synvest german realestate fund n.v. Jaarrekening 2012 beleggen in duits woning en winkel vastgoed

synvest german realestate fund n.v.

Jaarrekening 2012

beleggen in duits woning en winkel vastgoed

Inhoud

Algemeen 1. Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V.

2

2. Directie & Bestuur

6

3. Directieverslag

8

Jaarrekening 2012 4. Geconsolideerde balans voor resultaatbestemming

14

5. Geconsolideerde winsten verliesrekening

15

6. Geconsolideerd kasstroom overzicht

16

7. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

17

8. Vennootschappelijke balans voor resultaatbestemming

27

9. Vennootschappelijke winsten verliesrekening

28

10. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

29

Overige gegevens - Statutaire regeling winstbestemming

34

- Voorstel winstbestemming

35

- Prioriteitsaandelen

35

- Controleverklaring

36

- Gebeurtenissen na balansdatum

36

11. Overzicht vastgoedportefeuille per 31 december 2012

37

Accountantsverklaring - Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

38

1 Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V.

SynVest German RealEstate Fund N.V., opgericht op 13 oktober 2011, biedt zowel de particuliere als institutionele belegger de mogelijkheid te beleggen in een goed gespreide vastgoedportefeuille met flexibele in- en uitstapmogelijkheden.

Beleggingsstrategie

Kenmerken SynVest German RealEstate Fund N.V.

Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit

• Maandelijkse voorschot dividenduitkeringen

exploitatie. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselec-

van effectief 7,4% op jaarbasis.

teerd en efficiënt beheerd. Voorts streeft het Fonds naar een

• Deelname is mogelijk vanaf € 4.150 (prijs van 1 certificaat).

additioneel rendement uit de waardegroei van het

• Flexibel in- en uittreden.

vastgoed.

• Risicospreiding door een mix van winkelpanden, (zorg) woningen, kantoorgebouwen en (logisitieke) bedrijfspanden.

De portefeuiIe is samengesteld uit Duits commercieel- en resi-

• Landelijk gespreide vastgoedportefeuille.

dentieel vastgoed met zowel een geografische als functionele

• Langlopende geïndexeerde huurcontracten

spreiding. De gevolgen van een eventuele economische

met solvabele huurders.

achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector

• Hypothecaire financiering van maximaal 70%.

worden hiermee beperkt.

• AFM Vergunning.

Er wordt belegd in o.a. winkels, kantoren, bedrijfsruimte en

De rendementspercentages hiervoor genoemd zijn

(zorg)woningen gelegen in de Bondsrepubliek Duitsland. Wij

uitgaande van een uitgiftekoers van € 4.150.

streven naar relatief kleinere objecten of objecten welke meerdere huurders hebben. Hierdoor wordt het risico mede beperkt.

Doelstellingen Het Fonds heeft als doelstelling de particuliere belegger en institutionele belegger de mogelijkheid te bieden om met lage fondskosten in een gespreide vastgoedportefeuille te investeren. Voorts is het doel om de behaalde rendementen volledig en zo snel mogelijk aan de participanten te doen toekomen.

2

Financiering

Structuur

De vastgoedportefeuille van het Fonds wordt gefinancierd

SynVest German RealEstate Fund N.V. is een naamloze

met eigen vermogen door uitgifte van gecertificeerde

vennootschap met beperkte aan sprakelijkheid en verander-

aandelen en met vreemd vermogen in de vorm van met

lijk kapitaal. Met het door de participanten bijeengebrachte

Grundschuld verzekerde geldleningen aangegaan bij

kapitaal zal het Fonds via haar dochtermaatschappij SynVest

kredietinstellingen. De verhouding tussen eigen en vreemd

German RealEstate I B.V. beleggen in Duits vastgoed. SynVest

vermogen hangt af van onder andere de volgende factoren:

Fund Management B.V. is de beheerder en voert de directie over het Fonds. Het beheer en de directievoering zijn

• Gewenste stabiliteit van het Fonds.

geregeld in de Management- en beheerovereenkomst.

• Rendement op het vastgoed. • Kosten van het vreemd vermogen.

De participanten nemen deel in het Fonds middels certifi-

• Fiscale weten regelgeving.

caten van aandelen. De certificaten worden uitgegeven door het Administratiekantoor welke aandeelhouder is in SynVest

De beheerder van het Fonds bepaalt op continue basis het

German RealEstate Fund N.V.. Het administratie kantoor

beleid omtrent de juiste verhouding tussen het eigen en

oefent de stemrechten van de aandelen uit. Op deze stem-

vreemd vermogen aan de hand van de bovenstaande fac-

rechten kunnen de Participanten geen aanspraak maken.

toren en de verwachtingen daaromtrent. Het financieringsbeleid is erop gericht dat de beleggingen met circa 70% aan vreemd vermogen worden gefinancierd. De beheerder van het Fonds, SynVest Fund Management B.V., valt onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en beschikt derhalve over een permanente vergunning.

SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal

3

Fiscale aspecten SynVest German RealEstate Fund N.V. is zelfstandig belasting-

Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten

plichtig voor de vennootschapsbelasting. Het tarief voor de

belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting

Nederlandse vennootschapsbelasting bedraagt 20% voor

zal het Fonds in beginsel vennootschapsbelasting (Körper-

belastbare bedragen niet meer dan € 200.000 en voor

schaftssteuer) zijn verschuldigd over de met het Duitse vast-

belastbare bedragen daarboven 25%.

goed behaalde resultaten (i.e. huuropbrengsten minus de exploitatielasten, rentelasten en de fiscale afschrijving).

SynVest German RealEstate Fund N.V. en haar deelneming SynVest German RealEstate I B.V. vormen een fiscale eenheid

Een eventuele winst die zal worden behaald met de verkoop

voor de vennootschapsbelasting. De fiscale eenheid wordt

van Duits vastgoed, zal eveneens in de heffing van Duitse

belast alsof er sprake is van één belastingplichtige.

vennootschapsbelasting worden betrokken. Het vennootschapsbelastingtarief in Duitsland bedraagt 15% plus een

De inkomsten die de fiscale eenheid zal verkrijgen uit het in

zogenaamde solidariteitstoeslag van 5,5% over de te betalen

Duitsland gelegen vastgoed, worden in beginsel in de Neder-

vennootschapsbelasting (tarieven 2011). Dit resulteert in een

landse belastingheffing betrokken.

gecombineerd effectief tarief van 15,825%.

Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten

Alle ondernemingsactiviteiten die in Duitsland worden

belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting, is

verricht, zijn in beginsel belast met Gewerbesteuer. Gewer-

de belastingheffing over inkomsten uit het Duitse vastgoed

besteuer is een heffing op gemeentelijk niveau. De hoogte

toegewezen aan Duitsland en stelt Nederland deze inkom-

van het tarief kan per gemeente verschillen (gemiddeld 14%).

sten vrij. Derhalve zal het Fonds effectief slechts Nederlandse

In het buitenland gevestigde ondernemingen zijn in het

vennootschapsbelasting zijn verschuldigd over inkomsten

algemeen slechts belastingplichtig voor de Gewerbesteuer

waarvan het verdrag de heffingsbevoegdheid aan Nederland

indien hun ondernemingsactiviteiten in Duitsland een vaste

toewijst, bijvoorbeeld rente over banktegoeden.

inrichting vormen.

4

SynVest German RealEstate I B.V. zal in beginsel niet aan

Duitse overdrachtsbelasting is ook verschuldigd indien de

Gewerbesteuer onderworpen zijn omdat ze in Nederland

aandelen in een vennootschap die Duits vastgoed bezit,

is gevestigd en daar de feitelijke leiding plaatsvindt en het

worden vervreemd en als gevolg van die vervreemding

Duitse vastgoed geen vaste inrichting vormt.

de aandelen in die vennootschap voor 95% of meer in één “hand” worden samengebracht.

SynVest German RealEstate I B.V. zal zich in dit verband in Duitsland laten registreren voor Duitse omzetbelasting-

Grondbelasting is een jaarlijkse heffing over in Duitsland

doeleinden en rekening houden met aftrekbeperkingen die

gelegen onroerende zaken. De belasting wordt berekend

voortvloeien uit verhuurverhoudingen ter zake waarvan zij

over een fiscaal vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

niet kan opteren voor belaste verhuur (pro rata aftrek van

Het tarief kan per gemeente verschillen. In het algemeen

voorbelasting).

bedraagt de Duitse grondbelasting jaarlijks tussen de 0,1% en 0,6% van de waarde in het economisch verkeer van de

De aankoop van onroerende zaken in Duitsland is belast

onroerende zaak.

met overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) tegen een algemeen tarief van 3,5%. De volgende deelstaten hanteren echter afwijkende tarieven:

Berlijn, Hamburg, Sachsen-Anhalt, Bremen en Niedersachsen (4,5%), Saarland (4%), Brandenburg, Thüringen, Baden-Württemberg, vanaf 1maart 2012 Rheinland-Pfalz, vanaf 1 oktober 2011 Nordrhein-Westfalen en vanaf 1 januari 2012 Schleswig Holstein (5%).


5

2 Directie & Bestuur

Directie SynVest Fund management B.V. SynVest Fund Management B.V. is de beheerder en actief op het gebied van het initiëren van beleggingsfondsen, het beheer en het management daarvan. De directie beschikt door de jarenlange ervaring met vastgoedfondsen over de nodige kennis van fondsstructurering en het bijbehorende kwalitatief hoogstaand beheer.

F.J. Panhuyzen (1953)

Evert Jan Pot, Frits Panhuyzen, Martin van Gooswilligen

Frits Panhuyzen is sinds 1977 actief als bedrijfsmakelaar, na het

Sinds begin jaren ‘90 is hij daarnaast actief als directeur van

voltooien van zijn HBS-opleiding en kandidaats Nederlands

diverse vastgoedondernemingen. Samen met Frits Panhuyzen

Recht aan de Universiteit van Nijmegen.

richtte Evert Jan Pot in 2005 SynVest Fund Management op.

Vanaf 1986 was hij mede-eigenaar van Nolthenius Panhuyzen

Drs. M. van Gooswilligen (1966)

Makelaars en beleggingsadviseurs in Commercieel o.g. te Arnhem, in 1999 overgenomen door de Kamerbeek Groep en vervolgens door Meeùs Groep (Aegon).

Van 1999 – 2004 directeur bij Meeùs. Daarnaast van 1995-2006 als mede-initiator en directeur actief betrokken geweest bij het vastgoedgroeifonds FiduVast. In 2005 was hij een van de oprichters van SynVest Fund Management.

Mr. E.J. Pot (1952) Na het voltooien van zijn studie Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit te Leiden werkte Evert Jan Pot enkele jaren bij de Belastingdienst. Vervolgens als advocaat en belastingadviseur.

Vanaf 1989 worden deze activiteiten als vennoot van het kantoor Pot & Van der Heyden Advocaten en Belastingadviseurs uitgevoerd.

6

Hij studeerde bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Na zijn dienstplicht bij de Koninklijke Marine als officier heeft hij 12 jaar een onderneming gehad die consumentengoederen produceerde en distribueerde aan retailketens in de Benelux.

Sinds 2002 is hij actief in het vastgoedbeleggen en vanaf 2007 betrokken bij SynVest. Martin van Gooswilligen houdt zich voornamelijk bezig met de commerciële aspecten van de beleggingsfondsen.

Bestuur Stichting SynVest Beleggingsfondsen Het bestuur heeft als taak: • Toezicht houden op de activiteiten van het bestuur van de vastgoedfondsen. • Toekennen van certificaten aan de participanten. • Verwerven van juridische eigendom van gewone

Dhr. Vermeend

Dhr. Wanders

aandelen in de vastgoedfondsen. • Uitkeren van dividend aan de beleggende deelnemers.

Prof. dr. W.A.F.G. Vermeend (1948)

Drs. R.J.X. Wanders (1959)

De heer Vermeend was gedurende de periode 1984 –

De heer Wanders studeerde Economie en is voor Koninklijke

1994 lid van de Tweede Kamer der Staten Generaal als

Shell 12 jaar werkzaam geweest in het buitenland.

specialist op het fiscale, financiële en economische vlak. Hierna heeft hij een aantal jaren als financieel directeur voor Van 1994 tot 2000 was hij Staatssecretaris van

de Suez Group gewerkt alvorens hij in 2006 benoemd werd

Financiën en tot 2002 Minister van Sociale Zaken. De

tot financieel directeur van de Koninklijke ANWB.

heer Vermeend is thans onder meer actief als internet ondernemer en als bijzonder hoogleraar European Fiscal Economics aan de Universiteit van Maastricht.

Daarnaast vervult hij verschillende, niet met de activiteiten van het beleggingsfonds verbandhoudende, commissariaten en is hij lid van het algemeen bestuur van VNO-NCW.


7

3 Directieverslag

In 2011 is besloten tot de oprichting van het SynVest German

Het Duitse werkloosheidspercentage daalde in januari tot

RealEstate Fund N.V. om beleggers de mogelijkheid te bieden

6,8%, het is voor het eerst sinds tien maanden dat de werk-

om te beleggen in Duits vastgoed. Voor beleggers in het fonds

loosheid in Duitsland daalt.

SynVest RealEstate Fund N.V., welke belegt in Nederlands vastgoed, is hierdoor risicospreiding mogelijk door de combinatie

Uit een recent marktonderzoek van DG HYP blijkt dat de

van Nederlands en Duits vastgoed. Het eerste boekjaar van

kantoorhuren en woninghuren in Duitsland blijven stijgen. De

SynVest German RealEstate Fund N.V. loopt van de oprich-

vraag naar eersteklas winkelruimte blijft aanhoudend groot.

tingsdatum 13 oktober 2011 tot en met 31 december 2012.

De kantoren doen het goed als gevolg van de daling van de bouwactiviteiten in de kantorenmarkt. Daarnaast is er veel

In Europa is Duitsland de grootste economie met een van de

vraag naar kantoorruimte vanwege de aanhoudend gunstige

grootste detailhandelsmarkten van Europa. Met de industrie

werkgelegenheidssituatie. Er is echter ook veel leegstand,

als ruggengraat en een vooraanstaande plaats voor de dien-

omdat een aanzienlijk deel van de kantoorgebouwen niet

stensector. Het land stimuleert innovatie en R&D en kansrijke

langer voldoet aan de eisen van de markt. Volgens cijfers

sectoren als duurzame energie, ICT, milieutechnologie en

van de centrale bank zijn de vastgoedprijzen in de grootste

medische technologie. Duitsland is de belangrijkste handels-

125 steden met 5,3% gestegen in 2012. Een van de oorzaken

partner van Nederland en is goed voor een vijfde deel van

hiervoor ligt in de gunstige rente tarieven, welke zich

de invoer en een kwart van de export. Duitsland heeft 81.3

historisch laag rond 3,25% bewegen.

miljoen inwoners en is op technologisch vlak de op drie na sterkste economie van de wereld, na de VS, China en Japan.

Wat betreft de woningmarkt lag het rendement op 13,4% in 2012 en zal dit in 2013 naar verwachting op 11,7% uitkomen.

De Duitse economie lijkt te ontsnappen aan een recessie.

Naar verwachting zal het rendement daarna weer toenemen

In het 4e kwartaal 2012 kromp de economie nog met 0,6%,

als gevolg van de te verwachten economische groei. Een en

maar de verwachting van de Duitse centrale bank is dat de

ander onder voorwaarde dat de Euro schuldencrisis wordt

economie het lopende 1e kwartaal weer zal groeien. In 2012

opgelost.

groeide de economie van Duitsland slechts met 0,7%, in 2011 werd nog een groei van 3% gerealiseerd. Volgens de Bundes-

Er werd in 2012 meer commercieel vastgoed verhandeld in

bank zijn de economische vooruitzichten voor Duitsland de

Duitsland dan het voorgaande jaar. Het aantal transacties

afgelopen maanden verbeterd, mede dankzij de verbeterde

steeg met 10% tot rond € 25,4 miljard (bron Colliers). Duits-

stemming bij ondernemers. Voor heel 2013 wordt door de

land is daarmee na Groot Brittannië de grootste vastgoed-

Bundesbank een groei verwacht van 0,4%.

markt van Europa. Voor het jaar 2013 wordt eveneens een transactievolume verwacht van boven de € 20 miljard. Duits-

Het aantal werklozen in Duitsland is in januari 2013 met 16.000 afgenomen tot 2,9 mln in vergelijking met een maand eerder (bron het Duitse federale arbeidsbureau). Aanvankelijk was de verwachting dat het aantal werklozen zou stijgen.

8

land wordt door beleggers als een veilige haven beschouwd.

De beleggingsobjecten van SynVest German RealEstate

Ontwikkeling beleggingsportefeuille

Fund N.V. liggen in de oostelijke deelstaten van Duitsland. In Wolgast is het Kleeblatt-center aangekocht, een complex

Op 31 december 2012 bedragen de huurinkomsten op

bestaande uit een supermarkt, 21 winkels en 95 (zorg)

jaarbasis € 0,8 mln, de beleggingsportefeuille bedraagt per

woningen. Wolgast ligt voor het grootste deel aan de west-

balansdatum rond € 8,6 mln.

oever van de rivier de Peene, bij de Oostzee, bij het eiland Usedom en heeft ongeveer 12.000 inwoners. De grootste

De beleggingsportefeuille is per 31 december 2012 na-

werkgever is de Peene Werf met 800 werknemers. Wolgast

genoeg grotendeels verhuurd, de leegstand bedraagt 13,1%

ligt in de deelstaat Mecklenburg-Voor-Pommeren.

van de theoretische huurinkomsten, de leegstand betreft het beleggingscomplex te Wolgast. Leegstand is ontwikkel-

In de stad Adorf is het object Fachmarktzentrum Markneu-

potentieel, hier is bij aankoop niet voor betaald.

kirchner Straße 52-54, Adorf aangekocht. Dit object bestaat uit een supermarkt en 4 winkels. Adorf ligt in de deelstaat

Door het Fonds wordt gekozen voor een strategie van het

Saksen aan de grens met Tsjechie. De stad heeft ongeveer

realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aan-

5.200 inwoners. Adorf ligt in het gebied Vogtland, bekend

vangsrendementen en daarbij te streven naar lang verhuurde

door machinebouw en vrachtauto’s.

objecten. De huidige mix bestaat uit winkels (47%) en woningen 53%.

De beleggingsobjecten zijn allen deels met eigen vermogen en lang vreemd vermogen (annuïteiten leningen met een

Het directiebeleid is gericht op het vergroten van het aandeel

rente van 4,25%) gefinancierd. De directie verwacht met

in winkels, woningen en zorg gerelateerd vastgoed.

actief management de huuropbrengsten van met name het object te Wolgast te kunnen verhogen.

Een ander belangrijk criterium in het acquisitie- en verhuurbeleid vormt de diversificatie naar het type huurder. Door een

Om tot een grotere spreiding van de beleggingsportefeuille

spreiding naar het type huurder na te streven, is de beleg-

te komen, wordt voor nieuwe aankopen in andere

gingsportefeuille minder afhankelijk van de economische

gebiedsdelen.

ontwikkelingen. Mocht er een minder positieve ontwikkeling

Indeling huurders naar type op basis van huurinkomsten per 31 december 2012

zijn in de ene sector, dan kan deze gecompenseerd worden door gunstigere ontwikkelingen in een andere sector. Zeker onder de huidige economische omstandigheden is spreiding

Woningen 52,63%

van groot belang.

De directie voert een actief beleid gericht op de verlenging van de bestaande huurovereenkomsten, waardoor een constante huurstroom voor het Fonds gewaarborgd blijft. Daarnaast is het beleid erop gericht om toekomstige belegWinkels 47,37%

gingsobjecten in andere gebiedsdelen van Duitsland aan te kopen, met als doel tot een geografische spreiding te komen.


9

Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit ex-

Door de groei van het Fonds zullen naar verwachting in 2013

ploitatie, waarbij de vastgoedmarkt gevolgd wordt en gebruik

meerdere beleggingsobjecten aangekocht kunnen worden.

gemaakt wordt van de gunstige momenten in de markt om vastgoed aan te kopen. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselecteerd en efficiënt beheerd. Daarnaast streeft het Fonds naar een additioneel rendement uit de waardegroei van het vastgoed op de lange termijn.

Het Fonds concentreert zich voornamelijk op de aankoop van woningen, zorgwoningen en winkels, waarbij ter zake van de laatste categorie de solitaire supermarkten worden vermeden. Wat betreft de winkelmarkt richt het Fonds zich op wijkwinkelcentra en binnenstedelijke winkellocaties welke ook op

Aankoop beleggingsobjecten in 2013 Op 19 februari 2013 is een winkelpand aangekocht aan de Schwanewederstrasse te Bremen. Het object wordt gehuurd door een Penny supermarkt met een jaarhuur van € 127.126. Het huurcontract heeft een looptijd van 12 jaar. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 1.330 m2. Het pand is aangekocht voor € 1.450.000. De definitieve koopsom is bekend na levering van het pand.

Ontwikkelingen Wolgast

de lange termijn een functie blijven vervullen in een gemeenschap. Daarnaast zullen mogelijk ook kleinschalige kantoren

Recent is met een grote huurder, te weten Volkssolidarität

of bedrijfsruimten aangekocht worden. In dit segment zijn

Greifswald-Ostvorpommern een nieuwe huurovereenkomst

ook objecten te verwerven met goede huurders, laag risico en

afgesloten voor een periode van 10 jaar met een huur op

goede rendementen.

jaarbasis van € 260.400.

De portefeuille per 31 december 2012 is verdeeld over 2 locaties en 70 huurders, hierbij zijn de parkeerplaatsen niet meegerekend. De geografische verdeling is als volgt:

Wolgast

Adorf

10

Beleggingsrendement In de periode 13 oktober 2011 tot en met 31 december 2012

Naar verwachting zal in het boekjaar 2013 een vergelijkbaar

is een beleggingsrendement behaald van 12,4%.

rendement worden gerealiseerd.

Analyse beleggingsresultaat

2011 €

Totaal eigen vermogen

5.160.063

Inkomsten Huren

837.816

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

730.447

Rente Liquiditeitsreserve Totaal inkomsten

9.703 1.577.966

Uitgaven Hypotheekrente

(317.333)

Afschrijvingen Expl. + beheerkosten Management fees Totaal uitgaven

(741.237) (87.414) (1.145.984)

Vennootschapsbelasting

(96.119)

Beleggingsresultaat

335.863

Rendement in % gemiddeld

12,4%

Intrinsieke waarde per aandeel De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum.

31 dec 2012 € Intrinsieke waarde Aantal aandelen

5.160 126.122

Intrinsieke waarde per aandeel


40,91

11

Intern beheerssysteem

Prijsrisico

De directie beschikt voor de vennootschap over een be-

De beleggingen in vastgoed van het Fonds zijn onderhevig

schrijving van de administratieve organisatie en het interne

aan de invloeden van de markt ten aanzien van de waarde

beheersingssysteem, zoals bedoeld in artikel 4:14 Wft en

van de beleggingen en de markthuur. Door actief beheer van

de hoofdstukken 4 en 5 van het Besluit Gedragstoezicht

de portefeuille worden de risico’s hierin dagelijks beoordeeld

Financiële Ondernemingen Wft.

zodat tijdig op fluctuaties geanticipeerd kan worden. Het Fonds investeert niet in effecten of andere financiële

De directie verklaart dat de administratieve organisatie en

instrumenten.

het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren.

Risico management

Duurzaamheidsbeleid Het Fonds ontwikkelt een strategie waarbij gestreefd wordt naar een verduurzaming van de beleggingsportefeuille.

De directie van het Fonds volgt dagelijks de geldstromen, de

Deze strategie houdt in dat maatregelen worden genomen

dekking van de rentelasten, de verhouding vreemd/totaal

om tot de volgende doelstellingen te komen:

vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende verplichtingen in relatie tot de ratio’s van het financiële beleid. Eventuele risico’s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit,

1. Het verbeteren van de concurrentie positie van de portefeuille op de verhuurmarkt;

rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Een liquiditeitsrisico wordt door dit beleid mede beperkt, daarnaast is er

2. Het streven naar lager verbruik van natuurlijke hulp-

sprake van een continuele instroom van nieuwe liquiditeiten,

bronnen zoals gas, water en energie, en als gevolg

welke samenhangen met het gevoerde commerciële beleid.

hiervan lagere kosten.

Het Fonds is niet gevoelig voor valutarisico’s daar uitsluitend in Nederlands vastgoed belegd wordt en middels Euro leningen

Het Fonds wil deze doelstellingen bereiken middels de

wordt gefinancierd.

volgende maatregelen:

Incassorisico

1. Een verlaging van het energie- en waterverbruik en -kosten

Huurders worden, zowel bij acquisities van beleggingen als bij verhuur, vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de incasso van huurvorderingen en de opvolging daarvan.

Renterisico Het lang vreemd vermogen van het Fonds is gefinancierd met een vast rente tarief. Er is hierdoor slechts in beperkte mate sprake van rentegevoeligheid voor wijzigingen in het marktrenteniveau.

12

in de portefeuille middels:

• Actief management; • Afspraken met huurders; • Het zoeken naar alternatieve (groene) energie bronnen; • Het investeren in alternatieve energiesystemen; • Het gebruikmaken van gebouwen management op afstand.

2. Het gebruik van duurzame materialen bij reparaties en verbouwingen.

3. Het blijvend revitaliseren van bestaande objecten gericht op het langjarig voortbestaan hiervan.

4. De acquisitie van objecten, welke gelegen zijn in een gebied met goede verbindingen met openbaar vervoer en goede ontwikkelingsmogelijkheden.

Vooruitzicht komende periode De directie is tevreden over de resultaten-ontwikkeling van het Fonds. Het eigen vermogen is sedert de oprichting in oktober 2011 gegroeid naar € 5,2 miljoen per 31 december. Naar verwachting zal de groei van het Fonds zich in 2013 voortzetten. Het totaal belegd vermogen bedraagt per balansdatum € 11,7 mln. De bestaande portefeuille is goed verhuurd. Het fonds heeft de beleggingsportefeuille lang gefinancierd met vaste rentes en ondervindt daardoor geen hinder van renterisico’s.

Indien het vermogen van het Fonds verder groeit, waardoor er liquiditeiten vrijkomen voor nieuwe acquisities in Duitsland, zal de directie naar nieuwe beleggingsobjecten zoeken. Door de gunstige aanvangsrendementen en gunstige economische ontwikkelingen in de Bondsrepubliek kan dit zeker interessant zijn.

Veenendaal, 19 juni 2013

was getekend: SynVest Fund Management B.V.


13

4 Geconsolideerde Balans (vóór resultaatbestemming) Noot ACTIVA

31 december 2012 €

Beleggingen Onroerend goed

7

8.556.883

Geactiveerde kosten huurbevordering

7

8.556.883

Vorderingen Overige vorderingen

21.708

Belastingen

72.119

Overlopende activa

7.956 101.783

Overige activa Liquide middelen

8

3.082.660 3.082.660

Totaal activa

11.741.326

PASSIVA Groepsvermogen

9

5.160.063

10

96.119

11

4.696.458

12

333.994

Overige schulden

13

1.081.187

Overlopende passiva

14

292.827

Voorzieningen voorziening latente belastingen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren

80.678

1.788.686 Totaal passiva

14

11.741.326

5 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening Noot

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012 €

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten

15

837.816

Exploitatiekosten

16

(162.724)

Netto huuropbrengsten

675.092

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

730.447

Waardeverandering beleggingen

730.447

Totaal opbrengsten uit beleggingen

1.405.539

Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen

17

(665.927)

Afschrijvingen op beleggingen Netto rentelasten

19

Totaal lasten

(307.630) (973.557)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

431.982

voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen


20

(96.119) 335.863

15

6 Geconsolideerde Kasstroom Overzicht (volgens de indirecte methode)

Noot

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012 €

Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat

335.863

Aanpassingen voor: - waardeveranderingen beleggingen

7

(730.447)

- Investeringen huurbevorderingen

-

- Afschrijvingen huurbevorderingen

-

Mutaties in werkkapitaal - mutatie vorderingen

(101.783)

- mutatie afschrijvingen op beleggingen

-

- mutatie overige kortlopende schulden

1.788.686

Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten

7

(7.826.436)

Verkopen onroerend goed

7

-

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

(6.534.117)

Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen

1.261.120

Storting agio

3.783.000

Dividenduitkeringen

(219.920)

Ontvangsten uit langlopende schulden

11

4.696.458

Aflossing langlopende schulden

11

-

Belastinglatentie

10

96.119

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

9.616.777

Mutatie liquide middelen

3.082.660

Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

16

3.082.660

7 Toelichting op de jaarrekening

1 Algemeen

4 Consolidatie

SynVest German RealEstate Fund is een naamloze vennoot-

Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor SynVest

schap statutair gevestigd te Veenendaal en feitelijk gevestigd

German RealEstate Fund N.V. de mogelijkheid heeft om het

aan de Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal. De vennoot-

financiële en operationele beleid te bepalen.

schap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 32106702.

Deelnemingen worden geconsolideerd vanaf het moment waarop zeggenschap over de deelneming is verkregen. In de

Het Fonds is opgericht op 13 oktober 2011. Deelname in

halfjaarcijfers is de deelneming SynVest German RealEstate

het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die

Fund I B.V. volledig geconsolideerd.

worden toegekend door het Administratiekantoor. Het Fonds heeft een open-end karakter nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen.

Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten.

2 Juridische Status Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

3 Fiscale Status

5 Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden deze instrumenten en de hiermee verbonden risico’s toegelicht. Het Fonds heeft het risico op rentefluctuaties ingedekt door financiering met lange vaste rentes.

6 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit jaarverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2.

Activa en passiva

SynVest German RealEstate Fund N.V. vormt een fiscale een-

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het

heid voor de vennootschapsbelasting met haar deelneming

resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij

SynVest German RealEstate Fund I B.V. en is belastingplichtig

bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost

voor de vennootschapsbelasting in Nederland.

anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaar-

SynVest German RealEstate Fund I B.V. is tevens belasting-

deerd volgens het kostprijsmodel.

plichtig voor de vennootschapsbelasting in Duitsland.


17

Activa en passiva De waardering van activa en passiva en de bepaling van het

De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waarde-

resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij

ring van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag

bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost

waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter

anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaar-

zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een

deerd volgens het kostprijsmodel.

transactie willen doen.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze

Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op

betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze

externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing,

gerealiseerd zijn. Verplichting en verliezen die betrekking

tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe

hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij

taxateur.

voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop Beleggingen

worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen markt-

gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waarde-

waarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de

vermeerdering van de belegging worden geactiveerd.

aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar

Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de

hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten

beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop

gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven

genomen is voor het opmaken van de jaarrekening.

aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven.

Geactiveerde kosten huurbevordering Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden

Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden

over de looptijd van het huurcontract waar deze betrekking

de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus

op heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht.

nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het

Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk

verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het

zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke

resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende

huurder te contracteren.

10 jaar afgeschreven. Makelaarsprovisies verhuur Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de

Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur

nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoop-

van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels

kosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde

lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende

hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te

huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat

schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de

gebracht.

aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd.

18

Schulden aan kredietinstellingen

Huuropbrengsten

Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige

De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode

rentedragende schulden worden opgenomen tegen

waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een

geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct

huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten

ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de

en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de

financiering is verstrekt.

overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een

Vorderingen

evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht.

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen

Exploitatiekosten

de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de

Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boek-

nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk

jaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen

geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid.

worden doorbelast aan de huurders.

Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de

Voorzieningen

indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomover-

Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er

zicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen

per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan.

in vreemde valuta’s bij het Fonds. Ontvangen interest en

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde

betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom

van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaar-

uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden

deringen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de

opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.


19

7 Beleggingen De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het

De aquisitiekosten betreffen 1% bij aankoop van het vast-

overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoop-

goed. De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening

prijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten,

gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een

waaronder de selectie en aquisitiekosten, de taxatiekosten en

vastgoedobject op basis van 0,3% van de koopsom. De

de kosten technisch en financieel onderzoek, zoals in rekening

technisch en financieel onderzoekkosten betreffen de kosten

gebracht door SynVest Fund Management B.V. De selectiekos-

welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onder-

ten betreft een courtage van 0,7% welke bij de aankoop en

zoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,5%

verkoop van een vastgoedobject in rekening wordt gebracht.

van de koopsom.

31 december 2012 € Overzicht beleggingen: - Wolgast, Ostrowskistrasse 1

6.900.000

- Adorf, Verbrauchermarkt

1.656.883 8.556.883

Onroerend goed

2012 €

Balans begin periode

€ -

Aankopen: - Wolgast, Ostowskistrasse 1

6.140.489

- Adorf, Verbrauchermarkt

1.685.947 7.826.436

Verkopen: Afschrijving aankoopkosten Waardemutatie ongerealiseerd

(9.063) 739.510 730.447

Balans ultimo periode

20

8.556.883

8 Liquide middelen Liquiditeitsreserve Het Fonds houdt mede vanwege haar verplichtingen op

Per 31 december 2012 bedraagt de liquiditeitsreserve totaal

grond van de Wft een liquiditeitsreserve aan van minimaal

€ 516.006. De per balansdatum aanwezige liquiditeiten

10% van het eigen vermogen. De liquiditeitsreserve wordt

liggen hier ruim boven. Over de geldmiddelen kan vrij

aangehouden in verband met:

beschikt worden.

- Wetgeving; - Flexibiliteit van het Fonds; - De (interim)dividenduitkeringen; en - De inkoop van Certificaten.

31 december 2012 € Banken rekeningen-courant Banken deposito's Totaal liquide middelen

849.105 2.233.555 3.082.660

9 Groepsvermogen Voor de toelichting op het aandeel van de vennootschap in het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op het eigen vermogen in de vennootschapelijke jaarrekening.


21

10 Voorzieningen Er is over de niet gerealiseerde waardestijging alleen bij realisatie in Duitsland vennootschapsbelasting verschuldigd.

2012 € Balans begin boekjaar

-

Dotatie boekjaar

96.119

Balans ultimo boekjaar

96.119

Berekening: Balanswaardering onroerende zaken

8.556.883

Boekwaarde fiscaal onroerende zaken

7.687.130

Waarderingsverschil

869.753

Verliescompensatie

(262.364)

Grondslag latentie

607.389

Vennootschapsbelasting (Duitsland) 15% Solidariteitsheffing 5,5% over Duitse vennootschapsbelasting Totaal latentie ultimo boekjaar

22

91.108 5.011 96.119

11 Schulden aan kredietinstellingen

Looptijd korter dan één jaar

Looptijd tussen één en vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

2012

€

€

€

€

Langlopende hypothecaire leningen

-

-

4.696.458

4.696.458

Kortlopende hypothecaire leningen

-

-

-

-

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

-

-

4.696.458

4.696.458

Langlopende schulden

4.696.458

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo

4.696.458

Mutaties langlopende hypothecaire leningen 2012 € Balans begin boekjaar

-

Nieuw opgenomen hypotheken

4.848.598

Aflossingen op hypotheken

(152.140)


4.696.458

hypothecaire leningen Oorspronkelijke hoofdsom Overzicht leningen:

Verval datum

Rente percentage

€

Saldo per 31 dec 2012

Aflossing in 2013

€

Lening 1

3.000.000

31-07-44

4,25%

2.945.276

48.259

Lening 2

900.000

31-07-44

4,25%

833.107

67.141

1.100.000

30-11-32

4,25%

Lening 3

5.000.000


1.070.215

36.740

4.848.598

152.140

23

12 Schulden aan gelieerde maatschappijen

31 december 2012 € SynVest Fund Management B.V.

333.994

Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen

333.994

13 Overige schulden

31 december 2012 € Vooruitontvangen stortingen

1.074.736

Vooruitontvangen huren

6.451

Totaal overige schulden

1.081.187

14 Overlopende passiva

2012 € Overlopende passiva

112.478

Leningen kortlopend

152.140

Service kosten huurder

28.209

Totaal overlopende passiva

292.827

15 Opbrengsten uit beleggingen

- Wolgast, Ostrowskistrasse 1 - Adorf, Verbrauchermarkt

24

Brutohuur opbrengsten

Exploitatie kosten

2012 Nettohuur opbrengsten

€

€

€

754.130

(156.926)

597.204

83.686

(5.798)

77.888

837.816

(162.724)

675.092

16 Exploitatiekosten

2012 € Beheerkosten vastgoedbeheer

(63.656)

Onderhoud en reparaties

(34.563)

Onroerendezaak belastingen

(15.975)

Overige belastingen

(12.149)

Voorziening dubieuze debiteuren

(16.545)

Overige exploitatiekosten

(19.836) (162.724)

17 Lasten in verband met het beheer van beleggingen De jaarlijkse vergoeding voor de Beheerder ter zake van

het eigen vermogen (excl. winstbonus) meer dan 10%

het voeren van de directie en het beheer over het Fonds

bedraagt, is de Beheerder gerechtigd om een winstbonus in

bedraagt 0,1% per maand van het (geconsolideerde)

rekening te brengen. Deze bonus wordt vastgesteld op een

balanstotaal van het Fonds. In geval van voortijdige

bedrag van 20% van hetgeen boven een gemiddeld rende-

beëindiging van de Managementovereenkomst heeft de

ment op het geplaatst vermogen van 10% uitgaat. De ex-

Beheerder recht op een vergoeding van ten hoogste één

terne accountant Deloitte en het Deloitte-netwerk hebben

maal de gemiddelde vergoeding over de afgelopen drie

naast het honorarium voor de controle van de jaarrekening

jaren. De management fee komt direct ten laste van het

geen verdere honoraria in rekening gebracht.

resultaat. Indien in enig jaar het rendement op

2012 € Management fee SynVest Fund Management B.V.

(87.414)

Niet verrekenbare omzetbelasting

(30.789)

Accountantskosten

(8.900)

Administratiekosten

(47.775)

Belastingadviseurskosten

(10.935)

Advocaatkosten

(13.479)

Notariskosten

(29.898)

Bankkosten

(1.772)

Vergoeding Bestuur Stichting Administratiekantoor

(8.000)

Oprichtingskosten fonds

(253.938)

Promotiekosten

(170.594)

Overige beheerkosten Totaal lasten in verband met het beheer van beleggingen


(2.433) (665.927)

25

18 Total Expense Ratio De total expense ratio is een weergave van de lasten in

structureringskosten bij oprichting van het fonds in het

verband met het beheer van beleggingen in een percentage

eerste jaar. De benchmark is een total expense ratio van

uitgedrukt van het gemiddeld uitstaand vermogen. De total

7,41%. De benchmark is het gewogen marktgemiddelde

expense ratio is onevenredig hoog in verband met de hoge

gebaseerd op 65 fondsen van 23 verschillende aanbieders.

2012 % Total expense ratio over het gemiddeld eigen vermogen

20,0

19 Netto rentelasten

2012 € Rentelasten schulden aan kredietinstellingen

(183.483)

Afsluitkosten schulden aan kredietinstellingen

(129.203)

Rentelasten overige schulden

(4.647)

Rentebaten

9.703

Totaal rentelasten

(307.630)

20 Vennootschapsbelasting

22 Personeel

De vennootschap behaalde over het boekjaar 2012 een nega-

Er is geen personeel in dienst van het Fonds. Voor de uitvoering

tief fiscaal resultaat van € 262.364. Er is over het boekjaar geen

van de activiteiten van het Fonds wordt gebruik gemaakt van

Nederlandse en Duitse vennootschapsbelasting verschuldigd.

de diensten van SynVest Fund Management B.V. alsmede van

(zie voor nadere toelichting paragraaf 10).

de diensten van derden.

21 Beloning Bestuurders De managementvergoeding voor SynVest Fund Management B.V. is opgenomen onder de management fees. Er zijn geen commissarissen benoemd bij het Fonds. De vergoeding van het Bestuur Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen voor het boekjaar 2012 bedraagt € 8.000.

26

8 Vennootschappelijke Balans (vóór resultaatbestemming)

Noot

31 december 2012 €

ACTIVA

€

Beleggingen Beleggingen in dochterondernemeningen

2

752.634

Vorderingen op gelieerde maatschappijen

752.634

Vorderingen Vorderingen op dochterondernemingen

3

3.200.000 -

Overige vorderingen Belastingen

82.818

Overlopende activa

7.956 3.290.774

Overige activa Liquide middelen

4

2.654.290 2.654.290 6.697.698

Totaal activa

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal

5

1.261.120

Agioreserve

6

3.783.000

Herwaarderingsreserve

7

759.511

Overige reserves

8

(219.920)

Onverdeeld resultaat

9

(423.648)

Totaal eigen vermogen

5.160.063

Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen

10

Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren

24.739

Overige schulden Overlopende passiva

360.150 1.074.736

11

78.010 1.537.635

Totaal passiva


6.697.698

27

9 Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening Noot

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012 €

Opbrengsten uit beleggingen Resultaat dochterondernemingen

734.634

Exploitatiekosten

-

Netto opbrengsten

734.634

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

-

Waardeverandering beleggingen

-

Totaal opbrengsten uit beleggingen

734.634

Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen

12

(599.311)

Netto rentelasten

13

200.540

Totaal lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

(398.771) 335.863

voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen

28

335.863

10 Toelichting vennootschappelijke jaarrekening 1 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen

Eigen vermogen

De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede

Voor de niet gerealiseerde waardevermeerderingen van de

de grondslagen van de bepaling van het resultaat van de

deelnemingen wordt een wettelijke herwaarderingsreserve

vennootschappelijke jaarrekening zijn in overeenstemming

aangehouden. Per deelneming wordt ter grootte van de niet

met die van de geconsolideerde jaarrekening.

gerealiseerde herwaardering een herwaarderingsreserve aangehouden, voorzover dit ongerealiseerde resultaat niet

In de vennootschappelijke jaarrekening worden alleen die

negatief is. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten

posten toegelicht, welke afwijken van de geconsolideerde

laste van de Overige reserves. De herwaarderingsreserve is

jaarrekening.

inclusief een eventuele (wettelijke) reserve deelnemingen.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

De overige reserves worden gevormd uit de niet-uitgekeerde

De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaar-

netto winsten van het huidige boekjaar of voorgaande boek-

deerd tegen netto vermogenswaarde. Om de netto-

jaren, verminderd met de gevormde herwaarderingsreserve.

vermogenswaarde te bepalen zijn alle activa, passiva en winsten en verliezen van de deelnemingen onderworpen aan de waarderingsgrondslagen die van toepassing zijn op de geconsolideerde jaarrekening.

Overige activa en passiva

2 beleggingen in dochterondernemingen Per ultimo boekjaar betreft dit de 100% deelneming in SynVest German RealEstate Fund N.V., gevestigd te Veenendaal. De deelneming belegt in onroerend in Duitsland.

De waarderingsgrondslagen van de overige activa en passiva zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening.

Overzicht dochterondernemingen 31 december 2012 € SynVest German RealEstate Fund I B.V.

752.634

Het overzicht van de mutaties luid als volgt: 31 december 2012 € Stand per 13 oktober 2011

-

Investeringen Resultaat dochterondernemingen

18.000 734.634

Dividenduitkeringen Stand per 31 december 2012


752.634

29

3 Vorderingen op dochterondernemingen

31 december 2010 € Lening 1

2.568.153

Lening 2

631.847 3.200.000

Overzicht leningen Oorspronkelijke hoofdsom Overzicht leningen:

Verval datum

Rente percentage

Saldo per 31 dec 2012

€

Aflossing in 2013

€

Lening 1

2.568.153

15-12-21

6,25%

2.568.153

-

Lening 2

631.847

13-04-22

6,25%

631.847

-

3.200.000

-

3.200.000

Looptijd korter dan één jaar

Looptijd tussen één en vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

2012

€

€

€

€

Langlopende hypothecaire leningen

-

-

3.200.000

3.200.000

Kortlopende hypothecaire leningen

-

-

-

-

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

-

-

3.200.000

3.200.000

Langlopende schulden Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

3.200.000 3.200.000

4 Liquide middelen

31 december 2012 € Banken rekeningen-courant Banken deposito's Totaal liquide middelen

30

424.224 2.230.066 2.654.290

5 Aandelenkapitaal

Bij de oprichting zijn 12 prioriteitsaandelen en 4.488 gewone

De initiatiefnemers Evergoed N.V. , Panhuyzen

aandelen geplaatst. Het maatschappelijk kapitaal van het

Management B.V. en VG Capital B.V. houden elk 4

Fonds bedraagt € 2.025.000 en bestaat uit 202.488 gewone

cummulatief preferente prioriteitsaandelen in bezit.

aandelen en 12 cummulatief preferente prioriteitsaandelen, elk € 10 groot. De gewone aandelen van SynVest German

In de statuten van SynVest German RealEstate Fund N.V. is

RealEstate Fund N.V. worden gehouden door Stichting

voorgeschreven dat een aantal beslissingen moet worden

Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen, die deze

genomen op voorstel van de prioriteitsaandeelhouders.

aandelen zal houden voor rekening en risico van de Participanten.

Prioriteitsaandelen

Gewone aandelen

Gewone aandelen

Totaal aandelen

Uitgegeven uitstaande aandelen

Uitgegeven uitstaande aandelen

Gehouden door het Fonds

Aantal aandelen in omloop

-

-

-

-

Aandelen aantal primo boekjaar Uitgifte aandelen

12

126.100

-

126.112

Aandelen aantal ultimo boekjaar

12

126.100

-

126.112

2012

2012

2012

2012

€

€

€

€

-

-

-

-

Uitgifte aandelen

120

1.261.000

-

1.261.120


120

1.261.000

-

1.261.120

Aandelen primo boekjaar

Voor één aandeel met een nominale waarde van € 10 is per saldo € 40 in 2012 gestort. Als gevolg hiervan geeft één Certificaat uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen recht op honderd aandelen.

6 Agioreserve

2012 € Balans begin boekjaar Uitgifte aandelen Balans ultimo boekjaar


3.783.000 3.783.000

31

7 Herwaarderingsreserve

2012 € Balans begin boekjaar Mutatie ongealiseerde waardeverandering beleggingen Balans ultimo boekjaar

759.511 759.511

8 Overige reserves Bij besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders is het saldo onverdeeld resultaat over het boek jaar 2012 in mindering gebracht op de overige reserves.

2012 € Balans begin boekjaar Interim uitkeringen Balans ultimo boekjaar

(219.920) (219.920)

9 Onverdeeld resultaat

2012 € Balans begin boekjaar Resultaatverdeling voorgaand boekjaar Netto resultaat boekjaar Dotatie herwaarderingsreserve Balans ultimo boekjaar

335.863 (759.511) (423.648)

10 Schulden aan gelieerde maatschappijen

2012 € SynVest German Real Estate I B,V,

26.156

SynVest Fund Management B.V.

333.994

Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen

32

360.150

11 Overlopende passiva

2012 € Overlopende passiva

78.010

Service kosten huurder Totaal overlopende passiva

78.010

12 Lasten in verband met het beheer van beleggingen

2012 € Management fee SynVest Fund Management B.V.

(87.414)

Niet verrekenbare omzetbelasting

(30.789)

Accountantskosten

(8.900)

Administratiekosten

(14.340)

Belastingadviseurskosten

(4.962)

Advocaatkosten

(8.192)

Notariskosten

(11.105)

Bankkosten Vergoeding Bestuur Stichting Administratiekantoor Overige beheerkosten Totaal lasten in verband met het beheer van beleggingen

(875) (8.000) (424.734) (599.311)

13 Netto rentelasten

2012 € Rentelasten schulden aan kredietinstellingen

-

Afsluitkosten schulden aan kredietinstellingen Rentelasten overige schulden Rentebaten SynVest German Real Estate I B.V.

(4.646) 196.332

Rentebaten Totaal rentelasten

8.854 200.540

Veenendaal, 19 juni 2013 was getekend: Synvest Fund Management B.V.


33

Overige gegevens Statutaire regeling winstbestemming Artikel 24 van de statuten bepaalt hieromtrent het volgende: 1. Uit de lopende winst of ten laste van de reserves kan met toepassing van het bepaalde in artikel 24.6 maandelijks op de gewone Aandelen een interim-uitkering worden gedaan van één twaalfde (1/12) van 7 procent (7%) over het op de desbetreffende Aandelen gestorte bedrag, voor zover de Vennootschap over voldoende Uitkeerbare Reserves beschikt. Onder het op de Aandelen gestorte bedrag wordt voor het bepaalde in dit artikel 24.1 verstaan de nominale waarde van het Aandeel en het op het betreffende Aandeel gestorte agio. Wordt een gedeelte van de op een Aandeel gestorte agio bij wege van een agio terugbetaald, dan wordt op dat Aandeel gestorte bedrag met hetzelfde bedrag verminderd en geldt het aldus gevonden nieuwe bedrag als het op de Aandelen gestorte bedrag. 2. Uit de winst, die in het laatst verstreken boekjaar is behaald, wordt onder aftrek van het op grond van artikel 24.1 reeds uitgekeerde, allereerst zo mogelijk, op de prioriteitsaandelen uitgekeerd zeven procent (7%) over hun nominale waarde, voor zover de Vennootschap voldoende Uitkeerbare Reserves beschikt. Indien de in enig boekjaar behaalde winst niet toereikend is om het in de eerste volzin bedoelde percentage uit te keren of het in artikel 24.4 bepaalde verhindert dat gemeld percentage volledig wordt uitgekeerd, vindt in de volgende jaren het bepaalde in artikel 24.3 eerst toepassing, nadat het tekort is ingehaald. 3. Hetgeen van de winst resteert na toepassing van de artikelen 24.1 en 24.2 komt uitsluitend toe aan de houders van gewone Aandelen. Deze winst kan bij besluit van de Algemene Vergadering worden uitgekeerd als dividend of worden toegevoegd aan de reserves die verbonden zijn aan de aandelen van een bepaalde soort of een combinatie van beiden. Bij de berekening van het winstbedrag dat voor toepassing van het bepaalde in dit artikel 24.3 op ieder gewoon aandeel zal worden uitgekeerd, komt slechts het bedrag van de verplichte storting op het nominale bedrag van de gewone aandelen in aanmerking.

4. De vennootschap kan aan aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen tot ten hoogste het bedrag van de uitkeerbare reserves. Bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar kapitaal houdt niet mede. 5. Uitkering van de winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 6. De Algemene Vergadering kan besluiten tot tussentijdse uitkeringen en/of tot uitkeringen ten laste van een reserve van de Vennootschap. Ook de Directie kan besluiten tot uitkering van interim-dividend. 7. De vordering tot uitbetaling van dividend verjaart door verloop van vijf jaren. 8. Uitkeringen kunnen door de directie, onder goedkeuring van de prioriteit ook in andere waarden dan contanten geschieden.

34

Voorstel resultaatbestemming In het boekjaar 2012 is een netto winst na belastingen gerealiseerd van € 335.863, waarin inbegrepen een ongerealiseerde waardeverandering van € 739.511 De directie stelt voor om, na de gedane interim-uitkeringen, geen slotuitkering over het jaar 2012 te doen en het restantbedrag ten laste van de overige reserves te boeken. Er vindt geen uitkering plaats van dividend over de prioriteitsaandelen overeenkomstig de bepalingen van artikel 24 lid 2 der statuten. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Prioriteitsaandelen De prioriteitsaandelen hebben de volgende specifieke rechten:

•

Het recht van initiatief van voorstellen met betrekking tot emissie, voorkeursrechten en financiële steunverlening (art. 5 statuten).

•

Goedkeuring vervreemding eigen aandelen (art. 6.5 statuten).

•

Vaststelling aantal directieleden (art. 12.2 statuten).

•

Vaststelling beloning directieleden (art. 12.7 statuten).

•

De bevoegdheid van voorafgaande goedkeuring van directiebesluiten (art. 13.12 statuten).

•

Het recht van initiatief van voorstellen met betrekking tot de instelling van en opheffing van een raad van commissarissen (art. 15.1 statuten).

•

Vaststelling aantal commissarissen (art. 15.2 statuten).

•

De Algemene Vergadering kan slechts geldig besluiten nemen op voorstel van de prioriteit met uitzondering van de schorsing of ontstlag van Directeuren en Commissarissen, de vaststelling van de jaarrekening en de benoeming van de accountant als bedoeld in art. 2:393 BW (artikel 18.5 statuten).

•

Winstrechten (art. 24.2 statuten).

Het Fonds heeft 12 prioriteitsaandelen uitstaan, waarop een bedrag van € 120 is gestort inclusief agio, waarvan er 4 worden gehouden door Evergoed N.V., 4 door Panhuyzen Management B.V. en 4 door VG Capital B.V. De directie van de vennootschap had gedurende 2012 geen persoonlijke belangen in de beleggingen van de vennootschap. De directie van Evergoed N.V. wordt gevoerd door de heer Mr. E.J. Pot, de directie van Panhuyzen Management B.V. wordt gevoerd door de heer F.J. Panhuyzen, de directie van VG Capital B.V. wordt gevoerd door Drs. M. van Gooswilligen.


35

Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Gebeurtenissen na balansdatum Op 28 januari 2013 is een beleggingsobject aangekocht in Bremen aan de Schwanewederstrasse 45-47 voor een koopsom ad. € 1.490.000 inclusief kosten. Het object betreft een Penny supermarkt met een huur op jaarbasis van € 127.126. Het pand is gefinancierd met een hypothecaire annuiteitenlening verstrekt door de Volksbank met een hoofdsom ad. € 1.000.000 en een vaste rente van 3,01% voor een periode van 7 jaar. De looptijd van de lening is 18 jaar en 8 maanden.

36

11 Overzicht onroerend goed portefeuille per 31 december 2012

Almere, Camerastraat Ostrowskistrasse 1, Wolgast 6,8 en 10 Aankoopdatum:

16 december 2011

Kenmerk:

Supermarkt, winkels en woningen

Oppervlakte:

8.333 m2

Huur op jaarbasis:

€ 671.453 (per 31 december 2012)

Huurder:

Volkssolidaritat, Vodafone, e.a.

Koopsom:

€ 6.140.489 (incl. Kosten)

Arnhem, Janspleinstrasse Markneukirchner 19, 20,52-54, 21, 22,Adorf 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

14 april 2012

Kenmerk:

Supermarkt, winkels

Oppervlakte:

1.626 m2

Huur op jaarbasis:

143.463 (per 31 december 2012)

Huurder:

Norma e.a.

Koopsom:

€ 1.700.895 (incl. kosten)


37

38


39

SynVest German RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal Telefoon Fax

+31 (0)88 770 97 00 +31 (0)88 770 97 77

E-mail Internet

[email protected] www.synvest.nl www.beleggeninduitsvastgoed.nl

synvest german realestate fund n.v. Jaarrekening 2012 beleggen in duits woning en winkel vastgoed

Recommend Documents