Meerjarenprogramma Grondexploitaties

MPG 2015

MPG 2015 Meerjarenprogramma Grondexploitaties

Versie 1.0 5 maart 2015

Pagina 0

MPG 2015

Inhoud 1.

Inleiding .................................................................................................................... 2

2.

Het MPG: doel en functie ........................................................................................... 3

3.

Productieprogramma ................................................................................................. 5 3.1 Woningbouw ........................................................................................................5 3.2 Programma Bedrijven ............................................................................................6 3.3 Programma Kantoren ............................................................................................6 3.4 Programma Detailhandel ........................................................................................6 3.5 Totaal programma.................................................................................................6

4.

De projecten .............................................................................................................. 7 4.1 Projecten in ontwikkeling .......................................................................................9 4.1.1 Brantjesstraat .......................................................................................................9 4.2 Projecten in uitvoering ......................................................................................... 11 4.2.1 Weidevenne ........................................................................................................ 12 4.2.2 Baanstee-Noord .................................................................................................. 14 4.2.3 Kop West ....................................................................................................... 17

5. NIEGG’s ...................................................................................................................... 20 5.1 Algemeen .............................................................................................................. 20 5.2 NIEGG’s ................................................................................................................ 21 6. De portefeuille ............................................................................................................ 26 6.1 Samenvatting projectresultaten ............................................................................ 27 6.2 Samenvatting resultaten risicoanalyse ................................................................... 28 6.3 Relatie met de algemene reserve, bestemmingsreserves en voorzieningen ................. 30 7.

Conclusies en voorstellen ........................................................................................ 32 7.1 Conclusies .......................................................................................................... 32 7.2 Voorstellen ......................................................................................................... 33

Bijlage: definities ......................................................................................................... 345

Pagina 1

MPG 2015

1.

Inleiding Dit jaar wordt voor de derde keer het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van de gemeente Purmerend aan de Raad aangeboden. Dit document is bedoeld als toelichting op de door de raad vast te stellen grondexploitaties, Projecten in Ontwikkeling en Projecten in start- en initiatieffase. Doelstelling van dit MPG is de rapportage van de afzonderlijke projecten in samenhang te kunnen beoordelen. Daarmee kan de Raad meer gefundeerd haar controlerende en kaderstellende rol invullen. Daarnaast blijven de cijfermatige onderbouwingen, in de vorm van grondexploitaties, als vertrouwelijke bijlage beschikbaar. In het MPG wordt een uiteenzetting gegeven over de gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Daarbij wordt een meerjarig inzicht gegeven in de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel–economische zin, als in het bijbehorende risicoprofiel. Op basis van de bestuurlijke opdrachten, een financiële analyse en een inschatting van de risico’s, geeft dit MPG een doorkijk vanuit het verleden naar de toekomst van de in ontwikkeling zijnde complexen. De gebiedsontwikkeling van de Kom A7 is door het college nog aan de raad voorgelegd. Naar verwachting zal hierover dit jaar een voorstel aan de raad worden toegezonden. Naast de gebieden die in het MPG zijn beschreven zijn er ook particuliere ontwikkelingen. Een voorbeeld daarvan is de TNT-complex aan de Where. Dit kunnen belangrijke initiatieven zijn als het gaat om woningen, verkeersstromen en voorzieningen. Voor deze gebieden geldt dat de gemeente een toetsende en faciliterende rol vervuld die mede afhankelijke is van de vraag van de initiatiefnemers. Deze particuliere initiatieven waarbij een gemeentelijke grondpositie niet aan de orde is, vallen buiten het bereik van het MPG. De exploitatieberekeningen zijn per 1-1-2015 geactualiseerd, waarbij de beschikbare informatie en inzichten zijn verwerkt. De gepresenteerde cijfers leveren hiermee het best mogelijke inzicht dat op dit moment te geven is. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort aangegeven wat het doel en de functie is van het MPG. Daarin is ook omschreven welke sturingswaarde het document voor de Raad heeft. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het in portefeuille aanwezige productieprogramma. Hoofdstuk 4 is de kern van het MPG. Hier worden de projecten nader toegelicht, zowel met kaarten, kerngegevens als tekstueel. De projecten zijn ingedeeld naar de ontwikkelingsfase en uitvoeringsfase van het projectmatig werken. Deze indeling heeft een directe relatie met de nota grondbeleid, dat in de gemeente Purmerend wordt gehanteerd bij het voorbereiden en uitvoeren van projecten. In hoofdstuk 5 wordt een overzicht geven van de NIEGG’s (Niet in exploitatie genomen gronden) naar de stand van eind 2014. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële gevolgen van de hierboven genoemde projecten voor de programmarekening 2014. Daarbij worden ook de financiële gevolgen van de projecten in de start- en initiatieffase vermeld. Ook is een risicoanalyse op hoofdlijnen opgesteld. De meer gedetailleerde risicoanalyse bevat gevoelige financiële informatie en moet daarom als vertrouwelijk worden aangemerkt. Deze gedetailleerde risicoanalyse is voor de Raad ter inzage beschikbaar samen met cijfermatige onderbouwing van de grondexploitaties. De financiële gevolgen zijn verwerkt in de concept programmarekening 2014. In hoofdstuk 7 worden conclusies getrokken en nadere voorstellen gedaan aan de Raad op basis van het MPG 2014. In de bijlage is inzicht gegeven in enkele financiële begrippen die in het MPG gebezigd worden. Het gaat hier om de begrippen startwaarde, eindwaarde, nominale waarde en contante waarde.

Pagina 2

MPG 2015

2.

Het MPG: doel en functie Het MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de Raad ter vaststelling aangeboden. Het dient mede als toelichting op de jaarrekening en geeft inzicht in de toekomstige ontwikkelingen wat betreft gebieden waarbij gemeentelijk grondeigendom in betrokken wordt. Dit inzicht is gebaseerd op de meest actuele stand van zaken op de peildatum van het MPG. Deze peildatum is 1 januari van het lopende jaar, indien noodzakelijk aangevuld met voorziene ontwikkelingen (voor zover relevant). In het MPG is per project een risicoanalyse opgenomen evenals een overzicht van de geconsolideerde risico’s van alle projecten samen. Het gemeentebestuur heeft met het MPG de beschikking over een integraal financieel beeld, waartegen nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden afgewogen. Het MPG kan daarmee als kader fungeren bij besluitvorming waaraan financiële consequenties zijn verbonden. Tenslotte worden in hoofdstuk 7 conclusies en voorstellen beschreven waarbij wordt ingegaan op voorgenomen besluiten die een onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG. De conclusies die worden getrokken zijn gebaseerd op de ontwikkeling die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. De voorstellen beschrijven de voorgenomen besluiten die onderdeel uitmaken van de vaststelling van het MPG aan de raad. Hierbij moet worden gedacht aan het afsluiten van een grex, de omzetting van een NIEGG naar een Grex en de afwaardering van de boekwaarde naar een lagere marktwaarde. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG dient feitelijk als toelichting op de jaarrekening, waardoor de informatie in de jaarrekening kan worden beperkt tot het wettelijk vereiste. Bij de beoordeling van de jaarrekening door de accountant wordt gebruik gemaakt van het MPG. Het MPG hoeft echter als zelfstandig stuk niet formeel beoordeeld of goedgekeurd te worden door de accountant. De individuele exploitatieberekeningen geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van een activiteit. Optelling van alle activiteiten binnen de projecten per jaarschijf (in reële waarden) is de basis voor de begroting van de grondexploitaties. Het MPG en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader. Besluitvorming Met het vaststellen van het MPG neemt het gemeentebestuur de volgende besluiten:  vaststellen van de huidige stand van zaken van de individuele activiteiten/projecten, gebaseerd op geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen;  vaststellen van het gepresenteerde meerjarige overzicht van reserves en voorzieningen en de daarin benoemde mutaties;  vaststellen van de overige voorstellen, zoals deze in hoofdstuk 6 expliciet staan vermeld;  actualisatie van de meerjarenbegroting 2015 -2018 en toelichting op de jaarrekening. De financiële verwerking van de geactualiseerde grondexploitaties en de NIEGG’s vindt vervolgens plaats via de tweede bestuursrapportage. Het MPG is na vaststelling uitgangspunt voor de verdere beheersrapportages waarin significante afwijkingen ten opzichte van het MPG worden gemeld. Programmatische wijzigen kunnen naderhand de resultaten wijzigen. Deze wijzigingen worden dan bij de eerstvolgende vaststelling van MPG verwerkt. Grondexploitaties Conform de planning systematiek van de gemeente Purmerend doorloopt een project verschillende fasen. Voor de overgang naar een volgende fase is een bestuurlijk besluit noodzakelijk. Dergelijke besluiten worden niet impliciet via het MPG genomen, maar worden altijd expliciet aan de gemeenteraad voorgelegd via aparte besluitvorming. Daarbij wordt meer in detail op het project ingegaan dan in het MPG het geval is. Naast de grondexploitatie wordt ook een risicoanalyse gepresenteerd en worden noodzakelijke voorstellen gedaan over het treffen van een risicoreservering en/of voorzieningen. Pagina 3

MPG 2015

Lopende grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Indien er tussentijds significante financiële afwijkingen blijken, dan worden deze tussentijds, expliciet onder de aandacht van het bestuur gebracht. Voor zover nodig wordt er dan om aanvullende besluitvorming gevraagd.

Prijsontwikkeling 2014 De grondopbrengst voor de woningbouw wordt jaarlijks residueel bepaald aan de hand van de gestegen VON prijs en de gestegen bouwkosten. De stijging van de VON prijs en de bouwkosten wordt respectievelijk bepaald aan de hand van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) index en de Bureau Documentatie en Bouwwezen (BDB) index. De NVM index voor de regio Waterland liet voor 2014 een gemiddelde stijging van 7,3% zien, de BDB bouwkostenindex is in 2014 met 0,7% gestegen. Hierdoor zou de residuele grondopbrengst met een gemiddelde grondquote van 25% met meer dan 20% in 2014 zijn gestegen. Deze stijging is echter voor de komende jaren niet realistisch. Parameters Bij de actualisatie van de exploitaties heeft er als gevolg van de gewijzigde omstandigheden een aanpassing van de parameters plaatsgevonden. De aanpassingen zijn gebaseerd op de meest actuele, landelijk geldende indexen. Het adviesbureau Metrum gaat voor 2015 uit van een landelijk gemiddelde VON prijs stijging van 2,5% en met een iets boven de inflatie oplopende bouwkostenstijging van ca. 2% waarbij er een positief effect van 5% te verwachten is voor de gemiddelde residuele grondopbrengst. Voor de middellange termijn wordt door dit bureau rekening gehouden met een residuele grondopbrengststijging van 2%. In de grondexploitaties Weidevenne, Kop West en de NIEGG’s wordt daarom voor de middellange termijn rekening gehouden met grondprijsstijging van 2%. Deze gehanteerde index wordt voor de komende 4 jaar in de grondexploitatie gehanteerd. Daarna vindt evaluatie plaats om te bezien of deze index nog actueel is. Voor wat betreft de civiele kostenstijging in de grondexploitaties is op basis van GrondWeg- en Waterbouw (GWW) index rekening gehouden met een kostenstijging van 1%. Voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord zijn afwijkende percentages van toepassing. Hierbij is een knip gemaakt waarbij tot 2016 gerekend is met een jaarlijkse civiele kosten stijging van 1% en vanaf 2016 met jaarlijkse stijging van 2%. Als opbrengsten stijging is tot en met 2019 0% gehanteerd en vanaf 2020 tot einde looptijd een percentage van 2% gehanteerd. De percentages voor bedrijventerreinen zijn eveneens overgenomen uit het rapport/advies van het adviesbureau Metrum op basis van de verwachte inflatie voor de komende jaren. De rekenrente bedraagt 2,5% en wordt vanaf 2021 verhoogd naar 3% en vanaf 2026 verhoogd naar 3,5%. Dit heeft alles te maken met het huidige lage rentepercentage waartegen de gemeente geld leent. De gemeente heeft de huidige boekwaarde van de grondexploitaties met twee leningen in 2013 voor meerdere jaren gefinancierd. Voor de huidige boekwaarde is er de eerste 3 jaar geen risico op rentestijging.

Pagina 4

MPG 2015

3.

Productieprogramma In dit hoofdstuk worden productieprogramma’s, van de projecten van initiatieffase tot en met uitvoeringsfase, bij elkaar getoond en met elkaar in verband gebracht. Achtereenvolgens zal in worden gegaan op het productieprogramma Woningbouw, Kantoren, Bedrijven en Detailhandel.

3.1

Woningbouw In deze paragraaf wordt ingegaan op de woningproductie in Purmerend. Allereerst zullen de beleidskaders welke gelden voor de woningbouwproductie worden beschreven, te weten de Woonvisie van de gemeente Purmerend 2012-2016.

Woonvisie gemeente Purmerend 2012-2016 Als basis voor de GREXen vormt de Woonvisie 2012-2016 een van de kaders. 1. Uitgangpunten van de woonvisie: a.

Het op peil houden van de voorraad sociale huurwoningen in relatie tot de huidige Purmerenders; b. de doorstroming bevorderen; c. iedereen moet perspectief hebben op een aantrekkelijke passende woning; d. Ruimte voor bijzondere doelgroepen; een steuntje in de rug of een woning die past bij de individuele zorgvraag; e. Duurzame energie en duurzame materialen om de energiekosten en bijkomende woonlasten laag te houden. Kort samengevat: een aansprekende woningvoorraad, iedereen op de juiste plek, en prettige woonomgeving, ruimte voor bijzondere doelgroepen, duurzaam wonen en leven. 2. Maatschappelijk beleidskader: Burgers die (tijdelijk ) niet meer mee kunnen doen worden ondersteund bij het (weer) op een volwaardige manier kunnen deelnemen aan het maatschappelijk verkeer. Collegewerkprogramma "‘Met vereende kracht" 2014-2018 In het collegeprogramma "Met vereende kracht” wordt rekening gehouden met een stijgende woning behoefte rondom Amsterdam. Er wordt ingezet op de realisatie en in stand houden van een grote diversiteit aan woningen. De actiepunten die onder het programma “Wonen” in het collegewerkprogramma zijn verwoord is een woondebat begin 2015 gevolgd door een uitwerking van dit debat in de raad in het 3e kwartaal van dit jaar met een scan naar het mogelijk opplussen van woningen in het college in het 4 e kwartaal. Verder wordt in het programma 7 “Ruimtelijke ordening” het accent gelegd op het centrumgebied waaronder de gebiedsontwikkeling Schapenmarkt, TNT locatie,Zijp en de gebiedsontwikkeling van het Kommetje A7. Verder is bepaald dat er per jaar een drietal NIEGG in ontwikkeling worden gebracht. Tenslotte zal ook ambtelijke capacitiet moeten worden vrijgemaakt voor het begeleiden en toetsen van particuliere initiatieven.

Programma Woningbouw 2002-2016 In de hiernavolgende tabellen wordt een overzicht gegeven van het gerealiseerd productieprogramma vanaf 2002 en het nog te realiseren productieprogramma 2015-2018. Het productieprogramma is opgesteld op basis van de werkelijk gerealiseerde productievoorraad t/m 2013 en de gegevens uit de Woonvisie Purmerend 2012-2016. In het overzicht zijn alleen de projecten in de uitvoeringsfase opgenomen. Voor de projecten in de fase planontwikkeling geldt dat in deze fase alleen het project Brantjesstraat zich bevindt. De verwachting is dat voor dit project in 2017 de bouw op een tweetal vrije kavels gerealiseerd is.

Pagina 5

MPG 2015 De nieuwe wijze van werken van buiten naar binnen leidt er toe dat er geen tabel met woningbouwprogramma is opgenomen voor de start- en initiatieffase. In het debat met de direct omwonenden vindt in deze fase afstemming plaats over het feitelijk woningbouwprogramma. Op basis van de eerste ervaringen met deze wijze van werken betekent dit dat het feitelijk programma afwijkt van het indicatief programma zoals die is aangegeven bij de vaststelling van de NIEGG. Om deze reden heeft het geen toegevoegde waarde om dit indicatief programma hier op te nemen. Daarom is in dit MPG alleen de woningproductie van de projecten in de uitvoeringsfase vermeld. Voor het project Weidevenne wordt in 2018 geen rekening gehouden met woningbouw productie. Wel zal in dit jaar het inrichten van de buitenruimte worden afgerond waarna het project Weidevenne kan worden afgesloten.

3.2

Programma Bedrijven In de gemeente Purmerend is één project aanwezig waar op dit moment nog uit te geven bedrijfskavels worden gerealiseerd. In Baanstee-Noord is sprake van de ontwikkeling van maximaal 79 Ha aan bedrijventerrein tot en met 2039. Op basis van de advisering door de adviesbureaus Buck en Deloitte is op dit moment sprake van een uitgifte van maximaal 41 ha tot en met 2039 Een integrale gebiedsontwikkeling voor het bedrijventerrein de Kom A7 zal in 2015 worden opgestart.

3.3

Programma Kantoren Alleen voor de Weidevenne is naast de gerealiseerde 2.650 m2 BVO nog ruimte voor 2.150 m2. Dit betreft specifieke als kantoorlocatie gereserveerde kavels die geen andere bestemming kunnen krijgen. Mochten deze kavels niet voor de einddatum van 2018 van de Weidevenne worden uitgegeven dan wordt voorgesteld deze kantooruitgifte onder te brengen in een afzonderlijke restexploitatie ( zie toelichting Weidevenne in hoofdstuk 4).

3.4

Programma Detailhandel Detailhandelsvisie Purmerend 2012-2016 Het ligt niet voor de hand dat er op korte termijn een substantiële toevoeging (meer dan 3.000 m2) zal plaatsvinden aan het winkelvloeroppervlak in Purmerend. Uitbreiding van winkelvloeroppervlak zal naar verwachting plaatsvinden op basis van kleinere projecten. Op langere termijn is substantiële uitbreiding echter niet uitgesloten daarbij verwijzend naar de detailhandelsvisie voor de binnenstad (2011), beleid voor perifere detailhandel (2012) en beleid voor de dagelijkse winkelstructuur (vast te stellen in de eerste helft van 2015).

3.5

Totaal programma In onderstaande tabel, peildatum 01-01-2015, wordt het totale programma in Purmerend weergegeven. Het overzicht geeft aan welk programma in de jaren t/m 2018 gerealiseerd is/nog gerealiseerd moet worden voor de in dit MPG genoemde projecten in de ontwikkelings- en uitvoeringsfase. In onderstaande tabel wordt de programmering voor de komende vier jaar gegeven analoog aan de meerjarenbegroting.

Portefeuille Produktieprogramma 2002 t/m 2018

gerealiseerd t/ 2014 2015 2016 Woningbouw( aantallen) 6.990 109 171 Kantoren (m2 BVO) 2.700 560 Bedrijven (ha) 11.790 15.000 15.000

2017 2018 126 72 1590 15.000 20.000

Totaal 7.468 4.850 76.790

Pagina 6

MPG 2015

4.

De projecten Projectfasen Alle projecten en activiteiten die opgenomen zijn onderverdeeld naar projectfasen. Onderverdeling in de projectfasering geeft inzicht in de verschillende ijkmomenten. Voor de sturing zijn drie ijkmomenten van belang: 1. Het moment dat een (potentieel) project daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen, met het doel om dit ook te realiseren (overgang naar de fase van planontwikkeling). In deze fase wordt ook de financiële haalbaarheid nader onderzocht en uitgewerkt naar een gedetailleerde exploitatieberekening. 2. Het moment dat wordt besloten om een project, conform gedetailleerd plan en financieel inzicht, daadwerkelijk uit te gaan voeren (overgang naar de fase van planuitvoering). Dit is ook het moment van vaststelling van de grondexploitatie. 3. Het moment dat een project financieel wordt afgerond en geëvalueerd (overgang naar de beheersfase). Dit zijn de momenten waarop de projecten specifiek ter besluitvorming aan de Raad worden voorgelegd. Het onderstaande schema geeft dit visueel weer.

Planontwikkeling Initiatief

Definitie

Ontwerp

Planuitvoering Voorbereiding

Realisatie

Beheer

In dit hoofdstuk worden alle projecten toegelicht die zich in planontwikkeling en de planuitvoering bevinden. Van projecten in de start- of initiatieffase moeten de haalbaarheid en wenselijkheid nog worden vastgesteld om deze verder in ontwikkeling te nemen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van deze projecten. Projectbeschrijving Per project is op uniforme wijze de stand van zaken beschreven. Daarvoor worden steeds twee pagina’s gebruikt.  Op de eerste pagina (links) wordt door middel van kaarten en een tabel met kerngegevens het project op hoofdpunten samengevat.  Op de tweede pagina (rechts) is een meer uitgebreide tekstuele beschrijving gegeven. In de tabel met kerngegevens wordt gebruik gemaakt van een kleurcode (groen, geel en rood) om de status van een project op een aantal onderdelen weer te geven. Deze kleuren zijn bedoeld om aan te geven op welk onderdeel aandacht vereist is, danwel waar de ontwikkelingen zich volgens verwachting voltrekken. Absolute drempelwaarden voor deze kleurcodes zijn moeilijk te definiëren. Vooralsnog zijn de kleurcodes als volgt te verstaan: Ontwikkelingen volgens verwachting, passend in de normale projectdynamiek Aandacht en actie vereist, maar vooralsnog hanteerbaar binnen bestaande procedures Buitengewone situatie, vraagt om expliciete aandacht en eventuele bijsturing

De projecten in deze ontwikkelingsfase zijn te verdelen in twee categorieën van gevoerd grondbeleid. Per project is aangegeven welk grondbeleid van toepassing is.

Pagina 7

MPG 2015

Actief grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. De gemeente produceert bouwrijpe grond voor uitgifte en richt de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Naast het uitvoeren van haar publiekrechtelijke taken, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, gedraagt de gemeente zich hier ook als ondernemer. Doel van actief grondbeleid is onder andere het vergroten van de grip en invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Faciliterend grondbeleid: In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, maar voor een faciliterende rol. Onder gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden en onder het publieke toezicht laat de gemeente de ontwikkeling over aan een particuliere partij. De risico’s van door particulieren geïnitieerde gebiedsontwikkeling zijn in principe niet voor de gemeente. De gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut met de mogelijkheid tot het stellen van locatie-eisen. Er is sprake van verplicht kostenverhaal waarvoor de gemeente een overeenkomst met de particuliere partij/grondeigenaar kan sluiten. Bij het ontbreken van een overeenkomst is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is kostenverhaal via overeenkomst mogelijk. Als voor aanvragen van de bouwvergunning geen overeenkomst is gesloten, vindt kostenverhaal langs de publiekrechtelijke weg plaats (als voorwaarde bij de bouwvergunning).

Pagina 8

MPG 2015

4.1

Projecten in ontwikkeling

Planontwikkeling

4.1.1 Brantjesstraat Initiatief

Type project: Projectfase: Risicodrager: Afdeling: Projectleider: Kwaliteit Planning Middelen Risico’s Krediet

Definitie

Ontwerp

Planuitvoering Voorbereiding

Realisatie

Beheer

Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2014 ontwikkelingsfase Verwachte einddatum 2017 Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) nvt Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 24.000 Erik Blok Risicobedrag € 0,Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). In 2015 wordt het bestemingsplan procedure opstart die naar verwachting eind 2015 wordt afgerond. In 2016 wordt gestart met de verkoop. Op basis van het huidige inzicht is een positief resultaat realiseerbaar. De investering voor het inrichten van de kavels door de gemeente vindt eerst plaats na ondertekening van de verkoopovereenkomst en de garanties van ontvangst van de grondopbrengst.

Pagina 9

MPG 2015 Algemeen In december 2013 heeft de raad voor het voormalige schooltuinencomplex aan de Brantjesstraat de ontwikkelstrategie vastgesteld waarbij er werd uitgegaan van een herinrichting van een drietal kavels. Inmiddels heeft er overleg plaatsgevonden met omwonenden. Hierbij is de herontwikkeling aangepast en is nu sprake van uitgifte van een tweetal kavels. De bewoners van de Brantjesstraat en Goedemeent van wie de achtertuin grenst aan het plangebied, hebben aangegeven de groenstrook achter hun tuinen te willen kopen. De gemeente heeft hier in de stedenbouwkundige opzet rekening mee gehouden. Programma/kwaliteit Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling van 2 vrije kavels op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). De gemeente maakt deze kavels zelf bouwrijp en draagt zorg voor de ontsluiting en aanleg van het plangebied. Planning Voor de kosten van het bouwrijp en woonrijp maken is een raming opgesteld. Het college neemt in het voorjaar van 2015 een besluit over het project. In 2015 wordt een bestemmingsplanprocedure gestart. De verwachting is dat het bestemmingsplan eind 2015 begin 2016 onherroepelijk is. Dit betekent dat de grond begin 2016 kan worden verkocht en bouwrijp gemaakt. Het woonrijpmaken geschiedt na oplevering van de woningen en zal bij een voorspoedige verkoop in 2017 kunnen worden uitgevoerd. De einddatum van het project is ten opzichte van de planning in het vorige MPG doorgeschoven naar 2017. De reden hiervoor is dat naderhand overleg met omwonenden heeft plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot het aanpassen van het ontwerp. Grondexploitatie Op basis van het huidige inzicht is een positief resultaat reasliseerbaar. Deze aangepaste herontwikkeling leidt naar verwachting tot een toename van het resultaat. Deze toename wordt veroorzaakt door meer m² kaveluitgifte en aanvullende uitgifte van snippergroen. In de ramingen is rekening gehouden met extra kosten voor de aanleg van beschoeiing langs de sloot, de inrichtinging van een groter plangebied, aansluiting op de stadsverwarming, planschade en plankosten. Risico’s De herinrichting van dit gebied door de gemeente vindt pas plaats na ondertekening van de verkoopovereenkomsten. Hierdoor is het risico voor de gemeente beperkt.

Pagina 10

MPG 2015

4.2

Projecten in uitvoering

4.2.1 Weidevenne

Type project: Projectfase: Risicodrager: Afdeling Projectleider: Kwaliteit Planning Middelen Risico’s Krediet

Actief grondbeleid Startdatum Realisatiefase Verwachte einddatum Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 Marc van Hes Risicobedrag VINEX wijk met hoogstaande kwaliteit Afronding in 2018 Geen Geen GREX

1995 2018 € 4.717.000 voordelig € 2.338.000 voordelig € 110.000 nadelig

Pagina 11

MPG 2015 Algemeen In 2014 is nog geen sprake van een uitbundig herstel van de woningbouwmarkt, toch zijn er positieve zaken te melden. Er is in dit jaar bouwgrond verkocht voor 29 vrije sector woningen en 23 startersappartementen. Totale waarde € 1.965.000. Bovendien zijn er aanbetalingen op de grond ontvangen voor 41 luxe appartementen en 23 startersappartementen. Ver gevorderde plannen zijn er voor nog eens drie projecten voor samen 45 woningen. Van al deze woningen, in totaal dus 109, is de verwachting dat de bouw dit jaar een aanvang neemt. Programma/ kwaliteit Het programma van Weidevenne bestaat uit ongeveer 7.100 woningen, 4 woon-zorgcomplexen, 5 basisscholen een winkelcentrum en een paar kantoorgebouwen langs de A-7, verdeeld over 4 kwadranten ieder met een eigen karakter. Bij de ontwikkeling van Weidevenne is veel aandacht besteed aan de kwaliteit, zowel aan de architectonische kwaliteit van de woningen als aan de kwaliteit van de buitenruimte. In kwadrant Europa worden ontwikkelaars via een selectieprocedure uitgezocht, waarbij de kwaliteit van ontwikkelen zwaar meeweegt. Uit regelmatig gehouden enquêtes blijkt dat de gemeente er in is geslaagd een wijk te bouwen waar mensen prettig wonen en waar zij trots op zijn. Planning De exploitatiebegroting Weidevenne herziening 2015 gaat er van uit dat het complex in 2018 wordt afgesloten. De laatste woningen moeten dan in 2017 in aanbouw zijn genomen. Vanaf 1-1-2016 zijn gemeenten vpb-plichtig, dit houdt in dat over winst vennootschapsbelasting moet worden betaald. Gedurende dit jaar, als de regels hierover helemaal duidelijk zijn, is het mogelijk dat de exploitatie van Weidevenne nog voor 1-1-2016 wordt afgesloten om te voorkomen dat er over de winst vennootschaps belasting moet worden betaald. Het dan nog niet afgeronde deel wordt dan ondergebracht in een afzonderlijke restexploitatie. Exploitatie De exploitatiebegroting Weidevenne herziening 2015 sluit met een voordelig saldo van € 5.142.000 in 2018, de netto contante waarde hiervan per 1-1-2015 bedraagt € 4.717.000, dit is een toename van het resultaat t.o.v. vorig jaar met bijna € 1.000.000. Dit resultaat is volgens de door de accountant goedgekeurde methode groot genoeg om € 1.420.000 winst in 2014 uit het complex te halen. Hiermee komt de totale winst die uit Weidevenne is behaald uit op € 42,9 miljoen. Deze toename van het resultaat met € 1,0 miljoen komt door: 1. Het omzetten van terreinen die oorspronkelijk waren bedoeld voor niet commercieel maatschappelijke doeleinden in woningbouw, hierdoor neemt het aantal woningen toe met 100, t.w.: 46 startersappartementen en 54 luxe appartementen. 2. Combinatie van andere parameters t.o.v. de vorige begroting, de parameter voor opbrengst commerciële woningbouw is verhoogd naar 2%, en de parameter voor kosten stijging is verhoogd van 0,5% naar 1%. Risico's

De exploitatie van Weidevenne nadert zijn voltooiing. Er zijn weliswaar nog 257 woningen te realiseren, echter hiervan zullen er minimaal 109 in 2015 in aanbouw worden genomen, de grondprijzen liggen hiervan vast. De grondprijzen van de andere 146 woningen liggen op hetzelfde niveau en zijn dus zeer realistisch. In het programma is rekening gehouden met de uitgifte van een aantal kantoorvilla’s. De markt hiervoor is niet gunstig. De geplande opbrengst van deze kantoorvilla’s bedraagt ruim € 400.000 en zorgt voor een speling in het verwacht resultaat. Herprogrammering tot een andere invulling is van wege de ligging in de geluidszone van de A7 niet Pagina 12

MPG 2015 mogelijk. Het risico bestaat dat de grond voor kantoorvilla’s in 2018 nog niet is uitgegeven. Voor alle grondexploitaties is een conjunctureel risico doorgerekend. Dit scenario betreft twee jaar vertraging en een opbrengstvermindering van 1%. De twee jaar vertraging heeft een positief effect van € 34.000, de opbrengstvermindering met 1% levert een nadelig effect op van € 111.000. Bij de risicoberekening is alleen rekening gehouden met het nadelig effect. De winstneming is in het financieel meerjarenperspectief als volgt opgenomen: 2015: 2016: 2017:

€ 1.900.000 € 730.000 € 760.000

2018:

€

45.000

In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat er winst kan worden overgeboekt uit Weidevenne naar de algemene reserve, als de totale winst groter is dan de berekende standaard risico’s van 25 % over de nog te ontvangen inkomsten en 10% over de nog te maken kosten waarbij rekening gehouden wordt met het realisatie percentage.

Pagina 13

MPG 2015

4.2.2 Baanstee-Noord

Planontwikkeling Initiatief

Type project: Projectfase: Risicodrager: Afdeling: Projectleider: Kwaliteit Planning Middelen Risico’s Krediet

Definitie

Ontwerp

Planuitvoering Voorbereiding

Realisatie

Beheer

Actief grondbeleid Startdatum exploitatie 2009 Realisatiefase Verwachte einddatum 2039 Ambtelijk opdrachtgever Verwacht saldo (NCW) € 8.150.000,- negatief Ruimtelijke Ontwikkeling Boekwaarde 1-1-2015 € 42.805.000,- negatief Peter de Lange Risicobedrag € 18,1 miljoen nadelig. Conform plan. Gronduitgifte blijft achter Op basis van huidige inzichten is een resultaat van circa 8,15 miljoen nadelig te verwachten. Hiervoor dient een voorziening voor te worden gevormd  Geplande uitgifte. Krediet: vloeit voort uit de vaststelling van de grex.

Pagina 14

MPG 2015 Algemeen Het plan ligt in de Purmer Noord ten noorden van de provinciale weg N244 en heeft een totale oppervlakte van 158ha waarvan 80ha uitgeefbaar is. Het bedrijvenpark sluit aan op de gerealiseerde bedrijvenparken Baanstee West en Oost die ten zuiden van de N244 liggen. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad in 2008 en onherroepelijk verklaard door de afd. bestuursrechtspraak van de Raad van State medio 2010. De Baanstee Noord wordt door de gemeente in eigen beheer ontwikkeld. Programma/kwaliteit Het bedrijvenpark is voor meerdere bedrijftypen toegankelijk en is op milieu categorieën gezoneerd met als zwaarste milieu categorie 4.2. Voor de begeleiding van de kandidaat-ondernemers is een kwaliteitsteam ingericht. In dit team heeft een duurzaamheidcoach zitting om de uitgangspunten van duurzaamheid te borgen en daarnaast wordt in dit team het beeldkwaliteitplan bewaakt. Om de acquisitie te intensiveren is het acquisitieteam in 2014 versterkt. Met als doel meer inzet op het proactief werven van bedrijven voor vestiging op het bedrijventerrein Planning In december 2014 is een start gemaakt met het bouwrijp maken van het bedrijvenpark. Het bouwrijp maken ( in totaal 41 ha ) is afgerond. Voor 2015 staat nog gepland om de waterhuishouding en groeninrichting af te ronden. Tot en met 2017 staat gepland om per jaar 1,5 ha aan opbrengst te realiseren. Vanwege de stagnerende verkoop is aan Buck Consultants International ( BCI ) gevraagd onderzoek te doen naar het uitgiftetempo en een grondprijscheck voor Baanstee-Noord. Uit het onderzoek van BCI blijkt dat de grondprijs voor Baanstee-Noord niet uit de toon valt in relatie tot andere terreinen in de regio. De goedgekeurde grondexploitatie 2014 gaat uit van een totale uitgifte tot 2029 van 78ha. Het onderzoek van BCI geeft aan dat het handhaven van een programma van 79ha te ambitieus en risicovol is. De hoofdlijn van het onderzoek van BCI is om het gebied in fasen te ontwikkelen. BCI hanteert twee economiche scenario’s van het Centraal Planbureau ( CPB ) voor het bepalen van de bandbreedte van de ruimtebehoefte “een uitgesteld scenario” en een “aantrekkend scenario”. In het scenario “uitgesteld herstel” voorziet BCI een ruimtebehoefte tot 2029 van 24ha en 8 ha in de periode 2029-2039. Het scenario “aantrekkend herstel”geeft een ruimtebehoefte op van 35ha tot 2029 en in de periode 2029-2039 van 8 ha in totaal 43ha. Naar aanleiding van bovenstaande scenario’s is aan Deloitte Real Estate gevraagd om over de uitkomsten van Buck haar licht te laten schijnen. Deloitte stelt in haar advies de uitkomsten van Buck als zodanig niet ter discussie. Daar waar Buck van algemene trends uitgaat, is door Deloitte vooral ook ingezoomd op regionale omstandigheden en vanuit eigen kennis in haar advies vooral de laatste trends voor vergelijkbare bedrijventerreinen ingebracht. Op basis van bovenstaande adviezen van BCI en Deloitte wordt in de grondexploitatie Baanstee Noord uitgegaan een geplande uitgifte van 41ha, met een looptijd tot 2039. Exploitatie De geplande gronduitgifte voor 2014 van 2,5 ha is niet gehaald. In totaal is nu 1,5 ha verkocht waarvan 1,1 ha in 2014. Uitgangspunt is het “scenario aantrekkend herstel” met een totale uitgifte tot 2039 van 41ha. Alle gemaakte kosten zijn in de grex opgenomen. Alleen de nog te maken kosten die een relatie hebben met de geplande uitgifte van 41ha zijn opgenomen. Een kostenstijgingsindex in 2015 van 1% en van 2016 tot einde looptijd van 2%. Als opbrengststijgingspercentage is tot en met 2019 0% gehanteerd en vanaf 2020 tot einde looptijd is 2% gehanteerd. De percentages zijn overgenomen uit een rapport/advies van een landelijk erkende adviesbureau Metrum. Met bovenstaande uitgangspunten bedraagt het resultaat op Netto Contante Waarde per 1-1-2015 € 8.150.000, - negatief. Ten opzichte van de vorige grondexploitatie is de hoeveelheid uitgeefbaar terrein met 48% verminderd en is de looptijd met 10 jaar verlengd. Pagina 15

MPG 2015

Risico’s De scenario’s van de conjuncturele risico’s zijn doorgerekend waar bij sprake is van een nadelig conjunctureel risico bij een opbrengstendaling van 1 % van € 5,9 miljoen. Een aanvullend voordelig conjunctureel renterisico ( € 3,9 miljoen) is berekend waarbij de rente vanaf 2021 stijgt naar 3% en de rente vanaf 2016 stijgt naar 3,5%. Voordelige risico’s worden niet meegenomen is de risicoberekening. Het projectrisico van het scenario “uitgesteld herstel” van BCI met een totale uitgifte 32 ha, bedraagt € 18,1 miljoen. Het eindresultaat bedraagt dan op NCW € 26,3 miljoen negatief. Hierbij dient opgemerkt te worden dat op het voorblad van deze paragraaf alleen het hoogste risico bedrag is vermeld. Maatregelen om het risico te beheersen. 1. Vanaf 2014 is ingezet op gerichte marketing & acquisitie met uitbreiding van het acquisitieteam. Het aantal contacten/gesprekken met potentiele klanten in begin 2015 geeft aan dat er sprake is van een toenemende belangstelling. Daarnaast wordt gewerkt aan een verruiming van de vestigingsmogelijkheden binnen de bestemmingsplanvoorschriften. 2. De onzekere markt vraagt om een strakke monitoring van alle uitgiften, maar ook alle klantcontacten met potentiele vestigers. Als ondersteuning voor de acquisitie is een CRM pakket aangeschaft. In 2017 wordt bekeken of een evaluatie in 2019 zinvol is. 3. De raad heeft zich in 2014 positief uitgesproken over de realisatie van een zonnepanelenpark ter grootte van 8,5 ha. Voor uiteindelijke realisatie is het wachten op een positief signaal van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland voor het toekennen van SDE subsidie. De verwachting is dat medio mei 2015 hier een besluit over wordt genomen. Een optie om het zonnepanelenpark uit te breiden is bij de initiatiefnemer bespreekbaar. 4. Het college heeft sinds kort besloten om in regionaal verband de eerder gemaakte afspraken over realisatie van bedrijventerreinen in de regio. Immers de regio kampt in de huidige markt met een overaanbod.

.

Pagina 16

MPG 2015

4.2.3 Kop West

Projectfase:

Projectleider: Kwaliteit Planning Middelen Risico’s Krediet

Planontwikkeling Initiatief

Definitie

Ontwerp

Planuitvoering Voorbereiding

Realisatie

Beheer

Uitvoeringsfase

Verwachte einddatum 2024 Verwacht saldo (NCW) € 642.700 voordelig Boekwaarde 1-1-2014 € 9.018.558 nadelig Peter de Lange Risicobedrag € 1.291.839 Hoog: Gebied ontwikkelen als ‘Het nieuwe leren en werken, gekoppeld aan kleinschalig functiemenging, steegjes en waterrijk Noordhollands wonen. Flexibele werkruimtes, nieuwe vormen voor gebruikers, energiebewust, duurzaam. De einddatum is ten opzichte van vorig jaar met een jaar doorgeschoven naar eind 2024. Grondexploitatie Bezwaren belanghebbenden/adviesgroep, Afzetmogelijkheden in verband met de andere woningbouwprokjecten binnen Purmerend. Het besluit ter vaststelling van de herziene grondexploitatie met de bijbehorende jaarschijven houdt in dat het krediet voor looptijd van het project impliciet is vastgesteld.

Pagina 17

MPG 2015 Algemeen De nieuwe woonwijk Kop West is ruim 12 ha groot en vormt de verbinding van Weidevenne met de binnenstad van Purmerend. Het plan beoogd een ca. 570 woningen te realiseren, waarbij particulier opdrachtgeverschap wordt gestimuleerd. Een groene long met een paar karakteristieke appartementen gebouwen vormt de overgang van Weidevenne naar het zuidelijk bolwerk van Kop West. Wij hebben voor het particuliere opdrachtgeverschap een marketingplan opgesteld. Dit marketingplan bestaat uit:  een marktonderzoek;  Informatiebijeenkomsten;  begeleidingsplan voor de aspirant kopers;  uitgebreid handboek hoe zelf een woning te bouwen;  Begeleidingsteam, bestaande uit een buurtmakelaar, welstandsadviseur. Programma/kwaliteit Het programma bestaat uit grondgebonden woningen en appartementen. Kop West heeft een hoge ambitie qua uitstraling. Het beeldkwaliteitsplan geeft aan dat het straatbeeld een grote verscheidenheid aan woningtypen biedt, zowel grondgebonden als wat de appartementen betreft. Duurzaamheid is een belangrijke pijler voor de nieuwe wijk. Door de organische ontwikkeling van het plan is er ruimte voor initiatieven vanuit de bewoners van Purmerend en vanuit de markt. Planning  Een definitief stedenbouwkundig plan als onderlegger voor het bestemmingsplan Het stedenbouwkundigplan is in 2014 definitief vastgesteld en is onderlegger bij het bestemmingsplan.  De gemeenteraad heeft eind januari het bestemminsplan vastgesteld. De verwachting is dat tweede helft 2015 het bestemmingsplan onherroepelijk is. Door dit uitvoeringsbesluit is de Kop West van de planontwikkelingsfase verplaatst naar de uitvoeringsfase. Bestemmingsplan is begin 2015 in procedure gebracht. De verwachting is dat tweede helft 2015 het bestemmingsplan onherroepelijk is.  In maart 2015 wordt gestart met de verkoop van de eerste kavels. Als eerste worden 43 PO kavels nabij de Kanaalzone aangeboden. Verder worden nog, afhankelijk van de markt, 25 grondgebonden of 25 appartementen in verkoop genomen. Vervolgens zullen de kavels, afhankelijk van de vraag, tot en met 2023 worden aangeboden aan zowel particulieren als projectontwikkelaars.  In 2014 is gestart met de sloop en sanering van de gronden. De sloop betrof vooral panden aan de Neckerstraat. De belangrijkste bodemsanering betrof de percelen in de omgeving en gronden onder deze panden. De verwachting is dat in de eerste helft van 2015 de sloop en sanering is afgerond. Het bouwrijp maken voor de in 2015 te verkopen kavels is in volle gang en zal naar verwachting in de tweede helft van 2015 zijn afgerond. Hierna wordt fasegewijs de locatie bouwrijp gemaakt. De verwachting van een jaar geleden was dat de sanering in 2015 zou worden afgerond. Echter zoals boven al is vermeld wordt de sanering in 2016 afgerond. Hierdoor is de einddatum van de Kop West met een jaar doorgeschoven naar 2024. Exploitatie De geactualiseerde grondexploitatie Kop West sluit met een voordelig saldo van € 822.782 in 2024, de netto contante waarde hiervan per 1-1-2015 bedraagt € 642.756, dit is een toename van het resultaat t.o.v. vorig jaar van € 617.800. Deze toename in het projectresultaat komt door de volgende wijzigingen: 1. De verwervingskosten zijn toegenomen (nadelig); 2. De kosten voor de sloop en saneren zijn afgenomen (voordelig); 3. De kosten bouw en woonrijpmaken zijn afgenomen (voordelig); 4. De plankosten zijn gestegen (nadelig); 5. De opbrengsten woningbouw en subsidies zijn toegenomen (voordelig); 6. Combinatie van andere parameters t.o.v. de vorige begroting, de parameter voor opbrengst commerciële woningbouw is verhoogd naar 2%, en de parameter voor kosten stijging is verhoogd van 0,5% naar 1% (voordelig); De grootste effecten op deze positieve toename van het resultaat worden veroorzaakt door de naar beneden bijgestelde kosten van de bouw en woonrijpmaken en door de gewijzigde indexering. Door op onderdelen uit te gaan van andere materiaalkeuze en het toepassen van aangepaste Pagina 18

MPG 2015 toeslagen, is een aanzienlijke kostenbesparing gerealiseerd. Het vastgestelde werkkrediet van in totaal € 3,5 miljoen zal in 2015 volledig worden benut. Dit is verwerkt in de geactualiseerde jaarschijven van de grondexploitatie en maakt onderdeel uit van de begrotingswijziging. Risico’s Voor alle exploitaties is het scenario doorgerekend waar sprake is van een nadelig conjunctureel risico van twee jaar vertraging ( € 456.564) en een nadelig risico in de opbrengstendaling van 1 % (€ 835.275). Een aanvullend voordelig conjunctureel risico ( € 44.340) is berekend waarbij rekening is gehouden risico van het rentescenario waarbij de rente vanaf 2021 stijgt naar 3%. Gelet op de eindatum van 2024 is een aanvullende rentestijging naar 3,5% vanaf 2026 niet aan de orde. Voordelige risico’s worden niet meegenomen is de risicoberekening Het risico van overschrijding op de plankosten voor externe inhuur zal vooral betrekking hebben op het tempo van de uitgifte van 43 PO kavels. In de grondexploitatie is voor deze externe inhuur een bedrag gereserveerd die grotendeels in 2015 zal worden ingezet. Het risico van overschrijding beperkt zich niet alleen tot de externe inhuur. Ook de inzet van interne capaciteit voor de resterende looptijd zal op basis van afspraken over prestaties c.q. producten vooraf scherper gebudgetteerd moeten worden. Het risico van vertraging in de gronduitgifte kan zich voordoen als de geluid afschermende bebouwing langs de A7 niet op tijd kan worden gerealiseerd. Een juiste fasering van deze gronduitgifte is daarom van cruciaal belang waarbij inzichtelijk gemaakt moet op welke locaties zonder deze geluid afschermende bebouwing al gestart kan worden met de bouw. De kosten voor de bouw en woonrijp maken zijn bijgesteld naar aanbestedingsniveau. Hierdoor bestaat het risico dat deze aanbesteding kan tegenvallen waardoor er een overschrijding zou kunnen ontstaan op dit onderdeel. De winstverwachting van € 642.700 is voor een dergelijke locatieontwikkeling met een investering van € 23,1 miljoen is laag te noemen.

Pagina 19

MPG 2015

5. NIEGG’s 5.1 Algemeen Zoals al eerder is vermeld in dit MPG zijn de NIEGG gronden onder te verdelen in NIEGG gronden die in de initiatieffase en NIEGG gronden die in de ontwikkelingsfase bevinden. Deze onderverdeling binnen de NIEGG is bepaald door de regelgeving die is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Verder is bepaald dat in een periode van 10 jaar vanaf het raadsbesluit de ontwikkeling is afgerond. In deze BBV regelgeving is tevens bepaald dat projecten waarbij een bestemmingsplan is vastgesteld in de categorie Gronden in exploitatie (GIE) vallen. Voor de NIEGG gronden die zich in de ontwikkelingsfase bevinden heeft de raad bij de afronding van de initiatieffase zich nader uitgesproken over de ontwikkelstrategie met bijbehorend kavelpaspoort en het opstarten van een bestemmingsplanprocedure. Een heel wezenlijk verschil tusssen de NIEGG projecten in de initiatiefase en ontwikkelingsfase is gelegen in de wijze van waardering. In de initiatieffase wordt de waarde van de grond bepaald aan de hand van de marktwaarde bij de huidige bestemming terwijl grond in de ontwikkelingsfase door de marktwaarde op basis van de toekomstige bestemming wordt bepaald. In het voorstel van het MPG van vorig jaar is aangegeven om voor de NIEGG’s een uniforme werkwijze te ontwikkelen voor de toerekening van kosten en dit te verwerken in de actualisatie van de begroting 2014 en de voorbereiding van de programmabegroting 2015. Voor de jaarrekening 2014 is deze uniforme werkwijze voor het eerst toegepast. Een groot voordeel van deze uniforme werkwijze is dat financieel administratief niet langer verschillende spelregels ten grondslag liggen het vastleggen van gegevens. De verschillen in spelregels kunnen tot onduidelijkheid leiden en zorgen voor extra benodigde aansturing en controle. Deze uniforme werkwijze houdt voor alle NIEGG’s in dat de gemaakte kosten onder de balanspost “ onderhanden werken” in de boekwaarde van de diverse NIEGG’s worden verwerkt. Deze kosten worden uiteindelijk gedekt uit de toekomstige grondopbrengsten die de gemeente ontvangt van de ontwikkelende partijen. Hiermee komt de dekking van deze kosten uit de “reserve gronden” en daarmee de programmering van deze reserve te vervallen. Deze activering van de kosten is echter gelimiteerd door de hoogte van de marktwaarde van de grond conform de financiële voorschriften van het BBV. Zodra de boekwaarde de marktwaarde overstijgt zal de boekwaarde afgewaardeerd moeten worden naar deze lagere marktwaarde. De afwaardering naar de lagere marktwaarde zal nog wel worden gedekt uit de “reserve gronden”. Ongeachte de fase waarin de NIEGG’s zich bevinden worden deze kosten geactiveerd op de balans Hierdoor wordt de doorbelasting van het ambtelijk apparaat in de initiatieffase niet langer ten laste van de algemene dienst gebracht. Daarnaast lijkt de ontwikkeling van de NIEGG’s een bepaalde financiële klem met zich mee te brengen, bijvoorbeeld omdat op het desbetreffende complex nog een aanzienlijke boekwaarde rust. Als gevolg hiervan kan in de initiatieffase dan blijken dat de realisatie van bijvoorbeeld woningen op een locatie niet kan plaatsvinden zonder een financieel tekort. De omvang van de kosten van het woonrijp maken van het gebied worden dan niet of slechts gedeeltelijk goed gemaakt met de grondopbrengst. Op dat moment dient er een bestuurlijke afweging te worden gemaakt of de ontwikkeling ondanks het tekort toch wordt opgepakt. Immers naast de financiële overwegingen zijn er ook andere overwegingen die beslissend kunnen zijn voor de beslissing al dan niet tot ontwikkeling over te gaan. Net als bij grondexploitaties gaat het niet alleen om het financiële resultaat. Doorslaggevend moet zijn of de ontwikkeling van de locatie voldoende toevoegt aan de stad. Daarbij gaat het om zowel de planologische afweging, stedebouwkundige afweging, als mede de woningen en andere voorzieningen die aan de stad kan worden toegevoegd. Tegenover de kosten bij de ontwikkeling staat een structurele opbrengst via het gemeentefonds (meer woningen of bedrijven) en een maatschappelijke opbrengst. Tenslotte is voor de fasering van de in totaal 13 NIEGG’s in de initiatieffase afgesproken per jaar een drietal NIEGG’s in ontwikkeling te brengen. Pagina 20

MPG 2015

5.2 NIEGG’s In de onderstaande tabel wordt de actuele stand van zaken van de NIEGG’s in de initiatieffase weergegeven. In de tabel is gepresenteerd: - de boekwaarde van de NIEGG’s op de balans; - de marktwaarde van de NIEGG’s tegen de huidige bestemming; - de afwaardering van de boekwaarde naar lagere marktwaarde indien van toepassing; - De m2 prijs van het afzondelijke NIEGG project zoals in de BBV is voorgeschreven.

De bovenstaande tabel geeft de boekwaarde van de afzonderlijke NIEGG’s weer. Tevens wordt in deze tabel de bijbehorende marktwaarde tegen de huidige bestemming vermeld. Voor alle NIEGG’s geldt dat de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. Alleen voor de NIEGG Wheermolen-West is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde. In dit geval zal de boekwaarde naar de lagere marktwaarde afgewaardeerd moeten worden. Voorgesteld wordt om deze afwaardering te dekken uit de reserve gronden. Hieronder worden de afzonderlijke NIEGG’s nader toegelicht.

1.

Klein Where (Industrieterrein Purmerweg) Algemeen Klein Where is het voorgenomen woningbouwproject dat is gelegen aan het eind van de Purmerweg, op de kruising van de Purmerringvaart en de Where. Het project betreft de transitie van het bedrijventerrein De Where tegenover de gemeentelijke begraafplaats naar woningbouw. In juni 2013 tekenende de gemeente een intentieovereenkomst met AM en Linden Groep. Daarin werd afgesproken dat een gezamenlijk onderzoek naar de haalbaarheid wordt uitgevoerd. Het gebied is deels in handen bij de gemeente, twee projectontwikkelaars en enkele overige eigenaren. Op het terrein functioneert nog maar een klein aantal bedrijven. In de eerste helft van 2014 is gezamenlijk onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en daarmee de doorgang van het plan. Dit heeft geleid tot het vaststellen van de gewenste, gefaseerde, ontwikkeling door de gemeenteraad in september 2014. De voorgestelde ontwikkeling mag tot nu toe rekenen op veel publieke belangstelling. Via een enquête op de website www.kleinwhere.nl hebben 360 mensen aangeven dat ze interesse hebben en onder andere ook welk type woning hun voorkeur heeft. Eind 2014 zijn de gesprekken met de ontwikkelaars zover gevorderd dat er uitzicht is op een haalbaar, gefaseerd, plan, met in achtname van onderstaande financiële uitgangspunten. De gemeenteraad heeft, om fase II niet te laten blokkeren, het voorkeursrecht op twee percelen gevestigd. Met het einde van het kalender jaar bevinden

Pagina 21

MPG 2015 ook de onderhandelingen in een eindfase. Naar verwachting wordt in de 1e helft van 2015 de samenwerkingsovereenkomst aan de gemeenteraad voorgelegd. Financieel perspectief/risico’s De grondexploitatie zal, zonder afboekingen op de grondposities, niet sluitend te krijgen zijn. De ontwikkelingsstrategie gaat daarom enerzijds uit van diverse afboekingen en anderzijds, mede gelet op de afzetmogelijkheden, van een gefaseerde ontwikkeling. Met deze fasering en mogelijke afboekingen wordt onderzocht of de grondexploitatie in fasen sluitend is te krijgen. Diverse verwervingen en te voeren procedures zijn risico’s in het planproces. De risico’s zijn te duiden in tijd en geld. Het doorlopende onderzoek en de risico’s leiden ertoe dat de interne plankosten oplopen. Er wordt onderzocht welke risico’s verkleind kunnen worden en optimalisaties uitgevoerd kunnen worden, zowel in het programma als financieel. Door middel van het verdelen van diverse taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen kan op punten een financieel/fiscaal voordeel worden behaald. Deze punten worden verwerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Ook is onderzocht of uitstel zal leiden tot een grotere kans op een sluitend resultaat. Het op de lange baan schuiven biedt helaas geen financiële uitweg. Met de inmiddels gedeeltelijke sloop van panden en leegstand is uitstel op dit moment ook geen gewenst optie. Omdat eerder is geconstateerd dat de mogelijkheid dat Kleine Where financieel neutraal kan worden ontwikkeld zeer klein is, is na overleg met de accountant in de programmarekening 2013 een rentedragende verliesvoorziening getroffen die in mindering wordt gebracht op de boekwaarde van alle NIEGG’s samen. Hiermee is alleen de rentebijschrijving meerjarig door de voorziening afgedekt. Voorgesteld wordt om de voorziening op te hogen met de overige kosten uit 2014 waaronder de plankosten van in totaal € 78.000. Deze voorziening zal worden gevormd uit de reserve gronden.

2.

Wheermolen-West (Driehoek/middengebied en Parkzone) Algemeen Voor het stadsvernieuwingsproject Wheermolen-West heeft de gemeente in 2006 met Wherestad (na een fusie met Intermaris/Hoeksteen Intermaris genaamd) en Bouwfonds (thans BPD genaamd) een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. De flats in de Parkzone (langs het spoor) zijn gesloopt en op deze locatie heeft Intermaris een drietal appartementencomplexen gerealiseerd. Het plan voor het resterende deel van de Parkzone bestaat uit nog zo’n 155 koopappartementen, alle door BPD te realiseren. BPD heeft eind 2012 laten weten dat de huidige woningmarkt het haar niet mogelijk maakt om dit deel volgens de plannen te voltooien. Met BPD en Intermaris is toen in 2013 / 2014 gezamenlijk de haalbaarheid onderzocht van een nieuw plan met een combinatie van 50 eengezinswoningen en 41 meergezinswoningen. Wegens de aantrekkende woningmarkt kunnen nieuwe alternatieven tegen het licht worden gehouden. Daarmee wordt dit gebied van de ontwikkelingsfase teruggebracht naar de initiatieffase. Voor een deel van het te ontwikkelen plan is een onherroepelijk bestemmingsplan en omgevingsvergunningen aanwezig, waardoor in principe hervatting van de bouw in 2015 mogelijk is. De bouw is alleen mogelijk als dit alternatieve plan in zijn totaliteit op zijn haalbaarheid is onderzocht. De plannen voor de Driehoek worden sinds 2011 door partijen herzien, vanwege het beëindigen van de toenmalige plannen voor de bouw van de brede school met bijbehorend 120 appartementen. In november 2011 heeft de raad besloten het onderdeel van de Driehoek af te sluiten. Bouwfonds en Intermaris hebben besloten om in plaats van deze geplande appartementen, voornamelijk grondgebonden woningen te bouwen. Bij de herontwikkeling van de Driehoek wordt de ontwikkeling van het Middengebied betrokken. Grondexploitatie en risico’s Op basis van een nieuw plan met 50 eengezinswoningen en 41 appartementen voor het resterende te ontwikkelen deel van de Parkzone is begin 2014 een positief resultaat van € 1 miljoen berekend. In dit resultaat zijn de civieltechnische ramingen van de afdeling stadsbeheer meegenomen. Hiermee zou een groot deel van het negatieve resultaat van het al uitgevoerde plandeel van € 1,2 miljoen teniet worden gedaan. Het resultaat voor de Parkzone zou daarmee uitkomen op een overall resultaat ca 0,2 miljoen negatief. Tegelijkertijd zou conform de SOK de gemeente de grondexploitatie van de Driehoek actief uitvoeren waarbij de verwachting was dat deze op ca € 0,2 miljoen positief zou uitkomen. Inmiddels wordt de haalbaarheid van een alternatief plan in de Parkzone onderzocht op de Pagina 22

MPG 2015 onderdelen stedenbouw, geluid, verkeer, civiel en financiën. Voor wat betreft de Driehoek wordt op dit moment onderzocht of de grondexploitatie in combinatie met het Middengebied door Intermaris kan worden uitgevoerd. De haalbaarheid voor dit alternatieve plan wordt op dit moment onderzocht. Het resultaat van dit alternatieve plan zal, het positieve resultaat van € 1 miljoen moeten opleveren. De afgelopen 3 jaar is een reservering op de balans gemaakt van € 548.000 voor de afwikkeling van kosten die betrekking hadden het oude plan in de Driehoek. Deze reserveringen hadden betrekking op de herinrichting van de BUDO van € 165.000 en de ontwikkelingskosten van BPD van € 383.000. Inmiddels is schriftelijk met de BUDO afgesproken dat de herinrichting van de BUDO is gemaximaliseerd op € 87.000. Gelet op de opmerkingen van de accountant van vorig jaar over de duur en onderbouwing van de afwikkeling van deze balanspost, wordt voorgesteld om € 461.000 vrij te laten vallen ten gunste van de Reserve Gronden. De herbezinning van BPD over de ontwikkelingsmogelijkheden van de laatste fase van de Parkzone heeft door het oppakken van het alternatieve plan met weer meer appartementen tot een extra vertraging geleid. Op basis van de meest recente inzichten wordt het volledig goed maken van de boekwaarde in de Parkzone in combinatie met de herontwikkeling van de Driehoek opnieuw onderzocht. De boekwaarde van de Wheermolen-West bedraagt ca € 1,2 miljoen en heeft alleen betrekking op het gedeelte van de Parkzone. De boekwaarde van de Driehoek is nihil. De marktwaarde voor Wheermolen-West Parkzone bedraagt op basis van het bovengenoemde nieuwe plan ca € 1,0 miljoen. Voorgesteld wordt om de hogere boekwaarde conform de BBV wetgeving af te waarderen met ca € 0,2 miljoen naar de lagere marktwaarde en deze afwaardering ten laste van de reserve gronden te brengen. Hiermee vervalt het meenemen van dit risico in het benodigde weerstandsvermogen zoals is in het vorige MPG is gemeld.

3. Goudenregenstraat Algemeen Voor deze locatie wordt onderzocht wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn. De gedachte gaat uit naar enkele vrije kavels. Financieel perspectief/risico’s Op deze locatie rust nagenoeg geen boekwaarde. Om die reden is er dus geen financieel risico. Indien de locatie tot ontwikkeling kan worden gebracht wordt er een voordelig resultaat behaald. 4.

De Graeffweg Algemeen Voor deze locatie worden onderhandelingen gevoerd met partijen voor de ontwikkeling van een gezondheidscentrum (huisartsen, fysiotherapeuten en apotheek) en circa 17 huurappartementen. De mogelijkheden voor samenwerking worden onderzocht, waardoor 1 bouwstroom mogelijk is. Verwacht wordt dat deze onderhandelingen de komende periode leiden tot overeenstemming. Financieel perspectief/risico’s Op de locatie rust een boekwaarde van ca. € 11.000. Als de locatie tot ontwikkeling wordt gebracht wordt er een voordelig resultaat behaald.

5.

Vijfhoek Algemeen Het plangebied ligt aan de noordwestkant van de historische binnenstad. Het hele

Pagina 23

MPG 2015 gebied is door zijn ligging, bebouwing, vorm en begrenzing aan het water duidelijk herkenbaar als één van de voormalige bolwerken van de stad. In 2013 is een doorstart gemaakt en is het programma met woningbouw en commerciële voorzieningen inclusief bebouwd parkeren gewijzigd in een programma met alleen woningbouw en maaiveldparkeren. Het plan bestaat grofweg uit drie delen; de Beemsterburgwal, de Kanaalstraat en het gebied daartussen als hofje. In het projectgebied heeft de gemeente het bestaande parkeerterrein aan de Kanaalstraat als eigendom. Het initiatief bevindt zich in de initiatieffase. Start bouw staat gepland voor het 2 e kwartaal 2016, ervan uitgaande dat de ontwikkelaar overeenstemming bereikt met de particulier. Financieel perspectief/risico’s Er is echter nog onduidelijkheid of er overeenstemming wordt bereikt tussen de ontwikkelaar en een particulier die een eigendomspositie heeft in het plan, dit is een risico voor de realisatie van het plan. 6. Koggenland Algemeen Op dit moment staat het gebouw leeg en wordt bewoond door de huisoppasdienst. Het project wordt nog niet gestart, maar voor de herontwikkeling van deze locatie wordt wel een studie voorbereid waarbij de belendende percelen Koggenland 90 en Luitje Broekemastraat 35 worden meegenomen. Door een studie te doen naar de drie locaties samen, wordt onderzocht op welke wijze een optimaal resultaat behaald kan worden. Financieel perspectief/risico’s De boekwaarde van de locatie bedraagt € 7.600. Er wordt geen risico gelopen om te moeten afwaarderen naar een lagere marktwaarde. 7. Primulastraat Algemeen Voor deze locatie zijn onderhandelingen gestart met de beoogde ontwikkelaar. Er is een verkavelingsstudie opgesteld die door partijen wordt beoordeeld. Verwacht wordt dat de onderhandelingen in 2015 leiden tot overeenstemming, waarna de ruimtelijke procedure wordt gestart. Financieel perspectief/risico’s De boekwaarde van de locatie bedraagt 80.000. Uitgaande van het verkavelingsplan wordt een positieve grondopbrengst € 250.000,- verwacht. 8. J.P. Grootstraat Algemeen De locatie wordt sinds 2013 niet meer als wijkcentrum gebruikt. Er is nog geen concreet plan voor herontwikkeling. In 2015 wordt een keuze gemaakt om of het pand voor een bepaalde periode te verhuren of om de locatie te herontwikkelen. Financieel perspectief/risico’s De boekwaarde van de locatie bedraagt € 1.316. Deze boekwaarde moet minimaal worden goedgemaakt om een voordelig resultaat te behalen.

9. Etserstraat Algemeen Voor deze locatie is nog geen concreet ontwikkeling opgestart. Financieel perspectief/risico’s

Pagina 24

MPG 2015 De boekwaarde van dit perceel bedraagt ca. € 300.000. Uit een eerdere indicatieve berekening blijkt een positief resultaat mogelijk te zijn. 10. Karekietpark Algemeen Het plangebied ligt in het midden van Overwhere-Noord. Het gebied is door zijn ligging en begrenzing duidelijk herkenbaar. Aan de westkant ligt de Salvador Allendelaan als begrenzing, noord- en oostkant wordt begrensd door water en aan de zuidkant ligt de prof. Prof.Mr.P.J Oudlaan. Door sloop van een aantal schoolgebouwen is er ruimte ontstaan om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. In de raad van november heeft u uw goedkeuring gegeven aan de realisatie van een nieuwe MBO school op deze lokatie. Na besluitvorming is gestart met het opstellen van het bestemmingsplan. Communicatie met omwonenden heeft plaatsgevonden. Realisatie van de school staat gepland voor voorjaar 2017. Financieel perspectief/risico’s Op 5 maart 2014 is door de gemeenteraad besloten om een NIEGG vast te stellen voor het Karekietpark met indicatief een ontwikkeling van een school van 10.000 m2 en 23 vrijstaande en geschakelde woningen. In de besluitvorming van 27 november 2014 heeft de raad besloten om de deelontwikkeling op deze locatie van een tweetal MBO scholen, het Horizon College en het Regio College verder uit te werken. Daarbij is een aanvullend voorbereidingskrediet van € 975.000 beschikbaar gesteld voor het bouw-en woonrijk maken. Het verwacht voordelig resultaat voor deze deel ontwikkeling van het Karekietpark voor de bouw van een school bedraagt ca € 240.000. Verder heeft de raad besloten om dit voordelig resultaat van het Karekietpark in te zetten voor het afwaarderen van de boekwaarde van de scholenlocatie de Spinnekop, mocht deze locatie terzijnertijd niet meer verhuurd kan worden en leeg komt te staan. Inmiddels zijn, om tot ontwikkeling van een n school te komen, vergaande onderhandelingen met het Horizon College en Regio College aan de gang. De verwachting is dat binnen afzienbare tijd dit zal leiden tot een anterieure overeenkomst. De ontwikkeling van een woningbouwlocatie op deze locatie zal mogelijk op een later tijdstip worden uitgewerkt. 11. Tarwestraat Het betreft hier een voormalige locatie van schooltuinen. Tot heden hebben de contacten die er met ontwikkelaars voor deze locatie zijn geweest, niet tot concrete resultaten geleid. In 2015 worden de contacten met mogelijke ontwikkelaars geïntensiveerd met als doel de locatie in 2016 te kunnen afstoten. Op de locatie kunnen indicatief 34 woningen worden gerealiseerd. Op basis van een eerste ruimtelijke verkenning is een nadere invulling over het woningbouw programma gemaakt. Ook met een verminderd aantal woningen is deze locatie mogelijkerwijs met een positief resultaat te ontwikkelen. Financieel perspectief/risico’s Het financiële risico voor deze locatie is klein. De boekwaarde van de locatie bedraagt ca € 9.000. Indien de ontwikkeling doorgang vindt moet rekening worden gehouden met minder woningen dan oorspronkeling indicatief is bedacht waarbij nog steeds een positief resultaat kan worden behaald.

12. Brantjesoever Algemeen De gemeenteraad van Purmerend heeft in juni 2012 de ruimtelijke kaders van het herontwikkelingsproject “Brantjesoever”vastgesteld. Het gebied ligt aan de Purmersteenweg. Het betreft de voormalige locatie van “Big Boss” en het gemeentelijk parkeerterrein, met de aangrenzende panden langs de Where. De gronden zijn in eigendom bij een particuliere partij en de gemeente, waarbij de eigendomsverhouding ongeveer

Pagina 25

MPG 2015 gelijkelijk is verdeeld. De voorgestelde ontwikkelstrategie was om de gronden aan een ontwikkelende partij te verkopen. Echter de met de ontwikkelende partij gevoerde onderhandelingen hebben niet geleid tot overeenstemming over de grondprijs van de gemeentelijke eigendommen. De voornaamste reden hiervoor is dat de mede grondeigenaar vanwege de te lage grondopbrengst heeft afgezien verdere onderhandelingen. Het project wordt beëindigd en het plangebied blijft zo als het is in afwachting van eventuele nieuwe initiatieven als een NIEGG gehandhaafd.

Financieel perspectief/risico’s Op de locatie rust een boekwaarde van circa € 655.725. Deze boekwaarde heeft betrekking op aanschaf van het pand Van der Laan BV en rentelasten. De marktwaarde tegen de huidige bestemming is hoger dan genoemde boekwaarde waardoor afwaarding naar lagere marktaarde niet aan de orde is. De rentelasten zullen vanaf 2015 worden geboekt op de reguliere productbegroting.

13. Riekstraat/Gaffelstraat Algemeen De gesprekken die zijn gevoerd met een ontwikkelende partij over de bouw van woningen op de locatie hebben niet geleid tot overeenstemming. Daarop zijn de onderhandelingen formeel beéindigd. In 2015 wordt geprobeerd een nieuwe partij voor de ontwikkeling te contracteren. Uitgangspunt is dat de grond wordt geleverd in de staat waarin die zich thans bevindt. Financieel perspectief/risico’s Het financiële risico voor deze locatie is klein. De boekwaarde bedraagt € 70.217 en kan bij een herontwikkeling minstens worden terugverdiend. Op dit moment worden er gesprekken gevoerd met een ontwikkelende partij over de bouw van een 31 tal woningen. Binnenkort zal duidelijk worden of deze gesprekken zullen leiden tot een overeenstemming. Op basis van deze gesprekken is een actieve rol van de gemeente niet uit te sluiten waarbij de gemeente de grond bouw- en woonrijp oplevert

6. De portefeuille In dit hoofdstuk worden de financiële consequenties van de projecten en activiteiten, zoals beschreven in de vorige hoofdstukken, overzichtelijk bij elkaar getoond en met elkaar in verband gebracht. Zodoende ontstaat zicht op de totale prestatie van de projectenportefeuille. Voorts worden de resultaten van de risicoanalyse die op deze portefeuille is uitgevoerd, toegelicht.

Pagina 26

MPG 2015 Op grond van het bovenstaande wordt vervolgens een meerjarig inzicht gegeven in het verloop van de reserves en voorzieningen, zoals die zich op grond van het huidige beeld voordoet

6.1

Samenvatting projectresultaten In onderstaande tabel zijn de financiële resultaten van de projecten en activiteiten in de onderzochte portefeuille aangegeven. Belangrijk is om daarbij de status van de getallen in ogenschouw te nemen: 

Projecten in ontwikkeling:

Actief grondbeleid: er is een project ‘in ontwikkeling’. In vergelijk tot vorig jaar is het aantal projecten in de ontwikkelingsfase met twee projecten verminderd. Het project Kop West is naar de uitvoeringsfase verhuisd door de vaststelling van het uitvoeringsbesluit zijnde de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor het project Wheermolen-West “Parkzone” geldt dat er een alternatief plan is ingediend door de projectontwikkelaar waardoor het project is teruggeplaatst naar de initiatieffase. Het project Brantjesstraat is de eerste NIEGG uit 2012 waarbij de initiatieffase is afgerond en een ontwikkelstrategie eind 2013 door de raad is vastgesteld. Naar aanleiding van inspraak met omwonenden is het plan aangepast van 3 vrije kavels naar 2 vrije kavels. Voor deze locatie is gekozen voor een ontwikkeling op basis van particulier opdrachtgeverschap (PO). De gemeente maakt deze kavels zelf bouwrijp en draagt zorg voor de ontsluiting en aanleg van het plangebied. Het verwacht resultaat voor deze locatie bedraagt naar verwachting positief. Facilitair grondbeleid: Geen projecten in ‘ontwikkeling’.  Projecten in uitvoering: Actief grondbeleid: Er zijn 3 projecten “in uitvoering’. Er zijn op dit moment drie projecten die door de Raad met een uitvoeringsbesluit zijn vastgesteld en die onder actief grondbeleid worden uitgevoerd. Weidevenne, Kop West en Baanstee-Noord. Kerngegevens projecten Boekw aarde in ontw ikkeling

01-01-2015

V/N einddatum Indicatie m ogelijk projectresultaat

Actief grondbeleid Brantjesstraat

€ 23.947

N

€ 23.947

N

2017

Voordelig

Facilitair grondbeleid nvt € 416.000

Kerngegevens projecten Boekw aarde in uitvoering

01-01-2015

V

Verw acht planeconom isch saldo V/N einddatum

eindw aarde

V/N contant (2,5%) V/N

Actief grondbeleid Weidevenne

€ 2.337.947

V

2018

€ 5.142.000

V

€ 4.717.000

Kop van West

€ 9.018.558

N

2024

€ 822.782

V

€ 642.756

V

€ 42.805.814

N

2039

€ 14.900.000

N

€ 8.150.000

N

€ 49.486.425

N

€ 8.935.218

N

€ 2.790.244

N

Baanstee-Noord

V

Pagina 27

MPG 2015

6.2 Samenvatting resultaten risicoanalyse Voor de projecten zoals die in de portefeuille zijn opgenomen, is een separate risicoanalyse uitgevoerd. In de risicoanalyse is onderscheid gemaakt tussen projectrisico’s (direct verbonden aan een specifiek project) en conjuncturele risico’s (gelden voor de gehele portefeuille). Projectrisico’s zijn, afhankelijk van de status van het betreffende project, onder te verdelen in boekwaarderisico’s en planeconomische (uitvoerings-) risico’s.

Projectgebonden

Conjunctureel

Ontwikkeling

Boekwaarderisico (exit risico, risico onverhaalbare kosten)

N.v.t.

Uitvoering

Projectfase

Risico’s

Planeconomisch risico (uitvoeringsrisico)

Macro-economische effecten (zoals inflatie of afremmende markt)

Projectrisico’s Op basis van de analyse zijn de projectrisico’s bekeken en gewaardeerd. De tabel in deze paragraaf geeft een samenvatting van de resultaten weer. De genoemde risicobedragen zijn ‘gewogen’. Dat wil zeggen dat de in geld gekwantificeerde risico’s zijn vermenigvuldigd met de ingeschatte kans dat deze risico’s zich ook daadwerkelijk voordoen. Voor de projecten in de start- of initiatieffase kan onderscheid gemaakt worden in projecten met en zonder een gemeentelijke grondpositie. Voor projecten waarbij sprake is van een gemeentelijke grondpositie dient, conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), vastgesteld te worden dat deze worden opgenomen als Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG). De raad moet voor deze projecten het stellig en reëel voornemen uitspreken deze gronden op korte termijn ( binnen 10 jaar) als bouwgrond te gaan ontwikkelen. In het BBV is verder bepaald dat de boekwaarde die in deze fase wordt gemaakt niet boven de markwaarde tegen de huidige bestemming mag uitkomen. Mocht de boekwaarde deze marktwaarde overstijgen dan dient er te worden afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde. Er is dit jaar geen sprake geweest van afwaardering naar een lagere marktwaarde. Van een boekwaarde risico is hier geen sprake. Deze (potentiële) projecten bevinden zich in de ‘wachtkamer’ of worden op hun wenselijkheid onderzocht. Het is de bedoeling dat deze (potentiële) projecten slechts enkele maanden in deze initiatiefase zitten. Om de initiatieffase te kunnen verlaten is, conform de systematiek van projectfasering, ook een bestuurlijk besluit noodzakelijk. Pas na dit besluit over de wenselijkheid zal voor deze (potentiële) projecten de planvorming intensief ter hand worden genomen. In hoofdstuk 5 van dit MPG worden deze projecten nader toegelicht. Voor de projecten waarbij er geen sprake is van een gemeentelijke grondpositie is van begin af aan sprake van faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft slechts een begeleidende en toetsende rol. De kosten die de gemeente in deze fase maakt zullen via een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemer worden verhaald. De ureninzet die de gemeente maakt vooruitlopend op de vaststeling van de anterieure overeenkomst en gmeenteijk kostenverhaal, worden voor dit soort particuliere initiatieven toegeschreven binnen het regulier productbegroting. Hiervoor is een bedrag een bedrag van € 250.000 gereserveerd. Voor de projecten in de ontwikkeling geldt in grote lijn ook wat onder projecten in start- en initiatief is beschreven. Wat zijn de consequenties als het project nu stopt en niet wordt Pagina 28

MPG 2015 uitgevoerd? Voor de facilitaire projecten speelt ook hier het kostenverhaalrisico; wat zijn de consequenties als we de gemeentelijke kosten niet of niet volledig kunnen verhalen op particuliere ontwikkelaars. Afwijkend aan de vorige fase is dat voor deze projecten de BBV heeft bepaald dat de boekwaarde niet boven de marktwaarde tegen de toekomstige bestemming mogen uitkomen. Ook hier geldt dat mocht de boekwaarde deze marktwaarde overstijgen er naar de lagere marktwaarde afgewaardeerd moet worden. Er zijn op dit moment 3 projecten die zich in deze ontwikkelingsfase bevinden. Dit zijn de projecten Kop van West, Brantjesstraat en Wheermolen-West Parkzone. Voor de projecten in de uitvoeringsfase zijn uitvoeringsrisico’s aangegeven. Het gaat hier om risico’s met financiële consequenties, die zich voor kunnen doen tijdens de realisatie van een plan. Daarbij is per project gekeken naar mogelijke ontwikkelingen, hun financiële impact in geval van optreden en de kans dat het risico zich zal manifesteren. De risico’s in de projecten die zich in de initiatief- en ontwikkelingsfase bevinden zijn vorig jaar al fors naar beneden bijgesteld (nihil). Reden hiervan was dat een deel van deze risico’s (conform regelgeving en advies van de accountant) nu geneutraliseerd is door afwaardering van sommige boekwaarden. Voor dit jaar zijn de risico’s voor de projecten in de uitvoeringsfase zijn naar boven bijgesteld. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties en boekwaardes per 1-1-2015 zijn de projectrisico’s bekeken en gewaardeerd. De tabel in deze paragraaf geeft een samenvatting van de resultaten weer. De genoemde risicobedragen zijn ‘gewogen’. Dat wil zeggen dat de in geld gekwantificeerde risico’s zijn vermenigvuldigd met de ingeschatte kans dat deze risico’s zich ook daadwerkelijk voordoen. Alleen voor Baanstee-Noord is een projectrisico opgenomen voor het mogelijk optreden van een scenario uitgesteld economisch herstel waarbij de totale uitgifte met 8 ha verminderd naar 33 ha. Dit projectrisico bedraagt 18,1 miljoen negatief.

Conjuncturele risico’s Wereldwijd zijn de economische vooruitzichten in snel tempo verslechterd. Ook de sterke economie van Nederland ontkomt niet aan neerwaartse bijstelling van de groeicijfers. De effecten op de projectenportefeuille van Purmerend van deze economische neergang zijn vertaald in zogeheten conjuncturele risico’s. Hiermee worden macro-economische effecten bedoeld, die hun invloed hebben op de grondexploitaties. Deze risicoanalyse baseert zich daarbij op twee uitgangspunten:  vertraging in de uitvoering: de uitvoering van projecten stagneert of vertraagt met 2 jaar. Gevolg is een toenemende rentedruk op het resultaat van de grondexploitatie.  achterblijvende opbrengstenstijging: de geraamde jaarlijkse stijging van uitgifteprijzen dalen in de praktijk verder. Er wordt een scenario gehanteerd waarbij deze indexering van de opbrengsten is gesteld op 1% minder dan de huidige index. Deze conjuncturele risico’s worden alleen berekend voor die projecten, die feitelijk in de uitvoeringsfase verkeren waarvoor de gemeente een actueel uitvoeringsbesluit heeft genomen waarbij de stekker niet meer uit het project kan worden getrokken. Bij deze conjuncturele risicobepaling worden positieve risico’s niet meegenomen in de risicoberekening. Een conjunctureel risico voor projecten op de tekentafel is in feite nog niet aan de orde. Naast deze structurele conjuncturele risico’s die voor alle projecten gelden zijn aanvullend specifieke conjuncturele renterisico’s berekend.  Voor de Kop van West en Baanstee-Noord is het risico van een rentescenario doorgerekend, waarbij de rente vanaf 2021 en vanaf 2026 respectievelijk 3% en 3,5% bedraagt. In beide gevallen levert dit een voordelig risico op van respectievelijk € 45.000 en € 3,8 miljoen, echter worden zoals hierboven is aangeven deze positieve risico’s niet meegenomen in de risicoberekening. Hierbij dient te worden opgemerkt, dat anders dan bij de bepaling van de projectrisico’s, de conjuncturele risico’s niet zijn gewogen met de kans van optreden van deze risico’s. In de onderstaande tabel zijn de projectrisico’s en conjuncturele risico’s zowel per project als in totaal samengevat.

Pagina 29

MPG 2015

Projecten Baanstee-Noord Weidevenne Kop West totaal

Conjuncturele risico's € 5.900.000 € 110.000 € 1.291.839 € 7.301.839

Project risico's € 18.100.000 € 18.100.000

Totaal € 24.000.000 € 110.000 € 1.291.839 € 25.401.839

6.3 Relatie met de algemene reserve, bestemmingsreserves en voorzieningen Voor alle projecten en activiteiten is er een relatie met de begroting en moet inzichtelijk zijn hoe en waar het risico zijn afgedekt. Omdat er geen aparte reserves en voorzieningen zijn voor grondexploitaties wordt feitelijk alles afgewikkeld in de exploitatie, het rekeningresultaat van enig jaar en reservering in de algemene reserve. Voor de risico’s geldt dat als deze klein van omvang zijn er geen aparte voorziening is getroffen, Voor de grondexploitaties met een negatieve eindwaarde projecten worden direct voorzieningen getroffen. Met deze voorziening is het verlies afgedekt. De betreffende activa worden echter nog niet afgewaardeerd. Voor de conjuncturele - en projectrisico’s, die niet zijn afgedekt geldt dat deze worden meegewogen in het benodigde weerstandsvermogenrisico’s van de gemeente. Algemene reserve De voor 2014 voorziene winstneming Weidevenne heeft kunnen plaatsvinden. De herziene raming voor Weidevenne is nu als winstneming begroot voor de jaren 2014, 2015, 2016, 2017 en 2018 voor respectievelijk € 1,4 miljoen, € 1,9 miljoen, € 0,7 miljoen, 0,8 miljoen en € 45.000. Voor het project Baanstee-Noord zal een voorziening in de jaarrekening 2014 worden gevormd voor het afdekken van het verwacht verlies van € 8,15 miljoen ten laste van de algemene reserve. Voor de overige projecten geldt dat er geen mutaties zijn begroot ten gunste of ten laste van de algemene reserve. Bestemmingsreserve gronden De bestemmingsreserve gronden voorziet in de dekking van onrendabele NIEGG projecten en voor de onderzoekskosten voor de ontwikkeling van de locatie Schapenmarkt. Jaarlijks wordt bij de opstelling van het MPG de programmering geactualiseerd. De uniforme werkwijze zoals eerder in hoofdsuk 5.1 is beschreven maakt het mogelijk de eerdere programmering binnen de reserve gronden niet meer hoeft te worden aangesproken. Daarbij kunnen deze reserveringen voor projecten vrijvallen en andere projecten, waar nodig, worden opgeplust. De mutatie die in 2014 binnen de reserve gronden hebben plaatsgevonden zijn de volgende.    

Klein Where-ophogen van de voorziening vanwege overige kosten Wheermolen-West- verlagen boekwaarde naar lagere marktwaarde Balansreservering afwikkelen oude plan de Driehoek opheffen Balansreservering eigendomsoverdracht Plateel openbare ruimte opheffen

€ 78.178 (-) € 233.315 (-) € 461.151 (+) € 220.078 (+)

Plateel is in het verleden een grondexploitatie geweest en inmiddels een aantal jaren afgesloten en daarom niet meer opgenomen in voorgaande MPG’s. Met de woningbouwcoöperatie zijn in het verleden afspraken over de overdracht van de buitenruimte aan de gemeente gemaakt. Hiervoor is in het verleden een balanspost “ nog te ontvangen facturen” van in totaal € 220.078 ingesteld. Gelet op de opmerkingen van de accountant van vorig jaar over de duur en onderbouwing van deze balanspost wordt voorgesteld dit bedrag vrij te laten vallen ten gunste van de reserve gronden. Bovenstaande mutaties hebben geleid tot een stand van de Reserve Gronden op 31-12-2014 van ca. € 1,1 miljoen.

Pagina 30

MPG 2015 Weerstandsvermogen Bij de jaarlijkse bepaling van het benodigde bedrag aan weerstandsvermogen wordt de inschatting verwerkt van mogelijke verliezen op grondexploitaties. Voor grondexploitaties geldt daarbij dat zo lang het verwachte eindresultaat minus de risico’s niet negatief voor de betreffende grondexploitatie, geen rekening wordt gehouden met een bedrag in het weerstandsvermogen. Het risico van de Weidevenne van € 110.000, zoals is vermeld in bovenstaande tabel, is om die reden niet meegenomen in de bepaling van het weerstandsvermogen. Op basis van de risico’s in de afzonderlijke projecten wordt bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen de risico’s uit Baanstee-Noord en Kop West betrokken, samen € 18,8 miljoen. Tenslotte is het conjuncturele risico van 1% lagere opbrengststijging van € 5,9 miljoen, zoals is opgenomen in de tabel op de vorige pagina, al afgedekt in het weerstandsvermogen door het toepassen van het scenario uitgesteld economisch herstel”.

Pagina 31

MPG 2015

7.

Conclusies en voorstellen Op grond van het geschetste beeld in hoofdstuk 4 en 5 wordt in dit hoofdstuk een aantal conclusies getrokken. Deze conclusies hebben betrekking op het risicobeeld dat behoort bij de uitvoering van ruimtelijke projecten en op de financiële effecten daarvan op de beschikbare middelen. Daarnaast worden de beslispunten voor de gemeenteraad weergegeven.

7.1 Conclusies Klein Where; Omdat eerder is geconstateerd dat de mogelijkheid dat Kleine Where financieel neutraal kan worden ontwikkeld zeer klein is, is in de programmarekening 2013 een verliesvoorziening getroffen. Hiermee is alleen de rentebijschrijving meerjarig door de voorziening afgedekt. De voorziening wordt voor de overige kosten uit 2014 waaronder de plankosten van in totaal € 78.000 opgehoogd en voor een gelijk bedrag onttrokken aan de reserve gronden. Wheermolen-West: Op basis van de meest recente inzichten wordt het volledig goed maken van de boekwaarde in de Parkzone in combinatie met de herontwikkeling van de Driehoek opnieuw onderzocht. Hierdooor valt deze ontwikkeling in zijn geheel terug in de initiatieffase. De boekwaarde van Wheermolen-West van € 1,26 miljoen kan grotendeel worden goedgemaakt uit de lager marktwaarde van ca € 1,03 miljoen van Wheermolen West Parkzone met een woningbouwprogramma van 50 eengezinswoningen en 41 meergezinswoningen. Voorgesteld wordt om de afwaardering van deze boekwaarde naar de lagere marktwaarde groot € 233.315 ten laste van de reserve gronden te brengen. Weidevenne: De verwachting is dat dit project eind 2018 zal worden afgesloten. Met deze datum is rekening gehouden vanwege de ontwikkeling van het gebied Beets en de reserveruimte. De winstreservering is ten opzichte de vorige actualisering met € 1,0 miljoen toegenomen van € 3,7 naar € 4,7 miljoen; Baanstee-Noord: De verwachting bij de vorige actualisatie was dat de uitgifte de eerstkomende jaren een stuk lager zouden zijn. In 2014 is aan het onderzoeksbureau Buck gevraagd om de verkoopbaarheid van de uit te geven kavels en de grondprijzen te onderzoeken. Op dit onderzoek is (ook) aangedrongen door de accountant. De belangrijkste conclusie is dat de op BANO gehanteerde grondprijzen marktconform zijn. Er zijn door Buck een tweetal scenario’s uitgewerkt waarbij is uitgegegaan van een scenario met een uitgesteld economisch herstel en een scenario met een aantrekkend economisch herstel. Naar aanleiding van bovenstaande scenario’s is aan Deloitte Real Estate gevraagd om over de uitkomsten van Buck haar licht te laten schijnen. Deloitte stelt in haar advies de uitkomsten van Buck als zodanig niet ter discussie. Daar waar Buck van algemene trends uitgaat, is door Deloitte vooral ook ingezoomd op regionale omstandigheden en vanuit eigen kennis in haar advies vooral de laatste trends voor vergelijkbare bedrijventerreinen ingebracht. Op basis van deze onderzoeken is in deze herziene exploitatie de totale uitgifte met 37 ha verlaagd, van 78 ha naar 41 ha. en is de looptijd met 8 jaar verlengd naar 2039. In het bijzonder is voor de jaren 2015 2018 de jaarlijkse kaveluitgifte ten opzichte van de exploitatie van een jaar geleden met 50% verlaagd en wordt rekening gehouden met een uitgifte van ca 1,5 ha per jaar. Het resultaat op netto contante waarde van deze herziene exploitatie bedraagt € 8,15 miljoen negatief. Het grootste risico voor dit project bestaat eruit dat het scenario “uitgesteld economisch herstel” zich voordoet. Hierdoor zal het resultaat met € 18,1 miljoen verslechteren en uitkomen op € 26,3 miljoen tekort. Voorzichtigheidshalve moet in het benodigd weerstandsvermogen rekening worden gehouden met dit extra verlies. Het verschil tussen beide scenario’s is niet op korte termijn weg te nemen. Met monitoren en periodieke evaluatie wordt gevolgd of het gekozen scenario ( uitgifte 41 ha gerealiseerd in 2039) wordt gehaald. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing van de gemeentebegroting wordt met dit risico rekening gehouden. Kop West: De gemeenteraad heeft eind januari het bestemminsplan Kop West vastgesteld. De verwachting is dat tweede helft 2015 het bestemmingsplan onherroepelijk is. Door dit uitvoeringsbesluit is de Kop West van de planontwikkelingsfase verplaatst naar de uitvoeringsfase. Verder is in deze herziene exploitatie rekening gehouden met 43 in particulier opdrachtgeverschap uit te geven vrije kavels. Het resultaat van deze herziene exploitatie bedraagt op netto contante waarde € € 642.756 voordelig. Deze resultaatsPagina 32

MPG 2015 verbetering van ca € 0,6 miljoen ten op zichte van de vorig jaar vastgestelde exploitatie wordt veroorzaakt door de ramingen van de civiele werken naar beneden bij te stellen naar het lagere aanbestedingsniveau. Hiermee wordt de plankostenoverschrijding ruimschoots gecompenseerd. Door op basis van afspraken over prestaties c.q. producten vooraf scherper te budgetteren zal deze plankostenoverschrijding in de toekomst worden voorkomen.

7.2

Voorstellen De Raad van de gemeente Purmerend wordt voorgesteld om: 1. Het MPG als toelichting op de jaarrekening vast te stellen; 2. In te stemmen met de actuele programmering van de reserve Gronden ter dekking van van onrendabele projecten en de onderzoekskosten voor de Schapenmarkt; 3. De resultaten van de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen 2015 vast te stellen.

Pagina 33

MPG 2015

Bijlage: definities Boekwaarde: de boekwaarde geeft het totaal aan gemaakte kosten en opbrengsten weer die op de peildatum (in dit geval 1-1-2010) al ten behoeve van een project gerealiseerd zijn. Hierin is ook de rente opgenomen die tot de peildatum is bijgeschreven. Startwaarde of nominale waarde: de startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2010). Het geeft weer wat bijvoorbeeld een brug kost, indien deze nu zou worden gemaakt. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten(of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/verliezen. Reële of geïndexeerde waarde: dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen, wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2012). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten. Eindwaarde: alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatieberekening. Deze berekening heeft een einddatum, waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten ‘eindwaardesaldo’. Dit is het bedrag, dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend. Een voorbeeld: Startdatum exploitatieberekening = 01-01-2010 Brug wordt aangelegd in 2012 Einddatum exploitatieberekening = 31-12-2015 Kostenstijging is 2,5%, rente is 5,0% Kosten van een brug op startwaarde (in 2010) = € 100 Reële waarde van deze investering (in 2012) is € 100 + 2 jaar kostenstijging = € 105 Eindwaarde van deze investering (in 2015) is € 105 + 3 jaar rente = € 122 Contante waarde: om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, zullen berekende saldi moeten worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata. Door de bedragen ‘contant’ te maken, kunnen projecten onderling worden vergeleken. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaardesaldo is, teruggerekend naar heden (1-1-2010). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar. Contante waarde in dit voorbeeld (per 1-1-2010) is € 122 – 5 jaar rente

= € 95

Pagina 34