088EX 5193/09-40
Znalecký posudek č. 3671/36/14 Š O ceně podílu 1/6 na bytovém domě č.p. 668 a parc.č. 542, ul. Bratří Čapků v kú a obci Podbořany, o. Louny Postup při zpracování posudku : Povinný Petr Duchoň neumožnil prohlídku bytu . Bylo provedeno zaměření objektu zvenku, a šetření na Městkém úřadě Podbořany, Stavebním odboru. Projektová dokumentace domu není k dispozici, užívání domu se předpokládá z r. 1956. Vybavení bytu dodatečně popsala telefonicky paní Duchoňová, maminka pana Duchoně 3.4.2014.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek
Telefon: 312664522 Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 5193/09-29, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 26.3.2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 9. 4. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocným exekučním příkazu na základě usnesení Okresního soudu v Lounech č.j. 11 Nc 4280/2009-7 ze dne 1.září 2009, pravomocného dnem 30.3.2010, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou a to : 1/6 spoluvlastnického podílu k pozemku č. parc. 542 o výměře 161 m2 , druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 1/6 spoluvlastnického podílu k budově č. 668 v obci Podbořany na pozemku č. parc.542, způsob bydlení,
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.3. 2014 za přítomnosti : pana Miloty
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Louny , vypracovaný dne 3.3.2014 pro katastrální území Podbořany , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
z LV 1231
4. Vlastnické a evidenční údaje Alfödiová Jarmila, Letovská 794, 44101 Podbořany SJM Dolejš Jiří Ing. a Dolejšová Jana , Valovská 482, 44101 Podbořany Duchoň Petr, Bratří Čapků 668, 44101 Podbořany Jakl Pavel , Kpt. Nálepky 897, 44101 Podbořany Kroftová Jitka , U Kotynky 1237 , 33441 Dobřany
1/6 1/6 1/6 1/6 1/6
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění podílu 1/6 na bytovém domě č. 668 a podílu 1/6 na pozemku parc.č. 542 ve vlastnictví pana Petra Duchoně . Pán Duchoň užívá bytovou jednotku v přízemí o vel. 3+1. Tato jednotka byla odkoupena v roce 1994 za cenu vyšší, než mají vlastníci ostatních bytových jednotek 2+1. V daném případě na domě není prohlášení vlastníka, pan Duchoň má ve spoluvlastnictví podíl na domě 1/6 a jinak nelze bytovou jednotku ocenit. K tomuto stavu je přiloženo v příloze Sdělení Městského úřadu Podbořany, Stavebního úřadu ze dne 3.5.2011.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku a) Objekty 1)Bytový dům č.p.668 b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,020 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5–
Popisy objektů a) Objekty 1) Bytový dům č.p.668 Jedná se o dům s 3. NP, 1 PP, postavený v rovinném terénu v roce 1956. Dům je situovaný v zástavbě bytových domů s přístupem po zpevněné komunikaci s na pojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Střecha je valbová s taškovou krytinou , se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 45 cm. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou vápenné štukové . Okna jsou plastová, dveře jsou hladké. Podlahy jsou z keramické dlažby a z parket. El. instalace je světelná . Proveden rozvod teplé a studené vody. Topení je lokální na plynná paliva. Kuchyňský sporák je kombinovaný , WC je splachovací. Vybavení koupelen, umyvadlo a vana. Schodiště je s teracovým povrchem. Výčet místností : Podzemí : sklepy, schodiště Přízemí : bytové jednotky 3+1, 1+ 1, chodba, schodiště 1.patro : 2 bytové jednotky, 2+1, chodba, schodiště 2. patro : 2 bytové jednoky, 2+1, chodba schodiště Technický stav : odpovídá běžné údržbě
b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Bytový dům č.p.668 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,112
–6– Podlaží: Název podzemní podlaží Přízemí 1.patro 2. patro Součet:
Výška 2,95 m 2,95 m 2,95 m 2,95 m 11,80 m
Zastavěná plocha 16,22×9,80 16,22×9,80+2,74×1,47 16,22×9,80 16,22×9,80
= = = =
158,96 m2 162,98 m2 158,96 m2 158,96 m2 639,86 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,95 m 159,97 m2
Obestavěný prostor (OP): podzemní podlaží 2,95 × 16,22×9,80 přízemí 2,95 × 16,22×9,80+2,74×1,47 1.patro 2,95 × 16,22×9,80 2. patro 2,95 × 16,22×9,80 střecha 2,70×0,40×16,22×9,80 Obestavěný prostor – celkem:
= = = = = =
468,92 m3 472,95 m3 468,92 m3 468,92 m3 171,67 m3 2 051,38 m3
Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 % 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
1,0000
–7– Úprava koeficientu K4: 13. Okna 0,54 × 5,40 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,20 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
+ – – – =
0,0292 0,0281 0,0130 0,0560 0,9321
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9613 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0119 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9321 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1120 3 865,96 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 051,38 m3 × 3 865,96 Kč/m3
=
7 930 553,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 58 roků Předpokládaná další životnost: 42 roků Opotřebení: 100 × 58 / (58 + 42) = 58,000 % Odpočet opotřebení: 7 930 553,02 Kč × 58,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
4 599 720,75 Kč 3 330 832,27 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
3 330 832,27 Kč 1,020 3 397 448,92 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/6 566 241,49 Kč
Bytový dům č.p.668 – určená cena:
566 241,49 Kč
–8–
b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Podbořany Název okresu: Louny Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 910,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 529,07 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,020 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,020 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 539,6514 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 542 zastavěná pl. 161 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – určená cena:
× =
Cena [Kč] 86 883,88
1/6 14 480,65 Kč 14 480,65 Kč
–9–
c) Ocenění porovnávací metodou
Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstav.stav Kvybav. Kprodejnost Kpodíl Jednotková cena (JC) Bytový dům Žatec 3 449 000,– Kč 0,90 1,00 1,00 0,95 0,17 501 312,15 Kč Bytový dům Žatec 3 100 000,– Kč 0,90 1,00 1,00 0,95 0,17 450 585,– Kč Bytový dům sídliště Staňkovice 2 900 000,– Kč 0,90 1,00 1,00 0,95 0,17 421 515,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstav.stav × Kvybav. × Kprodejnost × Kpodíl )
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks:
421 515,– Kč 457 804,05 Kč 501 312,15 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Množství: Porovnávací hodnota:
457 804,05 Kč 1,00 ks 457 800,– Kč
× =
– 10 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
566 240,– 14 480,– 580 720,– 457 800,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 457 800,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč
Kč Kč Kč Kč
– 11 –
Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 10 km, čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) 1/6 spoluvlastnického podílu k pozemku č. parc. 542 o výměře 161 m2 , druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 1/6 spoluvlastnického podílu k budově č. 668 v obci Podbořany na pozemku č. parc.542, způsob bydlení,
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 457 800,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 457 800,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátsedmtisícosmset Kč V Kladně, 9. 4. 2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3671/36/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3671/36/14 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno
v Kladně dne 9. 4. 2014
– 13 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4) 5)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Sdělení Měst. úřadu Podbořany Fotodokumentace Mapa
(2 listy) (1 list) (2 listy) (1 list) (1 list)
