Beleggen in Duits (woon) vastgoed
Beleggen in Duits (woon) vastgoed
Spreker: de heer ing. W. Sproncken MSc. MRICS PRM
Duitse vastgoedmarkt Waarom naar Duitsland?
Duitse vastgoedmarkt Het succes/falen zit in de details….
Duitse vastgoedmarkt Het succes/falen is pas geconstateerd ná het einde…
Duitse vastgoedmarkt Thema’s voor succesvol beleggen in Duitsland • Cultuur/historie • Markt • Omgangsvormen (en werkwijzen met partijen) • Wetgeving • Analyse • Marktontwikkelingen • Contractering • Financieel & fiscaliteiten
Duitse cultuur/historie Cultuur m.b.t. vastgoed • Duitser vrezen (altijd) inflatie …(jaren ’30 spoken) • Vastgoed heeft vaak slechte naam • Wetgeving is complex • Makelaars ‘controleren’ markt • Corruptie is ook in Duitsland alom aanwezig • Contractering is complex en gedetailleerd • Huurbescherming is groot en vgl. met NL
Duitse cultuur/historie Historie en markt m.b.t. vastgoed • Duitsland heeft een volatiele arbeidsmarkt • Duitsland is een zekere woning-huurdersmarkt (80 %) • Vastgoedfinanciering in Duitsland is beperkter tov NL • Krimpgebieden in Duitsland zijn omvangrijk • Afstanden in Duitsland zijn veel groter vandaar dat perifere locaties langer populair/goed zijn • Winkelcentra in Duitsland veel minder t.o.v. NL
Markt Markt m.b.t. Duits vastgoed • Beperkte indexering in alle vastgoedsegmenten • Woningmarkt is stabiel op goede locaties • Winkelmarkt binnenstedelijk (Duitse winkels zijn meer gebonden aan locatie) • Supermarkten …de huurders bepalen….(triple net contracten) • Kantoren….nieuwbouwmarkt….kantoorhuren lager t.o.v. NL • Specifieke markten (gezondheidscentra, zorgcentra)
Markt - Krimpgebieden
Markt
Markt
Markt (huur) gemiddelde maandelijkse nettohuur (€) per m2 voor een 3/4 kamer app (70/80 m2)
kwaliteit
basis-normaal
normaal-super
Berlijn
3,10 - 5,50
4,80 - 11,00
Bonn
5,00 - 7,00
7,00 - 10,00
Düsseldorf
6,50 - 8,00
7,00 - 10,50
Frankfurt am Main
6,50 - 8,90
7,20 - 11,20
Freiburg
5,10 - 7,70
7,40 - 10,90
Hamburg
4,36 - 6,50
6,00 - 9,00
Hannover
3,80 - 5,10
5,00 - 7,00
Karlsruhe
4,70 - 6,30
5,90 - 8,30
Koln
6,50 - 7,50
7,50 - 10,00
Magdenburg
4,20 - 4,60
4,60 - 6,20
Mannheim
4,70 - 6,10
6,10 - 8,50
München
8,00 - 11,00
10,00 - 14,00
Nürnberg
5,00 - 7,80
5,00 - 8,30
Potsdam
5,10 - 6,50
6,00 - 7,00
Saarbrücken
3,30 - 4,80
3,50 - 6,50
Stuttgart
6,00 - 10,50
9,50 - 13,00
Wiesbaden
5,20 - 7,70
7,80 - 9,80
Markt (koop) Stad
locatie Middel – Goed
Goed – Zeer Goed
Duurste m²
Berlijn
Vanaf € 1.250,-
Vanaf € 1.650,-
€ 8.390,- (Tiergarten)
Dresden
Vanaf € 1.100,-
Vanaf € 1.400,-
€ 4.262,- (Neustadt)
Düsseldorf
Vanaf € 1.700,-
Vanaf € 2.400,-
€ 8.764,- (Oberkastel)
Frankfurt
Vanaf € 1.800,-
Vanaf € 2.300,-
€ 6.037,- (Westend-Süd)
Hamburg
Vanaf € 1.400,-
Vanaf € 1.850,-
€ 10.000,- (Rotherbaum)
Köln
Vanaf € 1.600,-
Vanaf € 2.130,-
€ 5.852,- (Marienburg)
München
Vanaf € 2.200,-
Vanaf € 3.000,-
€ 8.700,- (Bogenhausen)
Stuttgart
Vanaf € 1.700,-
Vanaf € 2.150,-
€ 6.300,- (Stuttgart-Süd)
Omgangsvormen/werkwijze • • • • • • • •
Formeel (sie i.p.v. dutzen) Hiërarchisch Juridisch Betrouwbaar enkel op (harde) feiten / niet op gedrag ‘Spass’ = gepland ‘Wärme’ uitstraling Geen borrel/bruine kroeg cultuur Diner/lunch pas ná de deal
Wetgeving • • • • • • • • • •
Woningen: mietspiegel Rest: vrij Aansprakelijkheid is snel en sterk aanwezig Huurbescherming is hoog Nachweiss prinzip bij makelaardij Geen pré contractuele status (LOI) Optie met betalingen Kadaster is traag (4-6 weken) …let op met financiering Beurkundung = transport In kadaster geen hypo inschrijving en verkoopprijzen
Analyse • Woningen: mietspiegel • Upgrading conform mietspiegel
Marktontwikkelingen • Koop wordt actueel (i.v.m. dalend vertrouwen in euro) • Leegwaarde = koopwaarde • Krimp
Contractering • Bouw VOB (deel A – C) standaard • Advies en architecten HOAI standaard
Contractering
Financiële overwegingen • • • • • •
Financiering via NL bank Geen gewerbe steuer in D Indexering beperkt Huurwaarde = vast en steigend Afschrijving 2% woningen en commercieel 2-5% Vastgoed in privé bezit (gewinnsteuer) tot 41%
Structurering voor NL • Via CV (NL) • Via BV (financiering enkel met NL banken) • Via Gmbh & Co KG
Gmbh & Co KG • Financieel transparant • Herinvesteringsreserve BV afboeken op Duitse aankopen • Financiering met Duitse banken • BV is beherend vennoot
Structurering voor NL De winst wordt als volgt belast: Gewerbesteuer circa 14% (afhankelijk van de Gemeinde) Körperschaftsteuer 15% Solidaritätszuschlag 5,5% van de Körperschaftsteuer De totale belastingdruk zal tussen de 28% - 30% liggen.
Structurering voor NL Voorbeeld: Gewinn 100% Gewerbesteuer 14% Körperschaftsteuer 15% Soli 0,825% Gewinn nach steuer 70,17% Belastingdruk 29,83%
Structurering voor NL Bij een dividenduitkering door de Nederlandse BV aan de aandeelhouder is geen Duitse bronbelasting verschuldigd. Hoe de uitkering belast wordt, is afhankelijk van de fiscale status van de aandeelhouders. Ook vervalt de Gewerbesteuer.
Structurering voor NL Bij aankoop van het vastgoed is Grunderwerbsteuer verschuldigd (overdrachtsbelasting). Het percentage varieert tussen 3,5% en 6%, afhankelijk van de Gemeinde waar het vastgoed ligt.
Structurering voor NL Daarnaast is jaarlijks Grundsteuer verschuldigd (OZB). Deze is afhankelijk van de Grundwert. Bij een middelgroot Familiehaus moet men rekenen op € 300,= per jaar. Er is geen Gewinnsteuer verschuldigd in de situatie dat het vastgoed privé wordt gekocht en het vastgoed 10 jaar lang wordt aangehouden.
Afronding en evaluatie Zijn er vragen of opmerkingen?
Financiering van Nederlands onroerend goed via Duitse banken
Beleggen in Duits (woon) vastgoed
Spreker: de heer Pé Paffen
Programma • • • • •
Ruijters organisatie Huidige financieringsmarkt in Nederland Financieringen via Duitsland Financieringsvormen Financieringsmogelijkheden
Ruijters Organisatie
Ruijters Groep
Woningmakelaardij
Bedrijfsmakalaars (BOG)
Vastgoed beheer
Financiële Diensten
Huidige Nederlandse fin. markt
• • • • •
Toenemende Regelgeving Basel III Verslechterende economie / Moody’s Rating Politieke ontwikkelingen Terughoudendheid banken
Financieringen via Duitsland
• Krachtige marktpartijen • Aanzienlijke betere tariefstelling • Zowel voor privé als beleggings onroerend goed financieringen • Eigen inbreng / overwaarde vereist
Financieringsvormen • • •
• • • • •
Annuiteitenhypotheek Rente vaste termijnen Looptijden financieringen : Tilgung 2 % = 28,5 jaar Tilgung 3 % = circa 23 jaar Tilgung 4 % = circa 19 jaar Tilgung 5 % = circa 16 jaar Eigen inbreng / overwaarde vereist 10 % extra aflossing mogelijk per jaar Taxatie Krediet nemer: privé personen worden meeverbonden Huren moeten op rekening van bank binnen komen
Financieringsvormen
• Eigenschappen annuïteiten systeem: - Vast maand/jaar bedrag - Betaling van rente - Betaling van aflossing - Opbouw EV
Financieringsvormen • Financiering 700.000, 10 jaar vast, tilgung 3%, rente 3,6%. Eigen inbreng 300.000, looptijd circa 23 jaar. Assumpties voor een hypothecaire lening : 1 Bedrag hypothecaire lening: 2 Intrest percentage: 3 Aflossingspercentage: 4 Annuïteit: 5 Annuïteit bedrag per jaar: 6 Annuïteit bedrag per maand:
700.000 3,60% 3% 6,60% 46200 3850,00
rente per jaar € p.j. € p.m.
Financieringsvormen • Financiering 700.000, 10 jaar vast, tilgung 5%, rente 3,6%. Eigen inbreng 300.000, looptijd circa 16 jaar. Assumpties voor een hypothecaire lening : 1 Bedrag hypothecaire lening: 2 Intrest percentage: 3 Aflossingspercentage: 4 Annuïteit: 5 Annuïteit bedrag per jaar: 6 Annuïteit bedrag per maand:
700.000 3,60% 5% 8,60% 60200 5016,67
rente per jaar € p.j. € p.m.
Financieringsmogelijkheden
• Regio: Zuid-Limburg tot grens Meerssen, Beek, Schinnen, Brunssum • Welke objecten worden gefinancierd? Woonpanden Woon-winkelpanden
Vragen?
• Gelegenheid voor het stellen van vragen
