ZNALECKY POSUDEK. Posudek obsahuje 26 stran textu a pfedava se ve dvou vyhotovenich

D o c . I n g . Jaromir R y s k a , C S c . 160 00 Praha 6, Pulkruhova 813/34 znalcc 2 oboru ckonomika. stavebnictvi

C.znal.deiiiku:2151/19/2012.

ZNALECKY POSUDEK Stanoveni trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute, v kat. lizemi Vove Hute, okres Prachatice, k datu 15.5.2012.

Posudek vvzadala:

Ucel posudku:

V

spoleCnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26, PSC 602 00, zastoupena spolupracujicim maklefem panem Ing. Ond^jem Gavlasem* posudek je vypracovan za u6elem stanoveni obvykle ceny, trzni hodnoty, nemovitosti pro ucely zdkona c. 26/2000 Sb., to Je podle zakona o oceiiovani t. 151/1997 Sb. v platnem zn6m.

Posudek obsahuje 26 stran textu a pfedava se ve dvou vyhotovenich. Vvpracoval:

Doc.Ing. Jaromir Ryska, CSc. - znalec Jmenovany rozhodnutim Krajskeho soudu v Praze 2 ze dne 26.9.1975 pod 5.J.340/74-K pro zakladni obor ekonomiku, odvetvi ceny a odhady nemovitosti, a stavebnictvi - stavby obytne, bytem 160 00 Praha 6, Pilkruhova 813/34. V Praze, dne 15.5.2012.

Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a 6.p. 78 s pfislulenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Spolecnost Gaute, a.s., IC: 255 43 709 Lidicka 26 602 00 Bmo V Praze, dne 15.5.2012 Vazeni panove, dokoncil jsem expertizu, na jejimz zaklade byla stanovena obvykla cena, trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c, 14 pro obec Nove Hute, v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice. Ukolem zpracovane expertizy bylo stanovit realnou hodnotu pfedmetu oceneni ke dni 15.5.2012. Vim, ze vysledky prace budou pouzity jako jeden z podkladu pro drazbu die zakona c. 26/2000 Sb. Trzni hodnota je definovana doporucenim Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci standardy IVSC ( international Valuation Standards Conmiittee) jako: „castka, za kterou by se k datu oceneni ocenovany majetek smefioval mezi koupechtivym kupujicim a prodejechtivym prodavajicim pfi transakci samostatnych a nezavislych partneru po nalezitem marketingu, pficemz kazda strana jednala se znalosti, rozumne a bez natlaku." {Clanek 5,2. Mezinarodnich norem ocenovani IVS - 1 z 3. bfezna 1994.} Podle platne ceske legislativy je tato trzm' hodnota totozna s obvyklou cenou majetku, ktera je definovana v § 2 zakona o ocenovanic. 151/1997 Sb. Po spolecnych jednanich Mezinarodniho vyboru pro ocenovaci standardy I V S C a Mezinarodniho vyboru pro ucemi standardy lASB (International Accounting Standards Board), Ize trznC hodnotu, (market value) ztotoznit s realnou hodnotou, (fair value). {Ucetni standard IAS 16 a IAS 25, cl. 4.} Realna hodnota je pouzivana v zakone o ucetnictvi c. 563/1991 Sb., v platnem zneni: ,Jako cena, zaniz by bylo aktivum smeneno mezi znalymi a ochotnymi obchodnimi stranami (kupujicim a prodavajicim) v nespfiznene transakci." Zprava je vypracovana v souladu s normou 1 Mezinarodnich norem ocenovani IVSC (Intemational Valuation Standards Committee) - Oceiiovani podle trzni hodnoty, v souladu s doporucenim T E G o V A (The European Group o f Valuer's Associations) Approved European Property Valuation Standards: Standard 4 - Valuation Bases a Standard 5 - Valuations for the purpose of Financial Reporting. Zprava je zaloêna na zjisteni vynosove, vecne a porovnavaci hodnoty ocenovaneho majetku. Vynosova hodnota byla stanovena na zaklade pfijmu z pronajmu luzek v ocenovane nemovitosti. Vecna hodnota byla stanovena na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu ceskeho trhu stavebnich materialu a praci. Porovnavaci metoda vychazi z udaju o nabidkovych cenach srovnatelnych nemovitosti v teto lokalite Sumavy. Poptavka po tomto segmentu nemovitosti je v dane lokalite v soucasne dobe podstatne nizsi nez-Ii nabidka. Vypoctena trzni hodnota je stanovena ke dni 15.5.2012. Oceneni ajeho pfedpoklady by bylo nutne revidovat kdyby doslo k zasadni zmene vstupnich narodohospodafskych fenomenu. Z pohledu tohoto oceneni vsak pfedpokladam, ze v lokalite ocenovane nemovitosti nedojde k podstatnym odchylkam od konecnych hodnot uvedenych v teto zprave. Strana 2 z celkoveho poctu 26 stran.

Trî ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemi Novi Huti, okres Prachatice.

Zprava zohlednuje pouze informace, ktere byly zname a dostupne k datu 7.5.2012. Zprava je pfipravena vyhradne pro uvedeny ucel a nelze j i proto bez pfedchoziho pisemneho souhlasu ze strany zpracovatele pouzivat k ucelum jinym a jinymi osobami. Na zaklade expertizy jsem toho nazoru, ze realna hodnota, ktera je identicka s trzni hodnotou, nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cini kdatu 15.5.2012:

VaOO mil. Kc Slow: sedm milionu iedno sto tisic korun ceskych. Pfilozeny popis naseho postupu zjist'ovani trzni hodnoty obsahuje vsechny pfislusne udaje pouzite v nasi expertize a pfedklada zavery naseho hodnoceni.

1.3. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 5. 5.1. 5.2. 6.

Rozsah posudku Z A K L A D N I UDAJE Vychozi data Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti Popis lokality Popis ocenovanych nemovitosti M E T O D Y OCENOVANI Teorie zjist'ovani hodnoty nemovitosti Metody vynosove Metody stanoveni vecne hodnoty Metody porovnavaci Aplikace jednotlivychmetod ANALYZA OCENENI Nejlepsi a nejvyssi vyuziti Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty Trzni hodnota stanovena komparativni metodou Vysledna trzni hodnota urcena porovnanim vypoctenych hodnot ZAVER Zaverecny vyrok Pouzita literatura PRILOHY Strana 3 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr^l ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a i.p. 78 s prislusenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.

1.

UVOD

1.1. Ucel trzniho oceneni Znalec byl povefen stanovenim trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s prislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. lizemi Nove Hute, okres Prachatice. Oceneni je vypracovano ke dni 15.5.2012. Cilem oceneni bylo urcit trzni hodnotu ocenovaneho majetku tak, aby se vysledky prace mohly pouzit jako jeden z podkladu pro vefejnou drazbu die zakona c. 26/2000 Sb.

1. 2. Zaklad hodnoty Zakladem hodnoty v tomto posudku je realna hodnota, (fair value), ktera je totozna s trzni hodnotou, (market value,) vyjadfenou vpeneznich jednotkach. Tato trzni hodnota je definovana v souladu s Evropskou asociaci znaleckych organizaci T E G o V A jako: „financni castka, ktera muze byt smenena mezi dobrovolne jednajicim potencialnim kupujicim a prodavajicim, aniz by byl cinen natlak na koupi nebo prodej. Pfitom obe ziicastnene strany si pine uvedomuji a znaji vsechna relevantni fakta o jmeni". Tato definice je prakticky totozna s definici ob\'ykle ceny uvedene v § 2 zakona 0 ocenovani MF CRc.151/1997 Sb.: „obvykloucenou se rozumi cena, ktera by byla dosazena pfi prodejich stejneho, popfipade obdobneho majetku v obvyklem obchodnim styku vtuzemsku ke dni oceneni. Pfitom se zvazuji vsechny okolnosti. ktere maji na cenu vliv, avsak do jeji vyse se nepromitaji vlivy mimofadnych okolnosti trhu, osobnich pomeru prodavajiciho nebo kupujiciho, ani vlivzvlastni obliby". Zprava je vypracovana v souladu s mezinarodnim ocenovacim standardem „Ocenovani podle trzni hodnot/', ktery zpracoval IVSC (Intemational Valuation Standards Committee), a V souladu s doporucenim TEGoVA Approved European Property Valuation Standards. Ze vsech uzitnych hodnot majetku je v tomto konkretnim pfipade uvazovano s pfinosem staveb, venkovnich liprav a pozemku.

1.3. Rozsah posudku Rozsah prace vychazi z toho, ze vsechny relevantni faktory by mely byt zohledneny. Mezi tyto faktory Ize zafadit: 1. 2. 3.

Historii a podstatu ocenovaneho majetku. Obvykla cena stavebnich materialu a stavebnich praci v dane lokalite. Prodejni ceny a vySe pronajmu ve srovnatelnych nemovitostech.

2. ZAKLADNI UDAJE 2.1. Vychozi data Objednavatel:

spolecnost Gaute, a.s., I C : 255 43 709, se sidlem Bmo, Lidicka 26, PSC 602 00, zastoupena panem Ing. Ondrejem Gavlasem.

Ocenovany nemovity majetek:

Strana 4 z celkoveho poctu 26 stran.

Tr!Uti ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat. lizemi Novi Huti, okres Prachatice.

A) stavby:

budova c.p. 77 na parc.c. st. 169, budova c.p. 78 na parc.c. st. 168/2,

dfevena kolna na parc.c. 1118/2, COV na parc.c. st.

299 a St. 300, B) venkovni upravj^: pfipojky inzenyrskych siti, zpevnene plochy C) pozemky:

die LV c. 14 v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice:

Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Zastavena plocha a nadvofi Celkova vymera Ostatni plocha Trvaly travni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Trvaly tra\'ni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Trvaly travni porost Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Ostatni plocha Celkova vymera

Cislo parcely« St. 168/2 St. 169 St. 299 St. 300 1112/1 1118/2 1119/1 1119/2 1121/1 1121/2 1121/3 1121/4 1121/5 1121/6 1121/7 1121/8 1121/10 1304/2 1304/3 1306/1 1306/2 1307/1 1307/2 1307/3 1309/2 1310 1311 1312 1313

yfiaerisktai^y 397 410 14 20 841 6 602 11 388 437 148 2 685 1 075 4 977 859 1 984 976 1 310 27 133 374 205 602 907 552 123 28 315 40 20 154 1 018 36 939

Podklady pro oceneni: • vypis z katastru nemovitosti L V c . 14, • kopie katastralni mapy, • zachovala vykresova dokumentace, • popis nemovitosti a vykresova dokumentace z archivu vlastnika, • castecny vykaz vynosu z provozu ubytovaciho zafizeni, • prohlidka a zamefeni na miste samem konana dne 7.9.2011.

2.2. Vlastnictvi ocenovanych nemovitosti Strana 5 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a c.p. 78 s prislusenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Huti, okres Prachatice.

Stavajicim vlastnikem veskereho ocenovaneho majetku je podle pfedlozeneho vypisu z katastru nemovitosti LV c. 14: CESKA Z E M E D E L S K A UNIVERZITA V PRAZE. 165 21 Praha 6. Kamvcka 129. IC: 60460709. Na nemovitostech neni zapsano zadne zastavni pravo, ani jine vecne bfemeno. Ceska zemedelska univerzita v Praze je vyhradnim vlastnikem ocenovanych nemovitosti.

2.3, Popis lokality Osada Nove Hute (Neuhtitten) lezi v srdci Sumavy, nedaleko od Vimperku. V roce 1623 zde zalozil Johann Walkuni novou sklamu pobliz zaniklych Starych Huti, ktera dostala jmeno Nove Hute. V roce 1677 zanikla pro nedostatek dfeva. V roce 1789 bylo v osade 17 domu. Za prvni republiky zde byly dva hostince a nekolik prosperujicich femeslniku a lesaku. Vjeji blizkosti je louka vznikla za Albrechta z Valdstejna, a na ni roku 1756 vystavena take sklafska hut' a po 20 letech zbofena. Pansky dum roku 1844 koupil hrabe Gallas a nechal pfestavet. Od roku 1929 byl vladni chatou, (nyni je jako penzion nabizen k prodeji). Zaprvni republiky se obec delila na dve casti - Nove Hute 1. spravne patfily ke Starym Hutim, Nove Hute I I . spravne patfily k Hojne Vode. Pocet obyvatel v roce 1921 byl za obe osady dohromady 120. V letech 1948 az 1959 postupne obec zanikala, zustala po ni pouze kaplicka a ruiny obytnych staveni. Ocenovane nemovitosti jsou situovany v intravilanu obce. Ty jsou dobfe pfistupne asfaltovou silnici, ktera se u objektu rozsifuje a umoznuje i dobre parkovani. Pod objekty proteka feka Vltava. Z pohledu podnikatelskych aktivit se jedna hlavne o turisticky ruch, a to jak v zimnim tak i v letnim obdobi.

2.4. Popis ocenovanych nemovitosti Areal ocenovanych nemovitosti sestava ze dvou objektu. Hlavni stavba c.p. 78 slouzi k ubytovani a technickemu zazemi, budova c.p. 77 je vyuzivana jako galerie, take s moznosti ubytovani. Cely areal stoji v mimem svahu, nad fekou Vltavou. Byla zfizena nova COV, nad pfijezdovou komunikaci je jeste puvodni celodfevena kolna. Stafi objektu neni pfesne zname, je provadena stavebni lidrzba a opravy. Rekreacni budova c.p. 78 na parc.c. st. 168/2 stoji hned u pfijezdove komunikace. Puvodne to byla obytna stavba, ktera nyni slouzi rekreacnim ucelum pfevazne zamestnancu univerzity. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen upravy, ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt prazdny, zadny rekreant v nem nebyl. Je to podsklepena jednopatrova zdena stavba se sedlovou stfechou. Pfed sedmi lety byla provedena jeste pfistavba vstupu se satnou. Objekt je v soucasne dobe stavebne upravovan. Hlavni vymery a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce: Zastavene plochy a vysk>' podlazi: l.PP: l.NP: 2.NP: Nazev podlazi

20,00x9,00 20,00x 14,00+6,00x3,50+2,00x 1,20 20,00x14,00

Zastavena plocha

= —

Konstmkcni vyska

180,00 m^ 303,40 m^ 280,00 m^

Soucin

Strana 6 2 celkoveho poctu 26 stran.

Trim' ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a dp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

180,00 m ' 303,40 280,00 m ' 763,40

l.PP; l.NP: 2.NP: Soucet

2,55 m 3,05 m 3,50 m

459,00 925,37 m ' 980,00 m-* 2 364,37 m '

Prumerna vyska podlazi: PVP = 2 364,37 / 763,40 - 3,10 m Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 763,40 / 3 = 254,47 m^ Obestaveny prostor: Celkem: 180,00x2,55+280,00x(6,55+3,25/2)+(6,00x3,50+2.00xl,20)x4,85 -

2 861,49

Vvbaveni budovy: Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstrukce:

Provedeni

kamen a cihly zdene masivni Dfevene polospalne, sklepy keramicke i 3. Stropy: klenba 4. Krov, stfecha: dfeveny vazany krov pozinkovany plech 5. Krytiny stfech: pozinkovany plech 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich po vrchu: standardni obklady i vapenna omitka 8. Uprava vnejsich povrchu: obklady dfevene i vapenna omitka 9. Vnitfni obklady keramicke: bezne obklady 10. Schody: zelezobetonove s beznym povrchem 11. Dvefe: Prosklene i hladke 12. Vrata: Dfevena 13.0kna: dfevena zdvojena okna 14. Povrchy podlah: PVC, palubky, keramika 15. Vytapeni: listfedni svetelna tfifazova 16. Elektroinstalace: bleskosvod 17. Bleskosvod: 18. Vnitfni vodovod: ocelove trubky litinove 19. Vnitfni kanalizace: 20. Vnitfni plynovod: rozvod zemniho plynu neni bojler 21. Ohfev vody: 22. Vybaveni kuchyni: bezny elektricky sporak 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: WC, umyvadia, sprchove kouty 24. Vytahy: chvbi 25. Ostatni: pozami hydranty

Hodnoceni standardu S S

S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.

s s s s s s s s s s s s s s s s s p p

s s s s

Pod hlavni rekreacni budovou c.p. 78 stoji na parc.c. st. 169 soucasna galerie c.p. 77. Je to zdena stavba pudorysneho tvaru pismene „L", podsklepena, pfizemni se sedlovou stfechou. Pfesne stafi objektu neni zname. Na objektu byly v prubehu doby provadeny nejen liprav), ale i rozsifovani. K datu oceneni byl objekt vyuzivan pro galerijni ucely, v casti pro ubytovani stavebnich delnikfi. Objekt je v souCasne dobe stavebne upravovan. Hlavni vymery a stavebni provedeni jsou uvedeny v nasledujici tabulce:


Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Zastavene plochy a vysky podlazi: l.PP: l.NP:

11,75x8,45+19,05x12,07+7,40x1,50 12,07x19,05+4,75x4,60+11,75x10,10-1,70x3,30

Nazev podlazi 1 .PP: l.NP: Soucet

'

Zastavena plocha 340,32 364,85 705,17 m-^

= =

Konstrukcni vyska 3,00 m 3,35 m

340,32 364,85

Soucin 1 020,96 m ' 1 222.25 m ' 2 243,21 m '

Prumerna vyska podlazi: PVP = 2 243,21 / 705,17 - 3,18 m Prumema zastavena plocha podlazi: PZP = 705,17 / 2 = 352,59 m^ Obestaveny prostor: Celkem:

340,32x(6,35+4,50/2)+24,53x(3,45+2,80)/2

=

3 003,41

Vybaveni budovy: Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstmkce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich povrchu: 8. Uprava vnejsich povrchu: 9. Vnitfni obklady keramicke: 10. Schody: 11. Dvefe: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytapeni: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitfni vodovod: 19. Vnitfni kanalizace: 20. Vnitfni plynovod: 21. Ohfev vody: 22. Vybaveni kuchyni: 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: 24. Vytahy: 25. Ostatni:

Provedeni kamen a cihly zdene masivni Dfevene polospalne, keramicke dfeveny vazany krov pozinkovany plech pozinkovany plech standardni obklady i vapenna omitka obklady dfevene i vapenna omitka bezne obklady zelezobetonove s beznym povrchem Prosklene i hladke Dfevena dfevena zdvojena okna PVC, palubky, keramika ustfedni svetelna tfifazova bleskosvod ocelove tmbky litinove rozvod zemniho plynu neni bojler bezny elektricky sporak WC, umyvadia, sprchove kouty chybi pozami hydranty

S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se.

Hodnoceni standardu S S

s s s s S

s s s s s s s s s s s s p p

s s s s

Dale je v arealu puvodni di'evena kolna nad pfijezdovou komunikaci. Kolna je celodfevena, ve velice spatnem stavebne-technickem stavu. V roce 1995 byla v arealu zfizena COV. Pozemky jsou mime svazite k fece, z pohledu zakladani se jedna o nenarocne uzemi. Strana 8 z celkoveho poctu 26 stran.

Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d.p. 77 a i.p, 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemi Nove Hute, okres Prachatice.

3. M E T O D Y OCENOVANI TEORIE ZJIStOVANI TRZNI HODNOTY NEMOVITOSTI Konvencni trzni oceneni pouzivane k determinovani trzni hodnoty nemovitosti vychazi V zasade ze tfi teoreticky ruzne pojatych pfistupu. V odbome literature se tyto zakladni tfi principy vzajemne prolinaji a vetvi, jsou uvadeny pod niznymi nazvy atd. Napf. v americke praxi se mluvi o 9 zakladnich pnstupech pouzivanych pro stanoveni trzni hodnoty, v anglicke 0 5, V nemecke o 3. V dostupne ceske literature se Ize setkat s temito metodami pouzivanymi pro oceneni: 1. Metody vynosove. 2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty. 3. Metody porovnavaci. Metody vynosove vychazeji ze zakladni premisy o tom, ze nemovitost - podnik je nastroj k vyrobe penez. Chod podniku, pronajem nemovitosti sice stoji penize, ale vytvafi i zisk. Rozdil mezi naklady na provoz a ziskem je cash flow, ktery je z pohledu vlastniku nejzajimavejsi, nebot' j i m pinnasi penize. Metody stanovujici vlastai kapital vychazeji z premisy o tom, ze nemovitost je totozna s majetkem. ktery je v ni obsazen. Metody porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich ekonomikach. kde Ize porovnat ceny j i z prodanych obdobnych nemovitosti s nemovitosti ocefiovanou. To znamena, ze trh nemovitosti je transparentni a informace jsou bezne dostupne.

3.1. Metody vynosove. Tyto metody jsou zalozeny na koncepci ,,casove hodnoty penez a relativniho rizika investice"'. Zakladni klic k pochopeni filozofie oceneni je v porozumeni vztahu mezi tokem pfijmu a hodnotou. Investor, kupec, ve skutecnosti nakupuje budouci tok pfijmu, cili budouci vynos - cash flow. Soucasna hodnota majetku je urcena podle tohoto schematu: projekce mnozstvi, spolehlivosti a delky trvani budouciho toku vynosu; vyuziti kapitalizace, to je pfevodu budoucich korun na jejich soucasnou kvantitativni liroven, stanovenim spravne, adekvatni kapitalizacni miry. Nejrozsifenejsi metodou je metoda jednoducheho matematickeho modelu:

pfime kapitalizace, kterou Ize zapsat do

V = NOI/R

(1)

kde trzni hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanemu cistemu rocnimu vynosu NOI, vydelenemu odpovidajici kapitalizacni mirou R. Stanoveni spravne adekvatni kapitahzacni miry vychazi z lirokove miry nejjistejsich cennych papiru, obvykle statem garantovanych obligaci a zapoctu nezbytne miry rizika, ktere respektuje dany podnikatelsky segment (pronajem nemovitosti).

3.2. Metody stanoveni substance, vecne hodnoty


Trzni oceninf nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Zcela odiisny pfistup k ocenovani majetku, nemovitosti vychazi z pohledu vlastnickych aktivit. Metody stanovujici stavebni substanci vychazeji z premisy o tom, ze nemovitost je totozna s majetkem, ktery je v ni obsazen. Tyto metody se zdaji byt velice jednoduche a pfesne, ale pfi jejich pouziti se narazi na problem spravneho, trzniho, stanoveni opotfebeni jiz existujicich staveb. Jsou to metody mene subjektivni, nez aktualizace odhadovanych budoucich cash flow pfi zvolene diskontni sazbe. pro zvoleny casovy horizont. Pfesto je vsak i jejich pouziti omezene, nebof reflektuji soucasnou situaci na trhu - prodejni cenu, s velkym casovym odstupem. Rozdil mezi substancni stavebni hodnotou a trzni hodnotou je saraozfejme mensi ve stabilizovanych ekonomickych podminkach, nez v ekonomikach prochazejicich transformaci, ci krizi. Tento zpilsob oceneni je zalozen na principu pojeti nahrady. Perspektivni kupujici nebude platit vice za stavebni substanci, nez cini naklady na jeji nahrazeni, pofizeni. Kazda nemovita polozka je ocenena a jejich souctem se ziska souhmna, vysledna hodnota, stavebni substance. V teto souvislosti se vzil nazev podstata, substance, vecna hodnota, Vecna hodnota znamena, kolik penez by bylo tfeba investovat, aby byl pofizen stejny majetek. V pfipade nakupu ma substance jasny ekonomicky vyznam. Napomaha fesit otazku. zda je vyhodnejsi koupit jiz existujici nemovitosti, nebo postavit Stare. Matematicky model teto metody Ize zapsat V teto zjednodusene podobe: V = Z ( P C i X O i + P')

(2)

kde PCi je pofizovaci cena stavby, Oj opotfebeni stavby a P' cena pozemku.

3.3. Metoda porovnani trznfch cen Metody porovnavaci, nekdy nazyvane trzni, jsou nejrozpracovanejsi ve fungujicich ekonomikach, kde informace o prodejich jsou vefejne pfistupne. Tato metoda pro oceneni majetku je zalozena na srovnani prodejni ceny obdobneho majetku s majetkem oceiiovanym. Pro porovnani Ize vyuzivat prodejni ceny, ktere byly v nedavne minulosti na trhu realizovany a jsou zname. Metoda je nejrozsifenejsi v dobfe fimgujicich trznich ekonomikach. Jeji pouziti je odvisle od dvou zakladnich faktoru - fungujiciho trhu daneho segmentu majetku a transparentnosti informaci. Trh by mel byt „perfektni'" ve smyslu dostatecne cetnosti prodej u. Vlastni porovnani se provadi na zaklade praktickych zkusenosti znalce, a vzdy je poznamenano jistym subjektivismem. Matematicky model teto metody ma tvar: V = 2 ( R C i xki)/n

(3)

Kde RC i je realizovana prodejni cena pro i-ty majetek, ki koeficient korekce (porovnavaci), n pocet porovnavanych majetku. Tato metoda je nepfimejsi, nejrychlejsi a nejvice odpovida smenne cene. Zakladnim pfedpokiadem jejiho analytickeho V3aiziti je dobra databaze informaci a jeji neustala aktualizace. Pro nase tuzemske podminky je porovnavaci metoda u mnoha komodit vyuzitelna pouze kvalitativne (pro fadovy odhad), protoze jejich trh je limitovany (limited market). To vsak jiz neplati pro hlavni mesto, kde dochazi k cetnych pfevodum nemovitosti a Ize jiz vytvafet casove fady jejich, v case promennych. prodejnich cen.

Strana 10 z celkoveho poctu 26 slran.

Tr^f ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p, 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemiNovi Hute, okres Prachatice.

3. 4. Aplikace jednotlivych metod Kazdy odhad trzni hodnoty je obecne zatizen jistou mirou chyb, af uz z pohledu znalce, volby pouzitvch matematickych modelu, nebo zmen nabidky a poptavky, trhu. Proto je bezne, ze se pro stanoveni trzni hodnoty pouziva nekolik metod, jejich vzajemny mix. 1 kdyz kazda z nich vychazi z jinych pfedpokladu, je obvykle povazovat za vyslednou trzni hodnotu tu, ktera je dana jejich vzajemnym porovnanim. Je neoddiskutovatelne, ze se porovnavaji metody zalozene na principialne odlisnych zakladech, ale vysledkem kazde z nich je trzni hodnota vyjadfena ve fmancnich jednotkach. v penezich. Proto nelze proti tomuto mixu vznaset z pohledu rozdilnosti jednotek porovnavanych velicin pfipominky. Znalecka praxe se ustalila na nasledujicim tvaru rovnice porovnani jednotlivych trznich hodnot; V = (Hv

X

Vv + Hs

X

vs + Hp

X

Vp) : (Vy + v^ + Vp)

(4)

kde V je vysledna trzni hodnota, Hy hodnota zjistena metodou vynosovou. H^ hodnota zjistena metodou substancni. Hp hodnota zjistena metodou porovnavaci a V y , Vg, Vp pfifazene vahyjednotlivym metodam.

4. ANALYZA OCENENI Pfi stanoveni trzni hodnoty nemovitosti je nutne analyzovat jejich soucasne vyuziti a porovnat ho s potencialne moznym, \ynosn^jsim vyuzitim. Nejlepsi a nejvyssi vyuziti Analyzy nejlepsiho a nejvyssiho N'yuziti jsou velice dulezite u multiiicelove \yuzitelnych objektu. V danem pfipade oceneni budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice , je rozhodnuti o nejlepsim a nejvyssim vyuziti jednoduche. Ocenovany areal je \yuzivan pro rekreacni ucely. Proto v tomto oceneni vychazime z premisy, ze soucasne vyuziti ocenovaneho arealu nemovitosti je nejlepsi a nejvyssi. Jakekoliv jine vyuziti budov by zfejme nebylo stavajicimi regulacnimi opatfenimi CHKO Sumava umozneno. Navic by si \7zadalo dalsi investice, jejichz zuroceni je bez vypracovani detailni feasibilty study velice diskutabilni. Za nejlepsi a nejvyssi vyuziti nemovitosti sestdvajicich z budovy c,p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c, 14 pro obec Nove Hute v kat Uzemi Nove Hutiy okres Prachatice ^je povazovdno soucasne vyuziti, to je pro rekreaci.

4.1. Trzni hodnota stanovena vynosovou metodou Vynosova trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute. okres Prachatice, by mela byt stanovena na zaklade realizovatelnych vynosu z pronajmu luzek a provozu restaurace v celem arealu. Areal slouzi pro rekreaci pfevazne zamestnancu majitele, univerzity. Uctovane ceny jsou proto podstatne nizsi, nez-li ceny obvykle v okolnich pensionech. Podobne je tomu i svyuzivanim arealu. Areal je po vetsinu roku prazdny. neni provadena zadna informacni kampaii, ktera by provadela masovy nabor rekreantu. Z toho pohledu jsou vynosy nizke a


Trî ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 7S s pfisluSenstvim a pozemky, kat lizemi Novi Hute, okres Prachatice.

trzni hodnota stanovena na zaklade takto nizkych vynosu by neodpovidala realne trzni hodnote arealu. To je hlavni duvod proc nebyla pouzita vynosova metoda oceneni nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice.

4.2. Trzni hodnota stanovena metodou vecne hodnoty Vecna hodnota nemovitosti je zjist'ovana pro stavajici vnitfni trh, protoze nemovitost je V zasade nepfemistitelna. Trh nemovitosti je jasne lokalizovan. Vecna hodnota majetku je dana souctem zustatkovych cen veskereho jmeni. Zustatkove ceny jsou urceny z pofizovacich reprodukcnich cen snizenych o adekvatni mini opotfebeni. Stanoveni reprodukcni ceny vychazi z tuzemske cenove urovne, na soucasnem stavebne-dodavatelskem trhu, die dane lokality. Zakladem jsou prumeme orientacni ceny rozpoctovych ukazatelu stavebnich objektu \ydanych URS Praha, a. s. pro rok 2011, poro\'navane s lidaji v ocenovaci vyhlasce MF CR c. 364/2010 Sb., a konzultovane s odbomymi stavebnimi firmami, provadejicimi vystavbu obdobnych objektu na Sumave. Z techto porovnani vj'chazi, ze prumeme ceny za 1 m^ srovnatelnych staveb odpovidaji cenam uvedenyni v ocenovaci vyhlasce MF CR. Vypocet vecne hodnoty je rozdelen do tfi casti: - stavby, - venkovni upravy a pfislusenstvi, - pozemky. A. Stavby

Budova: Svisla nosna konstrukce: Kod CZ - CC:

Hlavni budova c.p. 78 Zatrideni pro potiêby oceneni: G. budovy pro ubytovani studentu, zamestnancu apod, zdena 113012

Vypocet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pfidana konstmkce, X = nehodnoti se) Konstmkce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstmkce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce: 7. Uprava vnitfnich povrchij: 8. Uprava vnejsich povrchu: 9. Vnitmi obklady keramicke: ,10, Schody: 11. Dvefe: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytapeni: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Hodnoceni Obj. podil standardu 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30

KoefiCast cient [%] 1,00 100.00 1.00 100.00 100.00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00

Upraveny obj. podil


Tiini ocenini nemovitosti sestavajicich z i>udovy Lp. 77 a S.p. 7H s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

18. Vnitfni vodovod: S 19. Vnitfni kanalizace: S 20. Vnitfni plynovod: P 21. Ohfev vody: P 22. Vybaveni kuchyni: S 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: S 24. Vytahy: S 25. Ostatni: S Soucet upravenych objemovych podilu:

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4.30 1,40 4,40 100,00

Hodnota koeficientu vybaveni K4:

1,0000

Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 2): Koeficient konstrukce Ki (die pfil. c. 4): Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu): Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Kj (pfil. c. 38):

2 710,- Kc/m^ 0,9390 0,9459 0,9774 1,0000 0,8500 2,0800

Zakladni cena upravena Plna cena: 2 861,49 m^ x 4 159,44 K c W Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 82 roku Pi'edpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 120 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 82 / 120 - 68,3333 % - cena

4 159,44 Kc/m^ 11 902 191,58 Kc

8 133 124,57 Kc =

3 769 067.01 K c

Budova galerie cp. 77

Budova: Svisla nosna konstrukce: K6dCZ-CC:

Zatrideni pro potreby oceneni: D. budovy pro spolecenske a kultumi ucely zdena 1261

Vypocet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pfidana konstrukce, X = nehodnoti se) Konstrukce, vybaveni 1. Zaklady vcetne zem. praci: 2. Svisle konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, stfecha: 5. Krytiny stfech: 6. Klempifske konstrukce:

Hodnoceni Obj. podil standardu [%1 S 6,30 S 17,20 S 8,20 S 5,90 2,80 s 0,60 s

Cast Koeficient r%i 100,00 1,00 100,00 1,00 100,00 1,00 1,00 100,00 100,00 1,00 100,00 1,00

Upraveny obj. podil 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60


Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ILp, 77 a ILp. 78 s pfisluSenstvim a pozemlcy, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

7. Uprava vnitfnich povrchu; S 8. Uprava vnejsich povrchu: S 9. Vnitfni obklady keramicke; S 10. Schody: S 11. Dvefe: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytapeni: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: s 18. Vnitfni vodovod: s 19. Vnitfni kanalizace; s 20. Vnitfni plynovod: p 21. Ohfev vody: p 23. Vnitfni hygienicke vybaveni: S 24. Vytahy: S 25. Ostatni; S Soucet upravenych objemovych podilu:

j

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100.00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 3,40 1,40 5,40

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

7,00 3,60 2.10 3,30 3,90 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 3,40 1,40 5,40 100,00


1,0000

Oceneni: 2 611,- K c W 0,9390 0,9387 0,9604 1,0000 0,8500 2,1000

Zakladni cena (die pfil. c. 2): Koeficient konstrukce K i (die pfil. c. 4): Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP); Koeficient vybaveni stavby K4 (die vypoctu): Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce); Koeficient zmeny cen staveb K, (pfil. c. 38): Zakladni cena upravena Plna cena: 3 003,41 m^ x 3 945,39 Kc/m' Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 82 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 38 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 130 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 82 / 120 = 68,333 %

3 945,39 Kc/m^ 11 849 615,98 Kc

8 097 198,09 Kc - cena =

3 752 417.89 K c

Dfevena kolna

Vedlejsi stavba; Svisla nosna konstmkce; Podsklepeni: Podkrovi: 'ov: 'dCZ-CC:

Zatrideni pro potreby oceneni: typF dfevena jednostranne obijena nebo kovova nepodsklepena nem a podkrovi neumozriujici zfizeni podkrovi 1274


Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i,p. 77 a tp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Zastavene plochy a vysky podlazi: l.NP:

7,00x6,50

Nazev podlazi l.NP;

Celkem;

-

Zastavena plocha

Konstrukcni vvska 2,00 m

45,50

Obestaveny prostor: 45,50x(3,00+2,00)/2

45,50

-

113,75

Vypocet koeficientu K*: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A - pfidana konstrukce, X = nehodnoti se) Hodnoceni Obj. podil standardu [%] 8,30 1. Zaklady S S 31,90 2. Obvodove steny 3. Stropy S 21,20 S 11,10 5. Krytina 6. Klempifske konstrukce S i 1,60 S 6,00 7. Uprava povrchu 9. Dvefe S 3,70 10. Okna S 1,40 ll.Podlahy S 10,80 4,00 12. Elektroinstalace S Soucet upravenych objemovych podilu:

Cast

Konstrukce, vybaveni

\%]

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,001

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00 100,00

1,0000

Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 8): = Koeficient vybaveni stavby K4 (die provedeni a vybaveni stavby): x Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): x Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38): x^ Zakladni cena upravena Plna cena:

Upraveny obj. podil

113,75 m^ x 1 766,90 K c W

970,- Kc/m^ l ^0000 0,8500 2,1430

-

1 766,90 Kc/m^

-

200 985,27 Kc

-

174 185,90 Kc

Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S); 52 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 8 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 60 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 52 / 60 - 86,666 %

- cena=

26 799.37 K c

Celkem vecna hodnota budov: 3 769 067,01 + 3 752 417,89 + 26 799,37 = 7 548 284.27 K c


Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy ip. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

B. Venkovni lipraw, prislusenstvi Do venkovnich uprava pfislusenstvi jsou zafazeny pfipojky inzenyrskych siti, zpevnene plochy a COV. Odbomym odhadem pfipojky inzenyrskych siti a zpevnene plochy maji stavebni substanci ve vysi: 50.000,00 Kc. COV Stavebni cast Zatrideni pro potreby oceneni: Venkovni uprava: 2.5.6.1. stavebni cast Kod CZ-CC:2223 Pocet: 1,00 ks Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 11): 1,00 ks x 127 220,- Kc/ks Polohovy koeficient Kg (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38):

x x

Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 16 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ - 100 % x 16 / 50 = 32,000 % Stavebni cast-cena

127 220,- Kc 0,8500 2,3510 254 230,09 Kc

81 353,63 Kc 172 876.46 K c

Technologie Zatrideni pro potreby oceneni: Venkovni uprava: 2.5.6.2. technologie K6dCZ-CC:2223 Pocet: 1,00 ks Oceneni: Zakladni cena (die pfil. c. 11): 1,00 ks x 49 480,-Kc/ks Polohovy koeficient K5 (pfil. c. 14 - die vyznamu obce): Koeficient zmeny cen staveb Ki (pfil. c. 38): Plna cena: Vypocet opotfebeni lineami metodou Stafi (S): 16 roku Pfedpokladana dalsi zivotnost (PDZ): 34 roku Pfedpokladana celkova zivotnost (PCZ): 50 roku Opotfebeni: 100 % x S / PCZ = 100 % x 16 / 50 = 32,000 % Technologie - cena

49 480,- Kc 0,8500 2,3510 98 878,36 Kc

31 641,08 Kc 67 237.28 K c

Celkem vecna hodnota: 50 000,00 + 172 876,46 + 67 237,28 ^290 113.74 K c C. Pozemky Pfedmetem oceneni jsou tyto pozemky die LV c. 14 v kat. lizerai Nove Hute: Strana 16 z celkoveho poctu 26 stran.

Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

w^;.: Driih pozemku Cislo parcely; Zastavena plocha a nadvofi St. 168/2 Zastavena plocha a nadvofi St. 169 Zastavena plocha a nadvofi St. 299 St. 300 Zastavena plocha a nadvofi Celkova vymera Ostatni plocha 1112/1 1118/2 Trvaly travni porost Ostatni plocha 1119/1 Ostatni plocha 1119/2 Ostatni plocha 1121/T 1121/2 Ostatni plocha 1121/3 Trvaly travni porost 1121/4 Ostatni plocha Ostatni plocha 1121/5 1121/6 Ostatni plocha 1121/7 Ostatni plocha Ostatni plocha 1121/8 Ostatni plocha 1121/10 Ostatni plocha 1304/2 Ostatni plocha 1304/3 Ostatni plocha 1306/1 1306/2 Ostatni plocha Ostatni plocha 1307/1 1307/2 Ostatni plocha Ostatni plocha 1307/3 1309/2 Trvaly travni porost 1310 Ostatni plocha Ostatni plocha 1311 1312 Ostatni plocha 1313 Ostatni plocha Celkova vymera

Vymera (m^) . 397 410 14 20 841 6 602 11 388 437 148 2 685 1 075 4 977 859 1 984 976 1 310 27 133 374 205 602 907 552 123 28 315 40 20 154 1 018 36 939

Pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se porovnavaji tyto faktory: ekonomicke - druh transakce, datum transakce a druh vlastnickeho prava. Dale vyuzitelnost podle uzemniho planu, existence vecnych bfemen. jina omezeni a zavazky, poioha, kontaminace pudy, dostupnost pro automobilovou dopravu, dopravni obsluznost, tvar pozemku, nezbytnost demolice stavajicich objektu, dostupnost inzenyrskych siti, korekce pro velikost pozemku, korekce pro zastavitelnost. V nekterych literamich pramenech se uvazuji tyto faktory: trh s nemovitostmi, orientace ke svetovym stranam, konfigurace terenu, poioha vzhledem k centru obce, pfevladajici zastavba, inzenvrske site, doprava, obchod a sluzby, skolstvi, zdravotnictvi, kultura, sport, ubytovani, ufady, pracovni moznosti, zivotni prostfedi, pfirodni lokalita, zmena v zastavbe, pfislusenstvi nemovitosti, typ stavby, moznost dalsiho rozsifeni, byvatelstvo, nazor znalce. Jak je z vyse naznaceneho pfehledu zfejme, pfi stanoveni srovnavaci ceny pozemku se ' vzdy 0 odbomy odhad, ktery vychazi ze zjisteni srovnavacich dat, (jejich mnozstvi a antnosti), a nazoru znalce. V dane obci neni platna cenova mapa pozemku. Vychazime ze znamych, realizovanych cen srovnatelnych pozemku, (ovefenych od zastupcu velkych


Trî ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

sumavskych realitnich agentur), a indikovanou cenu pozemku stanovujeme pro dany licel oceneni takto: stavebni pozemky ve vysi 800,00 Kc/m^, ostatni nezastavene pozemky ve vysi 30,00 K c / m l Cena pozemku: 841,00 x 800,00 + 36 098,00 x 30,00 = 1 755 740.00 K c

Budovy d.p. 77, c.p. 78, kolna Venkovni upravy, pfislusenstvi Pozemky

7 548 284,27 Kc 290 113,74 Kc 1 755 740,00 Kc

Zaokrouhleno: 9..600 mil. K c Toto je vecna hodnota nemovhosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenslvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.

4.3. Trzni hodnota stanovena porovnavaci metodou V danem systemu hospodafstvi je rozvoj teto metody podminen soustavnym tfidenim a uchovavanim vstupnich udaju - tj. skutecne realizovanych cen obdobnych rekreacnich objektu na trhu. Tento metodicky postup si vyzaduje mnohaletych systematickych zaznamu 0 prodejich obdobnych nemovitosti. Podle dostupnych informaci z nekolika realitnich kancelafi, od notafu a advokatu, porovnanim s nabidkou a poptavkou na intemetu, v dennim i neperiodickem tisku, Ize tuto metodu na zaklade znamych prodejnich cen vyuzit pouze kvalitativne. Nabizene prodejni ceny srovnatelnych objektu se pohybuji ve velice sirokem rozpeti, viz nasledujici udaje: Pension „LUCIE", Zadov - Chrahov, Sumava Penzion Lucie (vyska 960 m.n.m.) 20 let provozovany penzion ma kapacitu 85 luzek V 19 pokojich. 16 pokoju je vybaveno vlastnim socialnim zarizenim (sprcha, umyvadio, WC). Pfislusenstvim nemovitosti je velka spolecenska mistnost sotevfenym krbem, jidelna s kuchyni pro 40 osob, restaurace s kuchyni pro 25 osob, banketka, kancelaf spravce objektu, zaflzeny byt 3 + 1 , zanzeny byt 2+1, kotelna, lyzarna, sklady, 2 garaze, venkovni terasa s krbem, detske hfiste a parkoviste pro 30 aut. Objekt se nachazi v obci Churahov, cast Zadov, pro milovniky lyzovani (Areal Kobyla v miste, areal Churanov v miste, Nove hute oca 6 km) a milovniky pravidelne upravovanych bilych stop. Leto pro cykllsty a pesi turistiku. Objekt ma stalou zimni klientelu diky skolam z jiznich Cech.

Nabidkova cena k prodeii: 13.800.000Kc


Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy dp, 77 aLp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Novi Huti, okres Prachatice.

Zavedeny horsky hotel - dobra chata, Zadov-Churanov = Sumava Zavedeny horsky hotel stojici na vychodnim svahu Churanovskych vrchu u dolni stanice sedackove lanovky ,,U Komsomolu,,. Zastavena plocha, hfiste, parkoviste, louka a castecne les. Hotel je vhodny pro celorocni provoz. Kolem hotelu vede hlavni pr'ijezdova cesta k lyzarskemu areatu Zadov-Churanov a mnozstvi turistickych a cyklistickych stezek. Nabizeno pi'es 2 roky k prodeji, cena snizena z puvodnich 18,90 mil. Kc. Nabidkova cena k prodeii. 15.490.000Kc (Moznost pronajmu vc. kompletniho vybaveni hotelu.)

Prodej penzionu Restaurace Javornik Prodej penzionu svybavenim vJavorniku, na pozemku o CP 2433 m^. Kapacita 50 osob, 9 ctyfluz. apartmanu, 4 dvoulu^kove. Pokoje jsou mezonetove. Restaurace, salonek, vybavena kuchyne s pfislusenstvim gastro, byt majitele, 2 ubytovani pro personal, bazen, solarium, sauna, ochlazovaci bazenek, parkovani v objektu a vlastni parkoviste. V blizkosti lyzafske vieky, Klostermannova rozhledna. Nabidkova cena k prodeii:

14.225.000Kc


7>zn/ ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy d,p. 77 a i.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.

Penzion Kvilda, okr. Prachatice Penzion s 33 luzky na okraji sumavsk6 obce Kvilda, s vyhledem na vltavske udolf. Pokoje maji umyvadia s teplou a studenou vodou. Spolecne soc. zar'izeni na patfe, dva pokoje maji vlastni soc. zafizeni. Stylova restaurace s kachlovymi kamny. K dispozici uschovna kol a lyzi, venkovni terasa, ohniste s posezentm, vlastni parkoviste. V tesne blizkosti lyzafsky vIek a bezecke trate, Nabizeno k prodeji jiz pfes 2 roky, cena snizena z puvodnich 10,5 mil. Kc.

Nabidkova cena k prodeii: 8.5000.000 Kc

Prodej hotelu ve Stachach - Sumava Prodej hotelu ve vyhledavane lokalite Stasska. Budova o rozmerech 24,15m x 14,9m. Kapacita hotelu je az 35 luzek v ruzne dispozicne fesenych pokojich. Vsechny pokoje maji vlastni WC, umyvadio a sprchovy kout. Navstevnikum je k dispozici vycep 30 mist, restaurace 40 mist a salonek 40 mist. Budova je podsklepena: kotelna, skladove prostory, garaz, dilna. Pfizemi: pivnice, restaurace, sal, kuchyne, byt 2+1 {60m^), kancelaf. Prvni patro 11 pokoju. K hotelu nalezi dve parkoviste (moznost parkovani autobusu), pozarni nadrz a cisticka splaskovych vod. Hotel je prodavan vcetne veskereho vybaveni. V roce 1997 probehia rekonstrukce (cast vnitfnich prostor, zatepleni, oprava stfechy). Hotel ma vyuziti pro rekreaci v zimnim i letnim obdobi. Je vzdalen do 10km od turistickych stfedisek Zadov, Javornik a Kasperske Hory. Moznost vybudovani sportovniho zazemi v miste, tenisove kurty apod. Hotel je zdeny zatepleny objekt s ustfednim topenim, podlahy beton, diazba, koberec, okna dfevena zdvojena, 240V a 380V, rozvod vody v kovu a plastu. Vybaveni hotelu: kuchyne 2x el. sporak, el. vana na ohfev, friteza, el. trouba, mikrovlnka.


Trzni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy c.p. 77 ac.p. 78 s pfisluSenst\îm a pozemky, kat Uzemi Novi Huti, okres Prachatice. Kotel na tuha paliva o vykonu 100kW, el. boiler, lednicka 1 x 100, 1 x 140, 4 x 450, 1x 900, lednice proskiena 450, 2 x pultovy mrazak 400 a st. 300, 1 x mrazak 450, vycepni zafizeni a nabytek. Vice informaci v kancelafi.

Nabidkova cena k prodeii: 4.000,000 Kc

Jak je zfejme z nabidek realitnich kancelafi, pohybuji se ceny srovnatelnych objektu od 4,00 mil. Kc do 8,500 mil. Kc. K soucasnemu datu nebyl realizovan ani jeden prodej srovnatelnych hotelu a penzionu, i kdyz jsou nabizeny nektere znich k prodeji pfes 2 roky. Porovnavaci metodu Ize V3aizit pouze pro kvalitativni ovefeni trzni hodnoty, niko-li pro jeji kvantitativni vypocet. Proto neni tato porovnavaci metoda vyuzita pro stanoveni trzni hodnoty nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78„ s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute v kat. lizemi Nove Hute, okres Prachatice, k datu 15.5.2012.

4. 4. Vysledna trzni hodnota stanovena porovnanim vypoctenych hodnot Porovnani vypoctenych hodnot trzni hodnoty z ruznych metodickych postupu nelze vyuzit, protoze byla stanovena pouze jednou metodou, metodou substancni. Vynosova hodnota nebyla vzhledem ktypu vyuzivani arealu pouze zamestnanci majitele stanovena. Vecna hodnota odpovida stavebni substanci, ale je to hodnota uzitna, nikoli smenna. Soucasny trh je pfesycen volnymi penziony a hotely v teto lokalite Sumavy. Ty jsou nabizeny za prodejni ceny jejichz rozptyl je velice siroky, takze nelze stanovit odpovidajici prumemou cenu techto nemovitosti za 1 m^ obestaveneho prostoru, nebo 1 m^ zastavene plochy, ci luzko V penzionu. Pro ocenovany nemovity majetek, ktery je vyuzivan v soucasne dobe pfevazne zamestaanci majitele pro sezonni rekreaci, Ize trzni hodnotu ztotoznit se soucasnou vecnou hodnotou vynasobenou koeficientem prodejnosti Kprod* Hodnota tohoto koeficientu Kprod je na zaklade vyhodnoceni soucasneho stavu realitniho trhu penzionu a hotelu na Sumave vrozmezi od 0,70 do 0,75. To je v dobre shode stimto koeficientem uvadenym v platne ocenovaci vyhlasce MF CR c. 364/2010 Sb. Tarn je uvedena hodnota Kprod = 0,742. Vysledna trzni hodnota cini castku: T H = 9,600 X 0,742 - 7,123 mil. Kc

Zaokrouhleno: 7J00 mil. Kc.


Trfni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a £.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Toto je trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na L V c. 14 pro obec Nove Hute v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, stanovena k datu 15.5.2012.

5. Z A V E R 5.1.

Zaverecny vyrok

Cilem pfedlozene zpravy bylo stanovit trzni hodnotu nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 pro obec Nove Hute V kat. lizemiNove Hute, okres Prachatice, ke dni 15.5.2012. Na zaklade provedene detailni analyzy jsem toho nazoru, ze trzni hodnota nemovitosti sestavajicich z budovy c.p. 77 a c.p. 78, s pfislusenstvim a pozemky zapsanymi na LV c. 14 v kat. uzemi Nove Hute, okres Prachatice, cinf k datu 15.5.2012:

7J00 mil. Kc Slow: sedm milionu iedno sto tisic korun ceskych. 5. 2, Pouzita literatura (1) (2) (3) (4) (5)

Industrial Real Estate, Society of Industrial Realtors, 4th edition, Washington D.C., 1984 Charles H. Wurtzebach, Mike E. Mikes: Modem Real Estate 3rd edition, John Wiley & Sons, New York, 1987 The Appraisal of Real Estate, Am. Institute of Real Estate Apprisers 12th edition, Chicago, 1994 F. W. Ross, R. Brachmann, P. Holzner: Zjist'ovani stavebni hodnoty budov a obchodni hodnoty nemovitosti. Consult invest, 1993, Drozen, F., Ryska, J., Vacek, A.: Ocenovani majetku, VSE, Praha, 1997.

6. PRILOHY 6.1, 6.2, 6.3 6.4

Fotograficka dokumentace. Ortofotomapa. Informace o stavebnich parcelach. Geometricky plan. Fotograficka dokumentace:


Trzni oceneni nemovitosti sestdvajicich z budovy £.p. 77 a d.p. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.


Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy i.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat dzemiNove Huti, okres Prachatice.

Ortofotomapa:

Informace o stavebnicb parcelach: Parcelni £i$lo:

St.

168/2

Vymera [m^]:

397

Katastralni uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo L V :

14

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitosti

Mapovy list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Graficky nebo v digitalizovane mape

Druh pozemku:

zastavena plocha a nadvofi

Budova na parcel e:

c.p. 78


Trini ocenini nemovitosti sestdvajicich z budo^y c.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat Uzemi Novi Hute, okres Prachatice.

Parcelni cislo:

St.

Vymera [m^]:

410

Katastralm' uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:


Mapovy list;

GUST2880,Z.S.VI"30-20

Urcem' vymery:

Graficky nebo v digitalizovane mape

Druh pozemku:


Budova na parcele:

c.p. 77

Parcelni dislo:

St.

Vymera [m^]:

14

Katastralni uzemi:

Nove Huta 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:


Mapovy list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Jinym ciselnym zpusobem

Druh pozemku:


Budova na parcele:

bez cn/ce tech.vvb

Parcelni cislo:

St.

Vymera [m^]:

20

Katastralni uzemi:

Nove Hute 707902

Cislo LV:

14

Typ parcely:


Mapo\'>' list:

GUST2880,Z.S.V-30-17

Urceni vymery:

Jinym ciselnym zpusobem

Druh pozemku:


Budova na parcele:

bez cp/ce tech.vvb

169

299

300


Trtni ocenini nemovitosti sestdvajicich z budovy 6.p. 77 a Lp. 78 s pfisluSenstvim a pozemky, kat uzemi Nove Huti, okres Prachatice.


ZNALECKY POSUDEK. Posudek obsahuje 26 stran textu a pfedava se ve dvou vyhotovenich

Recommend Documents