SynVest RealEstate Fund N.V

Financiële berichten

SynVest RealEstate Fund N.V. 3e kwartaalcijfers 2014

SynVest. Ondernemend vermogen.

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN 1 Analyse Bedrijfsresultaat

Pagina 2

DERDE KWARTAAL 2014 2 3 4 5

Balans voor resultaatbestemming Winst‐ en verliesrekening Kasstroomoverzicht Beknopte toelichting 

4 5 6 7

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L Beleggingsresultaat.  Over  de  periode  1  januari  tot  en  met  30  september  2014  werd  een    beleggingsresultaat  behaald van € 1.162.063  

tegenover  een  resultaat  van  €  1.916.219  in  de  vergelijkbare periode van 2013.     

1 januari t/m 30 sep. 2014

Analyse beleggingsresultaat: € Totaal eigen vermogen

         5.800.491                           ‐                           ‐                  3.776 5.804.267

Kosten Hypotheekrente Afschrijvingen Exploitatie‐ en beheerkosten Management fee Totaal kosten Nettoresultaat na belastingen Ongerealiseerde waardestijging beleggingen ex art. 12.4 prospectus Beleggingsresultaat Rendement in % gemiddeld  De totale opbrengsten daalden ten opzichte van het  vergelijkbare periode van 2013 met € 469.863. Deze  daling  is  grotendeels  toe  te  schijven  aan  de  lagere  totale  huursom,  deze  is  afgenomen  als  gevolg  van  ontstane  leegstand  in  de  beleggingspanden  te  Almere  (ASM),  Arnhem  (Linnenbank),  Bussum  (Optichains),  Naaldwijk  (Heeren  van  Naaldwijk),    Nijverdal  (Schoenenreus  en  Marskramer)  en  Rotterdam  (Gemeente  Rotterdam)  en  door  het  toekennen  van  huurvrije  periodes  bij  nieuwe  huurcontracten    in  Veenendaal  (Van  Heusden  en  Synergia).     De leegstand bedraagt per 30 september 16,2% (30  september  2013:  7,1%).  Er  vinden  onderhande‐ lingen  plaats  over  de  verkoop  van  het  beleggings‐ pand  aan  de  Wijnhaven  te  Rotterdam,  bij  verkoop  daalt het leegstandspercentage tot 10,9%.     De  totale  kosten  stegen  met    €  284.293.  De  post  Hypotheekrente  nam  af  met  € 2.226,  de  afschrij‐ 

€ 18.889.395

Opbrengsten Huren Gerealiseerde waardeveranderingen Niet‐gerealiseerde waardeveranderingen  Rente liquiditeitsreserve Totaal opbrengsten

1 januari t/m 30 sep. 2013 31.712.682

6.264.379                            ‐ (7.875) 17.626 6.274.130

(2.477.215) (353.833) (1.325.219) (470.440) (4.626.707)

(2.479.441) (450.394) (933.080) (479.499) (4.342.414)

1.177.560

1.931.716

(15.497) 1.162.063 8,2%

(15.497) 1.916.219 8,1%

vingen  daalden  met  €  96.561  en  de  exploitatie‐  en  beheerkosten  stegen  met  €  392.139.  Deze  kosten  stegen  onder  anderen  door  een  dotatie  aan  de  voorziening  dubieuze  debiteuren  van  €  151.000,  eenmalige  automatiseringskosten  €  54.000,  hogere  tarieven  voor  zakelijke  lasten  €  49.000,  advocaatkosten  €  37.000,  verhuurkosten  €  24.000,  accountantskosten  €  24.000,  hogere  servicekosten  leegstand  €  4.000,  advieskosten  €  7.000  en  overig  kosten € 1.000. Ook diverse renovaties voor totaal €  82.000  waren  van  invloed.  Hiertegenover  stonden  besparingen  op de verzekeringspremies  voor totaal  € 41.000.    Ondanks  het  lagere  beleggingsresultaat  bleef  het  rendement  op  nagenoeg  gelijk  niveau,  doordat  dit  procentueel  over  een  lager  eigen  vermogen  wordt  berekend. 

2

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

Intrinsieke waarde balans (in € x 1.000) Ongereal. waardestijging ex art. 13.4 (in € x 1.000) Intrinsieke waarde koers (in € x 1.000) Aantal aandelen (in stuks) Intrinsieke waarde per aandeel (in €)  De  waardering  van  de  beleggingen  in    de jaarrekening  en  kwartaalverslagen  vindt  plaats  op basis van artikel 6.15.307  van de  Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Sedert ultimo boekjaar 2010 wijkt de wijze van berekening af van de intrinsieke waarde volgens  de  waarderingsmethode  zoals  omschreven in  artikel  13.4  van  het  Prospectus.  De  berekening van  het  statutaire  resultaat  wijkt  hierdoor  ook tussentijds  af.  Om  te  waarborgen  dat  er  een redelijke  verdeling  plaatsvindt  van  het  resultaat onder  de  certificaathouders  ongeacht  het  moment van  toetreden,  heeft  de  directie  besloten  een correctie  toe  te  passen  inzake de berekening van de  ongerealiseerde    waardestijging  van  de beleggingen.  Deze  aanpassing  is  omschreven  in  de analyse  van  het  beleggingsresultaat  als ongerealiseerde  waardestijging  ex  artikel  13.4  (van het  Prospectus)  in  de  hierboven  weergegeven  op‐ stelling. 

30‐sep‐14 18.889 80 18.969 1.171.140 16,2

30‐jun‐14 18.638 89 18.727 1.171.200 16,0

31‐mrt‐14 18.652 89 18.741 1.171.200 16,0

De  op  basis  van  deze  uitgangspunten  berekende  intrinsieke  waarde  vormt  de  basis  voor  de  berekening van de handelskoers van de certificaten.  De  intrinsieke  waarde  per  aandeel  is  berekend  op  basis  van  het  aantal  in  omloop  zijnde  aandelen  per  balansdatum. 

Veenendaal, 18 november 2014 Was getekend,

SynVest Fund Management B.V.

3

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

2. BALANS (voor resultaatbestemming) 30 september 2014 €

30 september 2013 €

               87.122.091                     271.915                87.394.006

               99.936.281                     341.539             100.277.820

                       55.643                87.449.649

                    582.788             100.860.608

                                  ‐                     271.348                     240.710                     512.058

                      30.173                                  ‐                     101.178                     131.351

                 1.077.508                  1.077.508

                 1.425.682                  1.425.682

Totaal activa

               89.039.215

            102.417.641

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen

               11.711.397                37.431.536                        24.746 (30.350.802) 72.518                18.889.395

               11.713.000                37.439.162                     824.374 (18.299.392) 35.538               31.712.682

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

               67.003.571

              69.504.350

                 1.530.108                     158.532                        69.666                     273.890                     601.381                     512.672                  3.146.249

                                 ‐                     137.582                                  ‐                     255.222                     486.743                     321.062                  1.200.609

               89.039.215

            102.417.641

ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde kosten huurbevordering

Financiële vaste activa Overige vorderingen Totale beleggingen Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan  leveranciers en handelscrediteuren Belastingen Overige schulden  Overlopende passiva

Totaal passiva

4

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

3. WINST‐ EN VERLIESREKENING  1 januari t/m 30 september 2014

1 januari t/m 30 september 2013 €

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten

5.800.491 (804.278)                  4.996.213

                 6.264.379 (734.950)                  5.529.429

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen

                                  ‐                                   ‐                                   ‐

                                 ‐ (7.875) (7.875)

4.996.213

                 5.521.554

€

Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen Afschrijvingen op beleggingen Nettorentelasten  Totaal lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening  voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen

(991.381) (353.833) (2.473.439) (3.818.653)

(677.629) (450.394) (2.461.815) (3.589.838)

1.177.560

1.931.716

                                  ‐

                                 ‐

1.177.560

1.931.716

5

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

4. KASSTROOMOVERZICHT (volgens de indirecte methode) 1 januari t/m 30 september 2014 €

1 januari t/m 30 september 2013 €

Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat Aanpassingen voor: ‐ waardeveranderingen beleggingen ‐ waardeveranderingen huurbevordering

1.177.560

1.931.716

                                  ‐ 63.719

                                   ‐                         20.219

Mutaties in werkkapitaal ‐ mutatie financiële vaste activa ‐ mutatie vorderingen ‐ mutatie afschrijvingen op beleggingen ‐ mutatie overige kortlopende schulden

                       93.782 381.466 353.831 1.197.744

(292.519) 622.416                      450.394 (1.262.017)

Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

                                  ‐                                   ‐ 3.268.102

                                   ‐                                    ‐ 1.470.209

Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Storting agio Dividenduitkeringen Ontvangsten/aflossing uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

(5.603) (3.323) (1.105.042)                                   ‐ (2.465.154) (3.579.122)

10.000                           7.703 (1.896.178)                                    ‐ (71.250) (1.949.725)

(311.020)

(479.516)

                 1.388.528                  1.077.508

                  1.905.198                   1.425.682

Mutatie liquide middelen Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

6

SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

5. TOELICHTING OP DE JAARREKENING  GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING    Algemeen  De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat  van dit kwartaalverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2  en overeenkomstig die van de jaarrekening  van het Fonds. De cijfers van dit kwartaalverslag zijn niet door een externe accountant gecontroleerd. 

BELEGGINGEN Onroerend goed Overzicht beleggingen: ‐  Almere, Camerastraat 6,8 en 10 ‐  Alphen a/d Rijn, Dunantweg 5‐9 ‐  Apeldoorn, Mariastraat 4 ‐ 4a ‐  Arnhem, Jansplein 21/22 ‐  Assen, Australiëweg 10/10A ‐  Beverwijk, Zeestraat 77 ‐  Bodengraven, Duitslandweg 4 ‐  Borculo, Beethovenstraat 1 ‐  Bunnik, Dorpsstraat 34‐36 ‐  Bussum, Nieuwe Brink 1‐15/Nassaulaan 8 ‐  Den Haag, Badhuisstraat 161 ‐  Den Haag, Laan van 's‐Gravenmade 2 ‐  Dinxperlo, Hogestraat 75‐79 ‐  Drachten, De Gaffel 25 ‐  Elst, Industrieweg Oost 21 ‐  Elst, Marithaime 9‐11 ‐  Emmen, Hoenderkamp 20 ‐  Emmen, Hoenderkamp 22 ‐  Emmen, Winkelcentrum De Weiert ‐  Groningen, Oude Ebbingestraat 72‐74 ‐  's‐Heerenberg, Immenhorst 7 ‐  's‐Heerenberg, Molenpoortstraat 35/Stadsplein 74‐81 ‐  Hillegom, Houttuin 1‐12 ‐  Hoensbroek, grubbelaan  22 ‐  Hoevelaken, Westerdorpstraat 13‐15 ‐  Hoogezand, Meint Veningastraat 5‐9 ‐  Maastricht, Oranjeplein 10 ‐  Naaldwijk, Rembrandtstraat 13‐31 ‐  Nijverdal, W. Alexanderstraat 11‐13, Keizerserf 21‐25 ‐  Oostburg, Transportweg 1‐1a ‐  Rotterdam, Albert Plesmanweg 91‐97 ‐  Rotterdam, Wijnhaven 69 ‐  Sassenheim, Cornelis Verolmeweg 10‐18 ‐  Tegelen, Wilhelminaplein 1‐9 ‐  Veenendaal, Plesmanstraat 62 ‐  Zaltbommel, Wielkamp 10 ‐  Zoetermeer, Industrieweg 1 ‐  Zwolle, Charles Storkstraat 3 ‐  Zwolle, George Stephensonstraat 32 Balans ultimo periode

30 september 2014 € 1.720.000 802.190 1.709.213 1.638.458 563.257 305.519 2.983.671 557.165 1.780.000 1.999.687 200.417 5.185.856 523.953 1.221.026 1.169.970 1.347.535 1.567.403 575.606 20.972.951 450.000 6.050.000 1.414.220 2.930.000 683.867 420.000 830.000 2.276.785 2.760.221 1.647.919 1.320.000 2.109.690 3.020.000 1.510.000 829.925 5.962.432 717.158 2.040.000 1.521.752 1.804.245 87.122.091

30 september 2013                   2.440.000                      970.768                   1.724.277                   2.522.320                      672.955                      307.928                   3.351.229                      754.379                   2.014.175                   2.806.293                      207.030                   5.518.958                      589.807                   1.394.901                   1.222.725                   1.421.841                   2.173.204                      834.385                 23.026.943                      450.253                   6.380.000                   1.460.457                   3.160.000                      739.511                      450.000                      840.000                   2.595.765                   3.152.320                   2.084.184                   1.600.000                   2.292.459                   4.860.000                   1.520.000                      979.570                   6.549.644                   1.128.306                   2.120.000                   1.666.176                   1.953.518 99.936.281 7

SynVest RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal T 088 - 770 97 00 [email protected] www.synvest.nl