ZNALECKÝ POSUDEK č. 608 - 54/2012 ve věci ocenění nemovitostí: stavba – budova pro bydlení čp. 48, část obce Podmolí, stojící na pozemku p.č. st. 69 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 69, vše v k.ú. i obci Podmolí, okrese Znojmo
Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Karel Urban č.j. 97 EX 9557/10 Minská 54 616 00 Brno Účel posudku: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 2.11.2012 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Doubek Objednatel posudku:
Vlkova 164/4 Znojmo 669 02 Znojmo 2 tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921 e-mail:
[email protected] - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví, stavby obytné a průmyslové odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a podnik certifikovaný SCOM, o.p.s., - ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) člen České komory odhadců majetku® ev.č. 340 člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR znalec
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 listinných vyhotoveních, elektronicky mailem.
Ve Znojmě, 8.11.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, č.j. 97 EX 9557/10-65 ze dne 1.8.2012 je: „stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: pozemku, na parc. č. St. 69, výměra 275 m2, zastavěná plocha a nádvoří, rozsáhlé chráněné území, budovy, v části obce Podmolí, č.p. 48, bydlení, rozsáhlé chráněné území, na parc. č. St. 69, vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, obec Podmolí, kat. území Podmolí, LV: 181 tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 9557/10-13 ze dne 7.12.2010, -
cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodeje v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu“
Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s příslušnými zákonnými normami, které nakonec odkazují na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku stanovená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Region: Okres: Katastrální území: Počet obyvatel:
Podmolí čp. 48 669 02 pošta Znojmo 2 Jihomoravský Znojmo Podmolí 163
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 2.11.2012 v dopoledních hodinách za přítomnosti podle všeho povinné, dále zřejmě její matky a sestry – znalec nemá pravomoc občany legitimovat, vychází tak pouze ze sdělení osob přítomných na místě. Zpřístupněny byly i vnitřní prostory budov a jejich příslušenství. Povinnou se podařilo kontaktovat telefonicky s tím, že jí bylo vyhověno, pokud jde o termín místního šetření, aby byla zajištěná přístupnost vnitřních prostor budov nemovitosti.
-34. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem
usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97 EX 9557/10-65 ze dne 1.8.2012 exekuční příkaz vydaný stejným soudním exekutorem č.j. 97 EX 6557/10-13 ze dne 7.12.2010 výpis z KN – LV č. 181 pro k.ú. Podmolí ze dne 23.7.2012 informativní kopie katastrální mapy špatné kvality info o prodeji posuzované nemovitosti
b) dodané a zajištěné znalcem
informativní kopie katastrální mapy pořízená internetem vč. informací o pozemcích a budovách skutečnosti a výměry zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 silniční mapa okresu Znojmo 1 : 100 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2011 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Úřední oceňování majetku 2012“: o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění o vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění s účinností od 1.1.2012, kterou se provádějí některá ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o komentář - oceňování nemovitostí, oceňování věcí movitých, kódy CZ-CC, počty obyvatel obcí ČR Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Pavel Krejčíř * Ing. Vlasta Scholzová * Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o. Brno „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2011 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004
5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 181 pro k.ú. Podmolí jako: Pozemky: p.č. st. 69
výměra (m2) druh pozemku 275 zastavěná plocha a nádvoří
Budovy: typ budovy, část obce, č. budovy Podmolí, čp. 48
způsob využití bydlení
způsob využití
způsob ochrany rozsáhlé chráněné území
způsob ochrany
na parcele
rozsáhlé chráněné území
st. 69
Ve vlastnictví: Eva Brhelová, r.č. 746208/4729, Náměstí 88 671 28 Jaroslavice Další podrobnosti viz přílohy posudku (jedná se o nejaktuálnější informace, které měl znalec k dispozici).
-46. Dokumentace a skutečnost: K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření se jeví jako dostačující pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti: Podmolí je malá obec rozkládající se západně od města Znojma, vzdálená vzdušnou čarou cca 8 km, po silnici pak 12 km. Obec se rozkládá při křížení silnic lokálního významu, stranou od významnějších silničních tras. Pracovní příležitosti v obci velmi malé až žádné, vybavenost základní. ... Podmolí je malá obec a najdeme ji západním směrem od města Znojma a v blízkosti hranice s Rakouskem. Obec se rozkládá na levém břehu řeky Dyje, jež jižně od obce tvoří státní hranici, a u okraje Národního parku Podyjí. Podmolí leží v údolí tvořeném Žlebským potokem a vrcholkem Čerchov ( 438 m.n.m.), jenž se zvedá jihozápadně nad obcí. Jižním směrem od Podmolí se rozprostírají rozlehlé lužní lesy Podyjí. Jihozápadně od obce je na kopci nad meandrem Dyje rozlehlá zřícenina hradu Nový Hrádek. Podmolí je výchozím místem k návštěvě výše uvedené zříceniny hradu.
… Vesnický RD se nachází ve střední části obce, při příjezdu od Bezkova či Mašovic v pravotočivé zatáčce, když silnice lemuje nemovitost z jihu a jihozápadu. Přístup z kolem procházející silnice, parkování komplikované, zatáčka je nepřehledná, sice v obci. Typický vesnický RD je postaven v zástavbě lemující silnici, ta má charakter typické vesnické zástavby. Při pohledu z ulice z jihozápadu je vlevo obytná část, vpravo pak stodola, přes kterou se fakticky jako hlavním přístupem vstupuje do areálu nemovitosti – jakože jiný přístup není. Dům má přípojky vody, kanalizace, plynu, elektřiny – info od přítomných na místním šetření; plyn není do domu zaveden.
B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“: jedná se o „odhadovanou částku, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ – definice dle IVSC (The International Valuation Standards Committee - Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) – aktualizace rok 1998. Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF
-5ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude určována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro stanovení obvyklé ceny.
-
Věcná hodnota nemovitosti
Věcná hodnota staveb je určená s využitím cenového předpisu – aktuální vyhl. MF ČR. Jedná se o vyčíslení „nákladové ceny bez koeficientu prodejnosti“. Při vyčíslování věcné hodnoty nemovitosti budou vyjmenovány nejpodstatnější její části, zároveň bude podle potřeby proveden jejich popis. Nemovitost lze rozdělit na tyto podstatné části: 1) Rodinný dům čp. 48 s přístavky 2) Stodola
-63) Další drobné stavby vč. venkovních úprav (zpevněné plochy, přípojky sítí vč. objektů na nich, oplocení, udírna, suchý záchod, sklad vedle stodoly apod.) 4) Pozemek p.č. st. 69 Případné venkovní úpravy či další drobné stavby jsou v podstatě samozřejmým příslušenstvím hlavní stavby (budovy domu pro bydlení). Podrobněji v této kapitole bude popsán tedy hlavně dům pro bydlení. Stodola, přes niž se vstupuje do dvora za domem, z něj pak do domu, je spíše než cokoliv jiného na obtíž, protože se musí řešit její stavebně-technický stav – stavba dožívá, pokud by měla být zachována, vyžádá si to nemalé finance, přitom přínos pro kvalitu bydlení v domě žádný… Ani tato stavba nebude jak v této kapitole, tak jinde nijak podrobně rozebírána, protože nemá žádný pozitivní vliv na cenu obvyklou… Protože věcná hodnota je informativní, bude vyčíslená hlavně u domu pro bydlení, u ostatního příslušenství nemá smysl se jí zabývat, neboť stavby příslušenství nemají klíčový vliv na výsledné stanovení obvyklé ceny. 1) Rodinný dům čp. 48 Základní půdorys obdélníkový, ten do dvora doplňuje přístavba verandy, také dílna rozšiřuje základní obdélník. Dům není podsklepený, střecha sedlová, podkroví není, pouze půda. Vstup do verandy, vlevo prostor pro kotel, vpravo vstup do koupelny – ta je v půdorysném rozšíření vedle dílny, která navazuje, ale je přístupná samostatně ze dvora. Z verandy vstup do základní části půdorysu, do kuchyně, z ní vlevo přístupný obývák, vpravo menší pokoj průchozí do třetího pokoje v domě. V domě tedy byt 3+1, liniová / průchozí dispozice – což není z pohledu současných požadavků na moderní bydlení vhodné. Celkový stav spíše horší pod průměrnou úrovní současných požadavků na kvalitu bydlení v rodinných domech. Sice provedeny jakési opravy, ale šlo spíše o nápravu dlouhodobé průběžné neúdržby, než cokoliv jiného. V roce 2008 měla být řešená snad nově koupelna, včetně úpravy instalací, v roce 2001 přípojka plynu – ten ale není dále v domě rozveden. V roce 2009 měl být dům napojen na vodu a kanalizaci. Podrobnější technický popis a vybavenost jsou zřejmé v následujících tabulkách zde v kapitole o věcné hodnotě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111
-7Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.np 14,75*6,03+5,10*6,03+2,13*5,45
=
[m2] 131,30
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 131,30 m2
Název 1.np
Konstr. výška 2,73 m
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor celkový 14,75*6,03*(2,73+2,70/2)+5,10*6,03*(2,65+ 2,70/2)+2,13*5,45*2,34
[m3] 513,06 m3
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkový Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace
pasy bez izolací smíšené - kámen a nepál. cihla tl. min. 60 cm s rovnými podhledy, dřevěné dřevěné krovy, sedlový tvar tašková pálená hladká pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky nejsou - v koupelně nic, v kuchyni za k.l. nalepeno PVC nejsou v domě dřevěné náplňové do dřevěných zárubní, ale i do ocelových dřevěná dvojitá, ve verandě do dvora jednoduchá betony, pvc; v malé míře lamino betony, pvc ústřední teplovodní, kotel na TP, ocelové radiátory světelná
Obestavěný prostor 513,06 m3 513,06 m3
Hodnocení standardu P S
Část [%] 100 100
S S S S S S C C
100 100 100 100 100 100 100 100
C S
100 100
S
100
S S S
100 100 100
P
100
-818. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
C S S C
100 100 100 100
S
100
S S
100 100
S P
100 100
Koeficient
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 1,98 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56 86,51
s+t, pozink. trubky kombi boiler osazený v koupelně není; v domě není rozvod, pouze přípojka do řádu - z koupelny, kuchyně; v koupelně je wc mísa sporák na PB - lokálně vana rohová, není obložená, umyvadlo wc mísa v koupelně
Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] 1. Základy P 8,20 100 2. Zdivo S 21,20 100 3. Stropy S 7,90 100 4. Střecha S 7,30 100 5. Krytina S 3,40 100 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 8. Fasádní omítky S 2,80 100 9. Vnější obklady C 0,50 100 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 11. Schody C 1,00 100 12. Dveře S 3,20 100 13. Okna S 5,20 100 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 16. Vytápění S 5,20 100 17. Elektroinstalace P 4,30 100 18. Bleskosvod C 0,60 100 19. Rozvod vody S 3,20 100 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 21. Instalace plynu C 0,50 100 22. Kanalizace S 3,10 100 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 25. Záchod S 0,30 100 26. Ostatní P 3,40 100 Součet upravených objemových podílů
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. [%] [%] [%] [%] části z celku 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,35 75,00 3,2625
-92. Zdivo S 21,20 3. Stropy S 7,90 4. Střecha S 7,30 5. Krytina S 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 12. Dveře S 3,20 13. Okna S 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 16. Vytápění S 5,20 17. Elektroinstalace P 4,30 19. Rozvod vody S 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 22. Kanalizace S 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 25. Záchod S 0,30 26. Ostatní P 3,40 Součet upravených objemových podílů:
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 0,46 1,98 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,46 1,56 86,51
24,51 9,13 8,44 3,93 1,04 6,70 3,24 3,70 6,01 2,54 1,16 6,01 2,29 3,70 2,20 3,58 0,58 4,74 0,35 1,80 Opotřebení:
70,00 70,00 75,00 85,00 80,00 70,00 75,00 65,00 80,00 65,00 65,00 65,00 65,00 55,00 70,00 65,00 25,00 40,00 40,00 55,00
17,1570 6,3910 6,3300 3,3405 0,8320 4,6900 2,4300 2,4050 4,8080 1,6510 0,7540 3,9065 1,4885 2,0350 1,5400 2,3270 0,1450 1,8960 0,1400 0,9900 68,5190
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * *
2 290,0,8651 0,8500 2,1550
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 513,06 m3 * 3 629,- Kč/m3
= =
3 629,1 861 895,- Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 68,5190 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 275 752,- Kč
Vesnický rodinný dům čp. 48 – věcná hodnota
=
586 143,- Kč
Výměry vnitřních prostor – podlahová plocha: prostory výměra v m2 obývací pokoj 18,32 kuchyně 12,92 pokoj 12,70 pokoj 11,09 veranda/chodba 4,14 kotel 2,62 koupelna 9,95 celkem plocha bytu v domě 71,74
- 10 -
4) Pozemek p.č. st. 69 Je-li v obci cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa, je možné vyjít opět z několika metod. Nejpoužívanějšími metodami jsou indexová metoda, metoda třídy polohy (Naegeliho), Sammetova metoda. Výstupy těchto metod je však nutno velmi citlivě zvažovat, neboť ve většině případů nedávají pro podmínky našeho trhu adekvátní výsledky (uvedené metody byly vesměs vypracované zahraničními autory, je v nich patrná snaha postihnout zejména problematiku ocenění pozemků v zemi vzniku metody). Optimální metodou pro ocenění pozemků je metoda porovnávací, která je však podmíněna dostatečným souborem vstupních dat o realizovaných cenách pozemků v posledním období. Takové informace se na českém trhu stále teprve shromažďují, avšak při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. Výkaz výměr: Pozemek parcelní číslo druh st. 69 zastavěná plocha a nádvoří celkem celková výměra pozemků
Výměra v m2 275 275 275
Pro obec není zpracovaná oficiální cenová mapa. Znalec proto vyhodnotil databázi směrných cen pozemků, kterou vypracovala regionální skupina znalců a odhadců, kteří se oceňováním nemovitostí na tržních principech více zabývají, přičemž zpracovatel ocenění se určitým způsobem na tvorbě této databáze podílel. Podmolí je již dále od města Znojma, sice je vnímáno jako dobrá rekreační obec, pozitivně právě díky blízkosti města Znojma, přitom klidovému prostředí a blízkosti NP Podyjí... Po vyhodnocení všech dostupných informací lze určit současnou jednotkovou hodnotu pozemku na částku 120,- Kč/m2. … Na pozemky je při vyčíslování jejich hodnoty v rámci věcné hodnoty pohlíženo jako na volné, to plyne z podstaty filozofické konstrukce věcné hodnoty. Ta tkví v tom, že věcná hodnota se snaží vyjádřit náklady potřebné na pořízení stejné či obdobné nemovitosti, tj. investor by musel koupit nejprve volný pozemek a pak na něm postavit za patřičné náklady příslušnou stavbu, která je samozřejmě v současnosti opotřebená. Proto musí být pohlíženo na pozemky jako na volné. pozemek p.č. st. 69 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] :
275 120,-
Hodnota pozemků:
33 000,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti 1) Rodinný dům č.p. 48 4) Pozemek
= =
586 143,- Kč 33 000,- Kč
Věcná hodnota celkem
619 143,- Kč
Věcná hodnota – po zaokrouhlení
620 000,- Kč
- 11 -
-
Výnosová hodnota nemovitosti
Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Nemovitost je určená apriori pro bydlení, tj. u ní nemá smysl se zabývat výnosovou hodnotou. Výnosová hodnota nemovitostí nebude v tomto oddíle určována, neboť nemá význam jako podpůrná hodnota pro určení obvyklé ceny.
-
Porovnávací hodnota nemovitosti
Porovnávací hodnota bude stanovená na základě následujících shromážděných informací z relevantního trhu: 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality.cz/Bart reality Brno, datum změny inzerátu 11/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
549 000 Kč 10 % 494 100 Kč
m2 599 m2 4 575 Kč/m2 4 118 Kč/m2
popis
na prodej - samostatně stojící rodinný dům 3+1 v obci Podmolí (okres Znojmo). Nemovitost je situována v centru obce. Po vstupu do domu se nacházíme ve verandě, ze které lze vstoupit do koupelny a do obytné místnosti, která je průchozí do dalšího obytného pokoje a do kuchyně. Z verandy vede vchod na dvůr, kde se nachází hospodářské budovy. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží zahrada o výměře 399 m2. Další: garáž, kůlna, sklad, hospodářská budova.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality.cz/MaM reality holding Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 200 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 000 000 Kč 10 % 900 000 Kč
173 m2 1707 m2 5 000 Kč/m2 4 500 Kč/m2
popis
prodej - rodinný dům 7+1 s garáží, 2x terasa v obci Mašovice, okr. Znojmo. První podlaží - byt 4+1 s terasou, druhé podlaží 3+1 s terasou není dokončeno. 2010 kompletní rekonstrukce domu, nová střecha, krovy atd. K dispozici udírna, sklep, zahrada, garáž, kotelna, předzahrádka. Za obcí k dispozici zahrada nebo možno prodat jako stavební pozemek. Obec Mašovice se nachází 7 km od Znojma.
- 12 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: sreality.cz/rk Sting Znojmo Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 050 000 Kč 10 % 945 000 Kč
150 m2 824 m2 8 750 Kč/m2 7 875 Kč/m2
popis
prodej samostatně stojícího rodinného domu s hospodářskou přístavbou v obci Bezkov u Znojma. Dům je v původním stavu, je napojen na elektrickou energii, plynovod, rozvod vody v domě s vlastní studny, odpad sveden do kanalizace. Vytápění ústřední plyn. kotlem lze kombinovat s vytápěním kotlem na tuhá paliva. K domu přísluší slunný uzavřený dvůr, hosp. budovy a garáž. Vjezd na dvůr možný ze dvou stran. Usedlost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak ke komerčnímu využití( objekt lze využít jako autodílnu, truhlářskou dílnu atd.) nebo jen k rekreačním účelům.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen
Kč/m2
4 118 až 7 875 Kč
Úvodem lze prezentovat informaci, že posuzovaná nemovitost se aktuálně nabízí na trhu realitní kanceláří za 390 tis. Kč + provize… Posuzovaný dům disponuje podlahovou plochou vnitřních prostor 71,74 m2. Při uplatnění uvedenými informacemi vymezeného intervalu cen za m2 lze zde prezentovat cenové rozpětí cca 295 až cca 565 tis. Kč. Dům má malý pozemek, lokalita v obci spíše horší – zatáčka obcí procházející silnice, u domu parkování nemožné, užívat stodolu komplikované – zatáčka je nepřehledná… Celkový stav horší, vybavenost sice se snahou o přiblížení se standardům současné doby, ale jde o podprůměr – zejména kvalitou a stavem… Obec Podmolí je spíše vnímána jako rekreační, pro chalupaření… Pro trvalé bydlení jde o málo zajímavou obec, vybavenost základní, někteří účastníci trhu sice pozitivně hodnotí blízkost Národního parku Podyjí, jenže jeho existence přináší pro stavební činnost v obci omezení – k veškerým stavebním aktivitám si vyhrazuje právo se Správa NP Podyjí vyjadřovat, a jak známo, požadavky a stanoviska jsou leckdy pochybná, sice vynucovaná je respektovat… Nemovitost má v KN evidováno omezení „rozsáhlé chráněné území“ právě kvůli NP Podyjí, je třeba to vnímat jako omezení vlastnického práva vyplývající ze zákonných norem… Dopad do obvyklé ceny spíše negativní, než bez vlivu… V úvodu uvedená požadovaná cena za nemovitost je z inzerce, jde o cenu požadovanou, jak známo, sjednávané skutečné ceny mohou být klidně i v desítkách procent nižší… Obvykle se požadované ceny pro objektivnější vyhodnocování redukují o min. 10%... Po vyhodnocení místního trhu lze tedy zkonkretizovat porovnávací hodnotu na částku 350 tis. Kč.
- 13 -
-
Rekapitulace stanovených hodnot Věcná hodnota [Kč]
Výnosová hodnota [Kč] Hodnota současná
Porovnávací hodnota [Kč]
stavba – budova pro bydlení čp. 48, část obce Podmolí, stojící na pozemku p.č. st. 69 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 69, vše v k.ú. i obci Podmolí, okrese Znojmo
nebyla stanovená
620 000
-
350 000
Práva a závady spojené s nemovitostí
V části „C“ LV, jež bylo k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti:
zástavní právo smluvní pro VITACREDIT s.r.o., IČ 28614488; nebyly zjištěny žádné podrobnosti o stavu tohoto zástavního práva, nelze je tedy jakkoliv zohlednit v závěrečném návrhu hodnoty jakože ani vyčíslovat hodnotu této závady
nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti – podrobněji viz přílohy posudku - omezení podle všeho souvisejí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože případným exekučním prodejem nemovitosti by měla zaniknout
Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny.
-
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce
Výše byly určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Hodnota věcná reflektuje materiální podstatu nemovitosti, ovšem klíčové je případné uplatnění nemovitosti na místním trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí – to se promítá ve výstupu uplatněné metody porovnávací. Výnosovou hodnotu určovat je bezpředmětné. Na základě výše uplatněných přístupů ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: stavba – budova pro bydlení čp. 48, část obce Podmolí, stojící na pozemku p.č. st. 69 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 69, vše v k.ú. i obci Podmolí, okrese Znojmo
obvyklá cena současná 350.000,- Kč slovy: tři sta padesát tisíc Kč
Žádná práva a závady, které by měly mít vliv na obvyklou cenu a byly samostatně ocenitelné, zjištěné nebyly.
- 14 -
Ve Znojmě, 8.11.2012
Ing. Zdeněk Doubek
C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 608-54/2012 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
D. Seznam příloh: situace širších vztahů fotografická dokumentace LV č. 181 pro k.ú. Podmolí ze dne 23.7.2012 informativní kopie katastrální mapy pro lokalitu nemovitosti kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem
počet listů příloh 1 x A4 3 x A4 2 x A4 1 x A4 1 x A4 8
