Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu

Posudek / č. 65-108/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 1349 Milevsko zapsaném na LV č. 3623 k.ú. Milevsko ve vlastnictví SJM Jiří Vlk a Zdeňka Vlková, Písecké předměstí 1349, Milevsko, PSČ 399 01

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu.

V Praze dne 07.05.2011

Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 65-108/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

5.2

Rekapitulace hodnot ....................................................................................................................................14

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 65-108/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1349, zapsaný na LV č. 3623, na pozemku parc.č. 2391 zapsaném na LV č. 3112 k.ú. Milevsko) ve vlastnictví SJM Vlk Jiří (RČ 640308/0453) a Vlková Zdeňka (RČ 606128/0093) Písecké předměstí 1349, Milevsko, PSČ 399 01. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 30.04.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 30.04.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 3623 k.ú. Milevsko je stanovena:

386 000,00 Kč (slovy: Třistaosmdesátšest tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 07.05.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 117/07-21 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 3623 k.ú. Milevsko k datu 07.03.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Milevsko skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1349, zapsaný na LV č. 3623, na pozemku parc.č. 2391 zapsaném na LV č. 3112 k.ú. Milevsko) ve vlastnictví SJM Vlk Jiří (RČ 640308/0453) a Vlková Zdeňka (RČ 606128/0093) Písecké předměstí 1349, Milevsko, PSČ 399 01. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 30.04.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 30.04.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 117/07-21 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 07.03.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 30.04.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 30.04.2011. Vlastník/uživatel bytu umožnil vstup do bytové jednotky s tím, že uvedl některé doplňující údaje. Ocenění nemovitosti se tedy provádí na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 1349/3 Adresa nemovitosti: Písecké předměstí 1349, Milevsko, PSČ 399 01 Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Milevsko Katastrální území: Milevsko Počet obyvatel: 8 899 Indexovaná průměrná cena podle § 25 odst. 1: 14 015,00 Kč/m2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 3623 k.ú. Milevsko pro: SJM Vlk Jiří a Vlková Zdeňka, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01, Milevsko 1, RČ: 640308/0453, 606128/0093. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Předkupní právo LEASING - STAR spol. s r.o. Jednotka: 1349/3 Teplice, Nákladní 1060, Trnovany, 415 01 Teplice 1, RČ/IČO: 41324536 (V-3525/2003-305). Listina - Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne 27.11.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.12.2003 (V-3525/2003-305).

Strana 9


Zástavní právo smluvní ve výši 200 000,- Kč a příslušenství dle smlouvy o úvěru č. 163/2003 ze dne 27.11.2003 LEASING - STAR spol. s r.o. Teplice, Nákladní 1060, Trnovany, 415 01 Teplice 1, RČ/IČO: 41324536. Jednotka: 1349/3 (V-3525/2003-305). Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.11.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.12.2003 (V-3525/2003-305). Věcné břemeno užívání LEASING - STAR spol. s r.o. Teplice, Nákladní 1060, Trnovany, 415 01 Teplice 1, RČ/IČO: 41324536 Jednotka: 1349/3 V-3526/2003-305. Listina - Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne 27.11.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.12.2003 (V-3526/2003-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-774/2007-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 12Nc-3754/2006 -7 ze dne07.12.2006 (Z-774/2007-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-1576/2007-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 12Nc-3751/2006 8 ze dne06.12.2006 (Z-1576/2007-305). Nařízení exekuce Vlková Zdeňka, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko1, RČ/IČO: 606128/0093 (Z-1576/2007-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 12Nc-3751/2006 -8 ze dne 06.12.2006 (Z-1576/2007-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-1899/2007-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 37EX117/2007 -4 ze dne 15.02.2007. Právní moc ke dni 12.02.2010 (Z-1899/2007-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-3102/2007-305). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-město 56EX-2284/2007 -35 ze dne 22.03.2007 (Z-3102/2007-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-1220/2008-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 3Nc-5448/2007 9 ze dne 03.01.2008 (Z-1220/2008-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-1572/2008-305). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 025EX-6019/2007 -6 ze dne 01.02.2008 (Z-1572/2008-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-9052/2008-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 12 Nc-5597/2008 -8 ze dne 08.08.2008 (Z-9052/2008-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-9128/2008-305). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Jeseník 014EX-91198/2008 -8 ze dne 20.08.2008 (Z-9128/2008-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-6438/2009-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 18Nc-1141/2009 6 ze dne 23.02.2009 (Z-6438/2009-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-7379/2009-305). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-venkov 037EX-4644/2009 -27 ze dne 15.06.2009 (Z-7379/2009-305). Nařízení exekuce Vlková Zdeňka, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko1, RČ/IČO: 606128/0093 (Z-2467/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 19EXE-356/2010 -13 ze dne 19.03.2010 (Z-2467/2010-305). Nařízení exekuce Vlk Jiří, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453 (Z-2468/2010-305). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Písku 18 EXE-378/2010

Strana 10


-12 ze dne 19.03.2010 (Z-2468/2010-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-2469/2010-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Strakonice 10EX1892/2010 -3 ze dne 31.03.2010 (Z2469/2010-305). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka: 1349/3 (Z-2470/2010-305). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Strakonice 10EX1808/2010 -3 ze dne 31.03.2010 (Z2470/2010-305). Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1544/1997 právní účinky vkladu 24.6.1997. POLVZ:589/1997 (Z-8700589/1997-305). Pro: Vlk Jiří a Vlková Zdeňka, Písecké předměstí 1349, Milevsko, 399 01 Milevsko 1, RČ/IČO: 640308/0453, 606128/0093. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Obec Milevsko má dle serveru MVCR 8 899 obyvatel. Z obce je dobrá dostupnost na rychlostní komunikaci směr Praha. Samotný byt se nachází v krajní části obce. V obci je dobrá občanská vybavenost – obchody, škola, školka, policie, pošta, lékař. Oceňovaný byt č. 1349/3 na LV č. 3623 se nachází v prvním nadzemním podlaží v typovém panelovém domě s výtahem. Dům č.p. 1349 byl dle informace majitele postaven v roce 1989. Nachází se na parcele st. 2391, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 323 m 2, LV č. 3112. Celková výměra bytové jednotky je cca 44 m2. Byt má balkon, obývací pokoj, WC, koupelnu se sprchovým koutem, kuchyni a ložnici. V domě se nachází na každém patře 4 byty. Vytápění a ohřev vody dálkové. Dům je v původním stavu bez větších oprav, fasáda bez zateplení, vstupní dveře nové plastové. Střecha pravděpodobně původní rovná plechová. Parkování je možné před domem na ulici. Společné prostory domu se nachází v suterénu, kde jsou sklepní kóje a zázemí budovy.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 1.NP bytového domu č.p. 1349 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Milevsko a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 1349 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Bytový prostor Milevsko 22 roků 14 015,- Kč/m2

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu dle sdělení majitele činí 44,00 m2. Podlahové plochy - celkem:

= 44,00 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi:

Strana 12


Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

Č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

č. I. II. II. III. II. III. II. IV. II. II. III. II.

Pi 0,00 0,02 -0,01 0,00 0,00 0,04 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II. I. II. II. II. III. II. III. III. III.

Vi -0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, banka, policie, pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500m 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12

Index polohy

1

Pn = 1,08 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - budova panelová, nezateplená 2. Společné části domu - žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) Koeficient pro stavby stáří nad 20 let do 30 let včetně: 0,9 9

Index vybavení IV

Vn xV10 = 0,7115

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 *1,0800* 0,7115 = 0,7300 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 4): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2):

= * * *

14 015,00 Kč/m2 0,9500 1,0800 0,7115

Strana 13


Základní cena upravená Plná cena:

2

44,00 m * 10 230,94 Kč/m

Byt č. 1349/3 - zjištěná cena

2

= =

10 230,94 Kč/m2 450 161,36 Kč

=

450 161,36 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Milevsko Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 323 m2. Pozemky nemají BPEJ. b1) Pozemky Milevsko - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 323 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 k) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Milevsko je dle serveru MVCR online 8899 obyvatel. a=1000 Cp = 35+(8899-1000)x0,007414= 93,56 Kč/m2 ZC = 93,56 x 1,00 = 93,56 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří 2391 323,00 93,56 30 219,88 Součet 30 219,88 Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem

25% 25%

7 554,97 37 774,85 37 774,85 * 2,154 * 0,990 80 553,36 2 317,02 2 317,02 2 317,02 Kč

Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 47/1634 Celkem podíl Pozemek Milevsko - zjištěná cena Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 1349 b) Pozemky Milevsko - podíl Cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

5.2

= =

450 161,36 Kč 2 317,02 Kč 452 478,38 Kč

= 452 480,00 Kč

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 44,00

Strana 14


Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Byt 2+1 Milevsko – Komenského. Prostorný byt 2+1 v osobním vlastnictví, 1. poschodí 4 patrového domu v Milevsku, CP 64 m². Komora, sklep, původní velmi dobrý stav, v pokojích parkety, nový sporák. Klidné místo, výhled do parku, v blízkosti škola, školka, obchody, pošta, lékárna. Nízké náklady na bydlení. V místě plná občanská vybavenost, autobusové i vlakové spojení. Nabídková cena 740 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 11 560,00 Kč/m². 2) Byt 3+1 Milevsko – Nádražní. Byt 3+1 v osobním vlastnictví na okraji Milevska. CP 74 m², 8. patro panelového domu s výtahem. Velmi dobrý původní stav, v bytě komora a lodžie, k bytu náleží sklep. Pěkný výhled, v blízkosti obchody, lékaři, lékárna, škola, školka, pošta, sportoviště, vlakové nádraží. Plná občanská vybavenost v místě. Nabídková cena 800 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 10 810,00 Kč/m². 3) Byt 4+1 Milevsko - Písecké Předměstí. Prodej družstevního bytu 4+1 v Milevsku na Píseckém Předměstí, v šestém patře panelového domu s výtahem a lodžií. CP 82 m². Byt je po částečné rekonstrukci. V bytě se nacházejí dvě WC splachovací a dvě koupelny (jedna nevybavená). Součástí bytu je sklep. Nabídková cena 1 160 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 14 150,00 Kč/m². 4) Byt 2+1 Milevsko - B. Němcové. Prodej bytu 2+1 v OV, balkon, 7. patro zrekonstruovaného panelového domu. V bytě je provedena rekonstrukce koupelny, WC, podlahy a elektřiny. V roce 2007 vyměněna dřevěná okna. CP 65 m². Dům je zateplený. K bytu náleží sklep, lze využít i vedlejší místnosti. Plánovaná rekonstrukce výtahu v roce 2012/2013. Nabídková cena 850 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 13 080,00 Kč/m². Seznam porovnávaných objektů: Název Komenského Nádražní Písecké předměstí Boženy Němcové Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

740 000,00 800 000,00 1 160 000,00 850 000,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 0,85 1,00

0,98 0,97 0,93 0,98

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

64,00 74,00 82,00 65,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 10 308,55 Kč/m2 44 m2 á 10 308,55 Kč/m2

Jedn. cena [Kč/jedn.]

10 198,13 9 437,84 10 064,41 11 533,85 41 234,22 Kč/jedn. /4 10 308,55 Kč/jedn. 9 437,84 Kč/jedn. 11 533,85 Kč/jedn. 453 576,20 Kč

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 453 576,20 Kč, to je 454 000,00 Kč po zaokrouhlení.

Strana 15


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

452 480,00 Kč 454 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování blízko centra obce s poměrně dobrou občanskou vybaveností, dále dobrá dostupnost na rychlostní komunikaci směr Praha. Negativní vliv mají nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi krátkodobé životnosti, nemožnost garážování a omezené parkování na ulici. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 3623 k.ú. Milevsko podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 454 000,00 Kč. Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání bytové jednotky 1349/3 pro společnost LEASING – STAR spol. s r.o., se sídlem Teplice, Trnovany, Nákladní 1060, PSČ 415 01, IČ: 413 24 536. Věcné břemeno je úplatné a souvisí se zástavní smlouvou ke smlouvě o úvěru č.163/2003 ze dne 27.11.2003 ve výši 200 000,00 Kč a příslušenství. Dotazem u společnosti LEASING – STAR spol. s r.o. nebyla zjištěna ani aktuální výše pohledávky vyplývající z úvěru, ani výše úplaty za užívání bytu. Pro stanovení hodnoty věcného břemene předpokládáme, že sjednaná úplata kryje obvyklé nájemné a hodnota věcného břeměne je pak stanovena jako srážka ve výši 15 % související s nemožností užívat předmětnou bytovou jednotku. Výsledná hodnota nemovitosti po zohlednění věcného břeměne je pak 385 900,00 Kč, to je 386 000,00 Kč po zaokrouhlení.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1349, zapsaný na LV č. 3623, na pozemku parc.č. 2391 zapsaném na LV č. 3112 k.ú. Milevsko) ve vlastnictví SJM Vlk Jiří (RČ 640308/0453) a Vlková Zdeňka (RČ 606128/0093) Písecké předměstí 1349, Milevsko, PSČ 399 01. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 30.04.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 30.04.2011.

Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 3623 k.ú. Milevsko je stanovena ve výši:

386 000,00 Kč (slovy: Třistaosmdesátšest tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 65-108/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11065.

V Praze dne 07.05.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 117/07-21 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov výpis z KN LV č. 3623 k.ú. Milevsko kopie katastrální mapy k.ú. Milevsko fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 19

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu

Recommend Documents