SynVest RealEstate Fund N.V

Financiële berichten

SynVest RealEstate Fund N.V. 1e halfjaarverslag 2014

SynVest. Ondernemend vermogen.

SynVest RealEstate Fund N.V. V E E N E N D A A L

INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN

Pagina

1 Directieverslag

2

TWEEDE KWARTAAL 2014 2 3 4 5

Balans voor winstverdeling Winst‐ en verliesrekening Kasstroom overzicht Beknopte toelichting

6 OVERZICHT ONROEREND GOED PORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014

6 7 8 9

13


1. DIRECTIE VERSLAG In de onderstaande grafiek is de verdeling van de Resultaat. Het 1e halfjaar 2014 werd een netto resultaat na huurders naar sector weergegeven. belastingen behaald van € 878.962 tegenover een netto Indeling huurders naar type op basis van huurinkomsten per 30 juni 2014 resultaat na belastingen van € 1.386.866 in het 1e Detailhandel halfjaar 2013. De directie is, gezien de economische Distributie stagnatie waarin Nederland zich bevindt, tevreden met 7% Horeca dit resultaat. 13% Ontwikkeling beleggingsportefeuille. De huurinkomsten daalden marginaal van € 8,4 mln op jaarbasis per 30 juni 2013 tot € 7,8 mln op jaarbasis per 30 juni 2014. De beleggingsportefeuille bedraagt per balansdatum rond € 87 mln (per 30 juni 2013 totaal € 100 mln). De daling is met name veroorzaakt door de waardedalingen van de panden ultimo 2013. De beleggingsportefeuille is per 30 juni 2014 goed verhuurd. De leegstand per ultimo juni 2014 bedraagt 16,2% van de theoretische huurinkomsten, hetgeen een redelijke prestatie is, zeker gezien de huidige marktomstandigheden. Door het Fonds wordt gekozen voor een strategie van het realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aanvangsrendementen en daarbij te streven naar lang verhuurde objecten. De huidige mix bestaat uit winkels (48%), kantoren (23%), bedrijfsruimten (22%), zorg gerelateerd vastgoed, (5%) en woningen (2%).

IT

30%

2%

Media

16%

Parkeren Techniek

7% 0%

12% 2%

11%

Wonen Zakelijke dienstverlening Zorg

Een ander belangrijk criterium is de looptijd van de huurovereenkomsten. Uit de hieronder weergegeven grafiek blijkt procentueel de huursom van de per het ultimo van het tweede kwartaal 2014 in bezit zijnde objecten naar looptijd. Uit deze grafiek blijkt dat 60 % van de huursom een looptijd heeft tot en met 2016, door actief management zal deze horizon naar verwachting verder naar de toekomst verlegd worden, waardoor een gezonde cashflow gewaarborgd is. Reeds vastgelegde huurinkomsten als percentage van de ontvangen huur van de objecten per 30 juni 2014 1 0,8 0,6 0,4 0,2

Verdeling beleggingen naar soort onroerend goed per 30 juni 2014 Bedrijfsruimten 23%

48%

Kantoren Winkels

22%

Woningen

0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

De portefeuille per 30 juni 2014 is verdeeld over 39 locaties en 129 huurders, hierbij zijn de parkeerplaatsen niet meegerekend. De geografische verdeling is als volgt:

Zorginstelligen 5% 2%

Een ander belangrijk criterium in het acquisitie‐ en verhuurbeleid vormt de diversificatie naar het type huurder. Door een spreiding naar het type huurder na te streven, is de beleggingsportefeuille minder afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Mocht er een minder positieve ontwikkeling zijn in de ene sector, dan kan deze gecompenseerd worden door gunstigere ontwikkelingen in een andere sector. Zeker onder de huidige economische omstandigheden is spreiding van groot belang. De directie voert een actief beleid gericht op de verlenging van de bestaande huurovereenkomsten, waardoor een constante huurstroom voor het Fonds gewaarborgd blijft.

2


Mutaties beleggingsportefeuille. Er hebben deze periode geen mutaties plaats‐ gevonden in de beleggingsportefuille.

Eerste halfjaar 2014

Analyse beleggingsresultaat: €

Eerste halfjaar 2013 € 31.797.591

Totaal eigen vermogen

18.638.206

Inkomsten Huren Gerealiseerde waardeveranderingen Rente Liquiditeitsreserve Totaal inkomsten

3.891.198 ‐ 357 3.891.555

4.221.166 (7.875) 16.498 4.229.789

(1.661.576) (297.411) (739.410) (314.196) (3.012.593)

(1.612.045) (299.747) (571.681) (359.450) (2.842.923)

Uitgaven Hypotheekrente Afschrijvingen Expl. + beheerkosten Management fee Totaal uitgaven Nettoresultaat na belastingen

878.962

Ongerealiseerde waardestijging beleggingen ex art. 13.4 prospectus

(15.497)

Beleggingsresultaat

863.465

Rendement in % halfjaarbasis gerealiseerd Rendement in % gemiddeld

9,2% 9,2%

1.386.866 (15.497) 1.371.369 8,7% 8,7%

Over het eerste helft van het jaar werd een De totale kosten stegen daarbij met € 169.670. De beleggingsresultaat behaald van € 863.465 post Hypotheekrente nam toe met € 49.531 door tegenover een resultaat van € 1.371.369 in de hogere lasten uit hoofde van SWAP financiering, de vergelijkbare eerste helft van 2013. afschrijvingen daalden met € 2.336 en de De totale opbrengsten daalden ten opzichte van het exploitatie‐ en beheerkosten stegen met € 167.729. vergelijkbare kwartaal van 2013 met € 338.234. Deze kosten stegen met name door hogere tarieven Deze daling is vrijwel geheel toe te schijven aan de voor zakelijke lasten € 43.000 , hogere service‐ lagere totale huursom, deze is afgenomen als gevolg kosten leegstand € 15.000, eenmalige automati‐ van ontstane leegstand in de beleggingspanden te seringskosten € 57.000, verhuurkosten € 19.000, Almere (ASM), Arnhem (Linnenbank), Bussum advocaatkosten € 29.000 en overige kosten € 5.000. (Optichains), Naaldwijk (Heeren van Naaldwijk), De managementfees daalden met € 45.254 als Nijverdal (Schoenen‐reus en Marskramer) en gevolg van de daling van de omvang van het fonds Rotterdam (Gemeente Rotterdam) en door het als gevolg van herwaarderingen. toekennen van huurvrije periodes bij nieuwe huurcontracten in Veenendaal (Van Heusden en Het rendement verbeterde doordat het percentage Synergia). De leegstand bedraagt per 30 juni 16,2% over een lager vermogen berekend wordt. (30 juni 2013: 9,1%). Er vinden onderhandelingen plaats over de verkoop van het beleggingspand aan de Wijnhaven te Rotterdam, bij verkoop daalt het leegstandspercentage naar 10,9%.

3


De waardering van de beleggingen in de jaarrekening en kwartaalverslagen vindt plaats op basis van artikel 6.15.307 van de Richtlijnen voor de jaarverslag‐geving. Sedert ultimo boekjaar 2010 wijkt de wijze van berekening af van de intrinsieke waarde volgens de waarderingsmethode zoals omschreven in artikel 13.4 van het Prospectus. De berekening van het statutaire resultaat wijkt hierdoor ook tussentijds af. Om te waarborgen dat er een redelijke verdeling plaatsvindt van het resultaat onder de certificaat‐houders ongeacht het moment van toetreden, heeft de directie besloten een correctie toe te passen inzake de berekening van de ongerealiseerde waardestijging van de beleggingen.

Deze aanpassing is omschreven in de analyse van het beleggingsresultaat als ongerealiseerde waarde‐ stijging ex artikel 13.4 (van het Prospectus) in de hierboven weergegeven opstelling. De op basis van deze uit‐gangspunten berekende intrinsieke waarde vormt de basis voor de berekening van de handelskoers van de certificaten. De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum

Overzicht ontwikkelingen in de tijd: (Bedragen in € 1.000)

Beleggingen

30‐jun‐14 31‐mrt‐14 31‐dec‐13 30‐sep‐13

30‐jun‐13

31‐mrt‐13

87.493

100.444

100.052

87.661

87.961

100.278

31‐dec‐12 30‐sep‐12 101.039

100.801

30‐jun‐12 108.851

Vorderingen

693

1.187

894

131

889

657

754

946

1.016

Overige activa

1.594

1.550

1.388

2.009

1.169

1.233

1.905

1.865

1.269

Totaal activa

89.780

90.398

90.243

102.418

102.502

101.942

103.698

103.612

111.136

Eigen vermogen

18.638

18.652

18.826

31.713

31.798

31.749

31.659

31.475

39.540

Langlopende schulden

69.051

67.926

68.401

69.504

69.528

68.920

69.576

69.576

69.576

Kortlopende schulden

2.091

3.820

3.016

1.201

1.176

1.273

2.463

2.561

2.020

Totaal passiva

89.780

90.398

90.243

102.418

102.502

101.942

103.698

103.612

111.136

1e hj

1e kw

Jaar

3e kw

1e hj.

1e kw

Jaar

3e kw

2014

2014

2013

2013

2013

2013

2012

2012

2012

Netto huuropbrengsten

3.376

1.720

6.644

5.529

3.766

1.930

7.428

5.722

3.799

Waardeverandering beleggingen

‐

‐

(12.160)

Totaal opbrengsten uit beleggingen

3.376

1.720

(5.516)

5.521

3.758

1.922

Totaal lasten

(2.497)

(1.253)

(4.804)

(3.589)

(2.371)

(1.198)

Netto winst voor belastingen

879

467

Vennootschapsbelasting

‐

‐

Netto winst na belastingen

879

467

Omgerealiseerde waardestijging ex art. 13.4 Beleggingingsresultaat Rendement in % gemiddeld

(16) 863 9,2%

(10.320)

9,8%

(8)

1.932

1.387

724

‐

‐

(10.320) 1.932

1.387

724

(470)

(45)

(10.790) 1.887 ‐33,9%

In het bovenstaande overzicht worden de kerncijfers van het Fonds per periode weergegeven. Uit het overzicht blijkt dat het volume belegd vermogen van het Fonds circa 90

(8)

‐

‐

(9) 458

(8)

8,1%

(30) 1.357 8,6%

(15) 709 9,0%

(7.886)

1e hj.

(7.958) 62

(458)

(2.236)

3.861

(4.661)

(3.599)

(2.378)

(5.119) ‐

(5.835) ‐

1.483 ‐

(5.119)

(5.835) 1.483

(1.463)

(1.470)

(6.582)

(7.305) 1.453

‐17,7%

‐17,0%

(30)

7,5%

mln bedraagt. Het gemiddeld rendement neemt geleidelijk toe, mede als gevolg van de daling van het eigen vermogen ten gevolge van her‐ waarderingen.

4


Ontwikkeling Fondsvermogen en resultaten. Uit de grafiek hiernaast opgenomen blijkt de ontwikkeling van het eigen en het totaal vermogen over de periode vanaf het 1e kwartaal 2010 tot en met het 2e kwartaal 2014. Het eigen vermogen daalt van € 23,9 mln in het 1e kwartaal 2010 tot € 18,6 mln in het 2e kwartaal 2014. Het totaal vermogen stijgt in dezelfde periode van € 60,8 mln tot € 89,8 mln ultimo juni 2014. Het totaal vermogen is over deze periode circa 50% gestegen. Dat het eigen vermogen in deze periode daalt wordt veroorzaakt door de dividenduitkeringen. Uit de grafiek blijkt, er sedert het 3e kwartaal 2013 sprake is van een stabilisatie van het vermogen. Doordat sedert 1 juni 2014 de dividenduitkeringen zijn verlaagd, is de verwachting dat het eigen vermogen verder zal stabiliseren. Als gevolg van hogere aflossingen zal het vreemd vermogen afnemen.

Ontwikkeling Eigen en Totaal Vermogen over de periode 1e kwartaal 2010 tot en met 2e kwartaal 2014 120 100 80 60 40 20 0

Totaal vermogen

Eigen vermogen

Intrinsieke waarde: 30‐jun‐14 31‐mrt‐14 31‐dec‐13 30‐sep‐13 30‐jun‐13

31‐mrt‐13

31‐dec‐12 30‐sep‐12 30‐jun‐12

Intrinsieke waarde Ongerealiseerde waardestijging ex art. 13.4

18.638

18.652

18.826

31.713

31.798

31.749

31.659

31.475

89

89

89

529

529

544

559

550

1.991

Intrinsieke waarde koers

18.755

18.755

18.915

32.242

32.327

32.293

32.218

32.025

41.531

1.171.200 1.171.200 1.171.700 1.171.300 1.170.600

1.170.000

Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel

16,0

16,0

Interim dividend. Het maandelijkse interim dividend bedraagt effectief 0,7% op jaarbasis, uitgaande van een uitgiftekoers van € 1.700. Deze voorschot dividenden worden in mindering gebracht op het eigen vermogen van het Fonds. Overeenkomstig de fiscale wetgeving wordt op de dividenden een dividendbelasting ingehouden op basis van 15%.

16,1

27,5

27,6

39.540

1.170.300 1.170.200 1.165.800

27,6

27,5

27,4

35,6

Slotdividend 2013. Over het boekjaar 2013 is besloten het slotdividend te passeren, waardoor de uitgekeerde interim dividenden tevens het totaal uitgekeerde dividend omvatten.

Veenendaal, 9 september 2014 Was getekend: SynVest Fund Management B.V.

5


2. BALANS (vóór resultaatbestemming) 30 juni 2014 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde kosten huurbevordering

30 juni 2013

€

€

87.187.138 305.880 87.493.018

100.086.929 357.112 100.444.041

‐ 87.493.018

‐ ‐

‐ ‐ 693.082 693.082

29.450 ‐ 859.378 888.828

‐ 1.593.723 1.593.723

‐ 1.169.444 1.169.444

Totaal activa

89.779.823

102.502.313

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal eigen vermogen

11.916.390 37.454.819 824.374 (32.436.339) 878.962 18.638.206

11.706.000 37.443.728 824.374 (18.299.391) 122.880 31.797.591

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

69.050.572

69.528.100

202.621 253.426 1.048.716 586.282 2.091.045

38.354 257.421 447.696 433.151 1.176.622

89.779.823

102.502.313

Financiële vaste activa Overige vorderingen Totale Beleggingen Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen Overlopende activa Overige activa Vaste activa Liquide middelen

Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

6


3. WINST‐ EN VERLIESREKENING 1 januari t/m 30 juni 2014

1 januari t/m 30 juni 2013

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten

3.891.198 (514.888) 3.376.310

4.221.166 (455.056) 3.766.110

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen

‐ ‐ ‐

(7.875) ‐ (7.875)

Totaal opbrengsten uit beleggingen

3.376.310

3.758.235

Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen Afschrijvingen Netto rentelasten Totaal lasten Nettowinst voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettowinst (verlies) na belastingen

(538.718) (297.411) (1.661.219) (2.497.348)

(476.075) (299.747) (1.595.547) (2.371.369)

878.962 ‐

1.386.866 ‐

878.962

1.386.866

7


4. KASSTROOM OVERZICHT

1 januari t/m 30 juni 2014 €

1 januari t/m 30 juni 2013 €

Beleggingsactiviteiten Nettowinst (verlies) Aanpassingen voor: ‐ waardeveranderingen beleggingen

878.962

1.386.866

318.538

7.875

Mutaties in werkkapitaal ‐ mutatie financiële vaste activa ‐ mutatie vorderingen ‐ mutatie andere activa ‐ mutatie overige kortlopende schulden

149.425 200.442 ‐ 142.540

290.269 (135.062) 299.747 (1.362.996)

Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

‐ ‐ 1.689.907

(451.236) 525.000 560.463

Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Storting agio Dividenduitkeringen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie schulden aan kredietinstellingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

199.390 19.960 (1.285.909) ‐ ‐ (418.153) (1.484.712)

3.000 12.269 (1.263.985) ‐ ‐ (47.500) (1.296.216)

Mutatie liquide middelen

205.195

(735.753)

Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

1.388.528 1.593.723

1.905.197 1.169.444

8


5. BEKNOPTE TOELICHTING 1. ALGEMEEN SynVest RealEstate Fund is een naamloze vennootschap statutair gevestigd te Amersfoort en feitelijk gevestigd aan de Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 32106698. Het Fonds is opgericht op 1 februari 2005. Deelname aan het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die worden toegekend door het Administratiekantoor. Er is sprake van een semi‐open beleggingsinstelling nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen.

direct in de winst‐ en verliesrekening verwerkt.

Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten.

Activa en passiva. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijs‐model. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verplichting en verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden.

2. JURIDISCHE STATUS Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 3. FISCALE STATUS Het Fonds heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling op grond van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. 4. FINANCIELE INSTRUMENTEN Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee verbonden risico's toegelicht. Rente‐instrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is, worden tegen kostprijs opgenomen. De vennootschap past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. De vennootschap documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge‐accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden

5.

GRONDSLAGEN VAN RESULTAATBEPALING

WAARDERING

EN

Algemeen. De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit kwartaalverslag zijn in overeen‐ stemming met Titel 9 BW 2. De cijfers van dit kwartaalverslag zijn niet door een externe accountant gecontroleerd.

Beleggingen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd.

9


De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een transactie willen doen. Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing, tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe taxateur. Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waardevermeerdering van de belegging worden geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de jaarrekening Geactiveerde kosten huurbevordering. Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden over de looptijd van het huurcontract waar deze op betrekking heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke huurder te contracteren. Makelaarsprovisies verhuur. Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Schulden aan kredietinstellingen. Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige rentedragende schulden worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de financiering is verstrekt.

Vorderingen. De Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen Voorzieningen. Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan. Huuropbrengsten. De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten‐ en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht. Exploitatiekosten. Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. Funding fees. De Funding fees worden ten laste van de agioreserve geboekt. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen in vreemde valuta’s bij het Fonds. Ontvangen interest en betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

10


7.

BELEGGINGEN

Overzicht beleggingen: ‐ Almere, Camerastraat 6,8 en 10 ‐ Alphen a/d Rijn, Dunantweg 5‐9 ‐ Apeldoorn, Mariastraat 4 ‐ 4a ‐ Arnhem, Jansplein 19,20,22,24/Langstraat 14,15 ‐ Assen, Australiëweg 10/10A ‐ Beverwijk, Zeestraat 77 ‐ Bodengraven, Duitslandweg 4 ‐ Borculo, Beethovenstraat 1 ‐ Bunnik, Dorpsstraat 34‐36A ‐ Bussum, Nieuwe Brink 1‐15/Nassaulaan 8 ‐ Den Haag, Badhuisstraat 161 ‐ Den Haag, Laan van 's Gravenmade 2 ‐ Dinxperlo, Hogestraat 75‐79 ‐ Drachten, De Gaffel 25 ‐ Elst, Industrieweg Oost 21 ‐ Elst, Marithaime 9‐11 ‐ Emmen, Hoenderkamp 20 ‐ Emmen, Hoenderkamp 22 ‐ Emmen, Winkelcentrum De Weiert ‐ Groningen, Oude Ebbingestraat 72‐74 ‐ Hillegom, Houttuin 1‐12 ‐ Hoensbroek, Grubbelaan 22 ‐ Hoevelaken, Westerdorpstraat 13‐15 ‐ Hoogezand, Meint Veningastraat 5‐9 ‐ Maastricht, Oranjeplein 10 ‐ Naaldwijk, Rembrandtstraat 13‐31 ‐ Nijverdal, W. Alexanderstraat 11‐13, Keizerserf 21‐25 ‐ Oostburg, Transportweg 1‐1a ‐ Rotterdam, Albert Plesmanweg 91‐97 ‐ Rotterdam, Wijnhaven 69 ‐ 's‐Heerenbergh, De Immenhorst 7 ‐ 's‐Heerenberg, Molenpoortstraat 35/Stadsplein 74‐81 ‐ Sassenheim, Cornelis Verolmeweg 10‐18 ‐ Tegelen, Wilhelminaplein 1‐9 ‐ Veenendaal, Plesmanstraat 62 ‐ Zaltbommel, Wielkamp 10 ‐ Zoetermeer, Industrieweg 1 ‐ Zwolle, Charles Storkstraat 3 ‐ Zwolle, George Stephensonstraat 32 Balans ultimo periode

30 juni 2014 € 1.720.000 804.335 1.712.979 1.638.174 572.955 314.746 2.992.439 558.970 1.622.233 2.156.714 205.820 5.199.132 527.465 1.224.495 1.170.659 1.348.612 1.568.853 577.801 21.016.449 447.721 2.930.000 665.278 420.000 830.000 2.289.481 2.765.746 1.651.985 1.320.000 2.115.382 3.020.000 6.050.000 1.362.780 1.510.000 832.336 5.979.235 719.945 2.040.000 1.495.355 1.809.063 87.187.138

30 juni 2013 € 2.440.000 972.913 1.728.043 2.527.036 672.955 308.530 3.357.588 756.182 2.016.116 2.812.820 207.433 5.532.233 589.807 1.398.370 1.223.413 1.422.918 2.174.654 836.580 23.070.441 451.095 3.160.000 740.922 450.000 840.000 2.601.974 3.157.845 2.088.250 1.600.000 2.298.151 4.860.000 6.380.000 1.463.017 1.520.000 981.981 6.566.448 1.131.093 2.120.000 1.669.783 1.958.337 100.086.928

11


De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een vastgoedobject op basis van 0,2% van de koopsom. De technische onderzoekkosten betreffen de kosten welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onderzoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,2 % van de koopsom.

7. BELEGGINGEN (vervolg) De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoopprijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten, waaronder de makelaarscourtage, de taxatiekosten en de kosten technisch onderzoek, zoals in rekening gebracht door SynVest Fund Management B.V. De makelaarscourtage betreft een courtage van 1,5% welke bij de aankoop en verkoop van een vastgoed in rekening wordt gebracht.

Onroerend goed € Balans begin periode Aankopen: ‐ Groningen, Oude Ebbingestraat 72‐74 ‐ Renovatie (deel), Zeestraat 77 Beverwijk

1 april ‐ 30 juni 2014 € € 87.327.219

‐ 8.625

1 april ‐ 30 juni 2013 € 99.785.636

451.236 ‐ 8.625

Afschrijving aankoopkosten Balans ultimo periode

8.

(148.706)

451.236

(149.943) (148.706) 87.187.138

(149.943) 100.086.929

TOTAL EXPENSE RATIO

Total expense ratio over het gemiddeld eigen vermogen De total expense ratio is een weergave van de lasten in verband met het beheer van beleggingen in een percentage uitgedrukt van het gemiddeld uitstaand vermogen. De benchmark is een total expense ratio

30 juni 2014 30 juni 2013 % % 3,3 3,1 van 7,41%. De benchmark is het gewogen marktgemiddelde gebaseerd op 65 fondsen van 23 verschillende aanbieders. De ratio van het Fonds is duidelijk gunstiger dan het marktgemiddelde.

Veenendaal, 9 september 2014 Was getekend: SynVest Fund Management B.V.

12


6. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 Almere, Camerastraat 6, 8 en 10 Aankoopdatum:

31 oktober 2006

Kenmerk:

Bedrijfs/kantoorpanden

Opp.kantoorruimte:

1.496 m2

Opp. Bedrijfsruimte:

1.453 m2

Huur op jaarbasis:

€130.126 (per 30 juni 2014)

Huurder:

ASM Europe B.V., KLS Software B.V., en Flister B.V.

Koopsom:

€ 3.718.161 (incl. kosten)

Alphen a/d Rijn, H. Dunantweg 5‐9 Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Zorginstelling

Oppervlakte gebouw:

820 m2

Huur op jaarbasis:

€ 105.473 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Stichting Cardea

Koopsom:

€ 1.161.598 (incl. kosten)

Apeldoorn, Mariastraat 4 ‐ 4a Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkels

Oppervlakte gebouw:

446 m2

Huur op jaarbasis:

€ 118.189 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Intertoys en Sam Sam

Koopsom:

€ 2.053.622 (incl. kosten)

Arnhem, Jansplein 19, 20, 21, 22, 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

30 juni 2010

Kenmerk:

Winkel en horeca

Oppervlakte gebouw:

1.814 m2

Huur op jaarbasis:

€ 16.902 (per 30 juni 2014)

Huurder:

v.o.f. Indian Restaurant Mantra

Koopsom:

€ 2.563.623 (incl. kosten)

Assen, Australiëweg 10/10A Aankoopdatum:

15 augustus 2006

Kenmerk:

Bedrijfspand met kantoor

Oppervlakte gebouw:

1.008 m2 ( 633 m2 bedr. Ruimte, 375 m2 kantoor)

Oppervlakte terrein:

2.251 m2

Parkeren:

Op eigen terrein

Huur op jaarbasis:

€ 74.605 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Doedijns Controls B.V.

Koopsom:

€ 875.590 (incl. kosten)

13


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Beverwijk, Zeestraat 77 Aankoopdatum:

16 januari 2007

Kenmerk:

Horeca

Oppervlakte:

246 m2

Huur op jaarbasis:

€ 27.357 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Fozzies V.O.F.

Koopsom:


Bodegraven, Duitslandweg 4 Aankoopdatum:

2 april 2012

Kenmerk:

Kantoorgebouw

Oppervlakte:

1.842 m2

Huur op jaarbasis:

€ 284.556 (per 30 juni 2014)

Huurder:

DWA Installatie‐ en Energieadvies B.V.

Koopsom:

€ 3.477.266 (incl. kosten)

Borculo, Beethovenstraat 1 Aankoopdatum:

10 juli 2008

Kenmerk:

Gezondheidscentrum

Oppervlakte:

645 m2

Huur op jaarbasis:

€ 67.487 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Archiatros Praktijken, St. Yunio, en St. Careaz

Koopsom:


Bunnik, Dorpsstraat 34‐36A Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum met woningen

Oppervlakte gebouw:

2.520 m2

Huur op jaarbasis:

€ 122.902 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Jonker Optiek, Euskeus, Van Gils schoentechniek en woning huurders

Koopsom:

€ 1.761.078 (incl. kosten)

Bussum, Nieuwe Brink 1‐15/Nassaulaan 8 Aankoopdatum:

21 maart 2011

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte:

820 m2

Huur op jaarbasis:

€ 93.409 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Olympia Ned. B.V., Witteveen Mode

Koopsom:

€ 3.560.070 (incl. kosten)

14


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Den Haag Badhuisstraat 161 Aankoopdatum:

16 maart 2011

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte:

110 m2

Huur op jaarbasis:

€ 17.486 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Technica

Koopsom:


Den Haag, Laan van 's‐Gravenmade 2 Aankoopdatum:

1 april 2008

Kenmerk:

Kantoor

Oppervlakte:

4.352 m2

Parkeren:

115 parkeerplaatsen

Huur op jaarbasis:

€ 478.860 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Hollands Omroepbedrijf Holding B.V.

Koopsom:

€ 7.176.018 (incl. kosten)

Dinxperlo, Hogestraat 75‐79 Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte gebouw:

430 m2

Huur op jaarbasis:

€ 45.103 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Klaassen meubelstoffering, Van Berkel Optiek, D.L.M. Beijer

Koopsom:


Drachten, De Gaffel 25 Aankoopdatum:

5 juni 2008

Kenmerk:

Bedrijfsruimte met kantoor

Oppervlakte:

4.361 m2 (3.953 bedrijfsruimte

Huur op jaarbasis:

€ 150.617 (per 30 juni 2014)

Huurder:

T2 Entertainment B.V.

Koopsom:

€ 1.886.755 (incl. kosten)

en 408 m2 kantoorruimte).

Elst, Industrieweg Oost 21 Aankoopdatum:

31 januari 2012

Kenmerk:

Kantoorgebouw

Oppervlakte gebouw:

2.100 m2

Huur op jaarbasis:

€ 104.755 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Bartels Ingenieursbureau B.V.

Koopsom:

€ 1.287.545 (incl. kosten)

15


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Elst, Marithaime 9‐11 Aankoopdatum:

27 oktober 2008

Kenmerk:

Bedrijfsunits

Oppervlakte:

2.070 m2

Huur op jaarbasis:

€ 142.849 (per 30 juni 2014)

Huurder:

B.T.N. B.V.

Koopsom:

€ 1.668.063 (incl. kosten)

Emmen, Hoenderkamp 20 Aankoopdatum:

28 september 2007

Kenmerk:

Kantoor

Oppervlakte:

1.700 m2

Huur op jaarbasis:

€ 250.578 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Pals Groep B.V.

Koopsom:

€ 3.078.010 (incl. kosten)

Emmen, Hoenderkamp 22 Aankoopdatum:

28 augustus 2007

Kenmerk:

Kantoor

Oppervlakte:

589 m2

Huur op jaarbasis:

€ 99.300 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Maatschap Adbeco Accountants

Koopsom:

€ 1.187.790 (incl. kosten)

Emmen, Winkelcentrum De Weiert Aankoopdatum:

3 december 2010

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte:

7372 m2

Huur op jaarbasis:

€ 1.596.646 (per 30 juni 2014)

Huurder:

22 huurders, onder meer Etos, Apple, Setpoint, Bruna e.v.a.

Koopsom:

€ 23.639.920 (incl. kosten)

Groningen, Oude Ebbingestraat 72‐74 Aankoopdatum:

17 juni 2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte:

230 m2

Huur op jaarbasis:

€ 46.080 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Halfords Nederland B.V.

Koopsom:


16


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Hillegom, Houttuin 1‐12 Aankoopdatum:

29 december 2006

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte:

1.600 m2

Parkeren:

In garage

Huur op jaarbasis:

€ 259.737 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Aldi (belangrijkste)

Koopsom:

€ 3.766.848 (incl. kosten)

Hoensbroek, Grubbelaan 22 Aankoopdatum:

29 september 2010

Kenmerk:

Zorginstelling

Oppervlakte:

2.190 m2

Huur op jaarbasis:

€ 71.657 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Stichting Novizorg

Koopsom:


Hoevelaken, Westerdorpstraat 13‐15 Aankoopdatum:

16 januari 2007

Kenmerk:

Winkel en horeca

Oppervlakte:

260 m2

Huur op jaarbasis:

€ 43.067 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Phoenix restaurant

Koopsom:


Hoogezand, Meint Veningastraat 5‐9 Aankoopdatum:

29 december 2006

Kenmerk:

Winkels en appartementen

Oppervlakte winkels:

535 m2

Oppervlakte woningen:

528 m2

Huur op jaarbasis:

€ 60.681 (per 30 juni 2014)

Huurders:

A.W. Prenger (belangrijkste)

Koopsom:

€ 1.458.550 (incl. kosten)

Maastricht, Oranjeplein 10 Aankoopdatum:

13 januari 2011

Kenmerk:

Zorginstelling

Oppervlakte:

1.770 m2

Huur op jaarbasis:

€ 255.002 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Stichting Mondriaan

Koopsom:

€ 2.746.720 (incl. kosten)

17


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Naaldwijk, Rembrandtstraat 13‐31 Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte gebouw:

1.171 m2

Huur op jaarbasis:

€ 209.322 (per 30 juni 2014)

Huurders:

Tromp Kaas Franchise B.V., De ijsvogel groep B.V. A.H.M. van Alphen, De bladwijzer e.v.a.

Koopsom:

€ 3.005.330 (incl. kosten)

Nijverdal, W. Alexanderstraat 11‐13, Keizerserf 21‐25 Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum

Oppervlakte gebouw:

916 m2

Huur op jaarbasis:

€ 45.260 (per 30 juni 2014)

Huurder:

SaMSam, E.J. Scharphof en A.W. Schopenhauer.

Koopsom:

€ 2.222.161 (incl. kosten)

Oostburg, Transportweg 1‐1a Aankoopdatum:

29 december 2006

Kenmerk:

Bedrijfsruimte bestaande uit twee units

Oppervlakte:

unit 1: 1.800 m2 unit 2: 1.225 m2

Huur op jaarbasis:

€ 100.713 (per 30 juni 2014)

Huurders:

Bowog Beheer B.V. (Boeren bond)

Koopsom:

€ 1.794.213 (incl. kosten)

Rotterdam, Albert Plesmanweg 91‐97 Aankoopdatum:

1 april 2008

Kenmerk:

Kantoor‐ en bedrijfsruimte

Oppervlakte:

3.100 m2 (2.100 m2 bedr. ruimte en 1.000 m2 kantoorruimte

Huur op jaarbasis:

€ 255.218 (per 30 juni 2014)

Huurders:

BTN B.V., Stork Primoteq B.V. en AOC

Koopsom:

€ 2.767.686 (incl. kosten)

International (Europe) B.V.

Rotterdam, Wijnhaven 69 Aankoopdatum:

31 oktober 2005

Kenmerk:

Kantoorpand

Oppervlakte:

4.000 m2

Parkeren:

47 parkeerplaatsen in eigen garage

Huur op jaarbasis:

€ 0 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Leegstand

Koopsom:

€ 7.045.025 (incl. kosten)

18


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) 's‐Heerenberg, De Immenhorst 7 Aankoopdatum:

26 april 2010

Kenmerk:

Bedrijfsruimte (logistiek)

Oppervlakte:

15.111 m2

Huur op jaarbasis:

€ 689.610 (per 30 juni 2014)

Huurder:

DSV Solutions B.V.

Koopsom:

€ 6.141.545 (incl. kosten)

's‐Heerenberg, Molenpoortstraat 35/Stadsplein 74‐81 Aankoopdatum:

2 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum met woningen

Oppervlakte gebouw:

3.40 m2

Huur op jaarbasis:

€ 119.668 (per 31 maart 2013)

Huurder:

VakantieXperts Matador, Rosendaal Makelaars, Huhm vof en woninghuurders

Koopsom:

€ 1.833.749 (incl. kosten)

Sassenheim, Cornelis Verolmeweg 10 t/m 18 Aankoopdatum:

30 september2008

Kenmerk:

Bedrijfsruimten met kantoor

Oppervlakte gebouw:

2.891m2 (2.118 m2 bedr. Ruimte, 773 m2 kantoor)

Parkeren:

Op eigen terrein

Huur op jaarbasis:

€ 146.842 (per 30 juni 2014)

Huurders:

Harlekijn Import B.V., Harry Vernooy B.V., Lavanti,

Koopsom:

€ 1.750.799 (incl. kosten)

Polyester Solutions B.V.

Tegelen, Wilhelminaplein 1‐9 Aankoopdatum:

3 januari 2012

Kenmerk:

Winkelcentrum en woningen

Oppervlakte gebouw:

939 m2

Huur op jaarbasis:

€ 64.163 (per 30 juni 2014)

Huurders:

A.S. Watson Property Cont. Europe B.V.,

Koopsom:

€ 1.321.672 (incl. kosten)

J & J Daenen vof

Veenendaal, Plesmanstraat 62 Aankoopdatum:

1 maart 2007

Kenmerk:

Kantoorpand

Oppervlakte gebouw:

5.223 m2

Huur op jaarbasis:

€ 656.337 (per 30 juni 2014)

Huurder:

14 huurders Innax Group B.V., Van Kouterik & Part‐ ners B.V., Synergia Capital Partners, SynVest Fund Management B.V. e.a.

Koopsom:

€ 9.172.130 (incl. kosten)

19


7. OVERZICHT VASTGOEDPORTEFEUILLE PER 30 JUNI 2014 (vervolg) Zaltbommel, Wielkamp 10 Aankoopdatum:

31 januari 2008

Kenmerk:

Kantoorpand

Oppervlakte gebouw:

645 m2

Huur op jaarbasis:

€ 77.873 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Bodyline (belangrijkste)

Koopsom:

€ 1.511.475 (incl. kosten)

Zoetermeer, Industrieweg 1 Aankoopdatum:

24 december 2009

Kenmerk:

Kantoor met bedrijfshal

Oppervlakte

2.762 m2

Huur op jaarbasis:

€ 224.510 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Cofely Vastgoed B.V.

Koopsom:

€ 2.053.518 (incl. kosten)

Zwolle, Charles Storkstraat 3 Aankoopdatum:

1 juni 2010

Kenmerk:

Winkel (bouwmarkt)

Oppervlakte gebouw:

2.111 m2

Huur op jaarbasis:

€ 139.052 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Formido Bouwmarkten N.V.

Koopsom:

€ 1.944.267 (incl. kosten)

Zwolle, George Stephensonstraat 32 Aankoopdatum:

13 mei 2008

Kenmerk:

Bedrijfspand met kantoor

Oppervlakte gebouw:

3.350 m2 (3.000 m2 bedr. Ruimte, 350 m2 kantoor)

Huur op jaarbasis:

€ 179.200 (per 30 juni 2014)

Huurder:

Axxion Industries Group B.V.

en Axxion Industries B.V., Koopsom:

€ 2.621.334 (incl. kosten)

20

SynVest RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal T 088 - 770 97 00 [email protected] www.synvest.nl

SynVest RealEstate Fund N.V

Recommend Documents