Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu

Posudek / č. 155-198/2011

APPRAISALS

O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle ve vlastnictví Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 (1/2) Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 455608/444 (1/2) 137 Ex 26655/10-23

Objednatel:

Zpracovatel:

Účel posudku:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu.

V Praze dne 4.10.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 155-198/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů .......................................................................... 12

5.2

Porovnávací metoda – rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím .......................................................... 15

5.3

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 16

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................ 18

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 20

Strana 2

Znalecký posudek /č. 155-198/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle (budova č.p. 33, parc. č. St. 342, parc. č. 1758/5) ve vlastnictví Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660621/0454 (1/2) a Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 455608/444 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 21.9.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 21.9.2011.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu (1/2) pana Kubelky Jiřího, RČ: 660621/0454 na nemovitostech zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle je stanovena:

369 000,00 Kč (slovy: Třistašedesátdevět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 04.10.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 26655/10-23 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov Výpis z KN LV č. 500 k.ú. Cotkytle k datu 17.8.2011

Podklady získané zhotovitelem: Kopie katastrální mapy Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle (budova č.p. 33, parc. č. St. 342, parc. č. 1758/5) ve vlastnictví Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660621/0454 (1/2) a Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 455608/444 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 21.9.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 21.9.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 26655/10-23 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 8.7.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 21.9.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 21.9.2011 za přítomnosti pana Jiřího Kubelky, který zároveň poskytl dílčí informace k předmětné nemovitosti.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 33, na pozemku parc. č. St. 342, parc. č. 1758/5, zapsaných na LV č. 500 Adresa nemovitosti: Janoušov 33 PSČ 56132 Cotkytle Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlici Obec: Cotkytle Katastrální území: 617903 Cotkytle Počet obyvatel: 401 (Cotkytle) Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 500 k.ú. Cotkytle: Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 (1/2) a Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 455608/444 (1/2). Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání dle odst. VII ze dne 15.10.1999, právní účinky vkladu ke dni 22.10.1999. Brabcová Božena, Janoušov 33, 561 32, Cotkytle, RČ: 215713/433. Parcela: St. 342, stavba: Janoušov, č.p. 33 (Z-1200074/1999-611). Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 4006/1999 POLVZ: 74/1999.

Strana 9


Nařízení exekuce. Pověřuje se soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno – venkov, Veveří 125, Brno. Koubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 (Z-3341/2011-611). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí 0 EXE-1625/2011-10 ze dne 18.1.2011; uloženo na prac. Ústí nad Orlicí. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – vztahuje se ke spoluvlastnickému podílu na nemovitostech vee výši ½. Koubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454, parcela: St. 342, parcela: PK 1758/5, stavba: Janoušov, č.p. 33 (Z-3337/2011-311). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov č.j. 137-Ex 26655/2010-14 (0 EXE 19625/2011-10) ze dne 2.3.2011. Zástavní právo exekutorské se zřizuje k zajištění pohledávky ve výši 11 043,- kč s příslušenstvím ke spoluvlastnickému podílu ½ na nemovitosti. T-Mobile Czech Republic a.s., Tomíčkova 2144/1, Praha 11, Chodov, 149 00 Praha 415, IČ: 64949681. Parcela: St. 342, parcela: PK 1758/5, stavba: Janoušov, č.p. 33 (Z-6991/2011-611). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-venkov č.j. 137-EX 26655/2010-13 (0 EXE 1625/2011-10) ze dne 2.3.2011. Právní moc ke dni 16.3.2011.

Jiné zápisy: bez zápisu Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví OS v Ústí nad Orlicí č.j. 20 D-357/2010-32 ze dne 11.11.2010. Právní moc ke dni 16.11.2010 (Z-14467/2010-611). Pro: Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 (1/2) a Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 455608/444 (1/2). Věcné břemeno: Věcné břemeno užívání dle odst. VII ze dne 15.10.1999, právní účinky vkladu ke dni 22.10.1999. Brabcová Božena, Janoušov 33, 561 32, Cotkytle, RČ: 215713/433. Parcela: St. 342, stavba: Janoušov

Technická dokumentace: Na uvedenou nemovitost se nezachovala žádná technická ani výkresová dokumentace. Znalci byl předložen znalecký posudek ze roku 2001. Celkový popis nemovitosti: Nemovitosti zapsané na LV č. 500 k.ú. Cotkytle se nachází v osadě Janoušov, přibližně 2,5 km od obce Cotkytle. Rodinný dům se nachází při silnici s autobusovou točnou na konci zastavěné části této osady. V osadě Janoušov není žádná občanská vybavenost. Nemovitost představuje rodinný dům a přílehlé pozemky. Dům je jednopolažní s neobytnou půdou a sklepem. Jedná se o bývalou jednotřídní školu, která sloužila od roku 1918 – 1945 k obytným účelům. Od roku 1950 – 1977 byla v budově provozována hospoda. V tomto období došlo k výměně střešní krytiny za osinkocementové šablony na původní šindel a instalaci domovní vodárny. V roce 1969 byla k objektu přistavěna veranda. V roce 1971 byly prováděny stavební úpravy, které spočívaly v GO elektroinstalace s vytápěním akumulačními kamny, výměnou oken, dveří, části podlah, modernizaci sociálního zařízení včetně provedení žumpy a dalších nezbytných prací s tím souvísejících. V roce 1976 byla provedena venkovní omítka. Od roku 1977 do roku 1984 nebyla budova užívána. V letech 1984 – 1990 část objektu využíval tehdejší Státní statek v Lanškrouně k přidružené výrobě a část objektu sloužila jako prodejna Jednoty. V této době byla část sálu předělena dřevěnými přičkami pro zřízení šatny a kanceláře. Vytápění je lokální na tuhé palivo. Objekt je v současné době se zanedbatelnou údržbou, což se nepřiznivě projevuje na jejím stavebně-technickém stavu. Podlaha je z betonové mazaniny. Střecha je pultová s plechovou krytinou na bednění. Vstupní dveře jsou jednokřidlové prkénkové, okna dřevěná deštěná s křidly ven a dovnitř otevíravými – sklad má ocelové jednoduché okno. Sociální zařízení se nachází v části, která je vysazena JZ směrem a tvoří s hlavní budovou písmeno T.

Strana 10


Půda je přístupna po dřevěných točitých schodech. Podlaha půdy je z cihel kladených na plocho, dřevěný krov ručně hraněný je vaznicové soustavy se třemi vazními trámy a tvoří valbovou střechu. Krytina je z osinkocementových šablon kladených na šindel. Celý objekt má venkovní omítku ze škrabeného přírodního břizolitu, kdy u sociálního zařízení již opadává. Sokl je opatřen přestříknutím omítkovou směsí. Po betonových točitých schodech je přístupný sklep. Zdivo má tl. 80 cm, ve výšce 240 cm strop tvoří cihelná valená klenba. Sklep se nachází pod hostinskou místností. V sklepním prostoru objektu je instalována samočinná domácí vodárna typu Darling 100-3, u které byla během provozu provedena výměna čerpadel. Na JZ straně pozemku se nachází kopaná, kamenem roubená studna o průměru 100 cm s hl. 6,3 m. Nadzemní část je opatřena betonovou skruží o průměru 150 cm, která je opatřena dvoudílným betonovým poklopem. Ruční čerpadlo není instalováno. Mezi studnou a sklepním prostorem objektu je položena vodovodní přípojka z ocelového potrubí v dílce 7,3 m. Na JV straně nemovitosti v přímé návaznosti na sociální zařízení se nachází betonová žumpa na vyvážení, která je kryta železobetonovými deskami PZD 150. Pozemek parc. č. St. 342 je o zastavěné ploše 701 m2, který je tvořen zastavěnou plochou a nádvořím. Pozemek parc. č. 1758/5 je o zastavěné ploše 505 m2. Celý pozemek je rovinatý, neoplocený.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Budovy pro společenské a kulturní účely 1) budovy D 46.21.16.3..1 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 33 b) Studna b1) Studna c) Pozemky d1) Pozemky Cotkytle a) Hlavní stavby a1) Budova č.p. 33 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží:

D. Budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261

Spodní stavba: Vrchní stzavba: Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

282,53 m3 1 483,80 m3 1 766,33 m3

= =

PVP = 3,95 m PZP = 317,11 m2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

(%)

1. Základy včetně zemních prací:

betonové, hydroizolace

P

100,00

2. Svislé konstrukce:

zděné, masivní, převážně z cihel

S

100,00

3. Stropy:

rovné nespalné

S

100,00

4. Krov, střecha:

sedlový vaznicový

S

100,00

5. Krytiny střech:

střešní taška

S

100,00

6. Klempířské konstrukce:

úplné z pozinkového plechu

S

100,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

vápenné omítky

P

100,00

8. Úprava vnějších povrchů:

vápenné dvouvrstvé omítky

S

100,00

9. Vnitřní obklady keramické:

keramické

P

100,00

10. Schody:

dřevěné

S

100,00

Strana 12


11. Dveře:

dřevěné , plné

12. Vrata:

S

100,00

X

100,00

13. Okna:

dřevěná, zdvojená

P

100,00

14. Povrchy podlah:

betonový potěr

P

100,00

15. Vytápění:

tuhá paliva, lokální

P

100,00

16. Elektroinstalace:

samostatné okruhy 220/380 V

S

100,00

17. Bleskosvod:

ano

S

100,00

18. Vnitřní vodovod:

teplá i studená voda

S

100,00

19. Vnitřní kanalizace:

odpady ze všech hygienických zařízení

S

100,00

20. Vnitřní plynovod:

není

C

100,00

21. Ohřev vody:

elektro

S

100,00

22. Vybavení kuchyní:

běžné

S

100,00

23. Vnitřní hygienické vybavení:

WC, umyvadlo, vana

S

100,00

24. Výtahy:

není

C

100,00

25. Ostatní:

P

100,00

26. Instalační prefabrikovaná jádra:

X

100,00

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj.podíl

Část

standardu

(%)

(%)

Koeficient

Upravený obj.podíl

1. Základy včetně zemních prací:

P

0,060

100,00

0,46

0,028

2. Svislé konstrukce:

S

0,188

100,00

1,00

0,188

3. Stropy:

S

0,082

100,00

1,00

0,082

4. Krov, střecha:

S

0,053

100,00

1,00

0,053

5. Krytiny střech:

S

0,024

100,00

1,00

0,024

6. Klempířské konstrukce:

S

0,007

100,00

1,00

0,007

7. Úprava vnitřních povrchů:

P

0,069

100,00

0,46

0,032

8. Úprava vnějších povrchů:

S

0,031

100,00

1,00

0,031

9. Vnitřní obklady keramické:

P

0,021

100,00

0,46

0,010

10. Schody:

S

0,030

100,00

1,00

0,030

11. Dveře:

S

0,032

100,00

1,00

0,032

12. Vrata:

X

100,00

1,00

0,000

13. Okna:

P

0,054

100,00

0,46

0,025

14. Povrchy podlah:

P

0,031

100,00

0,46

0,014

15. Vytápění:

P

0,047

100,00

0,46

0,022

16. Elektroinstalace:

S

0,052

100,00

1,00

0,052

17. Bleskosvod:

S

0,004

100,00

1,00

0,004

18. Vnitřní vodovod:

S

0,033

100,00

1,00

0,033

19. Vnitřní kanalizace:

S

0,032

100,00

1,00

0,032

20. Vnitřní plynovod:

C

0,004

100,00

0,00

0,000

21. Ohřev vody:

S

0,021

100,00

1,00

0,021

22. Vybavení kuchyní:

S

0,018

100,00

1,00

0,018

23. Vnitřní hygienické vybavení:

S

0,038

100,00

1,00

0,038

Strana 13


24. Výtahy:

C

0,013

100,00

0,00

0,000

25. Ostatní:

P

0,056

100,00

0,46

0,026

26. Instalační prefabrikovaná jádra:

X

100,00

1,00

0,000

Součet upravených objemových podílů

1,000

0,800

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená (část zděná) Plná cena:

3

1 766,33 m * 1 312,03 Kč/m

=2 611,- Kč/m3 *0,9390 *0,9408 *0,8316 *0,8000 *0,8500 *2,0740 *0,4850 3

=1 312,03 Kč/m3 =2 317 477,95 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 140 = 71,43 %

- 1 655 374,50 Kč

Budova č.p. 33 - zjištěná cena

= 662 103,45 Kč

b) Studna b1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna kopaná CZ-CC 2222, hloubka 6,30 m 0-5 m 1 950,00 Kč/m = 1 950,00 * 5 = 9 750,00 Kč Od dalších 5 m 3 810,00 Kč/m = 3 810,00 *1,3 =4 953,00 Kč Čerpadlo není instalováno Cena celkem 14 703,00 Kč Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 10): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

=14 703,00 Kč *0,8500 *2,3220 *0,4850

Plná cena:

=14 074,36 Kč

Výpočet opotřebení odhadem Opotřebení: 80,00 %

-11 259,48 Kč

Studna - zjištěná cena

= 2 814,88 Kč

c) Pozemky c1) Pozemky k.ú. Cotkytle Pozemek parc.č. St. 342, parc. č. 1758/5 oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. 21 dle odst. 1 b) : ZC = Cp x 1,00

Strana 14


Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Cotkytle je dle serveru MVCR online 401. a=1000 Cp = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří St. 342 701 35,00 24 535,00 Součet 24 535,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem

Název Pozemek ve zjednodušené evidenci Součet

* 2,074 * 0,485 24 679,51 Kč

Parcelní číslo

Výměra [m2]

1758/5

505

Jedn. cena [Kč/m2] 35,00

Cena [m2] 17 675,00 17 675,00

Koeficient dle § 28 odst. 5: Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem

* 0,400 * 2,074 * 0,485 7 111,64 Kč

Pozemek Janoušov - Cotkytle zjištěná cena celkem:

31 791,15 Kč

Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 33 b) Studna c) Pozemek Janoušov - Cotkytle Cena nemovitosti celkem Cena nemovitosti činí celkem po zaokrouhlení Podíl Jiřího Kubelky ve výši ½ iní 348 355,00 Kč.

5.2

662 103,45 Kč 2 814,88 Kč 31 791,15 Kč 696 709,48 Kč 696 710,00 Kč

Porovnávací metoda – rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 317,11 m2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce

Strana 15


Popis porovnávaných objektů: 1) Crhov – Rodinný dům 3+1 o celkové podlahové ploše 100 m2. V 1. NP je veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, jídelna s obývacím pokojem, koupelna s WC a technická místnost. Ve 2. NP jsou 2 pokoje. V roce 2010 byl dům rekonstruován (nové podlahy, koupelna s WC, omítky, nové rozvody vody, odpadů a elektřiny). Před domem je terasa s posezením a zahrada. 2) Cotkytle – zděný RD 2+1. Dům v původním stavu, určený k rekonstrukci. V půdních prostorách je vybudován jeden pokoj, možnost dalšího rozšíření. Na obytnou část navazuje hospodářská část s dílnou a stodolou. Dům má sklep. 3) Janoušov – dvoupodlažní venkovský rodinný dům s garáží a bazénem o celkové výměře 306 m2. RD se nachází ve střední části obce v zástavbě rodinných domů mimo hlavní silnici, avšak dobře dostupný zpevněnou místní komunikací. Dům prošel z větší části rekonstrukcí, nové rozvody vody, odpadů, elektřiny, podlahy, zateplení obvodového zdiva ze tří stran a jiné dílčí úpravy. V přízemí se nachází chodba se zděným krbem, kuchyň, dva pokoje, sprchový kout, WC, kotelna, dílna, vchod do sklepa, vstup k venkovnímu bazénu a garáž. Druhé podlaží se sestává z kuchyně, tří pokojů, koupelny a WC. Po dřevěných schodech lze vystoupat do podkroví, kde již byly vykonány přípravy pro další dvě podkrovní místnosti. Vytápění objektu je řešeno automatickým kotlem na tuhá paliva, avšak topná tělesa a rozvody byly demontovány. Po rekonstrukci ústředního topení a drobných opravách je dům ihned k nastěhování. Seznam porovnávaných objektů:

Název

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

Crhov 1 150 000,00 0,95 1,00 0,80 0,90 1,00 0,80 185,00 3 401,51 Cotkytle I 1 095 000,00 1,00 1,00 0,85 0,90 1,00 0,80 169,00 3 965,33 Cotkytle II 1 450 000,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 306,00 3 411,76 Průměr jednotkové ceny: 3 592,87 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 411,76 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 3 965,33 Kč/jedn. Základní cena: 3 592,87 Kč/m² 317,11 m² á 3 592,87 Kč/m² 1 139 335,01 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 1 139 335,01 Kč. Podíl ½ Jiřího Kubelky je 569 667,50 Kč, to je 570 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota

348 355,00 Kč 570 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velká úžitná plocha stavby, velká rozloha pozemku a dobrý stav nemovitosti. Negativně ovlivňuje umístění v obci Janoušov bez jakéhokoliv občanské vybavenosti. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 1 140 000,00 Kč. Věcné břemeno užívání pro Brabcová Božena, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle RČ: 215713/433 zřízeno jako bezplat-

Strana 16


né oceněno na základě stanovení roční ztráty nájemného po dobu 10 let při použití diskontní sazby dle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb. pro nemovitosti bytové domy (9) ve výši 5 %. Výše nájemného je stanovena srovnáním s nabídkou na pronájem bytu v regionu (Štíty) kdy výše měsíčního nájemného se pohybuje v úrovni 3 000,00 Kč za jednotku 2+1. Výše nájemného pro oceňovaný objekt 3 000,00 Kč/měsíc, to je roční výše ztráty nájemného 36 000,00 Kč. Doba trvání věcného břemene stanovena v úrovni 5 let. Hodnota věcného břemene je stanovena dle vztahu HVB = 36 000,00 Kč * (1,055-1) / (1,055* 0,05). Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 155 861,16 Kč. Cena zjištěná metodou porovnávací po zohlednění věcného břemene činí celkem 984 138,84 Kč, to je 984 000,00 Kč po zaokrouhlení. Spoluvlastnický podíl (1/2) pana Kubelky Jiřího, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 činí 492 000,00 Kč. Tato cena obvyklá tohoto podílu je stanovena ve výši 369 000,00 Kč (hodnota podílu zjištěníá porovnáním po zohlednění věcného břemene 492 000,00 Kč vynásobená koeficientem 0,75 na omezenou prodejnost podílu).

Strana 17


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle ve vlastnictví Kubelka Jiří, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle, RČ: 660624/0454 (1/2) a Kubelková Věra, Janoušov 33, 561 32 Cotkytle 455608/444 (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 21.9.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 21.9.2011.

Cena obvyklá spoluvlastnického podílu (1/2) pana Kubelky Jiřího, RČ: 660624/0454 na nemovitostech zapsaných na LV č. 500 k.ú. Cotkytle je stanovena ve výši:

369 000,00 Kč (slovy: Třistašedesátdevět tisíc korun českých)

Strana 18


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 155-198/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11162.

V Praze dne 4.10.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracovala: Ing. Oxana Antonova

Strana 19


7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137EX 26655/10-23 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno – venkov 2. Výpis z KN LV č. 500 k.ú. Cotkytle k datu 17.8.2011 3. Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace z místního šetření 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 20


Rodinný dům č.p. 33 a pozemky na LV č. 500 k.ú. Cotkytle

Rodinný dům č.p. 33 – vstup

Rodinný dům č.p. 33 – obývací místnost

Strana 21


Rodinný dům č.p. 33 – kuchyň

Rodinný dům č.p. 33 – koupelna

Rodinný dům č.p. 33– půda

Strana 22

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu

Recommend Documents