Outlook 2015 -2018 Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Inhoudsopgave
Voorwoord
05
Inleiding Outlook 2015 - 2018
06
De Nederlandse woningmarkt
11
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt
21
De Nederlandse winkelmarkt
31
De Nederlandse kantorenmarkt
41
De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken
51
De Nederlandse markt voor beleggen in vastgoedfinancieringen
61
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
03/72
Voorwoord Momentum Het is druk in de stad. En het wordt steeds drukker. Niet alleen met toeristen, maar steeds meer ook met bewoners, die naar de stad trekken en er voor kiezen er hun hele leven te blijven wonen. De stad is ongekend populair. In de stad is het ook druk met investeerders, institutionele beleggers, uit binnen- en buitenland die in die stad op zoek zijn naar rendement voor hun beleggingsportefeuilles. Investeerders die worden aangetrokken door de urbanisatietrend, een trend die alleen maar sterker lijkt te worden. In deze Outlook proberen wij de werelden bij elkaar te brengen, die van de investeerders, die met hun kapitaal een bijdrage kunnen leveren aan de verbetering van de stad, en die van de gebruikers van het vastgoed, de woningen, kantoren en winkels die tezamen weer die stad vormen. We blikken daarbij drie jaar vooruit. Wat we nu zien? We zien vooral momentum. Er is momentum, momentum voor gebruikers. De vastgoedprijzen zijn nog altijd relatief laag en bieden aantrekkelijke mogelijkheden voor diegene die op zoek is naar een nieuw kantoorof winkelpand, of diegene die een woning wil huren. We staan daarbij aan het begin van een economische cyclus. De koopkracht stijgt, bestedingen nemen toe, net als het aantal verhuisbewegingen. Op goede plekken zien we nu al weer schaarste, zelfs op de kantorenmarkt. En de schaarste zal in lijn met de economische groei de komende jaren alleen maar toenemen, net als de huurprijzen. Wie wil verhuizen, die moet dat snel doen, morgen betaal je bij wijze van spreken duidelijk meer. Er is ook momentum aan de investeringskant. De risicopremies in het vastgoed zijn nog altijd hoog. Investeerders krijgen terwijl de perspec tieven in de vastgoedmarkt duidelijk zijn verbeterd nu nog altijd een relatief hoog direct rendement in verhouding tot de nog altijd lage lange rente. De drukte aan de investeringskant gaat naar onze verwachting zorgen voor daling van de aanvangsrendementen. Goed nieuws voor wie al in vastgoed heeft geïnvesteerd, op de goede plekken zal de waarde van vastgoed snel toenemen. De beperkte beschikbaarheid van vastgoed draagt bij aan het momentum. Nu zijn
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
er nog goede mogelijkheden voor versterking van de beleggingsportefeuille met een core-profiel, in toenemende mate worden die mogelijkheden schaarser. Om toch vastgoed aan de beleggingsportefeuilles toe te kunnen voegen accepteren investeerders daarom meer risico’s in hun investeringen. Wanneer er goed gezocht wordt blijken er ook op veel plaatsen buiten de steden mooie stabiele projecten zijn met hogere directe rendementen en lage mutatiegraden. Met de opschuivende risicokaders ontstaat er ook momentum voor de stad. Waar het geld van investeerders de vraag ontmoet, ontstaat ruimte om extra huurwoningen te realiseren, of om gebouwen die al lang hun functie verloren hebben een nieuwe toekomst te geven. Er is ruimte voor zorgvastgoed, om tegemoet te aan de vraag van het groeiende aantal senioren in de stad en er is ruimte voor nieuwe voorzieningen en nieuwe werk- en winkelconcepten waarmee ingespeeld kan worden op de behoefte van juist de nieuwe bewoners van de stad. Onze ervaring leert daarbij dat goede ontwikkelingen de bewoners van de stad verrassen en inspireren en daardoor als katalysator kunnen werken. Het positieve effect van het ene project straalt direct uit naar zijn omgeving en stimuleert weer nieuwe initiatieven. Hier ligt een kans. Het is aan het stadsbestuur om het bestaande momentum te pakken en te zorgen voor een brug tussen het kapitaal van institutionele beleggers en die investeringen waarmee de stad de toekomst in kan gaan. De brug wordt gebouwd op een duidelijke visie, op gemeentebesturen die met investeerders samenwerken, op doorzettings vermogen en lef om vooruit te kijken. Vooruitkijken, deze Outlook biedt daarvoor een eerste handreiking. Graag praten wij met u verder over wat wij namens Syntrus Achmea Real Estate & Finance voor u als gebruiker, als investeerder, of als stad kunnen betekenen. Namens de directie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance wens ik u veel plezier toe bij het lezen van deze Outlook. Henk Jagersma, Directievoorzitter
05/72
Inleiding Outlook 2015-2018 De wereld van institutionele beleggers is volop in beweging. Pensioenfondsen en verzekeraars staan midden in de maatschappij, waar demo grafie, digitalisering en individualisering de grote spelveranderaars zijn. Ook regelgeving is geen constante: een nieuw Financieel Toetsingskader en een nieuwe Pensioenwet zijn dit jaar van kracht geworden, banken bereiden zich voor op de impactvolle maatregelen van het Basel III-akkoord en verzekeraars hebben per 2016 te maken met het nieuwe Europese toezichtraamwerk Solvency II. Stap voor stap wordt de rol van pensioenfondsen en verzekeraars minder vanzelfsprekend. Er is ruimte voor alternatieven. Institutionele beleggers moet zich daarom steeds opnieuw bewijzen als transparante organisaties die aantoonbaar in control zijn. Ze worden kritischer dan ooit gevolgd in hun beleggingsresultaten; niet alleen qua rendement, maar ook waar het om bijvoorbeeld duurzaamheid gaat. Verzekeraars en pensioenfondsen reageren op deze ontwikkelingen met een consolidatieslag. Een slag, die van grote invloed is op de wijze waarop zij in vastgoed beleggen. Tegelijkertijd profiteren pensioenfondsen en verzekeraars van de aantrekkende economie. Er worden duidelijk positieve resultaten op uitstaande beleggingen behaald. Ook de vastgoedmarkt veert op. Zelfs in een ongekend hoog tempo. Er is weer volop kapitaal om te investeren, zowel aan de equity-kant als aan - en dat is nieuw - de debt-kant. Dat kapitaal vloeit over de hele wereld, op zoek naar rendement. In deze ‘search for yield’ zien we bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance de grenzen van risicoacceptatie snel opschuiven. De grote vraag naar vastgoed in het core segment, terwijl de beschikbaarheid beperkt is, zet aan tot ‘moving up the risk curve’. Succesvol investeren in vastgoed vraagt nu om kennis van lokale vastgoedmarkten, creativiteit en een gezonde dosis lef. Consolidatie bij pensioenfondsen De consolidatie van pensioenfondsen is al enige tijd gaande. Veel kleinere pensioenfondsen zijn in het afgelopen jaar gefuseerd of onderzoeken de fusiemogelijkheden met andere pensioenfondsen. Daarnaast is het toezicht er de afgelopen jaren heel anders uit komen te zien. Van de besturen
06/72
van institutionele beleggers wordt meer dan ooit geëist dat zij deskundig en in control zijn, dat zij hun reputatie bewaken, hun kosten omlaag brengen en dat hun beleggingen transparant zijn. Het directe gevolg is dat beleggingen die onvoldoende scoren op deze punten, niet langer opportuun zijn, ook niet bij een toenemende beleggingsdruk. Dit biedt tegenwicht aan de opschuivende kaders voor risicoacceptatie.
Van search for yield naar moving up the risk curve Ook het nieuwe Financieel Toetsingskader is door haar rekenregels met betrekking tot de portefeuille samenstelling van grote invloed op het vastgoedbeleggingsbeleid. Hierbij komen nog de wijzigingen in de pensioenwetgeving: de pensioenleeftijd, de verplichtstelling en de fiscale hervorming van de pensioenopbouw. Al deze veranderingen leiden ertoe dat institutionele beleggers steeds meer verantwoording moeten afleggen aan de deelnemers in de pensioenregelingen. Welke keuzes hebben zij in hun beleggingsbeleid gemaakt ten aanzien van rendement, risico en liquiditeit? En hoe hebben die keuzes uitgepakt? Niet alleen het absolute rendementsniveau, maar ook de relatieve performance ten opzichte van de eigen benchmark en bijvoorbeeld vastgoedaandelen is daarbij van belang. Vastgoedvermogensbeheerders reageren hierop door de transparantie over hun beleggings prestaties en de daaraan ten grondslag liggende keuzes te vergroten. Een kwantitatieve onder bouwing van de beleggingsstrategie en openheid over de beheerkosten van een portefeuille worden steeds belangrijker. Complexe beleggingsstruc turen als ‘fund of funds’ worden minder populair. Zij verliezen terrein aan beleggingsmodellen waar de institutionele belegger zelf meer invloed heeft: direct vastgoed op de eigen balans, maar ook joint ventures, partnerships en club deals. Nu de crisis achter de rug is, zien we bovendien dat het thema duurzaamheid weer hoger op de bestuursagenda staat van veel institutionele beleggers.
Search for yield Het beschikbare vermogen voor aandelen, maar ook voor vastgoed is in een ongekend hoog tempo toegenomen als gevolg van de zeer lage rendementen op spaartegoeden en staatsobligaties. Institutionele beleggers over de hele wereld hebben rendement nodig om aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Met het mondiale herstel en de daarmee verbonden grotere economische zekerheid is ruimte ontstaan om een deel van het te beleggen vermogen te investeren in aandelen en alternatieve beleggingen, waaronder vastgoed en hypotheken.
van de internationale vastgoedmarkten. Als antwoord op de vraag is sinds begin 2015 ook debt weer terug op de markt: de mogelijkheid om een deel1 van de investeringen met geleend geld te financieren. Voor de absolute topportefeuilles zijn financiers bereid om te werken met spreads (marge bovenop de risicovrije rente) van minder dan 100 basispunten. Zo kan voor beleggers toch een aantrekkelijk looptijdrendement ontstaan. Er zit wel een rem op de hoeveelheid leverage; vanuit beleggingsoptiek, maar ook vanuit regel geving, is een leverage van maximaal 40% van het geïnvesteerde vermogen ideaal.
Recente ontwikkelingen hebben de kapitaalstromen richting Europa doen toenemen. Quantitative easing (geldverruiming door aankoop van staatsobligaties) door de Europese Centrale Bank maakt de euro extra goedkoop voor Amerikaanse en Chinese beleggers. Investeringen in het continent worden daarmee aantrekkelijker. Aanvankelijk ging de voorkeur van de meeste beleggers uit naar investeringen in de sterkste steden van Europa: Londen, Parijs, München en Berlijn. Inmiddels hebben zij hun focus verbreed naar de sterkste stedelijke gebieden in Duitsland, Engeland en Frankrijk en - buiten de eurozone - de Scandinavische landen. Ook Nederland hoort nadrukkelijk in dit rijtje thuis. Stuk voor stuk landen die tot de meest transparante vastgoedmarkten van Europa behoren.
Moving up the risk curve De omvangrijke kapitaalstroom die zijn weg zoek naar de vastgoedmarkt staat niet in verhouding tot de aanwezige investeringsmogelijkheden. De beleggingsdruk leidt niet alleen tot dalende aanvangsrendementen, maar ook tot een snel groeiende risicobereidheid: moving up the risk curve. Ook in Nederland voltrekken veranderingen zich in hoog tempo. Investeringskaders schoven aanvankelijk op van de beste plekken (prime) naar plekken die daar net buiten vielen (near prime). Maar inmiddels wordt ook voor meer risicovolle strategieën gekozen: verwerving van kwalitatief zeer goede gebouwen op minder goede locaties, gebouwen met korte huurcontracten of leegstand op de beste locaties2. Andere voorbeelden zijn investeringen in achterstandswijken (gentrificatie), transformatie van verouderde kantoren en zelfs projectontwikkeling. Tegenover de hogere risico’s staan over het algemeen beduidend hogere aanvangsrendementen. Die zorgen er bijvoorbeeld voor dat de Nederlandse kantorenmarkt in internationaal perspectief weer meer in trek is. In een aantal sectoren loopt de belangstelling van beleggers nog vooruit op het herstel van de reële economie. Ook winkels in Nederland staan weer volop in de belangstelling van beleggers, terwijl we daar in omzettermen pas aan het begin van het herstel staan. Voor ‘bubblevorming’ is het
Debt is back De druk vanuit beleggers leidt niet alleen tot een aanhoudend hoog transactieniveau (verwacht wordt dat het beleggingsvolume in Nederland in 2015 dat van 2014 gaat evenaren), maar ook tot een aanscherping van de prijzen in het core segment van de vastgoedmarkten. In de beste marktsegmenten in Europa zijn de aanvangs rendementen gedaald naar 3 tot 4%. En nog altijd staan ze onder druk. Voor het behalen van goede looptijdrendementen is leverage (gebruik van geleend geld om het verwachte rendement van het eigen vermogen te verhogen) steeds belangrijker, zeker voor investeringen in het topsegment
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
1 Idealiter niet meer dan 40%, anders verandert de karakteristiek van het vastgoed binnen de beleggingsportefeuille. 2 De strategie wordt ook wel aangeduid als ABBA-strategie: A-gebouwen op B locaties en B-gebouwen op A-locaties.
07/72
echter duidelijk nog te vroeg in Nederland. Wel moet worden gewaakt voor een al te risicovol en dus opportunistisch investeringsbeleid. Ondanks de gunstige conjunctuur en de ongekend grote belangstelling van beleggers, krijgen investeerders op de lange termijn met structurele veranderingen in de vraag naar vastgoed te maken. Delen van de vastgoedmarkten gaan hun functie uiteindelijk verliezen. Voor het bepalen van de winnaars en verliezers op de vastgoedmarkt blijft gedegen, toekomstgerichte research van groot belang. Om binnen verantwoorde risicokaders toch goede investeringen te kunnen doen, zijn kennis, durf en creativiteit nodig. Nederlandse woningmarkt profiteert van conjunctureel herstel De grote belangstelling van beleggers leidt in alle sectoren van de Nederlandse vastgoedmarkten tot daling van de aanvangsrendementen. Ook aan de gebruikszijde is sprake van herstel, met de woningmarkt voorop. De grotere economische zekerheid bij gezinnen heeft het aantal verhuis bewegingen doen toenemen, zowel in het koop- als het huursegment. Dit heeft gezorgd voor huurgroei en terugloop van leegstand. De conjunctuur versterkt hier de structurele trend. De aanhoudende groei van het aantal huishoudens en de sterke urbanisatie maken dat woningen in de stad zeer in trek zijn. Een groeiend aantal senioren kiest daarbij voor huur. Dat geldt ook voor jongeren. Zij willen flexibel zijn in hun werk en hun relatie, en daarmee in hun woning. Nieuwe hypotheekregels met betrekking tot een maximaal toegestane LTV drijven vooral starters richting huur. Zo vervult de huurmarkt steeds meer een sleutelfunctie op de woningmarkt. De vraag in dit segment zal de komende jaren alleen maar toenemen. Zorgelijk is de door ons voorziene vertraging in het aanbod. Nu al zijn er zeer weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar in de vrije sector. De nieuwbouw productie in dit segment dreigt bovendien in te storten. Nu de markt voor koopwoningen herstelt, verleggen gemeenten en ontwikkelaars hun aandacht weer naar dit fiscaal gesubsidieerde segment. Maar wanneer gemeentes het belang van een goed functionerende woningmarkt serieus nemen, zullen zij een deel van het toekomstige aanbod aan bouwlocaties moeten reserveren voor
08/72
middeldure huur (huurprijs tussen € 700 en € 1.000). In het verlengde van de verbeterde perspectieven, is ook de markt voor zorgvastgoed in gunstiger vaarwater gekomen. Nu er politieke duidelijkheid is over de organisatie van de zorg, staat niets de groei van dit segment meer in de weg.
Huurmarkt heeft sleutelfunctie op de woningmarkt De winkelmarkt geeft een genuanceerder beeld te zien. Hier wordt geprofiteerd van het koopkrachtherstel. Zeker in woongerelateerde branches is sprake van sterke omzetstijgingen. Wat dat betreft zijn de perspectieven gunstig. Maar de conjuncturele opleving doet niets af aan de krachten die structureel in de winkelmarkt spelen. Gedreven door veranderingen in het consumentengedrag wordt gekozen voor schaalvergroting van winkels en winkelgebieden. Sociale media maken de sterkste winkelmerken sterker. En juist die sterke merken zijn met hun meest aantrekkelijke winkels in de grootste steden te vinden. Het gevolg is dat de consument voor een dagje winkelen steeds meer naar die steden uitwijkt, ten koste van retaillocaties in andere steden. Er zijn winnaars en verliezers. Schaalgrootte is daarbij niet het enige criterium; het gaat ook om sfeer, beleving en een aantrekkelijk winkelpalet. Opnieuw doen wij de oproep om Nederlandse binnensteden meer als een planmatig ontwikkeld winkelcentrum te managen. Op de kantorenmarkt tekent zich eveneens een tweedeling af. De structurele trends van daling van het ruimtegebruik per persoon en het terugbrengen van het aantal werkplekken leiden tot een forse daling van het aantal benodigde meters kantoorruimte in Nederland. Maar ook hier valt een onderscheid te maken tussen verliezers en winnaars. In het topsegment van de kantorenmarkt is het aantal kantoorlocaties maar zeer beperkt. Succes in de verhuur wordt bepaald door OV-bereikbaarheid (inmiddels belangrijker dan autobereikbaarheid), identiteit, uitstraling en het voorzieningenniveau in de omgeving.
Op de hypotheekmarkt groeit de rol van beleggers De markt voor woninghypotheken is een sterk concurrerende, maar voor vastgoedvermogens beheerders toch zeer kansrijke markt. Ondanks de grote hoeveelheid hypotheekverstrekkers, zijn er nog maar weinig partijen zoals Syntrus Achmea Real Estate & Finance die namens pensioenfondsen in woninghypotheken investeren. Onze beleggings portefeuille groeit jaarlijks met meer dan € 1 miljard. Op de hypotheekmarkt zien we tegengestelde bewegingen. De grootbanken zijn wel actief, maar financieren al langere tijd minder hypotheken dan hun bestaande marktaandelen rechtvaardigen. Door hogere buffereisen en de druk om de bankbalansen terug te brengen, is het voor hen minder aantrekkelijk om zelf hypotheken op de balans te hebben. Nederlandse banken lijken zich dan ook te hebben neergelegd bij een slinkend marktaandeel. Maar door de aantrekkelijke rendement-risicoverhouding op Nederlandse hypotheken - de default op Nederlandse hypo theken is bijzonder laag - staan nieuwe toetreders te dringen om een stukje van het marktaandeel over te nemen. De afgelopen periode waren dat onder meer Lloyds Bank, Maple Bank, Goldman Sachs en de Duitse Volksbank; stuk voor stuk met een buitenlandse funding. Als gevolg van de concurrentie tussen de partijen is de hypotheekrente fors gedaald. Vanwege de beperkte funding vanuit banken verwachten wij echter een bodem in het hypotheekrentetarief.
Internationaal vooral Duitsland, Frankrijk, Engeland en Scandinavië interessant De search for yield is mondiaal. Internationaal kapitaal komt naar Nederland op zoek naar het schaarse beleggingsproduct en door die schaarste gaan Nederlandse investeerders weer op zoek in het buitenland. Uit onderzoek dat wij hebben verricht met betrekking tot Europa, blijkt dat naast Nederland vooral Duitsland, Frankrijk, Engeland en de Scandinavische landen interessant zijn. Door ook in deze landen te investeren, wordt de Sharpe-index van Nederlandse beleggings portefeuilles verbeterd. Net als bij binnenlandse, moet ook bij buitenlandse investeringen de governancestructuur goed zijn: transparantie en control gecombineerd met een heldere strategische focus en goede beleggings resultaten. Ook is voldoende schaal nodig om de extra kosten van internationaal opereren te compenseren.
Niet alleen is er meer kapitaal beschikbaar voor investeringen in woninghypotheken, ook de populariteit van het financieren van beleggingsportefeuilles neemt toe. Vooral buitenlandse beleggers lenen nu tegen spreads van minder dan 100 basispunten voor de beste portefeuilles. Hogere spreads zijn te behalen voor investeerders die meer risico’s in hun financieringsportefeuille accepteren.
Default op Nederlandse woninghypotheken is bijzonder laag Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
09/72
De Nederlandse woningmarkt
Outlook Nederlandse woningmarkt Afnemende beschikbaarheid in het core segment, toch volop kansen
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Grote steden Noordvleugel
+
+
+
+
Overig Noordvleugel
+
+
=/+
=/+
Grote steden Zuidvleugel
+
+
+
+
Overig Zuidvleugel
+
+
=/+
=/+
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
+
+
+
+
Brabantse Stedenrij
+
+
+
+
Grote steden Noordvleugel
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
+
+
+
+
Brabantse Stedenrij
+
+
+
+
Overig Noordvleugel Grote steden Zuidvleugel Overig Zuidvleugel
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Focus op geliberaliseerd segment (vanaf € 710) of in potentie te liberaliseren bestaande (corporatie)woningen. • In centra van sterkste steden ruimte voor huurprijzen van € 1.000 tot € 1.500. • Brede regionale focus: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio’s. • ‘Moving up the risk’-curve, ook transformatie kantoren, grotere projecten, gebiedsontwikkeling en investeren in gentrificatie (opwaardering wijk/stadsdeel) kunnen tot meerwaarde leiden. • Inzetten op langjarige samenwerkingsverbanden met corporaties en gemeenten met balans tussen publiek belang en belang institutionele beleggers.
12/72
Investeringsklimaat De beleggersinteresse in de Nederlandse huur woningmarkt blijft onverminderd groot. Het totale beleggingsvolume geeft nog altijd een stijgende lijn te zien en bedroeg in de eerste helft van 2015 circa 1,1 miljard. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Wij verwachten ook voor 2016 een aanhoudende interesse vanuit investeerders. Daarbij zien we een groeiende discrepantie tussen het taxatieniveau en het transactieniveau. Ondanks de grote interesse van (internationale) beleggers en de goede vooruitzichten, liggen de aanvangsrendementen in taxaties gemiddeld maar 20 basispunten lager dan vorig jaar. Dat is volgens ons niet houdbaar. Onder druk van zowel de markt als de lage rente zullen de aanvangsrendementen bij taxaties moeten gaan dalen. Het einde aan de daling van de aanvangsrendementen in de markt is daarbij nog niet in zicht. Bij langjarige waardestijgingen van 4% voor de sterkste delen van de woningmarkt horen in onze optiek ook aanvangsrendementen van 4%. De vraag is wanneer taxateurs dit niveau aandurven. Tot die tijd worden de fors verbeterde IPD-rendementen op de woningmarkt (halverwege 2015 6,2% op jaarbasis) vooral gestuwd door de hogere huurprijzen en de teruglopende leegstand.
profiel is beperkt. Dat zorgt voor een verschuiving in de risicoacceptatie bij beleggers. Met de nodige kennis en creativiteit zijn er echter nog steeds marktsegmenten te vinden - ook binnen de G4 (de 4 grootste gemeenten) - waar woningen tegen aantrekkelijke rendementen kunnen worden aangekocht. Denk aan transformatie van kantoren, gebiedsontwikkeling of investeren in gentrificatie. Ook sociale huurwoningen die op korte termijn te liberaliseren zijn, kunnen interessant zijn.
Door de groeiende belangstelling van beleggers is de concurrentie voor de verwerving van nieuwe woningen opnieuw toegenomen. De beschikbaarheid van beleggingsmogelijkheden met een core
Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse woningmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Risicopremie
Totaal rendement All Property
Totaal rendement NL All Property
10 jaars rente
Bruto aanvangsrendement 7 6 5 4 %
3 2 1 0 -1 -2 -3
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
13/72
SWOT-analyse Nederlandse woningmarkt Strengths
Weaknesses
Core en unleveraged profiel Nederlandse woningbeleggingen.
Lagere grondprijzen voor huurwoningen door fiscale subsidie op koopwoningen.
Vergrijzing en urbanisatie zorgen voor extra vraag naar huurwoningen in de steden.
Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd huursegment met grote invloed op marktcondities geliberaliseerd huursegment.
Historisch relatief hoog niveau aanvangsrende menten; daling aanvangsrendementen betekent dat waarde bestaande huurwoningen stijgt.
Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en toekomstige vraag; te veel eengezins woningen in snel vergrijzende buitenwijken.
Opportunities
Threats
Het kunnen bijdragen aan grootschalige woningprojecten in stedelijke (her)ontwikkeling.
Schaarste aan nieuwe courante woning beleggingen.
Urbanisatie en nieuwe leefstijl y-generatie (voornamelijk eenpersoonshuishoudens) zorgen voor extra vraag in steden.
Geïndexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op lange termijn boven het markt huurplafond uitkomen en bij mutatie kunnen leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect).
Lagere aanvangsrendementen maken alter natieve acquisitie-lijnen haalbaar, bijvoorbeeld transformatie, gentrificatie of investeren in op termijn te liberaliseren sociale huurwoningen.
14/72
Gebruikersmarkt waard zijn dan koopwoningen. Dat vertaalt zich in veel lagere grondprijzen voor huur. Wil een gemeente woningbouw aanjagen, dan is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor huurwoningen een must. Ook zullen er meer strategische samenwerkingsverbanden tussen institutionele beleggers, gemeenten en woningcorporaties moeten komen.
Zowel op de geliberaliseerde huurmarkt als op de koopmarkt zijn de perspectieven verbeterd. Door de toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen daalt de leegstand en stijgen de huurprijzen. De stijging van de huurprijzen wordt deels veroorzaakt door de maatregelen van de minister voor het gereguleerde segment. De inkomensafhankelijke huurverhoging vergroot de ruimte voor huur verhoging van middeldure huurwoningen in de geliberaliseerde huurmarkt. Tegelijkertijd zorgt het beleid gericht op het tegengaan van scheefwonen voor een groeiende vraag naar geliberaliseerde huurwoningen. Deze ontwikkeling is zichtbaar in onze portefeuille; veel projecten zijn al voor oplevering volledig verhuurd. Ook de sterk herstellende koopmarkt zorgt voor gunstige perspectieven voor de belegger. Immers, de koopprijzenstijging leidt tot hogere leegwaarden voor vrijesectorhuurwoningen. Tekende het herstel zich aanvankelijk vooral in Amsterdam en Utrecht af, inmiddels is dit het landelijke beeld. Onze verwachting is dat de stijging de komende jaren doorzet, wat kan leiden tot een ongezonde, gespannen woningmarkt in de grotere steden. Het herstel van de koopwoningenmarkt heeft beleggingstechnisch als keerzijde dat gemeenten en projectontwikkelaars vaker voor projecten met koopwoningen kiezen. De fiscale subsidie van koopwoningen in de vorm van hypotheekrente aftrek leidt ertoe dat huurwoningen 10-15% minder
Figuur 2 Aantallen Nieuwbouw huur- en koopwoningen en woningprijzen Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Nieuwbouw van huurwoningen (l.a.)
Prijzen koopwoningen (r.a.)
70.000
260.000
60.000
250.000
50.000
240.000
40.000
230.000
30.000
220.000
20.000
210.000
10.000
200.000
0
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
Euro
aantallen
Nieuwbouw van koopwoningen (l.a.)
190.000
15/72
Trends Trend 1 Demografie & Urbanisatie Er is sprake van een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name 75-plussers. Dit gaat gepaard met snel toenemende urbanisatie: 75% van het groeiende aantal huishoudens komt terecht in de 27 grootste gemeenten van Nederland. 33% daarvan komt zelfs in de G4 terecht. Wanneer een stad de groei niet kan bijhouden, zet de beweging zich voort richting omliggende steden.
Trend 2 Hervormingen woningmarkt Het doelgroepenbeleid van woningcorporaties, waarbij in de verhuur de focus op de lage inkomens wordt gelegd, leidt tot een toename van de vraag naar huurwoningen in de geliberaliseerde huursector. Ook de strengere financieringseisen die aan koop worden gesteld, maken dat starters vaak eerst voor huur kiezen. Nu is het aanbod voor starters nog beperkt, maar wij sluiten niet uit dat private verhuurders op termijn ook in het goedkope segment huurwoningen kunnen aanbieden, zonder dat zij daarbij te maken hebben met de voor corporaties geldende restricties. Wij zien het door minister Blok in 2015 geïntroduceerde verschil in toegestane huurverhoging tussen corporaties en private verhuurders als een eerste voorzichtige aanzet hiertoe.
Trend 3 Technologie Technologische ontwikkelingen maken dat mensen langer zelfstandig (thuis) kunnen leven en wonen. Ook draagt voortschrijdende technologie ertoe bij dat de gemiddelde reistijd kleiner wordt. Het stedelijk gebied wordt daarmee groter. De beleggingsfocus op de G4 kan daarom worden verbreed naar de omliggende stedelijke centra. Ondertussen zorgen ontwikkelingen in de bouw productie - denk aan 3D-printen - voor nieuwe producten/partijen op de bouwmarkt. Dat kan leiden tot lagere productiekosten, waardoor wonen goedkoper wordt, en tot een nog betere afstemming van het aanbod op de wensen van individuele huurders.
Trend 4 Van Core beleggingsprofiel naar value add en opportunistic De Nederlandse woningbeleggingen hebben een heel duidelijk core profiel. De woningmarkt is stabiel, unleveraged, klein in vergelijking met de potentiele vraag en overzichtelijk. De economie is sterk en stabiel. Hierdoor past beleggen in Nederlandse woningen goed in het nFTK (nieuw Financieel Toetsingskader) en blijft het segment aantrekkelijk voor Nederlandse en buitenlandse investeerders. Door de beperkte beschikbaarheid zien we echter dat beleggers hun profiel verbreden. Projectontwikkeling, inzetten op transformatie en investeren in kwetsbare wijken die zich nog moeten ontwikkelen (gentrificatie) horen daarbij. Het risicoprofiel van dergelijke investeringen verschuift van core naar value add en soms zelfs opportunistic. Sommige beleggers oriënteren zich op de Duitse woningmarkt; de core beleggingen daar zijn een uitstekend alternatief.
Trend 5 Duurzaamheid Nieuwbouwwoningen worden steeds duurzamer. Oplossingen worden niet alleen gezocht in isolatie, maar ook steeds meer in lokale energie. EPC0, Nul op de meter, energieneutraal: stuk voor stuk labels die aangeven dat het energieverbruik in woningen fors is afgenomen. In bestaande bouw zijn de concepten echter nog niet rendabel. Op een hoger schaalniveau zien we de heropleving van het thema duurzaamheid terug in ambities met betrekking tot de duurzame stad, evenals in de herontdekking van het belang van de openbare ruimte.
16/72
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Grote steden Noordvleugel
4,00%
5,00%
Overig Noordvleugel
4,50%
5,00%
Grote steden Zuidvleugel
4,75%
5,25%
Overig Zuidvleugel
5,00%
5,50%
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
4,75%
5,25%
Brabantse Stedenrij
4,75%
5,25%
Toelichting aanvangsrendement Ten opzichte van vorig jaar zijn de bruto-aanvangsrendementen (BAR) zoals we die voor volgend jaar verwachten voor de woningmarkt, fors aangescherpt. Deze aanscherping sluit aan op het transactie niveau, dat weer voortvloeit uit de grote in de markt verwachte waardestijging. In vergelijking met de beste internationale woningmarkten ligt het verwachte niveau van het aanvangsrendement nog altijd bijna een procentpunt hoger. Binnen Nederland zal de waardestijging en daarmee dus ook het aanvangs rendement duidelijke regionale verschillen te zien geven. Door het herstel van de koopwoningmarkt en de aanhoudende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers staan de aanvangsrendementen evenwel voor alle delen van de woningmarkt onder druk. Ook buiten de grote steden verwachten wij dus waardestijgingen. Alleen aan de randen van Nederland zullen die heel beperkt blijven.
Figuur 3 Consumentenvertrouwen en verkoopprijs woningen Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Consumentenvertrouwen (r.a.)
260.000
30
250.000
20
240.000
10
230.000
0
220.000
-10
210.000
-20
200.000
-30
190.000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
%
Euro
Gemiddelde verkoopprijs (l.a.)
-40
Toelichting economie De economie is in een positieve spiraal beland. Het herstel op de woningmarkt draagt bij aan consumenten vertrouwen, dat op zijn beurt bijdraagt aan vertrouwen in de woningmarkt. Een afnemende werkloosheid betekent een grotere baanzekerheid en zorgt voor rust. Dat de woningprijzen in de meeste regio’s nog altijd laag zijn, is goed voor de betaalbaarheid, net als de nog altijd lage hypotheekrente. Hoewel onvoorspelbaar lijkt het herstel nu maar moeilijk verstoorbaar. Zelfs voor de beperkingen van de NHG-drempel en de verlaging van de maximaal toegestane LTV (loan-to-value) lijkt de woningmarkt ongevoelig. Omdat het ook op fiscaal gebied redelijk rustig lijkt te zijn, verwachten wij voor 2016 een verder herstel van de woningmarkt. Doordat een deel van de inhaalvraag, aankopen van woningen door mensen die door de crisis hun verhuizing hadden uitgesteld, zal de kracht achter de prijsstijging wel weer afvlakken. Voor de beste woningmarkten geldt echter dat het prijsniveau in 2016 dat van voor de crisis zal inhalen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
17/72
Beleggingskansen Vrije sector huurwoningen per gemeente
Verwachte waardestijging en woningvraag heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei
stabiel stabiel tot daling geen data
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Wonen
18/72
Advies beleggingsstrategie De vooruitzichten voor de beleggingsmarkt van woningen zijn uitstekend. Tegelijkertijd zien we dat de concurrentie voor het verwerven van nieuwe beleggershuurwoningen groter is dan een paar jaar geleden. De populariteit van deze assetclass zal de komende jaren aanhouden. De beschikbaarheid van beleggingsobjecten is daarmee weer een item geworden. Deze beschikbaarheid is verder onder druk komen te staan nu gemeenten en project ontwikkelaars een deel van de woningprojecten niet meer in de huur, maar in de koop aanbieden. Geholpen door de fiscale subsidie in de vorm van hypotheekrenteaftrek, leveren koopwoningen 10-15% meer op. De grotere concurrentie vertaalt zich direct in lagere prijzen. Er moet zeer scherp worden ingekocht. Beleggers zullen daarbij kennis en creativiteit moeten inzetten om aan voldoende product met goede looptijdrendementen te komen. Dat betekent dat niet alleen op de meest krachtige steden in de Noordvleugel van de Randstad kan worden ingezet, maar dat de investeringsstrategie moet worden verbreed naar stedelijke regio’s waar relatief hogere aanvangsrendementen een relatief beperkte waardestijging compenseren. Er zullen meer risico’s moeten worden gelopen; dat is onvermijdelijk. Naast de al eerder genoemde transformatie en het investeren in zich ontwikkelende wijken (gentrificatie) zullen er strategische allianties met gemeenten en woningcorporaties moeten worden gevormd. Dat is nodig om het aantal woningbeleggingen van afgelopen jaren zeker te stellen. Het belang van de stad en die van de Institutionele beleggers gaan hier overigens hand in hand. In ruil voor een duurzaam langetermijnrendement zorgen wij als belegger voor afnamezekerheid op lange termijn; indien noodzakelijk ook op grotere schaal, waardoor wij met ‘zoet’ het gemeentelijk ‘zuur’ kunnen compenseren. Een voorbeeld hiervan is Project 1012 in Amsterdam. In ruil voor investeringen in dit kwetsbare deel van Amsterdam onderhandelen wij over het verkrijgen van ontwikkelrechten op een andere locatie. Een andere optie om aan productie te komen, is het opkopen van bestaande woningen van corporaties. Hiervan valt op korte termijn overigens maar een beperkt volume te verwachten. Naast woningen in het geliberaliseerde segment in het bezit van corporaties zijn de nog te liberaliseren woningen interessant. In ieder geval zijn dit de woningen die qua puntenaantal of huurniveau nu al tot deze categorie horen. Op lange termijn
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
verwachten wij dat investeerders ook goedkopere woningen, bijvoorbeeld voor studenten en starters, kunnen kopen, zonder dat die woningen door hun beperkte oppervlakte automatisch in het geliberaliseerde segment vallen. Hier is echter wel een beleidswijziging voor nodig. Ondanks het positieve sentiment verandert op de woningmarkt niet alles in goud bij aanraking van beleggers. Er worden regelmatig portefeuilles aangeboden die in het geheel niet aan de eisen van institutionele beleggers voldoen. Op korte termijn kan dan wel aan de beleggingsdruk worden voldaan, op lange termijn zullen deze beleggingen minder positief uitvallen. Een strategische beleggingsscope is daarom onmisbaar. Wij zien hier kansen op de as Amersfoort – Stadsregio en in Arnhem Nijmegen, de Brabantse Stedenrij, de provinciehoofdsteden en de gemeenten rondom de grote steden in de Randstad. Belangrijke randvoorwaarden bij elke woningbelegging zijn een hoogwaardig voorzieningenniveau en kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving. Zeker in grotere projecten moet de belegger daarom ook zelf invloed op de omgeving kunnen uitoefenen. Gelet op het herstel van de woningmarkt/ontwikkelingsmarkt en de groeiende behoefte aan vrijesectorhuur woningen, kunnen steeds vaker grotere projecten (meer dan 100 woningen) worden aangekocht. Er is een brede vraag. In de eerste plaats zijn er zowel jongere als oudere eenpersoonshuishoudens die willen huren in het segment van € 710 tot € 850. Daarnaast is in algemene zin een grote behoefte aan grotere huurwoningen in het prijssegment van € 710 tot € 1.000. Boven de € 1.000 is het buiten de centra van grote steden zaak om selectief te beleggen. Binnen die centra laten huurniveaus tussen de € 1.000 tot € 1.500 zich gemakkelijker halen. Bij het te verkopen deel van de portefeuille zal het in algemene zin vooral gaan om oudere woningen (>20 jaar) die niet meer in de strategische kaders passen (licht- en donkerblauw gemeenten in de kaart). Toch zullen afwegingen altijd per project worden gemaakt, het portefeuilleplan van de klant staat voorop. Op lange termijn verwachten wij dat energiezuinigheid van woningen steeds belangrijker wordt. Bestaandewoningen met een hoog verbruik concurreren immers steeds vaker met energieneutrale nieuwbouw.
19/72
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt
Outlook Nederlandse zorgvastgoedmarkt Kwaliteit als kernwaarde en onderscheidend vermogen in de zorg
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Zorgwoningen
+
+
+
+
Intramuraal zorgvastgoed
+
+
=/+
=/+
Eerste- en anderhalvelijns zorgcentra
+
+
+
+
Zorgwoningen
+
+
+
+
Intramuraal zorgvastgoed
+
+
+
+
Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra
+
+
+
+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Ligging in meest kansrijke gebieden in Nederland: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe en Brabantse Stedenrij. • Intramuraal zorgvastgoed met solvabele en deskundige zorginstellingen als huurder en gemakkelijk alternatief aanwendbaar vastgoed. • Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra in een toekomstbestendig verzorgingsgebied met huisartsen en apothekers als basis. • Specialistische klinieken en behandelcentra op locaties met een goede alternatieve aanwendbaarheid. • Het combineren van zorgfuncties draagt bij aan een sterk en toekomstbestendig zorgconcept. • Zorgwoningen in het middeldure (€ 700 tot € 1.000) tot dure segment (tot € 1.500 kale huur) in centra binnensteden. Focus op objecten met OV- en winkelvoorzieningen in directe omgeving.
22/72
Investeringsklimaat Dankzij demografische ontwikkelingen is de potentiële investeringsmarkt voor toekomst bestendige zorgconcepten zeer groot. Omdat corporaties en banken steeds minder investeren en financieren in zorgvastgoed, zijn institutionele beleggers steeds logischer samenwerkingspartners. Dit uit zich in stijgende investeringsvolumes in met name woongerelateerde zorgproducten. Vanwege de grote vergelijkbaarheid benaderen de aanvangsrendementen de niveaus van reguliere woonproducten. Voor meer specifiek zorgvastgoed dat door intramurale instellingen, specialistische klinieken of eerstelijnsfuncties wordt gehuurd, zijn de langjarige exploitatievooruitzichten goed. De aanvangsrendementen en risicopremies op deze producten zijn nog relatief hoog en zullen als gevolg van groeiende belangstelling naar verwachting dalen de komende jaren. Het goede investeringsklimaat voor zorgvastgoed wordt versterkt door de duidelijke politieke en beleidsmatige kaders. De ingezette beleidslijn van meer marktwerking, decentralisering van geneeskundige zorg en meer zorg aan huis om mensen langer thuis te laten wonen, wordt breed gedragen. Beleggers kunnen hierop inspelen door te inves teren in zorgvastgoed dat ‘fit for the future’ is. Het is daarbij belangrijk om niet-particuliere huurders van zorgvastgoed te toetsen op heldere businesscases, gedegen financieel beleid, een goede vastgoedstrategie en het leveren van kwaliteit van zorg om ook in de toekomst een gezond klantenbasis te behouden.
Figuur 1 G roei van gezondheidscentra en praktijken groter dan groei individuele eerstelijnsfuncties (index, 2008 = 100) Bron: Cegedim, ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Gezondheidscentra Tandartsenpraktijken Tandartsen Verloskundigenpraktijken Verloskundigen Fysiotherapeutenpraktijken Fysiotherapeuten Huisartsenpraktijken Huisartsen 80
100
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
120
140
160
180
200
23/72
SWOT-analyse Nederlandse zorgvastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Demografische groei met grote toename van het aantal ouderen op zoek naar zorg en geschikte woningen.
Beperkte omvang institutionele zorgmarkt met weinig historische cijfers over beleggings karakteristieken.
Politieke duidelijkheid over (her)structurering langdurige zorg en decentralisering eerste- en tweedelijnszorg.
Ouderen zijn weinig verhuisgeneigd en vallen na pensionering vaak terug in inkomen.
Langdurige contracten met financieel sterke zorginstellingen en curatieve praktijken mogelijk.
De flexibiliteit en marktwerking in de zorg wordt beperkt door de positie van de zorgkantoren die verantwoordelijk zijn voor de zorgtoewijzing.
Opportunities
Threats
Aantrekkelijke investeringen mogelijk door ruim aanbod en beperkte vraag van beleggers en terugtredende corporaties.
Zorgwereld en beleggerswereld zijn vanwege gebrekkige kennis nog geen natuurlijke samenwerkingspartners.
Grote vervangingsvraag op komst aan verouderd bestaand zorgvastgoed en nietgeschikte woningen.
Zorginstellingen met financiële problemen en invoerings-problematiek Wlz zorgen voor slecht imago zorgvastgoed.
Eerste- en anderhalvelijnsfuncties krijgen grotere rol in de zorg en zijn op zoek naar clustering in gezondheidscentra.
Toetsing van zorg op kwaliteit maakt toekomstige zorgtoewijzing en daarmee de vraag naar vastgoed voor zorginstellingen onzekerder.
24/72
Gebruikersmarkt De toekomstige vraag naar geschikte zorgwoningen is groot (figuur 2). De kwaliteit van het vastgoed is belangrijk voor de gebruikers. Ouderen zijn vaak pas verhuisgeneigd wanneer echte zorg noodzakelijk is. Een woning waar zorg aan huis kan worden geleverd, moet daarom niet alleen in de zorgbehoefte voorzien, maar moet bovenal een prettige woning in een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving zijn. Steeds vaker staan woonvormen in de belangstelling die niet het stereotype beeld van een seniorenwoning uitstralen, maar waar zorg wel aanwezig is of geleverd kan worden. Het ontvangen van zorg aan huis is overigens niet voor iedereen gewenst. Met het verdwijnen van de verzorgingstehuizen is namelijk ook de sociale en maatschappelijke functie daarvan komen te vervallen. Bij ouderen en licht-zorgbehoevenden kan in veel gevallen wel degelijk behoefte bestaan aan een ontmoetingsplek. Het intramurale verpleeghuis zou een deel van deze sociale functie kunnen integreren in vernieuwende zorgvastgoedconcepten. Ook de eerste- en anderhalvelijnsfuncties, die steeds vaker met elkaar clusteren, kunnen worden gekoppeld aan woon- of verpleegvormen. Als nieuw ontmoetingspunt van de wijk kan zorgvastgoed uitstekend worden gecombineerd met winkels die dagelijkse producten verkopen. Mini-supermarkten in zorgcentra bestaan bijvoorbeeld al geruime tijd. Door de toenemende focus op kwaliteit en de keuzevrijheid die zorgbehoevenden hierin krijgen, neemt de concurrentie tussen zorgverleners verder toe.
Figuur 2 Vraag naar woningen in verzorgingstehuizen, intramurale woningen en zorgwoningen (Nederland, prognose, aantallen) Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Intramurale woningen (ZZP 9-10) Intramurale woningen (ZZP 5-9) Zorgwoning geschikt voor zorg / zorg in nabijheid (r.a.)
200.000
700.000
150.000
560.000
100.000
420.000
50.000
280.000
0
140.000
-50.000
2015
2020
2025
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2030
2035
2040
aantallen
aantallen
Zorgwoning met 24-u zorg in complex aanwezig Beschut Wonen / verzorgingstehuis (ZZP 1-4)
0
25/72
Trends Trend 1 Demografie & Vergrijzing In de komende 25 jaar groeit Nederland met 1 miljoen inwoners. De potentieel zorgbehoevende leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder neemt met 1,8 miljoen personen toe. Met name de groep 75-plussers groeit met 1,3 miljoen zeer sterk. Ook voor ouderen zijn de stedelijke regio’s de meest interessante woonlocaties.
Trend 2 Decentralisering Onder invloed van overheidsbeleid en wensen van de consument wordt zorg steeds decentraler geleverd. Specialistische zorg verhuist van ziekenhuis naar klinieken en gezondheidscentra. Nazorg verhuist naar zorghotels en de eigen woonomgeving. Lichte zorg wordt daarnaast zoveel mogelijk thuis geleverd.
Trend 3 Technologie (e-health) Verbeterende technologie in de zorg maakt het mogelijk dat er meer mogelijkheden tot preventieve, effectievere en kortere behandelingen zullen zijn. Daarnaast kan zorg met behulp van technologie steeds meer thuis worden geleverd. Het streven naar kostenreductie in de zorg zal door gebruik van technologie verder toenemen.
Trend 4 Professionalisering en hogere kwaliteit van zorg Voor dienstverleners en zorginstellingen blijft zorg core-business, maar de organisatie rondom de zorg wordt steeds marktgerichter en professioneler. Daarnaast moet de kwaliteit van zorg omhoog omdat aanbieders meer met elkaar gaan concurreren. Vastgoed is aanvullend op het totale dienstverleningspakket en speelt daarom een steeds belangrijkere rol in de totale klanttevredenheid.
Trend 5 Grotere belangstelling voor zorgvastgoed De richting waarin de zorg zich beweegt en de kansen die er zijn om in toekomstbestendig zorgvastgoed te investeren, zullen in toenemende mate investeerders aantrekken. Gevoed door een overvloed aan kapitaal en beschikbaarheid van betere producten zullen investeringsvolumes in zorgvastgoed de komende jaren stijgen, terwijl de rendementen dalen.
26/72
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Zorgwoningen
4,00%
5,50%
Intramuraal zorgvastgoed
5,50%
7,25%
Eerste- en anderhalvelijnszorgcentra (gezondheidscentra)
6,50%
7,75%
Toelichting Zorgvastgoed geniet toenemende belangstelling, ook als is de vraag vanuit institutionele beleggers in absolute zin nog beperkt. Veel animo is er inmiddels voor zorgwoningen of levensloopbestendige woningen. Aanvangsrendementen daarvan zijn vergelijkbaar met ‘reguliere’ woningen. Voor de overige typen zorgvastgoed is de investeringsmarkt nog klein, maar niet minder kansrijk. Er zijn aantrekkelijke directe rendementen te realiseren. Bij intramuraal zorgvastgoed is een zorginstelling de huurder van kleinere zorgwoningen voor mensen die zwaardere zorg nodig hebben (ZZP4+). De bandbreedte van aanvangsrendementen voor intramuraal zorgvastgoed loopt uiteen van 5,5% tot 7,25%. Voor eerste- en anderhalvelijnszorgcentra hanteren we een bandbreedte van 6,5% tot 7,75%. De onderkant van de bandbreedte is van toepassing op centraal gelegen, moderne gezondheidscentra met huisartsen en apothekers als dragers van het zorgconcept. De komende jaren verwachten wij dat een toenemende interesse voor een daling van de aanvangsrendementen op zorgvastgoed zorgt.
Economie/financiën Figuur 3 S-ratio en DSCR Zorginstellingen 2013 (n = 876) Bron: Ministerie VWS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Toelichting economie/financiën In figuur 3 wordt het korte-termijnvermogen van zorginstellingen om aan rente en aflossingen te voldoen afgezet tegen het langetermijnvermogen. Op deze manier ontstaat een beeld van de financiële situatie van zorginstellingen. Zorginstellingen hebben bij de transitie in de langdurige zorg namelijk al geruime tijd met ingrijpende veranderingen te kampen. Het scheiden van wonen en zorg en de veranderende bekostiging zijn voorbeelden hiervan. Het analyseren van de financiële situatie leert ons hoe een zorginstelling heeft ingespeeld op de veranderingen in de zorg. Ook leert het ons welke buffers en mogelijkheden ze richting de toekomst hebben. Ondanks dat de perceptie vaak anders is, blijkt dat maar liefst 48% van de zorg instellingen er financieel zeer goed voorstaat. Voor 32% geldt dat er twijfels zijn en voor 20% is het financiële beeld somber. Voor de toekomst zal het beeld er naar verwachting in grote lijnen hetzelfde uitzien. Een gezonde financiële positie en de kwaliteit van de zorg en de onderliggende businesscase blijven van groot belang voor een toekomstbestendige exploitatie van de individuele zorginstelling. Dat is waar instellingen op worden beoordeeld in de analyse.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
27/72
Beleggingskansen vrije sector zorgwoningen per gemeente
Verwachte waardestijging en vraag naar zorgwoningen heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei
stabiel stabiel tot daling geen data
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Zorgwoningen
28/72
Advies beleggingsstrategie De geografische ligging is een belangrijke factor in het waardevast kunnen investeren in zorgvastgoed. Uit analyse blijkt wat de kansrijke gebieden in Nederland zijn op het gebied van demografie, inkomen- en waardeontwikkeling. De kansenkaart laat zien in welke gemeentes de kans op waardestijging en positieve huurontwikkelingen van zorgvastgoed volgens ons het grootst is. Daar is voldoende absolute vraag vanuit de consument. Niet alleen de totale bevolking neemt er toe, maar vooral de groep 65-plussers. Daarnaast is de inkomensontwikkeling van mensen van 65 jaar en ouder hoog genoeg om zelfstandige woonruimte in het middeldure segment te huren. De geografische benadering is van toepassing op alle typen zorgvastgoed. Hierbij geldt dat voor intramurale zorg en eerstelijnsgezondheidscentra de inkomens-component niet van toepassing is. Het beleidsmatig scheiden van wonen en zorg, waarbij lichtzorgbehoevenden voortaan in hun eigen huisvesting moeten voorzien, zorgt voor een verwatering van het onderscheid met reguliere woningen. Qua beleggingskarakteristieken vertonen zorgwoningen grote gelijkenis met reguliere woningen. Om onderscheidend te investeren, zijn andere typen zorgvastgoed een goed en aantrekkelijk alternatief. Niet alleen zijn de aanvangsrendementen en risicopremies hoog, ook de onzekerheden die de zorgmarkt zo lang hebben gekenmerkt zijn gaandeweg verdwenen. Zo bieden intramurale zorgcomplexen met zorginstellingen als huurder een aantrekkelijke langjarige huurstroom. De aanwezige zorgvraag vormt hier de solide basis. Wanneer het vastgoed goed gelegen en alternatief aanwendbaar is, levert een aantrekkelijke exit yield interessante looptijdrendementen op.
veel ziekenhuizen onzeker. Enerzijds vindt er een concentratieslag plaats richting academische en topklinische ziekenhuizen, anderzijds worden functies van meer algemene ziekenhuizen gedecentraliseerd naar anderhalvelijnsgezondheidscentra. Dit proces zal zich nog jaren voortzetten. Specialistische klinieken of zelfstandige behandel centra met een goede reputatie en onderscheidend vermogen kunnen vanuit investeringsperspectief interessant zijn: zij hebben al een gevestigde positie die alleen maar verder versterkt kan worden. Vanuit risicoperspectief blijft de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie belangrijk. Omdat de zorgmarkt in al haar geledingen steeds professioneler en competitiever wordt en zorgconsumenten in de toekomst meer te kiezen hebben, zijn kwaliteit en onderscheidend vermogen van groot belang. Bij het investeren zal voldoende aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de uitvoerende en hurende zorgpartner. Zonder kwaliteit kan de zorgvraag afnemen, en uiteindelijk dus ook de omzet. Het vastgoedaanbod vormt een belangrijke kwaliteitspijler voor de zorgaanbieder. Op grond van de goede marktperspectieven, de afgenomen onzekerheden en de aantrekkelijke prijzen geloven wij dat dit voor institutionele beleggers een uitermate interessant instapmoment in zorgvastgoed is.
Voor eerstelijnsfuncties zien we een vergelijkbaar perspectief. Steeds vaker concentreren deze functies zich in gezondheidscentra die vervolgens worden aangevuld met bijvoorbeeld diagnostische functies uit de tweede lijn. Wij verwachten dat in vergrijzende wijken het gezondheidscentrum steeds meer een punt van ontmoeting gaat worden. Er zijn aantrekkelijke proposities denkbaar wanneer bestaande wijkwinkelcentra en gezondheidscentra met elkaar integreren. Ook voor intramuraal vastgoed en zorgwoningen geldt dat de mix met andere functies bijdraagt aan de integratie van zorgvastgoed in de stedelijke omgeving. Daardoor krijgen zij niet langer een specifiek ‘zorgstempel’. Binnen de curesector blijft, in tegenstelling tot de eerstelijnszorg, het investeringsperspectief van
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
29/72
De Nederlandse winkelmarkt
Outlook Nederlandse winkelmarkt Nieuwe kansen voor retail. Wijkcentra op een kantelpunt.
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
+
+
+
+
G5-15 binnensteden
=/+
=/+
=/+
=
Middelgrote steden
-
-
-
-
Dominante winkelcentra
=/-
=/-
=/-
=/-
Supermarkten
=/+
=/+
=
=
=
=/+
+
+
G5-15 binnensteden
=/-
=/-
=
+
Middelgrote steden
-
-
-
-
Dominante winkelcentra
-
=/-
=/-
=/-
Supermarkten
=
=
=
=/+
G4-binnensteden winkels
G4-binnensteden winkels
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Winkelunits op A-locaties in kernwinkelgebied G15-winkelsteden. • Voor G4-winkelsteden ook B-locaties direct aansluitend op kernwinkelgebied. • Dominante en toekomstbestendige wijk- en stadsdeelcentra in groeiende steden met compleet dagelijks aanbod (twee supermarkten) en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen. • Actief en innovatief management van winkelcentra én bezit in binnensteden. • Dispositie van niet-strategische assets.
32/72
Investeringsklimaat De lage lange rente en onzekerheid op inter nationale beleggingsmarkten zorgen voor toestroom van nationaal en internationaal kapitaal in de vastgoedmarkten. Voor het meeste winkelvastgoed geldt dat de risicopremie in Nederland hoog is. Maar op de allerbeste Nederlandse winkellocaties zijn de aanvangsrendementen inmiddels fors gedaald en wordt er meer dan 30 keer de huur betaald. Dat de winkelmarkt het de afgelopen jaren zwaar te verduren heeft gehad, is aan deze toplocaties voorbijgegaan. Internationale retailers blijven geïnteresseerd in grotere winkelunits op de beste locaties en ook investeerders zien het Nederlandse prime retail als bijna risicoloze belegging. Wij denken dat er ook in de toekomst een blijvend grote vraagdruk is voor toplocaties met een divers aanbod van winkelen, horeca, cultuur, vermaak en stedelijke kwaliteit. Dit weerspiegelt zich in blijvend lage aanvangsrendementen en potenties voor huurgroei. Voor winkellocaties in middelgrote steden is het veel moeilijker om consumenten te binden. Zij ondervinden concurrentie van grote steden en alternatieve aankoopkanalen zoals internet. De komende jaren resulteert dit volgens ons in een neerwaartse druk op de huurniveaus. De beperkte interesse van investeerders zorgt daarnaast voor oplopende aanvangsrendementen. Voor kleinere winkelkernen en slechte winkel locaties is dit effect nog groter. Kopers zijn hier zeer moeilijk te vinden. Voor de ondersteunende
winkelgebieden, zoals de wijkcentra, zien we een gemengd vooruitzicht. Dagelijkse goederen blijven de belangrijkste ankers, maar branches die niet food-gerelateerd zijn of niet dagelijks benodigd vormen in toenemende mate een risico voor huurwaardes en waarderingen. Desondanks blijft de interesse van investeerders voor dit type centra naar verwachting op niveau.
Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse winkelmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Risicopremie
Totaal rendement All Property
Totaal rendement NL All Property
10 jaars rente
Bruto aanvangsrendement 9 8 7 6 %
5 4 3 2 1 0 -1
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
33/72
SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt Strengths
Weaknesses
Verzorgingsgebied grootste winkelsteden neemt toe door bevolkingsgroei en urbanisatie. Dagelijkse boodschappenfunctie blijft lokaal sterk verankerd.
Gebrek aan regio-overstijgende winkelvisies op de winkelmarkt vanuit de overheid. Regionaal overaanbod winkels wordt niet beleidsmatig geherstructureerd.
Weinig leegstand op goede locaties en aanhoudend sterke vraag vanuit (inter)nationale retailers en investeerders in grote steden.
Polarisering tussen goede en slechte winkel gebieden wordt steeds groter door onder meer groeiende structurele leegstand op secundaire locaties.
Grotere binnensteden aantrekkelijk door schaal, historische setting, functiemenging en hoog verblijfsklimaat.
Beperkt aanbod van core winkelvastgoed. Overaanbod van secundair winkelvastgoed.
Opportunities
Threats
Risicopremie voor zowel prime winkelvastgoed als overig winkelvastgoed historisch hoog door lage lange rente.
Stijging online bestedingspercentages tast omzet aan van niet-innovatieve en nietadaptieve retailers in middelgrote winkelsteden.
Het verbeterde consumentenvertrouwen en aantrekkende bestedingen zorgen voor omzetstijgingen.
Wijkcentra voor winkelformules met niet-dagelijks winkelaanbod steeds minder aantrekkelijk.
Veel winkelgebieden worden nog traditioneel gemanaged en laten ruimte voor waarde toevoeging.
Omzetdalingen in detailhandel zijn groter geweest dan de huurdalingen, wat tot druk op de huur kan leiden.
34/72
Gebruikersmarkt Ondanks de positieve economische vooruitzichten, aantrekkende bestedingen en het sterk gegroeide consumentenvertrouwen, zien we het herstel niet op alle winkellocaties en bij alle winkelformules terug. Het retaillandschap wordt steeds minder aanbodgestuurd. De consument zit aan het stuur en wordt aangetrokken door winkelformules die onderscheidend zijn. Dat kan in prijs zijn - discount is erg populair - maar ook in service of bepaalde eigenheid. Winkelformules moeten innovatief zijn en zich continu aanpassen. De integratie van internet en social media helpt hen aansluiting te vinden bij de klant en bij de creatie van ‘brand loyalty’ (merkentrouw). We hebben de afgelopen jaren veel formules gezien, met name in het midden segment, die het vertrouwen van de consument hebben verloren. Dat heeft geresulteerd in sluiting van een groot aantal winkels en we geloven dat meer retailers hetzelfde lot te wachten staat. De gemiddelde leegstand zal daarom langzaam oplopen, maar de verschillen per locatie blijven groot. Op de kansrijke plekken zien we dat nieuwe formules terugkomen of dat succesvolle formules zich uitbreiden. De leegstand zal in de toekomst op de beste locaties te verwaarlozen zijn en huurprijzen blijven stabiel tot stijgend. De aantrekkende bestedingen zullen de komende jaren een kleine impuls geven aan de nu slecht presterende winkel gebieden. Dit temeer omdat er genoeg secundaire locaties beschikbaar zijn die elkaar beconcurreren op huurpijsniveau vanwege de beperkte vraag. Op de lange termijn zal het onderscheid tussen de
verschillende locaties toenemen. Hierbij voorzien wij dat secundaire locaties, zoals middelgrote steden en slecht functionerende wijkcentra, de komende jaren in winkelbestand moeten krimpen. Daarbij zullen soms flinke concessies in het gemiddelde huurniveau moeten worden gedaan.
Figuur 2 Aanbod, opname en leegstand winkelruimte Bron: JLL, Locatus, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Aanbod (l.a.)
Leegstand in m2 (r.a.)
5
10
4
8
3
6
2
4
1
2
%
x miljoen m2
Opname (l.a.)
0
2008
2009
2010
2011
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2012
2013
2014
2015 Q2
0
35/72
Trends Trend 1 Demografie & Urbanisatie De winkelhiërarchie wordt steiler doordat het verzorgingsgebied van grote steden in omvang toeneemt als gevolg van demografische ontwikkelingen en urbanisatietrends. Voor sommige wijkcentra staat het draagvlak voor de koopkracht onder druk als gevolg van vergrijzing en krimp.
Trend 2 Belang van total retail Winkelen is voor consumenten een dagje uit en moet daarom, meer dan ooit, betekenisvol zijn. Dat vraagt om een aantrekkelijk en afwisselend winkelaanbod, gecombineerd met een goede mix van horeca, vermaak en cultuur. Historische binnensteden hebben een voorsprong in de total retailbeleving.
Trend 3 Technologie Grote en innovatieve retailmerken gebruiken internet en social media om ‘brand awareness’ (merkbewustzijn) te creëren. De webshop is geïntegreerd en aanvullend op het winkelproces. Voor goederen die uniform en gemakkelijk vergelijkbaar zijn, is internet een efficiënt afzetkanaal. In alle branches neemt de online afzet toe. Voor sommige winkelgebieden en -formules vormt dit een bedreiging.
Trend 4 Internationalisering en veranderende ruimtevraag Internationale retailers blijven geïnteresseerd in onze beste binnensteden en zijn op zoek naar grote en aansprekende winkelunits. Schaalomvang en ketenintegratie maken het mogelijk snel in te spelen op veranderingen in consumentenwensen. De combinatie met internet zet een rem op de vraag naar minder sterke winkellocaties.
Trend 5 Polarisering tussen winkelgebieden beïnvloedt huurperspectieven Als gevolg van bovenstaande trends polariseert de winkelmarkt in toenemende mate. Secundaire locaties verliezen belangstelling van de consument en omzetniveaus staan al langer onder druk. Dit heeft effect op de huurprijzen die retailers bereid zijn te betalen. Voor veel locaties is er langjarig geen huurgroei of zelfs huurdaling te verwachten.
36/72
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
G4-binnensteden winkels
3,25%
5,00%
G5-15 binnensteden
4,50%
6,75%
Middelgrote steden
6,50%
7,75%
Dominante winkelcentra
6,50%
7,50%
Supermarkten
6,00%
7,00%
Toelichting aanvangsrendement De belangstelling voor prime winkelvastgoed is blijvend groot. Het gebrek aan beschikbaar aanbod heeft de prijzen opgedreven. Door de lage lange rente is de risicopremie relatief aantrekkelijk. De kans op leegstand is zeer laag en ook voor huur- en waardeontwikkeling zijn de vooruitzichten gunstig. Voor de allerbeste locaties in Amsterdam zijn de aanvangsrendementen gedaald tot 3,25%. Voor de overige grote winkelsteden, met name buiten de G4, zijn de aanvangsrendementen hoger en minimaal 4,5%. Voor middelgrote steden zijn de marktverwachtingen somberder. We zien dat de belangstelling van consument en retailer voor deze locaties afneemt. Leegstandrisico’s zijn hoog en dalende huurniveaus liggen in het verschiet. De ondersteunende winkelgebieden vervullen met name een rol in het dagelijks winkelaanbod. Supermarkten hebben nauwelijks last van de crisis gehad en blijven innovatief met online winkelconcepten, foodmarkets en stads- of ‘to go’-concepten. Afhankelijk van het concurrerende aanbod, de ligging en de courantheid van het pand ligt de bandbreedte van aanvangsrendementen tussen 6,0 en 7,0%. Voor dominante winkelcentra is er een tweeslachtig perspectief. Voor centra in een stabiel of groeiend verzorgingsgebied met een overwegend dagelijks aanbod zijn de perspectieven uitstekend. Voor centra die een relatief groot aanbod aan kwetsbare branches herbergen en die in een vergrijzend of krimpend winkelgebied liggen, bestaan er huur- en waarderisico’s. De bandbreedte voor aankopen van dominante centra met goede perspectieven ligt tussen 6,5 en 7,5%. Figuur 3 O mzet detailhandel (index, 2008 = 100) en consumentenvertrouwen Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totale detailhandel
Food
Non-food
Consumentenvertrouwen
20 10
%
0 -10 -20 -30 -40 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
Toelichting economie De detailhandel heeft het de afgelopen jaren zwaar te verduren gehad. Het winkelgedrag is veranderd en de financiële crisis heeft voor dalende omzetten gezorgd. Toch is het dieptepunt achter de rug. Met de verbeterende economische cijfers en de grotere baanzekerheid is het consumentenvertrouwen aan een opmars bezig. In 2015 is het saldo positieve en negatieve antwoorden voor het eerst weer positief sinds de crisis uitbrak. Ook de omzetten in de non-foodbranches dalen niet langer. Dit neemt niet weg dat veel retailers het water nog aan de lippen staat. In het middensegment bijvoorbeeld hebben zij geen duidelijk profiel en hebben zij te kampen met grote omzetdalingen of zelfs faillissementen. De gemiddelde omzet is weliswaar gestabiliseerd, maar de marges zijn veel kleiner dan enkele jaren geleden. We verwachten dat ook het komende jaar nog retailers in de problemen komen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
37/72
Beleggingskansen winkelvastgoed
Groningen
Zwolle Haarlem
Amsterdam Enschede
Den Haag
Utrecht Arnhem Rotterdam
Nijmegen ‘s-Hertogenbosch
Breda
Tilburg Eindhoven
Verwachte waardestijging en vraag naar winkels in kernwinkelgebied heel hoog hoog
Maastricht
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Winkels
38/72
Advies beleggingsstrategie Vanwege de toenemende interesse van consumenten en retailers blijven de 15 beste retailsteden voor beleggers de meest interessante investerings proposities in een core investeringsstrategie. De investeringsfocus moet op het A1- en A2-segment van deze binnensteden blijven liggen. Hier zijn de risico’s op leegstand klein en staat het huurniveau hooguit op korte termijn onder druk. De waardeontwikkeling voor de komende jaren wordt als gemiddeld tot positief ingeschat. Voor de G4-steden zijn de vooruitzichten nog beter. Deze steden staan aan de top van de winkelhiërarchie en hun relatieve belang neemt alleen maar toe. Dit heeft positieve effecten op huur- en waardeontwikkeling. De aanvangsrendementen op absolute toplocaties in Amsterdam bewegen zich naar verwachting verder naar beneden door de hoge risicopremie op winkelvastgoed. Het voorziene risico op deze toplocaties rechtvaardigt een lagere risicopremie dan de huidige. In de G4-steden, met Amsterdam voorop, is ook het B-segment aantrekkelijk om in te investeren. Het kernwinkelgebied is vaak te klein en barst uit haar voegen. Ontwikkelingslocaties, zowel nieuwbouw als herontwikkeling, maken grotere units mogelijk. Dat is waar grote internationale retailers naar op zoek zijn.
toenemende mate via internet of andere fysieke locaties verkocht, zoals binnensteden of perifere locaties. Leegstand en lagere huren zijn voor deze branches een reëel risico. Daarnaast is het van belang dat het winkelcentrum zich bevindt in een verzorgingsgebied waar de bestedingen op peil blijven. Bevolkingskrimp of vergrijzing heeft een negatief effect op omzet van retailers. De komst van populaire discountformules kan daarnaast het gemiddelde huurniveau van concurrerende formules onder druk zetten. Voor alle winkelgebieden liggen er kansen om met innovatief en actief management waarde toe te voegen. Binnensteden kunnen meer als winkel centrum worden gemanaged en zichzelf nationaal of internationaal ‘vermarkten’. Voor wijkcentra geldt dat er interessante combinaties met zorg gerelateerde functies te maken zijn.
De toenemende aantrekkingskracht van de beste retailsteden zorgt voor problemen in middelgrote steden. Deze steden missen de ‘total retailbeleving’ die de consument zo graag wil. Het winkelaanbod blijft achter en de mogelijkheden voor horeca, vermaak en cultuur zijn vaak beperkter aanwezig. Voor deze categorie is er, met uitzondering van een aantal specifieke gevallen, geen vooruitzicht op positieve huur- en waardegroei. De winkelfunctie zal in dit type steden compacter moeten worden georganiseerd. Vrijgekomen en leegstaande winkels aan de rand moeten worden herbestemd naar andere functies. Op de middellange termijn, wanneer het proces richting een compacter winkelgebied met lagere huren is voltooid, kunnen nieuwe investeringskansen ontstaan in middelgrote winkelsteden. Voor ondersteunende dominante winkelcentra die vooral moeten voorzien in de dagelijkse behoefte zijn er wisselende vooruitzichten. De vooruitzichten blijven positief wanneer het gros van het winkel aanbod uit dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse goederen in groeiende steden bestaat. Het risico op huur- en waardedaling wordt groter naarmate het aandeel overige branches, zoals kleding, schoenen, sport & spel en elektronica, groter wordt. Dit type goederen wordt in
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
39/72
De Nederlandse kantorenmarkt
Outlook Nederlandse kantorenmarkt Meer dynamiek op minder locaties
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Topsegment
+
+
+
+
Stationslocaties sterkste steden
+
+
=/+
=/+
Overige stationslocaties G32
=
=
=/+
=/+
Kantoorvilla’s G4
=
=
=/+
=/+
Topsegment
+
+
+
+
Stationslocaties sterkste steden
+
+
=/+
=/+
Overige stationslocaties G32
=/-
=/-
=
=
Kantoorvilla’s G4
=/-
=
=/+
=/+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Lage risico’s opzoeken in langjarig verhuurde kantoren in topsegment. • In een core-plus strategie focus op gebouwen op absolute A-locaties met kortere contracten en/of leegstand, of op locaties net onder het absolute A-segment, maar dan met langere huurcontracten. • Op kantorenlocaties: duurzame, transparante, flexibel indeelbare kantoren. Op centrumlocaties: gebouwen met identiteit. • Transformatie of dispositie van niet-strategisch deel van de portefeuille. • Waarde toevoegen in strategische portefeuille door actief en innovatief management en nieuwe vormen van dienstverlening.
42/72
Investeringsklimaat Na een zeer sterke groei in 2014 gaf de beleggingsmarkt voor kantoren in het eerst halfjaar van 2015 een minder sterke groei te zien. Op grond van de interesse in kantoren, is de verwachting dat het beleggingsvolume in 2015 toch hoger uitkomt dan in 2014. Na een reeks van transacties, met name van Duitse kopers, zit het topsegment van de Nederlandse kantorenmarkt nu redelijk op slot. Kopers richten zich vanuit een core-plus strategie op gebouwen op absolute A-locaties met kortere contracten en/of leegstand, of op locaties net onder het absolute A-segment, maar dan met langere huurcontracten. Een aantal Angelsaksische kopers heeft een typisch Angelsaksische inslag; zij laten zich verleiden door de zeer hoge risicopremies voor gemiddeld tot weinig courante kantoren. Kennelijk weegt voor hen het hoge directe rendement op tegen de risico’s. Nederlandse partijen, vaker opererend vanuit een core strategie, zijn door het relatief hoge risico nog maar beperkt actief op de kantorenmarkt.
bruto-aanvangsrendement in het eerste halfjaar van 2015 tot een niveau tussen gemiddeld 5,6% en 6,2%. In de overige grote kantoorsteden bleven de bruto-aanvangsrendementen 60 tot 180 basis punten boven Amsterdam. Omdat de dynamiek op de gebruikersmarkt in de hoofdstad met afstand het grootst is, biedt Amsterdam ook in de toekomst de sterkste kantorenmarkt. Aanvangsrendementen zullen daar in 2016 verder dalen. Onder invloed van de ‘search for yield’ staan ze ook in de andere grote steden onder druk.
Aan de investeringskant zien we een duidelijke waterscheiding; niet alle kantoren in alle steden zijn interessant voor kopers. Het grootste deel (80%) van de beleggingen concentreerde zich het afgelopen jaar in Amsterdam, met afstand gevolgd door Den Haag en Rotterdam. Naar verwachting gaan we ook in de komende jaren een duidelijke dominantie van de G4 zien. Alleen in de hoofdstad daalde het
Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse Kantorenmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Risicopremie
Totaal rendement All Property
Totaal rendement NL All Property
10 jaars rente
Bruto aanvangsrendement 10 8 6 %
4 2 0 -2 -4
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
43/72
SWOT-analyse Nederlandse kantorenmarkt Strengths
Weaknesses
Toenemende schaarste aan hoogwaardige kantoren op de beste locaties.
Overaanbod en forse gemiddelde leegstand voor de totale kantorenmarkt.
Liquide beleggingsmarkt hoogwaardige gebouwen op de beste locaties.
Dalende huurprijzen in midden- en lage segment. Trage herstructurering van de kantorenvoorraad.
Opportunities
Threats
Kantoren met een core-plus strategie bieden mooie risicopremie.
Structurele krimp werkgelegenheid bij kantoorgebonden sectoren.
Hoge directe rendementen mogelijk bij gebouwen buiten het core segment.
Optimalisatie ruimtegebruik per persoon leidt tot forse besparing op ruimtegebruik.
Met dienstverleningsconcepten kan waarde worden toegevoegd.
Toenemend aanbod aan distressed kantoren tegen extreem lage huren.
44/72
Gebruikersmarkt De kantorenmarkt is vooral in de vier grootste steden van Nederland te vinden: Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Daar vindt historisch gemiddeld meer dan 40% van de landelijke opname van kantoren plaats (70% in 2015). Ruim de helft daarvan komt voor rekening van Amsterdam. Het lijdt geen twijfel dat de bevolkingsgroei de komende jaren in de steden plaatsvindt. 75% landt in de 25 grootste steden, 33% in de G4. Op de beste plekken op de kantorenmarkt, met de toplocaties in Amsterdam voorop, tekent zich langzaam maar zeker weer schaarste af. De vraag van bedrijven neemt op deze plekken weer toe, terwijl er nog maar nauwelijks nieuwe kantoren worden gebouwd.
kantoren met grote vloeren die flexibel indeelbaar zijn, of meer kleinschalige kantoren op centrumlocaties met een duidelijke identiteit. Dienstverleningsconcepten, inclusief flexibele huurmogelijkheid, zijn in toenemende mate bepalend voor het verhuursucces van kantoren. Dit vraagt om innovatief propertymanagement, evenals om een andere opstelling van taxateurs bij de waardering van kortlopende contracten. Voor 2016 verwachten we een verder tweedeling, herstellende waardes en huurniveaus op de beste plekken en aanhoudende afwaarderingen aan de onderkant van de markt tot niveaus van onder de € 200 per vierkante meter bij verkoop.
Het landelijke beeld wijkt hier sterk vanaf. Het aanbod van meer dan 7,5 miljoen vierkante meter staat niet in verhouding tot de vraag: 0,5 miljoen vierkante meter in het eerste halfjaar van 2015. Het overaanbod zorgt voor een druk op het huurwaardeniveau. Alleen de absolute toplocaties kunnen hieraan ontsnappen. De vooruitzichten voor de gehele Nederlandse kantorenmarkt zijn weinig belovend. Het herstel van de economie zal niet snel tot banengroei leiden. Door ‘het nieuwe werken’ is per kantoorgebruiker bovendien minder ruimte nodig. Bovenop de kwantitatieve sanering is een kwalitatieve sanering van de voorraad nodig. Het nieuwe werken vraagt om transparante
Figuur 2 A anbod, opname en leegstand kantoorruimte Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Aanbod (l.a.)
Leegstand (r.a.)
8
14
7
13
6
12
5
11
4
10
3
9
2
8
1
7
0
2008
2009
2010
2011
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2012
2013
2014
2015 Q2
%
x miljoen m2
Opname (l.a.)
6
45/72
Trends Trend 1 Groei beroepsbevolking De groei van de beroepsbevolking zal met name in de Noordvleugel van de Randstad plaatsvinden. Hier zal de vraag naar kantoorruimte het sterkst zijn.
Trend 2 Tweedeling kantorenmarkt Er zijn winnende en verliezende steden steden. Binnen die steden zijn er winnende en verliezende locaties. Er zal actief moeten worden ingezet op de verkoop van locaties die uit de gratie zijn (en blijven) van gebruikers. Op de verliezende locaties moet rekening worden gehouden met verdere afboekingen. Op winnende locaties kan worden geprofiteerd van een daling van de aanvangs rendementen, hoewel zowel waarde als huurgroei worden geremd door het aanbod elders op de kantorenmarkt.
Ternd 3 Toename investeringen in andere steden Er is steeds meer belegd vermogen beschikbaar, waardoor het aantal beleggingen in de core-plus en value add strategieën toeneemt. Gelet op de beperkte beschikbaarheid van kantoren in het topsegment, met name in Amsterdam, gaat de beleggersinteresse zich meer richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag.
Trend 4 Flexibiliteit in ruimtegebruik Kantoorgebouwen zijn aantrekkelijk indien ze op het veranderende ruimtegebruik van mede werkers kunnen inspelen. Op kantorenlocaties vraagt de gebruiker om (bij voorkeur transparante) kantoren die flexibel indeelbaar zijn, die op centrum/stationslocaties dichtbij voorzieningen liggen, liefst in de buurt van plekken waar informeel overlegd kan worden onder het genot van goede koffie. Vanwege behoefte aan flexibiliteit, maar ook onder druk van IFRS-regelgeving, neemt de vraag naar kortere huurcontracten toe.
Trend 5 Duurzaamheid Duurzaamheid is weer terug als bepalende factor op de kantorenmarkt. Alleen duurzame kantoorconcepten zijn nog relevant. Nieuwe kantoorgebouwen moeten minimaal aan de laatste duurzaamheidseisen voldoen. Bij duurzaamheid hoort bovendien dat gebruikers die verhuizen de sociale druk en verantwoordelijkheid voelen om geen leegstaande kantoorgebouwen achter te laten.
46/72
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Kantoren Zuidas, Amsterdam centrum, Utrecht centrum/stationsomgeving
5,00%
6,00%
Kantoren stationslocaties overig in Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Den Bosch
6,00%
6,50%
Overige stationslocaties G32
6,50%
7,00%
Kantoorvilla’s G4
6,50%
7,00%
Toelichting aanvangsrendement Ten opzichte van vorig jaar zijn de verwachte aanvangsrendementen voor prime kantorenlocaties gedaald. Deze daling wordt veroorzaakt door de beleggingsdruk van met name buitenlandse investeerders. Vanwege het lage renteniveau en het herstel van de economie laat (het juiste) vastgoed in vergelijking met obligaties nu hoge risicopremies zien. Kantoren zijn daarbij van oudsher populair als assetclass. Er kan snel een groot volume belegd vermogen mee worden opgebouwd; voor een enkel kantoorgebouw gaat het zomaar om tientallen miljoenen euro’s. Gelet op de aanhoudende investeringsdruk en de beperkte beschikbaarheid van kantoren in het topsegment, met name in Amsterdam, zal de beleggers interesse zich volgens ons meer gaan richten op Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Om diezelfde redenen zien we de aanvangsrendementen ook in deze steden dalen in 2016. De beschikbaarheid van core producten blijft evenwel beperkt. Wie in kantoren wil investeren ontkomt bijna niet aan een value-add of een opportunistische strategie.
Economie Figuur 3 Ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid (index, 2008 = 100) Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Gemeente Amsterdam
Gemeente Utrecht
Gemeente Rotterdam
Gemeente Den Haag
Nederland
120 115 110 105 100 95 90 85 80
2008
2015
2020
prognose
2025
prognose
2030
prognose
Toelichting economie De kantorenmarkt is vooral geconcentreerd in de vier grootste steden van Nederland. Hier zien we niet alleen de hoogste bevolkingsgroei, maar ook de de hoogste economische groei. Op lange termijn ontstaat een tweedeling tussen de Noordvleugel en de Zuidvleugel van de Randstad. Amsterdam en Utrecht geven een aanzienlijke groei boven het landelijk gemiddelde te zien, terwijl de ontwikkeling van kantoorbanen in Den Haag onder het landelijk gemiddelde ligt. De teruggang in het aantal banen bij de Rijksoverheid is hier debet aan. De kantoorruimte van de Rijksoverheid zal volgens minister Blok tot 2020 gemiddeld met bijna 30% afnemen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
47/72
Beleggingskansen kantoren ten opzichte van 2008
Groningen
Zwolle Haarlem
Amsterdam Hoofddorp
Den Haag
Leiden Utrecht Arnhem Rotterdam
Nijmegen ‘s-Hertogenbosch
Breda
Tilburg Eindhoven
Maastricht Toplocaties/core Core-plus Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
48/72
Advies beleggingsstrategie Ondanks de structurele disbalans tussen vraag en aanbod, kunnen de juiste kantoren, op de juiste plek en aangekocht met de juiste timing een positieve bijdrage leveren aan het rendement op een beleggingsportefeuille. Investeringen in kantoren, ook in het topsegment, gaan nu gepaard met een relatief hoog direct rendement. De verschillen tussen de marktsegmenten lopen echter verder op. Er zijn winnende en verliezende locaties en steeds meer letterlijke ‘no-go areas’ voor investeerders. De kantorenmarkt met de beste perspectieven binnen Nederland is Amsterdam. Toplocatie is de Zuidas. De waarden zijn hier het meest stabiel. Daarvan getuigt het prijsniveau bij de recente verkoop van veel objecten aan de Zuidas aan Duitse investeerders. Ook de kans op huur- en waardestijging is hier het grootst, evenals de courantheid van het vastgoed. Amsterdam Centrum en Utrecht stationsomgeving zouden eveneens tot de top van de kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Belangrijk om op te merken is dat alleen langjarig verhuurde kantoren op deze drie locaties tot het topsegment kunnen worden gerekend. Ondanks de relatief lage aanvangs rendementen blijven kantoren op deze toplocaties interessant om toe te voegen binnen een (super) core strategie. We verwachten hier zowel een positieve huurwaardeontwikkeling, als een verdere daling van de aanvangsrendementen. De beschikbaarheid van langjarig verhuurde kantoren in dit segment is evenwel zeer beperkt. Een investerings strategie gericht op de bovenkant van de Nederlandse kantorenmarkt is daarmee moeilijk uitvoerbaar. Het topsegment is klein, maar ook het core segment daaronder is beperkt van omvang. Er zijn eenvoudigweg weinig locaties die structureel kunnen meedingen naar de gunsten van de kantoorgebruiker van de toekomst. Naast de eerder genomende toplocaties (Utrecht Centrum, Amsterdam Centrum en de Zuidas), gaat het in onze opinie daarbij om de overige kantorenlocaties in Amsterdam en en om stations locaties in Den Haag en Rotterdam. Het segment daaronder bestaat uit, overige stationslocaties van de sterkste gemeenten van de G32 (32 grootste gemeenten) en kantoorvilla’s in Amsterdam (Zuid) en Utrecht (Oost) en geldt in onze ogen als meer risiovol (core-plus). Beide categorieën kunnen interessant zijn om aan de beleggingsportefeuille toe te voegen. In vergelijking met het topsegment liggen de risicopremies
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
beduidend hoger. Toch gaat het nog steeds om sterke delen van de kantorenmarkt, met voldoende toekomstwaarde. Ook in dit segment wordt een daling van de aanvangsrendementen verwacht. De individuele kwaliteit van de gebouwen is hier nog meer van belang dan in het topsegment. Voor alle objecten is het belangrijk om naast een vastgoedstrategie ook een dienstenstrategie en een flexibele huurstrategie uit te werken. Langjarig verhuren aan één huurder (single tenant) zal eerder uitzondering dan regel worden. Maar ook dan zullen kantorenmeters moeten worden gecombineerd met goede voorzieningen en een goede digitale infrastructuur. In de kern gaat het erom dat kantoorgebouwen in staat zijn om op het veranderende ruimte gebruik van medewerkers in te spelen: bij voorkeur transparante kantoren, flexibel indeelbare grote vloeren, centraal gelegen met in de buurt voorzieningen waar buiten de deur informeel overlegd kan worden, liefst ook buiten de standaard kantooruren. Door de zeer beperkte hoeveelheid nieuwbouw in de afgelopen jaren kan voor de beste locaties (topsegment en core) inmiddels een meer risicovolle strategie overwogen worden. Het kan daarbij gaan om het aankopen van nieuwe te realiseren, of op te knappen gebouwen, of het verwerven van objecten met beperkte leegstand, danwel kortlopende huurcontracten. Het investeren in projectontwikkeling (binnen de kaders van de fiscale beleggingsinstelling natuurlijk), de aankoop van herontwikkelinsgprojecten of het op risico verwerven levert een duidelijk hoger risicoprofiel op. Gelet op de marktbewegingen is de kans echter groot dat hier een veel hoger rendement tegenover staat. De locaties zijn immers aantrekkelijk vanuit het perspectief van zowel huurders als andere investeerders.
49/72
De Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken
Outlook Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken Beleggen in woninghypotheken is ‘booming’ ‘15
‘16
‘17
‘18
=/+
+
+
+
Marge woninghypotheken NHG
=
=/-
=/-
=/-
Marge overige woninghypotheken
=
=/-
=
=
=/-
=/+
=/+
+
Basisrente
Hypotheekrente
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Woninghypotheken als alternatief voor obligaties. • Zoeken naar marktsegmenten met een relatief goede rendement-risicoverhouding. • Verdere verbreding van het risicospectrum, zowel qua LTV als inkomenszekerheid debiteur. • Verleggen scope in distributie naar gedeeltelijke directe distributie.
52/72
Investeringsklimaat Voor institutionele beleggers zijn woninghypotheken een aantrekkelijk alternatief voor laag renderende obligaties. Het rendement-risicoprofiel van deze assetclass is het afgelopen jaar aanzienlijk verbeterd. Deze gunstige marktomstandigheden hebben wij goed weten te benutten; wij hebben maar liefst meer dan € 1 miljard aan woninghypotheken verstrekt. In navolging op ons zijn ook andere vermogensbeheerders namens pensioenfondsen tot de markt toegetreden. Het defensief risicoprofiel van de hypothekenportefeuille in combinatie met een relatief hoog gemiddeld rendement maakt beleggen in Nederlandse woninghypotheken zo interessant. Een benchmark ontbreekt, maar bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance hebben we in de periode 2010-2014 een gemiddelde totaalrendement van 6,5% met ons fonds behaald. Het rendement lag de afgelopen jaren zelfs boven dat van de verschillende assetclasses binnen het Nederlands vastgoed. Behalve met andere vermogensbeheerders, wordt met het hypotheekproduct geconcurreerd met hypotheekverstrekkende banken en verzekeraars. In alle segmenten van de hypotheekmarkt neemt de concurrentie naar verwachting toe. Dat kan resulteren in een margedruk. Toch verwachten wij niet dat de marge op korte termijn sterk zal dalen. Het te investeren vermogen van toetreders op de hypotheekmarkt (een paar miljard) vormt daarvoor nog een te gering deel van de totale hypotheekmarkt (circa € 630 miljard). De hypotheekmarkt wordt nog altijd gedomineerd
door de traditionele top 3: Rabobank, ING en ABN AMRO. Als gevolg van de verhoging van de buffereisen door De Nederlandsche Bank worden banken echter gedwongen tot het aanhouden van extra reservekapitaal. Dat beperkt hun marktruimte voor hypotheken. Pensioenfondsen en verzekeraars lijken de logische partij om een groot deel van de langjarige verplichtingen van de banken over te nemen.
Figuur 1 Productie nieuwe hypotheken Bron: IG&H
miljarden Euro’s
100 80 60 40 20 0
2011
2012
2013
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2014
2015
2016
2017
2018
prognose
prognose
prognose
prognose
53/72
SWOT-analyse Nederlandse markt voor woninghypotheken Strengths
Weaknesses
Sterke rendement-risicoverhouding. Goede betaalmoraal, weinig defaults.
Een deel van de Nederlandse woning hypotheken staat nog steeds onder water, ondanks het herstel op de woningmarkt.
Marktsituatie woninghypotheken zal door kapitaaleis DNB bij banken niet snel verruimen.
Volume aantal verstrekkingen relatief laag door striktere hypotheeknormen en kleinere oversluitmarkt.
Transparantie en beschikbaarheid van beleggingsproduct.
Exacte looptijd individuele hypotheken niet bekend vanwege de mogelijkheid om bij woningverkoop af te lossen en om tussentijds extra boetevrij af te lossen.
Opportunities
Threats
Hypotheken als alternatief voor obligaties.
Toenemende concurrentie van verzekeraars en pensioenfondsen op woninghypotheekmarkt.
Groeiende markt van zelfstandigen en mensen met een flexibel contract die nu nog moeilijk een hypotheek kunnen krijgen.
Daling NHG-grens: het marktsegment woninghypotheken met overheidsborging wordt kleiner.
Relatief hoge marges bij hogere LTV’s.
Door stijging hypotheekrente kan waarde van bestaande portefeuille afnemen.
54/72
Gebruikersmarkt deze aanscherping is geprognotiseerd dat de LTV in de toekomst sterk gaat verbeteren als gevolg van stijgende huizenprijzen en extra aflossingen op de hypotheek.
Het herstel van de Nederlandse hypotheekmarkt zet sterk door. Zowel het aantal woningverkopen als de geregistreerde hypotheekaanvragen laten in het eerste half jaar van 2015 een volumegroei van meer dan 20% zien ten opzichte van een jaar daarvoor. De gemiddelde woningprijs (€ 224.500) is gestegen met 3,9% (zie figuur 2). Alhoewel de regionale verschillen groot zijn, profiteren alle provincies van het herstel (zie kaartje Nederland). Wij verwachten dat de groei tot 2017 doorzet en daarna mogelijk licht afneemt (zie figuur 1). De verbeterde economische situatie, de lage hypotheekrente, het stijgende consumenten vertrouwen en de afgenomen huizenprijzen zijn belangrijke factoren voor de hausse. Wat eveneens meespeelt, is de inhaalslag die wordt gemaakt door mensen die hun verhuiswensen tijdens de crisis op een laag pitje hadden gezet en die nu alsnog een woning kopen. De stapsgewijze verlaging van de NHG-grens (per 1 juli 2015 van € 265.000 naar € 245.000), de aanscherping van de leennormen en de kleinere oversluitmarkt hebben nu nog geen effect op het herstel. In de toekomst zouden deze ontwikkelingen de groei wel negatief kunnen beïnvloeden. Dat geldt eveneens voor de stapsgewijze verlaging van de loan-to-value (LTV) naar 100% in 2018. Recentelijk heeft DNB zelfs geadviseerd om de LTV na 2018 verder te verlagen naar maximaal 90% in 2028. Ook zonder
Figuur 2 Aantal verkochte woningen en gemiddelde verkoopprijs Bron: CBS, NVM, Rabobank
Aantal verkochte woningen (r.a.)
260.000
210.000
250.000
180.000
240.000
150.000
230.000
120.000
220.000
90.000
210.000
60.000
200.000
30.000
190.000
2008
2009
2010
2011
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2012
2013
2014
2015
2016
prognose
prognose
aantallen
Euro
Gemiddelde verkoopprijs (l.a.)
0
55/72
Trends Trend 1 Opkomst alternatieve vormen van distributie Steeds meer consumenten maken (deels) gebruik van internet om zich te oriënteren op het hypotheekaanbod of om een hypotheek af te sluiten. De intermediair verliest terrein aan alternatieve distributievormen. De meest verregaande vorm is ‘execution only’: het volledig zelf online afsluiten/ oversluiten van een hypotheek, dus zonder hypotheekadvies. Dit levert de consument een forse besparing op advieskosten op. Aandachtspunt is echter de zorgplicht van de hypotheekverstrekker. Vooralsnog genieten adviesmodellen waarbij internet slechts een deel van het werk van intermediairs overneemt een grotere populariteit.
Trend 2 Meer aflossen Er wordt op grote schaal afgelost op hypotheken. In 2014 hebben consumenten bij ING 29%, bij Rabobank 25% en bij ABN AMRO 18% meer afgelost dan het jaar ervoor. Dit komt door de lage spaarrente en de tijdelijke verruiming van de eenmalige schenkingsvrijstelling (van oktober 2013 tot 1 januari 2015). Onderwaarde kan ook een reden zijn om af te lossen. Dan valt de restschuld bij een toekomstige verhuizing lager uit. ING en ABN AMRO hebben zelfs tot het einde van dit jaar een stimuleringsmaatregel ingevoerd om extra boetevrij af te lossen indien de hypotheek de WOZ-waarde overstijgt. Zolang de spaarrente laag blijft, verwachten wij dat ook dit jaar extra wordt afgelost. Overigens zal dit door de verlaging van de schenkingsvrijstelling vermoedelijk wel minder zijn dan vorig jaar. De verandering van de fiscaliteit heeft wel impact. Inmiddels heeft daardoor 66% van de nieuw afgesloten hypotheken een vorm van aflossing. Door de extra aflossingen moeten er meer hypotheken worden verstrekt om de omvang van een portefeuille op peil te houden.
Trend 3 Boven water Als de huidige aflossingstrend doorzet en de huizenprijzen met gemiddeld 2% stijgen, dan voor spellen de economen van de Rabobank dat in 2025 nog maar 3% van de huishoudens met een koopwoning onder water staat. De onderzoekers van IG&H verwachten al in 2018 een halvering van het aantal hypotheken onder water ten opzichte van 2014.
Trend 4 Nieuwe toetreders Als gevolg van het positieve sentiment zijn in de afgelopen twee jaar diverse nieuwe partijen tot de Nederlandse woninghypotheekmarkt toegetreden, zoals Munt (namens pensioenfondsen), de Duitse Volksbank, Venn, Maple Bank en Lloyds Bank (feitelijk een herintreder).
Trend 5 Verschuiving hypotheekvorm Als gevolg van de fiscale inperking per 2013 is het aandeel hypotheekvormen met een aflossingscomponent fors toegenomen. De startersmarkt bestaat op dit moment vrijwel volledig uit annuïteitenen lineaire hypotheken, terwijl doorstromers en oversluiters er vaak voor kiezen om hun bestaande hypotheekvorm te behouden. De vraag naar een opeethypotheek onder ouderen neemt naar verwachting toe als gevolg van dalende pensioeninkomsten en toename van de gemiddelde levensverwachting.
56/72
Renteontwikkeling Figuur 3 Ontwikkeling lange rente vs. hypotheekrente Bron: Oxford Economics, DNB
10 jaars rente
Hypotheekrente, >5 <10 jaar rentevast
Hypotheekrente, >10 jaar rentevast
6 5
%
4 3 2 1 0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
De rente voor hypotheken met een rentevast periode tussen 5 en 10 jaar is de afgelopen jaren teruggelopen tot onder 3%. Voor leningen met een rentevastperiode van 10 jaar bedraagt de rente bijna 3,4%. Waar de rente met 2 tot 2,5% is gedaald, is de risicopremie (het verschil tussen hypotheekrente en lange rente) redelijk stabiel gebleven. Rond 2012 zat de risicopremie op het hoogtepunt, eind 2014 bedroeg ze nog altijd 225 basispunten. Pas in de tweede helft van 2015 zien we de premie teruglopen naar rond of incidenteel zelfs onder de 200 basispunten. Voor 2016 verwachten wij dat de lange rente voorzichtig gaat oplopen. Na een verdere daling zal de hypotheekrente dan stabiliseren. Pas als de lange rente voor een langere periode stijgt, verwachten wij dat de hypotheekrente meebeweegt. Als gevolg van de concurrentie op de hypotheekmarkt blijft de stijging van de hypotheekrente achter bij de lange rente. De marge op woninghypotheken zal daarmee teruglopen. Niet uitgesloten wordt dat banken op termijn verder afstand nemen van de hypotheekmarkt. Door hun grote marktaandelen zou dit op termijn tot minder concurrentie kunnen leiden. Op middellange termijn zou de hypotheekrente buiten het NHG-segment weer kunnen toenemen. Met het verder oplopen van de lange rente en het daarmee verkleinen van het verschil met obligaties, zouden hypotheken op lange termijn wat minder aantrekkelijk kunnen orden voor institutionele beleggers. Dat moment ligt echter nog ver voor ons. Vooralsnog blijven de risicopremies in dit markt segment zeer interessant voor pensioenfondsen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
57/72
Rendementen Figuur 4 gemiddelde hypotheekrente (per 9 september 2015) banken inclusief betaalpakketkorting Bron: Rabobank/ING en ABN AMRO Bank, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Looptijd
NHG
LTV < 60%
LTV 60-80%
LTV>80%
5 jaar
230
225
285
311
10 jaar
240
247
273
326
15 jaar
312
321
348
401
20 jaar
342
343
370
419
30 jaar
388
395
425
483
Op de hypotheekmarkt wordt met verschillende hypotheektarieven voor de verschillende marktsegmenten gewerkt. Uit de tabel kan worden afgeleid dat de laagste rentes worden afgegeven voor kortlopende hypotheken met een grote risicobuffer; hetzij in de vorm van NHG, hetzij in de vorm van een lage LTV (tot 60%). De markt verwacht in brede zin een stijging van de rente. Het verschil tussen kort (5 jaar) en lang (30 jaar) is bij een LTV boven 80% maximaal: 172 basis punten. Wel is het zo dat juist banken minder scherpe tarieven afgeven voor de lange termijn. Verzekeraars zijn op dit punt meer concurrerend; de lange looptijden passen beter bij de aard van hun verplichtingen dan bij de banken.
58/72
Door in te zetten op een hoger risicoprofiel, kan een aanzienlijke verbetering in de rente worden gerealiseerd. Leningen met een LTV tussen 60 en 80% laten een renteniveau zien dat gemiddeld 40 basispunten hoger ligt dan leningen met een LTV onder 60% (zie figuur 4). Verhoging naar een LTV boven 80% levert gemiddeld opnieuw 4 basispunten op. Gelet op de recente prijs stijgingen op de woningmarkt en de fiscaal min of meer verplichte aflossingen, is het gerechtvaardigd om ook dit woningmarktsegment als zeer beperkt risicovol te betitelen. Verdere verbreding van de financieringsmogelijkheden naar dit segment lijkt dan ook aantrekkelijk te zijn.
Procentuele groei aantal hypotheken per provincie tot 1 juni 2015
Groningen Friesland
Drenthe
NoordHolland Flevoland
Utrecht
Overijssel
Gelderland
Zuid-Holland
Noord-Brabant Zeeland
Limburg
Procentuele groei aantal hypotheken per provincie, 1 jan-1 juni 2015 vergeleken met 1 jan -juni 2014 35% - 30% 30% - 25% 25% - 20%
20% - 15% 15% - 10% 10% - 5%
Bron: Kadaster
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
59/72
Advies beleggingsstrategie Wij verwachten dat de groei in woninghypo theken voorlopig doorzet en dat het risicoprofiel structureel verbetert. De Randstad, in het bijzonder de stedelijke agglomeraties van Amsterdam en Utrecht, loopt voorop in het herstel. Door het herstel aan de vraagzijde van de woning markt neemt de waarde van het onderpand toe, waardoor de LTV van uitstaande hypotheken daalt. Daarbij profiteert de default rate (mate waarin consumenten niet aan leningovereenkomst voldoen) van een daling van de werkloosheid. Nu al is de default rate zeer laag (bij Syntrus Achmea: 0,44% in 2015 Q2), mede dankzij de zeer goede betaalmoraal van Nederlanders ten aanzien van hypotheken. Bovenop deze verbeteringen van het risicoprofiel leidt het fiscaal verplichte aflossen tot verdere verbetering. Ter illustratie: een waardestijging van 2% per jaar gekoppeld aan een aflossing van 2% per jaar betekent een verbetering van de LTV van 100 naar 89 binnen 3 jaar. In veel gevallen ligt de verwachte waardestijging aanzienlijk hoger. Een forse verruiming van het risicospectrum voor beleggingen in hypotheken ligt daarom voor de hand, te meer omdat er in segmenten met relatief hogere risico’s sprake is van relatief beperkte concurrentie. Dat brengt duidelijk hogere marges voor de hypotheekverstrekkers met zich mee. Het tegenovergestelde geldt voor de hypotheken met de meest beperkte risico’s. Niet alleen zijn de meeste beleggers daarin actief (tegen de scherpste condities), bovendien is het zo dat de omvang van het marktaandeel onder druk staat door de daling van de NHG-grens van € 245.000 naar € 225.000 in 2016. Hierdoor zal het op termijn nog uitdagender worden om een goede marge op financieringen met NHG te kunnen behalen. Op grond van de marktontwikkelingen en het bestaande fiscale regime is de conclusie dat in de huidige markt en in combinatie met een sterke debiteur een LTV tot 100 voldoende zekerheid geeft bij een eventueel gedwongen verkoop. Het is zelfs een overweging waard om daar waar de woningmarkt zich het krachtigst herstelt weer tophypotheken toe te staan voor sterke debiteuren, met een LTV die oploopt tot 103. Tegenover het extra risico staat een aantrekkelijke premie in de vorm van een duidelijk hogere hypotheekrente. Met een verbreding van de hypotheekvoorwaarden wordt een basis gelegd voor verbreding van het marktaandeel.
60/72
Als gevolg van het gunstige renteaanbod en het stringente beleid bij banken is het markt aandeel van Syntrus Achmea Real Estate & Finance in woninghypotheken de afgelopen jaren sterk gegroeid. Er lijkt nog volop ruimte voor spelers om dit aandeel verder te laten toenemen. Dat vereist concurrerende voorwaarden en een goede infrastructuur. Een belangrijk deel van de verstrekkingen verloopt nu nog via intermediairs. Uit onderzoek van IG&H blijkt dat hypotheek advies en -beheer steeds meer de digitale weg volgen. Verstrekkingsmodellen waarin informatie via internet wordt gecombineerd met een traditioneel hypotheekgesprek nemen een hoge vlucht. Het meest verregaand hierin zijn ‘execution only’-hypotheken, maar vooralsnog vertegenwoordigen zij een gering marktaandeel. Aan verstrekkers de uitdaging om ook in digitale verstrekkingsmodellen vorm te geven aan de voor consumenten zo belangrijke zorgplicht. Daarbij moet de consument gedurende de looptijd van de hypotheek gemakkelijk inzicht hebben in de uitstaande schuld en eventuele extra aflossingsmogelijkheden. Naast de hoogte van de hypotheek zullen de toegankelijkheid van data en de snelheid in beslisprocessen sterk bepalend worden voor het succes van hypotheekverstrekkers.
De Nederlandse markt voor beleggen in vastgoedfinancieringen
Outlook Nederlandse markt voor beleggen in vastgoedfinancieringen ‘Debt is back’ ‘15
‘16
‘17
‘18
Basisrente (10 jaar staatsobligaties)
=/+
+
+
+
Marge zakelijke hypotheken
=/-
=/-
=
=
Hypotheekrente
=/-
=/-
=
+
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Blijven inzetten op actief riskmanagement in de bestaande portefeuille. • Niches zoeken met een aantrekkelijke rendement-risicoverhouding, bijvoorbeeld bouwfinancieringen of financieringen met een relatief hoge LTV (boven de 65%). • Richten op de 30 beste steden waar het gaat om retail. Richten op de 8 sterkste steden waar het gaat om kantoren. Vermijden van krimpregio’s waar het gaat om financieringen van beleggershuurwoningen.
62/72
Investeringsklimaat De marges van vastgoedfinancieringen en woninghypotheken zijn elkaar genaderd. Beleggers nemen daarom ook dit marktsegment weer in ogenschouw. Het zijn vooral buitenlandse partijen die actief zijn en die (vaak ook buitenlandse) investeerders van vreemd vermogen willen voorzien. ‘Debt is back’. Waar de beleggingsdeal de afgelopen maanden voornamelijk met equity werd gefinancierd, is nu ook vreemd vermogen weer beschikbaar voor de aankoop van vastgoed. Ondanks de verbeterde perspectieven, kiezen veel Nederlandse institutionele beleggers nog niet voor vergroting van hun allocatie naar vastgoedfinancieringen. Aan de kredietvraag ligt het niet; die ligt weer op een hoog niveau. Dit komt enerzijds voort uit het beleggingsvolume. Tegen de verwachting in, lijkt het volume in 2015 dat van 2014 te evenaren. Het volume van € 4,42 miljard in het eerste halfjaar was nagenoeg gelijk aan dat van 2014. Anderzijds zien we dat de bereidheid tot het nemen van risico’s (‘risk appetite’) is terug gekeerd in de vastgoedsector. Stringente risicobeperkende maatregelen worden steeds vaker losgelaten door partijen die op zoek zijn naar yield: een aantrekkelijk rendement dat hoger moet liggen dan het lage rendement op staatsobligaties. Er wordt weer meer op risico gebouwd, met de bijbehorende financieringsvraag als gevolg. Het is aan de financier om zich - als vanouds - niet te veel te laten leiden door optimisme en bijbehorend opportunisme, maar om het kaf van
het koren te scheiden op basis van gezond risicomanagement. Juist dat risicomanagement kan financiers nu rendement opleveren, te meer omdat de vastgoedmarkt zich herstelt. Er zijn deals bekend, waar financiers kiezen om risicovolle financieringsportefeuilles over te nemen en uit te managen. Met het herstel van de vastgoedmarkt en de mogelijkheid om de grootste problemen in de portefeuilles te saneren, kunnen soms flinke delen van eerder genomen voorzieningen vrijvallen. Toch geldt ook hier dat een te groot optimisme niet verstandig is. In sommige delen van de vastgoedmarkt neemt de leegstand verder toe. Daarbij is een groot aantal investeerders of investeringsvehikels nu nog gefinancierd door partijen die hebben aangekondigd dat zij zich terugtrekken van de Nederlandse markt. Het niet verlengen van lopende financieringen kan gemakkelijk tot nieuwe grote problemen bij de debiteur leiden.
Figuur 1 Beleggingsvolume alle sectoren Bron: JLL bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimten
Woningen
Overig
2011
2012
Prognose 2015
miljarden Euro’s
10 8 6 4 2 0
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2013
2014
2015
63/72
SWOT-analyse Nederlandse markt voor vastgoedfinancieringen Strengths
Weaknesses
Relatief hoge marges bij financieringen met een laag debiteur-risicoprofiel ten opzichte van vastrentende waarde.
Relatief lage marge in het topsegment van zakelijke financieringen in vergelijking tot weinig risicovolle woninghypotheken.
Door omvang transacties kan snel een groot fondsvermogen worden opgebouwd.
Met de crisis heeft dit marktsegment duidelijk reputatieschade opgelopen.
Opportunities
Threats
Relatief beperkt aantal Nederlandse financiers op de markt.
De spreads op de zakelijke hypotheekmarkt lopen nog steeds terug.
Aantrekkende vraag naar financieringen.
Beperkte beschikbaarheid zakelijk kredieten kan partijen in financiële problemen brengen bij expiratie van een lening (herfinancieringsrisico).
Niches op de beleggingsmarkt die nu een beperkt financieringsaanbod kennen.
De bodem in de waarderingen van vastgoed op B- en C-locaties is nog steeds niet gevonden en kan de problematiek in portefeuilles vergroten.
64/72
Gebruikersmarkt Ondanks de terughoudendheid van Nederlandse institutionele beleggers, is de concurrentie op de Nederlandse financieringsmarkt voor commercieel vastgoed toegenomen. Vooral voor financieringen van eersteklas portefeuilles staan internationale financiers in de rij. De marge voor deze portefeuilles is gemiddeld met 50-125 basispunten gedaald. Maar de tarieven lopen fors uiteen: voor de allerbeste portefeuilles tot spreads van minder dan 100 basispunten en voor vastgoed met een meer value add of opportunistisch karakter tot spreads die oplopen tot 300 basispunten. De meeste Nederlandse financiers gaan niet mee in de lage spreads en handhaven tarieven tussen de 150 en 300 basispunten. Daardoor kwamen zij vooral in aanmerking voor kleinere financieringsdeals, die door de beperkte omvang of de te specifieke risico’s niet aantrekkelijk waren voor buitenlandse partijen. Of de marges verder gaan dalen, is mede afhankelijk van de mate waarin Nederlandse banken hun volume in vastgoed financieringen structureel gaan uitbreiden. Het gezamenlijk aandeel van de banken in de financieringsmarkt is immers nog altijd goed voor circa 80% van de totale marktomvang. Hun beleid bepaalt daarmee een groot deel van de markt, waarbij ING de gidsrol van FGH/Rabo heeft overgenomen. Tot voor kort was er bij de banken alleen nog ruimte voor extra financieringen als zij tot kwaliteitsverbetering van bestaande vastgoedportefeuilles leidden. De deur naar
nieuwe verstrekkingen ging echter weer open na de uitkomst van de Europese stresstest eind 2014. ING Real Estate Finance kondigde toen aan een ‘bescheiden’ bedrag van € 500 miljoen extra kapitaal ter beschikking te stellen voor nieuwe vastgoedfinancieringen. De scope kwam te liggen op bestaande bouw: Europees vastgoed met de nadruk op good business. Inmiddels lijkt er meer kapitaal beschikbaar te zijn, behalve van ING ook weer afkomstig van ABN AMRO. Toch blijft de productie van Nederlandse banken nog ver achter bij de productie aan nieuwe hypotheken van voor de crisis.
Figuur 2 M arktaandelen zakelijke hypotheken Bron: PropertyNL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (schatting 2014)
FGH
ABN
ING
NIBC
Deutsche Hypo
Berlin Hypo
Syntrus Achmea
Triodes
SNS
60 50
%
40 30 20 10 0
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
65/72
Trends Trend 1 Beleggingsvolume Het totale beleggingsvolume in direct commercieel vastgoed in Nederland is in 2014 uitgekomen op circa € 9,8 miljard. Dat is het op twee na hoogste jaarlijkse beleggingsvolume ooit en een verdubbeling ten opzichte van het volume in 2013. Deze trend zet zich voort in 2015 (zie figuur 1) als gevolg van de aanhoudende interesse van buitenlandse beleggers, de historisch lage rentestanden en geldverruiming van de ECB.
Trend 2 Kapitaaleis Als gevolg van nieuwe internationale eisen door het Basels Comite van Bankentoezicht heeft DNB in tweede kwartaal van 2015 een waarschuwing afgegeven voor een extra kapitaaleis. Dit heeft tot gevolg dat Nederlandse banken hun kapitaalbuffers nog verder moeten verhogen dan ze reeds van plan waren. Worden deze nieuwe regels ingevoerd dan betekent dit automatisch een rem op de kredietverlening. Een definitief besluit over de nieuwe standaardbenadering voor kapitaalvereisten voor hypotheken wordt pas eind 2015 door het Bazels Comite gegeven. Het verscherpte toezicht op banken zwakt in ieder geval nog niet af.
Trend 3 Mezzaninelening en crowdfunding Vermogende particulieren verschaffen steeds vaker mezzanineleningen voor kleinere vastgoed portefeuilles. Deze doelgroep wil kleine vastgoedportefeuilles verwerven vanwege het rendement en als pensioenvoorziening. Banken en institutionele beleggers willen het vastgoed wel financieren, maar tegen een lagere leverage. Dit financieringsgat moet worden overbrugd. Dat vermogende particulieren mezzanineleningen willen verschaffen, is omdat de couponrente van tussen 8 en 10% aantrekkelijk is, afgezet tegen het hogere risicoprofiel. Dit geldt ook voor crowdfunding, waarbij eerst geld wordt ingezameld bij kleine investeerders, om vervolgens financiering bij een bank te krijgen. Deze alternatieve wijze van financieren wordt steeds populairder.
Trend 4 Zakelijke financieringen Bedrijven slaagden er in het afgelopen jaar vaker in om een financiering aan te trekken. Van de ondernemers geeft 78% aan dat zij hun kredietaanvraag geheel of gedeeltelijk gehonoreerd zagen. Een jaar eerder was dat nog 62%. Dat blijkt uit de Financieringsmonitor die minister Kamp van Economische Zaken (EZ) woensdag 22 juli 2015 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Wel was een dalende trend zichtbaar in het aantal ingediende aanvragen. Ook was sprake van een verschuiving in het financieringsdoel. Het ging met name om investeringen in huisvesting (verbetering onderpand) en bedrijfsmiddelen.
Trend 5 Vrijvallen van voorzieningen Het economisch herstel zorgt ervoor dat delen van de vastgoedmarkten sneller herstellen dan verwacht. Een motor hierachter is de beleggingsdruk, die weer voortvloeit uit de nog altijd lage rente op staatsobligaties. Beleggers zoeken rendement (yield) om daarmee aan hun toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Actief riskmanagement, het kunnen structureren van portefeuilles en het herstel van de vastgoedmarkten zorgen er samen voor dat eerder genomen voorzieningen nu deels vrijvallen.
66/72
Economie Figuur 3 Faillissementen van bedrijven en instellingen Bron: CBS Natuurlijke personen zonder eenmanszaak
Natuurlijke personen met eenmanszaak
Bedrijven en instellingen
Totaal 4.000 3.500
aantallen
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
2008
2009
2010
2011
Dat de economie weer aantrekt, is zichtbaar in het afnemende aantal faillissementen in Nederland. In de eerste helft van 2015 is het aantal faillissementen met 16% gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. De economen van ABN AMRO verwachten dat het aantal faillissementen in heel 2015 met 10 tot 15% afneemt. Veel bedrijven zijn duidelijk in rustiger vaarwater beland.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2012
2013
2014
2015
De daling van het aantal faillissementen is eveneens een teken dat het aan de kant van huurders rustiger aan het worden is. Dat is goed nieuws voor vastgoedeigenaren. Voor de komende jaren is de verwachting dat deze opgaande lijn wordt voortgezet. Vanuit risicoperspectief betekent dit echter niet dat we de teugels kunnen laten vieren. De basis voor faillissementen wordt vaak in economisch gezonde tijden gelegd, doordat partijen juist dan hun focus op risico’s verliezen.
67/72
Spreiding beleggingsvolume
Amsterdam
Overige plaatsen
€ 1.384.707.988
€ 2.674.089.210
Utrecht
Den Haag
€ 89.062.385
€ 99.831.604
Rotterdam € 115.973.013
Eindhoven € 58.961.000
Beleggingsvolume H1 2015 Totaal = € 4.422.625.200 Beleggingsvolume
Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
68/72
Advies beleggingsstrategie Houd koers: dat is waar het op aankomt in de beleggingsstrategie voor vastgoedfinancieringen. Koers houden in de zin van actief risicomanagement in combinatie met een prudent verstrekkings beleid. Toch is het goed om oog te houden voor nieuwe kansen in dit marktsegment. Actief risicomanagement is noodzakelijk om de risico’s in de beleggingsportefeuilles verder te reduceren. Zeker bij vastgoed op B- of C-locaties is de bodem in de waarderingen nog niet bereikt. Er zijn financieringsrisico’s bij partijen die nog leningen hebben uitstaan bij financiers die niet langer in dit marktsegment actief zijn. De grootste daarvan is SNS/Propertize. Riskmanagement in combinatie met het herstel van de vastgoedmarkt kan bovendien leiden tot het vrijvallen van voorzieningen. Door het aanhoudend hoge beleggingsvolume liggen er ook kansen voor nieuwe verstrekkingen. Hier moeten keuzes worden gemaakt ten aanzien van het gewenste risicoprofiel. Wie wil koersen op het financieren van absolute core dient rekening te houden met zeer lage marges. Daarbij is het de vraag of de risico-rendementsverhouding gunstig afsteekt ten opzichte van woning hypotheken. Wat dat betreft lijkt het vanuit beleggingsperspectief wenselijker om te kiezen voor marktsegmenten met een hoger risicoprofiel, maar ook met een hogere marge. Het kan dan gaan om relatief kleinere financieringen (tot 10 miljoen Euro), maar bijvoorbeeld ook om leningen met een relatief hoge LTV (boven de 65%) of de financiering van bouwprojecten. De relatief korte doorlooptijden van bouwprojecten (enkele jaren) sluit goed aan op de renteverwachting op lange termijn. Verder zouden nieuwe klantgroepen kunnen worden aangeboord. Het niet-DAEB- gedeelte van de portefeuille van woningcorporaties kan in dit kader interessant zijn. Ondanks het bestaan van deze niches is de inschatting dat marges vanaf 150 basispunten nodig zijn om ook in het meer risicovolle segment concurrerend te kunnen blijven.
financieringen moet daarbij wat breder worden gekeken dan naar alleen het absolute core segment. Samengevat gaat het om retail in de beste winkelstraten in de 30 sterkste winkelsteden, aangevuld met supermarkten en dominante winkelcentra in de groeiende grote steden. Bij kantoren gaat het om courant vastgoed in de vier grootste stedelijke agglomeraties, eventueel aangevuld met een beperkt aantal kantoren concentraties in Den Bosch, Eindhoven, Leiden en de Haarlemmermeer. In de G4 kunnen ook kantoorvilla’s interessant zijn als marktsegment voor vastgoedfinancieringen. Bij woningen gaat het om gemeenten met minimaal een stabiele of licht groeiende woningvraag. De randen van Nederland, met uitzondering van de daarin gelegen grote groeiende steden, zijn vanuit beleggings- c.q. financieringsoptiek minder aantrekkelijk. Het is duidelijk dat de verschillende markt segmenten zich verschillend ontwikkelen qua rendement-risicoprofiel. Wij adviseren dan ook om daar in het verstrekkingsbeleid rekening mee te houden: in de te hanteren marge, de LTV, het aflossingspercentage en de toegestane DSCR. Om concurrerend te kunnen zijn, is het nood zakelijk om een veel meer gedifferentieerd voorwaardenpakket te hanteren. Bij een verwachte aanhoudende vraag naar kapitaal en een op termijn weer stijgende hypotheekrente (onontkoombaar omdat ook de basisrente toeneemt), lijkt het verstandig om voorzichtig om te gaan met financieringen waar de rente voor een zeer lange periode wordt vastgelegd. Dit staat bovendien de flexibiliteit van de financiering in de weg. Het recente verleden heeft juist het belang aangetoond van financiering die aanpasbaar is aan marktomstandigheden.
Er moet worden gewaakt voor een teveel aan risico. De tweedeling op de winkel- en kantorenmarkt en de bevolkingskrimp in sommige regionale woonmarkten maken sommige marktsegmenten niet geschikt voor institutionele financieringen. Het lijkt daarom wenselijk om in de basis van het financieringsbeleid aan te sluiten op die marktsegmenten die ook vanuit investeringsperspectief interessant zijn. Gelet op de beperkte LTV in
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
69/72
Disclaimer De informatie in dit document is samengesteld door Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (hierna ook “Syntrus Achmea”) en is bestemd voor gekwalificeerde dan wel professionele beleggers als gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De hierin opgenomen informatie is geen voorstel of aanbod, beleggingsadvies of andere financiële dienst en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. De inhoud van dit document is gebaseerd op betrouwbaar geachte informatiebronnen. Er wordt echter geen garantie of verklaring gegeven over de juistheid en volledigheid van de informatie, noch uitdrukkelijk, noch stilzwijgend. In alle gevallen blijft het Nederlandse Informatie Memorandum leidend. Aan de verstrekte informatie, aanbevelingen en berekende waardes kunnen geen rechten worden ontleend. De in dit document opgenomen informatie is uitsluitend indicatief van aard en kan aan verandering onderhevig zijn. Hierin opgenomen opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle in dit document gepresenteerde informatie (teksten, foto’s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo’s, woord- en beeldmerken) is eigendom van of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Er worden geen rechten van welke aard dan ook in licentie gegeven of toegewezen of op andere wijze overgedragen aan personen die toegang verkrijgen tot deze informatie. Het is niet toegestaan om (gedeelten van) de inhoud van dit document over te nemen, te vermenigvuldigen of op welke wijze dan ook te distribueren, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Syntrus Achmea. Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr. 33306313), heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam.
www.syntrusachmeavastgoed.nl
