Toenemende interesse voor commercieel real estate

Sectorvisie Commercieel Real Estate ING Economisch Bureau

Toenemende interesse voor commercieel real estate Grootste opleving in bedrijfsruimtemarkt Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in 2011 die van 2010 overtreffen. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar zekerheid en daarbij zijn vooral panden met een lang huurcontract in trek. Gebruikersmarkten laten een wisselend beeld zien. Vooral in de bedrijfsruimtemarkt steeg begin 2011 het opnameniveau. De industrie en de logistieke sector hebben in 2010 geprofiteerd van de aantrekkende wereldhandel waardoor zij weer meer vierkante meters nodig hebben. Op de kantorenmarkt profiteert Antwerpen, door het grote aantal logistieke bedrijven, hier vooral van. In Brussel daalt de opname van kantoren daarentegen nog. Op de winkelmarkt blijven de huren op toplocaties stijgen door een krap aanbod in binnensteden en een aanhoudende vraag van retailers. Beleggingsvolume stijgt Voor het eerst sinds 2007 werd er in 2011 in het eerste kwartaal weer meer geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Dit jaar veranderde er in de eerste drie maanden voor € 401 miljoen van eigenaar. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2010 toen er voor € 237 miljoen aan transacties gedaan werd. Institutionele beleggers lijken langzaam hun interesse voor real estate te herwinnen nadat zij in voorgaande jaren juist vastgoed probeerden af te stoten omdat deze categorie overwogen was in hun portefeuilles. Er is dan ook een tendens waarneembaar waarbij weer meer grotere deals boven de € 20 miljoen worden gesloten. Een verwachte gematigde economische groei van 1,9% in 2011 en 1,8% in 2012 en vrees voor oplopende inflatie kan de vraag naar vastgoedbeleggingen verder doen aantrekken. Een licht stijgende rente kan dit echter wel temperen. ING Economisch Bureau verwacht daarom voor 2011 dat het beleggingsvolume dat van 2010 zal benaderen. Daarna zal de invoering van Solvency II voor verzekeraars in 2012 en Basel III voor banken in 2013 door de hogere eisen voor eigen vermogen bij vastgoedbeleggingen een drukkend effect hebben op het beleggingsvolume.

Figuur 1 Beleggingsvolumes 2005-2011 per kwartaal (in € miljoenen) 5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 2005

! 1e kwartaal

2006

2007

! 2e kwartaal

2008

2009

! 3e kwartaal

2010

2011

! 4e kwartaal

Bron: DTZ Research, bewerkt door ING Economisch Bureau

Kantoren weer meer in trek Vooral de interesse in kantoren stijgt bij beleggers weer langzaam. Hierdoor liep het aandeel van kantoren in de totale beleggingen in het eerste kwartaal 2011 op tot 67% (57% in 2010). Dit ging vooral ten koste van investeringen in retail. Hieruit valt echter niet af te leiden dat de interesse in retail daalt. Het is vooral het aanbod dat beperkt is. Weinig beleggers zijn bereid hun winkelvastgoed in de aanbieding Deze sectorvisie is een update van het in januari 2011 verschenen ING rapport “Bestendigheid in een roerige omgeving”.

te doen. De lage leegstand van winkels op vooral A-locaties biedt beleggers een zekere kasstroom. Dit zorgt ervoor dat de aanvangsrendementen met circa 5% op retail in Brussel en Antwerpen tot de laagste behoren van het commercieel vastgoed.

Belgen domineren de vastgoedinvesteringen Beleggers zijn nog steeds op zoek naar vooral zekerheid. In dit kader zijn vooral investeringen in panden waarop nog een lang huurcontract met een kredietwaardige huurder ligt interessant. De zoektocht naar zekerheid blijkt ook uit het lage percentage buitenlandse investeerders. Het aandeel van Belgische vastgoedbeleggers steeg de afgelopen jaren. In 2005 kwam slechts een kwart van alle beleggingen op naam van lokale investeerders. In het eerste kwartaal van 2011 is dit gestegen tot 78% en hiermee ongeveer gelijk aan het aandeel in 2010. Buitenlandse partijen zijn na de recessie op zoek gegaan naar zekerheid en vonden dit op hun eigen thuismarkt omdat zij daar meer verstand van zaken hebben. Zorgvastgoed steeds gevraagder Een andere “nieuwe” categorie die beleggers zekerheid biedt zijn investeringen in zorgvastgoed. Het risico wordt over het algemeen lager geschat dan bij commercieel vastgoed door de toenemende vraag, een hoge bezettingsgraad en de vaak lange termijn contracten met uitbaters. In 2030 is 23% van de bevolking ouder dan 65 jaar ten opzichte van 17% in 2010. Het aantal 65 plussers is dan opgelopen met meer dan 850.000. Het groeiende aantal ouderen geeft de komende jaren een toename van de vraag naar het aantal bedden in zorginstellingen. Voor beleggers is zorgvastgoed

daarom een interessante categorie om in te investeren en de portefeuille te diversifiëren. In het eerste kwartaal van 2011 werden er zo twee grote investeringen in zorgvastgoed gedaan: Aedifica deed een acquisitie van een portefeuille bestaande uit zorgcentra en een serviceflatgebouw van € 23 miljoen en Cofinimmo deed een overname van € 7,3 miljoen waardoor zij eigenaar werd van een rusthuis. Aanvangsrendementen zullen naar verwachting licht stijgen De aanvangsrendementen zijn in 2010 na een top in 2009 weer gedaald. Het aantrekken van de wereldhandel en de afnemende onzekerheid die dit tot gevolg had, lieten vooral de aanvangsrendementen van logistiek prime vastgoed dalen van 7,2% in 2009 naar 6,6 % in 2010 (figuur 2). Voor kantoren en retail lagen de prime aanvangsrendementen eind 2010 op respectievelijk 5,4% en 4,9%. Een stijgende rente kan de komende jaren de aanvangsrendementen ligt laten stijgen.

Zakelijke dienstverlening trekt weer personeel aan De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke en financiële dienstverlening. De groei in 2010 lag in deze sector op ongeveer 1% (figuur 3). Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren, zoals de industrie en transport waar de zakelijke en financiële dienstverlening van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen van het personeelsbestand zijn de ondernemers ook positief. In maart 2011 verwachtte per saldo al weer bijna een kwart van de ondernemers het personeelbestand te gaan uitbreiden waardoor ook meer m2 kantoorruimte benodigd kunnen

Figuur 2 Netto aanvangsrendementen 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 2000

_

Logistiek

2001

2002

_

2003

2004

Kantoren

Bron: PMA, * Raming

Sectorvisie Commercieel Real Estate Mei 2011 2

2005

_

Retail

2006

2007

2008

2009

2010

2011*

2012*

Figuur 3 Evolutie volume financiële en zakelijke dienstverlening,vertrouwen dienstverlening en aannemen personeel 40

8%

30

6%

20

4%

10

2%

0

0%

-10

-2%

-20

-4%

-30

-6% -8%

-40 mrt-01

mrt-02

mrt-03

mrt-04

mrt-05

mrt-06

mrt-07

_

! Evolutie volume financiële en zakelijke dienstverlening (j.o.j. r. as)

mrt-08

mrt-09

mrt-10

_

Vertrouwen dienstverlening

mrt-11

Aannemen personeel

Bron: Ecowin

zijn. Op langere termijn zal de kantorenmarkt echter met een afnemende vraag te maken krijgen. De economie heeft ten eerste al een hoog aandeel kantoorbanen. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door de aankomende vergrijzing. Het aandeel van de beroepsbevolking ten opzichte van de totale bevolking zal afnemen van 66% in 2010 tot 61% in 2030. Daarnaast zet de trend van flexwerken door waardoor per werknemer minder vierkante meters kantoorruimte benodigd zijn. De kantorenmarkt verandert onder invloed van deze trends steeds meer van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De huidige situatie van overaanbod zal – gelet op bovengenoemde factoren – dan ook niet snel verdwijnen en de behoefte aan uitbreiding van de voorraad is de komende jaren zeer beperkt. Verborgen leegstand nog nooit zo hoog Het aannemen van nieuw personeel zal echter niet direct leiden tot een grotere vraag naar kantoorruimte. Door de recessie zitten veel bedrijven nog ruim in hun vierkante meters. Het aantal kantoormedewerkers in Brussel liep terug van 575.000 in 2008 naar 565.000 in 2010 (figuur 4). Het gemiddelde aantal verhuurde m2 kantoorruimte per werknemer steeg hierdoor in 2010 tot 20,5 m2. In de periode 1980/2008 was deze echter altijd zeer constant tussen 19,9 m2 en 20,1 m2. Het hoge gemiddelde van 20,5 m2 geeft aan dat er momenteel een verborgen leegstand is. Bedrijven zullen eerst deze m2 weer in gebruik gaan nemen voordat zij nieuwe m2 zullen gaan huren.


Figuur 4 Evolutie voorraad kantoorruimte (in gebruik) en kantoormedewerkers in Brussel, 1982-2010 700

14.000

Leegstand

600

12.000

Verborgen leegstand

10.000

500

8.000

400

6.000

300

200

4.000 1982

_ _ __

1986

1990

1994

1998

2002

2006

Voorraad kantoorruimte in miljoenen m2 Voorraad verhuurde kantoorruimte in miljoenen m2 Aantal kantoormedewerkers x 1.000 (r. as)

Bron: PMA, berekeningen ING Economisch Bureau

2010

Opname flink lager in 1ste kwartaal 2011 In het eerste kwartaal 2011 was de opname in Brussel met bijna 73.000 m2 lager dan gemiddeld (figuur 5). Dit is een halvering ten opzichte van dezelfde periode in 2010. het Centrale District noteerde 50% van de totale opnames in Brussel en de andere helft is toe te schrijven aan de Periferie voor 28% en de Decentraal Brussel voor 22%. De grootste huurtransactie was van huurder Yara bij de luchthaven waar zij in Corporate Village A 5.358 m2 aan kantoorruimte huurde. Het uitblijven van grotere deals zorgde voor het lage transactievolume in Brussel. De huurniveaus bleven stabiel tussen de € 275,- per m2 per jaar op de toplocaties in het Centrale District tot € 165,- in de Periphery. Hierbij geven verhuurders flinke incentives tot een huurvrije periode van 2,5 maand per jaar afgesloten huurcontract.

Figuur 5 Opname kantoorruimte in Brussel, 2007- 1ste kwartaal 2011

Grote opnamestijging in Antwerpen Van Vlaanderen en Wallonië lieten Antwerpen en Gent in 2010 de sterkste toename zien van het aantal verhuurde of verkochte m2 kantoorruimte1. In Antwerpen lag de opname in 2010 53% hoger en in Gent verdubbelde de opname ten opzichte van 2009 (figuur 6). Het herstel van de logistieke sector door de sterk aantrekkende wereldhandel lijkt de belangrijkste driver. Vooral kleine lokale spelers die van een groei van de overslag in de Antwerpse haven profiteerden namen nieuwe m2 kantoorruimte op. Het grote aantal relatief kleine deals van minder dan 1.000 m2 onderstreept dit. Ook

100

1

600

500

400

300

200

0 2007

2008

! Centraal

2009

! Decentraal

2010

2011 1ste kw

! Periphery

Bron DTZ Research

Voor Vlaanderen en Wallonië zijn nog geen cijfers beschikbaar van het 1ste kwartaal 2011.

de komende jaren zal de logistieke sector kunnen blijven profiteren van de relatief hoge groei van de wereldhandel waardoor de vraag naar kantoren in Antwerpen zal blijven aanhouden.

Figuur 6 Opname kantoorruimte in Vlaanderen en Wallonië, 2007-2010 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Antwerpen

! 2007

Gent

! 2008

Mechelen

! 2009

Bron: DTZ Research


Leuven

! 2010

Luik

Namen

Charleroi

Figuur 7 Evolutie bezettingsgraad industrie en exportwaarde, 1994-2010 30

90

20

85

10

80

0

75

-10

70

-20

65

-30

60 dec-94 dec-96 dec-98 dec-00 dec-02 dec-04 dec-06 dec-08 dec-10

_ _

Exportwaarde per kwartaal (in € miljoen) Bezettingsgraad industrie, seizoensgezuiverd (r. as)

Bron: Ecowin

Mechelen leidt onder lagere huren Brusselse Periphery Luik liet in 2010 de grootste daling van de kantooropnames zien. In 2010 werd er 14.460 m2 verhuurd ten opzichte van 66.758 m2 in 2009. De daling komt vooral doordat 2009 juist een exceptioneel goed jaar was door de voorverhuur van Finance Tower (53.000 m2). Vergeleken met voorgaande jaren ligt de nieuwe verhuur en verkoop van kantoren dan ook op het gemidddelde. Ook in Leuven en Mechelen daalden in 2010 de opnamevolumes, echter wel met veel lagere percentages van respectievelijk 16% en 11%. Mechelen profiteerde in het verleden van de centrale ligging tussen Brussel en Antwerpen en lagere huurniveaus. Huurverlagingen in de Periphery van Brussel zorgen er echter voor dat meer bedrijven voor huisvesting aldaar kiezen in plaats van in Mechelen.

Opleving van de wereldhandel stuwt industrie en logistieke bedrijvigheid De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zijn te vinden in de transport- en logistieksector en de industrie. Na het moeilijke jaar 2009 hebben beide sectoren in 2010 kunnen profiteren van de aantrekkende wereldhandel en de hierbij behorende flinke toename van de export. Dit blijkt onder andere uit de sterke opleving in de havens van Antwerpen, Gent en Zeebrugge (gemiddeld +12,5%). Deze groei werd naast het zee-zeevervoer (‘transhipment’) vooral gerealiseerd met de toelevering van de chemische – en staalindustrie in de Vlaamse havengebieden en het Duitse achterland. Aangezien de aan- en afvoer grotendeels in een


straal van maximaal enkele honderden kilometers plaatsvindt, profiteert het wegtransport hier duidelijk van mee. De opleving in het wegtransport verloopt minder snel dan bij bijvoorbeeld logistieke dienstverlening als terminalactiviteiten en opslag, die direct verbonden zijn met de internationale handel. Met het overwegend binnenlandse karakter remt de lagere consumptiegroei de vraag naar wegtransportdiensten enigszins af. Voor het hele cluster handel, vervoer en verkeer wordt voor 2011 een groei van 2% verwacht en voor de industrie een productiegroei van 3%. Bedrijfsruimten weer in trek In 2010 lag het opnameniveau van bedrijfsruimten op ongeveer hetzelfde niveau als in 2009 (figuur 8). Ondanks de aantrekkende economie zaten de meeste gebruikers van bedrijfsruimten nog ruim in hun vierkante meters. Begin 2010 is er duidelijk sprake van een kentering. De groei in de industrie leidt er toe dat de bezettingsgraad met 81,2% in het eerste kwartaal 2011 al weer boven het 10-jarige gemiddelde ligt van 80,1% (figuur 7). De opname van bedrijfsruimten lag met 314.000 m2 in het eerste kwartaal 2011 dan ook op het hoogste niveau sinds eind 2008. Vooral in Vlaanderen was het opnameniveau hoger waardoor 67% van de nieuwe contracten in deze regio werd afgesloten. De aantrekkende markt voor bedrijfsruimten zorgt voor een einde aan de daling van de huurprijzen. Deze liggen begin 2011 op hetzelfde niveau als in het laatste kwartaal van 2010. In het topsegment van logistiek onroerend goed wordt in Antwerpen circa € 45,- per jaar per m2 betaald en in Luik € 33,-.

Figuur 8 Evolutie opname bedrijfsruimten in m 2 en bedrijfsinvesteringen per kwartaal, 2007-2011 1ste kwartaal 13.000

400.000 350.000

12.250

300.000 250.000

11.500

200.000 150.000

10.750

100.000 50.000

10.000

0 2007 I 2007 III 2008 I 2008 III 2009 I 2009 III 2010 I 2010 III 2011 I

! Opname in m

_

2

Bedrijfsinvesteringen in € miljarden seizoensgezuiverd (r. as)

Bron: Ecowin en DTZ Research

Figuur 9 Consumentenvertrouwen en omzet detailhandel per kwartaal, 2003- 2010 (% j.o.j.) 8%

5

6%

0

4%

-5

2%

-10

0%

-15

-2%

-20

-4%

-25 -30

-6% mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11

_

Detailhandel

_

Consumentenvertrouwen seizoensgezuiverd (r. as)

Bron: Ecowin

Loonindexatie zorgt voor aanhoudende groei detailhandel Ondanks de economische recessie heeft de detailhandel geen krimp gekend in 2009 en 2010. De detailhandelsverkopen stegen in beide jaren met respectievelijk met 0,5% en 2,3%. Ook in januari 2011 hield de groei aan met 2,1% (figuur 9). Belangrijkste reden is dat de recessie vooral toesloeg in de exporterende sectoren en de koopkracht van de consument redelijk op peil bleef. Ook voor 2011 wordt een lichte groei van de detailhandelsverkopen verwacht. België heeft wel meer dan gemiddeld last van de hogere olieprijzen waardoor de inflatie in februari 2011 opliep tot 3,6%. Door middel van de automatische loonindexatie neemt de koopkracht van de gemiddelde consument hierdoor niet af. Het consumentenvertrouwen is met -/-11,3 in maart 2011 dan nog wel negatief maar ligt wel boven het langjarig gemiddelde. Retailvastgoed blijft in trek Vooral de vraag naar grotere oppervlakten op A-locaties houdt aan. Internationale ketens staan nog steeds in de rij voor toplocaties waardoor op A-locaties de leegstand minimaal is. Door de beperkte ruimte in binnenstedelijke centra blijft hier moeilijk aan te voldoen. De Meir in Antwerpen blijft in trek bij retailers en bereikt met een stijging van 15% hetzelfde huurniveau van € 1.800 per m2 per jaar als de Rue Neuve in Brussel (figuur 10). Voordeel van Antwerpen ten opzichte van Brussel is dat de winkelende consument een “rondgang” door de verschillende winkelstraten kan maken (Meir en terug via de Schuttershofstraat).


Figuur 10 Huurprijs winkels in € per m 2 per jaar en huurstijging (% j.o.j.) eind 2010 € 2.000

20%

€ 1.800

18%

€ 1.600

16%

€ 1.400

14%

€ 1.200

12%

€ 1.000

10%

€ 800

8%

€ 600

6%

€ 400

4%

€ 200

2% 0,0%

€0 Brussel Antwerpen

! Huurniveau Bron: Cushman and Wakefield

Luik

0% Gent

! Huurstijging (r. as)

Brugge

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel. De tekst is afgesloten op 27 april 2011.


Contactinformatie Kijk op ING.be/business of stuur een mail naar: [email protected] Maurice van Sante (auteur) Senior econoom [email protected]

Toenemende interesse voor commercieel real estate

Recommend Documents