ZNALECKÝ POSUDEK. Posudek obsahuje 18 stran textu včetně krycího listu a 12 stran příloh a předává se objednateli v jednom vyhotovení

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7124-303/2013

o stanovení obvyklé ceny id. 3/4 rodinného domu č.p. 109, ostatních nemovitostí na pozemcích parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 a pozemků parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 v katastrálním území Medlov, obec Medlov, okres Brno-venkov.

Posudek obsahuje 18 stran textu včetně krycího listu a 12 stran příloh a předává se objednateli v jednom vyhotovení.

strana 2

1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Vlastník nemovitostí : (LV č. 91)

Capieciková Jarmila Toronto, Kanada

1/4

Hnidák Vlastimil Medlov č.p. 109, 664 66

3/4

Objednatel posudku :

JUDr. Jana Škofová, soudní exekutor Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno (088EX 511/09-09)

Účel posudku :

Dle zákona č. 36/67 Sb. §1 odst. 1 a 2 a §12 odst. 2

Posudek vypracován k datu : 9.10.2013

Použitý předpis :

Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

Zpracovatel posudku :

Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. : 548 212 658

Datum vyhotovení :

15.10.2013

Ing. Miroslav Kovalčík

Znalecký posudek č. 7124-303/2013

strana 3

2. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny id. 3/4 rodinného domu č.p. 109, ostatních nemovitostí na pozemcích parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 a pozemků parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 v katastrálním území Medlov. Podkladem pro ocenění byl : 

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.10.2013 – viz příl. č. 3



Kopie katastrální mapy – viz příl. č. 4



Usnesení o ustanovení znalce ze dne 8.3.2011 - viz příl. č. 5



Exekuční příkaz ze dne 27.3.2009 – viz příl. č. 6



Informace zástupce objednatele (p. Komárek) a souseda



Zjištění znalce na místě samém dne 9.10.2013

3. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem dne 8.3.2011 (viz příl. č. 5) mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na nemovitosti uvedené v exekučním příkazu ze dne 27.3.2009 (viz příl. č. 6). V části 5 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 6 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 7 jsou oceněny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 8 je rekapitulace cen a výsledná cena.

3.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní.



strana 4

Definice obvyklé ceny je uvedena v Zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod.

3.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí

3.2.1. Věcná hodnota nemovitostí (HN) Sestává z věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Věcná hodnota stavby (ev. samostatné jednotky) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, přiměřeného použití platného cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu, speciálních metodik (ACONS) apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Uvede se předpoklad další životnosti (v rocích) s běžnou údržbou. Hodnota pozemků. Oceňují se pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek. Nejprve je vždy nutné provést analýzu trhu s pozemky v daném regionu. Zjištění hodnoty pozemků se může provést následujícím způsobem : - porovnáním se skutečnými prodeji - dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách - Naegeliho metodou třídy polohy - přiměřeným využitím cenového předpisu Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků.



strana 5

3.2.2. Výnosová hodnota nemovitostí (HV) Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odrážet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.) Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu užívání a polohy ve stavbě. Zdrojem výnosu mohou být i běžně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvažovat bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvažovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů možných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: - daň z nemovitostí (staveb i pozemků) - pojištění staveb - odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy) - průměrné výdaje na běžnou údržbu a opravy - náklady na správu Tyto výdaje se u běžných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10 - 40 % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Výše míry kapitalizace musí odrážet situaci na trhu i rizika daného typu nemovitostí. Kapitalizační míra se někdy obecně určuje součtem čtyř základních podmínek, které ji ovlivňují, tzn. míry návratnosti, míry inflace, rizikové míry a míry ekonomické životnosti. Ing. Miroslav Kovalčík


strana 6

Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby i pozemku.

3.2.3. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Uvádí se srovnání jak celých nemovitostí, tak případně cen pozemků, hladin nájmů uvažovaných ve výnosovém ocenění, cen bytových ploch za 1 m2 apod. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Pro běžné nemovitosti (RD, byty, pozemky apod.) je nutné při srovnávací metodě respektovat srovnatelnou lokalitu srovnávaných nemovitostí, tj. není možné srovnávat nemovitosti z jiných měst, odlišných lokalit apod. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou.

3.2.4. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Výsledek však nemůže být tvořen pouhým zprůměrováním získaných hodnot. Všechny hodnoty lze pokládat pouze za pomocné. Nejdůležitější z těchto hodnot je samozřejmě srovnávací hodnota, neboť v ní je promítnut reálný trh s nemovitostmi. Při stanovení konečné obvyklé ceny je nutno rovněž přihlédnout k případným omezujícím podmínkám (věcná břemena, nájemní smlouvy apod.).

4. POPIS NEMOVITOSTÍ Dle sdělení zástupce objednatele (p. Komárek) povinný poštu nepřebírá a je nekontaktní. Z tohoto důvodu byla prohlídka nemovitosti provedena bez předchozího upozornění povinného.



strana 7

Při místním šetření nebyl v nemovitosti nikdo zastižen. Informace o vybavení a stáří sdělil soused. Dle jeho informací p. Hnidák v nemovitosti nebydlí cca 20 let. Nemovitost je užívána, avšak vztahy k vlastníkům nezná.

4.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny id. 3/4 rodinného domu č.p. 109, ostatních nemovitostí na pozemcích parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 a pozemků parc. č. 352, 353, 349/2 a 350/2 v katastrálním území Medlov.

4.2. POLOHA Medlov se nachází cca 20 km jižně od centra Brna. Nemovitost se nachází v blízkosti středu obce. Okolní zástavba je tvořena staršími řadovými rodinnými domy.

4.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Nemovitost je přístupná z místní komunikace. Zastávka autobusové dopravy je ve vzdálenosti cca 200 m.

4.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je připojena pouze na elektřinu.

4.5. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Dle výpisu z KN je vlastník pozemků zároveň vlastníkem staveb na pozemku postavených. Porovnáním výměr pozemků v exekučním příkazu (příl. č. 6) a výpisu z KN (příl. č. 3) bylo zjištěno, že pozemek parc. č. 352 je o 1 m2 menší (288 m2). Ke změně výměry došlo zřejmě při digitalizaci. Dále bylo zjištěno, že pozemky parc. č. 349/2 a 350/2 užívá soused. Je možné, že ke změně hranic došlo rovněž při digitalizaci. Bez významného vlivu na obvyklou cenu. Dle výpisu z KN neváznou na nemovitosti věcná břemena nebo jiná práva, která by měla vliv na cenu obvyklou (mimo finančních, která nejsou předmětem ocenění).



strana 8

5. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 5.1. ZJIŠTĚNÍ VĚCNÉ HODNOTY (HN) Ke zjištění věcné hodnoty je přiměřeně využitZákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuální znění a Vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění(Nejsou použity koef. prodejnosti a nejsou oceňovány venkovní úpravy, které nemají vliv na stanovení obvyklé ceny). Hodnota pozemku je stanovena dle vlastní databáze obvyklých cen. 5.1.1. Rodinný dům Dispoziční uspořádání: 2 pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, záchod a průjezd. Popis : Jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím. Objekt má sedlový krov s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45-60 cm. Vodorovné konstrukce jsou dřevěné s podbitím. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní omítky jsou rovněž vápenné. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné, v ostatních místnostech je keramická a betonová dlažba. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře náplňové. Vytápění je zajišťováno kamny na TP. Suchý záchod. Elektroinstalace je světelná a motorová. Objekt není jištěn hromosvodem. Rozvod elektřiny je napojen na veřejný řad. Voda z veřejné studny. Kanalizace do jímky. Objekt byl postaven před cca 100 lety, před cca 20 lety byla vybudována koupelna a kuchyně. Údržba zanedbaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 16,2*8,8+4,0*5,0 1.NP


=

[m2] 162,56


strana 9

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 162,56 m2

Konstr. výška 3,30 m

= =

[m3] 536,45 m3 284,48 m3

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (16,2*8,8+4,0*5,0)*(3,30) zastřešení (16,2*8,8+4,0*5,0)*3,5*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní


betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné dřevěné betonové tašky pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné chybí chybí chybí náplňové dřevěná špaletová prkenný povrch keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená voda chybí chybí litinové potrubí chybí standard suchý chybí

Obestavěný prostor 536,45 m3 284,48 m3 820,93 m3

Hodnocení standardu S S S S P S S S C C C S S P S P S C P C C S C S P C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


strana 10

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S P S S S C C C S S P S P S C P C C S C S P C

Obj. podíl [%] Část [%] 8,20 100 21,20 100 7,90 100 7,30 100 3,40 100 0,90 100 5,80 100 2,80 100 0,50 100 2,30 100 1,00 100 3,20 100 5,20 100 2,20 100 1,00 100 5,20 100 4,30 100 0,60 100 3,20 100 1,90 100 0,50 100 3,10 100 0,50 100 4,10 100 0,30 100 3,40 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 820,93 m3 * 3 407,33 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 75,000 % Rodinný dům – věcná hodnota (zaokr.)


Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00

= * * *

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 1,56 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 1,00 2,39 4,30 0,00 1,47 0,00 0,00 3,10 0,00 4,10 0,14 0,00 81,57 0,8157 2 290,0,8157 0,8500 2,1460

= =

3 407,33 2 797 179,42 Kč

-

2 097 884,57 Kč

=

700 000,-- Kč


strana 11

5.1.2. Hosp. objekt Popis : Jedná se o stavbu s jedním nadzemním podlažím. Objekt má sedlový krov s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Vodorovné konstrukce jsou dřevěné. Omítky jsou vápenné, podlahy z cem. potěru. Okna jednoduchá, dveře svlakové. Objekt byl postaven před cca 100 lety, údržba zanedbaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,0*10,0 1.NP

[m2] 50,00

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP

Zastavěná. plocha 50,00 m2

Konstr. výška 2,30 m

= =

[m3] 115,00 m3 75,00 m3

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,0*10,0)*(2,30) zastřešení 5,0*10,0*3,0*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny


betonové pásy zděné - 30 cm

Obestavěný prostor 115,00 m3 75,00 m3 190,00 m3

Hodnocení standardu S S

Část [%] 100 100


strana 12

3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech omítky

S S S S S X P S S C

dřevěné svlakové jednoduchá betonové chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S X P S S C

Obj. podíl [%] Část [%] 7,10 100 31,80 100 19,80 100 7,30 100 8,10 100 1,70 100 6,10 100 0,00 100 3,00 100 1,10 100 8,20 100 5,80 100

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 190,00 m3 * 2 058,81 Kč/m3 Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 80,000 % Hosp. objekt – věcná hodnota (zaokr.)

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 0,00 92,58 0,9258

= * * *

1 250,0,9258 0,8500 2,0930

= =

2 058,81 391 173,90 Kč

-

312 939,12 Kč

=

80 000,-- Kč

5.1.3. Pozemek Stanovení ceny : Dle vlastní databáze stanovuji cenu pozemku na...............................................800,00 Kč/m2



strana 13

Výpočet ceny : Dle výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví č. 91) je pozemek tvořen následujícími parcelami : č.parcely 349/2 350/2 352 353 celkem

výměra 45 7 288 105

druh pozemku zastavěná plocha zahrada zastavěná plocha zahrada

cena/m2

celkem

800,00 800,00 800,00 800,00

36000,00 5600,00 230400,00 84000,00 356000,00

Věcná hodnota : (zaokrouhleno).............................................................................360000,–– Kč 5.1.4. Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům ...................................................................................... ................ 700 000,00Kč Hospodářský objekt ........................................................................... .................. 80 000,00Kč Pozemek .............................................................................................. ................ 360 000,00Kč Věcná hodnota celkem

1 140 000,00 Kč

855 000,00 Kč

Věcná hodnota id. 3/4 (zaokrouhleno)

5.2. ZJIŠTĚNÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY (HV) Vzhledem k tomu, že se v našem konkrétním případě jedná o nemovitost, která není v dané lokalitě běžně pronajímána, není tato hodnota stanovována.

5.3. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Obecně : Podobné typy nemovitostí –menší rodinné domy se zanedbanou údržbou – se v podobných lokalitách v současné době prodávají obtížně. Dosahované prodejní ceny jsou výrazně nižší než věcné hodnoty. Prodeje spoluvlastnického podílu se na volném trhu obchodují spíše výjimečně. Při prodeji podílu bývá prodejní cena obvykle nižší než by činil aritmetický podíl z ceny při prodeji celé nemovitosti. U menšinových podílů bývá tato cena ještě nižší. Nejprve je stanovena srovnávací hodnota celé nemovitosti a poté je tato hodnota korigována na oceňovaný podíl. Parametry oceňované nemovitosti : Řadový koncový RD s 0 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 163 m2, podlahová plocha cca 70 m2 (bez průjezdu), obestavěný prostor 820 m3, podstandardní vybavení, zanedbaná údržba, pozemek 445 m2, hospodářský objekt.



strana 14

Srovnávací nemovitosti : V posledním období byly v podobných lokalitách realizovány prodeje následujících nemovitostí : K.ú.Pravlov Popis :

Řadový koncový RD s 0 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 139 m2, podlahová plocha 107 m2, obestavěný prostor 579 m3, podstandardní vybavení, zanedbaná údržba, zatékání střechou, pozemek 1084 m2.

Realizovaná cena : 490 000,–– Kč (07/2013) Komentář :

Oceňovaný RD je o cca 1/3 menší, technický stav a vybavení je mírně lepší, menší pozemek, lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na .........300 000,–– - 330 000,–– Kč K.ú.Těšany Popis :

Řadový koncový RD s 0 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 112 m2, podlahová plocha 86 m2, obestavěný prostor 493 m3, standardní vybavení, zanedbaná údržba, pozemek 1808 m2.

Realizovaná cena : 860 000,–– Kč (03/2013) Komentář :

Oceňovaný RD je mírně menší, technický stav a vybavení je horší, výrazně menší pozemek, lokalita mírně horší.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ..........370 000,–– - 400 000,–– Kč K.ú.Oslavany Popis :

Řadový koncový RD s 0 P.P. / 2 N.P., zastavěná plocha 166 m2, podlahová plocha 131 m2, obestavěný prostor 674 m3, standardní vybavení, částečně zanedbaná údržba, garáž, pozemek 415 m2.

Realizovaná cena : 1 200 000,–– Kč (04/2013) Komentář :

Oceňovaný RD je cca poloviční, technický stav a vybavení je horší, pozemek srovnatelný, lokalita horší.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ..........400 000,–– - 430 000,–– Kč K.ú.Žabčice Popis :

Řadový vnitřní RD s 1 P.P. / 1 N.P., zastavěná plocha 179 m2, podlahová plocha 145 m2, obestavěný prostor 685 m3, standardní vybavení, průměrný technický stav, pozemek 573 m2.

Realizovaná cena : 1 000 000,–– Kč (02/2013) Komentář :

Oceňovaný RD je cca poloviční, technický stav a vybavení je horší, pozemek srovnatelný, lokalita srovnatelná.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na .........370 000,–– - 400 000,–– Kč Srovnávací hodnota nemovitostí celkem : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu celé předmětné nemovitosti na.........................370 000,–– Kč



strana 15

Srovnávací hodnota id. 3/4 : Na základě výše uvedených obecných předpokladů stanovuji z důvodů prodeje pouze id. 3/4 korekční koef. 0,75, tzn. (zaokrouhleno) 370 000,00*3/4*0,75............................................................................ 210

000,–– Kč

5.4. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Dle informací objednatele je oceňovaný majetek bez věcných břemen a jiných práv.

5.5. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Rekapitulace zjištěných hodnot : Věcná hodnota id. 3/4.....................................................................................855 000,–– Kč Výnosová hodnota ................................................................................ nebyla stanovována Srovnávací hodnota id. 3/4 ............................................................................210 000,–– Kč Rizika : (věcná břemena, územní plán)......................................................... nebyla zjištěna Závěr : Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu id. 3/4 předmětných nemovitostí v daném místě a čase na

210 000,–– Kč

6. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Nezjištěny.

0,–– Kč

Poznámka :

Užívání pozemků parc. č. 349/2 a 350/2 sousedem je spíše výhoda a může v budoucnosti přinést mírný finanční efekt kupujícímu.

7. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny.


0,–– Kč


strana 16

Poznámka :

Užívání pozemků parc. č. 349/2 a 350/2 sousedem je spíše výhoda a může v budoucnosti přinést mírný finanční efekt kupujícímu.

8. REKAPITULACE Cena id. 3/4 nemovitostí a jejich příslušenství ............................................210 000,–– Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmispojených ................................... 0,–– Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ................................................ 0,–– Kč

Výsledná celková cena id. 3/4

210 000,–– Kč

Výsledná celková cena id. 3/4 předmětných nemovitostí činí 210 000,–– Kč, slovy dvěstědesettisíc korun českých.

V Brně dne15.10.2013

Zpracoval :


Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. 548 212 658


strana 17

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 č.j. Spr. 237/91 pro základní obor ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7124-303/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 3782013.

Otisk kulaté pečetě :

Podpis znalce :

Jméno a adresa znalce :


Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7


strana 18

Seznam příloh číslo

název

počet listů

1

Identifikace objektu na mapě

1

2

Fotodokumentace

2

3

Výpis z katastru nemovitostí

3

4

Kopie katastrální mapy

1

5

Usnesení o ustanovení znalce

1

6

Exekuční příkaz

1

7

Srovnávací nemovitosti

3



Příloha číslo 2

ZNALECKÝ POSUDEK. Posudek obsahuje 18 stran textu včetně krycího listu a 12 stran příloh a předává se objednateli v jednom vyhotovení

Recommend Documents