gerealiseerd. Binnen de internationale markten herkennen we een aantal trends, die we ook in de Nederlandse markt terugzien. De terugkeer van de ‘wall of money’ zien we op bijna alle vastgoedmarkten. Het continent Europa profiteert bij het aantrekken van de hoeveelheid kapitaal enerzijds van de vertraging van de economische groei in China, anderzijds van de eigen stimuleringsmaatregelen. Quantitative easing (geldverruiming door aankoop van effecten, zoals staatsobligaties) door de Europese Centrale Bank maakt de euro en daarmee investeringen in Europees vastgoed extra goedkoop voor Amerikaanse, Aziatische beleggers en investeerders uit het Midden-Oosten.
Duitse woningen ideaal voor diversificatie Maar ook de Amerikaanse vastgoedmarkt blijft populair, enerzijds door de daar verwachte economische groei, anderzijds omdat het gewoonweg de grootste en daarmee ook de meest courante investeringsmarkt kent op het gebied van vastgoed. Bovendien behoren de VS tot de meest transparante markten van de wereld. Institutionele beleggers willen ook bij internationaal vastgoed meer grip op het beleggingsbeleid. Schaalvergroting van de individuele investeringen ligt daarmee voor de hand. Niet alleen om de zeggenschap binnen het investeringsvehikel vanzelfsprekend te maken, maar ook omdat bestuurders de tijd willen hebben zich te verdiepen in strategie, performance en de governance structuur van het vastgoed. Aansluitend geldt ook internationaal de focus van investeerders op
05/68
het beperken van de investeringskosten. Ten slotte is bij de beoordeling van beleggingsmogelijkheden naast rendement ook in toenemende mate liquiditeit van het internationale vastgoed van belang. Dit alles betekent dat complexe en minder liquide beleggingsstructuren als ‘fund of funds’ minder populair worden ten gunste van beleggingsmodellen waar de institutionele belegger meer invloed heeft: direct vastgoed op de eigen balans, maar bijvoorbeeld ook joint ventures. Correlatie tussen wereldsteden Aan de vastgoedkant zien we mondiaal urbanisatie als trend. In 2050 leeft 70% van de wereldbevolking in de stad, ongeveer 20% meer dan nu het geval is. Steden groeien en die groei trekt vanuit de hele wereld niet alleen mensen, maar ook kapitaal van investeerders aan. In toenemende mate zien we daarbij ook dat grote wereldsteden steeds meer onderlinge correlatie laten zien. De vastgoedmarkten van steden als Los Angeles, New York, London, Melbourne en Sydney bewegen met elkaar mee. Er kan hier een dilemma voor investeerders ontstaan. De wereldsteden zijn absoluut het meest liquide waar het vastgoedbeleggingen betreft, maar bieden voor mondiale investeerders maar een relatief beperkt diversificatievoordeel, zeker in vergelijking tot steden die net niet tot de wereldsteden behoren.
70% van de wereldbevolking woont straks in de stad In de landen binnen de scope van Syntrus Achmea Real Estate & Finance zien we groei van de steden vertaalt naar onze investeringsfocus. In Duitsland bijvoorbeeld adviseren wij beleggers die willen investeren in de woningmarkt zich te richten op de stedelijke agglomeraties in West- en Zuid- Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg. Vanwege de grote concurrentie op de investerings markt geven we voor de beste steden ook een value add of opportunistische strategie in overweging. Voor Duitse winkels zijn de beste vooruitzichten voor winkels in (middel)grote
06/68
groeisteden vanaf 100.000 inwoners. Voor Franse winkels gelden nog striktere kaders in ons advies, alleen winkels in de top 6 winkelsteden: Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille zijn interessant binnen een core strategie. Binnen de VS adviseren wij onze klanten zich vooral te richten op beleggingen via lokale fondsen met focus op de top 20-steden, hoewel hier ook een aantal interessante nichemarkten is waarmee beleggers een aantrekkelijk rendement-risico verhouding kunnen bereiken. Alleen voor China geldt een ander beeld. De beleggingsdruk op Chinees vastgoed is hoog en de aanvangs rendementen zijn laag. De massa moet daarom worden gemeden. Voor buitenlandse partijen binnen China lijken dan ook vooral kansen te liggen in nichemarkten, zoals logistiek of zorg vastgoed. Hier staan de aanvangsrendementen beter in verhouding tot de risico’s. Maar beleggers kunnen ook alternatieven overwegen. Andere landen kunnen interessant zijn als alternatief, zoals Singapore (met retail), of net buiten het continent, Australië (met winkels, bedrijfsruimte/ logistiek).
Beleggen in internationaal vastgoed
07/68
De Duitse winkelmarkt
Outlook Duitse winkelmarkt Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden
Waardegroei
‘15
‘16
‘17
‘18
High street retail
+
+
+
+
Dominante winkelcentra
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
High street retail
+
+
+
+
Dominante winkelcentra
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
Boodschappencentra Huurgroei
Boodschappencentra
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Binnenstedelijke winkelprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. • Beste vooruitzichten voor winkels in (middel)grote groeisteden vanaf 250.000 inwoners en een selectie van steden tussen 100.000 en 250.000 inwoners op basis van economische vooruitzichten en demografische groei. • Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief • Voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf). • Boodschappencentra kunnen ook interessant zijn.
10/68
Investeringsklimaat Als gevolg van de sterke urbanisatie neemt de druk op de grootste binnensteden toe. Het vastgoed in deze steden staat dan ook onder grote belangstelling van investeerders. Binnen de Eurozone is Duitsland het land met de sterkste economie en daardoor een safe haven voor internationale investeerders. Het totaalrendement heeft de afgelopen jaren een sterke perfomance laten zien. De belangstelling van investeerders vertaalt zich in een niet al te grote risicopremie. De vraag naar winkelobjecten nam de afgelopen jaren flink toe. In 2014 bedroeg het investeringsvolume op de Duitse winkelmarkt € 9,2 miljard. Hierbij domi neerden grootschalige transacties van internationale investeerders. De grote vraag naar prime winkelobjecten in combinatie met een beperkt aanbod zorgt voor een druk op de aanvangs rendementen. Dit zorgt ervoor dat investeerders ook naar secundaire locaties in de beste winkelsteden kijken. Tegelijkertijd is een verschuiving in focus waarneembaar naar dominante boodschappencentra. Boodschappencentra worden door investeerders als een stabiele belegging gezien met weinig risico’s. De huren op deze locaties stijgen weliswaar minder sterk dan op de prime high street retail locaties maar daar staat tegenover dat de aanvangsrendementen ook hoger liggen. Met retailers worden over het algemeen lange termijn contracten afgesloten (10-15 jaar). Dit zorgt voor een gegarandeerde kasstroom voor een langere periode.
Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse winkelmarkt Bron: MSCI/IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement winkels Duitsland
Totaal rendement All Property NL
10 jaars rente
Risicopremie
Bruto aanvangsrendement 8 7 6
%
5 4 3 2 1 0 -1
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
11/68
SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths
Weaknesses
Binnen Eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie en om die reden een stabiele waarde voor investeerders.
Lage aanvangsrendementen in het prime segment.
Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden. De leegstand is hier laag, ook op secundaire locaties.
Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar, schaarste drijft prijzen op.
Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe.
Op lokaal niveau zorgt vergrijzing ervoor dat verzorgingsgebieden onder druk komen te staan.
Opportunities
Threats
Trek naar stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste steden neemt ook op de lange termijn verder toe.
Regio’s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen.
Aantrekkingskracht Duitsland blijft onverminderd groot vanuit internationale retailers, zowel vanuit Europese als vanuit Amerikaanse retailers.
Stijging internetverkopen gaat ten koste van de omzet voor fysieke winkels.
Scherpe koersdaling euro stimuleert export en draagt met lage olieprijs bij aan economische groei.
Vanwege de regionaal sterke verschillen is een goede selectie van het juiste vastgoed noodzakelijk. Niet dominant winkelvastgoed met een groot aandeel non-food heeft minder goede vooruitzichten.
12/68
Gebruikersmarkt Winkelen in de binnenstad is een populair tijdverdrijf in Duitsland. Tezamen met de stabiele economische vooruitzichten maakt dit dat Duitsland prominent bovenaan in de uitbreidingsplannen van retailers staat. Berlijn geniet de meeste belangstelling, gevolgd door München en Hamburg. De grote vraag naar locaties heeft de huurprijs op de prime locaties sterk opgedreven. Er lijkt een top te zijn bereikt in met name de middelgrote steden. Hier zullen de huren nog maar voorzichtig groeien. De winkelmarkt in Duitsland maakt momenteel structurele veranderingen door. Enerzijds vanwege demo grafische ontwikkelingen anderzijds vanwege e-commerce. De groei van de omzet in 2014 kwam nagenoeg volledig voor rekening van het online winkelkanaal. Ook voor de lange termijn gaan de ontwikkelingen op de online markt gevolgen hebben op het functioneren van de Duitse winkel markt. Retailers zullen kritisch naar het eigen locatiebeleid kijken en locaties met de minste toekomstperspectieven afstoten. Dit zullen naar verwachting voornamelijk locaties in de kleinere steden zijn. Naast high street retail heeft ook foodretail gunstige vooruitzichten. De afgelopen jaren noteerde food positieve omzetgroeicijfers, daarnaast is de online concurrentie beperkt. Afhankelijk van de wijze waarop foodretailers weten in te spelen op het veranderende gedrag van de consument en invulling wordt gegeven aan het begrip gemak en beleving zal het effect van e-commerce ook op de lange termijn beperkt zijn.
Figuur 2 G ebruikersmarkt Bron: MSCI/IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Huur per m2 per jaar Winkels: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Winkels: overige steden (l.a.) Leegstand Winkels: grote steden (r.a.) Leegstand Winkels: overige steden (r.a.) 400
4
350 3
250 200
2
%
Euro
300
150 100
1
50 0
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
0
13/68
Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe De trek van het platteland naar de stad blijft onverminderd groot. Het aantal inwoners in de grootste Duitse steden zal de komende jaren verder toenemen. In deze steden is dan ook voldoende draagvlak aanwezig voor het vestigen en concentreren van (nieuwe) voorzieningen, services en retail.
Trend 2 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens Duitsland maakt op de lange termijn structurele demografische veranderingen door. De komende jaren gaat én een sterke vergrijzing plaatsvinden én daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Deze ontwikkelingen zullen naar verwachting van grote invloed zijn op het consumptiegedrag.
Trend 3 Impact e-commerce wordt groter Duitsland heeft na het Verenigd Koninkrijk de grootste online markt van Europa. De impact van het online winkelkanaal wordt alsmaar groter. De online bestedingen zijn nu nog relatief beperkt maar de verwachting is dat het land een inhaalslag zal gaan maken als gevolg van verbeterde privacy maatregelen en bezorgings- en betaalmogelijkheden.
Trend 4 Sterke interesse vanuit internationale retailers Van alle Europese landen is Duitsland het meest favoriet onder internationale retailers. Dat geldt niet alleen voor Europse retailers maar ook voor Amerikaanse retailers. De focus van deze retailers ligt daarbij met name op de 20 grootste steden van Duitsland.
Trend 5 Tweedeling in de markt De polarisatie van de Duitse retailmarkt neemt steeds grotere vormen aan. De populariteit van enerzijds het luxe segment en anderzijds het discount segment gaat ten koste van retailers die zich focussen op middensegment. Tegelijkertijd is ook een tweedeling waarneembaar tussen winkel gebieden onderling. De prime locaties worden steeds beter ten koste van minder gunstig gelegen locaties.
14/68
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
High street retail
3,50%
4,50%
Dominante winkelcentra
4,50%
5,50%
Boodschappencentra
5,50%
6,50%
Toelichting De grote interesse van investeerders voor Duits winkelvastgoed zorgt voor een druk op de aanvangsrendementen op de prime high street locaties. Het lage risico en het vooruitzicht op een stijging van de waarde verantwoordt een laag aanvangsrendement, variërend tussen 3,5% - 4,5% voor de echte prime locaties. In toenemende mate wordt gekeken naar alternatieve investeringen zoals dominante winkelcentra en boodschappencentra. Voor beide typen winkelvastgoed ligt het aanvangsrendement hoger. Het aanvangsrendement voor dominante winkelcentra ligt tussen 4,5% - 5,5% en tussen 5,5% - 6,5% voor boodschappencentra. Voor beide alternatieven geldt dat de uitdaging is heel goed naar het aangeboden winkelvastgoed te kijken en investeringen niet alleen op locatie en type object te beoordelen maar ook op kwaliteit van de huurders, huurdersmix en concept. Vanwege de grote belangstelling in winkelvastgoed kan het tevens interessant zijn een value add of opportunistische strategie te volgen door te investeren in secundaire locaties.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP, reëel, Duitsland (l.a.)
Private consumptie, reëel, Duitsland (r.a.)
Retail sales, waarde index, Duitsland (r.a.)
6
6
4
4
2
2
0
0
-2
-2
-4
-4
-6
-6
-8
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
%
%
Inflatie Duitsland (r.a.)
-8
prognose
Toelichting Duitsland heeft de sterkste economie van Europa en is dan ook vanzelfsprekend de grootste driver achter de economische groei in de Eurozone. Het land heeft zich na de financiële crisis sterk hersteld en liet vanaf 2009 een aanhoudende economische groei zien. Ook nam over dezelfde periode de private consumptie toe mede door de toenemende werkgelegenheid en stijgende inkomens. Binnen de particuliere consumptie valt vooral de sterke ontwikkeling van de retailsales op. De groei van de retailsales is steevast hoger dan de groei van de particuliere consumptie. Evenals voorgaande jaren wordt ook voor 2015 gerekend op een groei van de economie. Voorspellingen gaan uit van een groei van 1,7% dit jaar en 2,1% in 2016. De werkloosheid blijft daarbij historisch laag. De verdere ontwikkeling van de Duitse economie hangt in grote mate af van de ontwikkelingen in zowel de Eurozone als China.
Beleggen in internationaal vastgoed
15/68
Gemiddelde koopkracht Duitsland 2015 per deelstaat
SchleswigHolstein MecklenburgVorpommern
Hamburg Bremen
Brandenburg
Niedersachsen
Berlin SachsenAnhalt Nordrhein-Westfalen Sachsen Thüringen Hessen
RheinlandPfalz Saarland Bayern BadenWürttemberg
Legenda landelijk gemiddelde = 100
112 - 107 107 - 102 102 - 97
97 - 92 92 - 87 87 - 82
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
16/68
Advies beleggingsstrategie Duitsland biedt goede beleggingsmogelijkheden en het land geniet grote interesse vanuit investeerders. De Duitse vastgoedmarkt is aantrekkelijk vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en prijzen. De gunstige economische vooruitzichten vertalen zich in een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook de consumentenbestedingen. Sinds 2009 is er een dalende trend waarneembaar in de aanvangsrendementen in vooral de top vijf steden. Voor prime high street retail ligt het gemiddelde aanvangsrendement tussen 3,5% en 4,5%. Desondanks is de internationale interesse voor dit type winkelvastgoed bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en nationale beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente. De grote vraag naar prime locaties heeft de huurprijs in de beste winkelsteden inmiddels flink opgedreven. In de top vijf steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf) kan naar verwachting nog worden geprofiteerd van een huurgroei. Voor de middelgrote steden geldt dat er een top lijkt te zijn bereikt. Dat betekent dat voor deze locaties de komende jaren niet kan worden gerekend op veel huurgroei. Niettemin vormen prime locaties de meest stabiele en courante investeringscategorie mede vanwege de interesse vanuit internationale retailers voor juist deze locaties. Vrijkomende locaties kunnen zonder problemen worden wederverhuurd.
aantrekkingskracht uit op zowel (internationale) retailers als consumenten. Als gevolg van het tekort aan beschikbaar winkelvastgoed kan het interessant zijn om een value add of opportunis tische strategie na te streven door te beleggen in secundaire locaties. Daarnaast vormen boodschappencentra een potentieel interessante beleggingscategorie vanwege de focus op de dagelijkse noodzakelijke aankopen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om boodschappencentra die een dominante positie hebben binnen een groeiend verzorgingsgebied en met een beperkt aanvullend aanbod non-food. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra liggen hoger en vanwege de lange termijn huurovereenkomsten kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom over een langere periode.
Hoewel Duitsland tot één van de meest vergrijzende landen van Europa behoort, maakt een groot deel van de grootstedelijke agglomeraties een groei van de bevolking door. De economisch dynamiek in deze steden en regio’s oefent een grote aantrekkingskracht uit en zorgt voor een aanhoudende trek van het platteland naar de stad. Dit geldt in versterkte mate voor de top vijf steden maar ook voor middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners en een selectie van steden tussen 100.000 en 250.000 inwoners. De steden met het meeste toekomstperspectief zijn de steden die naast een groei van het aantal inwoners ook in economisch sterke regio’s liggen. Naast een groei van het GDP betekent dat ook een lage werkloosheid en een (boven)gemiddelde koopkracht. Vanwege de structurele veranderingen die het winkellandschap momenteel doormaakt, heeft prime high street retail de beste perspectieven, gevolgd door dominante winkelcentra. Beide oefenen op de lange termijn een grote
Beleggen in internationaal vastgoed
17/68
De Duitse woningmarkt
Outlook Duitse woningmarkt De urbanisatie zorgt voor een druk op de markt in de grote steden
Waardegroei
Woningen top 5 steden Overige grote steden
Huurgroei
Woningen top 5 steden Overige grote steden
‘15
‘16
‘17
‘18
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Focus op groeiende grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten. • Stedelijke agglomeraties in West- en Zuid-Duitsland en de regio’s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief. • Binnenstedelijke woningprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. • Desondanks is voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf), in enkele markten lijkt een top te zijn bereikt. • Vanwege de beperkte beschikbaarheid van woningprojecten zijn partijen bereid meer risico te nemen (inclusief projectontwikkeling). • Appartementen gericht op kleinere huishoudens (60-80 m2).
20/68
Investeringsklimaat Woningen in de grootste steden van Duitsland staan onder grote belangstelling van investeerders. De Duitse woningmarkt heeft de afgelopen jaren uitstekend gepresteerd. Hoewel de markt wordt gedomineerd door Duitse partijen zijn in toenemende mate ook buitenlandse investeerders op de Duitse woningmarkt actief, ingegeven door de stabiele economische prestaties van het land. Steden als Hamburg en Berlijn genieten de meeste interesse. De sterke urbanisatie zorgt voor een druk op de steden en de vraag naar goede woning objecten drijft de prijzen omhoog. In 2014 bedroeg het investeringsvolume op de woningmarkt circa € 12 miljard. Voor 2015 wordt een recordbeleggings volume verwacht van € 25 miljard waarbij het niveau van het topjaar 2005 wordt overtroffen (€ 18 miljard). De aanvangsrendementen zijn gedaald naar 3,5% - 5,0% voor de beste locaties in de top vijf grootste steden. Voorzichtigheid is echter geboden, de lage rentestanden en de gunstige markt om te kopen, hebben de huizenprijzen flink opgedreven waardoor op lokaal niveau een top lijkt te zijn bereikt. Met de invoering van een maatregel die extreme prijsverhogingen in de toekomst moet tegen gaan, de Mietpreisbremse, probeert de politiek een oververhitting van de markt te voorkomen. Deze Mietpreisbremse vormt voor investeerders vooralsnog geen belemmering om te investeren. Dit neemt niet weg dat deze maatregel op termijn toch negatief kan gaan uitvallen en investeren minder aantrekkelijk wordt.
Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse woningmarkt Bron: MSCI/IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement woningen Duitsland
Totaal rendement All Property NL
10 jaars rente
Risicopremie
Bruto aanvangsrendement 9 8 7 6 %
5 4 3 2 1 0 -1
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
21/68
SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths
Weaknesses
Binnen Eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie en om die reden een stabiele waarde voor investeerders.
Lage aanvangsrendementen in het prime segment.
Uitstekende vooruitzichten woningmarkt in de stedelijke agglomeraties.
Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar, schaarste drijft prijzen op.
Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe.
Grote verschillen tussen regio’s onderling, goede research is daarom essentieel.
Opportunities
Threats
Trek naar stad houdt aan. Samen met daling omvang huishoudens wordt de vraag naar woningen extra gestimuleerd.
Regio’s en steden met slechte vooruitzichten.
Scherpe koersdaling euro stimuleert export en draagt met lage olieprijs bij aan economische groei
Onvoldoende aanbod op de woningmarkt om aan de vraag te voldoen, risico op overwaardering lokale woningmarkt.
Gunstig investeringsklimaat vanwege financieringsmogelijkheden.
De invoering van de Mietpreisbremse kan er op termijn voor zorgen dat investeren minder aantrekkelijk wordt.
22/68
Gebruikersmarkt De aantrekkelijkheid van de stad als woonlocatie neemt steeds verder toe. Dit zorgt voor een krimpende bevolking op het platteland maar ook in minder aantrekkelijke steden. Deze minder aantrekkelijke steden bevinden zich deels in het voormalige Oost-Duitsland waar de achterstand ten opzichte van het Westen nog aanzienlijk is. Het zijn vooral de grootstedelijke agglomeraties die een grote aantrekkingskracht uitoefenen op zowel kleine huishoudens als gezinnen. De trek naar de stad in combinatie met de daling van de omvang van huishoudens zorgt voor een stijgende de vraag naar woningen in deze steden. In de grote steden zorgt deze sterke vraag voor een tekort aan beschikbare woningen. Hoewel op veel plekken diverse binnenstedelijke nieuwbouw projecten worden gerealiseerd, zullen deze naar verwachting lang niet aan de sterke vraag kunnen voldoen. De woninghuurprijzen en aanvullende huisvestingskosten zijn inmiddels tot recordhoogte gestegen. Dit zet de betaalbaarheid onder druk. Steeds vaker wordt uitgeweken naar goedkopere districten van de grote steden of directe omgeving. Ondanks dat zal de woningmarkt in 2015 goed presteren en zal de sterke vraag naar woningen aanhouden. Dit geldt overigens zowel voor de huursector maar zeker ook voor de koopsector. Een huis kopen wordt steeds meer een aantrekkelijk alternatief voor huren vanwege de lage rentestanden.
Figuur 2 G ebruikersmarkt Bron: MSCI/IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Huur per m2 per jaar Woningen: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Woningen: overige steden (l.a.) Leegstand Woningen: overige steden (r.a.) Leegstand Woningen: grote steden (r.a.) 160
4
140 3
100 80
2
%
Euro
120
60 40
1
20 0
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
0
23/68
Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe De stad is ongekend populair. Steeds meer kleine huishoudens maar ook gezinnen kiezen voor de stad als woonlocatie vanwege het economisch belang, de diversiteit aan ontwikkelingsmogelijk heden en de aanwezigheid van voorzieningen. Dit zorgt voor een druk op lokale woningmarkten.
Trend 2 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens De komende jaren zal Duitsland sterk vergrijzen. Vergrijzing wordt als één van de grootste bedreigingen van de Duitse welvaart gezien. Tegelijkertijd daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Beide ontwikkelingen zullen op de lange termijn zorgen voor een verandering in woningmarktgedrag. De impact van de vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens zal regionaal verschillend zijn. Ook de huidige toestroom van immigranten zal van invloed zijn op de Duitse woningmarkt. De verwachting is echter dat immigratie de huidige patronen op de woningmarkt niet ingrijpend zal veranderen en immigranten zich voornamelijk in steden zullen vestigen.
Trend 3 Betaalbaarheid staat onder druk De sterke vraag naar woningen in combinatie met een tekort aan beschikbare huurwoningen heeft de prijzen flink opgedreven. Dit zet de betaalbaarheid van sommige locaties onder druk. Deze plekken worden onbereikbaar voor een aantal doelgroepen, met name voor de laag en midden inkomens.
Trend 4 Buitenlandse partijen krijgen voet aan de grond De Duitse woningmarkt wordt gedomineerd door Duitse en Oostenrijkse investeerders. In toenemende mate weten ook steeds meer buitenlandse investeerders de markt te betreden. Naar verwachting houdt de interesse van buitenlandse partijen aan gezien het stabiele karakter van de markt en de perceptie van Duitsland als safe haven.
Trend 5 Vergroting risicoacceptatie Vanwege de druk op de top 5 steden en de beperkte beschikbaarheid aan woningvastgoed projecten zijn partijen bereid meer risico te nemen, waarbij ook de mogelijkheden van project ontwikkeling worden verkend. Zodoende worden middelgrote steden ook buiten de grootstedelijke centra aantrekkelijker om te investeren, evenals minder gunstig gelegen delen van een stad.
24/68
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Woningen top 5 steden
3,50%
5,00%
Woningen overige grote steden
4,50%
6,00%
Toelichting De dynamiek op de Duitse woningmarkt is bijzonder groot. Vanwege de goede fundamenten is er ongekend veel interesse in woningbeleggingen in de top vijf steden. Als gevolg daarvan zijn de gemiddelde aanvangsrendementen in deze steden flink gedaald en bewegen deze zich momenteel tussen de 3,5% en 5,0%. Aangezien er een groot tekort is aan huurwoningen gaan investeerders in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Investeerders die een meer opportunistische strategie hanteren, komen zo uit bij de middelgrote steden buiten de grootstedelijke agglomeraties die zich kenmerken door een bovengemiddelde economische en demografische groei. De rendementen liggen hier lager en bewegen zich tussen 4,5% en 6,0%.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP, reëel, Duitsland (l.a.)
Private consumptie, reëel, Duitsland (r.a.)
Besteedbaar inkomen, reëel Duitsland (r.a.)
6
6
4
4
2
2
0
0
-2
-2
-4
-4
-6
-6
-8
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
%
%
Ontwikkeling huizenprijs index Duitsland (r.a.)
-8
prognose
Toelichting Duitsland heeft de sterkste economie van Europa en is dan ook vanzelfsprekend de grootste driver achter de economische groei in de Eurozone. Het land heeft zich na de financiële crisis sterk hersteld en liet vanaf 2009 een aanhoudende economische groei zien. Voorspellingen gaan uit van een groei van 1,7% dit jaar en 2,1% in 2016. De werkloosheid is historisch laag. Hoe de Duitse economie zich verder zal gaan ontwikkelen, hangt in grote mate af van de situatie in Griekenland maar ook de aanhoudende onzekerheden met betrekking tot de groei van de economie in China. Naast de positieve ontwikkeling van de economie zullen ook de consumentenbestedingen gaan toenemen, enerzijds gedreven door de lage olieprijs, anderzijds door een stijging van het inkomen. Hoe de Duitse economie zich verder zal gaan ontwikkelen hangt in grote mate af van de ontwikkelingen in zowel de Eurozone als China. De betaalbaarheid van woningen is daardoor onder druk is komen te staan. De ingezette stijging van het inkomen zorgt er naar verwachting voor dat er meer ruimte komt in het huisvestingsbudget van consumenten.
Beleggen in internationaal vastgoed
25/68
Gemiddelde bevolkingsdichtheid Duitsland 2013 naar regio
Legenda aantal inwoners per vierkante kilometer
453,1 - 202,9 202,9 - 908 908 - 407
407 - 182 182 - 82 82 - 37
Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
26/68
Advies beleggingsstrategie Duitsland biedt goede beleggingsmogelijkheden en geniet grote interesse vanuit investeerders. De Duitse vastgoedmarkt is aantrekkelijk vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en prijzen. De gunstige economische vooruitzichten vertalen zich in een lage werkloosheid, een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook de consumenten bestedingen. De Duitse woningmarkt correleert daarnaast ook nog eens negatief ten opzichte van de Nederlandse woningmarkt. Dat betekent dat Duitse woningen een waardevolle toevoeging zijn in de beleggingsportefeuille van Nederlandse investeerders en zorgen voor een verbetering van het rendement-risicoprofiel. Vanwege de populariteit van Duitse woningen is sinds 2009 een dalende trend waarneembaar in de aanvangsrendementen in vooral de top vijf steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf). Voor nieuwbouwappartementen ligt het gemiddelde aanvangsrendement tussen 3,5% en 5,0%. Desondanks is de internationale interesse voor dit type vastgoed bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en nationale beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen het aanvangsrendement en de lange rente. Daarnaast zien veel buitenlandse investeerders de Duitse woningmarkt als een safe haven vanwege de economische stabiliteit van het land.
value add of opportunistische strategie te overwegen. In toenemende mate zijn investeerders dan ook bereid meer risico te nemen - moving up the risk curve. Zodoende is een verschuiving waarneembaar naar middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners gelegen in economisch krachtige regio’s en met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei. Tegelijkertijd komen ook minder gunstig gelegen delen in steden nadrukke lijker in de belangstelling van investeerders te staan. Als gevolg van het beperkte aanbod kan het eveneens interessant zijn om de mogelijk heden van projectontwikkeling te verkennen. Actief assetmanagement is essentieel om zoveel mogelijk waarde aan een woningportefeuille toe te kunnen voegen. Naast het monitoren van de markt betekent dat ook het tijdig verkopen van één of meerdere objecten wanneer daar aanleiding toe is, of waar mogelijk nieuwe objecten aan te kopen, zodat een optimale en goed gestructureerde woningportefeuille ontstaat.
In vergelijking met andere landen zijn Duitse vastgoedbeleggingen het meest stabiel. Sinds 2010 renderen Duitse woningbeleggingen boven het langjarige gemiddelde. Binnen het land zijn de verschillen echter groot waardoor een goede focus noodzakelijk is. Investeren in lokale kennis is daarbij van groot belang zodat de juiste objecten worden geselecteerd. De grote Duitse steden zijn daarbij het meest aantrekkelijk vanwege de groei van het aantal inwoners en dynamiek op de lange termijn. Hoogstedelijke woonmilieus blijven naar verwachting te maken hebben met een woningschaarste en ondervinden op termijn de hoogste waardeontwikkeling. Door de groei van kleinere huishoudens en een aanhoudende trek van het platteland naar de stad ligt een focus op appartementen met een oppervlakte tussen 60 m2 en 80 m2 het meest voor de hand. Woningvastgoed in de top vijf steden van Duitsland is het hoogst geprijsd en geschikte projecten zijn ook nog eens schaars. Om in te spelen op het flinke tekort aan huurwoningen is het interessant om een
Beleggen in internationaal vastgoed
27/68
De Franse winkelmarkt
Outlook Franse winkelmarkt Essentiële markt voor (internationale) retailers, Parijs met afstand meest gewilde stad
Waardegroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Binnenstad Parijs
+
+
+
+
Overige top 6 binnensteden
+
+
+
+
=/+
+
+
+
Binnenstad Parijs
+
+
+
+
Overige top 6 binnensteden
+
+
+
+
=/-
=
=
=
Dominante ondersteunde centra Huurgroei
Dominante ondersteunde centra
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Winkelunits op A-locaties in kernwinkelgebieden in top 6 winkelsteden: Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille. • Afhankelijk van beschikbaar aanbod ook direct aansluitend op kernwinkelgebied. • Dominante en toekomstbestendige wijk- en stadsdeelcentra in groeiende steden. Voorzien van een compleet dagelijks aanbod met minimaal twee grote supermarkten, goed bereikbaar en uitstekende parkeervoorzieningen. • Pro-actief en innovatief management van winkelunits en winkelcentra. • Samenwerking met lokaal asset management.
30/68
Investeringsklimaat Frankrijk is één van Europa’s belangrijkste retailmarkten en dat is terug te zien in de populariteit van het land onder investeerders. Frankrijk heeft stevige fundamenten voor lange termijn inves teringen (zoals demografisch profiel en lage leegstand). 2014 was een uitstekend jaar voor retailinvesteringen, het totale investeringsvolume bedroeg € 6,1 miljard. Het merendeel van deze transacties werd gedaan in Groot Parijs. Parijs is met afstand het meest favoriet onder investeerders en benadrukt de tweedeling op de Franse winkelmarkt. De meeste interesse gaat uit naar winkelunits op A-locaties in de grote binnensteden gevolgd door goed gepositioneerde dominante wijk- en stadsdeelcentra. Ook in de eerste helft van 2015 werd volop in retailvastgoed geïnvesteerd. In het eerste kwartaal van 2015 steeg het aantal transacties met 33% ten opzichte van dezelfde periode voorgaand jaar. Frans vastgoed is interessant geprijsd vanwege een hoge risico premie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties. Er is een sterke geconcentreerde vraag van investeerders naar winkel vastgoed op de prime locaties. De sterke vraag naar winkelvastgoed op de beste locaties zorgt voor een neerwaartse druk op de aanvangs rendementen. In Parijs liggen de aanvangsrendementen tussen 3,0% - 4,5% en daarbuiten tussen 4,0% - 6,0%. Met uitzondering van Parijs is de vraag naar secundair vastgoed en locaties beperkt.
Figuur 1 Investeringsklimaat Franse winkelmarkt Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement winkels Frankrijk
Totaal rendement All Property NL
10 jaars rente
Risicopremie
2012
2013
Bruto aanvangsrendement 12 10
%
8 6 4 2 0 -2
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2014
31/68
SWOT-analyse Franse winkelmarkt Strengths
Weaknesses
Sterke economische stedelijke regio’s met omvangrijk verzorgingsgebied, aanhoudend sterke gebruikersvraag vanuit (inter)nationale retailers.
Relatief zwakke binnenlandse vraag, kwetsbaar bij een vertraging van de groei van de economie.
Omvangrijke markt in consumptie en detailhandelsomzetten.
Beschikbaarheid van winkelvastgoed op prime locaties.
Aantrekkelijke binnensteden door historische setting, functiemenging en hoog verblijfs klimaat, weinig leegstand op goede locaties.
Urbanisatietrend zet landelijk gelegen verzorgingsgebieden onder druk.
Opportunities
Threats
Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen, versterking binnenlandse vraag als gevolg van hoog aandeel toeristen.
Uitblijven structurele hervormingen zet internationale concurrentiekracht en overheids financiën op lange termijn onder druk.
Lage olieprijs in combinatie met zwakke euro en uitstel terugdringen financieringstekort zorgt voor meer economische dynamiek.
Stijging internetverkopen gaan ten koste van omzet voor fysieke winkels.
Liquiditeit Franse retailmarkt, specifiek van toepassing op de prime locaties in de top binnensteden.
Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en –formules overbodig, polarisatie winkelmarkt neemt steeds grotere vormen aan.
32/68
Gebruikersmarkt Frankrijk vormt een key target voor veel buitenlandse retailers. Parijs is met afstand de meeste gewilde stad, gevolgd door middelgrote tot grote steden als Marseille en Lyon. De vraag concentreert zich voor een groot deel op de prime locaties. Het aanbod is hier echter beperkt. Retailers willen gegarandeerd zijn van een vaste bezoekersstroom en maximale zichtbaarheid. Als gevolg van de groeiende vraag naar prime locaties en schaarste staan de prime rents onder opwaartse druk en is er nauwelijks leegstand. Zodoende verschuift de focus van retailers naar near-prime locaties in de top-6 binnensteden waar meer aanbod is en huurprijzen op een lager niveau liggen. Op de near-prime locaties buiten deze steden zijn de huren stabiel of staan onder neerwaartse druk, de leegstand neemt hier toe. In 2014 liet de Franse retail een groei zien. Deze groei kwam echter grotendeels voor rekening van online. Een multichannel benadering wordt ook in Frankrijk alsmaar belangrijker. Niet in de laatste plaats om de concurrentie met nieuwe toetreders als Primark en Marks & Spencer aan te kunnen gaan. Ook neemt de concurrentie tussen het hoogwaardige- en laagwaardige segment steeds verder toe met de nodige consequenties voor het middensegment. Figuur 2 geeft de polarisatietrend tussen winkellocaties duidelijk weer, de toename van de leegstand in winkels is hierin terug te zien. Het gaat daarbij nadrukkelijk om near-prime en secundaire locaties in binnensteden.
Figuur 2 G ebruikersmarkt Bron: IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Markthuur per m2 per jaar winkelcentra (l.a.)
Leegstand winkels (r.a.)
350
10
280
8
210
6
140
4
70
2
%
Euro
Leegstand winkelcentra (r.a.)
Markthuur per m2 per jaar winkels (l.a.)
0
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
0
33/68
Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe Net als in Nederland en Duitsland kent Frankrijk een sterke urbanisatietrend. Van de bijna 67 miljoen inwoners woont momenteel circa 80% in een stedelijke omgeving. In 2030 woont zelfs ruim 90% van alle inwoners in een grootstedelijke agglomeratie. De meest kansrijke regio’s van het land liggen rond grote sterke steden als Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille.
Trend 2 Sterke interesse vanuit internationale retailers Frankrijk is een belangrijke afzetmarkt voor internationale retailers voornamelijk vanwege de enorme omzetpotentie. Met name de grote steden profiteren van een groot verzorgingsgebied. Ook de recent gewijzigde regels met betrekking tot zondagsopening zorgt voor een versterking van de aantrekkingskracht van het land voor het openen van nieuwe winkels.
Trend 3 Impact e-commerce wordt groter De e-commerce markt in Frankrijk neemt steeds meer aan belang toe. Naar schatting werd in 2014 circa 19% van alle bestedingen online gedaan. Experts verwachten dat het online winkelkanaal het enige kanaal zal zijn waar de komende vijf jaar hoge groeicijfers worden gerealiseerd. Naar verwachting zal online het enige verkoopkanaal zijn waar de komende vijf jaar hoge groei cijfers worden gerealiseerd. Hoewel de fysieke aanwezigheid voor retailers in winkelgebieden belangrijk blijft, beperkt dit zich steeds vaker tot de toplocaties.
Trend 4 Polarisatie zet door De sterke concurrentie van online zorgt naast het veranderend consumentengedrag voor een verdere polarisatie op de Franse retailmarkt. Niet alleen tussen de winkelsegmenten (hoogwaardig versus laagwaardig) maar ook tussen winkelgebieden onderling. De prime locaties versterken hun positie ten koste van de minder gunstig gelegen gebieden.
Trend 5 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens De gemiddelde leeftijd neemt de komende jaren toe. Het aantal 65+ zal stijgen van 18% naar 23% in 2030. Tegelijkertijd daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Beide ontwikkelingen zorgen voor andere behoeften en consumptiegedrag.
34/68
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Binnenstad Parijs
3,00%
4,50%
Overige top 6 binnensteden
4,00%
6,00%
Dominante ondersteunde centra
4,25%
6,25%
Toelichting Als gevolg van een beperkt aanbod op de prime locaties staan de aanvangsrendementen sterk onder druk. Dit geldt het sterkst voor Parijs waar aanvangsrendementen zich bewegen tussen 3,0% - 4,5%. De ondergrens lijkt te zijn bereikt. Een verdere daling van het aanvangsrendement is speculatief en niet gerechtvaardigd op basis van verwachte huur- en waardegroei. Frankrijk staat met Parijs op een derde plek in de top drie van duurste retaillocaties, nog voor Engeland (Londen) en Duitsland (München). De risicopremie voor Frans retailvastgoed is relatief laag gestimuleerd door de lage financieringskosten en de bereidheid van banken om leningen te verstrekken. De aanvangsrendementen voor prime locations in de belangrijkste regionale steden van Frankrijk, zoals Lyon, Marseille, Toulouse en Bordeaux, liggen tussen 4,0% - 6,0%. Deze steden vormen dan ook een aantrekkelijk alternatief voor investeerders die op zoek zijn naar retailinvesteringen. De verwachting is dat het investeringsklimaat zich positief zal ontwikkelen als gevolg van de voorzichtig verbeterende economische omstandigheden hoewel er nog voldoende risico’s zijn die de Franse economie negatief kunnen beïnvloeden zoals het aanhoudende overheidstekort en het vooralsnog uitblijven van structurele hervormingen.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP, reëel, Frankrijk (l.a.)
Private consumptie, reëel, Frankrijk (r.a.)
Retail sales, waarde index, Frankrijk (r.a.)
6
6
4
4
2
2
0
0
-2
-2
-4
-4
-6
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
%
%
Inflatie Frankrijk (r.a.)
-6
prognose
Toelichting De Franse economie komt na jaren van beperkte groei langzaam op stoom. Hoewel de vooruitzichten verbeteren blijft de economische groei beperkt. De verwachting is dat in 2015 de groei van de economie uitkomt op 1,3% waarmee Frankrijk achter blijft op het gemiddelde van de Eurozone. Belangrijke oorzaak hiervoor is de gematigde binnenlandse vraag. In 2016 zal de groei van de economie weliswaar wat sterker toenemen tot 1,7% maar structurele hervormingen blijven noodzakelijk om de economie te stimuleren. Ook loopt het begrotingstekort maar langzaam terug. Door de zwakke binnenlandse vraag en het aanhoudende overheidstekort is de Franse economie kwetsbaar voor externe negatieve schokken. Ook blijft door de zwakke groei van de private consumptie de vraag naar winkelruimtes gematigd, waarbij moet worden opgemerkt dat de vooruitzichten voor de stedelijke agglomeraties duidelijk beter zijn dan het landelijke beeld.
Beleggen in internationaal vastgoed
35/68
Geprognosticeerde bevolkingsgroei Frankrijk naar departementen periode 2012-2030
Nord-Pasde-Calais
HauteNormandie BasseNormandie
Picardie
ChampagneÎle-de-France Ardenne Lorraine Alsace
Bretagne Pays de la Loire
PoitouCharentes
Centre
Bourgogne
Limousin
Auvergne
FrancheComté
Rhône-Alpes
Aquitaine Midi-Pyrnes LanguedocRoussillon
Corse
Legenda totale bevolkingsgroei 2012-2030
22% - 15% 15% - 10% 10% - 5%
5% - 0% 0% - -2% -2% - -6%
Bron: N ational Institute of Statistics and Economic Studies France (Insee), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
36/68
Provence-AlpesCôte-d'Azur
Advies beleggingsstrategie Frankrijk oefent een grote aantrekkingskracht uit op buitenlandse beleggers. Parijs vormt daarbij de belangrijkste vastgoedmarkt van het land. Verreweg de meeste investeringen vinden hier plaats gevolgd door steden als Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse en Lille. Op landelijk niveau heeft Frankrijk matige macro-economische vooruitzichten maar regionaal zijn de verschillen groot. In de grootstedelijke agglomeraties is juist sprake van een grote economische dynamiek. Hier neemt het aantal inwoners verder toe door de urbanisatietrend die de komende jaren zal aanhouden. Ook profiteren deze steden van een groot aantal toeristen die zorgen voor een versterking van de binnenlandse vraag. De dynamiek en aantrekkingskracht van Frankrijk zorgen voor een grote aanhoudende vraag naar binnenstedelijk woning- en winkelvastgoed. Het aanbod is echter beperkt en dat zorgt dan ook voor een druk op de aanvangsrendementen op met name de prime high street locaties. Deze druk wordt mede veroorzaakt doordat grote, op sterke plekken gelegen, Franse winkelcentra onbereikbaar zijn voor een groot aantal investeerders. Deze grote dominante winkelcentra zijn voornamelijk in eigendom van beursgenoteerde ondernemingen als Unibail Rodamco en Klépierre. Core retailvastgoed op prime high street locaties vormen voor investeerders dan het beste alter natief. Deze locaties kennen minder risico en weten ook op de lange termijn een waardegroei te realiseren omdat juist deze locaties een grote aantrekkingskracht hebben op (internationale) retailers.
beleggingsstrategie waarbij een hoger risicoprofiel wordt geaccepteerd. Een goede selectie van het juiste winkelvastgoed is daarbij essentieel en vraagt om veel marktkennis. Als gevolg van de structurele veranderingen in het winkellandschap en de tweedeling die aan het ontstaan is, zal een deel van de winkellocaties onder druk komen te staan en naar verwachting op termijn afvallen. Het is daarbij van groot belang goed te weten welke locaties en winkelvastgoedconcepten het meeste toekomstperspectief hebben. De minste perspectieven worden gezien voor kleine binnensteden met een teruglopend aantal inwoners waardoor op termijn het verzorgingsgebied onder druk komt te staan. Ook voor retail parks en middelgrote centra met een onduidelijk profiel en een groot aandeel non-food zijn de vooruitzichten ongunstig.
Naast binnenstedelijke winkelgebieden vormen boodschappencentra een aantrekkelijk alternatief op voorwaarde dat zij dominant zijn binnen het verzorgingsgebied. Het zijn vooral de kleinere winkelcentra met een groot aandeel food die goede perspectieven hebben mits goed op de hoogte van de specifieke lokale marktomstandigheden. Met pro-actief en innovatief management kan meerwaarde worden gecreeerd. Dit vraagt om een uitgebalanceerde tenantmix goed afgestemd op de wensen en behoeften van de inwoners van in het verzorgingsgebied. Dat betekent ook dat de huurdersmix moet worden aangepast op het moment dat daar aanleiding toe is. Daarnaast is het creëren van een optimale customer experience essentieel. Vanwege de druk op de markt neigen beleggers steeds vaker richting een value add of opportunistic
Beleggen in internationaal vastgoed
37/68
De Amerikaanse vastgoedmarkt
Outlook Amerikaanse vastgoedmarkt Groei van economie en vastgoedvraag stuwt huurprijzen
Waardegroei
‘15
‘16
‘17
‘18
+
+
=/+
=/-
=/-
=/+
=/-
-
Logistiek
+
+
+
=/+
Appartementen
+
+
=/+
=/-
Kantoren
+
+
+
+
=/-
=/+
+
+
Logistiek
+
+
+
+
Appartementen
+
+
=/+
=
Kantoren Winkels
Huurniveau
Winkels
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie Algemeen • Beleggingen via lokale fondsen met focus op top 20-markten. • Grootschalige, multisectorale fondsen bieden hoge mate van diversificatie. • Sectoren en regio’s met huurgroei(potentie) in verband met verwachte stijging aanvangsrendement. • Overweging naar kansrijke sectoren en/of nichemarkten. Kantoren • Nichemarkten zoals medical of government offices. Winkels • Centrumlocaties in de meest aantrekkelijke binnensteden. • Boodschappencentra met voldoende - en bij voorkeur groeiend - draagvlak. • Met minimaal twee ‘trekkers’ in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een andere anchor tenant (grote c.q. belangrijke huurder). • Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Logistiek vastgoed • Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio’s. Huurappartementen • Nichemarkten zoals studentenhuisvesting of value add strategieën.
40/68
Investeringsklimaat In 2014 nam het transactievolume voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe tot USD 300 miljard. Door de toename van 15% op jaarbasis werd het vorige recordniveau van 2007 (USD 298 miljard) geëvenaard. Begin 2015 werd de opgaande lijn voortgezet; de transactievolumes waren hoger dan in dezelfde periode in het voorgaande jaar. Naast de aanhoudende belangstelling van Amerikaanse beleggers was een snel toenemende instroom van buitenlands kapitaal waarneembaar. Een groot deel van de internationale beleggingen was afkomstig uit Canada, China, Australië, Duitsland, Verenigde Arabische Emiraten, Noorwegen, Qatar en Zuid-Korea. Een andere belangrijke ontwikkeling was dat de beschikbaarheid van vastgoedfinancieringen werd verbeterd. Nadat de banken in 2014 het aanbod van financieringen hadden verruimd, nam begin 2015 het aanbod van institutioneel kapitaal toe. Ook verbeterde de liquiditeit van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles. Door de toegenomen concurrentie onder kredietverstrekkers stonden de marges onder druk en werden de kredietvoorwaarden versoepeld. Dat bleek uit de licht oplopende loan-to-value-ratio’s voor huurappartementen en het stijgende aandeel (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken.
Figuur 1 Investeringsklimaat Verenigde Staten Bron: NCREIF, IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)
20
600
15
450
10
300
5
150
0
0
-5
-150
-10
-300
-15
-450
-20
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
In basispunten
%
Risicopremie (r.a.) 10-jaarsrente (l.a.)
-600
41/68
SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Structurele en relatief hoge groei van de bevolking en vastgoedvraag.
Waardeontwikkeling Amerikaans vastgoed kent hoge volatiliteit.
Grootste geïntegreerde beleggingsmarkt voor vastgoed ter wereld.
Lage aanvangsrendementen door instroom van kapitaal uit binnen- en buitenland.
Hoge mate van transparantie en liquiditeit. Opportunities
Threats
Re-urbanisatie biedt kansen voor binnenstedelijk vastgoed.
Meer concurrentie door snelle toename van nieuwbouwaanbod.
Aantrekkelijke risicopremie op vastgoed door lage obligatierente.
Snelle veroudering bestaande voorraad.
Gemiddeld genomen hoge huurgroei in alle segmenten.
Verwachte stijging van de aanvangs rendementen bij oplopende rentes en inflatie(verwachtingen).
Gebruikersmarkt Alle sectoren bevonden zich in de eerste helft van 2015 in de expansiefase van de marktcyclus. Voor kantoren, winkels, bedrijfsruimte en huur woningen namen de totale gebruikersvraag en opname toe, daalde de gemiddelde leegstand en stegen de gemiddelde huurprijzen. Op grond van de aantrekkende economie verwachten wij dat deze trend zich voortzet. Ook de totale nieuwbouw volumes zijn in alle sectoren toegenomen. Het vastgoedaanbod zal dus groeien de komende jaren, maar de mate waarin zal per sector en regio sterk verschillen. Op de gebruikersmarkt voor kantoren nam de opname in 2014 voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe en ook 2015 liet een sterk eerste halfjaar zien. Nieuwe werkconcepten matigen weliswaar de vraag, maar daar tegenover stond een toe nemende opname door snelgroeiende bedrijven uit de technologiesector. Hierdoor daalde het aanbod tot het laagste niveau sinds 2008 en ontstond er ruimte voor een huurgroei van gemiddeld bijna 4% op jaarbasis medio 2015. De aantrekkende gebruikersmarkt zorgt de komende jaren voor een verdere toename van de nieuwbouw. Op dit moment ligt de
42/68
nieuwbouw echter nog fors onder de record niveaus van voor de financiële crisis. De aantrekkende vraag bij een achterblijvend aanbod biedt de komende jaren ruimte voor een aanzienlijke huurgroei. Hoewel ook de vastgoedprijzen hier in eerste instantie van zullen profiteren, zwakt de waardegroei op termijn af door een verwachte stijging van de rente en aanvangsrendementen. Het herstel van de laat-cyclische vraag naar winkels bleef relatief achter op de andere sectoren. Na een herstel van de opname in 2014 zorgden tegenvallende omzetten in de detailhandel begin 2015 voor een gematigde vraag naar winkels. De komende jaren nemen het totale nieuwbouwvolume en de opname naar verwachting licht toe. Hierdoor stabiliseert het aanbod op een lager niveau, net onder het langjarig gemiddelde. De omzetgroei in de detailhandel en de afname van het winkelaanbod bieden komende jaren ruimte voor huurgroei. De prognose is dat deze stijging van de gemiddelde huurprijzen met enige vertraging zal volgen op het herstel van de gebruikersmarkt en aanvankelijk gematigd zal zijn door het minder courante deel van de winkelvoorraad. Ook de verdere groei van e-commerce
heeft naar verwachting een drukkend effect op de winkelvraag en de huurprijzen. Het huidige aandeel van e-commerce in de totale detailhandel omzetten1 ligt met ongeveer 7% op een relatief laag niveau. Naar verwachting biedt dit kansen voor een expansie met circa 10% per jaar. Tussen de winkelsegmenten nemen de verschillen echter toe. Bij grootschalige winkelcentra neemt de netto- opname al jaren af. Dat wordt mede veroorzaakt door de toegenomen concurrentie en de opkomst van e-commerce. Er wordt gerekend op een verdere daling. Bij de wijk- en buurtgeoriëntieerde boodschappencentra neemt de netto-opname juist voorzichtig toe en zijn de perspectieven gunstiger. Een ander segment dat komende jaren profiteert van een toenemende vraag, zijn de binnenstedelijke winkels in revitaliserende steden. Hoewel dit segment beperkt is in omvang en de kansen sterk verschillen per stad, profiteert de gebruikersvraag voor dit type winkels van de herwaardering van stedelijke gebieden, evenals van de toename van inwoners en binnenstedelijke functies. Een sector die duidelijk profiteert van de groei van e-commerce, is die van bedrijfsruimten en logisitiek vastgoed. Sinds 2010 laat de gebruikers vraag in deze sector een stijgende lijn zien. Medio 2015 werden de recordvolumes aan opnames van 2006 en 2007 genaderd. Hierdoor is de
gemiddelde leegstand al vier jaar achtereen aan het afnemen. Ook voor de komende jaren wordt een lichte verkleining van het aanbod voorzien. De huurgroei kwam in 2014 uit op 5% op jaarbasis. Voor de komende jaren wordt gerekend op een verdere, forse stijging van de huurprijzen. Op termijn zal de huurgroei naar verwachting afzwakken en zullen de toenemende nieuwbouw, volumes leiden tot verruiming van het aanbod. In lijn met de fors stijgende huurprijzen zullen de beleggingswaardes naar verwachting een stijging laten zien. Deze stijging zal op termijn echter afvlakken door de afzwakkende huurgroei in combinatie met stijgende aanvangsrendementen. Van alle sectoren loopt de markt voor huurwoningen voorop in de cyclus. Als gevolg van de hoge opnameniveaus van de afgelopen jaren en de achterblijvende nieuwbouw daalde de leegstand tot een historisch laag niveau. De toegenomen schaarste resulteerde in 2014 in een toename van de gemiddelde huurgroei tot 6% op jaarbasis. Door de forse nieuwbouwvolumes zal het aanbod verruimen, waardoor de huurgroei vanaf 2015 naar verwachting afzwakt. In de komende jaren zullen de beleggingswaardes gemiddeld genomen profiteren van de stijgende huurprijzen, maar dit effect zwakt op termijn af. Daar komt bij dat de aanvangsgrendementen gemiddeld genomen zullen stijgen als gevolg van oplopende rentes.
1 U.S. Census Bureau News (2015), Quarterly retail e-commerce sales 1st quarter 2015
Figuur 2 Gebruikersmarkt, gemiddelde huurontwikkeling (jaar op jaar) Bron: CBRE Econometric Advisors, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimten
Huurwoningen
10 5
%
0 -5 -10 -15
2008
2009
2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
43/68
Trends Trend 1 Dominantie grootschalige fondsen Op de beleggingsmarkt voor vastgoed neemt de dominantie van grootschalige fondsen toe ten koste van de middelgrote fondsen en/of fondsen met een minder duidelijk profiel.
Trend 2 Beleggers sturen op meer focus en control Om het toezicht te vereenvoudigen en de kosten te drukken, neemt de spreiding van vastgoed beleggingen over managers af. Daarnaast hebben institutionele beleggers een toenemende voorkeur voor separate accounts en co-investeringen om de mate van control te verhogen.
Trend 3 Aanhoudend grote beleggingsvraag Door de instroom van buitenlands kapitaal, afkomstig van zowel private beleggers als pensioenfondsen en sovereign wealth funds (fondsen van staatsrijkdommen), wordt gerekend op een aanhoudend grote vraag naar Amerikaanse vastgoedbeleggingen.
Trend 4 Aantrekkelijkheid binnenstedelijk vastgoed neemt toe Een toenemend aandeel jongvolwassenen verruilt de suburbs voor een stedelijk woonmilieu: zowel de bekende gateway cities als revitaliserende en opkomende steden. Hierdoor neemt de aantrekkelijkheid van binnenstedelijk vastgoed (woningen, winkels en kantoren) toe.
Trend 5 Huishoudens kiezen vaker voor huurwoning Een toenemend aandeel van de Amerikaanse huishoudens verkiest een huurwoning boven een koopwoning. Sinds het hoogtepunt in 2015 is het aandeel huiseigenaren afgenomen van 69% tot 64%; het laagste punt in ruim twintig jaar.
44/68
Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens
Bovengrens
Bedrijfsruimte & logistiek vastgoed
5,00%
7,00%
Kantoren
4,00%
7,00%
Winkels
4,75%
6,25%
Woningen gateway cities
3,50%
5,00%
Toelichting Als gevolg van de hoge beleggingsdruk en het beperkte aanbod daalden de aanvangsrendementen voor de meeste regio’s en sectoren. Omdat ook de rente op Amerikaanse obligaties daalde, boden vastgoedbeleggingen per saldo toch nog een aantrekkelijke spread. Mogelijk zullen de aanvangs rendementen tot begin 2016 nog licht dalen, maar in de loop van volgend jaar wordt gerekend op een trendbreuk als de Federal Reserve begint met renteverhogingen. Hierdoor zullen de aanvangsrendementen naar verwachting met enige vertraging en langzaam oplopen, maar er bestaat ook een reële kans op een meer volatiele ontwikkeling van de aanvangsrendementen. Tegenover de negatieve waarde-effecten door stijging van de aanvangsrendementen staan naar verwachting positieve waarde-effecten door de huurgroei.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP (reeël) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.) Industriële productie (r.a.)
Export (reeël) (r.a.) 15
3 2
9 3
0
%
%
1
-3
-1
-9
-2 -3
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
-15
prognose
Toelichting De Amerikaanse economie kwam in 2014 verder op stoom met een economische groei van 2,4% op jaarbasis. Toenemende consumptie, investeringen, productie en export droegen daartoe bij. In de komende jaren blijft de economie naar verwachting gestaag groeien. Gezien de bijdragen vanuit alle sectoren is er een brede basis. Nadat de werkloosheid in voorgaande jaren al daalde door de toenemende werkgelegenheid, zal de reële loongroei de komende jaren naar verwachting aantrekken. Daarnaast profiteert de koopkracht van de aanhoudend lage brandstofprijzen waarop wordt gerekend. In combinatie met een sterke daling van de particuliere schuldniveaus stelt dit de huishoudens in staat hun spaarquote te verlagen en de binnenlandse consumptie op te voeren. Met de stijgende lonen en hogere inflatie verwachtingen vanaf 2016 neemt de kans op een eerste renteverhoging eind 2015 toe. De verwachting is dat de Federal Reserve de beleidsrente daarna geleidelijk verhoogt. Als gevolg van de renteverhogingen zal de instroom van buitenlands kapitaal aanhouden, zo luidt de prognose. Hierdoor zal de koers van de Amerikaanse dollar naar verwachting oplopen ten opzichte van andere valuta.
Beleggen in internationaal vastgoed
45/68
Advies beleggingsstrategie De Amerikaanse vastgoedmarkt biedt diversificatievoordelen ten opzichte van Europa en zal naar verwachting de opgaande lijn doorzetten. Op de gebruikersmarkt wordt voor alle sectoren gerekend op een toenemend nieuwbouwvolume in reactie op de hoge beleggings- en gebruikersvraag. Op de korte termijn is de huurpotentie het grootst, maar met een verruiming van het aanbod zal deze potentie uiteindelijk afzwakken. Op grond van de aanhoudende groei van de on- en offline consumptie en export wordt voor logistiek vastgoed gerekend op een sterke toename van de gebruikersvraag. Hier staat wel een aanzienlijke toename van het aanbod tegenover. Met de verdere groei van de werkgelegenheid en de inkomens kunnen beleggingen in winkelvastgoed de komende jaren profiteren van een toename in de laat-cyclische gebruikersvraag. Wel zullen de verschillen tussen aantrekkelijke en gedateerde winkelgebieden verder toenemen. Bovendien bestaat het beleggingsaanbod van grootschalige winkelcentra grotendeels uit beursgenoteerde fondsen. Een alternatief vormen de beleggingen in wijk- en buurtcentra die in de dagelijkse winkelbehoefte voorzien. Dankzij de aantrekkende vastgoedmarkt krijgt de economie een verdere impuls. Maar de verwachting is dat de Federal Reserve vanaf eind 2015 ingrijpt om oververhitting van de economie en nieuwe asset bubbles te voorkomen. Alhoewel er op langzaam stijgende aanvangsrendementen wordt gerekend, kunnen de negatieve waarde-effecten voor vastgoedbeleggingen in sterke gebruikers markten worden gematigd door stijgende huurprijzen. Gezien de hoge beleggingsdruk en lage aanvangsrendementen voor prime vastgoed wordt voor de huidige cyclusfase geadviseerd een passieve strategie te volgen met een portefeuille die qua sectorale en geografische samenstelling, maar ook op rendementrisicoprofiel vergelijkbaar is met de belangrijkste benchmark. Daarbij is overigens nog altijd ruimte voor een lichte overweging naar kansrijke sectoren en nichemarkten1. Door de grote omvang van de Amerikaanse beleggingsmarkt is er een uitgebreid aanbod aan beleggingsmogelijkheden, inclusief grootschalige multisectorale fondsen. Door in dergelijke fondsen te beleggen kan op relatief eenvoudige wijze en tegen lage kosten invulling worden gegeven aan een passieve beleggingsstrategie. Deze grootschalige, veelal
1
National Council of Real Estate Investments Fiduciaries
46/68
open-eindfondsen bieden over het algemeen een hogere liquiditeit dan kleinere fondsen en/of fondsen met een vaste looptijd. Uiteraard staat daar een lagere mate van control en invloed tegenover. Voor beleggers die (deels) op zoek zijn naar een actieve beleggingsstrategie is het advies om zich te richten op nichemarkten. Dergelijke nichemarkten bieden een afwijkend rendement risicoprofiel ten opzichte van een portefeuille met een vergelijkbare compositie als de benchmark. Voorbeelden van nichemarkten zijn studentenhuisvesting en woningontwikkeling. Door het hogere risicoprofiel bieden deze nichemarkten een hoger verwacht rendement. Ook zal het concurrerende aanbod uit nieuwbouw in deze nichemarkten naar verwachting relatief beperkt zijn. Andere nichemarkten zijn medische of overheidskantoren. Voor dergelijke beleggingen is het rendement weliswaar laag, maar daar staat naar verwachting een lager risico tegenover.
De Chinese vastgoedmarkt
Outlook Chinese vastgoedmarkt Toenemende risico’s door afzwakkende economische groei
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Kantoren
=/-
-
=/-
=
Winkels
=/+
=
=/-
=
Logistiek
=/+
=
=
=/+
Appartementen
=
=/-
=
=
Kantoren
=
=/-
=
=/+
=/+
=
=
=/+
Logistiek
=
=/
=
=/+
Appartementen
=
=/-
=/-
=
Winkels
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Beleggingen via toenemend aanbod aan binnen- en buitenlandse fondsen. • Grote kwalitatieve verschillen tussen fondsen vragen om uitvoerige selectie van managers. • Eersteklas vastgoed is door hoge beleggingsdruk en lage aanvangsrendementen minder interessant. • Mogelijke beleggingskansen in nichemarkten zoals logistiek en zorgvastgoed.
48/68
Investeringsklimaat Na het recordvolume aan nieuwe beleggingen in 2013 nam de dynamiek op de Chinese beleggings markt af. Het transactievolume daalde in 2014 met 7,5% tot ruim USD 13 miljard. Begin 2015 daalde het transactievolume met circa 45% ten opzichte van dezelfde periode in het vorige jaar. In tegenstelling tot 2012, waarin China in absolute omvang de meest liquide beleggingsmarkt van de regio Azië-Pacific was, is het land in de jaren erna voorbijgestreefd door Japan en Australië. Deze volwassen markten profiteerden van een uitstroom van zowel privaat als institutioneel kapitaal uit China. De afgenomen liquiditeit van de Chinese beleggingsmarkt stond in scherp contrast met de omvangrijke en snel groeiende voorraad aan (potentiële) institutionele vastgoedbeleggingen. Met een omvang van circa 10% van het GDP in 2014 was het belang van de vastgoed sector voor de Chinese economie relatief groot1. Eigenaar-gebruikers en staatsbedrijven domineren nog altijd de markt. De mogelijkheden voor toetreding door buitenlandse beleggers zijn beperkt. Weliswaar is een begin gemaakt met hervormingen van de financiële sector en de beleggingsmarkt voor vastgoed. Zo worden er Free Trade Zones ontwikkeld en worden enkele buitenlandse banken gecontroleerd toegelaten. Ook zal de institutionele beleggingsmarkt de
1 Blackrock (2015), Climbing China’s great wall of worry; investment risks and opportunities
komende jaren naar verwachting in omvang verder toenemen. Bovendien komt er door de internationale diversificatie van Chinese beleggers mogelijk meer ruimte op de eigen markt. In 2014 nam het belegd vermogen in Chinese ‘single country’-fondsen in de ANREVindex2 op jaarbasis toe van USD 4,2 miljard tot USD 4,9 miljard begin 2015. Mede hierdoor nam het aandeel van China in de totale index voor de regio Azië-Pacific toe van bijna 7% tot 10%. De Chinese MSCI/IPD-index maakte in 2014 een pas op de plaats met een totaal belegd vermogen van circa USD 17 miljard. Door de groei ontstaan nieuwe kansen voor beleggers en kan de transparantie verder toenemen. Toch biedt het lage rendement op dit moment onvoldoende compensatie voor de aanzienlijke risico’s die worden voorzien. Nog altijd zijn de onzekerheden voor vastgoedbeleggers groot. Dat hangt onder andere samen met de grote binnen- en buitenlandse verschillen in cultuur, wet- en regelgeving en het optreden van bestuur en politiek op alle niveaus. De recente implosie van de aandelenbeurzen van Shenzhen en Shanghai en de daaropvolgende ingrepen door de Chinese overheid onderstrepen nog eens dat spelregels plotseling kunnen veranderen en dat de zeker heden van beleggers in deze markt relatief zijn.
2
Asian Non-listed Real Estate Vehicles
Figuur 1 Investeringsklimaat China Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)
25
250
20
200
15
150
10
100
5
50
0
0
-5
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
In basispunten
%
Risicopremie (r.a.) 10 jaars rente (l.a.)
-50
49/68
SWOT-analyse Chinese vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Sterke positie van de overheid om hervormingen door te voeren.
Economie nog altijd sterk afhankelijk van export.
Beperkte hypotheekrisico’s bij huishoudens door verplichte inbreng eigen vermogen.
Hoge schuldenlast onder bedrijven en overheden.
Nog altijd sterke groei van de tweede economie ter wereld en haar belangrijkste steden.
Beperkte transparantie en toegankelijkheid van de vastgoedbeleggingsmarkt.
Opportunities
Threats
Sterke toename van de hoogwaardige gebruikersvraag door groei van steden en inkomens.
Afkoeling van de economische groei en mismatch tussen nieuwbouwaanbod en gebruikersvraag.
Sterke groei van de institutionele beleggingsmarkt.
Onzekere rol en ambities van de overheid schrikt beleggers af.
Op lange termijn betere toegankelijkheid en meer transparantie.
Lage aanvangsrendementen bij hoge, deels onvoorziene risico’s.
Gebruikersmarkt De aanhoudende groei van de werkgelegenheid, consumptie en het aantal huishoudens zorgt de komende jaren naar verwachting voor een verdere groei van de vraag naar vastgoed in China. Op de gebruikersmarkt voor kantoren bleef de opname in 2014 op een hoog niveau met in totaal circa 400.000 m². Ook in de komende jaren wordt gerekend op groei. Vooral in de Tier 1-steden neemt de vraag sterk toe door groei van de dienstensector en de IT-sector. Daar staat een sterke groei van het kantorenaanbod tegenover. In 2013 en 2014 lag de nieuwbouwproductie op een recordniveau van circa 550.000 m². Begin 2015 werd op kwartaalbasis zelfs een recordvolume van circa 200.000 m² aan de voorraad toegevoegd. Hoewel er binnen het omvangrijke volume grote verschillen zitten in kwaliteit en locaties, nam de leegstand de laatste jaren toe tot 17%. Mede door de recente stagnatie van de Chinese economie valt in de komende jaren een verdere stijging van de leegstand te verwachten. Het omvangrijke aanbod zorgt voor toenemende verschillen tussen segmenten en locaties. Voor nieuwe, hoogwaardige kantoren stijgen de gemiddelde huurprijzen, terwijl deze voor het midden- en lage segment zullen dalen. In de Tier 2-steden zorgt een overaanbod er
50/68
juist voor dat huurprijzen onder neerwaartse druk staan. Op grond van het ruime aanbod en de snelle veroudering wordt de komende jaren rekening gehouden met stabiele tot licht dalende beleggingswaardes. De gebruikersmarkt voor winkels kent overeenkomsten met die van kantoren. Ook hier neemt de vraag de komende jaren sterk toe. Dat geldt eveneens voor het nieuwe winkelaanbod. De winkelvraag profiteert van de sterke groei van de consumptie en detailhandelsbestedingen met respectievelijk circa 7% en 10% op jaarbasis in de periode 2015-2018. Behalve dat het aantal winkels voor luxemerken en mode groeit, profiteren winkelcentra van een toenemende vraag vanuit horecaketens en dienstverleners zoals onderwijsen taalcenters. Verder openen merken flagship stores en experience centers in diverse steden om hun naamsbekendheid te vergroten. Door het relatief beperkte overaanbod bleef de gemiddelde leegstand voor winkels tot 2015 stabiel rond de 8%, maar voor de komende jaren wordt een verdere stijging verwacht. Ook voor winkels geldt dat toenemende verschillen in segmenten en locaties voor meer differentiatie zorgen in de
ontwikkeling van huurprijzen en beleggingswaardes. Voor het prime segment en de beste locaties zal de vraag relatief snel toenemen, terwijl het aanbod beperkt blijft. Stijgende huurprijzen en beleggingswaardes zijn daarvan het gevolg. Daar staat tegenover dat de huurprijzen voor minder aantrekkelijke en/of verouderde winkelsegmenten en locaties in toenemende mate onder neerwaartse druk komen te staan. Van de belangrijkste vastgoedsectoren binnen China zijn de verwachtingen het grootst ten aanzien van bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Deze sector profiteert de komende jaren van de toenemende gebruikersvraag vanuit logistieke dienstverleners en de on- en offline detailhandel. De omzet van e-commerce groeide tot medio 2015 met bijna 40% op jaarbasis en zal ook komende jaren toenemen. Om de kwalitatieve vraag en het aanbod beter op elkaar af te stemmen, heeft de overheid diverse beleidsmaatregelen getroffen, gericht op meer marktwerking en de mogelijkheid om buitenlandse, specialistische expertise in te zetten. Naar verwachting resulteert dit beleid in nieuwe ontwikkelcombinaties en een snelle ontwikkeling van het hoogwaardige aanbod aan industriële productiefaciliteiten en logistiek vastgoed.
Op de woningmarkt nemen de prijsdalingen, mede als gevolg van diverse maatregelen, af. Maar het is onzeker of de prijzen in de komende jaren weer structureel gaan stijgen. Om steun te bieden aan de markt voor koopwoningen, werden de hypotheekvoorwaarden voor particulieren in 2014 en begin 2015 verder versoepeld. Naast de algemene renteverlagingen werd de maximale loan-to-value voor kopers van een tweede huis verhoogd van 40% naar 60%. Nadat de prijsdaling in de loop van 2014 afzwakte en het aantal transacties in Tier 1-steden toenam, trad verdere verbetering van de woningmarkt op. Medio 2015 was er de eerste gemiddelde prijsstijging op maandbasis. Op jaarbasis zwakte de prijsdaling licht af. Door de sterke groei van de stedelijke bevolking en stijgende inkomens neemt de dynamiek in de Tier 1-steden de komende jaren naar verwachting toe. Meer transacties en stijgende koopprijzen zullen daarvan het gevolg zijn. Op de verhuurmarkt voor woningen zullen de huurprijzen in het luxe en high-end segment van de meeste Tier 1-steden meestijgen, nadat ze in voorgaande jaren in steden als Shanghai al waren toegenomen.
Figuur 2 G ebruikersmarkt, ontwikkeling huurprijzen Shanghai voor het prime segment in verschillende sectoren (jaar op jaar) Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Kantoren
Bedrijfsruimten en logistiek
Winkels
Woningen (high end / luxe)
30 25
%
20 15 10 5 0 -5
2011
2012
Beleggen in internationaal vastgoed
2013
2014
2015 Q2
51/68
Trends Trend 1 Economische transitie Hervorming van de investerings- en exportgedreven economie naar een grotere rol voor de consumptie, een grotere dienstensector en meer marktwerking.
Trend 2 Aanscherping toezicht matigt beleggingsvraag Mede onder druk van toezichthouders neemt de belangstelling van kleine tot middelgrote institutionele beleggers voor China af wegens gebrek aan transparantie.
Trend 3 Aanhoudende groei van de steden Verdere groei van de stedelijke populatie met meer dan 2% per jaar en in totaal 100 miljoen inwoners tot 2020. Een sterke voorkeur voor koopwoningen vanwege het hoge aandeel huiseigenaren van circa 90%. Toename van het aandeel 65-plussers van nu 130 miljoen tot circa 200 miljoen in 2025.
Trend 4 Toenemende consumptie van luxegoederen Sterke toename van uitgaven aan niet-dagelijkse goederen en diensten door sterke inkomensstijging en groei van de middenklasse3.
Trend 5 Opwaartse rentedruk door afnemende besparingen Consumptiegroei en vergrijzing zorgen op termijn voor een daling van de spaarquote en opwaartse druk op renteniveaus4.
3 McKinsey (2015), Why China’s consumers will continue to surprise the world 4 Brookings Institute (2015), Why are interest rates so low, part 3: the global savings glute, gepubliceerd door B. Bernanke op 1 april 2015
52/68
Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens
Bovengrens
Bedrijfsruimte & logistiek
6,25%
7,25%
Kantoren
4,25%
5,00%
Winkels
4,25%
5,25%
Woningen Tier 1-steden
2,25%
4,75%
Toelichting Door de hoge beleggingsdruk zijn de aanvangsrendementen voor prime markten de afgelopen jaren op een laag niveau beland. Dit terwijl de transparantie van de markt nog altijd zeer te wensen overlaat. Zeker de aanvangsrendementen voor de grootste Chinese steden liggen op een niveau waarmee ze voor internationale investeerders niet meer interessant zijn.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Export (reeël) (r.a.)
15
25
10
15
5
5
0
-5
-5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
%
%
BBP (reeël) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Industriële productie (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.)
-15
prognose
Toelichting Het pad van de Chinese economische hervormingen verloopt hobbelig. Volgens officiële statistieken groeide de economie in 2014 nog altijd volgens de doelstelling van 7% op jaarbasis. Vanwege de afzwakkende groei van de industriële productie, export en importvolumes worden hier inmiddels steeds vaker vraagtekens bij gezet5. Voor de komende jaren zijn de groeiverwachtingen van de Chinese economie dan ook stapsgewijs neerwaarts bijgesteld. Mede door de oplopende publieke schuldenlast bedraagt de totale schuldratio tot medio 2015 265% van het binnenlands product. De hoge schuldratio lijkt houdbaar op grond van de economische ontwikkeling. Toch worden risico’s voorzien in verband met de verwachte snelle groei in de komende jaren en de misallocatie van investeringen6. De afkoeling van de omvangrijke vastgoedmarkt zal een negatieve impact hebben op de economische groei. Daarnaast neemt de verwachte exportgroei in 2015 naar verwachting af tot een historisch laag niveau van 1,6%. Lichtpuntje is de relatief hoge groei van de consumptie in de komende jaren met circa 7%. De bestedingen worden gestimuleerd door de aanzienlijke reële loongroei. Daarnaast neemt het aandeel van dienstverlenende sectoren in de economie toe. Daar staat tegenover dat de consumptie wordt geremd door enerzijds de overheidscampagne om corruptie tegen te gaan en anderzijds de toenemende bestedingen door Chinese toeristen in het buitenland. Mogelijk valt de groei lager uit als het consumentenvertrouwen vermindert als gevolg van de correctie op de aandelenbeurzen medio 2015.
5 The Economist, The Chinese Economy: Whether to believe China’s GDP figures, gepubliceerd op 15 juli 2015 AXA Investment Research (2015), China’s debt: from diagnosis to treatment 6
Beleggen in internationaal vastgoed
53/68
Advies beleggingsstrategie Dankzij de aanhoudende groei van de stedelijke bevolking en inkomens biedt de Chinese vastgoedmarkt op de lange termijn nog altijd goede perspectieven. Gezien het grote belang van de vastgoedmarkt voor de Chinese economie is het ingezette herstel van de woningmarkt dan ook een belangrijke positieve ontwikkeling. Gemiddeld genomen maakt het eigenwoning bezit een groot deel uit van het particuliere vermogen. Het herstel van de woningmarkt zal naar verwachting een positieve impact hebben op het sentiment en de bestedingen. Een sterke groei van de consumptie is van groot belang om de afhankelijkheid van de export en investeringen te laten afnemen. Woning gerelateerde goederen en diensten maken met 4-5% al een substantieel deel uit van het binnenlandse product7. Mogelijk staat hier de impact van de recente beurscorrectie tegenover. Ondanks deze positieve uitgangs positie, blijven de risico’s voor Chinees vastgoed hoog, terwijl het aanvangsrendement en de risicopremie de laatste jaren zijn gedaald. Als gevolg van de forse pijplijn en recente economische groeivertraging neemt het over aanbod komende jaren eerst verder toe. Daardoor zullen de huur- en koopprijzen vooral buiten de prime markten en Tier 1-steden gaan dalen. Door de groeivertraging en uitstroom van kapitaal naar het buitenland8 zijn de vooruit zichten voor de hogere segmenten eveneens gematigd. Voor buitenlandse beleggers biedt de snelle groei van de vastgoedmarkt weliswaar kansen, maar er is sprake van grote verschillen tussen regio’s, sectoren en fondsen. Door de beperkte markttransparantie gaat de selectie van managers dan ook gepaard met aanzienlijke investeringen. Daar komt bij dat de economische transitie, hervormingen en rol van de overheid grote onzekerheden met zich meebrengen. Vanwege de (on)voorziene risico’s is het zeer de vraag of beleggers hier voldoende voor worden gecompenseerd. De beleggingsdruk op Chinees vastgoed is hoog en de aanvangs rendementen zijn laag. Voor buitenlandse partijen lijken kansen daarom vooral te liggen in nichemarkten, zoals logistiek en zorgvastgoed, die worden gekenmerkt door hogere aanvangsrendementen.
7 CBRE (2015), The Chinese housing market is beginning to stabilise, gepubliceerd door R. Brakham op 22 juli 2015 8 CBRE (2015), Rising outbound flows; the expanding role of Chinese capital in global real estate markets
54/68
De Australische vastgoedmarkt
Outlook Australische vastgoedmarkt Beleggingsmarkten lopen vooruit op economisch herstel
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Kantoren
=/+
=
=
=/+
Winkels
=/+
=/+
=/+
=/+
Logistiek
=/+
=
=
=/+
Appartementen
+
+
=/+
=/+
Kantoren
=
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
=/+
=
=
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
Winkels Logistiek Appartementen
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie Algemeen • Beleggingen via lokale fondsen met focus op grote steden. Winkels • Centrumlocaties in de meest aantrekkelijke binnensteden. • Boodschappencentra met voldoende - en bij voorkeur groeiend - draagvlak. • Met minimaal twee ‘trekkers’ in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een andere ‘anchor tenant’ (grote/belangrijke huurder). • Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Logistiek vastgoed • Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio’s. • Langjarig verhuurd.
56/68
Investeringsklimaat vrijwel alle sectoren en regio’s. Daarnaast is er in alle sectoren sprake van een aanzienlijke pijplijn aan nieuwbouwprojecten. Hoewel de aanvangsrendementen een aanzienlijke spread bieden boven de obligatierente, naderen de huidige aanvangsrendementen voor de meest belangrijke regio’s en segmenten naar verwachting de bodem. Met de aantrekkende economie neemt bovendien de kans op volgende renteverlagingen een verdere daling van de aanvangsrendementen af. Door het beperkte aanbod aan geschikte beleggingen zullen beleggers zich de komende jaren dan ook meer richten op risicovollere sectoren en/of strategieën.
Met een aandeel van 20% in het regionale transactievolume behoort Australië tot de belangrijkste vastgoedmarkten van Azië-Pacific. Voor internatio nale beleggers biedt Australië een laag risico profiel. Er is sprake van economische en politieke stabiliteit en hoogwaardige kwaliteit van de instituties. De vastgoedmarkt behoort bovendien tot de meest transparante ter wereld, terwijl de spreads zich medio 2015 nog op een aantrekkelijk niveau bevinden. Een toenemend deel van de beleggingen is dan ook afkomstig uit landen als de Verenigde Staten, Canada, China en Singapore. Voor de komende jaren wordt gerekend op een aanhoudende vraag van internationale beleggers die op zoek zijn naar internationale diversificatie. Voor beleggers op zoek naar exposure in de regio Azië-Pacific vormt Australië een mogelijk alternatief voor China, maar qua risicoprofiel verschillen de beide markten aanzienlijk van elkaar. Mede door de instroom van buitenlands kapitaal nam het totale transactievolume in 2014 voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe tot een recordvolume van ruim AUD 30 miljard. Door de hoge beleggingsdruk is er vooral veel concurrentie in de (super) prime segmenten. Hoewel het overgrote deel van de nieuwe beleggingen bestaat uit kantoren, neemt ook de interesse in andere sectoren toe, zoals winkels, bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Door de hoge beleggingsdruk dalen de aanvangsrendementen voor (super) prime in
Figuur 1 Investeringsklimaat Australië Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)
12
600
10
500
8
400
6
300
4
200
2
100
0
0
-2
-100
-4
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
In basispunten
%
Risicopremie (r.a.) 10 jaars rente (l.a.)
-200
57/68
SWOT-analyse Australische vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Door de hoge verstedelijkingsgraad concentreert de vraag naar vastgoed zich in een select aantal regio’s.
Afnemende investeringen in mijnbouw zetten rem op economische groei.
Zeer transparante beleggingsmarkt met hoge liquiditeit.
Hoge schuldenlast onder bedrijven en overheden.
Sterke groei van bevolking en economie stimuleert gebruikersvraag naar vastgoed op lange termijn.
Relatief kleine beleggingsmarkt in economische omvang en voorraad van (potentiële) institutionele vastgoedbeleggingen.
Opportunities
Threats
Sterke ontwikkeling van steden door groei van dienstensector en toenemende investeringen.
Lastenverzwaringen remmen consumptiegroei.
Vermogenswinsten en dalende spaarquote stimuleren consumptie.
Fors nieuwbouwvolume zorgt de komende jaren in alle sectoren voor verruiming van het vastgoedaanbod.
Toetreding internationale retailers zorgt voor extra vraag naar winkelruimte en stimuleert concurrentie in de detailhandel.
Op termijn negatieve waarde-effecten op vastgoedbeleggingen door renteverhogingen.
Gebruikersmarkt Met de licht aantrekkende economie is het voorzichtige herstel op de gebruikersmarkten ingezet. Wel zijn er grote verschillen tussen de sectoren, segmenten en regio’s. De gebruikersvraag naar kantoren profiteert sinds eind 2014 van een herstel van de werkgelegenheid in kantoorgebonden sectoren. De opname beperkt zich echter vooral tot Melbourne en Sydney. Toch blijft de leegstand in deze steden naar verwachting stabiel en is er beperkte ruimte voor huurgroei, gezien de omvangrijke pijplijn aan nieuwbouw. In andere Australische steden wordt gerekend op een verdere toename van de leegstand als gevolg van vraaguitval. Gemiddeld genomen is er aanvankelijk beperkte ruimte voor huurgroei, maar profiteert de waardeontwikkeling van de daling van het aanvangsrendement Op termijn kantelt dit beeld en profiteert de waardeontwikkeling juist van de aantrekkende huurgroei, terwijl stijgende aanvangsrendementen voor een gematigde waardeontwikkeling zorgen.
58/68
De gebruikersvraag naar winkels profiteerde in 2014 van stijgende detailhandelsomzetten. Aangetrokken door de hoge inkomens en het toenemend aantal buitenlandse bezoekers opende een recordaantal internationale ketens in 2014 hun eerste winkel in Australië. Daarbij hadden zij een sterke voorkeur voor binnenstedelijke winkelgebieden. De verwachting is dat het aantal internationale retailers de komende jaren toeneemt. Hoewel niet alle winkelgebieden hier in dezelfde mate van profiteren, zorgt de toetreding van nieuwe retailers wel voor meer dynamiek en concurrentie. Mede in relatie tot de opleving van de woningmarkt neemt ook de vraag naar winkelruimte voor grootschalige formules toe. Voor ondersteunende winkelcentra zoals (sub) regional shopping centres is het beeld gemengd: stijgende omzetten voor de foodgerelateerde winkels en achterblijvende omzetten voor (discount) department stores. Dit is deels het gevolg van de stijgende omzetten van e-commerce met 9% op jaarbasis in 2014. Vooral ‘department and variety
stores’ hadden daarin een groot aandeel. Hoewel het aandeel van e-commerce in de totale detailhandels omzet met 2-4% nog relatief beperkt is1, wordt voor de komende jaren een verdere groei voorzien. Door de aanhoudende stijging van de beleggings waardes voor fysieke winkels neemt het aantal herontwikkelingen en uitbreidingen in alle winkelsegmenten toe. De toekomstige huurpotentie is daardoor gematigd. De beleggingswaardes profiteren op korte termijn van de daling van het aanvangsrendement gevolgd door stijgende huurprijzen. Desondanks blijft de waarde ontwikkeling gematigd door een stijging van de aanvangsrendementen op de langere termijn.
De woningmarkt stond de afgelopen jaren in het teken van prijsstijgingen in zowel de koop- als huursector. Hoewel er sprake was van afvlakking, stegen de prijzen in Sydney medio 2015 gemiddeld nog altijd met 13% op jaarbasis2. Oorzaken voor de prijsstijgingen zijn de dalende hypotheekrente en de instroom van buitenlands kapitaal. In reactie op de sterke woningvraag zijn de nieuwbouw volumes aanzienlijk toegenomen. De komende jaren zorgt dit naar verwachting voor een verruiming van de woningmarkt en een gematigde huurgroei. Door de sterke koopvraag blijven de woningprijzen zich naar verwachting positief ontwikkelen.
Op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed lopen de regionale ontwikkelingen uiteen. In markten met een sterke economische focus op de mijnbouw neemt de vraag af, met een toenemend aanbod en dalende huurprijzen tot gevolg. In Melbourne en Sydney profiteert de gebruikersvraag van de aantrekkende economische groei. Een deel van de voorraad aan bedrijfsruimten en logistiek vastgoed verdwijnt door herbestemmingen uit de voorraad, maar daar staan omvangrijke nieuwbouwvolumes tegenover. In Sydney is er de komende jaren desondanks ruimte voor huurgroei, terwijl deze in Melbourne naar verwachting beperkt blijft als gevolg van het extra aanbod. Door de gemiddeld genomen gematigde huurgroei en uitbodeming van de aanvangsrendementen is de potentiële waardeontwikkeling naar verwachting gematigd.
1 M&G (2015), Magnify, technology in global retail – challenges and opportunities for real estate
2
Australian Bureau of Statistics (2015)
Figuur 2 G ebruikersmarkt, gemiddelde huurprijsontwikkeling belangrijkste kantorenmarkten (jaar op jaar) Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
New South Wales Sydney CBD
Victoria Melbourne CBD
Queensland Brisbane CBD
20 10
%
0 -10
-20 -30 -40
2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
59/68
Trends Trend 1 Sterke groei van steden Australië kent een relatief sterke groei van de stedelijke bevolking met gemiddeld 2% per jaar als gevolg van zowel een geboorte- als migratieoverschot.
Trend 2 Aanhoudende economische groei Ook de Australische economie groeit relatief sterk ten opzichte van andere westerse landen, maar aangekondigde bezuinigingen en lastenverzwaringen om het overheidstekort weg te werken, matigen het economisch herstel.
Trend 3 Opkomst van dienstverlenende sectoren Door aflopende investeringen in de mijnbouw is de Australische economie komende jaren afhankelijk van andere sectoren die zich concentreren in de grotere steden, zoals zakelijke dienstverlening, onderwijs en toerisme.
Trend 4 Transformatie van binnensteden naar hoog stedelijke woonmilieus Mede onder invloed van de stijgende woningprijzen en toenemende behoefte aan stedelijke woonmilieus neemt het aantal appartementen in de meest aantrekkelijke binnensteden versneld toe.
Trend 5 Chinese investeringen nemen toe Door de sterke groei van het aantal Chinese migranten en de uit China afkomstige private en institutionele beleggingen neemt het aantal vastgoedontwikkelingen door Chinese ontwikkelaars in met name Sydney en Melbourne versneld toe3.
3 KPMG & University of Sydney (2015), Demystifying Chinese investment in Australia
60/68
Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens
Bovengrens
Bedrijfsruimte & logistiek
6,25%
7,00%
Kantoren
5,50%
6,50%
Winkels
5,00%
6,25%
Woningen
3,25%
4,75%
Toelichting Door de hoge beleggingsdruk is er vooral veel concurrentie in de (super) prime segmenten. Hoewel het overgrote deel van de nieuwe beleggingen bestaat uit kantoren, neemt ook de interesse in andere sectoren toe, zoals winkels, bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Door de hoge beleggingsdruk dalen de aanvangsrendementen voor (super) prime in vrijwel alle sectoren en regio’s. Daarnaast is er in alle sectoren sprake van een aanzienlijke pijplijn aan nieuwbouwprojecten. Hoewel de aanvangsrendementen een aanzienlijke spread bieden boven de obligatierente, naderen de huidige aanvangsrendementen voor de meest belangrijke regio’s en segmenten naar verwachting de bodem. Met de aantrekkende economie neemt bovendien de kans op volgende renteverlagingen en een verdere daling van de aanvangsrendementen af. Door het beperkte aanbod aan geschikte beleggingen zullen beleggers zich de komende jaren dan ook meer richten op risicovollere sectoren en/of strategieën.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP (reeël) (l.a.) Export (reeël) (r.a.) Inflatie (r.a.) Industriële productie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.) 10
4 3
5
1
%
%
2
0
0
-1 -2
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
prognose
2016
prognose
2017
prognose
2018
-5
prognose
Toelichting De groei van de Australische economie nam in 2014 voor het tweede achtereenvolgende jaar toe tot 2,7%. Voor de komende jaren wordt gerekend op een groei van circa 3% op jaarbasis. De aanhoudende krimp van de aflopende investeringen in de mijnbouw zet nog altijd een rem op de economische groei. Daar staat tegenover dat de export aanzienlijk toeneemt. Dit ondanks de lage grondstofprijzen en de stagnerende Chinese economie. De export profiteert van de koersdaling van de Australische dollar ten opzichte van de Amerikaanse dollar met circa 25% tussen medio 2014 en medio 2015. Deze koersdaling wordt mede veroorzaakt door het ruime monetaire beleid en de verlaging van de beleidsrente door de Australische centrale bank in februari en mei 2015 tot een historisch laag niveau van 2%. Hierdoor krijgen ook de woningmarkt en particuliere consumptie een nieuwe impuls. De rentedaling en de lagere brandstofprijzen hebben een positief effect op de koopkracht. Ook worden vermogenswinsten op de eigen woning en aandelenportefeuilles in de afgelopen kwartalen minder opgepot, waardoor de spaarquote daalt. Daar staat tegenover dat de besteedbare inkomens nauwelijks toenemen; de reële loongroei is beperkt. Ook bezuinigingen en lastenverzwaringen zorgen voor negatieve koopkrachteffecten. Per saldo nemen de bestedingen de komende jaren verder toe met circa 3% op jaarbasis.
Beleggen in internationaal vastgoed
61/68
Advies beleggingsstrategie Gezien de relatief sterke groei van zowel de economie als de bevolking biedt de Australische vastgoedmarkt op lange termijn een aantrekkelijk beleggingsperspectief. Door de hoge mate van transparantie en goed ontwikkelde beleggingsmarkten is het land bovendien zeer toegankelijk voor buitenlandse beleggers. De grote vraag naar vastgoedbeleggingen in combinatie met een beperkt aanbod zorgt echter voor sterke concurrentie en oplopende prijzen. Beleggers anticiperen daarbij ook op het verwachte herstel van de economie en gebruikersmarkten. Mede door de grote instroom van buitenlands kapitaal bevinden de aanvangsrendementen voor (super) prime zich op een laag niveau. Door de aanhoudende daling van de lange rente bieden Australische beleggingen desondanks nog aantrekkelijke spreads, al is het aanbod van geschikte beleggingen schaarser geworden. Een deel van de beleggers verplaatst daarom de focus naar meer risicovolle sectoren, segmenten en/of strategieën. Een forse toename van de pijplijn met deels speculatieve nieuwbouw zorgt in de komende jaren voor een verruiming van het aanbod in alle sectoren. In specifieke sectoren en regio’s nemen de risico’s op een lokaal over aanbod dan ook toe. Het advies is daarom om terughoudend te zijn met secundair vastgoed en meer risicovolle strategieën. In het algemeen geldt voor alle vastgoed beleggingen dat waardestijgingen door een daling van het aanvangsrendement onwaarschijnlijk zijn. Dit op grond van de eerdere verlagingen van de beleidsrente in de eerste helft van 2015, het lage niveau van de huidige lange rente en de aantrekkende economie. Vanaf eind 2016 of in de loop van 2017 dienen beleggers juist rekening te houden met een stijging van de aanvangsrendementen. Naar verwachting bieden de historisch bovengemiddelde spreads ruimte voor enige compressie op korte termijn. Bovendien gaat dit waarschijnlijk gepaard met een aantrekkende gebruikersvraag, zodat de negatieve waarde- effecten van een stijging van het aanvangsrendement worden gecompenseerd door een hogere huurgroei. Vanwege het belang van lokale aanwezigheid en marktkennis, voldoende portefeuillespreiding en een slagvaardige managementorganisatie ligt het voor de hand om op indirecte wijze exposure te zoeken. Dat kan bijvoorbeeld via het brede aanbod van Australische vastgoedfondsen.
62/68
Hoewel de perspectieven voor woningbeleggingen positief zijn, ontbreekt evenwel het aanbod van institutionele fondsen. Ook voor grootschalige winkelcentra is het aanbod van niet-beurs genoteerde beleggingen beperkt. Deze objecten zijn geconcentreerd in de portefeuilles van beursgenoteerde fondsen. Een alternatief vormen beleggingen in wijk- en buurtcentra die in de dagelijkse winkelbehoefte voorzien. Daarnaast worden beleggingskansen voorzien in bedrijfsruimten en logistiek vastgoed en nichemarkten.
Beleggen in internationaal vastgoed
63/68
64/68
Beleggen in internationaal vastgoed
65/68
Disclaimer De informatie in dit document is samengesteld door Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (hierna ook “Syntrus Achmea”) en is bestemd voor gekwalificeerde dan wel professionele beleggers als gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De hierin opgenomen informatie is geen voorstel of aanbod, beleggingsadvies of andere financiële dienst en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. De inhoud van dit document is gebaseerd op betrouwbaar geachte informatiebronnen. Er wordt echter geen garantie of verklaring gegeven over de juistheid en volledigheid van de informatie, noch uitdrukkelijk, noch stilzwijgend. In alle gevallen blijft het Nederlandse Informatie Memorandum leidend. Aan de verstrekte informatie, aanbevelingen en berekende waardes kunnen geen rechten worden ontleend. De in dit document opgenomen informatie is uitsluitend indicatief van aard en kan aan verandering onderhevig zijn. Hierin opgenomen opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle in dit document gepresenteerde informatie (teksten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo’s, woord- en beeldmerken) is eigendom van of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Er worden geen rechten van welke aard dan ook in licentie gegeven of toegewezen of op andere wijze overgedragen aan personen die toegang verkrijgen tot deze informatie. Het is niet toegestaan om (gedeelten van) de inhoud van dit document over te nemen, te vermenigvuldigen of op welke wijze dan ook te distribueren, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Syntrus Achmea. Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr. 33306313), heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam.
www.syntrusachmeavastgoed.nl
