Twee transacties in Hilversum

Twee transacties in Hilversum analyse van de gang van zaken rapportage

Twee transacties in Hilversum analyse van de gang van zaken rapportage

Rob de Wildt Wouter Rohde Guido Müller

maart 2000

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl

RIGO Research en Advies BV, 28-03-00

Inhoud 1

Inleiding ..............................................................................................................1

2

Minister Hartsenlaan 1-1A..................................................................................3

3

4

2.1

De gang van zaken in hoofdlijnen ...............................................................3

2.2

Vragen.........................................................................................................5

2.3

De procedure...............................................................................................6

2.4

De prijs ......................................................................................................10

Hoge Naarderweg 61 .......................................................................................15 3.1

Het pand....................................................................................................15

3.2

Vragen.......................................................................................................16

3.3

De gang van zaken ...................................................................................17

3.4

Procedurele vragen ...................................................................................20

3.5

Inhoudelijke vragen ...................................................................................20

Achtergronden en conclusies ...........................................................................23 4.1

Context 1994 - 1998.................................................................................23

4.2

Minister Hartsenlaan 1-1A.........................................................................24

4.3

Hoge Naarderweg 61 ................................................................................25

4.4

Conclusie en vervolg.................................................................................26

Bijlage 1 Lijst van geïnterviewden ..........................................................................28 Bijlage 2 Lijst van genoemde transacties ...............................................................30 Bijlage 3 Tijdschema Minister Hartsenlaan 1-1A....................................................31 Bijlage 4 Tijdschema Hoge Naarderweg 61 ...........................................................32 Bijlage 5 Opinie ADK Prinsen van Wijmen.............................................................33 Bijlage 6 Vragen Leefbaar Hilversum ....................................................................39


1

1 Inleiding Ophef in de Hilversumse gemeenteraad en in de pers vormde voor het college van B&W de aanleiding om RIGO twee transacties met betrekking tot vastgoed te laten onderzoeken en daarnaast te verkennen in hoeverre bij andere transacties een 1 vergelijkbaar onderzoek wenselijk is. In deze rapportage wordt verslag gedaan van onze bevindingen aangaande deze twee specifieke transacties, en van de gesprekken over andere transacties, traject 1 en traject 2 fase 1 in onze onderzoeksofferte. De transacties zijn in de belangstelling geraakt door indringende vragen die door Leefbaar Hilversum zijn gesteld. Deze vragen richten zich op de zakelijkheid van het gemeentelijk handelen: heeft de gemeente grond en gebouwen niet voor een 2 veel te laag bedrag verkocht? Een derde transactie is door de opdrachtgever buiten het onderzoek gehouden, omdat deze in het afgelopen jaar reeds uitgebreid in de gemeenteraad is besproken. Wij hebben de gang van zaken bij de twee transacties onderzocht door de beschikbare dossiers bij de gemeente door te nemen en door met in het dossier genoemde partijen te spreken. Tevens spraken wij met ambtenaren van de gemeente Hilversum over andere transacties die mogelijk nader onderzoek verdienen. Ook de gemeenteraadsfracties zijn in de gelegenheid gesteld om ons in te lichten over transacties die naar hun mening een nader onderzoek rechtvaardigen. Twee fracties, Leefbaar Hilversum en SGP/RPF/GPV, maakten hiervan gebruik. Alle betrokkenen waren bereid om met ons te praten, onze vragen te beantwoorden en inzage te geven in relevant materiaal. In het onderzoek van beide transacties ligt het accent op het privaatrechtelijk handelen van de gemeente als contractpartij. De publiekrechtelijke bezwaarprocedures die eventueel bij de transacties gespeeld hebben vormen geen onderwerp van onderzoek. Voor een specifiek onderdeel van een overdrachtsakte heeft mr. Van Ravels van advocatenkantoor AKD Prinsen Van Wijmen op ons verzoek een opinie opgesteld. Deze opinie is als bijlage 5 opgenomen in deze rapportage. De transacties betreffen de grondverkoop voor nieuwbouw aan de Minister Hartsenlaan 1-1A, ter uitbreiding van het naastgelegen notariskantoor, en de verkoop van het gemeentelijk monument Hoge Naarderweg 61, schuin tegenover het stadhuis gelegen.

1

Deze opdracht werd op 6 december 1999 verstrekt door het college van B&W. Het onderzoek werd -op afstand- begeleid door J. Diepeveen, gemeentesecretaris, E. Vermeulen, hoofd Concernstaf, G. Heuft, bestuursjurist Bestuursdinest en J. Pierey, directeur Stadsontwikkeling.

2

Verkoop van het pand Godelindeweg 4 door de gemeente aan een particulier. Leefbaar Hilversum is van mening dat ook deze transactie moet worden onderzocht.


2

In de twee volgende hoofdstukken worden deze twee transacties beschreven. We besluiten deze rapportage met een slothoofdstuk, waarin we ingaan op de context van beide transacties en conclusies trekken. Met deze rapportage hebben we getracht op korte termijn tegemoet te komen aan informatiebehoefte van de raad. Een overzicht van alle transacties hebben wij nog niet kunnen opstellen, de gegevens daarvoor bereikten ons daarvoor te laat. Wij stellen overigens in het vierde hoofdstuk voor, om dat overzicht in een eventueel vervolg alsnog samen te stellen. Wij laten aanbevelingen in dit stadium achterwege. De rapportage vormt het eerste onderdeel van een traject waarin informatie is verzameld over de transacties van de gemeente met betrekking tot grond en vastgoed. Dit concentreert zich op het opereren van de afdeling Projectontwikkeling en Grondzaken en de bestuurlijke verantwoordelijkheden in de periode 1994-1998. Voor zover het van belang was hebben we wel getracht de context te beschrijven die nodig is om beide transacties te plaatsen en te begrijpen.


3

2 Minister Hartsenlaan 1-1A 2.1 De gang van zaken in hoofdlijnen Binnen afzienbare tijd wordt de nieuwbouw aan de Minister Hartsenlaan 1-1A opgeleverd. De ontwikkeling van die nieuwbouw heeft dan in totaal ongeveer 10 3 jaar in beslag genomen. Het eerste plan: 1990-1995 Begin jaren '90 kwam de Hilversumse projectontwikkelaar Matser in contact met het toenmalige notariskantoor Frijns, De Haas en Stolp. Matser zag ontwikkelingsmogelijkheden op de naastgelegen terreinen en dat sloot aan bij de groeiende ruimtebehoefte van het notariskantoor. Het notariskantoor zou zo vrij gemakkelijk zijn vestiging kunnen vergroten en was geïnteresseerd in een dergelijk plan. Overleg met de gemeente leidde tot medewerking van die kant. Wel wilde de gemeente een prijsvraag voor het plan organiseren. In de jury waren de ontwikkelaar, de toekomstige gebruiker en de gemeente vertegenwoordigd. De prijsvraag kreeg de vorm van een meervoudige ontwerpopdracht voor drie bureaus, die voor drie architectuurstromingen stonden. In het programma werden naast het notariskantoor enkele andere potentiële huurders genoemd, waaronder Matser projectontwikkeling zelf. Het bureau Architectura uit Rotterdam won de prijsvraag, begin 1992, met een neo-klassiek ontwerp. Daarna ontstonden echter problemen. De eerste flinke hindernis was dat de welstandscommissie in juni 1992 het plan afkeurde: "een paleis voor in een Engelse tuin", dat niet paste tussen de Hilversumse villa's. Ook zou het plan enkele bomen doen sneuvelen. Dit had een eerste aanpassing van het plan tot gevolg, er zouden nog de nodige komen. Voor het aangepaste plan werd eind 1992 een bouwaanvraag ingediend. Tegelijkertijd deed Matser een aanbieding aan de gemeente Hilversum om de benodigde grond (het parkeerterrein) voor het bouwplan te kopen. In deze aanbieding werd 4 gerefereerd aan een brief van de gemeente (afdeling Grondzaken) uit 1991. Om formele redenen werd de bouwaanvraag niet in behandeling genomen. Begin 1993 vonden opnieuw planaanpassingen plaats omdat de (vernieuwde) welstandscommissie bezwaren hield en de situering niet voldeed. In maart 1993 stemde de welstandscommissie voorwaardelijk in en in mei werd de bouwaanvraag

3

4

Een tijdschema over deze periode is weergegeven in bijlage 3. Deze brief hebben we niet meer in de gemeentelijke dossiers kunnen vinden.


4

2

opnieuw ingediend. Het plan was in de loop der tijd gereduceerd van 4.000 m 2 bruto vloeroppervlak naar 3.000 m . Het gebouw had een verdieping minder gekregen. In de kelder zou plaats zijn voor 24 auto's.

De bouwaanvraag paste niet in het geldende bestemmingsplan en de gemeente nam in juli 1993 een voorbereidingsbesluit om een nieuw plan te ontwikkelen, waarin het bouwplan wel zou passen. Een aantal omwonenden tekende verzet aan tegen het voorbereidingsbesluit en de latere publicatie van het voornemen een verklaring van geen bezwaar te vragen bij de provincie Noord-Holland. Het plan waarvoor geen verklaring van geen bezwaar van de provincie werd gekregen (gedateerd begin 1994)

Eind 1993 verwierf Matser de naastgelegen WMN-villa, die nodig was om het hele plan te kunnen realiseren. Het duurde tot eind 1994 voordat de gemeente het verzoek om een verklaring van geen bezwaar bij de provincie indiende. In het voorjaar van 1995 kreeg de gemeente bericht dat de provincie de gevraagde verklaring zal weigeren. Partijen waren terug bij af. Het vervolg: de periode 1995-2000 In deze nieuw ontstane situatie besloten partijen een nieuw plan te maken, van bescheidener omvang. De WMN-villa liet men intact, Matser stootte dit gebouw weer af. De nieuwbouw beperkte zich tot het braakliggend parkeerterrein, waar ook nog een transformatorhuis van ENW stond. Dit gewijzigde plan werd ontwikkeld en moest opnieuw de RO-procedures doorlopen, die in dit geval samenvielen met de ontwikkeling en goedkeuring van het bestemmingsplan Villagebied. In de tweede 2 helft van 1998 was men zover dat het plan, een gebouw van ongeveer 1.700 m , gebouwd kon gaan worden. In juli werden conceptcontracten opgesteld voor de verkoop van grond. In september werd de bouwvergunning verleend en eind 1998


5

werd de grond overgedragen van gemeente naar Matser. Omdat Matser als projectontwikkelaar niet geïnteresseerd is in langdurig beheer zocht men een belegger die het pand na oplevering in beheer zou nemen. Die belegger vond men: Fortis was geïnteresseerd. De verkoop eind 1998 werd een zogeheten ABCtransactie: de gemeente verkocht de grond aan Matser en Matser verkocht het te realiseren gebouw door aan Fortis. Met deze belegger maakte Matser meeromvattender afspraken over overdracht van panden en projecten. Begin 1999 kon de bouw starten en de komende maanden is de oplevering te verwachten.

2.2 Vragen Medio 1999 stelde Leefbaar Hilversum de eerste schriftelijke vragen in de raad 5 over de doorverkoop van het pand Minister Hartsenlaan 4 aan Fortis, eind 1998. Terwijl de gemeente op 18 december 1998 de grond verkocht voor ƒ 700.000,- aan Matser, heeft aansluitend een transactie plaatsgevonden van Matser met Fortis van bijna ƒ 1,7 miljoen. Dit terwijl de transportakte van gemeente aan Matser een eventuele doorverkoop verbond aan schriftelijke toestemming van de gemeente. De vragen die dit opriep waren: Ø Ø

Was de transactie tussen Matser en Fortis wel rechtmatig? Was de grondtransactie tussen gemeente en Matser wel zakelijk verantwoord?

Een afgeleide van de vraagstelling is om het gemeentelijke handelen met betrekking tot dit bouwplan te beoordelen en na te gaan waar de gemeente anders of beter had kunnen opereren. Deze beoordeling vindt plaats tegen de achtergrond van de opgave die de gemeente zich stelt om publiek en privaat handelen in evenwicht te houden en voldoende transparant en integer te zijn. De openstaande vragen van Leefbaar Hilversum, die in oktober 1999 werden gesteld, betreffen ook een aantal concrete feiten rond het al dan niet geven van 6 een schriftelijke toestemming door B&W: -

Op welke datum is blijkens de B&W-agenda of aantekeningen de schriftelijke toestemming besproken? Op welke datum is alsnog deze schriftelijke toestemming verleend? Is het correct dat de notaris die de onderliggende stukken en de door de gemeente gesloten verkoopovereenkomst kende, deze akte zonder de noodzakelijke schriftelijke toestemming heeft laten passeren?

5

De eerste vragen werden gesteld op 18 mei 1999, door het raadslid Nagel, Leefbaar Hilversum. Na beantwoording volgden nieuwe vragen op 31 mei 1999 (opnieuw Nagel) en 10 juni 1999, vragen van het raadslid Klein, Leefbaar Hilversum. De laatste vragen dateren van 10 oktober 1999.

6

De gestelde vragen over erfdienstbaarheden en zaken met betrekking tot RO-procedures komen in dit onderzoek niet aan de orde.


6

Is het correct dat Matser zonder schriftelijke toestemming de grond heeft doorverkocht? - Is het meewerken door het college van B&W aan de doorverkoop zonder (zoals aan de raad was voorgehouden) schriftelijke toestemming niet iets meer dan een schoonheidsfout? - Kan het college een verklaring geven over het prijsverschil van bijna een miljoen, ook als men de bovengenoemde kosten van bouwrijp maken in de berekening betrekt? - Wat is de laatste stand van zaken met betrekking tot de erfdienstbaarheid gevestigd op dit perceel? In bijlage 6 wordt nog afzonderlijk een beknopt antwoord op deze vragen gegeven, zoals uit deze rapportage is te destilleren. Het thema 'erfdienstbaarheid' wordt door ons echter niet behandeld. -

2.3 De procedure De transactie met Matser had een uitzonderlijk lange voorgeschiedenis, waarvan ook uitzonderlijk weinig op papier staat. Bekend is dat het initiatief voor het project rond 1990-1991 werd genomen en aanvankelijk veel steun van de kant van college en gemeenteraad kreeg. In 1992 deed Matser een schriftelijk voorstel aan de gemeente tot koop van de grond aan de Minister Hartsenlaan 1 en 1A. In dit 7 voorstel werd gerefereerd aan een brief van het hoofd van de afdeling GBEZ d.d. 14 oktober 1991, waarin de gemeente verklaarde bereid te zijn de grond die 8 nodig is voor dit project te verkopen. In de periode 1992-1994 kalfde de steun van de gemeente voor het plan af, als gevolg van bezwaren in buurt en raad en in 1995 weigerde Provinciale Staten een verklaring van geen bezwaar voor het plan af te geven. Het plan werd herzien en ingepast in het bestemmingsplan Villagebied. De planrealisatie wachtte vervolgens tot dit bestemmingsplan definitief was vastgesteld, hetgeen tot eind 1997 duurde. Rond de zomer van 1998 werd duidelijk dat het plan definitief door kon gaan en 9 werd de verkoop van de grond voorbereid. Op 3 juli zond het notariskantoor een koopovereenkomst naar de adjunct-directeur van Matser ter parafering en ondertekening. Tien dagen later ontving het hoofd Projectontwikkeling van de gemeente de ondertekende koopovereenkomst ter parafering en ondertekening. De ambtelijke ondertekening was een voorlopige: pas wanneer de gemeenteraad instemde met de overeenkomst werd zij definitief. Parallel aan de ondertekening werd

7

Deze afdeling werd in 1995 omgezet in PROW (projectontwikkeling en grondzaken).

8

Dit onder voorbehoud van goedkeuring van de daartoe bevoegde instanties (B&W en gemeenteraad).


7

daarom een mantelformulier opgesteld, waarin aan B&W het voorstel tot verkoop werd voorgelegd en waarin werd voorgesteld de raad het voorstel tot verkoop voor te leggen. Dit formulier, waaraan het ambtelijk voorstel tot verkoop was gekoppeld, was gedateerd 9 juli 1998. Het kreeg parafen van het diensthoofd, de dienstcontroller, de portefeuillehouder (wethouder Munnik, die waarnam voor wethouder Flink). Het werd aan B&W voorgelegd op 21-7-1998. Het college stemde in met de voordracht van de verkoop aan de raad. Vervolgens vond behandeling plaats in de commissie Economie (27-8-1998) en stemde op 9 september 1998 de raad, zonder discussie, in met het voorstel tot verkoop. In dezelfde periode verkreeg Matser ook de vergunning tot bouwen (8 september 1998). De betrokken partijen bij de planrealisatie

9

De beoogde huurder, het notariskantoor Derks e.a. had ook de functie van notaris in de transacties tussen gemeente, Matser en later Fortis. De notariskeuze ligt bij de koper, in casu Matser, die hier zijn beoogde huurder heeft ingeschakeld.


8

De ABC-constructie Nadat de voorlopige koopovereenkomst door de instemming van de raad en het verkrijgen van de benodigde bouwen rooivergunningen definitief werd kon transport van de grond plaatsvinden. Dit gebeurde via een akte tot levering, die op 18 december 1998 bij het notariskantoor werd gepasseerd. Inmiddels had Matser een belegger gevonden die bereid was het pand met een langdurig huurcontract te 10 kopen. Deze koop is in een onderhandse turnkey-overeenkomst vastgelegd, die op dezelfde dag werd ondertekend. De gemeente, partij A, leverde grond aan Matser, partij B, die op zijn beurt de grond met het te bouwen pand doorverkocht aan belegger Fortis, partij C. Onderdeel van de turnkey-overeenkomst was dat Matser de grond overdroeg aan AMEV/Fortis, en als betaling daarvoor de eerste termijn van het betaalschema voor de aankoop van het pand ontving, van ruim 20%. De koopsom die Fortis voor het 2 opgeleverde pand zou betalen lag in de orde van ƒ 4.000,- per m bvo. De tweede en volgende termijnen waren samen precies 6 miljoen gulden, ex BTW, de eerste termijn was zodoende een restpost van de koopsom. Het is gebruikelijk de betalingen in dergelijke overeenkomsten af te stemmen op de waarde van het onroerend goed dat op dat moment nog in aanbouw is. De eerste betaling kwam daarom bij benadering overeen met het bedrag dat Matser betaalde voor de grond, bouwrijp maken, de reeds gemaakte ontwikkelingskosten in de periode 1990-1998 en eerste deel van de ondernemingswinst. Deze transactie vond aansluitend aan de levering door de gemeente plaats. Bij de transactie was de gemeente via een volmacht vertegenwoordigd. Voordeel van de ABC-transactie was dat partij B, in casu Matser, vrijgesteld was van eventuele overdrachtsbelasting over de A-B transactie. Zo’n ABC-transactie is vrij gebruikelijk. De koop/aannemingsovereenkomst bij woningbouw is er ook een voorbeeld van: ook daar vindt meestal voor de start bouw de levering van de grond aan de 11 koper plaats. De projectontwikkelaar beperkt zijn rol tot het realiseren van het gebouw en wil zo snel mogelijk het geïnvesteerde kapitaal weer vrijmaken voor andere projecten. Door de termijnbetalingen van de belegger blijft de eigen financiering beperkt. De belegger heeft als voordeel dat hij goedkoper de termijnen kan financieren dan de ontwikkelaar en vooraf en tijdens de bouw nog eigen wensen kan inbrengen.

10

Dit is een overeenkomst waarbij de belegger in een vroeg stadium (tijdens of voor de bouw) het gerede gebouw koopt.

11

In dat geval zal de AB-transactie niet op dezelfde dag als de BC-transactie plaatsvinden. De gelijktijdighed is ook niet essentieel, wel gemakkelijker voor partijen.


9

Wel of geen schriftelijke toestemming voor ABC-transactie De ABC-transactie kende een onvolkomenheid. In de akte die tussen gemeente en Matser is opgemaakt was een bouwplicht opgenomen. Matser zou het gebouw binnen twee jaar na verlening bouwvergunning moeten realiseren. Om te voorkomen dat Matser aan deze verplichting door verkoop zou kunnen ontkomen is voorts vastgelegd dat verkoop van de grond alleen met schriftelijke toestemming van B&W van Hilversum zou mogen plaatsvinden. Tevens is een kettingbeding opgenomen: bij verkoop gaat de bouwplicht over op de nieuwe eigenaar. Bij het aangaan van de BC-transactie ontbrak de schriftelijke toestemming (het kettingbeding met de bouwplicht werd wel overgenomen). De jurist van de gemeente geeft aan dat daarvoor erg weinig tijd was: partijen wilden de akten nog in 1998 laten passeren. December is een hectische maand op notariskantoren. Hij kreeg op 16 december de conceptakten en werd toen voor het eerst geconfronteerd met de BCtransactie. De ondertekening vond twee dagen later bij volmacht plaats. Hij heeft de BC-transactie aangekaart bij het afdelingshoofd, die het vervolgens met de wethouder heeft besproken. De wethouder heeft naar haar zeggen mondeling ingestemd met deze transactie. Ze was op dat moment niet op de hoogte van de bepaling in het contract dat B&W schriftelijk zouden moeten instemmen en werd daar ook niet door de betreffende ambtenaar op gewezen. De betrokken partijen 12 (notaris, Matser en gemeente ) erkennen dat dit een omissie is: er had een schriftelijke toestemming van B&W moeten liggen. Matser voert daarbij aan dat de gemeente vertegenwoordigd was bij de transactie tussen Matser en Fortis via de jurist van de gemeente. De jurist liet zich bij volmacht vertegenwoordigen en de volmacht maakt melding van de ABC-transactie. Matser meent dat door de vertegenwoordiging de gemeente gebonden is aan de transactie. Materieel heeft het ontbreken van de schriftelijke toestemming geen gevolgen: de doorverkoop stelt veeleer het doel van de bouwplicht zeker. Er is daarom ook geen aanleiding voor een eventuele boeteclaim van de kant van de gemeente, nu het bouwplan binnen twee jaar wordt gerealiseerd. De wethouder Grondzaken heeft achteraf, op 1 juni 1999, het ontbreken van de toestemming besproken in het college van B&W en van het college instemming gekregen met de doorverkoop. De notitie van het advocatenkantoor AKD Prinsen Van Wijmen gaat uitgebreider in op de juridische betekenis van het ontbreken van een schriftelijke instemming (zie bijlage 5). De gemeentelijke jurist en de notaris geven desgevraagd aan dat het beter was geweest een doorverkoop aan een belegger uit te zonderen van de schriftelijke toestemmingsvereiste in de koopovereenkomst, als de bouwplicht onverminderd gehandhaafd blijft. Zij memoreren dat dit ook de gebruikelijke werkwijze is.

12

Met Fortis hebben wij niet gesproken.


10

In de beantwoording van raadsvragen geeft B&W aan: “de gevolgde procedure, met name het ontbreken van de schriftelijke toestemming van ons college vooraf13 gaand aan de doorverkoop, verdient niet de schoonheidsprijs”.

2.4 De prijs De aanbieding van Matser aan de gemeente in 1992 Eind 1992 doet Matser aan de gemeente een aanbieding om het parkeerterrein te kopen, ter realisering van het voorgenomen bouwplan. In combinatie met het naastgelegen terrein kan op alleen het aan te kopen gemeentelijke parkeerterrein 2 naar schatting 2.000 m bvo gerealiseerd worden. Het totale plan omvatte 3.000 2 2 m bvo. De aanbieding heeft alleen betrekking op de 2.000 m op het gemeentelijke terrein. Het voorstel van Matser omvat in hoofdlijnen het volgende. De geboden prijs is 2 ƒ 800.000,- (ƒ 400,- per m ), met een mogelijkheid van een deling van een eventu14 ele overwinst (fifty-fifty). De overwinstregeling zal alleen betrekking hebben op het deel van het gebouw dat op de aangekochte grond wordt gebouwd. Een accountant zou de hoogte van de overwinst moeten vaststellen. De oplevering betreft nagenoeg bouwrijpe grond, met alleen BTW belast. Men gaat uit van ƒ 35.000,- eigen kosten voor Matser. De gemeente mag geen beperkingen stellen aan de vrije verhuur en verkoop van het project. Het project zal voorts voorzien in een ondergrondse parkeervoorziening en parkeren op maaiveld, waaraan de gemeente geen beperkingen zal stellen (en waarvoor geen grondkosten worden gerekend). Voorts zal de gemeente meewerken aan het verwerven en verplaatsen van de naastgelegen WMN-villa. Indien de combinatie met de WMN-villa niet zou lukken, zo stelde Matser, dan zou het bouwplan waarschijnlijk beperkt blijven tot 2 1.800 m bvo en de grondprijs navenant lager worden (ƒ 720.000,-). Het gemeentelijk dossier geeft geen indicatie van het gemeentelijk oordeel hierover, afgezien van enkele aantekeningen in de kantlijn. Uit het feit dat de planvorming daarna conform de aanbieding wordt doorgezet kunnen we impliciet afleiden dat deze aanbieding het kader vormde voor het vervolg. De onderhandelingen in 1995-1998 Uit gesprekken met gemeente en Matser blijkt dat partijen sinds 1995 hebben onderhandeld over de grondprijs voor het gewijzigde plan. Inzet van Matser was aanvankelijk dat de grondprijs door alle planperikelen en daarmee gemoeide

13

Beantwoording van vragen van Leefbaar Hilversum op 6 juli 1999.

14

Het bedrag van ƒ 800.000,- is ook vermeld in een investeringsbegroting van Matser van mei 1992. Daarbij is vermeld dat nog wordt onderhandeld over de verwerving van de grond van de gemeente.


11

kosten eigenlijk negatief was geworden: de gemeente zou een paar ton bij de grond moeten doen. De reactie van de gemeente was: kom nog eens langs met een ander voorstel. Er is geen correspondentie voorhanden over deze periode, uit het verkoopvoorstel van 1998 kunnen we afleiden dat partijen elkaar hebben kunnen vinden, maar wanneer is moeilijk te bepalen. De ontwikkeling van de kantorenmarkt zal daar mede debet aan zijn: in de periode 1992-1997 stagneerde de prijsontwikkeling van kantoorruimte, maar daarna trokken de huurprijzen weer aan. Dat gaf lucht om de grondprijs te dragen. Er is ook geen tussentijdse interne of externe taxatie beschikbaar waaruit blijkt wat de prijs had moeten zijn. De overeenkomst in 1998 De uiteindelijke prijs die Matser voor de grond aan de Minister Hartsenlaan aan de gemeente betaalde was samengesteld uit twee onderdelen: een koopsom van ƒ 700.000,- en een aantal op kosten van Matser te verrichten werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken. De prijs daarvan wordt in het mantelformulier (de ambtelijke voordracht aan B&W) geschat op ƒ 400.000,-, zodat de totale koopsom 2 uitkomt op ƒ 1.100.000,-, ex BTW. Het terrein meet ruim 1.500 m , het gebouw 2 2 heeft 1.900 m bruto vloeroppervlak of ongeveer 1.650 m gebruiksoppervlak. tabel: prijs per m oppervlak bij een verkoopprijs van ƒ 1,1 miljoen (ex BTW) 2

Soort oppervlak

Oppervlak (m2)

Prijs in ƒ per m2

Grondoppervlak

1.544

712,-

Bruto vloeroppervlak

1.920

573,-

Gebruiksoppervlak

1.650

667,-

2

De prijs per m bvo is de meest maatgevende: het is gebruikelijk de prijs voor het kantooroppervlak op deze manier vast te stellen. Vergeleken met de oorspronkelij15 ke aanbieding van 1992, die op ƒ 803.000,- kan worden gesteld, is deze prijs 37% hoger. In een aantal opzichten is de prijsvergelijking echter niet zonder meer mogelijk. De winstdelingsregeling is komen te vervallen, ten nadele van de 16 gemeente. Maar de aangekochte grond is door de planwijzigingen voor Matser minder aantrekkelijk: een deel van het kantooroppervlak is in souterrain en schuine kap ondergebracht, met relatief weinig daglichttoetreding. Bovendien is de mogelijkheid van parkeren op eigen terrein nauwelijks aanwezig terwijl het ontwerp van 1992 voorzag in een parkeerkelder van 24 auto's en nog eens een 12-tal op eigen terrein, waarvoor geen extra grondkosten werden gerekend. Per saldo is sprake

15

Te weten 1.920 m2 à ƒ 400,- plus ƒ 35.000,- kosten bouwrijp maken.

16

Omdat tussen verkoop grond en start bouw weinig tijd zou liggen was een winstdelingsregeling niet meer relevant.


12

van een minder gunstig vloeroppervlak en minder voorzieningen voor een grondprijs die ruim een derde hoger ligt dan in 1992. Een marktconforme prijs zou voor de periode waarin de prijs werd vastgesteld 2 17 (medio 1998) in de orde van ƒ 500,- à ƒ 700,- per m bvo liggen. De prijs die Matser betaalde lag daar middenin. Momenteel zijn door het sterk gestegen huurniveau ook de grondprijzen voor kantoorlokaties aanmerkelijk hoger komen te 18 liggen. De grondquote, het aandeel van de grondprijs in de totale koopsom, lag met ongeveer 15% vrij laag. Dit hangt samen met enerzijds hogere bijkomende kosten als gevolg van de lange voorbereiding en anderzijds de vrij dure bouwwijze (souterrain, historiserende gevel). Bestuurlijke besluitvorming over de verkoop Begin juli 1998 wordt een verkoopvoorstel gemaakt voor de grond ten behoeve van behandeling in het college van B&W. In de tweede en derde week van juli wordt een koopovereenkomst opgemaakt en door Matser en het hoofd van de afdeling Projectontwikkeling ondertekend. In de vergadering van B&W van 21 juli wordt het voorstel besproken door de dan aanwezige wethouders Munnik (tevens loco19 burgemeester) en Haye. Zij gaan akkoord met het voorstel, waarna het doorgaat naar de commissie Economie. Tussen dit moment en de behandeling in de commissie valt het college uiteen: medio augustus treden de wethouders Flink (PvdA) en Moojen (VVD) af. Bij de behandeling van het voorstel tot verkoop in de commissie Economie van de Hilversumse gemeenteraad stelt de heer Boersma van de fractie van SGP/GPV/RPF de indruk te hebben dat "de koopsom niet al te hoog is". Van de kant van wethouder Munnik (LH) wordt gesteld: "de koopsom betreft een netto bedrag. Gezien de kosten die moeten worden gemaakt voor bouwen woonrijp 20 maken is dit een goede prijs". Vervolgens stemt op 9-9-1998 de raad zonder discussie in met het verkoopvoorstel.

17

Ontleend aan informatie van de gemeente Hilversum en een omliggende gemeente. Grond voor het Arena-park deed in deze periode ƒ 525,- per m2 bvo. Momenteel zou men eerder aan een niveau van ƒ 700,- tot ƒ 900,- per m2 bvo moeten denken.

18

De gestegen huur werkt door de residuele grondprijsberekening sterk door in de grondprijs: de huur bepaalt de (beleggings)waarde van een gebouw. De residuele grondprijs is het verschil tussen deze waarde en de bouwen bijkomende kosten. Aangezien de bouwkosten minder sterk stijgen gaat dan de grondprijs sterk omhoog. De sterke stijging van kantoorhuren zette pas in 1998 in. Zo steeg de huurindex voor Amsterdam (1995=100) in de twee jaar tussen 1998 en 2000 van 110 naar ruim 140 (bron BHH Amsterdam).

19

De burgemeester en de twee andere wethouders waren in deze vakantieperiode met bericht van verhindering afwezig.

20

Verslag openbare vergadering van de raadscommissie Economie van 27 augustus 1998. In deze periode waren de wethouders Flink en Moojen net afgetreden en namen de wethouders Munnik en Haye (LH) alle portefeuilles waar.


13

Plan Minister Hartsenlaan zoals het nu gerealiseerd wordt

Kosten bouwrijp maken Bouwrijpe grond is fiscaal nadelig: de BTW c.q. overdrachtsbelasting kan niet worden verrekend. De aan Matser verkochte grond was niet bouwrijp. Om de grond bouwrijp te maken zou Matser nog een hoeveelheid werkzaamheden verrichten. De koopovereenkomst geeft aan dat een aantal werkzaamheden hiertoe “in opdracht van de gemeente doch voor rekening van de koper” zullen worden uitgevoerd. De gemeente moet ook zorgen voor een rooivergunning. De passage "in opdracht van" richt zich met name op een aantal werkzaamheden in de openbare ruimte, die de koper niet op eigen gezag kan uitvoeren, terwijl de passage "voor rekening van de koper" duidelijk maakt dat de grond nog niet bouwrijp was: de koper moet zelf nog werkzaamheden uitvoeren voordat de bouw kan beginnen. Hieruit kan niet de conclusie worden getrokken dat de gemeente enige ‘omzet’ in de sfeer van grondwerken zou moeten toevallen.


14

Uit informatie van Matser blijkt dat de totale kosten van bouwrijp maken op ongeveer ƒ 300.000,- uitkomen, dus ongeveer ƒ 100.000,- minder dan in de 21 gemeentelijke voordracht voor verkoop was geraamd. Dit verlaagt de grondprijs 2 2 met ongeveer ƒ 50,- per m bvo, naar ongeveer ƒ 520,- per m bvo. In de oorspronkelijke opgave die in onderhandelingen met de gemeente aan de orde is geweest is de prijs van het bouwrijp maken kennelijk somberder voorgesteld. Van Matser uit bezien een handige zet, die van de kant van de gemeente niet weersproken is.

21

Een opgave van juni 1999, door Stadsontwikkeling gedaan aan Leefbaar Hilversum, komt uit op ƒ 273.500,- ex BTW. Daarin zijn de kosten van de bouwkundige aannemer niet verwerkt. Mogelijk komen er in een later stadium nog kosten bij. In de opgave zijn kabels en leidingen opgenomen. Het is mogelijk dat een deel daarvan (uitbreiding leidingnet) te verhalen is bij de distributiebedrijven.


15

3 Hoge Naarderweg 61 3.1 Het pand Hoge Naarderweg 61 is in 1892 als woonhuis gebouwd voor de heer Van Drielst. Het is een ruim hoekwoonhuis, met op de begane grond een kamer ‘en suite’, nog een grote kamer en een ruime keuken en op de verdiepingen 6 kamers met bijruimten. Onder de keuken ligt een kelder. Rond 1910 is het tuinhuisje bijgebouwd, ontworpen door de architect Mouw. Voor de oorlogsjaren was het in gebruik als pension. Van 1940 dateert het plan om de uitgebouwde voorgevel terug te brengen tot twee serres. Het was toen in gebruik als pension ‘Quatre Bras’, de naam staat nog op de gevel. De kamer ‘en suite’ was in gebruik als restaurant. In de tussentijd is het tuinhuisje vastgebouwd aan het woonhuis. Het pand Hoge Naarderweg 61 anno 1999. Het hoekpand loopt door tot de uitstekende schuine kap: dat is een belendend woonpand

Tot midden jaren ’70 was het gebouw in gebruik als kantoor van de huuradviescommissie. Eind 1975 besluit B&W het gebouw weer een woonbestemming te geven. Blijkbaar is het sindsdien in de verhuur gebracht als drie afzonderlijke woningen, hoewel de indeling niet is aangepast. Wel werd in 1983 de beganegrondwoning aangepast omdat de bewoonster minder goed ter been was.


16

In 1989 kwam het pand vanwege de bijzondere gevel (de hoge kroonlijst) en ligging op de gemeentelijke monumentenlijst. Bij raadsbesluit van 1992 werd besloten dat dit pand kon worden verkocht aan de zittende huurder(s). Toen deze niet wilden kopen (na een aanbieding in 1993) werd besloten het pand aan een belegger te verkopen. In 1994 werd het getaxeerd, op dat moment stond de eerste etage leeg. In 1995 vond de gemeente een koper (een particulier) die de getaxeerde waarde wilde betalen en in 1996 vond de overdracht plaats. Direct na de overdracht maakte de koper een plan om de woning in vier appartementen te 22 splitsen, waarvoor in september 1996 de vergunning werd afgegeven.

3.2 Vragen Het onderzoek van RIGO is erop gericht na te gaan hoe de transactie is verlopen waarbij het pand Hoge Naarderweg 61 aan een particulier is verkocht. Daarbij komen ook de vragen aan de orde die door Leefbaar Hilversum zijn gesteld. De hoofdvraag is of dit pand niet voor te weinig geld is verkocht, en zo ja, welke de achtergronden daarvan zijn. Tevens is in dat geval de vraag aan de orde wie hier voordeel behaald heeft. RIGO heeft dit onderzocht door gesprekken te voeren met betrokkenen en door eigen dossieronderzoek. De relevante dossiers zijn die van de afdeling Projectontwikkeling en van Bouw- en Woningtoezicht. Gesprekken zijn gevoerd met de direct betrokkenen bij de gemeente (de behandelend ambtenaar, het afdelingshoofd en de verantwoordelijk wethouder), de eigenaar en de taxateur. Lopende ons onderzoek is het pand doorverkocht aan een investeringsbedrijf. Deze doorverkoop is geen onderdeel van ons onderzoek, al heeft de overeengekomen prijs wel relevantie voor de beoordeling van de verkoop. De vragen die Leefbaar Hilversum op 27 april 1999 en 11 oktober 1999 deels in telegramstijl stelde zijn als volgt te formuleren: -

22

Was er sprake van een vrije verkoop van het pand? Wanneer is de taxatie verricht, door wie en welk bedrag werd opgegeven? Is de verkoop behandeld in de raad(scommissie) en zo nee waarom niet? Is de verkoop in B&W aan de orde geweest? Kan Leefbaar Hilversum de relevante stukken inzien? Aan welk makelaarskantoor is het pand aangeboden en is gevraagd dit op het NVM-datanetwerk te zetten? Hoe is men aan de uiteindelijke koper gekomen, via welke makelaar of op andere wijze?

Bijlage 4 geeft in een tijdschema de belangrijkste momenten weer in de transactie Hoge Naarderweg 61.


17

In bijlage 6 wordt een beknopt antwoord op de vragen gedestilleerd uit de rapportage.

3.3 De gang van zaken Raadsbesluit in 1992 Als gevolg van een gemeentelijke reorganisatie (open deuren) werd begin jaren negentig een reeks panden overgedragen van de Algemene Dienst naar de afdeling Grondbedrijf. Het ging onder meer om 30 panden in de zogenoemde 02023 categorie. Daarvan zijn er tot 1996 in totaal 12 verkocht. Na dat jaar zijn er geen 020-panden meer verkocht, de gemeente heeft er dus 18 nog in beheer. Het pand HN61 hoorde tot de laatste van de verkochte 020-panden. Het raadsbesluit machtigde B&W tot de verkoop van panden, waarbij om de 6 maanden verslag zou worden gedaan aan de desbetreffende commissie van 24 bijstand. Deze verslaglegging was onderdeel van de management-rapportage (marap) van de dienst Stadsontwikkeling. De opbrengst van de panden ging, na aftrek van de boekwaarde, naar het Volkshuisvestingsfonds; tot nog toe was de bijdrage van 13 verkochte panden ƒ 850.000,-. Aangeboden aan de huurders Door een brief aan de drie huurders werd hun het pand te koop aangeboden in juni 1993. Met een antwoordenvelop wordt hun verzocht te reageren. De antwoorden zijn niet in het dossier te vinden. Ook is niet na te gaan of vervolgens, bijvoorbeeld telefonisch, is gecontroleerd of men geen interesse had. De vertegenwoordiger van de gemeente heeft de huurders bezocht en toegelicht dat bij verkoop aan hen een juridische splitsing nodig was, en hen gewezen op de problemen die dat kon geven. Een van de bewoners had op zich wel belangstelling, maar heeft toch afgezien van de koop. Gezien de lage huur is het ook goed denkbaar dat er weinig interesse in koop was. De brief van de gemeente gaf ook aan dat bij gebrek aan interesse bij de bewoners het pand aan een derde zou worden verkocht. De bewoning van het pand in onzelfstandige appartementen was een bijzonderheid. De meeste verkochte panden in Hilversum waren eengezinswoningen of hadden een andere bestemming.

23

Gebouwen bij de gemeente in eigendom of beheer, die buiten de overdracht aan het verzelfstandigde Gemeentelijk Woningbedrijf vielen en niettemin verkocht zouden worden.

24

Gemeenteblad I, 1992, nr. 209.


18

Taxatie Kennelijk was er de nodige tijd mee gemoeid om helder te krijgen wat met het pand moest gebeuren. Pas een jaar later, juni 1994, vond een taxatie plaats door een Hilversums makelaarskantoor, in opdracht van de gemeente. In de tussentijd kwam een van de bewoners te overlijden: de eerste verdieping was vrij van huur. De taxatie kwam voor het pand met twee etages verhuurd uit op ƒ 200.000,-. Helemaal leeg zou het pand bijna tweemaal zoveel waard zijn. Dat was op basis van de globale schatting dat ƒ 200.000,- verbouwingskosten gemoeid waren met het weer terugbrengen van het pand tot één woning. Met andere woorden: in goede en bewoonbare staat als woonhuis kwam de taxatiewaarde uit op bijna ƒ 600.000,-. De taxatie-opdracht vroeg ook nog om een waardering van de afzonderlijke etages. Maar omdat de bewoners toch niet wilden kopen was de uitkomst hiervan niet zo interessant. De verantwoordelijke ambtenaar heeft dit onderdeel van de taxatie daarom laten vallen. De schijnbaar lage taxatie in bewoonde staat wordt door de taxateur verklaard uit de lage huren. Rekening houdend met een beduidend hogere huur voor de lege woning komt men op een waardering van ongeveer 10-maal de jaarhuur van ongeveer ƒ 20.000,-. Daarbij is ook rekening gehouden met het feit dat de huurders op begane grond (moeder met zoon) en 2e etage betrekkelijk jong waren en dus lang zouden kunnen blijven wonen. De verkoop Na de taxatie liet de verkoop nog een tijd op zich wachten. Pas in november 1995, dus ruim een jaar later bleek een koper gevonden, een particulier die het pand voor de taxatiewaarde wilde overnemen. De prijs is dus een jaar lang op het 25 bedrag van ƒ 200.000,- blijven staan. De koper had blijkbaar al eerder gehoord dat de gemeente panden ging verkopen en had zich daarom aangemeld bij het Grondbedrijf als geïnteresseerde. Hij gaf desgevraagd aan zich bij meer gemeenten te hebben aangemeld. De verantwoordelijke ambtenaar had bij verschillende makelaars al geïnformeerd of men geïnteresseerde kopers/beleggers wist, maar dit had geen gegadigden opgeleverd. Daarom is deze particulier benaderd die men al eerder als belangstellende had genoteerd. Hij was geïnteresseerd en bereid de taxatiewaarde te betalen. Deze manier van onderhandse verkoop was tot voor enkele jaren vrij gebruikelijk in de onroerend-goedwereld. Wanneer een koper en verkoper met elkaar in contact komen, dan is het de gewoonte om in alle rust na te gaan of men het eens kan worden over de prijs. Zo ja, dan is er een overeenkomst, met of zonder ontbinden-

25

Gesuggereerd is dat de ƒ 200.000,- is aangehouden omdat dan B&W mandaat zouden hebben tot verkoop. De verkoop van alle 020-panden is echter in het raadsbesluit van 1992 aan B&W gemandateerd.


19

de voorwaarden. De excessieve ontwikkeling van de laatste jaren op de woningmarkt heeft andere verkooptechnieken gebracht, waardoor tegen elkaar opbieden en inschrijvingen vaker worden toegepast. Het voordeel dat men met de onderhandse verkoop zoekt is het beperken van de transactiekosten (weinig bemiddelaars nodig), rustige onderhandelingen en weinig profilering (geringe openbaarheid). In dit geval heeft noch de gemeente noch de koper veel geld besteed aan bemiddeling: alleen de taxatie, de notariskosten en uiteraard overdrachtsbelasting. Bij verkopen door een publiek lichaam als de gemeente kan men zich afvragen of dit de meest geschikte wijze van verkoop is. De gemeente dient particulieren niet te bevoordelen en niet te benadelen. Transacties met toevallige derden zoals in het geval Hoge Naarderweg 61 zijn in dat opzicht kwetsbaar: de gemeente zal extra haar best moeten doen om te laten zien dat er geen sprake is van bevoordeling. De externe taxatie draagt daaraan bij, maar er is in dit geval weinig vastgelegd over de wijze waarop de koper is gevonden. De verkoop is vervolgens naar vaste procedures verlopen: de verantwoordelijke ambtenaar stelde een verkoopvoorstel op aan B&W. Het belangrijkste argument voor de verkoop was in de nota voor B&W een financiële: de verkoopopbrengst zou een hoger rendement geven dan het op dat moment geldende exploitatieresultaat. Dit voorstel heeft de gangbare parafenronde doorlopen en is door B&W geaccepteerd. Vervolgens is het voorstel voorgelegd aan een notaris ter afwikkeling van de verkoop. Gebruikelijk is dat de koper de notaris kiest in deze transacties. Omdat het pand op de gemeentelijke monumentenlijst staat is in de transportakte een bepaling opgenomen dat verbouwingsplannen door B&W moeten worden goedgekeurd. De formulering ervan is ruim en algemeen en bovendien vastgelegd als een kettingbeding: ook volgende kopers dienen zich eraan te houden. Op nalatigheid staat een boetebeding van ƒ 100.000,-. Splitsing De koper heeft meteen na de overdracht, begin 1996, een splitsingsplan gemaakt, dat het mogelijk maakte het pand in vier appartementen op te delen: twee op de begane grond en een op iedere etage. Een aantal maanden later is de splitsingsvergunning verkregen. Het splitsingsplan is erop gericht de bewoningsvorm zodanig in te delen dat de status-quo gehandhaafd blijft, maar dan wel in afzonderlijke appartementen. Recent zijn de vier appartementen doorverkocht, waarbij een prijs van ƒ 790.000,is verkregen. Deze prijs staat niet in verhouding tot de huuropbrengst bij voortgezette verhuur aan de huidige bewoners, die immers nooit meer dan enkele duizenden guldens per maand kan bedragen. Naar verluid heeft de koper bij deze hoge prijs gerekend met omzetting in kantoorruimte.


20

3.4 Procedurele vragen Relatie GBEZ – B&W –gemeenteraad De belangrijkste stappen die de gemeente heeft gezet in de verkoop waren in het transactie-dossier te vinden. De verantwoordelijk ambtenaar had een grote vrijheid van handelen: hij legde contact met de huurders, verzorgde de taxatie en arrangeerde de verkoop. De beleidsruimte werd nog vergroot omdat de wethouder deze panden minder interessant vond. Hij was ook niet zo erg voor verkoop, hetgeen kan verklaren dat er na 1996 nog slechts een pand is verkocht. De interne accountant heeft in 1995 kanttekeningen geplaatst bij de dubbelfunctie van de behandelend ambtenaar: verantwoordelijkheid voor de waardebepaling en voor aan- en verkoop: “de algemene conclusie luidt dat de procedures verwervingen en verkopen niet voldoende worden nageleefd; daarnaast dienen de procedures te worden aangepast. Gelet op de grote belangen en de kwetsbaarheid is een 26 spoedige implementatie noodzakelijk”. Het afdelingshoofd heeft deze situatie vervolgens niet gewijzigd: de functiescheiding als het gaat om taxaties bij verwervingen en verkopen lijkt pas recent sterker te worden doorgevoerd. In 1997 werden gewijzigde procedures opgesteld, die naar het oordeel van de accountantsdienst 27 nog steeds niet voldeden. Door de wethouder en het toenmalige afdelingshoofd wordt aangegeven dat de afdeling onvoldoende capaciteit had op dit gebied, waardoor de dubbelfunctie erin is gegroeid. In het geval van de Hoge Naarderweg 61 is dit gebrek ten dele ondervangen door de externe taxatie. De wethouder hechtte sterk aan een externe taxatie als anker voor de verkoop.

3.5 Inhoudelijke vragen Markt of sociale huur? Het pand Hoge Naarderweg 61 bevatte een drietal goedkope onzelfstandige woningen. Dit roept de vraag op waarom het pand niet aan een van de corporaties is aangeboden, om zo de goedkope woningen veilig te stellen. Weliswaar is in 1992 een scheiding gemaakt in panden waardoor een 30-tal niet naar het geprivatiseerde Woningbedrijf is gegaan, waaronder juist dit pand. Maar het was denkbaar geweest om dit enige jaren later te herzien of te heroverwegen. Op ambtelijk niveau was het belangrijkste obstakel de verwachting dat de corporaties veel

26

Controlebevindingen over Grondbedrijf 1995, GAD, 14 juni 1996. Volgens de vastgestelde procedure moet het Grondbedrijf een verwervingsplan opstellen dat wordt geautoriseerd door het hoofd en de directeur Grondbedrijf en het college van B&W. De accountant geeft aan dat dit tot en met 1999 niet is gebeurd.

27

Controle jaarrekening Grondbedrijf 1997, GAD, 17 juni 1998.


21

minder zouden bieden. Op bestuurlijk niveau was de verhouding tussen gemeente en corporaties in de jaren 1995-1996 gespannen: de verzelfstandigde corporaties en de gemeente streden om het primaat in de volkshuisvesting. Op beide niveaus is daarom deze gedachte niet opgekomen. Woning of kantoor Voor de verkoop is door de verantwoordelijk ambtenaar advies ingewonnen bij Bouw- en woningtoezicht over de bestemming. In dit advies van 29 september 28 1995 is aangegeven dat voor de bewoning als drie woningen geen bouwvergunning is verleend. Het dan geldende bestemmingsplan Hoge Dreuvik maakt omzetting in appartementen mogelijk. De notitie meldt tevens dat het pand in het voorontwerp-bestemmingsplan Villagebied een kantoorbestemming heeft. "Echter het bestemmingsplan dat nog het hele administratieve/bestuurlijke traject moet ingaan zal zonder meer worden aangevochten. Op dit moment kan aan dit gegeven dus geen enkele waarde worden toegekend." Binnen twee jaar nadien, in 1997, is die kantoorbestemming echter geëffectueerd, door vaststelling van het bestemmingsplan Villagebied. Voor de bepaling van de verkoopwaarde van het pand is het nog maar de vraag of de kantoorbestemming een hogere opbrengst zou garanderen dan een bestemming als vrijstaande woning. Het belangrijkste waardedrukkende element in het pand is de bewoonde staat en de lage huurprijs. Die staat los van de gebruiksmogelijkheden bij vrijkomen van de woning. Momenteel lijkt bewoning een hogere opbrengst te geven dan gebruik als kantoor. Particuliere belegger of eigenaar/deelbewoner De bijzondere indeling van het pand maakte dat het voor de behandelend ambtenaar alleen maar geschikt leek voor een particuliere belegger. Een poging om het pand op de vrije markt te brengen voor een koper die zelf de vrije eerste verdieping zou gaan bewonen is niet ondernomen. Als dit gelukt was zou de koopprijs allicht wat hoger uitgevallen zijn dan de taxatie als beleggingspand. Wij hebben niet kunnen achterhalen waarom dit niet geprobeerd is. Verkoop aan een eigenaar/deelbewoner was mogelijk geweest zonder een formele splitsing. Het eventueel zelf als gemeente splitsen van het pand paste niet in de terughoudende beheersrol die de gemeente aannam. Indeling na splitsing in relatie tot monumentenbeleid Bij de behandeling van de splitsingsaanvraag is voor zover wij hebben kunnen nagaan geen relatie gelegd met de bepalingen in het koopcontract, die aangeven

28

Het advies vermeldt geen auteur.


22

dat verbouwingen de goedkeuring van B&W behoeven, vanwege het monumentale karakter van het pand. De nieuwe indeling is nogal geforceerd omdat midden in het woonhuis een gemeenschappelijke verkeersruimte moet worden gemaakt. Bij de verkoop is door de gemeente ingestemd met een voorgenomen splitsing van het pand. De vraag kan echter gesteld worden of bij een beoordeling op basis van de gemeentelijke monumentenverordening dit splitsingsplan goedgekeurd zou zijn. Verkoopbeleid Het raadsbesluit uit 1992 tot verkoop van 30 panden is na een flink aantal jaren nog niet tot de helft gevorderd. De keuze om panden wel of niet te verkopen blijkt in de praktijk vooral op ambtelijk niveau te gebeuren. De wethouder die van 1994 tot 1998 hiervoor verantwoordelijk was gaf aan hier geen haast achter te zetten. In discussies in de ‘herwaarderingscommissie’, een ambtelijke commissie binnen de gemeente, blijkt men voor de resterende panden een eigen klasse-indeling te maken: op korte termijn verkoopbaar, op lange termijn verkoopbaar en niet te 29 verkopen wegens mogelijke plannen. Een dergelijke afwijking van een raadsbesluit lijkt ons een bestuurlijke behandeling te verdienen. Het is ons niet duidelijk geworden of deze al heeft plaatsgevonden.

29

Memorandum Niemann aan Kooistra, 21 april 1998.


23

4 Achtergronden en conclusies RIGO onderzocht in opdracht van B&W van Hilversum twee cases (traject 1 uit onze offerte). Conclusies daarover leest u in paragraaf 4.2 en 4.3. Tevens verkenden wij door gesprekken met betrokkenen in hoeverre andere transacties met grond en onroerende zaken aanleiding geven tot nader onderzoek (traject 2 fase 1 van onze offerte). Daarover doen wij in paragraaf 4.4 verslag. Om de conclusies goed te kunnen plaatsen achten wij het van belang dit hoofdstuk te beginnen met een beschouwing over de context in de jaren 1994 - 1998 van de transacties, die we baseren op ons dossieronderzoek en de gevoerde gesprekken, waarin ook is gevraagd naar de achtergronden en oorzaken van de gebeurtenissen bij de twee onderzochte cases.

4.1 Context 1994 - 1998 De Dienst Stadsontwikkeling kende een sterke dynamiek. De organisatie werd veranderd, eerst in 1989 omdat de scheiding secretarie/diensten werd opgeheven. In 1995 werd de kolomindeling veranderd in een driedeling, te weten beleid, projectontwikkeling en beheer. De secties Projectmanagement en Grondzaken werden samengevoegd tot een afdeling Projectontwikkeling, die binnen DSO een prominente plaats innam. De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor Stadsontwikkeling was thematisch verspreid over meerdere portefeuillehouders: Ruimtelijke Ordening, Wijk- en buurtbeheer, Stadsvernieuwing, Verkeer en Vervoer, Grondzaken, Volkshuisvesting, Bouw- en Woningtoezicht, Personeel en Organisatie. Veel wethouders hadden zodoende een verbinding met deze dienst. Wij destilleren het volgende beeld uit de gesprekken die wij voerden, waarover onze gesprekspartners in grote lijnen hetzelfde naar voren brachten. De wethouder Grondzaken richtte zich sterk op het realiseren van projecten. De wethouder en het hoofd van de afdeling Projectontwikkeling regelden bij de projecten de meeste zaken en brachten veel tot stand. Vriend en vijand erkennen de daadkracht en het resultaat dat dit heeft opgeleverd. Het realiseren van projecten rond de Kerkbrink en het Arenapark vergden echter veel tijd en aandacht. Sommige onderdelen daarvan waren gecompliceerd en kenden een grote tijdsdruk. Dit betekende dat de aandacht voor andere onderdelen van het werk van Grondzaken soms minder was. Andere zaken zoals de verkoop van gemeentepanden waren vooral een ambtelijke aangelegenheid, de wethouder hield daarbij eigenlijk alleen in de gaten of er een externe taxatie lag en het verkoopbedrag daarmee spoorde. Als kanttekening is te plaatsen dat de nadruk soms teveel lag op (snelle) deals met partijen. Dat werkte wel verfrissend, maar vaak moesten dan nog allerlei deelaspecten later worden geregeld. Deze serieschakeling -in plaats van parallel de


24

deelaspecten van projecten afkaarten- leidde tot fricties tussen betrokken afdelingen en soms ook tot nauwelijks te overkomen problemen. De dossiervorming rond projecten was, zo geven ambtelijke betrokkenen aan, een stiefkind in de organisatie: gebrek aan capaciteit en de resultaatgerichtheid worden als verklaring gegeven. Tot zover de grote lijnen uit de gesprekken met betrokkenen. In de volgende paragrafen geven wij antwoord op de gestelde vragen over deze twee transacties en trekken naar onze mening relevante conclusies. Voorop willen wij stellen dat het feit dat een onderzoek als het onderhavige nodig is om deze vragen te beantwoorden al op voorhand duidelijk maakt dat de dossiervorming te kort is geschoten. Bij het samenstellen van onze beoordeling waren we derhalve sterk aangewezen op de medewerking van alle betrokkenen. De medewerking van betrokkenen was constructief en openhartig. Het betekent ook dat wij deels af moeten gaan op hun oordeel en geheugen.

4.2 Minister Hartsenlaan 1-1A De kernvraag die is gesteld over een te lage grondprijs (0,7 mln) voor de grondverkoop aan Matser, gezien de veel hogere prijs bij doorverkoop aan Fortis (bijna 1,7 mln) is in eerste instantie gemakkelijk te beantwoorden. Het bedrag dat in het AB-deel (gemeente-Matser) van de transactie is vermeld is exclusief de kosten van bouwrijp maken. Dat werd indertijd, medio 1998, geraamd op 0,4 mln, zodat de totale verkoopprijs 1,1 mln bedroeg. Maar de BC-transactie tussen Matser en Fortis betrof meer dan alleen de grond. Deze transactie was onderdeel van een turnkey-overeenkomst voor levering van grond én gebouw, waarbij in de grondtransactie de eerste termijnbetaling werd geregeld. De ongeveer 1,7 mln in deze transactie kan worden gezien als een vrij toevallige restpost van het betaalschema voor grond en gebouw, die wel in verhouding stond tot de op dat moment geïnvesteerde bedragen door Matser. In vergelijking met het oorspronkelijke voorstel voor de grondverkoop tussen 2 gemeente en Matser uit 1992 is sprake van een duidelijk hogere prijs per m bvo, terwijl de kwaliteit van de kantoorruimte minder is (deels in kap en souterrain, geen parkeerruimte). De grondprijs lag op een voor Hilversum gebruikelijk niveau. De onderhandelingspositie van de gemeente was aangetast door de uitzonderlijk lange voorgeschiedenis van het project. Matser heeft een extra voordeel weten te behalen doordat de kosten van het bouwrijp maken lager uitvielen dan bij de verkooponderhandelingen was aangegeven. Uit de gang van zaken leiden we af dat de gemeente een tussentijdse taxatie niet heeft laten uitvoeren om tot een goed oordeel over de verkoopprijs te komen. Gezien de lange geschiedenis zou het een nuttige stap zijn geweest om tussentijds de verkoopprijs nog eens tegen het licht te houden.


25

De ABC-transactie is een algemeen aanvaarde werkwijze waarbij de projectontwikkelaar gericht zal zijn op het verkleinen van zijn kasstroom in projecten en beleggers de voorfinanciering van projecten het goedkoopst zelf kunnen doen. Inschakeling van een derde partij voor de voorfinanciering is altijd duurder, omdat deze partij een groter risico loopt. De belegger verkleint door de aankoop van de grond het risico: bij een eventueel faillissement van de ontwikkelaar tijdens de bouw is hij eigenaar van de grond en hetgeen er inmiddels op is vervaardigd. Alle partijen erkennen dat voor de BC-transactie een schriftelijke toestemming vereist was, die niet is gegeven. Dit gebrek is achteraf niet te herstellen; wel heeft B&W achteraf ingestemd met de doorverkoop. Het ontbreken van een schriftelijke toestemming was vooral een risico voor Matser en de notaris, en als afgeleide daarvan voor Fortis, die het risico liepen aangesproken te worden op onrechtmatig handelen. Het belangrijkste gebrek dat wij bij de transactie tussen gemeente en Matser constateren is het nagenoeg geheel ontbreken van informatie over de contacten tussen de gemeente en Matser aangaande de grondaankoop. Enige uitzonderingen zijn een brief van Matser uit 1992 en de contractstukken, inclusief de voorbereiding van de bestuurlijke besluitvorming. Daarnaast was er nog een uitgebreider RO-dossier dat vooral de periode 1991-1995 besloeg. Wij hebben uit onze gesprekken mogen opmaken dat deze transactie in dit opzicht geen uitzondering was: de dossiervorming, het vastleggen van gesprekken, het toetsbaar maken van de werkzaamheden van de afdeling was in de onderzochte periode geen intrinsiek onderdeel van het werk. Inmiddels is de werkwijze van de afdeling veranderd en beoogt men dit onderdeel op een doeltreffende wijze te doen.

4.3 Hoge Naarderweg 61 Het dossier van de verkoop van het pand Hoge Naarderweg 61 bevatte wel de essentiële onderdelen van de transactie. De verkoop is naar onze mening echter beleidsmatig weinig doordacht. Er waren meerdere opties geweest: verkoop aan een eigenaar/deelbewoner, wachten tot het nieuwe bestemmingsplan er was, verkoop aan een corporatie. Het direct incasseren van de (achteraf matige) winst is in vergelijking daarmee niet het meest doordachte beleid. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de wethouder dit niet als een speerpunt van beleid zag, waardoor de behandelend ambtenaar het beleid zelf ging bepalen. De wijze waarop vervolgens een koper is gevonden was voor beleggingspanden misschien een gebruikelijke, maar blijft kwetsbaar. Bindingen tussen de koper en ambtenaren bij de gemeente zijn niet aan te tonen, maar worden door de gevolgde procedure ook niet uitgesloten. De taxatie en de verkoopprijs zijn marktconform, rekening houdend met het feit dat het grotendeels was verhuurd tegen een lage huur.


26

Het te voeren beleid bij verkoop is bij de 020-panden, waar het pand Hoge Naarderweg 61 toe behoort, niet erg helder. Uit de management-rapportage blijkt dat de verkoop van deze panden in 1996 feitelijk is gestopt: daarna is nog slechts één pand verkocht.

4.4 Conclusie en vervolg Bij Grondzaken is in de onderzochte periode het 'onzichtbare traject' (de mondeling gemaakte afspraken en onbeschreven relaties tussen partijen) een groot deel van de projectontwikkeling gaan vormen. Dat gaf derden aanleiding om vraagtekens te stellen bij het resultaat. Intern zijn door bijvoorbeeld de accountantsdienst vraagtekens gezet bij het gebrek aan functiescheiding en de wijze waarop marktpartijen werden geselecteerd. De gemeenteraad zette, onder meer door over de genoemde concrete transacties vragen te stellen, eveneens vraagtekens bij deze werkwijze. De lacunes in de dossiers maken het moeilijk aan te tonen dat er iets mis is met de wijze waarop afspraken zijn gemaakt. Maar het omgekeerde geldt ook: de gemeente wordt kwetsbaar omdat aantijgingen dat sprake is van ongewenste relaties met marktpartijen niet gemakkelijk kunnen worden weerlegd. Een dergelijke summiere dossiervorming over onderhandelingstrajecten maakt een goede controle op rechtmatigheid en doelmatigheid onmogelijk. De combinatie van deze zeer summiere dossiervorming met het feit dat de beslissingen hoofdzakelijk werden genomen door slechts enkele personen is in onze ogen een combinatie die vanuit het perspectief van het openbaar bestuur niet acceptabel is, in het licht van de benodigde transparantie. Aan betrokkenen is gevraagd of er transacties met grond of vastgoed zijn die naar hun mening in aanmerking moeten komen voor een dossieronderzoek. Bijlage 2 bevat de genoemde cases. Wij merken op dat een aantal cases door meer personen genoemd is. Toch raden wij af om deze nieuwe cases (op dezelfde wijze) te onderzoeken als de reeds beschreven cases. De redenen van gesprekspartners om bepaalde cases te noemen waren: een tekort aan transparantie, geen toetsbaarheid achteraf en een (in de ogen van de gesprekspartner) verkeerd gehanteerde werkwijze. Nagenoeg dezelfde constateringen liggen ten grondslag aan onze conclusies betreffende de twee onderzochte cases. In zowel de door ons onderzochte cases als in de door gesprekspartners genoemde cases signaleren wij een spanning tussen slagvaardigheid en transparantie. Deze spanning is er altijd. Immers, de afdeling projectontwikkeling leeft onder twee kwaliteitsregimes. Het ene regime is dat van zakelijke samenwerking, met criteria als snelheid en slagvaardigheid. Het andere regime is dat van de publieke zaak, met criteria als openheid, democratische besluitvorming, participatie en draagvlak. Wij constateren tevens dat wij in de beide beoordeelde cases wel fouten en omissies hebben aangetroffen maar zover wij hebben kunnen nagaan geen


27

laakbare feiten noch persoonlijke voordelen. De ‘pijn’ zit hem vooral in de gehanteerde werkwijze en het omgaan met de spanning tussen transparantie en slagvaardigheid. Om deze redenen en ook vanwege de verwachting dat er slechts summiere dossiers zullen zijn stellen wij voor om geen casebeschrijvingen op te stellen maar om in een kort en intensief traject het patroon van werken van de afdeling te beschrijven en zo de lessen uit het verleden te trekken. Op basis daarvan kunnen wij ook ons oordeel over de werkwijze binnen de gemeente in de jaren 1994-1998 aanscherpen. Dat oordeel kan mede gebaseerd worden op de analyse van het overzicht van de aan- en verkooptransacties van grond en panden, dat door ons nog moet worden opgesteld. Het analyseren van de genoemde cases kan zich dan beperken tot specifieke voorbeelden en vragen die bij die cases gesteld worden. De beoordeling van deze werkwijze zal dan instrumenteel kunnen worden gemaakt voor het concluderen dat het ‘niet zo, maar zo’ moet, als vertaling naar nieuw op te stellen spelregels.


28

Bijlage 1 Lijst van geïnterviewden Minister Hartsenlaan 1 – 1A Naam

Relevante functie in het onderzoek

Instelling

J. Flink

Wethouder Grondzaken 1994-1998

Gemeente Hilversum

A. Haye

Wethouder Grondzaken 1998

Gemeente Hilversum

D. Munnik

Vervangend wethouder Grondzaken 1998

Gemeente Hilversum

H. Borstlap

Wethouder Grondzaken 1998-

Gemeente Hilversum

K. Kooistra

Hoofd afdeling Projectontwikkeling DSO

Gemeente Hilversum

Y. Verver

Waarnemend hoofd afdeling Projectontwikkeling

Gemeente Hilversum

P. Stevens

Voormalig sectiechef Grondzaken (interim)

Gemeente Hilversum

S. Alberelli

Voormalig jurist afdeling Grondzaken

Gemeente Hilversum

J. Elders

Bestuursjurist afdeling Grondzaken

Gemeente Hilversum

R. Schipper

Accountantsdienst

Gemeente Hilversum

R. van Kasteren

Adjunct-directeur

Matser projectontwikkeling

Th. Meijer

Notariskantoor

CMS Derks Star Bussman Hanotiau

T. Kock

Notariskantoor

CMS Derks Star Bussman Hanotiau

Naam


Instelling

J. Flink


Gemeente Hilversum

K. Kooistra


Gemeente Hilversum

G. Hofman

Taxateur / verwerver sectie Grondzaken

Gemeente Hilversum

J. van Nes

Bouw – en Woningtoezicht

Gemeente Hilversum

J. Haverkort

Bouw – en Woningtoezicht

Gemeente Hilversum

S. Alberelli

Jurist afdeling Grondzaken

Gemeente Hilversum

A. van Vulpen

Makelaar

Van Vulpen, Kalksma Schuitema

Ph. Burggraaf

Koper pand

Hoge Naarderweg 61


29

Gesprekken over transacties in het algemeen Naam


Instelling

J. Flink


Gemeente Hilversum

K. Kooistra


Gemeente Hilversum

G. Hofman

Taxateur / verwerver sectie Grondzaken

Gemeente Hilversum

S. Alberelli

Voormalig jurist afdeling Grondzaken

Gemeente Hilversum

A. Haye

Wethouder Grondzaken 1998

Gemeente Hilversum

D. Munnik

Vervangend wethouder Grondzaken 1998

Gemeente Hilversum

H. Borstlap-Van den Bosch

Wethouder Grondzaken 1998-

Gemeente Hilversum

J. Elders

Bestuursjurist afdeling Grondzaken

Gemeente Hilversum

R. Schipper

Accountantsdienst

Gemeente Hilversum

G. Hofman

Taxateur-verwerver Grondzaken

Gemeente Hilversum

Y. Verver

Waarnemend hoofd Projectontwikkeling DSO

Gemeente Hilversum

P. Stevens

Voormalig sectiechef Grondzaken (interim)

Gemeente Hilversum

H.. Schuur

Planeconoom PROW

Gemeente Hilversum

M. Veldhuis

Secretariaat PROW

Gemeente Hilversum

C. van Wieringen

Projectleider PROW

Gemeente Hilversum

R. Bosselaar

Planeconoom PROW (interim)

Gemeente Hilversum

P. van der Horst

Projectleider PROW

Gemeente Hilversum

W. Hilhorst

Voormalig projectleider PROW

Gemeente Hilversum

D. Boerboom

Voormalig sectiechef PROW

Gemeente Hilversum

J. Leskens

Projectleider PROW

Gemeente Hilversum

E. Sonnenberg

Stafmedewerker DSO

Gemeente Hilversum

M. Dijkstra

Voormalig directeur

Woningbouwvereniging Dudok

H. Boers

Voormalig sectiechef Grondzaken

Gemeente Hilversum

J. Nagel

Voorzitter raadsfractie

Leefbaar Hilversum

J. Boersma

Voorzitter raadsfractie

SGP/RPF/GPV


30

Bijlage 2 Lijst van genoemde transacties De bij het dossieronderzoek betrokken personen is gevraagd of er nog andere transacties of projecten zijn die reden tot nader onderzoek geven. Hieronder volgt een opsomming van de genoemde (trans)acties. Transactie Arenapark (laatste fase) Bijdrage Dudokcentrum Transacties Gooise Brink Transactie Doodweg Transactie Jonkersweg/Schuttersweg Kunstwerk Wagenmakersplein Transactie Franciscusweg 4 Frederik van Eedenlaan Samenwerkingsovereenkomst Binnenstad RKZ-terrein


31

Bijlage 3 Tijdschema Minister Hartsenlaan 1-1A

datum

handeling

1990 contact Matser met notariskantoor over bereidheid gemeente tot 14-10-91 brief 15-12-91 verkoop uitnodiging drie architecten drie 27-2-92 presentatie 20-3-92 plannen uitslag prijsvraag, keuze Negrescu 11-5-92 investeringsbegroting 2-6-92 welstand keurt ontwerp af 11-11-92 aankoopvoorstel 12-11-92 Matser indiening bouwaanvraag 10-12-92 scherpere eisen artikel 15-1-93 19 advies SO/bwt over vervolg procedure 2-2-93 kleiner ontwerp wordt 3-3-93 gemaakt voorwaardelijjke goedkeuring door welstand 15-6-93 aanzet voor artikel 19 bezwaren uit buurt tegen voornemen 9-3-93 procedure verlenen bouwvergunning 27-9-93 groeninventarisatie 11-1-94 aangepast plan in verband met aanwezige bomenover noodzaak art. 19 15-6-94 notitie procedure 2-12-94 verzoek gemeente om verklaring geen bezwaar 5-4-95 NH provincie meldt het voornemen verklaring te weigeren 9-7-98 mantelformulier voorstel tot verkoop Matser tekent 10-7-98 grond 14-7-98 verkoopovereenkomst Kooistra tekent 21-7-98 verkoopovereenkomst b&w stemt in met verkoopvoorstel 18-8-98 commissie stad vergadering wordt commissie economie stemt in met 27-8-98 geannuleerd verkoop 8-9-98 bouwvergunning verleend 9-9-98 gemeenteraad stemt in met 16-12-98 verkoop conceptakten naar gemeente en Matser volmacht door Elders (jurist 17-12-98 tekening 18-12-98 Grondzaken) akten passeren bij notaris 18-5-99 vragen van Leefbaar Hilversum aan wethouder GZ 28-5-99 beantwoording vragen van 18-0531-5-99 1999 vragen van Leefbaar Hilversum aan wethouder 6-1-99 GZ bespreking b&w doorverkoop Min. 2-6-99 Hartsenlaan beantwoording vragen van 31-054-6-99 1999 specificatie kosten bouwrijp vragen van Leefbaar Hilversum aan college van 10-6-99 maken 29-6-99 b&w beantwoording vragen LH vergt meer 6-7-99 tijd beantwoording vragen LH door college van LH aan college van 10-10-99 vragen b&w

actor

betrokkenen

Kooistra Matser architecten jury Matser welstandscie Matser Matser provincie NH Veldhuisen Matser welstandscie raadscie RO/VHV advokaat Bogaers

Matser jury jury Matser, gemeente intern Matser, Negrescu Kooistra gemeente gemeente b&w gemeente Matser, Negrescu

Hegen Negrescu Kooistra gemeente provincie NH

gemeente Matser, gemeente SO Veldhuisen, provincie NH gemeente, Matser Kooistra, DC, Munnik notaris, Grondzaken notaris, Matser

Elders Matser Kooistra b&w raadscie stad raadscie economie b&w raad notaris Elders notaris Nagel Verver (GZ) Nagel Borstlap Borstlap Verver (GZ) Klein Borstlap Bakker, Diepeveen Nagel, Keune

Matser Elders, Matser, Fortis notaris gemeente, Matser, Forits wethouder, raad Nagel, wethouder wethouder, b&w b&w Nagel Nagel b&w, raad DSO, concernstaf b&w, raad


32

Bijlage 4 Tijdschema Hoge Naarderweg 61 datum

handeling

actor

betrokkenen

1892 pand gebouwd

12-11-92 24-6-93 18-5-94 3-6-94 29-8-95 3-11-95 3-11-95

raadsbesluit over verkoop panden aanbieding pand aan huurders opdracht taxatie taxatie pand interne notitie BWT over gebruik nota voor b&w (verkoopvoorstel) mantelformulier

gemeenteraad K. Kooistra G. Hofman Kalksma / Van Vulpen MD G. Hofman G. Hofman

20-11-95 27-11-95 28-11-95 28-11-95 22-1-96 26-1-96 29-1-96 1-2-96 1-2-96 3-5-96 10-9-96

koopovereenkomst toezending getekende overeenkomst b&w formulier (verkoopbesluit) b&w besluit brief aan gemeente (Alberelli) afrekening brieven aan huurders, over verkoop overdracht inningsopdracht splitsingstekeningen afgifte splitsingsvergunning

Directeur DSO K. Kooistra G. Hofman college b&w Van Lith Van Lith Kroon, Kooistra Van Lith

27-4-99 vragen leefbaar hilversum 3-5-99 interne aantekening eind 1999 verkoop pand

Kalksma / Van Vulpen G. Hofman (opdracht) G. Hofman (opdracht) Ph. Burggraaf (koper) diensthoofd en -controller (parafen), wethouder Burggraaf, Van Lith (notaris) Burggraaf, Directeur DSO K.Kooistra, wethouder gemeentesecretaris, Alberelli Alberelli

Buro te Duits college b&w

huurders, nieuwe eigenaar Alberelli Van Lith (notaris) Burggraaf (opdrachtgever) Burggraaf (aanvrager)

Jan Nagel G. Hofman Ph. Burggraaf

H. Borstlap-van den Bosch aan H. Borstlap (copie Y. Verver) Bakker Investments BV


Bijlage 5 Opinie ADK Prinsen van Wijmen

33


34


35


36


37


38


39

Bijlage 6 Vragen Leefbaar Hilversum Hieronder vatten we de antwoorden die op de openstaande vragen van Leefbaar Hilversum uit de rapportage zijn te destilleren beknopt samen. Onze beantwoording treedt niet in de bevoegdheden van raad en college, maar moet gezien worden als een gerichte samenvatting van het hiervoor beschrevene.

Minister Hartsenlaan 1-1A -

-

-

-

-

-

Op welke datum is blijkens de B&W-agenda of aantekeningen de schriftelijke toestemming besproken: dit gebeurde in de B&W vergadering van 1 juni 1999. Op welke datum is alsnog deze schriftelijke toestemming verleend: tijdens de vergadering van 1 juni 1999 heeft B&W achteraf ingestemd met de doorverkoop door Matser aan Fortis, zo is ons door wethouder Borstlap aangegeven. Is het correct dat de notaris die de onderliggende stukken en de door de gemeente gesloten verkoopovereenkomst kende, deze akte zonder de noodzakelijke schriftelijke toestemming heeft laten passeren: ja, dit is correct. Is het correct dat Matser zonder schriftelijke toestemming de grond heeft doorverkocht: ja, de schriftelijke toestemming was op dat moment niet verleend. Is het meewerken door het college van B&W aan de doorverkoop zonder (zoals aan de raad was voorgehouden) schriftelijke toestemming niet iets meer dan een schoonheidsfout: het oordeel of dit meer was dan een schoonheidsfout kan door RIGO niet worden gegeven; dit is het oordeel van B&W en het is aan de gemeenteraad, dit standpunt te beoordelen. We verwijzen daarbij naar de opinie van het advocatenkantoor ADK Prinsen Van Wijmen, dat de opvatting van B&W ondersteunt. Kan het college een verklaring geven over het prijsverschil van bijna een miljoen, ook als men de bovengenoemde kosten van bouwrijp maken in de berekening betrekt: het bedrag van 0,7 miljoen als grondprijs voor de gemeente is onvergelijkbaar met de bijna 1,7 miljoen die Fortis aan Matser betaalde. In het laatste geval ging het niet om alleen de grond maar vormt dit bedrag de eerste termijn van de koop/aanneemsom. Wat is de laatste stand van zaken met betrekking tot de erfdienstbaarheid gevestigd op dit perceel: deze vraag valt buiten het bestek van ons onderzoek.


40

Hoge Naarderweg 61 -

-

-

Was er sprake van een vrije verkoop van het pand: het pand is als beleggingspand onderhands verkocht aan een geïnteresseerde partij. Wanneer is de taxatie verricht, door wie en welk bedrag werd opgegeven: de taxatie is op 18 mei 1994 opgedragen aan Van Vulpen, Kalksma en Schuitema. Dit makelaarskantoor levert de taxatie op 3 juni 1994 en komt tot een bedrag van ƒ 200.000,- in bewoonde en verhuurde staat, uitgaande van een huur van ƒ 750,- per maand voor de leegstaande etage. Als leeg woonhuis raamt men de prijs op ƒ 395.000,-, uitgaande van ƒ 200.000,- benodigde verbouwingskosten. Is de verkoop behandeld in de raad(scommissie) en zo nee waarom niet: nee, de verkoop is bij het raadsbesluit van 27 oktober 1992 gedelegeerd aan B&W. Is de verkoop in B&W aan de orde geweest: ja, op 28 november 1995 gaat het college akkoord met de verkoop. Kan Leefbaar Hilversum de relevante stukken inzien: de onderzoekers kunnen hier niet in treden. Aan welk makelaarskantoor is het pand aangeboden en is gevraagd dit op het NVM-datanetwerk te zetten: volgens de behandelend ambtenaar heeft hij het pand aan meerdere makelaarskantoren onderhands aangeboden, maar kwamen zij niet met gegadigden. Hoe is men aan de uiteindelijke koper gekomen, via welke makelaar of op andere wijze: de gegadigde had zichzelf aangemeld als zijnde geïnteresseerd in de aankoop van beleggingspanden bij de gemeente, in casu de behandelend ambtenaar, volgens diens opgave al in 1993. Toen via andere kanalen geen koper werd gevonden heeft de ambtenaar deze gegadigde benaderd.

Twee transacties in Hilversum

Recommend Documents