Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016

juni 2016


2


Inhoudsopgave

01

INLEIDING

5

01.01

Context: positie van het MPG binnen de P&C cyclus

5

01.02

Doel van deze rapportage (MPG 2016)

5

01.03

Leeswijzer

5

02

MARKTONTWIKKELINGEN

7

02.01

Woningmarkt

7

02.02

Kantorenmarkt

8

02.03

Bedrijfsruimtemarkt

02.04

Resulterende basisrekenparameters

10

03

PROJECTENOVERZICHT

13

03.01

Afbakening van het MPG

13

03.02

Rubricering van projecten

13

03.03

Plankaart

14

03.04

Bouwprogramma en fasering

14

04

WAARDERING VAN GRONDEXPLOITATIES

17

04.01.01

Toelichting op de rekensystematiek en waardering

17

04.01.02

Waardering van BIE

17

04.01.03

Waardering van NIEGG

18

04.02

Afgesloten projecten

19

04.03

Tussentijdse winstnemingen en verliesnemingen

19

05

RISICOMANAGEMENT

21

05.01

Doel van risicomanagement

21

05.02

Toelichting op de methodiek van risicomanagement

21

05.03

Algemene risico’s

22

05.04

Project specifieke risico’s

25

05.05

Risico’s bijzondere projecten en overige risico’s

26

05.06

Risicoreserves en impact op het vrij vermogen

26

05.07

Uitzonderingspositie: Risicobeheersing Stationsgebied

27

06

CONSEQUENTIES NIEUWE BBV

29

06.01

Wijzigingen verslagleggingsregels BBV

29

06.02

Gevolgen van wijzigingen verslagleggingsregels BBV voor Leiden

29

07

PROJECTRAPPORTAGES

33

07.01

BIE

34

07.01.01

Trekvaartplein Wonen (complex 8)

34

07.01.02

A4 / W4 (complex 13)

36

07.01.03

Groenoordhallen, deelplan Groenoordhallenterrein (complex 19)

38

07.01.04

Groenoordhallen, deelplan Van Voorthuijsenlocatie (complex 19)

40

07.01.05

Haagwegkwartier, deelplan Islamitisch centrum (complex 22)

42

9

3


07.01.06

Haagwegkwartier Noordelijke sportvelden (complex 22)

43

07.01.07

Dieperhout, ROC-locatie (complex 28)

44

07.01.08

Dieperhout, Agnes-locatie (complex 28)

46

07.01.09

Lorentzschool (complex 30)

48

07.01.10

Oppenheimstraat fase II (complex 37)

50

07.01.11

Stationsgebied - Rijnsburgerblok (complex 45)

51

07.01.12

Aalmarkt (complex 73)

53

07.02

NIEGG

55

07.02.01

Nieuweroord (complex 5)

56

07.02.02

Groenoordhallen: bedrijventerrein en Groenoord Noord (complex 19)

57

07.02.03

Haagwegkwartier ROC-locatie (complex 22)

59

07.02.04

Stationsgebied - overig (complex 45)

60

07.03

Bijzondere projecten

62

07.03.01

Lammenschansdriehoek

63

BIJLAGEN

65

BIJLAGE 1: GEBRUIKTE AFKORTINGEN

66

BIJLAGE 2: OVERZICHTSKAART PROJECTEN

68

BIJLAGE 3: VERTROUWELIJKE PROJECTRAPPORTAGES

70

4


01

INLEIDING

01.01

Context: positie van het MPG binnen de P&C cyclus

De afdeling Vastgoedontwikkeling en Grondzaken (VAG) biedt met een tweetal rapportages inzicht in de stand van zaken van de ruimtelijke projecten die in Leiden worden uitgevoerd: -

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016 (MPG): deze rapportage heeft betrekking op de grondexploitaties die binnen de gemeente Leiden worden uitgevoerd. Verantwoording over deze ruimtelijke projecten vindt primair plaats in de jaarstukken 2015 (jaarverslag en jaarrekening). Het MPG biedt ten opzichte van de verantwoording in de jaarstukken een aanvullend inzicht op projectniveau (programmatisch, financieel, planning en risico’s). De rapportage MPG wordt jaarlijks geactualiseerd in het kader van de gemeentelijke Planning & Control-cyclus.

-

Vermogensbeheer Grondexploitaties 2016-2020: deze rapportage biedt in een vijfjaars-perspectief inzicht in de financiële haalbaarheid van de ruimtelijke ambities van Leiden. Concreet wordt daarbij het verwachte verloop van de Vereveningsreserve Grondexploitaties in beeld gebracht. Deze rapportage heeft betrekking op grondexploitaties, verkoop van gemeentelijk vastgoed, parkeren en – voor zover van toepassing – erfpacht en vastgoedexploitatie. De rapportage Vermogensbeheer wordt jaarlijks opgesteld vooruitlopend op de programmabegroting.

Deze rapportage – Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2016 -, is dus onderdeel van het verantwoordingstraject over rekeningjaar 2015 en geeft informatie over de stand van de projecten (grondexploitaties) per 1-1-2016. 01.02

Doel van deze rapportage (MPG 2016)

Het doel van het MPG 2016 is: –

De raad voor de grondexploitatie projecten te informeren over de stand van zaken (programmatisch, financieel, planning en risico’s). Dit rapport biedt daarmee ten opzichte van de verantwoording in de jaarstukken aanvullende inzicht op projectniveau en een gedetailleerde onderbouwing met betrekking tot de verwerking van de grondexploitaties in de jaarrekening van de gemeente.

–

De gemeenteraad een besluit voor te leggen met betrekking tot de conform het Besluit ‘Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten’ (hierna: BBV) verplichte jaarlijkse actualisatie van grondexploitaties.

–

De gemeenteraad een besluit voor te leggen met betrekking tot eventuele herzieningen van grondexploitaties. Hiervan is sprake indien de actualisatie van de grondexploitaties niet binnen de eerder door de Raad gestelde kaders (zoals vastgelegd in het uitvoeringsbesluit of een eerdere herziening) kan plaatsvinden.

–

Uit de bovengenoemde actualisaties en herzieningen kunnen mutaties volgen voor de reserves en voorzieningen binnen het vermogensbeheer van vastgoed en grondzaken. Deze mutaties worden in deze rapportage voor de gemeenteraad inzichtelijk gemaakt. Daadwerkelijke besluitvorming over deze mutaties vindt plaats bij vaststelling van de jaarstukken door de gemeenteraad.

01.03

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de recente marktontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende rekenparameters zoals die in de actualisatie van de grondexploitaties worden gehanteerd. Vervolgens geeft hoofdstuk 3 een overzicht van de projecten die in het MPG zijn opgenomen. De waardering van de grondexploitaties (BIE en NIEGG) is opgenomen in hoofdstuk 4, inclusief een toelichting op eventuele winst-

5


en verliesnemingen. Hoofdstuk 5 gaat in op het risicomanagement. Hoofdstuk 6 geeft een doorkijk naar de effecten die de nieuwe BBV-regels op de grondexploitaties gaan hebben. Dit rapport rondt af met in hoofdstuk 7 de openbare versie van de factsheets, waarin de projecten kernachtig zijn samengevat.

6


02

MARKTONTWIKKELINGEN

02.01

Woningmarkt

De woningmarkt heeft zich in het afgelopen jaar 2015 verder hersteld. De woningprijzen zijn in Leiden verder opgelopen. De Leidse woningen behoren tot de meest aantrekkelijke van de regio. Het economisch bureau van de ING-bank1 constateert zelfs dat in Leiden de krapste woningmarkt van de 25 grootste steden te vinden is. Dit wordt vooral veroorzaakt door de grote aantrekkingskracht op jonge mensen. Nieuwe woningbouwontwikkelingen in de stad en dus in Leiden worden succesvol ter hand genomen. De lage hypotheekrente en de toegenomen betaalbaarheid is hier vanzelfsprekend een oorzaak voor maar ook de aantrekkelijkheid van een stedelijke woonomgeving is opmerkelijk. Het zijn juist steden die van de aantrekkende huizenmarkt profiteren. Het economisch bureau van ABN AMRO verwacht voor 2016 dezelfde stijging van de huizenprijzen (gemiddeld circa 3%) als in 2015. Voor een nadere beschouwing van de woningmarkt kan gebruik worden gemaakt van de periodieke rapportage die door het Expertisecentrum Woningwaarde wordt gepubliceerd. Het Expertisecentrum Woningwaarde is een initiatief van het OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving (TU Delft) en het CBS. Het Expertisecentrum publiceert elk kwartaal de Monitor Koopwoningmarkt. Daarin wordt aan de hand van een aantal thema’s een beeld geschetst van de koopwoningmarkt. Deze thema’s zijn: 

Leencapaciteit



Hypotheken



Transacties



Prijsontwikkelingen



Nieuwbouwmarkt



Toekomst

Het expertisecentrum maakt voor zijn analyse gebruik van de volgende bronnen: 

BKR



Centraal Bureau voor de Statistiek



Hypotheken Data Netwerk



Nederlandse Vereniging van Makelaars



Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten



Vereniging Eigen Huis



Waarborgfonds Eigen Woning

Het expertisecentrum constateert in de Monitor koopwoningmarkt 4e kwartaal 2015 dat het herstel van de hypothekenmarkt en de markt voor de bestaande en nieuwbouwwoningen zich voortzet. Er is een stijging van het aantal hypotheekoffertes, afgesloten hypotheken en aantal verkochte bestaande woningen. De mediane koopprijs en de pbk (prijsindex bestaande koopwoningen) stijgen. De markt voor nieuwe woningen blijft achter lopen in haar woningproductie. Het proces van aanbieden en verkopen van nieuwbouwwoningen speelt hierbij een belangrijke rol. Tussen de afgifte van een bouwvergunning en het opleveren van woningen zit gemiddeld zo’n 1,5 á 2 jaar. Er zijn wel ontwikkelingen die deze productietijd proberen te beperken maar de tijd tussen afgifte vergunning en oplevering van de woningen is nog lang.

1

ING Economisch Bureau april 2015

7


De verkoopprijzen blijven stijgen en naar verwachting zal dat ook voor 2016 het geval zijn. De aanhoudend gunstige financieringsvoorwaarden spelen hierbij uiteraard een belangrijke rol. Leiden Het woonbeleid voor Leiden staat beschreven in de nota Wonen 2020:“Leiden kijkt vooruit en pakt door”. Eén van de hoofdopgaven is de verbetering van de balans tussen vraag en aanbod van woningen, gebaseerd op kwaliteit en betaalbaarheid. Hiermee streeft de gemeente naar een betere match tussen woningaanbod en leefstijl. De tweede hoofdopgave is gericht op kwaliteitsverbetering van woning en woonomgeving waarbij verduurzaming en toekomstbestendigheid centraal staan. Tot slot wil Leiden zorgen voor voldoende woningen voor de lage en middeninkomens en voor studenten. De verbetering van de woningmarkt zet zich ook in Leiden voort. Uit transactiecijfers van de NVM is af te lezen dat de verkoopprijzen in 2015 met circa 4% zijn gestegen. In alle woningcategorieën is de stijging van de verkoopprijzen waarneembaar. Nieuwbouw vs bestaande bouw De ontwikkeling van nieuwbouw woningen volgt de ontwikkelingen op de bestaande woningmarkt. De seinen staan wat dat betreft op groen en dat is te merken aan de diverse initiatieven die zich, soms al langlopend, in de gemeente manifesteren. In 2015 zijn overeenkomsten gesloten met ontwikkelaars die op belangrijke plaatsen in de stad woningen zullen realiseren (Plan De Lorentz Stationsomgeving). Tevens zijn een aantal private initiatieven gestart en verder uitgewerkt (Veilinghallen Ananasweg en Lammerschanspark). Het herstel van de woningmarkt geeft nog niet direct aanleiding om de grondprijzen voor woningbouw te verhogen. Vanzelfsprekend is een aantrekkende vraag en de daarmee samenhangende stijging van de verkoopprijzen van woningen essentieel. Van belang is echter ook de ontwikkeling van de bouwkosten van woningen. De bouwkostenindex is in 2015 licht gestegen. Dit is vooral veroorzaakt door het verdwijnen van aanbestedingsresultaten2. In de gemeentelijke grondexploitaties wordt vooralsnog geen rekening gehouden met een trendmatige en weer structurele stijging van de grondwaarden.

02.02

Kantorenmarkt

De leegstand van kantoren in de regio Holland Rijnland loopt sinds eind 2013 niet verder op. De leegstand schommelt rond de 15%. Ongeveer een kwart daarvan staat langer dan 5 jaar leeg3. Dit beeld past bij de huidige economische situatie en het is ook niet te verwachten dat de komende jaren de vraag naar kantoren sterk zal stijgen. Het terugdringen van de leegstand in kantoren is een lastige opgave wanneer de marktvraag simpelweg ontbreekt. De planvorming bij nieuwe kantoorontwikkelingen kampt met dezelfde terugval van de algemene vraag naar kantoorruimte. Het beleid richt zich concreet op beperkte kantoorontwikkelingen op de juiste plekken. Dit houdt in dat vooral gekeken wordt naar locaties waar goede voorzieningen zijn die met de auto of het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn. Bij leegstaande kantoren op kwalitatief slechtere locaties wordt aangestuurd op een verandering van functie /bestemming, bijvoorbeeld naar wonen. Op die manier komt vraag en aanbod van de kantorenmarkt beter in balans doordat de voorraad wordt gereduceerd. Daarnaast is afgesproken om de 2

BDB 2015

3

Bron Feitenblad Kantoren 2015 Holland Rijnland

8


ontwikkelingen op de kantorenmarkt beter te monitoren om zo een goed en actueel beeld van de regionale kantorenmarkt te verkrijgen en van hieruit de leegstand terug te brengen. Verandering van functie kan door herbestemming en transformatie. In de praktijk blijkt echter met regelmaat dat gemeentelijke bestemmingsplannen vanwege het gebrek aan flexibiliteit barrières vormen om tot herbestemming en transformatie te komen. De wetgever heeft met een recente wijziging van onder meer het Besluit omgevingsrecht (Bor) zorggedragen voor meer passende weten regelgeving. Het is sinds 1 november 2014 in veel gevallen eenvoudiger geworden om leegstaande kantoorgebouwen (al dan niet tijdelijk) een andere maatschappelijk gewenste functie te geven. De vraag naar kantoorruimte stabiliseert. Door de economische groei zal de vraag naar kantoorruimte wel langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoor gerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de beschikbare kantoorruimte herwaarderen en teruggaan naar minder vloeroppervlakte per werknemer. Veel bedrijven zullen de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal als eerste merkbaar zijn bij de opname van kleine kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven4. In de gemeente Leiden kan het Stationsgebied als een kansrijke locatie voor een kantorenontwikkeling worden gezien. Het strategisch actieplan kantoren Stationsgebied van Jones Lang LaSalle (mei 2013) geeft aan dat er een toekomstige vraag verwacht mag worden, vooral omdat het Stationsgebied zich als toplocatie in kwalitatieve zin onderscheidt van locaties in de directe regio. Voorwaarde is wel een hoge kwaliteit van de gebouwen en de omgeving. Aan deze ambitie hebben de ontwikkelende en beleggende partijen zich gecommitteerd. Deze ambitie is ook uitgesproken voor de toekomstige ontwikkelingen in het Stationsgebied. Daarnaast wordt een gunstig effect verwacht van de vestiging van kantoorfuncties in het Rijnsburgerblok.

02.03

Bedrijfsruimtemarkt

Begin 2014 is het nieuwe bedrijventerreinbeleid 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen' vastgesteld. Dit beleid is vooral gericht op de aantrekkelijkheid van de bestaande bedrijventerreinen. De nota Werklandschappen, met daarin ook het Uitvoeringsprogramma, omschrijft de aandachtspunten meer concreet. Sindsdien is op enkele punten al actie ondernomen, maar de meerderheid van de punten moet nog opgestart worden.

De gemeente en ondernemers zullen hun aandacht vooral richten op: 1.

Verbeteren tevredenheid ondernemers van de openbare ruimte op werklandschappen;

2.

Gezamenlijk onderzoek hoe ondernemers(-verenigingen) meer invloed kunnen hebben op vestigingsbeleid;

3.

Pilot gezamenlijk onderzoek of en hoe flexibeler plannen in bestemmingsplannen werklandschappen mogelijk is;

4.

Regionale afstemming voor zoekende bedrijven: Wegwijzer bedrijfslocatie;

5.

Beleidsmonitor opstellen: de monitor meet of de ambities en doelstellingen uit het beleid worden gehaald en of er bijgestuurd dient te worden;

4

Dynamis Kantorenmarkt 2015

9


6.

Beleid opstellen voor wijkeconomie Kleine bedrijven in woonwijken en praktijken aan huis vergroten niet alleen de economische slagkracht, maar ook de leefbaarheid van wijken.

De gemeente Leiden heeft op dit moment relatief weinig bedrijfsruimte in eigen ontwikkeling. Bij de beschrijving van de marktontwikkelingen van de bedrijfsruimtemarkt wordt daarom een globaal beeld geschetst. De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod hiervan is echter beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven. Voor verouderde objecten zullen de aanvangsrendementen verder oplopen. Omdat de focus van beleggers vooral op logistiek is gericht, zal het beleggingsvolume in niet-logistieke bedrijfsruimten beperkt zijn. Veel transacties betreffen derhalve een verplaatsing van verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. Het gemiddelde bouwjaar van niet-logistieke transacties is hierdoor omhoog gegaan. Leiden heeft per januari 2016 een voorraad bedrijfsruimte van ruim 1 miljoen vierkante meter. Daarvan wordt circa 18.000 vierkante meter nieuw aangeboden. 02.04

5

Resulterende basisrekenparameters

De bovenbeschreven marktontwikkelingen geven voor de actualisatie van de grondexploitaties geen aanleiding op de vorig jaar gehanteerde rekenparameters ingrijpend te wijzigen. De verwachtingen rond de trendmatige stijging van de grondprijzen voor woningbouw zijn wel wat getemperd. Op termijn zal dit het geval kunnen zijn maar niet dit jaar al (2016). Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat per 2018 mogelijk een lichte stijging van de grondprijzen voor woningbouw kan worden verwacht. Indien in de actualisatie afwijkende parameters zijn gehanteerd, is dat voor de desbetreffende grondexploitatie onderbouwd. Tabel 02.1: Basisrekenparameters ten behoeve van actualisatie van grondexploitaties

2016

2017

2018

2019

2020

kosten

grondkosten

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

opbrengsten

woningbouw vrije sector grondgebonden woningen (EGW) appartementen (MGW)

0,0% 0,0%

0,0% 0,0%

1,0% 1,0%

1,0% 1,0%

1,0% 1,0%

bedrijfsmatig / commercieel bedrijfsruimte (comparatief, residueel) kantoorruimte (comparatief, residueel) winkels (comparatief, residueel)

0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0%

0,0% 0,0% 0,0%

Uitgangspunt is dat de nog te realiseren kosten in de grondexploitatie jaarlijks met 2,0% stijgen en de nog te realiseren opbrengsten in 2016 en 2017 gelijk blijven. Vanaf 2018 is uitgangspunt dat de grondprijzen voor woningbouw met 1,0% per jaar stijgen, de overige grondprijzen blijven gelijk en worden dus niet geïndexeerd. Op lange termijn kan een optimistischer scenario realistisch worden omdat zowel kosten als opbrengsten in de grondexploitatie op lange termijn inflatie gedreven zijn. In paragraaf 5.03 algemene risico’s wordt hier op ingegaan. Voor de korte termijn weerspiegelen de gehanteerde rekenparameters nog steeds een enigszins

5

Bron: Factsheet DTZ Zadelhoff Nederland Compleet januari 2016

10


conservatieve inschatting van de ontwikkeling op de vastgoedmarkt. Er wordt rekenkundig nog niet volledig geanticipeerd op structureel (prijs)marktherstel. Tot slot; in de grondexploitaties wordt een rekenrente van 3,5% gehanteerd. Dit percentage is gelijk aan de gemeentelijke rekenrente. Deze is gebaseerd op de huidige rentevoet van de gemeente op langlopende financieringen.

11


12


03

PROJECTENOVERZICHT

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de projecten die binnen het MPG vallen. Daartoe wordt eerst gedefinieerd om welke projecten dat gaat. Vervolgens worden de projecten gerubriceerd conform de richtlijnen van het BBV, is de locatie van de projecten weergegeven op een overzichtskaart en wordt het te realiseren bouwprogramma van de gemeentelijke grondexploitaties in de tijd weergegeven. 03.01

Afbakening van het MPG

Binnen de gemeente Leiden worden verschillende ruimtelijke projecten voorbereid en uitgevoerd. Niet elk van deze ruimtelijke projecten valt echter binnen het MPG. Binnen het MPG wordt gerapporteerd over de gemeentelijke grondexploitaties. Conform de richtlijnen van het BBV zijn deze in het MPG onderverdeeld naar Niet In Exploitatie Genomen Grond (hierna: NIEGG, grondexploitaties in voorbereiding waarvoor de gemeenteraad een kaderbesluit heeft genomen en waarvan de start van de uitvoering in beginsel is voorzien binnen een termijn van vier jaar na de peildatum van het MPG) en Bouwgrond In Exploitatie (hierna: BIE, grondexploitaties waarvoor de gemeenteraad een uitvoeringsbesluit heeft genomen). In het MPG 2015 werd ook gerapporteerd over bijzondere projecten; grondexploitaties die door marktpartijen worden uitgevoerd, maar waar de gemeente wel een financieel belang heeft (bijvoorbeeld in grondverkoop aan de marktpartijen, in de realisatie van openbare ruimte en infrastructuur of in de afname van publieke voorzieningen). Gemeente Leiden is hier financieel bij aangesloten middels investeringskredieten en/of risico’s voor rekening gemeente die in de paragraaf weerstandsvermogen worden verantwoord. Aangezien de kredieten en ook Naris6 in de jaarrekening worden verantwoord zoals alle andere niet-grondexploitatie projecten, is er voor gekozen om in het MPG in beginsel alleen te rapporteren over de grondexploitaties. In deze rapportage zijn nog een paar bijzondere projecten opgenomen als overgangsfase. De risico’s in de projecten die binnen het MPG worden uitgevoerd, worden conform het ‘Beleidskader Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2011’ verantwoord binnen het Vermogensbeheer van Vastgoedontwikkeling en Grondzaken. De risico’s van de ruimtelijke projecten die buiten het MPG vallen, worden verantwoord in de paragraaf Weerstandsvermogen in het gemeentelijk jaarverslag. 03.02

Rubricering van projecten

De volgende tabel geeft een overzicht van de projecten die binnen het MPG vallen. De grondexploitaties zijn expliciet gecategoriseerd conform de richtlijnen van het BBV. Ten opzichte van het MPG 2015: 1. Zijn geen nieuwe grondexploitaties toegevoegd in MPG 2016, wel een NIEGG: Nieuweroord; 2. Er worden geen projecten afgesloten in MPG 2016; 3. Er zijn in 2015 geen projecten overgegaan van NIEGG naar BIE;

6

NARIS is een web based risicomanagementsysteem dat het gehele risicomanagementproces binnen Leiden ondersteunt.

13


Tabel 03.1: Rubricering van projecten in MPG 2016

P ro jectnaam Nr.

M P G 2016

B o uwgro nd in explo itatie (B IE) 8 Trekvaartplein Wo nen

B IE

13 A 4/W4

B IE

19 Gro eno o rdhallen eo - deelplannen Gro eno o rdhallenterrein en v. Vo o rthuijsenlo catie

B IE

22 Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en No o rdelijke Spo rtvelden

B IE

28 Dieperho ut - ROC-lo catie en A gnes-lo catie

B IE

30 Lo rentzscho o l

B IE

37 Oppenheimstraat fase 2

B IE

45 Statio nsgebied - Rijnsburgerblo k (deelgebieden 1, 2, 5)

B IE

73 A almarkt

B IE

Nr.

Niet in explo itatie geno men gro nd (NIEGG) 5 Nieuwero o rd

NIEGG

19 Gro eno o rdhallen en o mgeving - deelplannen bedrijventerrein en Gro eno o rd No o rd

NIEGG

22 Haagwegkwartier - deelplan ROC-lo catie

NIEGG

45 Statio nsgebied – o verig (m.u.v. RB B en M o rssingelblo k)

NIEGG

M ateriele vaste activa Statio nsgebied - M o rssingelblo k

03.03

Vo o r Kaderbesluit

Plankaart

Op de overzichtskaart in bijlage 2 zijn de hiervoor genoemde projecten ingetekend.

03.04

Bouwprogramma en fasering

Uit bevolkings- en behoefteprognoses en woningmarktverkenningen door de provincie Zuid-Holland blijkt dat bij ongewijzigd beleid het woningtekort in de provincie Zuid-Holland oploopt tot 85.000 woningen in 2025. Er is vooral behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen in een stedelijke omgeving. In de gemeentelijke Nota Wonen 2020 ‘Leiden kijkt vooruit en pakt door’ (vastgesteld op 14 februari 2013) wordt de ambitie uitgesproken om te streven naar meer en betere woningen die passen bij een aantrekkelijke stad als Leiden. De in de nota opgenomen Kansenkaart geeft daarvoor de (potentiële) locaties. De doelstelling moet worden geoperationaliseerd door voor 2020 3.500 nieuwe woningen gerealiseerd te hebben. De bouwprognose in de gemeentelijke grondexploitaties (BIE en NIEGG) voorziet in een deel van de bouwambities uit de Nota Wonen. Het overige deel van de bouwambities uit de Nota Wonen zal worden ingevuld door ontwikkelingen uitgevoerd door marktpartijen maar waar de gemeente geen directe uitvoerende rol bij heeft. Op basis te verwachten grondopbrengsten is het bouwprogramma van de gemeentelijke grondexploitaties in de tijd uitgezet, zie de onderstaande figuur.

14


Figuur 03.1: Verwachte woningbouwproductie gerelateerd aan gemeentelijke grondexploitaties (BIE & NIEGG)

450 400 350 300 250 200 150 100 50 ‐ 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022 EGW

2023 MGW

In 2016 is er nog sprake van een substantieel aandeel eengezinswoningen. De meergezinswoningen zijn in Leiden echter ruim in de meerderheid. Voor bijna de helft van de geprogrammeerde appartementen wordt in 2018 de grond overgedragen. Ook in 2016 wordt een substantieel aandeel verwacht. De overige gronden komen in vergelijkbare tranches op de markt in de jaren 2017, 2019, 2020 en 2023. Dit betreft een beperkt aantal projecten, namelijk Nieuweroord en Rijnsburgerblok. Voor alle duidelijkheid; de grafiek geeft de verwachte uitgifte van gronden weer en dus niet de jaren waarin de woningen worden opgeleverd.

15


16


04

WAARDERING VAN GRONDEXPLOITATIES

In dit hoofdstuk wordt voor de grondexploitaties de financiële stand van zaken inzichtelijk gemaakt. Daarbij wordt ook een toelichting gegeven op de afwijkingen ten opzichte van het MPG 2015. 04.01.01

Toelichting op de rekensystematiek en waardering

In de grondexploitatie worden de geraamde nominale kosten en nominale opbrengsten van een grondexploitatie gefaseerd uitgezet in de tijd. Gedurende de looptijd wordt tevens rekening gehouden met de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten in de tijd (indexatie) en de netto rentelast. Het totaal van deze jaarlijkse kasstromen tot de verwachte einddatum van het project leidt tot een plansaldo per einddatum van het project. Dit is de ‘eindwaarde’ van het project. Omdat de verwachte einddatum van projecten verschillend is, worden deze eindwaarden teruggerekend naar prijspeil 1 januari 2016 om ze onderling vergelijkbaar te kunnen maken. Dit is de ‘netto contante waarde’ van het project. Per 1 januari 2016 heeft de periodieke actualisatie van de grondexploitatieberekeningen plaatsgevonden. Deze actualisatie heeft betrekking op: 1. De actualisatie van de boekwaarde (overeenkomstig de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten per 1 januari 2016, inclusief een rentetoerekening); 2. Een prijspeilaanpassing voor de nog te maken kosten en opbrengsten. De nog te maken kosten en opbrengsten zijn over de periode 1 januari 2015 tot 1 januari 2016 geïndexeerd met de daarvoor van toepassing zijnde indexatieparameters; 3. De fasering van nog te maken kosten en opbrengsten in de tijd. De fasering is binnen de daartoe gestelde kaders geactualiseerd op basis van de laatste inzichten in projectvoortgang / marktsentiment. In de hiervoor benoemde rekensystematiek wordt onderscheid gemaakt naar BIE en NIEGG (overigens in verband wijziging BBV dit jaar voor het laatst). Voor BIE heeft de raad een definitieve grondexploitatieberekening vastgesteld en deze vormt daarmee het financiële kader voor de uitvoering van het project. De waardering van deze BIE vindt plaats op basis van netto contante waarde van de grondexploitatie. Voor de NIEGG heeft de raad nog geen uitvoeringsbesluit genomen en ook nog geen grondexploitatiebegroting vastgesteld. Omdat het project nog niet in uitvoering is, is feitelijk sprake van een indicatieve grondexploitatieberekening. De waardering van de NIEGG vindt daarom plaats aan de hand van de boekwaarde versus de marktwaarde. In het MPG wordt voor de NIEGG projecten wel inzicht geboden in de bijbehorende indicatieve grondexploitatieberekening.

04.01.02

Waardering van BIE

De BIE betreft grondexploitaties in uitvoering. De waardering van deze grondexploitaties vindt plaats op basis van een netto contante waarde berekening van het saldo van kosten en opbrengsten. De volgende tabel geeft de waardering van de BIE op peildatum 31-12-2015. Voor elke grondexploitatie is de boekwaarde7 en de netto contante waarde respectievelijk per 31-12-2015 en 01-01-2016 weergegeven. Ook is de ontwikkeling in netto contante waarde ten opzichte van het MPG 2015 inzichtelijk gemaakt. Om deze vergelijking te kunnen maken zijn de netto contante waarden die in het MPG 2015 zijn gerapporteerd eerst gecorrigeerd naar het juiste prijspeil (01-01-2016).

7

Als een boekwaarde positief is geeft dit aan dat de gedane investeringen groter zijn dan de gerealiseerde opbrengsten (debet). Een negatieve boekwaarde daarentegen betekent dat de gedane investeringen lager zijn dan de gerealiseerde opbrengsten (credit).

17


Tabel 04.1: Boekwaarde en NCW voor BIE per 1-1-2016 en vergelijking met MPG 2015 Bouwgrond in exploitatie (BIE)

MPG 2016 Boekwaarde NC W (31-12-2015) (1-1-2016)

Nr. Projectnaam 8 13 19 22 28 30 37 45 73

Trekvaartplein Wonen A4/W4 Groenoordhallenterrein / vVoorthuijsenlocatie Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden Dieperhout (ROC - en Agnes-locatie) Lorentzschool Oppenheimstraat fase II Stationsgebied - Rijnsburgerblok (deelgebieden 1,2,5) Aalmarkt Totaal BIE

Verschil MPG 2015 NC W NC W MPG 2016-2015 (1-1-2015) (1-1-2016) NC W

3.988.935 -224.360 1.023.975 -2.191.647

-7.140.676 835.535 735.880 16.914

-6.921.570 696.245 1.073.392 -44.732

-7.163.825 720.614 1.110.961 -46.298

23.149 114.921 -375.081 63.212

3.057.031 1.836.212 9.700 13.965.137

558.903 -958.451 -144.070 892.174

523.792 -749.112 19.990 678.103

542.125 -775.331 20.690 701.837

16.778 -183.120 -164.760 190.337

22.483.204

-21.453.813

-20.061.349

-20.763.496

-690.317

43.948.187

-26.657.604

-24.837.002

-25.652.724

-1.004.880

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het totaalresultaat van alle grondexploitaties (BIE) ten opzichte van MPG 2015 is afgenomen met ruim € 1 mln. waarbij moet worden vermeld dat ruim € 0,5 mln. wordt veroorzaakt door een administratieve correctie. In de Aalmarkt was ter dekking van de kosten voor bodemsanering een bijdrage opgenomen uit de reserve bodemsanering. De verslagleggingsregels staan dit echter niet toe. Door het verwijderen van deze bijdrage uit de grondexploitatie Aalmarkt, neemt het saldo met ruim € 0,5 mln. af. De resultaatverslechtering bij Groenoordhallenterrein/vVoorthuijsenlocatie van € 0,4 mln. is het gevolg van vertraging in fase 2 van Groenoordhallenterrein, waardoor rekening gehouden moet worden met fors meer plankosten. De Oppenheimstraat fase 2 is voor het eerst in de rode cijfers terecht gekomen. Bij MPG 2015 was het saldo nog net positief maar doordat het verkrijgen van medewerking van omwonenden veel meer tijd kost dan eerder is ingeschat, is er vertraging ontstaan en is de begroting voor benodigde plankosten bijgesteld. In de factsheets in hoofdstuk 7 is per project een beknopte toelichting en onderbouwing opgenomen en in de vertrouwelijke separate bijlage III wordt gedetailleerd op de projecten ingegaan. 04.01.03

Waardering van NIEGG

Zoals eerder vermeld, heeft de gemeenteraad voor de NIEGG (Niet In Uitvoering Genomen Gronden) nog geen uitvoeringsbesluit genomen en is er nog geen sprake van een definitieve door de raad vastgestelde grondexploitatie. De NIEGG worden conform de richtlijnen van het BBV gewaardeerd op basis van boekwaarde. Algemeen leidend principe is dat de boekwaarde de marktwaarde niet mag overstijgen. De gemeente Leiden hanteert voor deze toets de marktwaarde van haar eigendom in de toekomstige bestemming. Indien de boekwaarde van de NIEGG hoger blijkt dan deze (toekomstige) marktwaarde, dient een afwaardering plaats te vinden. Deze toets is in het kader van de balanscontrole uitgevoerd en heeft niet geleid tot afwaarderingen. In de onderstaande tabel is de waardering van de NIEGG opgenomen. Daarbij is inzichtelijk gemaakt hoe de boekwaarde zich heeft ontwikkeld van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Tabel 04.2: Boekwaardeontwikkeling voor NIEGG

Nr. 5 19 22 45

Nieuweroord Groenoordhallen e.o. Haagwegkwartier Stationsgebied e.o.

Boekwaarde 31-12-2014

Investeringen 2015

Opbrengsten 2015

0 2.551.356 268.020 1.630.831

327.992 347.425 35.574 1.002.331

0 1.272.655 0 157.773

Afwaardering 2015

Naar BIE Boekwaarde 2015 31-12-2015 327.992 1.626.126 303.594 2.475.389

Voor de NIEGG is nog geen sprake van een definitief door de raad vastgestelde grondexploitatiebegroting. Wel is er een indicatieve grondexploitatiebegroting, die wordt gebruikt om de haalbaarheid van het plan te

18


kunnen bepalen (zie de vertrouwelijke bijlage III). Omdat de projecten nog niet in uitvoering zijn, zijn er nog mogelijkheden om de grondexploitatie te optimaliseren en zijn er conform BBV nog geen voorzieningen getroffen voor mogelijk negatieve uitkomsten van een grondexploitatie. Met ingang van 1 januari 2016 is de BBV regelgeving gewijzigd, onder meer voor de balansrubriek NIEGG. . In hoofdstuk 6 wordt kort ingegaan op de gevolgen die dit heeft voor Leiden. Tabel 04.3: Boekwaarde per m2 voor NIEGG per 31-12-2015

Project 5 19 22 45

Boekwaarde per 31/12/2014

Boekwaarde per 31/12/2015

Boekwaarde per m2 per 31/12/2015

2.551.356 268.020 1.630.831

327.992 1.626.129 303.593 2.475.389

19 56 20 27

Nieuweroord Groenoordhallen - bedrijventerrein en Groenoord-Noord Haagwegkwartier - ROC-Terhaarkade Stationsgebied (m.u.v. Morssingelblok en Rijnsburgerblok)

Voor de complexen 19, 22 en 45 was ook in de jaarrekening 2014 al een kaderbesluit genomen, voor Nieuweroord is in 2015 een kaderbesluit genomen waardoor deze is toegevoegd aan de grondexploitaties in de ontwerp- en voorbereidingsfase. Uit een recente taxatie door een extern taxateur is gebleken dat de marktwaarde van de gronden binnen de NIEGG Groenoordhallen Bedrijventerrein en Groenoord Noord vrijwel gelijk is aan de boekwaarde. Hierdoor is afwaardering op dit moment niet aan de orde. Overigens wordt er in 2016 een uitvoeringsbesluit voor deze deelexploitatie verwacht. Bij de NIEGG’s Nieuweroord, Haagwegkwartier en Stationsgebied is de boekwaarde per m2 dusdanig laag dat ook hier geen aanleiding is voor afwaarderen. 04.02

Afgesloten projecten

Er worden in het MPG 2016 geen grondexploitaties afgesloten. 04.03

Tussentijdse winstnemingen en verliesnemingen

Conform de richtlijnen van het BBV moet voor verliesgevende grondexploitaties direct een voorziening worden getroffen voor het gehele tekort. Hiertoe dient de Voorziening Negatieve Grondexploitaties. De grondexploitaties (BIE) met een negatief grondexploitatiesaldo hebben een gezamenlijke netto contante waarde van -/- € 29,697.010,- De stand van de Voorziening Negatieve Grondexploitaties bedroeg per 1 januari 2015 € 27.776.763 waar nog een bedrag van € 1 mln. rente is toegevoegd in 2015, totaal in kas dus per 31 december 2015 € 28,75 mln. Deze voorziening dient aldus te worden opgehoogd met € 0,95 mln. (zie tabel 04.4). Tabel 04.4: Voorziening BIE per 31-12-2015

Nr. 8 22 30 37 73

Bouwgrond in exploitatie (BIE) met een negatief exploitatiesaldo Trekvaartplein Wonen Haagwegkwartier (Noordelijke sportvelden en Lorentzschool Oppenheimstraat fase 2 Aalmarkt

MPG 2016 NC W 1-1-2016 -7.140.676 -958.451 -144.070 -21.453.813

MPG 2015 NC W 1-1-2015 -6.921.570 -44.732 -749.112 -20.061.349

MPG 2015 pp 1/1/2016 -7.163.825 -46.298 -775.331 -20.763.496

totaal tekort BIE's met een negatief saldo

-29.697.010

-27.776.763

-28.748.950

benodigde voorziening

29.697.010

27.776.763

28.748.950

Mutatie voorziening

948.060

Dit bedrag zal worden aangevuld vanuit de Vereveningsreserve Grondexploitaties. Deze niet eerder voorziene mutatie op deze centrale reserve van grondzaken kent in hoofdlijnen drie oorzaken, waarvan de grootste een administratieve correctie betreft: 1.

een administratieve correctie in verband met dekking werken bodemsanering voor een bedrag van € 0,5 mln. (Aalmarkt): in de bestemmingsreserve bodemsanering is hiervoor dekking aanwezig;

2.

Vertraging waardoor extra plankosten en rentekosten (Lorentzschool);

19


3.

extra plankosten in verband met verkrijgen overeenstemming omwonenden (Oppenheimstraat fase 2).

Er worden in het MPG 2016 geen tussentijdse winsten genomen.

20


05

RISICOMANAGEMENT

05.01

Doel van risicomanagement

De grondexploitatiebegrotingen worden met de grootst mogelijk zorgvuldigheid opgesteld, waarbij een inschatting wordt gemaakt van de toekomstige ontwikkeling van kosten en opbrengsten. Omdat sprake is van een vaak lange projecthorizon, blijven er aan de grondexploitatiebegroting risico’s met een positief en negatief effect verbonden. Door het voeren van actief risicomanagement voor de projecten die binnen het MPG worden uitgevoerd, zijn de projectteams zich bewust van de risico’s die kunnen optreden en de beheersmaatregelen die denkbaar zijn om risico’s te beheersen. Dit is een continu proces waarvan in dit hoofdstuk de stand van zaken per 1 januari 2016 wordt gerapporteerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar project specifieke risico’s en algemene risico’s. Een nadere toelichting op de methodiek is op opgenomen in de volgende paragraaf. 05.02

Toelichting op de methodiek van risicomanagement

Het college verantwoordt gemeentelijke risico’s en de benodigde weerstandscapaciteit in de paragraaf Weerstandsvermogen in het jaarverslag. Conform het beleidskader ‘Weerstandsvermogen en risicomanagement’ worden de risico’s en de benodigde en aanwezige weerstandscapaciteit met betrekking tot grondexploitaties separaat verantwoord in het MPG / Vermogensbeheer Grondexploitaties. Binnen het MPG worden de financiële effecten van de risico’s in de projecten (benodigde weerstandscapaciteit) geconfronteerd met de beschikbare risicobuffers (aanwezige weerstandscapaciteit). Het weerstandsvermogen is gedefinieerd als de verhouding tussen de benodigde weerstandscapaciteit en de beschikbare weerstandscapaciteit. Daarbij streeft de gemeente naar een weerstandsvermogen dat ten minste voldoende is, dat wil zeggen een weerstandsvermogen van 1,0. De binnen het Vermogensbeheer Grondexploitaties beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit twee reserves, namelijk de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’ en de reserve ‘Risico’s bijzondere projecten’. De reserve risico’s projecten in uitvoering wordt gevoed vanuit de Vereveningsreserve. De reserve risico’s bijzondere projecten wordt niet meer aangevuld en wordt afgebouwd aangezien ook de categorie bijzondere projecten verdwijnt. De binnen het MPG benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door voor de projecten in uitvoering (BIE, projecten na uitvoeringsbesluit) risico’s te inventariseren en te kwantificeren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar algemene risico’s en project specifieke risico’s. Risicomanagement vindt ook plaats voor de projecten vóór uitvoeringsbesluit (NIEGG). Echter, omdat in deze projecten nog alle mogelijkheid bestaat om bij te sturen of zelfs om te besluiten het project niet in uitvoering te nemen, wordt weliswaar in het 5jarig perspectief van de Vereveningsreserve Grondexploitaties rekening gehouden met vereiste (extra) weerstandscapaciteit maar vindt er nog geen daadwerkelijke storting plaats in de risicoreserves ten behoeve van deze projecten vóór uitvoeringsbesluit. Algemene risico’s zijn risico’s die buiten de invloedssfeer van het project en buiten de invloedssfeer van de gemeente liggen. Denk bijvoorbeeld aan ontwikkelingen op de vastgoedmarkt of ontwikkeling van inflatie die invloed heeft op de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten. Om inzicht te krijgen in het effect van deze risico’s op de projecten binnen het MPG is een scenario opgesteld door de afdeling VAG (zie paragraaf 06.03). In dit scenario worden de algemene risico’s in onderlinge samenhang gesimuleerd.

21


Project specifieke risico’s zijn risico’s die zich gedurende het project kunnen voordoen en voortkomen uit de aard en omvang van het specifieke project. Het risicomanagement bestaat uit de volgende stappen: 1. Inventarisatie: voor elk van de projecten binnen het MPG zijn door het verantwoordelijk projectteam mogelijke risico’s geïnventariseerd; 2. Kwantificering: om het effect van de geïnventariseerde risico’s op de grondexploitaties inzichtelijk te maken zijn de risico’s gekwantificeerd op basis van de ‘kans x effect’-methodiek. Kwantificering vindt plaats door voor elk risico de financiële impact van het risico bij optreden (het ongewogen financiële effect) te vermenigvuldigen met de kans van optreden. Impact en kans van optreden zijn daarbij ingeschat door het verantwoordelijk projectteam (i.c. projectmanager, planeconoom, projectcontroller en de adviseur planning en risicomanagement). Dit resulteert in een gewogen financieel effect. 3. Risicobeheersing: risicobeheersing is een belangrijk onderdeel van het risicomanagement. Voor elk risico zijn beheersmaatregelen opgesteld waarmee wordt getracht het gewogen financiële effect van het risico te verkleinen, hetzij door de kans van optreden te verkleinen, hetzij door het ongewogen financiële effect te verkleinen. Voor elk van de beheersmaatregelen is een verantwoordelijke benoemd en zijn concrete acties beschreven en ingepland. De monitoring van en sturing op het juist en tijdig uitvoeren van de acties gebeurt door de projectmanager. 4. Evaluatie: de bovenstaande stappen vormen een continu proces. Tweemaal per jaar wordt daarover gerapporteerd. Het totale risicoprofiel van een project bestaat daarmee uit de optelsom van de gewogen financiële effecten van de algemene risico’s en de gewogen financiële effecten van de project specifieke risico’s.

05.03

Algemene risico’s

Zoals hiervoor reeds benoemd hebben algemene risico’s betrekking op risico’s die buiten de invloedssfeer van de gemeente liggen, zoals bijvoorbeeld algemene economische ontwikkelingen of ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het effect van algemene risico’s op de grondexploitaties is gekwantificeerd door middel van een scenario. Dit scenario is gebaseerd op expert-opinion van het team Plan- en Projecteconomie van de afdeling VAG. De opbouw van het scenario wordt hieronder toegelicht: 1. Indexatie; ontwikkeling van kosten- en opbrengsten; de basisrekenparameter voor de jaarlijkse kostenstijging is met 2,0% reëel- en de jaarlijkse opbrengststijging met 1,0% vanaf 2018 conservatief ingeschat. Gezien de aantrekkende markt en daarmee de toenemende bouwactiviteiten, is het voorstelbaar dat de kosten wat meer zouden kunnen stijgen dan waar nu mee wordt gerekend. Vandaar dat een scenario is gekozen dat de inflatie geen 2,0% maar 2,5% bedraagt; 2. Rekenrente; de rekenrente wordt op concernniveau bepaald en weerspiegelt de gemiddelde rentelast van het concern. Gezien de voornemens van de commissie BBV om alleen de werkelijke rente over het geleende vermogen aan de grondexploitaties door te rekenen, is hier geen sprake van een scenario maar van een nieuwe werkelijkheid. De gevolgen van de aangescherpte BBV-regels worden in beeld gebracht in hoofdstuk 6; 3. Vertraging; ondanks de huidige verbeterde situatie op de vastgoedmarkt is vertraging in de gronduitgifte nog steeds actueel aan te merken als een algemeen risico. Uit de prognose van het cumulatieve bouwprogramma uitgezet in de tijd in hoofdstuk 3 blijkt dat de gemeentelijke grondexploitaties uitgaan van een realistisch maar ambitieus afzettempo. Alhoewel herstel van de vastgoedmarkt te constateren valt, zijn er tal van autonome factoren die dit herstel teniet kunnen doen. Dit kan nog steeds leiden tot vertraging in de gronduitgifte van de gemeentelijke grondexploitaties, ook voor de grondexploitaties waar reeds contractuele afspraken zijn gemaakt met marktpartijen over het moment van grondverkoop.

22


Het scenario waarmee het effect van algemene risico’s op de grondexploitaties worden gekwantificeerd (het scenario ‘algemeen risico’), laat zich als volgt samenvatten: 1. Indexatie van toekomstige nog te maken kostenparameter 2,5% in plaats van 2,0% waarmee standaard wordt gerekend in de grondexploitaties, opbrengstparameter conform basisparameter (0,0% per jaar); 2. Fasering: 1 jaar vertraging in de realisatie van alle opbrengsten in de grondexploitaties als gevolg van marktomstandigheden voor zover daar in de inventarisatie van de project specifieke risico’s niet al expliciet rekening mee is gehouden (ter voorkoming van doublures). De fasering van de nog te maken kosten in de grondexploitaties blijft ongewijzigd. Dit resulteert in extra rentelasten (of minder rentebaten). Daarnaast betekent vertraging in de regel extra plankosten. In dit scenario wordt derhalve naast extra rentekosten uitgegaan van 1 jaar extra plankosten ter grootte van de gemiddeld nog geraamde plankosten per jaar. De kans van optreden wordt voor beide effecten ingeschat op 50%. In tabel 05.01 is aangegeven welke algemene risico’s op welke projecten van toepassing zijn verklaard. In tabel 05.02 is vervolgens weergeven wat de impact van deze risico’s zou kunnen zijn op het resultaat van de verschillende grondexploitaties (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2016). Tabel 05.1: welke scenario’s zijn op welke grondexploitaties toegepast

Project 8 13 19 19 22 22 28 28 30 37 45 73

Trekvaartplein Wonen A4/W4 Groenoordhallenterrein v Voorthuijsenlocatie Haagwegkwartier - Islamitisch centrum Haagwegkwartier - Noordelijke Sportvelden* Dieperhout (ROC-locatie*) Dieperhout ( Agnes-locatie*) Lorentzschool Oppenheimstraat fase II Stationsgebied - Rijnsburgerblok (RBB)* Aalmarkt

5 19 22 45

Nieuweroord Groenoordhallen - bedrijventerrein en Groenoord-Noord Haagwegkwartier - ROC-Terhaarkade Stationsgebied (m.u.v. Morssingelblok en Rijnsburgerblok)

algemeen risico van toepassing? vertraging 1 jaar inflatie 2,5% nee ja nee ja nee ja ja ja nee ja nee ja ja ja nee ja ja ja nee ja nvt nvt nee ja ja ja nee nvt

ja ja nee nvt

Het vertragingsrisico is van toepassing op de grondexploitaties (BIE) van Voorthuijsenlocatie, Dieperhout deelgebied ROC-locatie en de Lorentzschool alsook de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Nieuweroord en Groenoordhallen – bedrijventerrein en Groenoord-Noord. Aangezien voor het Stationsgebied de parameters gezien de lange looptijd direct al specifiek zijn gemaakt, is deze grondexploitatie niet in de scenario-analyse meegenomen. Het inflatie risico is op alle projecten van toepassing, met uitzondering van Haagwegkwartier – ROC-Terhaarkade aangezien hier de komende jaren niets gebeurt (NIEGG wordt in 2016 toegevoegd aan de strategische gronden). Voor Stationsgebied geldt ook hier de eerder genoemde uitzonderingspositie.

23


Tabel 05.2: effect scenario algemeen risico op NCW-resultaat algemene risico's vertraging 1 jaar Project

8 13 19 19 22 22 28 28 30 37 45 73 5 19 22 45

rente-effect

Trekvaartplein Wonen A4/W4 Groenoordhallenterrein v Voorthuijsenlocatie Haagwegkwartier - Islamitisch centrum Haagwegkwartier - Noordelijke Sportvelden Dieperhout (ROC-locatie) Dieperhout ( Agnes-locatie) Lorentzschool Oppenheimstraat fase II Stationsgebied - Rijnsburgerblok (RBB)* Aalmarkt totaal BIE Nieuweroord Groenoordhallen - bedrijventerrein en Groenoord-Noord Haagwegkwartier - ROC-Terhaarkade Stationsgebied (m.u.v. Morssingelblok en Rijnsburgerblok) totaal NIEGG totaal BIE en NIEGG

0 0 0 51.898 0 0 222.596 0 55.082 0 nvt 0 329.575 198.149 67.133 0 nvt 265.282 594.857

inflatie 2,5%

totaal

extra plankosten

13.674 1.374 5.295 5.180 2.566 10.486 4.649 4.048 5.633 4.645 nvt 14.568 72.119 31.063 16.298 nvt 47.361 119.481

82.752

74.308 29.831

186.890 204.843 133.422

338.264 525.154

13.674 1.374 5.295 139.830 2.566 10.486 301.553 4.048 90.546 4.645 nvt 14.568 588.585 434.055 216.853 nvt 650.907 1.239.492

Voor de 5 projecten die het betreft leidt het vertragingsscenario tot een verslechtering van het resultaat van in totaal ruim € 1,1 mln.; € 0,6 mln. extra rentekosten en ruim € 0,5 mln. extra plankosten. Bij Nieuweroord zou een vertraging de grootste financiële gevolgen hebben, in totaal € 0,4 mln. De verhoging van de inflatie heeft (uiteraard) ook een negatief effect op de exploitatie maar heeft in absolute cijfers minder impact dan het vertragingsrisico: in totaal bijna € 120.000 voor alle projecten (BIE en NIEGG). Tabel 05.3: Vergelijking NCW basisscenario en scenario algemeen risico Saldo MPG 2016 o: algemeen risico Project

8 13 19 19 22 22 28 28 30 37 45 73

NC W, p.p. 1-1-2016 -7.140.676

Trekvaartplein Wonen A4/W4 Groenoordhallenterrein v Voorthuijsenlocatie Haagwegkwartier - Islamitisch centrum Haagwegkwartier - Noordelijke Sportvelden Dieperhout (ROC-locatie) Dieperhout ( Agnes-locatie) Lorentzschool Oppenheimstraat fase II Stationsgebied - Rijnsburgerblok (RBB)* Aalmarkt Totaal BIE

5 19 22 45

Nieuweroord Groenoordhallen - bedrijventerrein en Groenoord-Noord Haagwegkwartier - ROC-Terhaarkade Stationsgebied (m.u.v. Morssingelblok en Rijnsburgerblok)*

NC W, p.p. 1-12016 -7.154.350

Ongewogen financiële effect -13.674

835.535

834.161

-1.374

1.179.845

1.174.550

-5.295 -139.830

-443.965

-583.795

-1.069.909

-1.072.475

-2.566

1.086.823

1.076.337

-10.486 -301.553

-30.618

-332.171

589.521

585.473

-4.048

-958.451

-1.048.997

-90.546

-144.070

-148.715

-4.645

nvt

nvt

nvt

-21.453.813

-21.468.381

-14.568

-27.549.778 23.738

-28.138.363

-588.585

-410.317

-434.055

-1.907.056

-2.123.909

-216.853

-1.385.558

-1.385.558

nvt

nvt

nvt

Totaal NIEGG -3.268.876 -3.919.783 -650.907 * Voor Stationsgebied zijn gezien de lange looptijd de parameters projectspecifiek gemaakt. Derhalve is Stationsgebied niet in deze analsye meegenomen.

In tabel 05.2 zijn de resultaten per project zoals berekend voor het MPG 2016 vergeleken met de resultaten in het geval het gekozen scenario bewaarheid wordt. Voor alle bouwgronden in exploitatie (BIE) zou dit een verslechtering van het resultaat betekenen van bijna € 0,6 mln. Voor de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) is het effect € 0,65 mln. verslechtering van het resultaat.

24


De volgende tabel geeft de kwantificering van het algemeen risico, het gewogen financiële effect, waarbij zoals eerder aangegeven wordt ingeschat dat er een kans van 50% bestaat dat de algemene risico’s (voor zover van toepassing) bewaarheid worden. Tabel 05.4: Vergelijking scenario ‘algemeen risico’ MPG 2016 en MPG 2015 Scenario 'algemeen risico'

MPG 2016 Ongewogen fiancieel effect

MPG 2015 Kans

verschil

Gewogen financieel effect Gewogen financieel effect

BIE

-588.585

50%

-294.292

-160.564

-133.728

NIEGG (excl. stationsgebied)

-650.907

50%

-325.454

13.311

-338.765

Voor de BIE komt dat uit op een gewogen risico van afgerond € 0,29 mln. en voor de NIEGG € 0,33 mln. (kans x samengesteld effect). Ten opzichte van MPG 2015 is het algemeen risico hoger, wat logisch is aangezien er nu twee algemene risico’s in het scenario zijn meegenomen die bij optreden beide een negatief effect hebben (hogere inflatie en meer rente- alsook plankosten). In MPG 2015 was er naast een algemeen risico van één jaar vertraging ook een positief risico dat de inflatie lager zou zijn. 05.04

Project specifieke risico’s

In de projectrapportages (zie bijlage 3) is voor elk van de grondexploitaties een overzicht van de geïnventariseerde risico’s, de kans van optreden en het gewogen financiële effect weergegeven. In de onderstaande tabel is een totaaloverzicht gegeven van het gewogen financieel effect en is een vergelijking gemaakt met het gewogen financieel effect van vorig jaar. Tabel 05.5: Gewogen effect van project specifieke risico’s BIE

Trekvaartplein Wonen A4/W4 Groenoordhallenterrein / v Voorthuijsenlocatie Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie) Lorentzschool Oppenheimstraat fase 2

€ € € € € € €

gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2016 671.500 202.500 922.500 99.000 93.750 7.460 30.000

Stationsgeb ied - Rijnsb urgerb lok deelplan 1, 2, 5 (RBB)*

€

1.040.000

Aalmarkt

€

BIE 8 13 19 22 28 30 37 45 73

€ € € € € € €

gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2015 860.000 218.125 398.998 330.000 284.250 273.960 -

€ € € € € € €

-188.500 -15.625 523.502 -231.000 -190.500 -266.500 30.000

€

1.335.000

€

-295.000

583.000 €

370.000

953.000 €

verschil

Totaal BIE

€

4.019.710

€

4.283.333

€

-263.623

Totaal BIE m.u.v. Stationsgebied - Rijnsburgerblok (RBB)

€

2.979.710

€

2.948.333 €

31.377

* Voor RBB geldt een speciaal risicoregime, zie paragraaf 05.07

Uit de tabel blijkt dat voor de BIE het gewogen financieel effect van de project specifieke risico’s per saldo ongeveer gelijk is gebleven. De risico’s in de projecten Trekvaartplein, Haagwegkwartier, Dieperhout, Lorentzschool en Stationsgebied Rijnsburgerblok zijn afgenomen. De reden van afname risico’s is voornamelijk dat de projecten verder gevorderd zijn, (bindende) afspraken met ontwikkelaars zijn gemaakt en er gewoon minder onzekerheden zijn dan vorig jaar. Bij enkele projecten zijn de risico’s wat groter dan vorig jaar, te weten bij Groenoordhallenterrein/v. Voorthuijsenlocatie en de Aalmarkt. Tabel 05.6: Gewogen effect van project specifieke risico’s NIEGG

NIEGG 5 19 22 45

gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2016 1.140.000 € 51.268 € 40.000 €

gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2015 € 61.736 € 40.000 €

verschil

Nieuweroord Groenoordhallen Noord en bedrijventerrein Haagwegkwartier - ROC-locatie

€ € €

Stationsgeb ied e.o. excl. RBB en MSB*

€

5.125.000 €

5.075.000 €

Totaal NIEGG

€

6.356.268

€

5.176.736

€

1.179.532

Totaal NIEGG m.u.v. Stationsgebied e.o. excl. RBB en MSB*

€

1.231.268

€

101.736

€

1.129.532

* Voor RBB geldt een speciaal risicoregime, zie paragraaf 05.07

25

1.140.000 -10.468 50.000


De risico’s in de NIEGG (exclusief Stationsgebied8) zijn toegenomen met € 1,1 mln. Dit komt doordat Nieuweroord is toegevoegd aan de projectenlijst en het projectresultaat nogal afhankelijk is van uiteindelijke aanbesteding en de keuzes die daarbij gemaakt gaan worden.

05.05

Risico’s bijzondere projecten en overige risico’s

Aangezien zoals eerder aangegeven de categorie bijzondere projecten wordt opgeheven, zal ook de specifieke risicoreserve op termijn kunnen worden opgeheven. Op dit moment kan deze reserve nog niet worden afgesloten omdat deze nog een paar reserveringen bevat voor rest risico’s van reeds afgesloten grondexploitaties; Oostvlietpolder en Leiden Centraal Project (LCP). Tot dat deze risico’s zijn geëlimineerd, zal deze reserve net als alle andere reserves binnen de gemeente worden verantwoord in de jaarrekening. Dit betekent dat over deze reserve met ingang van 2017 niet meer binnen het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties zal worden gerapporteerd. In 2013 zijn voor de afgesloten projecten LCP en Oostvlietpolder restrisico’s geïnventariseerd, van respectievelijk € 1,35 miljoen en € 1,40 miljoen. In 2016 heeft net als in voorgaande jaren een heroverweging van deze restrisico’s plaatsgevonden. Op basis van deze heroverweging blijven voor deze projecten de risicoreserveringen ongewijzigd gehandhaafd. De projecten Kooiplein en Leiden Bio Science Park (LBSP) zijn projecten die dekking krijgen uit investeringskredieten net als vele andere projecten binnen de gemeente. Logischerwijs vindt dan de risicoafdekking voor deze projecten plaats in Naris, op dezelfde manier als bij alle andere nietgrondexploitatieprojecten gebeurt. Voorgesteld wordt derhalve om de reservering binnen deze reserve voor mogelijke risico’s in Kooiplein en LBSP vrij te laten vallen in de Vereveningsreserve. Een uitzondering wordt gemaakt voor een bedrag van € 157.733 aangezien dat resterende dekking is van een krediet dat in 2015 door de raad is verstrekt voor de realisatie van het Leeuwenhoekpark (RB 15.0014). Tabel 05.7: Benodigde weerstandscapaciteit bijzondere projecten per 1-1-2016

benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2016 restrisico's vml grondexploitatie Leiden C entraal Project

1.345.000

restrisico's vml grondexploitatie Oostvlietpolder

1.400.000

Kooiplein

beschikbare weerstandscapaciteit per 1-1-2016

-

Leiden Bio Science Park (LBSP)

157.733 2.902.733

05.06

verschil

3.728.034

-825.300

Risicoreserves en impact op het vrij vermogen

In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) wordt het belang onderstreept van een goede voorziening voor het opvangen van negatieve resultaten van grondexploitaties in uitvoering alsmede een financiële buffer voor de daaraan verbonden risico’s. Binnen het Vermogensbeheer Grondexploitaties bestaat de aanwezige weerstandscapaciteit op dit moment nog uit twee reserves, namelijk de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’ en de reserve ‘Risico’s bijzondere projecten’ (zoals eerder beschreven zal deze laatste zo snel als mogelijk worden afgebouwd). Dotatie aan de reserve risico’s projecten in uitvoering vindt, na besluitvorming in de gemeenteraad, plaats vanuit de Vereveningsreserve Grondexploitaties en gaan ten koste van het vrij besteedbaar vermogen.

8

Voor de risico’s van het Stationsgebied geldt een speciaal regime waardoor deze niet worden meegenomen in de risicobuffer binnen het vermogensbeheer van grondzaken (zie ook paragraaf 05.06 en 05.07).

26


Alleen voor de projecten in uitvoering (Bouwgronden In Exploitatie, BIE) wordt een risicoreservering getroffen ter grootte van het gewogen financiële effect van de geïnventariseerde risico’s. Op het moment dat wordt geconstateerd dat een bepaald risico niet kan worden afgewend, zal het saldo van de grondexploitatie verslechteren omdat het risico zich direct in een kostenpost vertaalt. Dit leidt voor de projecten die reeds een verwacht negatief resultaat hebben of door deze verslechtering een negatief resultaat krijgen, tot een aanvullende dotatie aan de Voorziening Negatieve Grondexploitaties. Voor zover de risico’s reeds in beeld waren, vindt deze dotatie plaats vanuit de beschikbare weerstandscapaciteit (de reserve ‘risico’s projecten in uitvoering’), via de Vereveningsreserve. In de onderstaande tabel is het effect van de geïnventariseerde risico’s (de benodigde weerstandscapaciteit) op de beschikbare weerstandscapaciteit uiteindelijk inzichtelijk gemaakt. De benodigde weerstandscapaciteit bedraagt € 6,1 miljoen. De beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt per 1 januari 2016 € 6,9 miljoen. Omdat de gemeente Leiden streeft naar een verhouding tussen benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit van 1,0 kan een bedrag van bijna € 0,8 miljoen vrijvallen. Voorstel is om dat bedrag te laten vrijvallen in de Vereveningsreserve Grondexploitaties. Tabel 05.8: Confrontatie beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit

MPG 2016 benodigde weerstandscapaciteit per 1-1-2016 Reserve risico's projecten in uitvoering

3.274.002

66.271

2.902.733

3.728.034

-825.300

6.176.735

6.935.764

-759.029

2.979.710

algemene risico's

294.292

05.07

verschil

3.207.731

projectspecifieke risico's Reserve risico's bijzondere projecten

beschikbare weerstandscapaciteit per 1-1-2016

Uitzonderingspositie: Risicobeheersing Stationsgebied

Voor de risicobeheersing van de grondexploitatie van het project Stationsgebied, zijn binnen de gemeente Leiden afwijkende afspraken gemaakt. In het kaderbesluit is ervoor gekozen om deelexploitaties binnen de gebiedsontwikkeling te verevenen alsook de risico’s binnen de scope van het project te beheersen. Concreet komt het er op neer dat een voorzien positief saldo op de gehele ontwikkeling wordt ingezet als risicobuffer. Deze gebiedsontwikkeling is hiermee buiten de systematiek geplaatst zoals vastgesteld met de nota Grondbeleid 2015 en maakt derhalve geen onderdeel uit van de projecten die middels de Vereveningsreserve Grondexploitaties worden verevend. Net als voor de overige grondexploitaties worden ook voor het Stationsgebied de risico’s meerdere keren per jaar in beeld gebracht en geactualiseerd. Op het moment dat het resultaat van de grondexploitatie (totaal consolidatie van alle deelplannen) vermeerderd met de ingeschatte risico’s, een negatief saldo vertoont, zal er binnen de concernmiddelen een voorziening moeten worden getroffen. Bij de jaarrekening 2015 zijn er onder verantwoordelijkheid van het projectbureau i.c. de projectmanagers van het Stationsgebied, risico’s aangemeld bij Naris.

27


28


06

CONSEQUENTIES NIEUWE BBV

In 2016 treden er een aantal aanpassing in het BBV in werking waardoor er een aantal zaken voor de grondexploitaties veranderen. In dit hoofdstuk wordt hier beknopt op ingegaan (06.01) alsook wat dat voor effect heeft op de resultaten van de afzonderlijke grondexploitaties (06.02).

06.01

Wijzigingen verslagleggingsregels BBV

Kort samengevat stelt de Cie. BBV per 1-1-2016 onderstaande aanpassingen voor met betrekking tot de grondexploitaties: 1. Richttermijn van 10 jaar voor de maximale duur van grondexploitaties. Hier kan alleen goed gemotiveerd (geautoriseerd door de raad en verantwoord in de jaarstukken) van worden afgeweken. 2. Bij de kostentoerekening aan BIE binnen het BBV wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden zoals benoemd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro)/ het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 3. De rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen (in een viertal uitwerkingen). 4. Opname van de uitgangspunten/parameters bij de waardering van de grondexploitaties als verplicht onderdeel van de jaarrekening. 5. De voorgenomen wijzigingen per 1 januari 2016 hebben geen effect op de waardering van de grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente ultimo 2015. 6. Afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) in het BBV. Zolang gronden nog niet kwalificeren als bouwgrond in exploitaties, staan deze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden’. 7. Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen. 8. Strategische gronden (in MVA) worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming). 9. De boekwaarde per m² hoeft niet meer te worden toegelicht. 10. Huidige NIEGG’s worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016 (ingangsdatum Wijzigingsbesluit).

06.02

Gevolgen van wijzigingen verslagleggingsregels BBV voor Leiden

In de vorige paragraaf is aangegeven wat er verandert in de verslagleggingsregels van de BBV en hoe Leiden daar mee om gaat. Hieronder wordt ingegaan op de gevolgen die de wijzigingen hebben op de grondexploitaties. In het algemeen kan worden gesteld dat de gevolgen voor Leiden beperkt zijn aangezien door de verbetertrajecten van afgelopen jaren de portefeuille transparant is gemaakt (opheffen complex 5) en doordat het aantal NIEGG’s erg beperkt is. Ad 1.

10 jaar

Leiden kent één grondexploitatie met een looptijd naar verwachting van meer dan 10 jaar, namelijk Stationsgebied e.o. Dit betreft een gebiedsontwikkeling waarvoor een masterplan is vastgesteld door de raad dat in delen tot uitvoering zal komen. Dat wijkt niet zo zeer af van wat er nu al in de praktijk gebeurt. Pas nadat er voor een deelproject binnen STEO een uitvoeringsbesluit is genomen wordt er een grondexploitatie vastgesteld en die wordt verantwoord onder het hoofdstuk BIE. Binnen het project Stationsgebied en omgeving is dat sinds begin 2014 het deelgebied Rijnsburgerblok K1, 2, 5 (inmiddels

29


omgedoopt naar “De Lorentz”). De andere deelprojecten zijn aan de hand van het kaderbesluit voorzien van een globale grondexploitatie en zullen in de loop van 2016 administratief worden ondergebracht onder het hoofdstuk MVA. Uitzondering hierop is het deelgebied Rijnsburgerblok K3-4 waarvoor in de loop van 2016 nog een uitvoeringsbesluit aan de raad zal worden voorgelegd. De overige deelgebieden komen dus op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden’. De globale grondexploitaties van de overige deelexploitaties zullen echter periodiek geactualiseerd worden om zicht te houden op het geconsolideerd resultaat. Dit is van belang omdat bij de vaststelling van het kaderbesluit voor het Stationsgebied in 2012 is afgesproken dat dit project binnenplans wordt verevend. Ad 2.

Kostentoerekening

Afgelopen jaren is er strikt op toegezien (ook door de accountants) dat er geen oneigenlijke posten in de grondexploitaties zijn opgenomen. De verwachting is dan ook dat hier geen (grote) wijzigingen in de grondexploitatieresultaten door zullen ontstaan. Ad 3.

Rente

In de toekomst zal gerekend moeten worden met de werkelijke rente. Er wordt echter nog steeds discussie gevoerd over hoe die rente exact berekend moet worden. Daarbij gaat het om rente over vreemd vermogen en rente over eigen vermogen. Medio 2016 zal bekend zijn wat de eventuele gevolgen zijn voor de grondexploitatieresultaten. Hierover zal in de halfjaarrapportage (2e Bestuursrapportage) verslag worden gedaan. Ad 4.

Parameters in jaarrekening

Vanaf 2015 zijn de uitgangspunten voor waardering van de grondexploitaties (parameters kosten- en opbrengstenstijging) opgenomen in de jaarrekening nadat deze in vroeg stadium zijn afgestemd met de interne en externe accountant. Ad 5.

Geen effect herziening BBV op waardering grondexploitaties 2015

Wijzigingen gaan in (met terugwerkende kracht) per 1-1-2016 waardoor het geen effect heeft op de jaarstukken 2015. Aangezien het MPG hiervan onderdeel uitmaakt is in beginsel gerekend met de regels zoals die golden in 2015. In deze paragraaf wordt vervolgens inzicht gegeven in de gevolgen van de nieuwe regels. Ad 6.

Afschaffing categorie NIEGG

Grondzaken is in gesprek met het projectbureau wat de gevolgen hiervan kunnen zijn op het Leids Planproces. Het heeft met name betrekking op de vraag wanneer er een in het Leidsplanproces in de toekomst een grondexploitatie door de raad wordt vastgesteld. Ad 7.

Kosten activering alleen aan BIE

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen en conform verwerkt. Ad 8.

Waardering MVA

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen en conform verwerkt. Ad 9.

Boekwaarde per m2

Dit wordt ter kennisgeving aangenomen en conform verwerkt. Ad 10. Overgangsperiode tot 1-1-2020

30


Leiden zal in 2016 overgaan tot opheffing van de huidige NIEGG status van een aantal projecten. In concreto zullen Groenoord-Noord/bedrijventerrein, Stationsgebied deelgebied Rijnsburgerblok 3/ 4, alsook Nieuweroord in 2016 de status BIE gaan verwerven na positieve besluitvorming van de raad. De overige deelgebieden van Stationsgebied e.o. alsook Haagwegkwartier ROC-Terhaarkade worden toegevoegd aan de strategische voorraad (geen besluitvorming, wettelijk bepaald).

31


32


07

PROJECTRAPPORTAGES

33

en Perspectief Grondexploitat G ies 2016 Meerjare

07.01

BIE

07.01..01

aartplein Wo onen (comp plex 8) Trekva

34


5. TEKSTUELE TOELICHTINGEN Algemene toelichting ontwikkelingen in 2015 De laatste kavels van fase 2 zijn in januari 2015 ingehuisd. Vanaf april 2015 is begonnen met het bouwrijp maken van fase 3. Medio juni 2015 is gestart met de bouw. Vanaf november 2015 is gestart met de oplevering van de woningen en standplaatsen in fase III, waarna de nieuwe bewoners konden verhuizen naar hun nieuwe woning of Algemene toelichting op verwachting voor het komende jaar 2016 Eind 2015 is gestart met de sloop van opstallen in fase 4, wat voortduurt in januari 2016. Hierna word bouwrijp gemaakt en zal medio maart worden gestart met de bouw. Het streven is om voor de bouwvak alle kavels gereed voor bewoning op te leveren. Tevens is eind 2015 gestart met het woonrijp maken van fase 3, wat naar verwachting 1e kwartaal 2016 kan worden afgerond. Na de bouwvak wordt gestart met Bouwrijp maken van fase 5. 6. MILESTONE‐PLANNING Planning per 1‐1‐2015 Start realisatie 7‐7‐2009 Eerste oplevering 17‐2‐2014 Einde project 1‐7‐2017

Planning per 1‐1‐2016 7‐7‐2009 17‐2‐2014 31‐12‐2017

Toelichting Uitvoeringsbesluit genomen Is de eerste woning in fase 1 opgeleverd Als fase 5 naar planning/verwachting halverwege 2017 zal zijn gerealiseerd, is ook daadwerkelijk 98% van het project gerealiseerd. Fase 6 betreft het verplaatsen van de laatste twee woonwagens. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van die nieuwe kavels zullen voor de zomer van 2017 gestart worden. Begin 2015, bij het opstellen van het MPG 2015, gingen we er nog van uit dat fase 6 vervroegd en versneld zou kunnen worden uitgevoerd door het combineren van werkzaamheden in fase 5 en 6. Dit blijkt bij nader inzien technisch niet haalbaar. (Zoals eerder vermeld in een memo van de burgemeester aan de raad d.d.6 juli 2015). Als gevolg van dit inzicht schuift de planning voor het verplaatsen van de laatste twee woonwagens (fase 6) op en is het gehele project naar verwachting eind 2017 afgerond.

GRONDEXPLOITATIE Totaal investeringen Totaal opbrengsten Grondexploitatiesaldo Totaal resultaat (eindwaarde) Netto contante waarde per 1‐1‐2016

10. RESULTAAT Netto contante waarde per 1‐1‐2015 Saldo risicoanalyse Saldo grondexploitatie incl. risico's

per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 12.897.102 12.943.687 5.222.932 5.294.416

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 46.585 8.371.044 4.572.643 71.484 4.382.109 912.307

Saldo 1‐1‐2015 ‐7.674.170 ‐7.163.826

Saldo 1‐1‐2016 ‐7.649.271 ‐7.140.676

Verschil 24.899 23.150

Saldo 1‐1‐2015 ‐7.163.826 860.000 ‐8.023.826

Saldo 1‐1‐2016 ‐7.140.676 671.500 ‐7.812.176

verschil 23.150 ‐188.500 211.650

35

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd voortgang MPG 2015 31‐12‐2015 in % 88% 2.715.899 2.382.798 ≥100% 1.695.284 1.766.248

zie voetnoot

7. FINANCIEEL

Boekwaarde Toelichting 2015 De actualisatie van de grex leidt tot iets hogere investeringen van 3.988.935 € 0,047 mln.. De levering van twee standplaatsen met funderingsplaat levert € 0,071 mln. meer aan opbrengsten op. Totaal een voordelig saldo van een kleine € 0,025 mln. Ook verbeterd de NCW een klein beetje (€ 0,023 mln.) t.o.v. 2015. Maar het is nog altijd een aanzienlijk tekort. Dat wordt afgedekt door de voorziening Negatieve Grondexploitaties. De voorziening wordt, zoals binnen het vermogensbeheer grondexploitaties gebruikelijk is, op peil gehouden door de Vereveningsreserve Grondexploitaties. De Vereveningsreserve Grondexploitaties kan deze onttrekking dekken, omdat de raad in eerdere jaren bij de vaststelling van de jaarrekeningen heeft besloten om de middelen, die waren opgebouwd in de voorziening ‐ en de bestemmingsreserve Trekvaarplein, naar de Vereveningsreserve Grondexploitaties over te hevelen om zo de dekking op peil te houden. In 2013 is er € 4,85 mln. uit de bestemmingsreserve Trekvaartplein overgeheveld. En in 2015 is het restant (€ 0,65 mln.) van de voorziening Trekvaartplein overgeheveld.


07.01..02

A4 / W4 W (complex x 13)

36


5. TEKSTUELE TOELICHTINGEN Algemene toelichting ontwikkelingen in 2016 In 2015 is de aansluiting van de wijk Verde Vista in Zoeterwoude over de tunnelbak naar de Willem van der Madeweg in Leiden gereed gekomen. Er is een aantal keren overleg gevoerd met Rijkswaterstaat en het Rijks Vastgoedbedrijf over de terug levering van en het weer in beheer nemen van gronden rond de A4 conform de contractuele afspraken, die zijn gemaakt rond het A4/W4‐project. De grond, die de gemeente Leiden in 2015 aan Zoeterwoude zou doorleveren, is nog niet geleverd. Omdat uit aanvullend bodemonderzoek was gebleken dat er op een bepaalde plek een ernstige vervuiling met zout is geconstateerd in de grond. Er zijn nog onderhandelingen gaande over welke partij moet opdraaien voor de extra kosten die de afvoer van deze vervuilde grond oplevert. Ook zijn er nog onderhandelingen gaande over de fietsbrug over de Oude Rijn parallel aan de tunnel. Algemene toelichting op verwachting voor het komende half jaar van 2016 De grond, die van de staat was, wordt overgedragen aan Zoeterwoude (daar waar het ketenpark van de BAM heeft gestaan) en de fietsbrug over de Oude Rijn wordt in beheer genomen door Leiderdorp. Daarna kan de grex worden afgesloten. 6. MILESTONEPLANNING

Start realisatie Eerste oplevering Einde project

Planning per 1‐1‐2015 1‐1‐2005 1‐9‐2012 31‐12‐2015

Planning per 1‐1‐2016 1‐1‐2005 1‐9‐2012 31‐12‐2016

Toelichting Start van de eerste grex opening van de eerste tunnelbuis Tunnel is geheel in bedrijf maar de besprekingen met de W4 partners vergen wat langer de tijd inzake de overdracht van de grond en de fietsbrug.


9. RESULTAAT Netto contante waarde Saldo risicoanalyse Saldo grondexploitatie incl. risico's

Boekwaarde per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 verschil 31‐12‐2015 2.370.637 1.939.662 ‐430.975 1.387.229 3.091.183 2.804.441 ‐286.742 1.611.589 Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 720.546 864.779 720.614 835.535

Saldo 1‐1‐2015 720.614 218.125 502.489

Saldo 1‐1‐2016 835.535 202.500 633.035

Evaluatie 2015 te realiseren per 1‐1‐2016 552.433 1.192.852

jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 1.324.047 338.087 1.481.250 1.656

voortgang in %

zie voetnoot

7. FINANCIEEL

26% 0%

Toelichting Verschil Boekwaarde Totaal is slechts 26% van de vooraf geraamde investeringen voor 144.233 114.921 ‐224.360 2015 gerealiseerd. Dit wordt veroorzaakt doordat er één afdracht (€ 0,35 mln.) is komen te vervallen en twee afdrachten pas in 2016 plaats zullen vinden. Daar staat tegenover dat er aan de opbrengstenkant er één bijdrage (€ 0,35 mln.) niet binnen komt en de grondopbrenst, die van de gemeente Zoeterwoude, in 2016 binnen komt. Door het schrappen van een aantal kosten en het toevoegen van een opbrengst voor gerealiseerde groencompensatie voor Zoeterwoude neemt het saldo op eindwaarde toch toe met € 0,144 mln., ondanks dat het project een jaar langer doorloopt. En dat leidt dan ook tot een positief resultaat op NCW van € 0,836 mln. per 01‐01‐ 2016.

verschil 114.921 ‐15.625 130.546

37


07.01..03

Groeno oordhallen, deelplan Groenoordhallenterrein (complex 19)

38


6. MILESTONE‐PLANNING Planning per… Planning per… Toelichting (1‐1‐2015) (1‐7‐2015) Start realisatie 1‐12‐2010 1‐12‐2010 Reeds in uitvoering Eerste oplevering 1‐12‐2011 1‐12‐2011 Reeds in uitvoering Einde project 31‐12‐2019 31‐12‐2019 Zie specifieke toelichting op aangegane contracten.



per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 5.162.995 5.573.642 6.894.613 6.927.542 Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 1.731.618 1.353.900 1.509.006 1.179.845

Saldo 1‐1‐2015 1.509.006 ‐206.674 1.302.332

Saldo 1‐1‐2016 1.179.845 ‐642.500 537.345

Evaluatie 2015

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 410.647 4.840.319 733.323 32.929 4.927.542 2.000.000 Verschil ‐377.718 ‐329.161

verschil ‐329.161 ‐435.826 ‐764.987

39

Boekwaarde 31‐12‐2015 ‐87.223

Toelichting

jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 266.024 214.375 0 0

voortgang in % 81% 0%

zie voetnoot

7. FINANCIEEL


07.01..04

Groeno oordhallen, deelplan Va an Voorthuiijsenlocatie (complex 19)

40


5. TEKSTUELE TOELICHTINGEN Algemene toelichting ontwikkelingen in 2016 Woningen De nieuwbouw van de eerste twee fasen (178 appartementen) door De Sleutels is volop in gang. Het bouwplan omvat in totaal 229 woningen. De realisatie van fase 3 (51 marktwoningen) hangt samen met de mogelijkheden voor De Sleutels om deze woningen door een (derde) partij te ontwikkelen. Er is inmiddels een partij gevonden (Van Wijnen) die onder voorwaarden bereid is dit te doen. In juni 2015 hebben De Sleutels, Van Wijnen en de gemeente de intentieovereenkomst getekend voor de overname van de derde en laatste fase van het bouwplan. Van Wijnen onderzoekt momenteel de haalbaarheid in de markt voor het bouwplan. Lukt het De Sleutels en de gemeente niet om uiteindelijk met Van Wijnen tot een koopovereenkomst te komen, dan moet de gemeente op zoek naar een nieuwe ontwikkelaar voor fase 3. Dit is een risico in het project. Stedelijk gymnasium De uitbreiding van gymnasium is in september 2014 in gebruik genomen. In 2015 worden de werkzaamheden in de openbare ruimte (talud) afgerond. Algemene toelichting op verwachting voor 2016 Kwartaal 1 en 2: Realisatie woningen De Sleutels (fase 1 en fase 2). De bouw is naar verwachting medio 2016 gereed Kwartaal 1: Overeenkomst tussen De Sleutels, een ontwikkelaar en de gemeente inzake fase 3 Kwartaal 1: Opstellen van een inrichtingsplan van het openbaar gebied Kwartaal 1: Aanbesteding openbaar gebied 6. MILESTONE‐PLANNING Planning per… Planning per… Toelichting (1‐1‐2015) (1‐1‐2016) Start realisatie 1‐7‐2014 1‐7‐2014 De realisatie van fase 1 en 2 neemt ca. 2 jaar in beslag. Eerste oplevering 1‐7‐2016 1‐7‐2016 Einde project 1‐1‐2018 31‐12‐2017


10. RESULTAAT

Netto contante waarde per 1‐1‐2016 Saldo risicoanalyse Saldo grondexploitatie incl. risico's

per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 7.601.818 7.523.158 7.103.128 7.047.573

Evaluatie 2015

Boekwaarde te realiseren verschil (31‐12‐2015) per 1‐1‐2016 78.660 6.591.715 931.443 ‐55.555 5.480.517 1.567.056

Saldo 1‐1‐2015 ‐498.690 ‐398.045

Saldo 1‐1‐2016 ‐475.585 ‐443.965

Verschil 23.105 ‐45.920

Saldo 1‐1‐2015

Saldo 1‐1‐2016

verschil

‐398.045 ‐192.324 ‐590.369

‐443.965 ‐280.000 ‐723.965

‐45.920 ‐87.676 ‐133.596

41

Boekwaarde 31‐12‐2015

Toelichting

1.111.198

Toelichting

jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 432.437 195.294 640.422 301.925


zie voetnoot

7. FINANCIEEL


07.01..05

Haagw wegkwartierr, deelplan Islamitisch centrum (co omplex 22)

42


07.01..06

Haagw wegkwartierr Noordelijk ke sportvelden (complex ex 22)

43


07.01..07

Dieper rhout, ROC--locatie (com mplex 28)

44


6. MILESTONE‐PLANNING Planning per… Planning per… Toelichting (1‐1‐2015) (1‐1‐2016) Start realisatie 1‐1‐2016 1‐1‐2016 Naar verwachting wordt in 2016 het voormalige ROC gebouw gesloopt als gevolg van de oplevering van het nieuwe gebouw voor Eerste oplevering Einde project

1‐1‐2018 1‐7‐2018

1‐1‐2018 Vanaf 2018 zal dan naar verwachting de woningbouw en de openbare ruimte opgeleverd worden. 31‐12‐2018



per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 7.399.715 7.336.477 7.294.184 7.302.527

Boekwaarde te realiseren verschil (31‐12‐2015) per 1‐1‐2016 ‐63.238 5.737.265 1.599.212 8.343 605.855 6.696.672

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 1.540.416 225.812 139.172 143.343

voortgang in % 15% ≥100%

Toelichting Saldo Saldo Saldo (1‐1‐2015) (1‐1‐2016) boekwaarde De raming van de plankosten is naar beneden bijgesteld en ‐105.531 ‐33.950 71.581 ‐95.174 ‐30.618 64.556 5.131.410 rentevoordeel doordat er minder kosten zijn gemaakt in 2015.

Saldo 1‐1‐2015 ‐95.174 121.250 ‐216.424

Saldo 1‐1‐2016 ‐30.618 8.750 ‐39.368

Toelichting verschil 64.556 ‐112.500 177.056

45

zie voetnoot

7. FINANCIEEL


07.01..08

Dieper rhout, Agne es-locatie (complex 28)

46


6. MILESTONE‐PLANNING Planning per 1‐1‐2015 Start realisatie 1‐10‐2013 Eerste oplevering 1‐7‐2015 Einde project

31‐12‐2017

Planning per Toelichting 1‐1‐2016 1‐1‐2014 Sloop voormalige Agnes school. 1‐7‐2015 De ontwikkelaar heeft alle gronden in 2015 afgenomen. De laatste woningen worden in Q1 2016 opgeleverd. Aanvullend hierop 31‐12‐2016 wordt het resterdende gebied woonrijp gemaakt.



per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 3.807.838 3.796.017 4.539.156 4.427.528 Saldo Saldo (1‐1‐2015) (1‐1‐2016) 731.318 631.511 637.299 589.521

Saldo 1‐1‐2015 637.299 163.000 474.299

Saldo 1‐1‐2016 589.521 85.000 504.521

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 11.821 2.201.782 1.594.235 ‐111.628 4.276.161 151.367 Verschil

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 1.522.190 779.031 4.252.717 3.989.723

voortgang in %

zie voetnoot

7. FINANCIEEL

51% 94%

Toelichting Saldo boekwaarde Met name door een gunstiger onderhandelingsresultaat rond de ‐99.807 ‐47.778 ‐2.074.379 verlegging van het 50KV tracé gingen de inveteringen om laag. Maar door de extra plankosten die het onderzoek en het daadwerkelijk verleggen van het 50KV tracé hebben gekost blijft er van dat voordeel nauwelijks wat over. Aan de opbrengstenkant moesten de geprognotiseerde bijdragen naar beneden worden bijgesteld. De eindwaarde komt daartoe € 0,1 mln. lager uit en de NCW € 0,5 mln.

Toelichting verschil ‐47.778 ‐78.000 30.222

47


07.01..09

Lorenttzschool (co omplex 30)

48


6. MILESTONE‐PLANNING Planning per… Planning per… Toelichting (1‐1‐2015) (1‐1‐2016) Start uitvoering Start realisatie 28‐2‐2007 Oplevering Lorentzschool (incl. tijdelijk schoolplein) Eerste oplevering 31‐3‐2009 Einde project 31‐12‐2016 31‐12‐2018 In het MPG 2016 worden de grondopbrengsten in 2016 verwacht. In 2017 en 2018 wordt het woonrijpmaken uitgevoerd.

GRONDEXPLOITATIE Totaal investeringen Totaal opbrengsten Grondexploitatiesaldo Totaal resultaat (eindwaarde) Netto contante waarde per 1‐1‐2016 10. RESULTAAT Netto contante waarde per 1‐1‐2016 Saldo risicoanalyse Saldo grondexploitatie incl. risico's

per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 4.187.323 4.373.172 3.356.769 3.310.519 Saldo (1‐1‐2015) ‐830.554 ‐775.331 Saldo 1‐1‐2015 ‐775.331 273.960 ‐1.049.291

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 185.849 3.489.621 883.551 ‐46.250 1.653.409 1.657.110

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 193.174 221.524 2.488.088 784.728

voortgang in % ≥100% 32%

Toelichting Saldo Saldo (1‐1‐2016) boekwaarde De grondopbrengsten van de appartementen aan de Van ‐1.062.653 ‐232.099 ‐958.451 ‐183.120 1.836.212 Volllenhovenkade zijn met een jaar vertraagd. Saldo 1‐1‐2016 ‐958.451 7.460 ‐965.911

verschil ‐183.120 ‐266.500 83.380

49

Toelichting

zie voetnoot

7. FINANCIEEL


07.01..10

Oppen nheimstraat fase II (complex 37)

50


07.01..11

Station nsgebied - R Rijnsburger rblok (comp plex 45)

51


6. MILESTONE‐PLANNING Planning per 1‐1‐2015 Start realisatie 1‐1‐2016 Eerste oplevering 1‐7‐2018 Einde project 31‐12‐2019

Planning per Toelichting 1‐1‐2016 1‐5‐2016 Start bouw van het Rijnsburgerblok naar de huidige inzichten bij een onherroepelijk bestemmingsplan en onherroepelijke 1‐6‐2019 omgevingsvergunning begin 2016. De oplevering van Rijnsburgerblok fase 2 is voorzien eind 2020 maar is mede afhankelijk van het 31‐12‐2020 tijdig bereiken van een voorverhuurpercentage van 75%.



per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 19.496.029 18.916.228 20.301.402 19.975.953 Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 805.373 1.059.725 701.837 892.174

Saldo 1‐1‐2015 701.837 1.335.000 ‐633.163

Saldo 1‐1‐2016 892.174 1.040.000 ‐147.826

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 ‐579.801 13.999.260 4.916.968 ‐325.449 34.123 19.941.830

Verschil 254.352 190.337

verschil 190.337 ‐295.000 485.337

52


Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 4.949.285 1.466.008 510.195 14.123


Toelichting De verwachte gemeentelijke investeringen zijn in gunstige zin 13.965.137 bijgesteld. Tevens zijn enkele algemene afdrachten administratief overgeheveld naar Stationsomgeving algemeen.

voetnoot

7. FINANCIEEL


07.01..12

Aalmarkt (comple ex 73)

53


6. MILESTONE‐PLANNING Planning 1‐1‐2015 Start realisatie 1‐12‐2004 Eerste oplevering 1‐4‐2014 Einde project 31‐12‐2017

Planning 1‐1‐2016 Toelichting 1‐12‐2004 1‐4‐2014 31‐12‐2017



per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 52.606.931 52.759.655 30.364.556 29.777.794

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 152.724 47.264.623 5.495.032 ‐586.762 24.781.419 4.996.375

Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 ‐22.242.375 ‐22.981.861 ‐20.763.496 ‐21.453.813

‐739.486 ‐690.317

Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 ‐20.763.496 ‐21.453.813 588.000 953.000 ‐21.351.496 ‐22.406.813

verschil ‐690.317 365.000 ‐1.055.317

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 2.028.025 1.405.385 2.800.000 2.838.455


69% ≥100%

12 28

Toelichting Naast een actualisatie van de kostenraming, wordt de negatieve 22.483.204 bijstelling vooral veroorzaakt door verwijdering van de bijdrage uit de gemeentelijke reserve bodemsanering. Toelichting

54

voortgang in %

voetnoot

7. FINANCIEEL


07.02

NIEGG

55


07.02..01

Nieuw weroord (com mplex 5)

56


07.02..02

Groeno oordhallen: bedrijvente errein en Gr roenoord No oord (complex 19)

57


30‐sept. 2010

RB 10.0083

19 dec. 2006

RB 06.0144

19 dec. 2006 RB 06.0143 Verwacht volgend besluit: 2017/2018 Derde kwartaal 2015 medio 2016

Beschikbaar stellen van een krediet voor de aanleg van de eerste fase van de Hallenweg. Dit krediet wordt voor € 2,5 miljoen gedekt uit een eenmalige bijdrage vanuit de Vereveningsreserve. De resterende € 0,22 miljoen voor bodemsanering wordt gedekt vanuit de bestemmingsreserve Bodemsanering. Uitvoeringsbesluit Groenoordhallen en omgeving exclusief de Van Voorthuijsenlocatie. Inclusief een globale grondexploitatie met een tekort van € 8,5 miljoen (netto contante waarde) en inclusief de Samenwerkingsovereenkomst met Groenoord CV 'Herontwikkeling van het Groenoordhallenterrein'. Kaderbesluit Groenoordhallen en omgeving. Toelichting Verkoop grond bedrijventerrein Groenoord Verkoop grond Leidatoweg 17 (voormalige Pernix gebouw) Uitvoeringsbesluit Bedrijventerrein De Hallen en Groenoord Noord

5. TEKSTUELE TOELICHTINGEN Algemene toelichting ontwikkelingen in 2015 Dit deel van het project behelst de herontwikkeling van het bedrijventerrein Groenoord ten noorden van de Hallenweg. Ook is de realisatie van 14 woningen aan de Gabriel Metzustraat en het realiseren van 6 patiowoningen in de Leidatoweg opgenomen. Doordat de aansluiting van de Floris Versterlaan op de Willem de Zwijgerlaan is komen te vervallen als gevolg van de transformatie Willem de Zwijgerlaan, wordt de wijk Groenoord via de nieuwe Hallenweg en de Gooimeerlaan ontsloten. Door het veranderde karakter van de weg en de transformatie van het Groenoordhallenterrein naar woningbouw moet de Floris Versterlaan opnieuw ingericht worden. Voor de herinrichting van de Hallenweg en de Floris Versterlaan is een krediet beschikbaar gesteld met de Vereveningsreserve Grondexploitaties als dekking. Het is mogelijk (zie risico kansen analyse) om op de hoek van de Bakker Korfstraat en Floris Versterlaan nog ca. 6 eengezinswoningen aan de grondexploitatie toe te voegen, zodat ook dit deel van het gebied stedenbouwkundig kan worden afgemaakt. Deze locatie is naar aanleiding van een motie in 2006 bestemd als groenzone. In deze motie is gesteld dat er meer groen in de wijk moet worden gerealiseerd. In de afgelopen maanden zijn er workshops met bewoners georganiseerd om samen met de buurt te onderzoeken waar het beste de groenzones kunnen worden gerealiseerd met behoud van zoveel mogelijk grondopbrengsten. Dit heeft geleid tot een aantal voorstellen die in de komende periode stedenbouwkundig worden ingepast en tijdens de MPG behandeling ter goedkeuring worden voorgelegd. Met de bewoners is afgesproken dat de uitgifte van 6 woningen als kans aan het gemeentebestuur wordt voorgelegd. Algemene toelichting op verwachting voor 2016 In 2017 zal naar verwachting de grond op het bedrijventerrein verkocht worden. 6. MILESTONE‐PLANNING Planning per… Planning per… Toelichting 1‐1‐2015 1‐1‐2016 Start realisatie 19‐12‐2006 19‐12‐2006 Eerste oplevering 31‐12‐2015 31‐12‐2015 Einde project 31‐12‐2018 31‐12‐2018

GRONDEXPLOITATIE Totaal investeringen Totaal opbrengsten Grondexploitatiesaldo Totaal resultaat (eindwaarde) Netto contante waarde per 1‐1‐2016 Beschikbaar voor uitvoeringsbesluit Extra dekking vinden


per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 10.504.014 10.928.772 8.943.588

8.814.381

Saldo 1‐1‐2015 ‐1.560.426 ‐1.407.415

Saldo 1‐1‐2016 ‐2.114.391 ‐1.907.056 1.360.000 547.056

Saldo 1‐1‐2015 ‐1.407.415 61.736 ‐1.469.151

Saldo 1‐1‐2016 ‐1.907.056 51.268 ‐1.958.324

Evaluatie 2015

Boekwaarde te realiseren verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 ‐424.758 8.319.990 2.608.782

jaarschijf gerealiseerd voortgang MPG 2015 31‐12‐2015 in % 64% 543.504 347.425

‐129.207

2.015.205

6.693.861

2.120.520

1.272.655

zie voetnoot

7. FINANCIEEL

63%

Toelichting Saldo verschil boekwaarde Bij het actualiseren van de investeringen is gebleken dat de kosten ‐553.965 ‐499.641 1.626.129 met zo'n € 0,425 mln. zullen toenemen. Zie vertrouwelijke bijlage onder het kopje specifieke toelichting op aangegane verplichtingen. Daaruit volgt dat er minder m² uitgeefbaar zijn en de opbrengsten met € 0,129 mln. afnemen. Voor het totaal heeft dit tot gevolg dat het totaalresultaat met zo'n € 0,554 mln. achteruit gaat en Netto Contant betekent dat een extra tekort van €0,5 mln. Van dit tekort op NCW van € 1,91 mln. was bij in het Vermogensbeheer grondexploitaties 2015‐2019 reeds € 1,36 mln. beschikbaar gesteld. Voor de resterende € 0,55 mln. wordt nog dekking gezocht. Medio 2016 wordt het uitvoeringsbesluit ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd. Hierin wordt voorgesteld de kansen te benutten met als doel de verslechtering van het resultaat te neutraliseren.

verschil ‐499.641 ‐10.468 ‐489.173

58


07.02..03

Haagw wegkwartierr ROC-locatiie (complex x 22)

59


07.02..04

Station nsgebied - o overig (com mplex 45)

60


10 feb. 2011

RB 10.0129

1 feb. 2011

BW 11.0097

10 nov. 2010

RB 10.0114

30 jun. 2009

BW 09.0734

Verwacht volgend besluit: O3

Vaststelling Nota van Uitgangspunten voor het Stationsgebied. Doel is om de stedenbouwkundige structuur van de historische binnenstad enerzijds en het Leiden Bio Science Park anderzijds natuurlijk in elkaar te laten overlopen. De Nota van Uitgangspunten wordt per deelgebied en/of bouwblok geoptimaliseerd en uitgewerkt in concrete (steden)bouwkundige plannen. Studieovereenkomst met Ymere en NS‐Poort met als doel de samenwerking voor de aanpak van het stationsgebied uit te werken en vast te leggen. Er is bij de vaststelling van het PRIL 2010 ‐ Het Perspectief 2010 ‐ 2013 een amendement aangenomen waarbij € 2,564 mln. in de Vereveningsreserve Grondexploitaties wordt gereserveerd voor de realisatie van een fietsenstalling aan de stadszijde van het station. Opdracht tot nieuw stedenbouwkundig plan voor het Stationsgebied. Toelichting Uitvoeringsbesluit Rijnsburgerblok K3 K4 met een daarbij behorende gronduitgifteovereenkomst en gemeentelijke grondexploitatie.

5. TEKSTUELE TOELICHTINGEN Algemene toelichting ontwikkelingen 2015 RBB K34: in 2015 is met ontwikkelaar Synchroon overeenstemming bereikt over een schetsontwerp en grondreserveringsovereenkomst. In Q1‐Q2 van 2016 moeten de gesprekken met de ABN AMRO over de verwerving van hun pand tot een finale uitkomst (go / no‐go) leiden. Tegelijkertijd wordt met Synchroon verder gewerkt aan een voorlopig ontwerp, gronduitgifteovereenkomst en wordt een Uitvoeringsbesluit voorbereid. YNS‐pand: eind 2015 is met Ymere en NS overeengekomen om gezamenlijk een marktconsultatie uit te gaan voeren om zodoende inzicht te verkrijgen in de marktvisie op herontwikkelingsmogelijkheden van het YNS‐pand en de financiële waarde die daarmee gecreëerd kan worden. In 2016 wordt een Programma van wensen en Eisen opgesteld en zal de marktconsultatie in een aantal stappen en fasen verricht worden. Uiteindelijk doel is om gezamenlijk een nieuwe ontwikkelcombinatie te selecteren die de herontwikkeling van het YNS‐pand gaat uitvoeren. Fietsparkeren: in de zomer van 2015 hebben partijen (NS, ProRail en gemeente Leiden) een integrale businesscase voor een periode van 10 jaar opgesteld (2015‐2025). Partijen kunnen zich vinden in de berekening van de totale kosten en opbrengsten van het fietsparkeren rondom Leiden CS (€ 45,‐ mln. uitgaande van een regime waarbij de fiets de 1e 24 uur gratis gestald kan worden), maar partijen hebben geen akkoord kunnen bereiken over de verdeling van de kosten. Het gemeentelijk standpunt is dat de drie partijen ieder een derde deel van de kosten voor haar rekening neemt. NS is in gesprek met de ministeries op welke wijze zij invulling kan geven aan deze kostenverdeling, waarna zij, vermoedelijk in Q3 2016 definitief kan bepalen hoe groot hun aandeel zal worden in het geheel. OV‐terminal: LUMC en gemeente Leiden hebben gezamenlijk de opdracht geformuleerd om mogelijkheden van de realisatie van de busterminal op de Terweelocatie nader te onderzoeken. Er is afgesproken dat specifiek wordt gekeken naar twee aspecten: ruimtelijke inpasbaarheid van de terminal op de locatie en de verkeerskundige vormgeving van de aanrijdroute voor het (H)OV binnen het overeengekomen onderzoeksgebied. Uit het onderzoek is gebleken dat de realisatie van busterminal op deze locatie in beginsel mogelijk is. De uitkomsten en het vervolgproces worden in Q1 van 2016 bestuurlijk voorgelegd. Subsidies & Bijdragen: In Q3 en Q4 van 2015 is gezamenlijk met de Universiteit Leiden en het LUMC gewerkt aan een eenduidige en aansprekende boodschap in relatie tot het Bio Sciencepark en het Stationsgebied en de regionale en nationale kenniseconomie. Deze kernboodschap moet de opmaat vormen naar doelgerichte investeringsproposities (publiek en privaat). Gebiedsmarketing en positionering: in 2015 is de creatieve conceptontwikkeling ten behoeve van de positionerings‐ en marketingstrategie voor het Stationsgebied afgerond en met betrokken marktpartijen afgestemd. De verdere implementatie is o.a. gekoppeld aan de start bouw van het Rijnsburgerblok in 2016, de bouwlocatie en de Provada 2016. Algemene toelichting op verwachting voor 2016 ‐ Gronduitgifteovereenkomst met Synchroon in Q3 2016 ‐ Verwerving ABN ‐ Concept overeenkomst YNS ‐ Fietsparkeren 6. MILESTONE‐PLANNING Planning per 1‐1‐2015 Start realisatie 1‐1‐2016 Eerste oplevering 1‐10‐2017 Einde project 1‐1‐2031

Planning per 1‐1‐2016 1‐1‐2017 1‐6‐2019 31‐12‐2031

Toelichting


per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 54.545.776 55.073.160 66.345.527 66.196.892 Saldo Saldo 1‐1‐2015 1‐1‐2016 11.799.751 11.123.732 6.803.062 6.413.309

11. RESULTAAT TOTALE PLANGEBIED (incl. Rijnsburgerblok) Netto contante waarde per 1‐1‐2016

Saldo 1‐1‐2015 6.803.062 ‐5.075.000 1.728.062

Saldo 1‐1‐2016 6.413.309 ‐5.125.000 1.288.309

Netto contante waarde per 1‐1‐2016

701.837 ‐1.335.000 ‐633.163

892.174 ‐1.040.000 ‐147.826

Netto contante waarde per 1‐1‐2016

7.504.899 ‐6.410.000 1.094.899

7.305.483 ‐6.165.000 1.140.483

Boekwaarde te realiseren verschil (31‐12‐2015) per 1‐1‐2016 527.384 2.647.285 52.425.875 ‐148.635 171.896 66.024.996

Evaluatie 2015 jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 2.385.854 1.002.331 0 171.896

voortgang in %

zie voetnoot

7. FINANCIEEL

42% ≥100%

Boekwaarde 31‐12‐2015 ‐676.019 ‐389.753

Toelichting De verslechtering wordt vooral veroorzaakt door een bijstelling van 2.475.389 de raming van het deelgebied RBB K3/K4 voor de verwachte sloopkosten en de bijgestelde raming van de inrichtingskosten van het openbare gebied.

verschil ‐389.753 Saldo grondexploitatie NIEGG STEO excl. risico's ‐50.000 Saldo risicoanalyse NIEGG STEO ‐439.753 Saldo grondexploitatie NIEGG STEO incl. risico's 190.337 Saldo grondexploitatie BIE Rijnsburgerblok K1,2 en 5 excl. risico's 295.000 Saldo risicoanalyse BIE Rijnsburgerblok K1,2 en 5 485.337 Saldo grondexploitatie BIE Rijnsburgerblok K1,2 en 5 incl. risico's ‐199.416 Saldo grondexploitatie TOTAAL STEO (incl. RBB, excl. MSB) 245.000 Saldo risicoanalyses TOTAAL STEO (incl. RBB, excl. MSB) 45.584 Saldo grondexploitaties totaal STEO (incl. RBB, excl. MSB) en GEEN risico's Naris per 1‐1‐2016

61


07.03

Bijzondere projecten

62


07.03..01

Lammenschansdrriehoek

63


GRONDEXPLOITATIE Totaal investeringen Totaal opbrengsten Grondexploitatiesaldo

Saldo (1‐1‐2015)

Totaal resultaat (eindwaarde) Netto contante waarde per 1‐1‐2016 Bijdrage Vereveningsreserve Inzet reserve Lammenschans (stand per 31‐12‐2015) Resultaat 10. RESULTAAT Netto contante waarde per 1‐1‐2016 Saldo risicoanalyse Saldo grondexploitatie incl. risico's Bijdrage Vereveningsreserve Inzet reserve Lammenschans (stand per 31‐12‐2015) Resultaat

Evaluatie 2015

Boekwaarde te realiseren per 1‐1‐2015 per 1‐1‐2016 verschil 31‐12‐2015 per 1‐1‐2016 0 22.640.246 ‐22.640.246 22.640.246 0 19.416.394 19.416.394 19.416.394

Saldo 1‐1‐2015

Saldo (1‐1‐2016) ‐3.223.852 ‐2.622.359 509.769 2.119.027 6.437 Saldo 1‐1‐2016 ‐2.622.359 2.538.500 ‐83.859 509.769 2.119.027 2.544.937

verschil ‐3.223.852 ‐2.622.359

Boekwaarde Toelichting 31‐12‐2015 0

Toelichting verschil ‐2.622.359 2.538.500 ‐83.859 509.769 2.119.027 2.544.937

64

jaarschijf gerealiseerd MPG 2015 31‐12‐2015 0 0 0 0


zie voetnoot

7. FINANCIEEL


BIJLAGEN

65


BIJLAGE 1: GEBRUIKTE AFKORTINGEN

BBV

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten

BIE

Bouwgrond In Exploitatie

NIEGG Niet In Exploitatie Genomen Grond PRIL

Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden

NCW

Netto Contante Waarde

66


67


B I J LA G E 2 : O VE R ZI C H TS KA AR T P R O J E C T E N

68


69


BIJLAGE 3: VERTROUWELIJKE PROJECTRAPPORTAGES [zie separate vertrouwelijke bijlage]

70

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016

Recommend Documents