HCONTR 5.r.o. koncesovana znaiecka ka nceiar OCenOVElnl nemovitosti a podniku
Ustavni 181/10 Praha 8,18100 tel.lfax +42023354 03 96 mobil 602 270 083 e-mail
[email protected] IC026472911
ZNALECKY POSUDEK 0 TRZNI HODNOTE (OBVYKLE CENE)
Pozemek p.c. 511,
katastralnf uzemi a obec Bfidlicna,
okres Bruntal
c. 2653-1124/09
Objednatel: Ceske energeticke zavody statni podnik v likvidaci Kodanska 46 110 10 P raha 10
Ueel oceneni: Stanoveni ceny obv 'kle za Deel m prodeje vel' jnou draibou
Zhotov itel:
Vlad im ir Fauer novych do mu III-I 140 00 Praha 4
V P raze dne 15 . 10. 2009
r
1.
VYCHozi SITUACE - NALEZ
1.1.
Pfe(/met oceneni:
Pozemek p.c. 511
Vysledek prace bude po uzit j ako jeden z podkladu jedmini
0
prodej i pozemku.
Katastralni uzemi: B fidlicna Obec : Bf idlicmi Okres : Brunlal
1.2.
Uee/ oceneni :
Stanoveni ceny obvykle za Llcel
111
prodej e vefej nou drazbou
1.3. Podklady pro vypracovani oceneni : .:. Vwi s z katastru nemovitosti pro katastralni uzemi Bmntal, LV 115 vyhotoveny dalkovYm ZplIsobem ke dni 19. 3. 2009 a informace 0 pozemku pofizena elektronickym pristupem z KN ke dni 14. 10. 2009 .:. Kopie katastral ni mapy .:. Skutecnosti zj istenc pfi mfstn fm setreni
1.4.
Vlas/nicke a evideneni udaje :
Z pfilozeneho vypisu z katastru nemovitosti LV C. 115 vyhotovenem da lkovym zpusobem ke dni 19. 3. 2009 yplyva, ze vlastnfkem ocenovanych nemovitosti je Ceska republika, pfislusnost hosp darit s timto majetkem statu majf Ceske energeticke z3vody, s.p. v likvidaci, Praha 10, Kodanska 46, I .0 0000269 1.
1.5.
Omezeni v/astllickiizo prtiva :
Z pfilozeneho vypisu z katastru nemovitosti LV C. 11 5 nevyplyv3 k predmetnemu pozemku zadne omezeni vlastnickych pniv . ,
2. STRUCNA CHARAKTERISTIKA PREDMETU OCENEN I l edna se 0 pozcmek nachazejici se v centralni casti obce, ve svahu se zastavbou pfevazne objekty bydleni, zhruba v mfste ukonceni pfij zdove komunikace vedouci k obj ektu cp. 285 (majetek Telef6nica 0 2 Czec h Repub lik, a.s.). Pozemek je nizkc v)/mery. jeho hranice nejsou v terenu vyznaceny, jeho polohu nelze bezne dostupnymi pomuc kami pfesne ufcit, je zfejme soucasti nebo souvisi se zpevnenou plochou teto komunikace. Pfipadna venko vni uprava na pozemku je v majetku j ineho vlastnika a nen! pfedmetem tohoto oceneni.
Parcelni Cislo 5 11
2
3.
ZPUSOB OCENENI
Postup a zp usob stanovenf trzni hodnoty byl pouzit v sOllladu se z,ikon em c. 1511 1997 Sb. o ocenovani majetku a rnezi narodnimi ocenovacimi standard y. Pro stanoveni odhadu trzni hodnoty (obvykle ceny) se vychazi Z obecne llzivan ych metod, tj . naklado y, vynosovy a porovnavaci zpuso b, j j ichz charakteristika j e uv~de na niLe. Protoze kazda metoda rna sve klady a zapory, je nutno pf d rozhodnutim, ktere metody pouzijeme, provest analyzu trhu a trznich podm inek v rozsahll dostupnych informaci .
Obecne k ccnam pozemku Pozcmky oproti pI' vai ne vetsine jinych veci mov itYch a nemov itych maji j ednu podstatnou zvlastnost, kterou je j ejich omczena rozloha v danem uzemnim celku (obec , mesto, region, stat). Pozemk nelz Iibovolne rozsifovat nebo vyra bet a vlastn ictvi pudy se tedy stava jakousi form ou monopo ill . Z lo hoto monopo lu se odvij f pozemkova renta. kterit je dvojiho druhu - abs olutni a relativni. Absolutni rento u je ta, kterou m aji v danem regionu z titulu sveho vlastnictvi vlastnici nejmene vyhodnych pozemku. Rel ativn i rento u pal< je navyseni, ktere maji nad rentu absolutnf vlastnici pozemkli. vyhodnejsich, v · nosnej sfch. Hodnota pozemku se take meni v zavislosti na tom, jake je jeho pfedpokladane vyuziti a Ize odvod it, ze napr. hodnota zemedels ky vYllzivane pudy, perspekti vne urcene e stavebnimu vyuziti se bud e postupne zvysovat s tim, jak se bud pl'iblizovat skutecna reali zace v)rstavby. Vyznamny li v na hodnotu pozemk u ma take dostupnosl inzenYrsk ych siti a dopravni inrrastru ktury, jej ichz vybudovanf je znacne nak ladne a fada dalsich kriteriL VzhleJem k vyse uvedenernu byla vyvinuta fada metod , jez se snai i nejakym zpusobem cenu pozemku bud' adrn ini strativne urCit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpfesneji odhadnout napi'. tvorbou cenovych map.
3.1
Ntikladovy zpusob oceneni (stllnoveni vecne hodnoty)
akladovy z pusob vychazi z nakladu, ktere by bylo nu tne vynalozit na pofizeni predmetu oceneni v mi ste oceneni a dIe jeho stavu ke dni oceneni. Vecna hodnota staveb jc pak repro c\ukcni cena nem ovi tosti snize na 0 pfimefene opoti'ebeni. Reprod ukcni cena odpovida v)lsi nakladll, ktere by bylo nutn o v dobe ocen Vni vynalozit na porizenf stcjne nebo porovnatelne nove veci. Oceneni .muze ted by-t i podkl adem v rozho dovacim procesu investora (potenciit.lnfho kupce), zda je vyhodnej si a ekonomicky efektivnejsi koupit jii existujici nemovito st nebo vy budovat nemovito st novou. Vecnou hodnotu staveb je tfeba urcit s pfihlednutim k opotrebeni, s o hledem na skutecny stavebnetcchnicky staY a moralni zastara ni prvku pom oci nektere ze zmimych metod . U pozemkll se VYCh{IZI z vy mer podle vypisu z katastru nemovitosti. z boni ly pozemku, umisteni pozemkti v dane aglomeraci obce a momosti jejich yuziti. Porov minim s prodeji 2 pozemku v dane lokalite se stanoyi realna trzni hodnota za 1 m pozemku. Pro kvalitativni informaci 0 hodnote pozemkll lze pouzi t cenovou mapu pro danou lokaJitu, platnou ocenovaci vyhlasku, pfipadne dalsi metody (indexova, San1metova, Naegeliho porovnayaci metoda).
3.2
Vytlosovy zpusob oceneni (stanoveni vynosove IlOdnoty majetkll)
Tato metoda je zalozena na koncepci ,.caSOye hodnoty penez a relativniho rizika investice". Podle ni investo r (tj. kupujici) nakupuj e budo uci zd roj pf~mu, cili budouci penezni tok. Zakladem pro bud uci tok pfij mu mUte byt bud' so ucasne vyuziti podni kateiskeho maj etku,
3
nebo uvaha 0 moznem nejlepsim a nejvynosnejsim vyuziti, ktere se bude od stavajiciho podnikatelskeho zam em odli sovat. Soucasna hodnota majetku je urcena nasledovne: , projekce mnoistvi, spolehlivos ti a delky trvimi budouciho Loku penez , vyu ziti kap itali zace, tj. prevodu budo ucich penez na j ejich soucasnou kvalitativni uroven a stanoveni spnivne adekvatni kapitalizacni miry Exaktne vyjadi'e no j e die vynosove metody trzni hod nota majetku (V) rovna jeho stabilizovanemu cistemu roeni mu vynosll (Z) delenemll odpovidajici kapitalizacni miroll Jr! .
v=
(
Z / r ) * 100
Ce lkova kapitali zacni mfra Jr/ j e dana souet m clenu: r = fl + r 2 rl - skutecna mira vYl1os11osti r2 - rizikov a mira Vynos je stanoven jako rozd il prijm u z naj mneho a vydaj ll, resp. mikl adu, vynaloienych z titulu vlastn ictvi, provozovan i a pronajimani objektll . Vynosova metoda vyj adi'lije tzv, "vec nou rentll " nemovitosti (staveb a pozemku).
3.3
Porovnavacl zpusob oceneni
Tato metoda pro oceneni ne mo vitosti (stav by a pozemky) j e zal i ena na po rovnani predm etne nemovitosti s obdobnymi nemovitostmi, ktere byly v nedavne dobe na trhu reali zovany a jejichi ceny jsou zmlme. Zc ziskane infonnace je moino vyhodno tit jak hodn otu samotne stavby 6i souboru staveb, tak i hodnotu pozemk u. S mnoistvi m a kval itou info rmaci 0 trhll zakonite roste i presnost hodno ceni a schopnost odhadce odlisit kva litu a tedy i vliv jednotlivych parametrLI na cenll . Ve Jky vliv na kvalitu dosazenych porovmivacich cen rna overemi infomlace 0 pnlbehu prodeje. Za optimiti ni delkll prubehu realizace prodeje Ize uvazovat obdobi 1 - 6 meslcu . Porovnany mohoLl byt nemovitosti stejn 'ho charakteru, pficemz kvalitativni (cenotvorne) parametry zahrnuji: polohu v lokalite konstrukcni systemy vybavenost opotrebeni fyzicke, funkeni a ekonomicke ekologicke zalizeni vecna bfemena architektonicke pusob ni
LJ nemovitostf, kde neni mozne objektivne stanovit porovnavac i hodnot u, resp . kde nebyJy nalezeny ani v sOllcasne nabidce objekty srovnateln ' ch uzitnych parametru, j e tfeba na zakladc podrobne analyzy soucasneho trhu s nemo itostm i zvaiovat i obchodovatelnost obdobnych zafizeni v dane lokalite. V urc itych pfipadech Ize pouzit i kombinaci yse uvcdenych m etod .
4
4.
I
I
I
I
ODHAD TRZNi CENY
Jako vstupni data byly pouzity udaj e z vyPisu z katastru nemo itos ti a skutecnosti zj istene ph mistnim setfeni. Pri vyberu metod y oceneni bylo prihlednuto ke skutecnosti, ze se jedna 0 p07.emek v centrll obce, ale pozemek nizke vymcry. samostatne prakticky nevyuiite lnY. Ke stanoveni jeho vecne hodnoty (mikladovy zpusob) pouzita metoda ind xova, kt ra se v tomto pfipade jevi jako nejvhodnejsi. Pri jejim po uiiti se vychazelo z nabidkovych cen stavebnich pozemku v danem regionu, ktere byly nasledne korigovany, resp. upraveny pfislusnymi hodnoticimi kriterii (index y). H odnotici kriteria indexove metody a pouziti j ednotlivych indexu jsou uvedeny nize . lako druM metoda b 1pouzit vy nosovy ZPLlsob oceneni. Vzhledem k absenci poro vnatelnych nemovitosti nebylo moi ne poulit porovnavaci zpusob oceneni.
Ozuacen' indexu
T
S V
0
I
[
Z
Hodnotici kriterium (vyznam) T eritorial ni strl.lk tura obce (vztah poz m ku ke spravnfm, spolecenskym, kulturnfm a obchodnfm centrt'tm) Stavebn f pfi pravenos t pozemku (druh a stavebnf pfipravenost pozemku, resp . pfekazky ve stavebnf exploataci pozemku) Ve likostni tffd a o bce Vhodnost pozemku pro dany ucel (vhodnost soucasneho nebo planovaneho uceloveho zamefenf staveb nn pozemku, situovanych v uzemf s konkretnfm pfevaZujfeim zpusobem vyuiiti) Infrastruktura okol! pozemku a jeho do pravn l dos tupnost (obchody, zdravotnicka zaffzenf, stravovaci a ubytovacf zafizeni , s luzby, ku ltura, spravni organ}', stanice dopravv aj. a j ejich vzdalenost od pozemku) Zvlastni zlepsuj iei podminky (osta tni z lepsujici pod minky, nepostizene vyse. ktere ZVys uj i cenu pozemku) Zvlastni z horsuJici podminky (ostatni z horsuJ iei podminky, nepostizene vyse, ktere snizuj i cenu pozemku)
Rozp~ti
indexu (min. - max.)
0,6 - 1,5
0,4 - 1,5 0,4 - 3,5 0,5 - 2,5
0,5 - 1,2
1,0 - 1,5 0,5 - 1,0
Jednotkova cena (JCP) j e stanovena z vyc hozi smerne hodnoty pozemku (VSH) podle nasledujiciho vztahu:
JCP = VSH * (T*S*V*O*I*E* Z)
4. I. Nakilldovy zpusob ocenen( 4.1.2. Hodl1ota pozemku stallovemi imiexovoll metodoll Predmetny pozemek se nachazi v lokal ite, kd die dostupnych infonnaci nebyl ve sledovanem obdobi rea lizovan prodej srovnat Inych pozemku. V danem regionu je nabidka pozemku ke stavebni mu vy uziti velm i nizka v sirsim okoli se nabidky prodeju pozemkll pohybuji v siroke:m rozpeti cca 100 - 400,- Kc/m2, (Valsov - 100,-Kc/m2 Mala Moravka 145 ,-KClm2 , Ry marov - 200,- Kc/ m2, Stare Mesto - 41 8,- KClm\ Po provedene analyze byla
5
I
pro danou lokalitu stanovena srovmivaci hodnota stavebne vyuzitelneho pozemku a vychozi smerna hodnota 1 m 2 pozemku na 200,- K e/m 2 . p.C.
Druh pozemku die LV
5 11
Ostatni plocha jiml plocha
Vychozi Hodnotici kriterilUn lednotkova Vymera Hodnota 2 r s V 0 I E Z cena smema (m ) pozemku 2 hod nota (KClm ) (Ke) (Kc/m 2) 200 1,1 0,6 0,8 1,0 I , I 1,0 0,7 81 ,31 7 569,-
Hodnota p ozemku stano vena pomoci metody indexove 569,- Kc Hodl1ola llemovilosli slol1ovemi Illikladovjm zpiisobem po zaokroultleni:
600,- Kc
4. 2. Vfmosovy zptlsob oceneni V danem pi'ipade se pri vypoetu vy nosove hodnoty posuzovane nemo vitosti vychazi z predpokladu, ze majitel n movitost (pozemek) pronajima za ueelem dosaieni trvale odeerpatelneho vynosu. Vynos je stanoven jako rozdfl pfijmu z mijemneho a vydaj ll, resp. nak ladu, vy nalozenych z titulu j eho vlastnictvi. V tomto phpade se j edna 0 pozemek charakteru ostatni plocha, situovany v cenralnf casti obee, ale pozemek nizke v ' mery, samostatne prakticky nevyuzitelny. Vzhledem k jeho
parametrliln a charakteru lze predpokladat, ze j eho reaI ny pronajem by by l vel mi obtizny.
Vy nosova hod nota byla tedy stanovena na zitklade si muJ ovaneho pronajmu pozemku a jako
objektivni a akeeptovatelne najemne bylo stanoveno najemne ve vysi 10 % z hodnoty
2 pozemku stanovene d ie bodu 4.1, vztazcne k 1 m . V yse najemneho byla tedy stanovena po
zaokrouhleni na 8,- K C/m2/rok. Vypadek naj en neho je v lomto pJ'ipade uV aZOV21l1 ve vy§i
20 % z prepokladaneho roentho vynosu z naj emneho . Od vypocteneho ro entho prijmu jsou
nasledne odeeitany naklady na jeho dosazen i, resp. jedna se 0 nitklady , vynalozene z ti tulu
vlastnietvi ncmovitosti.
Ploeha vyuzitelna k pron a jmu
Zdroj em vynosu z mOZneho pro l1<'ljmu je tedy pozemek
0
vyme re 7 m
2
.
Vvpocet rocniho pfiimu Z ll
7 m 2 x 8,00,- Ke/m 2 = 56,- Kc
Roent vydaje
Vzhl edem k ni zke castee ncj sou tyto mikl ady danem pripade lIvazovany.
Vypocet rocniho vynos u (2 )
Pi'ijem z naj emneho vazovany vyPadek Vydaje (naklad y)
56,- Ke
11,- Kc
Rocnivynos(Z)
45,- Kc
6
Vypocet vynosove hodnoty V
Vynosova hodnota nemovi tosti dosazitelmi kapitalizovan im odcerpatelneho ro cniho vynosu Z
ph nasleduj ici urokove m ire kapitalizace r.
[I - vYnosnost ..... .. ... ... .... . ... . ..... .4,50 %
1'2 - riz ikova mira ..... ......... ... ... .... .. 6,50 %
Kapitalizacni mira r .................. ll ,00 %
V= Z*100 /r= 45,-*100 / 11,00
409,-Kc
Hodllota pO'lemkll stallovelUi vYllosovym zpilsobem po zaokrollitieni - 400,- Kc.
4.3. Metoda porovnalli trzuich Itoduot Zpraeovatele provedli podrobnou analyzu pfislusneho segmentu trhu zamerenou na real iz()v ne prodej e nemovitosti srovnate lnych uzitnyeh param tru a soucasnou nabidkll a popt
Pouze jako infom1ativni udaj e lze livest nabidky: 2 1, Stavebni pozemek pro RD, Stare Mesto, okr. Brunta\, vymera 1 425 m . 2 abi dkova cena: 41 8, -KClm 2 2, Staveb ni pozem ck pro RD, Valsov, okl'. B runtai, vymera 5 000 m . Nabidkova cena: 305,-K c/ m2. 3, Slavebni pozemek, Valsov, okr. B runtaL vy mera 1 800 m2 . , abidkova cena: 103,-Kc/m2 2 4, Stavebni pozem ek pro rekreacni obj ekt, Makit Mora ka, okr. Bnmtitl, vy mera 2500 m . ab idkova cena: 145,-Kc/m2 5, Stavebni pozemek, Rymaro v, okr. BruntaJ. vymera 1 893 m Nabid kova cena: 199,-Kc/m2
2
.
Pro stanoveni porovnavaci hodno ty pozemku nebyl nalezen vhod ny reprezentant a m etodll srovnavaci nebylo tedy moine po u:W .
7
5.
ZAVER
CHern pfedlozene expertizy byl vypracovat navrh trZll) hodnoty-obvyk\e ceny pozemku p.c. 511 ostatn i plocha - j ina plocha ke dni 15 . 10. 2009. Pozemky, ktere jsou nabizeny na danem segmentu trhu, jsou pozemky urcene ke stavebnimu vyuz iti , maji odpovidajici vyme ru a para me try pro pred pokladane vyuzitf. Ocenovany pozemek techto paramet rLI nedosahuje, nachaz! se sice v centralni casti obce, ale rna nizkou vymeru, samostatne je prakticky nevyuzitelny. Trzni hodnota pozemku byla stanovena prumerem vysledku pouzitych metod.
Rekapitulace: Cena stano vena nakladovym Zpllsobem Cena stanoveml vynosova zpusobem
600,- Kc 400,- Kc
Na zak lade provedene analyzy, s pouzitim uvedenych metod ocenel1l Je pro mlv rh trini hodnoty-obvykle ceny k uvedenemu datu, navrzena hodnota nemovitosti ve vysi.
Trini hodnota (obvykla cena)
500,- Kc
S Iovy : petsetkorunceskych
Praha dne 15 . 10.2009
Vladimir Pauer U novych dom ll III- I 140 00 Praha 4
ZNALECKA. DOLOZKA Z nalecky pos udek jsem podai jako znalec jrnenovany rozhodnutim Mestskcho soudu v Praze dne 8.6.1 983 pod c.j . Spr. 968/83 pro zakladni obor ekonomi ka, odvetvi ceny a odhady nem vitosti. Znalecky posudek byl zapsan pod por.c. 2653 -1124/09 znaleckeho deniku.
8
