Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu

AP PR AI S ALS

Posudek / č. 136-179/2011 O ceně nemovitostí

rodinný dům č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 367/3 vše zapsané na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína ve vlastnictví Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, PSČ: 267 01

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu.

V Praze dne 20.09.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 136-179/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

Porovnávací metoda ............................................................................................................................................... 15 5.2

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 16

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 136-179/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 36/3 vše zapsáné na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína, okres Klatovy ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: 896011/0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: 267 01 Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 07.09.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 07.09.2011.

Zjištěná cena nemovitostí zapsaných na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína je stanovena:

321 000,00 Kč (slovy: Třistadvacetjedna tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 20.09.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137Ex 11721/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov ze dne 20.06.2011

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína kopie katastrální mapy k.ú. Radkovice u Měčína informace a údaje sdělené zástupcem objednatele posudku skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 36/3 vše zapsáné na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína, okres Klatovy ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: 896011/0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: 267 01 Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 07.09.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 07.09.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 11721/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, 616 45, Brno ze dne 20.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 07.09.2011. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.09.2011. Proti povinnému nebylo zahájeno insolvenční řízení.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Dům k rodinné rekreaci Adresa nemovitosti: Radkovice č.e. 3, PSČ: 340 12, Měčín Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Měčín Katastrální území: Radkovice u Měčína Počet obyvatel: 1 400 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV 285 k.ú. Radkovice u Měčína pro: Přibylová Ivana, RČ: 896011/0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: 267 01, Králův Dvůr u Berouna. Jiná práva: Věcné břemeno (podle listiny) pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 ke Stavbě: Radkovice, č.p. 55. Listina – Usnesení soudu číslo deníku 110/1933 (POLVZ:116/1971, Z-17100116/1971-404). Věcné břemeno (podle listiny) pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: St. 1/2. Listina – Usnesení soudu číslo deníku 110/1933 (POLVZ:116/1971, Z-17100116/1971-404). Věcné břemeno chůze pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/18. Listina – Usnesení soudu číslo deníku 48/1933 (POLVZ:118/1971, Z-17100116/1971-404). Věcné břemeno chůze pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/17. Listina – Usnesení soudu číslo deníku 90/1933 (POLVZ:119/1971, Z-17100116/1971-404). Věcné břemeno oprav a údržby pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/16. Listina

Strana 9


– Usnesení soudu číslo deníku 86/1933 (POLVZ:120/1971, Z-17100116/1971-404). Věcné břemeno braní vody pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/16. Listina – Usnesení soudu číslo deníku 86/1933 (POLVZ:120/1971, Z-17100116/1971-404).

Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 máje 903, 334 01 Přeštice, RČ: 405611/022 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009-404). Věcné břemeno užívání pro Bouda Miloslav, Husova 962, 334 01 Přeštice, RČ: 351028/086 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009-404). Věcné břemeno užívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V2373/2009-404). Věcné břemeno spoluužívání pro Boudová Věra, Tř. 1 máje 903, 334 01 Přeštice, RČ: 405611/022 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009404). Věcné břemeno spoluužívání pro Bouda Miloslav, Husova 962, 334 01 Přeštice, RČ: 351028/086 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009404). Věcné břemeno spoluužívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391086 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009-404). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391086, Stavba: Radkovice, č.e. 3, Parcela 367/3, St. 1/3. Listina – Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián: 137Ex-11721/2010 – 15 ze dne 21.07.2010. Právní moc ke dni 03.08.2010 (Z-4390/2010-404). Nařízení exekuce, pověřený exekutor Mgr. Daniel Vlček, EÚ Praha 7 k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391086. Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-7107/2011 -15, 101 EX 02690/11 ze dne 13.04.2011; uloženo na prac. Beroun (Z-6163/2011-202). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3 a 367/3. Listina – Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí; Soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček: 101 EX-02690/2011 – 018 ze dne 30.04.2011 (Z-3930/2011-404). Nařízení exekuce, pověřený exekutor Mgr. Kamil Košina, EÚ Prachatice k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391086. Listina – Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-7322/2011 -14, 040 EX 4007/11 ze dne 03.05.2011; uloženo na prac. Beroun (Z-11559/2011-201).

Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 2.5.2011 pro Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, 250 92 Šestajovice, RČ: 620926/0277 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: 367/3 a St. 1/3. Listina – Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček: 101 EX-02690/2011 – 017 ze dne 30.04.2001 (Z-3929/2011-404). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina – Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.08.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.08.2009 (V-2373/2009-404). Pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 896011/0060.

Strana 10


Vztah BPEJ k parcelám: Parcela 367/3, BPEJ 74702, 821 m2. Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů – č.j.: Z-7626/2011-404. Věcné břemeno: Věcné břemeno užívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Věcné břemeno spoluužívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna, RČ: 635421/1391086 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovanou nemovitostí je dům k rodinné rekreaci se zahradou, který se nachází v části obce Měčín, v Radkovicích. Ty leží cca 15 km severovýchodně od Klatov. Tento oceňovaný řadový dům je 100 let starý a původně sloužil jako celek. V současné době je rozdělen na několik částí (domů), které jsou vlastněny několika majiteli. Dům je postaven z cihel, má 1 nadzemní patro a půdu. Dům není napojen na vodovod ani plyn, na pozemku je vlastní studna. U domu je předzahrádka, kde je postavena dřevěná veranda a za domem zahrada o velikosti 821 m2, která ale není upravovaná – zatravněná, s několika vzrostlými stromy. Interiér domu nebyl zpřístupněn.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Rodinná rekreace Příslušenství domu a) Hlavní stavby a1) Budova č.e. 3 b) Pozemky b1) Pozemky Radkovice u Měčína a) Hlavní stavby a1) Budova č.e. 3 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží:

A. rekreační dům zděná 111 a 112

Název podlaží

Součin

1NP :

396,00 m3

Zastřešení

488,40 m3

Součet

884,40 m3

Základní cena dle přílohy č. 20a – 3 472,00 Kč/m3 obestavěného prostoru. Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby – šikmá střecha 1. Druh stavby – rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn – cihelné 3. Tloušťka obvod. stěn – 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vl. studna 6. Způsob vytápění stavby – lokální vytápění el. 7. Zákl. příslušenství v RD – úplné standardní 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy – minimální rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – se stavbami do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – nad 800 m2 12. Kriterium jinde neuvedené – bez vlivu 13. Stavebně - technický stav – ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č.

Vi

I I III II II II II III I II II III II II

0,00 -0,02 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,01 0,00 0,65

Strana 12


Koeficient pro stáří nad nad 80 let: 0,6 12

Index vybavení IV

1

Vn xV13 x0,6

= 0,3432

n 1

Index polohy: Název znaku

č.

1. Význam obce – bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci – okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí – objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci – základní sortiment 5. Školství a sport – žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení – ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava – omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí – průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené – bez dalších vlivů 12

Index polohy IP

1

I II II II I II II II II III II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Pn = 0,97

n 1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

I

-0,10

II II

0,00 0,00

3

1

Index trhu IT

Tn = 0,90 n 1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,3432 * 0,9700 * 0,9000 = 0,2996 Ocenění: 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 472,00- Kč/m * 0,2996 = 1 040,21 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3

3

CP = ZCU * OP = 1 040,21 Kč/m * 884,40 m = 919 961,72 Kč Budova č.e. 3 - zjištěná cena

= 919 961,72 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 409 m2. Zahrada o výměře 821 m2. b1) Pozemky Radkovice u Měčína - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 409 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 l) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000.

Strana 13


Počet obyvatel obce Radkovice u Měčína je dle serveru obce online 1 400 obyvatel. Cp = 35+(1 400-1000)x0,007414= 37,97 Kč/m2 ZC = 37,97 x 1,00 = 37,97 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena číslo [m2] [Kč/m2] Ostatní plocha - jiná plocha St. 1/3 409,00 37,97 Součet Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemek Radkovice u Měčína - zjištěná cena

Cena [m2] 15 529,73 15 529,73 15 529,73 * 2,169 * 1,230 41 431,30 41 431,30

Zahrada oceněná dle § 28: Informace o nemovitosti: zahrada - zemědělský půdní fond zatřídění dle bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ) BPEJ výměra (m2) 74702 821

Název zahrada Součet

Parcelní číslo

Výměra [m2]

367/3

821,00

Mezisoučet Úprava dle § 28 odst. 3 a): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemek Radkovice u Měčína - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 37,97

Cena [m2] 31 173,37 31 173,37 31 173,37 * 0,400 * 2,169 * 1,230 33 266,60 33 266,60

Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Budova č.e. 3 c) Pozemky Cena nemovitostí činí celkem

= =

919 961,72 Kč 74 697,90 Kč 994 659,62 Kč

Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 Máje 903, Přeštice, PSČ 334 01, RČ: 405611/022 a Miloslav Bouda, Husova 962, Přeštice, PSČ 334 01, RČ: 351028/086 zřízeno jako bezplatné oceněno na základě stanovení roční ztráty nájemného po dobu 10 let při použití diskontní sazby dle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb. pro nemovitosti bytové domy (9) ve výši 5 %. Výše nájemného je stanovena srovnáním s nabídkou na pronájem bytu v regionu (Přeštice) kdy výše měsíčního nájemného se pohybuje od 4 000,00 do 7 500,00 Kč za jednotku. Výše nájemného pro oceňovaný objekt 4 000,00 Kč/měsíc, to je roční výše ztráty nájemného 48 000,00 Kč. Výše Hodnota věcného břemene je stanovena dle vztahu HVB = 48 000,00 Kč * (1,0510-1) / (1,0510* 0,05). Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 370 643,28 Kč. Cena zjištěná po zohlednění věcného břemene činí celkem 624 016,34 Kč, to je 624 020,00 Kč po zaokrouhlení (dle § 46).

Strana 14


Porovnávací metoda a) Rodinná rekreace Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 132,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej rodinného domu - zemědělskou usedlost v malebné vesnici v Pošumavý v Radkovicích u Měčína. Dům není podsklepený. V přízemí domu se nachází zádveří, kuchyň a tři pokoje. Sociální zařízení je po částečné rekonstrukci-vana, umyvadlo, sprchový kout a WC. Půda je vhodná k vybudování další bytové jednotky. El. energie rozvedena 220/380V. Voda je z vlastní studny. Plyn v obci není. Kanalizace je svedena do jímky. Vytápění domu je zajišťováno lokálními topidly. U domu je prostorná zahrada s okrasnými keři. Na zahradě se nachází stodola, garáž a altán k letnímu posezení. Dům je vhodný jak k rekreaci, tak po menších úpravách i k trvalému bydlení. V obci není kromě místní restaurace žádná občanská vybavenost, ta je vzdálena 2.km v obci Měčín. Nabídková cena 1 450 000,00 Kč. 2) Prodej řadový koncový rodinný dům 4+kk v klidné části obce Chocenice (okres Plzeň-jih) s udržovanou pěknou zahradou o výměře 917 m2 s ovocnými stromy. Nemovitost má bezbariérový přístup. Při vstupu do domu z přední části nemovitosti se nacházíme v zádveří, jež plynule přechází ve vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+kk. Dispoziční řešení: koupelna, toaleta, kuchyňský kout s jídelnou, obývací pokoj a další tři obytné místnosti. Schodiště z přízemní části domu vede do 1. NP, kde se nachází půdní prostor s možností půdní vestavby (lze vybudovat až dvě další obytné místnosti). Je zde možnost ponechání vybavení domu po dohodě s majitelem. Nemovitost je vytápěna topením na tuhá paliva a elektrickými přímotopy, napojena je na vlastní studnu i na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je částečně podsklepena (6 m2). K pozemku náleží garáž, kůlna, sklad, zahradní krb (udírna). Nabídková cena 949 000,00 Kč. 3) Prodej RD venkovského typu, 2+1, koupelna, dvě komory, dlouhá chodba. Voda, elektřina (bez elměru), topení lokální – TP, vlastní jímka. Velká zahrada, stodola se sklepem. 1044 m2. RD venkovského typu, v řadové zástavbě, dispozičně 2+1 s koupelnou a dvěma komorami, dlouhá chodba přes celý dům má zadní vchod do přilehlé 613m2 veliké zahrady. Za kuchyní je úzký pokoj, z chodby je vstup do velkého pokoje. Obytná část domu není podsklepena. Na obytnou část domu navazuje velká stodola se sklepem. Voda do objektu je poškozena stářím rzí, elektřina 220/380 je odpojena, topení lokální, kanalizace je svedena do vlastní vyvážecí žumpy. Celý objekt je oplocen, s vrátky a velkými vjezdovými vraty. Dům je řadu let neobydlen a není udržovaný. Dům se nachází v klidné obci. Nabízený objekt je vhodný k trvalému bydlení i k rekreačním účelům. Klatovy 15 km. Nabídková cena 650 000,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů:

Název

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

Měčín Chocenice

1 450 000,00 949 000,00

1,00 1,00

1,00 1,00

1,10 1,10

1,20 1,10

K2

K3

1,00 0,90 1,00 0,90

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

380,00 200,00

4 533,16 5 167,31

Strana 15


Předslav Součet:

650 000,00

1,00

1,00 0,80 0,90 1,00 0,90

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 239,20 Kč/m2 132 m2 á 5 239,20 Kč/m2

70,00

6 017,14 15 717,61 Kč/jedn. /3 5 239,20 Kč/jedn. 4 533,16 Kč/jedn. 6 017,14 Kč/jedn. 691 574,40

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 691 574,40 Kč. Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 Máje 903, Přeštice, PSČ 334 01, RČ: 405611/022 a Miloslav Bouda, Husova 962, Přeštice, PSČ 334 01, RČ: 351028/086 zřízeno jako bezplatné oceněno na základě stanovení roční ztráty nájemného po dobu 10 let při použití diskontní sazby dle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb. pro nemovitosti bytové domy (9) ve výši 5 %. Výše nájemného je stanovena srovnáním s nabídkou na pronájem bytu v regionu (Přeštice) kdy výše měsíčního nájemného se pohybuje od 4 000,00 do 7 500,00 Kč za jednotku. Výše nájemného pro oceňovaný objekt 4 000,00 Kč/měsíc, to je roční výše ztráty nájemného 48 000,00 Kč. Výše Hodnota věcného břemene je stanovena dle vztahu H VB = 48 000,00 Kč * (1,0510-1) / (1,0510* 0,05). Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 370 643,28 Kč. Cena zjištěná metodou porovnávací po zohlednění věcného břemene činí celkem 320 931,12 Kč, to je 321 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.2

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

624 020,00 Kč 321 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výslednou cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 285 stanovujeme ve výši 321 000,00 Kč.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 367/3 vše zapsáno na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: 896011/0060, Smetanova 47, Počaply, 267 01 Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 07.09.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 07.09.2011.

Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína je stanovena ve výši:

321 000,00 Kč (slovy: Třistadvacetjedna tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 136-179/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11145.

V Praze dne 20.09.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Kateřina Vejmelková Jan Attl

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 137Ex 11721/10-45 ze dne 20.06.2011 výpis z KN LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína snímek pozemkové mapy předmětného území fotodokumentace nabídky realitních kanceláří

Strana 19


Rekreační objekt č.e. 3

Zahrada parc.č. 367/3

Strana 20


Strana 21

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu

Recommend Documents