MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF DEEL 1A (samenvatting) DEEL 1B

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012 DEEL 1A (samenvatting)

en DEEL 1B (toelichting op MPG 2012 deel 2)

Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Planeconomie 12 april 2012

Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012

DEEL 1

-1 -


DEEL 1

-2 -

INHOUDSOPGAVE

MPG 2012 Deel 1A (samenvatting) 1. Inleiding 1.1. 1.2 1.3 1.4 2

............................................................................................................................blz. 5 Leeswijzer …………………………………………………………………………… blz. 5 Doelen …………………………………………………………………………………blz. 5 Relevante andere (eerdere) besluitvorming ……………………………………….blz. 5 Stedelijke koers ……………………………………………………………………… blz. 6

MPG: schakel tussen visie en uitvoering ..............................................................................blz. 2.1 Visie op grondbeleid: de Nota Grondbeleid .....................................................blz. 2.2 Gemeentewet artikel 212 / 213 .........................................................................blz. 2.3 Beheersverordening ..........................................................................................blz.

7 7 8 8

Samenvatting A Reserves, weerstandsvermogen en risico’s ................................................... blz. 11 B Lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten .........blz. 13 C Het Complex Verspreide gronden (CVG) .........................................................blz. 17

MPG 2012 Deel 1B (toelichting op deel 2) 3. Financiële stand van zaken complexen...............................................................................blz. 19 3.1 Lopende grondexploitaties ...............................................................................blz. 19 3.2 Functionele complexen ................................................................................. blz. 21 3.2.1 Complex Verspreide gronden ......................................................................blz. 21 3.2.2 Complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC) ................................................blz. 22 3.2.3 Complex Erfpachtgronden............................................................................blz. 23 3.2.4 Complex Bommen en Archeologie...............................................................blz. 24 3.2.5 Complex Kleine projecten ………………………………………………………blz. 24 3.2.6 Complex Overige Functionele Complexen...................................................blz. 25 3.3 Winstneming......................................................................................................blz. 26 4.

Financiële positie Grondbedrijf ......................................................................................blz. 27 4.1 Gehanteerde parameters ....................................................................................blz. 27 4.2 Reserves Grondbedrijf ........................................................................................blz. 27 4.3. Financiële ruimte toekomstige grondexploitaties ................................................blz. 28 4.4 Financieringsbehoefte .........................................................................................blz. 29 4.5 Weerstandsvermogen ........................................................................................ blz. 29

5.

Bijdrage MPG-uitgifte bouwgrond aan doelstellingen voor wonen en werken...............blz. 33 5.1. Programma Economie & Werk .........................................................................blz. 33 5.2 Programma Stedelijke Ontwikkeling .................................................................blz. 36

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2a: Bijlage 2b: Bijlage 3: Bijlage 4a: Bijlage 4b:

Begrippenkader MPG ......................................................................................blz. 43 Projectgebonden complexen overzicht mutaties jaarsnede 2011 ..........blz. 46 Projectgebonden complexen overzicht te verwachten eindresultaat......blz. 47 Af Te Sluiten Complexen overzicht te verwachten eindresultaat......blz. 48 Complex Verspreide Gronden voorraad- en boekwaardeontwik. 2011 ....blz. 49 Complex Verspreide Gronden waardering CVG per 1-1-2012 .................blz. 50


DEEL 1

-3 -


DEEL 1

-4 -

1.

INLEIDING

In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op welke wijze het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf is opgebouwd (‘leeswijzer’) en welke doelen met het MPG worden beoogd. Tevens wordt kort terug gekeken eerdere MPG besluitvorming en andere voor het MPG belangrijke processen die op dit moment (april 2012) lopen. Specifieke aandacht is er voor de relatie met het traject “Stedelijke koers”. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2011 vastgelegd en worden de lopende grondexploitaties doorgerekend in hun kosten en opbrengsten tot 2029. Wijzigingen in het kader van het MPG 2012 zijn altijd alleen financieel-technisch van aard (bijvoorbeeld andere eenheidsprijzen en/of andere faseringen.) Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke kaders gebeurt door afzonderlijke besluitvorming per project.

1.1 Leeswijzer Dit Meerjaren Perspectief Grondbedrijf geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het grondbeleid weer. Het MPG vormt de basis voor de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting en de jaarrekening (zie verder hoofdstuk 2). Het MPG 2011 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin een samenvattend verslag van de ‘prestaties’ in het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde uitgiftes kavels / woningen, hectares bedrijventerrein en de m2 bruto vloer oppervlakte (b.v.o.) kantoren gerelateerd aan de begrote aantallen. Omdat er sprake is van verschillende doelgroepen (raad, B&W, het programma Stedelijke ontwikkeling, de accountant) is er voor gekozen om het deel 1 op te splitsen in: - Deel 1A: een (grafische) samenvatting van het MPG 2012 - Deel 1B: een toelichting op het vertrouwelijke deel 2 Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het niet-openbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (projectgebonden complexen) en de functionele complexen.

1.2 Doelen Ook met dit MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van: • de ontwikkelingen in 2011 in de verschillende complexen • de ontwikkeling van de reserve van het Grondbedrijf • het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf • de ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf • de geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan de verschillende programma’s - Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en eventueel aanpassen van de parameters - Input leveren voor monitoren en sturen van de programma’s wonen, bedrijventerreinen en kantoren - Bijdragen leveren aan de P&C-producten (o.a. jaarrekening 2011, kadernota 2013 en programmabegroting 2013 - 2016)

1.3 Relevante andere (eerdere) besluitvorming In het kader van zowel het traject MPG 2011, de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 als de raadsenquête is de raad meegenomen in het gevoerde grondbeleid en de (financiële) resultaten hiervan. In 2011 zijn hiertoe verschillende (besloten) presentaties en bijeenkomsten gehouden, is een korte cursus grondbeleid gegeven en heeft bilateraal overleg plaatsgevonden met raadsleden. Doel hiervan was om de transparantie met betrekking tot het gevoerde grondbeleid verder te vergroten.


DEEL 1

-5 -

Op verzoek van de raadsenquêtecommissie grondbeleid heeft de rekenkamercommissie eind 2011 onderzocht in hoeverre de door de Raad vastgestelde aanbevelingen van de rekenkamerrapporten “Een spel van grenzen” en “Aan grond gebonden” (2009) zijn uitgevoerd door het College van B&W en zijn doorgevoerd in het huidige (grond)beleid. De uitkomsten van dit onderzoek – voor zover van toepassing op het MPG – zijn in dit MPG 2012 verwerkt. Specifiek gaat het dan om de volgende aanbeveling “De rekenkamercommissie constateert dat een duidelijke verbeterslag is gemaakt in het inzicht in de resultaten van het grondbeleid via de IPC-producten, als ook via het MPG. De verbinding tussen het ondersteunende grondbeleid en de doelen van ondersteunde beleidsterreinen zoals eenmalig geschetst in het MPG 2010 verdient echter ook in de toekomst een plek in het MPG.” In hoofdstuk 5 is deze aanbeveling verwerkt. Vanaf najaar 2011 doet de gemeenteraad via een raadsenquête onderzoek naar het grondbeleid. De uitkomsten van het raadsenquête-onderzoek hebben naar verwachting gevolgen voor de (beleids)trajecten en projecten die op dit moment lopen.

1.4 Stedelijke koers Dit MPG 2012 gaat vooral in op de (financiële) resultaten uit 2011. De (huidige) economische recessie zorgt er voor dat er op korte termijn nog steeds geen sprake is van herstel van de woning-, de bedrijventerreinen – en de kantorenmarkt (zie verder hoofdstuk 5). In (de halfjaarlijkse herziening van het) MPG 2011 zijn al een aantal projecten benoemd die risicovol zijn als het gaat om marktvraag en uitgiftetempo. Het gaat hier om de projecten waar nog een heel fors programma gerealiseerd moet worden en gronden met een hoge boekwaarde in het Complex verspreide gronden (CVG). In de programmabegroting 2012-2015 is hierover in het Programma Stedelijke ontwikkeling het volgende opgenomen “Het formuleren van een visie op de prioritering en invulling van de ruimtelijke ontwikkellocaties. Deze visie is gebaseerd op financiële, programmatische en strategische overwegingen. De visie heeft een directe wederzijdse relatie met het MPG 2012 en de woningbouwprioritering 2015 – 2019”. Dit traject heeft als werktitel ‘Stedelijke koers’ gekregen. Op dit moment (april 2012) worden voorstellen voorbereid. Deze worden in de komende maanden met uw raad besproken en moeten leiden tot besluitvorming in de begroting 2013. De financiële uitkomsten naar aanleiding van uw besluiten zullen worden opgenomen in de programmabegroting 2013-2016 en worden verwerkt in het MPG 2013.

Tenslotte Alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2012, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet op decimalen sluit met de telling.


DEEL 1

-6 -

2.

MPG: SCHAKEL TUSSEN VISIE EN UITVOERING

In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op het relevante beleid ‘rondom’ het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf. Het gaat hier om de Nota Grondbeleid 2010, de Gemeentewet, de financiële verordening van de gemeente Enschede en de Beheersverordening Grondbedrijf.

2.1 Visie op grondbeleid: de Nota Grondbeleid 2010-2013 In februari 2010 is de Nota Grondbeleid door de raad van Enschede vastgesteld. De Nota Grondbeleid is het document waarin de kaders voor het grondbeleid zijn vastgelegd die verder worden uitgewerkt in diverse nota’s. Een groot aantal van deze nota’s is al eerder opgesteld en zal de komende jaren worden geactualiseerd. In de Nota Grondbeleid 2010 – 2013 is onder andere vastgelegd dat wordt ingezet op een realisatiestrategie per project (“situationeel grondbeleid”). Naast het zelf actief realiseren van een nieuwe bestemming door gemeentelijke grondexploitaties is de gemeente ook financieel betrokken bij particuliere grondexploitaties, publiek-private samenwerkingsconstructies en (regionale) samenwerkingsverbanden. In de Nota Grondbeleid staan drie beleidslijnen centraal: 1. Een positieve reserve grondbedrijf / het vergroten van de verdiencapaciteit 2. Een transparant afwegingsproces voor inzet grondbeleidsinstrumentarium 3. Inzetten op alternatieve uitgiftevormen Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten uit met name de programma’s Stedelijke Ontwikkeling, Economie & Werk, Wijkontwikkeling, Zorg & Welzijn en Leefomgeving. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit de Toekomstvisie (2007), de (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2009) en de structuurvisie Enschede (2011).


DEEL 1

-7 -

2.2. Gemeentewet artikel 212 / 213 Het wettelijk kader voor - het uitvoeren van - het grondbeleid vindt haar basis in de gemeentewet (artikel 212 en 213) en de daarop gebaseerde financiële verordening van de gemeente Enschede. Om de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad op het gebied van grondbeleid vorm te geven is het grondbeleid een verplichte paragraaf in de begroting en de jaarrekening. De paragraaf in de programmabegroting dient - een overzicht te geven van de lopende, af te ronden en toekomstige projecten; - de vorm waarin zij worden uitgevoerd (al dan niet in samenwerking met private partijen); - de financiële consequenties van de projecten; - de prioritering. In de financiële verordening gemeente Enschede (artikel 20) is geregeld dat de gemeenteraad één maal per vier jaar een Nota Grondbeleid vaststelt.

2.3 Beheersverordening Naast de nota grondbeleid stelt de gemeenteraad in de beheersverordening Grondbedrijf specifieke spelregels vast ten aanzien van de verantwoordelijkheden van de (financieel) administratieve processen (inrichting en beheer) van het Grondbedrijf. Om structuur in de financiële administratie van het grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in functionele complexen en projectgebonden complexen (zie verder hoofdstuk 3). De structuur van de financiële administratie van het Grondbedrijf is als volgt opgebouwd:


DEEL 1

-8 -

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012 DEEL 1A (Samenvatting)



DEEL 1

-9 -

INLEIDING In dit deel 1A wordt een samenvatting gegeven van het MPG 2012 t.a.v. de volgende onderwerpen: - A. de reserves, het weerstandsvermogen en de risico’s - B. lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten - C. het complex verspreide gronden (CVG)

A.

Reserves , risico’s en weerstandsvermogen

Reserves Op 31-12-2011 bedroeg de Reserve van het Grondbedrijf € -/- 2,7 miljoen (negatief). De reservepositie van het grondbedrijf is daarmee in 2011 met € 1,3 miljoen verbeterd. Deze verbetering is vooral het resultaat van de verhoging van de grondprijzen van bedrijventerreinen met 1,9% conform in 2011 vastgesteld grondprijzenbeleid alsmede het afsluiten van de complexen B&S I en II waardoor extra winst kon worden genomen. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de verschillen. MPG '11 op ncw '11

Reserve GB (conform Bbv)

MPG '12

Verschil (mpg '11 - mpg '12) op ncw '12

op ncw '12

Algemene Reserve GB

-3,8 23,4 19,6 0 0 19,6

= = = = = =

-4,0 24,6 20,6 0,0 0,0 20,6

-2,7 20,6 18,0 0 0 18,0

1,3 -4,0 -2,6 0,0 0,0 -2,6

Stille reserve (strategische vooraad) Toekomstige Reserve GB Aanwezige Weerstandscapaciteit

9,9 = 19,6 = 29,5 =

10,4 20,6 31,0

7,6 18,0 25,6

-2,8 -2,6 -5,4

Vereiste Weerstandscapaciteit

21,4

24,1

2,7

- nog te realiseren winsten

Toekomstige Reserve GB - Bestemmingsreserve afdracht concern - Bestemmingsreserve Toekomstige projecten

Confrontatie weerstandsvermogen afstand tot code groen afstand tot code oranje afstand tot code rood

code oranje

code oranje

1,8

6,2

8,1

1,5

genoemde bedragen zijn in miljoenen euro

De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt € 25,6 miljoen. Wanneer hier de stille reserve - groot € 7,6 miljoen - van af wordt gehaald resteert een Toekomstige Reserve Grondbedrijf van € 18,0 miljoen. Risico’s Conform de Nota Weerstandsvermogen zijn alle afzonderlijke risico’s van alle complexen samengebracht in één risicosimulatie. Hieruit blijkt dat met 90 procent zekerheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf maximaal € 24,1 miljoen kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. Met andere woorden: op basis van de uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele complexen bedraagt de vereiste weerstandscapaciteit € 24,1 miljoen. In een grafiek ziet dit er als volgt uit:


DEEL 1

-10 -

Weerstandsvermogen: De financiële positie van het Grondbedrijf per 31-12-2011 wordt nog steeds worden geduid als een ‘code oranje situatie’: de vereiste weerstandscapaciteit is € 6,1 miljoen euro groter dan de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Het Grondbedrijf is daarmee in code oranje gebleven. In vergelijking met het MPG 2011 is de afstand naar code groen groter geworden (van € 1,8 miljoen naar € 6,2 miljoen). Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf is dichter bij code rood gekomen (van € 8,1 miljoen naar € 1,5 miljoen).

Voor een toelichting van de verslechtering van de vereiste weerstandcapaciteit wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deel 1B van dit MPG.


DEEL 1

-11 -

B.

Lopende grondexploitaties: uitgifte en nog te realiseren kosten en opbrengsten

In 2011 zijn 2 nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld met een positief eindsaldo van 4,5 miljoen euro. Per 31-12-2011 kent het Grondbedrijf 33 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van 76,2 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2012, waarvan: • 13 verliesgevende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met een begroot tekort van 101,5 miljoen euro op NCW 1-1-2012. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. • 15 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 25,3 miljoen euro op NCW 1-1-2012. Daarvan is 3,8 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt daardoor 21,5 miljoen euro.

Uitgifte wonen, bedrijventerreinen en kantoren Uitgifte wonen In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van bouwgrond voor 220 woningen. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 211 woningen. Daarvan zijn er door het Grondbedrijf uiteindelijk 118 verkocht. Vooral door het nog niet kunnen afronden van de bestemmingsplanprocedure Diekman Sport & Leisure is het begrote aantal niet gehaald. Wanneer het bestemmingsplan is vastgesteld zal hier gestart worden met de bouw van 77 appartementen.) Eind 2011 was er grond voor 117 woningen in optie. In het MPG 2011 werd de realisatie van woningen door derden geraamd op 315. De gemeente ontvangt hiervoor geld als gevolg van het faciliteren van deze ontwikkelingen. In de halfjaarlijkse herziening is dit aantal bijgesteld naar 324 woningen. Uiteindelijk is van derden geld ontvangen voor de realisatie van 218 woningen. De financiële consequenties hiervan zijn verwerkt in het MPG 2012.

Figuur “MPG uitgifteprognose woningbouw gemeentelijke grondexploitaties”

Figuur “MPG uitgifteprognose woningbouw particuliere grondexploitaties”

In het MPG 2012 zijn in totaal 3.830 nog te realiseren woningen geprognosticeerd. Tot en met 2020 gaat het om 2.436 woningen. Wat betreft dit laatste aantal is 57% inbreiding en 43% uitbreiding. Het gaat hierbij om 1.551 woningen gemeentelijke gronduitgifte (64%) en 885 woningen particuliere grondexploitaties (36%).


DEEL 1

-12 -

Uitgifte bedrijventerreinen In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 4,2 hectare bedrijventerrein. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 2,7 hectare. In 2011 is in de gemeentelijke grondexploitaties in totaal slechts 1,0 ha bedrijventerrein uitgegeven. De financiële consequenties hiervan zijn verwerkt in het MPG 2012. Daarnaast is nog - buiten de gemeentelijke grondexploitaties om - 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven. De totale uitgifte bedrijventerreinen in 2011 komt daarmee op 1,2 ha. Eind 2011 was in de gemeentelijke grondexploitaties 4,1 ha. en buiten de gemeentelijke grondexploitaties om 1,1 ha bedrijventerrein gereserveerd / in optie. In totaal stond er toen 5,2 ha. gereserveerd. De MPG-uitgifteprognose bedrijventerreinen laat zien dat er tot en met 2020 in totaal nog ruim 53 hectare uitgeefbare grond (inclusief de Usseleres) is. Dit past in de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad (2011).

Figuur “MPG uitgifteprognose bedrijventerreinen gemeentelijke grondexploitaties”

Uitgifte kantoren In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 16.700 m2 b.v.o. kantoren. In de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 werd dit – vanwege de verwachting dat in B&S Valley een kavel van 10.000 m2 in één keer zou worden afgezet – gewijzigd in 22.600 m2. Deze kavel is uiteindelijk nog niet verkocht. In 2011 is alleen in de GEM Zuiderval grond uitgegeven ten behoeve van bijna 11.000 m2 bvo kantoren. Dit betreft een particuliere uitgifte: de opbrengst zit niet in het MPG. De MPG-uitgifteprognose kantoren laat zien dat t/m 2019 in totaal nog bijna 81.500 m2 b.v.o. uitgeefbaar is.

Figuur “MPG uitgifteprognose kantoren gemeentelijke grondexploitaties”


DEEL 1

-13 -

Nog te realiseren kosten De nog te maken kosten zijn in 2011 gedaald van € 558 miljoen naar € 514 miljoen.

Nog te maken kosten MPG 2012 versus MPG 2011 600,0

558,7 514,8

500,0

400,0

300,0

200,0

188,5 169,9

154,0 145,3

100,0 37,332,2

34,933,7

20,019,4

6,1 5,1

52,645,5

50,349,0

15,114,6

To ta al

os te ns tij gi ng K

R en te

O ve r ig

Bo ve nw ijk s

TU V

B+ W R M

ko st en M i l. /S an .

lo op ko st en S

V

er w

er vi ng en

0,0

MPG 2011

MPG 2012

De nog te realiseren verwervingen zijn gedaald omdat er in 2011 verwervingen hebben plaatsgevonden in het verwervingscomplex Zuiderval. Daarnaast is in het plandeel Leuriks-oost van de Eschmarke een exploitatieovereenkomst afgesloten waardoor er hier geen gronden meer hoeven te worden verworven. De nog te realiseren rentekosten zijn afgenomen met € 9,2 miljoen. Deze rente over de boekwaarde is in 2011 gerealiseerd. Daarnaast is er een 6-tal grondexploitaties afgesloten en heeft er verdere uitfasering in de lopende grondexploitaties plaatsgevonden. De VTU-kosten zijn nog nauwelijks gedaald omdat er in 2011 nog geen projecten zijn stopgezet. Nog te maken kosten MPG 2012

10%

6%

1% 4%

28%

32% 9%

3%

7%

Verwervingen Sloopkosten Mil./San. kosten B+WRM VTU Bovenwijks Overig Rente Kostenstijging

De nog te maken kosten bestaan voor bijna een derde deel uit rentekosten. De bouw- en woonrijp kosten maken voor 30% deel uit van het totaal. De (ambtelijke) planvoorbereidingskosten en de kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) bedragen in totaal 7% van de totale kosten.


DEEL 1

-14 -

Nog te realiseren opbrengsten De nog te realiseren opbrengsten zijn gedaald van € 517 miljoen naar € 504 miljoen.

De relatief sterke stijging van nog te realiseren opbrengsten kantoren is te verklaren doordat het bedrijvendeel uit de afgesloten grondexploitatie B&S-park in nieuwe grex B&S valley is opgenomen als kantoren. De nog te realiseren exploitatiebijdragen zijn sterk gedaald door de afrekeningen in de projecten GEM Zuiderval en Stroinkslanden 2015. De nog te realiseren opbrengsten woningbouw en bedrijven zijn nauwelijks gewijzigd. Dit vanwege de lage verkopen en omdat er nog geen projecten zijn stopgezet.

Nog te realiseren opbrengsten MPG 2012 4% Woningbouw

6% 1%

Kantoren

12%

Bedrijven Winkels

1% 0%

Ov. bestemm. 52% 22%

Subsidies e.d. Expl. Bijdrage Overig

2%

Opbrengstenstijging

De nog te realiseren opbrengsten komen voor ruim de helft uit de woningbouwprojecten en bijna een kwart uit de bedrijventerreinprojecten. De geraamde opbrengsten van kantoren in het totaal beslaan slechts 2%.


DEEL 1

-15 -

Nog te realiseren opbrengsten woningbouw MPG 2012

Nog te realiseren uitgifte bedrijventerreinen MPG 2012 Binnenstad - Roombeek

2% 3%

8%

7%

3%

3%

47%

32%

9%

Josink-Es

Brunink

Usseler Es

Vaneker

Westerval Ossenboer

Roombeek-Binnenstad totaal 6%

Euregio Bedrijvenpark II

12%

Eschmarke

68%

Overige

Overig

Wat betreft de woningbouwprojecten moeten de nog te realiseren opbrengsten vooral komen uit de projecten De Eschmarke en Het Vaneker: bij elkaar opgeteld ruim driekwart van het totaal. Bij de bedrijventerreinen bedraagt het aandeel van de Usseleres tweederde in het totaal van de nog te realiseren opbrengsten. De opbrengstenverdeling naar projecten geeft nagenoeg hetzelfde beeld als het MPG 2011 en de halfjaarlijkse herziening hiervan.

C.

Het Complex Verspreide gronden (CVG)

In het CVG zat in totaal 187,7 ha aan gronden en opstallen met een boekwaarde van 47,4 miljoen euro. Hierop is 13,7 miljoen euro afgewaardeerd op die gronden waarbij de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. De boekwaarde na de herwaardering bedraagt € 33,6 miljoen per 31-12-2011. Per 1-1-2012 is er nog € 2,7 miljoen beschikbaar ter financiering van nieuwe aankopen. Per 1-1-2012 is er mede door rentebijschrijving op de investeringen in totaal € 2,9 miljoen euro afgewaardeerd op de aankopen die gefinancierd zijn met het raamkrediet. Er is derhalve geen geld aanwezig ter dekking van een onrendabele top van nieuwe strategische aankopen.


DEEL 1

-16 -

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2012

DEEL 1B (Toelichting MPG 2012 deel 2)



DEEL 1

-17 -


DEEL 1

-18 -

3. FINANCIELE STAND VAN ZAKEN COMPLEXEN In dit hoofdstuk zal voor zowel de lopende grondexploitaties als de functionele complexen worden aangegeven welke ontwikkeling in 2011 zich heeft voorgedaan en wat het effect daarvan is geweest op de Reserve Grondbedrijf. Daarnaast wordt in paragraaf 3.3. ingegaan op de (verwachte) winstneming.

3.1

Lopende grondexploitaties

Algemeen: De planontwikkelingen waarbij de gemeente een actief en faciliterend grondbeleid voert worden financieel verantwoord in de grondexploitaties. Wijzigingen in de grondexploitatieberekening in het kader van het MPG zijn altijd alleen financieel-technisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan andere eenheidsprijzen en/of andere faseringen. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke kaders zoals het woningbouwprogramma, het grondgebruik en de kwaliteit van het inrichtingsniveau gebeurt in afzonderlijke besluitvorming per project. Ontwikkeling in 2011 In 2011 zijn 2 nieuwe grondexploitaties toegevoegd namelijk: B&S-Valley (vastgesteld door de raad op 11 april 2011) en Kansrijke stedelijke locaties (vastgesteld door de raad op 12 december 2011). Deze 2 nieuwe grondexploitaties hebben gezamenlijk een positief eindsaldo van € 4,5 miljoen. Daarnaast zijn in 2011 – na besluitvorming door de raad op 6 juni 2011 - 6 grondexploitaties afgesloten en toegevoegd aan het complex Af te sluiten complexen (ATSC) (zie paragraaf 3.2.2.). Per 31-12-2011 kent het Grondbedrijf 33 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van € 76,2 miljoen op netto contante waarde, waarvan: • 13 verlieslatende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met een begroot tekort van € 101,5 miljoen. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. • 15 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van € 25,3 miljoen. Daarvan is € 3,8 miljoen al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt daardoor € 21,5 miljoen. Zie ook paragraaf 3.3.. De resultaten van de lopende grondexploitaties zijn in 2011, vooral door het uitfaseren van kosten en opbrengsten en door het doorvoeren van een opbrengstenstijging, verbeterd met ruim € 6,1 miljoen: - de 13 verlieslatende en 5 financieel sluitende grondexploitaties met € 1,47 miljoen - de 11 winstgevende lopende grondexploitaties met € 0,17 miljoen - toevoeging van 2 winstgevende nieuwe grondexploitaties € 4,49 miljoen Totaal € 6,13 miljoen Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal


€ 6,1 miljoen

DEEL 1

-19 -

Financiële voortgang lopende grondexploitaties Begroot MPG 2011 Kosten (incl. rente) Opbrengsten Kasstroom + rente

100,5 mln. 54,2 mln. 46,3 mln.

Begroot MPG 2011 juni 72,3 mln. 45,4 mln. 26,9 mln.

gerealiseerd 2011 38,6 mln. 31,9 mln. 6,7 mln.

Grondopbrengsten uit verkoop van bouwgrond: t.b.v. woningbouw t.b.v. kantoren t.b.v. bedrijventerreinen Totaal grondopbrengsten uit verkoop van bouwgrond

9,4 mln. 0,0 mln. 0,9 mln. 10,3 mln.

Overige opbrengsten (o.a. bijdrage Rijk, Gemeente) Totaal opbrengsten

1,6 mln. 31,9 mln.

Projecten kennen in de regel een planningsoptimisme. Het gevolg daarvan is dat de grondexploitatiebegrotingen – vooral in de eerste jaren - vaak meer kosten en opbrengsten bevatten dan reëel is. Dit is onderkend. In de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 is een verdere uitfasering doorgevoerd op basis van de toenmalige inzichten in de marktontwikkelingen. Daarnaast werd en wordt hiermee rekening gehouden in de risicoanalyse. Desondanks zijn zowel de kosten als de opbrengsten achtergebleven bij de prognose. Het achterblijven van de opbrengsten is mede veroorzaakt doordat de markt vanwege de recessie verder verslechterde. Hierdoor werd minder verkocht dan begroot in De Eschmarke, Het Brunink, De Marssteden en B&S Valley. Daarnaast waren er andere omstandigheden die zorgden dat de verwachte (bijgestelde) opbrengsten in de lopende grondexploitaties niet zijn gerealiseerd: de beroepsprocedure Raad van State over de Usseleres, de uitgestelde besluitvorming over ’t Vaneker en het niet tijdig vaststellen van het bestemmingsplan Diekman Leisure & Sport. Het feit dat er minder kosten zijn gemaakt dan begroot is voor een groot deel te verklaren door het in 2011 doorschuiven van nog te maken kosten: verwervingskosten ’t Vaneker, bodemsanering & milieukosten in de Usseleres en de Eschmarke en bouw- en woonrijpmaak kosten in de Usseleres, de Eschmarke en Velve Lindenhof.


DEEL 1

-20 -

3.2

Functionele complexen

Binnen het Grondbedrijf worden, naast de grondexploitaties, diverse functionele complexen onderscheiden namelijk: • complex Verspreide Gronden (CVG) • complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC) • complex Erfpachtgronden • complex Bommen en Archeologie • complex Kleine Projecten • complex Overige Functionele Complexen (OFC)

3.2.1

Complex Verspreide gronden (CVG)

Algemeen: Binnen het Complex Verspreide Gronden (CVG) worden de gronden en opstallen geadministreerd die in het bezit zijn van het Grondbedrijf. Gronden die benodigd zijn voor de uitvoering van toekomstige plannen zoals onder andere opgenomen in de RO-visie en de structuurvisie dan wel zijn aangekocht om andere strategische redenen. Waarderingstechnisch is de totale CVG-voorraad onder te verdelen in: - voorraad met een boekwaarde groter dan de economische waarde: hetgeen leidt tot afwaardering. - voorraad met een boekwaarde kleiner dan de economische waarde: de zogenaamde ‘stille reserve. De economische waarde wordt gebaseerd op de huidige bestemming / het huidig gebruik. Uitzondering hierop vormt de voorraad die is ondergebracht in de categorie ‘Toekomstige projecten’. Hier wordt de boekwaarde ook getoetst aan de economische waarde op basis van de toekomstige bestemming. De hoogste economische waarde is dan maatgevend. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is er 768 m2 grond en opstallen strategisch aangekocht. Dit betreft één aankoop. Hiermee was een bedrag gemoeid van in totaal bijna € 0,8 miljoen euro. De aankoop is gefinancierd met het raamkrediet voor strategische aankopen. In het CVG zat per 31-12-2011 in totaal 187,7 hectare aan gronden en opstallen met een boekwaarde van € 47,4 miljoen. Hierop is € 13,7 miljoen euro afgewaardeerd op die gronden waarbij de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. De boekwaarde na de herwaardering bedraagt € 33,6 miljoen per 31-12-2011 Hectares -

voor toekomstige projecten aan strategische voorraad te verkopen gronden

Totaal

boekwaarde

afwaardering

herwaardering

80,8 ha. 51,5 ha. 55,4 ha.

€ 32,6 miljoen € 7,6 miljoen € 7,2 miljoen



187,7 ha

€ 47,4 miljoen

€ 13,7 miljoen

€ 33,6 miljoen


DEEL 1

-21 -

Tegenover de bovenvermelde afwaardering staat voorraad met een ‘stille reserve’ ter grootte van € 7,6 miljoen per 31-12-2011. Het saldo van de lasten (voornamelijk rentekosten) en baten van de te verkopen voorraad bedroeg in 2011 € -/- 0,5 miljoen. De totale benodigde voorziening voor strategische aankopen is t.o.v. 2010 met € 0,7 miljoen toegenomen. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal € -/- 1,2 miljoen.

Raamkrediet nieuwe strategische aankopen Strategische aankopen worden sinds december 2003 gefinancierd met een door de raad beschikbaar gesteld raamkrediet van € 18 miljoen euro. Dit met uitzondering van majeure aankopen waarvoor afzonderlijk krediet wordt aangevraagd. - totaal raamkrediet - besteed t/m 31-12-2011 Beschikbaar krediet


Per 1-1-2012 is er nog € 2,7 miljoen beschikbaar ter financiering van nieuwe aankopen. Strategische aankopen worden in principe gedekt door de onderliggende economische waarde van de aangekochte objecten. Voor het eventuele ongedekte deel heeft de raad, bij het beschikbaar stellen van het raamkrediet, besloten dat de zogenaamde onrendabele top van de aankopen maximaal € 2,5 miljoen mag bedragen. Per 1-1-2012 is er mede door rentebijschrijving op de investeringen in totaal € 2,9 miljoen euro afgewaardeerd op de aankopen die gefinancierd zijn met het raamkrediet. Er is derhalve nog geen geld aanwezig ter dekking van een onrendabele top van nieuwe strategische aankopen.

3.2.2.

Complex Af Te Sluiten Complexen (ATSC)

Algemeen: In het complex af te sluiten complexen (ATSC) worden de complexen van voormalige lopende grondexploitaties ondergebracht. Het zijn complexen van projecten die bijna volledig gerealiseerd zijn. De slotcalculatie van de grondexploitatie is door de raad reeds vastgesteld. Enkele uitgeefbare gronden zijn echter nog niet verkocht en/of er zijn nog enkele werkzaamheden met betrekking tot de inrichting van het openbaar gebied die nog moeten worden uitgevoerd. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. De ramingen worden dan geactualiseerd op basis van de nog te verwachten ontvangsten en de nog te maken uitgaven.


DEEL 1

-22 -

Ontwikkeling in 2011: In 2011 zijn 6 grondexploitaties afgesloten en toegevoegd aan het complex Af te sluiten complexen (ATSC). Door toevoegingen zitten in het ATSC momenteel 32 deelcomplexen van voormalige grondexploitaties en een deelcomplex algemeen. De voorziening van het ATSC is in 2011 met € 0,43 miljoen verhoogd. Omdat dit een reeds eerder gevormde voorziening betreft leidt dit nauwelijks tot een wijziging van het begrote resultaat. Het effect op de reserve van het grondbedrijf bedraagt € -/- 2,82 miljoen. Deze verslechtering wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de onderdelen B&S-Valley die deel uitmaakten van B&S-park I en II nu als aparte grondexploitatie verder gaat. Dit leverde een verslechtering op binnen het ATSC maar leidde tot een verbetering binnen de lopende grondexploitaties (zie paragraaf 3.1).

- mutaties oude complexen t/m 2010 - mutaties per 2011 afgesloten complexen verlieslatend - mutaties per 2011 afgesloten complexen voormalig winstgevend - nog te realiseren winst B-S-park I en II - winstneming B&S-park I en II

-/- € € -/- € -/- € € -/- €

0,15 miljoen 0,05 miljoen 0,06 miljoen 6,53 miljoen 3,87 miljoen (toevoegen aan reserve) 2,82 miljoen

De resterende winst van B&S-park I en II, groot € 2,65 miljoen (€ 6,53 miljoen - € 3,87 miljoen) maakt nu deel uit van B&S-park Valley. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal € -/- 2,82 miljoen

3.2.3.

Complex Erfpachtgronden

Algemeen: In het complex Erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop een erfpachtconstructie van toepassing is. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is 1 perceel met een totale oppervlakte van 0,03 hectare toegevoegd. Daarnaast is voor in totaal 0,0 hectare verkocht. In het Complex Erfpachtgronden zaten op 31-12-2011 in totaal 18,6 hectare gronden met een boekwaarde van € 7,2 miljoen. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden heeft in 2011 een batig saldo opgeleverd van € + 0,03 mln.. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal € + 0,03 mln.


DEEL 1

-23 -

3.2.4

Complex Bommen en Archeologie

Algemeen: Voordat er een tentatieve grondexploitatiebegroting is vastgesteld en een projectgebonden complex is geopend, kan een deelcomplex geopend worden binnen het complex ‘bommen en archeologie’. Dit om de kosten van bommendetectie en archeologische onderzoeken goed te kunnen administreren. Ontwikkeling in 2011 Er zijn in 2011 geen complexen geopend in deze categorie. Effect op de Reserve Grondbedrijf: Geen.

3.2.5

Complex Kleine projecten

Algemeen: In het complex Kleine projecten worden de projecten ondergebracht waarbij de gemeente medewerking verleend aan particuliere initiatieven en waarbij de kosten worden verhaald middels het afsluiten van exploitatieovereenkomsten. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: In 2011 is dit complex opnieuw ingericht. Er zijn in 2011 5 projecten financieel afgewikkeld met een positief effect van in totaal € 0,2 miljoen Het bestaat uit 52 projecten met een boekwaarde van -/- € 0,6 miljoen en een begroot eindsaldo op 1-1-2012 van -/- € 0,03 miljoen. Effect op de Reserve Grondbedrijf: € 0,2 miljoen


DEEL 1

-24 -

3.2.6

Complex Overige Functionele Complexen (OFC)

Algemeen: In de Overige Functionele Complexen (OFC) worden kosten en opbrengsten geadministreerd m.b.t. specifieke functies. Jaarlijks worden in het kader van het MPG de begrotingen van deze functionele complexen geactualiseerd. Ontwikkeling in 2011: De resultaten van de deelcomplexen zien er als volgt uit: • Subsidie BLS Vinac • Bijdragen aan particuliere grondexploitaties en PPS-en. • Bovenwijkse voorzieningen • Bijzondere plankosten • Algemene grondproductiekosten Totaal overige functionele complexen

€ € € € € €

+ 5,0 miljoen. -/- 14,9 miljoen + 13,0 miljoen -/- 2,0 miljoen -/- 5,5 miljoen -/- 4,4 miljoen

Voor de verplichtingen die voortkomen uit deze complexen zijn voorzieningen getroffen ter grootte van € 4,4 miljoen op NCW per 1-1-2012. Het resultaat van de overige functionele complexen (OFC’s) is in 2011 met € 4,1 miljoen verslechterd door: Totaal

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

€ € € € € € € € €

-/-/+ + + + -/-/-/-

0,6 miljoen afdracht BOVO (herziening grondexploitaties en bijstellen afdracht vanuit Zuiderval) 1,8 miljoen verliesvoorziening RBT 0,2 miljoen verliesvoorziening GEM Zuiderval 0,2 miljoen bijzondere plankosten (bijdrage parkeerbedrijf voor gebruik gronden GB + uitfasering) 0,1 miljoen BLS/VINAC (afgewikkeld, derhalve vervallen begeleidingskosten) 0,2 miljoen Kosten Particuliere Grondexploitaties (vervallen i.v.m. opnemen als apart complex) 0,1 miljoen Algemene grondproductiekosten 2,3 miljoen Toevoegen voorziening aanpassen parameters 4,1 miljoen

Effect op de Reserve Grondbedrijf: Totaal € -/- 4,1 miljoen


DEEL 1

-25 -

3.3.

Winstneming

Algemeen: Er wordt binnen het MPG – conform BBV – winstgenomen indien de in complexen gemaakte kosten en geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door gerealiseerde verkopen. Elke volgende verkoop wordt dan gezien als gerealiseerde winst. Er wordt pas winst genomen op het moment dat daarover voldoende zekerheid bestaat. Er wordt niet altijd gewacht tot het grondexploitatiecomplex wordt afgesloten. De winstnemingen worden gestort in de reserve. Verwachte winst: De totale verwachte winst bedraagt € 24,4 miljoen. Hiervan is reeds € 3,8 miljoen genomen. De nog te realiseren winst van 20,6 miljoen euro komt naar verwachting uit de grondexploitaties van de volgende projecten: Woningbouw: A Geesinkweg Bijvank B Het Diekman C Het Brunink D Rosinkweg, Usselo E Waalstraat / Dollardstraat F Kansrijke stedelijke locaties G Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld Bedrijventerreinen: 1 B&S Valley 2 Westerval 3 Euregiopark 2 Overig: Overige grondexploitaties

€ € € € € €

0,4 miljoen 1,5 miljoen (€ 3,7 miljoen van de winst à € 5,2 miljoen is al genomen) 8,9 miljoen 0,6 miljoen 0,0 miljoen (€ 0,1 miljoen van de winst à € 0,1 miljoen is al genomen 1,1 miljoen

2013 2013 2018 2016 2017

€ 0,8 miljoen € 13,3 miljoen

2017

€ € € €

2018 2015 2026

3,4 miljoen 0,5 miljoen 4,3 miljoen 8,2 miljoen

€ -/- 0,9 miljoen (correctie als gevolg van aanpassen parameters)

In totaal € 13,3 miljoen uit woningbouwprojecten (A t/m G) en € 8,2 miljoen uit bedrijventerreinprojecten (1 t/m 3). Het aangegeven jaartal betreft de einddatum wanneer de winst naar verwachting kan worden toegevoegd aan de reserve. Wanneer de winst exact wordt genomen is afhankelijk van de voortgang van het project en de markt.


DEEL 1

-26 -

4.

FINANCIELE POSITIE GRONDBEDRIJF

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling en de financiële stand van zaken van het Grondbedrijf geschetst. Daartoe wordt ingegaan op de gehanteerde parameters, de ontwikkeling van de Reserves, de financieringsbehoefte en het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf.

4.1 Gehanteerde parameters De volgende parameters werden in 2011 gehanteerd: - rekenrente 5,0 % - kostenstijging 2,0 % - opbrengstenstijging 0,0 % In 2011 is – conform het oranje naar groen maatregelenpakket uit 2010 - gerekend met een rente van 5,0% tot en met 2018. Vanaf 2019 geldt een percentage van 5,5. Daarnaast is in 2010 in het kader van het “oranje naar groen” -maatregelenpakket besloten om de opbrengstenstijging in 2012 op 1% en vanaf 2013 op 2,0 % te stellen. Gegeven de huidige economische recessie en de verwachte marktontwikkelingen op korte termijn wordt nu echter uitgegaan van een opbrengstenstijging van 0% in 2012 en 2013, van 1% in 2014 en vanaf 2015 langjarig 2%. De kostenstijging is langjarig op 2% gezet. In de tijd gezien gaat het om een geleidelijke stijging van de opbrengstenparameter. Uitgangspunt wat betreft de parameters is en blijft een langjarig onderbouwde trend. Elk jaar vindt monitoring plaats op basis van de actuele economische ontwikkelingen en worden zonodig de parameters bijgesteld.

4.2 Reserves Grondbedrijf Algemeen: De verschillende Reserves Grondbedrijf geven inzicht in de financiële positie van het Grondbedrijf. De Reserve Grondbedrijf wordt bepaald door de (in het verleden) behaalde winsten en de getroffen voorzieningen voor verliesgevende projectgebonden complexen (grondexploitaties) en functionele complexen. Op basis van de uitkomsten van de grondexploitaties en de functionele complexen worden voorzieningen op het benodigde nivo gebracht en wordt er winst genomen m.b.t. die complexen waar (een deel van) de begrote winst als zeker bestempeld mag worden (zie paragraaf 3.3.). Daarnaast is er de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Deze wordt berekend door de nog te realiseren winsten uit de lopende grondexploitaties toe te voegen aan de huidige Reserve Grondbedrijf. Na aftrek van de benodigde gelden voor toekomstige projecten en de verplichte afdrachten resteert er een toekomstige Algemene Reserve Grondbedrijf. Ontwikkeling Reserve Grondbedrijf in 2011 De verschillende reserves hebben zich in 2011 als volgt ontwikkeld (bedragen in miljoenen euro):


DEEL 1

-27 -

MPG '11 op ncw '11

Reserve GB (conform Bbv)

MPG '12

Verschil (mpg '11 - mpg '12) op ncw '12

op ncw '12

Algemene Reserve GB

-3,8 23,4 19,6 0 0 19,6

= = = = = =

-4,0 24,6 20,6 0,0 0,0 20,6

-2,7 20,6 18,0 0 0 18,0

1,3 -4,0 -2,6 0,0 0,0 -2,6

Stille reserve (strategische vooraad) Toekomstige Reserve GB Aanwezige Weerstandscapaciteit

9,9 = 19,6 = 29,5 =

10,4 20,6 31,0

7,6 18,0 25,6

-2,8 -2,6 -5,4

Vereiste Weerstandscapaciteit

21,4

24,1

2,7

- nog te realiseren winsten

Toekomstige Reserve GB - Bestemmingsreserve afdracht concern - Bestemmingsreserve Toekomstige projecten

Confrontatie weerstandsvermogen

code oranje

afstand tot code groen afstand tot code oranje afstand tot code rood

code oranje

1,8

6,2

8,1

1,5

genoemde bedragen zijn in miljoenen euro

De Reserve Grondbedrijf kende per 1-1-2011 een negatieve stand van € 3,8 miljoen (= € 4,0 miljoen netto contante waarde per 1-1-2012). Op 31-12-2011 was deze verbeterd naar een negatieve stand van € 2,7 miljoen. Deze verbetering van € 1,3 miljoen is vooral het resultaat van de verhoging van de grondprijzen van bedrijventerreinen met 1,9% conform in 2011 vastgesteld grondprijzenbeleid alsmede het afsluiten van de complexen B&S I en II waardoor extra winst kon worden genomen. Dankzij de nog te realiseren baten uit lopende winstgevende grondexploitaties, ter grootte van € 20,6 miljoen (zie paragraaf 3.3) is de Toekomstige Reserve Grondbedrijf berekend op € 18,0 miljoen. Met de in het verleden gerealiseerde projecten en de reeds gerealiseerde winsten in de lopende grondexploitaties heeft het grondbedrijf € 122,6 miljoen verdiend. Desondanks heeft het Grondbedrijf een negatieve Reserve van € 2,7 miljoen. Dit komt doordat er een verliesvoorziening van € 125,3 miljoen nodig is ter dekking van de tekorten op lopende grondexploitaties, het Complex verspreide gronden (CVG) en aangegane verplichtingen zoals deelnemingen in verlieslatende publiek-private samenwerkingsprojecten.

4.3

Financiële ruimte voor toekomstige grondexploitaties

Bij de vaststelling van het MPG 2011 waren er onvoldoende middelen beschikbaar voor toekomstige stedelijke ontwikkelingsprojecten van het Grondbedrijf die een tekort kennen. Het MPG 2012 laat dit beeld nog steeds zien. Toekomstige Reserve Grondbedrijf Af: Bestemmingsreserve t.b.v. AD Af: Vereiste weerstandscapaciteit (zie § 4.5) Beschikbaar voor toekomstige projecten

MPG 2011 € 19,6 miljoen € 0,0 miljoen € 21,4 miljoen €-/- 1,8 miljoen

MPG 2012 € 18,0 miljoen € 0,0 miljoen € 24,1 miljoen €-/- 6,1 miljoen

Netto benodigd voor toekomstige projecten GB

€

€

4,1 miljoen

6,1 miljoen

De Bestemmingsreserve voor Toekomstige projecten is gebaseerd op globaal berekende resultaten van de toekomstige projecten met een substantieel tekort (€ 12,1 miljoen) of winst (€ 6,0 miljoen). Het resultaat van al deze toekomstige projecten tezamen bedraagt € -/- 6,1 miljoen. Omdat op de strategische voorraad m.b.t. deze projecten al € 9,2 mln. indirect is afgewaardeerd door een verliesvoorziening, is er netto geen bestemmingsreserve nodig. Er zou anders sprake zijn van een dubbele reservering.


DEEL 1

-28 -

4.4

Financieringsbehoefte

De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2011 met € 3,4 miljoen gedaald: van € 108,8 miljoen naar € 105,5 miljoen.

boekwaarde ontwikkeling Grondbedrijf mutaties' 11

MPG '11 boekwaarde 31-12-'10 1 lopende grex

MPG '12 boekwaarde 31-12-'11

175.388.316,02

6.717.895,89

182.106.212,35

-580.771,72

-107.231,32

-688.003,04

11.762.135,70

-7.572.427,98

4.189.707,72

0,00

0,00

0,00

4 Erfpachtgronden

7.167.953,40

42.625,00

7.210.578,40

5 OFC's

8.493.025,48

-16.956.789,43

-8.463.763,95

41.238.223,43

-1.282.900,35

39.955.323,08

5.025.508,89

-1.223.366,07

3.802.142,82

Boekwaarde OHW + voorraad

248.494.391,20

-20.382.194,26

228.112.197,38

A verliesvoorziening B Reserve GB Reserves en Voorzieningen

143.407.671,08 -3.773.888,42 139.633.782,66

-18.103.207,83 1.117.801,91 -16.985.405,92

125.304.463,25 -2.656.086,51 122.648.376,74

108.860.608,54

-3.396.788,34

105.463.820,64

1b Kleine projecten 2 ATSC 3 Bommen en Archeologie

6 CVG 7 winstnemingscomplex

Boekwaarde GRONDBEDRIJF

4.5

Weerstandsvermogen

Algemeen: In de Nota Weerstandsvermogen Grondbedrijf is aangegeven dat er binnen het Grondbedrijf een weerstandscapaciteit nodig is. Deze dient als buffer voor het opvangen van tegenvallers in de lopende grondexploitaties. Om inzicht te krijgen in het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf wordt de aanwezige weerstandscapaciteit afgezet tegen de vereiste weerstandscapaciteit. Om de vereiste weerstandscapaciteit te kunnen bepalen worden: 1. de risico’s benoemd en gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie en voor alle functionele complexen gedaan 2. alle afzonderlijke risicoprofielen samengevoegd (middels een risicosimulatie) tot een risicoprofiel voor het gehele Grondbedrijf. Dit resulteert in een minimaal vereiste weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Bij de vaststelling van de nota Weerstandsvermogen is bepaald dat de vereiste weerstandscapaciteit berekend wordt met 90% zekerheid. Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf wordt uitgedrukt in een kleurcodering. Deze varieert van groen via geel en oranje naar rood: code groen: code geel:

code oranje:

code rood:

de vereiste weerstandscapaciteit is kleiner dan de Algemene Reserve Grondbedrijf; de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de Algemene Reserve Grondbedrijf en kleiner dan de Toekomstige Reserve Grondbedrijf (= Algemeen Reserve Grondbedrijf en de Bestemmingsreserves Grondbedrijf tezamen) de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de Algemene Reserve en de Bestemmingsreserves tezamen en kleiner dan de totale aanwezige weerstandscapaciteit Grondbedrijf (=Toekomstige Reserve Grondbedrijf en stille reserve Grondbedrijf). de vereiste weerstandscapaciteit is groter dan de totale aanwezige weerstandscapaciteit.


DEEL 1

-29 -

Risicoanalyses per complex Per projectgebonden complex (lopende grondexploitaties) en per functioneel complex zijn de risicoanalyses geactualiseerd. Per saldo is het risicoprofiel van het MPG verslechterd. Dit wordt naast de vele kleinere bijstellingen in diverse risicoprofielen, voornamelijk veroorzaakt door majeure bijstellingen in het risicoprofiel in: Lopende grondexploitaties: ’t Vaneker: Het risicoprofiel van ’t Vaneker is verslechterd. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat gewijzigde planvorming van het ADT. Dit leidt tot een hogere residuele verwervingsprijs voor deelplan Zuidkamp. Anderzijds wordt er door het ADT een andere staffeling van de gronduitgifteprijzen gehanteerd dan binnen de gemeente Enschede. De besluitvorming hoe wordt omgegaan met de ontwikkeling Vaneker/ADT wordt pas in het eerste halfjaar van 2012 verwacht. Derhalve worden deze ontwikkelingen als mogelijk risico meegenomen. Het risicoprofiel verslechterd hierdoor met € 4 miljoen. Er wordt nu rekening gehouden met een bandbreedte tussen € -/- 2,9 miljoen en € -/- 5,7 miljoen verslechtering. Binnenstad / Roombeek: Als maatregel in het kader van traject “oranje naar groen” heeft de Raad in 2010 besloten dat de grondexploitatie Binnenstad Roombeek € 5,5 miljoen bijdraagt in het weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Om dit te bewerkstelligen sluit de geconsolideerde grondexploitatie op € 0,-- en wordt er een positief risico meegenomen van € 5,5 miljoen bij de berekening van de vereiste weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Nu worden er risico’s ingeschat met betrekking tot bommen in deelgebied Boddenkamp en verwerving Leger des Heils/Coffeeshop en het verkeerscirculatieplan in deelgebied Middengebied. Hierdoor verslechtert het risicoprofiel met € 1,16 miljoen en bedraagt de bijdrage aan het weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf vanuit Binnenstad Roombeek nog maar € 4,39 miljoen. Usseleres De uitgifteprijzen zijn conform de nota grondprijzenbeleid 2011 met 1,9% verhoogd, hierdoor komt het positieve risico gedeeltelijk te vervallen. Dit resulteert in een verslechtering van het risicoprofiel met € 1,91 miljoen en een positieve bijstelling van de grondexploitatie. Faseringsrisico - planningsoptimisme Ieder project kent planningsoptimisme. Per project wordt een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van de te maken kosten en opbrengsten op basis van de fasering van het project. Op individueel projectniveau is dit ook reëel, maar als we op totaal niveau kijken dan zit er toch wel enig optimisme in. Jaarlijks blijkt dat we de ingeschatte kosten en opbrengsten niet volledig realiseren (zie ook paragraaf 3.1). Oorzaken van deze vertragingen kunnen van verschillende aard zijn, zoals procedures en onderhandelingstrajecten die vertraging oplopen. Dit wordt onderkend en op totaalniveau wordt hiermee in de risicoanalyse rekening gehouden. Doordat de fasering in de diverse projecten is aangepast en de uitgangspunten gelijk zijn gebleven leidt dit tot een verslechtering van het risicoprofiel met € 3,65 miljoen. Er wordt nu rekening gehouden met een bandbreedte tussen € -/- 1,6 miljoen en de € -/- 15,7 miljoen verslechtering.

Functionele complexen CVG Het risicoprofiel met betrekking tot de strategische grondvoorraad is toegenomen door bijgestelde taxaties, marktontwikkelingen en de negatieve toekomstperspectieven. Dit wordt mede ingegeven door de uitkomsten van de recentelijk vastgestelde woonvisie, waarbij als uitgangspunt is genomen een jaarlijkse bruto toevoeging van bruto maximaal 190 woningen. Bij de berekening van de EWT wordt een fictief programma als uitgangspunt genomen, de kans dat deze ook daadwerkelijk doorgang zal vinden is door vaststelling van de woonvisie sterk afgenomen omdat er in de lopende voorraad al meer woningen zijn geprognosticeerd dan zal kunnen worden afgezet. De kans dat de EWT gerealiseerd kan worden is afgenomen, waardoor er verder dient te worden afgewaardeerd. Dit resulteert in een verslechtering van het risicoprofiel met € 1,66 miljoen.


DEEL 1

-30 -

OFC Het risicoprofiel voor het OFC is gedaald, dit wordt veroorzaakt door het bijstellen van de risico-inschatting met betrekking tot het gemeentelijk aandeel in het RBT. Doordat de laatst vastgestelde grondexploitatie van het RBT een verslechtering van het resultaat laat zien is het noodzakelijk – ten behoeve van de afdekking van het enschedese aandeel van 23% - de binnen het OFC getroffen voorziening te verhogen met € 1,7 miljoen. Onder gelijktijdige verhoging van de voorziening wordt het eerder ingeschatte negatieve risico van € 965.000,-- aangepast naar een neutraal risico conform de risicoanalyse behorende bij de grondexploitatie van het RBT. Hierbij wordt uitgegaan van een bandbreedte tussen + € 1,95 miljoen en -/- € 1,95 miljoen. Dit resulteert in een verbetering van het risicoprofiel met € 965.000,--. De risico’s vanuit enkele Majeure Stedelijke Investeringsprojecten (Groen Velve Lindenhof, Ossenboer / Havengebied, Leeghwaterstraat, Stroinkslanden 2015 en Middengebied 1e fase (deelproject van Binnenstad / Roombeek)) worden niet ten laste van het Grondbedrijf gebracht. Deze risico’s zijn dan ook niet in deze risicoberekening meegenomen. Ze zijn binnen de MSI-projecten gedekt of zijn meegenomen in de gemeentebrede berekening van het overige weerstandsvermogen. Vereiste weerstandscapaciteit Conform de Nota Weerstandsvermogen zijn alle afzonderlijke risico’s van alle complexen samengebracht in één grote risicosimulatie. De resultaten van die risicosimulatie zijn in onderstaande grafiek weergegeven. Hieruit blijkt dat met 90% zekerheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf maximaal € 24,1 miljoen kan verslechteren t.o.v. de huidige begrotingen.

In het MPG 2011 stond de begrotingslijn, als gevolg van onder andere de oranje naar groen maatregelen, in de grafiek veel meer naar de rechterzijde / nagenoeg in het midden. De huidige verschuiving van de begrotingslijn naar links betekent – op totaalnivo - dat de kans op een slechter resultaat aanzienlijk groter is dan de kans op een beter resultaat. Er is sprake van een aanzienlijk grotere kans op negatieve risico’s dan vorig jaar. Dit komt door verdere onzekerheden in de markt en verslechterende toekomstperspectieven. Daarnaast zijn er een aantal (positieve) risico’s vervallen welke nu in de grex-en zijn verwerkt (zie hiervoor). Aanwezige weerstandscapaciteit De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt € 25,6 miljoen. Wanneer hier de stille reserve van € 7,6 miljoen van af wordt gehaald resteert een Toekomstige Reserve Grondbedrijf van € 18,0 miljoen. Deze is ook als volgt te bepalen: Reserve Grondbedrijf (zie § 4.2)

€ -/- 2,7 miljoen

Nog te realiseren winst (uit lopende grondexploitaties)) (zie § 3.1 en 3.3) Toekomstige Reserve Grondbedrijf (zie § 4.2)

€ €


DEEL 1

20,6 miljoen 18,0 miljoen (afgerond)

-31 -

Weerstandsvermogen Grondbedrijf 2011 Om inzicht te krijgen in het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf wordt de aanwezige weerstandscapaciteit afgezet tegen de vereiste weerstandscapaciteit. De aanwezige weerstandscapaciteit bedraagt € 25,6 miljoen. Wanneer hier de stille reserve van € 7,6 miljoen van af wordt gehaald resteert een Toekomstige Reserve Grondbedrijf van € 18,0 miljoen. De op basis van de uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele complexen berekende vereiste weerstandscapaciteit bedraagt € 24,1 miljoen.

• • • • •

Aanwezige weerstandscapaciteit Af: Stille reserves Toekomstige Reserve Grondbedrijf Af: Bestemmingsreserves Algemene Reserve Grondbedrijf

•

Vereiste weerstandscapaciteit

•

Confrontatie afstand tot code groen afstand tot code rood

€ € € € €

MPG 2011 29,5 mln. 9,9 mln. 19,6 mln. 0,0 mln. 19,6 mln.

MPG 2012 € 25,6 mln. € 7,6 mln. € 18,0 mln. € 0,0 mln. € 18,0 mln.

€

€

21,4 mln. Oranje 1,8 mln. 8,1 mln.

24,1 mln. Oranje 6,1 mln. 1,5 mln.

In een staafdiagram ziet dit er als volgt uit:

De financiële positie van het Grondbedrijf wordt geduid als een ‘code oranje situatie’: de vereiste weerstandscapaciteit is € 6,1 miljoen euro groter dan de Toekomstige Reserve Grondbedrijf. Het Grondbedrijf is daarmee in code oranje gebleven. Dit betekent dat het Grondbedrijf niet aan al zijn lopende verplichtingen kan voldoen wanneer alle mogelijk risico’s zich daadwerkelijk gelijktijdig voordoen. Dit betekent ook dat er alleen nieuwe verliesgevende grondexploitaties ten laste van de Reserve Grondbedrijf kunnen worden gebracht als de financiële positie (huidige Reserve Grondbedrijf en de nog te realiseren winsten van lopende projecten – vereiste weerstandscapaciteit) positief is en blijft.


DEEL 1

-32 -

5.

BIJDRAGE MPG-UITGIFTE BOUWGROND AAN DOELSTELLINGEN VOOR WONEN EN WERKEN

Het grondbeleid is programmaondersteunend aan het realiseren van de gewenste doelen en effecten uit de programma’s Stedelijke Ontwikkeling en Economie & Werk. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit de Toekomstvisie (2007), de (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2009) en de structuurvisie Enschede (2011) (zie ook hoofdstuk 2). In dit hoofdstuk worden ingegaan op de bijdragen van het grondbeleid aan de doelstellingen voor wonen en werken, het programma Economie & werk en het programma Stedelijke ontwikkeling. 5.1.

Programma Economie & Werk

Wat wil het programma bereiken? In de programmabegroting 2012 – 2015 (‘Enschede doet’) is onder andere het volgende opgenomen: “Hoofddoel van dit programma is een sociaal en economisch sterk Enschede. Via het economisch beleid worden de condities en randvoorwaarden gecreëerd waaronder de bestaande bedrijven in Enschede en in de regio zo optimaal mogelijk kunnen ondernemen en groeien, en waaronder nieuwe bedrijven - starters danwel bedrijven van buiten de regio - zich hier vestigen. Hierbij wordt in de komende jaren met name ingezet op het versterken van de regionale samenwerking en het internationaal positioneren van Twente als toptechnologische regio.” Ruimte is een randvoorwaarde voor vestiging en groei van bedrijven in Enschede. Het is belangrijk dat de aangeboden ruimte aansluit op de behoefte in de markt. Ruimte wordt gecreëerd door het herstructureren van oude bedrijvenlocaties (Havengebied), het behouden en ontwikkelen van binnenstedelijke ruimte (spoorzone, Hardick & Seckel), het aanbieden van laagdrempelige ruimte in bedrijfsverzamelgebouwen (Spinnerij), het stimuleren van het werken in de wijk (Roombeek) en het ontwikkelen van nieuwe locaties / concepten (Usseleres, Kennispark en het Regionale bedrijventerrein (Businesspark XL)). Het gaat daarbij om een goede mix in kwaliteit van de aangeboden locaties. Het verzorgen van vestigingslocaties is ook een bovenlokale aangelegenheid. Daarom wordt via samenwerking in de Netwerkstad Twente gezocht naar afstemming in aanbod (kwalitatief en kwantitatief), planning en grondprijsmethodieken etc.. In 2011 is dit vastgelegd in de bedrijventerreinenvisie van Netwerkstad Twente. In 2012 zal dit ook voor kantoren gebeuren.

Welke bijdrage is vanuit het MPG / het Grondbedrijf in 2011 geleverd (“terugkijken”)? Uitgifte bedrijventerreinen 2011 In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 4,2 hectare bedrijventerrein. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 2,7 hectare. In 2011 is in de gemeentelijke grondexploitaties in totaal slechts 1,0 ha bedrijventerrein uitgegeven. De financiële consequenties hiervan zijn verwerkt in het MPG 2012. Daarnaast is nog - buiten de gemeentelijke grondexploitaties om - 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven. De totale uitgifte bedrijventerreinen in 2011 komt daarmee op 1,2 ha. Eind 2011 was in de gemeentelijke grondexploitaties 4,1 ha. en buiten de gemeentelijke grondexploitaties om 1,1 ha bedrijventerrein gereserveerd / in optie. In totaal stond er toen 5,2 ha. gereserveerd.

Hieronder volgen de resultaten per project:


DEEL 1

-33 -

Uitgifte kantoren 2011 In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van 16.700 m2 b.v.o. kantoren. In de halfjaarlijkse herziening van het MPG 2011 werd dit – vanwege de verwachting dat in B&S Valley een kavel van 10.000 m2 in één keer zou worden afgezet – gewijzigd in 22.600 m2. Deze kavel is uiteindelijk nog niet verkocht (*1) In 2011 is alleen in de GEM Zuiderval grond uitgegeven ten behoeve van bijna 11.000 m2 bvo kantoren. Dit betreft een particuliere uitgifte: de opbrengst zit niet in het MPG. Op Netwerkstad nivo is in 2011 gewerkt aan een gezamenlijke kantorenvisie. Hierin zijn afspraken gemaakt over de plancapaciteit en een gezamenlijke aanpak van de leegstand. In 2012 zal de kantorenvisie Netwerkstad worden vastgesteld. * 1): NB: in de 16.700 m2 b.v.o. zaten ook de projecten B&S I en II (totaal 4.100 m2). Deze projecten zijn per 1-1-2011 afgesloten. In 2011 is de nieuwe grondexploitatie B&S Valley geopend waarin voor 2011 de 10.000 m2 was opgenomen. Per saldo was er dus sprake van een tussentijdse ophoging met 5.900 m2. De nog te realiseren m2 van B&S I en II zitten nu in af te sluiten complexen.)

Welke bijdrage wordt vanuit het MPG 2012 / het Grondbedrijf geleverd (“vooruitkijken”). MPG-uitgifteprognose bedrijventerreinen De MPG-uitgifteprognose bedrijventerreinen laat zien dat er tot en met 2020 in totaal nog ruim 53 hectare uitgeefbare grond (inclusief de Usseler es) is. Dit past in de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad (2011). In de periode 2021-2026 wordt uitgegaan van 31 hectare. Het jaarlijks gemiddelde aan uit te geven bedrijventerrein in de periode 2012 - 2026 ligt daarmee op 5,5 hectare.


DEEL 1

-34 -

Totaal beschikbaar

prognose uitgifte MPG 2012

Uitleglocaties

• De Eschmarke • Euregiopark II • Josinkes • Unisson • Usseleres Totaal uitleg

0,8 ha. 10,6 ha. 7,1 ha. 0,6 ha. 57,6 ha. 77,0 ha.

1,1 ha. 0,4 ha. 0,2 ha. 1,0 ha._____ 2,7 ha.

Herstructurering (*1)

• Westerval • GEM Zuiderval • Twekkeleres 3e havenarm • Hardick & Seckel • Binnenstad Roombeek Totaal herstructurering TOTAAL

1,5 0,6 2,0 1,2 2,5 8,0

ha. ha. ha. ha. ha. ha.

85 ha.

0,5 ha. 0,6 ha. 0,3 ha. 0,4 ha. 1,8 ha. 4,5 ha.

(*1) Bij de te herstructureren bedrijventerreinen gaat het om nieuw ontstane meters die ontstaan door herinrichting van het terrein (de directe ruimtewinst).

Marktontwikkelingen bedrijventerreinen Er is op dit moment (april 2012) sprake van een economische recessie Een echt herstel wordt pas verwacht in 2013 - 2014. Ondanks de recessie zijn er altijd bedrijven die wel blijven groeien en graag willen investeren in hun bedrijf. Grootste probleem is en blijft de financierbaarheid van deze initiatieven. Geldverstrekkers zijn nog steeds terughoudend, maar ook de ondernemers zelf zijn kritisch. Dit blijkt ook uit het feit dat er in Enschede wel interesse is voor kavels (ruim 5 hectare aan reserveringen) maar dat de transacties een veel langere voorbereiding vergen bij de ondernemers. Het is en blijft daarom ook moeilijk te voorspellen hoeveel hectare verkocht gaan worden in 2012. In 2011 is – gelijk 2010, ruim 1 hectare verkocht. De prognose is voor 2012 tussen de 1,5 en 5 ha. In het MPG wordt rekening gehouden met 4,5 hectare. MPG-uitgifteprognose kantoren De MPG- uitgifteprognose kantoren laat zien dat t/m 2019 in totaal nog bijna 81.500 m2 b.v.o. uitgeefbaar is. In deze cijfers zijn de te realiseren m2 BVO op het Kennispark niet opgenomen.

Het toekomstige aanbod van nieuwe kantoren zit in de volgende projecten:

• Binnenstad / Roombeek • B&S Valley • GEM Zuiderval • Muziekkwartier Totaal


Totaal beschikbaar 2.100 m2 BVO 42.700 m2 BVO 29.500 m2 BVO 7.100 m2 BVO 81.400 m2 BVO

DEEL 1

prognose uitgifte MPG 2012 17.600 m2 BVO 5.000 m2 BVO 22.600 m2 BVO

-35 -

Marktontwikkelingen kantoren De afgelopen 10 jaar is in Enschede 75.000 m² aan nieuwbouw gerealiseerd. Tot 2020 wordt in de kantorenvisie - op basis van een afvlakkende groei - in Enschede nog ruimte voor nieuwbouw van circa 45.000 m² verwacht (TM+ scenario van het CPB). Tegenover deze verwachte vraag naar nieuwbouw staat voor circa 134.000 m² aan plannen. (bron: STOGO- rapport "Bouwstenen voor een kantorenvisie Netwerkstad Twente (januari 2012)).Zoals eerder aangegeven is hiervan bijna 81.500 m2 in het MPG opgenomen. De analyse van de kantorenmarkt in de Netwerkstad wijst uit dat: 1. De plancapaciteit van de nog in ontwikkeling te nemen m² kantoren veel hoger is dan de verwachte vraag 2. De leegstand van kantoren in de Netwerkstad voor meer dan de helft bestaat uit panden die langer dan 3 jaar leeg staan en daarmee als incourant worden aangemerkt. Beide constateringen - een te grote plancapaciteit en incourante leegstand - vragen om een gericht beleid. Op Netwerkstadniveau zijn daarom beleidsafspraken gemaakt, waarbij de faserings- cq. Programmeringsvoorstellen per gemeente worden uitgewerkt en daarna afgestemd worden met de overige netwerkstadgemeenten.

5.2.

Programma Stedelijke ontwikkeling

Wat wil het programma bereiken? In de programmabegroting 2012 – 2015 (‘Enschede doet’) is onder andere het volgende opgenomen: “Hoofddoelstelling is het Versterken van Enschede als dé stad van het Oosten. Een goede en marktgerichte ruimtelijke, duurzame programmering en de uitvoering van locatieontwikkelingen in de bestuurlijke projecten dragen bij aan het vergroten en stimuleren van de ruimtelijke kwaliteit, beleefbaarheid en duurzaamheid van de stad Enschede. De beleefbaarheid van de stad wordt verder versterkt door het culturele aanbod, dat door facilitering van de culturele partners tot stand wordt gebracht. De economische centra van de stad worden door inzet op specifieke projecten bereikbaar gehouden. Wonen vormt een onderdeel van dit programma. Het beleid is vastgelegd in de Woonvisie 2025. Deze woonvisie is een uitwerking van de structuurvisie (2011).

Welke bijdrage is vanuit het MPG / het Grondbedrijf in 2011 geleverd (“terugkijken”)? Realisatie nieuwbouwwoningen Anders dan bij bouwgrond voor bedrijventerreinen is er ook een substantieel aanbod van bouwgrond voor nieuwe woningen buiten de MPG-projecten om. Deze projecten worden door marktpartijen gerealiseerd waarbij het gemeentelijk Grondbedrijf zelf niet risicodragend participeert maar faciliteert. In 2011 zijn in Enschede in totaal 511 woningen en 64 zorgeenheden opgeleverd. In de gemeentelijke grondexploitatiebegroting werd voor 2011 rekening gehouden met de uitgifte van bouwgrond voor 220 woningen. In de halfjaarlijkse herziening is dit bijgesteld naar 211 woningen. Daarvan zijn er door het Grondbedrijf uiteindelijk 118 verkocht. Vooral door het nog niet kunnen afronden van de bestemmingsplanprocedure Diekman Sport & Leisure is het begrote aantal niet gehaald. Wanneer het bestemmingsplan is vastgesteld zal hier gestart worden met de bouw van 77 appartementen.) Eind 2011 was er grond voor 117 woningen in optie.


DEEL 1

-36 -

In het kader van het stimuleren van de verkoop is besloten om de maatregelen die er op gericht zijn om de koper ruimschoots in de gelegenheid te stellen de huidige woning te verkopen die kopers van bouwkavels te ondersteunen, te verlengen tot 31-12-2012. Het gaat hier om verruiming van de reserveringstermijn van 4 naar 7 maanden en de mogelijkheid om de levering van de kavel met 1 jaar uit te stellen. Toegevoegd is de mogelijkheid om de koopovereenkomst na 12 maanden te ontbinden indien de eigen woning niet verkocht is. De potentiële koper is dan wel een financiële bijdrage verschuldigd. In het MPG 2011 is de realisatie van woningen door derden geraamd op 315. De gemeente ontvangt hiervoor geld als gevolg van het faciliteren van deze ontwikkelingen. In de halfjaarlijkse herziening is dit aantal bijgesteld naar 324 woningen. Uiteindelijk is van derden geld ontvangen voor de realisatie van 217 woningen.


DEEL 1

-37 -

Welke bijdrage wordt vanuit het MPG 2012 / het Grondbedrijf geleverd (“vooruitkijken”)?

Analyse woningmarkt en MPG-uitgifteprognose De totale woningbouw uitgifteprognose en die in het MPG 2012 laat het volgende beeld zien: Totaal beschikbaar

prognose uitgifte 2012

Uitbreidingslocaties

Oost: • De Eschmarke • Het Diekman • Diekman Sport & Leisure Zuid: • Het Brunink • Beekwoude Noord: • ’t Vaneker • Lonnekererf West: • Rosinkweg Usselo Totaal uitbreiding

1.896 won. 7 won. 77 won.

15 won. 5 won. 77 won.

94 won. 86 won.

12 won.

251 won. 1 won.

8 won. 1 won.

8 won. 2.420 won.

. 118 won.

Inbreidingslocaties

Oost: • Winkelcentrum Stokhorst • Velve Lindenhof • Leeghwaterstraat Zuid: • Geessinkweg / Het Bijvank • Stroinkslanden 2015 Noord: • Twekkelerveld West: • Blekerij • Westerval • Vrijkomende locaties brede school Stadsveld Centrum: • De Laares • Binnenstad / Roombeek • GEM Zuiderval • Hardick & Seckel • Muziekkwartier Verspreid over gehele stad: • Kansrijke stedelijke locaties

40 won. 112 won. 51 won.

40 won. 59 won. 51 won.

7 won. 50 won.

4 won.

74 won. 78 won. 4 won. 27 won.

30 won.

154 won. 377 won. 353 won. 29 won. 30 won.

41 won. 51 won. 58 won.

24 won.

Totaal inbreiding

1.410 won.

334 won.

TOTAAL

3.830 won.

452 won.

In de grondexploitaties wordt voor 2012 rekening gehouden met de financiële opbrengsten van 452 woningen: 280 woningen particuliere grondexploitaties (projectmatig) en 172 woningen gemeentelijke gronduitgifte.


DEEL 1

-38 -

De MPG-uitgifteprognose woningbouw per 31-12-2011 laat wat betreft de grote woningbouwprojecten het volgende beeld zien:

De Eschmarke Het Brunink Het Vaneker Binnenstad / Roombeek

t/m 2020 643 94 138 377

t/m 2029 1.253

Totaal 1.896 kavels / woningen 94 kavels 251 kavels 377 kavels / woningen

113

In het MPG 2012 zijn in totaal 3.830 nog te realiseren woningen geprognosticeerd. Tot en met 2020 gaat het om 2.436 woningen. Wat betreft dit laatste aantal is 57% inbreiding en 43% uitbreiding. Het gaat hierbij om 1.551 woningen gemeentelijke gronduitgifte (64%) en 885 woningen particuliere grondexploitaties (36%). Totaal beschikbaar

Uitbreidingslocaties Inbreidingslocaties TOTAAL

2.420 won. 1.410 won. 3.830 won.

waarvan t/m 2020 na 2020

1.054 won. 1.382 won 2.436 won.

1.366 won. 28 won. 1.394 won.

prognose uitgifte 2012

118 won. 334 won. 452 won.

Woningmarktontwikkelingen Bestaande markt In Enschede is sprake van een zeer ontspannen woningmarkt: tegenover elke verkochte woning staan circa 22 woningen te koop. De woningmarkt blijft naar verwachting de komende jaren ook ontspannen.


DEEL 1

-39 -

totaal te koop staande woningen bestaande markt 1400 1200 1000 800 600 400 200 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

In 2011 zijn in Enschede bijna 700 bestaande woningen verkocht. Woningen die het laatst op de markt zijn gezet worden vaak het eerst verkocht. De verkoop van 2 onder 1 kap woningen en vrijstaande is het meest stabiel. Ten opzichte van 2010 (760) is het aantal verkochte bestaande woningen met 66 woningen (= 9%) gedaald. Het aantal verkopen daalt al vanaf 2005. 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Het vertrouwen van de consument om een woning te kunnen verkopen is laag. Er wordt slechts een beperkt aantal bestaande woningen op de markt gezet. Met name zijn er weinig goedkope bestaande koopwoningen op de markt gezet. Dit is een punt van zorg omdat de bestaande goedkope koopwoningen een essentiële schakel (start) is in de verhuisketen. De gemiddelde verkoopprijs fluctueerde ook in 2011. gemiddelde verkoopprijzen

2008

2009

2010

4e

3e

2e

1e

4e

3e

2e

1e

4e

3e

2e

1e

4e

3e

2e

1e

4e

3e

195000 190000 185000 180000 175000 170000 165000 160000 155000 150000 145000 140000 2011

Volgens diverse, recente berichtgeving zal de gemiddelde verkoopprijs de komende jaren nog verder dalen. Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012

DEEL 1

-40 -

Nieuwbouw In 2011 zijn 511 woningen en 64 zorgeenheden opgeleverd. In 2010 waren dit er 420 en in 2009 650. gereed gekomen woningen 1200 1000 800 600 400 200 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Gegeven het lage aantal ingediende bouwaanvragen, verleende bouwvergunningen en in aanbouw genomen woningen is de verwachting dat het aantal gereed te komen woningen in 2012 aanmerkelijk lager zal zijn. gegevens woningbouwproductie 1200 1000 800

aanvraag vergunning

600

aanbouw

400 200

gereed

0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

In 2011 zijn in Enschede 200 nieuwbouwwoningen verkocht. Gelet op voorgaande jaren is dit een hoog aantal. Ten opzichte van 2010 is er sprake van een stijging van 20 woningen (11%). Vooral de projecten die recent / in 2011 op de markt zijn gebracht zijn succesvol in de verkoop geweest. Van de 247 nieuwbouwwoningen die in 2011 in de verkoop zijn gegaan zijn er reeds 142 woningen verkocht. Dit komt vooral voor rekening van het koopgarantproject van goedkope en middeldure woningen in de Velve. In totaal zijn in 2011 88 woningen uit dit project verkocht. Andere goedlopende projecten waren De Grandeur in Horstlanden Veldkamp en Het Brouwhuis en Het Hogerhuis in Roombeek. In 2011 zijn diverse koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Onder andere circa 50 woningen aan de Voermanstraat, enkele woningen in het plan Lonneker Erf, plan De Uitkijk en enkele woningen in de Velve. Op 1 januari 2012 waren er nog 223 nieuwbouwwoningen op de markt: 88 appartementen (40%) en 135 grondgebonden woningen (60%). Er zijn nog steeds geen signalen van een herstel van de woningmarkt op de korte termijn. In 2012 zal de prioriteringslijst opnieuw tegen het licht worden gehouden en zal de scope op de langere e termijn komen te liggen. Dat wil zeggen dat ook de plannen die in de 2 fase (na 2015) zijn ondergebracht, geprioriteerd en eventueel gefaseerd gaan worden. Uiteraard zal de Woonvisie 2025, die samen met de partners is opgesteld, daarvoor de basis vormen. Waar de vorige Woonvisie 2005-2015 nog sterk gebaseerd was op de veronderstelling dat de economische groei door zou zetten en dat sturing op inwonersgroepen uitvoerbaar en haalbaar was, ligt dat nu anders. Er worden zullen nu minder woningen toegevoegd. Gezien de economische situatie anno 2011 wordt de eerste jaren uitgegaan van de gevolgen van een daling van de huishoudeninkomens. Geprognosticeerd is dat er bruto gemiddeld 190 koopwoningen per jaar worden toegevoegd. Dit komt overeen met 1.500 woningen van 2012 – 2020. Omdat dit aantal veel lager ligt dan de aantallen in het MPG heeft dit uiteraard financiële consequenties voor het MPG.


DEEL 1

-41 -


DEEL 1

-42 -

Bijlage 1 Begrippenkader MPG

Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Toekomstige Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestemmingsreserve: Een bedrag dat ‘vrijwillig’ geoormerkt is ten behoeve van een bepaalde uitgave. Kenmerkend is dat dit oormerken ‘morgen’ teruggedraaid kan worden omdat er (nog) geen aangegane verplichtingen jegens derden aan ten grondslag liggen. Zodra dat wel het geval is moet er een verliesvoorziening getroffen worden. Een bestemmingsreserve maakt onderdeel uit van de totale reserve c.q. het eigen vermogen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). De boekwaarde kan wijzigen door afschrijving of opwaardering. Bijzondere gebeurtenissen t.a.v. risico’s: Ook wel onzekere gebeurtenissen genoemd omdat de kans dat de gebeurtenis zich voordoen kleiner is dan 100%. Afhankelijk van de kans op voordoen wordt er al of niet een bedrag in de begroting opgenomen ter dekking van het financiële gevolg. Voorbeeld: misschien moeten verleggen van een gasleiding. Complex: Het grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in functionele complexen en projectgebonden complexen. Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Functioneel complex: Een complex waarin de kosten en opbrengsten met betrekking tot een bepaald soort kosten of opbrengsten worden geadministreerd. Deze kosten zijn niet direct te relateren aan een ruimtelijk project. Voorbeeld: complex verspreide gronden. Gevoeligheidsrisico’s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen.


DEEL 1

-43 -

Lopende grondexploitatie: Een project, waar bouwgrondproductie een substantieel onderdeel van uit maakt, en waarvan de (tentatieve) grondexploitatiebegroting door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde lopende grondexploitatie opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Optimaliseringmogelijkheid: Maatregel om te zorgen dat het resultaat van een bepaald project verbetert. Meestal wordt op financiële optimalisatie gedoeld, om het financieel resultaat van een project te verbeteren. Dit veelal door het verlagen van de kostprijs en/of verhogen van de opbrengsten. Projectgebonden complex: Een complex waarin de kosten en opbrengsten met betrekking tot de productie van bouwgrond van een nader omschreven (project)gebied worden geadministreerd. Het gaat daarbij om kosten en opbrengsten die rechtstreeks zijn gerelateerd aan productie van de bouwgrond in dat gebied. Voorbeelden: De Eschmarke en Horstlanden Veldkamp. Ramingrisico’s: Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingrisico’s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Risico’s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Ruwe bouwgrondprijs Waarde van de grond voor toekomstige plannen waarbij rekening wordt gehouden met de toekomstige bestemming. In vakjargon ook wel “hete gronden” genoemd. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit.


DEEL 1

-44 -

Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve GB zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Dit uitgangspunt wordt ook gehanteerd bij het waarderen van bezittingen. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde dan wordt het verschil afgewaardeerd. Is het omgekeerde het geval dan wordt het verschil slechts als 'stille reserve’ meegenomen. Verliesvoorziening: Een bedrag dat verplicht moet worden gereserveerd voor een toekomstige kostenpost, omdat er een verplichting jegens derden aan ten grondslag ligt. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf, dit in tegenstelling tot een bestemmingsreserve die daar onderdeel van uit maakt. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico’s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het grondbedrijf in staat is om de risico’s af te dekken. Binnen het grondbedrijf is deze confrontatie middels een kleurencoderingssysteem verfijnd waardoor het Weerstandsvermogen Grondbedrijf tevens inzicht geeft in de mate waarin toekomstige projecten bekostigd kunnen worden (zonder dat de minimaal vereiste risicobuffer wordt aangetast).


DEEL 1

-45 -

BIJLAGE 2A Overzicht mutaties jaarsnede 2011 per complex MPG nr.

CP nr.

Project

Boekwaarde per 31-12-2010

Gerealiseerde kosten

Mutaties 2011 Gerealiseerde opbrengsten

Saldo kosten en opbrengsten

Boekwaarde per 31-12-2011

1.1.1.10 122 Eschmarke, De 1.1.1.13 128 Diekman, Het 1.1.1.14 129 Brunink, Het 1.1.1.15 130 Vaneker, 't 1.1.1.17 146 Lonneker spoorzone 1.1.1.18 133 Diekman, S&L 1.1.1.19 145 Beekwoude 1.1.1.20 132 WC Stokhorst 1.1.2.03 123 Rosinkweg, Usselo 1.1.2.06 136 Lonnekererf 1.2.1.18 470 Laares, De 1.2.1.21 233 Twekkelerveld 1.2.1.23 239 Geessinkweg-Bijvank 1.1.2.29 257 Vrijkomende locaties Bredeschool Stadsveld 1.1.2.30 258 Waalstraat/Dollardstraat 1.1.2.31 950 Binnenstad Roombeek 1.2.2.22 248 Blekerij (vml. Texoprint) 1.2.2.27 254 Stroinkslanden 2015 1.2.2.28 256 Velve Lindenhof 1.2.2.29 259 Leeghwaterstraat 2.1.1.08 287 Euregiopark II 2.1.1.10 289 Josink-es 2.1.1.13 297 Unisson bedrijventerrein 2.1.1.14 294 Usseleres 2.2.1.08 328 Westerval 2.2.1.09 321 Zuiderval GEM 2.2.1.10 394 Muziekkwartier 2.2.1.11 331 Zuiderval MC 2.2.1.17 296 Twekkeler-es (3e havenarm) 2.2.1.18 333 Hardick & Seckel 2.2.2.06 335 MST Haaksbergerstraat Subtotaal lopende grex MPG 2010 Af: afgesloten grondexploitaties Bij: nieuwe grondexploitaties 1.2.1.32 260 Kansrijke Stedelijke Locaties Nieuw 2.1.1.16 299 B&S Valley Nieuw

76.773.299 -3.992.295 4.645.789 25.164.565 63.438 2.070.485 2.465.678 -677.271 282.333 209.891 3.391.510 1.568.141 447.400 -1.311.687 133.537 -19.592.421 214.559 -419.416 -5.988.043 -1.071.206 4.809.706 8.829.020 440.255 31.542.325 1.357.583 16.529.140 9.093.517 9.298.798 1.949.019 7.240.017 -80.339 175.387.329 8.778.045

5.629.417 650.382 619.725 1.871.819 24.732 1.329.989 167.654 384.791 180.778 50.757 1.306.879 952.421 110.811 1.756.549 175.542 10.086.495 57.399 1.682.219 1.528.282 170.373 388.319 561.208 104.824 2.500.554 174.808 1.052.410 2.919.248 528.454 224.650 847.822 115.597

237.726 1.037.071 2.000.688 1.720.779 0 0 0 231.581 2.500 0 1.054.888 0 304.669 1.454.588 465.000 9.280.020 0 109.390 2.780.672 0 143.208 0 5.116 0 0 5.495.989 2.307.450 0 0 1.638.893 0

5.391.691 -386.689 -1.380.963 151.040 24.732 1.329.989 167.654 153.210 178.278 50.757 251.991 952.421 -193.858 301.961 -289.458 806.476 57.399 1.572.829 -1.252.390 170.373 245.111 561.208 99.708 2.500.554 174.808 -4.443.579 611.798 528.454 224.650 -791.072 115.597

82.164.990 -4.378.984 3.264.826 25.315.605 88.170 3.400.474 2.633.332 -524.061 460.611 260.648 3.643.501 2.520.563 253.542 -1.009.726 -155.921 -18.785.945 271.959 1.153.413 -7.240.433 -900.833 5.054.817 9.390.228 539.963 34.042.879 1.532.392 12.085.562 9.705.315 9.827.252 2.173.669 6.448.946 35.258

0 0

24.558 469.645

0 1.660.000

24.558 -1.190.355

24.558 -1.190.355

Totaal lopende grondexploitaties MPG 2011

184.165.374

38.649.111

31.930.227

6.718.885

182.106.213


DEEL 1

-46 -

Bijlage 2b Projectgebonden complexen (lopende grondexploitaties) Overzicht te verwachten eindresultaat Groep nr.

Compl. OMSCHRIJVING nr.

jaar van afsl.

1.1.1.10 1.1.1.13 1.1.1.14 1.1.1.15 1.1.1.17 1.1.1.18 1.1.1.19 1.1.1.20 1.1.2.03 1.1.2.06 1.2.1.18 1.2.1.21 1.2.1.23 1.2.1.29 1.2.1.30 1.2.1.31 1.2.1.32 1.2.2.22 1.2.2.27 1.2.2.28 1.2.2.29 2.1.1.08 2.1.1.10 2.1.1.13 2.1.1.14 2.1.1.16 2.2.1.08 2.2.1.09 2.2.1.10 2.2.1.11 2.2.1.17 2.1.1.18 2.2.2.06

122 128 129 130 146 133 145 132 123 136 470 233 239 257 258 950 260 248 254 256 259 287 289 297 294 299 328 321 394 331 296 333 335

Eschmarke Diekman Wonen Brunink Vaneker Lonneker Spoorzone Diekman Sport en Leisure Beekwoude Winkelcentrum Stokhorst Rosinkweg Lonneker Erf Laares Twekkelerveld Geessinkweg-Bijvank Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld Waalstraat / Dollardstraat Roombeek-Binnenstad totaal Kansrijke Stedelijke Locaties TOTAAL Texoprint Bleekerij Stroinkslanden 2015 Velve Groen Velve Leeghwaterstraat Euregio Bedrijvenpark II Josink-Es Unisson Usseler Es B&S-Valley Westerval GEM Zuiderval Verwervingscomplex Muziekkwartier Mobiliteitscentrum Ossenboer Hardick en Seckel MST Haaksbergerstraat TOTAAL


2029 2013 2018 2029 2012 2015 2016 2014 2016 2012 2012 2024 2013 2017 2012 2019 2017 2013 2015 2014 2013 2026 2023 2014 2026 2018 2015 2015 2019 2013 2016 2021 2015

boekwaarde op 31-12-2011 winstgevend

verlieslatend

82.164.989 -4.378.985 3.264.825 25.315.606 88.170 3.400.474 2.633.332 -524.061 460.611 260.649 3.643.501 2.520.563 253.542 -1.009.726 -155.921 -18.785.945 24.558 271.958 1.153.413 -7.240.433 -900.833 5.054.818 9.390.228 539.963 34.042.879 -1.190.355 1.532.391 12.085.560 9.705.315 9.827.252 2.173.669 6.448.946 35.258 10.689.158 171.417.052 182.106.211

DEEL 1

Economische waarde nog te maken kosten opbrengsten op NCW op NCW

79.103.086 641.880 3.267.080 45.646.742 124.517 633.447 2.260.811 1.580.566 456.001 7.384 1.855.487 1.609.552 344.037 1.147.977 46.083 44.060.319 1.640.793 1.069.843 918.607 7.340.157 1.261.578 1.253.980 692.416 145.886 30.927.772 6.504.883 541.926 1.277.915 4.120.405 1.307.791 575.766 732.151 383.559

totaal

95.238.298 1.515.355 15.429.901 70.962.348 148.057 3.561.443 4.395.330 1.062.955 1.476.999 120.015 1.144.799 4.130.115 956.960 905.213 0 25.274.374 2.727.207 815.693 2.072.520 99.724 374.150 10.564.986 8.749.211 802.251 61.991.489 8.749.222 2.551.627 13.363.476 2.260.530 1.349.381 2.603.416 3.501.430 419.150

16.135.212 873.475 12.162.821 25.315.606 23.540 2.927.997 2.134.520 -517.612 1.020.997 112.631 -710.689 2.520.563 612.923 -242.764 -46.083 -18.785.945 1.086.414 -254.150 1.153.913 -7.240.433 -887.428 9.311.006 8.056.795 656.365 31.063.717 2.244.340 2.009.701 12.085.560 -1.859.874 41.590 2.027.650 2.769.279 35.591

243.480.399 349.317.628 105.837.229

105.837.229

-49 -

af: nog te realiseren winst

Huidige balanswaarde

-333

16.135.212 -684.376 3.264.825 25.315.606 23.540 2.927.997 2.134.520 -524.061 460.611 112.631 -710.689 2.520.563 253.542 -1.009.726 -48.387 -18.785.945 24.558 -254.150 1.153.413 -7.240.433 -900.833 5.054.818 8.056.795 539.963 31.063.717 -1.190.355 1.532.391 12.085.560 -1.859.874 41.590 2.027.650 2.769.279 35.258

-21.512.020

84.325.210

-1.557.851 -8.897.997 0

-6.450 -560.386

-359.382 -766.962 -2.304 0 -1.061.856 -500 -13.404 -4.256.188 -116.402 -3.434.694 -477.310 0

eindresultaat op NCW per 1-1-2012 winstgevend verlieslatend nog te gerealiseerde realiseren winst

66.029.777 -1.557.851 -8.897.997 0

-3.694.609

64.630 472.478 498.812 -6.450 -560.386 148.017 4.354.189 0 -359.382 -766.962 -2.304 0 -1.061.856

-107.534

526.109 -500 0 -13.404 -4.256.188 1.333.433 -116.402 2.979.162 -3.434.694 -477.310 0 11.565.189 9.785.662 146.019 3.679.666 -333 -21.512.020 -3.802.143 -25.314.162 76.268.981

101.583.144

Bijlage 3 MPG 2012

Af Te Sluiten Complexen Overzicht resterende kosten en opbrengsten van afgesloten grondexploitaties complex- Complexnaam nummer

Boekwaarde

Boekwaarde

31-12-2010

Realisatie '11

Nog te realiseren

31-12-2011

Rente

kosten

begroot eindresultaat opbr.

5%

op Ew

op NCW

31-12-12

31-12-11

Per 31-12-2011 reeds afgesloten grondexploitaties 103

Broekheurnerrondweg-Noord

0,00

0,00

0,00

0

1.000

2.700

-1.700

-1.619

105

t Zwering

0,00

0,00

0,00

0

1.337

0

1.337

1.273

111

Ruwenbos

0,00

0,00

0,00

0

500

0

500

476

126

Helmerzijdeweg

0,00

0,00

0,00

0

500

0

500

476

127

Hanenberglanden

138,00

-138,00

0,00

0

9.292

0

9.292

8.850

131

Wozoco Boekelo

0,00

0,00

0,00

0

6.543

0

6.543

6.232

235

Bultsweg

0,00

0,00

0,00

0

500

0

500

476

236

Veldstraat

0,40

-0,40

0,00

0

899

0

899

856

238

De mooienhof 2e fase

0,00

0,00

0,00

0

650

0

650

619

241

HTS locatie

0,00

0,00

0,00

0

18.813

0

18.813

17.917

242

Oosterstraat

0,00

0,00

0,00

0

1.519

0

1.519

1.446

243

Schurinksweide

0,00

1.968,92

1.968,92

98

29.590

83.490

-51.832

-49.364

244

Voortsweg 56-60

0,00

0,00

0,00

0

44.003

0

44.003

41.907

244.1

Roomweg

0,00

0,00

0,00

0

1.298

0

1.298

1.236

252

Auto Fischer

0,00

0,00

0,00

0

500

0

500

476

281

Marssteden

2.983.954

0,00

2.983.954,00

149.198

150.982

2.982.888

301.245

286.900

282

Euregiopark

0,00

0,00

0,00

0

743

0

743

708

284

Distributiecentrum

0,00

0,00

0,00

0

44.061

0

44.061

41.963 9.104

288

Grote Plooy

0,00

0,00

0,00

0

51.792

42.233

9.559

290

Kanaalzone IJsbaan

0,00

0,00

0,00

0

12.689

5.125

7.564

7.204

298

Arkestadion 2de ring

0,00

0,00

0,00

0

29.629

10.250

19.379

18.456

325

Van Gend & Loos terrein

0,00

101,00

101,00

5

2.090

0

2.196

2.091

334

Winkelcentrum Deppenbroek

0,00

0,00

0,00

0

20.932

0

20.932

19.935

392

Stationsomgeving

0,00

0,00

0,00

0

500

0

500

476

393

van Heekplein

0,00

0,00

0,00

0

270

0

270

257

431

Dish-hotel

0

0,00

0,00

0

2.500

0

2.500

2.381

125

Woonwagencentrum herinr.

218

Horstlanden Veldkamp

251

2.395.781,00

-2.395.781,00

0,00

0

135.084

135.084

128.651

12.070.066,00

-12.069.115,00

951,00

48

346.326

0

347.324

330.785

Blekerstraat/Haaksbergerstr

-3.841,00

3.841,00

0,00

0

2.794

0

2.794

2.661

253

G. de Veerstraat

-9.557,00

9.257,00

-300,00

-15

5.432

0

5.117

4.874

280

B&S I

-1.956.083,00

2.459.583,00

503.500,00

25.175

0

503.500

25.175

23.976

283

B&S II

-3.718.321,00

4.417.855,00

699.534,00

34.977

0

698.376

36.135

34.414

11.762.137

-7.572.428,48

4.189.709

209.485

922.768

4.328.562

993.400

946.096

Totaal complexen per 31-12-2011

12-4-2012Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2012

DEEL 1

-50-

Bijlage 3 MPG 2012

Af Te Sluiten Complexen Overzicht resterende kosten en opbrengsten van afgesloten grondexploitaties

complex- Complexnaam nummer

Boekwaarde

SOM

31-12-2011

Rente/KS/

Nog te realiseren kosten

Verwacht

opbr.

OS

Resultaat op

eindresultaat

NCW

31-12-12

31-12-11

nog toe te voegen complexen per 1-1-2012 verlieslatende complexen 999

0

0

0

0

0

0

Sub totaal

0

0

0

0

0

0

Winstgevende complexen 999

0

0

0

0

0

0

Sub totaal

0

0

0

0

0

0

Per 1-1-2012 toe te voegen complexen

0

0

0

0

0

0

4.189.709

209.485

922.768

4.328.562

993.400

946.096

ATSC alle complexen


DEEL 1

-50-

Bijlage 4a Complex verspreide gronden

boekwaarde- en voorraadontwikkeling 2011

boekwaardeontwikkeling 2011 Groep

boekwaarde per 31-12-2010

Toekomstige projecten Strategische voorraad Te verkopen gronden Over te boeken gronden Algemeen

25.867.343 7.709.838 7.458.746 1.452,75 200.844 41.238.223

Totaal

verwervingen

Mutaties 2011 overige kosten verkoop

567.180 -139.112 4.507 0,00 25.106 457.681

905.844 515.168 462.737 0,00 -69.247 1.814.502

-307.500 -172.000 -1.445.700 0,00 0 -1.925.200

overboekingen

-796.107 -653.454 -180.323 0,00 1 -1.629.883

Totaal

369.417 -449.398 -1.158.779 0,00 -44.140 -1.282.900

boekwaarde per 31-12-2010 26.236.760 7.260.440 6.299.967 1.452,75 156.704 39.955.323

verplichtingen

6.364.227 339.848 858.928 -1.452,75 -156.704 7.404.847

boekwaarde + verplichtingen 32.600.987 7.600.288 7.158.895 0,00 0 47.360.170

voorraadontwikkeling 2011 Groep

Toekomstige projecten Strategische voorraad Te verkopen gronden Over te boeken gronden Algemeen Totaal

oppervlakte per 31-12-2010 (in m2) 819.168 313.000 542.226 369 0 1.674.763


Mutaties 2011 verkoop

aankoop

768 0 0 0 0 768

DEEL 1

0

-769 -400 -5.981 0 0 -7.150

overboekingen

-9 -686 -71 0 0 -766

-50-

Totaal

-10 -1.086 -6.052 0 0 -7.148

oppervlakte per 31-12-2011 (in m2) 819.158 311.914 536.174 369 0 1.667.615

verplichtingen

-10.940 202.899 17.379 0 0 209.338

oppervlakte incl. verplichtingen 808.218 514.813 553.553 369 0 1.876.953

Bijlage 4b Complex verspreide gronden

waardering CVG

Waardering voorraad per 1-1-2012 Groep

Voorraad + verplichtingen

Toekomstige projecten Strategische voorraad Te verkopen gronden Over te boeken gronden Algemeen

808.218 514.813 553.553 369 0 1.876.953

Totaal

boekwaarde + verplichtingen m2 m2 m2 m2 m2 m2

herwaarderingswaarde

32.600.987 7.600.288 7.158.895 0 0 47.360.170

25.452.052 3.910.890 4.285.606 0 0 33.648.549

afwaardering / verliesvoorz. 7.148.935 3.689.398 2.873.289 0 0 13.711.622

stille reserve 2.859.182 3.335.438 1.450.758 0 0 7.645.377

Waardering voorraad per 1-1-2012 Voorraad + verplichtingen 686.838 1.190.115 1.876.953

Voorraad met Boekwaarde > Economische waarde Voorraad met Boekwaarde <= Economische waarde Totaal


DEEL 1

boekwaarde + verplichtingen m2 m2 m2

economische waarde

25.315.714 22.044.456 47.360.170

11.604.092 29.689.833 41.293.925

-50-

afwaardering / verliesvoorz. 13.711.622 0 13.711.622

stille reserve 0 7.645.377 7.645.377

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF DEEL 1A (samenvatting) DEEL 1B

Recommend Documents