Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu

Posudek / č. 14-57/2011

APPR AIS ALS

O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 20 Ostrov zapsaném na LV č. 2367 k.ú. Vykmanov u Ostrova ve vlastnictví Josef Sivoň, Vykmanov č.p. 20, Ostrov nad Ohří, PSČ 363 01

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu.

V Praze dne 24.02.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 14-57/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 11 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 11

5.2

Porovnávací metoda ..................................................................................................................................... 15

5.3

Rekapitulace hodnot ................................................................................................................................... 16

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 14-57/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 20, zapsaný na LV č. 2367, na pozemku parc.č. 50 zapsaném na LV č. 2362 k.ú. Vykmanov u Ostrova) ve vlastnictví Josef Sivoň, Vykmanov č.p. 20, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ 770718/1911. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.2.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.2.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 2367 k.ú. Vykmanov je stanovena:

630 000,00 Kč (slovy: Šestsettřice tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24.02.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 12260/10-25 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 2367 k.ú. Vykmanov u Ostrova Hory k datu 11.01.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Vykmanov u Ostrova skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 20, zapsaný na LV č. 2367, na pozemku parc.č. 50 zapsaném na LV č. 2362 k.ú. Vykmanov u Ostrova) ve vlastnictví Josef Sivoň, Vykmanov č.p. 20, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ 770718/1911. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.2.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.2.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 12260/10-25 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 11.1.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.2.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 2.2.2011. Vlastník/uživatel bytu nereagoval a neumožnil vstup do bytové jednotky. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti a dále dle informací zjištěných od nájemníků dalších bytových jednotek v bytovém domě č.p. 20.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 20/6 Adresa nemovitosti: Vykmanov 20, 363 01 Ostrov nad Ohří Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov nad Ohří Katastrální území: Vykmanov u Ostrova Počet obyvatel: 17 884 Indexovaná průměrná cena podle § 25 odst. 1: 16 965,00 Kč/m2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 2367 k.ú. Vykmanov u Ostrova pro: Sivoň Josef, Vykmanov 20, 363 01, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 770718/1911. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce - Soudní exekutor JUDr.Petr Kocián pro Sivoň Josef, Vykmanov 20, 363 01, Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 770718/1911. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 EXE-1212/2010-8 ze dne 14.07.2010 (Z-10373/2010-403). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Soudní exekutor JUDr.Petr Kocián pověřen usnesením

Strana 9


Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 27 EXE 1212/2010-8 ze dne 14.07.2010 pro Sivoň Josef, Vykmanov 20, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 770718/1911, Jednotka: 20/6 (Z-10374/2010-403). Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex12260/2010 -13 ze dne 06.10.2010. Právní moc ke dni 11.10.2010 (Z-10374/2010-403). Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina - Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud v Karlových Varech 30 D-775/2008 ze dne 27.11.2008. Právní moc ke dni 30.12.2008 pro: Sivoň Josef, Vykmanov 20, 363 01 Ostrov nad Ohří RČ/IČO: 770718/1911(Z-71/2009-403). Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 20/4 nebyl zpřístupněn majitelem bytu, který nebyl zastižen na místě. Dle okolní obhlídky se byt nachází v bytovém domě, který má tři nadzemní a pravděpodobně jedno technické suterénní podlaží se společnými prostorami a s nebytovými prostorami. Nemovitost je napojena na elektrickou síť a na vodovodní a kanalizační řad města. Dům je panelový s opravenou fasádou zateplený. V objektu se nachází 7 bytových jednote. V domě není výtah. Vstupní dveře do domu jsou prosklené v kovových zárubních. Okna jsou nová, plastová, vnitřní dveře dřevěné plné, prosklenév ocelových zárubních. Dům č. p. 20 se nachází na parcele parcelní číslo 50, dle LV 2362 se jedná o zastavěnou plochu a nádvoří o celkové výměře 213 m2. Parkování je možné v okolí bytového domu, kde se nachází převážně objekty k bydlení a zeleň. Jedná se o okrajovou část města navazují na průmyslové objekty. Vykmanov je místní částí karlovarské obce Ostrov (také Ostrov nad Ohří), kde je dle serveru MVCR celkem 17 884 trvale žijících obyvatel. Město nabízí veškerou občanskou vybavenost a má 12 místních částí včetně Vykmanova.

Strana 10


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 3. NP bytového domu č.p. 20 číslo jednotka 20/6 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Vykmanov u Ostrova a) Byt porovnávacím způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Byt Vykmanov u Ostrova 40 roků 16 965,- Kč/m2

Strana 11


Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1 9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu dle zjištění znalce činí 47,6 m2. Kuchyně 6,2 m2 Pokoj 1 16,1 m2 Pokoj 2 14,5 m2 Předsíň 2,9 m2 Koupelna 2,1 m2 Spíž 0,5 m2 WC 0,9 m2 Sklep 4,4 m2 Podlahové plochy - celkem: Započítávaná plocha sklep (*0,1) Sklep 0,44 m2 Upravená podlahová plocha - celkem:

= 47,60 m2 = 43,64 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

č. I. III. II. II. II. II.

Pi 0,00 0,04 -0,01 -0,03 0,00 0,00

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce – bez většího významu 2. Úřady v obci- kompletní 3. Poloha nemovitosti v obci – okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí – výrobní objekty 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti – základní síť 6. Školství a sport v okolí nemovitosti – zákl.škola a sport.zařízení

Strana 12


7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti – dobrá dostupnost 8. Veřejná doprava – zastávka od 500 m do 1000 m 9. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí – odpovídá průměru 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

III. III II. II. III. II.

0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. III. II. II. II. II. II. II. III. III. II.

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,85

12

Index polohy

Pn = 1,05

1 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - budova panelová, zateplená 2. Společné části domu - žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení sklep 8. Vytápění bytu – dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,8

9

Index vybavení IV

Vn xV10 = 0,6052

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 * 1,0500 * 0,6052 = 0,6037 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2):

Základní cena upravená Plná cena: Byt č. 20/6 - zjištěná cena

2

43,64 m * 10 641,55 Kč/m

2

= * * *

16 965,00 Kč/m2 0,9500 1,0500 0,6052

= =

10 241,55 Kč/m2 446 941,24 Kč

=

446 941,24 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Vykmanov u Ostrova Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 213 m2. Pozemek nemá BPEJ.

Strana 13


b1) Pozemky Vykmanov u Ostrova - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 213 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 l) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Ostrov je dle serveru MVCR je 17 884 obyvatel. a=1000 Cp = 35+(17 884-1000)x0,007414= 160,18 Kč/m2 ZC =160,18 x 1,00 = 160,18 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] [Kč/m2] Zastavěná plocha a nádvoří 50 213,00 34 118,34 160,18 Součet 34 118,34 Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2.3 výhodnost polohy 25% Úprava ceny celkem 25% 8 529,59 Mezisoučet 42 647,93 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,154 * 0,734 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem 67 427,91 Podíl 476/4058 byt č. 20/6 7 909,24 Celkem podíl 7 909,24 Pozemek Vykmanov - zjištěná cena 7 909,24 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt č. 20/6 v 3. NP bytového domu č.p. 20 b) Pozemky Vykmanov u Ostrova – podíl 476/4058 Cena nemovitostí činí celkem Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

= 446 941,24 Kč = 7 909,24 Kč 454 850,48 Kč = 454 850,00 Kč

Strana 14


5.2

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 47,6 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce 1) Byt 2+1, Ostrov – Klicperova ul., v osobním vlastnictví o celkové velikosti 70 m². Bytová jednotka se nachází ve zvýšeném přízemí zatepleného cihlového domu ve velmi žádané lokalitě města. Byt je po rekonstrukci – kuchyňská linka, plastová okna, koupelna, WC, podlahy, elektroinstalace. K bytu patří dva sklepy. Nabídková cena 1 100 000,00 Kč. 2) Prodej bytové jednotky 3+1, Krušnohorská ul., v osobním vlastnictví v 1. patře nově zatepleného cihlového domu o celkové velikosti 80 m². Byt je v původním udržovaném stavu s novými plastovými okny a částečně elektrickými rozvody. K bytu náleží zasklená lodžie s výhledem na dvě světové strany a dva prostorné sklepy. Ve¹kerá občanská vybavenost v dosahu. Nabídková cena 1 340 000,00 Kč. 3) Nabídka k prodeji byt v osobním vlastnictví 2+1 předělaný na 3+kk v žádané a klidné lokalitě Ostrova. Byt celkem 66 m² se nachází ve 2. patře zděného domu, který je zateplený s novou fasádou. V bytě jsou plastová okna, nová kuchyňská linka. Bytovou jednotku lze financovat hotově, nebo hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. K bytu patří dva sklepy. Nabídková cena 1 160 000,00 Kč. 4) K prodeji cihlový byt 3+1 po částečné rekonstrukci v klidné lokalitě města Ostrov, ul. Horská. Byt se nachází v cihlovém domě, v klidné lokalitě města. Dům je po rekonstrukci střechy a rozvodů. Dále je provedeno zateplení domu a nová fasáda. Bytová jednotka je ve třetím patře třípatrového domu a na poschodí jsou pouze dva byty. Byt je po částečné rekonstrukci. Pro budoucího majitele je připravena i pěkná kuchyňská linka s vestavěným sporákem se sklo-keramickou deskou. Jsou zde nová plastová okna. Koupelna a WC jsou v původním stavu. K bytu náleží dva sklepy a k dispozici je společná sušárna. Před domem je možno parkovat a v okolí je dostupná veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena 1 340 000,00 Kč Seznam porovnávaných objektů:

Název Klicperova 2+1 Krušnohorská 3+1 Májová 3+kk Horská 3+1 Součet:

Realizovaná cena

Km

Kc

1 099 000,00 1 340 000,00 1 160 000,00 1 340 000,00

0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00

Kv

K1

0,95 1,02 0,95 1,03 0,95 1,01 0,90 1,02

K2

K3

Množství [jedn]

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

70,00 80,00 66,00 72,00

Jedn. cena [Kč/jedn.] 12 322,77 13 275,80 13 659,79 13 838,85 53 097,21 Kč/jedn. /4 13 274,30 Kč/jedn. 12 322,77 Kč/jedn. 13 838,85 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 13 274,30 Kč/m2 47,6 m2 á 13 274,30 Kč/m2 631 856,68 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 631 856,68 Kč, to je 632 000,00 Kč po zaokrouhlení.

Strana 15


5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

454 850,00 Kč 631 856,68 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně negativně ovlivňují nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi krátkodobé životnosti, stavebně technický stav, nemožnost garážování a omezené parkování mimo objekt. Cena obvyklá nemovitostí zapsaným na LV č. 2367 k.ú. Vykmanov u Ostrova podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 630 000,00 Kč.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé bytu (byt v bytovém domě č.p. 20, zapsaný na LV č. 2367, na pozemku parc.č. 50 zapsaném na LV č. 2362 k.ú. Vykmanov u Ostrova) ve vlastnictví Josef Sivoň, Vykmanov 20, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ 770718/1911. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 2.2.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 2.2.2011. Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 2362 k.ú. Vykmanov u Ostrova je stanovena ve výši:

630 000,00 Kč (slovy: Šestsettřicet tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 14-57/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11014.

V Praze dne 24.02.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5.

usnesení č.j. 137 EX 12260/10-25 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 2367 k.ú. Vykmanov u Ostrova kopie katastrální mapy k.ú. Vykmanov u Ostrova fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 19

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 29 stran textu

Recommend Documents