SynVest German RealEstate Fund N.V

Financiële berichten

SynVest German RealEstate Fund N.V. 1e halfjaarverslag 2014

SynVest. Ondernemend vermogen.

SynVest German RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN

Pagina

1 Directieverslag

2

HALFJAAR CIJFERS 2014 2 3 4 5

Geconsolideerde balans voor winstverdeling Geconsolideerde winst‐ en verliesrekening Geconsolideerd kasstroom overzicht Beknopte toelichting

4 5 6 7

6 OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014

10


1. DIRECTIE VERSLAG

2


1 jan. 2014 t/m 30 juni 2014 € 21.284.966

1 jan. 2013 t/m 30 juni 2013 € 10.634.575

Inkomsten Huren Rente Liquiditeitsreserve Totaal inkomsten

1.384.829 24.080 1.408.909

404.015 25.368 429.383

Uitgaven Niet gerealiseerde waardeveranderingen Hypotheekrente Afschrijvingen Expl. + beheerkosten Management fees Totaal uitgaven Beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Beleggingsresultaat

39.834 (268.509) (108.236) (387.281) (212.198) (936.390) 472.519 0 472.519

‐ (106.094) (6.797) (152.629) (84.138) (349.658) 79.725 4.284 84.009

5,1% 5,1%

2,5% 2,5%

Analyse beleggingsresultaat: Totaal eigen vermogen

Rendement in % halfjaarbasis gerealiseerd Rendement in % gemiddeld Over het 1e halfjaar 2014 werd een beleggings‐ resultaat behaald van € 472.123 na belastingen tegenover € 84.009 over de vergelijkbare periode in 2013. Het rendement verbeterde daarbij van 2,5% naar 5,1 %. De directie is zeer tevreden met dit resultaat. De aanzienlijke verbetering van het resul‐

taat is mogelijk door de acquisities van goed renderende beleggingsobjecten, welke mogelijk zijn door de instroom van nieuw vermogen. De verwachting is dat het rendement zich verder positief zal ontwikkelen, mede in samenhang met de nog onderhanden zijnde acquisities.

Intrinsieke waarde: 30‐jun‐14 Intrinsieke waarde Aantal aandelen

30‐jun‐13

21.285

10.635

541.271

264.312

39,32

40,24

Intrinsieke waarde per aandeel

De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum. Interim dividend. Het maandelijkse interim dividend bedraagt effectief 7,4% op jaarbasis, uitgaande van een uitgiftekoers van € 4.150. Deze voorschot dividenden worden in mindering gebracht op het eigen vermogen van het Fonds.

Overeenkomstig de fiscale wetgeving wordt op de dividenden een dividendbelasting ingehouden op basis van 15%.

Veenendaal, 9 oktober 2014 Was getekend: SynVest Fund Management B.V. 3


2. GECONSOLIDEERDE BALANS (vóór resultaatbestemming) 30 juni 2014 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde hypotheeklasten Geactiveerde kosten huurbevordering

30 juni 2013

€

€

33.525.272 313.868 54.546 33.893.686

8.550.086 ‐ ‐ 8.550.086

‐ 494.747 378.971 873.718

‐ 207.040 999.643 1.206.683

3.972.600 3.972.600

7.105.666 7.105.666

Totaal activa

38.740.004

16.862.435

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen

5.412.712 16.206.769 1.271.696 (1.407.648) (198.563) 21.284.966

2.643.120 8.045.093 759.511 (643.567) (169.582) 10.634.575

Voorzieningen voorziening latente belastingen

49.521

91.835

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

15.821.243

4.617.934

398.934 ‐ 873.751 311.589 1.584.274

1.994 ‐ 1.381.999 134.098 1.518.091

38.740.004

16.862.435

Vorderingen Overige vorderingen Belastingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen

Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

4


3. GECONSOLIDEERDE WINST‐ EN VERLIESREKENING 1 jan. 2014 t/m 30 juni 2014 €

1 jan. 2013 t/m 30 juni 2013 €

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten

1.384.829 (157.276) 1.227.553

404.015 (63.035) 340.980

Administratievergoeding Certificaten Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen

‐ ‐ 39.834 39.834

‐ ‐ ‐ ‐

Totaal opbrengsten uit beleggingen

1.267.387

340.980

Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen Afschrijvingen Netto rentelasten Totaal lasten Nettowinst voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettowinst (verlies) na belastingen

(442.203) (108.236) (244.429) (794.868)

(173.732) (6.797) (80.726) (261.255)

472.519 ‐

79.725 4.284

472.519

84.009

5


4. GECONSOLIDEERD KASSTROOM OVERZICHT 1 januari 2014 t/m 30 juni 2014 € Beleggingsactiviteiten Nettowinst (verlies) Aanpassingen voor: ‐ activering hypotheeklasten Mutaties in werkkapitaal ‐ mutatie vorderingen ‐ mutatie andere activa ‐ mutatie overige kortlopende schulden Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Storting agio Dividenduitkeringen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing ‐/‐ opname langlopende schulden Belastinglatentie Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

1 januari 2013 t/m 30 juni 2013 €

472.519 (154.095)

84.009 ‐

574.069 68.402 (1.946.806)

(1.104.899) 6.797 (118.456)

(14.274.474) (15.260.385)

‐ ‐ (1.132.549)

1.446.592 4.410.168 (671.084) ‐ 6.001.727 ‐ 11.187.403

1.382.000 4.262.093 (253.591) ‐ (230.664) (4.283) 5.155.555

(4.072.982)

4.023.006

8.045.582 3.972.600

3.082.660 7.105.666

6


5. BEKNOPTE TOELICHTING 1. ALGEMEEN SynVest German RealEstate Fund is een naamloze vennootschap statutair gevestigd te Veenendaal en feitelijk gevestigd aan de Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 32106702. Het Fonds is opgericht op 13 oktober 2011. Deelname aan het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die worden toegekend door het Administratiekantoor. Het Fonds heeft een open‐end karakter nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten. 2. JURIDISCHE STATUS Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 3. FISCALE STATUS SynVest German RealEstate Fund N.V. vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met haar deelneming SynVest RealEstate Fund I B.V. en is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Nederland. SynVest German RealEstate Fund I B.V. is tevens belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Duitsland. 4. CONSOLIDATIE Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor SynVest German RealEstate Fund N.V. de mogelijkheid heeft om het financiële en operationele beleid te bepalen. Deelnemingen worden geconsolideerd vanaf het moment waarop zeggenschap over de deelneming is verkregen. In de halfjaarcijfers is de deelneming SynVest German RealEstate Fund I B.V. volledig geconsolideerd. 5. FINANCIELE INSTRUMENTEN Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico's toegelicht. Renteinstrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen.

generieke documentatie. De vennootschap documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge‐accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst‐ en verliesrekening verwerkt. 6.

GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING

WAARDERING

EN

Algemeen. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit kwartaalverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2. De cijfers van dit kwartaalverslag zijn niet door een externe accountant gecontroleerd. Activa en passiva. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verplichting en verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Beleggingen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven.

De vennootschap past hedge accounting toe op basis van

7


Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd.

Vorderingen. De Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen

De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een transactie willen doen. Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing, tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe taxateur.

Voorzieningen. Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan.

Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waardevermeerdering van de belegging worden geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de jaarrekening Geactiveerde kosten huurbevordering. Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden over de looptijd van het huurcontract waar deze op betrekking heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke huurder te contracteren. Makelaarsprovisies verhuur. Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht.

Huuropbrengsten. De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten‐ en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht. Exploitatiekosten. Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen in vreemde valuta’s bij het Fonds. Ontvangen interest en betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Schulden aan kredietinstellingen. Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige rentedragende schulden worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de financiering is verstrekt. Vorderingen. De Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens

8


BELEGGINGEN Onroerend goed € Balans begin periode Aankopen: ‐ Verbouwing Wolgast, Ostowskistrasse 1 ‐ Nagekomen aankoopkosten Hoyerswerda ‐ Bünde, Wasserbreite 11‐13 ‐ Overath, Olperstrasse 107‐117 ‐ Rees, Westring 5b

1 jan. 2014 ‐ 30 juni 2014 1 jan. 2013 ‐ 30 juni 2013 € € € 19.319.200 8.556.883

263.317 6.407 6.347.406 5.151.445 2.505.899

‐ ‐ 14.274.474

‐ Waardemutatie ongerealiseerd ‐ Afschrijving aankoopkosten Balans ultimo periode

(39.834 (108.236)

‐ (6.797) (68.402) 33.525.272

(6.797) 8.550.086

30 juni 2014 € 7.513.317 1.586.491 1.490.000 3.053.182 3.388.284 2.510.000 6.334.971 5.147.650 2.501.377 33.525.272

Overzicht beleggingen: ‐ Wolgast, Ostowskistrasse 1 ‐ Adorf, Verbrauchermarkt ‐ Bremen, Schwanenwederstrasse 45‐47 ‐ Lage, Friedrich‐Ebert‐Strasse 19‐25 ‐ Sangerhausen, Karl‐Liebknechtstrasse 29a ‐ Hoyerswerda, Lausitser Platz 2 ‐ Bünde, Wasserbreite 11‐13 ‐ Overath, Olperstrasse 107‐117 ‐ Rees, Westring 5b Balans ultimo periode

De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoopprijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten, waaronder de selectie en aquisitiekosten, de taxatiekosten en de kosten technisch en financieel onderzoek, zoals in rekening gebracht door SynVest Fund Management B.V. De selectiekosten betreft een courtage van 0,7% welke bij de aankoop en verkoop van een vastgoed in rekening wordt gebracht.

‐

30 juni 2013 € 6.900.000 1.650.086 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 8.550.086

De aquisitiekosten betreffen 1% bij aankoop van het vastgoed. De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een vastgoedobject op basis van 0,3% van de koopsom. De technisch en financieel onderzoekskosten betreffen de kosten welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onderzoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,5 % van de koopsom. Veenendaal, 9 oktober 2014 Was getekend: SynVest Fund Management B.V.

9


6. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014

Adorf, Markneukirchner strasse 52‐54 Aankoopdatum:

14 april 2012

Kenmerk:

Supermarkt, winkels

Oppervlakte gebouw:

1.626 m2

Huur op jaarbasis:

€ 143.463 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Norma e.a.

Koopsom:

€ 1.700.895 (incl. kosten)

Bremen, Schwanenwederstrasse 45‐47 Aankoopdatum:

28 januari 2013

Kenmerk:

Supermarkt

Oppervlakte gebouw:

1.330 m2

Huur op jaarbasis:

€ 127.127 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Penny‐Markt

Koopsom:

€ 1.428.000 (incl. kosten)

Bünde, Wasserbreite 11‐13 Aankoopdatum:

12 november 2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte gebouw:

5,155 m2

Huur op jaarbasis:

€ 534.940 (per 30 juni 2014)

Huurder:

DM Drogeriemarkt e.a.

Koopsom:

€ 6.347.406 (incl. kosten)

Hoyerswerda, Lausitzer Platz 2 Aankoopdatum:

26 juni 2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte gebouw:

4,603 m2

Huur op jaarbasis:

€ 276.180 (per 30 juni 2014)

Huurder:

C&A

Koopsom:

€ 2.340.698 (incl. kosten)

Lage, Friedrich‐Ebert‐Strasse 19‐25 Aankoopdatum:

26 juni 2013

Kenmerk:

Supermarkt, Winkels

Oppervlakte gebouw:

3.748 m2

Huur op jaarbasis:

€ 283.374 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Plus Warenhandelsgesellschaft e.a.

Koopsom:

€ 3.078.837 (incl. kosten)

10


7. OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014

Overath, Olperstrasse 107‐117 Aankoopdatum:

17 december 2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte gebouw:

6,690 m2

Huur op jaarbasis:

€ 588.355 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Centershop e.a.

Koopsom:

€ 5.151.445 (incl. kosten)

Sangerhausen, Karl‐Liebknechtstrassen 29A Aankoopdatum:

19 juli 2013

Kenmerk:

Supermarkt, Winkels

Oppervlakte gebouw:

3.754 m2

Huur op jaarbasis:

286.354 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Rewe Markt e.a.

Koopsom:

€ 3.414.569 (incl. kosten)

Rees, Westring 5b Aankoopdatum:

15 december 2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte gebouw:

2,173 m2

Huur op jaarbasis:

€ 214.684 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Rewe Dortmund e.a.

Koopsom:

€ 2.505.899 (incl. kosten)

Wolgast, Ostrowskistrasse 1 Aankoopdatum:

16 december 2011

Kenmerk:

Supermarkt, winkels en woningen

Oppervlakte gebouw:

8.333 m2

Huur op jaarbasis:

€ 656.071 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Volkssolidaritat, Vodafone, e.a.

Koopsom:

€ 6.140.489 (incl. Kosten)

SynVest German RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal Telefoon: +31 (0) 88 770 97 00 Fax: +31 (0) 88 770 97 77 E‐mail: [email protected] Website: www.synvest.nl

11

SynVest German RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal T 088 - 770 97 00 [email protected] www.synvest.nl

SynVest German RealEstate Fund N.V

Recommend Documents