,
v
,
ZNALECKY POSUDEK A OCENENI budovy č.p. 60 stojící na poz. parc. č. st. 99 a pozemku parc. č. st. 99- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 526 m2 a pozemku parc.č. 324/1- zahrada o výměře 892m2 zapsané na LV č. 1325, pro obec a katastrální území Ledenice
Vlastník: SJM Brenkus Ioan, Náměstí 60,37311 Brenkusová Helena, Náměstí 60,373 l l Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova13
České Budějovice 7.4.2015
I
2
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka Důvod
posudku: stanovení ceny obvyklé
Cenový předpis : zák.č. 151197 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: výpis z LV č. 1325 pro obec a k.ú. Ledenice šetření na místě fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou zapsané na LV č.1325 pro obec a k.ú. Ledenice u KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. Jde o ucelený soubor staveb a pozemků. Hlavní stavbou je řadový rodinný dům venkovského stylu, v zástavbě obce, při hlavní silnici procházející obcí na Náměstí v Ledenicích. Objekt je zděný s jedním nadzemním podlažím, krov dřevěný, střecha sedlová s taškovou krytinou, okna původní dřevěná, povrchy podlah plovoucí laminátové, vytápění pomocí plynového kotle. V objektu se nachází dvě bytové jednotky 2+ 1(80m2) a 1+ 1(nebylo zpřístupněno), dále prostor o výměře 26m2 k možnému vybudování další obytné jednotky-v rekonstrukci a navazující ostatní místnosti o výměře 10 m2 , zatopený malý sklep, dále přístřešek, stodola, dvůr a pozemek rozsáhlejší zahrady s několika porosty a skleníkem. Zastavěná plocha obytné části stavby i se stodolou činí celkem 305m2 , celková obytná plocha domu činí cca 110m2, nebytová plocha technického a skladovacího zázemí (stodola, přístřešek) činí celkem 130m2• Technický stav odpovídá stáří a opotřebení, byla provedena výměna části střešní krytiny. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, přístup přímo z veřejné komunikace, práva třetích osob nezjištěna, k zástavním právům a k exekučním zápisům se v ocenění nepřihlíží.
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
3
Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny : reprodukční
- na bázi technicko
hospodářských ukazatelů
vycházející z aktuálně platného
cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná
-
reprodukční
cena snížená o opotřebení
výnosová - v případě výnosu z nájmu objektu srovnávací - porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti
Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.l51/97 Sb. v platném znění: Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná
cena ZP(plocha)
OP
RC
JC
ve
Amort
3 900 Kč
2 613 400 Kč
70%
783 900 Kč
7 000 Kč
938 000 Kč
80%
187 600
obytná část
140
stodola + přístřešek
134
pozemek
526
1200 Kč
631200 Kč
631200 Kč
892
400 Kč
356 800 Kč
356 800 Kč
670
celkem
1959 500
Kč
Kč
Srovnávací cena z aktuálních dat trhu: Aktuální situaci na trhu s nemovitostmi podobného typu v okolí lze dokumentovat na těchto nabídkách : Cena 1
RD, situovaný u hlavního tahu směr Borovany-> Č.B. Rodinný dům prošel po kompletní rekonstrukci - fasáda, střecha, štuky, výmalba. Dům je rozdělen na dvě části- obytná a na podnikání. Podnikatelská část je kompletně nová v roce 2005 a je připravena okamžitě k využívání - podlahy, podlahové topení, štuky, výmalba. Obytnou část je potřeba dodělat, možnost dodělání dle vlastních představ. Vhodné využití spojit bydlení s podnikatelskou činností na zajímavém místě. Pozemek má výměru 444m2, nové prostory 320m2, podkroví 120m2.
Foto rafie
Kč
4 500 000,- Kč
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
4
2
3
Rodinný dům a pozemek o výměře cca 1 000 m2 nacházející se ve velice klidné lokalitě cca 20 min od ČB v Trocnově. Samostatně stojící RD je částečně podsklepený a řešený obytnou částí jako 3+kk, možnost využití půdy. Součástí nemovitosti je uhelna a sklad a především velká a udržovaná zahrada. Dům prošel dílčími rekonstrukcemi např. střecha je pokryta vlnitým eternitem, plastová okna s dvojsklem, vyzděn jeden komín, druhý byl rekonstruován. Podlahy PVC a keramická dlažba. Voda je zde jak obecní tak i vlastní ze studny, vytápění je zajištěno na tuhá paliva a odpad je sveden do obecní kanalizace. Elektřina 220, 380 V. Odpad sveden do obecní kanalizace. Dvoupatrový dům obsahuje dvě bytové jednotky 4+1, ve suterénu je garáž, dílna, kotelna a sklep. K domu přináleží zahrada 788 m2 se zděnou venkovní garáží, zděná technická budova a dřevník. Dům se zastavěnou plochou 125 m2 z r.1975 má zánovní střechu a nový komín, byty jsou částečně zrekonstruovány, všechna okna jsou plastová. Dům je napojen na vodovod, elektrickou přípojku 3x230V/380V, odpad je do septiku, má telefonní přípojku a TV anténu. Dům je postaven jako dvougeneračn í.
2 200 000,-
Kč
společném
4
5
Prodej domu se započatou rekonstrukcí v Ledenicích. Dvoupodlažní poschoďový dům se nachází na náměstí městyse Ledenice. Celková plocha cca 550 m2. Je zde možno postavit tři bytové jednotky. Dům má zrenovované krovy a novou střešní krytinu. Vnitřky jsou prázdné a připravené k rekonstrukci. Prodej v insolvenčním řízení- samostatně stojící rodinný dům 415. Dům je podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží (mimo vstupní verandy), s 1 nadzemním podlažím a s obytným podkrovím přes 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží. Je přístupný z místní veřejné komunikace a je napojen na veřejné rozvody vody, el. energie a plynu. Kanalizace je svedena do septiku, který je umístěný v zahradě severně od domu. Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami o velikosti 3+1 a 2+1 byl postaven v roce 1972, v roce 2000 byla provedena modernizace kuchyní, koupelen a WC v 1. NP a v podkroví. Dům se nachází uvnitř oplocené udržované okrasné zahrady.
3 200 000 Kč
1550 000 Kč
čp.
2 200 000 Kč
S ohledem na rozsah, stavebně technický stav, pozemku je pak srovnávací cena v rozpětí 1,4-1,6 mil. Kč.
umístění
nemovitosti a velikost
Pro další úvahy lze kalkulovat se srovnávací cenou kolem 1,500.000,- Kč
Vyjádřen í
k obvyklé
ceně:
Pro stanovení reálné ceny Je v případě nemovitostí srovnatelných s oceňovanou nejobjektivnější stanovení srovnávací ceny, neboť se jedná o segment trhu s vysokou podobností a zpravidla s dostatkem srovnávacích objektů.
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
5
Lokalita je dobrá, nemovitost stojí v centru městyse, díky poloze je možné i komerční využití, objekt má průjezd na dvůr. Stavebně technický stav horší, je nutné provést, resp. dokončit rekonstrukci, zanedbaná údržba, hodnotný je dostatečně velký pozemek zahrady. Poptávka existuje, trh je funkční, v nabídce je v dané lokalitě několik obdobných objektů. Ceny klesly, výrazně poklesl počet i obrat prodejů, počet nabídek zůstává relativně vysoký a je proti stavu v době konjuktury v nepoměru, což tlačí na snižování cen. Právní vady nezjištěny, k zástavním právům a exekučním zápisům na LV se v ocenění nepřihlíží. S vědomím skutečnosti, že reálná cena bude dosažena při veřejném dražebním jednání, odhaduji cenu obvyklou v současném stavu ve výši
zaokrouhleno
1.500.000,- Kč
Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j.Spr.2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává z pěti listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM a fotodokumentace a je zapsán pod poř.č.2001 -31/2015 znaleckého deníku.
Ing. Petr Pokorný Budivojova13 České Budějovice
VČ. Budějovicích dne 7.4.2015
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
13
Katastrální ma a: ~
Lokalita:
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
14
Doplňující
fotodokumentace:
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
15
POKORNÝ-NEMOVITOSTI
'-
.
